Nota grondexploitatie 2024
Tekst van het document
N OTA G RONDEXPLOITATIE 2024
GEMEENTE HARDENBERG
INHOUD Strategische blik op het veranderende speelveld Deel A van de (nieuwe) grondexploitaties, uitgangspunten en samen-vatting resultaten 4 1
2
3
4
5
Inleiding .............................................................................................................. 5 1.1
Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties .................................................... 5
1.2
Inhoud Nota Grondexploitatie 2024 ......................................................................... 5
1.3
Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2024 .............................................. 6
Het veranderende speelveld van grondexploitaties........................................ 8 2.1
Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden) ............................... 8
2.2
Dynamiek in het speelveld van de grondexploitaties ............................................... 9
2.3
Het veranderende speelveld en de financiële gevolgen voor de grondexploitatie ...11
2.4
Versnellen woningbouw, ontwikkelen nieuwe werklocaties en (actief) grondbeleid 13
2.5
Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel ...........................................15
Ontwikkelprogramma wonen en werken.........................................................17 3.1
Programmering bouwkavels voor woningbouw.......................................................17
3.2
Ontwikkelprogramma werken .................................................................................19
Algemene uitgangspunten grondexploitatie ..................................................21 4.1
Grondprijzen woningbouw 2023 .............................................................................21
4.2
Grondprijzen bedrijventerreinen 2023 ....................................................................22
4.3
Rente en indexering ...............................................................................................23
Totaal resultaten grondexploitatie...................................................................25 5.1
De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag .......................................25
5.2
Stand van zaken Voorzieningen .............................................................................26
5.3
Tussentijdse winstneming ......................................................................................26
5.4
Totaalresultaat risicoanalyses ................................................................................27
Deel B 6
Resultaten per complex en risicoresultaten.....28
In exploitatie genomen woningbouwlocaties .................................................29 6.1
Bransveen I (Dedemsvaart)....................................................................................29
6.2
Bransveen 2e fase (Dedemsvaart) .........................................................................30
6.3
De Marke II (Mariënberg) .......................................................................................31
6.4
De Meerstal I (Kloosterhaar) ..................................................................................32
6.5
De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar) .......................................................33
6.6
Garstlanden III (Gramsbergen) ...............................................................................34
6.7
Garstlanden IV (Gramsbergen) ..............................................................................35
6.8
Sluis V (Balkbrug) ..................................................................................................36
6.9
Moeshoek wonen (Slagharen)................................................................................37
6.10
Centrumplan Hardenberg .......................................................................................38
Nota grondexploitatie 2024
2
7
6.11
Centrumplan Dedemsvaart.....................................................................................41
6.12
De Kuilen III (Bruchterveld) ....................................................................................43
6.13
Gezondheidspark Hardenberg ...............................................................................44
6.14
Marslanden II, fase 1 en 2 ......................................................................................45
6.15
Beukenlaan (De Krim) ............................................................................................47
6.16
Hofsteeweg ............................................................................................................48
6.17
De Wieken inclusief fase 2 (Lutten) ........................................................................49
6.18
’t Refter (Sibculo) ...................................................................................................50
In exploitatie genomen werklocaties ...............................................................51 7.1
Broeklanden ...........................................................................................................51
7.2
Broeklanden de Kop ...............................................................................................52
7.3
Broeklanden Zuid ...................................................................................................53
7.4
Katingerveld (Balkbrug) ..........................................................................................54
7.5
Moeshoek werken (Slagharen) ...............................................................................55
7.6
Rollepaal ................................................................................................................56
8
Risicoresultaten grondexploitaties .................................................................57
9
Gronden binnen materiele vaste activa (MVA) ...............................................58
10 Besluiten ............................................................................................................59 11 Begrippenlijst ....................................................................................................60
Nota grondexploitatie 2024
3
D EEL A S TRATEGISCHE BLI K OP HET VERANDERENDE SPEELVELD VAN DE ( NIEUWE ) GROND EXPLOITATIE S , UITGANGSPUNTE N EN SAMEN VATTING RE SULTATEN
Nota grondexploitatie 2024
4
1
INLEIDING
1.1
Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties
Voor u ligt de Nota Grondexploitatie 2024. Deze nota omvat een actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. Deze grondexploitaties brengen wij op dit moment tot uitvoering, terwijl de marktomstandigheden uitdagend zijn met onder meer een aarzelende woonconsument. Daarnaast zien wij een sterker wordende regie vanuit het Rijk op ons afkomen, waarvan de gesloten Woondeal een mooi voorbeeld is. Maar laten wij los van alle (voorgenomen) regelgeving vanuit het Haagse niet vergeten om ons (nog) beter te richten op de juiste doelgroepen en te versnellen in de bouwproductie. Vervolgens zien we (externe) factoren als netwerkcongestie ook in Hardenberg optreden, waardoor in ieder geval de uitgifte van bouwkavels voor nieuwe bedrijventerreinen vertraagt. En tot slot vinden wij een kwalitatief hoogwaardig leefomgeving cruciaal voor onze inwoners met veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit en invulling van thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit. Ook hier laat Den Haag zich gelden door water en bodem sturend te laten zijn bij de inrichting van onze gebieden. Het bovenstaande kan natuurlijk niet anders dan van invloed zijn op de verwachte resultaten van de grondexploitaties. Niet zo zeer voor reeds langer lopende complexen, maar vooral voor de nieuwe, nog te openen, grondexploitaties.
Wij zullen hier in deel A nader op ingaan.
1.2
Inhoud Nota Grondexploitatie 2024
De Nota Grondexploitatie is net als vorig jaar opgebouwd uit een deel A en een deel B. In deel A gaan we dieper in op het huidige speelveld van de (gemeentelijke) grondexploitaties. Wij duiden de dynamische context waarbinnen de (gemeentelijke) grondexploitatie zich beweegt, geven een strategische doorkijk van de ontwikkeling van de Hardenbergse grondportefeuille, duiden de uitgangspunten voor de programma’s wonen en werken en verschaffen inzicht in de totaalresultaten en totaalrisico’s van de Hardenbergse grondportefeuille. In deel B (hoofdstukken 6 t/m 10), zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2022 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVa) opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen. Verschillende parameters zijn in beweging en zorgen voor onzekerheid op de vastgoedmarkt. De hypotheekrente is gestegen, sterke inflatie op bouwkosten, VON-prijzen stagneren of dalen zelfs, maar ook dynamische ontwikkelingen in de kosten voor levensonderhoud (voedsel, energie) brengt onzekerheid met zich mee.
Haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties staan onder druk. Vooral de sterke bouwkostenstijging in de afgelopen jaren in combinatie met stagnerende (of zelfs dalende) VON-prijzen vormen op dit moment een struikelblok voor projectmatige ontwikkelingen die op het kantelpunt staan om van de tekentafel naar de uitvoering te gaan. Cruciaal in het komende jaar gaat het gedrag van de woonconsument worden. Maken zij een terugtrekkende beweging voor het kopen van bouwkavels en nieuwbouwwoningen of alleen voor bepaalde segmenten (b.v. appartementen en grote tweekappers). Vragen die wij op dit moment nog niet volledig kunnen
Nota grondexploitatie 2024
5
beantwoorden, maar wel beantwoord zullen krijgen met de uitgiften van gemeentelijke bouwkavels die gepland staan in de komende 1,5 jaar. Daarnaast monitoren wij nadrukkelijk ook de particuliere initiatieven die in verkoop zijn/gaan. De verkopen van bouwkavels in de eerste helft van 2023 laten een beeld zien van een voorzichtiger opererende woonconsument. Echter de vraag naar woningen blijft groot en vooralsnog vertaald het zich tot op heden niet in een duidelijke stagnatie van de daadwerkelijke verkoop van kavels. Potentiële kopers aarzelen wel meer bij afname nieuwbouwkavels en geven ook vaker een kavel terug. Reden die hierbij genoemd worden zijn een onzeker economisch klimaat met stijgende bouwkosten, langere doorlooptijd verkoop eigen woning en hogere hypotheekrentelasten. Soms sluit het woonproduct niet (meer) aan bij de woonwensen. Hier staat tegenover dat de druk op de woningmarkt blijvend groot is, waardoor teruggegeven kavels al dan niet na aanpassing wel een nieuwe eigenaar vindt.
1.3
Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2024
Zoals gebruikelijk rapporteren we in de Nota Grondexploitatie de actuele resultaten van de grondexploitaties in relatie tot de daarmee samenhangende kansen en risico’s. De totale boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt € 19,3 miljoen per 1 januari 2023 en is daarmee met € 1,5 miljoen afgenomen ten opzichte van 1 januari 2022. Na actualisatie van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties af met ca. - € 1,25 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2022. Het huidige totaalresultaat van de grondexploitaties bedraagt - € 1,58 miljoen ten opzichte van - € 0,33 miljoen bij de jaarrekening 2022. Een belangrijke oorzaak voor deze neerwaartse bijstelling van de resultaten wordt gevonden in het aanpassen van de fasering van de bedrijfskavels als gevolg van de opgetreden netwerkcongestie. Daarnaast dragen een aantal incidentele tegenvallers in woningbouwcomplexen bij aan de neerwaartse bijstelling. De voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat moeten worden verhoogd met € 0,76 miljoen tot een bedrag van € 12,18 miljoen als gevolg van bovengenoemde oorzaken. Sinds de invoering van de tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is in totaal ca. € 12,5 miljoen aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen over de periode 2017-2022.
Voor 2023 verwachten wij aan het einde van het jaar een tussentijdse winstafdracht aan de Algemene Reserve te kunnen plegen van ca. € 1,6 miljoen. Deze verwachting is onder voorbehoud en afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2023. Voor 2024 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar kent deze wel een afnemende omvang ten opzichte van voorgaande jaren (indicatief gemiddeld jaarlijks € 0,7 miljoen voor 2024 en 2025). Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve grondexploitaties in de komende twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse) winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen. Door te anticiperen op de netwerkcongestie (nadrukkelijk temporiseren van de gronduitgifte bij werklocaties) en het bereiken van de mijlpalen bij Marslanden II, fase 1 en 2 (onherroepelijkheid bestemmingsplannen en sluiten samenwerkingsovereenkomst fase 2) geldt dat belangrijke risico’s in deze grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden.
Voor het CP Dedemsvaart geldt zelfs dat geen risico’s meer aanwezig zijn, waardoor het weerstandsvermogen daalt met zo’n € 0,3 miljoen.
Nota grondexploitatie 2024
6
In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing is het benodigde weerstandsvermogen gelijk gehouden aan het bedrag in de jaarrekening 2022 (€ 4,61 miljoen). Bij de opstelling van de jaarrekening 2023 maken we een nieuwe berekening van het benodigde weerstandsvermogen waarin we genoemde ontwikkelingen meenemen.
Nota grondexploitatie 2024
7
2
HET VERANDERENDE SPEELVELD VAN GRONDEXPLOITATIES
2.1
Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden)
De economie heeft zich in Nederland en ook in de gemeente Hardenberg in 2021 en 2022 zeer krachtig hersteld na de coronacrisis. In 2021 groeide het BBP, de belangrijkste graadmeter voor de omvang van de economie, in Nederland met 6,2% en in 2022 met 4,5%. Daarmee bevindt Nederland zich in de kopgroep van Europa. De regio Noord Overijssel, waar Hardenberg onderdeel van uitmaakt, groeide in die jaren ook sterk, zij het dat de groeivoet iets onder het landelijke gemiddelde lag. In 2023 zwakt de economische groei echter sterk af. De hoge kosten van diverse productiefactoren (arbeid, kapitaal, grondstoffen, energie), doorvertaald in een stijging van de consumentenprijzen, zetten de groei onder druk. Daar komt bij dat de Europese Centrale Bank met haar rentebeleid de economie actief afremt, met als doel de inflatie te beteugelen. Door de gestegen kosten neemt de kans op een recessie toe, hoewel daar nu nog geen sprake van is. Door de toegenomen onzekerheid hebben de grote banken hun prognoses voor 2023 naar beneden bijgesteld en de ramingen lopen bovendien behoorlijk uiteen. Zo gaat de Rabobank uit van 0,4% groei, De Nederlandse Bank van 0,8% en de rekenmeesters van het CPB vooralsnog van 1,6%. Voor 2024 wordt uitgegaan van 1-1,4% groei. Daarmee lopen we in Nederland redelijk in de pas met de andere landen in de Eurozone.
De verwachting is dat de arbeidsmarkt nauwelijks zal reageren op de aangekondigde groeivertraging. Dat geldt ook in Hardenberg. De werkloosheid is in onze gemeente met 2,8% historisch laag en lager dan het landelijke gemiddelde (3,5%). De arbeidsparticipatie is met 75,4% historisch hoog en boven het landelijke gemiddelde (72,2%). Het afgelopen jaar (2022) is de werkgelegenheid binnen onze gemeente nog fors toegenomen (+990 arbeidsplaatsen) en is het aantal bedrijven gegroeid met 320. Echter, gegeven de zeer krappe arbeidsmarkt (de rek is er wel zo’n beetje uit), de aangekondigde groeivertraging van de economie, een dalend producenten- en consumentenvertrouwen, de stijgende (hypotheek)rente en schaarste aan energie/netcapaciteit kan de vraag naar zowel woningen als bedrijventerreinen negatief gaan beïnvloeden. De druk op de woningmarkt is onverminderd hoog. De gemiddelde verkoopprijs per m2 is in het eerste half jaar wel wat gedaald. Dit in tegenstelling tot het landelijke beeld waar de transactieprijzen in Q2 2023 weer ligt zijn gestegen t.o.v. Q1. De prijsdalingen landelijk hebben zich veelal al eerder gemanifesteerd. Het aantal woningen dat te koop is gezet is gestegen t.o.v. het eerste kwartaal. Tot op heden zien wij in Hardenberg echter geen substantieel afnemende vraag naar bouwkavels en nieuwbouwwoningen.
Wel zien we een afnemend aantal verkopen van bouwkavels en woningen. Dit is verklaarbaar, omdat het aanbod van bouwkavels/nieuwbouwwoningen is afgenomen in het afgelopen 1,5 jaar. In 2024 neemt het gemeentelijke aanbod weer toe doordat nieuwe ontwikkelingen bouwrijp zijn gemaakt en in verkoop gaan met bouwkavels en nieuwbouwwoningen, zoals het deelgebied Ydenhoogte in Marslanden II, fase 2, De Wieken fase 2 (Lutten) en De Meerstal fase 2 (Kloosterhaar). Daarnaast komen nieuwe (particuliere) initiatieven op de markt. De woonconsument wordt wel kritischer op de aangeboden bouwkavels en woonproducten. Zo verloopt de verkoop van nieuwbouwappartementen moeizamer dan in de afgelopen jaren en dat geldt ook voor de (grote) 2^1 kapwoningen. Een recessie is met de recente berichten in augustus 2023 aan de orde. De mate waarin deze recessie van invloed is op de investeringsbereidheid van ondernemers en het koopgedrag van onze
Nota grondexploitatie 2024
8
inwoners moet worden afgewacht. De onzekerheid over de economische ontwikkeling blijft en dat is zelden goed voor bestedingen. De (economische) ontwikkelingen monitoren wij daarom structureel en grondig via de Economische Foto Hardenberg. We sturen op de risico’s binnen de grondexploitaties en waar nodig anticiperen we hierop door de uitgangspunten en aannamen bij te stellen.
2.2
Dynamiek in het speelveld van de grondexploitaties
Het ontwikkelen van gronden voor wonen en werken vindt plaats onder dynamische omstandigheden. In de vorige paragraaf zijn de marktomstandigheden reeds geduid, maar hier blijft het niet bij. Ook op andere vlakken valt de nodige dynamiek te bespeuren. Meer Rijksregie Vanuit Den Haag is de laatste jaren een duidelijke beweging ingezet naar meer Rijksregie en dan vooral op het woningmarktdossier. Wetgeving en regelingen worden in hoog tempo gelanceerd richting provincie en gemeenten. Onderstaand hebben wij de belangrijkste op een rij gezet: - Wet versterking regie Volkshuisvesting (inwerkingtreding in 2024 of later) 1 - Wet goed verhuurderschap (in werking getreden per 1-7-2023) - Wet betaalbare huur (voorgenomen in werkingtreding 1-1-2024) - Huisvestingswet: wijziging om max. 50% toe te wijzen aan huur en nieuwbouwwoningen aan bijvoorbeeld eigen inwoners - Woondeal (gesloten december 2022) Belangrijkste overeenkomst van deze wetten is om meer (overheids-)regie in de woningmarkt tot stand te brengen voor diverse doelgroepen en dit minder aan de markt over te laten. Daarnaast is ook het doel om de woningmarkt te versnellen en in de komende jaren meer woningen te gaan bouwen (100.000 woningen per jaar). Vooral de gesloten woondeal is een belangrijk (monitorings- en) sturingsinstrument om hier invulling aan te geven.
Provincie stuurt op het uitwerken van de Woondeal (aantallen, locaties en woningtypologieën/doelgroepen). Onderdeel hiervan is periodiek voortgangsoverleg tussen gemeente en provincie over de gewenste programmering in de sleutelprojecten (30%; sociaal, 40%; betaalbaar tot € 355.000 en 30%: > € 355.000) en actualisatie van de monitor “Goed Wonen”. Dit laatste is bedoeld als input voor de provinciale woonzorgvisie en het maken van afspraken over de verdeling van aantallen over de regio. Tot slot is om de woningbouw te versnellen ook een aantal regelingen opgetuigd om gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties met woningbouw beter haalbaar te maken. Voorbeelden hiervan zijn de regelingen Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.
Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en invulling geven aan (beleids-)ambities
Met de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg hebben wij de lat hoog gelegd voor onze nieuwe toekomstige leefomgevingen. Intrinsiek omdat wij onze inwoners een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving willen bieden die inspeelt op thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit met bijpassende woonproducten voor de doelgroepen. Maar ook om een stap extra te zetten ten opzichte van de meer westelijk gelegen gemeenten in Nederland. De kwaliteit moet in relatie tot de prijs vanaf het begin hoog liggen om de consument te verleiden in de gemeente Hardenberg te blijven wonen of te komen wonen. 1 De Wet versterking regie Volkshuisvesting vertaalt zich op gemeenteniveau in een programma Volkshuisvesting, zoals
bedoeld in de Omgevingswet. Ingangsdatum voor het voeren van het verplichte programma Volkshuisvesting is 1-1-2026. Mede afhankelijk of deze concept wet wel of niet controversieel wordt verklaard.
Nota grondexploitatie 2024
9
De opgave die hieruit voortvloeit is dat wij met elkaar in nieuwe gebiedsontwikkelingen een hoogwaardige ruimtelijke – en woonkwaliteit met toekomstwaarde realiseren voor alle inkomensgroepen en waar onze inwoners zich thuis voelen om te wonen, werken en recreëren. Ruimtelijk kwaliteit en woonkwaliteit liggen in elkaars verlengde en zijn deels overlappend. Staat bij ruimtelijke kwaliteit de toekomstbestendige, fysieke leefomgeving centraal, bij de woonkwaliteit staat de bewoner centraal en zijn behoeften om te wonen en (samen) te leven. Beide kwaliteiten moeten hand in hand samengaan in nieuwe plannen en elkaar versterken. De Woondeal Overijssel van 2 december 2022 is de Overijsselse vertaling van het Rijksbeleid gericht op het aanpakken van de huidige woningcrisis en het bevorderen van betaalbaar en duurzaam wonen in de provincie. De opgaven voor gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties is te voldoen aan het concept van het “nieuwe wonen”. Dit verwijst naar de ontwikkeling en realisatie van woningen die voldoen aan de behoeften en uitdagingen van de huidige tijd. Het omvat verschillende aspecten die gericht zijn op het creëren van duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningen. Enkele kenmerken van het “nieuwe wonen” in de Woondeal West-Overijssel zijn: 1. Duurzaamheid: Er wordt gestreefd naar energiezuinige en milieuvriendelijke woningen.
Dit kan onder andere worden bereikt door het gebruik van duurzame bouwmaterialen, energiebesparende technologieën en het stimuleren van groene initiatieven zoals zonnepanelen en groendaken; 2. Betaalbaarheid: Er is aandacht voor het creëren van betaalbare woningen die aansluiten bij verschillende inkomensgroepen. Dit kan worden gerealiseerd door het bevorderen van sociale huurwoningen, het stimuleren van middeldure huur- en koopwoningen en het toepassen van financiële regelingen om wonen toegankelijker te maken; 3. Flexibiliteit en diversiteit: Het nieuwe wonen moedigt diversiteit in woningtypes en -groottes aan om tegemoet te komen aan de uiteenlopende behoeften van verschillende huishoudens. Dit kan variëren van appartementen en eengezinswoningen tot levensloopbestendige woningen en gemeenschappelijke woonvormen; 4. Leefbaarheid: Er wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van de woonomgeving, inclusief groenvoorzieningen, klimaatveranderingen, recreatiemogelijkheden en goede bereikbaarheid van voorzieningen zoals scholen, winkels en openbaar vervoer. Ook wordt ingezet op sociale cohesie en veiligheid in de buurt. Het “nieuwe wonen” in de Woondeal West-Overijssel is gericht op het creëren van een moderne en duurzame woonomgeving waarin mensen zich thuis voelen en waarin rekening wordt gehouden met de uitdagingen en behoeften van de toekomst.
Ook op dit onderdeel laat Den Haag zich niet onbetuigd gezien haar richtinggevende uitspraken dat water en bodem leidend zijn bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. En recentelijk heeft Europa nog een duit in het zakje gedaan rondom vaststelling van de Natuurherstelwet. Exacte impact hiervan is nog niet bekend, maar zal doorwerking gaan krijgen op (lokale) gebiedsontwikkelingen. Overige factoren: netwerkcongestie, participatie, stikstof etc. In een maatschappij in transitie komen meer dan ooit diverse verwachte – en onverwachte aspecten bovendrijven die impact hebben op gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties. Een inmiddels bekend fenomeen is de netwerkcongestie, waardoor de uitgifte van bedrijfskavels stokt. Bedrijven met een grote electriciteitsvraag krijgen momenteel bij nieuwbouw geen aansluiting meer op het net en voor kleinverbruikers is dat nog onzeker en vraagt maatwerk. Voor woningbouw geldt een wettelijke aansluitplicht en Enexis geeft hier regulier invulling aan. Wel monitoren wij de ontwikkelingen rondom de netwerkcongestie nadrukkelijk.
Nota grondexploitatie 2024
10
De Omgevingswet heeft participatie hoog in het vaandel staan. Dit is belangrijk, omdat onze inwoners beter en meer betrokken zijn/worden bij nieuwe plannen. Deze betrokkenheid betekent ook meer inzicht in eigen belang van inwoners of collectief van inwoners en maatschappelijk, algemeen belang, dat zorgvuldig moet worden afgewogen en van invloed kan zijn op het uiteindelijke resultaat van een gebiedsontwikkeling. Tot slot zien wij de impact groter worden van aspecten als stikstof, Pfas, water & bodem sturend en wellicht straks de nieuwe Europese Natuurherstelwet. We moeten hiermee zo goed mogelijk rekening houden bij onze planvorming en tijdig op dergelijke thema’s anticiperen met gedegen onderzoek.
2.3
Het veranderende speelveld en de financiële gevolgen voor de grondexploitatie
In paragraaf 2.1 en 2.2 zijn tal van onderwerpen benoemd die impact hebben op de haalbaarheid van nieuwe grondexploitaties, zowel voor wonen als werken. Impact die de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties onder druk zet. Marktomstandigheden en vastgoedmarkt De marktomstandigheden zijn onzeker. Verschillende parameters zijn in beweging en zorgen voor onzekerheid op de vastgoedmarkt. De hypotheekrente stijgt, sterke inflatie op bouwkosten in de afgelopen jaren, VON-prijzen stagneren of dalen zelfs, maar ook dynamische ontwikkelingen in de kosten voor levensonderhoud (voedsel, energie) brengt onzekerheid bij de ondernemers en de woonconsument met zich mee. Op dit moment vormen de sterke bouwkostenstijging in de afgelopen jaren in combinatie met stagnerende (of zelfs dalende) VON-prijzen in de bestaande woningmarkt een struikelblok voor projectmatige ontwikkelingen die op het kantelpunt staan om van de tekentafel naar de uitvoering te gaan, ook wordt dit vaak als reden opgegeven als bouwkavels worden teruggegeven aan de gemeente. Het verschil in prijszetting tussen de bestaande woningmarkt en nieuwbouw is toegenomen, waardoor de bestaande woningmarkt op dit onderdeel aantrekkelijker wordt dan nieuwbouw. Cruciaal in het komende jaar gaat het gedrag van de woonconsument worden.
Maken zij een terugtrekkende beweging voor het kopen van bouwkavels en nieuwbouwwoningen of alleen voor bepaalde segmenten (b.v. appartementen en grote tweekappers). Vragen die wij op dit moment nog niet volledig kunnen beantwoorden, maar wel beantwoord zullen krijgen met de uitgiften van gemeentelijke bouwkavels die gepland staan in de komende 1,5 jaar. Daarnaast monitoren wij ook de particuliere initiatieven die in verkoop zijn/gaan. Deze marktomstandigheden betekenen voor de korte termijn (2023-2024) in ieder geval dat stijgende grondprijzen niet aan de orde zijn. Het handhaven van de huidige grondprijzen hanteren wij als voorlopig uitgangspunt. We hebben verder wel het vertrouwen dat met het goede aanbod van bouwkavels en woonproducten er nog stevig kan worden doorgebouwd. Specifieke aandacht vragen de appartementen en de (grote) 2^1 kapwoningen hier lijkt de vraag terug te vallen. Meer Rijksregie en Woondeal West Overijssel De Woondeal West Overijssel kent een beleidsmatig, gewenst programma van 30% sociale huur, 40% betaalbaar (< € 355.000) en 30% vrij sector (> € 355.000) voor nieuwe plannen. Een dergelijk programma tast de verdienpotentie in grondexploitaties aan, maar hiervoor krijgen wij de nodige maatschappelijk meerwaarde terug door te bouwen voor doelgroepen passend bij de vraag.
Grofweg komt het erop neer, dat wij op 30% van het programma toeleggen (sociale huur), op 40%
Nota grondexploitatie 2024
11
van het programma onze investeringen in de grond grosso modo terugverdienen. Alleen op de 30% vrije sector kunnen wij een stevige plus halen op onze investeringen. Een dergelijk programma wijkt stevig af van wat Hardenberg in de afgelopen decennia gewend was om te realiseren met dus lagere grondopbrengsten tot gevolg en minder positieve of zelfs negatieve resultaten voor de grondexploitaties. Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en hoge (beleids-)ambities De ambities voor een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving met aandacht voor thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit leiden tot een ander ruimtegebruik in nieuwe plannen dan wij in de afgelopen jaren gewend waren. Het uitgeefbaar gebied in plannen loopt terug van 55%-60% naar 45%-50%. Dit betekent minder meters die wij kunnen verkopen, maar meer meters die wij in de openbare ruimte moeten inrichten. Hier staat tegenover dat wij met deze nieuwe gebieden (uitleg of inbreiding) kwalitatief hoogwaardige leefomgeving terugkrijgen. Waar de financiële waarde (lees: grondexploitatie) onder druk komt te staan, gaat de maatschappelijke waarde omhoog. De volgende uitdaging is om met elkaar de maatschappelijke waarde meer objectief te waarderen. Zowel in de raad als binnen de projectomgevingen worden gewerkt aan deze objectivering (maatlat duurzaamheid).
Het is goed om hierover met elkaar in gesprek te blijven en maatschappelijk waarde en ruimtelijke – en woonkwaliteit verder te laden op weg naar een gemeenschappelijk referentiekader. In de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg en de Regionale programmeringsafspraken zijn ook kwalitatieve ambities opgenomen voor bedrijventerreinen. De financiële gevolgen daarvan voor de grondexploitatie kunnen in dit stadium nog niet goed worden vastgesteld. Maar extra eisen op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, circulariteit, klimaatbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit hebben invloed op de ontwikkelingskosten van bedrijventerreinen en daarmee op de grondexploitatie. Andere tijden, andere inzichten: nieuwe grondexploitaties en ’oude’, langlopende grondexploitaties Andere tijden en andere inzichten dienen zich aan. Het gaat betekenen dat grondexploitaties voor woningbouw niet automatisch een verdienmodel meer zijn (of slechts heel beperkt) of dat grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met woningbouw zelfs een tekort gaan laten zien. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend. Met de plannen die wij momenteel in voorbereiding hebben, zoals Slagharen Noord en de Wvggebieden Balkbrug en Dedemsvaart zien wij deze financiële effecten ontstaan.
Het is nu nog te vroeg om financiële resultaten te presenteren, maar in de 1e helft van 2024 komen deze plannen richting de raad. De (financiële) wissel die we moeten omzetten in nieuwe grondexploitaties tekent zich nog scherper af als we dit vergelijken met de lopende grondexploitaties voor woningbouw die zich in een vergevorderd stadium van realisatie bevinden. Deze grondexploitaties zijn overwegend positief en hier is het veranderende speelveld van grondexploitaties niet of nauwelijks meer van invloed. Voor nieuwe werklocaties moeten we ook rekening houden met genoemde extra eisen en zal dit van invloed zijn op de resultaten van de grondexploitaties. Scherpe blik op grondexploitaties houden De grondexploitaties gaan er financieel anders uitzien, maar vragen ook om een continue kennisontwikkeling om ramingen accuraat te houden en verdelingen over de betrokken partijen zo zuiver mogelijk te houden (gemeente, marktpartij, woonconsument en leveranciers). Immers thema’s als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, duurzame mobiliteit, energietransitie en circulariteit leiden tot andere oplossingen in het openbaar gebied en in of rondom de woningen. Het kunnen daarmee andersoortige, nieuwe investeringen zijn, maar ook de verdeling wie welke kosten
Nota grondexploitatie 2024
12
draagt kan veranderen. Denk aan een collectieve waterberging bij woningen (b.v. via infiltratiekratten). Hiermee nemen de investeringskosten toe voor de woning. De VON-prijs zal veelal niet met eenzelfde bedrag omhooggaan door deze investering, waardoor deze ten koste gaat van de grondwaarde. Hier staat tegenover dat de gemeente een collectieve berging in het openbaar gebied ook kleinschaliger kan uitvoeren. Een ander voorbeeld is investeren in een lantaarnpaal in het openbare gebied. Dat kan een reguliere lantaarnpaal zijn, maar innovaties zijn inmiddels zover dat het ook geïntegreerd kan worden met een oplaadfaciliteit. Wie betaalt de lantaarnpaal dan, wie verdient aan het opladen? Tot slot kan de toepassing van circulaire materialen in het openbaar gebied duurder zijn qua investering, maar wellicht door beperktere onderhoudskosten op de langere termijn goedkoper. Met de geschetste ontwikkeling van de resultaten van nieuwe grondexploitaties in ons achterhoofd zijn wij meer dan in het verleden ‘verplicht’ alle potentiële en beschikbare dekkingsbronnen buiten de gemeente aan te wenden. Hierbij kan gedacht aan het zorgvuldig uitnutten van de wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet en de diverse (subsidie-) loketten op provinciaal, Rijksniveau en eventueel zelfs op Europees niveau beter benutten dan we tot op heden doen.
Inzet van extra ambtelijke capaciteit Het voorgaande kan niet zonder inzet van extra ambtelijke capaciteit. Hierop is deels al geanticipeerd door de jaarlijks beschikbaar gestelde budgetten voor het versnellen van de woningbouw, maar dit is ook nodig voor de (nieuwe) werklocaties. Daarnaast is de dynamiek en complexiteit bij nieuwe gebiedsontwikkelingen zodanig dat in de toekomst aanvullende inzet niet wordt uitgesloten om blijvend de ambities waar te maken en deze te dekken uit toekomstige grondexploitaties.
2.4
Versnellen woningbouw, ontwikkelen nieuwe werklocaties en (actief) grondbeleid
Versnellen woningbouw en nieuwe werklocaties In het veranderende speelveld van gebiedsontwikkelingen en grondexploitaties hebben wij ook nog een stevige versnellingsambities op het gebied van wonen. Daarnaast willen wij tijdig aanbod hebben van nieuwe werklocaties. Woningbouw Wij staan voor de opgave om de woningbouwproductie te versnellen, woningzoekenden beter te bedienen (o.a. starters, doorstromers en senioren) en doorstroming op onze woningmarkt te verbeteren. Het doel is om onze woningbouwproductie op te tillen naar gemiddeld 400 woningen per jaar voor de periode 2022-2025, zoals opgenomen in het vastgestelde Versnellingsprogramma Wonen d.d. 8 februari 2022. Tegelijkertijd zijn we ambitieus en wordt een groeiambitie uitgesproken van 1.000 woningen extra, bovenop de autonome groei. Met deze 1.000 woningen extra geven wij invulling aan een deel van regionale woonopgave Zwolle. In 2022 hebben wij deze 400 woningen kunnen realiseren. Het realiseren van deze voorgenomen woningbouwproductie en het ontwikkelen van (nieuwe) werklocaties hangt nauw samen met het tijdig hebben van voldoende (harde) planvoorraad met de goede woonproducten en een vraaggericht aanbod aan werklocaties. Voor 2023-2026 is de planvoorraad voor woningbouw voor een belangrijk deel op orde om een woningbouwproductie van gemiddeld 400 woningen per jaar te gaan realiseren.
Nota grondexploitatie 2024
13
Werklocaties Voor het tijdig beschikken over aanbod van nieuwe werklocaties worden op dit moment voorbereidingen getroffen voor nieuw bedrijventerrein in Dedemsvaart en Hardenberg. Paragraaf 3.2 geeft in het onderdeel ‘vooruitblik werken vanaf 2023’ een verdere uitwerking van deze nieuwe werklocaties inclusief bijbehorende programmatische afspraken. Voor deze nieuwe uitbreidingen zijn programmatische afspraken vastgelegd en is de grondverwerving gerealiseerd (of zijn afspraken gemaakt om over de grond te kunnen beschikken). Met deze nieuwe werklocaties kan qua ruimtebeslag worden voorzien in de groeibehoefte van bedrijven tot 2029. Daarbij wordt opgemerkt, dat de netwerkcongestie op dit moment een grote belemmering vormt voor de aansluiting van bedrijven op het elektriciteitsnet en daarmee ook op het uitgiftetempo van bedrijfskavels (zie ook paragraaf 3.2). Ondanks het onzekere afzettempo voor bedrijfskavels in de komende jaren, worden verkenningen voor toekomstige werklocaties uitgevoerd ter voorbereiding op benodigd aanbod op de lange termijn. Situationeel grondbeleid in een veranderend speelveld Een belangrijk instrument om te sturen en regie te voeren, op de programmering voor wonen en werken in gebiedsontwikkelingen, is grondbeleid. Wij hebben in de nota grondbeleid 2020-2024 een koers opgenomen dat ‘situationeel grondbeleid’ wordt toegepast.
Dat houdt in dat per ontwikkeling wordt afgewogen welke rol en houding de gemeente aanneemt bij een gebiedsontwikkeling. Soms een meer actieve risicodragende rol en in veel gevallen ook een meer faciliterende rol doordat grondposities in handen van initiatiefnemers zijn. Dit betekent een gerichte opbouw van de grondportefeuille in onze gemeente op een selectief aantal locaties, maar wel een toename van het investeringsvolume in gronden. Voorbeelden hiervan zijn de Wvg-locaties in Dedemsvaart en Balkbrug en grondaankopen voor werklocaties. Het is een bewuste keuze om op cruciale toekomstige locaties voor wonen en werken (mede) regie te voeren en de gemeentelijke ambities vanuit een meer sturende en risicodragende rol te verwezenlijken. Niet met de bedoeling om alles zelf te doen, maar juist om vanuit grondeigendom op het juiste moment en op basis van de gemeentelijke voorwaarden de markt te betrekken en risico’s over te dragen/te delen. De vraag is gerechtvaardigd of in het veranderende speelveld de gemeente nu juist terughoudend moet zijn op de grondmarkt of juist een actiever rol op zich moet nemen. Wij hebben bewust gekozen voor een selectief, actievere houding op cruciale plekken in onze gemeente. Sterker nog wij voelen ons juist door het veranderende speelveld hierin gesterkt, omdat de markt het veranderende speelveld niet automatisch in volle omvang wil omarmen.
Bijvoorbeeld zien we dat het lastig is om 30% huur in de programmering opgenomen te krijgen bij particuliere initiatieven op inbreidingslocaties en/of marktpartijen willen meer uitgeefbaar gebied realiseren ten koste van thema’s als klimaatadaptatie, biodiversiteit en recreatieve voorzieningen (uitloopgebied, spelen). Op plekken als Slagharen-Noord, Wvg-gebieden kunnen wij wel volledige regie voeren en in iets mindere mate geldt dit ook voor Marslanden II, fase II. Kostenverhaal: onderzoek naar aanscherping van het gemeentelijke kostenverhaal Wij onderzoeken momenteel of wij het kostenverhaal beter kunnen uitnutten richting particuliere initiatiefnemers. Naast regulier kostenverhaal voor de inzet van het gemeentelijke apparaat en investeringen in de openbare ruimte ter plaatse van het initiatief, onderzoeken wij ook de mogelijkheden binnen de Omgevingswet voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en vereveningsfonds sociale woningbouw.
Nota grondexploitatie 2024
14
Wat beogen wij hiermee? Uit onderzoek moet duidelijk worden dat als de gemeente investeert in bovenwijkse voorzieningen en het profijt hiervan zich ook uitstrekt naar particuliere initiatieven dat het niet meer dan logisch is dat deze initiatieven hieraan ook gaan bijdragen, mits deze initiatieven dit financieel kunnen dragen. Denk hierbij onder meer aan een nieuwe aanleg of verbreding van ontsluitingsstructuren, mobiliteitshub, laadpleinen voor elektrische auto’s of een uitloopgebied. Ook wordt in het onderzoek de vraag beantwoord of een vereveningsfonds sociale woningbouw tot de mogelijkheden behoort. In de planvorming voor onder meer de kernen Balkbrug en Dedemsvaart houden wij rekening met een programmering waarin 30% sociale huur is opgenomen. Echter zoals hierboven al aangegeven is een dergelijk percentage aan sociale huur geen automatisme in alle nieuwe plannen en zeker niet bij inbreidingslocaties met veel bestaand vastgoed. Soms is de locatie niet geschikt (kleinschalig appartementenontwikkeling, omgeving), soms is het plan financieel niet haalbaar met een dergelijk programma aan sociale huur of een combinatie van beide. Wij willen de mogelijkheden verkennen om nieuwe (her-)ontwikkelingen die in hun programmering gemotiveerd geen 30% sociale huur hebben opgenomen, te laten bijdrage aan een vereveningsfonds sociale woningbouw.
Deze bijdragen worden vervolgens op verzoek weer ingezet voor ontwikkelingen van de gemeente of particuliere initiatiefnemers die wel 30% of meer sociale huur realiseren.
2.5
Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel
Een situationeel, actievere houding op de grondmarkt betekent aanleg van een nieuwe grondportefeuille. We doen dit met een duidelijke strategie dat we alleen in bepaalde kernen interventies op de grondmarkt plegen waar urgenties worden gevoeld om tijdig voldoende woningbouw (kwantitatief en kwalitatief) en (nieuwe) werklocaties aan te bieden en ambities voor die kernen waar te maken. Wij verwachten in het vierde kwartaal 2023 of 1e kwartaal 2024 de eerste verwervingskredieten voor nieuwe grondposities aan te vragen in de raad. We staan hiermee ook aan de vooravond om nieuwe grondexploitaties voor woningbouw te openen en tot uitvoering te gaan brengen. Zoals Slagharen Noord, grondexploitaties binnen Dedemsvaart en Balkbrug en de kleinere kernen (De Meerstal fase 2, Kloosterhaar en Lutten de Wieken fase 2). Recentelijk (april 2023) is de grondexploitatie voor Marslanden II, fase II vastgesteld en in deze nota wordt voorgesteld om de grondexploitaties voor De Meerstal fase 2 (Kloosterhaar) en Lutten de Wieken fase 2 vast te stellen. Hetzelfde beeld zien we ook bij de werklocaties, zoals Rollepaal-Oost, Broeklanden-Zuid 3 en Heemserpoort. Dit is ook voor Boschkamp van toepassing inclusief grondverwerving. Vanaf 2024/2025 is de verwachting dat we rekening moeten gaan houden met een opbouw van het geïnvesteerd vermogen in gronden.
Naast het verwerven van gronden verwachten wij in die jaren ook dat we moeten gaan investeren in de verdere planvoorbereiding en in het bouw- en woonrijpmaken van diverse nieuwe ontwikkelingen. Bijvoorbeeld het bouwrijpmaken op Marslanden II, fase II is nu in voorbereiding en start in het eerste kwartaal 2024. Daarnaast heeft de opbouw van de grondportefeuille gevolgen voor het risicoprofiel. Deze zal na een jarenlange daling, weer gaan oplopen. Immers interveniëren op de grondmarkt zonder risico’s te lopen bestaat niet. Wij beperken risico’s bij grondaankopen en grondontwikkeling zoveel als mogelijk, hiervoor bedienen wij ons van verschillende instrumenten. Voorbeelden hiervan zijn: selectief aankopen op aangewezen locaties (Wvg-locaties); werken met uitgestelde betalingen gekoppeld aan onherroepelijke bestemmingswijziging; inbreng en betaling van gronden op het moment van onherroepelijke bestemmingswijziging; voortgezet gebruik van de gronden (pacht of huurinkomsten);
Nota grondexploitatie 2024
15
-
hanteren van marktconforme prijzen en overwaarderen voorkomen; directe afwaardering bij aankoop van gronden voor werklocaties voor het gedeelte dat boven agrarische grondprijs is betaald; verplichte afname van bouwkavels door marktpartijen. Ondanks deze maatregelen zal het risicoprofiel oplopen vergeleken met de afgelopen jaren. Dit betekent ook dat de weerstandscapaciteit op orde moet zijn om de risico’s op te vangen. Niet alleen voor de investeringen in de aankoop van gronden, maar ook in de voorbereidende werkzaamheden (plankosten) en uitvoeringskosten (sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken) op het moment dat grondexploitaties zijn geopend. Tot slot plegen wij deze investeringen met de wetenschap dat de druk op de woningmarkt in de komende jaren hoog zal blijven. Er zal altijd sprake zijn van een afzetrisico voor bouwkavels en nieuwbouwwoningen, maar gezien de langdurige, grote vraag naar woningen lijkt dit goed beheersbaar. Voor bedrijfskavels geldt dat het gemeentelijk aanbod opdroogt, maar de vraag ook stagneert door de netwerkcongestie. Hier moeten wij de ontwikkelingen en eventuele (bijdragen aan) oplossingen voor de problematiek rondom de netwerkcongestie nadrukkelijk monitoren in relatie tot de ontwikkeling van de vraag.
Nota grondexploitatie 2024
16
3
O N T W I K K E L PR O G R AM M A W O N E N E N WER K E N
3.1
Programmering bouwkavels voor woningbouw
Historisch perspectief uitgifte van gemeentelijke woningbouwkavels Het belang van de gemeentelijke grondexploitatie voor de woningbouwproductie valt niet te onderschatten als wij terugkijken naar de jaren 2019 t/m 2022. Het aantal verkopen van gemeentelijke kavels aan particuliere kavelkopers ligt in de afgelopen vier jaar (2019-2022) op gemiddeld 200 verkochte kavels per jaar. In 2021 verkocht de gemeente bijna 250 kavels en in 2022 zijn in totaal ruim 180 kavels uitgegeven. In de eerste helft van 2023 zien we afnemende verkoop van kavels. Tot nu toe staat dit op 20 kavels aangevuld met 48 kavels nog te passeren of in optie. Indien wij 400 woningen per jaar willen realiseren aan woningbouwproductie zal de gemeente ook minimaal 200 bouwkavels per jaar moeten uitgeven, de overige gronden voor woningbouwproductie moet vervolgens bij marktpartijen en Vechtdal Wonen vandaan komen. Tabel 1: verkopen gemeentelijke woningbouwkavels
Tabel 2: verkopen gemeente gesplitst naar afnemers
Een beperkende factor die in 2022 ontstond en 2023 doorzet is het gemeentelijke aanbod aan bouwkavels. Inmiddels is met nieuwe grondexploitaties, zoals Marslanden II, fase II, De Meerstal fase II (Kloosterhaar) en De Wieken fase II (Lutten) nieuw aanbod toegevoegd voor 2024 en verder. Woonafspraken met provincie en bouwplanning Met het ondertekenen van de Woondeal is de relatie met de provincie directer geworden. De provincie stuurt nadrukkelijk op de uitvoering van de Woondeal. Dat gaat concreet over de Versnellingsopgave om van planvorming tot realisatie te komen. Realisatie die past bij de opgave zoals geformuleerd in de Woondeal (30-40-30). Dit komt tot uiting in een tweejaarlijks overleg per gemeente, waar het concreet gaat over de planrealisatie. De nadruk ligt daarbij op de Sleutelprojecten. Daarnaast praten we concreter met de provincie over planvorming m.b.t. uitleglocaties en inbreidingsopgave. Plannen worden besproken in de lijn van het Stimuleringskader voor kwalitatieve programmering woningbouw. Dit concept kader van de provincie wordt vanuit een pilot getoetst aan woningbouwplannen van de gemeente. Zogenaamde botsproeven. De pilot moet inzichtelijk maken of het Stimuleringskader helpend is bij realistische planvorming binnen de gemeenten, en of dit ingezet kan worden voor planvorming in de gehele provincie.
De uitkomsten zijn positief, zeker vanuit de uitgangspunten zoals nu vastgelegd in de Woondeal West Overijssel. De toets aan de Ladder van duurzame verstedelijking maakt hier onderdeel vanuit. Aanvullend zet de provincie sterk in op de monitoring van de woningbouwopgave. Dit gaat niet alleen over hoeveel woningen maar meer over welke segmenten zoals koop of huur en welke
Nota grondexploitatie 2024
17
prijsklassen. De komende tijd wordt de verder uitgebreid met de woningbouwopgave voor aandachtgroepen zoals ouderen en uitstroom vanuit beschermd wonen. Fasering gemeentelijke bouwkavels en relatie met het woningbouwprogramma Met de plannen die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan deze woningbehoefte. Het programmeren is een continu proces. Het woningbouwprogramma wordt periodiek bijgesteld, waarbij daar waar mogelijk een nadere kwaliteitsslag en verfijning wordt gemaakt van de behoefte en spreiding van doelgroepen, woningtype en prijsklasse, passend bij de ambities uit het vastgestelde Programma Wonen 2019-2025 en nader uitgewerkt in de Agenda Wonen en het Versnellingsprogramma Wonen. In het huidige woningbouwprogramma tot en met 2032 zijn ca. 3.460 woningen opgenomen, waarbij al rekening is gehouden met 25% uitval van plannen. Een belangrijk bijdrage aan de realisatie van het woningbouwprogramma wordt geleverd door de gemeentelijke grondproductie van bouwkavels. In de onderstaande grafiek wordt het programma van de gemeentelijke woningbouwkavels weergegeven zoals verwerkt in deze Nota Grondexploitatie. De grafiek laat naast de fasering in de huidige grondexploitaties ook de fasering van de toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties zien.
Hierbij wordt nog opgemerkt dat voor Marslanden II, fase I en II alle kavels zijn opgenomen die door de PPS (gemeente en Roosdom Tijhuis) worden uitgegeven aan de gemeente, Roosdom Tijhuis, Heutink (bouwclaimhouder) en woonconsumenten 2. Tabel 3: programmering gemeentelijke woningbouwkavels 2023-2034
Belangrijke kanttekening bij deze grafiek is dat het aantal uit te geven bouwkavels per jaar alleen de gemeentelijke uitgifte van bouwkavels weergeeft. Het totaal aantal uit te geven bouwkavels binnen onze gemeente en de uiteindelijke woningbouwproductie op deze kavels ligt hoger, omdat de particuliere ontwikkelingen niet in deze grafiek zijn opgenomen.
2 Uitgifte van bouwkavels vanuit de PPS aan Roosdom Tijhuis, gemeente en Heutink is vastgelegd in de gesloten overeenkomsten met genoemde partijen.
Nota grondexploitatie 2024
18
3.2
Ontwikkelprogramma werken
Hardenberg is het stedelijk centrum van Noordoost-Overijssel. Met ca 6.100 bedrijven en instellingen en ca 28.400 arbeidsplaatsen vervult Hardenberg lokaal en binnen de regio formeel ook een belangrijke streekfunctie. Kenmerkend voor Hardenberg is de omvang van de industrie. Fasering uitgifte grondexploitaties bedrijventerreinen Ondanks naijlende Corona effecten in 2022 en zich langzamerhand manifesterende netwerkcongestie is in 2022 nog 3,24 hectare aan bedrijfskavels verkocht. Hiermee is de harde planvoorraad verder afgenomen. De volgende grafiek geeft de verkopen vanuit gemeentelijke grondexploitaties van de afgelopen 9 jaren weer. Dit is exclusief verkopen van particuliere bedrijventerreinen. Tabel 4: verkopen gemeentelijke bedrijfskavels 2014-2022
Verkopen bedrijventerreinen in ha 2014-2022 14 12 10 8 6 4 2 0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Vooruitblik werken vanaf 2023 Eind 2022 is een zodanig elektriciteitstekort in Noordoost Overijssel ontstaan dat Enexis heeft besloten in onze regio geen grootverbruiksaansluitingen meer beschikbaar te stellen. De komende jaren zal deze netwerkcongestie naar verwachting niet verbeteren. De op dit moment uitgeefbare gemeentelijke planvoorraad is vooral beschikbaar op bedrijventerreinen voor bedrijven in de zwaardere milieucategorie. Dat betreft bedrijven met een grote ruimtevraag en de noodzaak van een grootverbruik aansluiting. De verwachte verkopen in het programma voor de gemeentelijke bedrijventerreinen zijn in deze Nota Grondexploitatie aangepast. De aanpassing is daarop vertaald naar de individuele projecten. Programmering is een continu proces en wordt daarom jaarlijks bijgesteld. De uitgiftemogelijkheden voor de komende jaren zijn naar verwachting beperkt en in ieder geval lastig te prognosticeren. Voor 2023 verwachten we een verkoop van 0,4 hectare en in 2024 1,5 hectare. Op het moment dat vanaf 2024 nieuwe planvoorraad voor met name bedrijven met een kleinverbruik aansluiting worden toegevoegd zal het uitgiftetempo per jaar daarmee ook wat kunnen toenemen onder voorbehoud van de energiebeschikbaarheid.
Om ook voor de toekomst de groei van bedrijven en het aantrekken van interessante nieuwe werkgevers te kunnen faciliteren zal voldoende aanbod aan bedrijventerrein toegevoegd moeten worden. De doorlooptijd van locatieonderzoek tot verkoop van nieuwbedrijfskavels beslaat 6 tot 8 jaar. Op basis van historische uitgifte cijfers zijn daarom de afgelopen jaren al planvoorbereidingen Nota grondexploitatie 2024
19
gestart voor verschillende nieuwe bedrijventerreinen die vanaf in 2024 in exploitatie genomen kunnen worden. Hierover zijn in 2023 met provincie en regio kwantitatieve en kwalitatieve programmeringsafspraken gemaakt, vastgelegd in de bestuursovereenkomst ‘Programmeringsafspraken regio West Overijssel 2023 t/m 2026. In 2024 worden de grondexploitaties voor deze bedrijventerreinen opgesteld en toegevoegd. Op dit moment wordt gewerkt aan de bestemmingsplannen voor de volgende terreinen (grondexploitatie vast te stellen in 2024): - Heemserpoort fase 1+2 - De Boschkamp - Broeklanden Zuid 3 - Rollepaal Oost uitbreiding 1+2
17 ha. 5,1 ha. 13 ha. 21 ha.
De uitgiftesnelheid van deze nieuwe terreinen zal sterk afhangen van de beschikbaarheid van elektriciteit en andere energiebronnen, de regelgeving rond stikstofdepositie en de ontwikkeling van de economie. Uitgifteprognoses voor de komende jaren zijn daardoor lastig te bepalen. Als nieuw uitgangspunt is in de nota Grondexploitatie 2023 een laag uitgiftetempo aangehouden voor de eerstvolgende vier jaren (2023 tot en met 2026) dat zich beperkt tot uitgifte aan kleinverbruikers van elektriciteit. Ook voor de periode daarna blijft het onzeker, waarbij als voorlopig uitgangspunt wordt gehanteerd dat vanaf 2027 de beschikbaarheid van elektriciteit gaat toenemen en beschikbaar komt voor grootverbruikers. Vandaar wordt vanaf 2027 een hoger uitgiftetempo aangehouden. Bij de volgende herzieningen gaan we de ontwikkelingen volgen ter actualisering van de uitgifteprognose. Tabel 5: programmering gemeentelijke bedrijfskavels 2023-2029
Ook voor de periode vanaf 2029 zal de gemeente door middel van actief grondbeleid blijven werken aan het faciliteren en ontwikkelen van groeimogelijkheden voor bedrijven door uitbreiding van bedrijventerrein. In 2024 wordt een verkenning naar mogelijke locaties voor uitgifte vanaf 2029 afgerond.
Nota grondexploitatie 2024
20
4
A L G E M E N E U I T G A N GS P U N T E N GR O N D E X PL O I T A T I E
4.1
Grondprijzen woningbouw 2023
Eind 2022/begin 2023 hebben wij de gemeentelijke grondprijzen wederom tegen het licht gehouden. Voor woningbouw resulteert de grondprijsbrief 2023 in een stabilisatie van de grondprijzen. Wij hebben de grondprijzen van 2022 voor 2023 bevroren. In onderstaande tabellen zijn de nu vigerende grondprijzen voor 2023 opgenomen. Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief Btw. Tabel 6 : grondprijzen diverse woningbouwlocaties
De grondprijzen in bovenstaande tabel zijn de basis- of richtprijzen. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5 tot 10% naar beneden of boven mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging van een bouwkavel (hoekkavel, kavel naast een brede groenstructuur, etc.) of bijvoorbeeld het blijvend vrije uitzicht vanaf een bouwkavel. Wat krappere tussenkavels of kavels voor woningen met een beperkter uitzicht kunnen zodoende indien gewenst 5 tot 10% onder de basisprijs te koop worden aangeboden. Maatwerk voor nieuwe woonproducten en specifieke woonsegmenten In hoofdstuk 2 is geduid dat de planvorming voor nieuwe gebiedsontwikkelingen aan verandering onderhevig is. Dit betekent ook dat wij steeds vaker woningbouwtypologieën in plannen gaan opnemen die afwijken van de standaardwoningtypen uit bovenstaande tabel. Hier zal maatwerk voor moeten worden geleverd in de prijszetting van de grond. Plan Marslanden II (fase I en fase II) De grondprijstabel is niet van toepassing voor woningbouwkavels binnen plan Marslanden II, fase I en fase II. Hieronder vallen onder meer de lopende gronduitgifte van deelplan Havezate Es en de nog op te starten gronduitgifte voor deelplan Ydenhoogte.
Dit houdt verband met het feit dat in plan Marslanden II sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als de verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar vanuit een gezamenlijke grondexploitatie. Voor de gemeentelijke uitgifte van woningbouwkavels binnen plan Marslanden II vindt afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats door het college binnen de kaders van de grondexploitatie. Nota grondexploitatie 2024
21
Gronduitgifteprijzen betaalbare koop en sociale huur In 2022 is de categorie ‘betaalbare koop’ nader uitgewerkt op basis van grondprijsadvies om vooral starters op de woningmarkt beter te kunnen bedienen. Het doel van de uitwerking van deze categorie is om drempel voor starters in de koopmarkt te verlagen. Uitgangspunt betreft een maximale VON prijs van € 247.000 voor zowel grondgebonden woningen (ggb) als appartementen (app). Onderstaande tabel geeft de grondprijzen per type woning per kern per 1 januari 2023: Tabel 7: grondprijzen voor betaalbare koopwoningen
Voor de sociale huurwoning geldt al jarenlang een vaste kavelprijs van € 15.000 excl. BTW, bij een kavelgrootte van maximaal 150 m2. Bij een kavel voor een sociale huurwoning die groter is dan 150 m² worden de meerdere vierkante meters afgerekend tegen een marktconforme grondprijs volgens de residuele methodiek voor rijenwoningen. Opgemerkt dient te worden dat deze prijs aan de onderkant van de bandbreedte ligt in de regio. Afspraken over grondprijzen voor sociale huur worden geborgd in de prestatieafspraken tussen gemeente Hardenberg, Woningstichting Vechtdal Wonen en Stichting Huurdersbelangen Hardenberg
4.2
Grondprijzen bedrijventerreinen 2023
De prijzen voor bedrijfsterreinen blijven ook ongewijzigd voor 2023 ten opzichte van 2022. In onderstaande tabel de richtprijzen voor gronden op de verschillende bedrijventerreinen weergegeven. Tabel 8: grondprijzen voor bedrijventerreinen
Grondprijs Gezondheidspark Voor bouwgrond op het Gezondheidspark in Hardenberg geldt een richtprijs van € 125 per vierkante meter excl. Btw. Het gaat hier om kavels voor bedrijven met een zorg- of zorg gerelateerde functie.
Nota grondexploitatie 2024
22
Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder gronden voor maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: gronden ten behoeve van een ideële en/of publieke functie of bestemming waarop de beoogde activiteiten zonder winstoogmerk plaatshebben. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 75,- per vierkante meter excl. Btw. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Voor deze categorie gronden hanteren wij maatwerk op basis van de residuele grondwaardemethodiek. Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk betreffen activiteiten die Btw-plichtig zijn. Voorbeelden zijn: commerciële sportvoorzieningen, medische beroepen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, etc. Eventueel kan hier ook een onafhankelijke taxatie door een deskundige taxateur worden gebruikt voor een marktconforme grondprijsbepaling. Voor de nieuw op te stellen grondprijsbrief eind 2023 zullen wij wederom de grondprijzen laten toetsen en hieruit zal moeten blijken of een bijstelling van de grondprijzen nodig is. Dit is mede afhankelijk van de stijging van de bouw en grondstofkosten en de ontwikkeling van de vastgoedwaarden (Von-waarde en huurprijzen).
4.3
Rente en indexering
In een grondexploitatie vormt de rente en indexatie belangrijke componenten. Onderstaand worden gehanteerde parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties nader toegelicht. Rente Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Het renteniveau voor grondexploitaties is gekoppeld aan de werkelijk betaalde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille. Dit betekent met ingang van 1 januari 2021 een rekenrente voor grondexploitaties van 2,25%. Deze is lager dan de voorgaande jaren, het percentage was in de periode 2016 t/m 2020 2,50%. De werkelijke gerealiseerde rente over 2022 bedroeg 2,66%. Aan gronden onder balanspost Materiele Vaste Activa (MVA) mag geen rente meer worden toegerekend. Voor de grondexploitaties geven lage(re) rentekosten een verbetering van de exploitatiesaldi. Inflatie Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie.