Nota grondexploitatie 2023
Tekst van het document
N OTA G RONDEXPLOITATIE 2023
GEMEENTE HARDENBERG
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
5
6
Belangrijkste ontwikkelingen grondexploitatie .......................................................................... 5
1.1
Opzet Nota Grondexploitatie 2023 .......................................................................... 5
1.2
Samenvatting Nota grondexploitatie 2023 ............................................................... 5
1.3
Doorkijk economische ontwikkelingen ..................................................................... 5
1.4
Het gemeentelijk grondbeleid .................................................................................. 6
1.5
Strategische doorkijk grondportefeuille .................................................................... 7
Ontwikkelprogramma wonen en werken ................................................................................... 10
2.1
Ontwikkeling gemeentelijk woningbouwprogramma wonen ....................................10
2.2
Ontwikkelprogramma werken .................................................................................13
Algemene uitgangspunten grondexploitatie ............................................................................ 15
3.1
Grondprijzen ..........................................................................................................15
3.2
Rente en indexering ...............................................................................................17
Totaal resultaten grondexploitatie ............................................................................................. 18
4.1
De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag .......................................18
4.2
Stand van zaken Voorzieningen .............................................................................19
4.3
Tussentijdse winstneming ......................................................................................19
4.4
Totaalresultaat risicoanalyses ................................................................................20
In exploitatie genomen woningbouwterreinen ......................................................................... 22
5.1
Bransveen I Dedemsvaart .....................................................................................22
5.2
Bransveen 2e fase Dedemsvaart ............................................................................23
5.3
De Marke II Mariënberg..........................................................................................24
5.4
De Meerstal I Kloosterhaar .....................................................................................25
5.5
De Meerstal II Kloosterhaar ....................................................................................26
5.6
Garstlanden III........................................................................................................28
5.7
Garstlanden IV .......................................................................................................29
5.8
Sluis V fase 1a Balkbrug .......................................................................................31
5.9
Slagharen Moeshoek Wonen .................................................................................32
5.10
Centrumplan Hardenberg .......................................................................................33
5.11
Centrumplan Dedemsvaart.....................................................................................37
5.12
Bruchterveld, De Kuilen III ......................................................................................39
5.13
Gezondheidspark Hardenberg ...............................................................................40
5.14
Marslanden II .........................................................................................................41
5.15
Beukenlaan de Krim ...............................................................................................44
5.16
Hofsteeweg ............................................................................................................45
5.17
De Wieken II Lutten ................................................................................................46
5.18
T Refter Sibculo .....................................................................................................48
In exploitatie genomen bedrijventerreinen ............................................................................... 49
6.1
Broeklanden ...........................................................................................................49
Nota grondexploitatie 2023
2
6.2
Broeklanden De Kop ..............................................................................................50
6.3
Broeklanden Zuid ...................................................................................................52
6.4
Katingerveld Balkbrug ............................................................................................54
6.5
Slagharen werkgebied Moeshoek ..........................................................................56
6.6
Rollepaal Oost........................................................................................................57
6.7
Heemserpoort Hardenberg .....................................................................................58
7
Risicoresultaten projecten ......................................................................................................... 59
7.1
Risicoresultaat woningbouw ...................................................................................59
7.2
Marslanden II .........................................................................................................59
7.3
Risicoresultaat bedrijventerreinen ..........................................................................60
7.5
Risicoresultaat centrumplan Hardenberg................................................................61
7.6
Risicoresultaat centrumplan Dedemsvaart .............................................................62
7.7
Risicoresultaat overige grondexploitaties ...............................................................62
8
Gronden binnen materiele Vaste Activa ................................................................................... 63
9
Besluiten....................................................................................................................................... 64
10
Begrippenlijst ............................................................................................................................... 65
Nota grondexploitatie 2023
3
Deel I 1. Inleiding en Strategische doorkijk grondportefeuille 2. Ontwikkelprogramma wonen en werken 3. Algemene uitgangspunten grondexploitatie 4. Totaal resultaten grondexploitatie
Nota grondexploitatie 2023
4
1
BELANGRIJKSTE
O N T W I K K E L IN G E N
GRONDEXPLOITATIE
1.1
Opzet Nota Grondexploitatie 2023
De Nota Grondexploitatie 2023 is geknipt in twee delen. Het eerste deel betreffen de hoofdstukken 1 t/m 4, met hierin een toelichting op het grondbeleid, de strategische doorkijk van de grondportefeuille, programma’s wonen en werken, de uitgangspunten en de totaalresultaten en totaalrisico’s. In het tweede deel, de hoofdstukken 5 t/m 9, zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2022 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVa) opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen. 1.2
Samenvatting Nota grondexploitatie 2023
Zoals gebruikelijk leggen we in de Nota Grondexploitatie de nadruk op de totale resultaten van de grondexploitaties in relatie tot de daarmee samenhangende kansen en risico’s. Na vaststelling van de Nota Grondexploitatie 2023 kan een bedrag van € 398.000 aan voorzieningen vrijvallen ten gunste van de algemene reserve. In hoofdstuk 4 en deel II van deze nota wordt dit bedrag nader gespecificeerd en toegelicht. Bij het opstellen van de risicoanalyse die hoort bij deze Nota Grondexploitatie zijn alle risico’s binnen de grondexploitaties tegen het licht gehouden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat het benodigde bedrag aan risicoreserve met € 0,15 mln. licht is toegenomen tot een bedrag van € 4,87 mln. Jaarlijks wordt tussentijds winst genomen uit de grondexploitatie. De hoogte van dit bedrag voor 2022 hebben wij voorlopig berekend op basis van de geactualiseerde grondexploitaties. Het bedrag voor 2022 is berekend op € 2,60 mln. Dit is in de tweede bestuursrapportage van 2022 verantwoord. Bij de jaarrekening 2022 wordt de Poc-berekening opnieuw opgesteld. Hieruit moet blijken of het bedrag bijgesteld moet worden. Op dit moment gaan wij voor het jaar 2023 uit van een bedrag van € 1,70 mln. als tussentijdse winstneming. Voor 2024 en 2025 gaat het om een bedrag van € 0,70 mln. gemiddeld per jaar. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de versnelling van de woningbouw.
Uiteraard moeten deze bedragen met de nodige voorzichtigheid worden beschouwd. De daadwerkelijke bedragen zijn afhankelijk van de marktomstandigheden en het tijdig realiseren van de doelstellingen binnen de grondexploitaties. 1.3
Doorkijk economische ontwikkelingen
De economische groei ontwikkeling is in Nederland en ook in de gemeente Hardenberg in 2021 en 2022flink aangetrokken. Het BBP, de belangrijkste graadmeter voor economische groei, is landelijk in 2021 toegenomen met 4,8% en is in 2022 nog verder toegenomen. Het landelijk werkloosheidspercentage is in 2022 verder gedaald tot en daalt nog steeds gestaag. In Q3 van 2021 was de economie weer op het niveau van voor de crisis. De economie is veerkrachtig gebleken en heeft de coronacrisis tot op heden dus verrassend goed doorstaan, ook in Hardenberg.
Nota grondexploitatie 2023
5
De oorlog in Oekraïne heeft tot op heden nog geen negatief effect gehad op de verkoop en de v.o.n. prijzen van woningen en bedrijventerreinen. Het afgelopen jaar (2021) is de werkgelegenheid toegenomen en zijn bedrijven gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een toename in de uitgifte van bedrijventerreinen. Het economisch beeld verandert op dit moment snel . We hebben te maken met stijgende inflatie. De koopkracht van inwoners daalt door een stijging van de prijzen en de opgelopen hypotheekrente. Daarbij is er sprake van arbeidskrapte in tal van sectoren, is er sprake van schaarste aan verschillende grondstoffen en energie. Wij zien nu nog geen afnemende vraag naar en verkoop van kavels. Er zijn ook geen signalen dat dit op korte termijn verandert. De vraag naar nieuwbouwwoningen vertoont nog geen daling en er zijn voldoende signalen om ervan uit te kunnen gaan dat de gemeentelijke kavelverkoop voor woningen in grote lijnen op peil zal blijven. We zien nog steeds een grote vraag naar kavels en dat de vraag geregeld het aanbod overstijgt. Een recessie is echter niet uit te sluiten, waardoor het investeringsgedrag van ondernemers en het koopgedrag van onze inwoners minder wordt. We zien een toenemende mate van onzekerheid.
De (economische) ontwikkelingen monitoren wij daarom structureel, we sturen op de risico’s binnen de grondexploitaties en waar nodig anticiperen we hierop mede op basis van gedegen risicoanalyses.
Het gemeentelijk grondbeleid
1.4
Met het grondbeleid realiseren we de gemeentelijke beleidsdoelen. Deze zijn terug te vinden in de omgevingsvisie ‘Landstad Hardenberg’. Hierin wordt de komende jaren volop ingezet op de versnelling van de woningbouw en de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Maar het helpt ook bij maatschappelijke doeleinden zoals realisatie van MFA’s, scholen etc. Ook in de kadernota 2021 en de begroting 2023 is daarmee aansluitend ingezet op intensivering van de woningbouw en bedrijventerreinen. Deze intensivering vertaalt zich later door naar de grondexploitaties. Het grondbeleid kan op verschillende manieren worden ingevuld: van actief tot passief of faciliterend. Er zijn ook verschillende mengvormen. Dit gebeurt vaak wanneer de gemeente samenwerkt met een marktpartij. •
Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de regie heeft bij de ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie uit. Hiervoor heeft de gemeente vaak zelf de grond in eigendom (of verwerft deze). Ook is de gemeente opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken. De gemeente geeft grond uit aan derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars, particulieren (in de vorm van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap). De gemeente heeft het gehele proces van bouwgrondexploitatie in de hand. De gemeente heeft alle zeggenschap, maar ook alle daarmee gepaard gaande risico’s en de verdienvermogen.
•
Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) stelt de gemeente de kaders (in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vast. Derden (zoals ontwikkelaars of woningcorporaties) zijn verantwoordelijk voor de realisatie. De gemeente laat de ontwikkeling over aan marktpartijen. Dat betekent minder zeggenschap en minder of geen risico’s en verdienvermogen.
Nota grondexploitatie 2023
6
•
Bij de keuze voor een mengvorm (in de vorm van publiek-private samenwerking of anders) maken de gemeente en de betrokken marktpartijen afspraken over zeggenschap, risico’s en verdienpotentie.
Wij voeren al jaren een zogenaamd situationeel grondbeleid. Dit betekent dat van geval tot geval wordt bekeken welke vorm van grondbeleid of welk instrument het best past bij de situatie. Zo is bij het plan Garstlanden IV in Gramsbergen actief grondbeleid toegepast. Bij plan Marslanden II in Hardenberg is sprake van een publiek-private samenwerken (mengvorm) en bij plan Möllincksvaart in Bergentheim is sprake van passief/faciliterend grondbeleid. Wanneer we kiezen voor een actief grondbeleid is door de raad een budget van € 2,0 miljoen voor verwerving beschikbaar gesteld, in de vorm van een zogenaamd revolverend fonds en een structureel budget van € 45.000 voor planvoorbereidingskosten. Dit alles is vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2020-2024. Daar staan de kaders die uw raad heeft gesteld aan het te voeren grondbeleid. De financiële uitwerking daarvan heeft plaats in de gemeentelijke bouwgrondexploitatie. Daarvan doen wij jaarlijks verslag in de jaarrekening en de Nota Grondexploitatie. 1.5
Strategische doorkijk grondportefeuille
Versnellen woningbouw en ontwikkelen (nieuwe) werklocaties Wij staan voor de opgave om de woningbouwproductie te versnellen, woningzoekenden beter te bedienen (o.a. starters, doorstromers en senioren) en doorstroming op onze woningmarkt te verbeteren. Het doel is om onze woningbouwproductie op te tillen naar gemiddeld 400 woningen per jaar voor de periode 2022-2025 (300 woningen in 2022 en ruim 400 woningen in de periode 2023-2025). Tegelijkertijd zijn we ambitieus en wordt een groeiambitie uitgesproken van 1.000 woningen extra, bovenop de autonome groei. Met deze 1.000 woningen extra wordt een deel van regionale woonopgave Zwolle ingevuld. Om dit alles te bereiken is op 8 februari jl. het programma Versnellen Woningbouw 2022- 2025 door uw raad vastgesteld. Het realiseren van deze voorgenomen woningbouwproductie en het ontwikkelen van (nieuwe) werklocaties hangt nauw samen met het tijdig hebben van voldoende (harde) planvoorraad met de goede woonproducten en een vraaggericht aanbod aan werklocaties. Daarnaast spelen de marktomstandigheden een belangrijke rol in welke tempo wij onze ambities kunnen waarmaken (o.a. stijgende bouwkosten, oplopende rentes, economische klimaat, consumentenvertrouwen). Op het eerste aspect heeft de gemeente invloed en sturen wij ook op.
Op het tweede aspect heeft de gemeente niet of nauwelijks invloed, maar monitoren we de ontwikkelingen nauwgezet voor de eventuele effecten op de woningbouwproductie en de voortgang van realisatie van de (nieuwe) bedrijventerreinen. Situationeel grondbeleid: selectief grondaankopen, opbouw grondvoorraad en risicoprofiel Een belangrijk instrument om te sturen en regie te voeren, op de programmering voor wonen en werken in gebiedsontwikkelingen, is grondbeleid. Wij hebben in de nota grondbeleid 2020-2024 een koers opgenomen dat ‘situationeel grondbeleid’ wordt toegepast. Dat houdt in dat per ontwikkeling wordt afgewogen welke rol en houding de gemeente aanneemt bij een gebiedsontwikkeling. Soms een meer actieve risicodragende rol en in veel gevallen ook een meer faciliterende rol doordat grondposities in handen van initiatiefnemers zijn. Dit betekent een gerichte opbouw van de grondportefeuille in onze gemeente op een selectief aantal locaties en daarmee ook een toename van het investeringsvolume in gronden. Voorbeelden hiervan zijn de Wvg-locaties in Dedemsvaart Nota grondexploitatie 2023
7
en Balkbrug en grondaankopen voor werklocaties. Het is een bewuste keuze om op cruciale toekomstige locaties voor wonen en werken (mede) regie te voeren en de gemeentelijke ambities vanuit een meer sturende en risicodragende rol te verwezenlijken. Niet met de bedoeling om alles zelf te doen, maar juist om vanuit grondeigendom op het juiste moment en op basis van de gemeentelijke voorwaarden de markt te betrekken en risico’s over te dragen/te delen. Daarnaast heeft de opbouw van de grondportefeuille gevolgen voor het risicoprofiel. Deze zal na een jarenlange daling, weer gaan oplopen. Immers interveniëren op de grondmarkt zonder risico’s te lopen bestaat niet. We kunnen grondaankopen wel plegen onder de gunstige omstandigheden van lage (financierings-)rente. De rente is een belangrijke kostenpost in de grondexploitatie die op dit moment een veel minder prominente rol speelt dan 8-10 jaar geleden. Daarnaast beperken wij andere risico’s bij grondaankopen zoveel als mogelijk, hiervoor bedienen wij ons van verschillende instrumenten.
Voorbeelden hiervan zijn: selectief aankopen op aangewezen locaties (Wvg-locaties); werken met uitgestelde betalingen; voortgezet gebruik van de gronden (pacht of huurinkomsten); hanteren van marktconforme prijzen en overwaarderen voorkomen; directe afwaardering bij aankoop van gronden voor werklocaties voor het gedeelte dat boven agrarische grondprijs is betaald. Ondanks deze maatregelen zal het risicoprofiel oplopen vergeleken met de afgelopen jaren. Dit betekent ook dat de weerstandscapaciteit op orde moet zijn om de risico’s op te vangen. Niet alleen voor de investeringen in de aankoop van gronden, maar ook in de voorbereidende werkzaamheden (plankosten) en uitvoeringskosten (sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken) op het moment dat grondexploitaties zijn geopend. Omslagpunt: terugblik en vooruitblik op onze grondvoorraad In de afgelopen jaren hebben wij geprofiteerd van de opgaande vastgoedmarkt. Het geïnvesteerd vermogen in gronden is hiermee voor een groot deel terugverdiend; in 2021 is de netto boekwaarde van de grondportefeuille teruggelopen met ca. € 7,0 mln. Dit beeld zet zich tot op heden ook door in 2022 (grondverkopen lopen gestaag door) en de verwachting is ook dat ook 2023 dit financiële beeld zich in meer of mindere mate kan manifesteren . De bruto boekwaarde bedroeg eind 2016 € 39,1 de netto was dat € 24,0 mln.
Deze boekwaarde is op 1 januari 2022 bijna gehalveerd en teruggelopen naar € 20,9 mln. Daarnaast is er nog de post strategische gronden, de boekwaarde hiervan bedroeg op 1 januari 2022 € 7,2 mln. Deze staan gerubriceerd op de balanspost Mva. Zie hiervoor hoofdstuk 7 van deze nota. Tegelijkertijd is met het vaststellen van de Omgevingsvisie: Landstad Hardenberg (2021) en het Versnellingsprogramma Woningbouw 2022-2025 (februari 2022), het vestigen van Wet voorkeursrecht gemeenten op de locaties in Balkbrug en Dedemsvaart en de, in voorbereiding zijnde, samenwerking voor Marslanden II, fase II ook een andere beweging ingezet. We staan aan de vooravond om nieuwe grondexploitaties voor woningbouw te openen en tot uitvoering te gaan brengen. Zoals Slagharen Noord, grondexploitaties binnen Dedemsvaart en Balkbrug en de kleinere kernen. Hetzelfde beeld zien we ook bij de werklocaties zoals Rollepaal, Boschkamp en Heemserpoort. Daarnaast worden in Hardenberg nieuwe werklocaties gezocht om te voorzien in de vraag van ondernemers binnen onze gemeentegrenzen. De verwachting is dat in 2022 en wellicht ook nog 2023 een afbouw gaat plaatsvinden van het geïnvesteerd vermogen in gronden. De meeste grondexploitaties die Hardenberg in de laatste jaren
Nota grondexploitatie 2023
8
heeft gevoerd, zijn inmiddels tot afronding gekomen dan wel bereiken dat moment in de komende 2 tot 3 jaar. Prognoses laten zien dat deze grondexploitaties in de komende 2 tot 3 jaar nog ca. € 5,5 mln. aan winst genereren voor de gemeente . Vanaf 2023/2024 is de verwachting dat we met een omslagpunt rekening moeten gaan houden door de opbouw van het geïnvesteerd vermogen in gronden. Een situationeel, actievere houding op de grondmarkt betekent aanleg van een nieuwe grondportefeuille. We doen dit met een duidelijke strategie dat we alleen in bepaalde kernen interventies op de grondmarkt plegen waar urgenties worden gevoeld om tijdig voldoende woningbouw (kwantitatief en kwalitatief) en (nieuwe) werklocaties aan te bieden en ambities voor die kernen waar te maken. Nieuwe grondexploitaties Met een selectieve opbouw van de grondportefeuille gaan we in de komende jaren ook nieuwe grondexploitaties openen. Wij willen bij nieuwe plannen de grondexploitaties gaan openen als ook de ruimtelijke kaders en beleidsmatige kaders voorliggen bij de raad. Dit betekent dat wij bijvoorbeeld bij de Wvg-locaties niet grondexploitaties pas gaan openen bij het bestemmingsplan en straks omgevingsplan, maar op het moment dat de ruimtelijke visie met de beleidsmatige uitgangspunten voorligt in de raad.
Kaderstellende besluitvorming door de raad vindt plaats binnen het raamwerk van ruimtelijke -, beleidsmatige - en financiële uitgangspunten. Concreet leidt dit tot de volgende stappen: • Bij aankoop van Wvg locaties wordt een indicatieve berekening voorgelegd, gebaseerd op algemene kengetallen; • Bij vaststelling van de ruimtelijke visie zal de grondexploitatie ter vaststelling aan de Raad worden voorgelegd; • Tenslotte zal bij vaststelling van het bestemmingsplan de eventueel gewijzigde grondexploitatie opnieuw ter vaststelling worden aangeboden. Tot slot geldt dat deze nieuwe grondexploitaties het levenslicht gaan zien met een focus op ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit i.c.m. doelgroepen. Dit betekent een trendbreuk met de gebiedsontwikkelingen in de afgelopen jaren. We hebben hierbij de ambitie dat de wijken worden ruimer opgezet (minder woningen per hectare), kennen een groter aandeel goedkope woningen (o.a. sociale huur, goedkope koop) en seniorenwoningen en ruimtereserveringen voor (nieuwe) thema’s als klimaatadaptie, biodiversiteit en duurzame mobiliteit. Allemaal aspecten die bijdragen aan een toekomstbestendige leefomgeving, maar die uitdagingen geven voor de financiële haalbaarheid van de grondexploitaties.
Nota grondexploitatie 2023
9
2
O N T W I K K E L PR O G R AM M A
WONEN
EN
WERKEN 2.1
Ontwikkeling gemeentelijk woningbouwprogramma wonen
Voor de duiding van de geprogrammeerde hoeveelheden woningbouw geeft het staafdiagram aan hoe deze in de periode 2014-2021 zijn verlopen. Voor het jaar 2022 zijn de gerealiseerde verkopen verwerkt tot medio 2022. In groen zijn de lopende opties en getekende koopovereenkomsten voor 2022 weergegeven. Het verdere verloop van 2022 ziet er positief uit. De marktomstandigheden voor de korte termijn zijn gunstig.
Het aantal verkopen van gemeentelijke kavels aan particuliere kavelkopers ligt al een aantal jaar boven de 100 verkochte kavels. In 2021 verkocht de gemeente bijna 250 kavels. Naar verwachting zal ook in 2022 dit aantal worden bereikt. Een beperkende factor is momenteel het aanbod. De vraag is groter dan het aanbod.
Nota grondexploitatie 2023
10
In onderstaande grafiek worden verkopen gesplitst naar afnemers voor 2019 t/m juni 2022
Woonafspraken met provincie en bouwplanning In de nieuwe woonafspraken met de provincie is in 2021 het tij gekeerd. De jaren daarvoor was er sprake van een restrictief bouwbeleid vanuit de provincie, komende jaren staan in het teken van versnellen en uitbreiden van de plancapaciteit. De provincie heeft hiervoor wel een kwalitatief toetsingskader opgesteld. Deze wordt momenteel in een pilot met de gemeente Hardenberg getoetst. De ladder voor duurzame verstedelijking blijft waarschijnlijk ook van kracht. Deze kan nog een kwantitatieve belemmering vormen voor sommige uitbreidingsplannen. Voor de middellange termijn kan de nieuwe provinciale omgevingsvisie (gereed 2024) van invloed zijn op de beschikbare programmeringsruimte voor woningbouwlocaties. Woningbouwprogramma Met de plannen die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan deze woningbehoefte. Het programmeren is een continu proces. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks bijgesteld, waarbij daar waar mogelijk een nadere kwaliteitsslag en verfijning wordt gemaakt van de behoefte en spreiding van doelgroepen, woningtype en prijsklasse, passend bij de ambities uit het vastgestelde Programma Wonen 2019-2025 en nader uitgewerkt in het Versnellingsprogramma. In het huidige programma van de woningbouw tot en met 2031 zijn ca.
4.000 woningen (waarbij rekening wordt gehouden met 25% uitval) opgenomen in de diverse gemeentelijke en particuliere harde en zachte plannen en WVG-locaties. Onderdeel van het totale woningbouwprogramma zijn de gemeentelijke woningbouwkavels. In de onderstaande grafiek wordt het programma van de gemeentelijke woningbouwkavels weergegeven zoals verwerkt in deze Nota Grondexploitatie. Het grafiek laat naast de fasering in de huidige grondexploitaties ook de fasering van de toekomstige grondexploitaties zien. Hierbij opgemerkt dat voor Marslanden II alleen de kavels zijn opgenomen die door de gemeente worden uitgegeven.
Nota grondexploitatie 2023
11
Let op: het aantal op te leveren woningen per jaar ligt hoger omdat de particuliere ontwikkelingen niet in deze grafiek zijn opgenomen.
Nota grondexploitatie 2023
12
2.2
Ontwikkelprogramma werken
Hardenberg is het stedelijk centrum van Noordoost-Overijssel. Met ca 5.600 bedrijven en instellingen en ca 27.500 arbeidsplaatsen vervult Hardenberg lokaal en binnen de regio formeel ook een belangrijke streekfunctie. Kenmerkend voor Hardenberg is de omvang van de industrie. Fasering uitgifte grondexploitaties bedrijventerreinen Ondanks de effecten van de Coronamaatregelen is er sprake van aanhoudende interesse in bedrijventerreingronden. Dit heeft geresulteerd in een verkoopresultaat in 2021 van 7,63 hectare. De volgende grafiek geeft de verkopen vanuit gemeentelijke grondexploitaties van de afgelopen 8 jaren weer. Dit is exclusief verkopen van particuliere bedrijventerreinen.
Verkopen bedrijventerreinen in ha 2014-2021
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Vooruitblik werken vanaf 2022 De verwachte verkopen in het programma voor de gemeentelijke bedrijventerreinen zijn bij deze Nota Grondexploitatie aangepast. De aanpassing is daarop vertaald naar de individuele projecten. Programmering is een continu proces en wordt daarom jaarlijks bijgesteld. De uitgifte voor 2022 is geprognosticeerd op 3,4 ha. Gemiddeld gaan we uit voor de reeds bestaande bedrijventerreinen van een uitgifte van 2,6 ha per jaar. In de onderstaande grafiek is (nog) geen rekening gehouden met nieuwe grondexploitaties Op het moment dat nieuwe grondexploitaties worden toegevoegd zal het uitgiftetempo per jaar daarmee ook toenemen.
Nota grondexploitatie 2023
13
Programmering bedrijventerreinen 2022-2029 Nota grondexploitatie 2023( in ha) 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 -
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Om ook voor de toekomst de groei van ondernemers te kunnen faciliteren zal continue voldoende aanbod aan bedrijventerrein toegevoegd moeten worden. Een groot deel van de bedrijventerreinen die op dit moment worden uitgegeven betreffen grondexploitaties van de gemeente. Dit betreft harde plancapaciteit in bezit van de gemeente. Daarnaast liggen er concrete plannen voor uitbreiding van bedrijventerreinen. Op dit moment wordt gewerkt aan de bestemmingsplannen voor deze uitbreiding. Hierover zijn in 2019 programmeringsafspraken gemaakt, vastgelegd in de ‘bestuursovereenkomst programmering bedrijventerreinen West Overijssel 2019-2022’. Op basis van deze afspraken worden de plannen Heemserpoort, Boschkamp, Broeklanden Zuid 3e fase en Rollepaal Oost omgezet naar harde plancapaciteit. In de nabije toekomst worden de grondexploitaties voor deze bedrijventerreinen opgesteld en toegevoegd. Ook voor de periode daarna zal de gemeente actief blijven werken aan het faciliteren en ontwikkelen van groeimogelijkheden voor bedrijven door uitbreiding van bedrijventerrein en bijbehorende aanvullende programmeringsafspraken. Het proces voor de actualisatie van de programmeringsafspraken is gestart. Besluitvorming over de actualisatie van de programmeringsafspraken vindt plaats in de eerste helft van 2023.
Nota grondexploitatie 2023
14
3
ALGEMENE
UITGANGSPUNTEN
GRONDEXPLOITATIE 3.1
Grondprijzen
Eind 2021/begin 2022 hebben wij de gemeentelijke grondprijzen wederom tegen het licht gehouden. Voor woningbouw resulteert de grondprijsbrief 2022 in een verhoging van de grondprijs van circa 1015% onderkant bandbreedte. Daarentegen is een lagere grondprijs uitgewerkt voor betaalbare koopwoningen dit ter vergroting van de realisatiemogelijkheden van deze specifieke doelgroep. De samenvattende tabellen met de nu vigerende grondprijzen zijn hieronder toegevoegd. Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief Btw. Grondprijzen diverse woningbouwlocaties
In de tabel zijn de basis- of richtprijzen vermeld. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5 tot 10% naar boven of neerwaarts mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de gunstige ligging van een bouwkavel (hoekkavel, kavel naast een brede groenstructuur, etc.) of bijvoorbeeld het blijvend vrije uitzicht vanaf een bouwkavel. Wat krappere tussenkavels of kavels voor woningen met een beperkt uitzicht kunnen zodoende indien gewenst 5 tot 10% onder de basisprijs te koop worden aangeboden. Uitzondering plan Marslanden De grondprijstabel is niet van toepassing voor woningbouwkavels binnen plan Marslanden, waaronder gronduitgifte van deelplan Havezate Es. Dit houdt verband met het feit dat in plan Marslanden sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als de verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar. Voor gemeentelijke uitgifte van woningbouwkavels binnen plan Marslanden vindt vandaar afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats door het college binnen de kaders van de grondexploitatie. Uitzondering specifieke woonsegmenten Voor specifieke woonsegmenten kan maatwerk plaatsvinden
Nota grondexploitatie 2023
15
Gronduitgifteprijzen woningbouw betaalbare koop Om met name starters op de woningmarkt te kunnen bedienen is in voorliggende grondprijsbrief de categorie ‘betaalbare koop’ uitgewerkt op basis van het grondprijsadvies. Het doel van de uitwerking van deze categorie is om de realisatiemogelijkheden te vergroten voor deze specifieke doelgroep. Uitgangspunt betreft een maximale VON prijs van € 240.000 voor zowel grondgebonden woningen (ggb) als appartementen (app). Onderstaande tabel geeft de grondprijzen per type woning per kern per 1 januari 2022:
Woningbouw in de sociale sector De vaste kavelprijs voor een sociale huurwoning is € 15.000 bij een kavelgrootte van 150 m2. Bij een kavel voor een sociale huurwoning die groter is dan 150 m² worden de meerdere vierkante meters afgerekend tegen een marktconforme grondprijs volgens de residuele methodiek voor rijenwoningen. Afspraken over grondprijzen voor sociale huur worden geborgd in de prestatieafspraken met woningbouwcorporatie Vechtdal Wonen. Grondprijzen bedrijventerreinen De prijzen voor bedrijfsterreinen ook ongewijzigd gebleven, in onderstaande tabel de indicatieve grondprijzen van verschillende bedrijventerreinen.
Voor bouwgrond op het Gezondheidspark in Hardenberg geldt een richtprijs van € 125 per vierkante meter excl. Btw. Het gaat hier om kavels voor bedrijven met een zorg- of zorg gerelateerde functie. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder gronden voor maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: gronden ten behoeve van een ideële en/of publieke functie of bestemming waarop de beoogde activiteiten zonder winstoogmerk plaatshebben. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 75,- per vierkante meter excl. Btw.
Nota grondexploitatie 2023
16
Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Voor deze categorie gronden geldt de residuele grondwaardemethodiek. Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk betreffen activiteiten die Btw-plichtig zijn. Voorbeelden zijn: commerciële sportvoorzieningen, medische beroepen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, etc. Ook hier kan het instrument taxatie door een onafhankelijke deskundige taxateur worden gebruikt voor een marktconforme grondprijsbepaling. Voor de nieuw op te stellen grondprijsbrief eind 2022 zullen wij wederom de grondprijzen laten toetsen en hieruit zal moeten blijken of een bijstelling van de grondprijzen nodig is. Dit is mede afhankelijk van de stijging van de bouw en grondstofkosten en de ontwikkeling van de Von-prijzen. 3.2
Rente en indexering
In een grondexploitatie vormt de rente een belangrijke component. Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Het renteniveau voor grondexploitaties is gekoppeld aan de werkelijk betaalde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille. Dit betekent met ingang van 1 januari 2021 een rekenrente voor grondexploitaties van 2,25%. Deze is lager dan de voorgaande jaren, het percentage was in de periode 2016 t/m 2020 2,50%. De werkelijke nacalculatorische rente over 2021 bedroeg 2,33%. Aan gronden onder balanspost Materiele Vaste Activa (MVA) mag geen rente meer worden toegerekend. Voor de grondexploitaties geven lage(re) rentekosten een verbetering van de exploitatiesaldi. Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie. In de nota grondexploitatie zijn voor de indexcijfers de volgende uitgangspunten gehanteerd: Kostenstijging • Kostenstijging (incidenteel): ophogen ramingen van specifieke kosten voor de periode 1-12022 tot en met 1-7-2022 ter compensatie van de sterk gestegen prijzen in het laatste halfjaar.
De mate van ophoging is afhankelijk van het soort civieltechnisch werk; • Kostenstijging (structureel): vanaf 2022 op 2,3% (conform Kadernota) Opbrengstenstijging • Voor opbrengstenstijging wordt vanaf 2022 uitgegaan van 1% (behoudende stijging en monitoren wat de ontwikkeling van de bouwkosten en VON-prijzen doen) Voor het Centrumplan Hardenberg geldt dat de indexatie voor de opbrengsten gedurende de hele looptijd 0% is, tenzij contractueel met marktpartijen iets anders is overeengekomen . De grondexploitaties zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaardeberekening. Kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, en de rentekosten “onderweg” worden hiermee netto contant teruggerekend naar de dag van vandaag. De hiervoor gehanteerde discontovoet bedraagt 2%.
Nota grondexploitatie 2023
17
4
TOTAAL
RESULTATEN
GRONDEXPLOITATIE
De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag
4.1
In de hoofdstukken 5 en 6 van deze nota zijn alle grondexploitaties benoemd en toegelicht en is een beeld gegeven van de verwachte eindresultaten. In de onderstaande tabel zijn alle cijfers op overzichtelijke manier bij elkaar gebracht. Hierin zijn ook de exploitatieovereenkomst cijfermatig vermeld. De tabel vermeldt per complex de boekwaarde per 1 januari 2021 en het verwachte eindresultaat jaarrekening 2021 en Nota Grondexploitatie 2023. Zo is per complex in een oogopslag het verloop van het eindresultaat tussen te zien. Bij een negatief exploitatiesaldo is het bedrag van de voorziening naar de stand per 31-12-2021 (na verwerking jaarrekening 2021) opgenomen. Samenvatting resultaten nota grondexploitatie 0
Boekwaarde
Resultaat 1-1-2022
Resultaat 1-1-2022
Voorziening
1-1-2022
Jaarrekening 2021
Nota Grex 2023
1-1-2022
In exploitatie genomen woningbouwterreinen 5.1
Bransveen Dedemsvaart
€
-823.000 €
292.000 €
315.000
5.2
Bransveen fase II
€
-1.837.000 €
1.485.000 €
1.479.000
5.3
De Marke II
€
-383.000 €
20.000 €
20.000
5.4
De Meerstal I
€
-519.000 €
330.000 €
329.000
5.5
De Meerstal II
€
226.000 €
239.000 €
241.000
5.6
Garstlanden III
€
-845.000 €
367.000 €
367.000
5.7
Garstlanden IV
€
-159.000 €
2.697.000 €
2.755.000
5.8
Sluis V
€
-385.000 €
183.000 €
182.000
5.9
Woongebied Moeshoek
€
828.000 €
-1.250.000 €
-1.251.000
€
1.250.000
5.10 Centrumplan Hardenberg
€
4.107.000 €
-4.798.000 €
-4.826.000
€
4.799.000
5.11 Centrumplan Dedemsvaart
€
413.000 €
-321.000 €
-316.000
€
321.000
5.12 Uitbreiding de Kuilen
€
45.000 €
60.000 €
87.000
5.13 Gezondheidspark
€
4.680.000 €
-4.005.000 €
-4.005.000
€
4.005.000
5.14 Marslanden II
€
9.164.000 €
4.725.000 €
4.315.000
€
30.000
€
10.405.000
€
898.000
5.15 Beukenlaan de Krim
€
220.000 €
35.000 €
32.000
5.16 Hofsteeweg
€
423.000 €
11.000 €
11.000
5.17 De Wieken II Lutten
€
226.000 €
-28.000 €
-25.000
5.18 T Refter Sibculo
€
268.000 €
75.000 €
86.000
Totaal woningbouw
€
15.649.000 €
42.000 €
-290.000
In exploitatie genomen bedrijventerreinen 1.1
Broeklanden
€
352.000 €
8.000 €
22.000
6.2
Broeklanden de Kop
€
1.142.000 €
128.000 €
115.000
6.3
Broeklanden Zuid
€
5.989.000 €
-898.000 €
-524.000
6.4
Katingerveld
€
-2.059.000 €
1.097.000 €
1.400.000
6.5
Slagharen Moeshoek
€
-5.000 €
-81.000 €
-81.000
€
81.000
6.6
Rollepaal Oost
€
-302.000 €
-185.000 €
-140.000
€
185.000
Totaal bedrijventerreinen
€
5.117.000 €
69.000 €
792.000
€
1.164.000
Exploitatieovereenkomsten Pluimswijk Balkbrug
€
-2.000
Brink Oost/Zuid
€
-275.000
Kotermeerstal
€
-50.000
Marslanden I
€
191.000
€
190.000
Mollincksvaart I en II
€
214.000
€
184.000
Centrumlokatie Balkbrug
€
27.000
Bakkersland Bergentheim
€
-9.000
Sibculo, Kloosterterrein
€
-3.000
Woningbouw locatie Takens Balkbrug
€
24.000 -
€
374.000
502.000
# €
11.943.000
Locatie Anbergen Slagharen
€
6.000
Totaal exploitatieovereenkomsten
€
123.000 €
-
Totaal
€
20.889.000 €
111.000 €
Nota grondexploitatie 2023
€
18
4.2
Stand van zaken Voorzieningen
In de onderstaande tabel hebben wij de Voorzieningen en de mutaties daarop die in de Nota Grondexploitatie 2023 zijn beschreven overzichtelijk op een rij gezet. De mutaties in de Voorzieningen worden verrekenend met de Algemene Reserve. Nadat alle mutaties op de getroffen Voorzieningen zijn verwerkt, bedraagt het totaal aan Voorzieningen voor negatieve complexen € 11.545.000.Ten opzichte van de jaarrekening 2021 is het totaal van de voorzieningen afgenomen met € 398.000. Voorzieningen Broeklanden Zuid Mollincksvaart Marslanden I Rollepaal Oost Gezondheidspark Moeshoek wonen Moeshoek werken Lutten De Wieken II * Centrumplan Hardenberg: Centrumplan Dedemsvaart
€ € € € € € € € € €
Totaal Voorzieningen:
€
4.3
Stand 1-1-2022 Mutaties Nota Grex 2023 898.000 € -374.000 € 184.000 € - € 190.000 € - € 185.000 € -45.000 € 4.005.000 € - € 1.250.000 € 1.000 € 81.000 € 30.000 € -3.000 € 4.799.000 € 28.000 € 321.000 € -5.000 € 11.943.000 €
-398.000 €
Stand na Nota Grex 524.000 184.000 190.000 140.000 4.005.000 1.251.000 81.000 27.000 4.827.000 316.000 11.545.000
Tussentijdse winstneming
Voor 2021 is de (voorlopige) tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode berekend op € 2,60 mln. Bij de jaarrekening 2022 wordt de definitieve berekening opgesteld en wordt beoordeeld of dit bedrag bijstelling behoeft. Deze winstneming is als volgt te specificeren:
Begrote tussentijdse winstneming 2022 De Meerstal € De Meerstal II € Katingerveld € Bransveen € Garstlanden III € Garstlanden IV € Broeklanden € Broeklanden De Kop € Sluis V € De Marke II € De Kuilen III € Bransveen II € Marslanden II € Hofsteeweg € t Refter Sibculo € Totaal:
Nota grondexploitatie 2023
€
180.000 55.000 510.000 140.000 220.000 625.000 15.000 15.000 120.000 75.000 70.000 440.000 115.000 5.000 15.000 2.600.000
19
Sinds de invoering van de tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is gemiddeld € 2,4 mln. per jaar aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen 2017-2021. 4.4
Totaalresultaat risicoanalyses
In onderstaand overzicht zijn de risicoresultaten van de grondexploitaties zoals genoemd in hoofdstuk 7 verzameld: Benodigde risicoreserve per grondexploitatie
nota grex 2023
Te alloceren 2022
Te alloceren 2023
Centrumplan Hardenberg
€ 1.206.000
€ 699.000
€ 1.206.000
Centrumplan Dedemsvaart
€ 317.000
€ 406.000
€ 317.000
Hardenberg Wonen
€ 1.773.000
€ 136.000
€ 140.000
Hardenberg Werken
-€ 1.022.000
€ 1.257.000
€ 1.383.000
Marslanden II Overige projecten
€ 5.542.000 € 597.000
€ 1.639.000 € 580.000
€ 1.227.000 € 597.000
Totaal
€ 8.413.000
€ 4.717.000
€ 4.870.000
Uit de tabel blijkt dat een totaal risicoreserve benodigd is van € 8,41 mln. Hiervan kan bijna € 3,54 mln. worden afgedekt door de positieve resultaten van de grondexploitaties. Blijft over een te alloceren bedrag van € 4,87 mln. Hier zien we een generieke afname van de risico’s binnen de huidige grondexploitaties. Hierop uitgezonderd is het centrumplan Hardenberg zoals toegelicht in paragraaf 7.5 Als gevolg hiervan is ten opzichte van de risicoanalyse in de nota grondexploitatie 2022 het te alloceren bedrag (gering) toegenomen met € 0,15 mln. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even “hard” te bestempelen, en ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Zoals eerder gemeld worden deze risico’s in samenhang beoordeeld met de overige gemeente financiële risico’s. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en ze in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is, het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd.
Echter indien zich risico’s wel gaan manifesteren dient de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve toereikend te zijn.
Nota grondexploitatie 2023
20
Deel II 5. In exploitatie genomen woningbouwterreinen 6. In exploitatie genomen bedrijventerreinen 7. Risicoresultaten projecten 8. Gronden binnen materiële vaste Activa 9. Besluiten 10. Begrippenlijst
Nota grondexploitatie 2023
21
5
IN
EXPLOITATIE
G E N O M EN
W O N I N G B O U W T ER R E IN E N 5.1
Bransveen I Dedemsvaart
Project
Bransveen Dedemsvaart 1e fase
Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 -€ 823.000 € 304.000 € 292.000
nota grex 2023 -€ 823.000 € 328.000 € 315.000
totaal 181 realisatie in huidig jaar
gerealiseerd 181 0
nog te realiseren 0 0
totaal € 8.723.000 € 9.051.000
gerealiseerd € 8.060.000 € 8.884.000
nog te realiseren € 663.000 € 167.000
uitgaven opbrengsten
opbrengsten
uitgaven 8% 92%
gerealiseerd
2%
gerealiseerd
nog te realiseren
98%
nog te realiseren
Het resultaat is ten opzichte van de jaarrekening licht toegenomen. De verkoop van de woningbouwkavels in Bransveen I is afgerond. Resteert nog de kavel voor een maatschappelijke functie, op dit moment wordt diverse ontwikkelingen onderzocht. Het laatste gedeelte van het woongebied wordt op dit moment woonrijp gemaakt. Naar verwachting is dit eind 2022/begin 2023 afgerond.
Nota grondexploitatie 2023
22
5.2
Bransveen 2e fase Dedemsvaart Bransveen 2e fase Dedemsvaart
Project
Looptijd project
2022-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 -€ 1.837.000 € 1.607.000 € 1.485.000
nota grex 2023 -€ 1.837.000 € 1.601.000 € 1.479.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 94 71 realisatie in huidig jaar 13
nog te realiseren 23 -5
Fasering Bransveen II
fasering realisatie
18 13 5 2022
2023
totaal € 3.347.000 € 4.948.000
uitgaven opbrengsten
gerealiseerd
52%
nog te realiseren € 1.594.000 € 1.357.000
opbrengsten
uitgaven 48%
gerealiseerd € 1.753.000 € 3.591.000
nog te realiseren
gerealiseerd
27% 73%
nog te realiseren
Alle kavels in Bransveen II zijn uitgegeven met uitzondering van de kavels die in de hindercontour van een Agrarisch Loonbebedrijf zijn gelegen. De gemeente is met het bedrijf in gesprek over verplaatsing van activiteiten waardoor het mogelijk wordt ook de laatste kavels van Bransveen II uit te geven. De woningen van Vechtdal Wonen zijn inmiddels opgeleverd en ook al bewoond. Na het gereed komen van de woningen, kan het woongebied nu ook fasegewijs woonrijp worden gemaakt. Het resultaat is na actualisatie vrijwel onveranderd.
Nota grondexploitatie 2023
23
5.3
De Marke II Mariënberg Marke II Marienberg
Project Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
totaal € 1.927.000 € 1.949.000
uitgaven opbrengsten
81%
nota grex 2023 -€ 383.000 € 21.000 € 20.000
gerealiseerd € 1.566.000 € 1.949.000
nog te realiseren € 361.000 €0
opbrengsten
uitgaven 19%
jaarrekening 2021 -€ 383.000 € 21.000 € 20.000
gerealiseerd
0%
gerealiseerd
nog te realiseren
100%
nog te realiseren
Alle woningen in De Marke II in Mariënberg zijn verkocht. In de loop van 2022 wordt begonnen met het woonrijp maken van De Marke II.
Nota grondexploitatie 2023
24
5.4
De Meerstal I Kloosterhaar
Project
Meerstal I Kloosterhaar
Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
totaal 46 realisatie in huidig jaar
jaarrekening 2021 -€ 519.000 € 350.000 € 330.000
nota grex 2023 -€ 519.000 € 350.000 € 330.000
gerealiseerd 43 3
nog te realiseren 3 3
gerealiseerd € 2.003.000 € 2.523.000
nog te realiseren € 306.000 € 136.000
Fasering Meerstal
fasering realisatie
3
3
2022
totaal € 2.309.000 € 2.659.000
uitgaven opbrengsten
opbrengsten
uitgaven 13% 87%
gerealiseerd
5%
gerealiseerd
nog te realiseren
95%
nog te realiseren
De laatste 3 beschikbare kavels zijn in 2022 verkocht. Eind 2022/begin 2023 zal het woonrijp maken worden afgerond.
Nota grondexploitatie 2023
25
5.5
De Meerstal II Kloosterhaar
Project
Meerstal II Kloosterhaar
Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2026
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 € 226.000 € 274.000 € 239.000
nota grex 2023 € 226.000 € 266.000 € 241.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 15 0 realisatie in huidig jaar 3
nog te realiseren 15 -4
Fasering MeerstalII
Fasering Fasering
8
7 3 2022
2023
totaal € 640.000 € 907.000
uitgaven opbrengsten
64%
nog te realiseren € 411.000 € 904.000
opbrengsten
uitgaven 36%
gerealiseerd € 229.000 € 3.000
gerealiseerd
0%
gerealiseerd
nog te realiseren
100%
nog te realiseren
Om de komende jaren te kunnen blijven voorzien in de behoefte van woningen is in 2022 gewerkt aan de verdere uitwerking van Kloosterhaar De Meerstal II. Deze ontwikkeling voorziet in de realisatie van 32 woningen verdeeld over 2 fasen. De verkoop van de eerste fase van De Meerstal II (oorspronkelijk 2 vrijstaande en 7 twee-onder-een kap woningen) heeft in het najaar 2021 plaatsgevonden en er heeft een herverkaveling heeft plaatsgevonden waarbij drie twee-onder-een kappers zijn omgezet naar vrijstaande kavels. In het voorjaar van 2022 heeft nogmaals een
Nota grondexploitatie 2023
26
herverkaveling plaatsgevonden, omdat er geen vraag is naar twee-onder een kap,zodat fase 1 nu bestaat uit 7 vrijstaande kavels en 4 twee-onder 1 kappers. In het najaar van 2021 is de grond bouwrijp gemaakt en in 2022 is gestart met de bouw. In 2022 is gestart met het bestemmingplan De Meerstal II fase 2. Het resultaat is na actualisatie nagenoeg ongewijzigd gebleven.
Nota grondexploitatie 2023
27
5.6
Garstlanden III
Project
Garstlanden III Gramsbergen
Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
totaal € 5.509.000 € 5.890.000
uitgaven opbrengsten
92%
nota grex 2023 -€ 845.000 € 382.000 € 367.000
gerealiseerd € 5.044.000 € 5.890.000
nog te realiseren € 465.000 €0
opbrengsten
uitgaven 8%
jaarrekening 2021 -€ 845.000 € 382.000 € 367.000
gerealiseerd
0%
gerealiseerd
nog te realiseren
100%
nog te realiseren
Nadat alle bouwwerkzaamheden zijn afgerond wordt ook het woonrijp maken afgerond.
Nota grondexploitatie 2023
28
5.7
Garstlanden IV Garstlanden IV Gramsbergen
Project Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2026
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 -€ 159.000 € 3.288.000 € 2.697.000
nota grex 2023 -€ 159.000 € 3.042.000 € 2.755.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 97 40 realisatie in huidig jaar 15
nog te realiseren 97 -33
Fasering Garstlanden IV
Fasering realisatie
48 38 15 2022
11 2023
2024
totaal € 4.174.000 € 7.216.000
uitgaven opbrengsten
gerealiseerd € 1.653.000 € 1.812.000
opbrengsten
uitgaven gerealiseerd
60%
nog te realiseren € 2.521.000 € 5.404.000
25%
40% nog te realiseren
75%
gerealiseerd nog te realiseren
In fase 1 zijn alle woningen verkocht en worden de kavels dit jaar afgenomen. In fase 2 (28 woningen: 11 (7 kavels en 4 twee-onder-een kap) woningen gemeente en 18 woningen ontwikkelaars) zijn alle kavels in optie genomen. Ontwikkelaars zijn begonnen met de verkoop van fase 1 en het voorbereiden van fase 2. Er is gestart met bouwrijp maken. Nota grondexploitatie 2023
29
Fase 3 betreft een plan van 20 woningen. 14 twee-onder-een kap en 6 vrijstaande woningen. Op huidige locatie fase 3 bevindt zich nu het volkstuinencomplex. Er is een nieuwe locatie voor de volkstuinen aangewezen. Begin 2023 dient verplaatsing gereed te zijn. Het bestemmingsplan voor fase 3 wordt opgesteld. De twee “appartementenlocaties” op de noordwesthoek en zuidoosthoek zijn uit het bestemmingsplan gehaald. Voor deze twee locaties wordt in 2022 een PvE opgesteld. Als gevolg van de bijstelling van de fasering is het toch al positieve resultaat met ruim € 58.000 toegenomen.
Nota grondexploitatie 2023
30
5.8
Sluis V fase 1a Balkbrug Sluis V Balkbrug
Project Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 -€ 385.000 € 190.000 € 183.000
nota grex 2023 -€ 385.000 € 189.000 € 182.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 83 80 realisatie in huidig jaar 0
nog te realiseren 3 -3
Fasering Sluis V
fasering realisatie
3
0 2022
totaal € 3.658.000 € 3.946.000
uitgaven opbrengsten
gerealiseerd
78%
nog te realiseren € 793.000 € 527.000
opbrengsten
uitgaven 22%
gerealiseerd € 2.865.000 € 3.419.000
nog te realiseren
13% 87%
gerealiseerd nog te realiseren
In het woongebied Sluis V zijn nog 3 kavels te koop. Naar verwachting worden deze in 2022 in eigendom overgedragen. Om te kunnen blijven voorzien in de woningbehoefte in Balkbrug wordt gesproken met grondeigenaren en is op een deel van de gronden wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Het resultaat is ten opzichte van de jaarrekening nagenoeg onveranderd.
Nota grondexploitatie 2023
31
5.9
Slagharen Moeshoek Wonen Moeshoek wonen Slagharen
Project Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 € 828.000 -€ 1.326.000 -€ 1.250.000
nota grex 2023 € 828.000 -€ 1.327.000 -€ 1.251.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 131 130 realisatie in huidig jaar 1
nog te realiseren 1 0
Fasering Moeshoek wonen
fasering realisatie
1
1
2022
totaal € 9.012.000 € 7.685.000
uitgaven opbrengsten
81% 93%
nog te realiseren € 651.000 € 151.000
opbrengsten
uitgaven 7% 19%
gerealiseerd € 8.361.000 € 7.534.000
gerealiseerd
0% 2%
gerealiseerd
nog te realiseren
98% 100%
nog te realiseren
De laatste beschikbare kavel is recent verkocht. Binnenkort zal worden gestart met het afronden van het woonrijp maken. Voorstel: De voorziening met € 1.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2023
32
5.10 Centrumplan Hardenberg Centrumplan Hardenberg
Project Stand per
1-jan-22
Looptijd project
2022-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
woningbouwprogramma
jaarrekening 2021 € 4.107.000 -€ 5.093.000 -€ 4.798.000
nota grex 2023 € 4.107.000 -€ 5.224.000 -€ 4.826.000
totaal gerealiseerd t/m 2021 0
nog te realiseren 58 -20
gerealiseerd € 22.824.000 € 18.716.000
nog te realiseren € 3.617.000 € 2.501.000
realisatie in huidig jaar
Fasering centrumplan Hardenberg
fasering realisatie
20 14
2022
12
2023
uitgaven opbrengsten
2024
totaal € 26.441.000 € 21.217.000
81% 86%
2025
opbrengsten
uitgaven 14% 19%
12
gerealiseerd
0% 12%
gerealiseerd
nog te realiseren
88% 100%
nog te realiseren
Algemeen Een aantal deelgebieden binnen het Centrumplan Hardenberg zijn inmiddels gereed of bevinden zich in de eindfase. De relevante deelgebieden en ontwikkelingen worden in deze paragraaf kort toegelicht.
Nota grondexploitatie 2023
33
Planhoofdstructuur Voor het merendeel zijn deze infrastructurele voorzieningen al aangelegd. De herinrichting van het Badhuisplein dient nog opgepakt te worden. In het voorjaar 2021 hebben wij na een participatietraject met omwonenden en stakeholders het ontwerp vastgesteld. Het ontwerpplan wordt momenteel technisch uitgewerkt en gereed voor aanbesteding gemaakt. De start van de werkzaamheden is helaas vertraagd vanwege problemen in toelevering van materialen. De beoogde aanleg is gepland voor september 2022. Vechtzone De grond is grotendeels in eigendom van Vechtdal Wonen. Er is inmiddels een ontwikkelvisie opgesteld die voorziet in een grootschalige gebiedsontwikkeling van dit plangebied. Vechtdal Wonen en gemeente hebben in april 2022 het definitief stedenbouwkundig plan vastgesteld. Op basis van het stedenbouwkundig plan is op diverse manieren participatie gevoerd moet stakeholders, omwonden en geïnterneerden. Medio 2022 start de bestemmingsplanprocedure. De totale gebiedsontwikkeling betreft het slopen van de nog twee resterende appartementengebouwen van Vechtdal Wonen, het bouwen van 152 nieuwe woningen en het aanleggen van nieuwe openbare ruimte. Vechtdal Wonen en Gemeente gaan voor de uitvoering van het project via marktselectie een ontwikkelaar selecteren. Deze integrale opdracht komt in het najaar van 2022 op de markt.
Gunning is beoogd in het eerste kwartaal van 2023. De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats in de periode 2023-2026. Markt en omgeving De finale ontwikkelingen op de Markt spitsen zich toe op blok 4, gelegen aan de Havenweg aan het uiteinde van de Kromme Steeg. Op deze locatie biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid tot het realiseren van een appartementengebouw over meerdere bouwlagen. Het bouwblok is onderdeel van het bestemmingsplan dat is opgesteld voor de nieuwe Markt. Binnen het bouwblok kan een appartementengebouw van 24 meter hoogte worden gerealiseerd De gemeente ziet kansen om blok 4 en het gebied eromheen integraal te ontwikkelen en daarmee dit deel van het centrum van Hardenberg te voorzien van een kwaliteitsimpuls op verschillende vlakken. Vechtdal wonen zal ook worden betrokken bij deze ontwikkeling. Het Marktplein is ook nog onderdeel van deze deelexploitatie. In het voorjaar van 2021 heeft een aantal ondernemers met hulp van een voucher uit het stadsarrangement van de provincie een praatschets op laten stellen, waarin is aangegeven welke gedachten er leven. Vergroenen van het plein en meer sfeer en belevingselementen toevoegen is de hoofdgedachte. Wij omarmen dit getoonde initiatief en zijn daarom gestart met een participatietraject om te komen tot een breed gedragen ontwerp om de Markt een kwaliteitsimpuls te geven.
Marsch-Kruserbrink Een aantal ontwikkelingen zijn de afgelopen jaren gereedgekomen. Binnen de grondexploitatie dient nog één bouwveld ontwikkeld te worden. Het gaat hier om de realisatie van 25 sociale huur appartementen in het gebouw Vechtspille door Vechtdal Wonen. De bouw daarvan start het laatste kwartaal van 2022. Vechtoever (locatie naast Troubadour) Het deelproject Vechtoever concentreert zich op de locatie van het voormalige pand Oude Bosch nr. 10. Dit pand is in het verleden door de gemeente verworven. Sinds 2005 is het perceel tijdelijk in gebruik als parkeerplaats. Dit tijdelijke gebruik wordt in ieder geval tot en met 2022 voortgezet. De planvorming voor dit deelgebied zal naar de huidige inzichten niet eerder worden opgestart dan eind 2022, begin 2023.
Nota grondexploitatie 2023
34
Uitgaande van de kavelgrootte en een mogelijk bouwvolume van gedeeltelijk drie en gedeeltelijk vier lagen hoog is een indicatief programma van 24 appartementen bepaald. Dit programma geldt als uitgangspunt in de grondexploitatie. Daarnaast wordt momenteel een ontwikkeling van een hotelfunctie verkend. De ontwikkeling wordt niet eerder voorzien dan 2023/2024. Voor de ontwikkeling van deze kavel dient nog een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Slotgraven e.o. Het bestemmingsplan is in een eerder stadium vastgesteld. De 1e fase is afgerond. Gebouw de Slotwachter met 19 appartementen is eind 2020 opgeleverd. Daarnaast zijn de 4 twee-onder-een kap woningen en 6 rijenwoningen op de locatie van het voormalige waterschapkantoor opgeleverd. Vechtdal Wonen heeft begin 2021 een appartementengebouw van 8 appartementen aan de Trompstraat gerealiseerd. Medio 2022 start Ter Steege met de bouw van 10 parkwoningen. De 2e tranche van 10 staat in de verkoop. Afhankelijk van de verkoop hoopt Ter Steege in het najaar ook te kunnen starten met de 2e tranche om zodoende in 2023 het project in 2023 af te ronden. Mulo locatie De herontwikkeling van de “Mulo-locatie” is gelegen langs de Parkweg. Na de sloop van de voormalige school en de nog te slopen gymnastiekzaal zouden op deze locatie indicatief 18 tot 26 appartementen kunnen worden gerealiseerd.
Eind 2020 is met een ontwikkelaar een intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de locatie, aansluitend wordt een anterieure overeenkomst gesloten. De grondexploitatie gaat uit van een appartementenprogramma in het vrije (huur) of marktkoopsegment. Met de ontwikkelaar worden de plannen verder uitgewerkt. In 2021 is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar overeengekomen. Voor de realisatie is een bestemmingsplanprocedure vereist. Het plan is door de ontwikkelaar uitgewerkt voor 26 appartementen. Leisure zone, zwembadlocatie Medio 2017 is de gemeente met ontwikkelaar DLH uit Zwolle een koopovereenkomst aangegaan voor verkoop van de locatie. De verkoop is gebaseerd op basis van het indicatieve bouwprogramma waarbij de gemeente de locatie bouw- en woonrijp maakt. Met de sloop van het zwembad in 2016 is gestart met de ontwikkeling van de zwembadlocatie. Om de vrijgekomen locatie ruimtelijk goed in te vullen is een stedenbouwkundig plan opgesteld. De opzet hiervan volgt de ingezette structuur van de wijk Marsch Kruserbrink en daarmee de ruimtelijke uitgangspunten vanuit het Masterplan. Het plan gaat uit van 32 grondgebonden woningen waarbij gedeeltelijk in een binnenhof wordt geparkeerd en enkele appartementengebouwen tussen de verlengde Kruserbrink en de Vecht. De bouw van de 32 woningen zijn medio 2020 opgeleverd.
Op de plek van de kanovereniging is begin 2021 een appartementencomplex opgeleverd. Het bijzondere van dit complex is dat het via zogenaamd collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) tot stand is gekomen. De kanovereniging is verhuisd naar een alternatieve plek. De openbare ruimte rond de grondgebonden woningen en het complex ‘De Marsch’ is woonrijp gemaakt. In het 1e kwartaal van 2022 is het appartementencomplex De Vechthorst opgeleverd. Het betreft een gebouw met 18 appartementen. Een tweede identieke complex is momenteel in aanbouw. Spindeplein Het Spindeplein maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie, in verband met de samenhang wordt deze hier wel toegelicht Eind 2017 heeft de gemeente in het kader van de herontwikkeling van de deellocatie De Spinde het pand van de voormalige Rabobank aan het Spindeplein aangekocht. Het is de bedoeling, dit deel van het centrum van een kwaliteitsimpuls te voorzien. De in 2017 vastgestelde gemeentelijke Detailhandelsstructuurvisie geeft als richting voor dit gebied aan dat de gevestigde detailhandel zich