bestemmingsplan Oudendijk 66 toelichting.pdf

2022 Adviesbureau De Meierij

Bestemmingsplan Oudendijk 66 te Oud Gastel 19-4-2022

Toelichting Titel

Bestemmingsplan Oudendijk 66 te Oud Gastel

Imro code

NL.IMRO.1665.BP3011-C001

Status

Vastgesteld

Auteur

M.R.M. van Laarhoven

Opdrachtgevers

Mevrouw M.C. Verhelst De heer H.M. Verhelst

Contact

Adviesbureau De Meierij Postbus 139 5110 AC Baarle - Nassau 06-20475649

E-mail

laarhoven60@hetnet.nl

R. van Laarhoven, Postbus 139, 5110 AC Baarle-Nassau Tel. 06-20475649. E-mail: laarhoven60@hetnet.nl www.adviesbureaudemeierij.nl Rabobank rek.nr. IBAN: NL07RABO01285.51.798. Kamer van Koophandel Tilburg, nr.18085626 Algemene voorwaarden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel Midden-Brabant te Tilburg onder nr. 18085626

1

Inhoudsopgave

2

1. Inleiding

4

1.1. Aanleiding planherziening

4

1.2 Vigerend en toekomstig planologisch kader

4

1.2.1 Vigerend bestemmingsplan

4

1.2.2 Toekomstig planologisch kader

6

1.3 Opzet leeswijzer

7

2. Het plangebied

7

2.1 Begrenzing en ligging projectgebied

7

2.2 Huidige situatie en beschrijving omgeving

9

3. Beleids- en afwegingskader 3.1 Rijksbeleid

11 11

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

11

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

12

3.2 Provinciaal beleid

13

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

13

3.2.2 Brabantse omgevingsvisie

15

3.2.3 Interim omgevingsverordening

16

3.2.4 Brabantse Omgevingsverordening

21

3.3 Gemeentelijk beleid

23

3.3.1 Bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”

23

3.3.2 Structuurvisie Halderberge 2025

23

3.3.3 Woonbeleid

28

2

4. Ruimtelijke aspecten

32

4.1 Stedenbouwkundige inpassingen

32

4.2 Landschappelijke inpassingen

33

4.3 Archeologie

35

4.4 Cultuurhistorie

37

5. Onderzoek omgevingsaspecten

44

5.1 Milieu effectrapportage

44

5.2 PAS/Stikstof

45

5.3 Natuur en ecologie

45

5.4 Bodemkwaliteit

48

5.5 Hinderlijke bedrijfsactiviteiten

49

5.6 Kabels en Leidingen

50

5.7 Geluid

50

5.8 Waterhuishouding

51

5.9 Luchtkwaliteit

55

5.10 Externe Veiligheid

58

5.11 Parkeren en ontsluiting

59

6. Juridische vormgeving

61

6.1 Plansystematiek

61

6.2 Toelichting op de regels

61

7. Uitvoerbaarheid

63

7.1 Economische uitvoerbaarheid

63

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

7.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

63

7.2.2 Inspraak

63

7.2.3 Ontwerp bestemmingsplan

63

Bijlagen

64

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding planherziening De heer en mevrouw Verhelst, hierna te noemen ‘initiatiefnemers’, hebben het voornemen om aan de Oudendijk te Oud Gastel, op een gedeelte van een perceel thans deel uitmakend van het perceel Oudendijk 66 te Oud Gastel, de bouw van 2 vrijstaande woningen te realiseren. De voorgenomen bouw van de 2 woningen past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”. Initiatiefnemers hebben hun plannen ter beoordeling voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge. Deze heeft in principe besloten, onder voorwaarden, aan de kenbaar gemaakte bouwplannen medewerking te willen verlenen. Aangezien de realisering van woningbouw op onderhavige locatie in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan is het verlenen van medewerking aan die plannen enkel mogelijk door middel van een herziening van het bestemmingsplan. Het thans voorliggend bestemmingsplan beoogd te voorzien in een planologischjuridische status om de geplande bouw van de beide woningen op de aangegeven locatie mogelijk te maken. Voorliggend document betreft de toelichting die onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan gericht op de bouw van 2 woningen aan de Oudendijk te Oud Gastel.

Daarin wordt onderbouwd op welke wijze van het geldende bestemmingsplan wordt afgeweken en wordt gemotiveerd aangegeven dat de voorgestane ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Tevens wordt aangetoond dat omgevingsfactoren niet belemmerend zijn voor de geplande bouw van de 2 woningen. 1.2

Vigerend en toekomstig planologisch kader.

1.2.1 Vigerend bestemmingsplan Het perceel Oudendijk 66 te Oud Gastel is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel” zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Halderberge op 20 april 2017. Het bestemmingsplan heefteen onherroepelijke status. In het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel” is aan het perceel Oudendijk 66 de enkelbestemming ‘Wonen’ toegekend. De regels behorende bij die bestemming zijn opgenomen in artikel 15. Aan het perceel Oudendijk 66 is verder de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie – 2’, welke nader is geregeld in artikel 21 van het bestemmingsplan. Op de volgende pagina is een uitsnede weergegeven van het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”. De locatie Oudendijk 66 is daarop nader aangeduid.

4

Projectgebied Bestaand pand Oudendijk 66 Fig. 1 Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan In artikel 15 van het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel” is bepaald dat de voor 'Wonen' aangewezen gronden bestemd zijn voor: a. woningen; b. bijzondere woongebouwen; c. garageboxen; d. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. agrarisch gebruik; f. hobbymatig houden van dieren; één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorziening, parkeervoorzieningen, paden e.d. Verder is bepaald dat voor woningen binnen de bestemming ‘Wonen’ het volgende geldt: a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan conform de bestaande bouwwijze; b. gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaats van de aanduiding 'gestapeld'; c. per bouwperceel is maximaal het bestaande aantal woningen toegestaan; d. in afwijking van het bepaalde onder a en c is ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' een vrijstaande woning toegestaan. Volgens de bij het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel” behorende verbeelding is voor het perceel Oudendijk 66 enkel ter plaatse van de bestaande woonbebouwing voorzien in een bouwvlak waarbinnen tot de bouw van een woning gekomen mag worden. Het realiseren van extra woningen is dan ook niet toegestaan in het bestemmingsplan. 5

1.2.2 Toekomstig planologisch kader Om de voorgestane bouw van 2 woningen op een gedeelte van het perceel behorende bij het pand Oudendijk 66 mogelijk te maken, zal de nu geldende bestemming voor dat perceel aangepast moeten worden. Binnen de huidige voor het perceel opgenomen bestemming “Wonen” zal worden voorzien in de toevoeging van een 2-tal bouwvlakken waarbinnen 2 woningen gebouwd kunnen worden. Verder is op de verbeelding voorzien in een bouwaanduiding bijgebouwen op basis waarvan gereguleerd is waar op de desbetreffende gronden tot de bouw van bij een woning behorende bijgebouwen mogelijk is. Voorts is op de verbeelding voorzien in de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waarde – archeologie historische bebouwing’, dit overeenkomstig de aanduidingen hieromtrent op de verbeelding van het thans vigerende bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”. Ten aanzien van de regels die zullen gelden voor de te realiseren woningen, wordt aangesloten bij de regels zoals die zijn opgenomen in het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”. Onderstaand is de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding aangegeven.

Fig. 2 Uitsnede verbeelding toekomstig bestemmingsplan

6

1.3

Opzet leeswijzer

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de aanleiding voor de planherziening en het vigerende bestemmingsplan. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het plangebied. Hierbij wordt ingegaan op de begrenzing van het plangebied, de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleids- en afwegingskader, respectievelijk het rijksbeleid, het provinciaal beleid en het gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op een aantal ruimtelijke aspecten zoals stedenbouwkundige en landschappelijke inpassingen en de onderdelen archeologie en cultuurhistorie. In hoofdstuk 5 worden de resultaten beschreven van het onderzoek naar de diverse omgevingsaspecten. Daartoe wordt ingegaan op de onderdelen natuur en ecologie, bodem, hinderlijke bedrijfsactiviteiten, kabels en leidingen, geluid, waterhuishouding, luchtkwaliteit, externe veiligheid en parkeren en ontsluiting. Hoofdstuk 6 bevat een juridische beschrijving van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische alsook maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 2. Het plangebied 2.1 Begrenzing en ligging projectgebied Het projectgebied ligt in de kern Oud Gastel, onderdeel uitmakend van de gemeente Halderberge en is plaatselijk bekend Oudendijk te Oud Gastel, kadastraal bekend gemeente Oud en Nieuw Gastel, sectie G, nummer 2025.

Het projectgebied wordt thans aan beide zijden begrensd door percelen waarop al bestaande woonbebouwing aanwezig is. Dit betreffen de percelen Oudendijk 66 en Oudendijk 66a. Aan de achterzijde wordt het projectgebied begrensd door het plangebied van het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord”. Dat bestemmingsplan is gericht op de realisering van in totaal 150 woningen, te realiseren in meerdere afzonderlijke fasen. Aan de voorzijde wordt het projectgebied begrensd door de Oudendijk. De aan de buitenzijde van de Oudendijk gelegen gronden zijn onbebouwd en voor een deel als agrarische productiegronden in gebruik. Direct ter hoogte van het projectgebied is geen buitendijkse bebouwing aanwezig. Wel is op die gronden een kleinschalige groenaanplant aanwezig. Op de volgende pagina is een gedeelte van de kadastrale schets weergegeven. Het projectgebied is daarop nader aangeduid (fig. 3). Verder is een kopie van de luchtfoto weergegeven waarop het projectgebied nader is aangeduid (fig. 4).

7

Ligging projectgebied Fig. 3 gedeelte kadastrale schets.

Ligging projectgebied Oudendijk66 Fig. 4 luchtfoto.

8

2.2 Huidige situatie en beschrijving omgeving Het projectgebied vormt een onbebouwd gedeelte van het perceel Oudendijk 66 te Oud Gastel. Het projectgebied is momenteel onbebouwd en is ingericht als weiland voor het hobbymatig houden van klein vee (pony). Het projectgebied is gelegen aan de binnenzijde van de Oudendijk. De Oudendijk betrof aanvankelijk een dijk aangelegd in het verleden om de kern Oud Gastel te beschermen tegen overstromingen. Behalve de waterkerende functie kreeg de dijk gaandeweg ook een functie als één van de verbindings- en/of ontsluitingswegen van de kern Oud Gastel. Met het gebruik van de dijk als verbindings- en/of ontsluitingsweg ontstond direct grenzend aan de dijk ook een lintbebouwing. Die lintbebouwing is, mede gelet op de waterkerende functie van de dijk, in hoofdzaak ontstaan aan de binnenzijde van de dijk. De aldus ontstane bebouwingen waren veelal in gebruik voor agrarische bedrijfsactiviteiten, deels gericht op veeteelt en deels op akkerbouw. Dit betroffen kleinschalige agrarische bedrijfjes. Op enkele plaatsen langs de dijk, waar de lintbebouwing niet verdicht was, waren de bedrijfsgronden direct aansluitend aan de huiskavel gelegen. Ook op de locatie Oudendijk 66 was in het verleden een kleinschalig agrarisch bedrijf gevestigd, gericht op het houden van kippen.

Op het onbebouwde gedeelte van de locatie Oudendijk 66 werd kleinschalig wat overig vee gehouden, hoofdzakelijk voor eigen consumptie. Aan de oostzijde wordt de Oudendijk op enige afstand begrensd door de Rijpersweg, die op zijn beurt weer evenwijdig is gelegen aan de Provinciale weg Noord N 268. Deze laatste loopt van Roosendaal langs Oud Gastel en Stampersgat naar Dinteloord, waar de weg bij het einde van de A29 overgaat in de N259. Het gebied grenzend aan de achterzijde van de locatie Oudendijk 66 wordt daardoor omsloten door de Oudendijk en de Rijpersweg, die in noordelijke richting aansluiten op elkaar. Het aldus omsloten gebied was voorheen in gebruik voor agrarische bedrijfsactiviteiten (volle grond plantenteelt) maar is met de ontwikkeling van het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord” getransformeerd naar een woongebied daarmee deel uitmakend van het stedelijk ingevulde gedeelte van de kern Oud Gastel. Op de volgende pagina zijn foto’s van het projectgebied en de direct omliggende omgeving weergegeven.

9

Fig. 5 Foto projectgebied.

Fig. 6 Foto Oudendijk in noordelijke richting.

10

Fig. 7 Foto Oudendijk in zuidelijke richting.

3. Beleids- en afwegingskader 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het nationaal beleid betreffende de ruimtelijke ordening is onder andere vormgegeven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zoals die vanaf 13 maart 2012 van kracht is. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak, dat ons in Nederland ter beschikking staat. Dat wordt in vier algemene doelen in onderlinge samenhang nagestreefd: — versterking van de Nederlandse economie; — bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; — het waarborgen en ontwikkelen van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; — het waarborgen van de veiligheid. In het beleid wordt ‘ruimte voor ontwikkeling’ centraal gesteld en wordt uitgegaan van het motto ‘decentraal wat kan en centraal wat moet’. Het accent verschuift van de toelatingsplanologie naar de ontwikkelingsplanologie. Er wordt een beperkte hoeveelheid aan generieke regels gehanteerd onder de noemer basiskwaliteit.

Het beleid is gericht op de bundeling van verstedelijking en economische activiteiten, de bundeling en ruimtelijke inpassing van infrastructuur, de borging van milieukwaliteit en externe veiligheid, het anticiperen en meebewegen met het water, het investeren in de kwaliteit van de natuur en het ontwikkelen van landschap met kwaliteit. Deze basiskwaliteit moeten door provincies en gemeenten een concretere invulling krijgen. 11

In het in de visie weergegeven beleid wordt één beleidslijn specifiek benoemd te weten de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Deze heeft tot doel dat bij de afweging over planologische ontwikkelingen voldaan wordt aan het principe van vraaggericht programmeren en zorgvuldig ruimtegebruik. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Uitgangspunt van toetsing aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is dat weloverwogen wordt gekomen tot de in planologisch opzicht meest verantwoorde locatie voor een aan de orde zijnde ontwikkeling. Uitgangspunt hierbij is de activiteit in kwestie. In de volgende paragraaf (3.1.2) zal het aan de orde zijnde initiatief nader worden getoetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Conclusie Onderhavig initiatief heeft betrekking op de bouw van slechts 2 woningen in een bestaande stedelijk ingerichte omgeving en is daarmee dusdanig klein van schaal en opzet dat dit, behoudens de toetsing aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geen relaties heeft met het nationaal ruimtelijk beleid. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ vloeit voort uit het bepaalde in artikel 3.1.6 van het per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ bestaat uit 3 treden: (1) wordt met de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien in een actuele regionale behoefte? (2) kan de voorziene ontwikkeling worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied? , en als dit niet mogelijk is (3), is de buiten het stedelijk gebied gelegen locatie op verschillende manieren van vervoer (auto, fiets, ov etc.) ontsloten? Op deze wijze wordt geborgd dat een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaatsvindt. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. In artikel 1.1.1., lid 1 onder 1 van het Bro is een definitie gegeven voor het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’. Hieronder dient te worden verstaan: ‘een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Aangezien in deze bepaling geen verdere ondergrens is opgenomen, zou hieruit volgen dat elke stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, is onderworpen aan de toepassing van de ladder. Aan het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is inmiddels ten aanzien van een aantal onderdelen in de jurisprudentie van vooral de Raad van State wel een nadere invulling gegeven.

Bepalend daarbij is de uitspraak van de Raad van State van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724 (gemeente Dongeradeel). In die verzameluitspraak heeft de Raad van State o.a. een nadere invulling gegeven van de vraag wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

12

In rechtsoverweging 6.3 wordt daartoe overwogen:

‘Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.’ Onderhavig initiatief betreft de bouw van slechts 2 vrijstaande woningen in een gebied waarin op aangrenzende percelen overwegend woningbouw aanwezig is en hoeft, gelet op de voorgaande weergegeven rechtsoverweging van de Raad van State, niet als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt die aan de treden van de ‘ladder’ moet worden getoetst. Conclusie De Ladder voor duurzame verstedelijking levert geen belemmering op voor de voorgenomen functiewijziging. 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke ordening Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 besloten tot vaststelling van de Structuurvisie 2010, partiële herziening 2014. De structuurvisie is in werking getreden op 19 maart 2014. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Met als doel een goede woon-, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant. De structuurvisie geeft o.a. de stedelijke structuur aan van de provincie.

Deze bestaat uit de steden en dorpen in de provincie. De steden en dorpen worden verbonden door zogenaamde groene geledingszones die tevens een belangrijke rol vervullen als stedelijk uitloopgebied. De doelstellingen binnen de stedelijke structuur zijn: 1. Concentratie van verstedelijking 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen 3. Zorgvuldig ruimtegebruik 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur 6. Versterking van de economische clusters Om deze doelstellingen te bereiken zijn binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden te weten het stedelijk concentratiegebied en de kernen in het landelijk gebied.

13

In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Ze liggen in en rond Eindhoven-Helmond, Waalwijk, 's-Hertogenbosch, Oss, Tilburg, Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Uden, Veghel, Bergen op Zoom en Roosendaal. Binnen het stedelijk concentratiegebied is een aantal specifieke aanduidingen opgenomen die richting geven aan stedelijke ontwikkelingen, in relatie tot de infrastructuur. De kernen in het landelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen). Het plangebied maakt onderdeel uit van een gebied dat is aangeduid als accentgebied agrarische ontwikkeling en zoekgebied verstedelijking. Vooral deze laatste aanduiding sluit aan bij het ontwikkelen van woningbouw.

Locatie projectgebied Fig. 8 Uitsnede structurenkaart structuurvisie.

14

Fig. 9 Legenda structurenkaart structuurvisie (ged.). Conclusie Het initiatief is niet in strijd met de in de Structuurvisie ruimtelijke ordening aangegeven beleidsuitgangspunten. 3.2.2. Brabantse omgevingsvisie. Momenteel wordt op nationaal niveau gewerkt aan de totstandkoming van de nieuwe Omgevingswet. De verwachting is dat deze wet op 1 januari 2021 in werking zal treden. De Omgevingswet zal een groot aantal van de huidige wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water gaan bundelen en zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving gaan regelen. Het bestaande stelsel van milieu- en ruimtelijke regels zal door de invoering van de Omgevingswet dan ook volledig worden herzien en de vele regels zullen worden samengevoegd om zo het geheel overzichtelijker te maken. Provincie Noord-Brabant wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet en heeft in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie.

De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de vaststelling van de Omgevingsvisie gaat de provincie in de praktijk ervaring opdoen met de Omgevingsvisie. Samen met andere overheden, initiatiefnemers en andere betrokkenen wordt actief gezocht naar praktijken waarin de nieuwe manier van werken centraal staat. De vaststelling van de Brabantse Omgevingsvisie heeft vooralsnog geen doorwerking naar particuliere initiatieven. Daarvoor blijven de eerder vastgestelde beleidskaders in stand.

15

3.2.3 Interim Omgevingsverordening Nadat de invoering van de Omgevingswet een aantal malen is uitgesteld, staat deze thans gepland op 1 juli 2022. De Omgevingswet stelt de provincie verplicht om een omgevingsverordening vast te stellen. Met het oog op de op 1 juli 2022 geplande invoering van de Omgevingswet hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening vastgesteld, hierna verder te noemen ‘omgevingsverordening’. Als vervolg daarop zou nog vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden gekomen tot de vaststelling van een definitieve omgevingsverordening. Gedeputeerde Staten hebben de Brabantse Omgevingsverordening, inclusief de Nota van inspraak, op 15 november vastgesteld en ter vaststelling aangeboden aan Provinciale Staten. Provinciale Staten behandelen de Omgevingsverordening naar verwachting in februari 2022, waarna die op 1 juli 2022, gelijk met de Omgevingswet, in werking treedt. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo zal ook de omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen vervangen. De nu vastgestelde (Interim) omgevingsverordening vervangt de Provinciale milieuverordening, de Verordening Natuurbescherming, de Verordening Ontgrondingen, de Verordening Ruimte, de Verordening Water en de Verordening Wegen.

In de omgevingsverordening zijn de bestaande regels uit de verschillende verordeningen dan ook samengevoegd. De omgevingsverordening is grotendeels beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat de huidige regels zijn gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau en dat er in beginsel geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd. Er zijn wel wijzigingen doorgevoerd gebaseerd op eerder vastgesteld beleid, zoals de Brabantse omgevingsvisie. In de omgevingsverordening zijn 2 soorten regels opgenomen te weten: -

-

rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels richten zich in hoofdzaak tot de burgers en bedrijven en bevatten voorwaarden om een activiteit te verrichten en geven aan of daarvoor eerst een melding gedaan moet worden. instructieregels. Deze regels richten zich tot de bestuursorganen van de overheid. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop zij hun taken uitvoeren.

Op de volgende pagina’s zijn een 2-tal kaarten en de bijbehorende legenda’s weergegeven van de omgevingsverordening. De locatie Oudendijk 66 is daarop met een pijlkaanduiding gemarkeerd.

16

17

Fig. 13 Kaarten en legenda (ged.) omgevingsverordening. Evenals in de Verordening Ruimte het geval was, maakt de locatie Oudendijk 66 in de omgevingsverordening deel uit van het Landelijk gebied met de nadere aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’. De daarvoor geldende instructieregels zijn opgenomen in hoofdstuk 3 van de verordening. Daarin zijn nadere regels opgenomen voor behoud van het landelijk gebied en, nu voorzien is in de nadere aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar, de kaders waarbinnen tot verdere vormen van verstedelijking mag worden gekomen. 18

Bepalend in die toetsing zijn de regels opgenomen in de artikelen 3.77 en 3.78 van de omgevingsverordening. Artikel 3.77. Toepassing van de kwaliteitsverbetering landschap. Als toepassing wordt gegeven aan de bepalingen van deze paragraaf, is voldaan aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap. In hoofdstuk 4 onder 4.2 Landschappelijke inpasbaarheid is nader ingegaan op het onderdeel kwaliteitsverbetering landschap. In dat kader is aan de hand van een berekening de hoogte van de door initiatiefnemers te leveren bijdrage inzichtelijk gemaakt en is aangegeven welke maatregelen getroffen dienen te worden om de vereiste fysieke bijdrage te leveren. Initiatiefnemers voldoen daarmee aan het vereiste te investeren en bij te dragen aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Artikel 3.78. Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties. Een bestemmingsplan van toepassing op Verstedelijking afweegbaar kan voorzien in de nieuwvestiging van één of meer woningen als uit een ontwikkelingsvisie blijkt dat: a. de woningen worden opgericht binnen een bebouwingsconcentratie; b. er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling; c. de nieuwvestiging: 1. bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de bebouwingsconcentratie; 2.

gepaard gaat met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de ontwikkeling van de woningen; 3. is bezien of een ruimte voor ruimte ontwikkeling deel kan uitmaken van de kwaliteitsverbetering. Ad. a. de woningen worden opgericht binnen een bebouwingsconcentratie. Ter plaatse van de voorgestane bouw van de beide woningen is sprake van een bebouwingsconcentratie die wordt gevormd door het gebied omsloten door de Oudendijk, de Rijpersweg. In dit voorheen deels agrarisch gebied is met de ontwikkeling van het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord” een nieuwe woningbouwgebied tot stand gebracht dat aansluit aan de bestaande woonbebouwing van de kern Oud Gastel. De bestaande woningen aan de Oudendijk, die voorheen de structuur hadden van een lintbebouwing langs de Oudendijk zijn daarmee onderdeel van de nieuwe bebouwingsconcentratie. Ad. b. er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling. Het bestemmingsplan is gericht op de bouw van 2 woningen op een gedeelte van het perceel behorende bij het bestaande woonpand Oudendijk 66 te Oud Gastel. Het aldus te bebouwen perceelsgedeelte wordt aan de zuidzijde begrensd door de bestaande woning Oudendijk 66 en aan de noordzijde door de bestaande woning Oudendijk 66a.

De beide te bouwen woningen worden verder aan de oostzijde (achterzijde) begrensd door het plangebied “Oud Gastel Noord”, dat gericht is op de bouw van 150 woningen en aan de westzijde door de bestaande Oudendijk. Hierdoor ontbreekt de fysieke mogelijkheid tot het realiseren van meer woningen dan het thans voorgestane aantal van 2. Op basis hiervan worden gesteld dat met de realisering van onderhavig project geen aanzet gegeven kan worden voor een stedelijke ontwikkeling. 19

Ad. c.1. de nieuwvestiging dient bij te dragen aan behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de bebouwingsconcentratie. Zoals aangegeven is in hoofdstuk 4 onder 4.1 Stedenbouwkundige inpasbaarheid sluit de voorgenomen bouw van de 2 woningen aan bij de huidige invulling van de direct aangrenzende percelen evenals de overige percelen aan de ‘binnenzijde’ van de Oudendijk. De invulling van al die percelen is overwegend zo niet geheel ten behoeve van de functie wonen. Verder zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen waarbinnen verdere planontwikkeling moet plaatsvinden op basis waarvan ook in bouwkundig opzicht zal worden aangesloten bij de huidige invulling van de direct aangrenzende percelen en de overige percelen aan de ‘binnenzijde’ van de Oudendijk. Zo is voor de te bouwen woningen, in de lijn van de bestaande woningen die uitgevoerd zijn in één bouwlaag met kap, de goothoogte gemaximeerd op 4 meter en de bouwhoogte op 8 meter. Tot slot zal in het kader van de realisering van de beide woningen een overwegend gedeelte van de voormalige agrarische bedrijfsopstal aanwezig bij het bestaande woonpand Oudendijk 66 worden gesloopt. Dit betreft een verouderde, niet meer in de omgeving passende bebouwing welke tevens nog is voorzien van een asbesthoudende dakbedekking.

Met de gekoppeld aan de bouw van de beide woning voorgenomen sloop van een overwegend gedeelte van de voormalige agrarische bedrijfsopstal zal een positieve kwaliteitsbijdrage aan de omgeving worden bereikt. Ad. c.2. 2. De nieuwvestiging dient gepaard te gaan met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de ontwikkeling van de woningen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan op basis van het ontwikkelde landschappelijk inpassingsplan zoals aangegeven in hoofdstuk 4 onder 4.2 Landschappelijke inpasbaarheid. Bij het opstellen van het landschappelijk inpassingsplan is rekening gehouden met de gebiedseigen beplanting. Verder is de omvang van het opgestelde landschappelijk inpassingsplan op basis van een onafhankelijk uitgevoerde taxatie afgestemd op de met de voorgestane ontwikkeling te generen meerwaarde. Ad. c.2. 3. 3. Is bezien of een ruimte voor ruimte ontwikkeling deel kan uitmaken van de kwaliteitsverbetering. De in omgevingsverordening opgenomen regeling ziet op het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen in gebieden aangeduid Landelijk Gebied. Onderhavig project maakt op de toepassing van die regelingen geen inbreuk nu de ontwikkeling geheel plaatsvindt binnen de in de omgevingsverordening opgenomen nadere aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’.

Verder vindt de ontwikkeling van onderhavig initiatief plaats op een locatie die in het beleid van gemeente Halderberge niet is aangeduid als mogelijk ontwikkelingslocatie voor een Ruimte voor Ruimte woning.

20

3.2.4 Brabantse Omgevingsverordening In het kader van de vaststelling van de definitieve verordening heeft de provincie op 23 maart 2021 een ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld en in procedure gebracht. Gedeputeerde Staten hebben de Brabantse Omgevingsverordening op 15 november vastgesteld en inmiddels ter vaststelling aangeboden aan Provinciale Staten. Deze zullen de Omgevingsverordening naar verwachting in februari 2022 vaststellen. Onderstaand en op de volgende pagina is de kaart en een gedeelte van de legenda van de Brabantse Omgevingsverordening weergegeven. De locatie Oudendijk 66 te Oud Gastel is daarop gemarkeerd aangegeven.

Fig. 13 Kaart en legenda (ged.) Brabantse Omgevingsverordening. 21

In tegenstelling tot de Interim omgevingsverordening, waarin de locatie Oudendijk 66 te Oud Gastel deel uitmaakte van het gebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ maakt de locatie in de Brabantse Omgevingsverordening deel uit van een gebied dat is aangeduid als ‘Stedelijk Gebied’. In de Omgevingsverordening zijn voor de ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit 2 werkingsgebieden opgenomen: 1. Stedelijk Gebied: dit zijn gebieden met een stedelijke functie, waar voorzieningen zijn gevestigd en waar toekomstige stedelijke ontwikkeling plaatsvindt; 2. Bebouwd gebied: grotere clusters van aaneengesloten bebouwing in het landelijk gebied, zoals cluster vanaf 50 woningen of meerdere bedrijfspercelen of een bovenregionale recreatievoorziening. In de Omgevingsverordening Noord-Brabant zal de locatie Oudendijk 66 te Oud Gastel deel gaan uitmaken van de kern Oud Gastel waaraan de gebiedsaanduiding ‘Stedelijk Gebied’, thema verstedelijking is toegekend. Het beleid van de provincie is er voor deze gebieden op gericht om een duurzame verstedelijking mogelijk te maken. Het doel daarvan is om een aantrekkelijk leef-, woon- en vestigingsklimaat tot stand te brengen zodat een voldoende economisch draagvlak ontstaat zodat de provincie tot de top van Europese kennis- en innovatieregio’s kan blijven behoren.

Verder wordt door het bundelen van verstedelijking in gebieden die als stedelijk gebied zijn aangewezen, voorkomen dat het landelijk gebied verder dichtslibt. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. In en rondom de kernen in het landelijke gebied staat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal. De voor de als stedelijk gebied aangeduide gebieden geldende instructieregels zijn opgenomen in hoofdstuk 4 van de omgevingsverordening. Nader bepaald is dat een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, daarvoor de locatie aanwijst binnen Stedelijk Gebied en een onderbouwing bevat dat: -

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken;

-

het een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft.

Van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen is sprake als het plan: a.

een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevordert;

b.

zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden, bevordert;

c.

optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

22

d.

rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

e.

optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

f.

bijdraagt aan een duurzame concurrerende economie.

De bouw van 2 extra woningen op het perceel Oudendijk 66 te Oud Gastel kan als passend binnen de aangegeven uitgangspunten van beleid worden aangemerkt. Door deze ontwikkeling vindt een verdere concentratie en verdichting plaats van het bestaande woongebied waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een verdere versterking van het stedelijk karakter van de omgeving. Bovendien zal in het kader van de bouw van de 2 woningen ter plaatse een verouderd voormalige agrarische bedrijfsopstal worden gesloopt hetgeen als een kwaliteitsverbetering voor de omgeving kan worden aangemerkt. In het kader van de voorgestane bouw van de 2 extra woningen zijn verder diverse onderzoeken uitgevoerd om aldus te waarborgen dat sprake is van een veilige en gezonde leefomgeving. In dat opzicht is ook rekening gehouden met klimaatverandering door op het perceel zelf voor voldoende ruimte te zorgen voor de opvang van water. Verder is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik door gebruik te maken van een gedeelte van een bestaand woonperceel, dat al begrensd wordt door bestaande woningen. Daarbij is rekening met de schaal van de omgeving door een bij het terrein passende kavelomvang aan te houden .Ook past de bouw van 2 woningen op deze locatie binnen de afspraken zoals gemaakt in het Regionaal ruimtelijk overleg en is deze in overeenstemming met de woningbouwplanning van de gemeente.

Met voorliggend initiatief wordt verder optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit. De te bouwen woningen kunnen voor gemotoriseerd verkeer op meerdere manieren ontsloten worden waarbij een gunstige aansluiting op het landelijk wegennet mogelijk is. Conclusie. Het provinciaal beleid levert geen belemmering op voor realisering van het initiatief. 3.3 Gemeentelijk beleid. 3.3.1 Bestemmingsplan “Kom Oud Gastel” Zoals onder 1.2.1 Vigerend bestemmingsplan is aangegeven is het projectgebied gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan “Kom Oud Gastel”. Daarin is aan het gehele projectgebied de bestemming ‘Wonen’ toegekend. Met de projectie van zogenaamde bouwvlakken heeft de wetgever beoogd te willen regelen waar binnen de toegekende bestemming ‘Wonen’ tot de realisering van woningbouw kan worden gekomen. Voor het projectgebied is enkel ter plaatse van de bestaande woning Oudendijk 66 voorzien in dergelijk bouwvlak. Voorliggend initiatief is daarmee dan ook in strijd met het bestemmingsplan. Op verzoek van initiatiefnemers heeft de gemeente voorliggend initiatief op hoofdlijnen beoordeeld en daarover een principe-uitspraak gedaan inhoudende dat in 23

principe de bereidheid bestaat tot het verlenen van medewerking aan het realiseren van maximaal 2 woningen op het thans onbebouwde gedeelte van het perceel Oudendijk 66. Er zijn daarom 2 woningen gereserveerd in het woningbouwprogramma 2018-2022 waarbij als nadere voorwaarde is gesteld dat gekomen wordt tot een gedeeltelijke sloop van het thans bij het pand Oudendijk 66 aanwezige bijgebouw. Dit is door middel van een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Conclusie. Met de verkregen principe-uitspraak kan worden gesteld dat het initiatief aansluit bij het gemeentelijk beleid. 3.3.2. Structuurvisie Halderberge 2025 De gemeenteraad van Halderberge heeft op 20 juni 2013 besloten tot vaststelling van de Structuurvisie Halderberge 2025. Met dit beleidsdocument is op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid voor de gemeente voor de periode tot 2025 vastgelegd. Met de vaststelling van de structuurvisie is aan ook beoogd richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied. Op die manier moet voor iedereen in algemene zin duidelijk kunnen of bepaalde initiatieven daarbinnen passen.

Voor het gemeentebestuur zelf is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten, zoals het vaststellen van bestemmingsplannen, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van (bestuurs-) overeenkomsten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. Kenmerkend voor het instrument van de structuurvisie is dat deze beleid op hoofdlijnen bevat en niet ingaat op incidentele (her)ontwikkelingen c.q. de mogelijkheden daartoe. Binnen de in de structuurvisie gestelde kaders zullen incidentele (her)ontwikkelingen nader geregeld dienen te worden in bestemmingsplannen en/of uitwerkingen daarvan. De structuurvisie gaat in op een aantal algemene aspecten op het vlak van de ruimtelijke ordening en planologie zoals: -

demografische en maatschappelijke trends; wonen; lokale economie; ondersteuning; energie en mobiliteit; leefomgeving;

Daarnaast wordt in de structuurvisie een toekomstbeeld geschetst van de gemeente in zijn algemeenheid en van de onderscheiden kernen van de gemeente en wordt, om de geschetste toekomstbeelden te kunnen verwezenlijken, een aantal strategieën nader uitgewerkt.

24

In de structuurvisie wordt beschreven dat de oorspronkelijke ruimtelijke structuur van de kern Oud Gastel, waartoe het projectgebied behoort, zich kenmerkt door een 3-tal dragers, die tot op de dag van vandaag herkenbaar zijn door de lintbebouwing en bruikbaar zijn als onderlegger: - de noord-zuidstructuur (bestaande uit Dorpsstraat, KerkstraatRoosendaalsebaan); - de oostweststructuur (bestaande uit Veerkensweg, Korte Dreef, Lange Dreef); - de ringvormige structuur van het hogere land (onder meer bestaande uit de Oudendijk, Dulderstraat). Op basis van de aldus geschetste structuur van de kern Oud Gastel is in de structuurvisie aangegeven dat de fysieke grenzen van de bebouwing zijn bereikt en binnen de kern de nadruk dient te liggen op hergebruik en/of herontwikkeling van technische en/of economisch verouderd vastgoed. Daarnaast vormt de versterking van het hart dé kernopgave voor Oud Gastel. Het geschetste uitgangspunt voor de kern Oud Gastel is inzichtelijk gemaakt op de bij de structuurschets behorende strategiekaart en op een 2-tal in de structuurvisie opgenomen schetsen waarop de huidige situatie van de kern Oud Gastel is aangegeven en het beoogde toekomstbeeld. Onderstaand en op de volgende pagina’s zijn bedoelde schetsen weergegeven. De ligging van het projectgebied is daarbij nader gemarkeerd.

Locatie Oudendijk 66 Fig. 14 Gedeelte strategiekaart Structuurvisie Halderberge 2025

25

Fig. 15 Verklaringen aangeduide strategieën.

Locatie Oudendijk 66 Fig. 16 strategiekaart per kern. 26

Ligging projectgebied Fig. 17 Analyseschets kern Oud Gastel

Ligging projectgebied Fig. 18. Analyseschets toekomstbeeld kern Oud Gastel 27

De projectlocatie maakt volgens de aanduiding op de strategiekaart deel uit van een gebied waarvoor de strategie is gericht op behouden. De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Dit laat onverlet dat door een gebrekkig beheer en onderhoud van de ruimte kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling op de loer liggen. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. Binnen de te behouden gebieden zijn vier soorten gebieden te onderscheiden te weten het buitengebied, de bebouwde gebieden, de sportparken en het moderne werkgebied. Voor elk van de onderscheiden gebieden is een afzonderlijke omschrijving gegeven en zijn de afzonderlijke aandachtspunten benoemd.

Onderhavig project betreft de bouw van 2 vrijstaande woningen en kan daarmee worden getypeerd als een kleinschalige ontwikkeling, dat, nu met de te realiseren woningen aansluiting is gezocht bij de bestaande invullingen van de omliggende percelen, als passend binnen de functionele omgeving moet worden beschouwd. In het kader van onderhavig project zal verder een ter plaatse aanwezige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, welke als storend in de omgeving kan worden aangemerkt, worden gesloopt. Hierdoor zal het project tot een kwaliteitsverbetering voor de omgeving leiden. Uit de weergegeven schetsen (fig. 16 en 17) kan verder worden afgeleid dat het projectgebied onderdeel uitmaakt van een gedeelte van de kern Oud Gastel waarvoor het toekomstig beleid gericht is op het versterken van de woonfunctie. Het realiseren van 2 woningen op een thans onbebouwd gedeelte van het perceel Oudendijk 66 sluit aan bij dit uitgangspunt. Conclusie. Het initiatief sluit aan bij de doelstellingen en uitgangspunten van de Structuurvisie Halderberge 2025. 3.3.3. Woonbeleid Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2019. Op regionaal niveau is door een 8-tal samenwerkende gemeenten (Tholen, Moerdijk, Halderberge, Rucphen, Roosendaal, Bergen op Zoom en Woensdrecht) de beleidsnota Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2019 ontwikkeld.

In deze beleidsnota is door subregio West een actuele visie op de toekomstige ontwikkelingen op de regionale woningmarkt gegeven. Ook geeft het beleidsdocument het actuele bestuurlijke afsprakenkader weer, die een resultaat is van regionale samenwerking, afstemming en afweging. Het regionale perspectief is een doorontwikkeling van de eerder Regionale Agenda Wonen en zet in op vernieuwen en versterken van de regionale samenwerking. Naast een lange termijn perspectief voor de subregio met regio specifieke opgaven en prioriteiten bevat deze een concrete uitvoeringsgerichte agenda voor de korte termijn. 28

In het kader van een duurzaam verstedelijkingsbeleid legt de regio prioriteit bij zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. Daarbij is het van belang om de gemeentelijke woningbouwprogramma’s in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed. Daarmee vormt het perspectief ook een zorgvuldige afweging en verantwoording in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Naast specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven wil de subregio West meer nadruk leggen op de bestaande woningvoorraad, met verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Een wijkgerichte aanpak kan daartoe bijdragen. De inzet van arbeidsmigranten als structurele aanvulling op het eigen arbeidspotentieel zorgt ervoor dat de huisvesting voor arbeidsmigranten ook een belangrijk woonthema is geworden. Voor wat betreft de nieuwbouwopgave wil de regio inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen.

Daarmee sluit het perspectief van de regio West-Brabant West enerzijds aan bij de actielijnen en richtinggevende principes, zoals in de “Brabantse Agenda Wonen” van de provincie (september 2017) zijn geschetst en anderzijds bij de opgaven zoals door RWB zijn geschetst in de “Opgaven actiematrix” (oktober 2018) voor de versterking van het vestigingsklimaat, duurzaamheid en energie. De subregio heeft zich richt op een 4-tal richtinggevende principes te weten: a. focus bestaande woningvoorraad; b. focus bestaande woonomgeving; c. vraaggericht bouwen; d. reële woningbehoefte. Per onderscheidene gemeente is daarbij een analyse gegeven van de woon- en woningbouwopgave. Voor de gemeente Halderberge is in dat kader vermeld dat de gemeenteraad in december 2017 het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld heeft. De belangrijkste opgave ligt in de juiste kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma waarbij de juiste producten toegevoegd moet worden zodat er toekomstbestendige kernen ontstaan.

De ontwikkelingen in de komende jaren zijn van groot belang voor de leefbaarheid van de kernen in de toekomst! Het woningbouwprogramma draagt bij aan de gemeentelijke woonwaarden: - goed wonen voor iedereen in een groen, rustig en landelijk woonmilieu - de vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten - duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen - ruimte voor initiatief en samenwerking In het woningbouwprogramma staat de ambitie om ruim 1000 woningen te realiseren de komende 10 jaar. Ruim 60% van de plannen zitten op inbreidingslocaties. In het programma is er naar verwachting nog voldoende flexibele ruimte voor transformatie. Vanwege een hoge woningbehoefte in de kern Hoeven zijn er specifiek woningen gelabeld voor deze kern en wordt er actief naar nieuwe woningbouwlocaties gezocht. Eenmaal per jaar vindt er een actualisatie van de 29

woningbehoefte plaats door het uitvoeren van de woningbehoeftepeilingen, op basis van de actuele informatie wordt het woningbouwprogramma bijgesteld. Albano lob C in Oudenbosch (70 woningen) en Oud Gastel Noord (150 woningen) zijn grotere uitbreidingslocaties. Beide locaties zijn momenteel in uitvoering. Woonvisie 2016-2020. Op 15 december 2016 is de Woonvisie 2016-2020 ‘Halderberge, hét groene hart van de regio West-Brabant’ vastgesteld. De woonvisie omvat het woonbeleid van de gemeente Halderberge. In de woonvisie is aangegeven dat Halderberge een woongemeente vormt met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed en een recreatieve en toeristische trekpleister. Op het gebied van wonen zijn 4 algemene uitgangspunten gesteld, te weten: 1. goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu; 2. de vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten; 3. duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen; 4. ruimte voor initiatief en samenwerking. In de woonvisie worden verder voor een periode van 5 jaar diverse doelen en ambities geschetst om de gestelde uitgangspunten te verwezenlijken. Deze doelen en ambities zijn gekoppeld aan de woonagenda voor 4 thema’s, te weten; - goed wonen voor iedereen; - toekomstbestendig wonen; - sociaal wonen en wonen; - zorg.

Gemeente Halderberge wil samen met de partners op het gebied van wonen de gestelde doelen en ambities van de woonvisie realiseren. De ambitie daarbij is om de bevolkingsprognose, waarin een afname van het aantal inwoners verwacht wordt, te gaan beïnvloeden. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en een vitale en draagkrachtige samenleving door het bieden van gevarieerde woonmilieus en brede keuzemogelijkheden aan woningzoekenden en aan de verschillende doelgroepen in de woonvisie. Het handhaven en versterken van de bestaande woonkwaliteit en identiteit van de 5 kernen staat daarbij voorop. Daarnaast ligt de focus voor een toekomstbestendige woningvoorraad op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de mogelijkheden binnen het bestaand vastgoed. Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte is het de ambitie om het woningbouwprogramma uit te voeren waarbij wordt ingezet op het bouwen voor de actuele woningbehoeften, zowel kwantitatief, waarbij de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose de richtlijn voor het woningbouwprogramma is, als ook in kwalitatieve zin. De nieuwbouwwoningen en locaties die nog toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma moeten een aantoonbare meerwaarde leveren en woningbouwontwikkelingen moeten ladder-proof zijn in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Uitgangspunt bij nieuwbouwontwikkelingen is verder dat deze voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen (wonen en woonomgeving). Tot slot wordt er naar gestreefd om vooruitlopend energieneutraal te zijn, dit vooruitlopend op het Bouwbesluit 2020.

30

In de woonvisie is aangegeven dat Oud Gastel een kern betreft met een groen en dorps woonmilieu, een divers woningaanbod (type en prijs) en een goed voorzieningenniveau. De bereikbaarheid van Oud Gastel is goed. Oud Gastel heeft een hoge kerngebondenheid en de aantrekkingskracht op vestigers van buiten de gemeente is relatief groot. Oud Gastel is ook in trek voor inwoners die terugkeren naar Halderberge. Om die reden is het belangrijk het woningaanbod in de kern Oud Gastel op peil te houden. Als kansen voor de kern Oud Gastel wordt daarbij het volgende aangegeven: op nieuw te ontwikkelen locaties worden groene en ruime woonbuurten gerealiseerd waar dit past bij het woningtype; in Oud Gastel is er een grote vraag naar betaalbare koopwoningen; in het centrumgebied is vraag naar levensloopbestendige woningen. De vrijkomende schoollocaties worden hiervoor ingezet; in Oud Gastel wordt door de gemeente ingezet op het behoud en het versterken van het groene en dorpse woonmilieu. Om de gestelde doelen voor de kern Oud Gastel te bereiken wordt aan de noordzijde van de kern ingezet op een gefaseerde uitbreiding van de kern. Dit betreft het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord”. Daarnaast zijn er in de kern Oud Gastel diverse inbreidingslocaties, waaronder vrijkomende schoollocaties, waar de komende periode woningbouw wordt gerealiseerd.

Verder biedt de woonvisie ruimte voor particuliere initiatieven die bijdragen aan de gestelde doelen. Nieuwe verzoeken voor woningbouw worden daarbij getoetst op de volgende onderdelen: - realiteitsgehalte; - rijks-, gemeentelijke en provinciaal beleid; - volkshuisvestelijke waarde; - goede ruimtelijke inpassing; - bijdrage aan leefbaarheid; - bijdragen aan duurzame ontwikkeling. Daarnaast moet er door de realisatie van het verzoek een meerwaarde voor geleverd worden bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid, stedenbouw, bijzondere volkshuisvestelijke kwaliteit of een bijdrage aan de ambitie van de structuurvisie. Onderhavig initiatief is op basis van het eerder voorgelegde principeverzoek beoordeeld op bovenstaande aspecten en voor akkoord bevonden. Conclusie. Het initiatief sluit aan bij de doelstellingen van het Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2019, Het woningbouwprogramma 2018-2022 en de Woonvisie 2016-2020.

31

4 Ruimtelijke aspecten 4.1 Stedenbouwkundige inpassingen Onderdeel van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van voorliggend plan betreft de afweging of de voorgestane ontwikkeling aansluit bij de directe omgeving daarvan. Daarbij dient gekeken te worden naar de ruimtelijke uitstraling van de ontwikkeling en de functionele inpasbaarheid in de omgeving. Voorliggend initiatief betreft een voorgenomen bestemmingswijziging waarbij voor de momenteel op een gedeelte van het perceel Oudendijk 66 rustende bestemming “Wonen” wordt voorzien in de projectie van 2 bouwvlakken waardoor de mogelijkheid ontstaat om ter plaatse te komen tot de bouw van 2 extra woningen. In het kader van de realisering van de beide woningen zal een overwegend gedeelte van de voormalige agrarische bedrijfsopstal aanwezig bij het bestaande woonpand Oudendijk 66 worden gesloopt. Dit betreft een verouderde, niet meer in de omgeving passende bebouwing welke tevens nog is voorzien van een asbesthoudende dakbedekking. Met de gekoppeld aan de bouw van de beide woning voorgenomen sloop van een overwegend gedeelte van de voormalige agrarische bedrijfsopstal zal een positieve kwaliteitsbijdrage aan de omgeving worden bereikt.

De voorgenomen bouw van de 2 woningen op een gedeelte van het perceel Oudendijk 66 sluit verder aan bij de huidige invulling van de direct aangrenzende percelen evenals de overige percelen aan de ‘binnenzijde’ van de Oudendijk. De invulling van al die percelen is overwegend zo niet geheel ten behoeve van de functie wonen. Met de beide te realiseren woningen zal ook in bouwkundig opzicht worden aangesloten bij de huidige invulling van de direct aangrenzende percelen en de overige percelen aan de ‘binnenzijde’ van de Oudendijk. Zo is voor de te bouwen woningen, in de lijn van de bestaande woningen die uitgevoerd zijn in één bouwlaag met kap, de goothoogte gemaximeerd op 4 meter en de bouwhoogte op 8 meter. De te bouwen woningen zullen als vrijstaande woning worden uitgevoerd, voorzien van een mogelijk dubbele garage, waarbij op het bijbehorende perceel tevens voorzien zal worden in een dusdanige parkeercapaciteit dat voldaan kan worden aan de gestelde parkeernorm. De ontsluiting van de beide woningen kan rechtstreeks geschieden op de aan de voorzijde van de te bebouwen percelen gelegen Oudendijk. Verder is onlangs invulling gegeven aan het aan de beide voorgestane bouwpercelen achtergelegen gebied in de vorm van de ontwikkeling van het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord”.

In dat bestemmingsplan, waarvan het plangebied globaal wordt begrensd door de Oudendijk, de Rijpersdijk en de in het verleden noordelijk van de Willem Alexanderstraat gerealiseerde woonbebouwing, is de bouw mogelijk gemaakt van in totaal 150 woningen. Aan de hand daarvan kan worden gesteld dat de voorgestane bestemming “Wonen” aansluit bij de omgeving en zowel qua ruimtelijke uitstraling alsook qua functie daarin passend is.

32

4.2 Landschappelijke inpassingen Bij het onderdeel landschappelijke inpassing dient te worden beoordeeld of met het voorgestane initiatief aansluiting wordt gezocht en gevonden bij het omliggend landschap danwel in dat opzicht nadere voorwaarden dienen te gelden ten aanzien van een eventuele landschappelijke inpassing. Zo nodig dient voor een verantwoorde landschappelijke inpassing te worden gekomen tot bijvoorbeeld het aanbrengen van een afschermende beplanting danwel dient extra aandacht te worden besteed aan de uiterlijke verschijningsvorm. In het kader van de voorgenomen bestemmingswijziging zal op een thans onbebouwd gedeelte van het perceel Oudendijk 66 worden gekomen tot de bouw van 2 vrijstaande woningen. Met die invulling wordt aangesloten bij de aanwezige invulling van de aan de beide zijden van het projectgebied gelegen percelen, waarop al bestaande woningbouw aanwezig is. Verder is met de ontwikkeling van het bestemmingsplan “Oud Gastel Noord” op de aan de achterzijde van het projectgebied aangrenzende gronden toekomstige woningbouw mogelijk gemaakt. Het ontwikkelen van woningbouw op het tot het projectgebied behorende gronden sluit aan bij die invulling.

Op basis daarvan kan worden gesteld dat met de voorgestane invulling van het projectgebied ten behoeve van woningbouw in voldoende mate aansluiting is gezocht bij het omliggende landschap en om die reden geen verdere landschappelijke inpassing vereist is. Kwaliteitsverbetering landschap. Nu het projectgebied is gelegen in een gebied dat in de omgevingsverordening is aangeduid als ‘landelijk gebied’ dient, conform artikel 3.9 van de omgevingsverordening, eveneens te worden gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit van de voorgestane ontwikkeling. In artikel 3.9 van de omgevingsverordening is namelijk bepaald dat een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. In het bestemmingsplan dient verder te worden gemotiveerd dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: - dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of - de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen.

Voor de geplande functiewijziging van de bestemming aan Oudendijk 66 dient op basis daarvan een onderbouwing plaats te vinden van de kwaliteitsverbetering van het landschap in relatie tot de wijziging van het planologisch regime. Ook in de aan de omgevingsverordening voorafgaande Verordening ruimte waren regels opgenomen ten aanzien van de vereiste kwaliteitsverbetering. In de destijds hieruit voortkomende Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap van de provincie Noord-Brabant, is de kwaliteitsverbetering gerelateerd aan de waarde van 33

de grond na de planologische wijziging. De omvang van de tegenprestatie dient een investering te zijn op basis van redelijkheid. In het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio WestBrabant, zoals die is vastgesteld op 18 december 2014, zijn de regionale afspraken voor de benodigde kwaliteitsverbetering voor het landschap vastgelegd. In dit afsprakenkader is de minimale basisinspanning voor de investering in het landschap opgenomen. Gemeenten kunnen er echter voor kiezen een grotere investering te vragen voor ontwikkelingen in het buitengebied. Gemeente Halderberge heeft zich aan het vastgestelde afsprakenkader geconformeerd. In het afsprakenkader is aangegeven hoe de gemeenten in de regio West-Brabant toepassing wensen te geven aan artikel 3.9 van de omgevingsverordening. De notitie biedt daartoe: - een eenduidig regionaal beleidskader en methodiek voor de West-Brabantse gemeenten, met uitzondering van de gemeente Steenbergen, met instemming van de provincie Noord-Brabant; - duidelijkheid over hoe aan het principe kwaliteitsverbetering van het landschap uitvoering gegeven kan worden in te ontwikkelen bestemmingsplannen in overeenstemming met de Verordening ruimte, thans omgevingsverordening; - de mogelijkheid tot maatwerk. Voor gemeenten is het mogelijk om de ‘couleur locale’ te behouden.

In het afsprakenkader zijn drie categorieën aangewezen van ontwikkelingen in relatie tot de noodzaak voor kwaliteitsverbetering. Dit betreffen de volgende categorieën: - categorie 1: ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist; - categorie 2: ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen; - categorie 3: ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst. De voorgestane ontwikkeling kan niet worden gerangschikt onder de in het afsprakenkader opgenomen limitatieve opsommingen van ontwikkelingen die ingedeeld kunnen worden in de categorieën 1 en 2 zodat de ontwikkeling dient te worden aangemerkt als categorie 3. Dat betekent dat kwaliteitsverbetering is vereist in fysieke vorm of door een evenredige financiële bijdrage in het daarvoor bedoelde fonds. Initiatiefnemers hebben er echter voor gekozen om een fysieke bijdrage aan de kwaliteitsverbetering volgens deze methode zelf te realiseren binnen het plangebied.