Bijlage 2 - Verslag reacties ontwerp stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan De Groene Vaart.pdf
Tekst van het document
Verslag Reacties ontwerp stedenbouwkundig plan Herontwikkeling voormalig sportpark Pagnevaart
Pagina 1 van 33
INLEIDING De gemeente Halderberge wil op het terrein van het voormalig sportpark Pagnevaart een nieuwe woonwijk realiseren. De randvoorwaarden waaraan de toekomstige herontwikkeling moet voldoen worden toegelicht in een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Wij hebben ervoor gekozen om in een vroeg stadium de gelegenheid te geven aan omwonenden en belangstellenden om opmerkingen en suggesties in te leveren. In april 2020 kon iedereen reageren op de voorgenomen uitgangspunten. Van 16 december 2020 tot en met 17 januari 2021 kon iedereen reageren op de conceptversie van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Van deze mogelijkheid hebben 27 mensen gebruik gemaakt. Omdat een fysieke bijeenkomst nog niet toegestaan is vanwege de coronamaatregelen, is op dinsdag 5 januari 2021 en donderdag 7 januari 2021 een digitale informatiesessie via Microsoft Teams georganiseerd. Circa 60 belangstellenden hebben gebruik gemaakt van die uitnodiging en hebben in die sessies vragen gesteld aan medewerkers van de gemeente. Alle reacties zijn per thema verzameld in dit verslag en voorzien van een antwoord met uitleg in hoeverre de reactie tot een aanpassing van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan heeft geleid.
In de definitieve versie van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn de volgende wijzigingen verwerkt: Wijziging
Meer toelichting
1
Extra randvoorwaarden gesteld aan rijwoningen
Reactie nr. 14-17
2
Aanvulling tekening opbouw omliggende wijken
Reactie nr. 15
3
Maximale bouwhoogte toegevoegd van woonveld mix/appartementen
Reactie nr. 19
4
Extra woonveld voor levensloopbestendige (semi-)bungalows
Reactie nr. 20-22
5
Verruiming woonveld tiny houses
Reactie nr. 43 en 49
6
Maximaal aantal tiny houses op woonveld verlaagd naar 4
Reactie nr. 50 en 52
7
Aparte beeldkwaliteitseisen voor tiny houses
Reactie nr. 56
8
Correctie bestaande sloot
Reactie nr. 66
9
Groenbuffer tussen bestaande garageboxen en nieuwbouw
Reactie nr. 69-72
10
Knip in noordelijke ontsluitingsweg
Reactie nr. 89-94
11
Wijziging openbare ruimte achter Kwekerssingel
Reactie nr. 107 en 108
Pagina 2 van 33
ALGEMEEN Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
1
Terreinen om en tegen deze wijk hebben nu agrarische bestemming wat gaat daar mee gebeuren.
De percelen aan de zuidkant van het voormalige sportpark, die nu een agrarische bestemming hebben en in eigendom van de gemeente zijn, worden ingericht als recreatief uitloopgebied met waterberging, groen, paden en een uitlaatplek voor honden.
2
Komt er een bestemmingsplanwijziging mbt agrarisch gebied?
Ja, wij willen de bestemming gaan wijzigen van het gebied ten zuiden van het voormalig sportpark Pagnevaart dat momenteel in het bestemmingsplan de bestemming ‘agrarisch’ heeft. Wij zijn van plan dit gebied als uitloopgebied in te richten met waterberging, groen, paden en een uitlaatplek voor honden. Een bestemming ‘groen’ past hier dan beter bij. Zodra de ontwerp versie van het bestemmingsplan gereed is, is er de gelegenheid hierop te reageren.
3
Hoe blijven we verder op de hoogte?
U kunt het project volgen via de website: www.halderberge.nl/oudenbosch-groenevaart. Wij communiceren uitnodigingen voor (digitale) bijeenkomsten zo breed mogelijk. Iedereen die een reactie heeft ingestuurd ontvangt een persoonlijk bericht met dit verslag.
4
Zijn er ook nog andere plannen die op korte termijn gerealiseerd worden in Oudenbosch?
Er is contact met u opgenomen.
5
Wanneer zullen de bouwwerkzaamheden gaan beginnen? En geldt dit voor zowel de projectbouw als de zelfbouw kavels?
Naar verwachting zal de bouw van de woningen voor zowel de zelfbouw als de projectbouw in 2023 kunnen beginnen. Voorafgaand zal het terrein bouwrijp gemaakt worden.
6
Het frietkot is door gemeente schijnbaar uitgekocht, en tot mijn verbazing (er gaat pas gebouwd worden in 2023), irritatie en van velen met mij, staat nu dichtgetimmerd een doorn in het oog te wezen, voor onze huizen! Waarom wordt dit dan niet meteen afgebroken? Dat staat dan nu jaren te verpieteren! Het ziet er niet uit! En is een uitnodiging tot bekladding, etc. van het gebouwtje.
Voordat het frietkot afgebroken kan worden moeten de nutsvoorzieningen (o.a. gasen elektriciteitsaansluiting) afgesloten worden door de nutsbedrijven. Dat is inmiddels gebeurd waardoor we het frietkot ook hebben kunnen slopen.
7
Ik woon al ruim 42 jaar met veel plezier en vrijheid aan de Pagnevaartweg. De nieuwe plannen zullen dus veel impact hebben op mijn woongenot. Nooit heb ik een omheining geplaatst om zoveel mogelijk vrije ruimte te ervaren. Het enige wat ik merkte van de voetbalvelden was sporadisch een voetbal in mijn achtertuin en bij wedstrijden het gejuich en het voetbalenthousiasme. U begrijpt dat ik mij erg zorgen maak over mijn toekomstig woongenot en hoop dat daar in de plannen rekening mee wordt gehouden.
De bouw van woningen op de voormalige sportvelden gaat zorgen voor een andere beleving. We hebben in het stedenbouwkundig plan gezocht naar een balans in wonen, groen en recreëren. Wij houden daarin zoveel mogelijk rekening met een goede aansluiting op de aangrenzende bestaande percelen. De komende periode gaat wij het ontwerp voor het openbaar gebied verder uitwerken. U krijgt de mogelijkheid om op het ontwerp te reageren.
Pagina 3 van 33
ENERGIE/DUURZAAMHEID Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
8
Mogelijkheid vrijhouden voor decentrale energie-opslag bij aanhechtingspunten Enexis.
De mogelijkheden voor het opslaan van energie gaan wij de komende periode bekijken in de uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte. Wij gaan in overleg met Enexis over het energienetwerk dat wordt aangelegd in de wijk. In dat overleg zullen wij ook bespreken of er in de nieuwe wijk een geschikte locatie waar het opslaan van energie wenselijk en mogelijk is.
9
Wij stellen voor om van tevoren voor de nieuwe woonwijk een indelingsplan op te stellen, waarin wordt vastgelegd op welk perceel een eventuele put t.b.v. grondwarmtepompen geslagen kan worden. Dit kan eventueel gekoppeld worden aan een vergunnings- of meldingsplicht. Hiermee wordt voorkomen dat er een willekeur ontstaat en in een latere fase putten niet meer geslagen kunnen worden omdat hun buurman al te dichtbij zit met een eerdere put. Ieder perceel behoudt dan de mogelijkheid om een individuele bodemwarmtewisselaar aan te kunnen leggen, nu of in de toekomst.
Wij zullen hier nader onderzoek naar doen. De resultaten gebruiken wij in de voorbereiding van de aanbestedingsprocedure voor een projectontwikkelaar en de kavelverkoop voor zelfbouw.
10
Subsidiemogelijkheid aanbieden (bijv verlaging grondprijs met koppeling aan extra verduurzaming): • Sedum daken danwel dakkappelen • Regenopvangtank • Scheiding van zwart- en grijswater • Naar NOM • etc
Per 1 maart 2021 is de gemeentelijke subsidieregeling ‘Klimaatbestendig Halderberge’ opengesteld voor inwoners, bedrijven en verenigingen die tot en met 2023 loopt. Met deze regeling kan subsidie aangevraagd worden voor bijvoorbeeld groene daken, regenwatervoorzieningen, het afkoppelen van de riolering en vergroenen van tuinen.
Vrijheid in architectuur mogelijk t.b.v. energetische optimalisatie van de woning?
Er zijn inmiddels veel mogelijkheden om energiezuinig te bouwen zonder dat het ten koste hoeft te gaan van de beeldkwaliteit die wij beogen in De Groene Vaart en hebben beschreven in het beeldkwaliteitsplan. Een architect kan hier bij de start van het ontwerp rekening mee houden.
11
U noemt in uw reactie ook Nul op de Meter (NOM). In het stedenbouwkundig plan is al de randvoorwaarde opgenomen dat de woningen in De Groene Vaart net zoveel elektriciteit opwekken als ze verbruiken (nul op de meter).
In het beeldkwaliteitsplan is opgenomen dat van het beeldkwaliteitscriteria kan worden afgeweken indien initiatiefnemer kan onderbouwen dat het ontwerp toch voldoet aan het beoogde beeld. Van afwijking kan sprake zijn in het geval van bijzondere woonconcepten (zoals tiny houses) en energetische optimalisatie.
Pagina 4 van 33
WONEN Aantal woningen en opzet woonvelden Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
12
Het ontwerp ziet er aardig uit, mits de kavels en woonobjecten veranderd worden. Ook al vind ik persoonlijk dat er veel te veel woningen gebouwd moeten gaan worden. Van 14/16 woningen naar ineens 110 woningen?
In onze woningbouwprogrammering hebben wij een paar jaar geleden 14 woningen opgenomen met de intentie deze te realiseren op een klein gedeelte aan de oostzijde van het voormalig sportpark en het andere deel van de locatie als woningbouwlocatie in beeld te houden. Een ontwikkeling van 14 woningen was toen passend bij de woningbouwprogrammering van de gemeente, welke onder andere vanwege de crisis en de provinciale woningbouwcontingenten moesten worden teruggebracht. De intentie voor 14 woningen is niet uitgewerkt in een plan.
Al verschillende keren heb ik duidelijk gemaakt, dat toen ik hier kwam wonen (eind 2005/begin 2006), mij werd verteld dat tegenover mijn woning aan de Pagnevaartweg (99) 14 tot 16 vrijstaande woningen gebouwd zouden worden...een villawijk. Dat is niet op een klein stukje van het VES-terrein, maar op het gehele stuk van het voormalig voetbalterrein tegenover de Pagnevaartweg.
13
Zoals reeds eerder aangegeven hebben wij in 2008 een bouwkavel van de gemeente gekocht. Alvorens wij de grond kochten hebben wij meerdere overleggen gevoerd over de herontwikkeling en plannen van het (voormalig) VES terrein en de bebouwing. Op het complete VES terrein zouden 14 vrijstaande woningen komen. Dit is door de gemeente aan ons bevestigd. Inmiddels is dit nu uitgebreid naar 110 woningen. Nogmaals willen wij aangeven dat wij hier niet mee akkoord zullen gaan.
In 2019 is besloten om het project voor de herontwikkeling van het voormalig sportpark op te starten. Met de veranderde (markt)omstandigheden stellen wij voor naar een herontwikkeling van het gehele voormalige sportpark te kijken. Bij de uitwerking van de Nota van uitgangspunten is voor het eerst gekeken naar de hoeveelheid woningen die we bij de ontwikkeling van de gehele locatie kunnen en willen realiseren. In de uitwerking van het concept stedenbouwkundig plan hebben wij - op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten - de optimale verdeling verkend tussen woningen, openbaar groen en wegen. Die uitwerking resulteert ons inziens in een programma van circa 110 woningen. Wij denken hiermee een goede invulling te geven aan een dorps-landelijk woonmilieu.
Pagina 5 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
14
In de nota wordt door u bevestigd dat er destijds in het woningbouw-programmering 14 woningen opgenomen waren met de intentie deze te realiseren op een klein gedeelte aan de oostzijde van het voormalig sportpark en het andere deel van de locatie als woningbouwlocatie in beeld te houden. In het nieuwe plan komen er aan de oostzijde een mix van woningen te staan (hoogste bebouwingsdichtheid) en zijn de vrijstaande woningen verplaatst naar de Zuidwest zijde.
Bij het maken van het stedenbouwkundig plan hebben wij gekeken naar de huidige woningen in de omgeving en de ligging en kwaliteiten van het nieuwe woongebied. Wij hebben bekeken hoe we een logische gemengde samenstelling van verschillende typen woningen en een natuurlijke overgang naar het buitengebied kunnen maken. Het woonveld mix is niet bedoeld om daar alleen rijwoningen te realiseren. Het is bedoeld als een mix van woningtypes met een dorpse dichtheid met maximaal 20-25 woningen per hectare passend voor Oudenbosch.
15
De opzet van het plan is helder. Op pagina 12 een foto met daarop vier cirkels met daarbij de soort woningen in dat gebied. In deze foto ontbreekt een cirkel die het gebied de Vossenberg omvat. Dit gebied bestaat vooral uit vrijstaande woningen en de voormalige school de Vossenberg. In jullie plannen komt er in dit gebied een mix van verschillende type woningen te staan. In het plan wordt gesproken over een schakel tussen de drie woonwijken. Met de opzet hoe de nieuwe wijk nu opgezet is wordt hier niet aan voldaan.
In het zuidelijk deel van het plangebied dat grenst aan het buitengebied, hebben we voor twee woonvelden ingezet op vrijstaande woningen. Deze woonvelden grenzen direct aan de wijk Albano en zorgen voor een goede overgang naar het buitengebied. Voor de andere twee woonvelden met zelfbouw zijn ook tweekappers en rijwoningen mogelijk, we willen hier onder andere collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) stimuleren.
16
Opmerkelijk is dat aan de kant van woonwijk Albano bijna alleen maar vrijstaande huizen komen en aan de kant van Pagnevaart / Vossenberg een mix van verschillende type woningen. De kant van Pagnevaart is een gebied welke grenst aan het buitengebied met alleen maar vrijstaande woningen.
17
Op de plattegrond is te zien dat de vrijstaande woning kavels aan de kant van Albano komen. Waarom? En waarom komen de mix van rijtjeswoningen aan de kant van de Pagnevaartweg?
De noordkant van het plan lijkt ons niet geschikt voor alleen maar vrijstaande woningen omdat dit deel van het plan grenst aan bestaand stedelijk gebied. Daarnaast zit er tussen de vrijstaande woningen aan de Pagnevaartweg en het nieuwe plan ruime afstand. Op de tekening op pagina 12 van het stedenbouw-kundig plan voegen wij een cirkel toe ter plaatse van het gebied rondom de Vossenberg met vrijstaande woningen aan het buitengebied.
Als je dan een goede mix van de wijk wilt geven die aansluit bij de wijk die er nu staat, dan draai je die om. Dus de vrijstaande kavels aan de kant van de Pagnevaartweg, die dan ook aan de vrijstaande kavels aansluiten die er nu al staan. En de mix (rijtjeswoningen) aan de kant van Albano. Dan heb je wel een goede mix + aansluiting van de bestaande wijken.
Wij zijn overtuigd van een goede inrichting die aansluit op de omgeving en zorgt voor een gemengde samenstelling. Wel geven wij extra randvoorwaarden aan de rijwoningen toegevoegd aan het stedenbouwkundig plan: − Bij de toelichting van het woonveld ‘mix’ hebben wij toegevoegd dat de rijwoningen voornamelijk geconcentreerd worden aan de autovrije centrale groene zone. Dat is een logische plek omdat rijwoningen niet aan de voorzijde met de auto ontsloten hoeven te worden. − De randvoorwaarde is toegevoegd dat een projectontwikkelaar maximaal 33% rijwoningen mag realiseren in het deel van het plan dat projectmatig wordt ontwikkeld.
Pagina 6 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
18
Pagnevaart is altijd een afspiegeling geweest van de samenleving waarbij de kracht van het Nederlandse model was dat verschillende inkomensgroepen door elkaar leefden. De wijk gaat echter achteruit doordat de doelgroep van sociale woningbouw verandert naar een doelgroep waar veel mensen in de wijk zich helemaal niet in herkennen. Het gaat relatief vaak om mensen met psychische problemen, om mensen met een verleden bij de reclassering of om asielzoekers. Kortom, gettovorming dreigt.
Zie nr. 14 t/m 17
De laatste jaarwisseling is daarbij illustratief: Halderberge had tijdens de laatste jaarwisseling bijna vier keer meer vuurwerkschade door groepen rebellerende jongeren uit bepaalde sociale milieus dan het naburige Roosendaal. Dit terwijl Roosendaal de afgelopen maanden regelmatig het landelijk nieuws wist te halen door de onrust door vergelijkbare groepen jongeren! En deze schade werd vrijwel geheel gerealiseerd in onze kern. We verlangen van de gemeente een serieuze inspanning om de leefbaarheid van de wijk op goed niveau te houden. De mix van verschillende inkomensgroepen moet daarom worden hersteld. Het plan dat nu voorligt is echter tendentieus en versterkt de negatieve ontwikkeling. Deze tendentieusheid blijkt uit twee onderdelen: 1. Aan de kant van woonwijk Albano komen volgens dit plan bijna alleen maar zelfbouwkavels (voornamelijk vrijstaande huizen) en aan de kant van Pagnevaart / Vossenberg een zogenoemde ‘mix’ van verschillende type woningen. Waar dit op neer komt is dat projectontwikkelaars worden vrijgelaten om aan de kant van Pagnevaart rijtjeshuizen neer te zetten en dat de woningen in het duurdere segment aan de kant van Albano worden geplaatst. Dit maakt inbreuk om de gemengde samenstelling van Pagnevaart. 2. De ontwerper die de gemeente heeft ingehuurd geeft aan ‘aansluiting te willen zoeken bij de huidige wijk’.
Feit is dat de Pagnevaartweg overwegend bestaat uit vrijstaande huizen. De plaats waar men aansluiting zoekt is het enige stukje met rijtjeshuizen. Pagnevaart wordt echter gekenmerkt door een ruime opzet met groene lanen en duurdere woningen langs de doorgaande routes. Het goedkopere segment bevindt zich overwegend uit het zicht. De stelling dat wordt aangesloten op de bestaande structuur die Bureau Wissink in opdracht van de gemeente deed is dus pertinent onjuist: Er wordt een structuur gecreëerd die het huidige karakter van de wijk onherstelbare schade toebrengt. Dat is bewuste keus, een wil die men aan de omgeving oplegt, en men kan zich niet verschuilen achter een neutrale formulering als ‘een aansluiting’ op iets bestaands. Om recht te doen aan de mix van verschillende inkomensgroepen in de wijk zien we daarom graag dat de zogenoemde ‘mix van woningen’ (in praktijk: de rijtjeswoningen) verschuift naar de binnenkant (westkant) van het gebied, en dat de zelfbouwkavels worden verschoven richting de Pagnevaartweg.
Pagina 7 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
19
Waar staan op dit moment de hoogbouw objecten gepland. Enig idee welke hoogte dit betreft?
Als er hoogbouw gerealiseerd gaat worden is dat binnen het centraal gelegen woonveld dat in het stedenbouwkundig plan is aangeduid met “mix/appartementen”. Een woonblok van appartementen bestaat uit 3 bouwlagen. Deze toelichting hebben wij toegevoegd aan het stedenbouwkundig plan en zal vervolgens verwerkt worden in het bestemmingsplan dat opgesteld gaat worden.
Doelgroepen en type woningen Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
20
Ik heb de bijlage gelezen voor de nieuwe woonwijk Pagnevaart. Maar hierin heb ik niet kunnen lezen dat er rekening gehouden wordt met levensbestendige woningen voor senioren. Hopelijk wordt daar ook rekening mee gehouden. Wij zouden daar graag een laagbouw woning hebben.
In het ontwerp stedenbouwkundig plan wordt rekening gehouden met levensloopbestendige woningen. Wij zijn van plan om patiowoningen te realiseren met een compleet woonprogramma op de begane grond.
21
Zijn er ook nog 55+ woningen ingepland in dit project? zowel huur als koop
22
Er is in Oudenbosch grote behoefte aan patiowoningen voor senioren. Dat voorziet niet alleen in een behoefte van senioren maar het zorgt ook voor doorstroming. Doorstroming zorgt vervolgens dat niet alleen gezinnen of starters geholpen worden, maar dat gezinnen EN starters worden geholpen. Daarmee is een goed aanbod van seniorenwoningen essentieel voor gebalanceerde samenstelling van de wijk.
In de definitieve versie van het stedenbouwkundig plan hebben we gezorgd voor meer seniorenwoningen. Wij hebben het woonveld ‘mix’ in het noordoosten van het plan gewijzigd naar een woonveld voor (semi-)bungalows met keuken, woonkamer, (hoofd)slaapkamer en badkamer op de begane grond en een kleine tuin. Daarnaast worden alle woningen in het plangebied levensloopgeschikt gebouwd en heeft een senior wellicht ook interesse in een zelfbouwkavel waar een woning naar wens kan worden gerealiseerd. Wij zien een gevarieerde woonwens bij senioren.
Woningen voor senioren komen slechts schoorvoetend in dit plan. Het aandeel patiowoningen in de huidige plannen is nog steeds erg laag. Er lijkt eerder sprake te zijn van een lippendienst aan burgers en raadsleden die deze behoefte op eerdere momenten hebben geuit. Invulling geven aan de woningvisie zou moeten gebeuren door de juiste woning op de juiste plaats te bouwen, niet door van bouwprojecten een soort van postzegelverzamelingen te maken van kleine stukjes voor iedere doelgroep. Deze locatie met al dat groen en de vergrijsde wijk ernaast leent zich bij uitstek voor seniorenwoningen. Wij stellen daarom voor dat het aandeel patiowoningen voor senioren in dit plan significant wordt verhoogd en de zogenoemde ‘mix’ van woningen vervangt. Dat gaat dan om pakweg 50 tot 60 seniorenwoningen bovenop het huidige geplande aantal, waarmee er eindelijk eens serieus werk wordt gemaakt van deze behoefte.
Pagina 8 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
23
Is er ruimte opgenomen voor starterswoningen - is hier meer over bekend?
24
Is er ook woningbouw voor starters: koop onder de € 200.000,--
Er is in het ontwerp stedenbouwkundig plan ruimte voor kleinere rijwoningen binnen de woonvelden die aangeduid zijn als “mix”. Een nog te selecteren projectontwikkelaar zal een bouwplan uitwerken en de koopprijzen bepalen die daarbij passen.
25
Komen er ook sociale huurwoningen?
Dat is nog niet bekend. Woonkwartier onderzoekt momenteel de haalbaarheid van sociale huurwoningen binnen het ‘woonveld’ centraal in het gebied in het concept stedenbouwkundig plan.
26
Ook zijn we positief over het besluit om geen nieuwe sociale huurwoningen te bouwen zonder een gelijk aantal in onze wijk aan particulieren te verkopen.
Deze voorwaarde is inderdaad door ons gesteld aan Woonkwartier.
27
Wat zijn ongeveer de prijsklassen waar we aan moeten denken met de huizen die gerealiseerd worden?
De prijsklassen van de woningen zijn nog niet bekend. Er moet nog een projectontwikkelaar geselecteerd worden die de verkoop voorbereid van de woningen. De prijzen zullen afhankelijk zijn van hoe de markt zich ontwikkelt. De gemeente geeft als uitgangspunt aan de projectontwikkelaar mee dat een mix van rijwoningen, (geschakelde) twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen moet worden gerealiseerd.
28
Als de grond van de gemeente is kan de gemeente dan eisen stellen ten aanzien van de grondprijs? Gedifferentieerd voor starters op de koopmarkt in relatie tot starterslening? (maximaal 200.000 en bijdrage lening 25.000). Kan de gemeente speculatie tegen gaan? Bijvoorbeeld met het hanteren van een woonvereiste?
De grondprijs zoals door het college van B&W is vastgesteld in het grondprijsbeleid bedraagt op dit moment € 265 per m2 excl. BTW. <nog nader uitwerken>
29
Graag zouden wij in de toekomst in het nieuwe plan Pagnevaart willen komen wonen. Eventueel zelf nieuwbouw senioren woning. Of aankoop woning met slaapkamer en badkamer begane grond.
Wij zijn van plan om ook patiowoningen te realiseren met een compleet woonprogramma op de begane grond. Daarnaast voorzien wij een mix van rijwoningen, (geschakelde) twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen. Bij zelfbouw kan ook gekozen worden voor levensloopbestendige woning, minimaal 1 laag met (gedeeltelijke) kap
Wij hebben het plan en documentatie ingezien en ziet er goed uit. Wij hebben de volgende vragen : − Kunnen wij hier vooraf op inschrijven? − Ik zag vrije bouwkavels maar komen er ook seniorenwoningen? − Wat voor overige typen woningen zijn mogelijk? − Wat is de tijdsplanning van bouwrijp maken? − En is er mogelijk bij benadering 'n prijsindicatie van de grond bekend? 30
Hoe schrijf je je in voor de rij- en of 2 kap woningen?
De prijsklassen van de woningen, die door een projectontwikkelaar worden gebouwd, zijn nog niet bekend. De grondprijs binnen gemeente Halderberge voor de bouwkavels voor zelfbouw bedraagt op dit moment € 265 per m2 excl. BTW. Op dit moment kunt u zich nog niet inschrijven.
Op dit moment is het nog niet mogelijk u in te schrijven voor woningen.
Pagina 9 van 33
Zelfbouw Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
31
Hoe gaat de zelfbouw verkaveling eruit zien? Hoe groot zijn de percelen? Wat zijn de afmetingen?
De definitieve verkaveling is op dit moment nog niet bekend. Wij zijn van plan om gevarieerde kavelgroottes aan te bieden van circa 400 m2 tot mogelijk 1200 m2.
32
Hebben jullie al een beeld over de grootte van de percelen in het gebied zelfbouw vrijstaand?
33
Wij hebben interesse in een kavel van ca. 800 m2. Komt dit ook voor in het plan? Zo ja dan zouden wij graag wat meer informatie willen wat wel en niet mag.
34
Wij hebben interesse in zelfbouw en hoe groot zijn daar de kavels van? En mag jezelf weten wat er gebouwd mag worden? Welke type woningen mogen er gebouwd worden?
De definitieve verkaveling is op dit moment nog niet bekend. Wij willen gevarieerde kavelgroottes aan te bieden van circa 400 m2 tot mogelijk 1200 m2. Er is nog geen compleet overzicht van de informatie waaraan de zelfbouwwoningen moeten voldoen. De woningen moeten voldoen aan de eisen in het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en bouwtechnische regelgeving. Het bestemmingsplan beschrijft de eisen over de toegestane bouwwerken en is naar verwachting eind 2021 gereed, een concept versie wordt eerder beschikbaar gesteld. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de voorgenomen eisen voor de architectuur: de bouwmasse, kleur- en materiaalgebruik en positionering van de woningen. We kiezen in dit plan voor een dorps landelijke sfeer en vragen de zelfbouwers en projectontwikkelaar woningen te ontwerpen die geïnspireerd zijn op de typische boerderijen uit de kwekerij periode.
35
Graag zouden wij de exacte indeling van het vrije perceel gelegen aan de Acer Flamingolaan willen weten. Hoe worden de vrijstaande woningen gesitueerd. Wordt er uit gegaan van 1 of 2 vrijstaande woningen? Dienen deze woningen aan bepaalde eisen te voldoen, betreffende architectuur en andere zaken? En wat is de grootte van de kavels.
De definitieve verkaveling is op dit moment nog niet bekend. In het woonveld zelfbouw vrijstaand gelegen aan de westzijde van het plangebied verwachten wij aan de noordzijde van dat woonveld 2 zelfbouwkavels aan de Acer Flamingolaan, maar de definitieve verkaveling moeten wij nog uitwerken. Voor de eisen waaraan een woningontwerp moet voldoen verwijzen wij u naar bovengenoemde toelichting.
36
Verneem graag wanneer de eerste kavels kunnen worden verkocht en of er een loting plaats vindt. In hoeveel fase zal het gehele project in beslag nemen?
De verkoop van de zelfbouwkavels zal in 2022 starten. De verkoop start nadat het bestemmingsplan is vastgesteld en dat gebeurt naar verwachting in december 2021.
Bij door gang in hoeveel fases zal de verkoop plaats vinden ? a, ,b c of 10 jaren plan net als Albano,,,,wanneer kunnen de eerste bouwkavel aan Acer Flamingolaan worden verkocht?
De verkoop van zelfbouwkavels binnen de gemeente Halderberge gebeurt doorgaans op basis van de “Regeling voor de uitgifte van bouwkavels” met een openbare inschrijving en loting. Naar verwachting hanteren wij die procedure ook bij de verkoop van de kavels binnen dit project. Dit wordt de komende tijd nader uitgewerkt. Daarin wordt ook gekeken of de zelfbouwkavels tegelijkertijd of in fases worden verkocht .
37
Gaat de gronduitgifte via inschrijving? En is bekend voor wanneer dat ongeveer gepland is?
38
Als 22 april het definitief bouwkundig plan wordt vastgesteld, heb ik dan goed gehoord dat verwacht wordt dat in 2023 de grond wordt uitgegeven?
Pagina 10 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
39
In het stedenbouwkundig plan wordt een diversiteit aan doelgroepen beschreven. Is er al iets bekend over de selectiecriteria voor de zelfbouwkavels?
De procedure voor verkoop van de zelfbouwkavels moet nog nader worden uitgewerkt. De verkoop van zelfbouwkavels binnen de gemeente Halderberge gebeurt doorgaans op basis van de “Regeling voor de uitgifte van bouwkavels” met een openbare inschrijving en loting. Naar verwachting hanteren wij die procedure ook bij de verkoop van de kavels binnen dit project.
40
Is er een puntensysteem verbonden aan de verloting van de kavels? Kan in de loting sociale en/of economische binding opgenomen worden?
41
In vervolg op de informatieavond ontvang je hierbij van ons een verzoek voor de toewijzing van de percelen en woningen. Dit vanuit de ervaring dat met de uitbreiding van lob C verdeeld is op basis van loting. De aankoop van een woning of perceel is voor iedereen een belangrijke stap in de woonsituatie. Juist om deze reden denken wij dat dit proces zorgvuldigheid vraagt en dat er rekening gehouden kan worden met persoonlijke situaties van de bewoners van Halderberge.
Het stellen van sociaal/economische bindingseisen is op grond van rechtspraak niet meer toegestaan. Dat blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 14 april 2006. De inschrijvingsmogelijkheid dient opengesteld te worden voor natuurlijke personen van 18 jaar en ouder. De gemeente kan wel sturing geven door een uitgifte uitsluitend voor bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld starters of senioren, open te stellen. Omdat wij streven naar goede doorstroommogelijkheden kiezen wij er niet voor om een deel van de kavels uitsluitend open te stellen voor bijvoorbeeld starters.
Het voorstel is om de beschikbare kavels en woningen bij voorkeur toe te wijzen aan starters en belangstellende met een sociale en/of economische binding met Halderberge. Voor sociale binding stellen wij een inschrijving in de gemeente van minimaal 1 jaar voor. Voor economische binding een dienstverband of eigen onderneming met een inschrijving in de KVK van minimaal 1 jaar oud in Halderberge. De belangstellende kunnen bijvoorbeeld in de volgende categorieën verdeeld worden: 1. 2. 3. 4. 5.
Starters (zonder eigen koopwoning) met sociale en/of economische binding in Halderberge. Belangstellende met sociale en economische binding in Halderberge. Belangstellende met sociale of economische binding in Halderberge. Overige starters. Overige belangstellende.
De verdeling van de kavels en woningen kan vervolgens per categorie georganiseerd worden door een loting of nog beter door een verdeling naar belangstelling (eventueel aangevuld loting).
Pagina 11 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
42
Zijn er al indicaties voor de grondprijs?
De grondprijs zoals door het college van B&W is vastgesteld in het grondprijsbeleid bedraagt op dit moment € 265 per m2 excl. BTW.
43
In hoeverre staat de gemeente open om op de zelfbouwkavels de mogelijkheid te creëren om tiny houses te realiseren?
Op de zelfbouwkavels kunnen woningen worden gerealiseerd die passen binnen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. In principe stellen wij geen minimale grootte van een woning vast, dus een kleine woning bouwen is mogelijk.
De reden van dit bovenstaande punt is dat het huidige toegewezen perceel ten behoeve van tiny houses wellicht niet redelijkerwijs te realiseren is. Ten eerste overlapt de 70m grens van de hoogspanningskabel een overgroot deel van het perceel, waardoor er een relatief klein deel overblijft voor bewoning. Ten tweede staat in het plan in paragraaf 2.3.1. "Aandachtspunt bij de uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR) zijn de hoge bomen in relatie tot lichtinval en zonnepanelen, een balans is wenselijk. Behoud van zoveel mogelijk toekomstbestendige bomen, uitdunnen en nieuwe aanplant met een goede bereikbaarheid voor onderhoud is wenselijk". Het zoveel mogelijk groen houden van de wijk juichen wij ten zeerste toe, dus een balans tussen groen en voldoende lichtinval lijkt ons niet mogelijk ter plaatse van het aangewezen perceel voor tiny houses. Het zou logisch zijn om dit kavel extra te benutten voor meer groen, waterberging en recreatief gebruik. Daarmee zal op dit perceel wonen moeten wijken voor groen.
De woonvelden voor zelfbouw gaan wij in de komende periode in kavels verdelen en der verkoop ervan voorbereiden. Wij zijn van plan om gevarieerde kavelgroottes aan te bieden van circa 400 m2 tot mogelijk 1200 m2. Wij bekijken bij het maken van de verkaveling ook de mogelijkheden voor kavels van circa 200 à 300 m2. Voor de beantwoording van de overige vragen verwijzen wij naar nummer 46 t/m 64.
Om de realisatie van tiny houses in de wijk toch mogelijk te maken, zou bijvoorbeeld een deel van het gebied aangemerkt als "zelfbouw vrijstaand" ten zuiden van het plan een alternatief kunnen zijn. Hierdoor ontstaat er een natuurlijke overgang van hogere bouwhoogtes naar laagbouw, kunnen de tiny houses georiënteerd worden op het zuiden en zou zelfs een gemeenschappelijk helofytenfilter op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. Nu begrijpen we dat bovenstaande ideeën niet eenvoudig zijn en we bieden onze hulp aan om hier samen naar oplossingen cq mogelijkheden te zoeken.
Pagina 12 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
44
Als gevolg van de gestegen huizenprijzen is de grondprijs die de gemeente volgens haar huidige beleid rekent, niet meer marktconform. Verdeling van bouwkavels dreigt daarmee een ‘loterij’ te worden waar mensen van ver aan meedoen door zich in te schrijven. Ook kan dit dienen als magneet voor beleggers. Het verloten van deze gemeenschapsmiddelen is amoreel, zeker als vervolgens bewoners worden gewezen op gebrek aan middelen voor leefbaarheid.
Een overheidsinstantie moet gelijke gevallen op een gelijke manier behandelen (gelijkheidsbeginsel). Vandaar dat de koopprijs van gemeentegrond niet door marktwerking wordt bepaald maar door vastgestelde koopprijzen.
Met een hogere kavelprijs kunnen meer middelen beschikbaar worden gesteld voor een kwalitatief goede inrichting van de omgeving, en om bijvoorbeeld ook eens sociale woningbouw te realiseren in dorpen als Oud-Gastel, Hoeven of Bosschenhoofd die op dit terrein achterlopen op Oudenbosch en Stampersgat. Mocht iemand dan in deze dorpen nooddruftig worden, dan kan die in eigen omgeving worden opgevangen in plaats van dat die naar Oudenbosch moet verkassen. Het verloten van bouwkavels is sowieso een indicatie van het niet hanteren van marktconforme tarieven. Bij marktwerking is de marktprijs zo hoog dat vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. Er hoeft dan niet te worden geloot. Op grond van de Wet Markt en Overheid (een wijziging op de Mededingingswet) dient de overheid de integrale kosten te rekenen bij het leveren van goederen of diensten. Bij de berekening van de integrale kosten dient de gemeente uit te gaan van een marktconforme waarde van de grond, gegeven het bestemmingsplan dat de gemeente vaststelt. Immers, afstand doen van deze grond is onderdeel van de integrale kosten van de grondtransactie. De boekwaarde van de grond is louter een administratief gegeven voor intern gebruik binnen het gemeentehuis, en kan in dit kader niet worden gehanteerd. De Wet Markt en Overheid heeft immers betrekking op de relaties van de overheid met externe partijen.
45
Kan aan belangstellende voor de kavels een persoonlijk bericht gestuurd worden?
De grondprijs is op 1 december 2020 vastgesteld door het college. Per 01-01-2021 is de grondprijs voor woningbouw vastgesteld op € 265 per m², dat is een verhoging van € 20 per m² ten opzichte van de laatste herziening. Bij de buurgemeenten is opgevraagd wat daar de grondprijzen voor woningbouw zijn, hieruit blijkt dat de gemeente Halderberge niet te laag zit. Vanwege regels waar de gemeente zich aan moet houden (BBV) kan het financieel resultaat uit de grondexploitatie De Groene Vaart niet één op één worden gebruikt om direct in een andere kern sociale woningbouw te realiseren. In de grondexploitatie zoals opgesteld voor dit project zijn alle te maken kosten zoals verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten, rente opgenomen en ook de opbrengsten. Het uiteindelijke saldo hiervan wordt toegevoegd aan de algemene reserve. Bij het uitgeven van bouwkavels hanteert de gemeente een systeem van loting, omdat de vraag naar bouwkavels doorgaans hoger is dan het aanbod. Op die manier heeft eenieder een gelijke en eerlijke kans op een bouwkavel. Elke schijn van willekeur wordt daarmee vermeden en uitsluitend “het lot” beslist.
U kunt uw contactgegevens doorsturen naar de projectleider i.broos@halderberge.nl. Zodra wij een mailbericht inzake het project versturen, nemen wij uw e-mailadres mee in de verzendlijst. U daar geen andere rechten aan ontlenen.
Pagina 13 van 33
Tiny houses Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
46
In het algemeen vinden wij het fantastisch dat de gemeente Halderberge de ambitie heeft om 'te streven naar een Duurzaam Halderberge, waarbij klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteit en gezondheid centraal staan'. Daarbij wordt 'out of the box' denken niet geschuwd. Ook staat er in het plan dat er 'hoog ingezet wordt met de ambities van de Groene Vaart' om discussies aan te zwengelen. De discussie die wij zouden willen aanzwengelen is dat dit plan nog veel ambitieuzer zou kunnen/ moeten wat betreft de eerder genoemde punten. Een voorbeeld van een stedenbouwkundig plan wat al veel meer groene ambitie ademt, is het E-veld Terheijden, gemeente Drimmelen.
<nog nader uitwerken>
47
Het Tiny House kavel zal de behelsing worden van een nieuwe woonvorm in de gemeente Halderberge. Hopelijk de eerste kavel van velen die gaan volgen! Om voor kwaliteit te gaan zouden wij aanbevelen om te werken met huizen die gebouwd zijn met ecologische, duurzame materialen met een kleine footprint zoveel als mogelijk gebouwd volgens het bouwbesluit (nadruk op kwaliteit van overall concept en niet op beeldkwaliteit).
Wij onderschrijven de wens om ecologische en duurzame materialen toe te staan. Voor de tiny houses hebben wij eisen toegevoegd aan de definitieve versie van het beeldkwaliteitsplan.
48
De Tiny Houses zouden een voorbeeld kunnen zijn voor de hoge inzet met groene ambitie! Off the grid is een hoge ambitie (en tevens out of te box), maar een minimum is toch wel energieneutraal kunnen zijn (zoals ook de rest van de woningen). Wat daarvoor nodig is, is echter zonlicht voor het opwekken van energie met zonnepanelen. Indien de hoge bomen ten Z van het perceel blijven staan, is dit onmogelijk. Een mogelijke oplossing: We begrijpen dat het gebied ten Z van de Tiny House kavel een uitloopgebied blijft, en er geen bebouwing gaat komen. Zou het mogelijk zijn de bomen die behouden dienen te blijven te verplaatsen naar het uitloopgebied? Bv met de bomenmakelaar die ook voor de gemeente Breda regelmatig bomen verplaatst bij nieuwbouw.
De komende periode gaan we een ontwerp voor de openbare ruimte verder uitwerken. Onze bedoeling is om van het woongebied en uitloopgebied een logisch geheel te maken. Enerzijds geven de bomen de gewenste groene uitstraling en verkoeling. Anderzijds zijn de hoge bomen in relatie tot lichtinval en zonnepanelen voor het gehele plangebied een aandachtspunt bij de uitwerking van het inrichtingsplan. Wij gaan op zoek naar een balans hierin.
49
Bomen verplaatsen naar zuidelijke uitloopgebied om eigen energieopwekking middels zonnepanelen c.q. zonnecollectoren mogelijk te maken.
De gedachtengang is om de bestaande groenstructuur zoveel als mogelijk te handhaven. Behoud van vitale gezonde bomen, waarbij de overige bomen worden verwijderd en de opengevallen plekken in de bestaande groensingel worden opgevuld door nieuwe struiken en/of bomen. Het doel is erop gericht om de diversiteit in het groen te vergroten. Een gevarieerde hoogte van de beplanting van de groensingels verbeterd tevens de huidige lichtinval optimaal. Aan het verplanten van vitale gezonde bomen op deze betreffende locatie in het plangebied wordt in beginsel, om de bestaande groenstructuur te handhaven, niet aan gedacht. Mocht de noodzaak daar zijn kan dat altijd nog worden overwogen.
Pagina 14 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
50
Hoe is gekeken naar de afstand van de hoogspanningskabels? In de nota van uitgangspunten (apr 2020) wordt op pag 16, ruimtelijke structuur, punt 6 en 11, aangegeven dat er geen woningbouw mogelijk is door hoogspanning en wet geluidhinder. In het stedenbouwkundig plan van 14 dec 2020 wordt exact deze plek aangewezen als de plek voor Tiny Houses. Het gebied voor de Tiny Houses ligt voor een groot deel binnen een afstand die eigenlijk niet bebouwd zou mogen worden. Kunt u aangeven wat er gewijzigd is in de situatie van apr 2020 dat deze plek nu wel als bewoonbaar wordt gezien?
Er is geen gewijzigde situatie ten opzichte van april 2020. In het ontwerp stedenbouwkundig plan moeten wij rekening houden met de berekende zogenoemde magneetveldzone zoals weergegeven op pagina 16 van de Nota van Uitgangspunten en waarbinnen geadviseerd wordt geen gevoelige bestemmingen zoals woningen te bouwen. Tuinen zijn niet als gevoelige bestemming aangemerkt.
Na het leggen van de tekening met de stralingsimpact van de hoogspanningsmast over de tekening van het stedenbouwkundig plan valt er een fors gedeelte van de kavel voor de Tiny Houses weg. Naar onze inschatting is het mogelijk om hier max 3 Tiny Houses te kunnen plaatsen. 51
Hoe groot zijn de percelen t.b.v. de tiny houses?
52
Kunt u aangeven op basis waarvan het getal 6 ontstaan is? Ervan uitgaande dat de perceelgrootte 1100 m2 is, waarbij het hele perceel bewoonbaar is, komen we uit op een oppervlak van ca 180 m2 per Tiny House. Dit staat niet in verhouding tot de grootte van de kavels van de 'reguliere' woningen.
53
In het plan wordt gesproken van een Tiny House met een oppervlakte van ca 60 m2. Dit bevreemdt ons, aangezien de definitie van een Tiny House als volgt is: Tiny Houses zijn primaire, volwaardige woningen op kleine schaal. Ze worden bewust gebouwd en bewoond vanuit de behoefte een meer eenvoudig leven te leiden, minder gericht op consumeren en met een kleinere ecologische voetafdruk. Bij het ontwerp en de bouw van de kleine woningen wordt slim gebruik gemaakt van ruimte en innovatieve technologieën. Een Tiny House is max. 50 m2, idealiter (deels) zelfvoorzienend, van goede kwaliteit en esthetisch gebouwd, functionerend als fulltime bewoonde woning. Mobiel zijn is daarbij geen voorwaarde maar vaak een middel, volledig off-grid zijn is een mogelijkheid maar geen eis. (bron: https://www.marjoleininhetklein.com/mijn-tiny-house/wat-is-een-tiny-house) Uit deze definitie valt op te maken dat huizen van 60m2 geen Tiny Houses zijn.
Het gebied dat wordt aangewezen voor Tiny Houses bevindt zich voor een deel binnen deze berekende magneetveldzone. Dat deel kan als gemeenschappelijke tuin gebruikt worden; dat hebben wij toegelicht in de definitieve versie van het stedenbouwkundig plan. Daarnaast hebben we het woonveld aan de noordkant vergroot door de groenstrook te integreren. Ook hebben wij het maximum aantal tiny houses bijgesteld naar 4. Deze bijstelling heeft ook te maken met een advies van de brandweer om een afstand van minimaal 10 meter te houden tussen de tiny houses.
Als een oppervlakte van 60 m2 niet onder de definitie ‘tiny house’ valt dan moeten we het wellicht anders noemen. We willen klein wonen mogelijk maken. We denken met 60 m2 de mogelijkheid aan een zelfbouwer te geven om een klein huis te ontwerpen en bouwen met de mogelijkheid voor bijvoorbeeld een afdak of een extra bergingsruimte. De zelfbouwer kan zelf besluiten tot een kleiner oppervlakte.
Pagina 15 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
54
De definitie geeft ook een goed beeld van de doelgroep voor wie in een Tiny House wil wonen. In tegenstelling wellicht tot het heersende beeld zijn wij geen jonge mensen die tijdelijk ergens goedkoop willen wonen. Wij willen graag een permanente locatie waar wij in ons huis(je) kunnen wonen. Daarbij zou het prachtig zijn om zo veel mogelijk off-grid te kunnen zijn. Dat betekent o.a. eigen energie kunnen opwekken met zonnepanelen. We begrijpen heel goed de insteek van het plan om zoveel mogelijk bomen te behouden op het huidige perceel. Op de locatie die nu voorzien is voor Tiny Houses wordt het dan echter wel erg lastig om voldoende opbrengst te krijgen van zonnepanelen. Hoe kijkt u hier tegen aan?
De komende periode gaan we een ontwerp voor de openbare ruimte verder uitwerken in een inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR). Enerzijds geven de bomen de gewenste groene uitstraling en verkoeling. Anderzijds zijn de hoge bomen in relatie tot lichtinval en zonnepanelen voor het gehele plangebied een aandachtspunt bij de uitwerking van het inrichtingsplan. Wij gaan op zoek naar een balans hierin.
55
Op pagina 29 van het plan wordt gesproken, onder woonveld Tiny Houses, over het vervullen van een sociale rol door educatie op het gebied van duurzaamheid en evt proef- en plukdag. Wat een mooi idee! Wel vroegen wij ons af waar de boomgaard of andere groene educatie is voorzien in het plan?
De komende periode gaan we een ontwerp voor de openbare ruimte verder uitwerken in een inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR). We bekijken dan de kansen en mogelijkheden voor educatie en het plukken en proeven gedurende de seizoenen. Wij denken eraan de groene randen in te zetten als proefsingels en/of de bestaande houtsingels te versterken met vrucht- en nootdragende planten. Wellicht dat de inrichting van het recreatief uitloopgebied hierin ook een rol kan vervullen.
56
In het BKP staat uitvoerig omschreven waaraan huizen moeten voldoen. Het Tiny Houseveld staat gemarkeerd als 'vrije positionering’. Betekent dit dat de Tiny Houses gevrijwaard zijn van de richtlijnen omschreven in de BKP?
De richtlijnen zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan zijn niet van toepassing op de tiny houses. Voor de tiny houses hebben wij eisen toegevoegd aan de definitieve versie van het beeldkwaliteitsplan.
57
Wij beseffen ons zeer goed dat Tiny Houses een nieuwe woonvorm is. Het feit dat de gemeente Halderberge openstaat voor deze nieuwe woonvorm maakt ons zeer blij! Ook begrijpen wij dat nieuw en anders op weerstand zal gaan stuiten. Voor ons is het meest gehoorde argument dat de huizen van slechte kwaliteit zouden zijn (het beeld van hippies of woonwagenkamp wordt nog weleens opgeroepen). Zoals ook in de definitie omschreven van Tiny Houses bezitten wij huizen van hoogwaardige kwaliteit, ecologisch en volgens het bouwbesluit gebouwd. Het opstellen van een lijst met criteria waar de huizen aan moeten voldoen, zou mogelijk kunnen bijdragen aan een grotere acceptatie van deze vorm van wonen. Hier denken wij graag in mee.
Wij hebben de uitnodiging van harte aangenomen. Wij hebben apart overleg gehad en onderhouden contact gedurende de verdere uitwerking van het plan.
58
Inrichting gehele gebied met toekomstige eigenaren bepalen.
Wij zullen dit met de toekomstige eigenaren gaan bespreken.
59
Bijzonder ecologisch materiaalgebruik bij de realisatie van tiny houses mogelijk maken
<nog nader uitwerken>
Pagina 16 van 33
Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
60
Kun je als individu inschrijven of als initiatiefgroep voor de tiny houses?
Ons uitgiftebeleid voorziet op dit moment nog niet de verkoop van een bijzondere woonvorm, zoals de Tiny House. Wij denken aan de verkoop van het volledige woonveld aan een groep zelfbouwers. Een verkoop van zelfbouwkavels binnen de gemeente Halderberge gebeurt op basis van de “Regeling voor de uitgifte van bouwkavels” met een openbare inschrijving en loting. Naar verwachting hanteren wij die procedure ook bij de verkoop van de kavels binnen dit project. Dit wordt de komende tijd nader uitgewerkt.
61
Wordt het een collectieve uitvoering of eigenbouw? (Tiny Houses)
Het woonveld voor de tiny houses gaan wij verkopen aan een groep zelfbouwers.
62
Wij begrijpen dat de intentie gaat zijn om ook de percelen voor de Tiny Houses in de verkoop te doen. Wij juichen dit idee enorm toe.
Klopt, wij denken aan de verkoop van het volledige woonveld aan een groep zelfbouwers.
63
- Staan de grond, de verdeling en het aantal huisjes hierop al vast? - Is het koop(grond)?
In de concept versie van het stedenbouwkundig plan hebben wij een locatie/woonveld aangeduid voor tiny houses met maximaal 6 tiny houses. Dit hebben wij bijgesteld naar maximaal 4 tiny houses (zie nr. 50-52). De gemeenteraad moet nog een definitief besluit nemen over het stedenbouwkundig plan met daarin de randvoorwaarden. Dat besluit wordt naar verwachting op 22 april 2021 genomen. Wij denken aan de verkoop van het volledige woonveld aan een groep zelfbouwers. Een verkoop van zelfbouwkavels binnen de gemeente Halderberge gebeurt op basis van de “Regeling voor de uitgifte van bouwkavels” met een openbare inschrijving en loting. Naar verwachting hanteren wij die procedure ook bij de verkoop van de kavels binnen dit project. Dit wordt de komende tijd nader uitgewerkt.
64
In het plan zijn tiny houses voorzien. Dat concept vereist grote zorgvuldigheid. In het gunstigste geval krijgt Oudenbosch hier een impuls. Er ontstaat dan iets dat lijkt op het innovatieve Wageningse studentencomplex ‘Droevendaal’, maar dan voor volwassenen. Het concept tiny house heeft qua ruimtelijke eisen echter ook overeenkomsten met de concepten ‘woonwagen’ en ‘skaeve huse’. Dergelijke ontwikkelingen zouden grote negatieve impact op de wijk Pagnevaart hebben. Op dit moment zijn tiny houses in trek, maar het concept is nieuw, experimenteel zelfs, en het is nog niet duidelijk of dit toekomstvast is. Risico op toekomstige verpaupering is daarom reëel. Om dit risico te managen stellen wij het volgende voor: 1. In het bestemmingsplan wordt vastgesteld dat dit om grondgebonden, duurzame woningen gaat. Verplaatsbare woningen worden niet toegestaan want dan zijn het woonwagens en woonwagens zijn -zoals de projectleider het ook aangeeft- niet de bedoeling. 2. Eigendom van de grond wordt particulier, dus niet van de gemeente of van de woonstichting die de functie hiervan later zouden kunnen wijzigen. Dit geeft de buurt enige zekerheid tegen functieverandering waar een gewijzigd
Wij denken aan de verkoop van het volledige woonveld aan een groep zelfbouwers. De selectie van inwoners op basis van idealen past niet in het gelijkheidsbeginsel. Een overheidsinstantie moet gelijke gevallen op een gelijke manier behandelen en mag geen mensen uitsluiten bij de verkoop van een kavel. Wij gaan de komende periode werken aan het bestemmingsplan. We bekijken dan welke regels we voor de tiny houses gaan vastleggen.
Pagina 17 van 33
3.
bestemmingsplan geen rechtszekerheid meer biedt. De tiny houses komen in handen van een op duurzame idealen gebaseerde woongroep: Een vereniging die alleen bestaat uit bewoners. De woongroep laat nieuwe bewoners toe op basis van coöptatie. Deze constructie voorkomt dat een particuliere belegger hier bijv. arbeidsmigranten huisvest.
Pagina 18 van 33
WATER Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
65
Een mooie optie op het perceel van de Tiny Houses (of meer huizen?), is het toepassen van een helofytenfilter om zo een natuurlijke waterzuivering te realiseren in deze wijk waarbij waterbeheer een aandachtspunt is. Wij zouden daar graag mee aan de slag gaan in een eventuele doorontwikkeling van het plan. Dit lijkt nu echter moeilijk in te passen op het stukje perceel wat nu voorzien is voor Tiny Houses. Een optie zou zijn om een helofytenfilter aan te leggen ten zuiden van het gebied op perceel 3304. Is dit bespreekbaar?
Natuurlijke zuivering van huishoudelijk afvalwater door middel van een helofytenfilter is een heel mooi streven. Echter, omdat in het gehele plan vuilwaterriolering aangelegd wordt, is het gemakkelijker om hierop aan te sluiten. Het hemelwater wordt uiteraard wel zoveel mogelijk lokaal verwerkt en bewoners kunnen dit hemelwater dat op hun perceel valt ook prima gebruiken om dit te hergebruiken, bijvoorbeeld voor het sproeien van de tuin of het doortrekken van het toilet. Indien er een collectief is voor de tiny houses en er is gezamenlijk een goed plan voor het toepassen van een helofytenfilter, dan zijn wij bereid om gezamenlijk te kijken of er toch mogelijkheden zijn. Dit moet wel in nauwe samenwerking met het waterschap, omdat zij waterkwaliteitsbeheerder en zuiveringsbeheerder zijn.
66
Op pagina 30 van de 42 is de bestaande sloot tussen lob c en de verlengde Kwekersingel te ver door getekend. Dit is ook waarneembaar op pagina 8 van 42 op de foto.
Klopt, wij hebben de tekening aangepast.
67
Bestratings-uitgangspunten op eigen percelen ivm afwatering af te dwingen?
In de voorbereiding van het bestemmingsplan bekijken wij de mogelijkheden om regels op te nemen over de maximum hoeveelheid verharding op particulier terrein.
Pagina 19 van 33
GROEN Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
68
Wij zijn blij met het idee van de groene loper en met het feit dat veel groen toch behouden blijft, al zien we mogelijkheden om ook de rest van de huidige groene omzoming te bewaren.
Op basis van een inventarisatie naar de levensverwachting van de bomen in de bestaande groensingels zijn goede en in verslechterde conditie verkerende bomen geconstateerd. Het is de bedoeling dat de in verslechterde conditie verkerende bomen worden vervangen door nieuw groen. Hetgeen de diversiteit ten goede zal komen. Momenteel zijn het vrij monotone groensingels.
Groenstrook ten zuiden van bestaande garageboxen Acer Flamingolaan Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
69
Waarom is de bestaande groenstrook met bomen aan (haaks op) de Acer Flamingolaan verdwenen, terwijl deze op eerdere tekeningen nog wel stond? Ook gezien de eekhoorntjes die daar door de bomen springen?
De intentie is om zoveel mogelijk groenstructuren te behouden. Op basis van een eerste inventarisatie naar de levensverwachting van de bomen hebben we geconstateerd dat op deze plek een beperkt aantal bomen nog vitaal is en tevens dicht en over bestaande bouwwerken hangen. Vandaar dat we er in het ontwerp stedenbouwkundig plan voor gekozen hadden om daar de woningen en tuinen te ontwikkelen.
Graag zou ik zien dat de bestaande groenstrook inclusief bestaande bomen, op de locatie zoals aangegeven op het bijgevoegde document, behouden blijft c.q. herplant wordt. Deze groenstrook is ca. 8 meter breed en heeft hoge bomen. Dit is mijn directe uitzicht vanuit mijn woonkamer, waaraan ik grote waarde hecht en één van de redenen waarom ik mijn woning heb gekocht. Ik heb begrepen vanuit uw toelichting op de informatieavond, dat deze bomen volgens een onderzoek naar deze bomen, niet toekomstbestendig zijn, graag ontvang ik het onderhavige onderzoek. Ook mis ik in het beeldkwaliteitsplan de aanwezigheid van eekhoorntjes in het plangebied en de betreffende groenstrook. Als deze bomen echt niet behouden kunnen worden, c.q. gesnoeid kunnen worden, dan zou ik graag zien dat er herplant van voldoende grote bomen voorzien wordt. 70
In de conceptversie is te zien dat alle bomen die op dit moment over 60 meter breedte zijn gesitueerd aan de achterkant van de garages, liggende tegen het voormalig oefenterrein van VES, zullen verdwijnen. Als eigenaar van deze garages zijn wij direct om- c.q. aanwonende en belanghebbende en willen wij u toelichting geven over de gevolgen van het huidige (concept)plan.
Wij begrijpen het verzoek om behoud van een groenbuffer tussen de garageboxen en het nieuwe plan vanuit oogpunt van de bestaande en toekomstige bewoners. Op basis van een nadere inventarisatie zijn er enkele bomen nog in redelijke conditie; die kunnen we dan behouden. Wij hebben daarom in de definitieve versie van het stedenbouwkundig plan een groenstrook van 6 meter en voetpad van 1,5 meter toegevoegd, zodat het uitgeefbaar gebied niet meer direct tegen de bestaande particuliere erfgrens aan komt te liggen. De komende periode gaan we een ontwerp voor de openbare ruimte verder uitwerken in een inrichtingsplan openbare ruimte. Dan wordt bezien hoe die groenbuffer vorm kan krijgen met behoud van enkele vitale bomen en we de ecologie kunnen versterken.
Zoals in dit plan is opgesteld, zullen de nieuwbouwwoningen direct tegen de achter- en bovenkant van de (met asbest belegde golfplaten van de) oude garages aankijken,
Pagina 20 van 33
alsmede tegen onze woning. Voor ons zal dit het volgende betekenen: − Allereerst zal het uitzicht op de huidige grote groene bomen voor ons verdwijnen na hier 55 jaar van te hebben genoten. Daarbuiten zal het een directe inkijk in onze woning geven vanuit de nieuwbouwhuizen. − Ook zal het betekenen dat het schoonmaken van de garage dakgoten alleen dan meer mogelijk zal zijn met toestemming van de directe achterburen. − Daarnaast zal er een probleem ontstaan met de asbest golfplaten en de afvoer oppervlakte water richting de huidige groenstrook, die mogelijk dus verdwijnt. Dit geeft direct problemen voor ons, maar ook voor de projectontwikkelaar. Wellicht dat het volgende een beter idee zou kunnen zijn: U zou de bomen, net zoals de bomen in de rest van het conceptplan, kunnen laten staan en onderhoud kunnen plegen aan de huidige bomen met behulp van snoeiwerk om deze in model te brengen. Ook zou u de achterkant van de garages uit het zicht kunnen brengen door het aanplanten van Laurier, zoals ook is gebeurd aan de zijkant van de garages in de Acer flamingolaan. U zou onderbeplanting ter afdekking kunnen aanbrengen. Het voordeel van bovenstaande is dat de projectontwikkelaar niet direct geplaatst wordt voor problemen door oppervlakte water afvoer.
Bijkomend voordeel daarbuiten is dat de kleine en grote vogels, alsmede de eekhoorns in hun eigen omgeving kunnen verblijven en dit geluid kan bijdragen aan het welbevinden van de nieuwe bewoners. De gemeente blijft in dit voorstel eigenaar van deze groenstrook, zoals ook in de Acer flamingolaan, alsmede van een aan te leggen wandelpad en brandgang. Het grote voordeel is dan ook dat de nieuwe bewoners tegen groen beplante garageboxen en bomen zullen aankijken en niet zoals in het huidige plan, direct tegen oude garages. Ter conclusie stellen wij vanwege onder andere bovenstaande argumenten voor om de huidige groenstrook op minimaal 8 meter te behouden in het nieuwe plan.
71
Het plan wil de bomenrij verwijderen ten zuiden van het perceel met garageboxen aan de Acer Flamengolaan. Met het verdwijnen van de bomenrij gaat kwaliteit verloren.
Zie reactie nr. 69
Hierdoor sluiten de nieuwe woningen bovendien aan op een rij garages met asbestdaken. Dat asbestdaken blijven verweren waardoor er continu asbestdeeltjes vrijkomen is een gezondheidsrisico, daarnaast oogt het geheel niet bepaald appetijtelijk. Asbestdaken mogen bijvoorbeeld niet worden schoongemaakt. De garageboxen passen evenmin in het woonkarakter van de wijk en het perceel vormt onderdeel van de ‘verstening’ dat nu enigszins wordt gecompenseerd door die bomenrij.
Pagina 21 van 33
Een mogelijke oplossing voor zowel dit probleem en als voor het probleem van de ontsluiting voor de ambulance zou zijn dat de gemeente een extra toegangsweg over het terrein van de garageboxen laat lopen en dat de bomenrij verder zoveel als mogelijk intact blijft. De extra grond kan dan gebruikt worden voor enkele extra bouwkavels die de verwerving van deze grond (al dan niet na onteigening) financieren. Met een extra ingang is het probleem van de ambulance die over de groene loper moet rijden ook opgelost en er wordt wat gedaan aan de verstening van de wijk.
72
Als de groensingel wel in goede staat was geweest, was deze ingepast in het stedenbouwkundig plan? Waarom nu niet meegenomen en opnieuw ingepland?
Zie reactie nr. 69
Woonveld voormalige kwekerij Nr.
Vraag / reactie
Antwoord
73
Tegenover/naast onze woning is er planologisch een groen uitzicht, maar onder het nieuwe bestemmingsplan wordt er nieuwbouw gepland. Het betreft hier perceel B5390. 1. Een ander kan nu mogelijk iets in onze onmiddellijke omgeving gaan bouwen daar, waar vroeger nooit een vergunning werd afgegeven, maar nu plotseling wel, waardoor ons woongenot, het vrije uitzicht plots wordt ontnomen. Dit uitzicht bestaat al 20 jaar en wij beschouwen het als een verworven recht. Er is hier sprake van verjaring. 2. Bovendien vermindert het de lichtinval en zal geluidsoverlast toenemen. 3. Een en ander zal resulteren in een minderopbrengst bij verkoop. 4. Perceel 5390 was al onderdeel van bestemmingsplan Albano lob C (jaar 2000). Het heeft een agrarische cq groenbestemming zonder bebouwing. Kopieën van de tekeningen en tekst compleet met de artikel nummers zijn in ons bezit. Waarom plotseling woningbouw? 5. Tijdens het proces ter verkrijging van een bouwvergunning voor onze huidige woning is ons te verstaan gegeven, dat de hoogte van het huis moest passen in het straatprofiel en dat het dit moest afsluiten. In overleg met onze architect en de welstandscommissie is toen voor een lessenaarsdak gekozen en is de vorm van een boekensteun ontstaan. Bewijs is aanwezig. Dit heeft wel geresulteerd in hogere kosten voor bouw, hypotheek, rente en inrichting. 6.
Het bebouwen van het perceel zal ten koste gaan van het leefgebied van vele soorten vogels. Dat leefgebied wilde men destijds behouden door de bomen te laten staan. 7. Aangenomen, dat de gemeente Halderberge gaat afwijken van de situatie zoals die vigeerde in het bestemmingsplan Albano Lob C, dan zal dit tot financiële schade, lees planschade, voor ons leiden. Wij verzoeken u ons deze schade te vergoeden. 8. Bovenal verzoeken wij u de agrarische cq groenbestemming van perceel B5390 te continueren.