3c. Bijlagen behorende bij toelichting TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn
Inhoudsopgave
Bijlagen toelichting
3
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
4
Bijlage 2
Structuurvisie Marslanden 2008
12
Bijlage 3
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
107
Bijlage 4
Verkennend milieukundig bodemonderzoek
143
Bijlage 5
Archeologisch onderzoek
196
Bijlage 6
Stikstofberekening
238
Bijlage 7
Quickscan Flora & Fauna
268
Bijlage 8
Aanmeldnotitie vormvrije m. e. r.
301
Bijlage 9
Watertoets
312
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn | PAGINA 2
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn | PAGINA 3
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn | PAGINA 4
Concept
Beeldkwaliteitsplan
Collendoornerdijk Hardenberg
31 juli 2025
1
Inleiding
Het oude boerenerf aan de Collendoornerdijk 1f 1g wordt geleidelijk onderdeel van de nieuwe uitbreiding met woningbouw van de wijk Marslanden Hardenberg. In de structuurvisie Marslanden II uit 2008 is het oude boerenerf ingepast in het deelgebied De Velden. Vooruitlopend op de ontwikkeling van het deelgebied De Velden is voor het perceel grenzend aan het oude boerenerf een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Een ontwerp dat zich met nieuwe woningen voegt in de rationele , orthogonale structuur van De Velden , maar ook ruimte biedt voor behoud van de bestaande woonboerderij binnen een groene kamer aan de Collendoornerdijk. In dit beeldkwaliteitsplan wordt als eerste de context van de toekomstige ontwikkeling van De Velden geschetst. Vanuit die ruimtelijke context zijn beeldkwaliteitseisen voor de bebouwing en voor erfafscheidingen tussen openbaar en privé terrein opgesteld. Beeldkwaliteit werkt op verschillende niveaus en de criteria zullen per niveau beschreven worden. Deze niveaus zijn de wijk , de woning en de straat. Dit beeldkwaliteitplan wordt gelijktijdig met de planologische wijziging in procedure gebracht en wordt onderdeel van de welstandsnota en daarmee het toetsingskader voor welstand voor dit specifieke gebied.
2
Ruimtelijke context De Velden
De Velden is een voortzetting van de rationele gridverkaveling. Zie de afbeelding hiernaast. Door de buurt lopen lange lijnen richting Collendoornerdijk , die doorzichten naar het agrarisch landschap mogelijk maken. Deze lijnen hebben de vorm van rechte sloten , groenzones en woonstraten. Binnen dit strakke orthogonale patroon is op blokniveau sprake van een grote mate van diversiteit van verkavelingen en woningtypen. Elk blok is anders uitgewerkt. Er bestaat variatie per blok. Een blok kan bijvoorbeeld worden uitgewerkt als een blok met gesloten hoeken , het kan bestaan uit straatjes in een bepaalde richting , waarbij de straatjes elkaar wel kruisen met rechte hoeken , en een bepaalde breedte en profilering , woningen met dwars- of langskappen , de overgangen tussen privé en openbare ruimten vormgegeven met muren , hagen of hekwerken. Woningtypen kunnen zijn: rijwoningen , half- of geheel vrijstaand , patiowoningen , een enkel appartementenblokje op een hoek van een blok. Openbaar groen komt voor in de vorm van rechthoekige groenelementen. Het parkeren gebeurt op eigen erf en langs de straten , ook parkeerpleintjes zijn mogelijk. Op de afbeelding linksonder is het onderhavige deelgebied van De Velden met 20 woningen uitgewerkt. Zoals hierboven geschetst is het woningbouwprogramma gevarieerd met ; 4 vrijstaande woningen , 4 dubbele , 4 levensloopbestendige en 8 rijwoningen.
Eikenlaan
3
De wijk
Voor de nieuwe gebiedsontwikkeling De Velden is de beeldkwaliteit op hoofdlijnen geformuleerd in 2014. Hiernaast een uitsnede van het kleurenpalet en referentiebeelden zoals die destijds zijn beschreven. Het kleurenpalet is ook in dit beeldkwaliteitsplan van toepassing. Op de volgende pagina zijn meer passende referentiebeelden voor dit project opgenomen.
Beeldkwaliteitseisen De wijk : •
•
•
De verschijningsvorm is dorps , 1 bouwlaag met een kap aan de zijde van het oude boerenerf en 2 bouwlagen met kap voor de woningen aan de zijde van de nieuwe ontwikkeling. . Elke vrijstaande woning verschilt van de naastgelegen woning en is individueel herkenbaar. Twee onder een kapwoningen mogen identiek onder de kap zijn maar mogen niet gelijk zijn aan de aangrenzende woning. Rijwoningen mogen maximaal drie identieke woningen onder de kap hebben. Bij meer dan drie rijwoningen moeten de rijwoningen qua verschijningsvorm of gevelindeling van elkaar
afwijken. •
• •
Uit: Beeldkwaliteit op Hoofdlijnen Marslanden 2014
4
De woningen mogen ten opzichte van elkaar verspringen , er is geen verplichting om in de rooilijn te bouwen. De woningen zijn op straat georiënteerd. Bij een hoeksituatie dienen de naar de openbare weg en/of openbaar groen toegekeerde gevels als voorgevels te worden ontworpen , voorzien van ramen of van de entree of een erker.
De woning
Uitgangspunt is variatie in woningbouw met individuele herkenbaarheid binnen de context van de te ontwikkelen nieuwe wijk. Beeldkwaliteitseisen De woning : zadeldak
individueel herkenbare woningen
• •
•
• •
detaillering zorgvuldig afgestemd op de architectuur
orientatie op de openbare ruimte
niet meer dan 3 identieke woningen in een rij
erker en dakkapel zijn ondergeschikt en passen bij de architectuur
•
De woningen hebben een zadeldak , schilddak of een mansardedak (geknikt dak). De woningen zijn gedekt met matte , gebakken pannen in de kleuren zwart , donkergrijs of oranje - rood (genuanceerd). De gevelkleur is een gedekte aardetint in de kleuren variërend van (licht)bruin , roodbruin tot (donker)rood en (licht) grijs tot antraciet. Zie de kleurenstaat op de vorige pagina. Gevels richting de openbare ruimte zijn samenhangend en representatief vormgegeven. De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur van de woning. Toegevoegde elementen , zoals dakkapellen , erkers en aanbouwen , zijn ondergeschikt en vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel.
De getoonde referentiebeelden zijn bedoeld ter verduidelijking van de genoemde criteria voor de wijk en de woning.
5
De straat
Beeldkwaliteitseisen De straat : •
• groene
erfafscheidingen als een zij- of achtertuin grenst aan openbaar groen of openbare weg
houten en betonnen schuttingen zijn alleen toegestaan op tussengrenzen
6
groen als
bergrenzing van het oude erf
Zij- en achtertuinen die grenzen aan openbaar groen of grenzen aan de openbare weg moeten een natuurlijke erfafscheiding hebben. Bijvoorbeeld een haag. Houten en betonnen schuttingen zijn hier niet toegestaan. Een te begroeien open gaas constructie is toegestaan.
•
Toepassen van streekeigen en inheemse beplanting in de openbare ruimte.
Hardenbergerweg 5 7731 HA Ommen mobiel +31 633 367 127 e-mail info @mikismaathuis.nl website www. mikismaathuis. nl
7
Bijlage 2
Structuurvisie Marslanden 2008
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Collendoornerdijk 1f-1g Collendoorn | PAGINA 12
S T R U
C T U
U
R
V
II S
II E
EEMEEEENNTTEE HA MA ARSLANDEN A SEE IIII II GEMEENTE ARDENBERG ARRDDEENNBBEERRGG ARRSSLLAANNDDEENN FASE
De raad
van
de gemeente
Gelezen het voorstel
Hardenberg;
burgemeester en wethouders d.d. 11 november 2008, Gelet op het bepaalde in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening; van
nr.
2008;
Besluit: De Structuurvisie Marslanden
Aldus
fase Il d.d. 21
oktober 2008
vast te stellen
vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg
De raad De
voornoemd,
voorzitter,
Behoort bij besluit
De
van
de raad van de gemeente
agendapunt daa.
Hardenberg
„Alles
16 DEC
griffier.
U
2008
De raad voornoemd, De voorzitter,
De
(geanonimiseerd)
van
16 december 2008.
STRUCTUURVISIE TTR UCCTTUUUURRVVIISIIE MAAR RSSLLAANNDDEENN FAASSE II RSLANDEN EE IIII
aarrdeennbbeerrg Gemeente eemeeeennttee Hardenberg 211 ooktober kttobbeerr 2008 00088
Voordeur Maarrssllaannddeenn VVoooorrddeeuurr arslanden
Verbinding cceennttrruumm VVeerrbbiinnddiinngg centrum HHaarrddeennbbeerrgg Hardenberg - Maarrssllaannddeenn arslanden
Achterdeur Maarrssllaannddeenn AAcchhtteerrddeeuurr arslanden 4
VO OOORRWOOOORRDD OORWOORD Marslanden aarrssllaanddeenn wwordt orrdtt oontwikkeld een nttwiikkkkeelld tott eeeen uunieke niieekee biijjzzo ijzondere n deerree een en kwalitatief aalliittaattiieeff ,,
oooggw ooonnw hoogwaardige waaaarrdiigee wwoonwijk wiijjk In deze Structuurvisie Marslanden fase II spreekt de gemeente
Hardenberg zich uit over de verdere ontwikkeling (en afronding) van de woonwijk Marslanden tot 3. 500 woningen. Begin jaren negentig werd het initiatief genomen voor deze woonwijk in 1997 zijn de eerste plannen door de raad vastgesteld en op 6 december 2000 werd de eerste woning opgeleverd. De verwachting is dat de bouw van de laatste woningen van deze 1e fase in 2011 start. Kortom om de woningbouw te continueren moeten we tenminste in 2012 starten met de bouw van de eerste woningen van de nieuwe 2e fase. ,
,
,
Regionale functie De stad Hardenberg vervult in Noordoost-Nederland een regionale functie in het gebied tussen de steden Zwolle Emmen en Almelo/Hengelo. Een functie die ook inhoudt dat Hardenberg elk jaar groeit met enkele honderden inwoners per jaar. Geen eenvoudige opgave. En zeker niet tegen de achtergrond van een teruglopende bevolkingsgroei zoals ons in de toekomst staat te wachten. Op elk schaalniveau en per regio zal deze bevolkingsontwikkeling echter sterk verschillen.
Hardenberg We kunnen constateren dat al deze ingrediënten in Hardenberg aanwezig zijn. Met de plannen voor het centrum van de stad (aan de uitvoering wordt thans hard gewerkt) en andere plannen die op stapel staan zoals bijvoorbeeld die voor het gezondheidspark en de sportboulevard met o. a. een atletiekbaan en een zwembad maar ook met de plannen met betrekking tot recreatie en toerisme werkgelegenheid en bedrijvigheid tillen we Hardenberg op een hoger niveau en kunnen we een ieder een zeer aantrekkelijke woonomgeving bieden. In Hardenberg bieden we met de woonwijk Marslanden een woonomgeving waarin (in figuurlijke zin) " de voordeur in een compleet stadscentrum staat en de achterdeur in het landelijk gebied van Collendoorn." ,
,
,
,
,
Kwaliteiten Marslanden bouwen we voor de lokale en de regionale behoefte. Dat behoefte en bouwen niet " 1 op 1 " op elkaar aansluiten wordt steeds meer duidelijk. De samenleving en vooral de mensen in die samenleving zijn kritisch vragen kwaliteit vragen duurzaamheid vragen een 'eigen' plekje waar ze zich thuis kunnen voelen waar ze rust kunnen vinden van de omgeving kunnen genieten waar het veilig wonen is en kinderen gezond kunnen opgroeien. Daarnaast vragen de mensen ook om voorzieningen als theater winkels scholen een ziekenhuis en mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding.
Ambitie en uitdaging Met deze structuurvisie proberen we ten aanzien van het concrete wonen invulling te geven aan de lokale en regionale woonbehoeften voor de komende 15 tot 20 jaar. In het plan komen we in de laatste hoofdstukken tot een unieke bijzondere en kwalitatief hoogwaardige woonlocatie. De inhoud van het laatste hoofdstuk is voor een structuurvisie een niet gebruikelijk hoofdstuk. Vanuit onze intentie en opgave vinden wij het echter een vanzelfsprekend hoofdstuk.
,
,
,
,
,
De structuurvisie geeft onze ambitie weer en vormt voor elk volgend plan voor het gebied en dit tot en met de uitvoering de bouw en inrichting van de wijk maar ook t. z. t. bij het onderhoud
,
van
,
,
,
,
,
onder meer het groen
,
een
uitdaging.
,
,
,
Douwe Prinsse Wethouder gemeente Hardenberg ,
en
voorzitter projectorganisatie Marslanden fase II
5
6
IIN NHHOOUUDD INHOUD 1 IIN NLLEEIIDDIIN G INLEIDING
8
EESSCCHHRRIIJJVIINGG PLANGEBIED LLA NGGEEBBIIEDD 2 BESCHRIJVING
144
3
200
MODELLENSTUDIE ODDEELLLLEENNSSTTUUDDIIE
4 STRUCTUURVISIE TTRRUUCCTTUUUURRVVIISIIEE
422
5 DENKLIJNEN ENNKKLLIIJNEENN
644
EERRKKLLAARREENNDDEE WOORDENLIJST 6 VERKLARENDE OOORRDDEENNLLIIJSSTT
944
7 BIJLAGE IIJJLLA GEE
955
7
MARSLANDEN FASE II MARSLANDEN FASE I
1:50. 000000)) Detail ttooppkkaaaarrtt DDeettaaiill topkaart ((bbrroonn (bron ; sscchhaaaall schaal 11::5500. 000) ..
8
1 IIN INLEIDING NLLEEIID DIINNGG Aanleiding en doelstelling oeellsstteelllliin g Marslanden aarrssllaanddeenn aannlleeiiddiingg een Ten noorden van de stad Hardenberg en de N34 is de woonwijk Marslanden in ontwikkeling. De gemeente Hardenberg wil deze wijk uitbreiden tot een woonwijk van ca. 3. 500 woningen.
Doel Marslanden fase II De structuurvisie geeft invulling aan een nieuwe toekomst voor het gebied met de volgende doelstelling:
Marslanden Op 29 oktober 1997 heeft de gemeenteraad van Hardenberg de Structuurschets Marslanden vastgesteld. Hierin is de gemeentelijke visie op de uitbreidingsopgave voor Marslanden gegeven. Het plangebied heeft in de structuurschets een eerste geplande capaciteit van 1. 040 woningen en geeft mogelijke uitbreidingsrichtingen op termijn tot 1. 900 woningen en eventueel voor zover nodig tot nog meer woningen voor de lange termijn. Inmiddels bestaat het voornemen de capaciteit van de woonwijk Marslanden te vergroten tot circa 3. 500 woningen.
" Het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige en duurzame woonwijk om tegemoet te komen aan de lokale en regionale woningbehoefte tot 2030-2035 en om de doorstroming op de woningmarkt in Hardenberg te bevorderen waarbij zo goed mogelijk kan worden voorzien in de toekomstige woonwensen en waarbij wordt ingespeeld op de kansen en beperkingen die water natuur landschap en cultuurhistorie bieden. "
Het gebied Marslanden is opgedeeld in een fase I (het zuidelijk deel) van ca. 80 hectare en een fase II (het noordelijk deel) van ca. 130 hectare. In 1997 is begonnen met de bouw in het zuidelijk deel van het plangebied Marslanden. Op dit moment is ongeveer ruim de helft van fase I van Marslanden gerealiseerd. Voor het laatste deel wordt op korte termijn een deelplan in procedure gebracht. De realisatie van dat deel zal naar verwachting in 2012 gereed zijn en zal circa 1. 300 woningen betreffen.
,
,
,
,
,
,
,
Proces en aansluiting RO- spoor en planMER-spoor De structuurvisie vormt de eerste aanzet tot een verdere stedenbouwkundige uitleg aan de noordwestkant van Hardenberg. In deze structuurvisie worden twee structuurmodellen beschreven. Met het voorontwerp is de planMER-procedure doorlopen en zijn de twee structuurmodellen getoetst op het gebied van water milieu ecolo,
,
gie verkeer archeologie cultuurhistorie en landschap. Vervolgens is daarmee het voorkeursmodel de structuurvisie tot stand gekomen. De structuurvisie als document met de stedenbouwkundige visie vormt de basis voor de bestemmingsplannen voor Marslanden fase II. ,
,
,
,
De structuurvisie wordt In opdracht van de gemeente heeft Bügel Hajema omtrent de mogelijkheden voor een verdere ontwikkeling van Marslanden fase II een quickscan uitgevoerd. Op basis van het rapport 'Visie feiten en vragen' d. d. 28 februari 2005 heeft de gemeente in de zomer van 2005 het initiatief genomen om te komen tot een verdere realisering van Marslanden uitmondend in een intentieovereenkomst met een private ontwikkelaar. Daarop heeft het college van B&W een projectorganisatie ingesteld en is opdracht verstrekt tot het opstellen van een structuurvisie fase II. ,
,
voor een groter gebied en op een minder gedetailleerde schaal gemaakt dan de bestemmingsplannen. De structuurvisie geldt voor het totale plangebied Marslanden fase II en directe omgeving alsmede het retentiegebied rond het Engelandsche Bosch. Het plangebied voor alleen de woonwijk heeft een bruto oppervlakte van in totaal 130 ha waarin 1. 700 - 2. 200 woningen zullen worden gebouwd. Het planMER en het advies van de MERcommissie heeft de milieu-informatie geleverd bij het besluit tot het opstellen van de ontwerp structuurvisie. ,
,
9
Uitgangspunten en rraan waaaarrdeenn iittgaan gsspuunntteen een randvoorwaarden ddv orrw geemeeeennttee Hardenberg aarrdeennbbeerrg gemeente Plangebied - Grenzen plangebied: de noordelijke rand van het gebied Marslanden fase I de Collendoornerdijk de Havezateweg de Eugenboersdijk en de N34. Fase I van Marslanden maakt als " bestaande situatie " deel uit van het in de structuurvisie begrepen gebied. De directe omgeving van het plangebied dient mede in beschouwing te worden genomen om een goede relatie tussen de nieuwe woonwijk en het omgevende buitengebied te waarborgen en dit in het bijzonder voor aan de 'overzijde' van de Collendoornerdijk Havezateweg en Eugenboersdijk grenzende gebieden. - Voor het gebied langs de Molengoot tot tenminste aan het Engelandsche Bosch dienen de functies gerealiseerd te worden van stadsrandzone uitloopgebied en waterretentie (opvang van het water zoals dat in het oorspronkelijke onbebouwde gebied van Marslanden plaats had). Dit gebied vormt samen met het plangebied sec en zijn randen het plangebied voor de structuurvisie. ,
,
,
,
,
,
,
,
Imago - Een wijk die onderscheidend is van andere wijken in de regio. Een wijk met een eigen sterke identiteit gebaseerd op omgeving landschap natuur en milieu van het Vechtdal. Een wijk met ,
,
,
kenmerkende hoogwaardige inrichting bouw beleving en uitstraling. Een wijk die nauw verbonden is met het centrum van Hardenberg. Een wijk die visueel (en in structuren) één gebied vormt met de stad Hardenberg. - De Vecht en de Molengoot samen dienen een zeer belangrijke identiteitsbepalende factor te zijn in de totale ruimtelijke structuur van de woonwijk Marslanden en omgeving. - De woonwijk dient vanuit haar regionale functie voor vestiging van mensen van elders zeer aantrekkelijk en wervend te zijn en een
10
,
,
daarmee een wezenlijke bijdrage te leveren aan de groei van het aantal inwoners van de gemeente Hardenberg en de regio ofwel een bijdrage te leveren aan het omzetten van het vertrekoverschot (in 2005 164 personen) in een vestigingsoverschot (van 300 personen p/jaar ; taakstelling provincie/gemeente). Duurzaamheid - Marslanden zal een wijk zijn waarin alle generaties van jong tot oud zich thuis kunnen voelen. - Buurten en de wijk als geheel hebben een opzet die de sociale duurzaamheid bevordert. het gebruik van duurzame - Het beperken van de energievraag materialen en duurzame energie alsmede energiebesparende maatregelen wordt gestimuleerd middels projecten en experimenten ; dit mede met het doel dat de wijk vanuit milieuoogpunt een kwalitatief aantrekkelijke en wervende wijk wordt. zullen de mogelijk- Bij realisatie van de wijk de specifieke delen heden hiertoe worden onderzocht (en dit vanuit de ambitie klimaatneutraal). ,
,
,
,
,
,
,
Woonprogramma - In Marslanden zullen ongeveer 3. 500 woningen worden ontwikkeld inclusief de woningbouw in fase I. - Binnen Marslanden zal behoefte zijn aan een grote differentiatie aan woningtypen en woonmilieus. Daarnaast is er behoefte aan een grote differentiatie in de ruimtelijke vormgeving van de directe woonomgeving een grote variatie in nettodichtheden. - Het programma wordt afgestemd op de behoeften vanuit de woningmarkt en het woonplan van de gemeente. ,
,
Ontsluiting autoverkeer - In verband met de geplande regionale stroomwegfunctie van de N34 wordt verwacht dat de aansluiting Eugenboersdijk/ Kellerlaan ongelijkvloers moet worden. - Vanuit de landschappelijke en visuele relatie tussen Marslanden en andere delen van Hardenberg is het treffen van geluidswerende voorzieningen als bijvoorbeeld een geluidsscherm of wal niet wenselijk. Indien wel maatregelen worden getroffen zal zoveel mogelijk de visuele relatie gehandhaafd moeten blijven. - Hoofdontsluiting via de flanken de Haardijk en de Eugenboersdijk waarbij de verkeersbelasting zo gelijkmatig mogelijk over beide flanken wordt verdeeld. - De gehele wijk is opgezet als verblijfsgebied met een snelheidsregime van 30 km/uur. voor de hele wijk tot een 30km-regime te komen zal een - Om alternatief gezocht worden voor de in de structuurvisie d. d. 29 oktober 1997 beoogde gebundelde oost-west verbinding door de wijk. - Middels een studie zal getracht worden te komen tot een inrichting van de wijk die het gebruik van langzaam verkeer stimuleert.
Voorzieningen - Het gebied van de Vlinder met het winkelcentrum en de Brede school fungeert als centrum voor de hele wijk. - Marslanden is in hoofdzaak aangewezen op voorzieningen in Hardenberg-centrum. Tenminste wat betreft winkels cultuur en sport.
Ontsluiting langzaam verkeer - Aanwezigheid van aantrekkelijke doorgaande fietsroutes in het plangebied die aansluiting geven op de uitloopgebieden en het plattelandswegennet. - Centraal staan de twee routes langs de flanken (Haardijk en Eugenboersdijk) en de fietsroute in het verlengde van de Plaggemarsweg deze verbindt Marslanden via de bestaande fietstunnel direct met het stadscentrum Hardenberg.
Water - In het plangebied wordt voldoende grondoppervlak gereserveerd
,
,
,
,
Groen - De natuurwaarden van het Engelandsche Bosch en het Haarbos in de
directe omgeving van Marslanden zullen worden gerespecteerd. gebieden direct ten westen van de Collendoornerdijk Collendoorn zelf en de directe omgeving daarvan alsmede het dal van de Molengoot vormen potentiële uitloopgebieden. Hierbinnen is een vervlechting van functies mogelijk waarbij landbouwgrond natuur opvang van water routegebonden recreatie en extensieve vormen van woningbouw elkaar kunnen afwisselen. - Het openbaar groen niet versnipperen in veel kleinschalige elementen maar bundelen tot grotere oppervlakten. - Het groen draagt zoveel mogelijk bij aan de herkenbaarheid van de wijk en de te onderscheiden buurten. - Biodiversiteit wordt bevorderd. - De
,
,
,
,
voor
,
,
,
-
de interne waterberging.
Externe waterberging heeft betrekking op duurzame compensatie van
ruimte die is onttrokken aan bijvoorbeeld waterrisicogebieden.
De totale benodigde externe berging voor Marslanden bedraagt 166. 000 m3 water. Deze zal voor een groot deel buiten het plan-
gebied worden gezocht in het gebied van de Molengoot aansluitend op de woonwijk. ,
Openbaar vervoer - Handhaving huidige buslijn over de Haardijk met goede opstapen PR-voorzieningen.
11
,
Structuurschets Marslanden SSttrruuccttuuuurrsscchheettss aarrssllaannddeenn vvaassttggeesstteelldd vastgesteld ddoooorr door ddee de RRaaaadd Raad 12 ,,
29-10-1997 -1100- -11999977 op 2299oopp
Dee volgende voollgeennddee ffaassee fase Na vaststelling van de structuurvisie door de raad kan worden overgegaan tot concretisering. Die heeft plaats door middel van be-
stemmingsplannen (met een directe bouwtitel) en milieueffectrapportages (besluitMERren) per deelgebied. In de periode van 2012 tot circa 2030/2035 zullen - naar behoefte - voor de diverse deelgebieden bestemmingsplannen worden ontwikkeld. Wellicht dat voor het gebied voor de eerste 10 jaar een globaal bestemmingsplan zal worden opgesteld. Eerste deelgebied
Gelet op de noodzaak om een voor de regio kenmerkende nieuwe woonwijk te ontwikkelen met een hoogwaardig en breed woningaanbod wordt geopteerd het gebied aansluitend aan en zichtbaar vanaf de N34 als eerste te ontwikkelen. Het betreft de afronding van de Cirkel en de Ydenhoogte (zie hoofdstuk 4). Twee gebieden waarin tezamen circa 380 tot 450 woningen kunnen worden geprojecteerd. ,
Nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (nWro) Vanaf 1 juli 2008 is er een nWro in werking. Vanaf dat tijdstip is het voor de gemeente een verplichting om structuurvisies vast te stellen. De visies beschrijven tenminste de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van het gebied het te voeren ruimtelijk beleid alsook de wijze waarop men deze ontwikkeling denkt te kunnen verwezenlijken. Het voorontwerp Structuurplan Marslanden Fase II is als ontwerp op de nieuwe wetgeving aangepast. Dus is de titel nu 'ontwerp Structuurvisie Marslanden Fase II'. Voor de in ontwikkeling te nemen gebieden dienen in de nieuwe wet naast bestemmingsplannen en milieueffectrapportages ook exploita-tieplannen te worden opgesteld en vastgesteld. Met betrekking tot het laatste wordt vanwege de meerwaarde die het kan bieden geopteerd voor de mogelijkheid die de wet geeft om de exploitatie te realiseren langs privaatrechtelijke weg. ,
,
,
Woningbouwprogramma Bij de opzet van het eerste deelgebied zal het meest recente woonplan met het betreffende woningbouwprogramma uitgangspunt zijn. Het huidige woonplan 2008-2012 geeft onder meer aan dat: - aandacht dient te zijn in het bijzonder voor de vraag naar starterswoningen vrije kavels en mogelijkheden tot particulier opdrachtgeverschap ; - de ambitie klimaat neutraal ook op de woningbouw van toepassing dient te zijn ; - de verdeling in het woningbouwprogramma in de drie sectoren is: a. goedkope koop en huur (resp 47/53%) 30% b. middeldure segment 37% c. dure woningsegment 33% ,
,
,
EU G EN BO ER SD IJ K
ENGELANDSCHE BOS
‘T HOLT
N34
Randvoorwaarden vvoollggeennddee RRaannddvvoooorrwwaaaarrddeenn volgende ffaassee fase
13
Bestaande ssiittuuaattiiee BBeessttaaaannddee situatie 14
2 BE ESSCCHHRRIIJJVIINNGG PL ESCHRIJVING LANGEBIED LA NGGEEBBIIEDD ccheettss huidige uiidiigee ssiit Schets situatie uaattiiee plangebied voor fase II wordt begrensd door de Collendoornerdijk de Havezateweg de Eugenboersdijk en de N34 en door de noordelijke rand van het fase I gebied.
schuin op de Collendoornerdijk en haaks op de Havermarsweg een kenmerkende laanbeplanting (Eugenboersdijk Collendoornerdijk Havemarsweg Doozemansteeg).
Het plangebied is gelegen in het dal van de Vecht ; sterk variërend
De archeologische en cultuurhistorische waarden bestaan uit een
in hoog en laag open en besloten. Direct langs de Vecht liggen in de lage gebieden de hooi- en weilanden (marslanden). De Molengoot zorgt in de huidige situatie voor de afwatering van het gebied. Het overgrote deel van het huidige gebied is door de ruilverkaveling in grote rechthoekige blokken verkaveld zogenaamde strokenverkaveling. Op de hoger gelegen gronden bevinden zich de oudste landbouwenclaves (eskampnederzettingen) zoals Collendoorn en Het Holt. Bij deze nederzettingen liggen de erven gegroepeerd om de es en ze hebben een besloten karakter door erf- en wegbeplanting. De essen zijn open slechts de randen zijn bebouwd en beplant. Bijzonder waardevol in het gebied is het aanwezige microreliëf. Kenmerkend zijn de dekzandruggen/rivierduinen van Collendoorn het gebied rond het Jodenbergje en het Engelandsche Bosch.
bewoningsplaats van voor de middeleeuwen (Collendoornerdijk) en overblijfselen van de havezaten uit de middeleeuwen (Havezate Collendoorn en Havezate de Hofstede en Havezate 't Hogeholt). Het gedeelte van de es bezuiden de Havezateweg staat op de Archeologische Monumentenkaart van Overijssel als 'terrein van hoge archeologische waarde'.
Het
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Quickscan In 2005 heeft Bügel Hajema door middel van een quickscan een gebiedsonderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn beschreven in het rapport 'Visie feiten en vragen' d. d. 28 februari 2005. De belangrijkste resultaten zijn in dit hoofdstuk bij de diverse onderdelen weergegeven. Bij de verdere planvorming het bestemmingsplan voor het eerste deelgebied zullen nadere onderzoeken worden uitgevoerd bijvoorbeeld met betrekking tot het waterstructuurplan de verkeersstromen/-prestaties geluid en luchtkwaliteit alsmede de in het gebied aanwezige flora en fauna. In het voornoemde rapport wordt dit aangegeven. ,
,
,
,
Het gebied maakt deel uit van het Belvederegebied Vecht-Regge. De natuurlijke ondergrond heeft een belangrijk stempel gedrukt
het landschap. Binnen het studiegebied zijn een tweetal deelgebieden te onderscheiden. Het gebied rondom Collendoorn kenmerkt zich door een kleinschalig karakter het aanwezige microreliëf de Collendoornse es met een afwijkende verkaveling hoge ligging open karakter en rondom (historische) boerderijen. Vanuit het historische lint (Collendoornerdijk) heeft de ontginning plaatsgevonden wat geresulteerd heeft in een kenmerkende verkaveling. Het gebied van de marsen kenmerkt zich door een meer open landschap geen of weinig bebouwing een strokenverkaveling op
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Milieu In en rond het plangebied zijn agrarische bedrijven gevestigd die voor hun bedrijfsmatige activiteiten (en plannen daartoe) in het bezit zijn van vergunningen. Arcadis heeft deze activiteiten medio 2007 geïnventariseerd en de resultaten van die inventarisatie neergelegd in een rapport d. d. december 2007. Een résumé van het rapport wordt op de kaart ‘Hindercontouren’ op pagina 20 weergegeven.
,
15
,
LLuucchhttffoottoo Luchtfoto
16
1901 Historische kkaaaarrtt HHiissttoorriisscchhee kaart uuiitt uit 11990011
Natuur Het gebied maakt geen onderdeel uit van en grenst niet aan een
Habitat- of Vogelrichtlijngebied de Ecologische Hoofdstructuur of ,
Staatsnatuurmonument. De botanische waarde van het gebied is beperkt. Het meest interessant zijn de enigszins schrale bermen en een enkel ruderaal (verruigd) terrein met bijzondere soorten. Met name langs de randen van het plangebied maar ook langs de Havermarsweg en de Doozemansteeg vormen bomen aaneen
,
eengesloten lijnelementen die hoogstwaarschijnlijk door vleermuizen gebruikt worden als vliegroute. In het gebied komen vleermuizen reeën muizen hazen weideen akkervogelsoorten reigers roofvogels en de algemeen voorkomende amfibieën voor. In de Molengoot en de overige aangelegde waterpartijen komen algemene vissoorten zoals blankvoorn rietvoorn en zilt en het beschermde bermpje voor. In aanwezige bebouwing komen mogelijk steenmarters uilen en andere broedvogels voor. ,
,
Bodemkaart BBooddeemmkkaaaarrtt
,
,
,
,
,
Bodem Het plangebied ligt overwegend op ruim 8 m boven NAP. In de omgeving van de Molengoot bedraagt de hoogte plaatselijk minder dan 7 m boven NAP. Binnen het zoekgebied komen verschillende typen eerd- en veengronden voor die geschikt (te maken) zijn voor woningbouw. In de omgeving van de Molengoot is grondverbetering nodig (verwijderen veen- en leemlagen tot circa 2 m diepte). In het zuidoostelijke deel van het plangebied komt het grondwater regelmatig hoger dan 40 cm beneden maaiveld ; dit vooral en in sterke mate bij hoge waterstanden in de Vecht. Met name langs de Molengoot bevindt zich een natte zone. In de overige gebiedsdelen blijft de grondwaterstand meestal dieper dan 40 cm beneden maaiveld. Hoogtelijnen HHooooggtteelliijjnneenn
17
,
WATERBERGING DE SCHANS
WATERBERGING COLLENDOORN II
WATERBERGING COLLENDOORN I
INVOERPUNT
UITVOERPUNT
Watersysteem aatteerrssyysstteeeemm Marslanden aarrssllaannddeenn eenn en oommggeevviinngg omgeving
18
Water De waterafvoer van het landelijk gebied verloopt in hoofdlijnen via de Molengoot en de Broeksgoot. Al het water wordt afgevoerd naar de
Vecht normaliter door vrije lozing bij hoge waterstanden in de rivier via een gemaal. Daarnaast heeft de Broeksgoot een belangrijke functie voor de aanvoer (in drogere perioden) van water naar het achterliggend landelijk gebied. In het stedelijk gebied van fase I zijn watergangen en open water aangelegd. Naast een afvoerende functie dienen deze ook voor berging. De omvang van de berging is indertijd in overleg met het waterschap zodanig bepaald dat er geen grotere afvoer naar de Vecht zou ontstaan dan voor het landelijk gebied als norm gold (12 l/s/ha). ,
,
,
,
Waterberging en waterhuishoudkundige problemen In het gebied speelt externe berging een grote rol. De woonwijken Marslanden fase I en II en het bedrijventerrein Haardijk liggen in een gebied dat voorheen kon inunderen bij grote/hoge afvoeren van de Molengoot. Doordat hier nu gebouwd wordt verliest het gebied dus potentiële berging. De volgende bergingshoeveelheden dienen binnen of buiten Marslanden fase II gerealiseerd te worden: Marslanden fase I + Haardijk 139. 500 m3 ; Marslanden fase II 26. 500 m3 ; 166. 000 m3. Totaal: De gemeente Hardenberg heeft tevens een regionale bergingsopgaaf. De retentie die door de ontwikkeling van fase II gevonden wordt rondom het Engelandsche Bosch Waterberging Collendoorn I draagt bij aan de realisatie van deze opgave. Waterberging Collendoorn I Collendoorn II en De Schans vormen één gezamenlijk retentiegebied waar naar verwachting bij de bui van 1 x per 100 jaar ruim 1 miljoen kub water tijdelijk geborgen kan worden. Het gebied Collendoorn I zal als laagste gebied voor grote delen een permanente waterfunctie vervullen (ook voor be,
,
,
,
houd van water).
Verkeer en vervoer Het bedrijvenpark Haardijk en de woningbouwlocatie fase I sluiten aan op de N343 (Haardijk). Fase I heeft twee aansluitingen op de N343 (Haardijk) namelijk via de Blanckvoortallee en de Van Uterwijckallee. De belangrijkste verkeersstromen van en naar Hardenberg lopen richting het oosten (Emmen en Coevorden) en richting het westen (Ommen en Zwolle) via de N34 ; deze weg Groningen-Emmen-Zwolle zal geheel een 100 km/uur (stroom-)weg worden. De N34 is vanuit de woonwijk Marslanden te bereiken via de N343 (Haardijk) en de Eugenboersdijk. De N343 gelegen aan de westkant van het centrum en de wijk Marslanden is een gebiedsontsluitingsweg met een snelheid van 80 km/uur buiten de bebouwde kom en 50 km/uur binnen de bebouwde kom. De N343 sluit ongelijkvloers aan op de N34. De N343 verbindt Hardenberg in noordelijke richting met o. a. Dedemsvaart en Hoogeveen en in zuidelijke richting met o. a. Mariënberg Tubbergen en Oldenzaal. De Eugenboersdijk gelegen aan de oostkant van de wijk Marslanden is een gebiedsontsluitingsweg met een snelheid van 60 km/uur. Deze weg sluit gelijkvloers aan op de N34. Ten zuiden van de N34 gaat deze weg over in de JC Kellerlaan. De Collendoornerdijk gelegen aan de noordkant van de wijk Marslanden is een gebiedsontsluitingsweg met een snelheid van 60 km/uur. De weg ligt buiten de bebouwde kom en verbindt de N343 met de Eugenboersdijk.
,
,
,
,
,
,
,
,
Langzaam verkeer De N34 vormt een barrière tussen het zuidelijk deel van Hardenberg waar het centrum is gelegen en het noordelijk deel waar zich de woningbouwlocaties Marslanden fase I en II bevinden. Er zijn op dit moment drie tunnels onder de N34 door gerealiseerd voor het langzaam verkeer. De fietstunnels bij de Voordesteeg en bij Koehierdesteeg vormen een onderdeel van twee centrale fietsroutes die de wijk Marslanden met het centrum het station en de scholen van Hardenberg verbinden. De derde tunnel bij de Boshoek verbindt de woonwijk Marslanden met het sportpark De Boshoek. Daarnaast liggen er fietsvoorzieningen langs de N343 (Haardijk) en de Eugenboersdijk. ,
,
,
,
19
Hindercontouren HHiinnddeerrccoonnttoouurreenn
20
,,
01-01-2007 -0011--22000077 situatie 0011ssiittuuaattiiee
3 MOOD DELLENSTUDIE DEELLLLEENNSSTTUUDDIIE
De milieuwetgeving zoals die per 29 september 2006 in werking is getre-
den stelt voor ruimtelijke plannen als de onderhavige structuurvisie een milieueffectrapportage verplicht in de vorm van een planMER. In het planMER dient te worden beschreven: 'de mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen van het ruimtelijk plan en van redelijke alternatieven'. Er dienen dus minimaal twee ruimtelijke modellen te worden getoetst aan milieuaspecten en om pragmatische redenen zijn in de modellenstudie voor de Structuurvisie Marslanden fase II de modellen ook tot dat aantal beperkt. De twee basismodellen hebben vervolgens geleid tot het formuleren van een derde model het voorkeursmodel dat is uitgebouwd tot de Structuurvisie Marslanden fase II. De structuurvisie is in hoofdstuk 4 weergegeven en toegelicht. ,
,
Het bestaande landschap is in beide modellen als uitgangspunt gebruikt. In model 1 is de huidige landschappelijke structuur daarbij meer behouden en versterkt dan in model 2. Uitgangspunt voor beide modellen is de structuur van bestaande bomen langs de Plaggemarsweg. Deze laan vormt de ruggengraat voor het fietsverkeer naar het centrum van Hardenberg.
,
,
,
Aan beide basismodellen ligt een aantal uitgangspunten ten grondslag. Voor beide modellen is uitgegaan van hetzelfde plangebied. Het brutogebied dat beschikbaar is voor woningbouw is totaal zo'n 130 ha groot. De invloed van hindercirkels rond bestaande bedrijven aan de rand van het gebied de dB-contour en de calamiteitencontour van de N34 en het archeologische gebied nabij Collendoorn maken dat het netto te ontwikkelen gebied kleiner dan 130 ha is. In de twee modellen is niet altijd buiten deze contouren gebleven maar wordt wel zoveel mogelijk rekening gehouden met deze contouren. ,
,
Het waterschap Vecht en Velt heeft aangegeven dat met het bebouwen van de Marslanden 166. 000 m3 bergingscapaciteit verloren gaat. Dit dient zoveel mogelijk te worden gecompenseerd in het plangebied van de Marslanden zelf. Daarnaast wordt een interne retentie gevraagd van ca. 10% van het verharde oppervlak van de nieuwbouwlocatie. In model 1 wordt minimale retentie gerealiseerd. In model 2 wordt getracht alle retentievraagstukken binnen het plangebied op te lossen.
Detailhandel en sociaal maatschappelijke voorzieningen (school) zijn alleen mogelijk in de Vlinder (fase I). Bij de ontwikkeling van fase II wordt er van uitgegaan dat er geen detailhandel van omvang ontwikkeld wordt. Sociaal maatschappelijke voorzieningen kunnen een plek krijgen op bijzondere locaties of in woon-werkcombinaties. De functionele en recreatieve relatie tussen Marslanden en het centrum van Hardenberg is in beide modellen belangrijk. De centrale fietsroute legt een directe verbinding met Hardenberg maar ook het zicht op de Vecht en de oude kern van Hardenberg wordt belangrijk gevonden. ,
In het netto te ontwikkelen gebied wordt woningbouw voorgesteld in een grotendeels laagbouwmilieu met een dichtheid van 20-25 won. /ha. Totaal kunnen er tussen de 1. 700 en 2. 200 woningen komen. Dit woningaantal wordt in beide modellen in drie woonmilieus onderverdeeld. In model 1 wordt uitgegaan van het woonmilieu van de Plaggemars de andere marsen met een verkavelingspatroon dat is geïnspireerd op dat van de ruilverkaveling en de Collendoornse Hoogte (nieuwe hoogte). In model 2 wordt niet uitgegaan van de ruilverkavelingsstructuur maar van het authentieke landschap en komt naast de Plaggemars en de 'nieuwe ,
,
,
hoogten' een specifiek woonmilieu in de Libelle.
Bij de ontwikkeling van de twee modellen is dus gevarieerd met de ontsluitingsstructuur het langzaam verkeer het landschap en inpassing van cultuurhistorische elementen en de stedenbouwkundige structuur en aansluiting op fase I. Het programma (woningen en voorzieningen) is in beide modellen gelijk echter de verdeling over de verschillende woongebieden is verschillend. ,
,
,
21
,
Model ooddeell 11
Fase II eenn Fase IIII Samenhang FFaassee SSaammeennhhaanngg en FFaassee
22
Uitgeefbaarheid UUiittggeeeeffbbaaaarrhheeiidd
Model oddeell 1 Het belangrijkste kenmerk van model 1 is dat dit model is gebaseerd op het bestaande verkavelings- en landschapspatroon. De
verkaveling van de Plaggemars is gebaseerd op het huidige landschap en een voortzetting van het patroon van fase I. De verkaveling van de overige gebieden is gebaseerd op het bestaand agrarisch verkavelingspatroon (voornamelijk een rationeel ruilverkavelingslandschap). Verder heeft de stadsrand een harde overgang naar het omliggende landschap en kenmerkt de verkeersstructuur zich door een duidelijke knip tussen oost en west. Structuur De structuur van model 1 is rationeel net als het onderliggende landschap. Door gebruik te maken van de huidige lijnen in het land,
schap (de sloten lanen en bomenrijen) kunnen deze elementen grotendeels behouden blijven. Een rationele opzet betekent ook dat de verkaveling redelijk efficiënt opgezet kan worden. De structurerende lijnen uit fase I worden opgepakt en doorgezet in fase II. ,
Programma en woningverdeling Per deelgebied/woonmilieu wordt een ander programma ingezet. In de Plaggemars komen goedkope woningen op de hoogte tegen Collendoorn aan komen duurdere woningen. In het gebied ,
het ruilverkavelingslandschap komt een gemengd programma met goedkope en duurdere woningen. Op deze manier wordt het programma ingezet om verschillende woonmilieus te maken die homogeen zijn t. a. v. financieringscategorieën maar onderscheidend zijn ten opzichte van elkaar. van
,
,
Aansluiting Marslanden I De structuur van de deelgebieden van fase I is maximaal doorgezet in fase II. Door voortzetting van het bebouwingspatroon en doortrekking van de woonstraten is er een optimale aansluiting. Ook de landschappelijke lijnen zijn doorgezet.
23
Autoverkeer AAuuttoovveerrkkeeeerr
24
Ontsluitingssysteem nttsslluuiittiinggssssysstteeeem Autoverkeer In model 1 wordt uitgegaan van een knip in de autoverkeersstructuur tussen oost en west (fase I en fase II). Logische plekken voor deze knip zijn: op de voorzieningenkern in fase I of op de centrale fietsas. Vanwege de gewenste bereikbaarheid van de voorzieningen zonder dat er al te veel autoverkeersbewegingen komen wordt de knip gelegd op de voorzieningenkern. Op deze wijze zijn de voorzieningen voor alle woningen snel en vrij direct per auto te bereiken. In dit model sluit de Eugenboersdijk met een ongelijkvloerse kruising aan op de N34. Fase II wordt met drie aansluitingen ontsloten die elk met een rotonde op de Eugenboersdijk aangesloten zijn. Door 3 aansluitingen te maken is de verkeersintensiteit per aansluiting nooit meer dan die welke passend is bij een 30 km/u weg. Tussen de Eugenboersdijk en de Plaggemars bevinden zich twee hoofdverbindingen. Vanaf de hoofdstructuur worden de woongebieden en woonstraten ontsloten. In alle gevallen kan de hoofdautostructuur tevens als woonstraat dienen. ,
,
OOVVOV-haltes -hhaalltteess eenn en llaannggzzaaaamm langzaam vveerrkkeeeerr verkeer
Langzaam verkeer De langzaamverkeersstructuur is erop gericht om een goede bereikbaarheid per fiets te realiseren tussen Marslanden en het centrum van Hardenberg en tussen de afzonderlijke woongebieden en de voorzieningen (school win,
kels) van Marslanden. In beide modellen is de centrale fietsas die van noord naar zuid loopt een belangrijk structurerend element. Deze zorgt voor een goede bereikbaarheid van het centrum van Hardenberg. Deze hoofdroute loopt door Marslanden onder de N34 door een tunnel en over de Vecht over een brug. Parallel aan deze route is westelijk hiervan een tweede onderdoorgang onder de N34 (en bij de Boshoek een 3e onderdoorgang). In de noord-zuidrichting worden tevens de Eugenboersdijk en de Haardijk als hoofdfietsroutes ingezet. In de oost-westrichting worden nieuwe en bestaande wegen woonstraten en vrijliggende fietsroutes gebruikt om de bereikbaarheid van de afzonderlijke woongebieden en de voorzieningen (school winkels kinderopvang sportzalen enz. ) van Marslanden te bewerkstelligen. ,
,
,
,
Parkeerprincipe PPaarrkkeeeerrpprriinncciippee
,,,,
parkeervoorzieningen ppaarrkkeeeerrvvoooorrzziieenniinnggeenn
op ssttrraaaatt oopp straat
25
,
Watersysteem aatteerrssyysstteeeemm
26
Watersysteem m aat teerrssysstteeeem In model 1 is het retentieknelpunt opgelost dat ten gevolge van de nieuwbouw van fase II ontstaan is. Dit betekent dat de interne retentie wordt gerealiseerd en de externe retentie die door de bouw van fase II verloren gaat gecompenseerd wordt maar dat voor de overige externe retentie van Marslanden (en Haardijk) buiten het plangebied ruimte gevonden dient te worden. Daarnaast dient voor 97 ha opvang buiten het plangebied een plek gevonden te worden. Het water in model 1 is op te delen in een drietal delen ; een wes,
,
telijk deel (de Plaggemars) een noordelijk deel (de aanheling van de Collendoornse Hoogte) en een zuidoostelijk deel (met als kenmerk de ruilverkavelingsstructuur). In de Plaggemars is een fijnmazig netwerk van waterlopen met natuurlijke en stedelijke oevers voorgesteld. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld van water. In de overige twee delen is water minder prominent aanwezig. Rondom de Collendoornse Hoogte meandert het water. De meeste interne retentie is hier ook te vinden. Centraal door het zuidoostelijke deel het ruilverkavelingsgedeelte stroomt de Molengoot. Deze meandert en stroomt als de oorspronkelijke waterloop de Lee. De Lee is de Molengoot van voor de ruilverkaveling. Grenzend aan deze waterloop is externe retentie gerealiseerd in de vorm van overstroomgebieden. ,
Cultuurhistorie CCuullttuuuurrhhiissttoorriiee
,
,
Kunstwerken ;; bbrruuggggeenn KKuunnssttwweerrkkeenn bruggen eenn en ddaammmmeenn dammen
27
Groen- - eenn GGrrooeennen wwaatteerrssttrruuccttuuuurr waterstructuur
28
Laan nddsscchaapp andschap In model 1 worden ten behoeve van de autotoegang van fase II de bomen langs de Eugenboersdijk gekapt. Het landschap in dit model is te beschouwen als een confetti van groene plekken. Dit wordt aangevuld met drie groene lijnen: één door de Plaggemars
,
één door het centrale park in het ruilverkavelingsdeel en één door het akoestisch landschap langs de N34. Deze laatste lijn bestaat uit grondlichamen met een geluidsafschermende werking langs de weg en met aan de wijkzijde betreedbaar landschap met speelvoorzieningen en paden. In de geluidswallen zijn onder een hoek sneden gemaakt waardoor een visuele relatie met de wijk ontstaat zonder verlies van de geluidswerende functie van de wal. ,
Sfeerbepalende SSffeeeerrbbeeppaalleennddee
elementen eelleemmeenntteenn
29
Randen vvaann RRaannddeenn van hheett het ppllaannggeebbiieedd plangebied
Voorzieningen VVoooorrzziieenniinnggeenn 30
Randen aan het eett ggebied geebbiieed aanddeenn van Om de woonwijk Marslanden zorgvuldig in het omliggende landschap te plaatsen is nauwkeurig naar de omliggende randen van het plangebied gekeken. De westelijke rand van het plan wordt ,
gevormd door het bedrijvenpark Haardijk waarvan het plangebied gescheiden is door de Haardijk. De noordelijke rand is de Collendoornerdijk en de Havezateweg. Langs de Collendoorner dijk liggen een aantal vrije erven. De Havezateweg ligt op de hoogte van Collendoorn. Hier zijn nog resten van de oudste bewoning van het gebied aanwezig. Collendoorn bestaat uit een aantal erven. De oostelijke rand van het plangebied is de Eugenboersdijk. Oostelijk van de Eugenboersdijk zal een retentiegebied ontwikkeld worden met overloopvelden. Als passtuk tussen dit overloopgebied en de bebouwing van Marslanden wordt een park geprojecteerd. Dit park zal als een venster intermediair zijn tussen beide gebieden. De zuidelijke grens van het gebied is de provinciale weg N34. Dit is een druk bereden traject tussen Zwolle en Coevorden Emmen. Er wordt rekening gehouden met geluidsbelasting en mogelijke calamiteiten. Op een aantal plekken is een harde grens tussen het plan en de context ontworpen om 'oud' en 'nieuw' zichtbaar te maken. De Haardijk is ingericht als een bomenboulevard welke uitdunt naar het industrieterrein toe. De Collendoornerdijk heeft een afwisselend beeld van open / dicht. Een aantal kavels van de Plaggemars zijn georiënteerd op de Collendoornerdijk. De overige kavels tonen zich aan de dijk.
Langs de Havezateweg wordt de bestaande sfeer gehandhaafd door het groen van de Marslanden te richten op deze weg. De oostzijde van Marslanden krijgt een harde stadsrand. Het centrale park van het ruilverkavelingsdeel van het plan sluit aan op het park langs de Eugenboersdijk. ,
geluidscontour van de N34 wordt hierdoor teruggedrongen waardoor dichter bouwen op de weg mogelijk is. De beleving van de woonwijk vanaf de N34 wordt gewaarborgd door zichtlijnen door het akoestisch landschap. Vanaf de provinciale weg zal de blik gericht zijn op het centrum van Hardenberg doordat het landschap aan deze zijde open is in tegenstelling tot de zijde van het akoestisch landschap. ,
,
,
Toeristisch-recreatieve voorzieningen In model 1 kunnen speelplekken in het akoestisch landschap gesitueerd worden. Daarnaast worden speelplekken in de Plaggemars geconcentreerd in het centrale (speel-)lint. Extra ruimte voor speelplekken kan op enige verspreide plekken in de woongebieden gereserveerd worden. Er komt een horecavoorziening in het groengebied ten oosten van fase II. Het Pieterpad volgt het huidige tracé.
,
,
,
Woon-werkcombinaties In model 1 kunnen woon-werkcombinaties verspreid in het gebied voorkomen. Deze combinaties kunnen ingezet worden om bijzondere hoeken in het plan te maken of bijzondere plekken te ,
accentueren.
,
Langs de N34 komt een akoestisch landschap een sculpturaal grondplastiek met muren zichtlijnen en (speel-)voorzieningen. De ,
,
31
Model ooddeell 22
Fase II eenn Fase IIII Samenhang FFaassee SSaammeennhhaanngg en FFaassee
32
Uitgeefbaarheid UUiittggeeeeffbbaaaarrhheeiidd
Model oddeell 2 Het belangrijkste kenmerk van model 2 is dat dit oostelijk van de Plaggemarsweg is geïnspireerd op het " landschap van 1901 " dus het landschap van voor de ruilverkaveling. De verkaveling van de Plaggemars is een voortzetting van het patroon van fase I. De ver,
,
Programma en woningverdeling Per deelgebied/woonmilieu is er een sterke menging van programma/financieringscategorieën. Op deze manier wordt het programma ingezet om gemengde woonmilieus te maken. In de hoogten zijn de kernen (markten) compact met nadruk op goedkopere bouw. Naar de randen van de hoogten wordt de bebouwing
,
kaveling van de overige gebieden is gebaseerd op het vroegere authentieke landschap van hoogten en laagten. Verder heeft de stadsrand een 'zachte' overgang naar het omliggende landschap en kenmerkt de verkeersstructuur zich door een verbinding tussen oost en west.
losser.
Structuur De structuur van model 2 is voor het oostelijk deel geïnspireerd op het " landschap van 1901." Door uit te gaan van het landschap uit
die tijd
en het herstellen van de oorspronkelijke loop van de Molenwordt zo het landschap deels hersteld naar de situatie van voor de ruilverkaveling. De hoogten vinden hun inspiratiebron in de hoogten in de oorspronkelijke brede Vecht met haar kilometers brede rivierbeddingen. Hoogten waarop vele steden en dorpen in het Vechtdal haar oorsprong vinden zoals Hardenberg en Gramsbergen maar ook de oude gemeenschappen van Heemse en Baalder. De hoogten zijn gepositioneerd in het deel van Marslanden dat ligt in de oorspronkelijke bedding van de Vecht. Huidige lanen en bomenrijen worden zoveel mogelijk behouden. Het westelijk deel (Plaggemars) gaat net als model 1 uit van de onderliggende structuur en voegt structurerende lijnen toe die hier haaks op staan. Zo ontstaat hier een 'patchwork'-structuur.
goot
,
,
,
,
,
Aansluiting Marslanden I De structuur van de deelgebieden van fase I is doorgezet in de Plaggemars van fase II. Door voortzetting van het bebouwingspatroon en doortrekking van de woonstraten is er hier een optimale aansluiting. De centrale fietsroute over de Plaggemarsweg vormt een scherpe scheiding tussen oost en west. De scheiding versterkt het contrast tussen het 'hoogtedeel' en fase I met de doorzetting in de Plaggemars ten westen van de fietsroute. Deze centrale fietsroute biedt voor de gebruiker daardoor een afwisselend beeld. Ondanks het contrast in de stedenbouwkundige opzet worden de landschappelijke lijnen van west naar oost maximaal doorgezet. De woonstraten worden zoveel mogelijk doorgetrokken en er is een verkeerskundige koppeling tussen de fasen I en II. De Libelle is een voortzetting van de twee Vlinders.
33
AAuuttoovveerrkkeeeerr Autoverkeer
34
Ontsluitingssysteem nttsslluuiittiinggssssysstteeeem Autoverkeer In model 2 wordt uitgegaan van de mogelijkheid om van fase I naar fase II te kunnen rijden. In dit model sluit de Eugenboersdijk met een gelijkvloerse kruising aan op de N34. Fase II wordt met twee aansluitingen rotondes op de Eugenboersdijk aangesloten. Tussen de Eugenboersdijk en de Plaggemars bevinden zich drie hoofdverbindingen. Vanaf de hoofdstructuur worden de woongebieden en woonstraten ontsloten. In alle gevallen kan de hoofdautostructuur tevens als woonstraat dienen. ,
,
Langzaam verkeer In alle gevallen is de langzaamverkeersstructuur erop gericht om een goede bereikbaarheid per fiets te realiseren tussen Marslanden en het centrum van Hardenberg en tussen de afzonderlijke woon,
OOVVOV-haltes -hhaalltteess eenn en llaannggzzaaaamm langzaam vveerrkkeeeerr verkeer
gebieden en de voorzieningen (school winkels sportzalen kinderopvang enz. ) van Marslanden. In beide modellen is de centrale fietsas die van noord naar zuid loopt een belangrijk structurerend element. Deze zorgt voor een goede bereikbaarheid van het centrum van Hardenberg. Deze hoofdroute loopt door Marslanden onder de N34 door een tunnel en over de Vecht over een brug. Parallel aan deze route is er westelijk hiervan een tweede onderdoorgang onder de N34 door (bij Boshoek de derde onderdoorgang). In de noord-zuidrichting worden tevens de Eugenboersdijk en de Haardijk als hoofdfietsroutes ingezet. In de oost-westrichting worden nieuwe en bestaande wegen woonstraten en vrijliggende fietsroutes gebruikt om de bereikbaarheid van de afzonderlijke woongebieden en de voorzieningen (winkels en de brede school met haar voorzieningen) van Marslanden te bewerkstelligen. ,
,
,
,
,
PPaarrkkeeeerrpprriinncciippee Parkeerprincipe
,,
ppaarrkkeeeerrvvoooorrzziieenniinnggeenn straat parkeervoorzieningen iinn in ddee de hhoovveenn hoven eenn en oopp op ssttrraaaatt
35
Watersysteem aatteerrssyysstteeeemm
36
Watersysteem m aat teerrssysstteeeem In model 2 is getracht zoveel mogelijk waterretentie te realiseren.
Als het gehele waterretentievraagstuk in het plangebied opgelost moet worden dan gaat dit ten koste van 175 woningen. De maximale waterretentie die met behoud van het als doel gestelde woningaantal gerealiseerd kan worden is in theorie 84 ha waardoor 67 ha elders gevonden moet worden. Het water in model 2 is op te delen in een tweetal karakteristieken: de Plaggemars en het water rondom de nieuwe hoogten. Het water in de Plaggemars sluit aan bij de oorspronkelijke structuur van rechte lijnen. Het water versterkt zo de patchworkstructuur in dit plangedeelte. De oevers zullen net als in het overige plandeel natuurlijk zijn qua inrichting. In het oostelijk deel meandert het water tussen de bebouwde hoogten door. Langs het water zijn op een aantal plekken retentiegebieden aangewezen. De Molengoot meandert langs de N34 om de meest zuidelijke hoogte heen. De Molengoot heeft hier een groot (extern) retentie gebied van 67 ha. ,
,
,
,
,
,
Cultuurhistorie CCuullttuuuurrhhiissttoorriiee
,
,
Kunstwerken ;; bbrruuggggeenn KKuunnssttwweerrkkeenn bruggen eenn en ddaammmmeenn dammen
37
Groen- - eenn GGrrooeennen wwaatteerrssttrruuccttuuuurr waterstructuur
38
Laan nddsscchaapp andschap In model 2 is gekozen voor een patchworkontwerp dat door de bestaande bomenstructuur wordt versterkt. Zo zijn de bomen van de Plaggemarsweg Havermarsweg en de Eugenboersdijk ingezet als begeleiding van de (langzaam)verkeersroute. Op de schaal van de wijk ontstaat ordening binnen het patchwork door een continue water- en groenstructuur van singels en lanen waaruit de bebouwde hoogten oprijzen. Deze singels zijn openbaar en de bebouwing maakt deel uit van deze ruimte ; ze zijn erop gericht. In de Plaggemars vormt het patchwork een grid met op een aantal kruispunten van water en groen bijzondere groene plekken. De ,
,
,
hoogten en de es onderscheiden zich van de Plaggemars door hun organische natuurlijke vormgeving en verschillen in hoogten die zij in het landschap aanbrengen. De es kent weinig bebouwing en dan alleen nog aan de randen. De hoogten daartegenover kennen een intensieve bebouwing en dan vooral bovenop. Op deze toppen is een aantal collectieve plekken (markten) gedacht ; het zijn groene boomrijke ruimten zonder parkeren. ,
Sfeerbepalende SSffeeeerrbbeeppaalleennddee
elementen eelleemmeenntteenn
39
,
,
Randen vvaann RRaannddeenn van hheett het ppllaannggeebbiieedd plangebied
Voorzieningen VVoooorrzziieenniinnggeenn 40
Randen aan het eett ggebied geebbiieed aanddeenn van De Haardijk wordt een dichte bomenboulevard waardoor afstand tussen woonwijk en bedrijvenpark wordt gecreëerd. Bebouwing
Toeristisch-recreatieve voorzieningen In model 2 kunnen speelplekken verspreid in en tussen de hoogten voorkomen. Ook in het patchwork van de Plaggemars worden speelplekken verspreid aangelegd. Er komt een horecavoorziening op de rand van één van de hoogten in het oosten van fase II aan de rand van het groengebied. Deze voorziening is gekoppeld aan het Pieterpad dat verlegd wordt zodat hij door het gebied heen loopt.
,
de Plaggemars is georiënteerd op de Collendoornerdijk. Hierdoor ontstaat een afwisselend beeld met open/dicht bebouwd/ onbebouwd in de versnijding van de kavelrichtingen in de Plaggemars. De nieuwe bebouwing langs de Collendoornerdijk krijgt dezelfde maat en schaal als de bestaande bebouwing. Een aantal kavels oriënteert zich op de Havezateweg net als langs de Collendoornerdijk. Hierdoor wordt de noordelijke hoogte de es een onderdeel van de bestaande Collendoornse hoogte. De oostelijke rand van het plangebied is een zachte stadsrand door de singel die rondom de hoogten loopt. Hierdoor loopt het landschap als het ware om de hoogten heen het plangebied in. Evenals in model 1 zal oostelijk van de Eugenboersdijk een retentiegebied ontwikkeld worden met overloopvelden. Als passtuk tussen het overloopgebied en de bebouwing van Marslanden is net als in model 1 een park geprojecteerd. Er wordt tevens rekening gehouden met de geluidsbelasting en eventuele calamiteiten vanwege de N34 die zuidelijk langs het plangebied loopt. Vanaf de N34 is een blik over de wijk en natuur van de Molengoot mogelijk waardoor een afwisseling van open/ besloten ontstaat. Vanaf de provinciale weg zal het centrum van Hardenberg zich tonen als een centrum aan de natuur van het retentielandschap. van
,
,
,
,
,
,
,
Woon-werkcombinaties In model 2 worden woon-werkcombinaties vooral geconcentreerd rond de markten op de hoogten. Deze combinaties worden zo ingezet om deze collectieve plekken gemengd en levendig te maken en om deze bijzondere plekken te accentueren.
,
,
,
41
Concept CCoonncceepptt
42
4 ST TRUCTUURVISIE TR UCCTTUUUURRVVIISSIIE Toelichting oeelliicchttiin g Structuurvisie trruccttuuurrviissiiee De modellen 1 en 2 met het planMER vormen de 'kaders' voor model 3 het voorkeursmodel. Model 3 is een combinatie van elementen uit beide voor-
Twee landschapsvormen De structuurvisie combineert de twee landschapsvormen die ten grondslag
gaande modellen en 'opties' uit het planMER. Dit voorkeursmodel is uitgebouwd tot de Structuurvisie Marslanden fase II. De structuurvisie voldoet aan de uitgangspunten zoals geformuleerd in hoofdstuk 2 en doet recht aan de kwaliteiten van het authentieke landschap. Het plan biedt optimale mogelijkheden om in te spelen op de woningbehoefte en laat zich goed gefaseerd uitvoeren. Het plan is ook exploitatietechnisch goed realiseerbaar. Op de plankaart van de structuurvisie zijn twee grenslijnen aangegeven: de plangrens en de grens van het plangebied. De plangrens is om het gebied getrokken dat is begrepen in fase II en omvat mede de aangrenzende wegen. De grens van het plangebied is ruimer getrokken en omvat ook fase I de randzones van Marslanden en het retentiegebied Collendoorn I. In dit hoofdstuk wordt de structuurvisie beschreven en toegelicht.
liggen aan de beide basismodellen en situeert elk van die beide vormen in het daarvoor meest geëigende deelgebied binnen fase II. Door deze opzet wordt elk van de deelgebieden uit ruimtelijk-landschappelijk oogpunt het best benut en levert elk deelgebied daardoor een optimale bijdrage aan de vormgeving van Marslanden als geheel.
,
,
De vorm van het rationele landschap zoals die tot uitdrukking is gebracht in de stedenbouwkundige verkaveling van fase I is in het aangrenzende gebied binnen fase II De Velden voortgezet. Er komt zodoende een continuïteit in de ruimte tot stand die pas wordt omgezet in een andere ruimtelijke beleving waar de grens tussen die beide zich van elkaar onderscheidende ruimtelijke vormen het meest logisch kan worden getrokken namelijk bij de ,
,
,
,
,
,
,
Plaggemarsweg. De tweede vormhet traditionele landschap is geïnspireerd op het authentieke landschap dat is opgebouwd uit in verhouding hoog gelegen en door natuurlijke lijnen omgrensde akkerbouwgebieden de essen en de hoogten in de oorspronkelijke rivierbedding van de Vecht waarop bewoning tot stand kwam. Het traditionele landschap is toegepast in het plandeel dat gelegen is tussen het rationele landschap in aansluiting op fase I en het ten oosten van Marslanden gelegen agrarische landschap. Dat agrarische landschap wordt in de toekomst mede ingezet als retentiegebied in geval van wateroverlast in deze regio. Naar het noorden toe worden deze bergingsgebieden steeds groter van schaal en vanuit Marslanden zal daardoor wanneer de bergingsfunctie wordt benut een opeenvolging optreden van steeds wijdere watervlakten. Op die manier wordt het water ingezet als middel om Marslanden ruimtelijk te koppelen aan een gebied van forse dimensies. Marslanden is dan geen incident maar een bouwsteen in een uitgestrekt landschap. Beide landschapsvormen het rationele en het traditionele landschap zijn binnen Marslanden fase II gekoppeld niet alleen aan een deelgebied maar ook aan een bepaalde ontsluitingswijze en een bepaalde vormgeving van waterpartijen. In het navolgende worden die elementen nader uitgewerkt. ,