Bijlage 1 geschiedenis bestuurlijke besluitvorming.pdf

Bijlage 1. Raadsvoorstel Realisatie van een museum en foyer in het souterrain van de kapel van Saint Louis. Geschiedenis bestuurlijke besluitvorming:

Raadsbesluit 15 oktober 2020 In 2017 besloot de gemeenteraad de gebouwen van het Zouavenmuseum en het Natuurhistorisch en Volkenkundig museum te herontwikkelen en verkopen, met herhuisvesting in de Mariabouw. Op 15 oktober 2020 werd echter besloten de Mariabouw niet aan te kopen, waardoor de musea niet meer in de Mariabouw konden worden geplaatst en werden uitgesloten in de planvorming van het nieuwe cultuurcluster. De huisvesting zou verder worden bekeken met als doel de huidige locaties vrij te maken voor herontwikkeling en verkoop. Het volledige raadsbesluit is hieronder toegevoegd.

Raadsbesluit 3 november 2021 Door wijzigingen in het project religieus erfgoed is per gebouw een MJOP (meerjarig onderhoudsplan) opgesteld voor het cultuurcluster en de musea (NVMO en Zouavenmuseum) Ook is besloten de exploitaties uit de businesscase van Drijvers en Partners te verwerken in de Programmabegroting 2022. Voor de overige beslispunten, zie het volledige raadsbesluit 3 november 2021 zoals hieronder toegevoegd.

2022 Het Zouavenmuseum en het NVMO trekken weinig bezoekers. Ze willen hun collecties moderniseren om meer bezoekers te trekken, maar missen de expertise en willen hierbij ondersteuning. Hiervoor is samenwerking tussen de musea noodzakelijk. De beide musea zien samenwerking in één gebouw als reëel en wenselijk. Het huidige budget van de musea voorziet niet in vernieuwing en samensmelting van de collecties. Daarom is het college in november 2022 gaan onderzoeken of beide musea kunnen samengaan in één gebouw.

2023 Er zijn verschillende huisvestingsscenario’s onderzocht, te weten: het NVMO, Zouavenmuseum, Crypte van de basiliek, Don Bosco, kapel Sint Anna en Kapel Saint Louis. De foyerfunctie in de Mariabouw, die Woonkwartier zou realiseren, bleek niet bruikbaar als foyer. Uw raad heeft daarom op 23 maart 2023 besloten om een onderzoek te laten uitvoeren naar de mogelijkheden van een multifunctionele foyer in het souterrain van de kapel van Saint Louis. In juni 2023 werd deze opdracht door het college uitgebreid met een onderzoek naar een gecombineerde foyer/museumfunctie in het souterrain van de kapel van Saint Louis.

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

124865

Contactpersoon

Raadsvergadering d.d. 15 oktober 2020

Commissie

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

Peter Engelvaart

0650213354

J.Mollen

Onderwerp Religieus erfgoed Oudenbosch

Samenvatting Gebleken is dat een aantal onderdelen van het project religieus erfgoed Oudenbosch financieel niet haalbaar is. Dat betekent dat een nieuwe richting nodig is om tot herontwikkeling van het centrum van Oudenbosch te komen. Daarom stellen wij het volgende voor: 1. 2. 3. 4. 5.

6. 7.

Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna en eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden te koop aanbieden aan ZAB B.V. Niet tot aankoop over te gaan van de Mariabouw. De ontwikkeling van de Mariaschool uit te stellen voor een periode van 6 maanden Af te zien van woningbouw op het projectdeel Gonzagaplein en in onderhandeling te treden met Woonkwartier over aankoop door de gemeente Binnen 3 maanden een alternatief plan op te stellen voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster, de financiële consequenties daarvan hierin mee te nemen en daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,-- en dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve De onderhandelingen te voeren ten behoeve van verwerving van de pastorie Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage in verband met artikel 10 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen van de gemeente) tot het moment dat definitief een transactie is gesloten voor de locatie Sint Anna danwel een aankoop heeft plaatsgevonden van de Pastorie

Inleiding & beeldvorming 1. Sint Anna Door ZAB B.V. is in de Stuurgroep religieus erfgoed aangegeven dat de herontwikkeling van het complex Sint Anna binnen de afgesproken kaders financieel niet haalbaar is. 1 15

2. Cultuurciuster Ter uitvoering van de besluiten van uw raad en binnen het kader van de gesloten Samenwerkingsovereenkomst over het religieus erfgoed Oudenbosch is gewerkt aan de voorlopige indeling en bouwkundige opzet van een nieuw cultuurcluster, onder te brengen in de Mariabouw. Over de indeling van dit cultuurciuster is overeenstemming bereikt met een aantal toekomstige gebruikers. Met het bestuur van KBO Oudenbosch en de Stichting Fidei et Arti kon echter geen overeenstemming worden bereikt. Het plan is vervolgens uitgewerkt en er is een uitgewerkte kostenbegroting opgesteld. Hieruit blijkt dat, ondanks een verhoging van het budget door uw raad, de realisatie van een nieuw cultuurcluster op basis van de gekozen uitgangspunten financieel niet haalbaar is. Zoals het er nu naar uitziet, is sprake van een overschrijding van minimaal € 1,7 miljoen. 3. Mariaschool Door Woonkwartier is in de Stuurgroep religieus erfgoed gemeld dat herontwikkeling van de locatie Mariaschool in de vorm van sociale huurappartementen niet haalbaar is. 4. Gonzagaplein Het bebouwingsvoorstel voor het zogenaamde Gonzagaplein is een element geweest voor een totaalaanpak voor het centrum van Oudenbosch. De locatie is eigendom van Woonkwartier en zou worden bebouwd ten behoeve van koopwoningen.

Nu er andere beslissingen nodig zijn voor Mariabouw en Sint Anna komt ook de bebouwing van de locatie Gonzagaplein in een ander licht te staan.

Eerdere besluitvorming gemeenteraad: De raad nam op 20 april 2017 het volgende besluit: 1. voor de herontwikkeling van het religieus erfgoed van de gebieden Saint Louis en St. Anna in Oudenbosch kredieten beschikbaar te stellen van: a. € 1.000.000 voor de aankoop van de gerenoveerde kapel van Saint Louis en Mariabouw inclusief ondergrond b. € 958.000 voor de inrichting van het openbaar gebied; 2. in de gemeentelijke begroting de volgende baten en lasten op te nemen: a. baten: verkoopopbrengst St. Anna € 1.800.000 b. baten: verkoopopbrengst Mariaschool € 307.000 c. baten: bijdrage uit fonds bovenwijkse voorzieningen voor de onderscheidenlijke projecten € 535.400 d. lasten: de boekwaarde van het complex St. Anna, zijnde €2.250.000 af te schrijven e. lasten: sanering asbest dak van de kapel St. Anna € 250.000 f. lasten: verhuiskosten van de toekomstige gebruikers van het cultuurciuster € 163.800 g. lasten: kwartiermaker voor het opstellen van een programma van eisen cultuurcluster en een directievoerder bouwproces € 100.000 h. lasten: post onvoorzien voor de ontwikkeling van het cultuurcluster € 50.000 i. het saldo van baten en lasten ad € 175.375 te onttrekken aan de Algemene reserve; 3. de opzet van de exploitatie van het cultuurciuster vast te stellen; 4. in te stemmen met de verkoop van het complex St. Anna aan ZAB BV voor € 1.800.000; 5.

in te stemmen met de verkoop van de Mariaschool aan Woonkwartier voor € 307.000; 6. in te stemmen met de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw van Van Agtmaal BV na renovatie voor € 1.000.000 (gebouwen € 700.000; ondergrond € 300.000); 7. in te stemmen met het inrichten van het openbaar gebied bij de locaties St. Anna, Saint Louis en Mariaschool voor een bedrag van € 958.000; 8. kennis te nemen van het voornemen van het college om voor de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw in gerenoveerde staat af te wijken van het inkoop- en 2/15

aanbestedingsbeleid gemeente Halderberge; 9. vast te stellen de 4e begrotingswijziging. Op 16 juli 2018 is een Samenwerkingsovereenkomst getekend tussen provincie, gemeente, Van Agtmaal en Woonkwartier. In deze Samenwerkingsovereenkomst hebben partijen vastgelegd een samenwerking te willen aangaan voor de ontwikkeling en realisatie van de integrale herbestemming van het religieus erfgoed Centrum Oudenbosch op grond van het Ontwikkelkader dat als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd. Op 18 april 2019 nam uw raad het volgende besluit: 1. door te gaan met de plannen voor een nieuw cultuurcluster als onderdeel van het religieus erfgoed; 2. in te stemmen met een suboptimale integratie van het voorgenomen cultuurcluster; 3. een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van maximaal € 930.000; 4. voor de fiscale consequenties een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van € 385.000; 5. de hiermee gepaard gaande financiële consequenties mee te nemen bij het opstellen van de Zomernota 2019; 6. op grond van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet de geheimhouding op de ter inzage gelegde financiële bijlage te bekrachtigen; 7.

dat binnen een jaar na dit raadsbesluit een businessplan dient te zijn opgesteld dat inzage geeft in de meest gewenste exploitatie- en beheersvorm van het cultuurcluster en de basis biedt om een partij te zoeken om een optimale exploitatie te verzorgen en waar te maken. Eerdere openbare informatieverstrekking aan gemeenteraad.3 oktober 2019: door de samenwerkende partners is uw raad geïnformeerd middels een presentatie 23 januari 2020 door de projectwethouder en projectleider is uw raad geïnformeerd over de voortgang van het project middels een presentatie

Doelstelling: Met dit voorstel vragen wij uw raad: 1. Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna en eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden te koop aanbieden aan ZAB B.V. 2. Niet tot aankoop over te gaan van de Mariabouw. 3. De ontwikkeling van de Mariaschool uit te stellen voor een periode van 6 maanden 4. Af te zien van woningbouw op het projectdeel Gonzagaplein en in onderhandeling te treden met Woonkwartier over aankoop door de gemeente 5. Binnen 3 maanden een alternatief plan op te stellen voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster, de financiële consequenties daarvan hierin mee te nemen en daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,-- en dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve De onderhandelingen te voeren ten behoeve van verwerving van de pastorie 6. 7. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage in verband met artikel 10 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen van de gemeente) tot het moment dat definitief een transactie is gesloten voor de locatie Sint Anna danwel een aankoop heeft plaatsgevonden van de Pastorie

Overwegingen Argumenten voor beslispunt 1: Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor de verkoop van 3/15

de locatie St. Anna 1.1 Gebleken is dat de grondopbrengst van € 1.800.000,-- bij het afgesproken programma niet haalbaar is In de samenwerkingsovereenkomst is het volgende programma opgenomen: - 19 sociale huurappartementen, een woning voor de parochie en een kerkelijk centrum in het bestaande pensionaatsgebouw - 5 koopappartementen in het voormalige gemeentehuis - Maatschappelijke doeleinden/kantoor in de kapel van Sint Anna 13 sociale huurwoningen parkeerterrein 7 koopwoningen locatie muziekschool -

-

Om tot herontwikkeling van het plandeel Sint Anna te komen, was het noodzakelijk dat 19 sociale huurappartementen zouden worden gerealiseerd in het huidige pensionaatsgebouw. De bouwkosten alsmede de zeer ongunstige verdeling bruto-netto leiden ertoe dat de ontwikkeling van sociale huurappartementen in het gebouw niet haalbaar is. Verder blijkt dat met handhaving van het programma voor het overige deel geen haalbare ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden. 1.2 Een alternatief in de vorm van een hoger aantal woningen achten wij niet gewenst Om toch aan de opbrengst te kunnen komen, zou gedacht kunnen worden aan een substantiële ophoging van het aantal woningen. Wij achten dit niet gewenst. Met een te hoog aantal woningen wordt de kwaliteit van dit unieke stukje centrum onevenredig aangetast. 1.3 Een alternatief in de vorm van uitsluitend koopwoningen is niet haalbaar Bezien is of eventueel de bouw van koopwoningen in plaats van huurwoningen tot de mogelijkheden zou kunnen behoren. Er moeten echter zoveel bouwkosten worden gemaakt dat een model van een verantwoord aantal koopwoningen ook niet haalbaar is. 1.4 Wij stellen kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling als uitgangspunt De locatie Sint Anna is uniek te noemen in het centrum en de historische ontwikkeling daarvan in Oudenbosch.

De locatie kenmerkte zich in het verleden door een groot kloostercomplex (veel groter dan thans aanwezig is). Zie onderstaande foto.

Deze historische situatie legitimeert naar onze mening niet dat thans voor een druk en vol programma 4115

wordt gekozen. De kwaliteit wordt veel meer gediend met een open, groene en luchtige opzet Om die reden kiezen wij voor een geheel andere benadering. Wij stellen een substantiële groene invulling en een open karakter voorop. Dat dit betekent dat een deel van het huidige complex moet worden afgebroken, achten wij onvermijdelijk. De locatie is nu al sinds 2009 beschikbaar voor herontwikkeling. Gebleken is dat dit niet haalbaar is bij een goede kwalitatieve invulling. Vasthouden aan het oorspronkelijke idee achten wij dan ook niet meer aan de orde. Met het centraal stellen van een goede kwaliteit, die zich uit in minder woningen en meer groen en openbare ruimte, menen wij dat de kwaliteit van het centrum van Oudenbosch een goede impuls kan krijgen. 1.5 Oorspronkelijke opbrengst niet haalbaar, daarom minimum grondprijs vaststellen In de vorige overwegingen is reeds gebleken dat de grondopbrengst van € 1.800.000,-- niet haalbaar is. Daarom stellen wij voor om voor deze grondopbrengst een verlaagd bedrag vast te stellen en een impuls op te nemen om de locatie niet volledig vol te bouwen Met het voorschrijven van een minimum aan te realiseren groen wordt gewaarborgd dat sprake zal zijn van een aantrekkelijk open groen gebied.

Met de verlaging van de koopprijs en de verruiming van de ontwikkelingsmogelijkheden wordt de kans aanzienlijk vergroot dat nu wel een herontwikkeling van de locatie Sint Anna kan plaatsvinden. De uiteindelijke verkoopprijs is afhankelijk van het voorgestelde programma. Voordat definitieve afspraken met een partij worden gemaakt, wordt een taxatie uitgevoerd. 1.6 Versoepeling parkeernorm is noodzakelijk voor een haalbare ontwikkeling In de randvoorwaarden wordt een parkeernorm voorgeschreven van 1 parkeerplaats per woning. Op grond van het huidige parkeernormenbeleid is de parkeernorm 2,0. Het is alleen zo dat op basis van jurisprudentie alleen de extra parkeervraag mag worden opgenomen in een parkeereis. Het thans mogelijke gebruik van de locatie is gemeentehuis en bibliotheek. Daarmee is een verlaagde parkeernorm ook juridisch te verdedigen. Met een dergelijke parkeernorm en gezien de overige aspecten (opbrengst maar ook kwaliteit en streven naar groene inrichting) is sprake van een acceptabele, haalbare en kwalitatief afgewogen balans. 1.7 Sloop van de Pastorie wordt niet gekoppeld aan de uitgifte Hoewel sloop van de Pastorie uit een oogpunt van kwaliteit de voorkeur geniet, willen wij deze opgave niet koppelen aan de uitgifte van het gebied Sint Anna. Wij achten het een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf om hier uitvoering aan te geven.

Voor de herhuisvesting van één of meerdere kerkelijke functies kan eventueel in overleg met de koper een afspraak worden gemaakt. Wel zijn wij nog steeds voorstander van de sloop van de pastorie en herhuisvesting van de huidige functies. Om die reden is in dit raadsvoorstel een separaat beslispunt opgenomen om een krediet beschikbaar te stellen om tot aankoop over te kunnen gaan. De hoogte van dit krediet is gerelateerd aan de taxatiewaarde van de pastorie. 1.8 Eerst aanbieden tegen de gewijzigde randvoorwaarden aan ZAB B.V. daarna aan een andere ontwikkelaar Op grond van de contractuele relatie met ZAB B.V. zijn wij verplicht de locaties tegen de gewijzigde randvoorwaarden aan te bieden aan ZAB B.V. Wij willen ZAB B.V. in de gelegenheid stellen om binnen een periode van 2 maanden een aankoopbeslissing te nemen. Indien ZAB B.V. niet tot aankoop wenst over te gaan dan zullen wij in overleg gaan met een andere ontwikkelaar eventueel na een biedingsprocedure.

Argumenten voor beslispunt 2: af te zien van de realisatie van een cultuurcluster in de Mariabouw 5/15

2.1 Het realiseren van een cultuurcluster met een programma van 1850 m2 b.v.o. in de Mariabouw is financieel niet haalbaar Aan Rothuizen te Breda is opdracht verleend om een uitgewerkte raming te maken op basis van het door ons geformuleerde en door uw raad geaccordeerde programma van eisen en indeling van de Mariabouw. Wij hebben Rothuizen aan de voorkant gevraagd om een budgetgarantie. Gebleken is dat de realisatie van het cultuurcluster financieel niet haalbaar is binnen het verhoogde budget. De reden daarvoor is dat de bouwkundige staat van het gebouw slechter is dan gedacht en de kosten voor de installaties erg hoog zijn. Dat leidt ertoe dat bij handhaving van het gebouw de kosten veel hoger zijn dan het budget. 2.2 Het realiseren van een cultuurcluster in het bestaande gebouw kent constructieve beperkingen Als gekozen wordt voor de verbouw van de Mariabouw, dan blijven er beperkingen in het gebruik op de verdieping en is de zolder niet of nauwelijks herbruikbaar. Dat komt doordat de constructieve belasting van de verdieping en de zolder aan beperkingen onderhevig is. Dat betekent dat er een maximum is aan het aantal mensen dat hier tegelijk aanwezig mag zijn.

2.3 Het realiseren van een cultuurcluster kent beperkingen vanuit een oogpunt van klimaatbeheersing Bij de opstelling van de kostenbegroting is rekening gehouden met aansluiting op het gasnet en verder geen voorzieningen voor klimaatbeheersing. Dat geeft beperkingen voor de mogelijkheden van een duurzame exploitatie, maar geeft ook beperkingen voor de exploitatie van de beide musea. Deze zijn namelijk voor hun collecties afhankelijk van een goede klimaatbeheersing. Het vergt forse aanvullende investeringen om wel een duurzaam gebouw te kunnen ontwikkelen uit oogpunt van een goede klimaatbeheersing. 2.4 Het realiseren van een cultuurcluster kent beperkingen vanuit een oogpunt van geluidhinder In de plannen is geen rekening gehouden met extra geluidwerende voorzieningen die nodig zijn om te kunnen voldoen aan de normen voor geluidsbelasting in de omgeving. Als hieraan moet worden voldaan, dan zullen de kosten alleen nog maar hoger worden. 2.5 Met de hoge investeringskosten kan een gezonde, toekomstgerichte exploitatie niet worden gegarandeerd De (te) hoge investeringskosten hebben ook een negatief effect op de mogelijkheden voor een gezonde en toekomstgerichte exploitatie van het gebouw. Dit was ook een van de voorwaarden voor de provinciale subsidie. Aan deze voorwaarde kan met een dergelijk hoog investeringsbedrag niet meer worden voldaan.

2.6 Een kleiner cultuurcluster zorgt ervoor dat niet alle functies kunnen worden gerealiseerd Met de toekomstige gebruikers is gesproken over een acceptabele inrichting en een minimaal noodzakelijk ruimtelijk programma. Bezien is nog of een kleiner cultureel centrum tot de mogelijkheden kan behoren. Dit gaat dan vooral ten koste van de voorziene theaterruimte voor circa 180 personen. Als het nieuwe cultuurcluster dan in de plaats zou komen van Fidei et Arti dan zou per saldo een verarming van het voorzieningenniveau plaatsvinden. Dat kan niet de bedoeling zijn. Het meest monumentale deel, grenzend aan de grote cour is niet geschikt als theaterruimte vanwege de kenmerkende hoogteverschillen maar leent zich wel goed voor muzieklessen, musea en ontmoetingsruimte. Wij vinden evenwel een kleiner cultuurcluster voor alleen die functies te duur. De hoge investering biedt dan onvoldoende financieel en maatschappelijk rendement. Bovendien achten wij het exploiteren van zowel het huidige Fidei et Arti als het verkleinde cultuurcluster financieel gezien niet haalbaar. 2.7 Met een kleiner cultuurcluster is het noodzakelijk dat de rest van het gebouw een goede en duurzame herbestemming krijgt. Als de gemeente over zou gaan tot een kleiner cultuurcluster dan zal de rest van de Mariabouw een nieuwe functie moeten krijgen.

Gezien de problematiek van de financiële haalbaarheid, achten wij dit 6/15

ook geen mogelijkheid. Wel bestaat de bereidheid om Woonkwartier als eigenaar van het gebouw te ondersteunen om een nieuwe bestemming te realiseren in de Mariabouw bijvoorbeeld in de vorm van woningbouw. Dat zou kunnen betekenen dat de gemeente toch een deel van het gebouw huurt of zorgdraagt voor nieuwe huurcontracten door verhuizing van andere gebruikers. Als denkrichting hebben wij aangeboden aan Woonkwartier om ruimte te gaan huren voor de bibliotheek, het consultatiebureau en eventueel andere functies tot een maximum van 500 m2. Uitgangspunt daarbij is dat de gemeente geen eigendomspositie neemt in het gebouw dus uitsluitend gaat huren c.q. een huurgarantie afgeeft. Verder zullen wij samen met Woonkwartier optrekken richting provincie om te zorgen dat de reeds toegezegde subsidie voor de aanpassing van de Mariabouw gehandhaafd kan blijven. 2.8 Nieuwbouw in plaats van restauratie lijkt geen financiële oplossing te bieden Door Bouwmeester Pro/Rothuizen is een berekening gemaakt van de kosten van vervangende nieuwbouw. Nieuwbouw blijkt echter niet goedkoper te zijn dan restauratie. 2.9 Budget voor voorbereidingskosten is uitgeput Het door uw raad vastgestelde budget voor voorbereiding is uitgeput. Dat betekent dat verdere uitgaven weer een nieuw budget vergen.

Nu het oorspronkelijke idee van een cultuurcluster in de Mariabouw niet haalbaar kan worden gemaakt, willen wij uw raad geen voorstellen doen voor aanvullende voorbereidingskosten voor de Mariabouw. Wij menen dat met een alternatief plan een betere oplossing kan worden bereikt en verwijzen daartoe naar onze argumenten voor beslispunt 5. 2.10 Wij achten optimalisering van de gebruiksmogelijkheden van de kapel en souterrain een betere en haalbaarder oplossing De restauratie van de Kapel van St. Louis is voortvarend aangepakt en wordt volgens planning eind 2020 afgerond. Wij zijn bijzonder ingenomen met het resultaat. De kapel heeft ook nog meer gebruiksmogelijkheden. Zeker wanneer het souterrain hierbij betrokken wordt. Wij schatten in dat zowel qua investering als qua exploitatie de inzet van de kapel voor bijvoorbeeld musea, KBO en cultuureducatie voordeliger zal zijn dan de combinatie met de Mariabouw. Uiteraard zal het dubbelgebruik wel de nodige flexibiliteit vragen van de gebruikers, maar gezien de voordelen van integratie en intensivering van het gebruik van de prachtige ruimte van de kapel en de fors lagere kosten die hiermee gemoeid zijn, is deze optie de moeite waard om verder te verkennen. Daarbij geldt dat wij vinden dat de gemeente verantwoordelijk is voor de huisvesting van de bibliotheek, en diverse andere verenigingen.

Wij menen dat daarbij ook eigen initiatief van de kant van de verenigingen mag worden gevraagd. De verantwoordelijkheid voor collecties en huisvesting van het Natuurhistorisch en Volkenkundig museum en het Zouavenmuseum is voor ons geen vanzelfsprekendheid. Wij wijzen er in dit verband op dat de bruikleenovereenkomst tussen de congregatie van de Broeders van de Heilige Aloysius Gonzaga en de gemeente voor de Zouavencollectie in mei 2018 is geëindigd. Deze is weliswaar tijdelijk verlengd, maar uitgangspunt blijft dat wij het niet langer de taak van de gemeente achten om deze collectie in stand te houden. In goed overleg met deze musea zal de huisvesting nader worden bezien. Uw raad heeft eerder besloten dat gebruikers, waaronder de musea, een marktconform huurtarief gaan betalen dat op een termijn van 10 jaar stapsgewijs zal worden gerealiseerd. Wij houden vast aan dat uitgangspunt. Het is steeds de bedoeling geweest om de gebouwen waar het Zouavenmuseum, het Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum en Heemkundekring Broeder Christofoor in zijn gevestigd vrij te maken voor herontwikkeling en verkoop. Dit uitgangspunt geldt nog steeds. Zoals hierboven aangegeven is de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor huisvesting van de musea voor ons college geen vanzelfsprekendheid.

Het staat de gemeente vrij om, met inachtneming van de wettelijke bepalingen en mits zorgvuldig toegepast, de huurrelatie met gebruikers te beëindigen. Dat kan door de huur op te zeggen, dan wel de subsidie voor de kosten van huisvesting stop te zetten. Reeds eerder hebben wij het BTW-risico genoemd. Uw raad heeft hiervoor een bedrag beschikbaar gesteld. Het is belangrijk dat ook een eventueel BTW-nadeel onderdeel uitmaakt van de uiteindelijke keuze. Bij de risico's wordt hierop ingegaan. 2.11 Continuering van de gebruiksmogelijkheden van Fidei et Arti is noodzakelijk Het afzien van de realisatie van het cultuurcluster en de functie van Fidei et Arti betekent dat het huidige 7/15

gebouw van Fidel et Arti moet blijven staan en geëxploiteerd moet blijven. In de plannen voor realisering van het cultuurcluster in de Mariabouw is ervan uitgegaan dat de functie Fidei et Arti een plaats zou krijgen in het cultuurcluster. Wij zien verder toegevoegde waarde in een gecombineerde exploitatie van Fidel et Arti en de kapel door dezelfde stichting

Argumenten voor beslispunt 3: de ontwikkeling van de Mariaschool uit te stellen 3.1 Woonkwartier heeft aangeven de herontwikkeling van de Mariaschool niet haalbaar te achten Woonkwartier heeft medegedeeld na zorgvuldig onderzoek geen mogelijkheden te zien voor afname van de Mariaschool en verbouw daarvoor voor sociale huurwoningen.

3.2. Het Natuurhistorisch en Volkenkundig museum en de Heemkundekring maken gebruik van een deel van de locatie Het NHVMO en de Heemkundekring hebben hun huisvesting op een deel van het terrein van de Mariaschool. Het is voor de continuïteit van de verenigingsactiviteiten belangrijk dat de huisvesting kan worden gecontinueerd totdat er een alternatief is. 3.3 Voor de herbestemming van de Mariaschool gaan de gedachten uit naar twee opties Nu het zo is dat Woonkwartier niet tot aankoop wenst over te gaan van de Mariaschool, denken wij aan twee opties: a. In de huidige gymzaal zou de Moskee gehuisvest kunnen worden die vanwege ruimtegebrek in het huidige gebouw aan de Ringerstraat op zoek is naar alternatieve huisvesting. De rest van het gebouw zou voor een deel kunnen worden gesloopt om hier een groenvoorziening te realiseren en ruimte te creëren in de krappe bebouwingsopzet ter plaatse. b. Een tweede mogelijkheid zou zijn een combinatie te realiseren van moskee en woningbouw in (een deel) van het bestaande gebouw. Wij menen dat in beide opties de boekwaarde van het gebouw door middel van een herbestemming goed gemaakt zou kunnen worden.

Argumenten voor beslispunt 4: afzien van bebouwing van de locatie Gonzagaplein 4.1 Vanwege de ontwikkelingen rondom de Mariaschool komt de bebouwing van het Gonzagaplein in een ander licht te staan De eventuele bebouwing van het Gonzagaplein was vooral ingegeven door het totaal-concept van herontwikkeling van het religieus erfgoed. Daarbij was het nodig om inkomsten te verwerven die de hoge uitgaven zouden gaan dekken. Nu de opgave van herbestemming van de Mariaschool onder druk is komen te staan, is ook de behoefte aan ondersteunende opbrengsten niet meer aanwezig. 4.2 Bebouwing van de locatie Gonzagaplein is stedenbouwkundig minder gewenst De bebouwing van de locatie Gonzagaplein is gepland op een zeer gevoelige locatie, nabij het arboretum en de begraafplaats van de Broeders van St. Louis. Het verdient de voorkeur om deze locatie niet te bebouwen en eventueel te benutten als parkeerplaats en/of op een aantrekkelijke manier groen in te richten. 4.3 In onderhandeling te treden met Woonkwartier voor aankoop van het Gonzagaplein Wij achten een inrichting als groenvoorziening en/of parkeerplaats een goede herbestemming voor deze locatie en zijn dan ook in onderhandeling met Woonkwartier om deze locatie te kunnen aankopen. De mogelijke aankoop zal plaatsvinden onder voorbehoud van een besluit daartoe van uw raad.

Argumenten voor beslispunt 5: alternatief plan uitwerken 5.1 De mogelijkheden van de vloer van de kapel en het souterrain dienen zowel qua 8115

gebruiksmogelijkheden als financieel nader te worden bezien Vanwege de focus die tot op heden heeft gelegen op het geschikt maken van de Mariabouw als cultureel cluster, zijn de alternatieve gebruiksmogelijkheden van de kapel zelf niet verder uitvoerig bezien, doorgerekend en besproken met de potentiële gebruikers. Wel is met KBO en Heemkundekring hierover gesproken en die staan hier positief tegenover. Het verzorgen van theatervoorstellingen in de kapel is tot op heden beperkt belicht. Deze unieke ruimte is uitermate geschikt voor een klassiek concert ook vanwege de uitstekende akoestiek daarvoor. Of er ook andere en meer mogelijkheden zijn en welke aanvullende voorzieningen dat vergt zal nader moeten worden bezien. 5.2 De vloer van de kapel dient beschikbaar te zijn en blijven voor rondleidingen en multifunctioneel gebruik De kapel is een unieke ruimte om zo veel mogelijk activiteiten te kunnen uitvoeren, maar de representativiteit en de unieke sfeer zorgen ervoor dat niet alles hier kan plaatsvinden.

Een zorgvuldige benadering is hier op zijn plaats 5.3 Pas bij alternatief plan zijn de financiële consequenties voldoende duidelijk en te onderbouwen Wij zouden graag het beschikbare investeringsbedrag voor realisatie van het cultuurcluster aanhouden en uw raad pas een kredietvoorstel willen doen voor aanwending van een deel daarvan als het alternatieve plan voldoende is uitgewerkt en met de potentiële gebruikers is besproken. 5.4 Ten behoeve van de opstelling van een alternatief plan is een extra budget nodig Om een alternatief plan goed te kunnen opstellen en te berekenen is een aanvullend budget vereist. Het budget ten behoeve van het cultuurcluster in de Mariabouw is inmiddels uitgegeven. Het investeringsbudget is nog beschikbaar. Argumenten voor beslispunt 6: verwerving eigendom parochie t.b.v. sloop pastorie 6.1 Sloop van de pastorie leidt tot kwaliteitsverhoging van de omgeving van de basiliek Bij een totale herinrichting van het gebied Sint Anna past aandacht voor een goede aansluiting bij de basiliek. Sloop van de pastorie zou die omgeving een goede kwaliteitsimpuls geven. 6.2 Verwerving dient plaats te vinden tegen taxatieprijs Verwerving van de eigendom van het pand dient plaats te vinden tegen taxatieprijs. Het is niet mogelijk hier een hoger bedrag te betalen om redenen van verboden staatssteun. Wel kan de gemeente bemiddelen bij het verkrijgen van herhuisvesting.

6.3 Bij een positief besluit van uw raad treedt het college in onderhandeling over de aankoop. Indien uw raad besluit tot verwerving, treedt het college in onderhandeling over de aankoop. Nadat overeenstemming is bereikt, wordt de overeenkomst aan uw raad voorgelegd voor wensen en bedenkingen. Argumenten voor beslispunt 7: Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage die ter inzage ligt bij de griffier. 7. 1 Bij het integraal bespreken en verstrekken van de geheime bijlage bestaat de kans dat de positie van gemeente negatief wordt beïnvloed In een geheime bijlage zijn de financiële consequenties nader uitgewerkt. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens die mogelijk de onderhandelingspositie van de gemeente in de toekomst nadelig zouden kunnen beïnvloeden en de strategie van de gemeente zouden prijsgeven. Om die reden hebben wij besloten voor deze bijlage geheimhouding op te leggen en verzoeken wij u deze geheimhouding te bekrachtigen. Het is van belang voor de positie van de gemeente dat deze informatie geheim blijft en niet wordt gedeeld met anderen.

9115

Consequenties van de voorgestelde beslispunten voor de rest van de onderdelen van het religieus erfgoed Markt 68 Inmiddels is de provinciale subsidie voor de restauratie van Markt 68 toegezegd, is de omgevingsvergunning verstrekt en is de restauratie gestart. Kapel St. Louis Op grond van de Samenwerkingsovereenkomst zal de gemeente tot verwerving overgaan van de Kapel. Verwerving van de gerestaureerde kapel in eigendom betekent dat er verdere mogelijkheden zijn om dit unieke gebouw voor meerdere passende doeleinden te gebruiken. Ook het souterrain biedt vele mogelijkheden om, uitgaande van zo veel mogelijk dubbelgebruik, andere en nieuwe activiteiten vorm te geven. Vanwege het niet doorgaan van de oorspronkelijk bedachte integratie met de Mariabouw zijn functies als KBO, Heemkundekring, ontvangstfunctie en passende evenementen mogelijk. Het gebouw biedt voldoende ruimte om met een beperkte inzet van de beschikbare middelen toch tot een optimale mix te komen van culturele en museale functies.

Risico's Ten aanzien van beslispunt 1: gewijzigde randvoorwaarden Sint Anna 1.1 Het gebouw Sint Anna is een gemeentelijk monument De locatie Sint Anna betreft een gemeentelijk monument. Dat betekent dat sloop niet zonder meer voor de hand ligt, maar dient te worden afgewogen. Gebleken is dat met handhaving van het gebouw er geen mogelijkheden zijn voor herontwikkeling. Het gebouw staat nu al meer dan 10 jaar leeg en er heeft zich nog geen concreet initiatief aangediend om tot herontwikkeling te komen. Het is te overwegen om de locatie geheel of gedeeltelijk op de markt te zetten zodat in ieder geval een deel kan worden behouden. In ieder geval is handhaving van het geheel naar onze mening niet realistisch. Wij pleiten er wel voor om minimaal de voorbouw te handhaven. Ten aanzien van beslispunt 2: afzien van huisvesting cultuurcluster in Mariabouw 2.1 Subsidie provincie voor het integrale concept De Provincie Noord-Brabant heeft integraal subsidie toegezegd voor de ontwikkeling van het concept van een cultuurcluster door een restauratie en verbinding van de kapel en de Mariabouw voor een cultuurcluster. Samen met Woonkwartier en door de aanbieding van een huurgarantie voor 500 m2 wordt ernaar gestreefd de subsidie voor de verbouw van de Mariabouw te behouden. De subsidie voor de kapel is toegekend aan aannemersbedrijf van Agtmaal.

2.2 Concentratie van nieuwe functies in de kapel en in het souterrain levert de noodzaak tot het doen van nieuwe uitgaven op Zoals hiervoor is aangegeven kan het budget dat door uw raad beschikbaar is gesteld van € 1,9 miljoen voor een deel worden aangewend om een optimalisering van het gebruik van de kapel te bewerkstelligen. Daarnaast is het zo dat bepaalde functies van Fidei et Arti niet in de kapel kunnen plaatsvinden. Dat betekent dat het gebouw van Fidei et Arti gehandhaafd dient te blijven en dat ook op dat punt de noodzaak van investering in groot onderhoud nader dient te worden bezien. In het raadsvoorstel van 2017 is aangegeven dat het de bedoeling is dat de exploitatie van Fidei et Arti volledig wordt overgenomen door het nieuwe cultuurcluster. Nu zal het noodzakelijk zijn om niet alleen Fidei et Arti door te exploiteren maar ook de kapel. 2.3 Corona virus is een belangrijke onzekerheid voor een goede, toekomstgerichte exploitatie Voor de exploitatie van culturele functies is het Corona-virus een grote belemmering. Dat betekent dat bij het aangaan van nieuwe investeringsverplichtingen de vraag nadrukkelijk aan de orde is of het op dit 10/15

moment wel verstandig is om zoveel geld te steken in voorzieningen waar veel mensen in grote groepen op afkomen. Dat geldt vooral voor de evenementen die zijn gepland in de grote theaterzaal die in het cultuurcluster was gepland. Om reden van het Corona virus hadden we toch al veel zorg bij het investeren in een grote theaterzaal. 2.4 Verval van het bestaande gebouw Nu er geen goede herbestemming aan de Mariabouw kan worden gegeven, is de kans groot dat het gebouw ernstig in verval komt. Het is dan ook van belang te bezien in hoeverre dat verval kan worden voorkomen waarbij de inzet van alle partijen noodzakelijk is in het algemene belang van onze gemeente. Wij willen de eigenaar Woonkwartier steunen bij het vinden van een goede alternatieve bestemming en doen dat in de eerste plaats met een uitvoering aanbod van een huurgarantie, mede in relatie tot het behoud van de subsidie. Overigens heeft de gemeente een verplichting invulling te geven aan haar verantwoordelijkheid op grond van de Erfgoedwet, op het gebied van toezicht en handhaving. 2.5 BTW-risico In de eerdere raadsvoorstellen is steeds gewezen op het BTW-risico. Van Agtmaal zal namelijk bij overdracht van de kapel de BTW op de bouwkosten bij de gemeente in rekening brengen. De gemeente kan deze BTW verrekenen als voor minimaal 90 % BTW-belaste prestaties in de kapel worden verricht.

Hiervoor zijn fiscale adviezen ingewonnen om het BTW-risico te minimaliseren. Uw raad heeft voor dit BTW-risico een bedrag beschikbaar gesteld op basis van het destijds ingewonnen fiscaal advies. Bij de uitwerking van het alternatieve plan voor nadere invulling van de kapel zal dit een nadrukkelijk aandachtspunt zijn. Ten aanzien van beslispunt 3: uitstel herontwikkeling Mariaschool 3.1 Lang uitstellen van de beslissing kan leiden tot achteruitgang van de bouwkundige situatie van de Mariaschool De Mariaschool is nog in goede staat en is geschikt voor herontwikkeling voor woningbouw maar kan ook worden benut voor maatschappelijke functies. Gelet op de stand van zaken rond het religieus erfgoed is het goed om de meest optimale situatie van een cultuurcluster voor Oudenbosch te bezien en nog geen afscheid te nemen van de Mariaschool en binnen een periode van 6 maanden een goede invulling van de Mariaschool te vinden. Ten aanzien van beslispunt 4: afzien van woningbouw op het Gonzagaplein 4.1 In de samenwerkingsovereenkomst zijn hieromtrent afspraken gemaakt Het laten vervallen van de mogelijkheid van invulling van het Gonzagaplein is nog nader onderwerp van overleg binnen de Stuurgroep religieus erfgoed.

Financiële gevolgen 1.Bij het vaststellen van het raadsvoorstel is het noodzakelijk om een alternatief plan voor te bereiden, waarin een oplossing wordt voorgesteld voor de huisvestingsvraagstukken en exploitatie van de bibliotheek, de KBO, de musea, de Heemkundekring en de aanpassing/update van Fidei et Arti. Voorgesteld is daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,--. In de begroting 2020 is hiervoor geen ruimte en daarom wordt voorgesteld dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve. 2.De financiële gevolgen van de verkoop van Sint Anna zijn pas definitief duidelijk bij het verkrijgen van overeenstemming over een definitief plan.

Duurzaamheid N.v.t. 11/15

Burger-& overheidsparticipatie Met de beoogde gebruikers, de Marokkaanse gemeenschap en het bestuur van Fidei etArti is overleg geweest over dit voorstel.

Communicatie Ter uitvoering van uw raadsbesluit zal met de beoogde gebruikers contact worden opgenomen voor een alternatieve invulling van hun huisvestingsbehoefte. Geheimhouding Artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat het college geheimhouding kan opleggen op stukken die aan de raad worden overgelegd. Dit wordt vermeld op de stukken. Volgens het derde lid vervalt die geheimhouding als de raad deze niet in de eerstvolgende raadsvergadering bekrachtigd. Geheimhouding kan alleen worden opgelegd op grond van één van de belangen die zijn opgenomen in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Dit zijn: a. internationale betrekkingen; b. economische of financiële belangen; c. opsporing en vervolging strafbare feiten; d. inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen; e. eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer; f. het belang, dat de geadresseerde erbij heeft als eerste kennis te kunnen nemen van de informatie; g. het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Wij hebben besloten gebruik te maken van onze bevoegdheid om geheimhouding op te leggen op dit raadsvoorstel en de daarbij behorende stukken. Wij beroepen ons concreet op de volgende belangen uit artikel 10 van de Wob b. Economische of financiële belangen.

Door het verstrekken van de informatie uit dit raadsvoorstel kan de gemeente financieel nadeel lijden. Als de verkopende partij vooraf bekend is met de prijs die de gemeente is bereid te bepalen kan hij zijn onderhandelingspositie daarop afstemmen. Dat is nadelig voor de gemeente. g. Het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Openbaarmaking van de informatie uit dit raadsvoorstel kan een prijsopdrijvend effect hebben op de te verwerven eigendommen. Verstrekking van deze informatie aan derden kan de financieeleconomische haalbaarheid van het herinrichtingsproject negatief beïnvloeden. De gemeente zou daarmee onevenredig worden benadeeld, terwijl de verkopende partij onevenredig kan worden bevoordeeld. Artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat de door het college opgelegde verplichting tot geheimhouding op de verstrekte stukken vervalt als de raad deze niet in zijn eerste vergadering bekrachtigt. Ons college adviseert uw raad de geheimhouding te bekrachtigen.

Vervolg Op basis van uw besluit dient de locatie Sint Anna eerst aan ZAB te worden aangeboden. Daarna kan de locatie op de markt worden gezet. Nadat uw raad een besluit heeft genomen over het cultuurcluster ontstaat de mogelijkheid voor een alternatief zoals in dit voorstel is aangegeven. Optimalisering van het gebruik van de kapel en afstemming met gebouw en functie van Fidei et Arti is dan eerst aangewezen. De gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de huisvesting van de musea en de eigendom van de 12115

collecties is daarbij geen vanzelfsprekendheid. Het besluit van uw raad kan na een jaar worden geëvalueerd wanneer de alternatieve oplossing is bereikt. Daarbij gaat het dan vooral om het maatschappelijk rendement van het alternatief voor het cultuurcluster en de sluitende exploitatie. De evaluatie kan dan plaatsvinden in het kader van de periodieke rapportage aan uw raad. Voorstel Wij stellen u voor: 1. Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna en eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden te koop aanbieden aan ZAB B.V. 2. Niet tot aankoop over te gaan van de Mariabouw. 3. De ontwikkeling van de Mariaschool uit te stellen voor een periode van 6 maanden 4. Af te zien van woningbouw op het projectdeel Gonzagaplein en in onderhandeling te treden met Woonkwartier over aankoop door de gemeente 5. Binnen 3 maanden een alternatief plan op te stellen voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster, de financiële consequenties daarvan hierin mee te nemen en daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,-- en dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve 6. De onderhandelingen te voeren ten behoeve van verwerving van de pastorie 7.

Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage in verband met artikel 10 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen van de gemeente) tot het moment dat definitief een transactie is gesloten voor de locatie Sint Anna danwel een aankoop heeft plaatsgevonden van de Pastorie

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: Plan cultuurcluster conform pve Voorgestelde randvoorwaarden (openbaar)

Ter inzage vertrouwelijk/geheim: Overzicht diverse varianten cultuurcluster met kosten Kostenbegroting cultuurcluster Financiële bijlage met voorgestelde randvoorwaarden

13115

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 15 september 2020; gezien het ingediende amendement van de heer Huijpen;

BESLUIT: 1. De gewijzigde randvoorwaarden voorlopig vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna, met dien verstande dat sloop van de voormalige muziekschool, de voorbouw, het karakeristieke trappenhuis, de kapel en de met wanden omgeven carré-vormige binnentuin onbespreekbaar is. 2. Deze voorlopige randvoorwaarden Vrij te geven voor burgerparticipatie en binnen 3 maanden ter definitieve vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad, waarbij o.a. de ruimtelijke, juridische en financiële consequenties in beeld gebracht zijn; 3. Op dat moment een definitief standpunt in te nemen of, binnen de gewijzigde randvoorwaarden, ontwikkellocatie Sint Anna eerst gedurende 2 maanden te koop aangeboden moet worden aan ZAB B.V. 4. Niet tot aankoop over te gaan van de Mariabouw. 5. Niet over te gaan tot realisatie van sociale huurwoningen in de Mariaschool, maar ter behoud van dit beeldbepalende gebouw deze locatie te (laten) ontwikkelen met woningbouw, passend in de gemeentelijke woonvisie; 6. Af te zien van woningbouw op het projectdeel Gonzagaplein en in onderhandeling te treden met Woonkwartier over aankoop door de Gemeente; 7.

Binnen 3 maanden een alternatief plan op te stellen voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster, de financiële consequenties daarvan hierin mee te nemen en daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,-- en dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve; 8. Bij het uitwerken van dit voorstel opnieuw burgerparticipatie toe te passen en nadrukkelijk de gebruiksmogelijkheden te betrekken van het souterrain van de kapel van St. Louis, deze kapel zelf, Fidei etArti en de kapel van St. Anna;

15116

9. De onderhandelingen te voeren ten behoeve van verwerving van de pastorie en het uiteindelijke (maximale) onderhandelingsresultaat voor te leggen aan de gemeenteraad; 10.Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage in verband met artikel 10 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen van de gemeente) tot het moment dat definitief een transactie is gesloten voor de locatie Sint Anna danwel een aankoop heeft plaatsgevonden van de Pastorie.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 15 oktober 2020,

de

drs. B.J)A. Roks

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

234761

Contactpersoon

Remko Verstraten

Raadsvergadering d.d. 3 november 2021

Commissie

18 oktober 2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165 390437

Onderwerp

J. Mollen

Kaderstelling religieus erfgoed Oudenbosch

Samenvatting Op 14 januari van dit jaar heeft de gemeenteraad besloten om voor het project religieus erfgoed Oudenbosch een andere insteek te gaan kiezen dan eerder werd voorgesteld. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven om het plan als volgt verder uit te werken en terug te komen bij de gemeenteraad voor definitieve besluitvorming. In het voorstel wordt voor de verschillende deelplannen gevraagd om de (financiële) kaders vast te stellen. De deelplannen bestaan uit: Het realiseren van een cultuurcluster in het huidige Fidei et Arti de kapel van Sint Anna en de kapel van Saint Louis: verbouwing van de complexen en het opzetten van een nieuwe stichting voor beheer en exploitatie. Realisatie van woningbouw op de locatie rondom de kapel van Sint Anna. Realisatie van de volledige openbare ruimte rondom en in de nabije omgeving van het project. Het college verzoekt de gemeenteraad in te stemmen met de voorliggende plannen en het benodigde budget hiervoor beschikbaar te stellen. -

-

-

Inleiding & beeldvorming In januari van dit jaar heeft de gemeenteraad besloten om voor het project religieus erfgoed Oudenbosch een andere insteek te gaan kiezen dan destijds werd voorgesteld. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven om het plan als volgt verder uit te werken en terug te komen bij de gemeenteraad voor definitieve besluitvorming: behoudt kapel Sint Anna, kapel Saint Louis en Fidei etArti wat samen het nieuwe cultuurcluster moet gaan vormen, herontwikkeling gebied Sint Anna voor woningbouw en realiseren van de bijbehorende openbare ruimte. Verder zou de Mariaschool verkocht moeten gaan worden en zou de Mariabouw niet overgenomen moeten gaan worden. Doelstelling In dit voorstel wordt per deelgebied ingegaan op de verdere beoogde ontwikkeling. Uw gemeenteraad zal per deelgebied gevraagd worden een kaderstellend besluit te nemen voor de verdere uitwerking en ontwikkeling van de deelgebieden binnen het project religieus erfgoed. 1 15

Uiteraard omvat deze kaderstelling ook het vast te stellen financiële kader. Overwegingen Hieronder staat per onderwerp/deelgebied het kaderstellend voorstel beschreven. In bijlage 1 is een overzichtskaart te vinden van het project religieus erfgoed. In de overzichtskaart is met een licht gele kleur het totale historische gebied van het religieus erfgoed weergegeven met alle daarbij behorende religieuze gebouwen (bruin). Dit gebied draagt de sfeer en identiteit van het totale religieus erfgoed in Oudenbosch. Op de kaart zijn door middel van aparte aanduidingen de gebieden weergegeven waar de ontwikkelingen plaatsvinden. De ontwikkelingen die betrekking hebben op de gebouwen zijn aangegeven met de letters A tot en met H. De ontwikkelingen die betrekking hebben op de herinrichting van de openbare ruimte zijn aangegeven met de cijfers 1 tot en met 6. Het overloopgebied voor parkeren is apart aangegeven met een arcering. Dit gebied betreft een zoekgebied voor parkeren ten behoeve van het religieus erfgoed. De ontwikkelingen die betrekking hebben op het Jan Gielenplein horen qua historische sfeer/identiteit bij het religieus erfgoed, maar is geen onderdeel van het project religieus erfgoed, maar van de Actiekaart Centrum Oudenbosch. Indien mogelijk wordt per deelgebied verwezen naar de locatie op de kaart.

Cultuurcluster (op kaart B, F, H) Het cultuurcluster bestaat uit de kapel van Sint Anna, kapel van Saint Louis en Fidei et Arti. Alle drie de gebouwen dienen verbouwd te worden om aan de beoogde toekomstige functies invulling te kunnen geven. Verder zal er een nieuwe stichting opgezet moet worden voor het beheer en de exploitatie van het Cultuurcluster. Nieuwe stichting Cultuurcluster In bijlage 2 en vertrouwelijke bijlage 1 is de businesscase voor het cultuurcluster van Drijver en Partners opgenomen. Omdat een deel van de zaken nog aanbesteed/ingekocht moeten worden is in de vertrouwelijke bijlage een gedetailleerder financieel overzicht opgenomen dan in de niet vertrouwelijke bijlage: hierin staat het exploitatieoverzicht op hoofdlijnen. Het advies geeft aan dat een stichting de meest voor de hand liggende rechtsvorm is voor het cultuurcluster. Voor de kapel van Saint Louis zal in verband met het BTW regime gekozen moeten worden voor een BV vorm, welke onder de vleugels komt van de nieuw te vormen stichting. De kapel zal in de BTW in gebruik moeten zijn om geen vorderingen te krijgen vanuit de belastingdienst m.b.t. de reeds eerder gedane investeringen voor de restauratie. Zoals uit het stuk blijkt zijn hier diverse mogelijkheden voor om dit zo goed mogelijk voor toekomstige gebruikers vorm te kunnen geven.

Het bestuur van Fidei et Arti heeft aangegeven te willen stoppen en heeft per 1 oktober jl. formeel haar werkzaamheden neergelegd. Het bestuur is al lange tijd verantwoordelijk voor de stichting en gezien de actuele ontwikkelingen acht zij nu het moment daar om het stokje over te dragen. In goed overleg is aangegeven dat ze willen zorgen voor een warme overdracht en dat de huidige activiteiten in Fidei gewoon door kunnen blijven gaan en dat dit door het huidige management verder vormgegeven blijft worden tot het moment dat er een nieuwe stichting is. Voorgesteld wordt in te stemmen met de rechtsvorm zoals hierboven beschreven: stichting voor het cultuurcluster met daaronder een BV voor de kapel Saint Louis. Voor de nieuwe stichting heeft Drijver en Partners de opstart- en frictiekosten in beeld gebracht. Deze kosten bestaan uit oprichtingskosten stichting en BV, voorbereiding start exploitaties en een kapitaalstorting/weerstandsvermogen voor de BV Saint Louis. In totaal komen deze kosten op € 112.000. Verder zijn de onderzoekskosten voor het nieuwe cultuurcluster € 27.330. In totaal is er dus € 139.330 benodigd. Voorgesteld wordt hiermee in te stemmen.

2115

Kwartiermaker Aan het bureau Drijver en Partners is de opdracht verstrekt om de gemeente te ondersteunen als kwartiermaker bij het vormen van de nieuwe stichting voor het cultuurcluster. Het kwartiermakerschap houdt in dat er stappen worden gezet om de huidige stichting te hervormen tot de nieuwe stichting (statuten e.d.), voorbereidingen getroffen worden voor de op te richten BV en nieuwe bestuursleden geworven gaan worden. Eveneens bekijkt de kwartiermaker of er nog optimalisaties mogelijk zijn binnen de exploitatie van het gehele cultuurcluster zoals deze er nu voorlopig ligt. De werkzaamheden van de kwartiermaker zijn voorzien tot en met het 1e kwartaal van 2022, waarbij het streven is om de nieuwe stichting per 1 januari 2022 functioneel te hebben. Voorgesteld wordt om een bedrag van € 60.000 beschikbaar te stellen voor de werkzaamheden van de kwartiermaker. Exploitatie In de rapportage van Drijver en Partners (bijlage 2 en vertrouwelijke bijlage 1) is de exploitatieopzet van het cultuurcluster opgenomen. Dit betreft de exploitatie zoals deze nu bekend is. Zoals hierboven aangegeven zal de kwartiermaker zoeken naar optimalisatie van deze exploitatie. Er worden hiervoor onder andere gesprekken gevoerd met commerciële huurders die de exploitatie mogelijk gunstig kunnen beïnvloeden.

Verder wordt er gewerkt aan een gedetailleerd Meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP) voor de drie gebouwen, zie hiervoor verderop in dit stuk. De uitkomsten hiervan kunnen van invloed zijn op de uiteindelijke exploitatie van het cultuurcluster. Volledigheidshalve geven we hierbij aan, dat in het exploitatieoverzicht geen rekening is gehouden met eventuele wijzigingen in toekenning van subsidie voor de afzonderlijke toekomstige gebruikers van de diverse complexen. Fidei et Arti (op kaart: H) Het gebouw van Fidei et Arti is de laatste jaren niet onderhouden omdat het in de oorspronkelijke plannen van het religieus erfgoed niet meer in gebruik zou zijn. In het toekomstige cultuurcluster wordt het pand behouden en blijft het functioneel gezien gelijk aan wat het nu is. Inmiddels is het meest dringende onderhoud uitgevoerd. Het groot onderhoud wordt gecombineerd met de plannen voor de toekomst van Fidei. Samen met het nieuwe bestuur wordt dit verder uitgewerkt. Met het huidige bestuur en een architect is er een inventarisatie gemaakt van de wensen (zie vertrouwelijke bijlage 2). Dit heeft geleid tot een begroting welke nu meegenomen wordt in de besluitvorming.

Voorgesteld wordt om samen met de nieuw te vormen stichting de plannen voor de verbouwing verder uit te werken en hiervoor een kaderstellend krediet beschikbaar te stellen van afgerond € 567.000 (€ 555.878 plus interne uren) en incl. bijkomende kosten. Voor een toelichting op de interne uren zie paragraaf financiën. De onderzoekskosten bedragen €3.705. De kapitaallasten van de investering en de onderzoekskosten worden in de begroting opgenomen. Ervan uitgaande dat de nieuwe stichting per 1 januari 2022 functioneert ziet de globale planning er als volgt uit: het jaar 2022 kan benut worden om het plan uit te werken tot een definitief ontwerp (DO). De eerste helft van 2023 wordt dan benut voor het technisch ontwerp en het gereed maken van de aanbestedingsstukken. Waarna bij een geslaagde aanbesteding de verbouwing eind 2023/begin 2024 kan starten. De oplevering is afhankelijk van de uiteindelijk uit te voeren werkzaamheden. Kapel Sint Anna (op kaart: B) De kapel van Sint Anna zal behouden worden en verbouwd gaan worden. Op dit moment zijn de beoogde gebruikers de Bibliotheek, Heemkundigekring, Toeristisch informatiepunt, Vluchtelingenwerk en de KBO. De kwartiermaker is aan het bekijken of er mogelijk nog commerciële partijen toegevoegd kunnen worden hieraan.

Indien dit lukt zal dit een positief effect hebben op de exploitatie ten opzichte van de exploitatie die nu in het stuk van Drijver en Partners staat. 3115

Samen met de beoogde gebruikers, een architect en een binnenhuisarchitect (voor de begane grond) worden de plannen verder vormgegeven. De plannen zijn te vinden in bijlage 3 en de kostenraming in vertrouwelijke bijlage 3 (i.v.m. de nog te doorlopen aanbestedingsprocedure). Zoals blijkt wordt op een zo efficiënt mogelijke wijze het plan vormgegeven, ook met betrekking tot de installaties. Op deze wijze ontstaat er complex wat aan de wettelijke eisen voldoet. Enkele onderdelen welke nu niet meegenomen worden omdat ze nog niet noodzakelijk zijn, zullen worden opgenomen in het MJOP. Verder is geconstateerd dat het dak momenteel van slechte kwaliteit is en er op sommige plaatsen al aantasting van de constructie is ontstaan. Om deze reden wordt voorgesteld nu het dak al aan te pakken en dit niet op een later moment pas uit te gaan voeren. Verder is het plan zo opgezet dat de vaste inrichting voor rekening van de gemeente komt en de losse inrichting voor rekening van de gebruikers. Het definitief ontwerp is gereed en wordt nu opgewerkt naar een technisch ontwerp, wat vervolgens in het le kwartaal van 2022 voor aanbesteding op de markt gezet kan worden. Mocht het proces op reguliere wijze verlopen is de verwachting dat in het 1e kwartaal 2023 het verbouwde complex opgeleverd kan worden.

In deze planning is rekening gehouden met de te treffen maatregelen voor de vleermuizen zie zijn aangetroffen in de torenspits. Voor de beoogde verbouwing is een budget nodig van € 1.781.000. Voorgesteld wordt in te stemmen met het nu voorliggende plan en een krediet hiervoor beschikbaar te stellen van € 1.781.000 (€ 1.745.967 plus interne uren). De bijkomende onderzoekskosten ad. €24.173 worden samen met de kapitaallasten opgenomen in de begroting. Kapel Saint Louis (op kaart: F) De kapel van Saint Louis is de afgelopen jaren deels gerestaureerd in opdracht van de eigenaar: Aannemersbedrijf Van Agtmaal. De kapel zal in zijn huidige staat voor een bedrag van € 8.226 overgedragen gaan worden aan onze gemeente. Van Agtmaal is BTW technisch nog aan het bekijken wat hiervoor het meest gunstige scenario is en voert hiervoor o.a. een taxatie uit. Dit onderzoek heeft echter geen invloed op het bedrag wat de gemeente feitelijk zal gaan betalen voor de kapel: mocht blijken dat er voor een constructie gekozen wordt dat de gemeente allereerst meer moet betalen dan zal dit bedrag elders gecompenseerd moeten worden. Uiteraard moet de optie die dan wordt gekozen geen nadelige effecten voor de gemeente hebben en passen binnen de geldende wet- en regelgeving zoals het niet mogen geven van staatssteun.

Om de kapel geschikt te maken voor het toekomstige gebruik van de kapel van Saint Louis (bruiloften, (muziek)voorstellingen, lezingen enz.) moeten nog de volgende werkzaamheden uitgevoerd en voorzieningen getroffen worden om tot een goed te exploiteren gebouw te komen: Stucwerk repareren Bij de restauratie is tot op heden alleen het stucwerk aan de binnenzijde van de koepel hersteld. De overige plafonds en wanden moeten nog aangepakt worden. MAS architecten heeft hiervoor een notitie opgesteld (zie bijlage 4) Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen noodzakelijke reparaties in het kader van de veiligheid en reparaties voor de toekomst, die meegenomen moeten worden in het MJOP. Het stucwerk van de plafonds vormt een veiligheidsrisico en dient daarom aangepakt te worden. Voor de nu noodzakelijke reparaties is een bedrag benodigd van € 548.000 (€ 536.830 plus interne uren). De gedetailleerde kostenraming is omwille van de nog te doorlopen aanbestedingsprocedure te vinden in vertrouwelijke bijlage 4. De kosten van het herstel van de wanden worden nu begroot op € 905.752,-. Voorgesteld wordt deze werkzaamheden nu niet uit te voeren en dit mee te gaan nemen in het MJOP.

Dit jaar is voor onder andere enkele stucwerkzaamheden door Van Agtmaal een subsidie aangevraagd, echter is in augustus dit jaar het bericht ontvangen dat deze subsidie niet verstrekt kan worden omdat het subsidieplafond reeds is bereikt. Volgend jaar kan opnieuw een subsidieverzoek gedaan worden. Indien deze wordt gehonoreerd zal naar verwachting de eigen bijdrage voor het stucwerk van het plafond (30%) € 160.984,- bedragen. Voor nu