Bestemmingsplan Emmerblok vastgesteld Bijlagen bij toelichting.pdf
Tekst van het document
BESTEMMI NGSPLAN “ HOTELAANHETEMMERBLOK,BORCHWERF” GEMEENTEHALDERBERGE
BI JLAGEN
Opdrachtgever GR8 Real Estate B.V. Auteur Bureau Dhondt Projectnummer S20014 IMRO-identificatie NL.IMRO.1655.BP9010-B001 Status vastgesteld Datum 16 februari 2023
Bijlagen bij toelichting
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting Bijlage 1
Notitie parkeren
5
Bijlage 2
Verkeersanalyse
12
Bijlage 3
Ladderonderbouwing
21
Bijlage 4
Bodemonderzoek
50
Bijlage 5
Akoestisch onderzoek
157
Bijlage 6
Externe veiligheid - Quickscan
214
Bijlage 7
Externe veiligheid - RBMII berekening
231
Bijlage 8
Externe veiligheid - CAROLA berekening
278
Bijlage 9
Externe veiligheid - verantwoording groepsrisico
334
Bijlage 10
Stikstofdepositieberekening
345
Bijlage 11
Nota van Zienswijzen
377
Bijlage 1 Notitie parkeren
5
Onderwerp: Parkeerbehoefte hotel Borchwerf, Oud Gastel
Notitie
Opstellers: Ernst Bos, Edwin van der Gracht en Jeroen Wijsman Datum: 07 December 2022, versie 1.2
1 Inleiding In de gemeente Halderberge wordt aan het Emmerblok een hotel ontwikkeld met verschillende extra functies. Spark is door Bureau Dhondt benaderd om een parkeerbalans op te stellen voor deze ontwikkeling. Onderdeel van de opgave is het onderbouwen van het toepassen van de parkeernormen in een balans, rekening houdend met dubbelgebruik (aanwezigheidspercentages).
In ontwerptekeningen die voor de ontwikkeling zijn gemaakt, is een parkeerterrein ingetekend met in totaal 223 parkeerplaatsen. Dit aantal is met de bouw van een parkeerdek als tweede laag uit te breiden tot totaal 293 parkeerplaatsen. In paragraaf 5 van deze notitie wordt geconcludeerd of hiermee in de parkeerbehoefte kan worden voorzien.
Opzet notitie In deze notitie werken we allereerst de normatieve parkeerbehoefte van het hotel uit. We gebruiken hiervoor de parkeernormen van de gemeente Halderberge. Vervolgens berekenen we de parkeerbehoefte rekening houdend met dubbelgebruik. Hieruit komt een maatgevend moment waarop het minimale aantal parkeerplaatsen nodig is bij de hoogst mogelijke aanwezigheidsgraad van de verschillende functies. Op basis daarvan trekken we een conclusie.
1.1 Programma In Tabel 1 is het programma van de ontwikkeling opgenomen. De vierkante meters zijn uitgedrukt in de eenheid bruto vloeroppervlakte (bvo). In de gegevens die Spark heeft ontvangen, wordt op de begane grond ook een receptie/lobby van 200 m² benoemd. Omdat de receptie/lobby verbonden is aan de hotelkamers, wordt voor deze vierkante meters geen parkeerbehoefte berekend.
Functie
Omvang
Restaurant
400 m²
Hotel (4*)
124 kamers
Zalen/evenementengebouw
1.150 m²
Casino
1.000 m²
Tabel 1 Programma ontwikkeling.
Nieuwstraat 4
2266 AD Leidschendam
+31 (0)70 3177 005
info@spark-parkeren.nl
www.spark-parkeren.nl
2 Normatieve parkeerbehoefte 2.1 Parkeerbehoefte conform gemeentelijke parkeernormen In Tabel 2 wordt de parkeerbehoefte van de ontwikkeling berekend conform de gemeentelijke parkeernormen. Uit de tabel blijkt dat de totale normatieve parkeerbehoefte 398 parkeerplaatsen betreft. Hiervan zijn 71 parkeerplaatsen bestemd voor werknemers, waarvan 52 voor het hotel.
Functie
Omvang
Parkeernorm
Parkeerbehoefte
Waarvan
normatief
werknemers
Restaurant
400 m²
14,0
56,0
11,2
(20%)
Hotel (4*)
124 kamers
1,5
186,0
50,2
(27%)
Zalen/evenementengebouw
1.150 m²
8,0
90,4
0,9
(1%)
Casino
1.000 m²
6,5*
65,0
9,1
(14%)
Totaal
-
-
397,4
71,4
*Voor de functie ‘casino’ is in de parkeernormenlijst van de gemeente Halderberge geen norm opgenomen, Spark heeft voor deze functie aansluiting gezocht met het kencijfer van het CROW. Tabel 2 Parkeerbehoefte normatief gemeente.
3 Parkeerbehoefte uitgaande van dubbelgebruik 3.1 Aanwezigheidspercentages Om te berekenen hoeveel parkeerplaatsen er feitelijk benodigd zijn, rekening houdend met de mogelijkheid om parkeerplaatsen dubbel te gebruiken, zijn aanwezigheidspercentages nodig. De gemeente Halderberge heeft in haar beleid geen aanwezigheidspercentages opgenomen, Echter geeft de gemeente Halderberge in haar Kadernota Parkeren 2017 – 2021 wel gelegenheid tot dubbelgebruik. Het uitgangspunt van de gemeente bij toepassing van de parkeernormen is een gebiedsgerichte aanpak. Dit houdt in dat functies niet afzonderlijk beschouwd worden maar dat de parkeervraag (indien mogelijk) met elkaar in verband wordt gebracht om tot een efficiëntere benutting van parkeercapaciteit te komen. In het kader van deze ontwikkeling is het mogelijk de parkeervraag te combineren. De benodigde aanwezigheidspercentages blijven in de gemeentelijke kadernota uit, om deze reden wordt aansluiting gezocht met het CROW. Het CROW geeft voor drie van de vier functies echter ook geen percentages waarmee het dubbelgebruik kan worden berekend. Alleen voor het casino kan een percentage van het CROW worden afgeleid (met een aanpassing op de werkdagnacht).
Pagina 2 van 6
Omdat het CROW niet over aanwezigheidspercentages beschikt voor de overige functies binnen deze ontwikkeling is er voornamelijk gekeken naar referentiemateriaal vanuit andere gemeentelijke parkeernormennota`s. Zo zijn de aanwezigheidspercentages voor de functie restaurant gebaseerd op de aanwezigheidspercentages die de gemeente Utrecht en Rotterdam aanhouden in de parkeernormennota. De aanwezigheidspercentages voor de functie hotel zijn gebaseerd op de percentages die de gemeente Rotterdam en de gemeente Leiden aanhouden.
Spark heeft in samenwerking met de gemeente Leiden aanwezigheidspercentages bepaald voor horecafuncties en hotels. Deze percentages zijn aangehouden voor deze ontwikkeling en opgenomen in Tabel 3. De aanwezigheidspercentages zijn op basis van bovenstaand en het toepassen van logische redenatie passend gemaakt voor dit type ontwikkeling.
Omdat het aantal werknemers in het hotel significant is, is voor werknemers een apart percentage opgenomen. Aangenomen wordt dat in de avond sprake is van 20% van de normatieve parkeerbehoefte van werknemers. Voor de zalen/evenementen is de aanname gedaan dat deze in de avond 50% van hun parkeerbehoefte genereren. Dit is echter afhankelijk van de functie die de zalen uiteindelijk zullen krijgen. Cursusruimten worden bijvoorbeeld voornamelijk overdag gebruikt, zalen voor feesten en partijen juist in de avond.
Functie
Werkdag
Werkdag
Werkdag
Koop
Werkdag
Zaterdag
Zaterdag
Zondag
-ochtend
-middag
-avond
-avond
-nacht
-middag
-avond
-middag
Restaurant
30%
40%
90%
80%
0%
75%
100%
45%
Hotel (4*) gasten
50%
60%
100%
100%
100%
60%
75%
30%
Hotel (4*) werknemers
100%
100%
20%
20%
20%
100%
20%
100%
Zalen/evenementen
100%
100%
50%
50%
0%
50%
50%
50%
Casino
5%
25%
90%
90%
25%
40%
100%
40%
Tabel 3 Gehanteerde aanwezigheidspercentages. Op basis van de bovenstaande aanwezigheidspercentages wordt in Tabel 4 de parkeerbehoefte berekend uitgaande van dubbelgebruik. Uit de tabel blijkt dat, wanneer de parkeernormen van de gemeente worden aangehouden, de parkeerbehoefte maximaal is op de zaterdagavond. Op dit moment zijn 278 parkeerplaatsen benodigd. Dit is het maatgevend moment waar in het minimaal te realiseren parkeerplaatsen zichtbaar wordt.
Pagina 3 van 6
Functie
Werkdag
Werkdag
Werkdag
Koop
Werkdag
Zaterdag
Zaterdag
Zondag
-ochtend
-middag
-avond
-avond
-nacht
-middag
-avond
-middag
Restaurant
17
22
50
45
0
42
56
25
Hotel (4*) gasten
68
81
136
136
136
81
102
41
Hotel (4*) werknemers
50
50
10
10
10
50
10
50
Zalen/evenementen
90
90
23
23
0
45
45
45
Casino
16
16
59
52
0
33
65
33
Totaal
242
261
277
265
146
251
278
194
Tabel 4 Parkeerbehoefte uitgaande van dubbelgebruik (afronding naar boven).
3.2 Parkeernorm voor het hotel De parkeernorm voor het hotel is opgebouwd uit een aandeel hotelgasten en een aandeel werknemers. Voor de parkeernorm van de gemeente (1,5) geldt dat hiervan 27% wordt aangelegd voor werknemers van het hotel. Voor hotelgasten wordt conform gemeentelijke uitgangspunten circa 1,1 parkeerplaats aangelegd per hotelkamer. Bovenstaande parkeernormen resulteren erin dat voor 124 hotelkamers een totaal van 136 parkeerplaatsen aangelegd dient te worden conform de gemeentelijke uitgangspunten bij het parkeren.
Vanuit de gemeentelijke uitgangspunten is het realiseren van de 136 parkeerplaatsen een vast gegeven waaraan dient te worden voldaan. Ter referentie benoemen wij dat er in een eerder stadium door de ontwikkelende partij een rekenexercitie is uitgevoerd waarbij de parkeerbehoefte van bestaande hotels in kaart is gebracht. Vervolgens is geteld hoeveel parkeerplaatsen er bij deze hotels in de huidige situatie aanwezig zijn en is er bij de hotelmanager navraag gedaan of dit aantal toereikend is aan de parkeerbehoefte. De uitkomst van dit onderzoek heeft in grote lijnen als resultaat dat het aantal aanwezige parkeerplaatsen circa 30% lager is dan het aantal parkeerplaatsen dat rekenkundig benodigd is. Een van de referenties is het Van Der Valk in Veenendaal, een ontwikkeling van soortgelijke aard als in deze notitie. Rekening houdend met dubbelgebruik komt de parkeerbehoefte van dit hotel (Veenendaal) uit op 543 parkeerplaatsen, dit terwijl er 366 parkeerplaatsen aanwezig zijn. De hotelmanager geeft aan dat deze parkeerplaatsen nooit allemaal bezet zijn. Bovenstaand verschijnsel is een gevolg van het feit dat restaurantbezoekers, bezoekers van een cursus of evenement en bezoekers van het casino ook voor een deel hotelgast zijn. Dit betekent dat de parkeerbehoefte van deze doelgroepen al is verdisconteerd in de parkeerbehoefte die voor het hotel wordt gerekend.
Bovendien is het gebruik van de zalen voor cursussen en evenementen complementair aan het hotel.
Pagina 4 van 6
Met dit in het hoofd is het zeer realistisch dat er met de te realiseren 278 parkeerplaatsen ruim aan de parkeerbehoefte voldaan kan worden. Bovenstaand gegeven met het feit dat de gemeente aangeeft dat de op te nemen 136 parkeerplaatsen voor het hotel op basis van haar normen het uitgangspunt is geeft geen aanleiding om af te wijken van het te realiseren aantal parkeerplaatsen.
4 Alternatieve programmatische invulling Mede als gevolg van de coronacrisis heeft de ontwikkelende partij Spark verzocht om verschillende alternatieve programmatische invullingen door te rekenen. Deze 6 programma’s zijn opgenomen in de bijlage bij deze notitie. De programma’s bestaan uit 93 tot 155 hotelkamers, de ruimten voor het restaurant en het casino en een variabele invulling van de zalen/evenementen en kantoorruimte zonder baliefunctie.
Geconcludeerd wordt dat alle doorgerekende programma’s resulteren in een parkeerbehoefte van hoogstens 281 parkeerplaatsen. Dit betekent dat, ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen dat is benodigd, alle doorgerekende programmatische invullingen mogelijk zijn. De parkeerbehoefte daalt met name als de ruimte voor zalen/evenementen wordt vervangen door kantoorruimte.
5 Conclusies Uit de berekening zoals opgenomen in Tabel 4 blijkt dat 278 parkeerplaatsen benodigd zijn om de parkeerbehoefte van de ontwikkeling te kunnen faciliteren. Met de bouw van een parkeerdek zal het parkeren op maaiveld (223 plaatsen) aangevuld worden met 70 parkeerplaatsen op het parkeerdek. Dit maakt dat op de locatie er in totaal 293 parkeerplaatsen te realiseren zijn. Met de bouw van het parkeerdek wordt de ontwikkeling ruim voldoende voorzien van parkeerplaatsen om de benodigde 278 plaatsen te faciliteren. Ook als uiteindelijk wordt gekozen voor scenario 4 (zie bijlage) dan volstaan de 293 aan te leggen parkeerplaatsen ruimschoots.
Pagina 5 van 6
Bijlage: doorrekening alternatieve programmatische invulling Functie
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 6
Restaurant
320 m²
320 m²
320 m²
320 m²
320 m²
320 m²
Hotel (4*)
124 kamers
124 kamers
124 kamers
155 kamers
93 kamers
93 kamers
Zalen/evenementen
900 m²
-
600 m²
-
900 m²
-
Casino
1.000 m²
1.000 m²
1.000 m²
1.000 m²
1.000 m²
1.000 m²
Kantoor zonder baliefunctie
-
1.150 m²
550 m²
-
1.150 m²
2.300 m²
Totaal parkeerbehoefte (dubbelgebruik)
263
246
257
281
231
211
Nieuwstraat 4
2266 AD Leidschendam
+31 (0)70 3177 005
info@spark-parkeren.nl
www.spark-parkeren.nl
Bijlage 2 Verkeersanalyse
12
Notitie / Memo
HaskoningDHV Nederland B.V. Mobility & Infrastructure
Aan: Van: Datum: Kopie: Ons kenmerk: Classificatie: Goedgekeurd door:
GR8 Real Estate B.V. Menno van Dinther 21 december 2022
Onderwerp:
Verkeersanalyse ontwikkeling hotel aan Emmerblok te Oud Gastel
1
BI9101-MI-NT-221221-1330 Projectgerelateerd Anneke Merkx
Inleiding
In het noorden van Roosendaal, langs de snelweg A17, is bedrijventerrein Borchwerf gelegen. Het betreft een gemengd bedrijventerrein, met de enkelbestemming ‘bedrijf’. Een klein deel heeft een horecabestemming, hier is onder andere McDonalds gevestigd. De wens is een hotel inclusief voorzieningen te vestigen aan het Emmerblok, zie figuur 1. Naast hotelkamers is de wens een restaurant, casino en vergaderruimtes te realiseren. Het huidige bestemmingsplan laat de realisatie van het hotel met voorzieningen niet toe. Een bestemmingsplan wijziging is noodzakelijk om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Hiervoor is het van belang inzicht te verkrijgen in de verkeersaantrekkende werking van het hotel met haar voorzieningen. Daarnaast is gekeken naar de verkeersproductie van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan. Beide situaties zijn met elkaar vergeleken.
Figuur 1 Ontwikkellocatie
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
1/7
2
Huidige verkeersstructuur
De ontwikkellocatie is gelegen aan het Emmerblok, op bedrijventerrein Borchwerf. Het te ontwikkelen hotel grenst aan westelijke zijde aan de snelweg A17 nabij afrit 21, ten oosten en zuiden bevindt zich bedrijvigheid. Het bedrijventerrein is volop in ontwikkeling. De afgelopen 5 jaar is het bedrijventerrein flink gegroeid.
Figuur 2 Luchtfoto bedrijventerrein 2017
2.1
Figuur 3 Luchtfoto bedrijventerrein 2021
Gemotoriseerd verkeer
Het bedrijventerrein is goed bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer vanwege de ligging aan de afrit van de snelweg. Het Emmerblok, Klerkenveld en Blauwhekken betreffen gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/h. Deze wegen zijn ingericht om verkeer te verwerken en hebben een ontsluitende functie voor het bedrijventerrein. De rijbaan heeft een breedte van circa 7,10 meter. Bedrijventerrein Borchwerf beschikt over één volledige aansluiting (tweerichtingsverkeer) en twee halve aansluitingen (eenrichtingsverkeer) op de Roosendaalsebaan. Vanaf de afrit van de snelweg kan er direct vanaf de Roosendaalsebaan naar het Emmerblok gereden worden. Dit betreft een éénrichtingsweg zoals zichtbaar is in figuur 4. Vanuit Roosendaal is de projectlocatie ook goed bereikbaar, door vanaf de Roosendaalsebaan via het kruispunt met Blauwhekken het bedrijventerrein op te rijden. Figuur 4 situatietekening met alle aansluitingen (rijrichting wordt Vanuit Klerkenveld kan aan de zuidzijde het bedrijventerrein verlaten worden door rechtsaf aangegeven met rode pijl). de Roosendaalsebaan richting Roosendaal op te rijden.
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
2/7
2.2
Langzaam verkeer
Binnen het bedrijventerrein zijn er meerdere paden bestemt voor langzaam verkeer (zie figuur 5). Dit is zowel een fiets- als wandelpad. Naast deze paden is fietsen op de rijbaan toegestaan. Zoals in figuur 5 is te zien staan de fietspaden allemaal in verbinding met elkaar en lopen vanuit de rand naar het centrale punt binnen het bedrijventerrein. De fietspaden op het terrein zijn zo ingericht dat zij ook als calamiteitenroute dienst kunnen doen. De fietspadenstructuur in het gebied is gekoppeld aan de bestaande primaire netwerken van Roosendaal en Halderberge. Langs de Roosendaalsebaan ligt een doorgaande fietsroute. Aan de rand van de ecologische verbindingszone (ten zuiden van het bedrijventerrein) is een oost-west gerichte recreatieve fietsroute gelegen die een verbinding vormt met het buitengebied en het interne fietspadennetwerk ondersteunt.
2.3
Figuur 5 Langzaam verkeer paden op het bedrijventerrein (blauw gemarkeerd)
Parkeren
Op en langs de gebiedsontsluitingswegen op het bedrijventerrein mag niet geparkeerd worden. Het gehele gebied betreft een parkeerverbodzone. Parkeren voor werknemers en bezoekers van bedrijven wordt op eigen terrein gefaciliteerd.
Figuur 6 Bord van parkeerverbodzone
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
3/7
3
Verkeersproductie
Conform het huidige bestemmingsplan heeft het perceel aan het Emmerblok de enkelbestemming ‘bedrijf’ met functieduiding ‘bedrijf t/m categorie 3.1’ en ‘kantoor’. Echter is de wens een hotel inclusief voorzieningen te realiseren op deze locatie. Beide bestemmingen hebben een andere verkeersaantrekkende werking. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de verkeersproductie van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan en van een hotel inclusief voorzieningen. Voor het bepalen van de verkeersproductie is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren – Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” (1 december 2018). Bedrijventerrein Borchwerf is gelegen ten noorden van Roosendaal, dit betreft een weinig stedelijk gebied in het resterende gedeelte (buiten centrum) van de bebouwde kom. Gezien de gemeente en de locatie is er uitgegaan van een gemiddelde verkeersproductie.
3.1
Ontwikkeling conform huidig bestemmingsplan
Conform het huidige bestemmingsplan is het mogelijk een bedrijf te vestigen tot milieucategorie 3.1 of een kantoor. Bij het berekenen van de verkeersproductie wordt uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden volgens het huidige bestemmingsplan (Bestemmingsplan Borchwerf II). Met de bestemming bedrijf is “Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats)” passend. In de regels van het huidige bestemmingsplan staat dat maximaal 80% van het perceel bebouwd mag zijn. Het perceel heeft een oppervlakte van 9.000m², waarvan dus 7200m² (80%) bebouwd mag worden. De maximale bouwhoogte is 15 meter. Met deze hoogte is een gebouw met 4 bouwlagen als uitgangspunt gehanteerd. Met een oppervlakte van 7.200m² en 4 bouwlagen komt de bruto vloeroppervlakte (bvo) uit op 28.800m². Het aantal bvo (28.800 m²) is afgestemd met de gemeente Halderberge. Bij deze invullingen horen de onderstaande cijfers: classificatie
Norm min (per 100 m² bvo)
Norm max (per 100 m² bvo)
Norm gem (per 100 m² bvo)
Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats)
9,1
10,9
10
Tabel 1: Aantal verkeersbewegingen per 100m² bvo (weekdag)
Dat levert onderstaande verkeersgeneratie op voor een weekdag: Functie hoofdgebouw
# m² bvo
Norm gem (per 100 m² bvo)
Verkeersgeneratie (mvt/etmaal)
Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats)
28.800
10
2.880
Tabel 2: Aantal verkeersbewegingen mvt/etmaal (weekdag)
Een weekdag kan worden omgerekend naar werkdag door de kencijfers te vermenigvuldigen met 1,33. De verkeersproductie van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan voor een werkdag betreft 3.831 mvt/etmaal.
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
4/7
3.2
Ontwikkeling hotel met voorzieningen
Het plan ligt voor om een hotel met 124 kamers, een casino, restaurant en zalen te realiseren. De kencijfers voor verkeersgeneratie geeft zowel een minimale- als een maximale verkeersproductie aan per kamer of per 100m2 bvo. Zoals eerder is gesteld wordt uitgegaan van een gemiddelde verkeersproductie. Vanuit het CROW zijn er gegevens van de verkeersproductie beschikbaar voor het hotel (in de berekening wordt uitgegaan van een 4 sterren hotel) en het casino. Voor het restaurant en de zalen zijn geen kencijfers beschikbaar voor de verkeersproductie. De verkeersproductie is berekend op basis van de parkeernormering. De gemeente Halderberge beschikt over eigen parkeernormering, deze zijn vastgelegd in de Kadernota Parkeren 2017-2021. Deze parkeernormering is gebaseerd op de kencijfers van het CROW. De verkeersproductie voor een restaurant wordt berekend op basis van het aantal parkeerplaatsen dat vermenigvuldigd wordt met twee (2x turnover per etmaal voor restaurants/evenementen). Voor het restaurant met een parkeernormering van 14 parkeerplaatsen per 100m² bvo betekent dit 28 aankomende en 28 vertrekkende ritten ofwel 56 verkeersbewegingen per 100m². Voor de zalen is dezelfde berekening gedaan vanuit het gemiddeld aantal parkeerplaatsen (8) per 100m² bvo en komt daarmee op 32 verkeersbewegingen per 100m². Vanuit deze kengetallen zijn onderstaande tabellen opgesteld: classificatie
Norm min.
Norm max.
Norm gem (per 100 m² bvo of 10 kamers)
20,2
23,1
21,65
Nieuwe situatie Hotel (4*) Restaurant
56
Zalen/evenementengebouw
32
Casino
14,8
17,3
16,05
Tabel 3: Aantal verkeersbewegingen per 100m² bvo of 10 kamers (weekdag)
Voor horeca en recreatie wordt in de normering geen onderscheid gemaakt tussen een weekdag en werkdag. Functie hoofdgebouw
# m2 bvo
Hotel (4*)
#kamers
Kengetal/100 m2 BVO
12,4
Kengetal per 10 kamers
Verkeersgeneratie
21,65
269
Restaurant
400
56
224
Zalen/evenementengebouw
1.150
32
368
Casino
1.000
16,05
161
Totale verkeersgeneratie
1.022
Tabel 4: Aantal verkeersbewegingen mvt/etmaal (weekdag)
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
5/7
3.3
Huidige intensiteiten
De huidige verkeersintensiteiten op bedrijventerrein Borchwerf zijn niet bekend. Via onderstaande kanalen is informatie opgevraagd: - Gemeente Roosendaal: heeft geen tellingen beschikbaar van het gebied; - Parkmanagement Borchwerf II: heeft geen tellingen beschikbaar van het gebied. Het verkeerslicht op het kruispunt Roosendaalsebaan-Blauwhekken is in eigendom van het parkmanagement. Echter telt deze VRI geen intensiteiten; - BBMA verkeersmodel: de Brabant Brede Model Aanpak (BBMA) is een verkeersmodel vanuit de provincie Noord-Brabant. Het BBMA is samengesteld uit vier regionale verkeersmodellen die gezamenlijk provinciedekkend zijn. In het verkeersmodel zijn geen sociaaleconomische gegevens opgenomen voor het gedeelte bedrijventerrein waar het Emmerblok gelegen is, waardoor er geen verkeersproductie is in het verkeersmodel. Een modelplot toekomstjaar 2030 (mvt/etmaal) is toegevoegd als bijlage bij deze memo (bijlage 1).
3.4
Verkeerskundige impact
Om een uitspraak te kunnen doen over de verkeerskundige impact van het hotel inclusief voorzieningen, is deze vergeleken met de impact van de maximale planologische mogelijkheden volgens het huidige bestemmingsplan. Deze keuze is gemaakt vanwege het ontbreken van verkeerscijfers. Verkeersgeneratie ontwikkeling conform vigerend bestemmingsplan
Verkeersgeneratie hotel met voorzieningen
3.830 mtv/etmaal
1.022 mtv/etmaal
Tabel 5: Vergelijking verkeersgeneratie
Uit de vergelijking komt naar voren dat het hotel inclusief voorzieningen een totale verkeersgeneratie van 1.022 mtv/etmaal heeft, terwijl de maximale verkeersgeneratie bij een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan 3.830 mtv/etmaal is. Per dag genereert het hotel met voorzieningen 2.808 mvt/etmaal minder (-27%) dan wat er momenteel planologisch mogelijk is (volledige bouwvlak gebruikt voor bedrijf, arbeidsintensief/bezoekersextensief).
4
Conclusie
Op basis van de verkeersgeneratie kan geconcludeerd worden dat het hotel inclusief voorzieningen 1.022 mvt/etmaal genereert. Ten opzichte van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan, betreft dat een afname van 2.808 mvt/etmaal (-27%). Een hotel inclusief voorzieningen trekt dus minder verkeer dan de hoeveelheid waar bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan rekening mee gehouden is. De infrastructuur van het bedrijventerrein is ontworpen op basis van het vigerende bestemmingsplan. Door de bestemming van het te ontwikkelen perceel te wijzigen en de ontwikkeling van een hotel inclusief voorzieningen toe te staan, heeft een positief effect op de intensiteiten op het bedrijventerrein.
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
6/7
Bijlage 1: Plot BBMA verkeersmodel Toekomstjaar 2030, intensiteiten in motorvoertuigen per etmaal
21 december 2022
BI9101-MI-NT-221221-1330
7/7
14 123 18
62 44
32 54 2380 8 618
3 5 4 90 6
29 31
243
377
455 404 494 4 94 457 4 57
34 35 27 67
27
605 607
25 96 0 27 18 3
24 35 6 8 36
27 18 3
25 96 0
73 118
144 14
607 605 23 76 3
465 263 21 28
35 35 226 226 496 500
77 132
52 50
12 21 12 21
56 74
49 47 53 01 4 450 4496
56 74
2777 2868
2303
3164
3500
3802 3722
38 28
125 210
38 28 66 65 0 7
660 657
1093 1011
333 340
858 781
315 314
280 239
805858 729781
26
354 331 565 631
471 774
2738 2806
27 28 77 68
145 124
6
1054 1007
404 384
95 53
805 729
9
3880
6 3880
390 348
686 666
323 301
08
124 175
330 310
72 2291911 4 2222 8
3453 2839
67 10 8 73
10 7 25
733 690 752 865 377
81 50
25 20
169 118
60 54 3 0
5
1705 1087
165 5 108 7
118 118
1539 874
1651 1083
1731 1133 873 874
42 75
292 339
2022 1764 14301175
1102 1039
50
62 33
80 09 73 28
26 19 26 70
3 32 21
47 5 31
25 163
28
16 36
643 235
107 236
1367
62 7 3 62 73
468 175
714 586 419 258
1534 1738
1495 1602
53 58
110 103
10 4 7 213 11 9 220 4 1685 1768
208 17 223 14
44 97 524 180
415 439
533 498
453 450
3676 367 6 3480 3480 3480
3676 3628 3520
51 53
1490 1325 1653 1332
3 653586
9 3993 352 417
6 526 3568 202 3 451
333 277
1150 779
351 431 191
240 106
111 1 818
921 624 921 624
73
1367 1168
11 0 86 6 0
59 59
59
442 565
13 2 14 2 31 32 6
94 230
14 11 16 62
1 1 4 374 28
82 114 147 150
240240 106106
57 8 41 3 610 430
3593 3716
407
107 1 985 3 59 3 71 3 6
770 282
526 451
444 745 6 3880
256 238
40 7
72 30
5 22 1 30
2
76 37 41 37
114 6 287
1 26 1 83
699 498
5 6
3628 3520
1417 1168
51 53
58 42 7 3
1844 1743
718 577
16 15 41 73 59 40 9 1
30
04 1
30
30 51 4
41 3 00
24 2 4 97 36
41 3 00 63 1 46
12 6 18 3
600 571
15 35
643 610
549
478
638 611
37 40 7 3
15 16 27 38
51 4
25 20 46 83
95 64 4 0
37 32 4 30 51
742 658
29 52 29 7 90 1
37 32
20 19 52 40
26 2 6 782 62 4
3278
17 14 77 00
22 22 5 7
79 83
1538
478
29
16 3 11 6 92
260 194
12 12 22 22 4 4
63
381
4132 3912 34 53 2839 5 3816 526 8 1 3770 45
3993
0
40 31 24 32
1 46
4025 3887
76 113 337
444 745
146
26 920 38
3722 3802
4091 3931
40
9 3993 6 3880
69 38 62 38
13 61 1
9 3643 756 30 5 86 35
295 5 30303 5
3916 4024
1500 1395
4496 4450
144 133 5 8
448 3 4237 4210 443 2 4170 4135
16 8 15 7 63
420 6 4 387 3 261
614 631
589 591
1 68 1 56 7 3
118 60
23 41
3 11 7 33
1739 1878
7251
347 354
361 437
0 312 26 5 1 45
3
53 59
6309 7122
347 354
5 105 985
527 1127 4871111
9 22 2 24
3753 409 1 36143931
108 142
826 792 556 522
540 603
3436 3814 191 1100 370 7 857
1831 1755
26882165 27932345
16 38 3 32 1 08 3 0 7 7
9 54 47 5
1221 1028
983 1026
347 354
1055 985
3393 3265
3692 3753 3596 3614
500 419
1382 335 1820 426
724 890
649 393
157 199
294 304
3397 3337
130 47
426 1104 848 848 335 327 735 735
27 27 3 0
7 58 4 60
112 167
267 238
44 9 52 5
4118 4059
429429 429 1027 1027 770770 770 960 960
500 1040 577 430
53 54
4 38 38 4 47 8 47 8
4 72 8 1 11
175 19
335 426
34 26 1 6
94 7 10
58 93
628 671
1 33 13 7 11 33 3 7
2565 3801
451451 368 534 534 643
235 643
616 1017
3582 1176 3582 4323 1979
565 785
2971 2804
235 643
311 6 66 4 626 60
429 545
565 785
2058 2057
368 643
357 357 202 305 305
429 545
348
227 136
2030 1665
96 27 03 35 99 28 2 0 5 99 3 28 2 0 35
4 32
198
235 229
7 05 104 20
587 176
6
587 117 82 24 38 46 1 54 41 92 0 40 47 00 4704 587 117
202
59
832 373 82 38
91499 16751675 1 149 1511 151 5 164 11641 16821682 1645 164
818 1111
25
1089
32
59
1002 1318
99 28 2 0 35 30 27 7 4 35
5 23
564
407
1653
6
6 84 4 60 2 119 96 8 70 107
53 51
9 150 1 186
61 26 59 35
595
287 1146
1172 679
4337 5167
14 6
130
155 229
3 20 3 90
254
3
3
233
220 401
162 153
209 690
661 772
1172 649 602 526 679 444
9 22
61 19 71 20 134 61 9 19 71 22 20
491
67 528 32 82 39
177 178 375 289 630
46 64
1096 992
47 83
661 772
3934 4605
851 705
Verkeersmodel Provincie Noord-Brabant, West-Brabant
10 30 53 42
661 772
1305 2 682 1101 60260 602 444444 682 1100 602 444 646 1100 646 854 444 146 854 604 806 806 1172
237 300
2030 Intensiteiten etmaal [mvt]
2429 2478
8 19
2 77 1 66
8 19
1507 1637 99 49
19 8
46 64
986 967
449 627
291 276
6 243 7 249
19 8
19 8
2004 1572
233
349
4 13
14 12 2 0
17 15
177 45
1 45 2 09
602 599
146 156 1 46 1 56
35 35
1 36 7 43
1168 1417
986 967
257
1846 1997
291 276
2174 2167
169 115
235 138
836 816
679 619
1400 1475
1400 1475
990 1021
10 4
624 593
449 627
2443 2443 51 242451
11 12 7 2 13
150 65
04 20 72 15
460 898 720 663
35 13 5 9 12
1273 1372
6 17 1 7
610 463
28 10 21 8
624 593
1587 1607
1
51 56
156 68
19 8 18 6
90 95 491 367 85 85 10 1022
2796 2711
12 10 29 98
35 13 5 9 12
627 449
496
17 14
40 36 3 9
128 155
4 27
175 199
483 496
67 9 61 9
250 320
73 13 93 13
6 22 3 24
22 24 5 3
444 396 449 497
483 496
17 15 87 40
4 41 3 31
3 51 2 66
279 298
80 34 676 3
1743 1844
73 13 93 13
16 17 78 55
2436 2074
1104 843
33 29 01 43
61 63
74 72
3480 3676
803 842
235 239
18 34
128 155
200 177
37 40 7 3
52 01 47 19 32 2 40 4 73 520052 1 2
88 96
55 56
6 45 6 58
52 50 53 53
93 31 79 9 89
390 9 448 4
128 155
462 745
2
9 8
197 184
39 0 44 9 84
396 444
16 46 16 4 20 6 37 24 9
5 74
35 15
3469 3402 3286 3216
3
377 403 377 403
377 403
571 616
393 622
3909 1 448 10 1
250 320
113 114
122 125
1 14
571 616
186 153
6 5
10 1
9
1383 1380
102 102 13 13 68 80
1596
1538
90 1
29
71 73
52 7
8 554
18884 82 124
4973
1383 1380
224 294
1055 1067
9 16 8 22
45 30 3 9 28
186 153
1 2 2 69 8
619 596
465 263
3004
1596 1596 1538
52 56 3 7
1538
5557
4973
28 21
1 10
1 14
3045 2893
9035
5677
16 1 1 36 92
29 52 7 22 95 6
9035
615 632
9
9
159 387
3170 2961
64 57
57 59 0 2
465 263
1
15 35
40 46
25 96 0
9 34
0
182 172
1461 1775 749 923
647 805
9 15 7 38
2
2 36 87 2
0 3 17 1 2 96
877
206 272
46 69
2 22 24 7
2 33 5 05
14 32 33 30
9341
342
6 163 1192
8 11 1 10
453 453 365 365
1246 1287
287 362
308 505
96 89
7 11 1 10
426 496
653 811
453 365
83 7055 47 7764
342 5 351 6
40 46
570 592
648 805
5
1 7
184 134 185 161
468 569
1183 1189
6
165 181
206 368 251 383
13 6
55 7
3 09 3 41
337 178 388 311 213 345 131 130
7
69 114
448 515
152 156
7 60 5 60
195 11 130 2 14
8 25 6 20
60 9 403 8 3 403 425 6 425
4052 4322
8 20 4 27
1352 1606
604 683
319 405
21 35 34 35
273 319
1470 1788
166 207
8 30 5 50
1561 1832
29 31
686 623
46 39 3 0
424 371
552268 268 430204 204
3678 2567
71
78
1987 2532 17
3 59 3 13
3 29 244 72
342 535 349 518
13 15
32 29 44 72
377
3709 414 305
5 3 33
41
220
01 2 34 39 19
37 82
1 1 4 36 2
9 15 3 2
34 5 69
0 2575
2263 21 22 2 1963 19 2 09 2 11 031
2575
0
47 28 212 265
545 517
65 54 5 6
222 240
240 222
18 3
240 222
8772 9341
291 298
463 390
70 70 75 75
13029 139 31
268 274
173 148
49 46 90 57
70 75
371 424
371 424169 172
119 119 132 132
944 1046
3111 3254 1378 441 1486 499
211 124 221 141
42 38
369 371
3 108 9 107
15 13 1067 1672 1066 1667
1669 1792
2 66 96
708 24 2567 8
1
9 10 41 1 63 1 1 049 53
1
39 10 5 5 1212 8585 4 707 4 707 3 707 4 71 829 71471 796
2240 2265
96 89
6 65 4 65
42 38
234 125 239 125 117 117
10
10 7 39 36 12 1218 5 5 82
349 342
2464 2472
172 240
655 546
183 197 39
41 25 8 3 28
4 34 34 3
81 81 104 104 88 88 113 113
617 677
21 5 23 2
8 25 0 23
4 30 93
8 25 6 5 28 5
7 42 2 40
312 268 3 78 84 5
1
393 365
285 326
5 36 3 39
3 46 6 72
7 65 7
6 16
141 236 153 141 150 231 171 150
362 476 389 521
1991 06 2474 2306 2306 23 728 0 29 9 1 2972 84 2972
2161 2799
226
7 41 0 47
3 27 5 28
1
222 4 264 8 2306 2707
6 22
3556 3631
744 9 744 9 744 9 744 9
605 607
549 9
373 502
2312 2370
2732 2794 2470 2000 532
5351
2557
355 6 363 1
4703 4380
5351
278 363
603
898 1127
2660 1949
226
558 4 537 7603 5 36 85
254 254 330 330
2055 2453
483
8 332 8 345
4 7 54 4 64 1 31 30 36 358 3
161 162
316 313
5 176 619 798
1115 956
695 695 659659
44 32 72 29
301 336
2763 2157
0 21 0 31
1
739 832
27
453 490
301 336
2308 2157
3 22 4 9 5 30 1 1 31 8
282 185 77 65
6 54 0 39
1
2
5 28 3 27
127 188
0 34 11 3
382 382 202 202
405 820
1
891 556
2
1 22 2 30
10 3 86
2
78 337 213 5 321 1
891 556
2
216 287
1412 1359 1359 1221 419 499499 790
51 49 0 8 313 359
670 6 566 5
1447 9 41 7 6 11 5 59
1042 900 2249 2557
3055 2880
3055 2880 4 324 2 297
141 116
483 798
1561 1832 1832
99
305 414
594 591
1233 921
266 96
1169 69 304 2 11 1049 85 11 0 2 1049 1153 797 1153
314 1329 5 1145 1337 28 1113 45 11 113 1
2 17 0 24
2170 2161 2637 2727
2055 2453
74 0 49 0
9 59 88 6
219 386
867 473
216 287
5 2 05 3 2 45
1406 1686
424 337
545 517
2049 204 9 2419 241 9
69 345
187 187 187 187 242 242 242 24 2
867 473
127 94
5 54 7 51
379 425
493 5 69 0 213 31 46 8 180 44 35 7 47 2 1 24
1247 1472
123 187 188 242
195 150
255 186
2 216 7 16 717 17
2 84 11 2 85
5 30 4 41
955955 1155 1155
11 255 186
423 423423 173 173173
18 55
Project Variant HaskoningDHV Nederland B.V.
6 98 3 96
Bijlage 3 Ladderonderbouwing
21
- MEMO
BEDRIJVENPARK BORCHWERF II Ladderonderbouwing hotel, horeca en casino 26 september 2022
DATUM KENMERK
26 september 2022 44001710.20220970.001JJ
PROJECT
Gemeente Halderberge, Ladderonderbouwing hotel, horeca en casino op Borchwerf II T. Walvius
PROJECTLEIDER
OPDRACHTGEVER Gr8 Real Estate B.V PROJECTNUMMER 20220970 AUTEUR STATUS
2/28
Maurits Paauwe, Joost Jansen Concept
INHOUD 1.
2.
3.
4.
5.
6.
3/28
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4
4 6 7 8
Aanleiding Conceptbeschrijving Vraagstelling Leeswijzer
Behoefte ontwikkeling op Borchwerf II
9
2.1 2.2 2.3 2.4
Context Beleid Locatiekeuze Conclusie
9 9 12 12
Behoefte hotelfunctie
13
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
13 14 15 16 20
Verzorgingsgebied Trends en ontwikkelingen hotelbranche Conceptbeschrijving Aanbod in de regio Conclusie
Behoefte casino
21
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Verzorgingsgebied Trends en ontwikkelingen casino’s Conceptbeschrijving Aanbod in de regio Conclusie
21 21 22 22 24
Behoefte horecafunctie & zalenverhuur
25
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
25 25 27 27 27
Verzorgingsgebied Trends en ontwikkelingen horeca en zalenverhuur Conceptbeschrijving Aanbod in de regio Conclusie
Conclusie
28
6.1 6.2
28 28
Is er behoefte aan de beoogde ontwikkeling op Borchwerf II? Conclusie
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
Ten noorden van Roosendaal bevindt zich bedrijvenpark Borchwerf. Op dit terrein zijn diverse (internationale) bedrijven gevestigd. Het bedrijventerrein is gesitueerd langs de snelweg A17 en ligt strategisch op de route Rotterdam-Antwerpen. Het plangebied, het zogenaamde Emmerblok, ligt op bedrijvenpark Borchwerf II naast afrit 21 waar zich ook enkele fastservicerestaurants bevinden. Het plangebied is momenteel een braakliggend grasland. Er bestaan plannen om hier een hotelconcept met horeca en een casino te ontwikkelen. De horeca bestaat uit een restaurant en zalenverhuur/vergaderruimte. Deze ruimte kan ook worden benut als zelfstandige kantoorruimte. Het gaat om een gebouw met maximaal vijf verdiepingen. Dit gedeelte van Borchwerf II valt binnen de gemeente Halderberge en ligt net ten noorden van de gemeentegrens van Roosendaal. In figuur 1.1 is de locatie van het projectgebied ten opzichte van Roosendaal op de kaart weergegeven.
Figuur 1.1: Ligging projectgebied
4/28
Figuur 1.2: Foto’s huidige situatie (Bron: Cyclomedia, 2022) De beoogde ontwikkeling van een hotel, horeca en casino past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Borchwerf II’, waarbij de gronden bestemd zijn met de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Zelfstandige kantoorruimte is wel mogelijk. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. In dit document wordt de behoefte aan de ontwikkeling beschreven.
Figuur 1.3: Geldend bestemmingsplan Borchwerf II onherroepelijk (vastgesteld 2013-06-20)
5/28
1.2
Conceptbeschrijving
Aan het Emmerblok op bedrijventerrein Borchwerf II zijn plannen voor de realisatie van een hotel, restaurant, zalen/vergaderruimte en casino. In totaal wordt in het te realiseren gebouw ruimte gemaakt voor het volgende programma: Op de begane grond van het gebouw komt een casino en een restaurant: ● Casino: Een speelautomatenhal van maximaal 1.000 m2 bvo. ● Restaurant: Een restaurant van maximaal 500 m2 bvo. De gehele eerste verdieping wordt ingericht met (in delen) verhuurbare zalen: ● Zalen/vergaderruimte: Verschillende verhuurbare zalen met een totale omvang van maximaal 1.150 m2 bvo. De verschillende ruimtes kunnen ook deels of geheel worden benut voor maximaal 31 hotelkamers of zelfstandige kantoorruimte. De tweede tot en met de vijfde verdieping van het gebouw worden gevuld met een hotelfunctie: ● Hotelfunctie: 3-sterrenhotel van de keten ‘Gr8 Hotels’ met 124 hotelkamers. Elke hotelkamer heeft een oppervlakte van circa 32 m2. In het gebouw bevindt zich daarnaast een inpandige fietsenstalling van circa 75 m2. Het laden en lossen vindt plaats op eigen terrein. Ten slotte wordt het buitenterrein bij het hotel ingericht met 223 parkeerplaatsen.
Figuur 1.4: Situatietekening te realiseren hotel met casino (bron: BIAS Architecten, 15 maart 2022)
6/28
Figuur 1.5: Gevel Rijkswegzijde Hotel & Casino (bron: BIAS Architecten, 15 maart 2022) Rho adviseurs is gevraagd om de behoefte aan het beoogde programma te beschrijven volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking.
1.3
Vraagstelling
Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze Ladder worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.
STEDELIJKE ONTWIKKELING De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. In het vigerende bestemmingsplan ‘Borchwerf II’ (2013) heeft het gebied de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Binnen deze bestemming zijn (zelfstandige) kantoren al mogelijk. Voor de volgende functies is aangegeven of deze kunnen worden aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ conform de ladder voor duurzame verstedelijking: ● Hotel: Het hotel is niet mogelijk op basis van de vigerende planologische regeling. Het gaat ook om een toevoeging van meer dan 500 m2 (bvo) aan voorzieningen. Deze functie wordt daarom aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. ● Casino: Het casino is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan en de beoogde ontwikkeling is groter dan 500 m2 (bvo). Het casino is aan te merken als stedelijke ontwikkeling.
● Horeca: Het restaurant wordt gelet op de beperkte omvang en ruimtelijke uitstraling ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Het restaurant is vooral een ondersteunende functie bij de andere functies.
7/28
●
Zalenverhuur: Zalenverhuur/vergaderruimte is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast wordt er meer dan 500 m2 (bvo) aan zalenverhuur toegevoegd. De zalenverhuur is aan te merken als stedelijke ontwikkeling.
De benodigde buitenruimte ten behoeve van parkeren en infrastructuur is onderdeel van de stedelijke ontwikkeling, omdat deze ruimte specifiek bedoeld is voor de beoogde functies. Voor bovenstaande functies die zijn aangemerkt als stedelijke ontwikkeling is in dit document de behoefte beschreven volgens de ladder voor duurzame verstedelijking. De planlocatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is een motivering van de locatieafweging niet nodig.
RELEVANTE REGIO Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De beoogde functies gaan invulling geven aan de behoefte van: ● Reizigers op de A17 in de corridor Rotterdam-Antwerpen (hoofdzakelijk hotel, restaurant, casino); ● (Internationale) werknemers, bezoekers en klanten van de bedrijven op bedrijvenpark Borchwerf (alle functies); ● Werknemers op bedrijvenpark Borchwerf (hoofdzakelijk restaurant, vergaderruimte); ● Inwoners van Roosendaal en Halderberge (hoofdzakelijk casino en restaurant). ● Bezoekers aan de Designer Outlet Roosendaal (hoofdzakelijk casino en restaurant).
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt de algemene behoefte aan de ontwikkeling op Borchwerf II uiteengezet. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt de behoefte aan de beoogde functies beschreven: het hotel (hoofdstuk 3), casino (hoofdstuk 4) en horeca met zaalverhuur/vergaderruimte (hoofdstuk 5). Tot slot zijn in hoofdstuk 6 de belangrijkste conclusies opgenomen.
8/28
2. BEHOEFTE ONTWIKKELING OP BORCHWERF II De beoogde ontwikkeling vindt plaats op het bedrijventerrein Borchwerf II. Op dit moment is het vigerende bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Borchwerf II’ (vastgesteld op 20 juni 2013). Hierin heeft de grond de enkelbestemming ‘Bedrijf’. In het nieuwe bestemmingsplan ‘Emmerblok’ krijgt de grond van de beoogde ontwikkeling de enkelbestemming ‘Horeca’. In dit hoofdstuk wordt de algemene context en het huidige beleid voor de locatie uiteengezet.
2.1
Context
Bedrijventerrein Borchwerf II Op bedrijventerrein Borchwerf II hebben zich al meer dan 100 multinationals en MKB bedrijven gevestigd. Het bedrijventerrein is onder andere gevuld met bedrijven in de logistiek, distributie, perifere detailhandel en enkele fastservicerestaurants. Borchwerf II ligt gunstig vanwege de centrale ligging tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen. In totaal is er op het bedrijventerrein 275 hectare aan kavels uitgegeven. Op dit moment zijn er geen kavels meer beschikbaar, alle bouwrijpe kavels zijn verkocht. Algemene context 2022: coronapandemie, inflatie en personeelstekorten Anno 2022 is de Nederlandse economie herstellende van de impact van de coronacrisis. De uitbraak van het coronavirus in 2020 heeft geleid tot een flinke daling van het Nederlandse bruto binnenlands product (bbp). In 2021 kwam de Nederlandse economie echter snel weer op stoom, waardoor tekorten aan materialen en arbeidskrachten opliepen. In 2022 heeft de Nederlandse economie te maken met een hoge inflatie en een groot personeelstekort (ABN AMRO: “Toenemende zorgen voor horeca, cultuur en recreatie, 30 augustus 2022). Trends en ontwikkelingen zoals beschreven in dit document zijn onderhevig aan veranderingen door de onzekerheid die bestaat rondom de coronacrisis, inflatie en personeelstekorten. Deze drie ontwikkelingen zetten de winstmarges van sectoren in de economie onder druk.
Functiecombinaties kunnen helpen om een efficiënte bedrijfsvoering te realiseren.
2.2
Beleid
RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) (2020) De NOVI beschrijft een toekomstperspectief voor Nederland met daarbij horende nationale belangen in de fysieke leefomgeving en daaruit voortkomende opgaven. De vier prioriteiten van de NOVI zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes weloverwogen te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen.
9/28
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen die bij elk bestemmingsplan in acht moet worden genomen. De Ladder is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Nationaal beleid voor casino’s In Nederland worden kansspelen gereguleerd door de Wet op de Kansspelen (Wok). De Kansspelautoriteit is de organisatie die verantwoordelijk is voor het kansspelaanbod door het verlenen van kansspelvergunningen, houden van toezicht op de vergunninghouders, het bestrijden van illegale kansspelen en het beschermen van consumenten tegen kansspelverslaving. Holland Casino heeft in Nederland een monopolie op het aanbieden van fysieke casinospelen in Nederland. Sinds de Wet Kansspelen op afstand zijn online kansspelen in Nederland ook gereguleerd. Naast Holland Casino en deze online aanbieders bestaat het grootste gedeelte van het kansspelenaanbod in Nederland uit speelautomatenhallen of loterijen. Relatie met het planinitiatief Binnen het te realiseren pand worden zowel een hotel als een casino, restaurant en zalen gerealiseerd. Op deze manier past het initiatief bij het NOVI-beleid om te focussen op combinaties van functies.
De ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen voor de onderdelen van de beoogde ontwikkeling die gezien worden als stedelijke ontwikkeling (zie paragraaf 1.3). Het te realiseren casino in het gebouw is geen Holland Casino; het gaat om een speelautomatenhal. Voor deze hal is een vergunning van de Nederlandse Kansspelautoriteit (en de gemeente) benodigd.
PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Noord-Brabant De Omgevingsvisie van Noord-Brabant bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave van de provincie is: ‘werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’. Om deze basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie: in 2030 is het doel ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie. In 2050 moet de energie 100% duurzaam zijn opgewekt en grotendeels afkomstig zijn uit Noord-Brabant. 2. Werken aan een klimaatproof Brabant: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust. In 2050 moet heel Brabant klimaatbestendig en waterrobuust zijn ingericht. 3. Werken aan de slimme netwerkstad: In 2050 moet het stedelijk netwerk van Brabant functioneren als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. In 2030 werken Brabantse partijen al aan de transformatie van het bestaand gebouwd gebied van Brabant. Belangrijke stappen moeten gezet worden richting een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoerssysteem. 4.
Werken aan een concurrerende, duurzame economie: Brabant wil in 2050 de top kennis- en innovatieregio van Europa zijn. De Brabantse economie moet bijvoorbeeld verregaand circulair zijn. In 2030 worden daarvoor al stappen gezet.
10/28
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie april 2022) Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan bij elkaar in de Interim Omgevingsverordening (IOV). De volgende punten uit de IOV zijn van toepassing op de beoogde ontwikkeling: 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. Het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. Bevordert een goed omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde omgeving; b. Bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. Geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. Houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. Geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. Draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over: a.
Een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; b. Het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder: i. Bedrijfswoningen; ii. Bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; iii. Voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. Relatie met het planinitiatief Het plangebied is aangemerkt als stedelijk concentratiegebied. Het gaat in dit geval om geclusterde publieksaantrekkende voorzieningen die een verzorgingsfunctie hebben voor het bedrijventerrein en reizigers in de corridor Rotterdam-Antwerpen. Daarom is een locatie op het bedrijventerrein, nabij een aansluiting op de A17, noodzakelijk. De nieuwe voorziening vormt ook een cluster met de naastgelegen fastservicerestaurants. Voor de provincie Noord-Brabant is het creëren van een aanvaardbaar leefomgevingsklimaat belangrijk. De ontwikkeling op Borchwerf II voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en past zo binnen deze doelstelling van de provincie.
GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Halderberge 2025 (2013) De ruimtelijke ambities van de gemeente voor dit gebied zijn vastgelegd in de Structuurvisie Halderberge 2025. Over het gedeelte van bedrijventerrein Borchwerf II dat in de gemeente Halderberge ligt, wordt gezegd dat het terrein voldoet aan de eisen van deze tijd en met normaal onderhoud blijft functioneren. De strategie voor het gebied is ‘behouden’. Verordening speelautomatenhal Gemeente Halderberge (2012) Volgens de huidige verordening kan er voor maximaal twee speelautomatenhallen een vergunning worden gegeven in de gemeente Halderberge. In de verordening is aangegeven dat het Players Casino aan de Varkensmarkt in Oudenbosch en een casino op recreatiepark Bosbad Hoeven gebruik zullen maken van deze twee beschikbare vergunningen. Het casino aan de Varkensmarkt is reeds aanwezig, maar het casino op recreatiepark Bosbad Hoeven is nog niet vergund en de
11/28
plannen voor het casino op dit recreatiepark vervallen. Hierdoor is er beleidsmatig ruimte om de locatie op Borchwerf II aan te wijzen als tweede casino-locatie in de gemeente. Relatie met het planinitiatief Doordat de plannen voor het casino op recreatiepark Bosbad Hoeven niet doorgaan, is er beleidsmatig ruimte voor een casino-locatie op Borchwerf II. Op deze manier blijven er nog steeds in totaal twee speelautomatenhallen in de gemeente Halderberge.
2.3
Locatiekeuze
Deze ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatiekeuze hoeft niet verder te worden gemotiveerd.
2.4
Conclusie
De beoogde ontwikkeling past bij nationaal en provinciaal beleid om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Er is sprake van duurzaam ruimtegebruik door verschillende functies te combineren in één gebouw. De verschillende functies in het gebouw dragen ook bij aan een versterking van de regionale economie. De gemeente Halderberge heeft geen horecabeleid waar het restaurantconcept, de zalenverhuur en het hotelconcept aan te toetsen zijn. Voor de casinofunctie is in de gemeente Halderberge nog één vergunning beschikbaar.
12/28
3. BEHOEFTE HOTELFUNCTIE In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan de hotelfunctie onderbouwd. Aan het Emmerblok in Borchwerf II is ruimte gerealiseerd voor een 3-sterrenhotel van de keten ‘Gr8 Hotels’ met maximaal 124 kamers. De hotelkamers bevinden zich op de tweede tot en met vijfde verdieping van het gebouw. De ruimte van de zalenverhuur mag ook deels of geheel worden benut voor maximaal 31 hotelkamers. In totaal worden maximaal 155 hotelkamers mogelijk gemaakt.
3.1
Verzorgingsgebied
Het te realiseren hotel zal zich bevinden op bedrijventerrein Borchwerf II. Multinationals en buitenlandse bedrijven op dit bedrijventerrein krijgen frequent buitenlandse bezoekers die voor enige dagen een overnachtingsplaats nodig hebben. Het hotel zal zich richten op deze zakelijke gasten. Door de ligging dicht bij de A17 zal het hotel ook ruimte bieden aan gasten die reizen op de snelweg tussen ruwweg Rotterdam en Antwerpen. Ook voor de zakelijke reizigers is de goede bereikbaarheid via deze snelweg essentieel. Er is ook een toeristische bestemming in Roosendaal. Het Designer Outlet Roosendaal bevindt zich op maximaal 10 minuten rijden van het te realiseren hotel. Gasten kunnen het hotel gebruiken als overnachtingsplaats bij een bezoek aan de designer outlet en hiermee een weekendje weg. Samengevat zal het verzorgingsgebied van dit hotel zich hoofdzakelijk richten op de stad Roosendaal (met de twee trekkers: bedrijventerrein Borchwerf II en de Designer Outlet) en de snelweg-corridor tussen Antwerpen en Rotterdam. Zie figuur 3.1.
Figuur 3.1: kaart verzorgingsgebied hotelfunctie beoogde ontwikkeling (kaart: Locatus; bewerking Rho).
13/28
3.2
Trends en ontwikkelingen hotelbranche
IMPACT CORONACRISIS EN HUIDIG HERSTEL Uit onderzoeken van Horwath HTL (HOSTA 2020, HOSTA 2021) blijkt dat de hotelsector hard geraakt is door de coronacrisis. In 2019 werden nog records gebroken: de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en omzetten in 2019 waren hoger dan ooit tevoren. De gemiddelde bezettingsgraad van de Nederlandse hotels was gestegen van 77,7% in 2018 naar 78,2% in 2019. De coronacrisis heeft een direct effect gehad op de vraag naar hotelkamers. De bezettingsgraden en de gemiddelde kamerprijs zijn tijdens de coronacrisis flink gedaald. Dat heeft geresulteerd in zeer sterke omzetdalingen. Door het opheffen van de coronamaatregelen is er weer ruimte voor groei in de hotelbranche. Zolang nieuwe coronagolven uitblijven, wordt de komende jaren herstel in de hotelbranche verwacht. De verwachting is dat de bezettingsgraden en kamerprijzen in 2023 weer terug op het niveau van 2019 kunnen komen. Volgens onderzoek van Rabobank (“Horeca- en recreatiesector zit tussen herstel en vrees”, 7 juli 2022) is er herstel zichtbaar in de horecasector. Aan de ene kant is er een sterk herstel van binnenlandse horecabestedingen zichtbaar in Nederland. Er is hierbij sprake van ‘inhaalbestedingen’, waarbij mensen weer meer geld buitenshuis uitgeven. Daarnaast herstelt het inkomende toerisme zich: vooral Duitsers en Belgen zijn vaker in ons land te zien.
De terugkeer van (internationale) zakelijke reizigers blijft nog enigszins achter. Het herstel wordt steeds sterker naarmate de coronamaatregelen achter ons liggen en consumenten weer vertrouwen hebben om te reizen. Nu de coronabeperkingen zijn opgeheven wil de consument vaker een beleving als hij of zij buitenshuis geld uit geeft aan horeca. Mensen zijn bereid om geld uit te geven aan een unieke beleving. Het wordt dus belangrijk voor de horeca om zich voldoende te onderscheiden en in te zetten op deze beleving. Naast deze focus op beleving zal het gebruik van technologie en data en een focus op duurzaamheid belangrijk zijn in de toekomstige ontwikkeling van de horeca. De Rabobank zette in 2020 de actuele ontwikkelingen in de hotelbranche op een rij (Rabobank Cijfers en Trends update hotels 2020): ● Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Het gaat dan om duurzaam bouwen, aandacht voor energie- en watergebruik en het tegengaan van voedselverspilling. ● Innovaties in de hotelbranche zijn met name gericht op beleving en comfort van de gast. ● ‘Smart Hotel’: hotelkamers worden steeds meer uitgerust met innovatieve oplossingen zoals domotica en spraakbesturing. Ook wordt steeds vaker ingecheckt via bijvoorbeeld apps. ● Hotels hebben toenemende concurrentie van airbnb’s en travel agencies.
Omdat er meer te kiezen valt, wordt de prijs en beleving steeds belangrijker voor consumenten. Ze willen een kwalitatief goed product tegen een scherpe prijs. ● Om concurrenten bij te houden is het belangrijk dat hotels online goed zichtbaar zijn, met op zijn minst een website en sociale kanalen. Ook aansluiten bij boekingsplatforms is verstandig omdat veel consumenten daar hun zoektocht starten. De omzetten in de horeca herstellen zich. Voor 2022 verwacht ING bijvoorbeeld een volumegroei in de horeca van 30-35% (“Horeca op volle kracht vooruit”, mei 2022). Toch is er veel onzekerheid over de toekomst. De grootste factoren van onzekerheid zijn de inflatie, coronaschulden en het personeelstekort in de horeca. Dit zorgt ervoor dat de toekomstige ontwikkeling van de horecabranche in Nederland lastig te voorspellen is. Uit cijfers van CBS (Statline, 2022) blijkt dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland de afgelopen periode, tot de coronacrisis, alsmaar is toegenomen (met 48,9% in de periode 2012-2019) tot meer dan 54 miljoen.
14/28
Het aantal overnachtingen van gasten uit het buitenland is in die periode harder gestegen dan overnachtingen van gasten uit Nederland. 2020 en 2021 zijn niet representatief gelet op de gevolgen van de coronacrisis. Uit de cijfers blijkt wel dat het binnenlands toerisme weer bijna op het niveau van 2019 is. Het buitenlands toerisme blijft nog achter, maar er wordt wel herstel verwacht. Het bezoek uit Duitsland, Verenigd Koninkrijk en België zal het eerst herstellen.
hotelovernachtingen in Nederland 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nederland
Buitenland
Figuur 3.2: Ontwikkeling hotelovernachtingen Nederland (Bron: CBS) De trend van de groei van inkomend toerisme (tot 2019) geldt ook voor West-Brabant. De Brabantse vrijetijdseconomie groeide sinds 2013 sterk, twee keer sneller dan verwacht. Uit onderzoek van de NHTV (2017) blijkt dat vooral toeristen uit Duitsland en België Noord-Brabant steeds beter weten te vinden voor een vakantie, een shortbreak of een dagje uit. De strategische posities rondom high-traffic locaties zijn volop in ontwikkeling. Sleutelposities rondom snelweglocaties, in de buurt van stadscentra, bedrijvigheid en toeristische voorzieningen worden ingenomen. Relatie met planinitiatief Samengevat is de hotelmarkt hard geraakt door de coronacrisis. Na het opheffen van de coronamaatregelen begin 2022 is er een sterk herstel zichtbaar in de Nederlandse hotelmarkt. Gelet op de huidige markt, verwacht Horwath HTL dat de vraag begin 2024 is hersteld. Verwachting is dat zowel het aantal binnenlandse als internationale gasten naar de regio westelijk Noord-Brabant zal groeien. Het planinitiatief voor een hotel op Borchwerf II in Roosendaal ligt op een strategische plek. Voor zakelijke gasten is de ligging dicht bij de snelweg en op het bedrijvenpark Borchwerf aantrekkelijk, voor reizigers de ligging bij een aansluiting op de A17.
Voor de recreatieve toerist is de ligging dicht bij het Designer Outlet Roosendaal aantrekkelijk. Rekening houdend met de actuele trends en ontwikkelingen binnen de hotelbranche wordt een hotelfunctie op de beoogde locatie Borchwerf II in Roosendaal als kansrijk beoordeeld.
3.3
Conceptbeschrijving
Het hotelconcept wordt gerealiseerd door Gr8 Hotels. Het beoogde hotel wordt een hotel met 3-sterren faciliteiten met ruime, warm ingerichte kamers. Gr8 Hotels zijn optimaal bereikbaar en bieden een fijn verblijf aan gasten die zakelijk reizen, onderweg zijn of een weekendje willen ontspannen.
15/28
3.4
Aanbod in de regio
Op dit moment zijn er weinig hotels te vinden op de snelwegroutes tussen Rotterdam en Antwerpen. In Roosendaal bevindt zich het Bastion Hotel (3 sterrenhotel) aan de A58. Ook in Breda zijn enkele hotels op snelweglocaties te vinden. Op dit moment zijn er wel concrete plannen voor het realiseren van een nieuw hotel op een snelweglocatie bij het Poortgebied Bergsche Heide bij Bergen op Zoom. Ook zijn er plannen voor het realiseren van een snelweghotel in Steenbergen. Het complete huidige hotelaanbod op snelweglocaties in de corridor Rotterdam-Antwerpen is te vinden in figuur 3.3.
Figuur 3.3: Hotels op snelweglocaties in de omgeving van Borchwerf (kaart: Locatus; bewerking: Rho). In de gemeente Halderberge bevinden zich op dit moment twee hotels (bed-and-breakfasts zijn niet meegeteld): ● Fletcher Hotel-Restaurant De reiskoffer (4 sterren): Dit hotel in Oudenbosch is gesitueerd in een oud klooster en richt zich op zowel de recreatieve als zakelijke gast. ● Conferentiecentrum Hotel Bovendonk (4 sterren): Dit hotel met 52 hotelkamers in Hoeven biedt veel ruimte aan zakelijke of particuliere bijeenkomsten. Ook zijn er kantoorruimtes te huur in het pand.
16/28
In de gemeente Roosendaal bevinden zich op dit moment vier hotels: ● Bastion Hotel (3 sterren): Dit hotel bevindt zich op een snelweglocatie aan de A58. ● Hotel Tongerlo (3 sterren): gelegen in het centrum van Roosendaal. ● Hotel Central (4 sterren): gelegen naast het station van Roosendaal. ● The Rosendale (4 sterren): gelegen naast het station van Roosendaal. In de omgeving zijn al verscheidene 3- en 4-sterrenhotels te vinden. Een aantal hotels richt zich ook op de zakelijke markt in de omgeving. Een totaaloverzicht van hotels in de gemeenten Roosendaal en Halderberge is te vinden in figuur 3.4. Een overzicht van de hotels in de regio is te vinden in figuur 3.5.
Figuur 3.4: Overzicht hotels in de gemeenten Roosendaal en Halderberge (situatie september 2022)
17/28
Figuur 3.5: Hotels in de omgeving van bedrijventerrein Borchwerf (bron: Booking.com). Relatie met planinitiatief Verspreid over de regio zijn al verschillende drie- en viersterrenhotels te vinden. Het te realiseren hotel onderscheidt zich echter duidelijk van het overige hotelaanbod in de regio. Het hotel bevindt zich op een bedrijventerrein, gecombineerd met een casino, een restaurant en vergaderruimte en ligt naast een fastservice horecacluster en in de directe nabijheid van de Designer Outlet van Roosendaal.