NvZ bijlage 1 - Programmerings- en investeringsagenda Bedrijventerreinen 2021.pdf

Vastgesteld op de West-Brabantse Ontwikkeldag van 9 juli 2021

Uitgevoerd in opdracht van: Regio West-Brabant

Nijmegen, 11 juni 2021

Inhoudsopgave Blz.

Samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding

6

Hoofdstuk 2 Inhoud programmeren

10

2.1 2.2 2.3 2.4

Toekomstbeeld West-Brabant De verwachte vraag naar bedrijventerreinen Herontwikkeling Verduurzaming van terreinen

Hoofdstuk 3 Wijze van programmeren 3.1 3.2 3.3

10 14 16 18

20

Uitgangspunten Vraaggericht lokaal Vraaggericht strategisch

20 22 26

Hoofdstuk 4 Resultaat programmeren

31

4.1 4.2

Vraaggericht lokaal Vraaggericht strategisch

Hoofdstuk 5 Investeringsagenda 5.1 5.2

Introductie Herontwikkeling en de investeringsbehoefte

Hoofdstuk 6 ‘Aan de slag’

31 32

34 34 35

39

Blz.

Bijlage 1

Huisvestingsafspraken

42

Bijlage 2

Afspraken logistiek en arbeidsmigrantenhuisvesting

52

Bijlage 3

Rollen bij uitvoering strategie bedrijventerreinen

57

Bijlage 4

Verklarende woordenlijst

60

Samenvatting In West-Brabant zijn door gemeenten, de Regio West-Brabant en de provincie in de afgelopen periode belangrijke stappen gezet in de samenwerking op het gebied van de ontwikkeling van bedrijventerreinen. In dit rapport worden de verschillende afspraken in samenhang gepresenteerd. West-Brabant heeft in de afgelopen jaren grote successen gekend in de uitgiftes van bedrijventerreinen aan bedrijven uit de regio en aan bedrijven van elders, niet alleen in de logistiek maar ook in de industrie en andere sectoren. Bedrijventerreinen zijn van belang voor de economie van West-Brabant. Tegelijkertijd wordt het steeds moeilijker om nieuwe terreinen in te passen. Met Logistiek Park Moerdijk heeft de regio de mogelijkheid om grootschalige logistiek op een duurzame manier in te vullen. Tegelijkertijd dreigen er elders in de regio tekorten te ontstaan voor uitbreidingen van lokaal MKB, maar ook voor grotere investeringen (uit de regio en van elders). Dit geldt met name voor enkele deelgebieden van West-Brabant, zoals bijvoorbeeld in Breda e.o., op de Brabantse Wal en in Altena. De regio moet dus aan de slag om nieuwe locaties te ontwikkelen en tegelijkertijd ook de veroudering van bestaande terreinen tegen gaan. Dat is een forse opgave.

Doel Het doel van de programmerings- en investeringsagenda Bedrijventerreinen is om het eind 2020 (tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag) vastgestelde Toekomstbeeld ook te kunnen realiseren. Het Toekomstbeeld biedt de strategische richting voor de programmering van en investeringen in bedrijventerreinen en is de randvoorwaarde voor de ruimtelijk economische visie van de regio: als ‘hub voor vernieuwend ondernemerschap’. Het vormt het kader voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen, het versterken van thematische terreinen en campussen, maar ook om in de ruimtebehoefte van het lokale mkb te kunnen voorzien. In het Toekomstbeeld vormen de bedrijventerreinen de locaties waar bedrijven kunnen werken aan vernieuwend ondernemerschap, waarbij wordt voortgebouwd op de speerpunten Agrifood & Biobased, Maintenance en Logistiek. Door veranderingen in de economie zullen in de komende jaren extra eisen aan bedrijven en hun omgeving worden gesteld als gevolg van digitalisering, energietransitie, circulaire economie, duurzame mobiliteit en soms ook op het gebied van water en biodiversiteit. Dat betekent voor regionaal programmeren van en investeren in bedrijventerreinen dat veel meer dan in het verleden de toekomstbestendige kwaliteit van bedrijventerreinen bepalend is voor lokale en regionale ontwikkelingen.

Buck Consultants International

1

Bedrijventerreinen zijn belangrijke locaties om de economie van West-Brabant duurzaam te laten groeien. Bedrijventerreinen dienen ruimte te bieden aan toekomstbestendige bedrijven, met extra aandacht voor energietransitie en klimaatadaptatie, maar ook rekening houdend met efficiënt ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit van de inrichting van terreinen. Bij het realiseren van het Toekomstbeeld is het van belang om drie basisprincipes centraal te stellen: ruimte bieden aan lokaal gebonden MKB; inspelen op de kansen op bedrijven die van elders komen (bovenregionale dynamiek); toekomstbestendige invulling van terreinen.

Uitgangspunten Bij het opstellen van een regionale programmerings- en investeringsagenda zijn door gemeenten, Regio West-Brabant en de provincie Noord-Brabant de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Ontwikkelingen van bedrijventerreinen moeten passen binnen de ambities en de ruimtelijke accenten van het Toekomstbeeld. • De periodieke ramingen naar de behoefte aan bedrijventerreinen (die in opdracht van de provincie worden opgesteld) gelden als een belangrijke leidraad om te kunnen bepalen aan welke typen bedrijventerreinen behoefte is in West-Brabant. • Programmeren vindt plaat op basis van regionale meerwaarde (versterken van de speerpunten) en de basis op orde (lokaal MKB moet in de eigen gemeente opgevangen kunnen worden). • Herontwikkeling van (verouderde) bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van nieuwe terreinen gaan hand in hand. • Bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen vinden ook investeringen plaats om maatschappelijke opgaven op te lossen, zoals energietransitie, circulaire economie en de kwaliteit ruimtelijke inrichting en inpassing van terreinen in de omgeving.

Werkwijze - afspraken De gemeenten, de Regio West-Brabant en de provincie hebben in nauwe samenwerking de afspraken vastgelegd. De belangrijkste hiervan zijn: • De manier waarop met investeringen van verschillende typen bedrijven wordt omgegaan, zijn vastgelegd in huisvestingsafspraken (zie Bijlage 1). Deze afspraken vormen de leidraad voor de contactambtenaren en het REWIN om het juiste bedrijf naar de juiste locatie toe te wijzen. • Er zijn duidelijke afspraken gemaakt welke lokale uitbreidingen van terreinen door de gemeente (in afstemming met de buurgemeenten) ontwikkeld en geprogrammeerd kunnen worden samen met de provincie. Maar er zijn ook afspraken gemaakt hoe de ontwikkeling van nieuwe (grotere) terreinen in de regio afgestemd kunnen worden omdat die terreinen zich ook richten op bedrijven van elders. Die regionale afstemming is nodig om ervoor te zorgen dat op elk moment terreinen van de juiste kwaliteit aan de (bovenregionale) markt kunnen worden aangeboden.

Buck Consultants International

2

•

Bedrijventerreinen worden niet op voorraad ontwikkeld in de veronderstelling dat op langere termijn er wel vraag zal ontstaan gezien de druk op de ruimte in Zuidwest-Nederland. (Nieuwe) terreinen worden vraaggericht ontwikkeld, op basis van een goede onderbouwing, waarbij drie typen terreinen worden onderscheiden: − uitbreidingen van bestaande terreinen, vooral bestemd voor lokaal MKB (vraaggericht lokaal ontwikkelen op basis van aantoonbare behoefte); − voor de speerpunten zijn in de afgelopen jaren locaties strategisch gereserveerd (voor logistiek, maintenance, agrofood, biobased, boomteelt). Deze thematische terreinen en campussen zijn aangeduid als vraaggerichte specials; − voor grotere bedrijven vanuit de regio en bedrijven van elders zullen verspreid over de regio op tijd voldoende locaties van de juiste kwaliteit beschikbaar moeten zijn. Voor het ontwikkelen van die locaties geldt dat een lange voorbereidingstijd nodig is. Deze locaties zijn aangeduid als strategische locaties. Strategisch omdat ze van belang zijn om het Toekomstbeeld te kunnen realiseren (aanvullende op de thematische terreinen). Deze terreinen kunnen zowel op de korte als op de langere termijn beschikbaar komen. Gemeenten, regio en provincie zetten zich er gezamenlijk voor in die terreinen op het juiste moment voor de markt beschikbaar te krijgen.

Voor de genoemde typen terreinen zijn afwegingkaders ontwikkeld die de gemeenten kunnen helpen bij het onderbouwen van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.

•

•

•

Voor de logistieke sector, die verantwoordelijk is voor ongeveer de helft van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen, zijn specifieke eisen gesteld aan de aard van de logistieke activiteiten (voldoende toegevoegde waarde) en de huisvesting van arbeidsmigranten (zie voor uitvoerige toelichting bijlage 2 in dit document). De regio wil nieuwe terreinen ontwikkelen, maar alleen in nauwe samenhang met de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen. Dit betekent dat veel meer dan in het verleden aandacht wordt besteed aan het opnieuw beschikbaar krijgen van verouderde kavels en gebouwen op de bestaande bedrijventerreinen, dus veel meer aandacht voor zogenaamde ‘brownfields. Bedrijventerreinen vormen een belangrijk onderdeel van de verduurzaming van de economie en samenleving, omdat op de terreinen er meer kansen liggen voor opwekking, opslag en distributie van duurzame energie en warmte. Bovendien zullen de ambities voor de circulaire economie voor het overgrote deel op de bedrijventerrein ingevuld gaan worden.

Werkwijze – proces De gemeente, Regio en provincie hebben voor de programmering van en investeringen in bedrijventerreinen een (nieuw) overlegproces ingericht, dat bestaat uit de volgende onderdelen: • Lokaal vraaggericht kunnen de gemeenten met de provincie zelf afwikkelen, door een goede onderbouwing van de (aantoonbare) lokale behoefte, die is afgestemd met de buurgemeenten. De resultaten van die overleggen worden vastgesteld op de halfjaarlijkse West-Brabantse Ontwikkeldagen. • Voor de ontwikkeling van de specials en de strategische locaties is een regionaal proces ingericht (ambtelijk en bestuurlijk) om de initiatiefnemers voor een terrein te ondersteunen Buck Consultants International

3

•

in een goede onderbouwing en een juiste fasering van die ontwikkelingen. In regionaal verband wordt door de gemeenten en de provincie bepaald welke terreinen wanneer beschikbaar zouden moeten zijn om aan de ambities van het Toekomstbeeld te kunnen voldoen. Initiatiefnemers hebben dus op meerdere momenten per jaar de mogelijkheid om de voortgang van hun plannen te bespreken. In die regionale overleggen staan ook de investeringen in toekomstbestendige bedrijventerreinen (bestaande en nieuwe terreinen) op de agenda. Er is een start gemaakt met een Investeringsagenda Bedrijventerreinen, die in de komende jaren verder ingevuld gaat worden en waarbij uiteraard ook een goede afstemming plaats vindt met andere lopende trajecten in de regio (zoals de RES West-Brabant) en de Regionale Investering Agenda’s die momenteel ook volop in ontwikkeling. Bovendien zal goed worden aangesloten op (nieuwe) regelingen vanuit het Rijk en de provincie die de verduurzaming van (bedrijven op) bedrijventerreinen stimuleren.

Het resultaat De inhoud van regionaal programmeren en investeren in bedrijventerreinen en het proces hoe dat gerealiseerd kan worden, zijn in dit rapport uitgewerkt. Dit vormt de strategische richting voor de komende jaren (2021-2030). Dat leidt tot meer aandacht voor de strategische terreinen, meer aandacht voor herontwikkeling van verouderde terreinen en meer investeringen in verduurzaming (en het toekomstbestendig maken) van bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn belangrijke instrumenten om de ambities van gemeenten en de provincie op het gebied van economie, energie, klimaat en verantwoord ruimtegebruik te kunnen realiseren. Met name deze investeringen in herontwikkeling en verduurzaming van bedrijventerreinen zijn aanvullend op de ‘oude’ manier van programmeren. De resultaten van het proces van de afgelopen periode zijn vastgelegd in twee verschillende documenten. In dit hoofddocument zijn de uitgangspunten en de afspraken over de werkwijze vastgelegd. Bovendien zijn de eerste resultaten van de overleggen (in de vorm van de eerste beoordelingen van nieuwe terreinen en de eerste gedachten over de invulling van de Investeringsagenda) in dit document opgenomen om ook te laten zien tot welke resultaten de diverse overleggen kunnen leiden. In een Bijlagendocument zijn de (snel veranderde) achterliggende analyses opgenomen.

Het gaat daarbij om de veranderingen op de bedrijventerreinen markt (vraag en aanbod), maar ook om de eerste beoordeling van bedrijventerreinen met de ontwikkelde afwegingskaders. Bovendien zijn in het Bijlagendocument de eerste uitwerking van projecten van de Investeringsagenda opgenomen. De informatie uit het Bijlagendocument wordt regelmatig herzien met actuele informatie. De vastgelegde afspraken in dit Hoofddocument en de aangevulde actuele informatie uit het Bijlagendocument vormen gezamenlijk de inhoudelijke basis voor de regionale overleggen over programmeren van en investeren in bedrijventerreinen. Dat is in Tabel 1 schematisch weergegeven.

Buck Consultants International

4

Tabel 1

Strategische richting tot 2030

Hoofdrapportage

Bijlage

Vastgestelde uitgangspunten en werkwijze

Dynamische en adaptieve agenda

•

Inhoud voor programmerings- en investeringsagenda

•

Actuele informatie en achtergronden

•

Proces en werkwijze

•

Stand van zaken t.b.v. West-Brabantse Ontwikkeldag

West-Brabant zet daarmee als één van de eerste regio’s in Nederland de stap naar een brede, integrale programmering van bedrijventerreinen. Gemeenten en initiatiefnemers voor nieuwe terreinen of investeringen in bestaande terreinen kunnen op elk moment in dit proces plannen inbrengen. Twee keer per jaar kunnen plannen en projecten worden ingebracht ter voorbereiding op de West-Brabantse Ontwikkeldag. Uiteraard zijn in dit document ook voorstellen beschreven hoe die Ontwikkeldagen worden voorbereid (ambtelijk en bestuurlijk). Dat open en verstevigde proces is nodig omdat regionale samenwerking de beste garantie biedt om nieuwe terreinen op het juiste moment voor de juiste doelgroepen beschikbaar te hebben, en misschien nog wel belangrijker om de kwaliteit op de bestaande terreinen te vergroten, zodat dit ook toekomstbestendige locaties blijven. Het Toekomstbeeld is gereed, de afspraken zijn gemaakt, er ligt een inventarisatie van mogelijke nieuwe terreinen en er ligt een eerste versie van een investeringsagenda om bestaande terreinen toekomstbestendig te maken. Nu is het zaak om de ontwikkelde afspraken en plannen stappen verder te brengen.

Buck Consultants International

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

Basis is gelegd … De regio West-Brabant heeft in december 2019 de “Regionale afspraken bedrijventerreinen West-Brabant 2019-2023” vastgesteld. Dit zijn afspraken om de volgende ambitie te verwezenlijken: “een gezonde, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt, zodat we, op basis van het economische profiel van de regio, economische kansen en ambities kunnen realiseren. Bereikbaar en duurzaam.” De afspraken vormen duidelijke spelregels over huisvesting van bedrijven en goede samenwerking om te kunnen bereiken dat het juiste bedrijf op de juiste locatie zal landen. Het biedt een gelijk speelveld, transparantie en het voorkomt onderlinge concurrentie. Om het economisch profiel en de bijhorende kansen en ambities van de regio te schetsen, is er vervolgens gewerkt aan het Toekomstbeeld West-Brabant. Dat is in september 2020 vastgesteld. Waar de regionale afspraken de kaders en de randvoorwaarden bevat, bevat het toekomstbeeld de kwalitatieve invulling van de economische ontwikkeling van de regio. Hoe kunnen bedrijventerreinen bijdragen aan de sterktes van de regio. Hiermee is de strategische richting bepaald die in de kern gericht is op: 1

2

Kwalitatief gestuurde ontwikkelruimte voor bedrijventerreinen. Ruimte om zowel het lokaal mkb als de speerpuntsectoren agrofood/biobased, logistiek en hightech maintenance te faciliteren. Investeren in toekomstbestendige bedrijventerreinen, gericht op vernieuwend ondernemerschap, met energietransitie (en andere opgaven zoals klimaatadaptatie en voorkomen ondermijning) als vliegwiel.

In de opgave voor bedrijventerreinen staat de bijdrage aan het vestigingsklimaat en de meerwaarde voor de regionale ambitie ‘Hub voor vernieuwend ondernemerschap’ centraal. Deze regionaal economische visie van de Economic Board West-Brabant is een belangrijk vertrekpunt voor deze voorliggende regionale bedrijventerreinenstrategie, waarin we de randvoorwaarden bieden voor duurzame economische ontwikkeling in West-Brabant.

… nu de volgende stap Om concreet invulling te geven aan een actuele, regionale bedrijventerreinenprogrammering te komen, moet de volgende stap gezet worden. In deze volgende stap moeten de regionale afspraken en het Toekomstbeeld West-Brabant leiden tot een vertaling naar een regionale bedrijventerreinenstrategie. Deze strategie bevat:

Buck Consultants International

6

1

2

Concrete, kwalitatief gestuurde en breed gedragen programmeringsagenda voor de periode 2021-2025 (met een doorkijk naar 2030). Het is een dynamische agenda met daarin een beperkt aantal strategische ontwikkelingen met een regionale meerwaarde en inzicht in de (on)mogelijkheden voor herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen. Een (aanzet tot) regionale investeringsagenda voor bedrijventerreinen op basis van het toekomstbeeld en de programmeringsagenda, zodat de gestelde ambities voor toekomstbestendige bedrijventerreinen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden samen met het bedrijfsleven, de regionale partners, de provincie Noord-Brabant en het Rijk.

In deze bedrijventerreinenstrategie zijn beide onderdelen, zoveel als mogelijk geïntegreerd en geldt de basisgedachte “Vraaggerichte ontwikkeling van bedrijventerreinen, waarbij de basis op orde is, de regionale speerpunten worden versterkt en er sprake is van een toekomstbestendige invulling van de terreinen”. De belangrijke onderdelen van de strategie, worden hieronder kort toegelicht: • Het lokale mkb is cruciaal voor gemeenten, dat bedoelen we met de basis op orde. Als we er voor zorgen dat het lokaal MKB zich kan ontwikkelen dan leveren we ook een grote bijdrage aan de regionale economie. Uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen op basis van vragen van het lokale MKB moeten, onder voorwaarden die we in dit document hebben vermeld, mogelijk zijn. Dat is vraaggericht faciliteren van de lokale vraag. Gemeenten hebben hierin eigen verantwoordelijkheden en dat vraagt om afstemming op het passende niveau (met eventuele buurgemeenten), maar dat hoeft niet op de regionale tafel plaats te vinden. De Ladder voor Duurzame Verstedelijk is daarvoor de richtlijn. • Vanuit het Toekomstbeeld faciliteert de bedrijventerreinenstrategie het vestigingsklimaat van de speerpuntsectoren en het voorkomen/opheffen van een tekort aan bedrijventerreinen in drie deelregio’s, de Brabantse Wal, Breda en Altena.

Het gaat dus zowel om nieuwe fysieke ruimte (programmering) als om het verbeteren van het huidige vestigingsklimaat (investeringen) vooral op de grotere terreinen, waarvan de (her)ontwikkeling op het regionale schaalniveau wordt afgewogen. Enerzijds betreft het de ‘thematische bedrijventerreinen en campussen1’, daar zijn specifieke condities gecreëerd voor de speerpunten. Denk daarbij aan Aviolanda, de Green Chemistry Campus, Logistiek Park Moerdijk, etc. Anderzijds zullen ook veel bedrijven in de speerpunten elders in de regio gevestigd zijn of zich gaan vestigen. Dat betekent dat (naast de thematische bedrijventerreinen en campussen) ‘strategische locaties’ beschikbaar moeten zijn op zowel de korte als de langere termijn om op de vraag van bedrijven te kunnen anticiperen. Daarbij gaat het om bedrijven uit de speerpuntsectoren die voor een deel van buiten de regio komen en waarbij het aanbod van de juiste kwaliteit op voorhand beschikbaar moet zijn. Het ontwikkelen van deze grotere terreinen kent een lange ontwikkeltijd. De gemeenten en de provincie bepalen gezamenlijk in het proces van de regionale programmering of de onderbouwing voldoende is om uiteindelijk de plannen een formele status te geven door besluitvorming op de West-Brabantse Ontwikkeldag.

• Vanuit het principe van zorgvuldig ruimtegebruik zet de bedrijventerreinenstrategie in op herontwikkeling en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen, met daarbij een inzet op verduurzaming en andere noodzakelijke transities. De programmerings- en de investeringsagenda dragen gezamenlijk zorg voor het terugdringen en/of voorkomen van onnodige leegstand, het goed blijven benutten van de bestaande bedrijventerreinen, het 1 In het afsprakenkader van 2019 werden deze locaties ‘specials’ genoemd.

Buck Consultants International

7

versnellen van de noodzakelijke transities (energietransitie, circulaire economie) op en het duurzaam ruimtelijk inrichten van die terreinen. Dit gaat enerzijds om het voldoen van bedrijven aan de wettelijke eisen, maar anderzijds ook om collectieve opgaven van bedrijven en overheden om aan de maatschappelijke opgaven rond klimaat, energie en biodiversiteit te kunnen voldoen. Het voldoen aan deze kwaliteitseisen vraagt om een toekomstbestendige inrichting van bedrijventerreinen.

Samenwerken aan de bedrijventerreinenopgave Het Toekomstbeeld bedrijventerreinen West-Brabant geeft dus de strategisch richting aan de bedrijventerreinenopgave. Gemeenten in de regio West-Brabant en Provincie Noord-Brabant werken op basis van wederkerigheid nauw samen aan het realiseren van dit toekomstbeeld: zorgen voor goed functionerende, toekomstbestendige bedrijventerreinen, met aanbod dat aansluit bij de vraag. Ieder doet dat vanuit een eigen verantwoordelijkheid en tegelijk trekken de partners samen op als één overheid. Het primaat van planvorming voor bedrijventerreinen ligt bij de gemeenten. De Provincie Noord-Brabant vervult in het planvormingsproces een meedenkende rol: samen met gemeenten kijken naar eventuele drempels en toewerken naar oplossingen hiervoor. Bij het realiseren van de (her)ontwikkelingsopgave geeft de provincie ondersteuning op de kwaliteitssprong die gemeenten moeten maken. In de samenwerking leggen we prioriteit bij terreinen waarmee we het verschil kunnen maken. Bij terreinen met een strategische functie voor de regio, voor het versterken van de speerpuntsectoren, voor het verduurzamen van de regionale economie. Lopende het proces trekken de partners samen op. Op basis van openheid en vertrouwen. Via informele en formele overleggen.

Formele bestuurlijke platforms hiervoor zijn de Commissie van Advies (RWB), waar de gedeputeerde van de provincie aan kan sluiten om samen in gesprek te gaan over ontwikkelingen en te maken afspraken, en de West-Brabantse Ontwikkeldag, waar gezamenlijke besluitvorming plaatsvindt. Het proces van regionaal programmeren en investeren in bedrijventerreinen wordt nu en in de komende jaren duidelijk anders ingevuld dan in het verleden. Vraaggericht ontwikkelen, aandacht voor verduurzaming en toekomstbestendige terreinen, ontwikkelen en herontwikkelen (nieuw en oud) in samenhang oppakken zijn geen eenvoudige opgaven. Vandaar ook dat in de programmering een onderscheid is gemaakt tussen kleinere ontwikkelingen die lokaal opgepakt kunnen worden en een gezamenlijke regionale agenda om de terreinen van regionaal belang tot (her)ontwikkeling te krijgen en daarbij een helder proces met elkaar af te spreken met heldere spelregels. De regionale focus is gericht op vooral de strategische nieuwe terreinen en de verduurzaming van de bestaande grotere terreinen met name ook om de juiste (duurzame) kwaliteit van locaties te kunnen aanbieden. Daarbij is de urgentie om dit toekomstbestendig te doen vooral ingegeven door de grote maatschappelijke opgaven, de druk op ruimte, de economische ambities van de regio en snelle veranderingen in de economie.

Dat vraagt om een kwalitatief gestuurde, vraaggerichte, dynamische en adaptieve aanpak. Dat proces vraagt ook om een gewenning van iedereen aan de nieuwe manier van werken, waarbij we er wel met zijn allen naar streven dat nieuwe locaties met een goede

Buck Consultants International

8

onderbouwing ook daadwerkelijk op tijd en duurzaam gerealiseerd gaan worden en dat er volop geïnvesteerd gaat worden in verouderde bestaande terreinen. Die nieuwe manier van programmeren en investeren wordt in dit document toegelicht. De leeswijzer voor dit document ziet er al volgt uit: • Hoofdstuk 2: Wat is de relevante inhoud voor regionaal programmeren en investeren? • Hoofdstuk 3: Hoe gaat dat in zijn werk (proces, wijze van programmeren)? • Hoofdstuk 4: Wat zijn de eerste resultaten? • Hoofdstuk 5: Hoe ziet de eerste versie van de Investeringsagenda Bedrijventerreinen er uit? • Hoofstuk 6: Hoe worden de vervolgstappen gezet om de plannen uit te voeren, oftewel ‘aan de slag’. Naast dit Hoofddocument voor regionaal programmeren van en investeren in bedrijventerreinen is een Bijlagendocument beschikbaar waarin resultaten van achterliggende onderzoeken zijn beschreven en informatie bevat die periodiek aangepast of ververst moet worden.

Buck Consultants International

9

Inhoud programmeren

Hoofdstuk 2

In dit hoofdstuk worden de belangrijke inhoudelijke aspecten van regionaal programmeren en investeren in bedrijventerreinen uitgewerkt. Daarbij gaat het om: • • • •

Het Toekomstbeeld West-Brabant De verwachte vraag naar bedrijventerreinen De herontwikkelingsopgave De duurzaamheidsopgave

2.1

Toekomstbeeld West-Brabant

Het Toekomstbeeld biedt de strategische richting voor de programmering bedrijventerreinen en is een randvoorwaarde voor de regionale economische visie: “Hub voor vernieuwend ondernemerschap” Het Toekomstbeeld is het ruimtelijk-economisch ambitieniveau van de regio en is eind 2020 door gemeenten en provincie vastgesteld (zie figuur 2.1). Het vormt daarmee een belangrijk kader voor de ontwikkeling van bovenlokale terreinen, oftewel de specials en de strategische locaties. In het Toekomstbeeld vormen de bedrijventerreinen de locaties waar bedrijven (en soms ook kennisinstellingen) kunnen werken aan vernieuwend ondernemerschap, waarbij wordt voortgebouwd op de speerpunten Agrifood & Biobased, Maintenance en Logistiek. Door veranderingen in de economie zullen in de komende jaren extra eisen aan bedrijven en hun omgeving worden gesteld als gevolg van digitalisering, energietransitie, circulaire economie, duurzame mobiliteit en soms ook op het gebied van water, biodiversiteit, klimaatadaptatie en arbeidsmigranten. Dat betekent voor regionaal programmeren en investeren dat veel meer dan in het verleden de toekomstbestendige kwaliteit van bedrijventerreinen bepalend is voor lokale en regionale ontwikkelingen.

Buck Consultants International

10

Figuur 2.1 Toekomstbeeld West-Brabant

Bron: Stec groep, 2020

Bedrijventerreinen zijn belangrijke locaties om de economie van West-Brabant duurzaam te laten groeien. Bedrijventerreinen dienen ruimte te bieden aan toekomstbestendige bedrijven, met extra aandacht voor energietransitie en klimaatadaptatie, rekening houdend met efficiënt ruimtegebruik en met de ruimtelijke kwaliteit van de inrichting van terreinen. Bij het realiseren van het Toekomstbeeld is het van belang om drie basisprincipes centraal te stellen: ruimte bieden aan lokaal gebonden MKB; inspelen op de kansen op bedrijven die van elders komen (bovenregionale dynamiek); toekomstbestendige invulling van terreinen.

Lokaal gebonden MKB De bedrijven in West-Brabant zijn sterk verbonden met de huidige vestigingsplaats. Dat is logisch gezien de ontstaansgeschiedenis, herkomst van en binding met werknemers en door relaties met toeleveranciers en afnemers (de markt). Dat is overigens niet uniek. Ook in de rest van Noord-Brabant en Nederland zijn bedrijven honkvast. Als het even kan proberen bedrijven huisvestingsvraagstukken te realiseren op de eigen locatie. Lukt dit niet, dan gaat de voorkeur uit naar een locatie vlakbij. Van alle verhuisdynamiek naar bedrijventerreinen in West-Brabant is zo’n 75% afkomstig uit de eigen gemeente. Als bedrijven de gemeentegrens

Buck Consultants International

11

oversteken, dan is dit vaak naar een omliggende gemeente. Tot zo’n 85 à 90% van de dynamiek (verhuisbewegingen) landt binnen de regio (met een verhuisradius van 10 tot 15 kilometer). Het MKB is cruciaal voor de West-Brabantse economie. Ook onder de bedrijven in de speerpuntsectoren. In aantallen ondernemers vormt het MKB het grootste aandeel van de gebruikers van bedrijventerreinen. In de schaalgrootte van de daarmee gemoeide ruimtevraag gaat het om relatief kleine ruimtevraag overwegend tot 0,5 ha netto kavel, soms oplopend tot een paar hectare. Door vrijwel alle gemeenten is gemeld dat er op korte termijn onvoldoende geschikt aanbod is voor het lokaal mkb. De regio zet zich daarom in op: •

Het voldoende door ontwikkelen en faciliteren van het lokaal mkb.

Het lokale mkb is cruciaal voor gemeenten, maar indirect zeker ook voor de regio. Daarom is het uitgangspunt voor zowel de programmering als voor het investeren dat het lokaal gebonden mkb vraaggericht gefaciliteerd kan worden.

Bovenregionale dynamiek De rest van de dynamiek (10-15%) in West-Brabant komt van buiten de regio; de zogenaamde bovenregionale dynamiek. Hoewel het in aantallen een beperkte groep is, neemt deze dynamiek wel een flink deel van de ruimtevraag voor zijn rekening. Gemiddeld gaat het om bedrijven van zo’n 4 à 5 ha, oplopend tot fors meer. Dit komt vooral door de logistiek. Op dat vlak heeft West-Brabant een bijzondere positie. We zijn als West-Brabant groot in logistiek. Het gaat dan om logistiek gekoppeld aan onze speerpuntsectoren, maar bijvoorbeeld ook om logistiek die vanuit West-Brabant een deel van Europa bedient. Komende jaren is er nog veel vraag vanuit logistieke bedrijven. Uit diverse onderzoeken blijkt overigens ook dat een flink deel van de logistieke ruimtevraag in West-Brabant uit de regio zelf komt, omdat de al aanwezige logistieke bedrijvigheid blijven groeien. We willen onze positie als logistieke hotspot behouden, maar verschuiven onze focus van kwantiteit naar kwaliteit. We willen niet de grootste, maar vooral de kwalitatief beste logistieke hotspot zijn. We zetten in eerste instantie nadrukkelijker in op betere benutting van onze bestaande bedrijventerreinen voor logistiek. Voor aanvullende logistieke ruimtevraag zetten we in op Logistiek Park Moerdijk en nieuwe ontwikkelingen op kansrijke locaties in de WestBrabantse stedenrij.

West-Brabant is een logistieke topregio nu en in 2030. De sector vraagt grootschalige kavels én is grootschalig in type vastgoed. De sector heeft meerwaarde voor de regio in economische en maatschappelijke zin en specifiek voor de clusters agrofood/biobased, maintenance en circulair. We zetten als regio in op het faciliteren door: • •

Bestaande bedrijventerreinen (ook wel brownfields genoemd) herontwikkelen/ beter benutten. Nieuwe ontwikkelingen (greenfields) voor groter dan vijf hectare op Logistiek Park Moerdijk.

Buck Consultants International

12

•

Voor logistiek kansrijke brownfield locaties en greenfield locaties voor kavels tot 5 ha in Roosendaal, Bergen op Zoom en Breda, Etten-Leur en Oosterhout.

Ook trekt West-Brabant relatief veel industrie aan. De regio is goed voor 16% van alle bovenregionale industriële vestigers in Nederland. Binnen de provincie Noord-Brabant torent de regio er met kop en schouders bovenuit; bijna 70% van de bovenregionale dynamiek in de industrie in Brabant landde in de periode 2000-2018 in West-Brabant. Voorbeelden zijn ReTech, Protix Biosystems, Van Oers United, Dalco Food, Mitsubishi Materials en Solvay Solutions. Het gaat om een breed spectrum aan industriële vestigers die in de regio landen, maar West-Brabant scoort vooral bovengemiddeld bij het aantrekken van vestigers in de voedingsindustrie en (biobased) chemie. De sectoren agrofood en biobased zijn sterk in de gehele regio. In 2030 heeft de regio 5 locaties als hotspots (door)ontwikkeld. Dit zijn: • • • • •

Green Chemistry Campus (incubator met vernieuwende biobased ideeën). Business Centre Treeport; innovatie en symbiose boomteeltsector. AFC Nieuw Prinsenland; productie en logistiek agro en levensmiddelensector. (Zeehaven-) Industrieel Park Moerdijk; biobased chemie en circulaire economie. Sidestream Innovation Valley Oosterhout (biobased).

Maintenance is de backbone van de industrie in de regio, maar heeft ook twee zelfstandige hotspots, die versterkt en doorontwikkeld kunnen worden: • •

Maritieme Maintenance cluster Werkendam Aviolanda Woensdrecht

Bovendien heeft de regio via Breda International Airport de mogelijkheid voor luchtvaartgebonden bedrijvigheid, hetgeen van belang is voor zakelijk verkeer en vervoer van spare parts. De sterke (bovenregionale) positie van West-Brabant in de genoemde speerpunten hangen nauw met elkaar samen en bieden de regio gezamenlijk een sterke internationaal concurrentiepositie. Vanuit het Toekomstbeeld faciliteert de bedrijventerreinenstrategie het vestigingsklimaat van de speerpuntsectoren. In zowel nieuwe fysieke ruimte (programmering) als in verbeteren van het huidige vestigingsklimaat (investeringen) van de bedrijventerreinen die bijdragen aan die speerpunten.

Toekomstbestendig maken bestaande terreinen Het belang van het zo goed mogelijk gebruiken van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad is gezien alle trends en ontwikkelingen groter dan ooit. Gemeenten en provincie zullen – samen met ondernemers, eigenaren en andere belanghebbenden – moeten werken aan de Buck Consultants International

13

toekomstwaarde van de bestaande terreinen om te voorkomen dat deze de aansluiting met de (snel veranderende) marktvraag niet verliezen. De terreinen zullen toekomstbestendig gehouden en gemaakt moeten worden, zodat de economische kansen en ambities van WestBrabant gerealiseerd kunnen worden en het verdienvermogen van de regionale economie wordt geborgd. De West-Brabantse bedrijventerreinen kunnen die rol ook vervullen, ze vormen toekomstige hubs in duurzame energie, duurzame mobiliteit en in de circulaire economie. Dat is op al op meerdere plaatsen in de regio zichtbaar (bijv. in de haven van Moerdijk, rond de Amercentrale in Geertruidenberg, op grote bedrijventerreinen zoals de Theodorushaven in Bergen op Zoom, etc.) Het gaat daarbij om alle terreinen en de verouderde terreinen in het bijzonder. De toenemende ruimtedruk, de afgesproken klimaatdoelstellingen, maar ook de diverse ‘Next Economy’ trends bieden een goed momentum voor actie. Vanuit het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendige werklocaties zet de bedrijventerreinenstrategie in op herontwikkeling en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen, met daarbij een extra inzet op energietransitie en andere noodzakelijke transities, zoals die naar een circulaire economie.

De programmering en de investeringsagenda dragen gezamenlijk zorg voor het terugdringen en/of voorkomen van onnodige leegstand (niet hoger dan 5%2), het goed blijven benutten van de bestaande bedrijventerreinen en het toekomstbestendig maken van deze terreinen. Herstructurering en herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen zijn randvoorwaarden voor toekomstbestendige bedrijventerreinen.

2.2

De verwachte vraag naar bedrijventerreinen

Voor het tijdig ruimtelijk faciliteren van het Toekomstbeeld bieden provinciale prognoses naar bedrijventerreinen een richting voor een viertal te onderscheiden segmenten. In 2018 zijn de prognoses naar de uitbreidingsvraag geactualiseerd en in Tabel 2.1 zijn deze prognoses gecorrigeerd voor de periode 2020-2030. In de tabel is daarnaast per segment het aanwezige aanbod van november 2020 opgenomen. Dat aanbod is continue aan veranderingen onderhevig en zal gemonitord worden en in de regionale overleggen worden besproken (zie volgende hoofdstukken). Het gaat dus om een momentopname van zowel vraag als aanbod die periodiek wordt geactualiseerd. We moeten de cijfers in onderstaande tabel dus niet absoluut interpreteren, maar het geeft wel een richting aan. We hebben daarom ervoor gekozen om niet, zoals in het verleden, gedetailleerde afspraken te maken met lange lijsten van beschikbaar en nog te ontwikkelen aanbod. In de nieuwe programmering is het vertrekpunt om op elk moment ruimte van de juiste kwaliteit beschikbaar te hebben voor uiteenlopende bedrijven. Dus in plaats van discussie over aanbod, gaan we nu over naar vraaggericht ontwikkelen, dynamisch en adaptief. Tabel 2.1

2

Vraagprognoses tot 2030 en aanbodcijfers, uitbreidingsvraag in ha netto, november 2020

Een normale frictieleegstand is een gezonde mate van leegstand van zo’n 5% en zorgt voor een goed werkende bedrijventerreinenmarkt.

Buck Consultants International

14

Scenario (ha) *

Aanbod

Segment bedrijventerreinen

Midden

Hoog

Hard

Zacht

Functioneel grootschalig Functioneel klein tot middelgroot Stedelijk klein tot middelgroot Thematisch / campus Zeehaven Niet bekend Totaal

125 53 48 12 --

161 69 61 15 --

177,6** 70,1 37,3 65,1 107,5

238

307

457,6

45 65,2 20,0 20,0 -354,4 504,6

* **

Behoefteraming provincie gecorrigeerd voor de periode 2020-2030 Inclusief Logistiek Park Moerdijk (142 ha) en Everdenberg Oost Oosterhout

Bron: Provinciale behoefteraming Noord-Brabant, 2018 voor de uitbreidingsbehoefte en IBIS (PNB) 2020 voor het actuele aanbod

Vraag en aanbod zijn kwalitatief niet exact in evenwicht te brengen in de programmering tot 2030. We gaan dus niet geforceerd proberen om vraag en aanbod kwantitatief op elkaar af te stemmen, maar vraag en aanbod moeten kwalitatief in balans zijn. In het Bijlagen Document zijn de meest actuele cijfers over vraag en aanbod op een rij gezet. De verwachting is dat volgend jaar een nieuwe raming zal worden opgesteld in opdracht van de provincie. De ramingen vormen voor ons een belangrijke leidraad om te kunnen bepalen naar welke typen terreinen er extra vraag gaat ontstaan. De ramingen geven een richting aan, maar kunnen niet voor alle deelgebieden in West-Brabant een gedetailleerd beeld schetsen. Dat heeft onder meer te maken dat de onderscheiden segmenten in de ramingen niet altijd goed passen bij de behoefte van bedrijven uit de speerpunten en het lokaal MKB. In Tabel 2.2 is die kwalitatieve discrepantie voor de segmenten benoemd. Dan blijkt bijv. dat voor kleinschalige en middelgrote logistiek er verspreid over de regio nog locaties beschikbaar moeten komen, dat er verspreid over de regio ruimte moet zijn voor bedrijven in de hoge milieucategorieën, dat enkele deelgebieden (Brabantse Wal, Breda, Altena) een verwacht tekort aan terreinen hebben en dat in vrijwel alle gemeenten ingespeeld moet worden op de vraag van lokaal MKB.

De ramingen geven een richting aan, maar er is nog veel werk aan de winkel om de juiste kwaliteit op de juiste plaats te ontwikkelen. Tabel 2.2

Toekomstbeeld West-Brabant in relatie tot prognoses bedrijventerreinen

Vraagsegment Segmenten uit prognose

Functioneel grootschalig

Toekomstbeeld Onderscheid

Opgave in/op

Grootschalige logistiek > 5 ha

Logistiek Park Moerdijk

Grootschalige logistiek < 5 ha Grootschalig HMC / circulair

Functioneel klein tot middelgroot

Buck Consultants International

Bergen op Zoom, Breda, Etten-Leur, Oosterhout en Roosendaal IPM en afgestemde locaties verspreid in de regio Tekort aan segment: Altena, Brabantse Wal, Breda

Inzetten op

Strategisch

15

Vraagsegment Segmenten uit prognose

Toekomstbeeld Onderscheid

Stedelijk klein tot middelgroot •

Thematisch / Campus

2.3

• • • • • • •

Maintenance, watergebonden Agrofood, glastuinbouw Maintenance, vliegtuigen Logistiek, grote kavels Industrie, zeehavens Vliegveld Boomteeltsector Biobased (circulair)

Inzetten op

Opgave in/op Lokaal mkb faciliteren in alle gemeenten Stedelijk georiënteerd en relatie met verstelijking: Bergen op Zoom, Breda, Etten-Leur, Oosterhout, Roosendaal • Werkendam • AFC-Prinsenland • Aviolanda • Logistiek Park Moerdijk • IPM Moerdijk • Breda Int. Airport • Business Centre Treeport • Side Stream Innovation Valley

Lokaal MKB, basis op orde

Specials, randvoorwaarden op orde houden

Herontwikkeling

Voor de regio is het van groot belang dat de ontwikkeling van nieuwe terreinen gepaard gaat met herontwikkeling en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Een bepaalde mate van ‘marktdruk’ (schaarste in aanbod ten opzichte van de vraag) draagt bij aan herontwikkelen. Zorgvuldig ruimtegebruik in relatie tot de schaarse ruimte en de maatschappelijke discussies rondom het imago van bedrijventerreinen zorgen voor blijvende noodzaak tot herontwikkeling en het toekomstbestendig houden van bestaande bedrijventerreinen. De regionale programmering moet bijdragen aan een optimale invulling van fysieke ruimte via herontwikkeling, structurele leegstand voorkomen en de huidige terreinen toekomstbestendig maken. In het motiveren van de aantoonbare behoefte aan nieuwe terreinen (zowel vraaggericht lokaal als strategisch regionaal) is herontwikkeling van de bestaande terreinen een belangrijk onderdeel (zie volgend hoofdstuk). Herontwikkeling heeft in die zin prioriteit, dat nieuwe ontwikkelingen pas aan de orde komen als herontwikkeling van de bestaande voorraad geen kwalitatieve invulling kan bieden. Dit is conform de gedachte van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De verbinding tussen herontwikkeling en de programmering van nieuwe locaties is van groot belang en dat zal in de meeste gevallen ook leiden tot een behoefte aan schuifruimte.

Schuifruimte is nodig voor de situatie waarbij herontwikkeling slecht tot stand komt, omdat bedrijven niet kunnen doorgroeien op de locatie waar ze zitten, maar er ook geen uitbreidingsmogelijkheden in de directe omgeving beschikbaar zijn (er zijn geen ‘buren’ die opgekocht kunnen of willen worden). In sommige gevallen zal een nieuw terrein schuifruimte bieden aan die

Buck Consultants International

16

bedrijven maar daarmee verhuisketens in gang zetten op het oude terrein en herontwikkeling stimuleren. Omdat de planning en de uitvoering van herontwikkeling omgeven is door onzekerheden (zijn eigenaren bereid om mee te werken) laat herontwikkeling zich in mindere mate programmeren. De ‘vrij gespeelde, opnieuw te ontwikkelen ruimte’ is echter wel onderdeel van het aanbod (nieuwe plancapaciteit). De te herontwikkelen locaties kunnen wel degelijk van strategische meerwaarde zijn en bijdragen (in fysieke ruimte en verbeteren vestigingsklimaat) aan het Toekomstbeeld. Ze vormen daardoor een onderdeel van de regionale programmeringsagenda. Om die herontwikkeling op gang te krijgen zijn forse investeringen van publieke en private partijen vereist. Hier wordt ook de verbinding gelegd met de Investeringsagenda (zie hoofdstuk 5). Recent onderzoek van de Stec Groep (2021, in opdracht van de Provincie Noord-Brabant) heeft laten zien dat in de afgelopen jaren de grote herontwikkelingsprojecten, vooral door de logistieke vastgoedmarkt al opgepakt zijn (zoals bijv. de herontwikkeling van de Philips locatie in Roosendaal, Jan de Rijk in Roosendaal, Philips/Bosch Breda, Algeco Moerdijk). De grote en aantrekkelijke ‘vissen’ zijn daarmee al gevangen, maar er zijn nog voldoende kansen in de regio.

De Stec Groep heeft een potentieel in West-Brabant achterhaald van enkele tientallen hectares op de grotere bedrijventerreinen die geschikt zijn voor grootschalige logistiek, waarbij zij opmerken dat het daadwerkelijk beschikbaar krijgen van locaties (voor met name de grootschalige logistiek) maatwerk per locatie vraagt en soms ook een lange doorlooptijd kent. Ook de gemeenten hebben in het kader van de eerste versie van Investeringsagenda (zie hoofdstuk 5) grotere en kleinere terreinen op de agenda geplaatst omdat herontwikkeling ook van belang is voor de toekomstbestendigheid en veiligheid van terreinen. Het is van belang dat de eerste inschattingen van herontwikkelingspotentieel in de komende jaren (onder meer via de Investeringsagenda) ook daadwerkelijk leiden tot het opnieuw beschikbaar krijgen van verouderde bedrijventerreinen. De regio zet, samen met de Provincie Noord-Brabant, in op de herontwikkeling van brownfields. Daarnaast constateert de regio een aanvullende opgave voor logistiek. Enkel inzetten op brownfields is niet voldoende.

Regio en provincie trekken samen op om deze opgave in beeld te krijgen In de gesprekken met gemeenten en experts wordt steeds duidelijker dat investeringen in herontwikkeling nodig zijn om het areaal aan bestaande bedrijventerreinen beter te benutten, niet zozeer om ruimtewinst te behalen om nieuwe bedrijven te kunnen huisvesten, maar vooral om verdere verloedering, ondermijning tegen te gaan en bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken en/of te houden. Inzetten op het kwalitatief en kwantitatief vernieuwd aanbod is vooral bedoeld om de bestaande hectaren in gebruik te houden, het liefst met zoveel mogelijk toegevoegde waarde en arbeidsplaatsen. Als er niet geïnvesteerd, publiek maar zeker ook door private partijen, wordt de opgave om nieuwe terreinen te ontwikkelen alleen maar groter, omdat bedrijven met ambities niet op een terrein in een verouderde en onveilige omgeving gevestigd willen zijn.

Herontwikkeling naar woon (-werk) locaties

Buck Consultants International

17

De behoefte aan schuifruimte geldt ook voor locaties die op termijn mogelijk ontwikkelen naar woon (-werk) locaties. Bedrijven die niet in een dergelijke omgeving kunnen functioneren hebben een alternatieve locatie nodig. Wanneer deze niet aanwezig is, blokkeert dit de daadwerkelijke transitie naar dergelijke milieus of het zorgt dat die bedrijven verloren gaan voor de betreffende gemeenten of zelfs de regio. Vooral bij bedrijven die een hogere milieucategorie en/of watergebonden faciliteiten nodig hebben, kan dit een knelpunt van grote betekenis zijn. Locaties die in de toekomst voorzien in dergelijke schuifruimte kunnen van strategische meerwaarde voor de regio zijn. Dit vormt binnen het integraal afwegingskader ook een van de elementen om een nieuwe locatie te kunnen onderbouwen. Bij transformatie naar woningbouw is er sprake van een onttrekking aan de bedrijventerreinenvoorraad; hierdoor ontstaat vervangingsvraag. De mogelijkheid om op dat areaal bedrijven te huisvesten komt immers te vervallen. Net als de herontwikkeling ten behoeve van bedrijvigheid zijn dergelijke transformaties onzeker en duren lang. De nieuwe wijze van programmeren neemt de mogelijkheid van vervangingsvraag mee in de motivering van de behoefte die concreet aan de orde is door het verhuizen van bedrijven naar een goede alternatieve locatie.

Tegelijkertijd is het ook een gegeven in met name de steden dat de vraag naar stedelijk woon/werkmilieus gaat toenemen. Enkele gemeenten in West-Brabant zijn hiermee al aan de slag gegaan en hebben daarvoor investeringen opgevoerd in de investeringsagenda (bijv. Breda en Roosendaal).

2.4

Verduurzaming van terreinen

De verduurzaming van bedrijventerreinen staat in de komende 10 jaar hoog op de agenda’s van gemeenten, provincie, maar ook bij de ondernemersverenigingen. De wettelijke voorschriften waaraan door bedrijven voldaan moet worden, zullen worden aangescherpt. Dat betekent dat meer bedrijven gebruik willen maken van duurzame energie en/of brandstoffen. Bovendien bieden de bedrijventerreinen in veel gevallen de ruimte om ook voor de woonwijken een schakel- of bufferfunctie te vervullen voor het beschikbaar stellen van duurzame energie en elektriciteit. Denk daarbij aan snellaadpunten met hoog vermogen, batterijopslag, en zonnecollectieven van bedrijven die leveren aan woonwijken. Een grote slag in de Regionale Energie Strategie kan dus op de bedrijventerreinen worden geslagen, zowel op bedrijfsniveau, maar ook door collectieve oplossingen te ontwikkelen door meerdere bedrijven. De verwachting is dat provincie en Rijk in de komende jaren deze collectieve aanpak van energietransitie en de beperking van emissies (CO2 en stikstof) zullen gaan ondersteunen. Dat betekent dat voor meer bedrijventerreinen (groter en kleiner) specifieke Green Deals opgesteld zullen gaan worden. Er is dus naast het programmeren van ruimte en herontwikkeling van verouderde terreinen nog extra werk aan de winkel voor bedrijven en overheden als het gaat om de verduurzaming van productie- en distributieprocessen.

Buck Consultants International

18

Op basis van databases (die bij de provincie aanwezig zijn met informatie over samenstelling bedrijvigheid, energieverbruik, aanwezigheid van energievoorzieningen op terreinen, etc.) kan worden bepaald welke kansen er liggen voor maatregelen op het gebied van het versnellen van energietransitie en circulaire economie. Daarbij liggen de grootste kansen op succes bij de zogenaamde ‘grote oogst’ terreinen (grote terreinen met procesindustrie, met opwekking van duurzame energie en/of aanwezigheid van grote daken). De provincie ontwikkelt momenteel een aanpak voor die grote oogst terreinen. Maar ook op kleine bedrijventerreinen liggen er volop kansen voor energiebesparing en de samenwerking met de directe omgeving (uitwisselen elektriciteit, opslag van duurzame energie, laadstations, etc.). De gemeenten, Regio en provincie kunnen voor verschillende typen terreinen concrete maatregelen voorstellen aan ondernemers(verenigingen) om transities te versnellen. Effectieve maatregelen zijn nu volop in ontwikkeling op bedrijventerreinen in Noord-Brabant en elders in Nederland. Er is momenteel veel te leren van ervaringen van elkaar in de regio en van elders. Bedrijventerreinen zullen in de komende 10 jaar volop als instrument worden ingezet om de transities te versnellen.

Buck Consultants International

19

Hoofdstuk 3

Wijze van programmeren

Het programmeren van bedrijventerreinen is zowel op lokaal, regionaal als op provinciaal niveau van groot belang voor de economie, de energietransitie en de ruimtelijke kwaliteit van onze regio. Dat betekent dat de nieuw te ontwikkelen terreinen en de herontwikkeling van verouderde terreinen een belangrijke plaats in moeten nemen in de diverse Omgevingsvisies. Dat moet op een zorgvuldige manier gebeuren en daarom is de wijze van programmeren ook zo belangrijk. In dit hoofdstuk komen allereerst de uitgangspunten aan bod vanuit de inhoud van programmeren (vorige hoofdstuk) en de afspraken die gemeenten en provincie in 2019 al met elkaar hebben gemaakt. Daarna wordt ingegaan hoe het proces er uitziet bij het vraaggericht ontwikkelen op lokaal niveau en op regionaal niveau.

3.1

Uitgangspunten

Uitgangspunten Uit de vorige hoofdstukken komen de volgende inhoudelijke uitgangspunten naar voren: • Ontwikkelingen van bedrijventerreinen moeten passen binnen de ambities en de ruimtelijke accenten van het Toekomstbeeld. • De periodieke ramingen naar de behoefte aan bedrijventerreinen (die in opdracht van de provincie worden opgesteld) gelden als een belangrijke leidraad om te kunnen bepalen aan welke typen bedrijventerreinen behoefte is in West-Brabant. • Programmeren vindt plaat op basis van regionale meerwaarde (versterken van de speerpunten) en de basis op orde (lokaal MKB moet in de eigen gemeente opgevangen kunnen worden). • Herontwikkeling van (verouderde) bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van nieuwe terreinen gaan hand in hand. • Bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen vinden ook investeringen plaats om maatschappelijke opgaven op te lossen, zoals energietransitie, circulaire economie en de kwaliteit ruimtelijke inrichting en inpassing van terreinen in de omgeving. Boven op de inhoudelijke uitgangspunten zijn er ook afspraken gemaakt over de manier waarop we willen samenwerken in de regio en tussen regio en provincie: 1 We willen een gelijk speelveld binnen de regio en daarmee duidelijkheid voor ondernemers en vastgoedeigenaren. 2 We zetten in op regionaal afgestemd, passend aanbod van bedrijventerreinen (adaptief, kwalitatief, kwantitatief).

Buck Consultants International

20

3

4

Samenwerken gaat over de eigen gemeentegrenzen heen en vraagt dus om een proactieve houding en het tijdig met elkaar delen van relevante informatie (vestigingsinformatie, plannen, etc.). Samenwerken tussen regio en provincie gebeurt op basis van wederkerigheid. Het primaat van planvorming voor bedrijventerreinen ligt bij de gemeenten. De Provincie NoordBrabant vervult in het planvormingsproces een meedenkende rol: samen met gemeenten kijken naar eventuele drempels en oplossingen hiervoor. In de samenwerking leggen we prioriteit bij terreinen met een strategische functie voor de regio.

De uitgangspunten en de manier van samenwerken hebben de volgende consequenties voor het programmeren van bedrijventerreinen: • We hebben voor het invullen van huisvestingsvragen in de regio duidelijke afspraken gemaakt (zie bijlage 1). Het vertrekpunt is om het juiste bedrijf op de juist plaats te kunnen vestigen en om elkaar daarover goed te informeren. Bovendien zijn er voor enkele sectoren en voor bepaalde typen bedrijven richtlijnen opgenomen hoe om te gaan met de ruimtevragen. Hieronder halen we enkele elementen uit de huisvestingsafspraken die in Bijlage 1 uitvoerig staan beschreven. • Eén van de elementen van de Huisvestingsafspraken is het structureel monitoren en via een uniforme systematiek beoordelen van ruimtevragers. We gebruiken LeadMe als regionaal informatiesysteem om bedrijven met ruimtevraag actief te kunnen volgen. • Bij een ontwikkeling kleiner dan 5.000 m2, die past in de geest van de regionale bedrijventerreinenstrategie, kan de bestemmingsplanprocedure verder doorlopen worden. Hiervan wordt regionaal wel melding gemaakt zodat de plancapaciteit kan worden gemonitord. • Een ruimtelijke ontwikkeling > 5.000 m2 stemmen we op het passende schaalniveau met elkaar af: − Vraaggericht lokaal ontwikkelen – met de buurgemeenten (zie paragraaf 3.2). − Strategisch vraaggericht ontwikkelen – regio West-Brabant (zie paragraaf 3.3).

• In onze uitgifteregels voor nieuwe bedrijventerreinenontwikkeling nemen we op dat gebouwen en constructies geschikt moeten zijn voor energievoorziening op het dak. Dit is een minimaal uitgangspunt. • Het monitoren van beschikbare plancapaciteit (onmiddellijk uitgeefbaar en plancapaciteit die planologisch is vastgelegd door de provincie) vindt niet alleen op kwantiteit, maar ook op kwaliteit plaats (bestemd en geschikt voor welke segmenten), zodat we op elk moment weten wat we nog aan voorraad hebben voor welke segmenten. • Voor grootschalige ontwikkelingen in de logistiek hanteren we de afspraken over toegevoegde waarde van die activiteiten en de afspraken die we hebben gemaakt over de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierop wordt in Bijlage 2 van dit document nader ingegaan. Hieronder vatten we de belangrijkste elementen samen. We beoordelen logistieke vestigingsverzoeken op regionale meerwaarde en faciliteren logistieke bedrijven op de juiste plek. Daarbij leveren we waar nodig maatwerk. Algemene uitgangspunten daarbij zijn: − Logistiek Park Moerdijk richt zich op zeer grootschalige ontwikkelingen (>5 ha) − We willen versnippering van logistieke activiteiten vermijden en versterking van innovatie en cross-overs stimuleren.

− Voor grootschalige VAL/VAS-activiteiten en activiteiten, die sterk gekoppeld zijn aan de aanwezige zeehaven, kiezen we in West-Brabant voor clustering van logistieke bedrijven op het Logistiek Park Moerdijk. Buck Consultants International

21

−

Voor andere logistieke bedrijven (en/of afwijking op bovenstaande) zijn bestaande bedrijventerreinen en vervolgens nieuw te ontwikkelen terreinen de mogelijke locaties (kavels kleiner dan 5 ha). − Bedrijven die zich melden bij een gemeente (nieuwvestiging en uitbreiding/verplaatsing) inventariseert de gemeente of gebruik wordt gemaakt van arbeidsmigranten en hoe huisvestiging geregeld wordt. Gemeente, bedrijf en eventuele partners hierin maken aan de voorkant afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten. Op basis van deze uitgangspunten en afspraken hebben gemeenten en provincie met elkaar afgesproken de wijze van programmeren in te richten voor twee typen locaties: vraaggericht lokaal; vraaggericht strategisch. Dit wordt in de volgende paragrafen toegelicht.

3.2

Vraaggericht lokaal

Doel: tijdig faciliteren van de vraag vanuit het lokale mkb. Vraaggericht lokaal ontwikkelen is ontwikkelen voor een concrete vraag die aantoonbaar is. De eindgebruikers zijn in beeld en de bijbehorende ruimtebehoefte (kan ook vanuit publieke noodzaak) inzichtelijk worden gemaakt. Bij vraaggericht ontwikkelen is het van groot belang niet te acteren op enkel de kwantitatieve vraag naar kavels, maar echt inzicht te krijgen in de behoefte en bijbehorende ambities van de ‘vragers’. Het goede gesprek tussen gemeente en de eindgebruiker is daarbij van belang. Daarbij is het zaak inzichtelijk te krijgen of alle mogelijkheden in het bestaande vastgoed en bestaande plancapaciteit goed verkend zijn en of gemeentelijke ambities als duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik geborgd zijn. Om dergelijke ambities te kunnen faciliteren kan het nodig zijn de concrete vraag van een initiatiefnemer aan te vullen. Bijvoorbeeld om een bedrijvenlocatie zorgvuldig in te passen en investeringen in duurzaamheid en infrastructuur mogelijk te maken. Vraaggericht ontwikkelen is daarom het uitgangspunt, maar mag niet beperkend uitwerken i.r.t. bredere opgaven. De verantwoordelijkheid voor het inbrengen van een locatie ligt bij de gemeente. Ook voor het organiseren van de passende afstemming met buurgemeente(en).

De regio houdt bij de ontwikkeling van vraaggericht lokaal de vinger aan de pols, via de Commissie van Advies (4x per jaar). Er kan worden afgeweken van eerder (regionaal) vastgestelde locaties. Als deze al in lokale Omgevingsvisies zijn vastgelegd komen deze niet te vervallen.

Leidraad In de leidraad is opgenomen dat afstemming wordt gezocht met buurgemeente(n) als het om een locatie groter dan 5.000 m2 gaat. Regionaal spreken we enkele ruimtelijk-economische voorwaarden af voor vraaggericht lokaal, dit vormt onderdeel van de te motiveren leidraad:

Buck Consultants International

22

1 2 3 4

5 6

Sprake van aantoonbare behoefte. Bovengrens van 10 ha (netto) als richtlijn, (passend bij de verschillende schaalniveaus in de regio). Ruimtelijke kwaliteit gegarandeerd (inrichting terrein, aandacht voor groen, logische verkaveling, etc.). Inzetten op herontwikkeling: • Er wordt nagegaan of de ontwikkeling van het terrein een impuls kan geven aan de herontwikkeling van verouderde terreinen in de gemeente (schuifruimte). Voorkomen van overaanbod ten behoeve van een gezonde markt en voorkomen daarmee onnodige leegstand en onderlinge concurrentie. Maatschappelijke opgaven, zoals energietransitie een realistische plek krijgen. • Er wordt expliciet nagegaan of het te ontwikkelen terrein een bijdrage kan leveren in de opgaven van de RES.

De ingevulde leidraad (tabel 3.1) vormt de argumentatie om draagvlak in de eigen gemeente en bij de buurgemeenten te verkrijgen. De Leidraad wordt plausibel gemotiveerd. Het biedt inzicht voor de buurgemeenten dat er plannen zijn en dat deze niet concurrerend zijn met andere locaties in de nabije omgeving. De leidraad bevat veel elementen, daarmee gaan we in de komende jaren ervaring opdoen. Er kunnen dus aanpassingen plaatsvinden op de leidraad. Daarvoor is tijdens het halfjaarlijks bestuurlijk overleg de ruimte aanwezig. Tabel 3.1

Leidraad – zes thema’s voor het motiveren van een vraaggericht lokale behoefte (> 5.000 m2)

Onderdeel

Uitleg/verklaring

1 Beschrijving plan Op hoofdlijnen

• •

Omvang (groter dan 5.000 m2) Opzet

2 Behoefte eindgebrui- Indien nee, is onderdeel 4 van toepassing? ker concreet in Indien ja, motiveren op de volgende onderdelen: beeld? • Kan vraag opgevangen worden in bestaande voorraad door invulling leegstand? • Kan vraag opgevangen worden door herstructurering en herontwikkeling? • Kan vraag opgevangen worden door bestaande aanbod bedrijfskavels in verzorgingsgebied? (relatie met volgende onderdeel) • Wat wordt de invulling van de locatie na verhuizing? − Wordt er courant vastgoed achter gelaten? − Schuifruimte op de bestaande terreinen mogelijk? Gemeente is uiteindelijk verantwoordelijk voor beoordeling Ladder Duurzame Verstedelijk (LDV) bij vaststelling bestemmingsplan. Voor draagvlak is een beknopte visie toereikend. 3 Waarom moet de eindgebruiker hier landen?

Lokaal mkb Lokaal ecosysteem Historische binding Sociale binding

4 Is er sprake van een grotere planontwikkeling dan strikt de

Indien ja, motiveren op de volgende onderdelen: • Schuifruimte - t.b.v. herstructurering op bestaande locatie of bedrijven die in de knel zitten of komen door omgeving

Buck Consultants International

23

Onderdeel behoefte van de eindgebruiker?

Uitleg/verklaring • • • • •

Vervangingsvraag naar aanleiding van transformatie naar wonen Ruimtelijke aspecten Financiële oorzaken Voorzieningen Etc.

Gemeente is uiteindelijk verantwoordelijk voor beoordeling LDV bij vaststelling bestemmingsplan. Voor draagvlak is een beknopte visie toereikend. 5 Ruimtelijke kwaliteit Op hoofdlijnen