04 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties 25-9-2009.pdf

Het huidige grondgebruik van het lint is te kenmerken als woonbebouwing in een open agrarisch landschap. In de noordoosthoek is momenteel geen bebouwing aanwezig. Deze onbebouwde hoek is beplant met knotwilgen en is als waardevol aan te merken. De hoofdfunctie van het lint is wonen. b Ruimtelijke visie Door de waardevolle zichtrelaties richting het oosten, is de oostelijke begrenzing op de Gastelsedijk West gelegd. Hiermee worden ontwikkelingsmogelijkheden aan de oostzijde van deze weg voorkomen en blijven aanwezige zichtrelaties onaangetast. Voor alle bebouwde percelen is de mogelijkheid tot herschikking opgenomen. Dit betekent ontstening, waardoor het landelijke karakter wordt versterkt. Wanneer deze mogelijkheden worden benut, kan versterking van aanwezige kwaliteiten daar tegenover te staan. Het zou bijvoorbeeld mogelijk zijn de ecologische verbindingszone ter hoogte van het Mark-Vlietkanaal te versterken en de dijk als groene ruggengraat versterken, bijvoorbeeld middels groenaanplant van bosjes en dergelijke op particulier terrein. Ontwikkelingen kunnen tevens bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens. Tenslotte is koppeling aan projecten uit het gemeentelijke landschapsbeleidsplan ook mogelijk.

25

Huidige situatie en analyse Oudendijk

Ruimtelijke visie Oudendijk

26

3.4.2 Bebouwingsconcentratie Oudendijk a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Oudendijk betreft een bebouwingscluster in het westen van het gemeente, grenzend aan de noordwestelijke rand van het dorp Oud Gastel. Het gebied is gelegen in de AHS-landbouw. In het uitwerkingsplan wordt voor het westelijk gedeelte van het gebied aangegeven dat transformatie afweegbaar is. Het andere gedeelte van de bebouwingsconcentratie (dicht langs de weg) is gelegen binnen stedelijk gebied beheer en intensivering. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen en bebouwing. De concentratie ligt in het noordelijkste puntje op de dekzandrug op de overgang tussen zand en klei. De rest van de bebouwingsconcentratie ligt op de jonge zandontginningen. Door het gebied loopt de Oudendijk. Deze maakt onderdeel uit van de historische ruimtelijke ontwikkeling van de omgeving. De Cultuurhistorische Waardenkaart geeft aan dat er een grote kans is dat er belangrijke archeologische waarden aanwezig zijn in de grond (middelhoge indicatieve archeologische waarde). Ook is er sprake van een visuele relatie vanuit het dorpslint met de omliggende omgeving richting het open polderlandschap, Stampersgat en de Gastelsedijk West (zichtrelatie).

In de omgeving bevinden zich een aantal historische bouwwerken zoals boerderijen en een oud fabrieksgebouw met woonhuis. Het huidige gebruik van de bebouwingsconcentratie bestaat uit een afwisseling van agrarisch grondgebruik en (woon)bebouwing. b Ruimtelijke visie Door de aanwezigheid van historische zichtrelaties richting het westen is de begrenzing aan deze zijde strak langs bestaande percelen gelegd. De visie zet met name in op het herschikken van bestaande percelen. Door de sloop van overtollige gebouwen mag men in ruil daarvoor 10% terugbouwen. Wanneer er hierbij aandacht wordt besteed aan een voldoende afstand van de zijdelingse perceelsgrens, worden vanuit meerdere locaties vanaf de Oudendijk, zichtrelaties naar het open landschap bewerkstelligd. In de noordelijke helft is de oksel van de onverharde weg en de Oudendijk in de huidige situatie onbebouwd. Door ook hier de grens strak tegen de weg te leggen, blijft deze openheid en haarmee de overzichtelijkheid van de structuur, gehandhaafd. Ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens.

27

Huidige situatie en analyse Stoof

Ruimtelijke visie Stoof

28

3.4.3 Bebouwingsconcentratie Stoof a Huidige situatie en analyse De concentratie van Stoof betreft een bebouwingscluster tussen de N268 en de A17/N641 ten noordoosten van de kern van Oud Gastel. Het gebied is gelegen in de AHS-landbouw. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open en besloten landschappen, natuur. De concentratie ligt in het noorden op de dekzandrug op de overgang tussen klei en zand. In het zuiden ligt het op oude zandontginningen. Tussen de wegen in het ‘midden’ bevindt zich jonge zandontginningen. Er is sprake van een dorpsmilieu in de linten. In het westelijk gedeelte is sprake van meer verspreid gelegen bebouwing van middelgrote maat in een bebouwingsstructuur zonder regelmaat. In het gebied is verder bebouwing aanwezig met een dorps karakter en zonder regelmaat in bebouwingsstructuur. In de Stoof is van oudsher bebouwing aanwezig. De structuur is van historische stedenbouwkundige waarde, met van oudsher agrarische lintbebouwing. De bebouwingsconcentratie bevindt zich op de overgang van kleipolder naar hogere zandgronden en betreft een kruising tussen kransakkernederzetting en straatnederzetting. Hierdoor is er een grote kans aanwezig dat er belangrijke archeologische waarden in de grond te vinden zijn.

In de richting van het noordelijk gelegen open kleilandschap bestaan visuele relaties met het open kleilandschap. De historische stedenbouwkundige waarden zijn terug te vinden in meerdere monumentale bouwwerken die te vinden zijn in het gebied. Dit zijn onder andere boerderijen en gebouwen ten dienste van nijverheid (oud fabrieks/bedrijfsgebouw). In het zuiden van de bebouwingsconcentratie aan de Lange Dreef is laanbeplanting met zomereiken te vinden. Dit wordt aangemerkt als historisch groen. Het huidige gebruik van de gronden bestaat zowel uit agrarisch grondgebruik als uit een mix van (woon)bebouwing en (agrarische)bedrijven. b Ruimtelijke visie Door haar bijzondere positie in het landschap zet de visie in principe niet in op verdere verstedelijking van het cluster. Door het bieden van herschikkingsmogelijkheden kan overtollige bebouwing worden gesloopt en worden ‘ingewisseld’ voor meer ruimere hoofdbouwmassa’s die dichter op de weg zijn gesitueerd. De bebouwingslinten worden hierdoor enigszins verdicht maar hier staat een open structuur van de achterpercelen tegenover. Het omliggende landschap wordt voor het overgrote deel getypeerd als halfopen, zo ook het binnengebied. Richting het zuidoosten is de landschapsstructuur als open te typeren. Het contrast tussen de landschappen blijft beleefbaar door het bewaken van de zichtrelaties.

Bij herschikking kan rekening worden gehouden met deze relaties door een voldoende grote maat van de zijdelingse perceelsgrens te hanteren op die locaties waar deze relaties sterk aanwezig zijn. De middeleeuwse dijk Dulderstraat/Pietseweg kan worden ingezet als groene ruggegraat; het groene karakter kan worden versterkt door groenaanplant van bosjes en dergelijke op particulier terrein. Ontwikkelingen kunnen tevens bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens.

29

Huidige situatie en analyse Vierschaar/Kralen

Ruimtelijke visie Vierschaar/Kralen

30

3.4.4 Bebouwingsconcentratie Vierschaar/Kralen a Huidige situatie en analyse De concentratie van Vierschaar/Kralen betreft een bebouwingsconcentratie gelegen tussen de N268 en A17/N641 ten oosten van de kern Oud Gastel. Het is gelegen ten zuiden van De Stoof. Het gebied is gelegen binnen de AHS-landbouw. In het uitwerkingsplan wordt het gebied gekenmerkt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met besloten landschappen en natuur. De concentratie ligt voor een deel op de oude (besloten) zandontginningen. Het gebied heeft een landelijk karakter. De wegen zijn van redelijk hoge cultuurhistorische waarde. Verder is er een grote kans dat er belangrijke archeologische waarden aanwezig zijn in de grond. Er is ten zuiden van de bebouwingsconcentratie een historische begraafplaats (dodenakker met rodebeukhaag, beukenbomen en smeedijzeren hekwerk) aanwezig. Er bestaat een visuele relatie (zichtrelatie) naar Oud Gastel in het westen toe en er zijn meerdere monumentale gebouwen te vinden in het gebied. Het huidige gebruik van de grond wordt gekenmerkt door agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing en verspreid gelegen (agrarische)bedrijven. b Ruimtelijke visie De provinciale weg Oude Steenstraat/Kralen (N641) is een van oudsher aanwezige ontsluitingsweg.

Door de weg met continue laanbeplanting te begeleiden, wordt deze route als groene ruggengraat geaccentueerd en visueel aantrekkelijker. Er zijn vanuit het landschap geen beperkingen om de N641 daarnaast ook met bebouwing kracht bij te zetten op een enkele plek. Bij het toevoegen van extra bebouwing dient aangesloten te worden bij de alomheersende structuur. Op een drietal locaties zijn waardevolle zichtrelaties richting het half-open landschap in het noorden aanwezig. Met de begrenzing is rekening gehouden met deze waarden. In het noordelijke deel zijn de relaties met het omliggende gebied sterker aanwezig. Vanuit de Vierschaarstraat is enerzijds de relatie met de kern Oud Gastel aanwezig, anderzijds wordt het half-open landschap getoond. Centraal in de noordelijke helft is deze relaties sterk aanwezig doordat aan weerzijden van de Vierschaarstraat geen lintbebouwing aanwezig is. Net als bij de overige bebouwingsconcentratie wordt ook hier, de mogelijkheid geboden bebouwing op thans bebouwde percelen te herschikken. Het dorpse/landelijke karakter kan hierdoor worden versterkt door ontstening en belangrijke routes kunnen beter worden begeleid met extra bouwmassa. Ten zuiden van Kralen is sprake van grotere afstanden tussen de bebouwing en de doorzichten naar het achterliggende gebied. Hier zijn daarom geen zoeklocaties toegevoegd.

De bestaande bebouwing blijft wel binnen de begrenzing vallen om zo ruimte te bieden voor bijvoorbeeld een sloopbonusregeling. Ontwikkelingen kunnen tevens bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens.

31

Huidige situatie en analyse Drossaertstraat

Ruimtelijke visie Drossaertstraat

32

3.4.5 Bebouwingsconcentratie Drossaertstraat a Huidige situatie en analyse De concentratie van Drossaertstraat betreft een bebouwingscluster tussen de N268 en A17/N641 in ten zuidoosten van de kern Oud Gastel. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw. Het uitwerkingsplan geeft aan dat de concentratie gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Door het plangebied loopt de A17/N641, een goederenspoor en een buisleidingstraat (ten westen A17). Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied waarin de concentratie is gelegen aan als grondgebonden landbouw met besloten landschappen, natuur en doorgroeigebied glastuinbouw. De concentratie betreft het westelijk gedeelte van de Drossaertstraat op de oude (besloten) zandontginningen. Ten zuiden van de Middenstraat en ten westen van de Drossaertstraat ligt het gebied op de jonge (open) zandontginningen. Het noordwestelijk deel van de Middenstraat heeft het karakter van een dorpsmilieu met een lintstructuur. Van oudsher is er bebouwing aanwezig. De wegenstructuur is van redelijk hoge cultuurhistorische waarde. Het gebied kenmerkt zich door een (middel)hoge indicatieve archeologische waarde doordat er een grote kans is dat er belangrijke waarden in de grond kunnen zitten. Er zijn meerdere monumentale boerderijen te vinden in het gebied aanwezig.

Het oostelijke puntje van de bebouwingsconcentratie (Opperstraat en Oude Roosendaalsebaan) wordt gekenmerkt door een laanbeplanting met zomereik, deels oude knotelzen en knoteiken en deels een houtwal. Dit zijn historische groenelementen. Het huidige gebruik van de grond wordt gekenmerkt door agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing en (agrarische)bedrijven. b Ruimtelijke visie Ten zuiden van de concentratie loopt de Rietsloot. De Rietsloot wordt omringd door open landschap. Vanaf de Drossaertstraat zijn er veel relaties naar het omliggende, als open te typeren landschap. Deze openheid blijft benadrukt door geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden toe te voegen. Alle aanwezige zichtrelaties blijven gewaarborgd. Richting de Rietsloot is de relatie met enerzijds het open landschap en anderzijds de genoemde waterloop op hetzelfde moment aanwezig waardoor een waardevolle ruimtelijke relatie ontstaat. Ten oosten van de A17 is vanuit de Opperstraat de rijkssnelweg, duidelijk aanwezig. Om die reden is het zoekgebied voor extra bebouwingsmogelijkheden ten noorden van de Opperstraat gesitueerd. Er dient echter wel sprake te zijn van een voldoende open bebouwingsstructuur, zodat het heersende landelijke karakter, geen onrecht wordt aangedaan.

Wanneer de mogelijkheden voor nieuwbouw in de vorm van het toevoegen van nieuwe bebouwing of het herschikken van bebouwing worden benut, kan een bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de waterbergingscapaciteit rondom de Rietsloot ten zuiden van de concentratie. Ontwikkelingen kunnen tevens bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens. Nabij de kom van Oud Gastel worden mogelijkheden gezien voor extra bebouwing in de kernrand zone. Deze mogelijkheden zouden ook via een herziening van het komplan kunnen worden benut.

33

Huidige situatie en analyse Langenberg

Ruimtelijke visie Langenberg

34

3.4.6 Bebouwingsconcentratie Langenberg a Huidige situatie en analyse De concentratie van Langenberg betreft een bebouwingscluster in het midden van de gemeente ten oosten van de A17/N641. De concentratie is gelegen binnen de AHS-landbouw. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open en besloten landschappen en doorgroeigebied glastuinbouw. Het westelijk gedeelte van de Langenbergsestraat ligt op oude (besloten) zandontginningen. Het oostelijk gedeelte ligt op jonge (open) zandontginningen. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart maakt het gebied ten oosten van de Langenbergsestraat onderdeel uit van een waardevol historischgeografisch vlak. Dit vlak betreft het Gastels Laag, een voormalig veengebied tussen het buurtschap Kuivezand in het noorden en Heinsberg in het zuidoosten. Er is ook sprake van een microreliëf aangezien het laagste punt onder NAP ligt en het hoogste punt op 5,6 m ligt. Het gebied heeft een lage trefkans op belangrijke archeologische waarden in de grond. Wel zijn er meerdere monumentale boerderijen te vinden. Het zuidelijke gedeelte van de Langenbergsestraat wordt gekenmerkt door laanbeplanting met zomereik, deels oude knotelzen en knoteiken en deels een houtwal (historisch groenelementen).

De bebouwing heeft een landelijk karakter in een bebouwingsstructuur zonder regelmaat. Het huidige gebruik van de grond wordt gekenmerkt door agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing en agrarische bedrijven. b Ruimtelijke visie Vanaf de provinciale weg Kralen (N641) is de relatie met de A17 sterk aanwezig. Door deze dominant in de structuur aanwezig A17 zijn er richting het westen geen waardevolle zichtrelaties te onderscheiden. Daar die aan de westzijde ontbreken, zijn deze richting het oosten sterk aanwezig. De relatie met het half-open landschap is om die reden daar. De zichtrelaties ten oosten van de Langenbergsestraat blijven gerespecteerd door de onderbrekingen in de lintbebouwing te handhaven en niet op te vullen met extra bebouwing. De Kralen heeft een belangrijke stroomfunctie; meer ‘rood’ is hier dan ook verantwoord. Door het zoekgebied voor nieuwe bebouwing ten noorden van de Kralen te plaatsen, kan de A17 tevens aan het zicht worden ontrokken. Over de gehele lengte is het wenselijk de oost-westgerichte provinciale weg met laanbeplanting te begeleiden, zodat deze van oudsher aanwezig route als groene ruggengraat gaat fungeren.

Wanneer de mogelijkheden voor nieuwbouw in de vorm van het toevoegen van nieuwe bebouwing of het herschikken van bebouwing worden benut, kan een bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de waterbergingscapaciteit in de directe omgeving of daarbuiten. Ontwikkelingen kunnen tevens bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens.

35

Huidige situatie en analyse Kuivezand

Ruimtelijke visie Kuivezand

36

3.4.7 Bebouwingsconcentratie Kuivezand a huidige situatie en analyse De concentratie van Kuivezand betreft een bebouwingscluster in het midden van de gemeente ten oosten van de A17/N641. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw, AHS-landschap en zoekgebied regionale waterberging. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open en besloten landschappen, natuur, functie afgestemd op waterkwaliteit, zoekgebied extensieve melkveehouderij. Het zuidwestelijk puntje van de concentratie bevindt zich op oude (besloten) zandontginningen. Ten zuiden van de Kuivezand bevindt zich jonge (open) zandontginningen terwijl het noordelijk deel zich op de dekzandrug op de overgang van zand naar klein bevindt. Het uiterste noordelijk puntje boven de Bredestraat betreft open zeekleigronden. Het gebied ten zuiden van de Kuivezand/Oudenboscheweg bestaat uit het veengebied en bouwland van het Gastels Laag. Verder is de wegenstructuur van historische waarde. In de bebouwingsconcentratie is er grote kans op het aantreffen van archeologische waarden in de grond en er zijn meerdere monumentale boerderijen te vinden. Er is sprake van een dorps karakter in een onregelmatige bebouwingsstructuur.

Het huidige gebruik van de grond is te kenmerken als agrarisch landschap en een mix van (woon)bebouwing en (agrarische)bedrijven. b Ruimtelijke visie Vanaf de Wildertstraat is enerzijds de relatie met de kern Oudenbosch en anderzijds het (half-) open landschap aanwezig. Vanaf de provinciale weg Kuivezand-Oudenbosscheweg (N641) zijn tevens de afwisselende sferen beleefbaar. Echter zou de visuele samenhang in de omgeving van het gebied kunnen worden verbeterd door het verzachten van harde overgangen met afschermend groen. Wanneer de N641 met continue laanbeplanting wordt begeleid, zal deze doorgaande verbinding worden opgewaardeerd tot groene ruggengraat. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord deze hogere ordeweg beter te begeleiden met extra lintbebouwing. Echter worden de zoekgebieden voor extra bebouwing in deze concentratie in het noorden gevonden (met aandacht voor zichtassen), omdat aan de zuidzijde waardevolle zichtrelaties naar het gebied Gastels Laag aanwezig zijn. In dit gebied dient ook ruimte te worden gevonden voor extra waterberging. Ruimte voor waterberging wordt ook gezocht in het gebied tussen de bebouwingsconcentraties Kuivezand en Havendijk. Naast het sporadisch bieden van mogelijkheden voor extra bebouwing, wordt binnen de begrenzing van de bebouwingsconcentratie de mogelijkheid tot herschikking geboden.

Deze mogelijkheid biedt de kans om de achterpercelen landelijker te maken door het opheffen van bebouwing en wegen kracht bij te zetten door het op een verantwoorde wijze toevoegen van massa aan het hoofd- of bijgebouw. Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het versterken van de groene en blauwe structuur in de directe omgeving, zo ook de ecologische verbindingszone ter hoogte van de gemeentegrens.

37

Huidige situatie en analyse Havendijk

Ruimtelijke visie Kuivezand

38

3.4.8 Bebouwingsconcentratie Havendijk a Huidige situatie en analyse De concentratie van Havendijk betreft een bebouwingscluster in het noordelijk gedeelte van de gemeente. De concentratie grenst aan de Dintel. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de GHS-natuur, landschapsecologische zone en zoekgebied regionale waterberging. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied voornamelijk wordt gekenmerkt door landschapsbeheer. De onderste hoek aan de westkant van de West-Vaardeke is gekenmerkt als transformatie afweegbaar. De bebouwingsconcentratie volgt de loop van de rivier de Dintel en een zijtak van deze rivier. De rivier en zijtak zijn als waterloop aangeduid. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen, natuur, kansrijke extensieve recreatie en regionale waterberging voorlopig reserveringsgebied 2016. De concentratie, voor wat betreft de Standdaarbuitensedijk, ligt op de open zeekleigronden. Het gebied van de Sint Antoinedijk ligt in een kreken/delta gebied. Van oorsprong is het gebied in gebruik voor wegen en bebouwing. In het gebied is sprake van historische stedenbouwkundige waarden door de combinatie van de historisch gegroeide ruimtelijke structuur en de historische bebouwing. De bebouwing is in structuur gaaf bewaard gebleven en in samenhang met de polder.

De Schans is een dijknederzetting met een klein bebouwingslint welke aansluit op de Oudenbossche haven en de Mark en Dintel. Aansluitend hierop zijn meerdere monumentale bouwwerken gesitueerd waaronder een woonhuis en industrieel gebouw, alsmede een molenbiotoop. Het gebied heeft een lage kans dat er belangrijke archeologische waarden in de grond zullen zijn. Langs de Standdaarbuitensedijk/Havendijk ten zuiden van de Peter Ceelen Keetweg bevindt zich kenmerkende dijkbeplanting tussen Standdaarbuiten en Oudenbosch bestaande uit populieren en essen over een lengte van circa 3 kilometer. Verder is er laanbeplanting met gewone esdoorn. Het gebruik van de gronden bestaat uit een mix van agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing, water en industrie/bedrijvigheid. b Ruimtelijke visie Voor de Havendijk wordt momenteel een aparte visie opgesteld. De mogelijkheden die in het kader van voorliggende gebiedsvisie worden geboden leggen geen beperkingen op gewenste ontwikkelingen in de toekomst. De route Sint Antoinedijk-Standaardbuitensedijk vormt de ruggengraat van de bebouwingsconcentratie. Deze route zou met groen kunnen worden opgewaardeerd. Er is hier geen ruimte voor laanbeplanting. Het opwaarderen van het groene karakter dient gezocht te worden in het vergroenen van particuliere percelen. Wanneer herschikkingsmogelijkheden worden benut, kan deze wens als uitgangspunt dienen.

Richting het oosten zijn er vele zichtrelaties richting het open landschap tussen de concentraties Havendijk en Oudland aanwezig. Door de begrenzing van de bebouwingsconcentratie Havendijk op de Havendijk te leggen, worden deze zichtrelaties beschermd. Ter hoogte van de Dintel, tevens gemeentegrens, is een ecologische verbinding aanwezig. Ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het versterken van deze verbinding. Daarnaast kunnen ontwikkelingen bijdragen aan het verbeteren van de waterbergingscapaciteit aan de westkant van de bebouwingsconcentratie.

39

Huidige situatie en analyse Oudland

Ruimtelijke visie Kuivezand

40

3.4.9 Bebouwingsconcentratie Oudland a Huidige situatie en analyse De concentratie van Oudland betreft een bebouwingscluster in het midden van de gemeente ten noorden van de spoorlijn Roosendaal-Dordrecht. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied voornamelijk gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het onderste puntje wordt gekenmerkt door stedelijk gebied beheer en intensivering. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen en bebouwing. De concentratie ligt voor het grootste deel op de open zeekleigronden. In het onderste puntje van de concentratie is van oudsher bebouwing aanwezig, aansluitend aan de kern van Oudenbosch. Dit is als redelijk hoge waarde aangeduid op de Cultuurhistorische Waardenkaart. In het gebied is er een grote kans aanwezig dat er belangrijke archeologische waarden in de grond kunnen zitten. Verder is er een pand in de concentratie gelegen dat op grond van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie NoordBrabant als cultuurhistorisch waardevol is aangemerkt. Het huidige gebruik van de grond is te kenmerken als agrarisch met een mix van (woon)bebouwing en (agrarische)bedrijven. b Ruimtelijke visie De bebouwingsconcentratie Oudland ligt geheel op een middeleeuwse dijk.

Deze groene ruggengraat kan worden opgewaardeerd door ontwikkelingsmogelijkheden in het teken te laten staan van het versterken van de groenstructuur. Gedacht moet hierbij worden aan het opwaarderen van particuliere percelen met erfbeplanting. Richting het westen zijn er zichtrelaties richting het open landschap tussen de concentraties Havendijk en Oudland aanwezig. Deze zichtrelaties blijven gewaarborgd door het zoekgebied voor extra bebouwingsmogelijkheden zoveel mogelijk te beperken. Stedenbouwkundig kan de concentratie worden versterkt door ter hoogte de t-splitsing Oudlandweg-Bornhemweg een extra bebouwingsmogelijkheid te bieden. De plek waar de wegen samenkomen wordt hierdoor geaccentueerd. Richting het oosten is de landschappelijke structuur meer besloten. Bij deze karakteristiek kan worden aangesloten door de percelen ten oosten van de Bomhemweg-Oudlandweg aan te duiden als zoekgebied voor extra bebouwingsmogelijkheden. Aan deze zijde kan hierdoor tevens de noordelijke entree van Oudenbosch kan worden versterkt door aan weerszijden van de Bomhemweg gelijksoortige bebouwing te situeren. Als uitloper van de kern Oudenbosch wordt zo een natuurlijke overgang richting het landschap bewerkstelligd. Ontwikkelingen zouden kunnen bijdragen aan het extra versterken van de ecologische verbindingszone breder dan 25 m die voor een groot deel synchroon loopt met de gemeentegrens.

41

Huidige situatie en analyse Oudlandweg/Groene woud

Ruimtelijke visie Oudlandweg/Groene woud

42

3.4.10 Bebouwingsconcentratie Oudlandweg/Groene Woud a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Oudlandweg/Groene Woud betreft een bebouwingsconcentratie in het midden van de gemeente, direct grenzend aan de noordoostelijke rand van het dorp Oudenbosch en ten noorden van het spoorlijn Roosendaal-Dordrecht. Het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) geeft aan dat het gebied gelegen is in de AHS-landbouw, overig. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen. De concentratie ligt in het noorden en oosten op de open zeekleigronden en in het zuidwesten op de dekzandrug op de overgang van zand naar klei. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart maakt het gebied onderdeel uit van een historische geografische lijn met redelijk hoge waardering, ofwel de routestructuur is van oudsher hier aanwezig. Het gebied heeft een (middel)hoge indicatieve archeologische waarde dat aangeeft dat er een grote kans aanwezig is dat er belangrijke waarden in de grond zitten. In het noorden van het gebied is er een lage kans op het vinden van belangrijke waarden in de grond. Dichter naar de kern Oudenbosch toe is er sprake van een steeds dorpser karakter en een meer samenhangende bebouwingsstructuur.

In het zuidelijk gedeelte is geen zicht op het ten noorden gelegen kleigebied. Het huidige grondgebruik in de concentratie is te kenmerken als agrarisch met een mix aan (woon)bebouwing en (agrarische) bedrijven. b Ruimtelijke visie Bebouwingsconcentratie Oudlandweg/Groene Woud wordt door middel van een spoorlijn van de kern Oudenbosch gescheiden. De spoorlijn verzwakt de relatie tussen de het cluster en Oudenbosch enigszins. Vanuit het beleid zijn er geen beperkingen ten aanzien van bebouwingsmogelijkheden. Ten westen van de concentratie zijn een aantal kwekerijen gevestigd, waardoor er aan deze zijde geen zichtrelaties zijn aan te wijzen. In het noordelijk gedeelte is in noordwestelijke en noordoostelijke richting een zichtrelatie naar het open landschap aanwezig. De wegen hebben een soortgelijke stroomfunctie en zijn derhalve gelijkwaardig. De visie zet in op het evenredig begeleidingen van de wegen binnen de begrenzing van de concentratie met bebouwing. Door het bieden van herschikkingsmogelijkheden aan alle bebouwde percelen worden de achterpercelen groener waardoor een heldere overgang naar het achtergelegen gebied ontstaat. Aan de Oudlandweg, Groene Woud, Wolvenstraat en Moerdijksestraat zijn zoekgebieden voor extra bebouwingsmogelijkheden aanwezig. Om het landelijke karakter van het buitengebied te beschermen, is hier enige openheid in bebouwingsstructuur van belang.

43

Huidige situatie en analyse Albanoweg

Ruimtelijke visie Albanoweg

44

3.4.11 Bebouwingsconcentratie Albanoweg a Huidige situatie en analyse De concentratie van Albanoweg betreft een bebouwingscluster in het midden van de gemeente ten zuiden van de spoorlijn Roosendaal-Dordrecht en het kern Oudenbosch. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw en zoekgebied regionale waterberging. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied ten zuiden van de Albanoweg gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Ten noorden van de Albanoweg is een gebied aangeduid als transformatie afweegbaar. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met besloten landschappen. De concentratie ligt op de dekzandrug op de overgang van zand naar klei. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart maakt het gebied onderdeel uit van een historisch geografische lijn met redelijk hoge waardering, ofwel de routestructuur is van oudsher hier aanwezig. Het gebied heeft een (middel)hoge indicatieve archeologische waarde dat aangeeft dat er een grote kans aanwezig is dat er belangrijke waarden in de grond zitten. Het huidige grondgebruik in de concentratie is te kenmerken als agrarisch met een mix aan (woon)bebouwing, (agrarische) bedrijven en glastuinbouwbedrijven.

b Ruimtelijke visie De Albanoweg is een bebouwingscluster ten zuiden van de kern Oudenbosch en ligt door de plaatselijk open structuur van de Pagnevaartweg, duidelijk separaat van deze kern. Het landschap is te typeren als half-open. Zichtrelaties zijn vanwege aanwezige boomkwekerijen nauwelijks aanwezig. Het centrum van de bebouwingsconcentratie wordt geaccentueerd door het bieden van mogelijkheden voor extra bebouwing nabij de kruising Jan Teunisstraat-Pagnevaartweg. De overige percelen binnen de grenzen van de bebouwingsconcentratie zijn thans bebouwd. Aan deze bebouwde percelen wordt de mogelijkheid tot herschikking geboden. Door het benutten van deze mogelijkheid wordt ontstening bewerkstelligd. Dit biedt de mogelijkheid om het landelijke karakter van het buitengebied te versterken. Bebouwingsmogelijkheden zouden daarnaast een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de waterbergingscapaciteit in de directe omgeving en het versterken van de ecologische verbindingszone op de gemeentegrens.

45

Huidige situatie en analyse Gors

Ruimtelijke visie Gors

46

3.4.12 Bebouwingsconcentratie Gors a Huidige situatie en analyse De concentratie van Gors betreft een bebouwingscluster in het oosten van de gemeente ten zuiden van de spoorlijn Roosendaal-Dordrecht en tussen de kernen Oudenbosch en Hoeven. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-overig en zoekgebied veeverdichting. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen, bebouwing en natuur. De concentratie ligt op de open zeekleigrond voor wat betreft het gebied ten noorden van de Bosschendijk/Sint Bernadusstraat aan de westzijde en dekzand op de overgang van zand naar klei voor de oostelijke zijde. Ten zuiden van de Bosschendijk/Sint Bernadusstraat ligt het gebied op de dekzandrug op de overgang van zand naar klei. Het Gors kenmerkt zich door een dorps karakter en een karakteristieke lintstructuur. Van oorsprong is hier bebouwing aanwezig. Naarmate men verder van de bebouwde kom afgaat, wordt het lint diffuser. Dit is juist kenmerkend voor een bebouwingsconcentratie. Eveneens kenmerkend is dat alle hoeken c.q. bochten zijn bebouwd of beplant.

Het gebied heeft een lage kans op aanwezigheid van belangrijke archeologische waarden in de grond, behalve voor een klein stukje ten oosten van de Oude Antwerpsebaan en ten zuiden van de Sint Bernadusstraat en het verlengde van de Gors. Hier is sprake van een grote kans op waarden. Binnen de concentratie zijn een tweetal monumentale boerderijen, woonhuizen en gebouwen ten dienste van nijverheid met een industrieel- cultuurhistorisch belang aanwezig. Aan de Bosschendijk en Sint Bernadusstraat is historisch groen te vinden in de vorm van laanbeplanting met een hoge waardering. De beplanting bestaat deels uit dubbele zomereik en een klein deel met witte esdoorn. Het huidige gebruik van de grond wordt gekenmerkt door een mix van agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing, agrarische en nietagrarische bedrijven en glastuinbouwbedrijven. b Ruimtelijke visie Binnen de begrenzing van bebouwingsconcentratie Gors is thans een grote hoeveelheid aan bouwwerken aanwezig. Door juist deze bebouwingsconcentratie als zodanig aan te wijzen, kan door het bieden van herschikkingsmogelijkheden, het landelijke karakter worden versterkt. Achterpercelen worden hierdoor weer open en wegen kunnen meer eenduidig worden begeleid door representatieve lintbebouwing. Daar waar zichtrelaties richting het omliggende landschap duidelijk aanwezig zijn, wordt er geen zoekgebied voor extra bebouwing aanwezen.

Dit is ten noorden van Gors, op de oosthoek er van en ten westen van de Oude Antwerpsepostbaan het geval. De gebiedsvisie zet over het algemeen in op het versterken en accentueren van de provinciale weg N641. Het is wenselijk deze weg continu te begeleiden met laanbeplanting. Doordat de N641 een belangrijke stroomfunctie heeft, is het stedenbouwkundig verantwoord deze weg met extra bebouwing te begeleiden. Wanneer de gehele weg wordt gevolgd ontstaat zo een aangenaam afwisselend beeld van open en meer besloten structuren. Wanneer de kern Hoeven vanuit de Sint Bernardusstraat (N641) wordt benaderd, neemt de bebouwingsdichtheid toe en daarmee het landelijke karakter af. Zo ontstaat vanuit de kern Hoeven een geleidelijke overgang naar het landschap. Ontwikkelingsmogelijkheden kunnen tevens worden benut ter versterking van de ecologische verbindingszone op de gemeentegrens. Daarnaast kan bijgedragen worden aan het vergoten van de waterberingscapaciteit in de directe omgeving. 47

Huidige situatie en analyse Oude Antwerpsepostbaan

Ruimtelijke visie Oude Antwerpsepostbaan

48

3.4.13 Bebouwingsconcentratie Oude Antwerpsepostbaan a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Oude Antwerpsepostbaan betreft een bebouwingscluster in het zuidoosten van de gemeente tussen de kernen Oudenbosch en Hoeven. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw en GHS-natuur. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer en bos. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open en besloten landschappen, natuur en intensieve recreatie. De concentratie ligt verdeeld over verschillende landschapstypen. Ten zuiden van de Slikstraat/Haspelstraat en Achter ‘t Hof bevinden zich oude (besloten) zandontginningen. Ten westen van de Oude Antwerpsepostbaan en ten noorden van Achter het Hof is er sprake van de dekzandrug op de overgang van zand naar klei. Het uiterste zuidelijk puntje bestaat uit bos en de Oude Antwerpsepostbaan tot net boven Achter het Hof heeft een dorps karakter met een duidelijke, van oorsprong aanwezige lintstructuur (vanouds verstedelijkingsgebied). De Oude Antwerpsepostbaan is van historisch geografische waarde. In de bebouwingsconcentratie is er een grote kans aanwezig op waarden die vanuit archeologisch punt belangrijk zijn.

Ten westen van de Antwerpsepostbaan en ten zuiden van de Slikstraat is een gebied aan te merken als historisch waardevol groen. Het gaat om kleine bossen en houtwallen met hakhout en spaartelgen van onder meer zomereik gesitueerd tussen Hoeven en Bosschenhoofd. Het gebiedje ten westen van de Mommerstraat is aan te merken als waardevolle open ruimte. Het huidige gebruik van de grond is te kenmerken als bos, agrarisch landschap, (woon)bebouwing en (agrarische) bedrijven. b Ruimtelijke visie Door de langgerektheid van de bebouwingsconcentratie Oude Antwerpsepostbaan, wordt deze omringd door een diversiteit aan sferen. Het cluster mondt in het zuiden uit op het Pagnevaartbos, via de weg Achter Het Hof, wordt de kern Hoeven benaderd en richting het noorden wordt de verbinding gelegd met de concentratie Gors. Door de groenstructuur die ontstaat door het Pagenvaartbos richting het noordoosten voor te zetten, reikt deze structuur als een lob tot aan Hoeven. Vanuit het zuiden wordt de overgang van ‘groen’ (het bos) naar ‘rood’ (de kern Hoeven) versterkt. Het groen moet voor ‘zachte’ overgangen zorgen tussen bebouwd en onbebouwd gebied. Nieuwe bebouwingsmogelijkheden kunnen alleen in een open structuur worden gerealiseerd en belangrijke zichtrelaties blijven gehandhaafd, zoals op de hoek bij de Slikstraat.

De zuidwestelijke entree van de kern Hoeven wordt versterkt door het bieden van extra bebouwingsmogelijkheden aan Achter Het Hof, als uitloper van de kern. Om de bestaande structuur van de Oude Antwerpsepostbaan te handhaven worden hier geen mogelijkheden voor extra bebouwing geboden. Hierdoor wordt samenklontering van de concentraties Gors en Antwerpsepostbaan voorkomen. Door herschikking, en daarmee samengaand ontstening, kunnen de verschillende sferen vanuit de openbare weg beter worden beleefd. Ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het creëren van de groene lob en de ecologische verbindingszone die synchroon loopt met de gemeentegrens.

49

Huidige situatie en analyse Brede Balrouw

Ruimtelijke visie Brede Balrouw

50

3.4.14 Bebouwingsconcentratie Brede Balrouw a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Brede Balrouw betreft een bebouwingscluster in het oosten van de gemeente grenzend ten noorden aan de kern Hoeven. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw, zoekgebied regionale waterberging en AHSlandschap. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen, natuur en bebouwing. De concentratie ligt op de dekzandrug op de overgang van zand naar klei. Het onderste puntje samen met het gebied ten westen van de Moleneindsestraat betreft jonge (open) zandontginningen. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart maakt het gebied onderdeel uit van een historisch geografische lijn met redelijk hoge waardering (landschappelijk samenhang tussen en binnen verschillende gebieden, bijvoorbeeld de wegen). Het gebied heeft een lage kans op de aanwezigheid van belangrijke archeologische waarden in de grond. Verder bevinden er zich in het gebied een aantal monumentale boerderijen. De bebouwing heeft een landelijk karakter en de bebouwingsstructuur is zonder regelmaat. Het huidige gebruik van de gronden is te kenmerken als agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing en (agrarische) bedrijven.

b Ruimtelijke visie Bebouwingsconcentratie Brede Balrouw wordt gevormd door twee gelijkwaardige, vanuit de kern Hoeven, uitwaaierende linten en fungeert als noordelijke entree van de kern Hoeven. Momenteel is er een veelheid aan (kleinschalige) bouwwerken aanwezig. Door juist deze concentratie als zodanig aan te wijzen kan het landelijke karakter van het buitengebied worden versterkt; door het bieden van herschikkingmogelijkheden aan alle percelen binnen de bebouwingsconcentratie vindt namelijk ontstening plaats. Doordat de twee linten Brede Balrouw en Moleneindsestraat gelijkwaardig zijn, worden er gelijkwaardige bebouwingsmogelijkheden geboden. Daar waar geen belangrijke zichtrelaties aanwezig zijn, zijn percelen aangemerkt als zoekgebied voor extra bebouwing. De huidige situatie biedt met name aan de Brede Balrouw mogelijkheden voor extra bebouwing. In de kernrand zone van Hoeven dient voldoende zicht te blijven richting Brede Balrouw. Ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingzone op de gemeentegrens en aan het vergroten van waterbergingscapaciteit in de omgeving.

51

Huidige situatie en analyse Heul

Ruimtelijke visie Heul

52

3.4.15 Bebouwingsconcentratie Heul a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Heul betreft een bebouwingscluster in het zuidoosten van de gemeente ten noorden van de A58. Binnen het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) ligt het gebied in de AHS-landbouw, zoekgebied regionale waterberging en indicatie robuuste verbinding. Het uitwerkingsplan geeft aan dat het gebied gekenmerkt wordt door landschapsbeheer (ten zuiden van het spoor), transformatie afweegbaar (langs de Heul tot aan het spoor en de Bovenstraat) en de geluidszone van vliegveld Seppe. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met besloten landschappen en natuur. De spoorlijn Roosendaal-Breda doorkruist het gebied. De concentratie ligt voor het gebied ten oosten van de Heul op de jonge (open) zandontginningen. Het westelijk gedeelte van de concentratie ligt op oude (besloten) zandontginningen. Ten zuiden van het spoor wordt het gebied gekenmerkt door de jonge (open) zandontginningen. De Cultuurhistorische Waardenkaart geeft aan dat er sprake is van een (redelijk) hoge waardering met betrekking tot landschappelijk samenhang binnen en tussen de bebouwing en het landschap in het gebieden. Er is een grote kans aanwezig dat er belangrijke archeologische waarden aanwezig zijn in de grond.

Er bevinden zich in het gebied een tweetal monumentale boerderijen en een molenbiotoop. Tussen De Heul en de Bovenstraat zijn een drietal historisch waardevolle groenelementen aanwezig. Deze bevinden zich telkens voor een klein gedeelte in de bebouwingsconcentratie. Het betreft de houtwal De Heul, lage wallen met spaartelgen van zomereiken en ruwe berk direct ten oosten van Hoeven gesitueerd. Het is een zeldzaam voorbeeld van een houtwallengroep. De bebouwing heeft een landelijk karakter in een niet- regelmatige structuur. Het huidige gebruik van de grond is te kenmerken als agrarisch grondgebruik, (woon)bebouwing met geclusterd agrarische bedrijvigheid. b Ruimtelijke visie Bebouwingsconcentratie Heul wordt tweemaal doorsneden door belangrijke structuurdragers. Allereerst door de ecologische verbindingszone ter hoogte van het waterloopje Kibbelvaart, daarnaast door de spoorverbinding Roosendaal-Etten Leur. Waar de eerste als positief is te karakteriseren, vormt de tweede een verstoorde zichtrelatie. Zichtrelaties vanuit de Heul richting de ecologische verbindingszone dienen zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven. Voor het gehele cluster geldt de mogelijkheid tot herschikking. Herschikking gaat gepaard met ontstening wat het landelijke karakter ten goede komt.

Herschikkingsmogelijkheden kunnen worden benut door de openheid in de bebouwingsstructuur te vergroten, waardoor deze relatie wordt verduidelijkt. Met behoud van openheid zijn er, verdeeld over de bebouwingsconcentratie, zoekgebieden voor extra bebouwingsmogelijkheden aangewezen, o.a. in de kernrand zone. Nieuwe bebouwingsmogelijkheden dienen in een open structuur te worden gerealiseerd. In de huidige situatie wordt De Heul niet eenduidig begeleid met laanbeplanting. Het is wenselijk een continue begeleiding van De Heul met laanbeplanting te bewerkstelligen. Nieuwe ontwikkelingen kunnen hier een steentje aan bijdragen. De groene omgeving dient gehandhaafd te worden. De harde overgangen tussen bebouwd en onbebouwd kunnen worden verzacht door toevoeging van groen. Tevens kunnen nieuwe bebouwingsmogelijkheden worden benut om de ecologische verbindingszone te versterken en de waterbergingscapaciteit te vergroten.

53

54

4

ZICHT OP UITVOERING

Het zicht op uitvoering wordt enerzijds bepaald door de beperkte (on)mogelijkheden om de gewenste kwaliteitsverbetering publiekrechtelijk en privaatrechtelijk te borgen en anderzijds door een actieve handhaving van het ruimtelijk beleid in het buitengebied. Daar waar handhaving achterwege blijft zullen bedrijven weinig animo hebben om te investeren in extra kwaliteit. Dit kost namelijk geld. De te boeken kwaliteitswinst zal de gemeente vast moeten leggen in ruimtelijke onderbouwingen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten, mede in relatie tot de vereiste sloop, de gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing. Publiekrechtelijke borging Publiekrechtelijk dient het VAB-beleid separaat te worden vastgesteld door de gemeenteraad, zo mogelijk in het kader van de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied (via de toelichting, de bestemmingen en de bijbehorende voorschriften). Ook het welstandbeleid, de monumentenverordening, de bouwverordening en zelfs de algemene plaatselijke verordening en de wegenverordening kunnen waardevolle aanvullende instrumenten zijn. Een wijzigingsbevoegdheid of partiële bestemmingsplanherziening verdient procedureel de voorkeur boven artikel 19-procedures, omdat dan de gewenste kwaliteitsverbetering ook positief bestemd kan worden.

Privaatrechtelijke borging Privaatrechtelijk is het wenselijk om aanvullende afspraken over extra rechten en plichten vast te leggen in een privaatrechtelijke overeenkomst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de realisatie (inrichting en beheer en onderhoud) van natuur- en landschapselementen. Deze overeenkomst mag niet in strijd zijn met de wet en niet in strijd zijn met het beginsel van behoorlijk bestuur. Een (model)overeenkomst dient op juridische houdbaarheid getoetst te worden door gespecialiseerde juristen. Handhaving Het spreekt voor zich dat het opstellen van beleid zinloos is als handhaving achterwege blijft. Het draagvlak voor het realiseren van extra kwaliteit door burgers en bedrijven zal gering zijn als er tientallen gevallen in de gemeente aanwezig zijn waar dezelfde functie zonder veel problemen zonder kwaliteitsverbetering aan de orde zijn. Aansluiting op het traject van professionalisering van de handhaving lijkt alleszins zinvol. De gemeente zal ter ondersteuning van haar VAB-beleid periodiek een handhavingsprogramma opstellen voor de controle en handhaving van VAB’s in het buitengebied. Zo combineer je stimuleringsbeleid met reguleringsbeleid.

Rosmalen, 24 september 2009 Croonen Adviseurs b.v.

55

Bijlage 1 Lijst van afkortingen en begrippen

1

Lijst van afkortingen en begrippen In deze beleidsvisie worden diverse afkortingen en begrippen gehanteerd die hieronder verklaard worden. a Afkortingen AHS: BIO: EVZ: GHS: NED: RVR: VAB: VNG: ZDW: ZPP:

Agrarische HoofdStructuur Buitengebied in Ontwikkeling Ecologische VerbindingsZone Groene HoofdStructuur Nieuwe Economische Dragers Ruimte-voor-Ruimteregeling Voormalige Agrarische Bedrijfslocaties Vereniging Nederlandse Gemeenten Zone langs Doorgaande Wegen Zelfstandige Project Procedure

b Begrippen agrarische opvanglocaties locaties waarvan de agrarische bestemming kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische (intensieve veehouderij) bedrijven; agrarisch technisch hulpbedrijf een bedrijf dat is gericht op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren, of de toepassing van andere landbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking; hiertoe behoren in ieder geval: grootveeklinieken, KI-stations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven, verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen, veetransportbedrijven, veehandelsbedrijven; agrarisch-verwant bedrijf een bedrijf of instelling gericht op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren of de toepassing van andere landbouwkundige methoden; hiertoe behoren in ieder geval: dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, stalhouderijen, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven, volkstuinen; bebouwingscluster een vlakvormige verzameling van gebouwen in het buitengebied; bebouwingsconcentratie een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster; bebouwingslint een lijnvormige verzameling van gebouwen langs een weg in het buitengebied, doorgaans dubbelzijdig

aanwezig, met geringe afstanden tussen bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige niet-buitengebiedfuncties;

1

bebouwingszone een vlakvormige verzameling van gebouwen enigszins verspreid in het buitengebied; dagrecreatie: het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de woning, zonder dat daar een overnachting elders mee gepaard gaat; ecologische verbindingszone zone die dienst doet als migratieroute voor planten en dieren tussen verschillende natuurgebieden. Aanleg van verbindingszones heeft als doel barrières tussen deze gebieden op te heffen. De zone moet zowel in kwalitatief als in kwantitatief opzicht zijn ingericht en beheerd volgens de eisen van de doelsoorten. kernrandzone een overgangszone tussen bebouwde kom en het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een ondergeschikt en/of afnemende agrarische functie; landschapsecologische zone een structurerende groene bufferzone tussen twee stedelijke kernen in een stedelijke regio, die bestaat uit een combinatie van gebieden voor de grondgebonden landbouw, de natuur en de recreatie, en een verbindende functie heeft voor aangrenzende landelijke regio’s, zowel in landschappelijk als in ecologisch opzicht. landschapscamping maximaal 60 kampeerplaatsen met beperkte dichtheid, op aan de landbouw te onttrekken grond en aansluitend bij bestaande of voormalige agrarische bouwblokken; gemiddelde grootte standplaats: min.

300 m² (bruto); verhoogde natuur- en landschapswaarden door een passende, robuuste en duurzame beplanting op en rond het kampeerterrein; oppervlakte natuur ten minste 3x zo groot te zijn als de oppervlakte voor standplaatsen; nevenfuncties/-activiteiten het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwblok die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen; naast aanwezige agrarische bedrijfsvoering als hoofdfunctie; niet-buitengebiedgebonden bedrijvigheid een bedrijf of functie geen agrarisch bedrijf, agrarisch-technisch hulpbedrijf, agrarisch-verwant bedrijf of buitengebeid gebonden recreatie ren toerisme zijnde; nlcwm-waarden en/of –belangen waarden en/of belangen in verband met natuur (n), landschap (l), cultuurhistorie (c), water- en bodem (w) en milieuhygiëne (m);

2

recreatie en toerisme, buitengebied gebonden buiten- en bewegingsrecreatie -zoals wandelen, fietsen, picknicken, natuurgerichte recreatie, kanoën, paardrijden- en daarmee direct samenhangende diensten en voorzieningen; kleinschalige en bezoekersextensieve binnen- en/of buiten (dag)recreatie; kleinschalig kamperen en andere kleinschalige verblijfsrecreatie zoals kamphuizen en groepsaccommodaties;

ruimtelijke kwaliteit de kwaliteit van de ruimte (woon-, werk- en leefomgeving) als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte, deze kwaliteit wordt bepaald door expliciete aandacht voor de ruimtelijk-functionele kwaliteit, de stedenbouwkundige kwaliteit, de beeldkwaliteit, de architectonische kwaliteit, de landschappelijke kwaliteit en de cultuurhistorische kwaliteit van objecten en terreinen, mede in relatie tot het streekeigen karakter van de directe omgeving; Ruimte-voor-Ruimte-regeling biedt de mogelijkheid om, in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen, die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij, danwel middels het verwerven van een zgn.

‘bouwrecht’, de bouw van woningen op passende locaties toe te staan in afwijking van de programmering voor de woningbouw, of indien nodig, in afwijking van de beleidslijnen voor zuinig ruimtegebruik of de beleidslijn dat geen burgerwoningen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied; statische opslag/goederen (binnen)opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijn voor handel en niet worden opgeslagen voor een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf; hieronder worden onder andere verstaan (seizoens)stalling van (antieke) auto’s, boten, caravans, campers en dergelijke; verbrede landbouw het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwblok, die ruimtelijk inpasbaar zijn en verbonden zijn aan de aanwezige en te behouden agrarische bedrijfsvoering als hoofdfunctie ; hiertoe behoren in ieder geval: kleinschalig kamperen, agrarisch natuurbeheer, bewerking, waardevermeerdering en/of verkoop van ter plaatse geproduceerde agrarische producten, streekeigen producten, zorgboerderijen met zorgverlening die direct verbonden is met de agrarische bedrijfsvoering; verblijfsrecreatie: het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen; voormalige agrarische bedrijfslocatie (VAB) een agrarisch of niet-agrarisch bouwblok waarop in

het verleden een agrarisch bedrijf werd uitgeoefend, en waarvan de bedrijfsgebouwen nog geheel of gedeeltelijk bestaan.

3

Bijlage 2 Begrenzingen aangewezen bebouwingsconcentraties

Bijlage 3 Relevante beleidskaarten

Bijlage 4 Analyse en visiekaarten op A3

Bijlage 5 Uitvouwbare legenda