Havendijk Kom Noord, deelgebieden 2 en 6, Oudenbosch vastgesteld 1.pdf

BESTEMMINGSPLAN HAVENDIJK KOM NOORD, DEELGEBIEDEN 2 EN 6, OUDENBOSCH GEMEENTE HALDERBERGE

Opdrachtgever Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars B.V. Auteur Bureau Dhondt Projectnummer 22013 IMRO-identificatie NL.IMRO.1655.BP1028-C001 Status vastgesteld Datum 22 februari 2024

Toelichting

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

5 5 5 7 8

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Nieuwe situatie

9 9 10

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

12 12 15 18

Hoofdstuk 4 Planologisch relevante aspecten 4.1 Bodem 4.2 Geluid 4.3 Watertoets 4.4 Flora- en fauna 4.5 Stikstofdepositie 4.6 Cultureel erfgoed 4.7 Verkeer en parkeren 4.8 Bedrijven en milieuzonering 4.9 Geur 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Externe veiligheid 4.12 M.e.r.-beoordeling

25 25 27 28 31 34 35 38 40 43 46 48 53

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Opzet regels 5.3 Verbeelding

55 55 55 57

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële-economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59 59 59

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

De gemeente Halderberge is voornemens om de noordrand van de kern Oudenbosch, ook wel 'Havendijk Kom Noord' integraal te transformeren en af te ronden. De noordelijke rand van het dorp wordt getransformeerd naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen nieuwe woningbouw, groen en de herstructurering van de begraafplaats. Het gebied kent leegstand, is rommelig en vormt geen representatieve entree/rand voor het dorp. Ten behoeve van deze ontwikkelingen heeft de gemeente Halderberge op 16 december 2021 de gebiedsvisie 'Havendijk Kom Noord' vastgesteld. Deze gebiedsvisie beschrijft de uitgangspunten en een programma van eisen waaraan de transformatie van dit gebied moet voldoen om te komen tot een kwaliteitsimpuls met een integrale aanpak. In de gebiedsvisie staan de kaders en ambities beschreven, waaraan de nieuwe ontwikkeling van het gebied moet voldoen, verdeeld over 6 deelgebieden. Het kaartbeeld van de gebiedsvisie is als Bijlage 1 toegevoegd aan het bestemmingsplan. Onderhavig plangebied bestaat uit de deelgebieden 2 en 6 uit de gebiedsvisie, de daarnaast gelegen bedrijfswoning aan het adres Havendijk 10e alsmede de locatie van het rioolgemaal gelegen aan Havendijk 10b. Middels voorliggend bestemmingsplan worden de deelgebieden 2 en 6 getransformeerd van bedrijfslocaties naar woningbouw met 20 grondgebonden koopwoningen.

Daarnaast zal ter plaatse van de bedrijfswoning aan de Havendijk 10e de bestemming worden gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. De locatie van het rioolgemaal heeft thans een bedrijfsbestemming en deze blijft gehandhaafd. Alleen de functieaanduiding wordt gewijzigd van bedrijfswoning naar rioolgemaal.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Havendijk Kom Noord Het gebied Havendijk Kom Noord is gelegen aan de noordrand van de kern Oudenbosch. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door de Havendijk, deze weg loopt langs de rivier de Mark richting het noorden naar het buitengebied van de gemeente Halderberge. Aan de overzijde van de Mark bevindt zich de Jachthaven van Oudenbosch. In het oosten en zuiden sluit het gebied aan op de bestaande woningbouw, gelegen binnen de kern Oudenbosch.

5

Figuur 1.1 Ligging gebied Havendijk Kom Noord

Plangebied (deelgebieden 2 en 6 en Havendijk 10e) Onderhavig plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Oudenbosch, sectie A, nummers 2041, 2057, 2120, 2125, 2126 en 2127. De totale omvang van het plangebied bedraagt circa 9.780 m2. Het plangebied is gelegen op de hoek van de Havendijk en de Schuitevaarstraat. De westgrens van het plangebied loopt parallel aan de Havendijk. Aan de oostzijde wordt het plangebied deels begrensd door een sportschool aan de Schuitevaarstraat en deels door het grasveld gelegen tussen het plangebied en de Strijmondlaan.

Figuur 1.2 Ligging plangebied

6

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 20 juni 2013. Het plangebied is gelegen binnen een bestemmingsvlak 'Bedrijf' en is voorzien van één bouwvlak die zich uitstrekt over een groot deel van het plangebied. De sportschool ten oosten van het plangebied is gelegen binnen hetzelfde bouwvlak. Bouwwerken mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Voor het gehele bouwvlak geldt er een maximum bebouwingspercentage van 60%. Binnen het plangebied is het bouwvlak verdeeld in twee maatvoeringsvlakken met betrekking tot de maximale bouwhoogte verschillend van 8 tot 9 meter. Vanaf het rioolgemaal loopt een rioolwatertransportleiding richting het noorden. Deze leiding wordt in het bestemmingsplan weergegeven met de dubbelbestemming 'Leiding Riool'. De gehele westelijke rand van het plangebied is daarnaast ook voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', ten behoeve van de instandhouding van de waterkering. Ten behoeve van de luchtvaartverkeerszone van Breda International Airport is het gehele plangebied ook voorzien van de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - 11'.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch' (plangebied is rood omlijnd)

Toets bestemmingsplan Het planvoornemen bestaat uit de transformatie van het plangebied van bedrijventerrein naar een woongebied met 20 grondgebonden koopwoningen. Het gehele plangebied is voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Functioneel gezien zijn reguliere woningen binnen de bedrijfsbestemming niet passend. Ter plaatse van de beoogde woningen dient de bestemming derhalve te worden gewijzigd naar de bestemming 'Wonen' met bouwvlak. Het perceel ten behoeve van het rioolgemaal behoudt de bedrijfsbestemming. Enkel de functie bedrijfswoning wordt gewijzigd in rioolgemaal. In onderhavig planvoornemen vinden er geen bouw- en/of sloopwerkzaamheden plaats ter plaatse van de gronden aangeduid met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool'. Binnen dit

7

deel van het plangebied vindt enkel een bestemmingswijziging plaats van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' mogen uitsluitend bouwwerken tot een maximale bouwhoogte van 2,5 m worden gebouwd ten behoeve van de aanleg en instandhouding van de waterkering. Er is dan ook advies ingewonnen bij de waterbeheerder. De gebiedsaanduiding 'luchtvaartsverkeerszone - 11' heeft betrekking tot de maximale bouwhoogte ten behoeve van het obstakelvrije start- en landingsvlak. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerszone - 11' mag de bouwhoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan 101,4 m en 110,54 m boven NAP. In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt. De beoogde ontwikkeling van het plangebied is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Derhalve is besloten om voor deze ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een planbeschrijving gegeven van enerzijds de bestaande situatie en anderzijds de nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. De aspecten met betrekking tot het milieu en landschap komen in hoofdstuk 4 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

8

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Het plangebied bestaat voor een groot deel uit twee bedrijfspercelen en ter plaatse van Havendijk 10e een bedrijfswoning. Op het noordelijke bedrijfsperceel is een bedrijfshal gelegen waarin voorheen De Kroon Salades was gevestigd. In de zuidelijke bedrijfshal is een vintagewinkel gevestigd. Het plangebied heeft een eenzijdige samenstelling. De bedrijfshallen hebben daarnaast te maken met leegstand, waardoor het gebied een rommelige uitstraling heeft. In de bestaande situatie vormt het gebied daarmee niet een representatieve entree van de kern Oudenbosch. Tussen de bedrijfswoning en het zuidelijk gelegen bedrijfsperceel is een rioolgemaal gelegen, welke geen onderdeel uit maakt van het plangebied. Middels een geuronderzoek wordt onderzocht in welke mate hiervan overlast kan worden verwacht en of er maatregelen genomen dienen te worden. De resultaten van het geuronderzoek worden verder toegelicht in paragraaf 4.9.

Figuur 2.1 Foto's bestaande situatie plangebied

9

2.2

Nieuwe situatie

In de gebiedsvisie 'Havendijk Kom Noord' is het gebied, gelegen aan de noordelijke rand van Oudenbosch, verdeeld in 6 deelgebieden. Het doel van de gebiedsvisie is om van de verschillende deelgebieden een samenhangend woongebied te maken met circa 52 nieuwe koopwoningen van verschillende woningtypes, die Havendijk Kom Noord kwalitatief verbeteren. Een buurt waarin rekening wordt gehouden met het bestaande en nieuwe groen, dat inspeelt op klimaatadaptie en een aangename overgang naar het buitengebied maakt. De gebiedsvisie wordt verder toegelicht in paragraaf 3.3.2. De gemeente Halderberge heeft daarnaast ook een beeldkwaliteitsplan voor het plangebied laten opstellen. Hierin zijn de spelregels opgenomen voor de architectonische uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 bij de regels opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Onderhavig plangebied is in de gebiedsvisie aangeduid als de deelgebieden 2 en 6. Het voornemen is om deze gebieden te transformeren naar een woongebied met woningen van verschillende typologieën.

Het planvoornemen omvat de sloop van de bestaande bedrijfshallen en de bouw van in totaal 20 grondgebonden koopwoningen, waarvan 10 rijwoningen, 6 twee-onder-één-kapwoningen en 4 vrijstaande woningen, welke worden uitgevoerd als levensloopbestendige woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond. De verkaveling van het plangebied, zoals weergegeven in figuur 2.2, is als Bijlage 2 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. De 4 levensloopbestendige woningen (bouwkavels 7, 12, 13 en 14) hebben een goot- en nokhoogte van respectievelijk 5,5 en 8,5 meter. De overige nieuw te bouwen woningen hebben een goot- en nokhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter. De woningen worden ontsloten via een nieuw aan te leggen weg welke aansluit op de Havendijk aan de westzijde van het plangebied en wordt verbonden met Drimmelaarstraat aan de oostzijde van het plangebied. De ruimte tussen de nieuwe ontsluitingsweg en de bestaande bebouwing (sportschool en cafetaria) wordt als groene openbare ruimte ingericht met een wandelpad en wadi's ten behoeve van de waterbergingsopgave. Het groen en het wandelpad wordt tevens doorgetrokken in de richting van de Havendijk. Hiermee wordt de huidige groenstructuur versterkt. Momenteel zorgt de bestaande bedrijfshal gedeeltelijk de erfgrens aan de noordzijde. Op de plaats waar geen hal staat vormen hoge hagen van 3 à 3,5 meter hoog de erfgrens.

Na sloop van de bedrijfshal zal over het vrij gevallen deel Kokowall met een hoogte van 3 meter geplaast worden. Hiervoor is een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen. De woningen aan de Havendijk zijn georiënteerd op de Havendijk. De overige woningen zijn alle georiënteerd op de nieuw aan te leggen weg. De bedrijfswoning aan de Havendijk 10e blijft in de huidige staat behouden. Middels onderhavige ontwikkeling zal het uitvoeren van bedrijvigheid in dit gebied wel verdwijnen. De bedrijfsbestemming met aanduiding 'bedrijfswoning' is daarmee niet meer van toepassing en zal worden gewijzigd naar 'Wonen'.

10

Figuur 2.2 Verkavelingsplan deelgebieden 2 en 6 (bron: Bijl Architecten B.V., 23-01-2024), (plangebied is rood omlijnd)

11

Hoofdstuk 3

Beleid

Bij het maken van een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

12

Beoordeling en conclusie Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Zij zullen daarbij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad gebruiken.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden, Rarro 1 december 2020

Beoordeling en conclusie Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP. In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt. Voor het plangebied geldt verder dat er regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van

13

het vliegverkeer vanaf luchthaven Breda International Airport. Er dient sprake te zijn van een obstakelvrij (start- en landings)vlak. De aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - 11' komt hieruit voort. Ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings) vlak mag de bouwhoogte van een bouwwerk niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte die wordt verkregen door lineaire interpolatie van 101,4 m en 110,54 m boven NAP. De beoogde nieuwe bebouwing overschrijdt deze maat niet.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is artikel 3.1.6 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan. 1. 2. 3. 4. 5.

Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied? Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling 1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van 20 woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan dan ook gezien worden als een stedelijke ontwikkeling.

2. Voorziet het onderhavige besluit in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling? De Laddertoets geldt alleen voor 'nieuwe' stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft. Op basis van vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch' hebben de gronden ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Het realiseren van woningen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming gewijzigd, waarmee de realisatie van het woongebied mogelijk wordt gemaakt. De planologische functiewijziging is van zodanige aard en omvang dat er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

14

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? In het woningbouwprogramma 2018-2028 van de gemeente Halderberge zijn voor Oudenbosch in totaal 235 woningen opgenomen. Onderhavig plangebied maakt deel uit van het ontwikkelingsgebied Havendijk Kom Noord, wat voorziet in de ontwikkeling van circa 52 koopwoningen, waarvan 20 in onderhavig plangebied. Dit aantal is opgenomen in het woningbouwprogramma en is regionaal afgestemd.

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied? Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangeduid als stedelijk gebied 'Landelijke kern'. De kaart van de provinciale omgevingsverordening is weergegeven op figuur 3.2 in paragraaf 3.2.2. Binnen het stedelijk gebied is voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Conclusie De ontwikkeling betreft gezien de aard en omvang een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. De locatie is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied en daarnaast is ook de behoefte aan de voorziene woningen aangetoond. Er wordt derhalve voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet (welke 1 januari 2024 in werking zal treden) bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt en op 14 december 2018 vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie; a. Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant. b. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie. 2. Werken aan een klimaatproof Brabant; a.

Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht. b. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd. 3. Werken aan de slimme netwerkstad; a. Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een

15

comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur. b. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving. 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie; a. Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair. b. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen.

We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%. c. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening. Beoordeling en conclusie Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Door het voorliggend bestemmingsplan wordt er woningbouw mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. De nieuwe woningen zullen gasloos gebouwd worden conform het nieuwe Bouwbesluit. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het klimaatproof Brabant, alsmede de Brabantse energietransitie.

3.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim Omgevingsverordening (IOV). Deze Omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim Omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim Omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

16

Figuur 3.2 Uitsnede Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie augustus 2023)

Beoordeling Het plangebied is aangeduid als stedelijk gebied 'Landelijke kern'. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Door de sloop van de op de locatie aanwezige bedrijfspanden en nieuwbouw is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe invulling zorgt voor een kwaliteitsimpuls van de noordrand van de kern Oudenbosch. Zoals uit de gemeentelijke woonvisie en -programmering (zie paragraaf 3.3) blijkt past de ontwikkeling binnen de regionale afspraken.

Bij de nieuwbouw wordt rekening gehouden met duurzaamheidsmaatregelen zoals het toepassen van gasloos bouwen bij de nieuwbouw. De gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving (zoals bijvoorbeeld de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de ecologische waarden) komt aan bod in Hoofdstuk 4, waarin de relevante milieu-aspecten nader onderbouwd zijn.

17

Conclusie Voorgenomen ontwikkeling past derhalve Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.2.3

binnen

de

kaders

van

de

Interim

Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021

Het 'Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021' geeft een actueel beeld en visie van de subregio West-Brabant West op de toekomstige ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Ook geeft het document het actuele bestuurlijke afsprakenkader weer, die een resultaat is van regionale samenwerking, afstemming en afweging. De subregio West-Brabant West ziet een aantal actuele regionale woonopgaven. Voor onderstaande 5 opgaven heeft zij de ambitie om dit gezamenlijk op te pakken en vorm te geven: 1. Woningbouwprogrammering. Zorg voor voldoende en geschikte woningen om te voldoen aan de woningbouwbehoefte op de korte en (middel)lange termijn. 2. Toekomstbestendige woningvoorraad. Zowel energetisch, veiligheid als levensloopbestendigheid in nieuwbouw en bestaande woningen. 3. Transformatie en leegstand. Herontwikkeling en transformatie van binnenstedelijke locaties werkt niet alleen leegstand tegen en levert daarmee bijdrage aan leefbaarheid en zorgvuldig ruimtegebruik, maar past ook bij de wens van de woonconsument om dichter bij voorzieningen te willen wonen. 4. Huisvesting arbeidsmigranten. Het realiseren van voldoende en kwalitatief goede huisvesting (short/midstay) voor arbeidsmigranten blijft een actuele opgave voor gemeenten in de regio. 5. Nieuwe woonvormen en zelfbouw. De vraag naar verschillende woonvormen is toegenomen. Het gaat daarbij om o.a.

om wonen met zorg voor ouderen (75+), geclusterd wonen, begeleid wonen, flexwonen en zelfbouw (PO en CPO). Beoordeling en conclusie Met de gehele gebiedsontwikkeling worden er (kleine) nieuwe woonclusters gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied en deels in landelijk gebied aangeduid als 'verstedelijking afweegbaar'. in zijn totaliteit wordt voorzien in een hoogwaardig recreatief leefmilieu en een diversiteit aan dichtheden en woningtypes. Hierdoor kan het project worden beschouwd als flexibel en wordt er ingespeeld op de ontwikkelingen in de markt. In het totaal te ontwikkelen gebied Havendijk Kom Noord worden 52 koopwoningen gerealiseerd, waarvan 20 in onderhavig plangebied. Dit aantal is opgenomen in het woningbouwprogramma en is regionaal afgestemd.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Halderberge

Met de omgevingsvisie laat de gemeente Halderberge zien wat ze belangrijk vinden in de omgeving waarin ze wonen, werken en recreëren. De omgevingsvisie helpt om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke gemeente en vooruit te kijken naar ontwikkelingen waar ze mee te maken (gaan) krijgen. De omgevingsvisie is vastgesteld op 10 februari 2022. Het karakter van Halderberge wordt gekenmerkt de grote verschillen in de gemeente. Elke kern heeft z'n eigen karakter. En ook het buitengebied is erg divers. Uniek voor Halderberge is de overgang van klei naar zand. Daardoor kan binnen de gemeente genoten worden van zowel polderlandschap en bosgebieden.

18

De gemeente wil het bijzondere karakter van gebieden en kernen met hun eigen identiteit koesteren en versterken. Daarom willen ze met elk initiatief ervoor zorgen dat de waarden en het karakter van dat deelgebied of kern versterken. De waarden per deelgebied zijn de omgevingsvisie beschreven. Het behoud van de kwaliteiten van de ondergrond zijn een essentiële voorwaarde voor alle thema's die in de Omgevingsvisie aan de orde komen. Een robuust en toekomstbestendig bodem- en watersysteem is nodig om de waarden in alle deelgebieden te kunnen behouden. In de omgevingsvisie worden negen algemene speerpunten voor de gemeente Halderberge uitgewerkt. Met de speerpunten wordt aangegeven op welke thema's er opgaven liggen voor de gemeente om mee aan de slag te gaan. De algemene speerpunten zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Werken aan een duurzame en klimaatbestendige omgeving; Werken aan een gezonde en veilige leefomgeving; Versterken van biodiversiteit; Behoud en (her)ontwikkeling van bijzonder cultureel erfgoed; Behoud en versterking van een aantrekkelijk buitengebied; Versterken aantrekkelijkheid voor recreanten en toeristen; Zorgen dat het in Halderberge goed wonen is voor iedereen, Behoud van vitale kernen en een actieve samenleving; Bieden van een aantrekkelijk economisch klimaat.

Waarden Oudenbosch Oudenbosch kenmerkt en onderscheidt zicht van de andere kernen binnen de gemeente door de aanwezigheid van het religieus erfgoed. Er is een verscheidenheid aan historische gebouwen en monumenten in de kern, die verbonden zijn door het Parelpad. De aanwezigheid van de Basiliek met koepel, die boven de overige bebouwing uitsteekt, geeft de kern deels haar identiteit. De kern heeft een kernwinkelgebied met een goed bereikbare haven en voorzieningen voor de gehele gemeente met tevens een kleine regionale voorzieningenfunctie. mede door verschillende instellingen in het voortgezet en het beroepsonderwijs, zoals het Markland College en Curio Prinsentuin, heeft de kern ook een regionale aantrekkingskracht. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed, mede vanwege de aanwezigheid van het treinstation. Dit station vormt een opstappunt naar Roosendaal en Dordrecht. Afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in de herstructurering van gebiedsontsluitingsweg en de rondweg om de bereikbaarheid met de auto te verbeteren, waardoor de bereikbaarheid van Oudenbosch nu goed is. Oudenbosch heeft verschillende woonwijken met een eigen identiteit en eigen voorzieningen. De wijken ten zuiden van de spoorlijn zijn gewilde woongebieden met een groen karakter.

Ook op gebied van groen kent iedere wijk haar eigen identiteit; zo wordt de wijk Spui-Noord gekenmerkt door gazons en bomen en de wijk Albano door veel heesterbeplanting. De leefbaarheid in een aantal wijken komt steeds meer onder druk door tal van sociaaleconomische ontwikkelingen en maatschappelijke opgaven. De kern heeft veel verschillende culturen die zich op verschillende manieren in het straatbeeld tonen. Waarden: Grootste kern met een centrale ligging; Voorzieningen voor de hele gemeente, kernwinkelgebied; Goed aanbod aan voortgezet- en beroepsonderwijs; Aanwezigheid basiliek, station en haven; Onderscheidend door religieus erfgoed; Veel verschillende culturen vertegenwoordigd. Beoordeling en conclusie Het gebied omgeving Havendijk kent leegstand, heeft een eenzijdige samenstelling en oogt

19

door de aanwezigheid van een aantal bedrijfspercelen rommelig. Het gebied vormt in de bestaande situatie geen representatieve entree/rand voor het dorp Oudenbosch. Het voornemen is daarom de noordrand van de kern Oudenbosch, ook wel Kom Noord integraal te transformeren en kwalitatief te verbeteren. De transformatie van Havendijk Kom Noord voorziet in de ontwikkeling van verschillende deelgebieden naar een samenhangend woongebied met circa 52 nieuwe koopwoningen van verschillende woningtypes die het gebied kwalitatief verbeteren. In de nieuwe gebiedsindeling wordt rekening gehouden met het bestaande en nieuwe groen, dat inspeelt op klimaatadaptie en een aangename overgang naar het buitengebied.

3.3.2

Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch

De gebiedsvisie 'Havendijk Kom Noord Oudenbosch' voorziet in een stedelijke ontwikkeling aan de noordwestelijke rand van het dorp bij de historische linten. Hier wordt een verbinding gemaakt tussen de bestaande woonwijken en de nieuwe ontwikkelingen. In de tussenliggende gebieden wordt de verbinding tussen het landschap en het dorp versterkt. Hier is ruimte voor diverse groene ontwikkelingen, zoals een begraafplaats, waterberging, boomgaarden en diverse recreatieve functies. Hierdoor ontstaat er een attractieve samenhangende groene dorpsrand die ruimte biedt aan publieke functies, recreatie, wonen en ruimtelijke vraagstukken zoals waterberging. Het totale plangebied is opgedeeld in zes verschillende deelgebieden, die als een mozaïek verspreid liggen. De deelgebieden hebben allen hun eigen sfeer en karakteristiek die aansluit op de omliggende omgeving. Vijf deelgebieden (1 t/m 4 en 6) zullen transformeren naar woongebieden waarbij de ontwikkelingen in het gebied passend zijn bij de bestaande woonwijk met ruimtelijk en programmatische kwaliteitsverbeteringen. Deelgebied 5 zal deels transformeren naar woningbouw die past bij de sfeer van het bebouwingslint Havendijk. Onderdeel van deelgebied 5 is de begraafplaats.

In deelgebied 2 en 6, welke mogelijk wordt gemaakt middels voorliggend bestemmingsplan, omvat de sloop van de bestaande bedrijfshallen en de bouw van in totaal 20 grondgebonden koopwoningen, waarvan 10 rijwoningen, 6 twee-onder-één-kapwoningen en 4 vrijstaande woningen, waarvan er 3 of 4 uitgevoerd worden als levensloopbestendige woningen met een volledig woonporogramma op de begane grond.

Figuur 3.3 Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch

20

3.3.3

Woonvisie en woningbouwopgave Halderberge

Op 7 oktober 2021 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. Halderberge is het groene hart van de regio West-Brabant en is een woongemeente met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed en een recreatieve en toeristische trekpleister. De variatie en kwaliteit in woningen staat voorop. De gemeente zorgt voor een ruime keuzevrijheid om te voorzien in de woonwens van (toekomstige) Halderbergenaren. Daarvoor wordt voldoende woningaanbod gerealiseerd. Gedurende de periode van de Woonvisie wordt ingezet op toevoeging van 600 tot 900 woningen, een toename van 4 tot 7% ten opzichte van de huidige woningvoorraad. Dit is een grote opgave en de (toekomstig) inwoners en marktpartijen worden dan ook uitgedaagd om, vergezeld van creatieve ideeën, deze klus met ons te klaren. Het woningaanbod past binnen de uitgangspunten van de woonvisie, het houdt voldoende rekening met de demografische ontwikkelingen van de eigen inwoners, maar is ook aantrekkelijk voor huishoudens die zich in Halderberge willen gaan vestigen. Om voldoende woningen te kunnen realiseren wordt gestuurd, zo lang dat nodig is, op een overprogrammering van circa 130%.

Het woningbouwprogramma draagt bij aan de gemeentelijke woonwaarden: Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen Ruimte voor initiatief en samenwerking Met de uitvoering van het woningbouwprogramma wordt ingezet op het bouwen voor de actuele woningbehoeften, zowel kwantitatief waarbij de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose de richtlijn voor het woningbouwprogramma is als in kwalitatieve aspecten. De nieuwbouwwoningen en locaties die nog toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma moeten een aantoonbare meerwaarde leveren. Woningbouwontwikkelingen moeten voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Per dorp wordt ingezet op het vergroten van de diversiteit van de woningen en woonsferen. Er is aandacht voor kansen in het vergroenen van wijken en verduurzamen van woningen. De transformatie van leegstaand (religieus) vastgoed blijft een van de grootste opgaven komende periode waar extra tijd en geld ingestoken wordt. Om een versnelling van de woningbouw mogelijk te kunnen maken en te blijven aansluiten bij de acute vraag, zal ook buiten de bestaande bebouwingsgrenzen gezocht worden. Er wordt ingezet op: Sturing van een minimale invulling van 25% door nieuwe woonvormen en (collectieve) zelfbouw bij nieuwbouwontwikkeling.

Daarbij is expliciete aandacht voor de doelgroep starters. Daarnaast is zelfbouw een gewenste toevoeging aan de woningvoorraad om doorstromers de kans te geven hun eigen plek te ontwikkelen. Samen met marktpartijen nieuwe woonvormen te onderzoeken. Meer ruimte bieden voor flexibele woonvormen met een tijdelijk karakter om de toenemende vraag naar woningen te kunnen bedienen. Meer ruimte via maatwerk voor kleinschalige, collectieve wooninitiatieven met meerwaarde in de dorpen en in (delen van) het buitengebied, onder voorwaarden (ja mits). Beoordeling en conclusie De afgelopen jaren zijn stappen gezet in de projecten die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma 2018-2028 en zijn woningen gerealiseerd. In 2021-2031 wordt een

21

nieuwe strategie vastgesteld. In de praktijk blijkt dat niet alle locaties ontwikkeld gaan worden die zijn opgenomen of nog opgenomen gaan worden in het woningbouwprogramma. Er wordt dan ook ingezet op een overprogrammering, zodat er uiteindelijk voldaan kan worden aan de woningbouwopgave die de gemeente Halderberge heeft. Rekening houdend met planuitval en –vertraging is de theoretisch benodigde plancapaciteit 130%. Per kern wordt gekeken welke strategie toegepast kan worden om kwalitatief en kwantitatief woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. In het woningbouwprogramma 2018-2028 zijn voor de kern Oudenbosch in totaal 379 woningen opgenomen. Voor toevoeging van woningbouw in de kern Oudenbosch moet ingezet worden op het voorkomen van langdurige leegstand en transformatie van bestaand vastgoed en de herontwikkeling van locaties in het bestaand stedelijk gebied waar een meerwaarde wordt geleverd. Het plangebied Havendijk zijn kleine nieuwe woonclusters in een bestaand stedelijk gebied en 'verstedelijking afweegbaar', waar er aandacht is voor een hoogwaardig recreatief leefmilieu en er een diversiteit aan dichtheden en woningtypes worden gerealiseerd. Dit project kan hierdoor als flexibel worden beschouwd en speelt in op de ontwikkelingen in de markt. De beoogde ontwikkeling van Havendijk Kom Noord voorziet in de ontwikkeling van circa 52 woningen.

Dit aantal is opgenomen in het woningbouwprogramma. In de gebiedsvisie Havendijk Kom Noord is een indicatie verdeling van het totaal aantal woningen per deelgebied opgenomen. Voor deelgebieden 2 en 6 is de gebiedsvisie uitgegaan van circa 9 woningen en 10 woningen. Totaal 19 woningen. Binnen het totale plangebied van de gebiedsvisie zijn 52 woningen gereserveerd. Voor de deelgebieden 2 en 6 worden uiteindelijk 20 woningen van de 52 gereserveerde woningen mogelijk gemaakt. Derhalve biedt de beoogde ontwikkeling een meerwaarde en sluit dit plan aan op het woningbouwprogramma van de gemeente Halderberge.

3.3.4

Woondeal West-Brabant West

In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er landsdekkende regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen. Alle provincies hebben in het Woonbod het aantal te realiseren woningen in de periode tot en met 2030 aangegeven en de bijbehorende randvoorwaarden. Zo ook de provincie Noord-Brabant. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan dienen 8.630 (netto) woningen te worden gerealiseerd in de Stedelijke Regio West-Brabant West. Deze opgave is gebaseerd op de taakstelling van het Rijk waarbij een uitsplitsing is gemaakt op basis van de (provinciale) bevolkingsprognose. Het Woonbod is vertaald naar deze regionale woondeal. De provincie, de gemeenten, de woningcorporaties en de minister voor VRO maken in deze regionale woondeal wederkerige afspraken. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave per regio, die wordt vastgelegd in deze regionale woondeals, tellen op tot de provinciale woningbouwopgave. De provincie Noord-Brabant bestaat uit vier woonregio's.

In de Woondeal West-Brabant West wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar gemeenten en woningcorporaties van de gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en woningcorporaties. In de gemeente Halderberge is een beschikbare totale (netto) plancapaciteit beschikbaar van 1.169 woningen (periode 2022-2030). Hiervan zijn reeds 380 woningen onderdeel van de harde plancapciteit (plannen die zijn vastgesteld of al onherroepelijk zijn). Bij woningbouwprojecten van 20 of meer woningen dient 30% te bestaan uit sociale huur en

22

2/3 dient betaalbaar te zijn.

Beoordeling en conclusie In het kader van de woningbouwversnelling zijn, in de woondeal, door de regio 35 projecten aangewezen als sleutelprojecten. De focus van gemeentes ligt op deze sleutelprojecten en deze projecten krijgen dan ook proriteit. De ontwikkeling Havendijk - Drimmelaarstraat is één van deze aangewezen sleutelprojecten. Dit betreft het gehele plangebied zoals weergegeven in de gebiedsvisie waar 52 woningen worden gerealiseerd en waar plangebied Havendijk 2 en 6 onderdeel van uitmaakt. In totaal zijn binnen de gemeente Halderberge een vijftal projecten aangewezen als sleutelprojecten. Deze vijf projecten maken in totaal 552 woningen mogelijk. De totale gebiedsontwikkeling Havendijk Kom Noord (deelgebieden 1 t/m 6) bevat een ge-differentieerd woningbouwprogramma. De gebiedsontwikkeling is één van de sleutelpro-jecten die genoemd staat in de Woondeal West-Brabant-West. Vanwege de gemaakte stap-pen in het voorproces, kon niet meer worden voldaan aan de uitgangspunten die zijn gesteld op het aandeel sociale huur en betaalbaarheid van woningen in deze woningbouwontwikke-ling. Het plan is in overeenstemming met de op 16 december 2021 door de raad vastgestel-de gebiedsvisie. Reden daartoe is dat de gemeente met deze woningbouwontwikkeling streeft naar een evenwichtig verdeeld woningbouwprogramma in dit gebied van Oudenbosch.

Deze wijk kenmerkt zich voornamelijk door een groot aandeel sociale huurwoningen. Het aandeel so-ciale huur varieert in deze wijk tussen de 60 tot 80 %. Voor sommige straten ligt het aandeel zelfs hoger dan 80 %. Door het toevoegen van goedkope, middeldure en dure koopwonin-gen wordt toegewerkt naar een evenwichtig verdeelde woningvoorraad. Binnen de totale woningbouwontwikkeling Havendijk Kom Noord (deelgebieden 1 tot en met 6) werken we toe naar 1/3 betaalbare woningen. Dit voldoet niet aan het uitgangspunt van 2/3 betaalbaar-heid wat benoemd staat in de Woondeal. Voor de woningbouwontwikkeling geldt dat wordt ingezet op meerdere opgaven, passend bij de kenmerken van de wijk. Naast de opgaven op betaalbaarheid wordt ook ingezet op het realiseren van voldoende woningen voor ouderen. Met de totale gebiedsontwikkeling wor-den minimaal 9 woningen voor de doelgroep ouderen gerealiseerd. Bovendien wordt ook bijgedragen aan de gemeentelijke ambitie om nieuwe woonvormen en collectief bouwen toe te voegen.

3.3.5

Welstandnota Halderberge, 2017

In de gemeente wordt gestreefd naar een aantrekkelijke gebouwde omgeving. De gevels van de gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving van onze inwoners. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van een bouwwerk alleen. Het doel van het welstandstoezicht is, om in alle openheid, een bijdrage te leveren aan die aantrekkelijkheid van de dagelijkse leefomgeving. De welstandsnota, welke is vastgesteld op 28 maart 2017, vormt daarvoor de basis. In de nota zijn diverse welstandsgebieden met een eigen beschrijving en criteria opgenomen. De indeling is tot stand gekomen vanuit de stedenbouwkundige kenmerken van het gebied.

23

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Welstand

Beoordeling en conclusie De locatie valt binnen het welstandsgebied 'Woongebieden'. Vanaf de tweede wereldoorlog is binnen de gemeente Halderberge een eerste start gemaakt met het oprichten van complete woonwijken. Verschillende delen van deze woonwijken kennen vaak een specifieke samenhang vanwege de kenmerkende architectuur van de bebouwing. Deze architectuur vindt vaak zijn oorsprong in de tijdsperiode van realisatie. Ondanks het onderscheid in maat, schaal of architectuur hebben de woongebieden een belangrijk samenhangend kenmerk: grote aanwezigheid van reguliere woningbouw. Daarnaast is voor alle deelgebieden als geheel een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als Bijlage 1 aan de regels toegevoegd. In dit beeldkwaliteitplan zijn, naast een korte beschrijving van de gebiedsvisie en beschrijving van de huidige karakteristiek, concrete criteria opgenomen voor de nadere architectonische uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte. Deze criteria worden door de welstandscommissie gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen. Dit beeldkwaliteitplan kan daardoor, na vaststelling door de gemeenteraad, als onderdeel van de welstandsnota worden beschouwd.

Ten aanzien van sfeer en karakteristiek voor de deelgebieden 2 en 6 geldt dat het volgende: Door deze deelgebieden te voorzien van een groene verbinding, en deze te koppelen aan de bestaande oostelijke groengebieden, ontstaat er een groene verbinding tussen de Bornhemweg en Havendijk. De woningen dienen de bestaande ontsluitingsstructuur (Havendijk en Schuitevaarstraat) op een representatieve manier te begeleiden waarbij er qua criteria aansluiting gezocht wordt bij deelgebied 1. Uitzondering vormen de woningen aan de Havendijk die zicht hebben op de jachthaven. Een verbijzondering in de architectuur om vanuit de woning de jachthaven beleefbaar te maken is voorstelbaar (rekening houdende met het hoogteverschil van de Havendijk). De bebouwing achter de bebouwing aan de Havendijk en Schuitevaarstraat kent een grotere mate van vrijheid passendebinnen de doprse karakteristiek. Binnen de deelgebieden dient een vrijliggende langzaamverkeersverbinding opgenomen te worden als onderdeel van een recreatieve route die de Bornhemweg met de Havendijk verbindt.

24

Hoofdstuk 4

Planologisch relevante aspecten

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

4.1

Bodem

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging. Ten behoeve van onderhavig planvoornemen heeft Tritium Advies een milieutechnisch uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het volledige rapport van het milieutechnisch onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Hieronder volgen de belangrijkste resultaten en conclusie uit het onderzoek.

Milieutechnisch onderzoek Het doel van het millieutechnisch onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of op de locatie sprake is van bodemverontreiniging die een belemmering kan vormen voor de aankoop en de voorgenomen ontwikkelingen. Op basis van het vooronderzoek zijn de volgende deellocaties onderscheiden: deellocatie A : gehele onderzoekslocatie incl. opslag verontreinigde grond; verdacht; deellocatie B : gedempte watergangen (3x); verdacht. Zintuiglijke waarnemingen Zintuiglijk zijn sporen baksteen, sporen tot uiterst puin, sporen kolengruis, zwak tot sterk plastic, en stortmateriaal in de bodem waargenomen. Tevens is een puinfundering en een halfverharding (puin) waargenomen.

Verkennend onderzoek Uit de analyseresultaten blijkt dat in een mengmonster van de bovengrond een matige verontreiniging met koper aanwezig is. Daarnaast is in een mengmonster van de ondergrond een matige verontreiniging met cadmium aangetoond. Na uitsplitsing van deze mengmonsters blijkt de grond niet tot hooguit licht verontreinigd te zijn met deze stoffen. Verder zijn in de bovengrond lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink, minerale olie, PAK, PCB en OCB aangetoond. De ondergrond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, minerale olie en PCB. Het grondwater op de locatie is hooguit licht verontreinigd met barium.

PFAS grond Landelijk gezien kan het gehalte PFAS in de grond tot 1,0 m-mv geclassificeerd worden onder de norm 'landbouw/ natuur'. De resultaten zijn tevens getoetst aan de normen uit de

25

'Handreiking toepassing PFAS houdende grond en baggerspecie Noord-Brabant' van 2 december 2019. Hieruit blijkt dat zowel de boven- als ondergrond in aanmerking komen voor hergebruik binnen de deelnemende gemeenten.

PFAS grondwater In beide peilbuizen zijn gehalten boven de detectiegrens zijn aangetoond. De aangetoonde gehalten aan PFOS in peilbuis 27 zijn dermate hoog dat niet kan worden uitgesloten dat op de locatie sprake is van een overschrijding van de humane risicogrens (zoals vastgesteld door het RIVM in 2021). Tevens is het gehalte aan L_PFHxS sterk verhoogd aangetoond. Middels nader onderzoek zal moeten worden vastgesteld of in de ondergrond of het grondwater op de locatie sprake is van een overschrijding van de humane risicogrenzen aan PFOS. Bekend is dat aan Havendijk 10a in het verleden een zeilen,-tenten,- en dekkledenfabriek aanwezig is geweest. De exacte periode is onbekend. Mogelijk is de verontreiniging met PFAS veroorzaakt door deze voormalige bedrijfsactiviteiten.

Verkennend- en nader asbestonderzoek Uit het verkennend asbestonderzoek blijkt dat in de grond ter plaatse van asbestgat 28 368 mg/kg d.s. aan asbest is aangetoond. Dit gehalte is bepaald op basis van een verkennend onderzoek en betreft derhalve een indicatieve waarde. Daar de interventiewaarde 100 mg/kg d.s. is, is ter plaatse van asbestgat 28 een nader asbestonderzoek uitgevoerd. Hierbij bleek geen sprake te zijn van bodem maar werd de laag beoordeeld als een puinlaag (geen bodem). Tijdens dit nader asbestonderzoek is een maximaal gewogen asbestgehalte van 22 mg/kg d.s. aangetoond in de puinlaag ter plaatse van sleuf SL01. Voor verontreinigingen met asbest geldt geen volumecriterium. Er is sprake van een geval van ernstige verontreiniging indien het gemeten gehalte hoger is dan de interventiewaarde. Omdat de interventiewaarde (100 mg/kg d.s.) niet wordt overschreden kan worden afgeleid dat er geen sprake is van een verontreiniging met asbest. Tevens is geen sprake van een overtreding in het kader van het Besluit asbestwegen milieubeheer.

Onderzoek puinlaag (hergebruik) Het volume van het onderzochte puin wordt geraamd op 250 m3. De laag kan geclassificeerd worden als N-bouwstof en komt volledig in aanmerking voor hergebruik.

Aanvullend bodemonderzoek Aanleiding voor het aanvullend onderzoek is de bekende metalenverontreinigingen ter plaatse van het voormalige slibdepot aan de noordzijde van de locatie. De resultaten zijn toegevoegd in Bijlage 4. Hieruit het volgende geconcludeerd: In de bovengrond zijn hooguit lichte verontreinigingen met zware metalen aangetoond. De ondergrond blijkt deels in de kleilaag in het traject 1,00 - 1,50 m-mv matig verontreinigd te zijn met koper, lood en zink. Verder zijn er in deze laag maximaal lichte verontreinigingen met zware metalen aangetoond. In de boven- en onderliggende laag zijn de matige verontreinigingen niet meer aangetoond. In de kleilaag in de naastgelegen boring zijn geen verontreinigingen met zware metalen aangetoond. Omdat het deel van de slibdroogbedden dat mogelijk op de onderzoekslocatie gelegen was voldoende onderzocht is, kan worden aangenomen dat er geen sprake is van een sterke verontreiniging met zware metalen op de huidige onderzoekslocatie. Daarnaast is het grondwater maximaal licht verontreinigd met barium. Nader onderzoek wordt derhalve niet

26

noodzakelijk geacht.

Conclusie De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen derhalve geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit. Naar aanleiding van de reactie van de Omgevingsdienst is nader onderzoek uitgevoerd naar de begrenzing van het voormalige slibdepot aan de noordzijde. HIeruit kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een sterke verontreiniging met zware metalen. Nader onderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

4.2

Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Overlast van geluid op geluidsgevoelige functies dient namelijk te worden voorkomen. Woningen zijn geluidsgevoelige functies. De locatie is gelegen binnen de geluidzone van de Havendijk, waar een maximumsnelheid van 80 km/uur geldt. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling heeft Wematech Milieu Advies B.V. een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de omliggende 30 km/uur-wegen meegenomen in het onderzoek. Het onderzoek is als Bijlage 5 toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven. Beoordeling en conclusie Wet geluidhinder (Wgh) Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer vanwege de Havendijk ten hoogste 41 dB wordt berekend ter plaatse van de nieuwe woningen. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt hiermee niet overschreden. Het aanvragen van hogere grenswaarden is derhalve niet aan de orde.

Bouwbesluit 2012 Op grond van artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 dient een gevel van een nieuwe woning een geluidwering van tenminste 20 dB te hebben. Aangezien het vaststellen van hogere grenswaarden niet aan de orde is, worden op grond van het Bouwbesluit, behoudens de minimale isolatie van 20 dB, geen aanvullende eisen gesteld aan de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie. Cumulatieve geluidbelasting Uit de rekenresultaten van de cumulatieve geluidbelasting (alle wegen samen) blijkt dat ter plaatse van de voor- en zijgevels van woningen 6 en 7 de cumulatieve geluidbelasting 57 dB (excl. 5 dB aftrek conform Wgh) bedraagt en derhalve is te kwalificeren als een matig woon- en leefklimaat. Ter plaatse van de achtergevels van de woningen 6 en 7 varieert de geluidbelasting van 38 dB tot 49 dB, wat te kwalificeren is als een goed woon- en leefklimaat. Voor de overige woningen wordt een cumulatieve geluidbelasting berekend van </= 53 dB (excl. 5dB aftrek conform Wgh), wat te kwalificeren is als een redelijk tot goed woon- en

27

leefklimaat. Om ook binnen in de woningen 6 en 7 een acceptabel woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen, dient voor de geveldelen waar sprake is van een cumulatieve geluidbelasting van boven de 53 dB een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels te worden uitgevoerd. Geadviseerd wordt om hierbij aansluiting te zoeken bij de normstelling uit het Bouwbesluit 2012. De na te streven geluidsisolatie van de gevel is afhankelijk van de optredende geluidbelasting en kan hierbij oplopen tot een minimum benodigde isolatie van 24 dB (57 dB - 33 dB binnenniveau). Hiermee kan worden gewaarborgd dat ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.3

Watertoets

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht. In het kader van de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied heeft Tritium Advies een waterparagraaf opgesteld. Hierin wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. De volledige waterparagraaf is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 6. Hieronder volgen de meest relevante aspecten en conclusies uit de waterparagraaf.