Rekenkamerrapport Wonen in Halderberge - Eindrapport rekenkameronderzoek woonvisie.pdf

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 1

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 1

26 juni 2024

A.L. (Lauryan) Bakker lauryan@necker.nl

Nick Woudstra nick@necker.nl Tim Kunis tim@necker.nl Pieter Overeem pieter@necker.nl

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 2

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 2

1.1.

De structuur van de woningmarkt in Halderberge .................................................................................... 20

1.2.

De structuur van het woonbeleid .............................................................................................................. 21

1.3.

Regionaal woonbeleid: Afspraken met gemeenten en provincie ............................................................. 21

1.4.

Lokaal beleid .............................................................................................................................................. 26

2.1.

Samenwerkende partijen op wonen ......................................................................................................... 29

2.2.

Gemeentelijk instrumentarium ................................................................................................................. 31

2.3.

Monitoring en evaluatie ............................................................................................................................ 33

2.4.

Uitvoering van de woonvisie ..................................................................................................................... 33

3.1.

Marktontwikkelingen ................................................................................................................................ 39

3.2.

Beleidsontwikkelingen .............................................................................................................................. 40

4.1.

Informatievoorziening aan de raad ........................................................................................................... 42

4.2.

Sturing door de raad.................................................................................................................................. 42

4.3.

Behoeften van de raad .............................................................................................................................. 43

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 3

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 3

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 4

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 4

In 2021 is de Woonvisie Halderberge 2021-2025 vastgesteld door de gemeenteraad van Halderberge. Een woonvisie is niet alleen van belang om richting te geven aan de ambities van de gemeente, maar ook omdat het als basis dient voor de te maken prestatieafspraken met woningcorporaties. In Halderberge geldt voor de periode van de woonvisie een opgave om 600 tot 900 nieuwe woningen te realiseren. 25% tot 35% van de nieuwe woningen moeten sociale huurwoningen zijn en 65% tot 75% koopwoningen. De bandbreedte hiertussen wordt opgevuld door woningen in het middenhuursegment. In de woonvisie zoekt de gemeente aansluiting bij het programma 'nieuwe woonvormen en zelfbouw'1 van de provincie Noord-Brabant2. Minimaal 25% van de te realiseren woningen dient volgens de woonvisie in deze categorie te vallen. In de woonvisie spreekt de gemeente de ambitie uit om extra aandacht te besteden aan de doelgroepen starters, ouderen, arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Ook wil de gemeente de illegale bewoning van recreatiewoningen aanpakken. De woningbouwopgave hangt samen met ambities op het gebied van duurzaamheid, de verwachte toename aan eenpersoonshuishoudens en de noodzaak om huisvesting te koppelen aan de zorgvraag van inwoners. In Nederland is sprake van een grillige woningmarkt.

Een recente trend is bijvoorbeeld dat projectontwikkelaars zich genoodzaakt zien om projecten stil te leggen omdat koopwoningen niet verkocht raken. De grilligheid betekent dat de woningbouwopgave steeds verandert, niet alleen wat betreft het aantal te realiseren woningen, maar ook wat betreft de relatie tussen vraag en aanbod en de verbinding met andere beleidsvelden. Vanwege de complexiteit van de opgave en de impact op inwoners voerde de Rekenkamer Halderberge in 2023 een onderzoek uit naar de woonvisie. In een consultatieworkshop met de gemeenteraad op 19 april 2023 bleek dat er ook vanuit de raad veel interesse is in dit onderwerp. Raadsleden gaven onder andere aan geïnteresseerd te zijn in de voortgang van de woonvisie en de invloed die de raad hier op heeft. Ligt de gemeente op koers met de realisatie van haar ambities? Zijn de doelstellingen actueel, reëel en haalbaar, gelet op de voortdurend veranderende huisvestingsopgave en de verbinding met andere beleidsdomeinen (economie, klimaat en milieu, zorg en welzijn)? Dit zijn vragen die fracties aandroegen tijdens de consultatieworkshop.

Het doel van dit rekenkameronderzoek is tweeledig. Het onderzoek geeft inzicht in de voortgang van de uitvoering van de woonvisie. Daarnaast biedt het onderzoek inzicht in de mate waarin de doelen van de woonvisie nog actueel zijn, gegeven de ontwikkelingen in de woningbouwopgave en de actuele ontwikkelingen in Halderberge.

1

Dit actieprogramma is een provinciaal plan om belemmeringen weg te nemen die het lastig maken om nieuwe woonvormen te ontwikkelen. 2 Provincie Noord-Brabant (maart 2020). Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 5

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 5

Het onderzoek startte in de tweede helft van 2023. De woonvisie was toen grofweg halverwege de beleidsperiode. Het onderzoek krijgt daarmee een ex-durante karakter: het betreft geen volledige evaluatie van de woonvisie, maar een analyse van de voortgang tot nu toe. In het licht van het voorgaande is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Hoe ver is de gemeente Halderberge gevorderd met het uitvoeren van de Woonvisie Halderberge 2021-2025 en in hoeverre sluiten de doelstellingen aan op de ontwikkelingen met betrekking tot de huisvestingsopgave?

De hoofdvraag is uitgewerkt in negen deelvragen. Deze deelvragen vallen onder de thema's (1) beleid, (2) uitvoering en doelrealisatie, (3) ontwikkelingen huisvestingsopgave en (4) informatievoorziening en sturing.

1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Halderberge geformuleerd in de woonvisie? 2. Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities uit de woonvisie vertaald naar een uitvoeringsprogramma?

3. Hoe wordt de uitvoering van de woonvisie in de praktijk vormgegeven? 4. Waar staat de gemeente Halderberge in het realiseren van de ambities en doelstellingen uit de woonvisie? Hoe is dit te duiden en te verklaren?

5. Welke ontwikkelingen hebben er op het gebied van wonen plaatsgevonden sinds het vaststellen van de woonvisie in Halderberge? 6. In hoeverre sluiten de doelstellingen in de woonvisie nog aan op de veranderende huisvestingsopgave in Halderberge?

7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van de woningbouwopgave? 8. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking wat betreft de woonvisie? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in? 9. Wat zijn de effecten van deze sturingsinstrumenten?

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 6

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 6

Dit onderzoek is in het najaar van 2023 tot het voorjaar van 2024 uitgevoerd. Het onderzoek startte met een startgesprek tussen de onderzoekers en een afvaardiging van de ambtelijke organisatie. In dit gesprek is de onderzoeksopzet toegelicht en hebben de onderzoekers documenten opgevraagd. De onderzoekswerkzaamheden bestonden uit een documentanalyse en interviews. De documentanalyse is in juli en augustus 2023 uitgevoerd. Tussen september en december hebben de onderzoekers meerdere interviews gevoerd. Ook zijn de onderzoekers in gesprek gegaan met een afvaardiging van de raad. In het voorjaar van 2024 is de rapportage opgesteld. Daarna volgde de fase van ambtelijk en bestuurlijk wederhoor.

Dit rapport bestaat uit twee delen: de bestuurlijke nota en de nota van bevindingen. De bestuurlijke nota bevat deze onderzoeksverantwoording, gevolgd door de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamer. Daarna is de bestuurlijke reactie van het college integraal opgenomen. De nota van bevindingen start met een inleidend hoofdstuk over de verdeling van taken en bevoegdheden op het gebied van wonen tussen het nationale, provinciale, regionale en lokale niveau. Het eerste hoofdstuk van de nota van bevindingen schetst een beeld van de doelen en ambities op het gebied van wonen zoals vastgelegd in het beleid van Halderberge. Het tweede hoofdstuk is gericht op de uitvoering van het beleid en de samenwerking tussen de gemeente en samenwerkingspartners. Ook wordt ingegaan op het doelbereik. Het derde hoofdstuk geeft inzicht in enkele relevante markt- en beleidsontwikkelingen. Het laatste hoofdstuk gaat in op de informatievoorziening aan en sturing door de gemeenteraad.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 7

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 7

1. De gemeente Halderberge ligt op koers om de kwantitatieve doelen uit de woonvisie te halen, maar de kwalitatieve doelstellingen vragen aandacht. Kijkend naar de plancapaciteit voor de komende jaren en het aantal afgegeven bouwvergunningen en gerealiseerde woningen in de afgelopen jaren, ligt de gemeente Halderberge op koers om de doelstelling uit de woonvisie van 130% plancapaciteit te halen. Het behalen van de doelstelling van 885 woningen (bruto) zoals opgenomen in de woondeal ligt in het verlengde hiervan. De kwalitatieve doelstellingen vragen meer aandacht. Zo komt een integrale blik op leefbaarheid in de kernen niet tot uiting (zie conclusie 4), neemt de gemeente geen voortrekkersrol wat betreft het verduurzamen van de woningvoorraad en is de woningvoorraad zo samengesteld dat inwoners aan het begin of juist het eind van hun wooncarrière het meest moeite hebben om een geschikte woning te vinden (zie conclusie 5). 2. De doelstellingen uit de woonvisie sluiten voldoende aan op de actuele huisvestingsopgave, maar markt- en beleidsontwikkelingen zorgen voor extra uitdagingen. De belangrijkste uitdagingen op het gebied van wonen zijn opgenomen in de woonvisie en andere relevante (regionale) beleidsstukken. De samenwerking tussen de gemeente en andere partijen draagt bij aan de aanpak van de opgaven op het gebied van wonen.

Wel brengen markt- en beleidsontwikkelingen extra uitdagingen met zich mee, die het behalen van de doelstellingen lastiger maken. Daarbij gaat het om de gevolgen van de stijgende rente en stijgende bouwkosten, maar ook om lange juridische procedures bij de Raad van State en mogelijk de Wet betaalbare huur, die kan zorgen voor beter betaalbare maar nóg schaarsere middenhuurwoningen. 3. De monitoring van plancapaciteit en realisatie is op orde, maar de voortgang van kwalitatieve doelen wordt niet bijgehouden. De gemeente Halderberge houdt in de vorm van een projectmatrix de plancapaciteit en de realisatie van woningbouwprojecten bij. Deze monitoringsinformatie geeft inzicht in het type woning: er worden aantallen huur- en koopwoningen bijgehouden, maar bijvoorbeeld ook het aantal nultredenwoningen en eengezinswoningen wordt gemonitord. De gemeente Halderberge is hiermee verder dan een veel andere gemeenten. De voortgang van de kwalitatieve doelen is echter grotendeels niet inzichtelijk voor organisatie, college en raad. Dat maakt het lastiger om te blijven monitoren of er aan deze doelen wordt voldaan. Op sommige punten, bijvoorbeeld verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, leidt dit gebrek aan inzicht op de voortgang tot passiviteit. Doordat niet bekend is of de maatregelen effect hebben wordt er ook niet bijgestuurd om het effect te vergroten. 4.

De gemeente mist kansen om uitvoering te geven aan haar integrale visie op leefbaarheid in de wijken en kernen. Het borgen van de leefbaarheid in de kernen is een van de centrale kwalitatieve doelen in de woonvisie. De gemeente Halderberge heeft via de woningcorporatie toegang tot veerkrachtkaarten, die duidelijk maken wat de gevolgen zijn van het huisvesten van bijzondere doelgroepen op de omliggende wijk. Deze informatie wordt echter slechts op

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 8

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 8

projectniveau ingezet, waardoor een integrale blik op de leefbaarheid in een wijk of kern ontbreekt. Hiermee wordt een kans gemist om te sturen op de uitvoering van de integrale visie op leefbaarheid in de gemeente, maar ook om afwegingen te maken op basis van de draagkracht op wijk- of kernniveau. 5. De woningmarkt in Halderberge is vooral voor inwoners aan het begin en aan het eind van de wooncarrière minder toegankelijk. Voor starters is de woningmarkt in Halderberge – net als in veel andere gemeenten – minder toegankelijk. De gemeente biedt een starterslening aan, maar omdat de huizenprijzen in het algemeen hoger liggen dan was voorzien in de voorwaarden van de lening, is hier nog weinig gebruik van gemaakt. De voorwaarden zijn wel verruimd. Een factor die hieraan bijdraagt is dat de doorstroming van oudere inwoners naar kleinere en/of levensloopbestendige woningen beperkt op gang komt. Het aanbod aan levensloopbestendige woningen is beperkt, en inwoners stellen hier relatief hoge eisen aan. Het gebrek aan doorstroming heeft indirect ook invloed op starters: wanneer senioren langer in eengezinswoningen blijven wonen, blijven jonge gezinnen bijvoorbeeld ook langer in starterswoningen wonen, wat de krapte verder vergroot.

Meer gemeenten kampen met deze problematiek, maar de specifieke omstandigheden in de gemeente Halderberge (zoals een langere tijd van beperkte groei, het type beschikbare woningen en de landelijke ligging) vergroten het probleem. 6. De gemeenteraad heeft moeite om zijn kaderstellende rol in te vullen en stuurt in plaats daarvan vooral op projectniveau. De gemeenteraad ontvangt regelmatig informatie over het thema wonen, maar het blijkt voor raadsleden lastig om hieruit op te maken hoe de raad hiermee het gehele woondossier kan beïnvloeden. De raad stuurt daarom vooral bij op individuele projecten, waardoor het risico bestaat dat de samenhang met de gehele woonopgave wordt gemist. Binnen projecten heeft de raad de wens om eerder bij te sturen, maar krijgt in zijn optiek meestal alleen complete bestemmingsplannen voorgelegd. De raad wil graag meer kaderstellend optreden, in ieder geval richting de nieuwe woonvisie.

1. Heb meer aandacht voor de kwalitatieve doelstellingen uit de woonvisie. Er worden in Halderberge voldoende woningen gebouwd, en in de nieuwbouw van woningen is er voldoende aandacht voor zaken als duurzaamheid, levensloopbestendigheid en bijzondere doelgroepen. Echter, in de woonvisie zijn ook doelen opgenomen die zich richten op de bestaande woningvoorraad. Denk hierbij aan het stimuleren van verduurzaming van koopwoningen, het faciliteren van doorstroming van ouderen (of het levensloopbesteding maken van bestaande woningen) en tijdelijke opties (zoals leegstand) benutten om de woningvoorraad uit te breiden. Deze doelen verdienen ook aandacht in de uitvoering en lijken onder te sneeuwen in de ambitie om voldoende woningen te bouwen. Heb daarom in tussentijdse rapportages aan de raad ook voldoende aandacht voor kwalitatieve doelen uit de woonvisie. Bijvoorbeeld doormiddel van een presentatie, het delen van voorbeelden of het proberen te kwantificeren van deze doelen in een monitor.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 9

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 9

2. Zorg voor een integrale aanpak van leefbaarheid in de kernen. In de vorm van de veerkrachtkaarten van de woningcorporatie is waardevolle informatie beschikbaar over leefbaarheid. Bestendig het gebruik hiervan door deze informatie niet alleen binnen projecten toe te passen, maar op het niveau van wijken en buurten. Een eerste stap zou het overnemen van de veerkrachtkaarten zijn, een tweede stap zou zijn om per wijk zelf de leefbaarheid, veerkracht en draagkracht in kaart te brengen. Dit geeft kaders voor woningbouwprojecten en maakt meteen helder waar uitdagingen liggen in het kwalitatief verbeteren van wijken en kernen. 3. Voer jaarlijks een gesprek over wonen met de gemeenteraad zodat de gemeenteraad meer kaderstellend kan optreden. Het college kan de gemeenteraad in positie brengen om zijn kaderstellende rol steviger in te vullen, door een jaarlijks gesprek met de raad te organiseren over het thema wonen. Daarbij is er geen noodzaak voor meer informatie of informatie over specifieke projecten, maar wel om de beschikbare informatie in samenhang en in relatie tot de doelen uit de woonvisie te presenteren. Door de voortgang op het thema wonen te koppelen aan de vastgestelde kaders kan inzichtelijk worden gemaakt in hoeverre de kaders nog toereikend zijn of moeten worden bijgesteld.

Verschillende gemeenten maken gebruik van instrumenten om het gesprek over woningbouwprojecten, en woonbeleid in zijn geheel, op een betere manier te structureren. Deze instrumenten helpen daarnaast de raad in positie te krijgen. Een 'woonkompas' zou de raad inzicht kunnen geven in de structuur van het woonbeleid, de taken en bevoegdheden van de gemeente ten aanzien van het thema wonen en de momenten waarop de gemeenteraad invloed kan uitoefenen op verschillende aspecten daarvan. Zo zou het woonkompas nieuwe raadsleden kunnen helpen om wegwijs te worden en de raad als geheel kunnen helpen om meer grip te krijgen op zijn eigen rol in het vormgeven en controleren van het woonbeleid.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 10

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 10

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 11

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 11

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 12

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 12

Wij danken het college van B&W voor de uitvoerige bestuurlijke reactie. Wij gaan graag met de gemeenteraad van Halderberge in gesprek over het rapport en de conclusies en aanbevelingen. Ook kunnen wij u adviseren over het sturen op optimale doorwerking van de aanbevelingen die u per raadsbesluit overneemt. Dit is het eerste rekenkamerrapport van uw nieuwe rekenkamer. De samenwerking met de ambtelijke organisatie en het college van B&W hebben wij als zeer prettig en constructief ervaren. Wij kijken uit naar de komende jaren.

Lauryan Bakker Directeur rekenkamer Halderberge

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 13

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 13

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 14

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 14

In dit Vooraf schetsen we welke rollen, taken en verantwoordelijkheden het Rijk, de provincie en de gemeente hebben op het gebied van woonbeleid en uitvoering hiervan. De onderstaande samenvatting is niet uitputtend, maar gericht op de gemeentelijke uitvoering en regie op de woningbouw en woningvoorraad. Het is bedoeld als houvast aan lezers die minder ingewijd zijn in het thema.

Vanuit de Grondwet (art. 22, lid 2) heeft de overheid de zorgplicht om te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid is. Het Rijk is (steeds meer) regisseur van de woningbouwopgave. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) verdeelt het woonbeleid van het Rijk in drie categorieën: regulering, belasting en stimulering. Regulering De Rijksoverheid zet verschillende wetten in om de woningmarkt vorm te geven vanuit regulering: Woningwet (meest recente wijziging: 2024 bij invoering Omgevingswet)3 • •

•

De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor woningbouw. Deze verantwoordelijkheid omvat de zorg voor voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor het opstellen en het beheer van de bouwregelgeving en verantwoordelijk om hiermee de bouwkwaliteit te borgen door middel van regisseren en doen uitvoeren. Hieronder valt onder andere het bouwbesluit dat bepaalt aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. De Rijksoverheid draagt bij aan zorg voor de bevordering en ondersteuning van stedelijke vernieuwing, met name voor het ondersteunen van partijen, bij de versterking van de leefbaarheid in de stedelijke gebieden en krimp- en anticipeergebieden.

Huisvestingswet (meest recente wijziging: 2024)4 Met deze wet biedt de Rijksoverheid gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders.

3

Woningwet. (2024, 1 januari). Geraadpleegd via https://wetten.overheid.nl/BWBR0005181/2024-01-01. Huisvestingswet 2014. (2024, 1 januari). Geraadpleegd via https://wetten.overheid.nl/BWBR0035303/2024-0101. 4

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 15

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 15

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (meest recente wijziging: 2005)5 Deze wet geeft bevoegdheid aan gemeenten om wooncomplexen, straten of gebieden aan te wijzen waar eisen kunnen worden gesteld of voorrang wordt verleend aan woningzoekende huurders. Bijvoorbeeld een bepaald inkomensniveau. Deze wet wordt ook wel de Rotterdamwet6 genoemd, omdat Rotterdam de eerste gemeente was die er gebruik van maakte. De Omgevingswet en bijbehorende omgevingsvisie (2024) De Omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor wat er buiten te zien, horen en ruiken is. Voorheen waren dit, op het gebied van wonen, onder andere de Wet Ruimtelijke Ordening en structuurvisies. De Omgevingswet heeft grote invloed op de manier waarop woningbouwinitiatieven van inwoners en ondernemers worden behandeld. Naast bovenstaande wetten is er ook regelgeving die de wijze van bouwen bepalen (Besluit bouwwerken leefomgeving), de waardering van -vooral sociale huur- woningen (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en rechten van plichten van bewoners (huurbescherming). Belasting De Rijksoverheid heeft invloed op de woningbouw en de woningmarkt via belastingen als de overdrachtsbelasting, eigenwoningforfait en de verhuurdersheffing.

Daarnaast stelt het Rijk de kaders voor gemeenten om OZB (onroerendzaakbelasting) te heffen. De gemeente bepaalt de hoogte van het tarief. Stimulering De Rijksoverheid heeft verschillende instrumenten om bepaalde type bewoning, woningbouw of plaatsing te stimuleren. Voorbeelden daarvan zijn huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, subsidieregelingen voor verduurzaming en de Nationale Hypotheekgarantie. Deze maatregelen hebben invloed op het woningaanbod van de gemeente en de aantrekkingskracht van type woningen en de betaalbaarheid voor inwoners. De Nationale Woon- en Bouwagenda Jarenlang was Den Haag terughoudend met regievoeren op woningbouw en liet veel over aan provincies, gemeenten en ontwikkelaars. Het oude ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) werd opgesplitst. In de laatste jaren is er weer meer regie genomen. Het Rijk heeft in 2022 de

5

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. (2024, 1 januari). Geraadpleegd via https://wetten.overheid.nl/BWBR0019388/2024-01-01. 6 De Rotterdamwet geeft gemeenten de ruimte om in bepaalde delen van de gemeente, genaamd kansenzones (als 25% van de inwoners werkloos is en 45% van de huishoudens een laag inkomen heeft), aanvullende eisen te stellen aan toewijzing van woningen om bepaalde groepen te weren of voorrang te geven.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 16

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 16

Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld7 : een pakket aan stimuleringsregelingen, regulering en belastingmaatregelen. Het is dus geen regelgeving op zichzelf. In deze agenda staan drie beleidsdoelen: 1. Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar (huur tot ongeveer 1000 euro in de maand en koop tot 355.000 euro). 2. Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. Het Rijk bouwt zelf geen (grote aantallen) woningen, maar maakt over het aantal te bouwen woningen prestatieafspraken met de provincies. Daarnaast maakt het Rijk prestatieafspraken over de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen met gemeenten en corporaties. In deze afspraken leggen Rijk, provincies, gemeentes en corporaties vast op welke manier ze de doelen van het Rijk kunnen behalen. Daarnaast stelt het Rijk geld beschikbaar om onrendabele toppen te financieren. Zo kunnen woningbouwprojecten tot van de grond komen, ondanks lastige financiering. Daarnaast staan in de Nationale Woon- en Bouwagenda doelen als het afschaffen van schenkingsvrijstelling en verhuurdersheffing, aanpassing van de Wet Goed Verhuurderschap en introductie van het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting.

De provincie heeft primair een faciliterende rol in de woningbouwopgave. De provincie is onder andere verantwoordelijk voor zorgvuldig ruimtegebruik. Deze taak staat beschreven in de Omgevingswet. In de Nationale Woon- en Bouwagenda staat daarnaast dat de provincies zorg dragen voor bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van open ruimte. De provincie gaat niet over woningbouw, maar wel over het beschikbaar stellen van de ruimte. Zij bepaalt ook of gemeenten mogen uitbreiden. De provincie stelt een provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening vast. Hierin zijn de regels en voorwaarden voor de regio’s te vinden voor de woningbouwopgave. Zij draagt daarnaast ook zorg voor een vertaling van de landelijke woningbouwopgave naar een regiospecifieke opgave. Hoewel de provincie niet over het realiseren van woningen gaat, kan zij een gemeente wel de opdracht geven om een gebied een woonbestemming te geven. Hiermee kan zij indirect sturen op de woningbouwopgave. De provincie kan ook opdracht geven aan de gemeente om de bestemming van een gebied te veranderen. Dit zijn processen die niet vaak worden ingezet. Zoals gezegd maakt het Rijk onder andere prestatieafspraken met de provincie.

Het Rijk heeft met de Provincie Noord-Brabant afgesproken dat er tot en met 2030 minimaal 130.600 woningen gebouwd moet worden.8 De provincie maakt over de uitvoering afspraken binnen de vier woonregio’s. Dit doet zij met regio’s, gemeenten en woningcorporaties.

7 8

Ministerie van BZK. (2022, maart). Nationale Woon en Bouwagenda. Provincie Noord-Brabant. (2022). Afspraken woningbouw Noord-Brabant 2022 t/m 2030.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 17

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 17

Een deel van de planvorming en afstemming over wonen vindt plaats in de regio, op het niveau tussen gemeentelijke en provinciale schaal. Woningzoekenden kijken namelijk vooral regionaal. Gemeenten maken bijvoorbeeld op regionale schaal afspraken met elkaar in de vorm van een regionale woonvisie of woonprogramma. De regionale woonafspraken zijn het kader voor de gemeentelijke woonvisie. De gemeenteraden stellen de regionale afspraken vast. De provincie ziet er vervolgens op toe dat de gemeentelijke plannen overeenkomen met de afspraken die in regioverband zijn gemaakt. Woondeals of woonakkoorden worden ook op regioniveau gesloten. Het Rijk initieert de woondeals. In deze woondeals staan afspraken tussen Rijk, provincie, gemeenten en corporaties. Het belangrijkste doel is het woningtekort aanpakken. De afspraken gaan met name in op kwantitatieve doelen, maar bevatten ook kwalitatieve afspraken over onder meer sociale huur en de huisvesting van aandachtsgroepen. Tot slot speelt de regio ook een rol bij de toepassing van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking9’. Gemeenten moeten onderbouwen dat hun plannen voorzien in een regionale behoefte, die niet op een andere manier binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden ingepast. Gemeenten moeten hierover in regioverband overleggen en afstemmen.

De provincie toetst de plannen van de gemeente op basis van deze Ladder van duurzame verstedelijking.

Een belangrijk deel van de lokale bevoegdheden voor wonen komt uit de Woningwet. De Woningwet beschrijft onder andere de rol van woningcorporaties. Woningcorporaties moeten/hebben de taak huurwoningen te realiseren en te beheren voor mensen met lagere inkomens (Woningwet, artikel 47). Gemeenten en huurdersverenigingen hebben invloed op de woningcorporaties via prestatieafspraken. De prestatieafspraken staan in/komen uit de woonvisie, die de gemeenteraad weer vaststelt op basis van de Woningwet (artikel 42). In de woonvisie legt de gemeente het beleid over de gehele woningmarkt of een gedeelte daarvan vast. Er kan bijvoorbeeld een percentage aan sociale huurwoningen voor nieuw gebouwde woningen worden opgenomen. De woonvisie kan verder ingaan op de particuliere huursector en koopwoningen. Sinds 2022 is het vaststellen van een woonvisie verplicht. De woonvisie is voor gemeenten met name van belang omdat het de basis is voor de prestatieafspraken met wooncorporaties en huurdersvereniging. De prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over het aantal nieuw te bouwen woningen, verduurzaming en de samenhang tussen zorg en wonen. Gemeenten hebben vanuit de Huisvestingswet bevoegdheden voor het toewijzen van huurwoningen bij schaarste. De gemeenteraad kan in een huisvestingsverordening bepalen welke groepen voorrang moeten krijgen.

Ook kan de gemeente in de huisvestingsverordening regels opnemen voor het splitsen van woningen. Verder kan de gemeente een opkoopbescherming in de huisvestingsverordening op nemen om het opkopen van goedkope en middeldure woningen voor verhuur aan banden te leggen. Gemeenten hebben ook invloed op wonen via het ruimtelijke beleid. Door de invoering van de

9

Informatiepunt Leefomgeving. (z.d.). Ladder voor duurzame verstedelijking. Geraadpleegd via https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/bijzondere-onderwerpen/ladder/.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 18

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 18

Omgevingswet zijn de omgevingsvisie en omgevingsplannen instrumenten waarmee gemeenten de kaders voor het gebruik en de bebouwing van (delen van) het grondgebied vastleggen. Tot slot kan de gemeente invloed uitoefenen op wonen via het grondbeleid. De gemeente kan zelf grond aankopen om bijvoorbeeld woningen, natuur of andere publieke voorzieningen te realiseren. Bij een passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven van grond over aan private partijen. Gemeenten kunnen ook samen met ontwikkelaars handelen in een zogeheten publiek-private samenwerking. In dit onderzoek wordt het grondbeleid verder buiten beschouwing gelaten.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 19

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 19

In het eerste hoofdstuk worden de ambities en doelstellingen van de gemeente Halderberge op het gebied van wonen in kaart gebracht. Daarbij wordt gekeken naar de wijze waarop deze ambities en doelstellingen vertaald worden naar daadwerkelijke uitvoering. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Halderberge geformuleerd in de woonvisie? 2. Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities uit de woonvisie vertaald naar een uitvoeringsprogramma?

Het landelijke woningtekort is de afgelopen jaren flink opgelopen. Dit maakt het versnellen van de woningbouwopgave onvermijdelijk. Het Rijk heeft hierin een rol door woondeals te sluiten met provincies en stuurt ook aan op versnelling van de woningbouw. Veel gemeenten hebben door deze ontwikkeling ambities om meer woningen te bouwen, zo ook de gemeente Halderberge.

De woningvoorraad van de gemeente Halderberge bestaat voor een relatief groot deel uit koopwoningen, in vergelijking met het landelijk gemiddelde.10 In Halderberge bestaat de woningvoorraad voor 65.6% uit koopwoningen, terwijl het landelijk gemiddelde 57.3% is. De gemeente Halderberge kan op het gebied van wonen getypeerd worden als een vergrijsde of krimpgemeente11, aldus de Lokale Monitor Wonen12. Wat betreft de samenstelling van de woonvoorraad komt Halderberge grotendeels overeen met gemeenten van vergelijkbare grootte. Opvallend is dat in Halderberge een klein percentage aan particuliere huurwoningen beschikbaar is. Dit zijn woningen die veelal worden bewoond door jonge inwoners.

Halderberge

65,6

Vergelijkbare gemeenten

67,2

Landelijk

5 8,8

57,3

Koop

Particuliere huur

29,4

14,1

24 28,7

Corporatiewoningen

10

VNG. (2021). Lokale Monitor Wonen. Geraadpleegd via https://www.waarstaatjegemeente.nl/mosaic/dashboard/lokale-monitor-wonen. 11 Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 12 Ibid.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 20

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 20

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de structuur van zowel het regionale als het lokale woonbeleid. Vervolgens wordt de inhoud van de regionale en lokale doelstellingen en ambities besproken. In tabel 1 zijn de relevante kaders voor het woonbeleid van de gemeente Halderberge opgenomen. Tabel 1. Regionaal en lokaal woonbeleid voor de gemeente Halderberge

Niveau

Relevante (beleids)documenten

Betrokken overheden

Woondeal West-Brabant West

Gemeenten: Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Woensdrecht. Provincie: Noord-Brabant.

Regionaal: Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2022

Gemeenten: Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tholen, Woensdrecht. Provincie: Noord-Brabant.

Lokaal: gemeente Halderberge

Woonvisie 2021-2025 Gemeente Halderberge (Omgevingsvisie 2022)

Onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda zijn de regionale woondeals. De gemeente Halderberge heeft de Woondeal West-Brabant West ondertekend, evenals de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht, woningcorporaties Alwel, Stadlander, Thuisvester, Ws Woensdrecht en Woonkwartier, de provincie Noord-Brabant en ministerie van BZK. De woondeal bevat zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken voor de periode van 2022 tot 2030.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 21

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 21

De totale woningbouwopgave voor de regio is de realisatie van 8630 woningen netto.13 In totaal moeten er 9635 woningen worden gebouwd. Dit aantal ligt hoger dan de netto-opgave, omdat er ook woningen gesloopt worden. In de woondeal wordt afgesproken dat elke gemeente een evenwichtige bijdrage levert aan deze opgave, op basis van het aantal inwoners. Voor Halderberge is de netto opgave 795 woningen, bruto 885. Er wordt gestreefd naar een plancapaciteit van 130%. Op het moment van het opstellen van de woondeal voldoet de regio ruim aan dit doel. De plancapaciteit van de gemeente Halderberge is op dat moment 1169 woningen, waarvan 380 woningen in harde plancapaciteit14 (vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan).15

Een belangrijk doel in de Nationale Woon- en Bouwagenda is dat tweederde van de te realiseren woningen betaalbaar moeten zijn. Ook deze opgave wordt doorvertaald naar de provinciale en regionale schaal. Betaalbare woningen zijn sociale huur- of koopwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot de Nationale Hypotheek Garantie (€ 435.000). De opgave voor de regio betreft 6410 betaalbare woningen en 2890 sociale huurwoningen.16 Op het moment van opstellen van de woondeal is er in de regio ruim voldoende plancapaciteit voor het betaalbare segment.

In de woondeal zijn 35 projecten in de regio aangewezen als ‘sleutelprojecten’. Deze projecten krijgen de focus van de gemeente en zijn gericht op de versnelling van de woningbouw. Een project kan worden aangemerkt als sleutelproject als het een substantiële bijdrage levert aan de lokale woningbouwopgave en als de plannen (op korte termijn) uitvoeringsgereed of hard zijn. Niet alle sleutelprojecten voldoen aan de doelen uit de woondeal wat betreft betaalbaarheid en sociale huur, omdat de planvorming heeft plaatsgevonden voordat de woondeal werd vastgesteld. Halderberge kent de volgende sleutelprojecten: Centrum Hoeven Oost, Hoeven Zuid, Bovendonksestraat, Sportpark Pagenvaart en HavendijkDrimmelaarstraat.17 De projecten zijn gezamenlijk goed voor de realisatie van 552 woningen. Dit is ongeveer twee derde van de totale woningbouwopgave voor de gemeente. Alleen het sleutelproject Havendijk-Drimmelaarstraat voldoet aan de doelstelling wat betreft betaalbaarheid. Geen van de sleutelprojecten in Halderberge voldoet aan de norm van 30% sociale huur.

13

Stedelijke Regio West-Brabant West (2023, 9 maart). Afspraken woningbouw 2022-2030: Woondeal, p. 7. Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 15 Stedelijke Regio West-Brabant West (2023, 9 maart). Afspraken woningbouw 2022-2030: Woondeal, p. 8. 16 Stedelijke Regio West-Brabant West (2023, 9 maart). Afspraken woningbouw 2022-2030: Woondeal, p. 11. 17 Stedelijke Regio West-Brabant West (2023, 9 maart). Afspraken woningbouw 2022-2030: Woondeal, p. 14. 14

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 22

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 22

De gemeenten in de regio hebben in het kader van de versnelling van de woningbouw een ambitie geformuleerd om 3300 flexwoningen te realiseren in de periode 2022 tot 2030.18 Flexwoningen kunnen door middel van een versnelde procedure in kortere tijd worden gerealiseerd, waarmee het vooral een oplossing is voor acute woningnood. Op het moment van het opstellen van de woondeal zijn er in Halderberge nog geen flexwoningen gepland. Wel is opgenomen dat Halderberge wil onderzoeken of er flexwoningen kunnen worden gerealiseerd bij grotere uitbreidingslocaties19 en bij enkele inbreidingslocaties20. Het aandeel van Halderberge in de regionale opgave is 200 flexwoningen in de periode 2022-2030.

In de woondeal worden de volgende aandachtsgroepen onderscheiden: 1) 2) 3) 4) 5)

Ouderen en verpleegzorgwoningen Arbeidsmigranten Statushouders Woonwagenbewoners Dak en thuislozen, sociaal urgenten en dreigend daklozen, uitstroom uit intramurale situaties

Voor deze doelgroepen geldt dat er niet per se nieuwe woningen gerealiseerd hoeven te worden, maar dat er vooral een kwalitatieve opgave ligt. Dit houdt in dat woningen bepaalde voorzieningen of eigenschappen moeten hebben om geschikt te zijn voor de aandachtsgroep. De doelgroep arbeidsmigranten is vooral voor Halderberge een belangrijk vraagstuk. Zo zijn er 200 arbeidsmigranten legaal gehuisvest, maar in totaal 720 arbeidsmigranten op illegale wijze.

Woningbouw kan binnenstedelijk worden gerealiseerd door vastgoed te herstructureren en transformeren. Ten tijde van het opstellen van de woondeal is geïnventariseerd dat er in Halderberge 742 nieuwe binnenstedelijke woningen gepland zijn en dat de mogelijkheid wordt gezien voor nog eens 85 woningen.

Tot slot gaat de woondeal in op afspraken over duurzame en toekomstbestendige bouw en ruimtelijke ordeningsaspecten. Zo is afgesproken dat de regio zich inspant om in 2030 minimaal de helft van het aantal woningen circulair te bouwen en moet de bouw van nieuwe woningen hand-in-hand gaan met klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteitstransitie, gezondheid en brede welvaart. Deze doelen zijn niet concreter uitgewerkt.

18

Stedelijke Regio West-Brabant West (2023, 9 maart). Afspraken woningbouw 2022-2030: Woondeal, p. 16. Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 20 Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 19

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 23

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 23

In het perspectief op wonen en woningbouw wordt door de gemeenten in de regio en de provincie een beeld geschetst over de ontwikkelingen op de woningmarkt en wordt toegewerkt naar een uitvoeringsagenda. Het perspectief is opgesteld door de gemeenten Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht en de provincie Noord-Brabant.

In het perspectief worden de volgende richtinggevende principes benoemd voor de regio:21 • • • •

Focus [op] bestaande woningvoorraad. De regio ziet de woningbouwopgave vooral als het verbeteren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Focus [op] bestaande woonomgeving. De regio wil met name inzetten op bestaand stedelijk gebied en in principe geen uitbreidlocaties toevoegen. Vraaggericht bouwen. De regio wil nieuwbouw strategisch inzetten om doorstroming te bevorderen. Er is behoefte aan nieuwe woonvormen, waaronder flexwoningen22 en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)23. Reële woningbehoefte. De gemeenten baseren hun woningbouwprogrammering op de provinciale behoefteprognose.

De regiogemeenten benoemen de volgende opgaven en ambities:24 • • • • •

Woningbouwprogrammering. Dit betreft de zorg voor voldoende en geschikte woningen. Doorstroming wordt als aandachtspunt genoemd. Toekomstbestendige woningvoorraad. Het gaat hierbij om onder meer levensloopbestendigheid en duurzaamheid. Transformatie en leegstand. De regio spreekt uit dat het grootste deel van de te bouwen woningen op binnenstedelijke locaties gerealiseerd kan worden. Door binnenstedelijke locaties te transformeren, wordt leegstand tegengegaan. Huisvesting arbeidsmigranten. Het realiseren van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten is een opgave voor de gemeenten in de regio. Nieuwe woonvormen en zelfbouw. De regio ziet dat er behoefte is aan verschillende woonvormen, waaronder wonen met zorg, begeleid wonen en flexwonen. De regio merkt op dat er op het moment van schrijven nog te weinig plannen zijn die hierop inspelen.

21

Stuurgroep Wonen West-Brabant West. (2021, november 19). Perspectief op wonen en woningbouw WestBrabant West 2022, p. 4. 22 Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 23 Opgenomen in verklarende woordenlijst (bijlage 2). 24 Stuurgroep Wonen West-Brabant West. (2021, november 19). Perspectief op wonen en woningbouw WestBrabant West 2022, p. 5.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 24

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 24

De in het perspectief opgenomen analyse laat zien dat de totale plancapaciteit voor de korte en middellange termijn zowel voor de regio als voor de meeste gemeenten afzonderlijk toereikend is. Er wordt echter geconstateerd dat het aandeel harde plancapaciteit te laag is. Ook wordt vastgesteld dat de realisatie in 2020 lager lag dan de voorgaande jaren en dat er een hogere gemiddelde realisatie wordt voorzien voor de komende jaren. Tot slot wordt vermeld dat de regio focust op het bestaand stedelijk gebied en dat het aandeel van binnenstedelijke projecten stabiel blijft. Waarom harde plancapaciteit? Een proces om te komen tot woningbouw duurt vaak vele jaren. Inwoners en bedrijven hebben veel ruimte om bezwaar te maken tegen de plannen, tot aan de Raad van State aan toe. Het is mede daarom allerminst zeker dat plancapaciteit daadwerkelijk benut wordt. Harde plancapaciteit zijn alle omgevingsplannen in de gemeente met een onherroepelijke of vastgestelde status en met een directe bestemming.

Specifiek voor Halderberge is een afgeleide van de woonvisie opgenomen. In cijfers is een prognose van 825 benodigde woningen voor de periode 2021 tot 2031 opgenomen.25 Op het moment van opstellen van het perspectief zijn er 860 woningen gepland, waarvan 260 woningen harde plancapaciteit. Binnenstedelijk worden 560 woningen voorzien, met een totale potentie van 720 woningen.

De regiogemeenten maken enkele afspraken over de activiteiten die in 2022 worden uitgevoerd. Dit gaat met name over afstemming tussen gemeenten en kennisdeling op de thema’s woningbouwprogrammering, toekomstbestendige woningvoorraad, leegstand en transformatie, huisvesting arbeidsmigranten en nieuwe woonvormen en zelfbouw. Ook wordt afgesproken dat de gemeenten en provincie een regionale investeringsagenda opstellen.

De provincie Noord-Brabant heeft in 2020 een actieprogramma over nieuwe woonvormen en zelfbouw vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de provincie een belangrijke rol voor nieuwe woonvormen en zelfbouw ziet om ervoor te zorgen dat het type woningen aansluit op de vraag. De provincie ziet als trends onder andere het toenemend aantal alleenstaanden, de behoefte aan meer gezamenlijke woonvormen, het toenemend aantal alleenstaande ouderen en de huisvesting van (arbeids)migranten. De provincie wil dat 20 tot 25% van de nieuwe woningen uit nieuwe woonvormen en zelfbouw bestaat.

25

Stuurgroep Wonen West-Brabant West. (2021, november 19). Perspectief op wonen en woningbouw WestBrabant West 2022, p. 9.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 25

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 25

Lokaal is de woonvisie het meest richtinggevende beleidsdocument op het gebied van wonen. In Halderberge is een woonvisie opgesteld voor de periode 2021 tot 2025. De ambities in de woonvisie worden reeds sinds 2016 gehanteerd.26 De woonvisie bevat dan ook geen grote koersverandering wat betreft ambities en is juist gericht op het versneld tot uitvoering brengen van de ambities. Wel geven betrokkenen aan dat de gemeente Halderberge een periode met weinig nieuwbouw heeft gekend, terwijl dit nu meer op gang komt. In de woonvisie is opgenomen dat er gestreefd wordt naar 600 tot 900 extra woningen in de looptijd van de woonvisie. Deze aantallen worden niet verder onderbouwd. De centrale ambitie in de woonvisie luidt als volgt: Halderberge is het groene hart van de regio West-Brabant. Het is een woongemeente met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed en een recreatieve en toeristische trekpleister. De variatie in en de kwaliteit van de woningvoorraad staat voorop. We zorgen voor een ruime keuzevrijheid om te voorzien in de woonwens van (toekomstige) Halderbergenaren 27

Naast deze centrale visie zijn er vier ambities geformuleerd:28 • • • •

Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu. De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen. Ruimte voor initiatief en samenwerking.

Deze ambities worden vervolgens vertaald naar een agenda voor de periode 2021-2025, waarmee wordt gestreefd de ambities meer concreet te maken richting de uitvoering. Ook in de in 2022 opgestelde omgevingsvisie zijn visies en ambities opgenomen met betrekking tot wonen. Deze uitgangspunten zijn afgeleid van de Woonvisie Halderberge 2021-2025. De agenda bestaat uit de onderdelen leefbaarheid in de kernen, verduurzaming van de woningmarkt, betaalbaarheid en beschikbaarheid, levensloopbestendig en toekomstgericht en wonen en zorg. Hieronder worden de vijf doelstellingen uitgewerkt:

De leefbaarheid staat in de gemeente onder druk. Dit onderdeel van de agenda streeft ernaar om de kernen veerkrachtig te houden. Dat is extra van belang gezien de voorspelde (verdere) vergrijzing. Daarom wordt onder meer ingezet op een evenwichtige woonvoorraad. Dit evenwicht wordt gezocht door een bandbreedte te specificeren. Per wijk of dorp wordt gestreefd naar 25 tot 35 procent sociale huurwoningen en 65 tot 75 procent koopwoningen. Het restant wordt dan opgevuld met (particuliere)

26

Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 2. Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 4. 28 Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 4-5. 29 Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 6. 27

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 26

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 26

middenhuur. Daarnaast dient de spreiding van de huisvesting van bijzondere doelgroepen in verhouding te staan tot de woonvoorraad. Verder wordt er met dit onderdeel van de agenda gestuurd op een hoge kwaliteit van de woonomgeving en de aanpak van oneigenlijk gebruik van de woning en woonoverlast.

In de woonvisie wordt ingezet op de verduurzaming van de woningmarkt. Daarbij gaat het onder meer over subsidies en leningen om energiebesparing aan te moedigen, afspraken met de woningcorporatie over verduurzaming en om klimaatadaptatie.

In de woonvisie wordt geconstateerd dat de markt voor koopwoningen lastig of helemaal niet toegankelijk voor starters. Ook de huursector staat onder druk. Een gebrek aan doorstroommogelijkheden wordt voor beiden als oorzaak genoemd. Dit onderdeel van de agenda zet in op het versnellen van woningbouw en programmeren van voldoende woningen, waartoe een nieuw programma wordt opgesteld. Ook wordt ingezet op het vergroten van de variatie op de woningmarkt. Opgenomen is dat 25 procent van de ontwikkelde nieuwbouw dient te bestaan uit nieuwe woonvormen en zelfbouw, wat overeenkomt met de provinciale visie op nieuwe woonvormen en zelfbouw. Verder is er aandacht voor de volgende doelgroepen: • • • • •

•

Starters. Het gaat hier onder meer over het toevoegen aan de woningvoorraad, stimuleren van doorstroming en de starterslening. Ouderen. Langer zelfstandig wonen wordt gestimuleerd in verschillende woonvormen. Ook wordt ingezet op het toevoegen van levensloopbestendige woningen. Arbeidsmigranten. De gemeente constateert dat arbeidsmigranten vooral in woonwijken worden gehuisvest, wat bijdraagt aan de krapte op de woningmarkt en wat een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid. Er wordt daarom ingezet op een centrale huisvesting voor arbeidsmigranten. Statushouders. De gemeente heeft een taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Woningcorporatie Woonkwartier heeft een belangrijke rol in het realiseren van deze taakstelling. De gemeente stuurt dan ook met name via de woningcorporatie. Woonwagenbewoners. Halderberge kent volgens de woonvisie 12 standplaatsen voor woonwagens, verdeeld over de kernen Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch. De behoefte en de mogelijkheden wat betreft de standplaatsen voor woonwagenbewoners worden verder onderzocht, met aandacht voor de leefbaarheid in de kernen. . Illegale bewoning recreatieparken. Personen die permanent op vakantieparken wonen worden actief begeleid naar de reguliere woningmarkt.

30

Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 7. Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 8. 32 Gemeente Halderberge. (2021, 7 oktober). Woonvisie Halderberge 2021-2025, p. 13. 31

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 27

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 27

De bevolkingsprognose voor Halderberge is dat het aantal inwoners tot 2030 groeit. Vanaf 2035 wordt een krimp voorzien. Verder is een toename aan eenpersoonshuishoudens voorzien. Om hierop in te spelen wordt ingezet op het levensloopbestendig maken van woningen.

De behoefte aan zorg op de woningmarkt neemt toe omdat mensen langer zelfstandig en weer thuis wonen. Dit is ook in Halderberge aan de orde, omdat de prognose is dat de gemeente sneller dan gemiddeld zal vergrijzen. Halderberge zoekt daarom samenwerking met onder meer zorgpartijen en maatschappelijke organisaties. Het Rijk verplicht gemeenten vanuit de Nationale Woon-en Bouwagenda om een woonzorgvisie op te stellen. Ten behoeve hiervan is in Halderberge in 2023 een woonzorganalyse uitgevoerd. De woon-zorgvisie van Halderberge wordt in 2024 verwacht.

In het bestuursakkoord33 en collegewerkprogramma34 voor de periode 2022-2026 wordt aangesloten bij de Woonvisie. De variatie en kwaliteit van de woningvoorraad wordt als speerpunt genoemd. Verder wordt aangegeven dat er een nieuw schaarsteonderzoek zal worden uitgevoerd. Bij nieuwbouwwoningen wordt een zelfbewoningsplicht namelijk het uitgangspunt en woningen in de particuliere huursector worden eerst aan inwoners van de gemeente aangeboden, aldus het bestuursakkoord.

33 34

VVD Halderberge, Lokaal Halderberge, WOS Halderberge. (2022, april). Bestuursakkoord ‘Samen aan de slag’. Gemeente Halderberge (2022, juni). Collegewerkprogramma ‘Samen aan de slag!’.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 28

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 28

In het tweede hoofdstuk ligt de focus op de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente Halderberge. Er wordt gekeken welke instrumenten zijn ingezet en welke maatregelen zijn getroffen om de doelstellingen te bereiken. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 3. Hoe wordt de uitvoering van de woonvisie in de praktijk vormgegeven? 4. Waar staat de gemeente Halderberge in het realiseren van de ambities en doelstellingen uit de woonvisie? Hoe is dit te duiden en te verklaren? 6. In hoeverre sluiten de doelstellingen in de woonvisie nog aan op de veranderende huisvestingsopgave in Halderberge?

De gemeente bouwt geen huizen. Daar zijn partners voor nodig, zowel marktpartijen als woningcorporaties. Naast de samenwerking op regionaal niveau werkt de gemeente Halderberge ook samen met verschillende stichtingen en verenigingen.

In Halderberge is slechts één woningcorporatie actief, namelijk Woonkwartier. Woonkwartier is actief in de gemeenten Halderberge en Moerdijk. In Halderberge bezit Woonkwartier ongeveer 3500 woningen, met aanbod in alle vijf kernen. De huurdersvereniging van Woonkwartier is Huurdersvereniging Fijn Wonen. De gemeente voert elke vier weken een overleg met de woningcorporatie. Ook kondigt de gemeente elk initiatief van meer dan 20 woningen aan bij de woningcorporatie. De gemeente faciliteert het contact tussen initiatiefnemers en de woningcorporatie. De gemeente voert een intake met ontwikkelaars waarin wordt aangegeven dat er afstemming plaats moet vinden met Woonkwartier. De woningcorporatie heeft de wens dat de regiefunctie van de gemeente hierin wordt versterkt.

De gemeente Halderberge maakt in regionaal verband afspraken met woningcorporaties en bewonersorganisaties.35 Bij de prestatieafspraken zijn naast de gemeente Halderberge de gemeente Moerdijk, woningcorporatie Woonkwartier en huurdersvereniging Fijn Wonen betrokken. De partijen hebben voor de periode 2021 tot 2024 kaderafspraken gemaakt, die jaarlijks in zogeheten jaarschijven in tijd uiteen worden gezet. De reden om kaderafspraken te maken is dat de betrokken instanties de wettelijke termijnen als te kort ervaren om afspraken uit te voeren te evalueren. Die termijnen houden in dat woningcorporaties jaarlijks voor 1 juli een bod moeten doen richting de gemeente over het uitvoeren van het woonbeleid, waarna de prestatieafspraken voor 15 december moeten worden ondertekend.

35

Gemeente Halderberge, gemeente Moerdijk, Woonkwartier en Fijn Wonen. (2020). Regionale prestatie afspraken kaderafspraken 2021-2024, p. 3.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 29

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 29

De kaderafspraken zijn onderverdeeld in de volgende thema’s: • • • • • •

Samenwerking en organisatie. De ambitie van de betrokken partijen is om strategisch samen te werken. Beschikbaarheid en de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad. Het streven is dat de woningvoorraad zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin aansluit op de woningbehoefte van de doelgroepen. Betaalbaarheid van de woningvoorraad. De ambitie is om de woonlasten van huurders met een laag inkomen beheersbaar te houden, voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep te behouden en maatschappelijke uitval te voorkomen. Sociaal-maatschappelijke opgaven en zorg. Het streven is om kwetsbare inwoners goed en duurzaam te huisvesten en dat zij onderdeel uitmaken van een inclusieve samenleving. Kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving. De ambitie is om een kwalitatieve een duurzame woningvoorraad te realiseren ten opzichte van de huurprijs en woonlasten. Inzet in kernen, wijken en buurten. De betrokken partijen streven naar goede leefbaarheid in kernen, wijken en buurten. Inwoners moeten veilig kunnen wonen, meedoen in de samenleving en zo zelfredzaam mogelijk zijn.

De kaderafspraken worden jaarlijks uitgewerkt en in de tijd gezet in de zogeheten jaarschijf36. In 2022 richten de betrokken partijen zich onder meer op het versterken van strategische samenwerking, voldoende aanbod voor aandachtsgroepen, het informeren van ouderen over langer zelfstandig thuiswonen, samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen ten behoeve van de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, bewustwording over het verduurzamen van woningen en de woonomgeving en het aangaan van een convenant over gegevensdeling.

De afspraken uit 2022 blijven ook in 2023 grotendeels onder de aandacht van de betrokken partijen. Daarnaast wordt er gericht op het uitwerken van de opgaven uit de woondeal, het opstellen van een woon-zorganalyse en woon-zorgvisie en het regionale woningbehoefteonderzoek.

In gesprekken wordt aangegeven dat de samenwerking tussen de gemeente en Woonkwartier goed verloopt en de afgelopen jaren hechter is geworden. In de samenwerking tussen de partijen worden medewerkers met een vergelijkbare functie bij beide organisaties aan elkaar gekoppeld om het draagvlak voor en de uitvoering van de prestatieafspraken te bevorderen.

36

Gemeente Halderberge, gemeente Moerdijk, Woonkwartier en Fijn Wonen. (2020). Jaarschijf 2022.

Rekenkamer Halderberge | Rekenkameronderzoek Woonvisie | 30

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 30

Projectontwikkelaars en makelaars spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. De gemeente komt deze partijen op verschillende momenten tegen. In gesprekken wordt aangegeven dat projectontwikkelaars en makelaars de samenwerking met de gemeente als positief ervaren. De gemeente betrekt de samenwerkingspartners in een vroeg stadium bij nieuwe ontwikkelingen. Wel wordt aangegeven dat meer snelheid in het behandelen van bijvoorbeeld principeverzoeken wenselijk is. Daarnaast geven gesprekspartners aan dat de gemeentelijk projectleiders kundig en doortastend zijn, maar dat er een groot aantal gesprekspartners vanuit de gemeente betroken zijn bij de uitvoering van een project. Bij het versnellen van woningbouw is het wenselijk dit te versimpelen.

In het voorgaande hoofdstuk bleek dat de relatie tussen wonen en zorg in ieder geval beleidsmatige aandacht krijgt, waarbij wordt toegewerkt naar een woonzorgvisie. Uit gesprekken blijkt dat er contact is met zorgaanbieders, bijvoorbeeld over het huisvesten van de doelgroep begeleid en beschermd wonen en de informatievoorziening over deze doelgroep richting de rest van een wijk. Halderberge is voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang geen centrumgemeente, dat is Bergen op Zoom. Er is een tweewekelijks ambtelijk overleg tussen de samenwerkende gemeenten en er zijn jaarlijks een aantal bestuurlijke overleggen. De zorgaanbieders hebben een aantal bestaande locaties. Er wordt momenteel niet gesproken over het uitbreiden van het aantal locaties, maar wel over het toekomstbestendig maken van de locaties in relatie tot veranderingen in de doelgroep. Het verdelen van de zorgdoelgroep over de gemeenten is dus niet aan de orde.

De gemeente organiseert een projectenoverleg waar de gemeente, de woningcorporatie en projectontwikkelaars aan deelnemen. Hier wordt gesproken over het realiseren van de woondeal. Daarbij worden ook sommige specifieke projecten besproken. Daarnaast organiseert de gemeente woontafels. Aan de woontafels nemen de gemeente, projectontwikkelaars, makelaars, de woningcorporatie en belangenorganisaties deel. De gemeente gebruikt de woontafels om bredere ontwikkelingen op de woningmarkt met de betrokken partijen te bespreken. Ook vinden er verschillende overleggen in regionaal verband plaats. Zo is er een (bestuurlijke) regionale versnellingstafel. Daarnaast zijn er (ambtelijke) regionale werkgroepen.