Document · PDF

210317 taxatie 1489.33-T2c2 met bijlagen.pdf

Gemeenteraad 15 april 2021, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 5: Voorstel voorgenomen verkoop van de Mariaschool te Oudenbosch9.240 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport

Herontwikkeling Mariaschool

Opdrachtgever

Gemeente Halderberge Kenmerk

1489.33-T2c2/gr/s Taxateurs

G.P.M. (Geert) Rombouts J.P.A.M. (Giem) Broekmans Datum

16 maart 2021 Status

Concept

Versie 1-18.3

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 2.

Halderberge

: Taxatierapport | Herontwikkeling Mariaschool

Opdrachtgever

: Gemeente Halderberge

Kenmerk

: 1489.33-T2c2

Taxateurs

: G.P.M. Rombouts MSc MRICS RT

Titel

: ing. J.P.A.M. Broekmans MRICS RT : 16 maart 2021

Status

: Concept

Datum

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1489.33-T2c2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9 2.1. 2.2.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 11

Algemene uitgangspunten ................................................................................................. 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 10

1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Taxateurs........................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 6 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 6 1.6. Doel van de taxatie ............................................................................................................ 6 1.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 6 1.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 6 1.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 6 1.10. Stukken.............................................................................................................................. 7 1.11.

Opname ............................................................................................................................. 7 1.12. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.13. Peildatum ........................................................................................................................... 7 1.14. Versies ............................................................................................................................... 7 1.15. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 7 1.16. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 7 1.17. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.18. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.19. Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8

3.1. Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 11 3.2. Rechthebbende ............................................................................................................... 12 3.3. Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 12 3.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 13 3.5. Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 15 3.6. Zakelijke rechten ............................................................................................................. 16 3.7. Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 16 3.8. Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 16 3.9. Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 17 3.10. Marktbeschouwing .......................................................................................................... 17

Waardering ..................................................................................................... 20 4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 20 4.2. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 20 4.3. Gebruikte methode .......................................................................................................... 20 4.4. Referentietransacties ...................................................................................................... 21 4.5. Bouwkosten ..................................................................................................................... 23 4.6. Gehanteerde parameters ................................................................................................ 24 4.7. Back-testing ..................................................................................................................... 25 4.8. Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 26 4.9. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 26 4.10.

Finale waardering ............................................................................................................ 27

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 28

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Bijlagen .......................................................................................................... 29

Blad 4.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode

Plaats Telefoon

E-mail

Taxateurs

1.3.

Gloudemans De heer G.P.M. Rombouts Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 grombouts@gloudemans.nl

1.2.

Gemeente Halderberge De heer F.J.W.M. Rovers Postbus 5 4730 AA OUDENBOSCH 0165 390 500 f.rovers@halderberge.nl

Blad 5.

G.P.M. Rombouts MSc MRICS RT, taxateur 6584069 (RICS Valuation Scheme) en RT982367063 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)

Taxateurs

ing. J.P.A.M. Broekmans MRICS RT, taxateur / grondzakendeskundige 6770110 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT709721051 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS

De taxateurs verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 6.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 28 januari 2021 heeft schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

1.5.

Onafhankelijkheid a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van de taxatie Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de waarde in verband met de mogelijke verkoop van het object.

1.7.

Type taxatie De werkzaamheden zijn gebaseerd op een volledige opname. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

1.8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

1.9.

Taxatiebasis In dit rapport hanteren taxateurs voor de taxatiebasis het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), te weten:

1.6.

”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

1.10.

Blad 7.

Stukken De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e. f.

kadastrale informatie (bijlage 2) akte(n) van levering (Hyp4 74508/32) initiatiefvoorstel herontwikkeling Mariaschool d.d. 9 november 2020 ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 3.8 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op https://noord-brabant.omgevingsrapportage.nl/ informatie op bagviewer.kadaster.nl

Opname De taxateurs hebben de onroerende zaak op 18 februari 2021 bezocht en opgenomen, zulks in aanwezigheid van de heer C. Koopmans en de heer P. Buys (beoogd kopers).

1.12.

Mate van inspectie Tijdens de opname is het gehele object opgenomen en zijn alle ruimten geïnspecteerd.

1.13.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum (18 februari 2021). De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

1.14.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: Ja Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: De te verwachtten huurinkomsten van de beoogde appartementen zijn op verzoek van opdrachtgever aangepast naar marktconforme huurprijzen. Bij voorgaande versie werd door taxateurs nog vastgehouden aan de door initiatiefnemer genoemde huurprijzen.

1.15.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.16.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. juli 2017, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing.

1.11.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 8.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.18.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

1.19.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2015 van toepassing.

1.17.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 9.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten Titelonderzoek Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering.

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs https://noord-brabant.omgevingsrapportage.nl/ geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 3.4.

Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn niet gemeten conform de NEN 2580. De oppervlaktegegevens zijn gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte informatie. Aangenomen is dat deze informatie is gemeten conform de NEN 2580. Doordat taxateurs geen inzage hebben gekregen in de brondocumenten, hebben zij deze gegevens niet kunnen controleren. De in het rapport genoemde oppervlakten zijn derhalve indicatief. Op het moment dat er een volledige inmeting van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en de oppervlakten afwijken van de gehanteerde oppervlakten, dient de taxatie hierop te worden geactualiseerd.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

2.2.

Blad 10.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. In het kader van de taxatieopdracht is rekening gehouden met de volgende bijzondere uitgangspunten: • • •

De Mariaschool wordt getransformeerd naar een complex voor ca. 13 appartementen. Hierbij wordt de parkeeropgave volledig ingevuld op eigen terrein. De appartementen worden bij oplevering verhuurd in het middeldure huursegment.

Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden:

a) Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. b) Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. c) De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. d) Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op.

In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateurs van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken.

Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat de plannen die voor de taxatie als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie zien de taxateurs op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de bestemming nog niet is vastgesteld, zijn taxateurs van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden. Met betrekking tot sub b) zien taxateurs op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken, Aan de onder sub c) genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan. Met betrekking tot sub d) wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen zal vervreemden indien de bijzondere voorwaarden worden vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere voorwaarden een waardeverhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde.

Ter voorkoming van een verkeerde lezing zal bij de finale waardering bij herhaling worden aangegeven dat het een waardering betreft op basis van bijzondere uitgangspunten.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 11.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

3.1.

Kadastrale omschrijving gemeente

sectie

nummer

grootte

OUDENBOSCH

3210

2.620 m² 2.620 m²

Totaal

te taxeren gedeelte Volledig

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

3.2.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 16 februari 2021) berust het eigendom van de onroerende zaak bij:

Gerechtigde Adres Postcode Plaats

Gemeente Halderberge Parklaan 15 4731 GJ Oudenbosch

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan de Ringstraat 3 in Oudenbosch te gemeente Halderberge.

3.3.

Blad 12.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

3.4.

Blad 13.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak Mariaschool Bouwjaar: Oppervlakte:

1929 (conform BAG viewer), laatste verbouwing in 2007 1.735 m²

De onroerende zaak omvat het voormalige schoolgebouw van de Mariaschool RK, plaatselijk bekend als Ringstraat 3 te Oudenbosch. De school is traditioneel gebouwd, bestaat uit twee bouwlagen en met dakpannen gedekte schuine kap. De school heeft een klassieke indeling bestaande uit gangen met daaraan grenzend diverse lokalen en (sanitaire) voorzieningen. Tevens is op het perceel een voormalige gymzaal aanwezig 1. In de omgeving bevindt zich voornamelijk (sociale) woningbouw.

Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk tot goed. De onderhoudsstaat is matig. Hierbij wordt opgemerkt dat dat de buitenschil van het object nog als goed wordt beoordeeld. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

1 De eventuele herontwikkeling van de gymzaal is bij deze taxatie buiten beschouwing gelaten.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 14.

Toestand van bodem en grondwater Taxateurs hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via het Omgevingsrapport van de Provincie Noord-Brabant. Uit dit onderzoek is gebleken dat er op onderhavige locatie in het verleden bodemonderzoek is uitgevoerd. 16-10-2015 heeft er verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door Wematech Bodem Adviseurs B.V. Uit de beschikbare informatie blijft het volgende: Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond, na aanvullende analyses op de individuele monsters van MM2, niet verontreinigd is. De ondergrond is eveneens niet verontreinigd. De oorzaak van het in eerste instantie mag verhoogde gehalte lood in mengmonster MM2 is niet bekend. Mogelijk is een metallisch deeltje in het mengmonster terecht gekomen, welke de verhoging van lood heeft veroorzaakt. Het grondwater is niet verontreinigd

Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de toestand van de bodem en/of het grondwater.

Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, wordt de kans op de aanwezigheid van asbest door taxateurs klein geacht. Wel is het mogelijk dat er bij latere verbouwing asbesthoudende materialen zijn gebruikt. Een voorbeeld hiervan is de plaat welke op de deur van de technische ruimte is aangebracht. Zie ook onderstaande foto.

Geadviseerd wordt om alvorens tot aankoop te besluiten een asbestinventarisatie uit te voeren. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van asbest die het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

3.5.

Blad 15.

Gebruik van de onroerende zaak Huidig gebruik De onroerende zaak heeft tot 2018 dienst gedaan als school, maar is thans niet in gebruik. Beoogd gebruik De onroerende zaak wordt aangekocht voor herontwikkeling naar woningen. Hierbij wordt het gebouw, met behoud van het oorspronkelijk karakter, getransformeerd naar een complex voor ca. 13 zelfstandige appartementen in de midden(huur)klasse. De appartementen beschikken over eigen bergingen en worden voorzien van buitenruimte in de vorm van een terras of balkon

Conform het door opdrachtgever aangeleverde initiatiefvoorstel hebben de appartementen een gemiddeld oppervlakte van ca. 80 m². De exacte bouwopgave, alsmede de te verwachten transformatiekosten zijn thans niet bekend.

Voorlopige indeling begane grond

Aanzicht oostgevel met voorterrein

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 16.

Zakelijke rechten Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 74508/32) blijken geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.

3.7.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

3.8.

Bestemming van de onroerende zaak

Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Kom Oudenbosch” van de gemeente Halderberge, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 20 juni 2013.

3.6.

a. maatschappelijke voorzieningen; b. een brandweerkazerne; c. begraafplaats; Fragment verbeelding d. bedrijfswoning; e. ondersteunende horeca; f. een telecommunicatiemast; g. kamerverhuur; h. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;

• • • • • • • •

In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Maatschappelijk”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd:

één en ander met de bijbehorende voorzieningen zoals tuinen, erven, groen, parkeervoorzieningen, paden e.d. en overeenkomstig de in 14.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemming. Op basis van de vigerende bestemming is het beoogd gebruik niet mogelijk. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.1655.BP1000-C001).

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

3.9.

Blad 17.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling Redelijk. Het getaxeerde ligt aan de rand van de dorpskern. (Winkel)voorzieningen zijn gesitueerd op loop- en fietsafstand. De woonstand wordt als redelijk beoordeeld. De zijde aan het Aloysiushof wordt als goed beoordeeld. De westkant van het perceel grenst aan de achtertuinen van de woningen aan de Brouwerijstraat. Sommige van deze achtertuinen ogen rommelig. Objectbeoordeling Redelijk tot goed. De bestaande indeling met meerdere klaslokalen maakt het object geschikt voor herontwikkeling tot diverse zelfstandige woningen. Daarnaast wordt de bouwkundige toestand van de buitengevels en het dak nog als goed beoordeeld, hierdoor blijven de transformatiekosten (naar verwachting) beperkt.

3.10.

Mate van verkoopbaarheid In lijn met de huidige marktomstandigheden wordt de verkoopbaarheid als redelijk tot goed beoordeeld. Voorwaarde is wel dat herontwikkeling naar woningen planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Marktbeschouwing

Woningmarkt De druk staat er bij de Nederlandse woningmarkt nog steeds flink op. Het aanbod is beperkt en de nieuwbouwproductie kan nog steeds niet voldoen aan de vraag. De woningschaarste lijkt nu ook de randen van Nederland te hebben bereikt. Wel lijkt het erop dat de woningmarkt wat begint af te koelen.

Koopwoningen De Nederlandse woningmarkt staat nog steeds onder druk. In de grotere steden, voornamelijk in de Randstad, is de beschikbaarheid van betaalbare koop- en huurwoningen zeer beperkt. Hier zijn voornamelijk de starters en middeninkomens het slachtoffer van. In 2019 zijn de huizenprijzen met gemiddeld 7,2% gestegen, wat een hoger percentage is dan aanvankelijk werd verwacht. Door de aanhoudende schaarste op de woningmarkt, de lage rente en de lage werkloosheid zal de groei in 2020 waarschijnlijk nog aanhouden. Wel wordt verwacht dat door stabilisatie op de woningmarkt, de groeipercentages lager uit gaan vallen dan in 2019. De verwachting van de grote Nederlandse banken is dat de stijging van de huizenprijzen in 2020 lager uit gaat vallen dan in 2019. Een belangrijke reden hiervoor is dat na een periode van dalingen in aangeboden woningen, de voorraad aangeboden woningen vanaf begin 2019 weer wat stabiliseerde. Er wordt door de banken doorgaans uitgegaan van een prijsstijging tussen de 3% en 4%. Het is echter vooralsnog onduidelijk welke invloed de Coronacrisis op de huizenprijzen heeft. Onze verwachting is dat de huizenprijzen op korte termijn licht zullen dalen, maar op lange termijn weer zullen aantrekken. Een en ander afhankelijk van de duur en impact van de door de overheid genomen maatregelen.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 18.

Nieuwbouw Volgens de NVM zijn er in het tweede jaar op rij minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar geleden. Een groot deel van de woningen die momenteel te koop staan, zijn woningen uit het hogere prijssegment. De gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen is € 387.000,00, dat is een stijging van 17% ten opzichte van een jaar eerder. Dit zorgt ervoor dat het voornamelijk voor starters en alleenstaande woningzoekers met een modaal inkomen erg lastig is om een betaalbare woning te vinden. Daarnaast stagneren nieuwbouwprojecten door de actuele P(F)AS problematiek. Als de woningbouwontwikkeling hierdoor achterblijft, kan de woningmarkt verder onder druk komen te staan.

Huurwoningen Momenteel zijn er in Nederland zo’n 2,76 miljoen woningen die onder de liberalisatiegrens worden verhuurd. Door de stijgende bouwkosten en de strengere eisen rondom duurzaamheid, komt de nieuwbouwproductie van sociale woningbouw onder druk te staan. Hierdoor is de verwachting dat het aantal sociale woningen in 2020 ongeveer gelijk is gebleven. De waardeontwikkelingen van deze categorie vastgoed is sterk verbonden met inflatiestijging. Hiernaast hebben politiek en wetgeving een sterke invloed op de ontwikkeling en instandhouding van sociale woningbouw.

Woningen die verhuurd worden van boven de liberalisatiegrens tot ca. € 1.000,00 per maand kunnen worden aangemerkt als middenhuur. Dit type woning is belangrijk voor een goede werking van de (lokale) woningmarkt en kan een belangrijke rol vervullen tussen de sociale huur- en koopsector. Landelijk bestaat een grote vraag naar dit type woning waardoor het ook populair is onder beleggers. Aanvangsrendementen van dergelijke woningen staan dan ook al een aantal jaar onder druk.

Beleggers zijn bereid veel te betalen voor courante woningen op een goede locatie; ook buiten de randstad en grote steden. Voor de beste objecten gelden bruto aanvangsrendementen (BAR) van ca. 4,00%. Maar ook op andere locaties zijn rendementen van ca. 5,00% tot 6,00% zichtbaar. Dit rendement dient naar oordeel van de taxateurs altijd te worden gezien in relatie tot de leegwaarde van de woning (vrij van huur en gebruik). Daar waar de leegwaarderatio van een verhuurde woning in het verleden rond de 75% lag, is tegenwoordig te zien dat deze steeds vaker boven de 90% komt en in sommige gevallen zelfs de 100% nadert of zelfs overstijgt. Beleggers kopen hier op risico en gaan daarbij ook uit van waardeontwikkeling op basis van indirect rendement. Hierbij speelt de (on)mogelijkheid tot het op termijn kunnen uitponden van de woningen een belangrijke rol. Ook bij sociale huurwoningen is sprake van een hogere leegwaarderatio. Deze ligt vanwege een lagere huurprijs en (verkoop)beperkingen op een lager niveau. Volgens de monitor nieuwbouw sociale huurwoningen 2019, in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bedraagt de mediane grondprijs voor een sociaal verhuurde eengezinswoningen € 21.200,00 per woning. Voor appartementen bedraagt deze € 17.300,00 per woning.

Daarnaast wordt door een beperkt aantal gemeenten gedifferentieerd naar huurprijsklasse, zie ook onderstaande tabel.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 19.

Grondprijzen sociale woningen naar huurprijsklasse

Effecten Covid-19 De effecten van de Covid-19 pandemie op de woningmarkt zijn vooralsnog niet geheel duidelijk. Er worden nog steeds meer woningen te koop gezet en verkocht als in de periode voor de crisis. Het lijkt er zelfs op dat het woningaanbod iets toeneemt. Dit komt naar verwachting doordat woningeigenaren met verhuisplannen hun woning alvast te koop zetten om te profiteren van de marktomstandigheden. Mogelijk dat de woningprijs op korte termijn iets zal dalen, maar voor de lange termijn wordt nog steeds een stijging verwacht.

Bouwkosten Afgelopen jaren zijn de bouwkosten voor woningbouw fors gestegen als gevolg van materiaaltekorten en stijging van de personeelslasten. Deze trend lijkt zich door te zetten, waardoor de bouwkosten nog verder zullen stijgen. Vanaf januari 2021 zijn de eisen voor bijna energieneutraal bouwen (BENG) doorgevoerd. Dit houdt in dat alle nieuwbouwwoningen aan de BENG-eisen moeten voldoen. Het is duidelijk dat deze eisen voor veel woningen een kostenverhogend effect zullen hebben op de bouwkosten. Deze energiebesparende maatregelen, met hogere aanvangsinvesteringen worden terugverdiend door de lagere energielasten tijdens de levensduur van het gebouw.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 20.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het taxeren van de marktwaarde van de onroerende zaak in vrije staat met inachtneming van de (bijzondere) uitgangspunten.

4.2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een swotanalyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse.

Gebruikte methode Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

4.3.

Threats • Excessieve bouwkosten • Milieu-/ asbest risico’s

Opportunities • Ontwikkelingen woningmarkt • Vraag naar middenhuur

Weaknesses • Redelijke woonstand • Beoogde gebruik is op basis van vigerende bestemming niet mogelijk

Strengths • Ligging nabij het centrum en bijbehorende voorzieningen • Gunstige indeling en bouwkundige staat

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de taxateurs het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat deze het het beste aansluiten bij de beschikbare marktgegevens en het doel van de taxatie.

2 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 21.

Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.

Referentietransacties Hieronder worden per woningtype enigszins vergelijkbare referentietransacties gepresenteerd. Onderstaande referenties geven een indruk van de waarde van de objecten. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde. Deze referenties kunnen daarom niet als een op een vergelijkbaar worden gezien. Zij zijn hier toegevoegd ter indicatie. Huurreferenties

Transactieprijs €

€ / m2

Appartement

88 m2

895 p.m.

10,17

Oudenbosch

Appartement

94 m2

895 p.m.

9,52

Prof. Mulderslaan 9

Oudenbosch

Appartement

100 m2

810 p.m.

8,10

Q2 2020

Prof. Van Ginnekenstraat 28c

Oudenbosch

Appartement

106 m2

1.100 p.m.

10,38

Q2 2020

Prof. Van Ginnekenstraat 28d

Oudenbosch

Appartement

123 m2

1.300 p.m.

10,57

adres / project

type

Q2 2020

Havenhoofd 28

Oudenbosch

Q2 2020

Havenhoofd 20

Q3 2020

periode

plaats

metrage

4.4.

De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

Op basis van de hierboven genoemde huurtransacties achten de taxateurs voor de beoogde woningen een huurprijs in het middensegment realistisch. Een huurprijs van gemiddeld € 875,00 per maand wordt voor de beoogde appartementen als marktconform beoordeeld.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 22.

Koopreferenties woningen metrage

Transactieprijs €

€ / m2 go

Appartement

89 m2

245.000 v.o.n.

2.753

Oudenbosch

Appartement

86 m2

250.000 v.o.n.

2.907

Markhaven (bouwnr. 3)

Oudenbosch

Appartement

88 m2

255.000 v.o.n.

2.898

Q4 2020

Fenkelstraat 15

Oudenbosch

Appartement

65 m2

199.500 v.o.n.

3.069

Q4 2020

Fenkelstraat 15 3

Oudenbosch

Appartement

61 m2

198.000

3.245

periode

adres / project

plaats

type

Q4 2020

Markhaven (bouwnr. 3)

Oudenbosch

Q4 2020

Markhaven (bouwnr. 3)

Q4 2020

4. 5.

Betreft nieuwbouwappartement aan de Markhaven in Oudenbosch. Gesitueerd op enkele loopminuten van het centrum van Oudenbosch. Er is sprake van openbare parkeergelegenheid. Locatie: + Oppervlakte: + Afwerkingsniveau: = Betreft nieuwbouwappartement aan de Markhaven in Oudenbosch. Gesitueerd op enkele loopminuten van het centrum van Oudenbosch. Er is sprake van openbare parkeergelegenheid. Locatie: + Oppervlakte: + Afwerkingsniveau: =

Betreft compleet gerenoveerde maisonnette gesitueerd op de tweede en derde verdieping. Gesitueerd in het centrum van Oudenbosch Locatie: =/+ Oppervlakte: Afwerkingsniveau: =

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 23.

Koopreferenties overig periode

adres / project

plaats

type

metrage

Transactieprijs €

€ / m²

Q3 2019

Dijk 15

Eersel

Vml. schoolgebouw

2.192 m2 bvo

450.000 k.k.

205

Q1 2020

Antoniusgebouw / Leurse Branden 22

Etten-Leur

Vml. zorggebouw

2.788 m2

620.000 k.k.

222

Betreft een voormalig, deels monumentaal, schoolgebouw (1927) in Eersel. Dit object is 2 mei 2019 vrij van huur en gebruik verkocht voor € 450.000 k.k. Uitgangspunt bij de verkoop is dat het object wordt getransformeerd tot 12-15 wooneenheden. De locatie wordt, door de ligging in het centrum van Eersel, als enigszins vergelijkbaar beoordeeld. De bouwkundige staat is onbekend.

Betreft voormalig, monumentaal, zorgcomplex (ca. 1902) in Etten-Leur. Dit object is 28 januari 2020 vrij van huur en gebruik door GGZ Breburg verkocht voor € 620.000 k.k. Het Antoniusgebouw wordt getransformeerd naar wooncomplex. Deze transactie maakt onderdeel uit van een grotere gebiedsontwikkeling waarbij het het GGz Breburg-terrein (Van Bergenpark) wordt getransformeerd naar woongebied met ca. 220 woningen.

Bouwkosten Naar oordeel van de taxateurs hebben de te verwachten transformatiekosten grotendeels betrekking op interne aanpassingen en te realiseren voorzieningen. De externe schil is in een bouwkundig goede staat. Op basis van de thans beschikbare informatie is de exacte bouwopgave en bijbehorende kosten nog niet nauwkeurig te bepalen. Daarnaast dient er rekening mee te worden gehouden dat voor de beoogde herontwikkeling iedere bouwkostendeskundige de te verwachten bouwkosten meer net iets anders zal inschatten en dat de exacte bouwkosten mede afhankelijk zijn van de gebreken die tijdens de bouw worden geconstateerd. Een redelijk handelend en denkend koper zal, naar oordeel van de taxateurs, bij de waardering uitgaan van een berekening die mede op basis van kengetallen tot stond is gekomen.

4.5.

Voor het inschatten van de bouwkosten is in beginsel aangesloten bij de bij taxateurs bekende referentieprojecten van transformatieprojecten. Hierbij achten de taxateurs onderstaande referenties, mede op basis van de bouwkundige staat en beoogd gebruik goed passend. Gebouw A betreft het poortgebouw van de Koning Willem II Kazerne. Dit gebouw heeft een enigszins vergelijkbare indeling als het getaxeerde en wordt herontwikkeld naar een zorgcomplex bestaande uit: - 2 zorggroepen met elk 20 onzelfstandige zorgstudio’s; - totaal 40 zorgstudio’s van ca. 47 m² vvo inclusief gemeenschappelijke ruimtes; - overige maatschappelijke ruimte van 472 m² vvo; - totaal 2.993 m² bvo en 2.335 m² vvo. De kale bouwkosten voor dit project zijn geraamd op € 850,00 per m² met prijspeil juni 2020.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 24.

Gebouw B en C betreffen voormalige defensiegebouwen die zijn ingericht als kantoor/cellencomplexen met diverse ruimtes die in gebruik zijn geweest als recreatieruimte. De indeling is enigszins vergelijkbaar met het getaxeerde. Beide gebouwen worden herontwikkel naar zelfstandige woonappartementen: - 46 zelfstandige appartementen variërend van 53 m² tot 138 m², als volgt verdeeld; - 29 sociale appartementen gemiddeld 55 m²; - 17 vrije sector gemiddeld 84 m²; - totaal 4.649 m² bvo. De kale bouwkosten voor dit project zijn geraamd op € 974,00 per m² (appartementen ca. 84 m²) en € 1.116,00 per m² (appartementen gemiddeld 55 m²) met prijspeil juni 2020.

4.6.

Gehanteerde parameters Op basis van de bij deze taxatie gehanteerde (bijzondere) uitgangspunten en het beoogd gebruik, zoals vermeld in §3.5, wordt hieronder de residuele waarde berekend.

Opbrengsten (grond)exploitatie Residuele grondwaarde appartementen in Mariaschool

De te verwachten opbrengsten in de beoogde herontwikkeling zijn gebaseerd op een residuele grondwaardeberekening (opstalexploitatie) van het beoogde bouwplan. Hierbij is uitgegaan van de transformatie van de Mariaschool naar 13 appartementen bestemd voor het middeldure huursegment Voor het inschatten van de te verwachten opbrengsten is aansluiting gezocht bij recent verhuurde en verkochte appartementen in de nabije omgeving van het getaxeerde. Zie ook de in §4.4 gepresenteerde referentietransacties. Per appartement €

875

per maand

€

10.500

per jaar

€

232.000,00

Leegwaarde

5,00% BAR 90,52% Leegwaarderatio €

210.000,00

MW in verhuurde staat

Voor het bepalen van de te verwachten stichtingskosten 3 is gebruikgemaakt van de kengetallen en ervaringscijfers van vergelijkbare transformatieprojecten. De taxateurs hebben deze zo goed mogelijk geïnterpreteerd en toegepast op het beoogde bouwprogramma. De taxateurs hebben geen volledig beeld van de te verwachten bouwopgave, zo zijn o.a. het kwaliteitsniveau en materiaalgebruik nog onduidelijk. De gehanteerde bouwkosten zijn daarmee indicatief van aard. Voor details wordt verwezen naar de rekenbijlage.

3 De taxateurs hebben eveneens inzage gehad in het kostenoverzicht van de initiatiefnemers. De te verwachten bouwkosten

komen op hoofdlijnen met elkaar overeen. 1489.33-T2c2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Kosten (grond)exploitatie Waarde van de gronden

Blad 25.

Dit betreft de (rekenkundige) uitkomst (middels doelzoeken) waarbij het resultaat van de volledige exploitatie op € 0,00 wordt gezet. De uitkomst bedraagt de prijs die maximaal betaald kan worden voor de Mariaschool.

Kosten sloop, verwijderen obstakels, funderingen en kavels & leidingen

Een gedeelte van het getaxeerde is nog verhard en voorzien van straatmeubilair en voorzieningen. Voor het verwijderen en/ op verplaatsen hiervan is een indicatief bedrag opgenomen van € 10.000. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele bodemverontreiniging.

Kosten aanleg voorziening in het gebied

Deze kosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers en kengetallen uit het Bouwkostenkompas. Er is rekening gehouden met de volgende kosten: * Verhardingen/ inrichten openbaar gebied (voorzijde Mariaschool) * Onvoorzien

Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen)

Er is conform opgave van opdrachtgever een sprake van een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen en/ of bovenwijkse voorzieningen van € 2.000 per woning.

Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU)

Dit bedragen de bijkomende kosten voor de inrichting van het openbaar gebied. De kosten zijn gebaseerd op de plankostenscan 4.

(Gemeentelijke) apparaatskosten (planontwikkeling)

Dit bedragen de kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Deze kosten zijn gebaseerd op de plankostenscan.

Planschadekosten

Vooralsnog is hiervoor een P.M. post opgenomen. Doordat er op basis van de vigerende bestemming al de (planologisch) mogelijkheid bestaat voor kamerverhuur wordt eventuele planschade door de taxateurs als erg laag ingeschat.

Op basis van de gestelde uitgangspunten ten aanzien van het ruimtegebruik en de te verwachten opbrengsten en kosten van de exploitatie bedraagt de rekenkundige uitkomst van de residuele waarde (afgerond) € 300.000,00 (ca. € 170,00 per m² bvo). Deze uitkomst is (iets) lager dan de bij taxateurs bekende referentiecijfers van enigszins vergelijkbare transformatie objecten. Naar oordeel van de taxateurs wordt het verschil verklaard door de beoogde invulling in het middeldure huursegment. Een dergelijke invulling heeft een lagere opbrengstpotentie dan bijv. appartementen in de koopsfeer. Bij dit laatste wordt opgemerkt dat taxateurs koopappartementen vanwege de ligging en bouwkundige toestand (o.a. houten verdiepingsvloeren) als niet realistisch beoordelen.

4.7.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak eerder gewaardeerd in het kader van een mogelijke verkoop. Het object is destijds getaxeerde op € 315.000,00. Het verschil tussen de vorige taxatie, met als peildatum 9 april 2015 en onderhavige taxatie bedraagt afgerond circa -3%. Dit verschil is er naar het oordeel van taxateurs te verklaren als gevolg van de gewijzigde uitgangspunten van de taxatie.

4 Dit rekenmodel

is een hulpmiddel bij het opstellen van nieuwe exploitatieplannen en het actualiseren van bestaande plannen.

Ook wordt het door gemeenten toegepast bij het sluiten van (anterieure) overeenkomsten over het kostenverhaal. 1489.33-T2c2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 26.

Ondanks de geringe procentuele afwijking van de uitkomst zijn er grote verschillen te zien in de gehanteerde uitgangspunten die aan de berekening ten grondslag liggen. O.a. woonprogramma en beoogde transformatiekosten.

4.8.

Onzekerheden taxatie De Covid-19 pandemie of Coronacrisis heeft ertoe geleid dat diverse nationale overheden maatregelen hebben ingesteld om de verdere verspreiding van het virus te voorkomen. Door deze maatregelen is sprake van buitengewone marktomstandigheden waarvan de aard, omvang en duur vooralsnog onzeker zijn. De invloed op de in dit rapport gepresenteerde marktcijfers en referentietransacties kan op dit moment niet worden ingeschat. Er dient derhalve rekening te worden gehouden met een onzekere taxatie-uitkomst die mogelijk op een later tijdstip dient te worden geactualiseerd.

Scenario's

laag hoog

€ 2.143.388 € 1.882.181

Grondwaarde (excl. btw) Verschil tov basis

€ €

basis hoog

laag laag

basis basis

hoog hoog

basis laag

hoog basis

hoog laag

€ 2.143.388 € 1.792.553

€ 2.256.198 € 1.882.181

€ 2.143.388 € 1.702.926

€ 2.256.198 € 1.792.553

€ 2.369.008 € 1.882.181

€ 2.256.198 € 1.702.926

€ 2.369.008 € 1.792.553

€ 2.369.008 € 1.702.926

€ €

€

€ €

Marktwaarde (excl. btw) Stichtingskosten (excl. btw)

laag basis

Marktwaarde Stichtingskosten

Op basis van de gebruikte methode, beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn taxateurs van oordeel dat in onderhavige taxatie rekening dient te worden gehouden met specifieke taxatieonzekerheden als gevolg van het ontbreken van een uitgewerkt bouwprogramma. Genoemde onzekerheden zijn vooral van toepassing op de opstalexploitatie. Als gevolg hiervan dient rekening gehouden te worden met een bandbreedte op de taxatie. Hieronder wordt voor de residuele grondwaarde (opstalexploitatie) een gevoeligheidsanalyse gepresenteerd:

374.018 -89.628 -19%

440.463 -23.182 -5%

463.645

486.827 € 23.182 € 5%

553.273 89.628 19%

576.455 112.810 24%

261.208 € 350.835 -202.438 € -112.810 -44% -24%

Op basis van het bovenstaande achten de taxateurs een taxatieonzekerheid van ca. +/- 10% realistisch.

4.9.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering Hierbij wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen zal vervreemden indien de bijzondere voorwaarden worden vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere voorwaarden een waardeverhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde.

666.083 202.438 44%

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

4.10.

Blad 27.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van de onroerende zaak met bijzondere uitgangspunten geschat op:

€ 300.000,00 k.k. (zegge: driehonderdduizend euro kosten koper)

Bovengenoemde opinie van de waarde is voorlopig en is afhankelijk van de voltooiing van het definitieve rapport.

Nuland, 16 maart 2021

De taxateurs,

J.P.A.M. Broekmans

G.P.M. Rombouts

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 28.

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende,

Naam

Adres Woonplaats

Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”,

•

• • • •

Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 16 maart 2021 beoordeeld. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend taxateur heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Toetsend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

•

Verklaart:

Gloudemans ing. J. Vugts MRE MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6202112 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT422905300 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed), D0346 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Bedrijfsnaam

Aldus door toetsend taxateur,

Nuland, 16 maart 2021

J. Vugts

Gemeente Halderberge | Herontwikkeling Mariaschool

Blad 29.

Bijlagen Specificatie van de waardering Kadastrale informatie

1. 2.

BIJLAGE 1

Residuele waardeberekening

Herontwikkeling Mariaschool

Opdrachtgever:

Gemeente Halderberge

Project:

Mariaschool

Dossier:

1498.33

Printdatum:

16 maart 2021

Modelversie:

1901

1489.33-T2c2x.xlsm

Samenvatting exploitatieopzet Algemeen Opdrachtgever Project Dossier Datum

Gemeente Halderberge Mariaschool 1498.33 16-mrt-21

Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Prijspeil Looptijd exploitatie

01-jan-21 18-feb-21 31-dec-23 01-jan-21 3

Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,50%

Renteverlies Rentewinst Rente contant

5,00% 5,00% 5,00%

Versie Status

T2c2x Concept

Berekening

1. 2.

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Kosten sloop, verwijderen obstakels, funderingen en kabels & leidingen

€ € €

Nominaal 343.175 332.175 11.000

€ € €

Totaal 343.175 332.175 11.000

3. 4. 5. 6. 7.

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten van Voorbereiding en Toezicht (VTU) (Gemeentelijke) apparaatskosten (planontwikkeling) Planschadekosten

€ € € € € €

113.313 59.813 26.000 12.500 15.000 -

€ € € € € €

2.637 1.806 378 453 -

€ € € € € €

115.949 61.619 26.000 12.878 15.453 -

€

18.900

€

2.637

€

478.024

Opbrengstenstijging € 14.024

€

Totaal 478.024

Berekende rentekosten / -opbrengsten TOTAAL KOSTEN

Opbrengsten van de exploitatie Uitgifte gronden Uitgifte van gronden t.b.v. woningbouw

456.487

€

Nominaal 464.000

€

464.000

€

14.024

€

478.024

€

464.000

€

14.024

€

478.024

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/486/documents/14742