Bijlage 1 - doelen bia 2020-2030 en bijstelling masterplan.pdf

• Doelen Breda International Airport 2020-2030 • Bijstelling Masterplan Breda Airparc

1

Inhoud 1. Brief bijstelling doelen en masterplan Breda Airparc d.d. 25 september 2020 2. Voorstel verruiming Bestemmingsplan Breda Airparc 3. Brief REWIN inz. verruiming d.d. 9 juli 2020 4. Markscan Breda International Airport, onderzoek verruiming doelgroepen bedrijvigheid (ArcusPlus oktober 2020) 5. Marktverkenning verruiming kantoorruimte Breda Airparc (Antea Group, oktober 2020) 6. Masterplan ‘Airparc Seppe’ (2010) 7. Presentatie Breda International Airport (bewonersavond 8 juli 2020) 8. Beknopte evaluatie inloopavond Breda International Airport 2030 (8 juli 2020)

2

Gemeente Halderberge t.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 5 4730 AA Oudenbosch

Plaats en Datum: Onderwerp:

Bosschenhoofd, 25 september 2020 Breda International Airport 2030

Geacht College, Met de overname van Vliegveld Seppe, nu Breda International Airport (BIA), in 2008 is een belangrijk maatschappelijk dossier van de West-Brabantse gemeenten opgelost. De doelen van de overname waren en zijn helder: geen tekorten vanwege de exploitatie van het vliegveld op de balansen van de gemeenten en toch een vliegveld met toegevoegde waarde in de regio/omgeving. Dit vroeg en vraagt om een ander bedrijfsconcept: niet meer vliegbewegingen (of liever minder), maar meer werkgelegenheid door het aantrekken van bedrijven om op die wijze de noodzakelijke inkomsten te vergroten en tekorten in de exploitatie op te vangen. Samen zijn we aan dit ‘avontuur’ begonnen: wij als zakelijk initiatiefnemer en risicodrager, de gemeente als sparring partner en verantwoordelijke voor het verankeren van de wensen in de diverse beleidsvelden. Een belangrijk onderdeel van de overname vormde de ontwikkeling en realisatie van Seppe Airparc (nu: Breda Airparc), zoals vastgelegd in het masterplan 2010 (bijgevoegd). De op basis van het masterplan bereikte overeenstemming tussen de West-Brabantse Gemeenten is door de gemeente Halderberge verankerd in het thans vigerend bestemmingsplan. Nu, ruim 10 jaar verder, is het tijd voor evaluatie, heroverweging en het vaststellen van nieuwe of aanvullende doelen voor de periode 2020 - 2030.

We zijn op de goede weg In het afgelopen jaar hebben we met veel partijen gesproken. Uiteraard hebben we ook intensief contact gehad met uw gemeente. Wij concluderen dat we op de goede weg zijn met het bereiken van onze doelen: het behoud van een zelfstandig (recreatief) vliegveld, met als belangrijke voorwaarde dat niet meer mag worden gevlogen dan in 2008 volgens de normen al was toegestaan. Met de nodige moeite lukt het en is de exploitatie van het vliegveld nu al weer enkele jaren kostenneutraal, al is 2020 vanwege COVID-19 zeker niet het meest representatieve jaar. 3

Onze gezamenlijke doelen en wensen uit 2008 gaan nog steeds op: -

Zorgen voor toegevoegde waarde voor de omgeving; Voorzien in een kwaliteitsimpuls voor het vliegveld; Geen verruiming maximum geluidsnormering; Aantrekken van de zakelijke markt (vergroten aandeel als kostendrager); Aantrekken van bedrijven en daardoor het zorgen voor nieuwe banen in de regio; Duurzaam ondernemen indien mogelijk.

Samen met uw gemeente hebben we hard gewerkt aan het bereiken van de doelen. We bedanken de gemeente Halderberge dan ook hartelijk voor de samenwerking in de afgelopen jaren. Samen hebben we gezorgd dat de vernieuwing en kwaliteitsverbetering op gang is gekomen. Niet in de laatste plaats door de gedeeltelijke realisatie van Breda Airparc. Recreatieve luchtvaart, training/opleiding en zakelijke vluchten zijn meer in evenwicht, terwijl het aantal vliegbewegingen in de afgelopen jaren steeds (ver) beneden de 58.000 jaarlijkse bewegingen is gebleven. Een compliment voor ons beiden! Breda Airparc is een belangrijke kostendrager en aanjager gebleken in het streven naar een State of the Art General Aviation Vliegveld (kleine luchtvaart). Sprake is van de vestiging van een veelheid aan innovatieve, (cross-sectorale) samenwerkende bedrijven die samen inmiddels meer dan 175 hoogwaardige arbeidsplaatsen genereren op HBO en WO niveau.

Maar we kunnen beter… De doelen uit 2008 doen nog steeds opgang. Aanscherping voor de komende jaren is echter aan de orde: we leggen de lat nog wat hoger in ons streven naar een economisch stabiele en duurzame bedrijfsvoering. Een aanscherping van doelen met het oog op een toekomstgerichte, stabiele exploitatie, mede door een verruiming van de economische basis van het vliegveld door een beperkte verbreding van de doelgroep van Breda Airparc. In ruimtelijke zin (beeld) hoeft er in onze ogen aan het masterplan niets te veranderen. De uitstraling en verdeling van bebouwing voor Breda Airparc is wat ons betreft onveranderd. Aanscherping van doelen en mogelijkheden is wat ons betreft dan ook met name gericht op duurzaamheid en de financiële exploitatie en stabiliteit. Voor de aankomende 10 jaar hebben we daarom de volgende ‘Doelen 2020-2030’ geformuleerd: (1) Vernieuwing en/of vervanging van alle oudere gebouwen op het terrein. Een voortzetting van de al voorgenomen kwaliteitsverbetering. Breda International Airport zal nog meer sturen vernieuwing en/of vervanging van de oudere gebouwen op het terrein door meer aansprekende en duurzamere gebouwen. Initiatief nemend voor zover zij eigenaar is, stimulerend in die gevallen waarin zij geen eigenaar is van de betreffende gebouwen of terreindelen.

4

(2) Kwaliteitsverbetering openbare ruimte. Sturen op een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte blijft van belang voor de uitstraling van het terrein en stimuleert ook anderen om te investeren in kwaliteit. Verbeteringen van de kwaliteit van de openbare ruimte zal zich in de komende periode met name concentreren op de ruimten aan de noordzijde van het vliegveld. (3) Gebouwen Breda Airparc 50% energieneutraal in 2025. Breda International Airport streeft ernaar om meer duurzaam te acteren, in elk geval voor die bedrijfsactiviteiten waarvoor dit (nu) opportuun is. Zij streeft er daarom naar om de gebouwen van Breda Airparc energieneutraal te maken, met als eerste (tussen-)doel 50% energieneutraliteit in 2025. (4) Onderzoeken en stimuleren verduurzaming vliegen (elektrisch, waterstof). Vliegen met verbrandingsmotoren is per definitie een milieubelastende activiteit vanwege het gebruik van verbrandingsmotoren. Breda International Airport ziet dit ook in. In de aankomende jaren zullen we dan ook bezien hoe we verduurzaming van het vliegen kunnen stimuleren, bijvoorbeeld door hiervoor ruimte / gelegenheid beschikbaar stellen. (5) Afronden realisatie Breda Airparc i.c.m. beperkte verruiming vestigingsmogelijkheden in 2023. Vanaf de start ondervindt Breda Airparc sterke concurrentie uit de regio.

Zelf is zij gebonden aan een beperkte doelgroep die passend is bij het karakter van het vliegveld Dit geeft een duidelijke focus die ook zeker moet blijven. Echter, ook op andere bedrijventerrein in de regio kunnen en mogen luchtvaartgerelateerde bedrijven zich vestigen en dat doen zij ook. Hieraan stug vasthouden zet Breda Airparc echter op afstand, nu de focus niet het nadrukkelijke effect blijkt te hebben zoals het was bedoeld. Wel is van belang dat het karakter van de locatie als ‘special’ in stand blijft, verruiming van vestigingsmogelijkheden mag dan ook niet leiden tot verwatering van de focus. De aard van de bebouwing en de samenhang tussen de verschillende gebouwen is een grote kwaliteit van Breda Airparc, er is dus ook hier geen noodzaak de ruimtelijke uitstraling of bebouwingsmogelijkheden te wijzigen, laat staan te vergroten. Breda International Airport streeft echter naar een betere bezetting van de (nog te realiseren) gebouwen, met als doel toe te werken naar afronding van de realisatie van deze kostendrager in combinatie met het verkleinen van het economische risicoprofiel / conjunctuurgevoeligheid. Met de gemeente Halderberge, de provincie Noord-Brabant, Rewin, gemeenten in de regio en omwonenden hebben we in de afgelopen periode intensief gesproken over verruiming.

Hieruit is een voorstel tot stand gekomen (bijgevoegd) dat het beperkt toestaan van de vestiging van niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven tot doel heeft. Minder efficiënt benutte gebouwen kunnen op die manier door kleinere bedrijven van buiten de luchtvaartsector worden benut om de leegstand van met name de kantoorgedeelten op te vullen, zonder dat dit negatief doorwerkt in de regio. Dit blijkt ook zonder meer uit de conclusies van het onderzoek van ArcusPlus en Antea Group, die aan dit rapport zijn toegevoegd: “In de regio West-Brabant, maar ook binnen een straal van 10 km rondom Breda Airparc, is maar zeer beperkt concurrentie van 5

kantoorlocaties. Het profiel van Breda Airparc als ‘special’ met ontwikkelruimte voor kleinschalige kantoorruimte tot 500 m2 vvo (600 m2 bvo) is niet of nauwelijks vergelijkbaar met formele kantoorlocaties in de regio en omliggende gemeenten. Daarmee zorgt verruiming van het bestemmingsplan voor Breda Airparc eerder voor een aanvulling en versterking van het regionaal (kantoren)profiel dan voor concurrentie” (bron: ArcusPlus; Antea Group, oktober 2020). (6) Streven naar een afname van de helikoptergeluidsruimte met 25% in combinatie met verbrede bedrijvigheid. Een betere bezetting van de ruimten van Breda Airparc betekent meer stabiele inkomsten en de mogelijkheid om meer belastende activiteiten te verminderen, of in elk geval de potentiële milieubelasting te verminderen. We streven dan ook naar een afname van de helikoptergeluidsruimte met 25%. Bewonersavond 8 juli 2020 Bovenstaande evaluatie en doelen hebben we ook reeds op 8 juli 2020 gepresenteerd aan omwonenden en belangstellenden. Dit middels een paneelgewijze toelichting (panelen bijgevoegd) op de ontwikkelingen en doelen voor 2030. Iedereen heeft de mogelijkheid gekregen om deel te nemen aan deze avonden (na voorafgaande aanmelding vanwege COVID-19), de reacties waren overwegend positief. Een samenvatting van de reacties op enkele evaluerende en verkennende vragen is bij deze brief gevoegd.

Samenvattend Ondanks de conjunctuurgevoeligheid van Breda International Airport gaat het goed. De resultaten van >10 jaar privatisering zijn wat ons betreft positief, maar vragen wel om een beperkte aanpassing van de doelen. Ofwel: een extra stap als het gaat om exploitatie, uitstraling en duurzaamheid. We zetten ons hier ook in de komende periode graag voor in. Graag verzoeken wij u om deze brief met bijlagen ter kennisname aan de gemeenteraad te brengen (we overleggen graag over de wijze en het moment waarop) en eventueel ook aan andere instanties, mede in verband met ons verzoek te komen tot beperkte verruiming van de vestigingsmogelijkheden op Breda Airparc. Wij vertrouwen erop met bovenstaande onze intenties beknopt, maar duidelijk te hebben weergegeven. Uiteraard zijn wij bereid om deze brief aan u toe te lichten. Wij vragen u hiervoor contact op te nemen met ondergetekende. Hoogachtend, Namens Breda Airparc B.V.

S.F.M. Have Directeur

6

Voorstel verruiming Bestemmingsplan Breda Airparc Achtergrond: Sinds 2010 wordt hard gewerkt aan de opbouw van het bedrijventerrein Breda Airparc, als financiële basis voor Breda International Airport. Het toevoegen van meer bedrijvigheid was één van de basisvoorwaarden voor de overname van het vliegveld in 2008. Verschillende oorzaken belemmeren de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein. Optimalisatie van de ontwikkeling is dringend. In deze notitie wordt beknopt ingegaan op de gewenste verruiming. Voorgesteld wordt om voor een beperkt deel van de ontwikkeling ook niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven toe te staan. Voor het grootste gedeelte (80%) blijven de mogelijkheden zoals ze nu al zijn: • Het karakter van ‘planologische special’ blijft in stand. • De stedenbouwkundige opzet en aantal bvo’s / bouwvolume blijven gelijk. • De ruimtelijke uitstraling verandert niet. • Voor 80% van het aantal bvo’s blijft het uitgangspunt dat sprake moet zijn van een relatie met de luchtvaart. In ieder geval geldt dit voor alle hangars en 50% van de kantoren. Voor een beperkt deel (20%) wordt een verruiming van de mogelijkheden voorgesteld: • Voor maximaal 50% van het aantal bvo’s kantoorruimte wordt een regeling voorgesteld waarbij de kantoorruimten (ook) mogen worden ingevuld met bedrijven die geen relatie hebben met de luchtvaart.

• Binnen die 20% mag elk bedrijf mag maximaal 600 m2 bvo groot zijn. • Maximaal 50% van de niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven mag afkomstig zijn uit een straal van 10 km rondom Breda Airparc.

Kantoren < 600 m2 van buiten regio Kantoren < 600 m2 uit regio

Kantoren Luchtvaart

Figuur 1: Ruimtegebruik en mix van bedrijven

Hangars Luchtvaart

Mogelijkheden en concurrentie Vanaf de start ondervindt Breda Airparc sterke concurrentie uit de regio. Zij is zelf gebonden aan een zeer beperkte doelgroep van luchtvaartgerelateerde bedrijven, die overigens passend is bij het karakter van het vliegveld. Dit geeft een duidelijke focus. Echter, ook op andere bedrijventerreinen in de regio kunnen en mogen luchtvaartgerelateerde bedrijven zich vestigen. Deze beperking zet Breda Airparc dus op achterstand en is dus geen voordeel. COVID-19 heeft eens te meer laten zien dat Breda Airparc economisch kwetsbaar is en een betere mix gewenst is. Ook vanuit de achtergrond als stabiele financiële drager voor het vliegveld. Aanpassing van het planologisch kader is dus urgent. Drie scenario’s leken aan de orde: 1) Handhaven van het huidige planologische regime. Hiermee zou de aantrekkingskracht gelijk blijven en er feitelijk niets veranderen. Dit is geen optie. 2) Loslaten van de restrictie ‘luchtvaartgerelateerd’. Hiermee zou het bedrijventerrein naar verwachting snel doorontwikkelen naar de eindsituatie, echter ten koste van andere bedrijventerreinen in de regio. Dit is dus ook geen optie. 3) Beperkt toestaan van de vestiging van niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven.

Door voor een beperkt deel ook kleinere bedrijven toe te staan van buiten de luchtvaartsector ontstaan er meer mogelijkheden om de leegstand van met name de kantoor-gedeelten te verhuren, zonder dat dit nadelig doorwerkt in de regio. Voorstel verruiming voor niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven • Geen niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven in hangars toegestaan • Maximaal 50% van de kantoren beschikbaar voor niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven • Maximaal 600 m2 bvo per bedrijf • Maximaal 50% van de bedrijven afkomstig uit een straal van 10 km rondom Breda Airparc • Stedenbouwkundig plan conform masterplan 2010 • Kantoren conform stedenbouwkundig plan aangebouwd aan hangars (geen kantorenpark) Onderstaand een samenvattend overzicht per m2 bvo Gebruik Hangars (100% luchtvaart) Kantoren (luchtvaart) Kantoren 25% uit straal 10 km Kantoren 25% van elders) Totaal

Nu: 19.000 m2 12.000 m2 0 m2 0 m2 31.000 m2

Straks: 19.000 m2 6.000 m2 3.000 m2 3.000 m2 31.000 m2

Breda International Airport

Partner in

Onderzoek verruiming doelgroepen bedrijvigheid - VERTROUWELIJK -

Trade & Invest

Den Haag/Breda, Oktober 2020

www.arcusplus.com

Klantvraag

2 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Klantvraag Situatie •

•

•

Sinds 2010 wordt hard gewerkt aan het bedrijventerrein Breda Airparc, als financiële basis voor Breda International Airport. Het toevoegen van meer bedrijvigheid was één van de basisvoorwaarden voor de overname van het vliegveld. Verschillende oorzaken belemmeren de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein. Denk daarbij aan het feit dat luchtvaart gerelateerde bedrijven zich ook op andere bedrijventerreinen in de regio kunnen en mogen vestigen. Deze beperking zet Breda Airparc op achterstand. En een complete focus op een niche maakt Breda Airparc economisch kwetsbaar. Optimalisatie van de ontwikkeling en aanpassing van het planologisch kader is dus urgent. Breda International Airport kent daarbij momenteel veel belangstelling van bedrijven, maar niet alle bedrijven passen in het voorgeschreven profiel. Deze bedrijven hebben evenwel veel meerwaarde voor de locatie en de regio West-Brabant (werkgelegenheid, imago, innovatief, samenwerking). Breda International Airport wil deze bedrijvigheid graag huisvesten en streeft daarom naar verruiming van het bestemmingsplan, waarbij nadelige effecten voor de regio uiteraard beperkt moeten blijven. In dit onderzoek wordt ingegaan op de mogelijkheden voor verruiming, zonder te tornen aan de focus op luchtvaart, de stedenbouwkundige opzet en de ruimtelijke uitstraling van de locatie.

Uitgangspunt is te verkennen in hoeverre voor een beperkt deel van het bedrijventerreinen een verruiming van de vestigingsmogelijkheden haalbaar en realistisch is. Voorliggend rapport gaat hier nader op in. Op basis van feiten, data en trends wordt ingegaan op de positionering van Breda International Airport en de mate waarin sprake is van ‘concurrerend zijn’ met andere gemeenten en nabije werklocaties. Ofwel: in hoeverre is een verruiming binnen het bestemmingsplan van meerwaarde voor de regio en waarom, mede gezien actuele ontwikkelingen in de (ruimtelijke) economie?

3 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Klantvraag Stappen/aanpak Stap 1: in beeld brengen huidige positie en bedrijvigheid BIA

Stap 2: analyse marktomgeving (dynamiek, concurrentie, trends)

Stap 3: uitwerking conclusies, redeneerlijn en rapportage

Eindresultaat: een onderbouwde, heldere analyse van de marktpositie van Breda International Airport voor bedrijvigheid binnen de regionale context en de betekenis hiervan voor een verruiming van het bestemmingsplan.

4 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Klantvraag Toelichting aanpak onderzoek •

•

•

•

Voorliggend marktonderzoek is verricht in 2019 in opdracht van Breda International Airport. Het onderzoek bestond uit drie stappen: (1) het in kaart brengen situatie BIA (2) een analyse van relevante marktontwikkelingen en trends en (3) het trekken van conclusies en de advisering (zie het schema op de vorige slide). Het onderzoek is uitgevoerd door adviesbureau ARCUSplus. Dit bureau werkt veel voor gemeenten en locaties en adviseert daarbij over het aantrekken van bedrijven en het versterken van het vestigingsklimaat en de vestigingscondities. Het bureau werkt in heel Nederland, en heeft ook veel opdrachten uitgevoerd in West-Brabant, zowel voor REWIN als voor diverse gemeenten. Voor stap 1 en 2 van dit onderzoek zijn verschillende bronnen gebruikt, die ook zijn samengevat op slide #26. Het betreft een combinatie van deskresearch en interviews. In het bijzonder de behoefte aan marktruimte is onderzocht op basis van interviews met experts zoals EZ/Breda, REWIN en BOM (dagelijks actief met bedrijfsvestiging in de regio), alle gegevens/data over belangstellende bedrijven voor de locatie in de afgelopen jaren en de uitgebreide marktanalyse van alle werklocaties in West-Brabant door adviesbureau Stec Groep (2018). Hierin wordt overigens ook ingegaan op aspecten zoals leegstand en de voorraad op bedrijventerreinen in de regio.

Gegevens zijn daarnaast gecheckt, geactualiseerd en aangevuld, voor zover beschikbaar, op basis van informatie/data over werklocaties op de diverse gemeentelijke websites. Daarnaast is gebruik gemaakt van de jarenlange expertise en kennis van de medewerkers van ARCUSplus op het gebied van werklocaties en acquisitie (Peije Bruil en Paul Kleijne). Al deze bouwstenen zijn ingezet om conclusies te trekken en adviezen op te stellen met betrekking tot de doelgroepen voor Breda International Airport.

5 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Breda International Airport: het profiel

6 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Profiel Kenmerken vestigingslocatie (‘aanbod’) Kenmerken generiek

Omschrijving

Vestiging

Bedrijven kunnen zich vestigen op Breda Airparc, dat onderdeel is van Breda International Airport (BIA). Vastgoed wordt onder regie van BIA gebouwd, met een eenduidige uitstraling conform een beeldkwaliteit plan.

Doelgroep

Uitsluitend landingsbaan- en luchtvaart gebonden bedrijven (huidig bestemmingsplan, zie slide #7).

Ligging

Ten zuiden van kern Bosschenhoofd, direct aan snelweg A58 (Breda-Roosendaal)

Omvang/ruimte

Totaal: ruim 20 units van ca. 1.200 m2. Totaal: 31.000 m2. Nog beschikbaar is: 10 percelen (fase 3 en 4), metrage: ca. 12.000 m2.

Type vastgoed

Bedrijfsunits bestaan in principe uit 600 m2 kantoor en 600 m2 hangar, plus parkeerruimte (15 per unit). Hangars hebben direct toegang tot vliegveld. Kantoorunits zijn zichtlocaties (A58).

Eigenaarschap

In principe gaat het om koop van opstallen, de grond wordt door luchthaven in erfpacht uitgegeven. Onder voorwaarden is ook huur mogelijk.

Voorzieningen

• Nabijheid A58 en bereikbaarheid vanaf A58; • Vergaderruimtes, leslokalen, glasvezel, horeca, museum en events; • Nabijheid dorp Bosschenhoofd en recreatie/natuurgebied.

OV-bereikbaarheid

• Vanaf busstation Roosendaal reistijd bus ca. 20-25 minuten (2x per uur); • Treinstation Oudenbosch op 8 minuten rijden: trein naar Roosendaal 7 minuten reistijd, Breda >30 minuten;

Vliegveld

Focus op zakenreizen. Verharde baan (830 meter), vergunning voor 58.000 vliegbewegingen (stabiel), jaarlijks 1.000 helikopterbewegingen. Stalling vliegtuigen is mogelijk. Vliegopleidingen zijn aanwezig.

7 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Profiel Omschrijving bestemming luchtvaart gebonden Het bestemmingsplan van de locatie omschrijft de bestemming voor de voor ‘bedrijf’ aangewezen gronden als: luchtvaart gebonden bedrijvigheid, waaronder begrepen: • Productie, onderhouds-, service- en reparatiebedrijven; • Research- en onderzoeksbedrijven; • Handelsondernemingen gericht op vliegtuigonderdelen en aanverwante artikelen; • Opleidings- en trainingsinstituten/faciliteiten; • Dienstverlening gericht op de luchtvaart. Alsmede voor: • Ondergeschikte bezoekers- en ontvangstruimten (maximaal 50%); • Ondergeschikte kantoorruimten; • Ondergeschikte detailhandel en horeca; • Water-, groen- parkeer- en verkeersvoorzieningen; • Overige bijbehorende voorzieningen.

Het bestemmingsplan laat maximaal milieucategorie 3.1 toe. Niet toegestaan zijn opslag van goederen buiten gebouwen, zelfstandige kantoren, seksinrichtingen en zelfstandige detailhandel.

Breda International Airport heeft een convenant gesloten (2013) met de gemeente Breda, waarin afspraken zijn gemaakt over de naamgeving en het organiseren van evenementen. Breda onderschrijft (hiermee) ook het belang van de luchtvaart voor de regionale economie en het vestigingsklimaat.

8 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Profiel Gevestigde bedrijven BIA (1) Bedrijf

Activiteit

luchtvaartgebondenheid

Onderneming 1

Training en vliegopleidingen

Direct, opleiding

Onderneming 2

Onderhoud en reparatie vliegtuigen

Direct, MRO

Onderneming 3

Parachutistenvereniging

Direct, opleiding

Onderneming 4

Vliegclub (leren vliegen en verhuur)

Direct, opleiding/verhuur

Onderneming 5

Hardware-oplossingen onder meer voor luchtvaart (import, distributie)

Indirect, brede productrange incluis luchtvaart

Onderneming 6

Service en reparatie van devices

Indirect, zie boven

Onderneming 7

Keuringscentrum (vlieg-medisch)

Direct, dienstverlening

Onderneming 8

Vastgoed (eigenaar BIA) en eigenaar diverse luchtvaartbedrijven

Direct, diverse activiteiten

Onderneming 9

Internationaal overvliegen van kleine vliegtuigen

Direct, dienstverlening

Onderneming 10

Systemen en instrumenten voor vluchtsimulators

Direct, dienstverlening/verkoop

Toelichting: - Direct luchtvaart gebonden: activiteiten passen binnen bestemmingsplan (zie slide #8) - Indirect luchtvaart gebonden: activiteiten hebben raakvlak of link met luchtvaart of landingsbaan, maar voldoen strikt genomen niet aan eisen van het huidige bestemmingsplan.

9 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Profiel Gevestigde bedrijven BIA (2) Naam

Activiteit

luchtvaartgebondenheid

Onderneming 11

Onderdelen zweefvliegen (verkoop)

Direct, verkoop

Onderneming 12

Luchtvaartreclame

Direct, dienstverlening

Onderneming 13

Engineering en productie van onder meer prototypes voor drones en vliegtuigen

Direct, productie/R&D

Onderneming 14

Trainingen (straaljagers/jets)

Direct, training

Onderneming 15

Luchttransport en ‘airborne sensing’

Direct, dienstverlening

Onderneming 16

Trainingen (piloten)

Direct, training/opleiding

Onderneming 17

IT en software-diensten/kennis ten behoeve van aviation en avionica

Indirect, ICT-dienstverlening voor MKB en industrie (breed)

Onderneming 18

Vliegclub (motorglider)

Direct

• Op de locatie zijn – op basis van de door de luchtvaart beschikbaar gestelde gegevens – nu 18 bedrijven gevestigd. Het leeuwendeel (bijna 85%) hiervan kan als (direct) luchtvaart gebonden worden beschouwd. Zij ondernemen activiteiten in de luchtvaartsector en/of maken gebruik van de start- en landingsbaan. • Drie bedrijven zijn niet direct gebonden aan de luchtvaart of de start- en landingsbaan als zodanig, maar zijn wel dienstverlenend aan de sector, als onderdeel van een breder pakket aan klanten en dienstverlening en daarom eerder als luchtvaart gebonden beschouwd.

10 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Profiel BIA binnen ecosysteem Aerospace Brabant BIA is onderdeel van het Brabantse aerospace cluster en wordt als zodanig benoemd in twee recente studies van de BOM (“Aerospace, a general overview of the sector”, 2018; Economische ontwikkeling als opgave in Noord-Brabant – de rol van ecosysteemontwikkeling). Onderstaand zijn de belangrijke locaties voor bedrijvigheid uit de sector weergegeven, inclusief hun positie binnen het aerospace cluster.

Locatie

Specialisatie aerospace

LCW/Aviolanda Aerospace (Woensdrecht)

Maintenance (MRO, grootschalig, civiel en militair), drones en innovatie/kennisontwikkeling

• Maintenance cluster van ruim 20 bedrijven en 2.600 banen, waaronder grote aerospace bedrijven als Fokker/GKN. • Logistieke hub F-35’s (Europees) en onderhoud van onder meer F-16’s, Chinooks, Apaches.

Aeroparc Gilze-Rijen/Gate 2 (Gilze-Rijen)

Ontwikkeling tot Europees Center of Expertise voor simulatie (‘flight simulators’).

• Kleinschalig, in toenemende mate focus op simulatie (Gate 2). • Daarnaast biedt Crown Business Center kantoorruimte aan (totaal 130.000 m2).

Brainport Innovatie Campus (BIC) (Eindhoven)

R&D/innovatiehub en campus voor hightech maakindustrie, inclusief aerospace sector.

• Niet sec aerospace, wel twee grote vestigers uit de sector (KMWE, Dutch Air). • Totaal 65 ha. en 5 beoogde ‘fabrieken’.

Breda International Airport (BIA) (Breda)

Vliegveld met luchtvaart gebonden toeleveranciers en dienstverleners.

• Kleinschalig, circa 20 (aerospace) bedrijven.

Eindhoven Airport (Eindhoven)

Vliegveld met luchtvaart gebonden toeleveranciers en dienstverleners. Grootste regionale luchtvaart van Nederland.

• Grootschalig, totaal 46 ha., volledig uitgegeven (nog wel ruimte op Flight Forum). • Productie- en handelsbedrijven, kantoorhoudende bedrijven (divers). • Op luchtvaart staan Hercules C-130 toestellen.

11 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Bedrijvigheid

Marktomgeving

12 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Situatie bedrijventerreinen (regio) •

•

•

In 2018 is door Stec Groep onderzoek gedaan naar vraag en aanbod van werklocaties in de regio. Daarbij zijn de werklocaties ook gesegmenteerd naar type. Breda International Airport geldt hierbij als een van de vijf thematische/campuslocaties binnen West-Brabant (‘specials’). Deze locaties beschikken over een uniek aanbod, door de specialisatie, clustering en schaal van de bedrijvigheid, dat in principe niet concurrerend is met (reguliere) overige werklocaties. Een belangrijke opgave voor West-Brabant is volgens Stec Groep het verbeteren van de kwalitatieve match van vraag en aanbod, in het bijzonder ook geografisch. De regio is groot en bestaat – zeker voor de meer reguliere MKB-vraag – uit meerdere subregio’s. Gelet op de verhuisbereidheid van MKB-bedrijven (maximaal 1015 km!), en het feit dat er sprake is van veel verspreid aanbod, kunnen lokaal en subregionaal knelpunten in de beschikbaarheid van ruimte ontstaan. Met name in de regio Breda e.o. is dit aan de orde (zie ook slide #14). Het interview met REWIN West-Brabant onderschrijft dit beeld: het beschikbare aanbod van kavels is met name rondom Breda en Etten-Leur beperkt (‘snippers’) als gevolg van de sterke economische ontwikkeling in de afgelopen jaren. Deze schaarste in de markt maakt dat slechts beperkte concurrentie tussen locaties mogelijk is.

13 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Concurrentie bedrijventerreinen Naam

Locatie

Type terrein/schaal

Vosdonk

Etten-Leur

Grootschalig

Ca. 2 ha. (mei 2019)

Nee, gezien andere schaal en doelgroep (puur bedrijfsruimte).

Attelaken

Etten-Leur

Klein tot middelgroot

2.700 m2 (mei 2019)

Nee, gezien doelgroep (puur bedrijfsruimte) en oriëntatie (lokaal).

De Nijverhei

Rucphen

Klein tot middelgroot

2,4 ha.

Nee, gezien doelgroep (puur bedrijfsruimte) en oriëntatie (lokaal).

Borchwerf II (D-F)

Halderberge

Klein tot middelgroot

Ruim 10,5 ha. (mei 2019)

Nee, andere doelgroep (puur bedrijfsruimte, en grotere omvang/metrages dan BIA).

Borchwerf II (A)

Halderberge

Grootschalig

0,7 ha. (mei 2019)

Borchwerf II (B-C)

Roosendaal

Grootschalig

Ca. 2 ha. (mei 2019)

Majoppeveld Noord

Roosendaal

Grootschalig

1,9 ha (gegevens Roosendaal van

Majoppeveld Oost

Roosendaal

Grootschalig

Circa 18 ha

De Meeten II

Roosendaal

Klein tot middelgroot

9 ha

Rithmeesterpark

Breda

Klein tot middelgroot

3,4 ha. (website)

Nee, meer oriëntatie op A16, bijna uitverkocht bovendien.

Overig Breda

Breda

Divers

Ca. 40 ha. (‘snippers’)

Nee, met name bedrijfsruimte/MKBdoelgroep: afstand is ook barrière.

(>10 locaties)

Uitgeefbaar (netto, terstond)

website gemeente)

Concurrentie met/door BIA

Nee, andere schaal en doelgroep en bijna uitverkocht bovendien. Nee, andere schaal en doelgroep. Nee, regulier bedrijventerrein, geen zichtlocaties. Mogelijk, men richt zich op innovatieve bedrijven, wel puur bedrijfsruimte.

De (potentiële) concurrentie met bedrijventerreinen in de regio is beperkt, allereerst door algehele krapte op de markt. Deze locaties richten zich bovendien op andere doelgroepen, zoals het lokale MKB (= minder ‘kantoorachtig’), dat bij voorkeur over korte afstand verhuist.

14 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Concurrentie kantoorlocaties Naam

Locatie

Segment

Plancapaciteit (hard)

Roosendaal

Stationsgebied

Centrum/station

10.000 m2

Geen, ander locatietype.

Roosendaal

Stadsoevers

Centrum/station

20.000 m2

Geen, ander locatietype.

Roosendaal

Borchwerf

Snelweg/uitvalsweg

10.000 m2

Enigszins, flexibel in te delen zichtlocatie (deels in optie), wel voor grotere gebruikers dan op BIA.

Etten-Leur

Oostpoort/Trivium

Snelweg/uitvalsweg

1.200 m2

Beperkt, kleine locatie, zal vooral lokale vraag betreffen.

Breda

ViaBreda (CrossMark)

Centrum/station

126.000 m2

Breda

Diversen zoals Steenakker, Amrath en CL Prinsenlaan

Snelweg/uitvalsweg

>285.000 m2

Breda

Overig

Bedrijventerrein/overig

Ca. 50.000 m2

(>10 locaties)

Mate van concurrentie

Geen, ander locatietype Beperkt, mede omdat deze locaties nog niet in ontwikkeling zijn. Beperkt, andere milieu/kwaliteit.

Bovenstaande feiten – ontwikkellocaties kantoren, harde plannen – zijn afkomstig uit onderzoek van Stec Groep (2018). In potentie zijn vooral snelweglocaties concurrerend met BIA, maar het gaat hierbij om kleine locaties (Etten-Leur) of nog te ontwikkelen locaties (Breda). Borchwerf is wel een (nabij gelegen) potentiële concurrent (zichtlocatie A58), al is het aanbod hier vrij beperkt. Breda zet vooral in op de ontwikkeling van ViaBreda (nu: CrossMark). Door de markt worden kantoorlocaties of businessparken in Breda niet als concurrerend gezien met BIA: dit gezien de andere schaal en het andere type gebruikers dat zich op die markt beweegt. Daarbij geldt BIA in beleidstermen als ‘special’ locatie, ofwel een kantorenlocatie met een uniek profiel. Hiervan zijn er in West-Brabant maar een zeer beperkt aantal, ook in de planvorming.

15 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Typologie recente leads BIA (1)

(bron: BIA)

Naam bedrijf

Type project/nieuw te vestigen activiteit

luchtvaartgebondenheid

Anoniem

Interesse in kantoor en bedrijfsruimte (hangar), centraal in regio met zichtlocatie, ten behoeve van wielerploeg (sportmanagement, techniek, innovatie). Totaal ca. 2.000 m2.

Indirect, samenwerkend met bedrijven op BIA (innovatie) en stalling vliegtuigen.

Anoniem

Een samenwerking tussen Douane, Marechaussee, politie en andere (overheids)diensten. Een deel van de diensten is ‘vaste gast’ op het vliegveld.

Indirect, mede door controle door Douane en Marechaussee op inkomende vluchten.

Anoniem

Interesse in kantoorruimte (700-800 m2), betreft software voor logistiek/robotics, voor hoofdkantoorfunctie. Wil zich vestigen in omgeving met innovatieve, hightechbedrijven en goede uitstraling.

Indirect, wil samenwerken met bedrijven op BIA (innovatie).

Anoniem

Bouw en MRO van (militaire) lichtgewicht voertuigen die door lucht te transporteren zijn.

Indirect, luchttransport van voertuigen (automotive).

Anoniem

Ontwikkeling, testen en bouw van drones (ca. 900 m2) voor stroom opwekking.

Direct: het betreft drones (formeel vallend onder luchtvaart).

Anoniem

Kantoor voor social media en software-ontwikkeling (190 m2). Internationaal georiënteerd, sterk groeiend.

Geen, is een social mediabedrijf.

Anoniem

Stalling vliegtuigen, handel in electrische vliegtuigen (ca. 900 m2 kantoor-hangar).

Direct: handelsonderneming gericht op luchtvaart.

Anoniem

Stalling vliegtuigen en helikopter t.b.v. relatiemanagement (ca. 900 m2 kantoor-hangar). Moederbedrijf is staalbedrijf.

Direct: dienstverlening gericht op luchtvaart.

16 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Typologie recente leads BIA (2) Naam bedrijf

Type project/nieuw te vestigen activiteit

luchtvaartgebondenheid

Kleine kantoorunit, koeltechniek en klimaatbeheersing.

Geen, niet start- en landingsbaan gebonden. Wel innovatief.

Engineering van koeling/warmte. Zoekt 120-180 m2 kantoor.

Geen, men komt af op uitstraling locatie.

Anoniem

Voedingssupplementen voor paarden (pharma).

Geen, lokaal groeiend bedrijf.

Anoniem

Pop-up locatie voor auto’s. Eigenaar uit Breda.

Geen, gebruik maken zichtlocatie.

Anoniem

Bouwer van kleine vliegtuigen (Duits, recent overgenomen). Project van 180 FTE.

Direct, is productie van vliegtuigen.

Anoniem

Engineering (Zuid-Afrika), gekoppeld aan komst producent. Ombouwen van zweefvliegtuigen tot drones.

Direct, leveren onderdelen aerospace.

Anoniem

Complete fase 4 voor realisatie van een hotel, compleet met casino.

Geen, betreft ondersteunende functies.

Anoniem

Ontwikkeling vliegende auto (Raamsdonksveer), gyrocopter. Gaat om productie en/of sales/showroom.

Direct, ontwikkeling rijdend/ vliegend object.

Anoniem

ICT-bedrijf, gespecialiseerd in cloudoplossingen. Identificeren zich sterk met de luchtvaart en hebben onder meer (voor promotiedoeleinden) eigen vliegtuigen. Willen vliegtuigen stallen.

Indirect. Beperkt deel bedrijf is werkzaam in de luchtvaartsector (dataopslag/-verwerking). Plus: stalling vliegtuigen.

Anoniem Anoniem

17 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Typologie recente leads BIA (3) Naam bedrijf

Type project/nieuw te vestigen activiteit

luchtvaartgebondenheid

Anoniem

Opleiding parachutespringen (nu in Breda), willen dichtbij Roosendaal zitten.

Direct, maken gebruik van faciliteiten.

Anoniem

Led/videodisplays schermen (uit België), wil Nederlandse markt op.

Geen, zoekt exposure.

Anoniem

ICT-dienstverlener.

Geen, komt af op uitstraling locatie.

Anoniem

Vestiging op centrale, goed bereikbare locatie in regio.

Geen, is overheidsorgaan.

Anoniem

Vestiging security control centrum, een relatieontvangstruimte en een pilot, met twee grote medisch gerichte elektronica concern. Mogelijk aanschaf/stalling van een vliegtuig(je) voor spoedtransporten.

Indirect. Vervoer in brede zin, waaronder luchtvracht.

Anoniem

Training en vliegopleidingen (uitbreiding).

Direct, opleiding.

Anoniem

Engineering en productie van onder meer prototypes voor drones en vliegtuigen (uitbreiding) i.s.m. gevestigd bedrijf.

Direct, productie/R&D van luchtvaartproducten.

Het overzicht van de meest recente leads (24) van BIA geeft een goed inzicht in de marktpositie en potentie van BIA. Zo’n 38% van de partijen die interesse heeft getoond (n.b. niet elke lead is automatisch een vestiger!) is direct luchtvaart gebonden. Het andere deel, en dus het merendeel van de leads – namelijk ruim 60% - is niet (direct) luchtvaart gebonden en past niet binnen de huidige bestemming van de luchtvaart. Dit betekent dat kansen op uitgifte en vestiging worden gemist.

18 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Trends (1) •

•

•

•

Digitalisering: de invloed van digitalisering op de economie wordt steeds krachtiger. Data ontwikkelt zich tot een nieuwe grondstof voor de economie. En productiemethoden in de industrie moderniseren zich hierdoor continu en steeds sneller. Big data, robotisering, 3-D printing en Internet (‘digitalisering’) spelen een steeds grotere rol in het proces van het ontwerpen, fabriceren en distribueren van producten; Verduurzaming: de groeiende wereldbevolking trekt een grote wissel op de aarde. Grondstoffen worden schaarser. Men moet intensiever met materialen en goederen omgaan. Dit kan door kringlopen te sluiten, levensduur te verlengen en hergebruik en herstel te stimuleren. Er zijn steeds meer ondernemers die hun bedrijvigheid ‘verduurzamen’, of nieuwe bedrijvigheid ontwikkelen die duurzaam is. De economie wordt meer en meer ‘circulair’; Talent: bedrijven hebben te maken met een toenemende krapte op de arbeidsmarkt, op alle niveaus, maar zeer zeker in de technische beroepen. Dit betekent dat zij moeten investeren in de aantrekkelijkheid voor werknemers; niet alleen in opleiding en beloning, maar ook door het bieden van een aantrekkelijke, moderne en onderscheidende werkomgeving; Beleid: de provincie Brabant zet in samenwerking met de BOM nadrukkelijk in op de versterking van het aerospace cluster door middel van een gericht actieprogramma.

Het gaat hierbij enerzijds om versterking van de totale sector, maar anderzijds ook om een verdere specialisatie van de verschillende ‘hubs’, het stimuleren van de crossovers hiertussen en het leggen van verbindingen met andere kennisvelden en ecosystemen (data, hightech).

Onder invloed van deze trends verdwijnen grenzen tussen traditionele branches en is samenwerking tussen bedrijven in de waardeketen steeds belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven (nieuwe technieken, nieuwe materialen, nieuwe mobiliteit etc.). Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten en er ontstaat een vraag naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen, al dan niet in cluster- of samenwerkingsverband. Dit een tendens die (zichtbaar) is in de sector aerospace en op BIA. Ook is dit een bewust gekozen speerpunt in het regionaal economische beleid van Brabantse overheden.

19 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

The Dutch government has identified nine Topsectors. One of the most important Topsectors is High Tech Systems and Materials. Within the topsector HTSM 15 roadmaps are developed, of which 6 on key technologies: advanced instrumentation, electronics, embedded Systems, high

Marktomgeving Toelichting bij trends tech materials, nanotechnology and photonics and 9 on areas of application: aeronautics, automotive, healthcare, lighting, printing, security, semiconductor equipment, smart industry and space. In the Roadmap Aeronautics 2018 – 2025 (NLR) the general trends and challenges are described. THE DUTCH AEROSPACE INDUSTRY IDENTIFIES FOLLOWING TRENDS: Protecting the environment and the energy supply The world has to find an answer to climate change and has to reduce farmhouse gasses like CO2 and NOx. This is even more challenging as the demand for air travelling is growing. Other drivers to reduce fuel consumption is the cost of fuel and noise hindrance around flight paths and runways of airports.

Maintaining and extending industrial leadership The Dutch Aerospace industry wants to maintain their leading position on innovation and Smart production at high level standards, while emerging economies are developing there Aerospace industry and level of production capabilities as well. The market demands ever-shorter cycles for technology integration with, at the same time, aggressive pricing. A major challenge is to significantly reduce the development

Ensuring safety and security Although flying is the safest form of transport, there are still improvements to be made. The further minimization of human errors or failure of aircraft is an important area of attention in civil aviation.

leadtime and non-recurring cost and increase manufacturing flexibility, for which automation and digitization are key technologies that need to be embraced.

Within military aviation safety and security is even a main concern. To develop and built aircraft that can protect us and keep the world peace and simultaneously provide the highest efficiency remains a constant challenge.

Prioritizing research, testing capabilities & education The Netherlands invests in top research, test and education facilities. This is necessary to keep ahead of competition and to make the right decisions for future marketing.

Source: Lucht en Ruimtevaart Nederland (2018) Roadmap Aeronautics 2018 – 2025

BOM / AEROSPACE / TRENDS & DEVELOPMENTS

78

Bovenstaande trends in de aerospace sector bevestigen de ontwikkelingen zoals beschreven op de vorige slide. De trends rechtsboven illustreren daarbij nogmaals het belang van meer samenwerking en innovatie tussen diverse partijen in en rond het cluster.

20 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Trends (2) •

•

•

Dynamiek: de dynamiek op de vastgoedmarkt is hoog. De uitgifte en opnamecijfers zitten, zeker in de Randstad en Noord-Brabant, al enkele jaren in de lift. Met name de logistiek en distributiesector maakt, vooral door de ontwikkeling van de e-commerce, een enorme groei door en heeft nog steeds (veel) m2’s nodig. Tegelijkertijd ontstaat er schaarste aan geschikte nieuwbouwlocaties en staan uitbreidingen van locaties on-hold door de PASproblematiek; Hotspots: de manier waarop mensen werken verandert. Er komen steeds meer ZZP’ers, start-ups en kleine bedrijven, die thuis, in koffiezaken of op andere ontmoetingsplekken, zoals creatieve broedplaatsen, werken. Hier kan men invulling geven aan de toenemende behoefte aan samenwerking, inspiratie en kennisdeling. Het kantoor digitaliseert en is steeds meer een ontmoetingsplek waar men graag verblijft, maar ook effectief moet kunnen (samen)werken. De opkomst van flexkantoren en business centers met flexibele verhuur van kleinschalige units, zoals Regus, Spaces en Tribes, is een uiting hiervan; Locaties: onder (kantoor)bedrijven zien we een toenemende vraag naar echte centrumlocaties met een dubbele bereikbaarheid voor verschillende typen gebruikers: kantoren én wonen en hotellerie.

Werknemers stellen hogere eisen aan de werkomgeving (‘beleving’, OV-bereikbaarheid) en hierdoor raken slecht bereikbare, monofunctionele locaties uit de gratie ten faveure van stedelijke milieus. Hoewel de trek naar en voorkeur voor centrumlocaties onder gebruikers evident lijkt als trend, is het belang van snelweglocaties (en parkeren) nog steeds groot waar het gaat om de meer ‘gevestigde’ bedrijvigheid (zoals ICT-bedrijven) met een regionale of landelijke oriëntatie.

Door het onderscheidende karakter van BIA (imago), haar centrale ligging in de regio en de goede bereikbaarheid kan de locatie profiteren van deze trends en het huidige economisch tij. Zoals de huidige prospects al aantonen gaat het daarbij zeker niet alleen om interesse van luchtvaart gebonden bedrijven.

21 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Marktomgeving Resume interviews* * Interviews zijn gehouden met REWIN West-Brabant, BOM en gemeente Breda.

Thema

Visie experts samengevat

Kracht locatie BIA voor bedrijven

• • • •

Concurrentie voor BIA

• Er is nauwelijks concurrentie omdat kwaliteit van het aanbod uniek is (combinatie kantoor-hangar) en door schaarste op andere locaties in de regio; • BIA is geen concurrent van Breda of andere locaties (andere schaal, andere markt), maar eerder een goede aanvulling.

Eventuele (markt)kansen voor BIA

• luchtvaart gebonden bedrijven: het is een kleine, honkvaste markt, die een beetje is opgedroogd; • Huidig profiel is belemmering om locatie te bezoeken met prospects die niet direct in bestemming passen, maar wel bij type locatie zouden passen; • Mogelijke bedrijven: inspectiebedrijven, drones of een PAL-V, of technologie die gerelateerd is aerospace. Kleinere MRO-bedrijven; • Omgeving Breda is ook aantrekkelijk voor internationale bedrijven.

Positionering BIA (toekomst)

• Brabantse aerospace locaties vullen elkaar aan en zijn niet sterk concurrerend (convenant); • Kies voor luchtvaart gebonden als hoofdbestemming, maar bied ruimte voor andere sub-bestemming; • Loslaten huidige profiel is politiek gevoelig en ook niet verstandig. Je moet juist huidige profiel/cluster versterken. Kortom: ‘verbreding’ kan, mits op met luchtvaart verweven thema’s (zoals mobiliteit); • Meer inzetten op innovatie en technologie, rondom thema’s zoals drones, elektrisch vliegen, composieten en duurzaamheid. Positie claimen binnen en met andere hubs in Brabant. Hier horen dan ook niet luchtvaart gebonden bedrijven bij.

Uniek aanbod: kantoren met hangar, flexibel, functioneel en representatief; Ligging (centraal in regio) en bereikbaarheid is goed, alsmede het parkeren; Mooie zichtlocatie, die iets ‘speciaals’ heeft, mede door de evenementen (‘reuring’); Het is een ondernemende omgeving, je kunt hier snel schakelen en ontwikkelen.

22 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Conclusies en advies

23 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Conclusies en advies (1) Op basis van de door ons verrichte marktscan zien wij voldoende argumenten om over te gaan tot aanpassing van het bestemmingsplan op de locatie Breda International Airport. Hiermee vindt een verruiming van de te vestigen doelgroepen plaats en is de locatie in staat om meer bedrijvigheid aan zich te binden, zonder dat er sprake is van negatieve effecten voor het regionale vestigingsklimaat, de ruimtelijke uitstraling of massa, of het compleet loslaten van de focus op aerospace. Argumenten om tot verruiming over te gaan zijn: •

•

•

Verruiming van het bestemmingsplan zal slechts een beperkt effect hebben op nabijgelegen werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties) in de regio in de vorm van het wegtrekken of niet vestigen van bedrijven. Het leeuwendeel van deze locaties heeft een ander profiel (functioneel, bedrijfsruimte, focus op lokaal MKB) of schaal (grotere kavels, grotere kantoren). Bovendien is het aanbod (de ruimte) op deze locaties, zeker waar het gaat om bedrijventerreinen, als gevolg van economische groei in de afgelopen jaren, nog (zeer) beperkt in omvang. BIA geldt daarbij als ‘special’ locatie en is dus geen reguliere, monofunctionele kantorenlocatie aan de snelweg; Verruiming van het bestemmingsplan betekent niet dat er in de komende jaren een toestroom zal plaatsvinden van bedrijven die beter zouden passen op een regulier bedrijventerrein. Er zal door BIA immers nog steeds een selectie plaatsvinden van bedrijven op basis van het beeldkwaliteit plan, de mate van representativiteit, het prijsniveau, het unieke vastgoedconcept (combinatie kantoor/hangar) en het uitsluiten van activiteiten zoals retail en buitenopslag van goederen. Daarbij betreft de voorgenomen verruiming een klein deel van de totale ontwikkeling van 31.000m2; Er is momenteel veel belangstelling voor de locatie BIA.

Het gaat hierbij om (kleinere) bedrijven – inclusief enkele aansprekende ‘namen’ – die direct, indirect of niet luchtvaart gebonden zijn. Een substantieel deel van deze vraag kan nu niet zonder meer gefaciliteerd worden (> 60%). Door verruiming van de bestemming kunnen in de komende periode deze kansen wel worden verzilverd. Uitstel, in combinatie met een mogelijk economische dip, leidt mogelijk tot het missen van deze kansen, langere leegstand, vertrek van (innovatieve) bedrijven uit de gemeente of zelfs de regio en een gemis aan werkgelegenheid in de directe omgeving van BIA;

24 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Conclusies en advies (2) •

•

•

•

•

Een meer flexibele bestemming stelt BIA in staat om beter in te spelen op relevante marktrends, waarbij cross-sectorale samenwerking tussen bedrijven uit diverse sectoren en nieuwe marktsegmenten steeds meer gebruikelijk wordt. Deze samenwerking is nodig voor bedrijven om concurrerend te blijven in een steeds dynamischer marktomgeving. Ook het belang van goed bereikbare ontmoetingsplekken neemt toe, en BIA voorziet hierin. Naar verwachting zal het aantal niet luchtvaart gebonden leads voor BIA dan ook toenemen; Een dergelijke verruiming van de bestemming biedt BIA meer kansen om haar positie binnen het Brabantse aerospace cluster te versterken. De provincie Brabant voert hierop actief beleid en streeft naar verdere specialisatie van de diverse hubs. Het gaat om het versterken van het totale ecosysteem, waarbij samenwerking tussen en met bedrijven en branches cruciaal is om innovatief en competitief te blijven. Het aantrekken van extra bedrijvigheid die niet direct luchtvaart gebonden maar wel innovatief is, kan (dus) het huidige concept en (levensvatbaar) business model juist versterken (meer massa, meer uitstraling, meer toegevoegde waarde) en vergroot de vijver waarin BIA kan vissen; Een bedrijvenlocatie op of nabij een luchtvaart heeft altijd een natuurlijke aantrekkingskracht op niet-luchtvaart gebonden bedrijven.

Vestiging op of nabij een luchtvaart voegt iets extra’s toe aan het imago en de uitstraling van bedrijven (‘gave plek’). De praktijk toont bijvoorbeeld dat zich nabij regionale luchthavens zoals Eindhoven en Maastricht een groot aantal reguliere zakelijke dienstverleners (kantoorgebruikers) vestigt. Dit fenomeen is ook zichtbaar op campussen overigens; De markt voor direct luchtvaart gebonden bedrijven in Brabant (160 vestigingen) en Nederland is beperkt in omvang. Bovendien zijn er meerdere aerospace locaties beschikbaar. Daarbij zijn veel van deze bedrijven honkvast, mede doordat goed personeel schaars is. Dit beperkt het groeitempo van de locatie BIA; Al met al gaat het, ook gelet op de metrages, om een beperkte verruiming van de bestemming en blijven luchtvaart gebonden bedrijven de kern vormen van Breda Airparc.

25 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Bronnen Literatuur • • • • • • • • • •

Aerospace, a general overview of the sector in Brabant, BOM/Fanion (2018) Airparc Seppe Quickscan haalbaarheid van luchtvaartgebonden bedrijven bij Seppe, ZKA (2009) Collegebesluit convenant Breda Airport, gemeente Breda (2013) Economische ontwikkeling als opgave in Noord-Brabant, de rol van ecosysteemontwikkeling, BOM (2018) Correspondentie Breda Airparc - gemeente Halderberge Realisatie fase 2 - vestiging bedrijven (2018, 2019) Memo redeneerlijn verruiming mogelijkheden Airparc Seppe, Antea (2016) Notitie werkgelegenheid en economische aspecten Seppe Airparc, NV REWIN West-Brabant (2010); Overzichten van bouwplannen, prijen, prospects, vestigers en leads, Breda Airparc (2019, 2020) Prognose behoefte aan bedrijventerrein en kantoren Provincie Noord-Brabant, Stec Groep (2018); Websites werklocaties en gemeenten omliggende regio: Breda, Etten-Leur, Halderberge, Roosendaal, Rucphen etc (2019).

Interviews • • • •

Gemeente Breda, Cees Buddingh REWIN, Guido van Liefland en Tjeerd Janssens Breda Airparc, Stef Have BOM, Roland Grimm

26 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Team ARCUSplus Europe WTC The Hague Prinses Margrietplantsoen 33 2595 AM The Hague | The Netherlands

Peije Bruil

Paul Kleijne

pbruil@arcusplus.com +31 (0)6 3308 8656

pkleijne@arcusplus.com +31 (0)6 3839 3999

27 – Breda International Airport | onderzoek verruiming doelgroepen

Memo

datum aan van project projectnr. betreft

13 oktober 2020 Breda International Airport – De heer S.F.M. Have Guido van der Molen (Senior adviseur ruimte & economie Antea Group) Breda International Airport 0466128.100 Verruiming bestemmingsplan Breda Airparc

Achtergrond U streeft naar betere bezetting van de aangeboden kantoormeters op Breda Airparc. In de kantoorruimte mogen, net als de overige objecten, alleen luchtvaartgerelateerde bedrijven zich vestigen. Deze focus is belangrijk, maar beperkt u ook in uw ambities en mogelijkheden. Met name omdat het lastig blijkt te zijn om voor (delen van) de kantoorruimte op Breda Airparc geschikte invulling te vinden. De hangars worden conform het Masterplan Airparc Seppe in samenhang met de kantoorruimten verhuurd, echter blijken niet alle kantoormeters te worden gevuld. Momenteel worden dan ook delen van vijf bestaande kantoorobjecten op Breda Airparc (gezamenlijk circa 1.958 m2 vvo) aangeboden (bron: Funda in Business, peildatum oktober 2020). Met de gemeente Halderberge, de provincie NoordBrabant, Rewin, gemeenten in de regio en omwonenden heeft u de afgelopen periode intensief gesproken over verruiming van het bestemmingsplan. Daarbij gaat het om verruiming van een beperkt deel (20%) van het totale bruto vloeroppervlak (m2 bvo) op de locatie. U wilt graag voor maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak (m 2 bvo) van de kantoorruimte de mogelijkheid hebben om ook bedrijven die geen relatie hebben met luchtvaart te vestigen. Daarbij stelt u aanvullende eisen voor.

Zo mag elk bedrijf slechts maximaal 600 m2 bvo groot zijn en mag maximaal 50% van de niet-luchtvaartgerelateerde bedrijven afkomstig zijn uit een straal van 10 km rondom Breda Airparc. Dit met het oog op behouden van de huidige ‘luchtvaartgerelateerde’ focus en karakter van het terrein en het voorkomen van concurrentie met vestigingsmogelijkheden in omliggende gemeenten. Mede op verzoek van de gemeente Halderberge vroeg u ons om een nadere onderbouwing van de marktruimte. Eerder heeft ook ArcusPlus hier al onderzoek naar uitgevoerd. Op basis van deskresearch, actualisatie van (bestaande) onderzoeken en prognoses van de kantorenmarkt in West-Brabant en bureauexpertise geven we hieronder een objectieve markttechnische beoordeling (second opinion). Marktverkenning verruiming kantoorruimte Breda Airparc 1.

Marktruimte voor toevoeging van kantoorruimte binnen straal van 10 km van Breda Airparc

Vraag naar maximaal circa 256.000 m2 bvo kantoorruimte in regio West-Brabant tot en met 2030 Uit de meest recente vraagraming van de provincie Noord-Brabant (Stec Groep, 2018) volgt voor de regio WestBrabant in het midden en hoge scenario (meest realistische scenario’s op basis van ontwikkeling werkgelegenheid) een totale vraag naar kantoorruimte van circa 270.000 tot 307.000 m2 vvo kantoorruimte voor de periode 2018 tot en met 2030. Dit is inclusief uitbreidingsvraag en vervanging van kantoorruimte. Wanneer we deze prognose actualiseren voor de periode 2020-2030 volgt hieruit een totale vraag naar kantoorruimte van circa 225.000 tot 256.000 m 2 bvo. Uitgaande van een straal van 10 km rondom Breda Airparc volgt hieruit een totale voorraad van iets meer dan 210.000 m2 vvo. Hierbij gaan we naast de gemeente Halderberge, ook uit van gemeenten Etten-Leur, Roosendaal en Rucphen. Het gezamenlijke marktaandeel van deze gemeenten op basis van de voorraad (in gebruik) is zo’n 16% binnen de totale voorraad in West-Brabant (circa 1,3 miljoen m2 vvo) (bron: Bak, 2020; Vastgoeddata, 2020;

blad 1 van 4

betreft: Verruiming bestemmingsplan Breda Airparc

Bewerking: Antea Group, 2020) . Wanneer we dit aandeel hanteren als verdeelsleutel voor de vraagprognose, volgt hieruit een vraag van circa 37.000 tot 42.000 m 2 vvo tot en met 2030. Het aanbod van kantoorruimte in een straal van 10 km rondom Breda Airparc bedraagt circa 11% van de totale voorraad. Daarmee ligt de leegstand iets boven het landelijk gemiddelde van circa 10%. Iets meer dan 22.500 m2 vvo kantoorruimte wordt aangeboden (bron: Funda in Business, peildatum oktober 2020). Wanneer we rekenen met een gezonde frictieleegstand van 5%, volgt hieruit een aanbod van circa 12.000 m2 vvo. Daaruit volgt dat er een kwantitatief marktruimte is voor toevoeging van circa 25.000 tot 30.000 m2 voor kantoorruimte tot en met 2030. Hieruit volgt dat er kwantitatief voldoende marktruimte is voor de verruiming van Breda International Airport. 2.

Marktruimte voor toevoeging van kantoorruimte tot 500 m 2 vvo binnen straal van 10 km van Breda Airparc

Kwalitatief: Ongeveer een kwart van de vraag naar kantoorruimte is kleinschalig tot circa 500 m2 vvo in West-Brabant Van de totale vraag naar kantoorruimte in West-Brabant heeft kantoorruimte tot 500 m2 vvo (circa 600 m2 bvo, uitgaande van een reguliere vormfactor van 85%) een marktaandeel van circa 25%. Uit recente analyse van transacties op de kantorenmarkt in een straal van 10 kilometer rondom Breda Airparc volgt een iets hoger marktaandeel van ongeveer een derde van alle transacties (33%). Hieruit volgt een totale vraag naar kantoorruimte tot 500 m 2 vvo van circa 12.000 tot 14.000 m2 vvo tot 2030 in een straal van 10 km rondom Breda Airparc. Het totale aanbod van (solitaire) kantoorruimte tot 500 m2 vvo bedraagt circa 6.800 m2 vvo in een straal van 10 km rondom Breda Airparc. Uitgaande van een gemiddelde leegstand van 11% voor kantoorruimte tot 500 m2 in deze regio, volgt hieruit een aanbod van circa 3.700 m2 vvo (exclusief 5% gewenste frictieleegstand). Hieruit volgt dat er marktruimte is voor toevoeging van van circa 8.300 tot 10.000 m2 kantoorruimte tot 500 m2 vvo. De verruiming van Breda International Airport (6.000 m2 bvo1 kantoorruimte) past in deze ontwikkeling. Waarbij Breda Airparc als aanvullende eis heeft opgenomen om maximaal de helft van de verruimde kantoormeters uit de eigen regio (10 kilometer) toe te staan als vestiger. 3.

Marktruimte voor toevoeging van kantoorruimte op ‘specials’ in regio West-Brabant

Kwalitatief: Ongeveer 10% van de vraag naar kantoorruimte op ‘overige’ kantoorlocaties in West-Brabant Uit de vraagraming bedrijventerreinen en kantoren van Stec Groep (2018) voor de provincie Noord-Brabant is per regio een indicatieve verdeling van de vraag naar locatietypen gemaakt. Breda Airparc delen we hierbij in de categorie ‘overig’. Hierbij gaat het om kantoren op locaties die niet behoren tot de formele kantoorlocaties. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld kantoren in de woonwijk of op solitaire locaties. Ook ‘specials’ zoals Breda Airparc is in deze categorie in te delen2. Zo behoren bijvoorbeeld ook de kantoren op de High Tech Campus Eindhoven en de TU/E campus in deze categorie. Hierbij gaat het om locaties met een specifiek thema, waarbij ook kantoorruimte tot het aanbod of planologische mogelijkheden behoort. Dit sluit goed aan bij het profiel van Breda Airparc. Marktruimte voor toevoeging van kantoormeters op ‘overige kantoorlocaties’ in West-Brabant In West-Brabant hebben ‘overige locaties’ een marktaandeel van circa 10% binnen de totale vraag naar kantoorruimte. Voor de periode 2020-2030 betekent dit een totale vraag naar ‘overige locaties’ in West-Brabant van circa 22.500 tot 25.600 m2 vvo. In de vraagraming van de provincie Noord-Brabant (Stec Groep, 2018) is ook een confrontatie gemaakt van vraag en aanbod binnen dit locatietype.

Hieruit volgt, wanneer de plancapaciteit in de regio volledig gerealiseerd zou worden, een overaanbod. Echter, de plancapaciteit aan ‘overige locaties’ in de regio zijn nagenoeg allemaal geschrapt en/of ‘on hold’ gezet (zoals planlocaties Groenedijk, Breda; Glass House, Roosendaal). Het aanbod aan bestaande kantoorruimte in dit marktsegment (in 2018 iets minder dan 10.000 m2 vvo) is eerder afgenomen dan toegenomen. Hieruit concluderen we dat er in West-Brabant marktruimte is voor toevoeging van kantoorruimte in de categorie ‘overige locaties’. De verruiming van Breda International Airport (6.000 m2 bvo kantoorruimte) past in deze ontwikkeling.