1. woonvisie halderberge 2016-2020.pdf

Woonvisie 2016-2020 Halderberge, hét groene hart van de regio West-Brabant

Vastgesteld gemeenteraad d.d. 15 december 2016

Context Aanleiding Woonvisie De vorige woonvisie dateert uit 2010 en kent een looptijd van 5 jaar. Niet alleen het aflopen van deze woonvisie maakt dat het tijd is voor een geheel nieuwe woonvisie, er is de afgelopen periode ook veel veranderd op het gebied van wonen, zowel op de koop als huurmarkt. De Nederlandse woningmarkt kende een diepe crisis; de nieuwbouwproductie stagneerde en er kwam een einde aan de steeds maar stijgende verkoopprijzen, de verkoop van woningen stokte. Veel veranderingen op de woningmarkt waren het gevolg. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt weer aan het verbeteren; de verkoop van woningen en de verkoopprijzen trekken weer aan. In 2014-2015 zijn ook de Woningwet en Huisvestingswet in werking getreden. In de woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties geen bijdrage aan het woonbeleid hoeven te leveren als de gemeente niet beschikt over actueel vastgesteld woonbeleid. Daarnaast verandert door de woningwet het speelveld van de corporaties en de rol van de huurders. De samenleving verandert momenteel van een verzorgingsstaat in een participatiemaatschappij en de gemeente krijgt daarbinnen een andere rol en taakopvatting. Van een sterk sturende overheid verschuift de nadruk naar een overheid die mogelijk maakt. Daar hoort ook de opgave bij om efficiënt met beperkte middelen om te gaan.

Ruimtelijke ontwikkelingen worden kleinschaliger en meer vanuit markt en maatschappij vormgegeven. Daarnaast is er juist een schaalvergroting te herkennen in de regionale afstemming en samenwerking op het gebied van wonen met de omliggende gemeenten en binnen de regio. Kortom, veel redenen om gezamenlijk met diverse partners een nieuwe visie en agenda voor de woningmarkt voor de komende 5 jaar te bepalen! Bestuurlijke visie De provincie heeft aan alle Brabantse gemeenten in het kader van ‘Veerkrachtig bestuur’ gevraagd na te denken over haar toekomstvisie. De gemeenteraad van Halderberge heeft deze toekomstvisie met daarin visie, missie, maatschappelijke opgaven en de vertaling naar de bestuurlijke inrichting en koers (rollen, ontwikkelscenario en samenwerking) op 13 oktober 2016 vastgesteld. De komende periode wordt gebruikt om de rol van de gemeente Halderberge verder vorm te geven. Het voorstel impliceert een nadere invulling van het scenario ‘proeftuingemeente’. Regionalisering, versterking van de samenwerking en zelfsturing hebben hierin een plek. Deze woonvisie is één van de thematische uitwerkingen van de bestuurlijke visie. De woonvisie kijkt nadrukkelijk naar de uitwerking van het wonen volgens dit proeftuinscenario. Een andere belangrijke uitwerking is de economische visie, deze is op 7 juli 2016 vastgesteld.

Ambities en opgaven die hierin zijn bepaald, zijn mede van invloed op het wonen in Halderberge. De woonvisie kent veel raakvlakken met andere beleidsvelden waaronder zorg, openbaar gebied, toerisme en recreatie, leefbaarheid, cultuur, etc. Om de in de woonvisie gestelde ambities te behalen zal de woonvisie mede bepalend zijn voor nieuw op te stellen visies op aangrenzende beleidsterreinen. De woonvisie is afgestemd met bestaande beleidsvisies maar betreft echter primair het wonen in Halderberge. 2

De uitwerking van de woonvisie wordt daar waar het kan in nadrukkelijke samenwerking met markpartijen opgepakt en daar waar noodzakelijk neemt de gemeente Halderberge expliciet de sturende rol op zich.

Bestuurlijke visie gemeente Halderberge Voor burgers, bedrijven en bezoekers is het in de groene woongemeente Halderberge prettig en veilig wonen, werken en aangenaam verblijven of recreëren. De gemeentelijke overheid is er om hen hierin te stimuleren en faciliteren en de omstandigheden te optimaliseren. Missie Halderberge wordt gezien als een volwaardige partner in de gemeente, regio en provincie. Zij voert regie op de complexe externe uitdagingen en haar interne opgaven en doet dit in samenwerking en netwerkverband met anderen. Keuzes hierin worden bepaald vanuit de gedachte dat de democratische legitimiteit en eigen identiteit van onze gemeente en kernen behouden of versterkt kan worden. Maatschappelijke opgave In de bestuurlijke visie zijn twee maatschappelijke opgaven benoemd die direct betrekking hebben op het wonen: Het koesteren en ontwikkelen van 5 aantrekkelijke en leefbare woonkernen met ieder een eigen identiteit én lever maatwerk bij woningbouw (als kwantitatief en kwalitatief vraagstuk). Rolneming Halderberge zet haar nieuwe rol van regisseur, netwerker, dienstverlener en ondernemer afhankelijk van de situatie en vraagstelling in.

Doelen, ambities en agenda In deze woonvisie worden doelen en ambities voor de komende 5 jaar geschetst. Deze zijn gekoppeld aan de woonagenda voor 4 thema’s, te weten; goed wonen voor iedereen, toekomstbestendig wonen, sociaal wonen en wonen en zorg. Aangezien het “wonen” onderhevig is aan veel ontwikkelingen en veranderingen is er niet voor elk onderwerp een concrete agenda met tijdsplanning opgenomen. Deze zal juist met de betrokken partners actueel in kaart gebracht worden zodat er ingespeeld kan worden op de laatste ontwikkelingen. Jaarlijks vindt er een monitoring plaats van de doelen, ambities en agenda uit deze woonvisie. Indien noodzakelijk kan de woonvisie worden bijgesteld. Als een rode draad door de woonvisie lopen de vier gemeentelijke woonwaarden: -

Goed wonen voor iedereen in een groen, rustig en landelijk woonmilieu De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen Ruimte voor initiatief en samenwerking

In de voorbereiding naar deze nieuwe woonvisie is een document opgesteld met belangrijke trends en ontwikkelingen die momenteel binnen het wonen spelen. Deze zijn meegenomen bij het opstellen van de woonvisie.

3

Inhoud Halderberge: Hét groene hart van West-Brabant .................................................................................. 5 1.

Goed wonen voor iedereen............................................................................................................. 7

2.

Toekomstbestendig wonen ........................................................................................................... 13

3.

Sociaal wonen................................................................................................................................ 20

4.

Wonen en zorg .............................................................................................................................. 27

Bijlage 1:

Jaarplanning 2017.............................................................................................................. 31

Bijlage 2:

Woningbouwprogramma 2015-2025 ................................................................................ 32

Bijlage 3:

Trends en ontwikkelingen ................................................................................................. 33

4

Halderberge: Hét groene hart van West-Brabant Woongemeente met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed én een recreatieve en toeristisch trekpleister. Halderberge is centraal gelegen in West-Brabant. Op dit moment wonen veel inwoners van Halderberge met plezier in de gemeente Halderberge. Er is sprake van een sterke kerngebondenheid en sociale cohesie in een overwegend harmonieus, aangenaam en veilig leefklimaat. De vele verenigingen en maatschappelijke instellingen dragen hier actief aan bij en maken dat het goed toeven is in Halderberge. De variatie in en de kwaliteit van de woningvoorraad is goed en er is ruime keuzevrijheid om te voorzien in de woonwens. De kwaliteit van het wonen wordt verstrekt door vijf verschillende kernen met ieder hun eigen identiteit in een groen en landelijk gebied. Daarnaast maken de vele karakteristieke en monumentale panden, de (innovatieve) bedrijvigheid, het brede voorzieningenaanbod binnen de gemeente, de onderwijsvoorzieningen, de vele toeristische en recreatieve mogelijkheden (met bijvoorbeeld musea en gezellige restaurants), het bijzondere cultuurhistorisch erfgoed (waaronder de beroemde Basiliek), de goede bereikbaarheid over de weg, het spoor, water én door de lucht (Breda International Airport) én de ruimte om te genieten van de veelzijdige natuur (met o.a.

waterrecreatie) afgewisseld met het ruime landelijke gebied. Halderberge: een unieke, veelzijdige, bruisende en prachtige gemeente om in te wonen!

5

Halderbergse Woonwaarden Er zijn vier Halderbergse woonwaarden. Deze woonwaarden zijn de basis voor de doelen, ambities en de agenda en lopen als een rode draad door deze woonvisie.

Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu

De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten

Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen

Ruimte voor initiatief en samenwerking

Halderberge is een woongemeente die gelegen is in een goed bereikbare, veelzijdige, groene en landelijke omgeving.

Opvallend is de diversiteit binnen de gemeente: de vijf kernen hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit waardoor er unieke woonmilieus ontstaan met een eigen aantrekkingskracht en die tegemoet komen aan de woonwens van veel doelgroepen.

Het is de ambitie van de gemeente Halderberge om, in samenwerking met diverse partners, te werken aan een transitie naar een duurzamere toekomstbestendige samenleving. Met als doelstelling in 2050 energieneutraal te zijn.

Van een sterk sturende overheid verschuift de nadruk naar een overheid die mogelijk maakt. Eigen kracht en zelfregie van inwoners staat centraal; dit heeft effect op de rol en taakopvatting van de overheid. Zonder de samenwerking met lokale en regionale partners kunnen gemeenschappelijke doelen niet of onvoldoende worden behaald.

De woonvisie geeft kaders met als doel om iedereen binnen deze landelijke woongemeente goed en prettig te laten wonen. Waarbij extra aandacht wordt besteedt aan doelgroepen die dit nodig hebben.

De woonvisie draagt bij aan de duurzaamheid op het gebied van bouwen en wonen. De visie gaat in op energetische maatregelen, toekomstbestendigheid van de woning, duurzaam bouwen en renoveren, de bewustwording van energiezuinig gedrag en tot slot duurzaam ruimtegebruik.

De woonvisie draagt bij aan het handhaven en versterken van deze kwaliteit en identiteit van de kernen.

6

De woonvisie geeft de kaders en maakt duidelijk welke rol (regisseur, netwerker, dienstverlener of ondernemer) de gemeente heeft.

1.

Goed wonen voor iedereen

Halderberge als woongemeente Halderberge vormt een aantrekkelijke woningmarkt die variatie kent en waarbinnen doorstroming mogelijk is. Goed wonen voor iedereen betekent onder andere dat inwoners invloed op hun woning en woonomgeving willen en moeten kunnen uitoefenen. Steeds vaker ontstaan er vanuit de samenleving mooie initiatieven die het wonen in wijken en buurten versterken. Wijkverenigingen, inwoners, adviesraden en vrijwilligers dragen dagelijks bij aan het leefbaar houden van hun buurt of wijk en zijn mede bepalend voor de sociale draagkracht en vitaliteit van de samenleving. Een evenwichtige bevolkingsopbouw is daarbij voor de nabije toekomst belangrijk evenals differentiatie in inkomens en huishoudenssamenstelling. De demografische ontwikkelingen zijn van grote invloed op de woningmarkt. Het inwoneraantal neemt op basis van bevolkingsprognoses af (bevolkingskrimp). Gezien de komende vergrijzing van de bevolking wordt naast de huisvesting van senioren nadrukkelijk belang gehecht aan de huisvesting van starters en jonge huishoudens en is er oog voor de inkomensontwikkeling in de gemeente.

Doelen en ambities Halderberge is het “groene hart” van West-Brabant en daar zijn we trots op! Gezamenlijk met partners op het gebied van wonen realiseren we de doelen en ambities van deze woonvisie. Één van de woonwaarden is ruimte voor initiatief en samenwerking geven. Aangezien de woningmarkt aan veel ontwikkelingen onderhevig is, is het van groot belang om voortdurend in gesprek te blijven over de woonagenda en deze waar nodig bij te stellen. De bevolkingsprognose waarin een afname van het aantal inwoners wordt verwacht (krimp), gaan we beïnvloeden! De gestelde doelen en ambities in deze woonvisie dragen hier aan bij. Daarnaast zijn ontwikkelingen, doelstellingen, ambities en uitvoeringsprogramma’s op andere beleidsvelden waaronder economie en bedrijvigheid, toerisme en recreatie, leefbaarheid, verkeer en vervoer, voorzieningen en het sociale domein (waaronder zorg en onderwijs) hierin ook bepalend. Het bijdragen aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en een vitale en draagkrachtige samenleving door het bieden van gevarieerde woonmilieus en brede keuzemogelijkheden aan woningzoekenden c.q. aan de verschillende doelgroepen in deze woonvisie. Ambities en doelstellingen op de hierboven geschetste beleidsvelden zijn ook hier van invloed.

De woonvisie is mede bepalend voor toekomstig op te stellen gemeentelijk visies op aangrenzende beleidsterreinen waaronder grondprijsbeleid, bestemmingsplannen, landschapsbeleidsplan enz. Op deze wijze wordt integraal een bijdrage geleverd aan Halderberge als woongemeente en de in deze visie gestelde doelen en ambities. Deze woonvisie geeft bovendien de kaders voor een nog op te stellen omgevingsvisie. Agenda De profilering van Halderberge als “het groene Hart van de regio West-Brabant” voortdurend op regionaal en lokaal niveau uitdragen. Een plan van aanpak opstellen voor het profileren van het wonen in Halderberge als woongemeente samen met lokale partners waaronder makelaars, woningcorporatie en 7

ontwikkelaars. We maken gezamenlijk met deze partners duidelijk aan woningzoekenden en werknemers van lokale bedrijven waarom het zo aantrekkelijk is om in Halderberge te wonen. Met de partners stemmen we op frequente basis af over de thema’s in deze woonvisie. Hoe we dit doen wordt nader aangegeven bij de specifieke hoofdstukken. Jaarlijks vindt in het tweede kwartaal een evaluatie en monitoring van de woonvisie en de uitvoering van de agenda plaats en deze wordt ter informatie voorgelegd aan de gemeenteraad (zomernota) en partners. In het vierde kwartaal wordt jaarlijks de jaarplanning opgesteld. Dit betreft een overzicht van alle acties voor het komende jaar. Deze wordt ter informatie voorgelegd aan de gemeenteraad en partners. De jaarplanning voor 2017 is als bijlage toegevoegd aan deze woonvisie. Halderberge maakt binnen het samenwerkingsverband van de 19 West-Brabantse gemeenten onderdeel uit van de subregio ‘West-Brabant West’. Het betreft hier de gemeenten Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht. Binnen deze subregio wordt minimaal eens per half jaar nader ingezoomd op de regionale woningmarktsituatie. Het doel hiervan is informatie-uitwisseling, nadere afstemming en kwalitatieve en kwantitatieve afspraken over de regionale woningmarkt. Deze woonvisie is hiervoor het vertrekpunt.

Naast bovenstaande gemeenten uit de sub-regio wordt ook afgestemd met andere regio-gemeenten. Met Woonkwartier worden afspraken voortvloeiend uit deze woonvisie vastgelegd in (regionale) prestatieafspraken. Welke onderwerpen dit precies betreft, wordt aangegeven bij de specifieke hoofdstukken.

Kwetsbare doelgroepen De meeste mensen vinden goed hun weg op de woningmarkt zoals bijvoorbeeld (een deel van de) koopstarters, doorstromers en de zelfredzame senioren. Zij hebben geen specifieke overheidssturing nodig en kunnen zelf voorzien in hun woonwens. Echter, er zijn ook een aantal doelgroepen die om diverse redenen (extra) aandacht behoeven zoals statushouders, arbeidsmigranten, lage inkomensgroepen, middeninkomens, en de meer kwetsbare doelgroepen zoals mensen met een beperking en/of psychische problemen. Hierna zoomen we in op een aantal van deze groepen. De lage inkomensgroepen komen aan bod in hoofdstuk 3. Op het gebied van wonen met zorg spelen momenteel veel ontwikkelingen, deze worden daarom apart belicht in hoofdstuk 4. De doelgroep senioren komt in dit hoofdstuk aan bod. Vanwege de recente veranderingen op het gebied van zorg, jeugd en werk neemt de aandacht voor de problematiek bij kwetsbare doelgroepen toe. Deze doelgroep blijft steeds vaker zelfstandig in hun woning wonen hetgeen effect heeft op de begeleiding van en zorg voor deze doelgroepen. Daarbij neemt de druk op beschikbare middelen voor zorg en hulpverlening aan deze doelgroep toe.

We hebben nadrukkelijk aandacht voor inwoners in kwetsbare posities zoals mensen met een lichamelijke- of verstandelijke beperking, met psychische problemen, (potentieel) dak- en thuislozen (volwassenen en zwerfjongeren), slachtoffers huiselijk geweld en ex-gedetineerden. Een sluitend vangnet binnen een verdraagzame samenleving is daarbij onontbeerlijk. Doelen en ambities 8

Voldoende (kwalitatief) aanbod van betaalbare (huur)woningen, al dan niet voorzien van passende begeleiding, voor kwetsbare doelgroepen. Hierbij wordt deze doelgroep bij voorkeur verspreid over wijken en kernen. Agenda De woonbehoefte van kwetsbare doelgroepen wordt tezamen met partners jaarlijks gemonitord zodat een zo passend mogelijk aanbod kan worden geboden. Daarbij wordt in gezamenlijkheid met de centrumgemeente (Bergen op Zoom) afgestemd over de regionale invulling van de opgave. Op regionaal niveau met partners afstemmen om meer ruimte aan partijen te geven die voor deze doelgroepen initiatieven willen opzetten. Woningcorporaties zijn medeverantwoordelijk voor het huisvesten van de kwetsbare doelgroepen. Gezamenlijk met Woonkwartier en andere partners maken we afspraken over passende begeleiding, voorkomen van huisuitzettingen en de effecten van huisvesting van deze doelgroep in woonwijken. Met Woonkwartier maken we nadere prestatieafspraken over het aanbod van woningen voor deze doelgroepen. Woonkwartier maakt jaarlijks de woningtoewijzing aan kwetsbare doelgroepen op de sociale huurwoningmarkt inzichtelijk.

Middeninkomens en de particuliere huurwoningvoorraad Huishoudens met een middeninkomen (inkomen tussen €35.739,- en €39.874,- en hogere middeninkomens tot €43.000,- (prijspeil 2016)) komen vanwege het passend toewijzen niet of nauwelijks in aanmerking voor een sociale huurwoning en hebben vanwege de strenge hypotheeknormen (nog altijd) moeite een koopwoning te financieren. Deze huishoudens zijn voornamelijk aangewezen op particuliere huurwoningen. Landelijk neemt het aandeel huishoudens met een middeninkomen die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een juiste woning toe. In Halderberge wordt dit beeld door de partners herkent. De vraag van middeninkomens naar duurdere huurwoningen (>€710,-) binnen Halderberge is aanwezig, weliswaar nog wat beperkt. Bovendien loopt deze achter op de landelijke trend. In algemene zin is te stellen dat vraag naar woningen voor de middeninkomens sterk afhankelijk is van de locatie en prijs-kwaliteit verhouding van de betreffende woningen. Doelen ambities Voldoende ruimte bieden in de bestaande woningvoorraad alsook nieuwbouwontwikkeling voor beleggers, ontwikkelaars en/of commerciële verhuurders die zich richten op het middel dure huursegment (huurwoningen met een prijs tussen €710,- en max ca. €900,-).

Mogelijkheden creëren voor middeninkomens binnen het sociale huursegment (€628,- en €710,-) door hiervoor de vrije toewijzingsruimte van Woonkwartier in te zetten. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang en vraag van de sociale doelgroep. Mogelijkheden creëren voor middeninkomens binnen de duurdere huurwoningvoorraad van Woonkwartier (huurwoningen met een prijs >€710,-). Agenda

9

In gesprek gaan (op lokaal en regionaal niveau) met betrokken partners om meer inzicht te verkrijgen in de vraag van en het aanbod voor de middeninkomens. In het eerste kwartaal 2017 organiseren we daarvoor een bijeenkomst. Gezamenlijk worden dan de mogelijkheden in kaart gebracht voor de middeninkomens en worden hierover afspraken gemaakt. Met Woonkwartier maken we (per kern) prestatieafspraken over het aandeel huurwoningen (>€710,- en tussen €628,- en €710,-) voor middeninkomens.

Arbeidsmigranten In de regio West-Brabant werken en verblijven veel arbeidsmigranten, ook in de gemeente Halderberge. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan de lokale economie. Vanuit de strategische agenda van de Regio West-Brabant zijn er regionale doelstellingen opgesteld. De overkoepelende doelstelling is het welkom, legaal, goed en veilig huisvesten van de voor de arbeidsmarkt noodzakelijke arbeidsmigranten in de regio. Het gemeentelijk beleid Arbeidsmigranten geeft kaders en een uitvoeringsprogramma om een bijdrage te leveren aan voldoende huisvesting op de juiste locaties, beheersbare en veilige huisvesting, veilige woon- en leefomgeving, juiste registratie van arbeidsmigranten en heldere toegang naar het sociaal domein. Het aantal te huisvesten arbeidsmigranten neemt voornamelijk toe na 2020. Huisvesting voor arbeidsmigranten wordt verzorgd door werkgevers, huisvesters en woningcorporatie (geen shortstay). Huisvesting long-stay arbeidsmigranten vindt vooral plaats in de reguliere sociale woningvoorraad en in de koopsector. Doelen en ambities: Betrokken partners spannen zich in om arbeidsmigranten tijdig en op adequate wijze te huisvesten in Halderberge. Voldoende kwalitatief goede huisvestingsmogelijkheden creëren (met name short- en midstay) voor arbeidsmigranten met aandacht voor de locatie en waarbij beheersbaarheid en veiligheid voorop staat.

De gemeente heeft geen taak om nieuwe huisvestingslocaties te ontwikkelen of te exploiteren, wel kan de gemeente partners met elkaar in contact brengen en treedt de gemeente faciliterend op in mogelijke ruimtelijke ordeningsprocedures. De gemeente is afhankelijk van initiatiefnemers zoals huisvesters, investeerders en ontwikkelaars voor het realiseren van voldoende huisvesting. Agenda De mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van zowel statushouders, arbeidsmigranten en andere doelgroepen die snel en tijdelijk woonruimte nodig hebben, worden op basis van concrete vraag, met betrokken partners (waaronder Woonkwartier maar ook andere huisvesters c.q. vastgoedeigenaren) verder inzichtelijk gemaakt. De gemeente kan nieuwe ontwikkelingen voor de realisatie van huisvesting voor arbeidsmigranten waar wenselijk faciliteren, afhankelijk van initiatieven vanuit huisvesters en/ of uitzendbureau’s. De mogelijkheden voor een regulier overleg met huisvesters, werkgevers en uitzendorganisaties over huisvesting van arbeidsmigranten wordt in 2017 nader onderzocht.

10

Eens per half jaar vindt er afstemming plaats met regiogemeenten over het huisvesten van arbeidsmigranten en de regionale taakstelling.

Statushouders De komst van vluchtelingen naar Nederland is de afgelopen periode sterk toegenomen. Dit heeft effect gehad op de huisvesting van deze doelgroep. In 2016 heeft hierover veel discussie plaatsgevonden. Er was tijdelijke sprake van een extra opgave om meer statushouders te (gaan) huisvesten. Ook voor de komende jaren blijft een instroom van vluchtelingen te verwachten, de omvang hiervan is lastig te voorspellen doordat dit veroorzaakt wordt door internationale ontwikkelingen. Gemeenten zijn op grond van de wet verplicht mensen met een verblijfstatus (statushouders) te huisvesten en krijgen halfjaarlijks een taakstelling opgelegd (aantal te huisvesten statushouders). In de gemeente Halderberge is de taakstelling de afgelopen jaren telkens behaald. Halderberge werkt bij de huisvesting van statushouders veelal samen met de Woonkwartier en Vluchtelingenwerk maar ook met andere partners. Naast kwalitatief goede huisvesting voor statushouders liggen er de komende periode op aanverwante beleidsvelden zoals integratie en participatie (onderwijs, taal, werkgelegenheid, gezondheidszorg en leefbaarheid) belangrijke aandachtspunten om gezamenlijk met betrokken partners op te pakken. De gemeente heeft daarbij de rol van regisseur en verbinder. Op 15 september 2016 heeft daartoe een startbijeenkomst plaatsgevonden.

Doelen en ambities Gezamenlijk met betrokken partners wordt de taakstelling voor het huisvesten van statushouders in Halderberge tijdig en adequaat uitgevoerd. Dit houdt in dat er voldoende kwalitatief goede huisvestingsmogelijkheden, evenwichtig verspreid over de 5 kernen, voor statushouders beschikbaar zijn. Een goede integratie en participatie van statushouders in Halderberge bevorderen we door in te zetten op onderwijs en taal, werk en activering én gezondheid en zorg. Statushouders moeten zo snel mogelijk zelfstandig en volwaardig meedoen; werken of naar school gaan én hun bijdrage leveren aan de samenleving. Agenda De huisvesting van statushouders op de huurmarkt is van invloed op de beschikbaarheid van huurwoningen. De druk op de sociale woningmarkt neemt momenteel toe. Woonkwartier maakt inzichtelijk op welke wijze de woningtoewijzing aan statushouders verloopt en geeft tijdig aan waar mogelijk knelpunten ontstaan. Gezamenlijk monitoren we de effecten hiervan op de sociale huurwoningmarkt. We bekijken daarbij nadrukkelijk naar de effecten per kern. Indien noodzakelijk worden hierover nadere prestatieafspraken gemaakt.

De mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van zowel statushouders, arbeidsmigranten en andere doelgroepen die snel en tijdelijk woonruimte nodig hebben, worden op basis van concrete vraag, met betrokken partners (waaronder Woonkwartier maar ook andere huisvesters c.q. vastgoedeigenaren) verder inzichtelijk gemaakt. In de prestatieafspraken leggen we de opgave voor Woonkwartier concreet vast.

11

In (sub)regionaal verband monitoren we de effecten van de toename van statushouders op de regionale woningmarkt, stemmen hierover af en maken hierover indien nodig verdere afspraken. De resultaten van de startbijeenkomst met diverse partijen over de participatie en integratie van statushouder op 15 september 2016 worden vertaald in een plan van aanpak waarbij integratie en participatie verder worden uitgewerkt.

Woonwagenbewoners Op dit moment zijn er 3 kleine woonwagencentra in Halderberge. Daarmee wordt voorzien in de woonvraag van deze inwoners. In uitbreiding van deze centra wordt niet voorzien. Doelen en ambities Geen uitbreiding van woonwagenlocaties in de gemeente Halderberge

12

2.

Toekomstbestendig wonen

Goed wonen voor iedereen betekent onder andere dat de woningvoorraad toekomstbestendig is. De komende jaren wordt er een afname van de bevolking wordt verwacht. Door de toename van eenpersoonshuishoudens blijft er nog wel geruime tijd behoefte aan nieuwe woningen maar hieraan komt een eind. Om de Halderbergse woningmarkt goed voor te bereiden op de toekomst is het van belang om in te zetten op een kwalitatief goed woningbezit c.q. een toekomstbestendige woningvoorraad. Aantal woningen

Aantal inwoners

14000

29700

29500

13500

29300 13000 daadwerkelijk

29100

prognose 2014

12500

28900

12000

28700

28500

11500

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Bron: bevolkings- en woningbehoefteprognose provincie Noord-Brabant 2014

In Halderberge staan 13.182 woningen (peildatum 1-1-2016), het eigendom en de kwaliteit van het woningbezit is divers. 65% van de woningvoorraad is in bezit van particuliere woningeigenaren die zelf verantwoordelijk zijn voor de eigen woning. De rol van de gemeente bij het toekomstbestendig maken van de woning voor deze groep is het stimuleren van initiatieven en de bewustwording van de woonmogelijkheden bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en langer thuis in eigen huis wonen. De toekomstige kwaliteit van het woningbezit van de corporatie wordt onder meer door afspraken met Woonkwartier geborgd, dit is verder uitgewerkt in het hoofdstuk sociaal wonen. Woningbouwprogramma De nieuwbouwopgave voor Halderberge is vastgelegd in het gemeentelijk woningbouwprogramma, het huidige woningbouwprogramma 2015-2025 is gericht op de ambitie om ruim 700 woningen te realiseren. Het woningbouwprogramma is dynamisch en flexibel van opzet en wordt daarom niet integraal opgenomen in deze woonvisie maar vormt wel een bijlage. Immers, de consument is kieskeuriger en de kwalitatieve vraag is de laatste jaren belangrijker geworden. Deze woonvisie geeft de kaders voor het woningbouwprogramma, marktpartijen brengen de kennis van de markt in, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de diversiteit van het woningaanbod.

Het woningbouwprogramma geeft per project een planning en de kwantitatieve invulling. De kwalitatieve invulling wordt niet opgenomen in het woningbouwprogramma om op deze manier actueel en flexibel te kunnen blijven inspelen en invullen. Om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken is een goede samenwerking met de (sub)regio en lokale partners dus van groot belang. Opvallend en bijzonder is de diversiteit binnen de gemeente: de vijf kernen hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit waardoor er unieke woonmilieus ontstaan met een eigen aantrekkingskracht 13

en die tegemoet komen aan de woonwens van veel doelgroepen. De woonvisie draagt bij aan het handhaven en versterken van deze kwaliteit en identiteit van de kernen. 12.431 inwoners

Oudenbosch

Oudenbosch is de grootste kern van de gemeente Halderberge. Oudenbosch heeft een ruim en gevarieerd winkelaanbod en diverse scholen, is goed bereikbaar hen heeft een breed zorgaanbod. Mede door de aanwezigheid van vele voorzieningen is Oudenbosch de meest ‘stedelijke’ kern van de gemeente. Deze stedelijkheid komt ook tot uitdrukking in een divers woningaanbod (woningtype, prijs en kwaliteit), een relatief groot aandeel appartementen versus grondgebondenwoningen, het grootste aandeel sociale huurwoningen in de gemeente en een relatief grote goedkope woningvoorraad. Typerend voor Oudenbosch zijn de vele gebouwen die getuigen van het ‘rijke Roomse leven’ zoals de basiliek en de vele (voormalige) kloosters en schoolgebouwen voor katholiek onderwijs. Hierdoor en door de aanwezigheid van een arboretum en enkele musea heeft Oudenbosch een duidelijke toeristische aantrekkingskracht. De naamsbekendheid die Oudenbosch heeft vanuit de toeristische en cultuurhistorische kwaliteit kan positieve effecten hebben op de beeldvorming van de Oudenbosche woningmarkt. De nieuw aangelegde rondweg kan positieve effecten hebben op het woningmarktgebied gelegen aan de doorgaande route door de kern. Vermindering van verkeer zorgt voor een verbetering van de leefomgeving. Kansen voor Oudenbosch: - Er zijn veel rijwoningen in de bestaande woningvoorraad en er staan veel rijwoningen te koop.

Opgelet moet worden met het toevoegen van nieuwe rijwoningen in deze kern. Woningbouwvariatie in de kern is van groot belang voor een evenwichtige bevolkingsopbouw en inkomensontwikkeling. Het realiseren van bijzondere woon (zorg)vormen wordt gestimuleerd. Opgelet moet worden met het toevoegen van nieuwbouwappartementen. - Er is een groot aandeel goedkope woningvoorraad en Oudenbosch heeft goede voorzieningen en een goede bereikbaarheid waardoor aandachtsgroepen vaak in Oudenbosch worden gehuisvest. Opgelet moet worden op een goede spreiding van deze doelgroepen over de verschillende kernen. - Het positieve effect van de toeristische naamsbekendheid van Oudenbosch kan ook gebruikt worden voor een positieve beïnvloeding van de beeldvorming van de woningmarkt. - Extra aandacht voor de herbestemming van leegstaand vastgoed in lijn met de ladder duurzame verstedelijking.

14

6.686 inwoners

Hoeven

Hoeven is een kleinschalig en landelijk gelegen dorp. Hoeven is gelegen aan de N640 tussen Oudenbosch en Etten-Leur. De woonwijken van Hoeven zijn ruim opgezet, waardoor Hoeven een groen karakter heeft en een prettig woonklimaat kent. Vanwege de ligging nabij een bosgebied is Hoeven in trek bij toeristen. De kern heeft wat betreft dagelijkse voorzieningen veel te bieden. Er is de afgelopen jaren veel zelfbouw gerealiseerd in Hoeven wat heeft geleid tot gevarieerde bebouwing. Veel mensen van buiten de gemeente vinden Hoeven aantrekkelijk vanwege het dorpse karakter en de nabijheid van Etten-Leur en Breda. Daarnaast heeft Hoeven een hoge kerngebondenheid en is Hoeven aantrekkelijk voor inwoners die terugkeren naar Halderberge. Kansen voor Hoeven: - Op nieuw te ontwikkelen locaties worden groene en ruime woonbuurten gerealiseerd waar dit past bij het woningtype - Er is vraag naar betaalbare koopwoningen - In Hoeven wordt door de gemeente ingezet op het behoud en het versterken van het groene en dorpse woonmilieu - Diversiteit in het woningaanbod - De vrijkomende schoollocaties zijn geschikt voor levensloopbestendige woningen

2.259 inwoners

Bosschenhoofd

Bosschenhoofd is de op één na kleinste kern van Halderberge. Bosschenhoofd is een ruime, rustige en groene woonkern die goed gelegen is ten opzichte van de snelweg. Het voorzieningenaanbod in de kern is beperkt. De afgelopen jaren zijn er veel projecten gerealiseerd in Bosschenhoofd dit heeft geleid tot een groei van de kern. Het centrumgebied heeft met de realisatie van het Bossche hart een positieve impuls gekregen. Kansen voor Bosschenhoofd: - Handhaven van het aantrekkelijke, ruime en rustige woonmilieu - Na realisatie van de projecten uit het woningbouwprogramma zijn er kansen voor kleinschalige toevoegingen van woningen, vernieuwbouw en (collectief) particulier opdrachtgeverschap) In Bosschenhoofd wordt door de gemeente ingezet op het behoud van het woonmilieu

15

6.944 inwoners

Oud Gastel

Oud Gastel is een kern met een groen en dorps woonmilieu, een divers woningaanbod (type en prijs) en een goed voorzieningenniveau. De bereikbaarheid van Oud Gastel is goed. Oud Gastel heeft een hoge kerngebondenheid en de aantrekkingskracht op vestigers van buiten de gemeente is relatief groot. Oud Gastel is ook in trek voor inwoners die terugkeren naar Halderberge. Op dit moment wordt aan de noordzijde ingezet op een gefaseerde uitbreiding van de kern. Daarnaast zijn er in het centrum diverse inbreidingslocaties waaronder vrijkomende schoollocaties waar de komende periode woningbouw wordt gerealiseerd. Kansen voor Oud Gastel - Op nieuw te ontwikkelen locaties worden groene en ruime woonbuurten gerealiseerd waar dit past bij het woningtype - In Oud Gastel is er een grote vraag naar betaalbare koopwoningen - In het centrumgebied is vraag naar levensloopbestendige woningen. De vrijkomende schoollocaties worden hiervoor ingezet. - In Oud Gastel wordt door de gemeente ingezet op het behoud en het versterken van het groene en dorpse woonmilieu

1.221 inwoners

Stampersgat

Stampersgat is de kleinste kern van Halderberge en kan getypeerd worden als echte woonkern waar het rustig wonen is. Kenmerkend voor Stampersgat is de lintvormige bebouwing parallel aan de Dintel. Hierdoor is een echt landelijk woonmilieu ontstaan. Door dit woonmilieu is Stampersgat aantrekkelijk voor mensen van buiten Halderberge die op zoek zijn naar een landelijk woonmilieu. Kansen voor Stampersgat: - Handhaven van het rustig en ruim woonmilieu - Wat betreft woningbouw zijn er na uitvoering van het woningbouwprogramma kansen vernieuwbouw en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Mochten er initiatieven voor kleinschalige toevoeging vanuit de markt ontstaan dan gaat de gemeente hierover in overleg. - Kwalitatieve verbetering van enkele complexen met huurwoning - In Stampersgat wordt door de gemeente ingezet op het behoud van het woonmilieu

16

Doelen en ambities Het handhaven en versterken van de bestaande woonkwaliteit en identiteit van de 5 kernen staat voorop. (Ver)bouwen voor de actuele woningbehoeften: - Er wordt inzicht verkregen in de actuele woningbehoeften door het uitvoeren van lokale behoeftepeilingen per kern. - De focus voor een toekomstbestendige woningvoorraad ligt op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de mogelijkheden binnen het bestaand vastgoed. Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte is het de ambitie om het woningbouwprogramma uit te voeren. - De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose is de kwantitatieve richtlijn voor het woningbouwprogramma. De kwalitatieve richtlijn wordt bepaald door de kennis en ervaring met lokale partners en de kaders uit deze woonvisie waarbij nadrukkelijk rekening gehouden wordt met de toename van éénpersoonshuishoudens, een gevarieerde bevolkingsopbouw en de vergrijzing. - In het kader van het ontwikkelen van het AFC heeft de gemeente Halderberge met provincie Noord-Brabant afgesproken dat er planologische medewerking wordt verleend aan het bouwen van 80 woningen bovenop het planningscijfer vanwege de te verwachten extra woningbehoefte als gevolg van de ontwikkeling van het AFCWB. Vanwege tegenvallende vestigingen van de bedrijven op het AFC zijn deze 80 woningen nog niet gerealiseerd.

Indien blijkt dat er behoefte is aan deze extra woningen wordt hier aanspraak op gemaakt. - De nieuwbouwwoningen en locaties die nog toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma moeten een aantoonbare meerwaarde leveren. Deze meerwaarde kan geleverd worden op verschillende gebieden waaronder milieu, leefbaarheid, uitvoering structuurvisie, vernieuwende concepten, duurzaamheid enz. - Nieuwe woningbouwontwikkelingen moeten ladder-proof zijn in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. - Uitgangspunt bij nieuwbouwontwikkelingen is dat deze voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen (wonen en woonomgeving). Een bijdrage leveren aan de regionale ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Op grond van het bouwbesluit moeten nieuwe woningen in 2020 energieneutraal zijn. Vooruitlopend hierop streven we ernaar dat alle nieuw toe te voegen projecten in het woningbouwprogramma energieneutraal zijn en stimuleren we duurzaamheid in projecten. De wijze waarop wordt per project afgewogen. Door collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen particulieren in groepsverband een woning ontwikkelen, bijvoorbeeld een groep starters of senioren. Hiervoor organiseren zij zich in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk die als opdrachtgever optreedt.

De gemeente staat positief tegenover deze vorm van ontwikkelen aangezien deze aansluit bij de woonwensen en een bijdrage levert aan de sociale cohesie in de wijk. Bij elk gemeentelijk project wordt onderzocht of CPO een mogelijkheid is.

17

Nieuwe verzoeken voor woningbouw worden getoetst op de volgende onderdelen: -

Realiteitsgehalte Rijks-, gemeentelijke en provinciaal beleid Volkshuisvestelijke waarde Goede ruimtelijke inpassing Bijdrage aan leefbaarheid Bijdragen aan duurzame ontwikkeling

Daarnaast moet er door de realisatie van het verzoek een meerwaarde voor geleverd worden bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid, stedenbouw, bijzondere volkshuisvestelijke kwaliteit of een bijdrage aan de ambitie van de structuurvisie.

Agenda Er worden lokale behoeftepeilingen uitgevoerd per kern. Dit vindt plaats op basis van overleggen met lokale partners om een actueel inzicht te houden op de woningmarkt en de woningbehoefte, de mate waarin is afhankelijk van de ontwikkelingen in de kernen maar minimaal een keer per jaar . Door deze overleggen wordt in een vroegtijdig stadium de lokale woonwensen in beeld gebracht. De lokale behoeftepeilingen, maatschappelijke ontwikkelingen, gewijzigde marktomstandigheden en veranderende demografische gegevens kunnen aanleiding zijn voor het bijstellen van de woningbouwopgaven. In het gemeentelijk programma Gebiedsontwikkeling worden deze ontwikkelingen in relatie tot woningbouw in breed perspectief bezien en projecten op inhoud, proces en uitvoering op elkaar afgestemd en en hiermee wordt sturing gegeven worden aan het woningbouwprogramma en nieuwe ontwikkelingen Bij nieuwbouw en mogelijke herontwikkeling wordt door de initiatiefnemer de lokale woningbehoefte in kaart gebracht voorzien van actuele lokale woningmarktverkenningen waarbij rekening wordt gehouden met reeds in het woningbouwprogramma opgenomen projecten. In de lokale behoeftepeilingen wordt nadrukkelijk rekening gehouden met demografische ontwikkelingen zoals verandering in huishoudenssamenstelling, de vergrijzing en het langer zelfstandig thuis wonen.

Ten minste eens per bestuursperiode (vier jaar) stellen Gedeputeerde Staten een bevolkingsen woningbehoefteprognose vast. Op basis van deze prognose wordt het gemeentelijk woningbouwprogramma ten minste eens per vier jaar geactualiseerd en vastgesteld door de gemeenteraad . De provincie Noord Brabant verwacht in maart 2017 een nieuwe prognose vast te stellen, op basis van deze nieuwe prognose wordt in het vierde kwartaal van 2017 de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2017-2027 voorgelegd. De stand van zaken met betrekking tot de uitvoering en de wijzigingen in het woningbouwprogramma wordt jaarlijks ter informatie voorgelegd aan de gemeenteraad. Eénmaal per kwartaal worden nieuwe woningbouwinitiatieven afgewogen om ruimte te geven om nieuwe kwalitatief goede initiatieven te ontplooien binnen de kwantitatieve mogelijkheden. Als extra afweging wordt de bijdrage aan de duurzame ontwikkeling toegevoegd aan de toetsing. 18

De Starterslening en Duurzaamheidslening worden voortgezet tot en met 2018. De regelingen worden jaarlijks in december geëvalueerd en zonodig bijgesteld. We stimuleren samen met betrokken partners goede initiatieven die leiden tot draagvlak, bewustwording en duurzaam gedrag onder huurders en eigenaar-bewoners. Hiervoor zijn geen financiële middelen beschikbaar. Het stimuleren vindt plaats door verbinden, uitdragen en bekendheid geven aan goede initiatieven. Het accent ligt op een wijk- of kerngerichte aanpak. Samen met betrokken partners onderzoeken we in 2017 de mogelijkheden om aan te sluiten bij het regionale digitale informatieplatform over duurzaamheid, onder andere voor het verstrekken van informatie over de Duurzaamheidslening. Op grond van het bouwbesluit moeten nieuwe woningen in 2020 energieneutraal zijn. Vooruitlopend hierop streven we ernaar dat alle nieuw toe te voegen projecten in het woningbouwprogramma energieneutraal zijn en stimuleren we duurzaamheid in projecten. De wijze waarop wordt per project afgewogen. Projecten waar momenteel extra duurzaamheidsmaatregelen onderzocht worden, zijn: - Starten in 2016 met het realiseren van een pilot energie 0 woningen in het project Schuitevaartstraat in Oudenbosch (13 woningen). De rol van de gemeente is om dit project te faciliteren door een ruimtelijke ordeningsprocedure te volgen.

- De locatie Albano Lob C wordt duurzaam te ontwikkeld.

19

3.

Sociaal wonen

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn belangrijke voorwaarden voor goed wonen in de sociale huurwoningvoorraad. De sociale huurwoningvoorraad betreft alle huurwoningen tot €710,68. In Halderberge neemt binnen de bevolkingsontwikkeling de sociale doelgroep de komende jaren naar verwachting toe van 38% naar 40% in 2020 (600 huishoudens). Het betreft een toename van veelal ouderen - eenpersoonshuishoudens. Ook zijn doelgroepen als statushouders en arbeidsmigranten voor huisvesting veelal aangewezen op de sociale sector. Voorgaande maakt dat we vraag en aanbod steeds met elkaar in beeld blijven brengen, op elkaar afstemmen en daarmee een goed woonperspectief kunnen bieden aan hen die hierop zijn aangewezen. De toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep is sterk aan regelgeving uit de Huurwet en Woningwet gebonden (zie kaders). De sociale huurmarkt staat daarmee onder druk en rijksoverheidsmaatregelen zijn van duidelijke invloed op het toekomstig wonen binnen deze sector. Woonkwartier Tot begin 2016 was Bernardus Wonen als grootste woningcorporatie werkzaam binnen Halderberge. Na de fusie met de corporaties Brabantse Waard en Woningstichting Dinteloord zijn de 3 corporaties verder gegaan onder de naam Woonkwartier.

Als gemeente stemmen we nadrukkelijk met Woonkwartier af, intensiveren we de samenwerking, maken concrete (prestatie)afspraken en bouwen we het partnerschap verder uit.

Woning toewijzen Vanaf 1 juli 2015 wijzen woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe aan de doelgroep. Hiervan moet ten minste 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €35.739,(prijspeil 2016), het overige deel kan t/m 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €39.874,-. Maximaal 10% van alle toewijzingen mag de corporatie doen aan huishoudens met een hoger inkomen. Binnen de 10% vrije toewijzingsruimte moet voorrang worden gegeven aan personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, zoals fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting.

Passend toewijzen per 1 januari 2016 Passend toewijzen houdt in dat 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag door woningcorporaties gehuisvest worden in een betaalbare woning (met een huurprijs onder de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’, namelijk maximaal €586,68 of €628,76, (afhankelijk van de huishoudgrootte). Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De resterende 5% is bedoeld om woningcorporaties een beperkte ruimte te bieden om in uitzonderingssituaties toch een (iets) duurdere woning te kunnen toewijzen, bijvoorbeeld wanneer niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een meer betaalbare huurprijs beschikbaar is.

20

Doelen en ambities Met de invoering van de nieuwe woningwet (per 1 juli 2015) is de samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties gewijzigd, dit houdt in dat: - De woonvisie agenderend is voor de afspraken met Woonkwartier en zij naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van de in deze woonvisie gestelde doelen en ambities. - Er transparantie en inzicht is in de financiële situatie van Woonkwartier. De verwachtte besparing als gevolg van de fusie worden volkshuisvestelijk ingezet voor nieuw beleid. Dit fusievoordeel wordt vanaf 2017 structureel geschat op 2 miljoen euro per jaar in het gehele werkgebied. Agenda In 2016 wordt in samenwerking met Woonkwartier gestart met het maken van nieuwe (regionale) prestatieafspraken. Het betreft hier afspraken met de gemeenten Halderberge en Moerdijk en Woonkwartier. Deze zijn medio 2017 gereed. De huurdersbelangenverenigingen worden hierbij betrokken en ondertekenen mede deze afspraken. Het maken van prestatieafspraken met andere in Halderberge werkzame corporaties wordt vanwege het beperkte woningbezit van deze corporaties, niet opgepakt. Indien de woningwet of andere ontwikkelingen daartoe wel de aanleiding geven dan kan het college hiertoe alsnog besluiten.

Woonkwartier en de gemeente treden gezamenlijk met het platform Wonen en Zorg (vertegenwoordiging van adviesraden) halfjaarlijks (2e en 4e kwartaal) in overleg over de inhoud en voortgang van de prestatieafspraken en ontwikkelingen in relatie tot deze woonvisie. Woonkwartier draagt bij aan het transparant en inzichtelijk maken van de financiële situatie door het pro-actief bespreekbaar maken hiervan tijdens diverse overlegstructuren (ambtelijk/bestuurlijk) en door minimaal eenmaal per jaar beschikbaar stellen van vereiste documenten (voor 1 juli). Het fusievoordeel wordt volkshuisvestelijk, binnen het werkgebied besteed en ingezet op onder andere de betaalbaarheid (o.a. woonlastenreductie) en kwaliteit (o.a. verduurzaming) van sociale huurwoningen én binnen leefbaarheid. De gemeente, Woonkwartier en huurderbelangenvereniging bepalen jaarlijks gezamenlijk de inzet en prioriteiten. Deze afspraken maken onderdeel uit van de gezamenlijke strategische koers en agenda. Met Woonkwartier wordt halfjaarlijks (2e en 4e kwartaal) een bestuurlijk overleg georganiseerd waarin ontwikkelingen op het (brede) gebied van het wonen besproken worden. Doel van dit overleg is informeren, afstemming, visievorming en koers bepalen.

Onderwerpen die hierbij aan bod komen zijn onder andere beleid- en visievorming, gezamenlijke strategische koers en agenda, samenwerking, communicatie, inzet en verantwoording fusievoordeel, vastgoedstrategie, inzet en verantwoording leefbaarheid, monitoring van de woningmarktsituatie, uitvoering agenda woonvisie, voortgang prestatieafspraken, effecten van en ontwikkelingen binnen wet- en regelgeving, inzage en verantwoording financiële situatie Woonkwartier, voorgenomen meerjarenactiviteiten en investeringsopgave Woonkwartier (kwantitatief en kwalitatief, het zgn. ‘bod’), etc.

21

Beschikbaarheid De druk op de sociale woningmarkt neemt toe. Het is van groot belang dat woningen met een huurprijs tot €710,68, beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep. Deze voorraad bestaat momenteel uit ca 3.500 woningen. Hierbinnen staat de omvang van de voorraad woningen tot €586,68/ €628,76 (voor huishoudens met recht op huurtoeslag) centraal. De toename van de sociale doelgroep tot 2020 betekent echter niet automatisch een 1 op 1 toenemende behoefte aan sociale huurwoningen. In Halderberge woont namelijk niet iedereen die tot de sociale doelgroep behoort in een sociale huurwoning; een aanzienlijk deel woont in een koopwoning. Bovendien is sprake van goedkope scheefwoners (mensen die gezien hun inkomen niet in een sociale huurwoning behoren te wonen). Het percentage scheefwoners bedraagt momenteel 28% en neemt verder af. De druk op de sociale huurwoningmarkt neemt desondanks toe. De huidige gemiddelde wachtduur voor een sociale huurwoning is momenteel 3,5 jaar (ter indicatie). Deze wachtduur kan per buurt/wijk, complex en kern sterk verschillen. Hierbij speelt ook individuele beleving en gevoel een rol. Doelen en ambities De sociale woningvoorraad is momenteel voldoende groot voor de doelgroep. Het huidige aantal sociale huurwoningen van 3.500 mag de komende jaren niet afnemen, wel toenemen. Groei is daarbij geen doelstelling op zich.

De omvang van de voorraad sociale huurwoningen voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag (maximaal €586,68 of €628,76, afhankelijk van de huishoudgrootte) bedraagt minimaal 65% van de totale sociale woningvoorraad. Agenda Continue monitoren en signaleren we met Woonkwartier de druk op de huurwoningmarkt. Ontwikkelingen binnen wet- en regelgeving, economische ontwikkelingen, regionale woningmarktontwikkelingen maar ook lokale trends hebben gevolgen voor de beschikbaarheid van huurwoningen. We stemmen hierover voortdurend af. De onderwerpen die we jaarlijks monitoren en waarover we met elkaar in gesprek gaan, zijn in ieder geval; - slaagkans per doelgroep, woningtype, prijsklasse, complex en per kern, - de gemiddelde wachtduur op basis van leeftijd, inkomen, per complex, buurt/wijk en per kern, - de mutatiegraad per kern - de effecten van toevoeging van nieuwbouw - de effecten van passend toewijzen en huurbeleid - de huisvesting van de doelgroepen van beleid zoals de sociale doelgroep, kwetsbare doelgroepen, statushouders en arbeidsmigranten In de prestatieafspraken maken we afspraken over de beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad (per huurprijsklasse) en de verdeling hiervan per kern. Woonkwartier maakt jaarlijks de effecten van het passend toewijzen aan de gemeente inzichtelijk.

Gemeente en Woonkwartier kijken daarbij specifiek naar het scheefwonen en de vrije toewijzingsruimte. We vinden differentiatie van inkomens goed voor de vitaliteit en sociale cohesie van een wijk of buurt. Vanuit die optiek bezien, en gezien het passend 22

toewijzen, is het op dit moment niet nodig pro-actief te sturen op doorstroombevorderende maatregelen. Eventuele aanpassingen hierin leggen we vast in de prestatieafspraken met Woonkwartier. De verkoop van sociale huurwoningen door corporaties aan andere corporaties c.q. partijen is mogelijk mits deze woningen voor de sociale doelgroep beschikbaar blijven (<€710,-). De verkoop van sociale huurwoningen door corporaties aan (zittende) huurders is mogelijk mits het totaal aantal sociale huurwoningen niet afneemt. Jaarlijks verkoopt Woonkwartier maximaal 20 huurwoningen in haar werkgebied (Halderberge, Moerdijk en Steenbergen). In de prestatieafspraken maken we afspraken over de uitgangspunten van dit verkoopbeleid en de verdeling tussen de 3 gemeenten.

Betaalbaarheid: Huishoudens met een laag inkomen hebben steeds meer moeite om rond te komen. De kosten om te voorzien in levensonderhoud, zoals wonen, welzijn en zorg stijgen. De woonlasten nemen eveneens toe. De betaalbaarheid van het wonen en een goede balans binnen prijs en kwaliteit van het huren is voor zowel de gemeente alsook Woonkwartier een speerpunt. Het huurbeleid van Woonkwartier is een belangrijk instrument om deze betaalbaarheid te borgen. Doelen en ambitie Woonkwartier houdt de sociale woningvoorraad betaalbaar door het matigen van huren. Veranderingen binnen wet- en regelgeving spelen hierbij een rol, evenals heffingen die vanuit de Rijksoverheid aan corporaties worden opgelegd. Binnen het huurbeleid ligt de focus van Woonkwartier op het behoud van het aanbod aan betaalbare huurwoningen ter hoogte van de aftoppingsgrenzen (max €628,-) (minimaal 65% van de totale sociale woningvoorraad). Agenda Samen met Woonkwartier en de huurdersbelangenvereniging monitoren we jaarlijks de effecten van het huurbeleid. We kijken daarbij nadrukkelijk naar de omvang van de woningvoorraad onder de aftoppingsgrenzen (<€586,68 en <€628,-). In prestatieafspraken wordt de onderverdeling van deze voorraad per kern vastgelegd. Indien daartoe aanleiding bestaat, stemt Woonkwartier aanpassingen in het huurbeleid vooraf met de gemeente af.

Kwaliteit De kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad is voor de doelgroep die hierop is aangewezen van groot belang, dit vraagt om een continue investeringsopgave. Daarnaast is de kwaliteit van de voorraad medebepalend voor het behoud van een aantrekkelijk en uniek woonklimaat in Halderberge nu en in de toekomst. Woonkwartier is verantwoordelijk voor een goede basiskwaliteit van de huurwoningvoorraad welke duurzaam, veilig en goed verhuurbaar is en blijft. De huidige sociale woningvoorraad moet de komende periode op onderdelen een kwaliteitsinhaalslag maken. Daarnaast dragen de effecten van duurzaam gedrag en de bewustwording hiervan bij huurders bij aan de betaalbaarheid van het wonen en daarmee de woonkwaliteit.

23

Doelen en ambitie De sociale huurwoningvoorraad heeft een goede basiskwaliteit: duurzaam, energiezuinig, veilig en is goed verhuurbaar. Woonkwartier investeert tot en met 2025 80 miljoen euro in het verbeteren en verduurzamen van de woningvoorraad en 55 miljoen in klachten/mutatie en planmatig onderhoud. De sociale huurwoningvoorraad heeft in 2020 gemiddeld energielabel B. Woonkwartier stimuleert huurders bewuster om te gaan met energieverbruik.

Agenda Jaarlijks geeft Woonkwartier inzage in en legt verantwoording af aan de gemeente over de voortgang van de voorgenomen investeringsopgave en vastgoedstrategie ter verbetering en verduurzaming van de huurwoningvoorraad. In het bestuurlijk overleg tussen gemeente en Woonkwartier kunnen prioriteiten daarbinnen worden bepaald. Over de toekomstige investeringsopgave en vastgoedstrategie worden concrete afspraken per kern vastgelegd in prestatieafspraken. In 2016 krijgen in ieder geval 400 huurwoningen een energie-aanpak. Woonkwartier stimuleert duurzaam gedrag van de huurders. Bijvoorbeeld door voorlichting, pilot bewustwording energieverbruik en het vermelden van een indicatie van het energieverbruik bij de verhuring van sociale huurwoningen.

Investering in woonomgeving De kwaliteit van de woonomgeving is van groot belang voor het behoud van een aantrekkelijke woongemeente als Halderberge. Blijvend investeren in de woonomgeving is de komende periode dan ook noodzakelijk. Daar zijn meerdere partijen bij betrokken en voor verantwoordelijk. Zo ook de gemeente. Maar ook inwoners hebben hierbij een rol, de gemeente stimuleert initiatieven vanuit de samenleving.. De woningwet stelt de kaders voor investeringen van woningcorporaties in de woonomgeving c.q. leefbaarheid. Op grond van de prestatieafspraken met gemeenten en bewonersorganisaties mogen woningcorporaties onder voorwaarden bijdragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van de huurwoningen die ze bezitten, dit moet ten goede komen aan de huurders. Deze activiteiten moeten onderdeel zijn van de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurders en woningcorporaties. Woonkwartier heeft een leefbaar en vitaal platteland als doelstelling en investeert in de wijken waar zij bezit heeft. Doelen en ambities Woonkwartier voorziet in het ongestoord woongenot van een huurder (verplichting vanuit woningwet). Toegestane activiteiten zijn onder andere de bijdrage aan een schone en veilige woonomgeving en het ondersteunen van initiatieven van bewoners. De woningwet geeft een maximale bijdrage per jaar per verhuureenheid hiervoor (prijspeil 2016 €125,-).

Halderberge staat voor een schone, toegankelijke en veilige woonomgeving. 24

Agenda Gezamenlijk met Woonkwartier zetten we de projecten buurtbemiddeling en buurtpreventie voort en worden steunpunten voortgezet en initiatieven ondersteund. We maken hierover verdere afspraken in de prestatieafspraken. Thema’s zoals inbraakpreventie en brandveiligheid zijn belangrijke thema’s om veilig te kunnen wonen en leven. Woonkwartier draagt hieraan bij door voorlichting te geven over deze thema’s. Daarnaast is het uitgangspunt dat nieuwbouwwoningen voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen. In 2016 worden 250 huurwoningen gecertificeerd. Voor de komende jaren worden hierover nadere afspraken gemaakt in de prestatieafspraken Jaarlijks verantwoordt Woonkwartier de inzet in de leefbaarheid en maakt hierbij in ieder geval de investering, activiteiten en de bijdragen aan de woonomgeving inzichtelijk.

Toewijzing huurwoningen, huisvestingsverordening en werkgebied Toewijzing huurwoningen Om in aanmerking te komen voor een huurwoning zijn woningzoekenden aangewezen op het woonruimte verdeelsysteem Klikvoorwonen. Klikvoorwonen is een regionaal systeem waarbij de huurwoningen met verschillende modellen aangeboden worden: loting, direct te huur, aanbodmodel en optiemodel. Huisvestingswet Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet in werking getreden. De wet bevat instrumentarium voor gemeenten (de huisvestingsverordening) om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, dit om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte te bestrijden en de leefbaarheid te bevorderen. Het invoeren van een verordening kent voorwaarden, gaat uit van een vergunningensystematiek en betekent een toename van administratieve lasten. Woningmarktgebied De Woningwet 2015 bevat bepalingen ten aanzien van het woningmarktgebieden van woningcorporaties. Deze bepalingen zijn bedoeld om de lokale verankering van woningcorporaties te versterken. In hun kerngebied kunnen woningcorporaties alle activiteiten ontplooien die horen bij hun taak, namelijk het realiseren van voldoende, kwalitatief goede huisvesting voor de doelgroep. Doelen en ambities Een goede woonruimteverdeling voor woningzoekende.

Het volkshuisvestelijke werkgebied van Woonkwartier is gelegen in de gemeenten Steenbergen (kern Dinteloord), Moerdijk en Halderberge voor een lokale verankering.

25

Agenda Woonkwartier geeft de woningzoekenden meer en duidelijkere informatie over het woonruimteverdeelsysteem. Woonkwartier maakt daarbij onder andere inzichtelijk wat de reden is van wachttijden van specifieke complexen en woningen per wijk en/of kern. Jaarlijks bied Woonkwartier het jaarverslag van Klikvoorwonen aan en worden de effecten van het woonruimteverdeelsysteem door Woonkwartier gedeeld. Hierbij wordt de wettelijke vrije toewijzingsruimte van 10% inzichtelijk gemaakt en afgestemd. Er wordt op dit moment geen huisvestingsverordening ingevoerd. In eerste instantie worden bijsturingen opgenomen in de prestatieafspraken met Woonkwartier. Indien er aantoonbare langdurige schaarste ontstaat voor een bepaalde doelgroep of binnen een bepaald deel van de sociale woningvoorraad kan een huisvestingsverordening alsnog worden ingesteld door de gemeente. Halderberge behoort volgens art. 41, lid d van Woningwet tot het regionale werkgebied dat bestaat uit de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Bergen op Zoom, Breda, Drimmelen, Dongen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Gilze en Rijen, Goirle, Halderberge, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Moerdijk, Oisterwijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tholen, Tilburg, Waalwijk, Woensdrecht en Zundert. Woonkwartier mag binnen dit werkgebied activiteiten ontplooien die te maken met huisvesting van de sociale doelgroep.