160.109 Woningmarktonderzoek Hardenberg 2024 - def
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek 2024 Woningbehoefte en zicht op de aandachtsgroepen
Gemeente Hardenberg 13 november 2024 Definitief
DATUM
13 november 2024
TITEL
Woningmarktonderzoek 2024
OPDRACHTGEVER
Gemeente Hardenberg
AUTEUR(S)
Jeroen Wissink Vera Elferink
PROJECTNUMMER
160.109
STATUS
Definitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvatting en conclusies
4
1
Inleiding
8
2 2.1 2.2 2.3
Huidige situatie woningmarkt Bevolkingsontwikkeling Verhuisbewegingen Woningvoorraad
10 10 11 14
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Toekomstige woningbehoefte Demografische ontwikkeling Woningopgave per kern Woonvraag van jongeren Woonvraag van ouderen Kwalitatieve woningbehoefte
19 20 22 22 27 28
4 4.1 4.2 4.3
Omvang en ontwikkeling aandachtsgroepen Ouderen en mensen met een mobiliteits-beperking BW, MO, Jeugd en VG Overige aandachtsgroepen
33 33 36 37
Bijlage: Opgave ouderenhuisvesting
39
Samenvatting en conclusies •
Ontwikkelingen afgelopen jaren •
•
•
Het aantal inwoners is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Op 1 januari 2024 telde de gemeente Hardenberg 62.935 inwoners en sinds 2018 is het aantal inwoners met 4% gegroeid. Naast de natuurlijke groei van de bevolking speelt de binnenlandse migratie een belangrijke rol in de bevolkingsontwikkeling. In 2021, 2022 en 2023 vestigden in de gemeente Hardenberg per saldo gemiddeld +400 personen per jaar afkomstig uit een andere gemeente in Nederland. Verhuisrelaties zijn redelijk stabiel. De verhuispatronen tussen de regiogemeenten en gemeente Hardenberg zijn de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. Per saldo vertrokken er mensen vanuit de gemeente Hardenberg naar Zwolle, Ommen en Coevorden. Daarnaast vestigden per saldo mensen uit Westerwolde, Twenterand en Hoogeveen. De afgelopen jaren zien we een trend van een toename van vestigers vanuit randstedelijke provincies naar gemeente Hardenberg. Per saldo gaat het echter om beperkte aantallen. De coronacrisis heeft hier mogelijk een rol in gespeeld. Voor een deel van de woningzoekenden werd de afstand tussen werk en woonplaats minder belangrijk en juist voor deze groep kan de gemeente Hardenberg een aantrekkelijke optie zijn. De instroom is in 2022 overigens gestabiliseerd. In de afgelopen jaren zijn er relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar en gezinnen in gemeente Hardenberg komen wonen.
Hierbij valt op dat uit Zwolle en de grensgemeenten relatief veel jonge huishoudens komen. Vestigers uit de Randstad zijn daarentegen relatief vaak één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 65 jaar of 65 jaar en ouder. Er zijn geen grote verschillen in de woningmarktsegmenten waar binnenverhuizers en vestigers zich op richten. Vestigers zijn iets vaker in
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
•
een vrijstaande koopwoning komen wonen en binnenverhuizers iets vaker in een huurwoning. In de afgelopen 6 jaar is de woningvoorraad met circa 300 woningen per jaar gegroeid. Met als piekjaar 2022 waarin per saldo 434 woningen aan de woningvoorraad werden toegevoegd. De druk op de zowel de koop- als de huurmarkt is sterk opgelopen. Sinds 2018 steeg de gemiddelde woningprijs in de gemeente Hardenberg met maar liefst 52%. De gemiddelde transactieprijs lag in 2023 op € 349.000. Uit de cijfers blijkt dat ook de druk op de huurvoorraad sterk is opgelopen. Dit zien we met name terug in de ontwikkeling van het gemiddeld aantal reacties. In de eerste helft van 2023 werd er gemiddeld 92 keer gereageerd op een vrijkomende woning. In eerste helft van 2024 is dit opgelopen naar gemiddeld 126 reacties per woning. Met name jongeren tot 28 jaar hebben moeite om een huurwoning te vinden. Dit strookt ook met het beeld dat uit de enquête en het jongerenpanel naar voren kwam.
Wat is de aanvullende woningbehoefte? De woningbehoefte in gemeente Hardenberg vatten we als volgt samen: • Uitbreidingsbehoefte van +2.080 tot +2.910 woningen tot 2031. Op basis van Primos 2023 is de woningbehoefte in de periode tot 2031 geraamd op +2.080 woningen. In de periode tussen 2024 en 2040 gaat het om +3.860 woningen. Dit aantal beschouwen we als de minimale woningbehoefte in de komende jaren. Aanvullend is er een migratievariant doorgerekend die in lijn ligt het met gemiddelde migratiesaldo in de afgelopen jaren. Uitgaande van scenario ‘migratie’ is er ruimte om tot 2031 +2.910 woningen toe te voegen. Tussen 2024 en 2040 gaat het in totaal om +4.690 woningen. • Inzet op scenario ‘migratie’ lijkt realistisch. Op basis van het verschil in de gehanteerde Primos prognose tussen de totale migratie naar gemeente Hardenberg (binnenlands en buitenlands) en de feitelijke recente
4
•
•
•
migratieontwikkelingen in de afgelopen jaren, zien we een potentiële ruimte voor toevoegen van +830 extra woningen in gemeente Hardenberg. Tekorten aan goedkope en betaalbare koopwoningen. Door de sterke prijsstijging zijn koopwoningen voor steeds minder groepen bereikbaar. Er is de komende tijd behoefte aan meer woningaanbod in het goedkope en betaalbare koopsegment (tot € 275.000 en tot € 390.000). Daarbij is er in toenemende mate vraag naar appartementen, door het groeiend aantal alleenstaanden op de woningmarkt. Vraag naar meer en snel beschikbare sociale huurwoningen. Ook in de huursector neemt de druk toe door meer vragers (groeiende aandachtsgroep) dan vrijkomend aanbod op de markt. We ramen de minimale behoefte aan sociale huurwoningen in gemeente Hardenberg op +610 woningen in de periode 2024 tot 2031. Dit is 29% van de totale woningbehoefte in het basisscenario. In het migratiescenario is de gewenste toevoeging in de periode tot 2031 geraamd op +800 sociale huurwoningen. Behoefte aan appartementen/toegankelijke woningen voor doorstroming ouderen. Ouderen hebben behoefte aan appartementen of toegankelijke grondgebonden woningen (met een klein tuintje), zowel in de koop- als in de huursector. Nabijheid van voorzieningen is van belang en het liefst dichtbij de bekende en vertrouwde woonomgeving.
Wanneer niet aan de woonwensen van ouderen voldaan wordt, zijn ouderen geneigd om in de huidige woning te blijven. Ook een deel van de jonge huishoudens richt zich om betaalbaarheidsredenen op appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Figuur 0.1: Kwalitatieve woningbehoefte korte en lange termijn gemeente Hardenberg Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275-390 Koop grondgebonden 390+ Koop app/toegankelijk tot 230 Koop app/toegankelijk 230-390
Koop app/toegankelijk 390+ -400 2024-2030
-200
0
2031-2035
200
400
600
800
1.000
2035-2040
Bron: Primos 2023, Woningbehoeftemodel Companen 2024.
Wat is de behoefte vanuit aandachtsgroepen? In toenemende mate komen groepen in de knel op de woningmarkt. De één is kwetsbaarder dan de ander. Daarom zijn er in het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ aandachtsgroepen benoemd waar de gemeente en haar partners voor aan de lat staan om in woonbehoeften te voorzien. • Uitdaging in het geschikt maken van woningen voor ouderen. Slechts 8% van de woningvoorraad in gemeente Hardenberg is geschikt om met een functiebeperking te wonen. Dit zijn woningen waar alle voorzieningen gelijkvloers zijn of zonder traplopen bereikbaar. Van alle woningen in gemeente Hardenberg is circa twee derde met beperkte aanpassingen geschikt te maken, zoals een traplift of een aangepaste badkamer. • Behoefte aan geclusterd wonen voor ouderen. In de gemeente Hardenberg is een groeiende vraag naar geclusterd wonen voor ouderen. Van 1.240 woningen in 2023 naar 2.570 woningen in 2040. Dit betekent
5
•
•
•
•
•
dus een toename van +1.330 extra geclusterde woningen tot 2040. Naast de vraag naar geclusterde woningen is er behoefte aan +100 extra plekken met Wlz-zorg voor ouderen in woonzorgcentrum (PG-dementie en somatisch). Vraag naar Beschermd Wonen: De gemeente Hardenberg heeft in 2023 291 woningen voor mensen in Beschermd Wonen. In ditzelfde jaar was de vraag naar Beschermd Wonen 226 woningen in gemeente Hardenberg. De verwachting is dat de jaarlijkse vraag naar woningen zal toenemen naar 248 woningen in 2040. In 2023 stroomden er circa 53 cliënten uit de Wmo in gemeente Hardenberg. De uitstroom neemt naar verwachting jaarlijks toe, naar 64 cliënten uit de Wmo in 2040. Er zijn dus de komende jaren in gemeente Hardenberg circa 53 tot 64 woningen nodig voor uitstroom uit Beschermd Wonen. Vraag naar woningen voor uitstroom Maatschappelijke opvang: De verwachting is dat er jaarlijks 35 woningen in gemeente Hardenberg nodig zijn voor cliënten die uitstromen uit maatschappelijke opvang. Vraag naar woningen uitstroom kwetsbare jongeren. In 2023 stroomden er 36 kwetsbare jongeren uit een jeugdzorginstelling. De komende jaren gaat het jaarlijks om 38 kwetsbare jongeren die naar verwachting uitstromen uit een jeugdzorginstelling en een woonbehoefte hebben in gemeente Hardenberg. Vraag naar woningen voor verstandelijk of lichamelijk beperkten.
In 2023 is er op basis van trendscenario vraag naar 550 geclusterde woonvormen voor VG in gemeente Hardenberg. In 2040 is er vraag naar 400 woningen in Hardenberg om in de behoefte te voorzien. Daarnaast is er vraag naar zo’n 70 gespikkeld wonen. In de lichamelijke gehandicaptenzorg is er behoefte aan 5 geclusterde woningen en 65 gespikkelde woningen. Deze vraag blijft stabiel tot 2040. Toenemende druk op mantelzorgverleners- en ontvangers. In Hardenberg zijn er circa 18.000 mantelzorgers, waarvan ruim 15.000
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
•
•
•
•
langdurig mantelzorg verlenen. Daarvan geeft circa 3.000 intensief mantelzorg en 1.600 is zwaarbelast. De komende jaren neemt de druk op mantelzorgers naar verwachting verder toe. In de praktijk zal het overgrote deel van deze mantelzorgers echter geen woonvraag hebben. De verwachting is dat er jaarlijks tussen de 5 a 10 aanvragen zijn voor mantelzorgwoningen. Huisvesting studenten. De gemeente Hardenberg heeft geen hboinstelling of universiteit maar wel meerdere mbo-instellingen. Uit de enquête onder jongeren blijkt dat een groot deel studeert of werk en studie combineert. Op basis van de enquête blijkt er geen opgave te zijn voor specifieke studentenwoningen. Ex-gedetineerden. In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is ook aandacht voor de mogelijkheid voor uitstromers uit detentie. Voor de gemeente Hardenberg zijn in de periode 2023 tot 2026 jaarlijks ongeveer 35 personen uitstromen uit detentie. De verwachting is dat de meesten hiervan terugkeren naar huis. Een klein deel hiervan zal mogelijk een urgentie-aanvraag doen. De verwachting is dat het 0 tot 5 aanvragen per jaar betreft. Taakstelling statushouders. De taakstelling voor statushouders in 2024 was voor de gemeente Hardenberg 126 en in 2023 was dit 170 statushouders. De verwachte ontwikkeling van taakstelling in Hardenberg ligt tussen de 80 en de 180 per jaar. Behoefte huisvesting arbeidsmigranten.
Uit de prognosescenario’s blijkt voor de provincie Gelderland dat het aantal internationale arbeidsmigranten de komende tien jaar blijft toenemen tot een populatie van naar schatting 24.500 tot 29.000 werkzame arbeidsmigranten in 2030. Een toename van 1.800 tot 3.900 woonplekken is gewenst. Op basis van dit onderzoek werken 250 tot 500 arbeidsmigranten in de gemeente Hardenberg en wonen 250 tot 500 arbeidsmigranten in Hardenberg.
6
•
•
Behoefte woonwagenbewoners. De gemeente telt drie locaties met 9 standplaatsen. Op basis van een inventarisatie door de gemeente zijn er op dit moment twee thuiswonende kinderen van 15 jaar of ouder die hebben aangegeven een woonplek te zoeken. We voorzien een beperkte vraag op korte termijn naar woonwagenstandplaatsen op basis van deze inventarisatie. Er is geen inzicht in de vraag van vertrokken bewoners, waardoor de vraag naar standplaatsen kan zijn onderschat. Aandacht voor snelle beschikbaarheid woningen voor kwetsbare doelgroepen. Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden diverse aandachtsgroepen op de woningmarkt benoemd. Hierbij valt te denken aan dreigend dak- en thuislozen en uitstromers uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke opvang of Jeugdinstellingen. Een groot deel van deze doelgroepen maakt onderdeel uit van de demografische ramingen. Deze doelgroepen zijn echter kwetsbaar door de grote concurrentie op de woningmarkt. De vraag concentreert zich op snel beschikbare goedkope huurwoningen.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
7
1 Inleiding Aanleiding In de komende jaren ligt er in Hardenberg een grote opgave in het realiseren van voldoende nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. In de woondeal West-Overijssel hebben de gemeenten, woningcorporaties, de provincie en het rijk afspraken gemaakt over de opgave op lokaal niveau om het woningtekort aan te pakken. De ambitie is om in WestOverijssel 40.000 woningen toe te voegen in de periode tot en met 2030. Voor nieuwe woningbouwplannen streven gemeenten naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Naast huisvesting van ‘reguliere’ groepen op de woningmarkt is er voldoende aanbod nodig voor de aandachtsgroepen zoals benoemd in het programma Een thuis voor iedereen (Etvi) en terugkomen in de uitwerking van de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting. Het gaat hierbij om: ouderen, uitstromers uit instellingen, uitstroom uit detentie en forensische zorg, stoppende sekswerkers, mantelzorgverleners- en ontvangers, mensen met een lichamelijke verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid, (dreigend) dakloze mensen, arbeidsmigranten, studenten, woonwagenbewoners en statushouders.
Doel van het onderzoek In het najaar van 2024 gaat de gemeente Hardenberg haar woon(zorg)beleid actualiseren. In lijn met het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting gaat de woonzorgvisie in op het woningbouwprogramma, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Maar ook op de huisvesting van aandachtsgroepen en de zorg- en ondersteuningsbehoefte van deze groepen.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Om gefundeerde keuzes te kunnen maken is actueel inzicht nodig in de woningbehoefte op zowel korte als langere termijn. De gemeente heeft daarom samen met Vechtdal Wonen dit onderzoek laten uitvoeren naar de woningbehoefte en de opgave ten aanzien van de aandachtsgroepen. Doel van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de woningbehoefte en de woonzorgvraag van verschillende doelgroepen.
Onderzoeksvragen De vragen die in dit onderzoek centraal staan, zijn: 1. Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich naar type, eigendom en prijsklasse in de periode tot en met 2030, met een doorkijk naar 2040? Wat is hierbij de lokale vraag en wat is de regionale vraag? 2. Wat is de omvang van de verschillende aandachtsgroepen en hoe ontwikkelen deze groepen zich in de komende jaren? 3. Wat is het effect van de huisvesting van aandachtsgroepen op de woningvraag in zijn totaliteit en wat is het effect op de vraag naar sociale huurwoningen? Bij het in beeld brengen van de woningbehoefte is ook in beeld gebracht in hoeverre er sprake is van een extra woningbouwopgave in de periode tot 2031. Dit ter onderbouwing van de ambitie van de gemeente Hardenberg om 1.000 woningen extra te bouwen om invulling te geven aan de aanvullende woningbouwopgave in de regio West-Overijssel.
Onderzoeksopzet Het onderzoek is gebaseerd op basis van een statistische analyse van een verschillende trends op de lokale woningmarkt; de bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zowel in het recente verleden als in de toekomst),
8
migratiebewegingen en de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Hiervoor zijn de volgende bronnen gehanteerd: • De analyse van de bevolking en huishoudenssamenstelling is gebaseerd op CBS-gegevens en de bevolkingsregistratie van de gemeente Hardenberg. • De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke WOZ-registratie. • De dynamiek op de koopmarkt is in beeld gebracht op basis van CBSgegevens over prijsontwikkeling. Op basis van verhuurgegevens van Vechtdal Wonen is de druk op de sociale huurmarkt in beeld gebracht. • De verhuisbewegingen zijn in beeld gebracht met behulp van CBSMicrodata op basis van gegevens uit het vorige woningmarktonderzoek van de gemeente Hardenberg (2022). Dit is aangevuld op basis van recente openbare gegevens van het CBS. • Voor de bevolkings- en huishoudensprognose is Primos 2023 als basis gebruikt. • Daarnaast is voor de kwalitatieve invulling van de woningvraag gebruik gemaakt van de uitkomsten van het WoON2021, een enquête onder Hardenbergse jongeren (1.116 respondenten) en panelgesprekken met jongeren en ouderen uit gemeente Hardenberg.
Om de uitkomsten de duiden is aanvullend een panelgesprek georganiseerd. De jongeren die deelnamen aan de enquête waren uitgenodigd om tijdens een panelbijeenkomst begin april 2024 verder door te praten over de woonwensen. Circa 25 jongeren hebben deelgenomen aan het panelgesprek. De meeste aanwezigen kwamen uit de kernen Hardenberg of Slagharen. Ook jongeren uit de kleinere kernen van gemeente Hardenberg waren vertegenwoordigd. Panelgesprek ouderen In maart 2024 is er een panelgesprek georganiseerd met ouderen uit de gemeente Hardenberg. In dit gesprek is met een groep ouderen doorgepraat over thema’s als het ouder worden en zelfstandig wonen, woonvoorkeuren en mogelijkheden op de woningmarkt. De uitkomsten van de bijeenkomst zijn samengevat in deze rapportage.
Enquête en panelgesprek jongeren In februari en maart 2024 is er een enquête uitgezet onder jongeren in de gemeente Hardenberg. Alle thuiswonende jongeren in de leeftijd van 18 tot 30 jaar zijn aangeschreven met het verzoek om deel te nemen aan het onderzoek. In totaal zijn 5.443 jongeren aangeschreven en hebben 1.116 jongeren de vragenlijst ingevuld. Dit is een responspercentage van 21%. Van deze groep heeft 1.092 jongeren een verhuiswens. Deze respons is ruim voldoende om betrouwbare uitspraken te doen over de woonwensen van jongeren in de gemeente Hardenberg.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
9
2 Huidige situatie woningmarkt
Figuur 2.1: Bevolkingsontwikkeling, 2018-2023 800 600
In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Hardenberg. We brengen de huidige bevolking- en huishoudenssamenstelling in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in Hardenberg en de positie van de gemeente in de regio.
2.1 Bevolkingsontwikkeling Aantal inwoners afgelopen jaren sterk gegroeid Op 1 januari 2024 telde de gemeente Hardenberg 62.935 inwoners. Sinds 2018 is het aantal inwoners met 4% gegroeid. De bevolkingsgroei ligt daarmee iets lager dan gemiddeld in Nederland (4,5%), maar hoger dan in de provincie Overijssel. Naast de natuurlijke groei van de bevolking speelt de binnenlandse migratie een belangrijke rol in de bevolkingsontwikkeling. In 2021, 2022 en 2023 vestigden in de gemeente Hardenberg per saldo gemiddeld +400 personen per jaar afkomstig uit een andere gemeente in Nederland.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
400 200 0 -200 2018
2019
2020
2021
2022
Geboortesaldo
Binnenlandse migratie
Buitenlandse migratie
Bevolkingsontwikkeling
2023
Bron: CBS-statline, 2024.
Relatief veel kinderen/jongeren in Mariënberg en Bergentheim In de gemeente Hardenberg is 20% van de inwoners 65 jaar of ouder en 30% is jonger dan 25 jaar. De leeftijdsverschillen in de kernen van de gemeente Hardenberg zijn relatief beperkt. Het aandeel kinderen/jongeren ligt in Mariënberg en Bergentheim iets hoger dan in de overige kernen. Daarnaast valt op dat in Gramsbergen relatief veel ouderen wonen. In Mariënberg, Sibculo en Bergentheim wonen relatief veel gezinnen.
10
Figuur 2.2: Bevolking naar leeftijd per kern, 2023
verhuizen vanuit Ter Apel naar Hardenberg in afwachting van hun procedure. Daarnaast nam de instroom uit overig Nederland naar gemeente Hardenberg toe. Hier valt op dat een groot deel afkomstig is uit de gemeente Cranendonck, waar ook een AZC zit.
Hardenberg Dedemsvaart
Balkbrug Bergentheim
Tabel 2.1: Verhuisde personen van en naar gemeente Hardenberg, 2018-2022
Gramsbergen
Vestiging 808 687 973 499 419 441 6.807 10.634
Slagharen Ommen Zwolle Westerwolde Twenterand Coevorden Hoogeveen Overig Nederland Nederland
De Krim Lutten Kloosterhaar Sibculo Bruchterveld Schuinesloot Mariënberg
Vertrek 890 788 75 457 480 400 6.683 9.773
Saldo -82 -101 898 42 -61 41 124 861
Bron: CBS-statline, 2024.
Overige kleine kernen Gemeente Hardenberg 0% Tot 15 jaar
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15-24 jaar
25-44 jaar
45-65 jaar
65+ jaar
Bron: CBS-statline, 2024.
2.2 Verhuisbewegingen Verhuisrelaties zijn redelijk stabiel De verhuispatronen tussen de regiogemeenten en gemeente Hardenberg zijn de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. Per saldo vertrokken er mensen vanuit de gemeente Hardenberg naar de gemeenten Zwolle, Ommen en Coevorden. Daarnaast vestigden per saldo mensen uit Westerwolde, Twenterand en Hoogeveen. Het asielzoekerscentrum (AZC) in Hardenberg speelt een belangrijke rol in de migratiebewegingen. De instroom vanuit Westerwolde komt vanwege het aanmeldcentrum in Ter Apel. Asielzoekers
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Figuur 2.3: Herkomst vestigers naar gemeente Hardenberg, 2018-2022 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300
2018
2019
2020
2021
2022
Bron: CBS-statline, 2024.
11
Figuur 2.5: Migratiesaldo uit rest van Nederland naar gemeente Hardenberg
Instroom uit rest van Nederland neemt iets toe De afgelopen jaren zien we een trend van een toename van vestigers vanuit randstedelijke provincies naar gemeente Hardenberg. Per saldo gaat het echter om beperkte aantallen. In 2022 jaren kwamen uit Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland per saldo +30 personen per provincie naar de gemeente Hardenberg. Vanaf 2021 valt op dat er een toename is van vestigers uit ZuidHolland. De coronacrisis heeft hier mogelijk een rol in gespeeld. Voor een deel van de woningzoekenden werd de afstand tussen werk en woonplaats minder belangrijk en juist voor deze groep kan de gemeente Hardenberg een aantrekkelijke optie zijn. De instroom is in 2022 overigens gestabiliseerd. Figuur 2.4: Ontwikkeling vestigers uit rest van Nederland naar gemeente Hardenberg
50 30 10 -10 -30 -50 Flevoland (PV)
Utrecht (PV)
2018
2019
Noord-Holland (PV)
2020
2021
Zuid-Holland (PV)
2022
Bron: CBS-statline, 2024.
200
Tussen de kernen zijn er verschillen waarneembaar in de herkomstgemeente van vestigers. De kernen Balkbrug, Gramsbergen, Hardenberg en Dedemsvaart trekken relatief veel vestigers uit Zwolle. Daarnaast valt op dat Balkbrug relatief veel vestigers uit grensgemeenten trekt (met name uit Dalfsen en Ommen).
150 100 50 0 Flevoland (PV)
Utrecht (PV) 2018
2019
Noord-Holland (PV) 2020
2021
Zuid-Holland (PV)
2022
Bron: CBS-statline, 2024.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
12
Figuur 2.6: Herkomst vestigers naar kernen van gemeente Hardenberg
Figuur 2.7: Betrokken woning binnenverhuizers en vestigers
Balkbrug
Binnenverhuizers
Bergentheim
Vestigers
Gramsbergen
0%
Hardenberg
Huur corporatie
Dedemsvaart Slagharen
20%
Huur particulier
40% Koop rij
60% Koop 2-1 kap
80%
100%
Koop vrijstaand
Koop app
Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Hardenberg, 2022.
Overige kernen
Vestigers uit regio richten zich op vergelijkbare segmenten
Gemeente 0% Grensgemeente
20% Zwolle
40%
60%
80%
Randstad
Overig NL
Onbekend
100%
Bron: CBS-statline, 2024.
Als we kijken naar de herkomst van vestigers dan valt op dat huishoudens afkomstig uit de Randstad sterker op de koopvoorraad zijn georiënteerd dan huishoudens uit grensgemeenten of Zwolle. Van deze groep is 40% in een vrijstaande koopwoning terecht gekomen. In absolute zin betreft het circa 150 huishoudens.
Betrokken woning vestigers en binnenverhuizers Een groot deel van de vestigers in de afgelopen periode is in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder komen wonen. In totaal gaat het om ruim 45% van de vestigers. Dit komt ook omdat de doorstroming in de huurvoorraad, en in het bijzonder particuliere huur, hoger ligt dan in de koopvoorraad. Bijna een kwart van de vestigers is in een vrijstaande koopwoning komen wonen.
Figuur 2.8: Verhuizingen van vestigers naar woningtype Grensgemeenten Zwolle Randstad Overig Nederland
Totaal
Er zijn geen grote verschillen in de woningmarktsegmenten waar binnenverhuizers en vestigers zich op richten. Vestigers zijn iets vaker in een vrijstaande koopwoning komen wonen en binnenverhuizers iets vaker in een huurwoning.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
0%
Huur corporatie
20%
Huur particulier
40%
Koop rij
60%
Koop 2-1 kap
80%
100%
Koop vrijstand
Koop app
Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Hardenberg, 2022.
13
Aantrekkingskracht op jonge huishoudens In de afgelopen jaren zijn er relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar en gezinnen in gemeente Hardenberg komen wonen. Hierbij valt op dat uit Zwolle en de grensgemeenten relatief veel jonge huishoudens komen. Vestigers uit de Randstad zijn daarentegen relatief vaak één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 65 jaar of 65 jaar en ouder. Binnen de gemeente zijn duidelijke verschillen in welke doelgroepen naar welke kernen verhuizen. Dit geldt zowel wat betreft huishoudenstype als inkomensniveau. In de dorpen Lutten, Bergentheim, Bruchterveld, Mariënberg, Sibculo en Kloosterhaar zijn in de afgelopen jaren relatief veel gezinnen komen wonen. Jonge huishoudens richten zich naar verhouding juist op de stad Hardenberg. Daarnaast valt op dat in Gramsbergen relatief veel 65-plussers zijn komen wonen. Naast de ligging en het voorzieningenniveau van de kern speelt het beschikbare aanbod uiteraard een rol in de keuze van huishoudens om zich te vestigen in een bepaalde kern.
2.3 Woningvoorraad Begin 2024 telde de woningvoorraad in de gemeente Hardenberg 26.078 woningen. Deze voorraad bestaat uit 18.346 koopwoningen, 5.480 corporatiewoningen en 2.227 woningen van overige verhuurders. Van 25 woningen is het eigendom onbekend. Tabel 2.2: Huidige woningvoorraad naar eigendom, 2024 Koop Huur corporatie Huur overig Onbekend Totaal
Aantal 18.346 5.480 2.227 25 26.078
% 70% 21% 9% 0% 100%
Bron: CBS-statline, 2024.
In de kernen Hardenberg (30%), Gramsbergen (25%) en Dedemsvaart (24%) staan relatief veel corporatiehuurwoningen. Het aandeel particuliere huurwoningen ligt in elke kern op circa 9%. In de kleinere overige kernen is bijna 80% een koopwoning.
Figuur 2.9: Verhuizingen vestigers naar huishoudenstype Grensgemeenten Zwolle Randstad Overig Nederland Totaal 0% 1-2 phh tot 35 jr
20% 1-2 phh 35 - 55 jr
40%
60%
1-2 phh 55 - 65 jr
80% 1-2 phh 65+ jr
100% gezin
Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Hardenberg, 2022.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
14
Figuur 2.10: Huidige woningvoorraad naar eigendomsverdeling per kern, 2023
Figuur 2.11: Ontwikkeling woningvoorraad, 2018-2023 500
Balkbrug
400
Bergentheim Gramsbergen
300
Hardenberg
200
Dedemsvaart
100
Slagharen
0
Overige kernen
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Gemeente
Overige toevoeging 0%
20% Huur corporatie
40%
60%
Huur particulier
80% Koop
Bron: CBS-statline, 2024.
Afgelopen 6 jaar toename woningbouwproductie In de afgelopen 6 jaar is de woningvoorraad met circa 300 woningen per jaar gegroeid. Met als piekjaar 2022 waarin per saldo 434 woningen aan de woningvoorraad werden toegevoegd. De woningtoename bestaat voor gemiddeld 275 woningen per jaar uit nieuwbouw toevoegingen. De overige toevoegingen, door splitsing of transformatie, bestaat uit circa 60 woningen per jaar. Het aantal onttrekkingen minus administratieve correcties bestaat uit circa 50 woningen per jaar. De groei van de woningvoorraad in gemeente Hardenberg komt daarmee op 7,2%. Dit ligt aanzienlijk hoger dan gemiddeld in Overijssel (5,4%) en Nederland (6%).
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Nieuwbouw
Groei voorraad
100%
Bron: CBS-statline, 2024.
Prijsontwikkeling koopvoorraad sterk gestegen De afgelopen jaren zijn de woningprijzen in de gemeente Hardenberg, net als in veel gemeenten in Nederland, sterk gestegen. Sinds 2018 steeg de gemiddelde woningprijs in de gemeente Hardenberg met 52%. De gemiddelde transactieprijs lag in 2023 op € 349.000. De gemiddelde woningprijzen liggen in Hardenberg lager dan de provincie Overijssel (€ 366.000) en beduidend lager dan gemiddeld in Nederland (€ 416.000). De prijzen in provincie Overijssel en gemeente Hardenberg zijn sinds 2018 sterker gestegen dan gemiddeld in Nederland (prijsstijging 45%).
15
Figuur 2.12: Prijsontwikkeling Hardenberg vergeleken met Overijssel en Nederland 450000 400000 350000 300000
Uit de cijfers blijkt duidelijk dat de druk op de huurvoorraad is opgelopen. Dit zien we met name terug in de ontwikkeling van het gemiddeld aantal reacties. In de eerste helft van 2023 werd er gemiddeld 92 keer gereageerd op een vrijkomende woning. In eerste helft van 2024 is dit opgelopen naar gemiddeld 126 reacties per woning.
250000
200000 150000 2018
2019
2020
Nederland
2021
Overijssel (PV)
2022
2023
Hardenberg
Bron: CBS-statline, 2024.
Druk op sociale huurvoorraad aanzienlijk opgelopen Sinds juli 2023 verhuurt Vechtdal Wonen de woningen via de Woningzoeker. Dit is een samenwerking van 8 corporaties in 10 gemeenten in Overijssel en dit betekent dat woningzoekenden in een groter gebied kunnen reageren op woningen. In de onderstaande tabellen maken we onderscheid in de periode waarbij de woningen zijn verhuurd via Thuistreffer en de periode waarbij de woningen zijn verhuurd via de Woningzoeker. In de afgelopen jaren verhuurde Vechtdal Wonen gemiddeld 445 woningen per jaar.
De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden voordat ze een woning hebben gevonden. De gemiddelde inschrijfduur is in 2024 opgelopen naar circa gemiddeld 13 jaar. Dit betekent overigens niet dat deze mensen gedurende deze periode actief op zoek zijn naar een woning. Daarom is ook de zoekduur in beeld gebracht. De zoekduur is namelijk de periode tussen de eerste reactie en het moment dat een woningzoekende een huis heeft gevonden. De gemiddelde zoekduur is sinds 2018 toegenomen van 5 maanden naar 6 maanden in de eerste helft van 2024. Tabel 2.4: Woningtoewijzingen, gemiddeld aantal reacties, inschrijfduur en zoekduur
Aantal reacties (gem.) Inschrijfduur (mnd.) Zoekduur (mnd.)
2019
2020
42 77 5
69 106 8
Thuistreffer 2021 2022 90 109 12
93 107 13
1e helft 2023 92 115 13
Woningzoeker 2e helft 1e helft 2023 2024 150 126 139 163 8 6
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024. Tabel 2.3: Aantal nieuwbouwwoningen en toewijzingen per periode, 2019-2024
Nieuwbouw Toewijzingen - via bemiddeling - via zoekduur/loting
2019
2020
5 409 43 366
44 437 62 375
Thuistreffer 2021 2022 54 422 68 354
12 483 60 423
1e helft 2023 47 289 66 223
Woningzoeker 2e helft 1e helft 2023 2024 0 12 184 191 38 92 146 99
Het aantal toewijzingen aan lokaal woningzoekenden is overigens stabiel. Van de woningtoewijzingen is circa 80% toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Hardenberg. Hieruit maken we op dat er geen extra instroom is van woningzoekenden van buiten de regio.
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
16
Eengezinswoningen krijgen gemiddeld het meest aantal reacties. Bij zowel appartementen met als zonder lift is het gemiddeld aantal reacties sterk toegenomen.
Figuur 2.14: Gemiddelde inschrijfduur (maanden) naar woningtype, 2019-2023 250 200 150
Figuur 2.13: Gemiddeld aantal reacties naar woningtype, 2019-2023
100
200
50
150
0 Eengezins
100
2019
50
2020
App met lift
App zonder lift
2021
2023-1
2022
2023-2
Duplex
2024-1
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024.
0 Eengezins 2019
2020
App met lift
App zonder lift
2021
2023-1
2022
2023-2
Duplex 2024-1
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024.
De gemiddelde inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden is bij appartementen met lift het hoogst. Dit komt voornamelijk omdat veel ouderen reageren op dit vrijkomende aanbod en zij staan doorgaans lang ingeschreven.
Er zitten geen grote verschillen in de gemiddelde zoekduur per woningtype. Deze varieert van 11 (appartement met lift) tot 14 maanden (appartement zonder lift). Figuur 2.15: Gemiddelde zoekduur (maanden) naar woningtype, 2019-2023 20 15 10 5 0 Eengezins 2019
App met lift 2020
2021
2022
App zonder lift 2023-1
2023-2
Duplex 2024-1
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
17
De slaagkans wordt berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. In de afgelopen jaren zijn de slaagkansen van woningzoekenden afgenomen. Dit komt met name door een toename van het aantal woningzoekenden. Tussen de leeftijdsgroepen zijn grote verschillen. De slaagkans van 55-plussers, en dan met name 75-plussers, is relatief hoog. Dit komt omdat zij relatief lang staan ingeschreven en het aantal actief woningzoekende relatief laag. Jongeren tot 23 jaar en tussen 23 en 28 jaar hebben de laagste slaagkansen. Figuur 2.16: Ontwikkeling slaagkansen naar leeftijdsgroep, 2018-2023 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2018
2019
2020
2021
2022
<23 jaar
25-28
29-44
45-54
55-64
65-74
75+
2023
Bron: Verhuurgegevens Vechtdal Wonen, 2024.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
18
3 Toekomstige woningbehoefte In het vorige hoofdstuk blikten we terug op ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de huidige marktsituatie van de gemeente Hardenberg. In dit hoofdstuk kijken we vooruit naar de toekomstige woningbehoefte op korte en lange termijn. Wat is de verwachte ontwikkeling van de woningmarkt in gemeente Hardenberg de komende jaren?
kunnen de toekomst niet tot in detail voorspellen. Er zijn trends die vrij zeker zijn, zoals vergrijzing en ontgroening. Maar er zijn ook trends die moeilijker te voorspellen zijn. Denk aan verhuisgedrag, kooporiëntatie en economische ontwikkelingen. Figuur 3.1: Onderdelen woningbehoeftebepaling
Hoe bepalen we de toekomstige woonbehoefte De woningbehoeftebepaling bestaat uit een kwantitatief (aantal woningen) en een kwalitatief deel (welke woningen). De kwantitatieve woningbehoefte baseren we op Primos 2023, waarbij we ook kijken naar de gehanteerde aannames over geboorte, sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratie. De kwalitatieve woningbehoefte baseren we enerzijds op feitelijk verhuisgedrag (CBS-Microdata) en anderzijds op de woonwensen (WoON2021, enquête onder jongeren uit gemeente Hardenberg en panelgesprekken met jongeren en ouderen uit gemeente Hardenberg). Zo maken we inzichtelijk welke woningzoekenden feitelijk een woning betrekken, aangevuld met mogelijk onvervulde woonwensen. We maken onderscheid tussen woonbehoeften van lokale woningzoekenden en van vestigers. Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met doorstroming van huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die momenteel in de knel komen doordat woningaanbod maar beperkt vrijkomt. Als we dit vertalen naar de toekomstige bevolking met een veranderende huishoudenssamenstelling, krijgen we een beeld van de verhoudingen op de woningmarkt in gemeente Hardenberg.
Kwalitatieve woonvraag Prognose
Maatschappelijke trends
Aanvullende woonbehoefte
Daarnaast houden we rekening met veranderende maatschappelijke trends. De woningmarkt is namelijk sterk afhankelijk van economische, sociaalculturele en politieke trends en ontwikkelingen. Een ding weten we zeker: we
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
19
3.1 Demografische ontwikkeling Prognoses als basis voor beleid Om ruimtelijk beleid te kunnen maken is inzicht in de verwachte ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens nodig. Bevolkings- en huishoudensprognoses worden berekend op basis van de laatste demografische inzichten en verwachtingen ten aanzien van geboorte, sterfte, het binnenlands- en buitenlandsmigratiesaldo. De praktijk leert dat met name verhuisstromen niet eenvoudig te voorspellen zijn. Deze zijn afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan economische ontwikkelingen, politieke beslissingen (waar worden woningen gebouwd?) en veranderingen op wereldschaal (wel of geen instroom vluchtelingen). De ontwikkeling van het aantal geboorten en sterften zijn doorgaans met meer zekerheid te voorspellen. Voor de bevolkings- en huishoudensprognose is Primos 2023 als basis gebruikt. Tabel 3.1: Bevolkings- en huishoudensontwikkeling, 2024-2050
Bevolking Huishoudens Personen/huishouden
2024
2031
2035
2040
2050
62.930 25.620 2,46
65.320 27.490 2,38
66.780 28.370 2,35
68.110 29.110 2,34
68.370 29.540 2,31
20242031 +2.390 +1.870 -
20242040 +5.180 +3.490 -
Bron: Primos 2023, CBS 2024.
Uit de Primos-prognose blijkt dat het aantal inwoners en huishoudens zowel op korte als lange termijn blijft groeien. In de periode tot 2040 groeit het aantal inwoners van de gemeente Hardenberg met circa 5.180 personen en in dezelfde periode neemt het aantal huishoudens met 3.490 toe. Ook in de periode na 2040 is er nog sprake van een groei van het aantal inwoners en huishoudens.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Uitgangspunten Primos 2023 In de Primos-prognose zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd t.a.v. het geboorte- en migratiesaldo. Als we dit vergelijken met de feitelijke situatie in de afgelopen periode dan valt op dat het binnenlands migratiesaldo de afgelopen jaren hoger lag dan de uitgangspunten van Primos 2023. Het geboortesaldo ligt echter iets hoger en het buitenlands migratiesaldo is vergelijkbaar. Tabel 3.2: Vergelijking uitgangspunten prognose en feitelijke ontwikkeling Geboortesaldo Binnenlands migratiesaldo Buitenlands migratiesaldo Migratiesaldo totaal
2014-2023 124 138 73 211
2019-2023 105 278 90 368
2024-2030 192 33 94 127
2031-2040 167 62 66 128
Bron: Primos 2023, CBS 2024.
Scenario’s woningbehoefte Omdat het migratiesaldo een grote invloed heeft op de bevolkingsontwikkeling -en daarmee de woningbehoefte- zijn er twee aanvullende scenario’s doorgerekend: • Scenario versneld inloop woningtekort: In de Primos-prognose wordt rekening gehouden met het huidige woningtekort (3,5%) en wordt het woningtekort in de periode tot 2040 ingelopen. In dit scenario kiezen we ervoor om het woningtekort versneld in te lopen. Dit betekent dat er in de periode tot 2031 versneld 335 woningen worden gerealiseerd. Het uitgangspunt is dat in 2031 het woningtekort is ingelopen naar 2%. • Scenario migratievariant: In dit scenario ligt het migratiesaldo in lijn met het gemiddelde migratiesaldo in de afgelopen jaren. Voor de periode 2024 t/m 2030 is gerekend met een extra instroom van +240 personen per jaar. In de periode vanaf 2031 wordt uitgegaan van een instroom van +128 personen per jaar (conform Primos 2023).
20
In dit marktadvies hanteren we Primos 2023 (basisprognose) en het scenario migratievariant als bandbreedte voor de woningbehoefte in de komende jaren. De uitkomsten van Primos 2023 beschouwen we als de minimale behoefteontwikkeling in de komende jaren. De migratievariant geeft de behoefte weer als de migratietrend van de afgelopen jaren zich voortzet. Dit is mede afhankelijk van de druk op de woningmarkt elders in de regio en de instroom van mensen uit het buitenland.
hiervan voor rekening nemen. In het woningbehoeftescenario ‘migratievariant’ is de extra woningbehoefte geraamd op +830 woningen in de periode 2024 tot 2031. De ambitie om 1.000 woningen extra te bouwen in deze periode ligt iets hoger dan berekend in dit scenario. Gelet op de huidige druk op de woningmarkt, de ontwikkeling van het migratiesaldo in de afgelopen vijf jaar en de woningbouwopgave in de regio lijkt de ambitie om +1.000 woningen te realiseren in de periode tot 2031 realistisch.
Woningbehoefte tot 2031: +2.080 / +2.910 woningen tot 2031
Prognose naar samenstelling en leeftijd
In de periode 2024 tot 2031 is de minimale woningbehoefte geraamd op +2.080 woningen en in de periode 2024 tot 2040 bedraagt deze +3.860 woningen. In het woningbehoeftescenario ‘migratievariant’ is de woningbehoefte in de periode 2024 tot 2031 geraamd op +2.910 woningen. Ten opzichte van de basis-prognose ligt de woningbehoefte +830 woningen hoger. In de periode 2024 tot 2040 is de woningbehoefte geraamd op +4.690 woningen.
De komende jaren zal de huishoudenssamenstelling in de gemeente Hardenberg verder gaan veranderen. Het aantal jonge huishoudens zal iets afnemen en het aantal huishoudens van 65 tot 75 jaar en van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Het aantal gezinnen en eenoudergezinnen neemt daarnaast naar verwachting nog toe in gezinsgemeente Hardenberg. Figuur 3.2: Huishoudensprognose gemeente Hardenberg 2024-2040
Tabel 3.3: Bevolking-, huishoudens- en woningbehoefteprognose, 2024-2040
Woningbehoefte basis Woningbehoefte basis - inloop Woningbehoefte migratievariant
2024
2031
2035
2040
26.080 26.080 26.080
28.160 28.495 28.990
29.110 29.110 29.950
29.940 29.940 30.790
20242031 +2.080 +2.415 +2.910
20242040 +3.860 +3.860 +4.690
Bron: Primos 2023, bewerking Companen, 2024.
Extra ambitieopgave gemeente Hardenberg In de Woondeal is afgesproken om minimaal 40.000 woningen te realiseren in West-Overijssel. Deze afspraak is gemaakt in 2023 op basis van Primos 2022. Uit Primos 2023 blijkt dat het woningtekort verder is opgelopen. Daarom heeft de provincie Overijssel met het rijk afgesproken om +5.000 extra woningen te realiseren in de periode tot 2031. De gemeente Hardenberg heeft de ambitie om een deel van deze extra opgave op zich te nemen en wil 1.000 woningen
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2024
2031
2035
2040
Bron: Primos, 2023.
21
3.2 Woningopgave per kern
3.3 Woonvraag van jongeren
Op basis van de gemeentelijke prognose is een doorrekening gemaakt van de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in de verschillende kernen. Hierbij is uitgegaan van eenzelfde ontwikkeling (groeifactor) van de bevolking per vijfjaarsklasse als op gemeenteniveau. Deze ontwikkeling is afgezet tegen de huidige bevolkingsopbouw van de verschillende kernen. Op deze manier doen we recht aan de huidige bevolkingssamenstelling en houden we rekening met de effecten van vergrijzing en ontgroening op kernniveau. In de onderstaande tabel is per kern de minimale behoefte per kern weergegeven. De extra behoefte die voortkomt uit de migratievariant is niet doorgerekend op kernniveau. Dit is namelijk afhankelijk van beleidskeuzes en beschikbare locaties. Het ligt wel in de lijn der verwachting dat deze extra behoefte grotendeels terecht komt in de zes grotere kernen.
Grote woningvraag van jongeren In deze paragraaf gaan we nader in op de woonwensen van jongeren in de gemeente Hardenberg. Uit de hoge respons van jongeren op de enquête (1.116 respondenten) en het panelgesprek blijkt een grote vraag naar geschikte woningen voor jongeren.
Wat maakt het leuk om in gemeente Hardenberg te wonen? Veel jongeren hebben een sterke binding met de gemeente Hardenberg. Familie, vrienden, de woonomgeving en het voorzieningenniveau zijn voor veel jongeren belangrijke factoren die een rol spelen bij de keuze om te (blijven) wonen in de gemeente. Figuur 3.3: Wat waarderen jongeren van wonen in de gemeente Hardenberg?
Tabel 3.4: Aanvullende woningbehoefte per kern (indicatie), 2024-2031-2040 Hardenberg Dedemsvaart Balkbrug Bergentheim Gramsbergen Slagharen Lutten Sibculo Mariënberg De Krim Kloosterhaar Schuinesloot Bruchterveld Overige kleine kernen Totaal
2024-2031 600-620 430-440 125-135 +830 150-160 90-100 105-115 80-90 60-70 40-50 70-80 50-60 30-40 40-50 140-150 2.080 +2.910
2024-2040 1.070-1.100 750-770 240-250 +830 290-300 180-190 210-220 150-160 120-130 90-100 135-145 105-115 70-80 90-100 275-285 3.860 +4.690
Bron: Jongeren panelbijeenkomst Hardenberg, 2024.
Bron: Primos 2023, bewerking Companen, 2024.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
22
Naar welke woningen zijn jongeren opzoek?
Jongeren zijn sterk georiënteerd op de koopsector
Uit zowel de enquête als het panelgesprek blijkt dat jongeren in Hardenberg graag een goede start op de woningmarkt willen maken. Voor veel jongeren betekent dit een woning waar zij de mogelijkheid hebben om langere tijd in te blijven wonen, ook als de huishoudenssamenstelling verandert. Dit zien we terug in de vraag naar grondgebonden woningen (rijwoningen, twee-ondereen-kap en vrijstaand). De vraag naar appartementen is beduidend kleiner.
Jongeren in de gemeente Hardenberg hebben een sterke voorkeur voor een koopwoning. Opbouw van vermogen en de mogelijkheid om de woning naar eigen wens aan te kunnen passen spelen hierin een belangrijke rol. Van de respondenten geeft 53% aan een koopwoning te wensen. Jongeren tot 25 jaar geven vaker de voorkeur aan een huurwoning, terwijl oudere jongeren graag al een eerste grote stap zetten in hun wooncarrière.
Figuur 3.4: Woonwensen jongeren naar woningtype
Figuur 3.5: Voorkeur huur- of koopwoning
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Een huurwoning
Een koopwoning tot 25 jaar
Geen voorkeur
25 jaar en ouder
Bron: Jongeren enquête Hardenberg, 2024.
Bron: Jongeren enquête Hardenberg, 2024.
Door de sterk gestegen woningprijzen en de toegenomen druk op de huurvoorraad is het steeds lastiger om een passende woning te vinden. Waar starters in Hardenberg een aantal jaren geleden vaak konden starten in een (ruime) koopwoning is dit nu een stuk lastiger of zelfs onmogelijk. Toch blijkt uit het panelgesprek dat een deel van de jongeren vasthoudt aan hun woonwensen en dat zij bereid zijn om te wachten op de juiste woning. Een deel van de jongeren stelt zijn wensen bij.
In de huursector zoekt 70% een huurprijs binnen het sociale huursegment, 7% in de middenhuur en het overige deel heeft hier nog geen mening over gevormd. In de koopsector richt 65% zich op een koopprijs tot € 355.000, 3% daarboven en de rest heeft geen mening. Stellen hebben met twee inkomens richten zich vaker op een woning tussen € 275.000 en de € 355.000. Alleenstaanden richten zich juist op woningen tot € 230.000.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
23
Figuur 3.6: Gewenste huurprijs naar leeftijd
Gemiddeld geeft 20% van de woningzoekenden aan dat de woonplek niet uitmaakt, als ze maar ergens kunnen starten.
tot 25 jaar
Figuur 3.8: Woonwensen jongeren naar woningtype en per kern.
25 jaar en ouder Totaal 0%
20%
40%
60%
Tot €454
€454 tot €650
€650 tot €697
€879 tot €1.100
Meer dan € 1.100
Weet ik niet
80%
100%
€697 tot €879
Figuur 3.7: Gewenste koopprijs naar huishoudensamenstelling Alleenstaand Stel Totaal 0%
20%
40%
60%
80%
Tot €230.000
€230 tot €275.000
€275 tot €355.000
€355 tot €500.000
Meer dan €500.000
Weet ik niet
100%
Balkbrug Bergentheim Bruchterveld De Krim Dedemsvaart Gramsbergen Hardenberg Kloosterhaar Lutten Mariënberg Schuinesloot Sibculo Slagharen Andere kern Totaal 0% Appartement
20%
40%
Rijwoning
2-1 kap
60% Vrijstaand
80%
100%
Geen voorkeur
Bron: Jongeren enquête Hardenberg, 2024.
Bron: jongeren enquête Hardenberg, 2024.
Waar willen jongeren wonen?
Waar lopen jongeren bij huurwoningen tegenaan?
Circa zes op de tien jongeren wil in de gemeente Hardenberg blijven wonen en nog eens drie op de tien wil dit misschien. Een klein deel kijkt ook naar een woning in omliggende gemeenten. In de grote kernen van de gemeente Hardenberg wil 50% in de eigen kern wonen. In de kleinere kernen ligt dit met gemiddeld 30% wat lager. Zij geven aan dat een andere kleine kern ook prima is of ze willen naar de stad Hardenberg vanwege het voorzieningenaanbod.
De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn de afgelopen jaren sterk opgelopen. Dit betekent dat jongeren zich op tijd moeten inschrijven om kans op een huurwoning te maken. Veel jongeren hebben daarom het gevoel dat ze tot hun 28e weinig kans maken op een sociale huurwoning. Er liggen wel mogelijkheden in de particuliere huursector, maar dit wordt doorgaans niet als een betaalbaar alternatief gezien.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
24
Er is een voorrangsregeling voor jongeren tot 23 jaar bij Vechtdal Wonen. Jongeren geven aan dat deze grens te laag is en dat de meeste jongeren tegenwoordig pas later starten op de woningmarkt. In andere gemeenten ligt de leeftijdsgrens van voorrangsregelingen soms hoger, bijvoorbeeld op 28 jaar. In het panelgesprek wordt aangegeven dat deze leeftijdsgrens passender is. Daarnaast kunnen jongeren vaak niet reageren op een eengezinshuurwoning. Deze toegangsbeperkingen in de huursector maakt de wens voor kopen voor jongeren groter.
•
•
Wat vinden jongeren van alternatieve woonconcepten? Er worden in Nederland verschillende ‘alternatieve’ woonconcepten ontwikkeld om meer betaalbare woningen te realiseren voor jongeren. Bijvoorbeeld door het bouwen van kleinere woningen, anders te bouwen of gemeenschappelijke ruimten te realiseren. In de enquête is de interesse naar alternatieve woonconcepten in beeld gebracht. In de basis zoeken veel jongeren een ‘traditionele’ woning: een eengezinswoning met een tuin, zowel in de huur- als de koopsector. Toch liggen er kansen voor ontwikkeling van alternatieve woonvormen. Uit het panelgesprek kwam naar voren dat er een groep jongeren is die op zoek is naar betaalbare woonruimte en waarbij de oppervlakte van de woning minder van belang is. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van Tiny Houses of beneden-bovenwoningen. Jongeren zien dit als een eerste kans om de stap op de woningmarkt te zetten. Zij geven wel aan dat het belangrijk is om uitzicht te krijgen op doorgroeimogelijkheden in de ‘traditionele’ woningvoorraad. • Tiny Houses. Een deel van de jongeren heeft interesse in een Tiny House, maar zij geven aan dat de prijs een belangrijke factor is. Deze woningen moeten betaalbaar zijn. Zij zien dit minder als een toekomstbestendige oplossing. Tiny Houses in de sociale huursector lijken kansrijker dan in de koopsector.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
•
Hofjeswonen. Dit is een woonvorm waarbij verschillende huishoudens gebruik maken van een gemeenschappelijke tuin en waar de focus ligt op elkaar ondersteunen in een kleine gemeenschap. Er is interesse in dit concept, maar er moeten wel mogelijkheden zijn voor een privé tuin. Er is beperkt animo voor het delen van gemeenschappelijke ruimten. Een mix van doelgroepen (een woonvorm voor ouderen, jongeren en gezinnen) zien zij als wenselijk en kansrijk. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO is een manier van ontwikkelen waarbij een groep huishoudens, zonder ontwikkelende partij, gezamenlijk hun eigen woning ontwikkelen. Uit het panelgesprek bleek dat niet iedereen op de hoogte was van deze mogelijkheid. Hier liggen mogelijk wel kansen voor de stellen die een nieuwbouwwens hebben. Met name in de kleine kernen kan CPO interessant zijn. Woonconcepten nabij station. Wonen in het stationsgebied speelt een deel van de jongeren aan. De aanwezigheid van het treinstation speelt hier overigens een minder grote rol in. Dit komt omdat de bereikbaarheid van Hardenberg met het OV als minder goed wordt ervaren. Veel jongeren zijn daarom (noodgedwongen) afhankelijk van de auto. Een woonconcept nabij het station spreekt aan, maar het is wel belangrijk om ook voldoende parkeermogelijkheden te bieden.
Sportlaan (kleine appartementen): minder aansprekend woonconcept qua uitstraling van de woning.
25
Beneden/bovenwoning: vinden jongeren aansprekend. Mogelijkheden voor helft corporatiehuur, combi ouderen en jongeren bij elkaar spreekt aan. Sommigen geven aan dat dit een oplossing kan zijn, maar dat ze er zelf niet zouden willen wonen. De splitlevelwoningen zijn qua bouwstijl wel aansprekend. Deze woningen passen in de kern Hardenberg, maar minder goed in de kleinere dorpen. Past niet qua uitstraling volgens de jongeren. Nieuwbouw Bergentheim, traditionele woning: vinden jongeren aansprekend. Bergentheim qua locatie volgens velen niet aansprekend, maar qua bouwvorm wel. Modulair bouwen: zeer aansprekend, meer dan traditionele bouw. De bouwstijl is modern en dat is een reden om te kiezen voor nieuwbouw. Maar betaalbaarheid is wel belangrijk, dan maakt voor een deel van de jongeren de bouwvorm niet zo uit. Stellen hebben meer te kiezen en ook hogere eisen. Friendswonen: dit initiatief lijkt minder aan te spreken bij jongeren. Jongeren geven aan dat ze graag hun eigen woning en voorzieningen hebben. Jongeren denken dan meteen aan het delen van een keuken of badkamer. Met het delen van de keuken en badkamer lijkt het teveel op een studentenwoning. En daar zitten veel jongeren in Hardenberg niet op te wachten. In de dorpen zien jongeren dit niet als kansrijk, in Hardenberg mogelijk in beperkte mate.
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Tiny house: wel aansprekend, maar waarschijnlijk niet als je kijkt naar de kosten van deze woningen. Iemand gaf aan € 60.000 over te hebben voor een tiny house, maar deze woningen zijn vaak duurder. Wel kansen in de sociale huursector als tijdelijke oplossing, maar jongeren wensen wel vooruitzicht voor alternatieven daarna. Modulair bouwen 3 laags hoog en niet diep 50m2: niet aansprekend. Voelt volgens aanwezigen minder huiselijk. Sommige alleenstaanden geven aan dat dit weer wat groot is, stellen spreekt het minder aan. Tiny house geeft een huiselijker gevoel dan dit woonconcept.
Hoe kan de gemeente en corporatie jongeren helpen? De slotvraag van het panelgesprek was de vraag hoe de gemeente Hardenberg en Vechtdal Wonen jongeren beter kunnen helpen op de woningmarkt. Jongeren geven aan dat er meer woningen gebouwd moeten worden en dat daarbij extra aandacht voor jongeren moet zijn. Dit betekent dat woningen niet alleen gelabeld moeten worden voor ouderen. Daarnaast geldt dat veel nieuwbouwwoningen in de prijsklasse boven € 355.000 vallen. De meeste jongeren kunnen dit niet betalen. Tweepersoonshuishoudens kunnen een eind komen, maar alleenstaanden hebben nagenoeg geen mogelijkheden om een koopwoning te kopen in de gemeente Hardenberg. Jongeren kiezen liever voor kopen dan huren, huren wordt meer als een tijdelijke woonwens gezien. Het is steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden in Hardenberg. Dit blijkt ook uit de grote respons op het onderzoek en de bereidheid van jongeren om deel te nemen aan het onderzoek. Het is belangrijk om jongeren te blijven informeren over de kansen en mogelijkheden op de woningmarkt en jongeren ook te betrekken in de planvorming. In de ene kern lijkt dat beter te gaan dan
26
in de andere kern. Uit de bijeenkomst blijkt dat jongeren bereid zijn om mee te denken bij de planvorming. Dus nodig jongeren in de planfase in een vroeg stadium uit en laat ze mee participeren in de uitwerking.
maatje kleiner dan de huidige woning. Deze woningen zijn niet altijd levensloopgeschikt, maar men verwacht dat dit met een traplift vanuit de gemeente is opgelost.
3.4 Woonvraag van ouderen
‘Hoe ouder je wordt des te minder flexibel je bent’ is wat aanwezigen tijdens het panelgesprek met ouderen benoemen. Ouderen van 75 jaar of ouder verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan vaker op de huursector in plaats van de koopsector.
Veel ouderen blijven het liefst in hun huidige woning wonen Ouderen in de gemeente Hardenberg verhuizen over het algemeen niet snel. Zij zijn gehecht aan de huidige woning en/of woonomgeving en willen het liefst in hun huidige buurt blijven wonen. De vertrouwde omgeving speelt een grote rol in een eventuele verhuiswens. Hardenbergse ouderen wonen vaak erg prettig, ruim en volop in het groen. ‘Hier blijf je graag zo lang mogelijk wonen’ geeft een aanwezige tijdens het panelgesprek met ouderen aan. Ouderen beginnen veelal pas over verhuizen te denken als het onderhoud van de woning en/of de tuin gaan toenemen en een zorgbehoefte toeneemt. De stap om daadwerkelijk te verhuizen is voor veel ouderen moeilijk.
Veel verschillende woonwensen In de praktijk verhuist de groep ouderen in de 65 tot 75 jaar beperkt. Maar deze groep geeft vaak wel aan naar een meer toegankelijke woning te willen verhuizen. De babyboomgeneratie is veelal langer mobiel dan de generatie die voor de oorlog is geboren. De nieuwere generaties ouderen zoeken steeds vaker comfort in de woning. Bij een verhuiswens wil men wat kleiner gaan wonen, maar niet te klein. Dit betekent minimaal twee slaapkamers en een wat kleinere tuin of een ruim balkon. Dan gaat het om appartementen of grondgebonden woningen met een tuintje, zowel in de huursector als de koopsector. De woning staat het liefst in de eigen buurt of nabij voorzieningen. Gezien de woonvoorkeuren vrij specifiek en locatie- en woningafhankelijk zijn, kiest ook een deel van de ouderen nog op latere leeftijd voor opnieuw een rij/hoekwoning, tweekapper of vrijstaande koopwoning. Maar dan wel een
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
Aandachtspunten voor gemeente en corporatie Ouderen hebben behoefte aan meer communicatie over het beschikbare woningaanbod, om een verhuisstap te overwegen. Zij geven nu aan dat zij niet altijd op de hoogte zijn van nieuwe ontwikkelingen. Soms hoorden ze pas achteraf dat een geschikte woning vrijkwam, waar ze eigenlijk graag naar toe waren verhuisd. Daarnaast geven ze aan dat er vooral in de kern Hardenberg woningen voor ouderen worden gebouwd. Men mist aanbod in de andere kernen. In de kleine(re) kernen worden vaak alleen reguliere woningen gebouwd die geschikt zijn voor bijvoorbeeld jongeren en gezinnen. In de bijeenkomst werd dan ook de oproep gedaan meer passend aanbod voor ouderen in alle kernen van gemeente Hardenberg te realiseren. Mogelijk kan een verhuiscoach/verhuismakelaar voor ouderen een directe koppeling bieden tussen vraag en aanbod op de Hardenbergse woningmarkt om doorstroming op gang te helpen. De aanwezige ouderen zien mogelijkheden voor hofjeswonen in gemeente Hardenberg en dit geldt voor alle kernen. Dit hoeft niet alleen een concept te zijn waar alleen ouderen bij elkaar wonen. Een mix van jong en oud mag ook. Bij het realiseren van hofjeswoningen is het van belang dat er balans is tussen
27
gemeenschappelijke voorzieningen (tuin, hobbyplek) en privéruimte. Een eigen terras om familie te ontvangen is belangrijk. Ouderen willen graag meer mogelijkheden voor het realiseren van (pré)mantelzorgwoningen. Vroeger was het gemakkelijk om met een familie bij elkaar te wonen en voor elkaar te zorgen. De mensen die dit nu willen organiseren lopen aan tegen regelgeving van de gemeente. De regelgeving sluit volgens de ouderen niet aan bij de Hardenbergse praktijk. In de panelbijeenkomst werd daarom een oproep gedaan om bij het realiseren van tijdelijke woningen wat ruimhartiger mee te werken als gemeente.
Figuur 3.9: Kwalitatieve woningbehoefte korte en lange termijn gemeente Hardenberg Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275-390 Koop grondgebonden 390+ Koop app/toegankelijk tot 230 Koop app/toegankelijk 230-390 Koop app/toegankelijk 390+
3.5 Kwalitatieve woningbehoefte
-400
2024-2030
Op basis van het woningmarktmodel van Companen is een doorrekening gemaakt van de verwachte ontwikkeling van de woningvraag in gemeente Hardenberg. Hierbij wordt rekening gehouden met doorstroming op de woningmarkt door verhuizende huishoudens. Het vrijkomende aanbod ontstaat door verhuizen, ouderen die naar en zorgwoning gaan en door overlijden. De toekomstige bevolking van de gemeente Hardenberg bestaat daarnaast steeds meer uit kleine huishoudens door het groeiend aantal alleenstaande huishoudens en meer ouderen. Door de toekomstige vraag en het potentiële aanbod met elkaar te vergelijken ontstaat inzicht in de woonbehoefte voor de komende jaren. Onderstaand figuur is de woningbehoefte op basis van het migratiescenario (+2.910 woningen tot 2031, +4.690 woningen 2024-2040).
160.109 | Woningmarktonderzoek 2024
-200
0
2031-2035
200
400
600
800
1.000
2035-2040
Bron: Primos 2023, Woningbehoeftemodel Companen 2024.
De belangrijkste uitkomsten zijn: • Behoefte aan uitbreiding sociale huurvoorraad. In de sociale huursector is vooral behoefte aan sociale huurappartementen/levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. Er is ook een behoefte aan het toevoegen van compacte grondgebonden sociale huurwoningen. Deze extra vraag komt van de groep starters en gezinnen met een laag inkomen. • Beperkte vraag naar middenhuur. Er is een beperkte aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo vooral appartementen. In potentie ontstaat er een overschot aan grondgebonden