3c. Bijlagen behorende bij toelichting TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn (Geanonimiseerd)

Flexibiliteit De structuurvisie is qua programma (woningen en voorzieningen) en omvang van het plangebied gelijk aan de modellen 1 en 2. Wel wijkt de toedeling van de woningen over de diverse wooneenheden af van die in die beide modellen omdat de figuratie van die eenheden binnen het plangebied nu eenmaal anders is. De verschillende woningtypen zullen verspreid over het plangebied worden ontwikkeld. De fasering van het plangebied wordt hierdoor niet beïnvloed door het woningbouwprogramma. In de tijd kan het woningbouwprogramma worden aangepast aan de marktvraag van dat moment. Dat kan eventueel geschieden in combinatie met het naar behoefte aanpassen van de bebouwingsintensiteit op de hoogten. Dit is een mogelijke optie die in de toekomst nader kan worden uitgewerkt. In het algemeen dient voor alle typen aandacht te zijn voor het particulier opdrachtgeverschap. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

De structuurvisie is in hoofdstuk 5 nader uitgewerkt als 'denklijn'. Een denklijn

,

,

is een aanduiding van de wijze waarop de ontwerpkwaliteit wordt vormgegeven. De aangegeven denklijnen worden met sfeerbeelden ondersteund.

,

Marslanden fase II wordt in de structuurvisie samen met fase I gevat in een ruimtelijk raamwerk dat is opgebouwd uit verkeersinfrastructuur groengebieden en waterpartijen. Binnen dit (het gehele gebied Marslanden omvattende) raamwerk worden de beide deelgebieden met elk een eigen verkavelingsvorm nog in een eigen kleiner raamwerk gevat. Binnen de grote omlijsting van Marslanden in totaliteit zijn derhalve twee kleinere raamwerken aangebracht. Anderzijds is de alomvattende ruimtelijke inkadering van Marslanden gerelateerd aan het landschap dat zich buiten Marslanden afspeelt en aan de stadsranden in het bijzonder. ,

De structuurvisie verschilt van de beide basismodellen ten aanzien van:

positionering van de verkavelingsstructuur en een aansluiting op fase I - de ontsluitingsstructuur voor de auto en het langzaam verkeer - het landschap uitbreiding van de hoogten en inpassing van cultuurhistorische elementen de stadsrandzone het uitloopgebied langs de Molengoot tot het Engelandsche Bosch waarvan het retentiegebied nadrukkelijk onderdeel vormt - de oriëntatie op de randen van de Collendoornerdijk Havezateweg en Eugenboersdijk.

,

-

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

43

Fase IIII Structuurplan Marslanden SSttrruuccttuuuurrppllaann Maarrssllaannddeenn FFaassee 44

45

DE VELDEN

CIRKEL II

Het rraattiioonneellee HHeett rationele llaannddsscchhaapp landschap

46

Het nddsscchaapp eett rraat rationele tiio neellee llaan landschap De stedenbouwkundige structuur in het plandeel dat aansluit op fase I De Velden is even rationeel als het onderliggend agrarisch ,

,

landschap. 'De Velden' waren de stukken heide die werden omgezet in akkers. Een ontginning op in eerste instantie kleinschalig niveau die ook langs de Collendoornerdijk heeft plaatsgevonden. De naam De Velden geeft ook op goede wijze de nieuwe stedenbouwkundige structuur weer. En dit ook tegenover de andere gebieden de es en de hoogten. ,

Door gebruik te maken van de huidige lijnen in het landschap (de

sloten lanen en bomenrijen) kunnen al deze elementen behouden blijven en worden ingezet als structurerende lijnen in de stedenbouwkundige verkaveling. Het patroon van straten in fase I wordt in De Velden doorgezet. Deze rationele planopzet betekent ook dat de verkaveling efficiënt kan worden opgezet en een betrekkelijk hoge woningdichtheid kan worden bereikt. ,

,

waterrijk planonderdeel en op het akoestisch landschap langs de N34 dat het Marspark is genoemd. groen en

,

Door deze opzet komt een aantrekkelijke begrenzing tot stand tussen de rationele verkaveling waarvan de Cirkel deel uitmaakt

het landschap dat teruggrijpt op dat van vroeger. Die overwordt zo uitgewerkt dat een openbare rand van bebouwing in Cirkel II tot stand komt bestaande uit voorzijden van woningen die over groen en water uitkijken met aan de overkant daarvan de losse verkaveling op de hoogten. Aan de buitenkant van de rand van de Cirkel liggen in de bestaande verkaveling van fase I twee afgeronde stedenbouwkundige eenheden van elkaar gescheiden door een groenzone: Vlinder I en Vlinder II. Het zijn voortzettingen van cirkelsegmenten vooruitgeschoven in de rationele verkaveling van fase I. In dit voorkeursmodel wordt die opeenvolging van stedenbouwkundige eenheden in de buitenbocht van de Cirkel gecontinueerd door een in omvang bijpassende hoogte de Marshoogte. Aldus ontstaat met Cirkel II met deze hoogte en het patchwork een goede vervlechting en samenhang tussen de fasen I en II. Een gebied dat in noordzuidrichting dominant wordt doorsneden door de centrale langzaamverkeersas door Marslanden. en

gang

,

,

,

,

,

,

,

Binnen de structurerende lijnen in dit plandeel gevormd door groene zones en watergangen en daaraan gekoppelde ontsluitende wegen worden vlakken afgebakend die elk een eigen stedenbouwkundige verkaveling zullen krijgen. Per vlak zal de oriëntatie van de woonstraten daarin anders kunnen liggen zodat de diverse vlakken verschillende verkavelingsrichtingen kunnen hebben en een patchwork ontstaat van vlakken met elk een eigen sfeer en specifieke kenmerken. ,

,

,

,

Uitgangspunt is dat Marslanden voor het stedelijk water één watersysteem krijgt gebaseerd op dat van fase I met een peil van 695 m + NAP. In het rationeel verkavelde plandeel zijn de waterlopen bestanddelen van die verkaveling het zijn deels bestaande rechtlijnige sloten deels zijn het aanvullingen daarop en al even rechtlijnig. In dit plandeel komt een fijnmazig netwerk tot stand van waterlopen met natuurlijke en stedelijke oevers. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld van water. ,

,

,

,

,

Een typerend onderdeel van fase I wordt gevormd door de Cirkel. In het plan worden de gebogen lopende straten van de Cirkel een eindweegs doorgetrokken in fase II. Het halfrond van deze

Cirkel wordt echter niet helemaal voltooid de uitbreiding van de Cirkel met de aanduiding Cirkel II wordt aangesloten op een ,

,

,

47

HAVEZATE ES

COLNERHOOGTE

MARSHOOGTE

LEEHOOGTE

YDENHOOGTE

Het llaannddsscchhaapp HHeett landschap vvaann van ddee de hhooooggtteenn hoogten eenn en eesssseenn essen

Baalder BBaaaallddeerr 48

,,

1780 ca. .. 11778800 ccaa.

Heemse ,, ccaa. HHeeeemmssee 1780 ca. .. 11778800

Gramsbergen GGrraammssbbeerrggeenn

,,,,

1780 ca... 11778800 ccaa.

HHaarrddeennbbeerrgg Hardenberg

,,

1780 ca... 11778800 ccaa.

Het nddsscchaap van aann hoogten oooggtteen een en eesssseen essen eett llaan landschap Het landschap van hoogten en essen is een verwijzing naar het van oorsprong in dit gebied aanwezige landschap van hoogten en essen. De hoogten waren hogere delen in de toenmalige rivierbedding die geschikt waren voor bewoning. Op dergelijke hoogten zijn Baalder Heemse Gramsbergen en Hardenberg ontstaan. Essen zijn hoger gelegen landbouwgronden met een eventuele bebouwing in de luwte omgeven door lager gelegen natte gebieden waterpartijen paden en wegen met begeleidende beplanting van hakhoutwallen. In de verkaveling van dit plandeel zijn vier van dergelijke hoogten en één es de Havezate Es opgenomen. ,

,

,

,

,

,

,

,

De hoogten zijn genoemd: Marshoogte

,

Ydenhoogte Leehoogte ,

en

Colnerhoogte. De naam Marshoogte is afgeleid van 'mars' synoniem voor 'moeras'. Ydenhoogte is genoemd naar de er tegenover op 't Holt gelegen boerderij de Ydenhoeve. Leehoogte is een verwijzing naar het vroegere riviertje de Lee. Colnerhoogte refereert aan Collendoorn. De vier hoogten vormen een nieuw element in het landschap. De Havezate Es is genoemd naar de es in Collendoorn waarop tot in de 19de eeuw een havezate heeft gelegen. De aloude oprijlaan aan de huidige Collendoornerdijk is er nog een restant van. ,

,

De hoogten zijn organisch van vorm. Zij lenen zich voor een losse informele verkaveling waarbij de dichtheid naar het centrum van een hoogte op eveneens natuurlijke wijze toeneemt. In elk van de hoogten is een collectieve plek gesitueerd de markt. De hoogten vormen glooiende elementen in de lager liggende natte gebieden. De markt zal op het hoogste punt van de hoogte liggen. Water- en groenpartijen meanderen tussen de hoogten door en er langs. De water- en groenstructuur binnen dit plandeel is continu van karakter de bebouwde hoogten rijzen op uit deze structuur. De randen ,

de bebouwing zich beperkt tot de lagere randen van de es. De grenzen van de Havezate Es worden gevormd door houtwallen langs wegen en aan de zuidzijde door een langgerekte laaggelegen strook die periodiek onder water kan staan en die aan de uiteinden aansluit op waterpartijen. In de structuurvisie is het centrale deel van de es aangeduid als 'het weidegebied'. Dit gebied zal gaan bestaan uit dierenweiden die in de regel zullen behoren bij de aangrenzende huiskavels. De dierenweiden garanderen het open karakter van dit gebied ; ze kunnen zijn omgeven met lage hagen en hekwerken waarbij doorzichten over het veld zullen blijven bestaan. Ook naar het agrarisch 'achterland' en Marslanden zullen doorzichten in stand blijven. De randbebouwing van de es zal het karakter hebben van bebouwde enclaves in een open omgeving. Deze enclaves zullen voor wat betreft de bebouwing met hun erven worden ingebed in voor het gebied kenmerkende lage (meidoorn)hagen afgewisseld met singels van bijvoorbeeld elzen en meidoorns. Ter plaatse van de vroegere havezate kan een gelijkaardige bebouwing tot stand komen en de oprijlaan kan worden aangeheeld. ,

,

,

In de stedenbouwkundige opzet kunnen tussen de twee landschapsvormen van de

rationele verkaveling en dat van hoogten en essen in de toekomst enige aanpassingen plaatshebben. De Colnerhoogte kan met de noordoostelijke hoek van De Velden worden vergroot. En omgekeerd kan indien de behoefte daartoe aanwezig is De Velden worden vergroot met het gebied van de Marshoogte. ,

,

,

,

van de hoogten

zijn grotendeels openbaar. De Havezate Es vormt eveneens een verwijzing naar het historisch bebouwingspatroon maar is als een es en niet als een hoogte vormgegeven. Dat houdt in dat het centrale deel van de es onbebouwd blijft (weidegebied) en dat ,

,

De zuidelijke grens van dit hoogten- en essenlandschap is bepaald door de

calamiteitenzone en de geluidscontouren (voorkeurgrenswaarde) vanwege de N34. De oostelijke grens volgt zowel de contouren van de agrarische milieucirkels en het archeologisch gebied van Collendoorn als de bestaande hoogtelijn in het landschap en de stadsrandzone met het retentiegebied. Deze begrenzingen worden geaccentueerd door het situeren van waterpartijen die tezamen een samenhangend watersysteem in dit plandeel vormen. ,

49

,

Autoverkeer AAuuttoovveerrkkeeeerr

50

aauttovveerrkeeeerr Ontsluitingssysteem nttsslluuiittiinnggssssysstteeeem autoverkeer

Marslanden wordt op het externe wegennet aangesloten via de N34. Van de N34 takken ontsluitingswegen af aan beide zijden van Marslanden de Haardijk en een nieuwe weg evenwijdig aan de Eugenboersdijk. De aansluitingen zijn ongelijkvloerse kruisingen die nodig zijn omdat de N34 een stroomfunctie krijgt en wordt opgewaardeerd tot een 100km-route (dit ingevolge het beleid van de provincie de nieuwe eigenaar van de weg). Deze beide ontsluitingen flankeren Marslanden ; de automobilist komt de wijk binnen vanaf deze beide buitenranden. Het centrum van Hardenberg is te bereiken via viaducten over de N34. De oostelijke auto- ontsluitingsweg is evenwijdig aan de bestaande Eugenboersdijk gesitueerd. Deze ontsluiting krijgt de status van een 50km-weg. ,

,

,

Op een drietal plaatsen is een doorkoppeling voorzien van de inprikkende wegen die vanuit het oosten en het westen de wijk ontsluiten. Die koppelingen brengen met zich mee dat de centrale langzaamverkeersas daarbij wordt gekruist. Het aantal punten waar dat het geval is is evenwel beperkt. Bij de verdere inrich,

ting van Marslanden zal er voor worden gewaakt dat die doorkoppeling zo zal worden vormgegeven dat geen doorgaand autoverkeer door Marslanden wordt gegenereerd. Marslanden als geheel wordt een 30km-gebied. Om dit in de verdere planvorming te kunnen bewerkstelligen en daarmee het welzijn in de wijk te bevorderen alsmede de verkeersveiligheid en het langzaam verkeer zal een studie worden verricht naar het stedenbouwkundig concept en de daaraan gelieerde verkeersbewegingen en -gedragingen. ,

,

Van de oostelijke en westelijke ontsluitingsweg prikken wegen

het woongebied binnen. Vanaf de oostkant zijn dat er (tenminste) twee. De aansluitingen op de oostelijke ontsluitingsweg worden door middel van (tenminste) één rotonde en één T-kruising uitgewerkt. De collectieve ruimten in de hoogten (markten) worden aan die inprikkers gekoppeld. Ook het rationeel verkavelde plandeel wordt op twee punten voor de auto ontsloten en wel vanaf de Haardijk: één via rotonde en één via voornoemde T-kruising. De inprikkers sluiten aan op de te handhaven lijnen (in de verkaveling zijn het straten) in het landschap. ,

51

OOVVOV-haltes -hhaalltteess eenn en llaannggzzaaaamm langzaam vveerrkkeeeerr verkeer

52

nggzzaaaam vverkeer veerrkeeeerr Ontsluitingssysteem nttsslluuiittiinggssssysstteeeem llaan langzaam

Voor het langzaam verkeer bestaat een centrale as in de vorm van de bestaande (naar het stadscentrum toe doorgetrokken) Plaggemarsweg die vanuit het centrum van Hardenberg via een nieuwe brug over de Vecht en door een fietstunnel onder de N34 door loopt de Cirkel doorsnijdt tussen de Leehoogte en de Marshoogte door loopt en vervolgens de grens volgt tussen de rationele verkaveling en de verkaveling van de hoogten. Voor het langzaam verkeer is dus in het voorkeursmodel een snelle en directe route naar het stadscentrum voorhanden een route die

,

,

,

,

een

overzicht biedt over de verkavelingstypen aan weerszijden van de

route. Deze route wordt met bomenrijen versterkt en zal worden ervaren als de ruggengraat van Marslanden. Een tweede fietstunnel (eveneens al aanwezig) ligt iets ten westen van

deze centrale langzaamverkeersontsluiting. De Havermarsweg en de Eugenboersdijk met begeleidende laanbeplanting blijven in hun huidige verschijningsvorm bewaard en worden in de Marslanden opgenomen als langzaamverkeersverbindingen. Het Pieterpad en recreatieve fietsroutes liggen nu aan de oostzijde van de Eugenboersdijk en worden in het voorkeursmodel via Marslanden geleid. De voet- en fietsverbindingen via de Haardijk en de tunnel de Boshoek verbinden Marslanden met de sportvoorzieningen op de Boshoek ; de centrale as verbindt Marslanden met de voorzieningen aan de Parkweg en in/nabij het stadscentrum. Openbaar vervoer Nabij de huidige bushalte aan de Haardijk is geen oversteekpunt aanwezig ; deze halte zal vanwege de gevaarlijke ligging vervallen. Aan de westzijde van Marslanden (Haardijk) komen twee nieuwe bushalten. Bij de noordelijke halte worden P+R-voorzieningen ontwikkeld. In de toekomst zal het een punt van overweging zijn om een haltevoorziening te creëren nabij de rotonde aan de Eugenboersdijk dan wel - indien tot kleinschalig lokaal/regionaal vervoer wordt overgegaan - een route door de wijk te laten lopen.

,

53

Waatteerrssyysstteeeemm atersysteem

Schets rreetteennttiieeggeebbiieedd SScchheettss retentiegebied 54

,,

droge ssiittuuaattiiee ddrrooggee situatie

Watersysteem m aatteerrssysstteeeem In Marslanden komt een systeem van stedelijk water. Uitgangspunt is dat gekomen wordt tot één watersysteem op 695 m +NAP. Ter versterking van de biodiversiteit maar ook vanuit kwaliteitsoverwegingen in het algemeen en om het water in de wijk goed in beeld te krijgen de beleving van het water te versterken zal er ,

,

,

,

gestreefd worden dat enkele keren per jaar tijdelijk een hopeil wordt gehanteerd. Daarbij wordt recht gedaan aan het 'systeem' van de hoogten inhoudende dat bepaalde plekken de randen van de hoogten af en toe onderlopen. Regenwater zal eveneens in delen van het gebied zichtbaar over straat zijn weg kunnen vervolgen naar de waterlopen. In het kader van het optimaliseren van de kwaliteiten van het gebied en dus ook van het water is het vanzelfsprekend dat de toepassing van de Europese Kaderrichtlijn Water meer dan een optie dient te zijn. naar ger

,

,

,

,

De hoeveelheid ruimte die in fase II nodig is voor de berging van het interne water en de opvang van de stijging van het grondwater bij een hoge Vecht is circa 10% van het netto exploitatiegebied met een omvang van ongeveer 97 ha. Er zal voldoende ruimte voor berging van intern water gereserveerd worden. In de structuurvisie liggen in De Velden watergangen met een breedte van 9 meter en een totale oppervlakte van circa 4 ha. De water-

rondom de hoogten wisselen sterk in breedte en hebben totale omvang van circa 6 ha.

gangen een

Voor het externe water het water dat haar plek had op de plaats waar nu de woonwijk is gesitueerd en het water dat vanuit het achterland komt is met gebruikmaking van de Molengoot een eigen systeem gecreëerd. Dit externe water wordt opgevangen in een groot regionaal retentiegebied (waterberging Collendoorn I) aan de oostzijde van de Eugenboersdijk. Een gebied dat mede de bestemming heeft van stadsrandzone en uitloopgebied voor Marslanden. Deze nieuwe functie voor het gebied de opvang van het externe water (en stadsrandzone) zal in het nieuwe bestemmings,

,

,

,

plan voor het buitengebied worden bestemd dan wel in een specifiek bestemmingsplan. Het externe watersysteem wordt in Marslanden doorgezet en loopt via het Marspark retentiegebied voor een tijdelijke maalstop langs de N34 naar het gemaal Plaggemars waar het water zijn aansluiting krijgt op de Vecht. Het Marspark ligt op één van de laagste punten van het plangebied. Het gehele watersysteem in Marslanden biedt samen met het gebied van het Marspark voldoende volume voor de opvang van een maalstop van 2 x 24 uur. ,

,

,

,

,

Omtrent de toe te passen maatregelen en te treffen voorzienin-

is door Arcadis een onderzoek uitgevoerd waarvan de resultaten zijn neergelegd in een op 23 januari 2008 uitgebracht rapgen

,

port. Een nadere concretisering van maatregelen/voorzieningen binnen het plangebied sec heeft plaats door middel van het waterstructuurplan op te stellen bij de totstandkoming van het bestemmingsplan voor het eerste deelgebied. ,

Schets rreetteennttiieeggeebbiieedd SScchheettss retentiegebied

,,

vernatting vveerrnnaattttiinngg

Schets rreetteennttiieeggeebbiieedd SScchheettss retentiegebied

,,,,

maximale rreetteennttiiee mmaaxxiimmaallee retentie 55

HHooooffdd Hoofd

56

groen- - eenn ggrrooeennen wwaatteerrssttrruuccttuuuurr waterstructuur

oeennssttrruccttuuurr Grro roenstructuur

Marslanden als geheel wordt door agrarisch gebied en bossen (Haarbos en Engelandsche Bosch) omgeven. De N34 is een strakke rand. De geluidhinder en de vereisten ten aanzien van de externe veiligheid vanwege de N34 (die op termijn wordt opgewaardeerd tot een 100km-weg) maken dat tot een bepaalde afstand van de weg niet kan worden gebouwd. In de niet te bebouwen zone is een akoestisch landschap gesitueerd bestaande uit groen en water. Dat landschap is gekoppeld aan het landschap oostelijk van Marslanden met de Molengoot en haar retentiegebied de stadsrandzone als blikvanger. ,

,

,

,

Het stedenbouwkundig concept nodigt uit om kwaliteiten en mogelijkheden van natuur en landschap van buiten naar binnen te halen. Bewoning architectuur en inrichting groen etc. zullen op dit concept reageren. Grote biodiversiteit zal ontstaan zoals bijvoorbeeld een grote verscheidenheid aan vogelsoorten. Het groen levert een bijdrage in de herkenbaarheid van de wijk en de verschillende buurten. Het groen dat dus enige omvang dient te hebben (niet wordt versnipperd) zal ook waar wenselijk func,

,

,

,

,

tioneel zijn bijvoorbeeld in de vorm van trapveldjes klimbomen ,

,

enz. .

Speelvoorzieningen dienen te worden gezien als kwaliteitsobjecten. Voor de kleinsten vinden we de voorzieningen op blokniveau en voor de schoolgaande jeugd tot 12 jaar op buurtniveau. Voorzieningen voor de ouderen worden evenmin vergeten. In De Velden wordt het bestaande groensysteem opgepakt ; de

huidige lijnen (lanen) in het landschap blijven bestaan. Binnen de vlakken in de rationele verkaveling worden ook groenelementen aangebracht passend bij het gebied en onderscheidend van de hoogten. ,

57

,

Randen vvaann RRaannddeenn van hheett het ppllaannggeebbiieedd plangebied

58

Randen aan het eett ggebied geebbiieed aanddeenn van De westelijke rand van Marslanden wordt gevormd

door het bedrijvenpark Haardijk waarvan het plangebied gescheiden is door de weg Haardijk. De noordelijke rand is de Collendoornerdijk. De oostelijke rand is de Havezateweg en de Eugenboersdijk. De zuidelijke grens is de N34.

bied kan bij veel waterafvoer onder water worden gezet (de 'stop' gaat dan open). Het retentiegebied maakt niet alleen deel uit van het systeem van de Molengoot maar is ook een schakel in de groene stadsrandzone aan de oostkant van Marslanden. Een stadsrandzone die deels nat en deels droog zal kunnen zijn en waarin ook het (archeologisch) gebied Collendoorn Es is opgeno-

De randen met Collendoorn en het overig landschap aan de oost-

men.

,

,

kant zijn natuurlijk van karakter. Deze randen worden gevormd door een singel die rondom de hoogten loopt. Hierdoor loopt het landschap als het ware om de hoogten heen het plangebied in. Het retentiegebied aan de oostkant zal dit randgebied periodiek in een waterrijke zone doen veranderen. Een extra potentiële waterberging wordt gevormd door de laaggelegen strook tussen de Colnerhoogte en de Havezate Es die periodiek onder water kan komen te staan. Vanaf de N34 is een blik over de wijk en de natuur langs de Molengoot en haar retentiegebied mogelijk waardoor een afwisseling van open en besloten ruimten ontstaat.

,

,

,

,

Het landschap verder naar het oosten langs de Molengoot wordt ,

Bebouwing in de randen De bebouwing in de randen van het plangebied draagt bij aan een kwalitatief goede overgang en afstemming tussen de woonwijk en het aansluitende landschappelijke buitengebied. Aan de Collendoornerdijk wordt de bebouwing van de rand van de woonwijk georiënteerd op deze historische weg om aldus tot één gebied te komen. Een gebied met een kenmerkende bebouwing en doorzichten het gebied in. Om het karakter en beeld van het gebied te kunnen handhaven en te versterken kan de noordzijde met verspreide groepen van bebouwing een passende herbestemming krijgen (waar wenselijk met een geringe uitbreiding). Aan de Havezateweg en de Eugenboersdijk (noordelijk deel) dient de bebouwing te worden beperkt. De hoogste delen van de Es worden van bebouwing ontzien. De bebouwing wordt afgestemd op de kenmerkende bebouwingen in de luwten van essen waarbij de openheid en de doorzichten van de es naar het achterland worden gehandhaafd bij voorkeur versterkt. Het gebied van het noordelijk deel van de hoogte 't Holt dient de bebouwing te passen bij en inhoud te geven aan de historie en kenmerken van deze hoogte.

,

zodanig heringericht dat een goede waterbeheersing in een ruim gebied mogelijk is (waterberging Collendoorn 1). Daartoe zullen naar de meanderende Molengoot toe lopende greppels en sloten worden verruimd en worden hier en daar aan de Molengoot grenzende percelen verlaagd. Stroomafwaarts komt een 'stop' waarmee de waterafvoer kan worden gereguleerd. Periodiek zal het dal van de Molengoot deels onder water staan en door de ritmiek in te inunderen vlakken zal een afwisselend beeld van natte en droge percelen tot stand worden gebracht. Het gebied vervult voor Marslanden deze bergingsfunctie alsmede die van stadsrandzone en uitloopgebied tenminste tot rondom het Engelandsche Bosch. Het op het akoestisch landschap aan de N34 aansluitend retentiegebied Marspark maakt van dit systeem deel uit. Dit ge,

,

,

,

,

,

59

Voorzieningen VVoooorrzziieenniinnggeenn

60

Voorzieningen ooorrzziieeniin geenn Voorzieningen op wijkniveau bevinden zich in de Vlinder. De Vlinder wordt opgenomen in het systeem van ontsluitingswegen en fietsroutes. De collectieve ruimten in het hoogtenlandschap (markten) kunnen door het daar situeren van bepaalde voorzieningen aan betekenis winnen. Kleine vormen van dienstverlening en buurtondersteuning zijn te verwachten dit gelet op de omvang van de wijk en de afstand tot de Vlinder en het Centrum. Deze kleinschalige voorzieningen kunnen zich aan deze kleine markten of brinken vestigen. De Marshoogte kan met het gebied van de Vlinder worden ontwikkeld tot het centrumgebied van de wijk. De bouw van een onderwijsvoorziening voor het basisonderwijs en aansluitende diensten buiten de Vlinder is een optie waar rekening mee dient te worden gehouden. ,

Maquette aaqquueettttee BBrreeddee Brede sscchhooooll school DDee De Maattrriixx atrix

Voor wat betreft buitensportaccommodaties is Marslanden aan-

de sportterreinen van de Boshoek en de Kruserbrink en naar verwachting in de toekomst op de sportboulevard voor zwemmen en atletiek. Voor winkels buiten de direct noodzakelijke dagelijkse voorzieningen en culturele voorzieningen waaronder bibliotheek bioscoop theater enz. is de wijk aangewezen op het centrum van Hardenberg. gewezen op

,

,

,

,

Voorzieningen ten behoeve van passieve en actieve recreatieve ontspanning worden (m. u. v. voorzieningen voor de 'kleinsten') vooral opgenomen in de groengordels rondom de deelgebieden en in de stadsrandzone annex retentiegebied van het Engelandsche Bosch. Het plan voor recreatieve voorzieningen langs de Vecht vervult (als bovenwijkse voorziening en aansluitend aan het zuidelijk deel van de wijk) ook de functie van stadsrandzone. ,

Concept vvoooorr CCoonncceepptt De VVlliinnddeerr voor hheett het wwiinnkkeellcceennttrruumm winkelcentrum DDee Vlinder

61

,

Hoogwaardige nnaattuuuurr HHooooggwwaaaarrddiiggee natuur

Groen ssttrraaaattbbeeeelldd GGrrooeenn straatbeeld mmeett met hhooooggwwaaaarrddiiggee hoogwaardige mmaatteerriiaalleenn materialen

62

Kwaliteit wwaalliitteeiitt De wijk dient qua kwaliteit een regionale woonwijk te zijn die een bijdrage levert aan de regionale functie van Hardenberg. Een

woonwijk die ook een bijdrage levert aan de groei van het aantal inwoners van Hardenberg. Het is de bedoeling dat fase II een woonwijk wordt die in kwaliteit kan wedijveren met woonwijken elders en die dientengevolge attractief zal zijn voor de plaatselijke woningzoekenden. De stedenbouwkundige opzet en dit voorkeursmodel deze structuurvisie zijn gericht op het waarmaken van deze ambitie. ,

,

,

Voor de nadere invulling door middel van inrichtingsplannen en

vooral ook bouwplannen wordt de instelling van een kwaliteitsteam voorgestaan. Een team onder leiding van de stadsarchitect dat betrokken wordt bij de plannen c. q. alle plannen toetst alvorens de trajecten van formele besluitvorming in gang worden gezet. Het kwaliteitsteam wordt ook ingezet met betrekking tot de naamgeving van gebieden straten etc. Dit omdat naamgeving veelal de afsluiting is van het vormgevingsproces. ,

,

,

Duurzaamheid , energie en CO2 De gemeente Hardenberg is één van de gemeenten die met het Rijk een overeenkomst hebben gesloten over het terugdringen van de CO2-belasting. Naast aandacht voor het autogebruik en het daarbij stimuleren van het langzaam verkeer wordt aandacht geschonken aan beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Het gebruik van duurzame energie wordt bevorderd. Per deelgebied opgenomen in een bestemmingsplan zal een taakstelling worden geformuleerd en per buurt of per bouwproject zal aandacht worden geschonken aan mogelijkheden van voorbeeldprojecten (pilots) en experimenten. Klimaatneutraal is de ambitie. Voor wat betreft het beperken van het autogebruik onveilige verkeerssituaties etc. wordt ten behoeve van de inrichting de invulling van de wijk een studie verricht. ,

,

,

,

,

Kunst

Beeldende kunst krijgt een essentiële plek toebedeeld. Dit als uiting van kwaliteit in vele betekenissen. Uiting die de leefbaarheid en levendigheid bevordert karakter en identiteit vorm geeft en sfeer creëert (waardoor mensen zich hechten). Daarnaast zal de beeldende kunst ook als toonbeeld zichtbaar zijn uiting geven aan kwaliteit en dus ook bekendheid. ,

Sociale duurzaamheid De stedenbouwkundige opzet met in het bijzonder de hoogten zal leiden tot buurten met een eigen identiteit. Buurten die bewoners veiligheid sfeer en geborgenheid zullen geven. Buurten waar mensen iets met elkaar hebben buurten die zich aldus tot hechte samenlevingen zullen ontwikkelen met een sterke sociale duurzaamheid. De organische vormgeving en vooral de naar verwachting daaruit voortkomende nadere inrichting van de gebieden en de mogelijkheden tot grote verscheidenheid in de woningbouw sfeer en uitstraling zullen daar een grote bijdrage in leve-

,

,

,

,

ren.

Kunst zal een onlosmakelijk bestanddeel zijn van de wijk en haar buurten. De ambitie is om kunst en cultuur door middel van structurele zichtbare ingrepen te integreren in de openbare ruimte. 'Meebouwen met de architectuur' geeft kunst (en kwaliteit) ook mogelijkheden tot uitingsvormen. Met deze uitingen van kunst zal de woonwijk worden opgenomen

in de internationale kunstroute 'Kunstwegen'.

Voor wat betreft het gebied van De Velden wordt een grote mate van sociale duurzaamheid ook mogelijk geacht maar om dat te bewerkstelligen is wel extra aandacht nodig. ,

63

Denkrichting verkavelingsplan

64

5 DENKLIJNEN ENNKKLLIIJJNEENN Waarom iitt hoofdstuk? oooffdssttukk?? aaaarromm dit De Structuurvisie Marslanden fase II is in hoofdstuk 4 beschreven. Met die planbeschrijving had dit boekwerk kunnen worden afgesloten. Het denkproces gaat echter verder ; de gemeente en de

overige betrokkenen in het planproces hebben ideeën over de inrichting van fase II in al haar diversiteit en over de te realiseren woonkwaliteit. Ook over de woontypologieën is al nagedacht: de aard van de woonmilieus en de woningtypen. Deze ideeën zijn weergegeven en geïllustreerd in dit hoofdstuk 5. De inhoud van dit hoofdstuk is een toevoeging een verdiepingsslag van de structuurvisie. Het hoofdstuk bevat denklijnen waarlangs de verdere vormgeving van de woonwijk bij voorkeur dient te verlopen. Aldus ook de titel 'Denklijnen' van dit hoofdstuk. ,

,

,

De verkaveling van het woongebied de inrichting en de architectuur zullen worden vormgegeven bij de verdere uitwerking van de ,

structuurvisie in bestemmingsplannen stedenbouwkundige verkavelingsplannen en architectuurontwerpen. De inhoud van dit hoofdstuk vormt daartoe de richting de inspiratiebron. ,

,

,

Het landschap als lesboek

Marslanden is een woonwijk die zich voegt in het landschap dat historisch is gevormdeen ; woonwijk met een zodanige vormgeving dat de karakteristieke landschapselementen worden behouden of nog versterkt. Het landschap is in de woonwijk Marslanden de inspiratiebron bij uitstek voor de vormgeving van de wijk als geheel en voor de diverse woonmilieus erbinnen. ,

Het landschap van Marslanden laat zich lezen als een spannend boek. Deze afleesbaarheid wordt voortgezet in het stedenbouwkundig ontwerp. Het spannende van de landschappelijke situatie komt voort uit de wisselwerking tussen de natuurlijke gegevens en de wijze van men-

selijke occupatie. Die wisselwerking heeft geresulteerd in drie landschappelijke hoofdvormen: de rivier de laagten en het dekzandplateau. ,

De rivier biedt met zijn uiterwaarden met de dijken erlangs een voortdurende afwisseling in beeld en levert een confrontatie op met de grotere schaal van het omgevende landschap. De laagten vormen de weidse openheid van het rivierenlandschap ; een ,

,

openheid die wordt geaccentueerd door de lange lijnen van bomenrijen die de loop van de wegen en de ligging van de boerenerven ,

aangeven.

Het dekzandplateau van Overijssel vormt met zijn hoger gelegen essen met de nederzettingen langs de lagere randen daarvan met zijn bomengroepen en waterlopen een intiem en besloten landschap met ,

,

,

steeds verrassende doorkijken als een Arcadië dat zich als vanzelfsprekend leent voor bewoning. Dit Arcadische landschap op de hogere zandgronden leent zich bij uitstek voor de ontwikkeling van een gespreid suburbaan woonmodel. Het landschap wordt daartoe gemodelleerd door middel van het versterken van de niveauverschillen en het omgeven van de hogere delen door slingerende watergangen van verschillende breedten en met oevers waarop nederzettingen kunnen worden gesitueerd. ,

65

Raamwerk

66

Het nddsscchaappppeelliijjk rraaaam weerrkk eett llaan landschappelijk raamwerk Marslanden is in zijn geheel gevat in een landschappelijk raamwerk. De randen zijn divers van karakter en in hun diversiteit vormen ze een inspiratiebron voor het ontwerp van de woonwijk. Door het oppakken van de randen in het ontwerp wordt Marslanden als geheel in het grotere verband van het landschap ingepast. Een effect dat nog wordt versterkt door ook binnen de woonwijk randen tot stand te brengen zoals ook het authentieke agrarisch landschap is opgebouwd uit een systeem van randen langs akkers en boerenerven. ,

Collendoornerdijk De Collendoornerdijk is één zo'n rand. Deze dijk snijdt door het landschap als een historische ontginningsbasis. Deze dijk vormt de scheidslijn tussen twee landschappen. Aan de kant van Marslanden strekt zich een slagenlandschap uit bestaande uit lange rechte percelen die tot diep in het laaggelegen rivierenlandschap doorlopen. Aan de overzijde van de dijk is het landschap intiemer meer besloten en neemt trekken aan van het coulissenlandschap opgebouwd uit rechthoekige akkers kampontginningen die door houtwallen en bomenrijen zijn omgeven. ,

,

,

,

terreinen van ongeveer gelijke grootte elk door beplanting omgeven. Elk terrein vormt één bouwkavel voor reeds bestaande of nieuwe woonbebouwing. In de huidige situatie worden doorzichten over het gebied waar Marslanden verrijst gegarandeerd door de open ruimten tussen de boerenerven. In de nieuwe situatie worden bestaande langgerekte sloten en overige kavelgrenzen in de stedenbouwkundige verkaveling uitgespaard zodat via deze historische te handhaven lijnen doorzichten tot diep in het nieuwe woongebied vanaf de dijk mogelijk blijven. ,

,

,

,

,

De rand aan de overkant van de dijk hoort niet bij het woonge-

bied Marslanden sec maar bepaalt wel mede de sfeer van de bebouwingsrand. In die zin behoort die rand ook tot het plangebied. In de huidige situatie wordt deze rand gekenmerkt door op enige afstand van de dijk in het land gelegen verspreide boerderijen met daartussen diepe doorzichten het landschap in. Het is van belang om deze verspreide groepen van bebouwing (met haar eigen karakteristieke vormgeving) en doorzichten vanaf de dijk op het landschap te handhaven om een goede inpassing van nieuwe beperkt aanvullende en vervangende bouw (c. q. bestemming) en in het bijzonder van Marslanden in het landschap blijvend te verzekeren en het betreffende gebied (de historische weg met haar omgeving) optimaal tot zijn recht te laten komen. ,

,

,

De agrarische verkavelingsrichtingen zijn aan de beide zijden van de Collendoornerdijk verschillend ; de dijk vormt de as waarlangs

de verdraaiing van verkavelingsrichting plaatsvindt. In de huidige situatie liggen de boerderijen aan deze dijk aan de kant van Marslanden in driehoekig gevormde erven met afgrenzende erfbeplanting ritmisch na elkaar langs de dijk. In het ontwerp voor Marslanden is dat gegeven opgepakt en doorgezet om de bebouwingsrand aan deze kant vorm te geven. De bestaande boerenerven langs deze zijde van de dijk zijn gespaard gebleven in de verkaveling en hebben een gelijke driehoekige vorm gekregen. Op die manier wordt de rand van Marslanden langs de Collendoornerdijk vormgegeven als een ritmiek van driehoekige ,

,

,

,

,

De vormgeving en de kwaliteiten van deze bebouwingsrand en de functie daarin van de Collendoornerdijk vergt een herprofilering van de dijk. De ontsluitende functie (vooral voor agrarisch verkeer) van

de dijk blijft daarbij bestaan.

67

Reliëf

68

De ee

es eess

De oostelijke rand van Marslanden wordt gevormd door de es die in het woongebied is opgenomen als Havezate Es. In de oorspronkelijke land,

schappelijke situatie is een es een glooiend terrein als bouwland of weiland in gebruik. Langs de lager gelegen randen in de luwte van de es liggen de boerenerven. De es zelf is onbebouwd en de wegen lopen er omheen. In het stedenbouwkundig plan is de Havezate Es uitgewerkt als een glooiend open groengebied met aan de lagere randen bebouwing in clusters als enclaves. De bestaande bebouwing in die randen is in die clusters ingepast. De bebouwingsclusters zijn door karakteristieke beplanting lage meidoornhagen afgewisseld met singels van onder meer elzen en meidoorn omgeven. De es zelf is met uitzondering de plek waar vroeger de havezate heeft gestaan onbebouwd en zou kunnen dienen als grasland met dierenweiden. Aan de overkant van de weg langs de es zijn de clusters bebouwing eveneens te handhaven zonder dat tussen die bebouwing nieuwe eigenstandige bouwvolumes verrijzen. Deze buitenrand van Marslanden dient zijn bestaand open landschappelijk karakter te behouden. Op die manier blijven ook langs deze oostelijke rand de bestaande doorzichten richting Collendoorn in stand (en het landschappelijke bebouwingskarakter gehandhaafd) en daarmee de logische inbedding van Marslanden in het grotere geheel van het dekzandlandschap.

Het waardevolle landschapselement van de havezate thans niet meer dan een huisplaats moet goed tot zijn recht komen en daarmee van betekenis kunnen zijn voor het gehele gebied. Tevens wordt hierdoor het archeologisch waardevol gebied beschermd. Wellicht dat de havezate eens wordt teruggebouwd. De zuidoostelijke hoek van deze rand de overzijde van de Eugeboersdijk maakt onderdeel uit van de Es. De bebouwing wordt naar het daarachter gelegen gebied ingepast met voor het gebied kenmerkende bosschages. Hier ligt met een sterk landschappelijk reliëf de overgang naar het rivierenlandschap. Dit reliëf wordt waar mogelijk versterkt en geaccentueerd. In dit plan is deze zone aangegeven als retentiegebied met de nieuwe Molengoot of wellicht het herstelde riviertje de Lee als drager. ,

,

,

,

,

,

,

,

Historische foto ‘handmade landscape’

,

,

,

,

,

69

MARSLANDEN

Lokatie water retentie gebieden

70

Retentiegebied olleenggoooott eetteenttiieegeebbiieed Molengoot De oude watergang met haar omgeving is de inspiratiebron voor het beoogde landschap. Het water dient als drager van een weids

landschap dat fungeert als retentiebekken en stadsrandzone. Dit landschap zal bestaan uit percelen die afwisselend nat en droog zullen zijn afhankelijk van de wateraanvoer. Het ruimtelijk beeld zal door de variaties in waterberging een wisselend karakter dra,

gen.

In dit plan is dit gebied geen onbegrensde vlakte maar wordt ruimtelijk vastgezet door afschermende houtwallen bomen en bosschages. Aan de kant van Marslanden zijn het de bomen en bosschages die op een aantal punten bestaande grootschalige

De groep boerenhoeves op de historische hoogte 't Holt een kenmerkende groepering van losse bebouwing midden tussen imposante eiken zal als bebouwingsvlak worden gehandhaafd. Eén ,

,

de oorspronkelijke hoeves op de hoogte was in het verleden havezate 't Hogeholt. Wellicht kan in de toekomst het gebied zijn havezate terugkrijgen en daarmee ook de uitstraling van het gebied worden vergroot. van

,

,

agrarische gebouwencomplexen in de rand van Marslanden afgrenzen. Deze bosschages laten daarbij 'vensters' open in deze rand waardoor het groen in deze rand als een intermediair werkt tussen de woonwijk en het overloopgebied aan de Molengoot. Aan de overzijde van dit retentiegebied strekt zich het Engelandsche Bosch uit. Het retentiegebied is door deze bosgebieden aan weerszijden in de breedterichting duidelijk begrensd. In de lengterichting verliest zich het retentiegebied in het rivierenlandschap dat als een weidse vlakte doorloopt. De greppels en sloten die in de richting van de Molengoot lopen worden verruimd en hier en daar worden aan de Molengoot grenzende percelen verlaagd. Stroomafwaarts komt een 'stop' waarmee de waterafvoer kan worden gereguleerd. Periodiek zal het dal van de Molengoot deels onder water staan en door de ritmiek in te inunderen vlakken zal een afwisselend beeld van natte en droge percelen tot stand worden gebracht. Daarmee zal er een lager landschap ontstaan en met het accentueren van de hoogten en de Es het sterkere landschappelijke reliëf van vroeger worden teruggebracht. ,

,

Marspark en akoestisch landschap Het retentiegebied met de Molengoot gaat richting Marslanden over in een parkachtig landschap het Marspark. Dit Marspark strekt zich uit langs een deel van de oostelijke en langs de zuidelijke rand van Marslanden. Aan de zuidkant ligt het park tussen het woongebied en de N34 in en krijgt daar een technisch karakter een akoestisch landschap. Het Marspark is zowel retentiegebied als geluidswering en is gezien beide functies opgebouwd uit deels hoge en deels lage terreinen en geluidswallen. Het park kent een diversiteit aan maaiveldpeilen. Het park is opgebouwd uit terreinen die delen van het jaar onder water kunnen staan gedurende langere of kortere tijd. De waterstand varieert van terrein tot terrein. Sommige percelen blijven droog andere zullen drassig kunnen worden of geheel blank staan tot bepaalde diepten. Het Marspark wordt pas bij veel waterafvoer (deels) onder water ge,

,

,

,

,

zet. In dit retentiegebied ten oosten van de Eugenboersdijk en in het ,

akoestisch landschap zijn grootschalige speelvoorzieningen (bijvoorbeeld trapveldjes) gedacht. ,

,

De kruisingen van de wegen in en langs Marslanden met de N34

zoals

van

de Eugenboersdijk

,

zullen zorgvuldig worden

vorm-

gegeven.

71

,

Speelvoorzieningen op buurt- blok- en wijkniveau ,

72

m Groensysteem rroeennssyysstteeeem

Het omringende landschap loopt het plangebied in door het doorzetten van aanwezige boom- en waterstructuren. Aansluitend op het verschil in stedenbouwkundige opzet krijgen de diverse delen van

Marslanden een verschillend groen karakter.

Speelvoorzieningen In de groene randen van Marslanden zullen speelvoorzieningen een plaats krijgen. Dit kunnen trapveldjes zijn zoals in de rand van het retentiegebied en in het akoestisch landschap en ook kleinere avontuurlijke speelplekken die verspreid liggen in de bebouwde randen. Door een groene aankleding van die plekken wordt bijgedragen aan het tot stand brengen van een goede landschappelijke inpassing van Marslanden. ,

,

,

De straatbomen in De Velden staan rationeel in rijen. Binnen de vlakken in de rationele verkaveling met zijn rechte lanen worden groenelementen aangebracht met een natuurlijk karakter.

Alle hoogten worden ten aanzien van het groensysteem als één gebied beschouwd. Om dit beeld te versterken wordt elke hoogte omrand met een singel. Op de randen van de hoogten de oevers van de singels komt lage struikvormige beplanting. Zo is het altijd mogelijk om vanuit de hoogten het water van de singels te zien. Vanaf die lagere randen loopt het maaiveld op naar het hoogste punt van de hoogte. Iedere hoogte krijgt op dat hoogste punt een pleinruimte met bomen. Op de hoogten zelf staan de bomen willekeurig verspreid. De groenelementen van de hoogten zullen in de inrichting een zekere rationaliteit uitstralen. Hoogten met een plattelandsuitstraling hebben vanzelfsprekend ook een groene uitstraling door de ruime kavels met hagen maar ook door bijvoorbeeld weggetjes met robuuste hagen c. q. groene bermen. ,

,

,

Tussen De Velden en de hoogten ligt de Plaggemarsweg. Langs deze weg worden de bestaande bomenrijen verdubbeld. Zo zal

noord naar zuid langs de Plaggemarsweg verkeersroute een brede bomenlaan lopen. van

,

,

een

belangrijke

Recreatieve routes In de groene randen van de wijk en haar omgeving worden recreatieve routes aangelegd die het bewegen van mensen zullen stimuleren. De wijk biedt daarbij kwaliteiten op onder meer de terreinen van natuur landschap en kunst op grond waarvan die routes onderdelen zullen gaan vormen van provinciale en internationale recreatieve en toeristische routes. Te denken valt aan onder andere het Pieterpad het Vechtdalpad Kunstwegen en het provinciale Fietsnetwerk. ,

,

,

,

Haardijk De westelijke rand van Marslanden wordt gevormd door de Haardijk. De Haardijk wordt omgevormd tot een laan en dit door middel van sterke en prominente rijen bomen. Zo wordt de overgang tussen de grote schaal van het bedrijvenpark De Haardijk en de woonwijk Marslanden verzacht. En wordt ook de landschappelijke aansluiting van Hardenberg zover mogelijk de stad in gehaald. De karakteristieke bomensingels van de wegen van het essenlandschap rondom Marslanden worden daarmee doorgezet.

73

,

Onderscheidende woonsferen

74

Woontypologieën ooonnttyppoolloggiieeënn Gemeenschappelijk ruimtelijk kader Marslanden zal diverse woontypologieën kennen. De typologieën zijn gekoppeld aan de locaties. In de typologieën zal specifieke aandacht worden geschonken aan de goedkope en dure woningen ; dit ook in de vorm van voorbeeldprojecten en experimen-

zijn aangebracht in het overloopgebied van de Molengoot en het Marspark door plaatselijke verdiepingen van het maaiveld waardoor droge en natte percelen kunnen ontstaan en door het opwerpen van geluidswallen van verschillende hoogten.

ten.

De hoogten zijn glooiende woonclusters met lage randen. De es is ook een glooiend terrein met lage randen maar de woon-

,

,

,

De locaties zijn tezamen gevat in een ruimtelijk raamwerk

zodanig uitgewerkt dat Marslanden als geheel is ingebed in het landschap in al zijn verscheidenheid. Vanuit dat landschap lopen landschappelijke elementen groen en water het woongebied binnen en die zorgen zodoende voor een samenhangende groene en blauwe inkadering van de diverse woonlocaties. Een ander gemeenschappelijk kenmerk is de toepassing van gradiënten in de ruimtelijke opbouw van Marslanden. Gradiënten

bebouwing is op de es alleen langs de randen gesitueerd terwijl die op de hoogten naar het hoogste punt juist wordt verdicht. Dus qua bebouwingsstructuur de omgekeerde situatie.

,

,

,

,

,

,

Het aanbrengen van gradiënten wordt

samenvattend - gerealiseerd door verhogingen en verlagingen in het maaiveld het daardoor tot stand brengen van drogere en nattere gebieden en in de bebouwing door het toepassen van verschillende dichtheden. -

,

,

Schets doorsnede Hoogte

Schets doorsnede De Velden

75

Deelgebieden

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 76

De Velden Cirkel II Hoogten Havezate Es

Akoestisch landschap De Haardijk Collendoornerdijk Havezateweg

Retentiegebied

Dee Locaties occaattiieess 1. De Velden De Velden is een voortzetting van de rationele gridverkaveling in fase I. Door de buurt lopen lange lijnen richting Collendoornerdijk die doorzichten naar het agrarisch landschap mogelijk maken. Deze

,

lijnen hebben de vorm

van

rechte sloten

,

groenzones

2. Cirkel II De Cirkel II is een voortzetting van de bestaande Cirkel in fase I. De straten in de Cirkel I worden doorgetrokken. De straten zijn

geometrisch van vorm delen van concentrische cirkels. ,

en woon-

straten.

De straten kunnen worden begeleid door woningen in rijen met langskappen. Een enkel accent in een dergelijke straatwand in de

Binnen dit strakke ortogonale patroon is op blokniveau sprake van een grote mate van diversiteit van verkavelingen en woningtypen. Elk blok is anders uitgewerkt. Er bestaat een caleidoscopische variatie per blok. Een blok kan bijvoorbeeld worden uitgewerkt als een blok met gesloten hoeken het kan bestaan uit straatjes in een bepaalde richting waarbij de straatjes elkaar wel kruisen met rechte hoeken en een bepaalde breedte en profilering woningen met dwars- of langskappen de overgangen tussen privé en openbare ruimten vormgegeven met muren hagen of hekwerken. Eén of meerdere blokken of delen daarvan kunnen daarom zeer goed door toekomstige bewoners in collectief opdrachtgeverschap binnen deze kaders worden ingevuld. Woningtypen kunnen zijn: rijenwoningen half- of geheel vrijstaand patiowoningen een enkel appartementenblokje op een hoek van een blok.

vorm

,

,

,

,

,

,

,

,

,

dwarskap kan voorkomen. Andere straatwanden kunnen bijvoorbeeld bestaan uit (half)vrijstaande woningen met kappen in de langs- of dwarsrichting. De straten hoeven qua woonbebouwing niet symmetrisch te zijn het kan voorkomen dat de ene wand anders wordt uitgewerkt dan de andere wand van dezelfde van een

,

straat.

Diversiteit kan worden gezocht op het niveau van de straatwand ; de ene straatwand kan anders worden vormgegeven dan de andere door andere woningtypen kleur- en materiaalgebruik. Binnen een straatwand is het beeld dat van een eenheid. De binnenwand van een straat kan er anders uitzien dan de buitenwand. ,

,

De straten lopen niet allemaal even ver door in het aangrenzend

groengebied zodat langs dit groengebied een gestaffelde rand van bebouwing ontstaat. De straten worden aan de einden afgegrensd door rijen woningen in de dwarsrichting die daardoor het aansluitend groengebied met verspringende bebouwde randen flankeren. De bewoners van deze rijen in de dwarsrichting kijken uit op het groen en het water daarachter. ,

,

Openbaar groen komt voor in de vorm van rechthoekige groenelementen. De straten zijn voorzien van laanbomen als strakke rechte bomenrijen. Het overig groen bestaat uit grasvelden en -stroken. De oevers van de rechte watergangen bestaan uit groene strakke taluds. Ze bestaan uit grasstroken en begrenzingen van achtertuinen waar percelen tot aan het water doorlopen. In de zone langs het water kunnen houten steigers vlonders en terrassen worden aangebracht. Het parkeren gebeurt op eigen erf en langs de straten ook parkeerpleintjes zijn mogelijk. ,

,

,

,

,

Groen komt voor als groene bermen langs de woonstraten met laanbomen groene velden met verspreide bomen en de groene ,

de waterpartij die dit plandeel begrenst. Die oevers kunnen ruig worden vormgegeven met rietkragen en biezen. Delen van de oever zullen periodiek onder water kunnen komen te staan. Het parkeren gebeurt op eigen erf en langs de straten. oevers van

,

77

1. De Velden

2. Cirkel II

3. Hoogte

4.

5. Akoestisch landschap

9. Retentiegebied

78

Havezate

Er is een grote mate van variatie in woningtypen dakvormen kleuren materiaalgebruik. Het is denkbaar om een variatie in beeld per hoogte aan te brengen zodat elke hoogte qua architectuur zijn

3. Hoogten De hoogten zijn organisch gevormde woonbuurten waarvan het maaiveld naar het midden toe oploopt. De laaggelegen randen van een hoogte grenzen aan waterpartijen. Een hoogte wordt door water omgeven. Op het hoogste punt min of meer centraal

,

,

,

eigen stijl heeft zijn eigen materialisering en kleurgebruik. Dit alles draagt bij tot een informele sfeer. De stedenbouwkundige opzet van de hoogten biedt de maximale flexibiliteit in de bebouwingsmogelijkheden ook ten aanzien van dichtheden en verkaveling. De diversiteit op de hoogten tot op perceelniveau maakt het zeer wel mogelijk om de zeggenschap van de toekomstige bewoners in het ontwerp van de woningen optimaal tot zijn recht te laten komen. ,

,

binnen een hoogte ligt een pleinruimte. Afhankelijk van de intensiteit van de bebouwing van betreffende hoogte kan dit een marktachtige dan wel een brinkachtige ruimte zijn. Het stratenpatroon op een hoogte kan organisch van karakter zijn kronkelige straatjes zoeken zich een weg over de hoogte en komen in veel gevallen uit bij het lommerrijke stenige marktpleintje dan wel de open brink. ,

,

,

,

,

De hoogten kunnen dus totaal verschillend worden ontwikkeld. Als Er is sprake van een grote mate van diversiteit in woonmilieus. Diversiteit is mogelijk tot op perceelniveau. De bebouwing neemt in intensiteit toe naarmate men het hoogste punt nadert. Aan het marktplein wordt het dichtst gebouwd ook hogere bouwvolumes (appartementen) komen er voor. De

privé terreinen worden vooral in deze centrale gedeelten van de openbare ruimte afgeschermd door gebouwde erfscheidingen. De hoeken zijn er gesloten de sfeer in deze gedeelten is stedelijk van aard met aaneengesloten eengezinswoningen. Naar de lager gelegen randen van de hoogte toe wordt de sfeer landelijker de bebouwing losser en lager. In het binnenste van een hoogte hebben de grondgebonden woningen aan de voorzijde hun eigen stoep aan de achterzijde van de woningen liggen binnenhoven met tuinen terrassen en parkeerplaatsen. Door de woningen vanuit de binnenhoven bereikbaar te maken verdwijnen de parkeerplaatsen uit de woonstraten en komt de openbare ruimte weer toe aan de voetgangers en fietsers. Tevens kan dan het straatprofiel tot een minimum worden gereduceerd waardoor de sfeer stedelijker wordt. ,

,

,

,

,

,

,

stedeke zoals boven aangegeven maar ook als een lommerrijk dorpje met een open plattelandsbebouwing. De Colnerhoogte is gelet op haar ligging bij uitstek een gebied voor zo'n ontwikkeling ; een gebied met losse bebouwing en naar behoefte met grote boerderijachtige woningen op ruime kavels omzoomd door meidoornof beukenhagen met landelijke weggetjes met bermen hagen en veel groen. Op de volgende pagina wordt een impressie van dit beeld een

,

,

,

,

,

gegeven.

In tegenstelling tot de Colnerhoogte kan op de Marshoogte gelet haar ligging aansluitend op het gebied van de Vlinder (het centrumgebied van Marslanden) met een sterke verdichting worden gebouwd. Op deze hoogte in het centrum van de wijk kunnen (in ,

,

,

aanvulling realiseerd.

op

,

de Vlinder) eveneens wijkvoorzieningen worden

ge-

Groen komt voor in verspreide groenelementen en langs de oevers van de omgevende waterpartijen. De straten zijn stenig van aard

laanbomen komen beperkt voor. Solitaire bomen komen voor. Parkeren gebeurt op parkeerpleintjes gelegen in de binnenhoven en in de randen van de hoogten op eigen erf. ,

79

,

,

Verkavelingssuggestie Colnerhoogte 80

4. Havezate Es De es is een open ruimte met aan de (lager gelegen) randen woonbebouwing. De open centrale ruimte kan worden ingericht met dierenweiden. De randen van de es zijn groen met losse bebouwing in clusters. De woonhuizen zijn op enkele uitzonderingen na ,

vrijstaand en hebben zonder uitzondering een boerderijachtig of landhuiskarakter. De huizen hebben een kap bij voorkeur een zadeldak met een lage goothoogte. De bebouwingsclusters hebben een voor het gebied kenmerkende open erfbeplanting met lage meidoornhagen (als erfafscheidingen tussen de bebouwingsvlakken) en met daarop aansluitend voor zover mogelijk is en naar behoefte een eigen weide. Dit vanzelfsprekend met behoud van het open karakter van de es en brede en lange zichtlijnen naar en vanuit het 'achterland'. Het silhouet in het landschap is bepalend. Bebouwingsclusters kunnen ook worden gevormd met woningbouw buiten de plangrens. Deze woningbouw in de rand van het plangebied is v. w. b. het segment aanvullend. ,

,

Langs de es loopt een droge bedding die wordt ingezet als extra waterberging in perioden met extreme regenval. In normale om,

standigheden is deze bedding een bochtige laaggelegen strook met gras en lage wilde begroeiing.

groen-

,

Bestaande situatie verkavelingssugestie en impressie Havezate Es ,

81

Dee Velden eelldeenn

C A B

Verkavelingssuggestie De Velden

A. Impressie straatbeeld

B. Impressie hoofdwatergang

C. Impressie groene ruimte

82

Impressie De Velden

83

iirrkeell IIII Cirkel

B C

A

Verkavelingssuggestie Cirkel II

A. Impressie hoofdwatergang

B. Impressie rand Cirkel II

C. Impressie straatbeeld

84

Impressie Cirkel II

85

Hoogten oooggtteen

C

B

A

Verkavelingssuggestie Hoogte

A. Impressie entree van de wijk

B. Impressie straatbeeld

C. Impressie pleinruimte

86

Impressie Hoogte

87

Haav avezate veezzaattee Ess s

A

B

C

Verkavelingssuggestie Havezate Es

A. Impressie kreek

B. Impressie straatbeeld

C. Impressie weidegebied

88