Rekenkamerrapport Wonen in Halderberge - Eindrapport rekenkameronderzoek woonvisie.pdf

Ook de gemeente Halderberge kan haar instrumentarium inzetten om haar doelstellingen op het gebied van wonen te bereiken. Net zoals bij het Rijk kan het onderscheid gemaakt worden in drie categorieën, namelijk regulering, belasting en stimulering.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 31

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 31

Gemeenten kunnen invloed uitoefenen op de woningmarkt door bepaalde aspecten te reguleren, bijvoorbeeld via een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. In het collegeprogramma wordt een zelfbewoningsplicht als uitgangspunt bij nieuwbouwprojecten genoemd, evenals het aanbieden van particuliere huurwoningen aan inwoners van Halderberge. Gedurende dit onderzoek is echter niet gebleken of de gemeente deze voorwaarde ook daadwerkelijk hanteert. De gemeente heeft geen verdere ambities uitgesproken om andere instrumenten op het gebied van regulering in te zetten.

Halderberge kent een starterslening. De starterslening kan worden aangevraagd door Halderbergenaren die alleen of met partner voor het eerst een huis willen kopen. De maximale koopprijs van de woning is 85% van de NHG. De maximale hoogte van de starterslening is €35.000 of maximaal 20% van de kostengrens van de NHG. De raad heeft voor 2023 een bedrag van €1.000.000 ter beschikking gesteld voor de starterslening. Dit is goed voor minimaal 28 startersleningen. Uit een evaluatie van de starterslening blijkt dat er sinds 2019 zeer beperkt gebruik is gemaakt van de starterslening. In 2021 is zelfs geen enkele starterslening verstrekt. De reden hiervoor was met name dat de maximale koopprijs waarmee aanspraak gemaakt kon worden op de lening, te laag was. Daarom is in 2023 de maximale koopprijs verhoogd. Op het moment van schrijven zijn er nog geen gegevens beschikbaar waaruit het effect van deze aanpassing blijkt.

De gemeente Halderberge kent een stimuleringslening duurzaamheid. Zowel eigenaar-bewoners als verenigingen en stichtingen die een accommodatie in eigendom en gebruik hebben maken aanspraak op de stimuleringslening. De stimuleringslening kan worden ingezet om de energievraag en vermindering van CO2-uitstoot te beperken, het aandeel duurzaam energieverbruik te vergroten of asbest te saneren ten behoeve van de verduurzaming van de woning. Een eigenaar-bewoner kan maximaal €25.000 lenen, een vereniging of stichting €50.000.

Gemeenten kunnen ook door middel van belasting invloed uitoefenen op de woningmarkt. Te denken valt bijvoorbeeld aan een korting op de OZB. De gemeente Halderberge maakt op het moment van schrijven geen gebruik van instrumentarium op het gebied van belasting, zoals het grootste deel van de Nederlandse gemeenten.

37 38

Gemeente Halderberge (februari 2023). Verordening startlening gemeente Halderberge. Gemeente Halderberge (februari 2023). Subsidieregeling klimaatbestendig Halderberge.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 32

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 32

Er is monitoringsinformatie beschikbaar in de vorm van een matrix, waarin zowel de plancapaciteit als de realisatie inzichtelijk is. Er wordt een onderscheid gemaakt in goedkope, middeldure en dure koop- en huurwoningen. Ook wordt het aantal nultredenwoningen39 (toegankelijke woningen, vaak bedoeld voor ouderen) en eensgezinswoningen bijgehouden. Ook is er een overzicht van wonen met zorg en welzijn en nieuwe woonvormen en zelfbouw. Verder wordt inzichtelijk gemaakt in welke planfase een project zich bevindt. De matrix wordt ook gebruikt om te rapporteren aan de provincie. Tevens biedt deze matrix inzicht in de planvorming. Elk kwartaal vindt er een herijking plaats van het woningbouwprogramma, waar de raad ook over wordt geïnformeerd.

Instrumenten worden conform de afgesproken werkwijze geëvalueerd. Zo is in 2022 de starterslening geëvalueerd. Dit leidde tot de eerder beschreven aanpassingen aan de voorwaarden voor de starterslening.

Leefbaarheid in de kernen

Hieronder zijn de belangrijkste ambities uitgewerkt in de doelen zoals opgenomen in de Woonvisie. De voortgang is kwalitatief beschreven. In de volgende paragraaf zijn de kwantitatieve doelen betreffende woningbouw opgenomen. Gemeentelijke inzet Een evenwichtige woonvoorraad in alle dorpen met volop doorstroommogelijkheden40. Spreiding van de huisvesting van bijzondere doelgroepen in verhouding tot woningvoorraad over de dorpen. De beleving van de leefbaarheid en sociale cohesie van de kernen. Het sturen op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving door in te zetten op een zo hoog mogelijke kwaliteit met aandacht voor een klimaatadaptieve woonomgeving.

Voortgang

Om inzicht te krijgen in de leefbaarheid van verschillende wijken werkt de woningcorporatie met veerkrachtkaarten. De gemeente heeft geen directe toegang tot de veerkrachtkaarten, maar kan wel via de woningcorporatie inzicht krijgen in de inhoud ervan, zo blijkt uit gesprekken. De veerkrachtkaarten worden ingezet bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen en

39

Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2) Dit houdt in: een aantal sociale huurwoningen per wijk of dorp binnen een bandbreedte van 25% (ondergrens) en 35% (bovengrens) ten opzichte van het totaal woningaanbod. Het aantal koopwoningen per wijk of kern ligt binnen een bandbreedte van 65% tot 75%. In de bandbreedte tussen koopwoningen en sociale huurwoningen zijn wij kansen voor de (particuliere) middenhuur (huurprijs tussen €750 en €1.000). 40

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 33

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 33

De aanpak van oneigenlijk gebruik van de woning, waaronder ook het oneigenlijk gebruik van recreatiewoningen.

Verduurzaming van de woningmarkt

Samen met inwoners en ondernemers verbeteren we de leefbaarheid.

Het aanzetten van huiseigenaren en huurders tot het nemen van kleine energiebesparende maatregelen in hun huis. In 2021 een Plan Aardgasvrije Wijken (Transitievisie) opstellen. Met woningcorporatie Woonkwartier maken we afspraken over het verduurzamen van hun woningbezit. Het voortbestaan van het energieloket Halderberge, zodat huiseigenaren en huurders zich kunnen laten adviseren over het verduurzamen van de woning. Wij zetten als gemeente in op het klimaatadaptief maken van de woonomgeving. Naast onze actie kunnen inwoners in de periode 2021 – 2023 kan subsidie aangevraagd worden voor het vergroenen van daken en tuinen. We onderzoeken of een duurzaamheidslening ingezet kan worden ter stimulering van het nemen van energiebesparende maatregelen.

geven inzicht in wat de invloed hiervan op de buurt zal zijn. Door gesprekspartners wordt het risico uitgesproken dat er per project wordt gekeken naar leefbaarheid en overige kwalitatieve doelen zonder grondige analyse van de leefbaarheid in een wijk of kern. Het gevaar bestaat dat er geen recht wordt gedaan aan de overkoepelende afwegingen op het gebied van leefbaarheid, en aan de draagkracht van de wijk of buurt. Dit wordt in meerdere gesprekken onderschreven.

Via het Regionaal Energieloket kunnen inwoners hierover advies inwinnen. De Transitievisie Warmte is in 2021 gepubliceerd.41 Deze afspraken zijn opgenomen in de regionale kadersafspraken 2021-2024.42 De gemeente Halderberge is aangesloten bij Regionaal Energieloket. Hier is informatie en advies te vinden en te verkrijgen (bijvoorbeeld via energiecoaches). Dit is opgenomen in de subsidieregeling klimaatbestendig Halderberge43. In 2023 is er daarnaast een klimaatadaptiestrategie opgesteld met daarin SMART-geformuleerde doelen. De gemeente Halderberge heeft een stimuleringsregeling duurzaamheid44 geïntroduceerd.

41

Gemeente Halderberge (december 2021). Transitievisie Warmte. Gemeente Halderberge, gemeente Moerdijk, Fijn Wonen, Woonkwartier (2020). Regionale kaderafspraken 20212024. 43 Gemeente Halderberge (februari 2023). Subsidieregeling klimaatbestendig Halderberge. 44 Gemeente Halderberge (juni 2023). Verordening stimuleringslening duurzaamheid gemeente Halderberge 42

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 34

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 34

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Het opstellen van het woningprogramma 2021-2031, waarbij we inzoomen per kern en op de kwantitatieve en kwalitatieve woningvoorraad. Sturing van een minimale invulling van 25% door nieuwe woonvormen en (collectieve) zelfbouw bij nieuwbouwontwikkeling. Daarbij is expliciete aandacht voor de doelgroep starters. Samen met marktpartijen nieuwe woonvormen te onderzoeken (bijvoorbeeld tiny houses, hofjes, etc).

Meer ruimte voor flexibele woonvormen en kleinschalige, collectieve woonvoorzieningen met meerwaarde in de dorpen en het buitengebied.

Extra aandacht voor bijzondere doelgroepen

Op 14 december 2017 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld45. Deze worden elk kwartaal geëvalueerd. In de praktijk zijn de doelen uit de regionale woondeal leidend. Er wordt gestreefd om het aanbod bij nieuwe initiatieven te diversifiëren om aan te sluiten bij de woonvisie, bijvoorbeeld door tiny houses en betaalbare koopwoningen toe te voegen aan projecten. De bouw van flexwoningen wordt ook gestimuleerd vanuit de woondeal en de regionale aanpak nieuwe woonvormen46. Door sommige betrokkenen wordt opgemerkt dat het enthousiasme over alternatieve woonvormen vaak afneemt richting de realisatie van projecten. Daarnaast maakt het recente Didam-arrest door de Hoge Raad47 het moeilijk voor gemeenten om eigen grondposities uit te geven aan een voorkeurspartij, zonder daarbij een onafhankelijke aanbesteding uit te voeren. Dit bemoeilijkt de realisatie van collectieve woonvoorzieningen. De verdeling van het type woningen in de samenstelling van de woningvoorraad van Halderberge wordt als een uitdaging ervaren. Betrokkenen benoemen dat de woningvoorraad van Halderberge mensen aan het begin en aan het eind van hun wooncarrière het minst kan bedienen. Er is bijvoorbeeld een goede voorraad aan twee-onder-een-kap woningen, maar weinig particuliere huurwoningen en voor starters betaalbare en bereikbare koopwoningen.

45

Gemeente Halderberge (december 2017). Woningbouwprogramma 2018-2028. Provincie Noord-Brabant (maart 2020). Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw. 47 Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2) 46

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 35

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 35



48

Voor de doelgroep starters is een starterslening gerealiseerd. Deze regeling is in 2023 geactualiseerd om aan te sluiten op de huidige woningmarkt48. De woondeal bevat de doelstelling van tweederde betaalbare woningen, hoewel een aanzienlijk deel hiervan in de praktijk niet bereikbaar is voor starters.

Starters

Op basis van de taakstelling vanuit het Rijk moest Halderberge in 2023 77 statushouders huisvesten (-10 vanwege een overschot in 2022). Halderberge voldoet aan de doelstellingen voor huisvesting. In 2023 is een tussenvoorziening voor statushouders geopend, met een meer evenwichtige verdeling van statushouders over de gemeente als doel.



Statushouders



Arbeidsmigranten

De gemeente vindt leefbaarheid belangrijk bij het huisvesten van arbeidsmigranten, zo is recent de huisvesting op een vakantiepark niet toegestaan. Momenteel heeft de gemeente Halderberge een locatie op het oog waar arbeidsmigranten én vluchtelingen samen kunnen wonen. Het gaat om een terrein bij Borchwerf, waar straks in totaal 338 mensen kunnen verblijven.



Woonwagenstandplaatsen

Het woonwagenbeleid wordt door de gemeenten in de regio West-Brabant West geregionaliseerd. In 2023 is een behoefteinventarisatie uitgevoerd. Het nieuwe regionale beleid wordt in 2024 verwacht.



Bewoning van recreatieparken

De tijdelijke bewoning van recreatieparken wordt vooral tegengegaan door handhaving. Recent is handhaving op Villapark Panjevaart gestart.

Gemeente Halderberge (februari 2023). Verordening startlening gemeente Halderberge.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 36

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 36

Levensloopbestendig en toekomstgericht

Zorgen voor passende woningen voor eenpersoonshuishoudens.

Nieuwe woningen worden levensloopbestendig gebouwd, geschikt voor meerdere doelgroepen.

Bestaande woningen worden zoveel mogelijk levensloopbestendig en toekomstgericht gemaakt.

Wonen en zorg

Stimuleren van flexibele woonvormen en tijdelijke opties benutten.

Opstellen van een woon-zorganalyse met daaropvolgend een woon-zorgvisie. Mogelijkheden van de blijverslening onderzoeken en voorleggen aan de gemeenteraad. Ouderen informeren over de mogelijkheden die er zijn om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen.

Samenwerkingspartners zien dat mensen steeds op een steeds jongere leeftijd naar een levensloopbestendige woning willen verhuizen, terwijl het aanbod daarvan beperkt is. Bij woningbouw wordt er rekening gehouden met het diversifiëren van het aanbod, maar doorstroming komt nog niet op gang. De gemeente houdt bij welke woningen geschikt zijn voor ouderen, ofwel zogeheten nultredenwoningen. In een deel van de projecten worden deze woningen gerealiseerd. Er is geen aparte regeling om woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig te maken. Uit gesprekken blijkt dat ook de bestaande voorraad in grote mate geschikt is om levensloopbestendig te maken. In de prestatieafspraken met de woningcorporatie is het streven opgenomen om woningen levensloopbestendig te maken bij ingrijpende renovaties. Wel wordt de kanttekening gemaakt dat dit financieel en technisch lastig haalbaar is. In gesprekken wordt aangegeven dat de doorstroming in de praktijk weinig op gang komt. Dat heeft te maken met aanbod aan levensloopbestendige woningen, maar ook aan relatief hoge eisen van senioren over bijvoorbeeld de grootte van de tuin en de wens om niet meer kosten te maken dan in de bestaande woning. Betrokkenen zien dit als een risico. De woon-zorganalyse is in 2023 uitgevoerd, de woon-zorgvisie wordt in 2024 verwacht. De blijverslening wordt betrokken bij het opstellen van de woon-zorgvisie.

De woningcorporatie ontwikkelt een maatwerkprogramma voor doorstroming. Ouderen worden door de corporatie direct benaderd over mogelijkheden.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 37

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 37

Het leveren van maatwerken voor mensen die nog geen directe zorg (geen zorgindicatie) nodig hebben, maar wel al bij de kinderen of kennissen kunnen gaan wonen. Onderzoek naar het toevoegen van doorstroomwoningen aan het aanbod.

Dit hangt samen met de woon-zorgvisie.

Dit hangt samen met de woon-zorgvisie.

Uit de monitoringsinformatie blijkt dat de gemeente Halderberge wat betreft plancapaciteit op koers ligt om de kwantitatieve doelstellingen uit de woonvisie te halen. Op 1 januari 2023 bedroeg de plancapaciteit 1163 woningen. Hiervan zijn 261 woningen in harde plancapaciteit en 902 woningen in zachte plancapaciteit. Met deze aantallen voldoet de gemeente wat betreft plancapaciteit ruim aan de kwantitatieve doelen uit de woonvisie van 885 woningen bruto. De plancapaciteit bedraagt ten opzichte van dit doel ongeveer 130%. Uit gesprekken blijkt dat de gemeente deze overprogrammering als wenselijk ziet, omdat een deel van de projecten altijd zal sneuvelen. Uiteraard is het, mede door de lange doorlooptijd van woningbouwprojecten en snel veranderende marktomstandigheden, niet met zekerheid te zeggen dat deze plancapaciteit ook leidt tot realisatie. Het aantal gerealiseerde woningen lijkt de afgelopen jaren vrij stabiel te zijn. De gemeente ligt op koers om de doelstellingen te halen. Gemeente Halderberge – Waarstaatjegemeente.nl 2019

2020

2021

2022

2023

Totaal aantal woningen

13.310 (+217)

13.399 (+89)

13.488 (+89)

13.576 (+88)

13.702 (+135)

Afgegeven bouwvergunningen

101

90

61

89

5849

49

Alleen eerste drie kwartalen van het jaar 2023.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 38

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 38

In het vierde hoofdstuk worden de ontwikkelingen op het gebied van wonen en woningbouwopgave in kaart gebracht. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de ontwikkelingen sinds de woonvisie van Halderberge. Verder wordt in kaart gebracht met welke landelijke, regionale en lokale opgaven de gemeente Halderberge rekening moet houden. Tot slot wordt gekeken in hoeverre de ambities en doelstellingen van de woonvisie nog aansluiten op deze ontwikkelingen. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 5. Welke ontwikkelingen hebben er op het gebied van wonen plaatsgevonden sinds het vaststellen van de woonvisie in Halderberge?

Stijgende rente De afgelopen periode is de rente op hypotheken zeer sterk gestegen. Hypotheekrentes waren lange tijd ongekend laag: rond de 1 tot 1,5 procent. Vooral in begin 2022 stegen de rentes zeer sterk. In een jaar tijd steeg de variabele rente van 2,4 naar 5,2 procent. Dit heeft de volgende effecten op de woningbouw: •

•

•

•

•

Hogere hypotheekkosten: Een stijgende rente leidt tot hogere hypotheekrentetarieven. Potentiële huizenkopers zullen meer rente moeten betalen voor hun leningen, wat hun maandelijkse hypotheeklasten verhoogt. Dit kan de betaalbaarheid van woningen verminderen en sommige kopers ontmoedigen. Mogelijke daling van de woningprijzen: Als de rente sterk stijgt, kan dit een druk uitoefenen op de woningprijzen. Hogere hypotheekkosten kunnen leiden tot een afname van de vraag naar koopwoningen, wat op zijn beurt de prijzen kan doen dalen. Dit is echter afhankelijk van andere factoren, zoals het aanbod van woningen en de algemene economische omstandigheden. Vertraging in de woningverkoop: Stijgende rentetarieven kunnen leiden tot een afname van de activiteit op de woningmarkt, omdat kopers mogelijk wachten op gunstigere renteomstandigheden voordat ze een woning kopen. Dit kan resulteren in een vertraging van de woningverkoop en een afname van het aantal transacties. Invloed op vastgoedinvesteringen: Voor vastgoedbeleggers kan een stijgende rente de financieringskosten verhogen en rendementsverwachtingen beïnvloeden. Ontwikkelaars starten over het algemeen pas met de bouw als 70% van een project is verkocht. Daardoor kan dit leiden tot een heroverweging van investeringsbeslissingen en strategieën.

Effect op de bouwsector: Hogere rente kan de kosten van bouwfinanciering verhogen, wat op zijn beurt de bouw van nieuwe woningen kan beïnvloeden. Dit kan leiden tot een vertraging in de ontwikkeling van nieuwe woningprojecten en mogelijk een afname van het aanbod op de woningmarkt.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 39

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 39

Al in 2019 werd gesignaleerd dat het tekort aan personeel de bouw van woningen op termijn zal stagneren50. Daarnaast zorgen capaciteitsproblemen bij fabrikanten voor schaarste en flinke prijsstijgingen van bouwmaterialen. Daardoor blijven de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen al enkele jaren flink stijgen.

Door gemeenten ervaren obstakels Ambtelijke capaciteit

70%

Marktontwikkelingen

55%

Nieuwe regelgeving 18% Naar een onderzoek van Binnenlands Bestuur uit 202251 blijkt daarnaast dat gemeenten vooral het Juridische procedures RvS 13% gebrek aan ambtelijke capaciteit, met kort daarop volgende marktontwikkelingen, als knelpunt in de Stikstof en PFAS 11% woningbouw zien. In Halderberge is de beleidsafdeling op het gebied van wonen op volle sterkte, maar het risico van een doorloop van personeel ligt altijd op de loer. Inflatie Lasten voor boodschappen en energie zijn fors gestegen waardoor huishoudens per saldo minder middelen over hebben voor hypotheeklasten. Dit heeft, onder andere, een effect op het type huizen dat wordt gekocht: huizen met een goed energielabel worden aantrekkelijker. Voor de nieuwbouw lijkt dat positief.

De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet brengt enkele veranderingen in de manier waarop de gemeente omgaat met initiatiefnemers en ruimtelijke procedures. Dat heeft ook effect op het woonbeleid. • • •

Snellere procedures: De Omgevingswet beoogt kortere procedures voor vergunningverlening en ruimtelijke projecten. Dit zou moeten bijdragen aan een versnelling van de besluitvorming en uitvoering van projecten. Participatie van belanghebbenden: De Omgevingswet legt een sterke nadruk op participatie van belanghebbenden. Burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties worden meer betrokken bij besluitvormingsprocessen rond ruimtelijke ontwikkeling en bouwprojecten. Digitalisering: Het indienen van aanvragen, het verstrekken van informatie en communicatie met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen zal meer gedigitaliseerd worden, wat de

50

Bouwwwereld. (2019, 8 april). Groei bouw stagneert door personeelstekort. Geraadpleegd via https://www.bouwwereld.nl/bouwtechniek/groei-bouw-stagneert-door-personeelstekort/. 51 Binnenlands Bestuur (2022, 20 mei). Nijpend gebrek aan personeel nekt bouwplannen. Geraadpleegd via https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nijpend-personeelsgebrek-nekt-bouwplannen.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 40

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 40

transparantie en efficiëntie zou moeten vergroten. Dit onderdeel van de Omgevingswet is al sinds de introductie een pijnpunt. Naar verwachting functioneert dit niet op het moment dat de wet in werking treedt. • Invoering van het omgevingsplan: Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan en biedt een integraal kader voor de fysieke leefomgeving. Het omvat regels voor onder andere wonen, infrastructuur, milieu en natuur. • Focus op duurzaamheid: Duurzaamheid wordt een belangrijk aspect van het woonbeleid onder de Omgevingswet. Gemeenten worden aangemoedigd om duurzaamheidsdoelstellingen op te nemen in hun omgevingsplannen, zoals het bevorderen van energiezuinige bouw en het creëren van groene en gezonde leefomgevingen. Doordat de Omgevingswet vanaf 1 januari 2024 in werking is getreden heeft zich nog geen jurisprudentie ontwikkeld. Dit brengt risico’s met zich mee die zich in de komende jaren zullen gaan uiten.

Per 1 januari treedt, in tegenstelling tot het eerdere voornemen, de mogelijkheid tot gemeentelijke maatwerkregels voor energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw niet in werking. Dit betekent dat gemeenten geen hogere eisen aan deze onderdelen mogen stellen dan het Besluit bouwwerken Leefomgeving (Bbl) voorschrijft. Dit beperkt de mogelijkheid van gemeenten om aanvullende eisen te stellen.

De aangepaste Huisvestingswet geeft gemeenten ruimere bevoegdheden om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. Zo mag een gemeente straks bij de helft van de beschikbare huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Daarnaast kunnen zij bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken als cruciaal, waardoor die beter geholpen worden bij het vinden van een woning. Vanaf 1 januari 2024 kunnen gemeenten bij nieuwbouwprojecten voorrang geven als er meerdere gegadigden zijn. Bijvoorbeeld aan kopers met een binding met de gemeente en mensen met een voor die gemeente cruciaal beroep. Dat betekent dat kopers van een nieuwbouwwoning in sommige gemeenten een huisvestingsvergunning moeten aanvragen voor woningen met een verkoopprijs tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro).

De Raad van State, de Nederlandse bestuursrechter, kent momenteel grote vertragingen in juridische procedures. Ook in Halderberge heeft dit invloed op de voortgang van woningbouwprojecten. Zo heeft de gemeenteraad van Halderberge op 25 november 2021 een bestemmingsplan vastgesteld om 18 ruimte-voor-ruimtewoningen te bouwen. Op 7 februari 2024 heeft de Raad van State dit bestemmingsplan vernietigd. In enkele gevallen wordt gebruik gemaakt van een spoedprocedure bij de Raad van State, zoals bij het bestemmingsplan Sint Annastraat dat 51 woningen realiseert. Dit besluit is op 16 februari 2023 genomen, en op 23 februari 2024 heeft de Raad van State een besluit genomen (waardoor er met enkele aanpassingen in de parkeernorm) uiteindelijk toch gebouwd kan worden.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 41

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 41

In het vijfde hoofdstuk worden de informatievoorziening en sturing tussen organisatie, college en raad besproken. Er wordt ingegaan op de wijze van verantwoording en de informatievoorziening over het bereiken van de doelenstellingen, voortgang van en besteding van middelen ten aanzien van de versnelling van de woningbouwopgave. Ook wordt gekeken naar de hoe de raad bijstuurt op de huisvestingssituatie in Halderberge en welke mogelijkheden zij nog meer heeft. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van de woningbouwopgave? 8. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking wat betreft de woonvisie? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in? 9. Wat zijn de effecten van deze sturingsinstrumenten?

De gemeenteraad wordt regelmatig via raadsinformatiebrieven geïnformeerd over het thema wonen. Bij de behandeling van de woonvisie door de gemeenteraad is het college bij motie verzocht om de gemeenteraad minimaal twee keer per jaar uitgebreid te informeren over de voortgang van het woningbouwprogramma en om daarbij gemotiveerd aan te geven waarom bepaalde planvorming wel of niet op schema loopt. Daarnaast is er meerdere keren een projectenmarkt voor de gemeenteraad georganiseerd. Hier worden de raadsleden door projectleiders geïnformeerd over lopende projecten. De gemeenteraad wordt ook via presentaties bijgepraat over lopende projecten. Verder is de gemeenteraad via een presentatie geïnformeerd over de Nationale Woon- en Bouwagenda. Uit gesprekken blijkt dat raadsleden inderdaad veel informatie over het thema wonen ontvangen, maar dat het voor hen soms lastig is om deze informatie effectief te gebruiken om kader te stellen en te controleren.

Moties en amendementen De raad stuurt op het woonbeleid via moties. Specifiek voor de woonvisie heeft de raad de motie ‘Groeigemeente Halderberge’ aangenomen. Hierin wordt het college verzocht om in de woonvisie te sturen op een ondergrens van 1000 in aanbouw zijnde of opgeleverde woningen tot en met 2028. De reden voor deze oproep is volgens de indieners van de motie dat ‘een serieuze ambitie een ondergrens kent van minimaal 1.000 woningen toevoegen’, terwijl de ambitie in de woonvisie lager is. Ook wordt het college verzocht vooral te kijken naar bouwen naar behoefte, met extra aandacht voor betaalbare woningen voor starters en jongeren. Verder geeft de raad aan minimaal twee keer per jaar geïnformeerd te willen worden over de voortgang van het woningbouwprogramma en voorstellen te willen ontvangen om bij te kunnen sturen. Bij de behandeling van de woonvisie werden ook andere moties ingediend, over bijvoorbeeld het instellen van een voorrangsregeling voor woningzoekenden met een binding met

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 42

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 42

Halderberge en het vastleggen van een percentage sociale koopwoningen. Deze moties werden echter niet aangenomen. Sturen op project, of op kaders In gesprekken met zowel bestuurders, ambtenaren als de gemeenteraad blijkt dat de raad sterk stuurt op individuele projecten. Reflecterend daarop gaven meerdere raadsleden aan dat dit komt doordat de kaders uit de Woonvisie en Omgevingsvisie wellicht niet altijd aansluiten op de wensen, of omdat deze kaders niet helder zijn. De mogelijkheid om per project te sturen wordt door de raad als waardevol gezien, maar niet als ideaal.

Ook op andere momenten maakt de gemeenteraad gebruik van moties en amendementen. Zo zijn er moties ingediend over onder andere het versnellen van het schaarsteonderzoek (aangenomen) en het herbestemmen van vrijkomende agrarische bestemmingen naar alternatieve woonvormen (verworpen). Daarnaast heeft de raad middels een amendement bijgestuurd op de starterslening, door te specificeren dat de doelgroep voor de starterslening bestaat uit personen die woonachtig of verblijfsgerechtigd in de gemeente zijn of zijn geweest en door de maximale koopsom te verhogen naar 85% van de NHG-grens. Schriftelijke vragen De raad stelt ook met enige regelmaat schriftelijke vragen. Deze vragen gaan meermaals over de voortgang van het woningbouwprogramma. Andere vragen worden gesteld naar aanleiding van actuele ontwikkelingen over bijvoorbeeld het instellen van een huisvestingsverordening en opkoopbescherming.

In verschillende gesprekken komt een aantal behoeften van de gemeenteraad om beter te kunnen sturen op het thema wonen aan de orde, ook de raad zelf gaf dit aan. Het gaat met name om de behoefte om meer integraal te sturen, eerder bij te sturen en om kaderstellend op te kunnend treden. Integraal sturen De raad heeft de behoefte om meer integraal te sturen op het woonbeleid. Informatie over bouwstenen van het woonbeleid komt gefragmenteerd bij de raad terecht, waardoor er dikwijls wordt gewacht op een volgend onderzoek of ontwikkeling. Dit maakt het in de optiek van enkele raadsleden lastig om integraal te sturen op het woonbeleid. De raad krijgt veel informatie, maar het is voor de raad lastig om daaruit op te maken hoe de raad het gehele woondossier kan beïnvloeden. Vooral aspecten als verduurzaming en het bevorderen van levensloopbestendige woningen zijn voor de raad lastig om in beeld te krijgen. Als gevolg daarvan stuurt de raad vooral bij op projectniveau, waarbij het lastig is om de projecten te koppelen aan de bredere visie op het thema wonen. Eerder bijsturen Daarnaast heeft de raad de behoefte om bij bepaalde ontwikkelingen eerder en meer proactief te sturen. Enkele raadsleden geven aan het gevoel zelf de voortgang van een initiatief bij te moeten houden, waardoor men achter de feiten aanloopt.

Ondanks dat de raad twee keer per jaar wordt geïnformeerd op een projectenmarkt, hebben raadsleden het gevoel alleen complete plannen voorgelegd te krijgen waar niet meer op kan worden bijgestuurd. Raadsleden hebben de wens om

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 43

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 43

inbreng te leveren voordat een plan wordt opgesteld, niet wanneer er al een bestemmingsplan wordt voorgelegd. Ook geven raadsleden aan dat zij in hun optiek vaak laat worden geïnformeerd over nieuwe ontwikkelingen. Zij horen dit bijvoorbeeld eerder van inwoners dan via het college. Kaderstellend optreden Deze twee aspecten komen samen in de wens van de raad om meer kaderstellend op te treden op het woondosier. Raadsleden willen graag meer vooruit kunnen kijken. De raad ziet bepaalde ontwikkelingen in de samenleving, zoals dat het lastig is om jongeren te binden aan een vergrijzende gemeente. De raad ziet ook wat voor verdere invloed dit soort ontwikkelingen hebben, bijvoorbeeld op het verenigingsleven. Juist daarom wenst de raad meer kaderstellend op te treden, in ieder geval richting de nieuwe woonvisie.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 44

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 44

Gesprekspartners

Functie

Datum

Portefeuillehouder Wierikx

14 september 2023

Directeur aannemersbedrijf uit Halderberge

15 november 2023

Makelaar uit Halderberge

16 november 2023

Portefeuillemanager en adviseur maatschappelijk presteren

16 november 2023

woningbouwcorporatie Beleidsmedewerkers wonen en volkshuisvesting, beleidsmedewerker sociaal domein, projectleider, strategisch

23 november 2023

beleidsadviseur wonen en programmamanager Omgevingswet Makelaar uit Halderberge

24 november 2023

Afvaardiging van de gemeenteraad

19 december 2023

Geraadpleegde bronnen In de lopende tekst is via voetnoten vermeld op welke documentatie de bevindingen zijn gebaseerd.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 45

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 45

Collectief particulier opdrachtgeverschap

Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkelt een groep burgers samen hun woningen of zelfs een hele woonwijk. Dit kan op eigen initiatief, maar kan ook op initiatief van een gemeente of een andere grondeigenaar.

Didam-arrest

In het Didam-arrest geeft de Hoge Raad nadere regels in het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen waar meerdere gegadigden voor zijn. Volgens de Hoge Raad staat het gelijkheidsbeginsel een een-op-een verkoop van vastgoed in de weg, als er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden voor dat vastgoed zijn. In dat geval moet er in uitgangspunt een selectieprocedure worden doorlopen. Selecteren gaat volgens de Hoge Raad dus boven het maken van een-op-een-afspraken.

Flexwoning

Een flexwoning is een tijdelijke woning/wooneenheid die snel en fabrieksmatig/conceptueel wordt gerealiseerd en ook kan worden geplaatst op locaties die slechts tijdelijk beschikbaar zijn om te wonen.

Harde plancapaciteit

Alle bestemmingsplannen in de gemeente met een onherroepelijke of vastgestelde status en met een directe bestemming/bouwtitel of een uitwerkingsplicht voor woningbouwplannen.

In- en uitbreidingslocaties

Inbreidingslocaties zijn locaties die binnen de huidige bebouwde kom liggen uitbreidingslocaties zijn locaties die liggen aan de rand van de bebouwde kom en aansluiten op de bestaande woonwijken.

Krimpgebied

Een krimpgebied of krimpregio is een gebied dat te maken heeft met bevolkingsdaling. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de economie en leefbaarheid in de regio.

Nultredenwoning

Een woning waarbij vanuit de voordeur de straat, de woonkamer, de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen bereikbaar zijn.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 46

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 46

Vergrijzing

Vergrijzing houdt in dat het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt, waardoor de gemiddelde leeftijd van de bevolking toeneemt.

Zachte Plancapaciteit

Alle potentiële woningbouwlocaties met reeds een visie of slechts met een eerste idee en alle woningbouwplannen in voorbereiding. Dit kunnen plannen of een besluit in voorbereiding zijn of onherroepelijke en vastgestelde bestemmingsplannen met wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van woningen.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 47

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 47