Document · PDF

04 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties 25-9-2009.pdf

Gemeenteraad 26 juni 2025, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 8: Een vitaal en toekomstbestendig buitengebied: Bebouwingsconcentraties en Integraal ontwikkelplan Buitengebied15.669 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

GEBIEDSVISIE VOOR BEBOUWINGSCONCENTRATIES HALDERBERGE GEMEENTE HALDERBERGE

Gemeente Halderberge Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Halderberge

projectgegevens: BEL04-HAL00005-01H

Rosmalen, 24 september 2009

Telefoon: Telefax:

073 52 33 900 073 52 33 999

Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 E-mail: bureau@croonen.nl

5240 AK Rosmalen

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

INLEIDING Aanleiding Doelstelling en status Relatie bestemmingsplan buitengebied Totstandkoming Opzet en leeswijzer

1 1 1 2 3 3

2 2.1 2.2 2.3 2.4

BELEIDSVISIE BEBOUWINGS-CONCENTRATIES Provinciaal beleid VAB’s en bebouwingsconcentraties Beleid bebouwingsconcentraties: ruimtelijk en functioneel Beleid bebouwingsconcentraties: voorwaarden initiatieven Hardheidsclausule

5 5 7 13 19

3 3.1 3.2. 3.3 3.4

GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES Gebiedsvisie algemeen Toetsingswijze/ontwikkelings- en toetsingskader Bebouwingsconcentraties buitengebied Gebiedsvisie per bebouwingsconcentratie

21 21 21 21 25

ZICHT OP UITVOERING

Bijlagen: 1 Lijst afkortingen en begrippen 2 Begrenzingen aangewezen bebouwingsconcentraties 3 Relevante beleidskaarten 4 Analyse en visiekaarten op A3 5 Uitvouwbare legenda

INLEIDING

1.1 Aanleiding Het landelijke gebied in Brabant is sterk aan verandering onderhevig. Tot voor kort was de landbouw de drager van het buitengebied, zowel ruimtelijk als economisch. Boeren, die niet verder gaan met schaalvergroting en/of intensivering, besluiten te verbreden of te stoppen. Anderen willen hun bedrijf verplaatsen naar gebieden waar het zich zonder belemmeringen verder kan ontwikkelen. Boerderijen, stallen en schuren verliezen hierdoor vaak hun oorspronkelijke functie. Door deze ontwikkelingen veranderen het aanzien en de leefbaarheid van het buitengebied. In ruimtelijk en functioneel opzicht, maar zeker ook vanuit sociaal economisch oogpunt. Dagelijks ervaren gemeenten de spanning tussen het beleid van de hogere overheid en de (her)ontwikkelingsvragen op lokaal niveau. De provincie Noord-Brabant wil samen met gemeenten de veranderingen in het buitengebied zo sturen dat de bedreigingen worden omgezet in kansen. De provincie heeft via de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ (nota BiO) in 2004 de eerste stap gezet voor verruiming van de ontwikkelingsmogelijkheden in het buitengebied.

De beleidsnota geeft, samen met de partiële herzieningen van het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota), gemeenten de mogelijkheid om voor nader door de gemeente aan te wijzen bebouwingsconcentraties in het buitengebied een ruimer ontwikkelingskader op te stellen dan die van het geldende Streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota). Deze voorgestane verruiming is gekoppeld aan het principe ‘ruimtelijke kwaliteit’. De gemeente Halderberge wil de uitwerking van dit beleid actief oppakken. Daarom is aan Croonen Adviseurs gevraagd om, vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied, een beleidsnotitie op te stellen voor verschillende bebouwingsconcentraties binnen de gemeente Halderberge. In deze beleidsnotitie worden de ontwikkelingsmogelijkheden in beeld gebracht welke worden bepaald aan de hand van de ligging van de bebouwingsconcentraties en de draagkracht van het omringende gebied. Alle gemeentelijke keuzes dienen zorgvuldig onderbouwd en afgebakend te worden in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde ‘beleidsvisie bebouwingsconcentraties’, dan wel als integraal onderdeel van het bestemmingsplan buitengebied. Gemeenten die dit niet doen, kunnen geen gebruik maken van de verruimde mogelijkheden. Voor deze gemeenten blijft het streekplanbeleid (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) als kader dienen.

De gemeente Halderberge heeft in 2005 het bestemmingsplan Revitalisering Buitengebied opgesteld. Dit plan is vastgesteld op 22-09-2005 door de Raad en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 21-03-2006. Deze beleidsnotitie borduurt voort op dit bestemmingsplan.

1.2 Doelstelling en status De opstelling van deze beleidsnotitie dient als gemeentelijke uitwerking van genoemd provinciaal beleid. Het omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als ontwikkelingskader voor concrete initiatieven.

De daarbij beoogde kwaliteitswinst (onder andere sloop, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing) dient de gemeente vast te leggen in ruimtelijke onderbouwingen/projectplannen, partiële bestemmingsplanherzieningen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten. Het doel van deze beleidsnotitie is een ontwikkelingskader en toetsingskader te bieden voor ruimtelijke initiatieven in bebouwingsconcentraties. Voorliggende visie dient als ontwikkelingskader en toetsingskader voor specifieke verzoeken (vgl. structuurvisie). Het bestemmingsplan buitengebied zal uiteindelijk als toetsingskader gaan dienen voor generieke verzoeken, welke binnenplans kunnen worden afgewikkeld (zie 1.3). Om een totaalkader te bieden voor het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB’s), Ruimte-voor-Ruimte woningen (RvR-woningen) en sloop-bonus en plant-bonus regelingen dient deze beleidsnotitie ook als kader voor initiatieven in het overig buitengebied. Dit kader zal over het algemeen meer het spoor van het geldende streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) volgen en dus in mindere mate een verruiming van de bestaande regels kennen.

1.3 Relatie bestemmingsplan buitengebied In deze beleidsnotitie zijn op basis van de provinciale nota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ nader te bepalen/begrenzen bebouwingsconcentraties uitgewerkt. De gemeente Halderberge legt dit vast in zowel deze notitie als in de herziening van het bestemmingsplan buitengebied. De beleidsnotitie kan tevens als input dienen voor een op te stellen Structuurvisie in het kader van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). De nader begrensde bebouwingsconcentraties worden opgenomen op de plankaart. De meer kwantificeerbare zaken (bijvoorbeeld de mogelijkheden voor hergebruik) worden doorvertaald in de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan buitengebied. Voor zaken als het toevoegen van nieuwe functies en nieuw bouwvolume zullen separate planologische procedures worden gevoerd.

Gebiedsvisie BiO strategisch

vaststelling

ontwikkeling

Beleidsnotitie

Via artikel 19/ projectplan

Gebiedsvisie BiO kwantificeerbaar Bestemmingsplan Plankaart Voorschriften Toelichting

Via binnen planse wijzigings- en vrijstellings bepalingen

1.4 Totstandkoming Deze aanzet voor een gemeentelijke uitwerking is opgesteld door Croonen Adviseurs in opdracht van de gemeente Halderberge. Hierbij is een gefaseerde aanpak benut. De inhoud van dit rapport is met de projectgroep en de klankbordgroep teruggekoppeld. De ambtelijke en maatschappelijke vragen en opmerkingen zijn/worden bij de verdere uitwerking meegenomen. Het product ligt daarna voor ter politiek-bestuurlijke beoordeling.

1.5 Opzet en leeswijzer Deze notitie bestaat uit twee delen: een algemene beleidsvisie en een gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties in de gemeente Halderberge. In de beleidsvisie (hoofdstuk 2) worden de algemene uitgangspunten geschetst die gelden voor de invulling van VAB’s. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen uitgangspunten per functie en uitgangspunten per type locatie. Beide komen samen in een afwegingskader in hoofdlijnen, waarin per locatietype staat aangegeven welke functies, tegen welke randvoorwaarden mogelijk zijn. Dit afwegingskader vormt tegelijkertijd de basis en de onderbouwing voor de hoofdkeuzes die gemaakt worden in de gebiedsvisie. Waar het onderdeel beleidsvisie een breed karakter kent, spitst de gebiedsvisie (hoofdstuk 3) zich toe op het onderdeel bebouwingsconcentraties. Dit onderdeel is op gemeentelijk niveau ingevuld voor de nader begrensde bebouwingsconcentraties. Het hierop volgende hoofdstuk geeft zicht op de uitvoering en de handhaving van VAB-beleid (hoofdstuk 4). Verder is een lijst van gehanteerde begrippen toegevoegd en een uitklapbare legenda.

BELEIDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES

2.1 Provinciaal beleid VAB’s en bebouwingsconcentraties Interimstructuurvisie Noord Brabant ‘Brabant in Ontwikkeling’ en de Paraplunota ruimtelijke ordening In het kader van de Wet ruimtelijke ordening zijn per 1 juli 2008 de Interimstructuurvisie Noord-Brabant ‘Brabant in ontwikkeling’ en de Paraplunota ruimtelijke ordening in werking getreden. De Interimstructuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten, geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijk beleid is uitgewerkt in de Paraplunota. De Paraplunota, vastgesteld door Gedeputeerde Staten, vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening. De Interimstructuurvisie komt inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant, zoals uiteengezet in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Het hoofdbelang, zorgvuldig ruimtegebruik, is thematisch uitgewerkt in provinciale belangen en doelen.

De hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid worden uiteengezet aan de hand van de vijf leidende ruimtelijke principes: - meer aandacht voor de onderste lagen; - zuinig ruimtegebruik; - concentratie van verstedelijking; - zonering van het buitengebied; - grensoverschrijdend denken en handelen. De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid, inclusief de hoofdzonering van het buitengebied, worden weergegeven op de kaart ‘Ruimtelijke Hoofdstructuur’. In de uitvoeringsagenda geeft de provincie aan welke instrumenten worden ingezet om de belangen en doelen te realiseren. De Paraplunota bevat de beleidslijnen, die zijn gebaseerd op de vijf leidende principes, zoals vastgesteld in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Tevens bevestigt Gedeputeerde Staten in de Paraplunota dat de diverse bestaande beleidsnota’s, waaronder de Uitwerkingsplannen en de Gebieds- en Reconstructieplannen, het uitgangspunt voor het beleid en handelen blijven. Noodzakelijke aanpassingen in verband met nieuwe wetgeving en bestuurlijke besluitvorming zijn meegenomen. Het provinciaal beleid maakt het op beperkte schaal mogelijk om vrijkomende agrarische bedrijfslocaties te benutten voor niet aan het buitengebied gebonden activiteiten.

Het gaat dan om het hergebruik van locaties waarvan de agrarische bestemming niet kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven. Op deze locaties is het mogelijk de voormalige agrarische bedrijfswoningen te hergebruiken voor burgerbewoning. Bij deze vorm van hergebruik moeten overtollige stallen en andere voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt worden, tenzij deze gebouwen een bijzondere cultuurhistorische waarde hebben.

Buiten de locaties waarvan de agrarische bestemming kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven en buiten de locaties waar sloop van bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden met gebruikmaking van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling is daarnaast, onder bepaalde voorwaarden, vestiging van agrarisch-technische hulpbedrijven, agrarisch aanverwante bedrijven en wonen toegestaan. Waar het in dit geval locaties betreft in bebouwingsconcentraties buiten de groene hoofdstructuur is het tenslotte toegestaan dat voormalige agrarische bedrijfslocaties benut worden voor niet aan het buitengebied gebonden bedrijvigheid, bijvoorbeeld voor startende bedrijven. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden: -

Het hergebruik moet passen in de omgeving. In opzet en ontwikkelingsperspectief moet het om een kleinschalige activiteit gaan, met in beginsel slechts enkele werknemers. Als het om een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer gaat, mag het in beginsel slechts een inrichting zijn die behoort tot de categorieën 1 en 2 van de lijst van bedrijfstypen, opgenomen in de uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2007 of latere versie) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Detailhandel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit. Publieksgerichte voorzieningen zijn niet toegestaan. De bedrijfsgebouwen mogen niet groter zijn dan de voormalige agrari2 sche bedrijfsgebouwen, met een maximaal oppervlak van 400 m . Overtollige gebouwen moeten worden gesloopt. Buitenopslag is niet toegestaan.

Relevante beleidskaarten zijn opgenomen in bijlage 2. Beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ Zoals vermeld heeft de provincie via de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ de eerste stap gezet in het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties. Deze verruiming is nadrukkelijk gekoppeld aan het principe ‘ruimtelijke kwaliteit’ en spitst zich vooral toe op VAB’s in bebouwingsconcentraties. Wanneer de gemeente voor een nader begrensde kernrandzone, bebouwingscluster of -lint de mogelijkheid ziet een verbetering in de ruimtelijke kwaliteit te bewerkstelligen kunnen hiervoor mogelijkheden geboden worden. Inhoudelijk gezien kan met het VAB-beleid van de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’, in vergelijking met het VAB-beleid van het Streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota), meer maatwerk geboden worden ten aanzien van de maximaal toegestane bebouwingsoppervlakten voor verschillende functies. Daarnaast kunnen gemeenten zelf bebouwingsconcentraties aanwijzen waarin de verruimde hergebruiksmogelijkheden van toepassing zijn. Dit in ruil voor het bereiken van extra ruimtelijke kwaliteit in de te omschrijven bebouwingsconcentraties. Bij nieuwe mogelijkheden in bebouwingsconcentraties dient er sprake te zijn van een balans tussen functie en omgeving.

Het behoud en mogelijke versterking van de ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. De ontwikkelingen uit de beleidsvisie dienen te passen in en/of een bijdrage te leveren aan: - het tegengaan van verstening; - het behoud en/of de versterking van natuur- en landschapswaarden en cultuurhistorische waarden; - de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw; - de doelstellingen van revitalisering; - de leefbaarheid van het platteland. 6

Daarnaast dient er sprake te zijn van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in en rond de bebouwingsconcentraties door: - prioritaire sanering van niet meer in gebruik zijnde agrarische opstallen; - groenontwikkeling en/of toevoeging bouwvolume; - herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ biedt ten aanzien van het wonen in cultuurhistorische bebouwing, statische opslag, paardenhouderijen, nevenactiviteiten en verbrede landbouw, ook wat ruimere hergebruiksmogelijkheden voor het overig buitengebied. Voor dit gebied moeten gemeenten aansluiten bij de voorwaarden van het provinciaal beleid (Interimstructuurvisie en paraplunota).

2.2 Beleid bebouwingsconcentraties: ruimtelijk en functioneel Voor de afweging van de hergebruiksmogelijkheden van voormalige agrarische bedrijfslocaties en de overige ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties speelt een groot aantal factoren een rol. Een onderscheid is te maken in functionele en ruimtelijke factoren. Onder de functionele factoren vallen alle aspecten die van belang zijn voor het hergebruik vanuit een bepaalde functie. Zo kan een functie al dan niet samenhangen met de landbouw of het buitengebied. Voor de vestiging van recreatie gelden bijvoorbeeld andere voorwaarden dan vanuit wonen. Onder de ruimtelijke factoren vallen alle aspecten die voortkomen vanuit de locatie. Het gaat dan enerzijds om de ligging en ontsluiting van de locatie en anderzijds om de aanwezigheid van specifieke waarden op het gebied van cultuurhistorie, water, natuur en landschap.

Functionele en ruimtelijke factoren zijn sterk op elkaar van invloed. Om die reden zullen zij in het afwegingskader uiteindelijk bijeen worden gebracht. Voor een beter inzicht in de achtergronden van de gemeentelijke keuzen wat betreft de hergebruiksmogelijkheden van VAB’s, is het echter zinvol eerst de functionele en ruimtelijke factoren op hoofdlijnen te beschrijven. 2.2.1 Functionele factoren Nieuwe ontwikkelingen kunnen betrekking hebben op agrarische functies, verbrede landbouw, nevenactiviteiten en agrarisch verwante functies. Maar er is ook ruimte voor niet agrarische activiteiten, zoals wonen, andere bedrijvigheid, recreatie, dienstverlening en zorg. Voor nieuwe activiteiten geldt dat ze moeten passen in de aard, schaal en het karakter van het buitengebied. Landbouwgebonden functies Agrarisch hergebruik De voorkeur gaat in het algemeen uit naar agrarische herbenutting van de vrijkomende agrarische opstallen. Verbrede landbouw Een specifieke vorm van nevenfuncties betreft de verbrede landbouw. Verbrede landbouw kan gezien worden als 'agrariërs met iets erbij'. De nevenfuncties zijn direct gerelateerd aan het verder in stand te houden agrarische bedrijf; de activiteit hangt samen met de agrarische bedrijfsvoering of staat ten dienste van het bedrijf.

Agro-toerisme, waaronder minicampings, agrarisch natuurbeheer, bewerking en waardevermeerdering van ter plaatse geproduceerde producten, de verkoop van streekeigen producten en zorgboerderijen zijn voorbeelden van 'verbrede landbouw'. De ontwikkeling van verbrede landbouwactiviteiten is als specifieke nevenfunctie in beginsel op alle bestaande agrarische bouwblokken toelaatbaar mits de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet worden beperkt. Verbrede landbouw moet ook mogelijk zijn indien de verbreding als volwaardige vervolgfunctie niet is toegestaan (denk bijvoorbeeld aan verblijfsrecreatie). Door het mogelijk maken van verbrede landbouw kan de plattelandseconomie versterkt en het behoud van het buitengebied gewaarborgd worden. Landbouw met een neventak (niet-agrarische nevenfunctie) Er is alleen sprake van een nevenfunctie zolang het agrarische bedrijf als hoofdfunctie wordt uitgeoefend. Vanuit de optiek van nevenfunctie is het nodig een bij de nevenfunctie passend maximum aan bebouwing op te nemen. Nevenfuncties zijn volgens de provincie alleen toegestaan als deze als vervolgfunctie kunnen worden toegelaten.

Een (verdere) groei van de nevenfunctie naar hoofdfunctie is mogelijk na wijziging van de bestemming binnen de randvoorwaarden die daartoe zijn gesteld in het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) en de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’. Agrarisch verwante bedrijven en agrarisch-technische hulpbedrijven Naast een agrarische neventak en verbrede landbouw zijn ook nog de categorieën agrarisch verwant bedrijf en agrarisch technisch hulpbedrijf te onderscheiden. Tot de agrarisch verwante bedrijven horen paardenhouderijen, maneges, dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven en volkstuinen. Tot de agrarisch technische hulpbedrijven horen grootveeklinieken, KI-stations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven, verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen, veetransportbedrijven en veehandelsbedrijven. Buitengebiedgebonden functies (met name recreatie en toerisme) Recreatie en toerisme worden beschouwd als nevengeschikte activiteiten in het buitengebied, die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid van het platteland. Naast de ontwikkeling van aan het buitengebied gebonden toerisme en recreatie, is hergebruik van VAB’s toegestaan voor overige recreatieve voorzieningen.

Het gaat dan om voorzieningen die bezoekersextensief, kleinschalig en vermengbaar zijn met de overige functies en qua schaal en omvang passen bij de desbetreffende kern of gemeente. Bezoekersintensieve en bovenregionale functies horen primair thuis in de stedelijke regio’s. Voor recreanten die een bezoek brengen aan het landelijke gebied spelen zaken als rust, ruimte en omgevingskwaliteit een cruciale rol. Ontwikkelingslocaties nabij natuur- en landschappelijk aantrekkelijke gebieden hebben dan ook de voorkeur. In het kader van het gebiedsplan zijn deze veelal benoemd als intensief recreatief gebied. Ook locaties bij een concentratie van bestaande recreatievoorzieningen zijn vanuit het oogpunt van de recreant interessant. Overige functies: Wonen Wonen in het buitengebied wordt door veel mensen aantrekkelijk bevonden. Naast de rust en ruimte, vormt de mogelijkheid om direct vanuit de woning in het buitengebied te kunnen recreëren een belangrijke drijfveer. Om verdere verstening van het buitengebied tegen te gaan, biedt het beleid weinig mogelijkheden tot toevoeging van burgerwoningen. Er zijn drie uitzonderingen: - woningbouw in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling (door verwerving contingent); 8

realisatie van nieuwe landgoederen (dit valt buiten de scope van deze nota); de toevoeging van woningen door middel van hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bedrijfsbebouwing.

De gemeente Halderberge wil de mogelijkheid hebben om in bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld bij de sanering van bedrijven in het buitengebied, een woning van het contingent in te zetten. Zo kunnen middels maatwerk, probleemsituaties in het buitengebied worden opgelost. Ruimte voor Ruimte Een vorm van woningbouw die in principe buiten het reguliere woningbouwprogramma valt, betreft de realisatie van Ruimte-voor-Ruimte-woningen. Het programma voor dit type woningen wordt bepaald door het oppervlak gesloopte agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied. Voor iedere 1.000 m² gesloopte agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van milieurechten mag één woning gebouwd worden op dezelfde locatie of op een betere locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Omdat de gemeente Halderberge niet gelegen is in het reconstructiegebied kunnen enkel zogenaamde Ruimte-voor-Ruimte bouwrechten verworven en in de gemeente gerealiseerd worden. Er zijn dan in het reconstructiegebied (Oost-Brabant) stallen gesloopt waarvoor in heel Noord-Brabant een woning teruggebouwd kan worden. De realisatie van Ruimte-voor-Ruimte-woningen is aan de orde in de aan te wijzen bebouwingsconcentraties.

Cultuurhistorisch waardevolle panden Het benutten van cultuurhistorisch waardevolle karakteristieke (bedrijfs)bebouwing voor wonen is mogelijk indien slechts één woonfunctie binnen de bebouwing gerealiseerd wordt. Indien de bebouwing zich qua omvang leent voor splitsing en behoud van de bebouwing anderszins niet haalbaar is, kan worden overwogen tot splitsing van het gebouw ten behoeve van de realisering van maximaal twee woningen. Dit beleid voor boerderijsplitsing geldt voor het hele buitengebied. Overige functies: Werken Naast landbouw, wonen en recreatie en toerisme zijn er nog enkele functies die ontwikkelingsmogelijkheden bieden in bebouwingsconcentraties. Het gaat dan om niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid/functies, zoals, statische opslag, dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid. Voor deze functies gelden vanuit de gebruiksoptiek minder generieke vestigingsvoorkeuren. Zo is in het bestemmingsplan Buitengebied geregeld dat lokale bedrijvigheid in cultuurhistorische boerderijen is toegestaan teneinde deze gebouwen te behouden. Vanwege de invloed die bovenstaande functies kunnen hebben op hun omgeving zijn strenge vestigingsvoorwaarden geformuleerd in het beleid van de provincie. Deze staan beschreven in de beleidsnota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’.

Bij niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid/functies speelt een rol of een lint hoofdzakelijk bestaat uit burgerwoningen of dat er sprake is van een menging van functies zoals burgerwoningen, agrarische en niet-agrarische bedrijven. Tevens spelen ruimtelijke factoren een rol. Deze factoren worden toegelicht in paragraaf 2.2.2. 2.2.2 Ruimtelijke factoren Nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden in bebouwingslinten en –clusters, als ook in beperkte mate in het overige buitengebied. De gemeente kiest er voor geen specifiek beleid op te stellen voor kernrandzones.

Kernrandzones binnen de gemeente zijn begrensd als bebouwingsconcentratie nabij de kern. Bebouwingsclusters en -linten De ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsclusters en -linten hangt in sterke mate af van de ligging ten opzichte van de kern(en). Daarbij is een onderscheid te maken in solitair gelegen clusters en linten en clusters en linten die tegen een kern aan liggen. Voor beide typen geldt dat behoud en versterking van de karakteristieke historische structuur in relatie tot het buitengebied het meest bepalend is voor de ontwikkelingsmogelijkheden. Aspecten als openheid, behoud van groene elementen en geleidelijke/zachte overgangen naar het landschap spelen hierbij een belangrijke rol. Solitair gelegen linten en clusters bieden vanuit dit oogpunt minder hergebruiksmogelijkheden. De vrije ligging in het landschap vraagt om een zeer zorgvuldige inpassing en herschikking van functies en bebouwing. Dit type bebouwingsconcentraties heeft over het algemeen nog het best haar historische structuur weten te behouden. Voor linten en clusters nabij kernen is dit in veel gevallen minder het geval. Door de ligging in de invloedssfeer van kernen hebben zich vaak gebiedsvreemde ontwikkelingen voorgedaan.

Ontwikkelingen moeten erop gericht zijn deze gebiedsvreemde elementen een logische plek te geven binnen de stedenbouwkundige structuur, zonder dat de karakteristiek van het cluster of lint verder verloren gaat. Sporadisch is verdichting daarbij mogelijk, bijvoorbeeld om financiële armslag te krijgen voor wenselijke herstructurering. Het is dus zinvol om bij linten en clusters de bereikbaarheid en de ontsluiting, bijvoorbeeld aan doorgaande wegen expliciet in ogenschouw te nemen. Overig buitengebied (primair buitengebied) De bebouwing die niet valt binnen de selectie van bebouwingsconcentraties, biedt de minste ontwikkelingsmogelijkheden. De mogelijkheden worden in sterke mate bepaald door het provinciale beleid dat insteekt op het tegengaan van verdere verstening van het buitengebied. De aanwezigheid van een groot aantal gebiedskwaliteiten is over het algemeen aanleiding om bebouwingslocaties niet in aanmerking te laten komen voor sterk verruimde hergebruiksmogelijkheden. De hergebruiksmogelijkheden van VAB’s in het overige buitengebied zijn daarom beperkter.

Binnen het bestaande beleid van het streekplan (nu Interimstructuurvisie en Paraplunota) zijn er onder sloop van overtollige bebouwing op een VAB hergebruiksmogelijkheden van de voormalige agrarische bedrijfswoning voor de functie wonen en is de vestiging van agrarisch verwante en agrarisch-technische hulpbedrijven mogelijk op VAB’s buiten de GHS. Gebiedskwaliteiten Het principe van bescherming van gebiedswaarden geldt zowel voor locaties in het ‘overige buitengebied’ als voor geselecteerde bebouwingsconcentraties. Gezien de onvervangbaarheid van aanwezige kwaliteiten op het gebied van water, cultuurhistorie, natuur en landschap, dient de nadere uitwerking van de ontwikkelingsmogelijkheden in de ‘gebiedsvisie’ uit te gaan van bescherming en versterking van deze waarden. Deze worden per bebouwingsconcentratie aangegeven in de deelkaarten.

2.2.3 Ruimtelijk-functionele factoren met betrekking tot begrenzing De ruimtelijke en functionele aspecten bepalen of er sprake is van een bebouwingsconcentratie. De voorgestane verruiming in nota BiO en daarmee in deze beleidsnotitie, heeft betrekking op gebieden waarbinnen relatief gezien een hogere bebouwingsdichtheid, met wisselende functies, aanwezig is. De ligging van een dergelijk gebied en de draagkracht van het gebied en de omgeving bepalen de mogelijkheden. Vanwege de aanwezige kwaliteiten kan in bepaalde gevallen sloop van bebouwing en herstel van het landschap meer voor de hand liggen. In andere gevallen kan juist het toevoegen van bebouwing of hergebruik van bebouwing in combinatie met groenontwikkeling tot een verbetering leiden. In het kader van het opstellen van bestemmingsplan Revitalisering Buitengebied (vastgesteld door de Raad op 22-9-2005 en goedgekeurd door GS op 21-3-2006) zijn in de gemeente Halderberge een aantal bebouwingsconcentraties nader aangewezen en begrensd. Deze begrenzing is destijds door de provincie in een aantal gevallen te ruim bevonden. De aanwijzing en begrenzing is daarom in het kader van het opstellen van deze beleidsnotitie nader bezien.

Aan de hand van de functionele samenstelling van het lint, dat wil zeggen bijvoorbeeld hoofdzakelijk burgerwoningen of (agrarische) bedrijvigheid, en aan de hand van de ruimtelijke ligging, bijvoorbeeld aan doorgaande wegen, nabij de kern of buiten de GHS, is de begrenzing en specifieke typering van een bebouwingsconcentratie opnieuw bepaald. (Zie ook paragraaf 3.3.1)

Ruimtelijk-functionele voorwaarden (vervolg) Aangewezen bebouwingsconcentratie Nabij kern of zone langs doorgaande weg Overwegend burgerbewoning 2

Menging van functies 3 t/m 15

Bebouwingsconcentratie nr. Landbouwgebonden Agrarisch hergebruik/omschakeling (met uitzondering van intensieve +/+ veehouderij en glastuinbouw) Agrarische Neventak/Verbrede Land-bouw (verwerking aan huis (zuivel, wijn, paling, meerval), ver+ + koop aan huis 100 m², appartementen, B&B, dagrecreatie, natuur/ landschap, zorg) Paardenhouderijen (paarden+/+ fokkerij) Agrarisch verwant bedrijf (dierenasiel/- kliniek, hondenkennel, hove+/+ nier, prak-tijkonderwijs, volkstuinen, proefbedrijf, groencompostering Agr. verwant paardenhouderij+/+ pension Agrarisch verwant (tuincentrum, + manege) Agrarisch-technisch hulpbedrijf (KIstation, veekliniek, mestopslag/handel, loonwerkbe+ drijf,veetransport/-handel, verhuur landbouwwerktuigen) Buitengebiedgebonden (onder andere kleinschalige recreatie en toerisme) Dagrecreatie (speelboerderij, verhuurfietsen, kano’s, huifkar, + + sauna), bos, natuur en landschap (bezoekerscentrum en dergelijke) Verblijfsrecreatie (kampeer+ + boerderij, herberg) Kleinschalige verblijfsrecreatie (bed + + & breakfast, kamperen bij de boer) Overige functies wonen (onder andere exclusief wonen) Woningen in chw-bebouwing + (wonen in cultuurhistorisch waardevolle panden) Wonen/Ruim Wonen (wonen, + sloopherbouw bonusregeling) Aan huis gebonden beroepen + (atelier, dierenarts, praktijk/kantoor aan huis) Ruimte-voor-Ruimte (bouwrecht) *1 + Regeling Mantelzorg +

Kleinschalige verblijfsrecreatie (bed + & breakfast, kamperen bij de boer)

Solitair

Overig buitengebied

+/-

+ +

Overige functies werken (onder andere opslag, kleinschalige dienstverlening en kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid) Statische opslag goederen +/+ + + (caravans, campers, boten en antieke auto’s) Niet-buitengebied gebonden dienstverlening (kinderopvang, +/+ + +/zorgboerderij, kliniek, groepspraktijk, adviesbureau, computerbedrijf) Niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid, ambachtelijk (houtbewer+/+ + king, reparatiebedrijf, aannemer) Cat. 1+2

Leeswijze tabel: De tabel is in principe bedoeld voor bestaande agrarische bedrijven(bestemmingen). De mogelijkheden voor woonbestemmingen zijn aangegeven binnen de zwarte omkadering. Wijzigingen voor bestaande bedrijfsbestemmingen zijn enkel mogelijk via maatwerk. De functies genoemd in de witte rijen zijn in alle typen gebieden mogelijk. + in principe wel toegestaan, +/- nader af te wegen en – in principe niet toegestaan Enkel niet-agrarische bedrijvigheid uit categorie 1 en 2 VNG lijst bedrijven en milieuzonering is toegestaan. *1 12 Ruimte-voor-ruimte wordt in het bestemmingsplan niet rechtstreeks mogelijk gemaakt, maar zal buitenplans worden geregeld. De overige functies worden rechtreeks of via vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden mogelijk gemaakt. Er zijn geen bebouwingsconcentraties benoemd/begrensd binnen de GHS-Natuur en de kernrandzone (bebouwingsconcentratie) is begrensd als cluster of lint nabij de kern.

2.3 Beleid bebouwingsconcentraties: voorwaarden initiatieven Bij de afweging van ontwikkelingsmogelijkheden is het onderscheid tussen bebouwingsconcentraties en overig buitengebied van belang. Verder is bij clusters en linten de ligging en ontsluiting van belang. De ligging van een bebouwingsconcentratie en de draagkracht van het omliggende gebied bepalen mede de mogelijkheden voor nieuwe functies en/of de toevoeging van nieuw bouwvolume ter plaatse. Wat betreft de termijn van vrijkomen van bedrijfsgebouwen met een agrarische bestemming is geen referentiejaar. Voor schuren en stallen, die al langere tijd niet meer agrarisch benut worden, kan namelijk dezelfde kwaliteitsverbetering aan de orde zijn als bij recent vrijgekomen bedrijfsgebouwen. Zo worden toekomstige handhavingprocedures wellicht voorkomen. Daarnaast worden, om een oplossing te bieden voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties, bestaande burgerwoningen, niet zijnde VAB’s, buiten beschouwing gelaten. 2.3.1 Algemene voorwaarden Bij de afweging van initiatieven met betrekking tot VAB’s en Ruimte-voorRuimte woningen gelden enkele algemene randvoorwaarden die als eerste zeef bepalen of medewerking verleend kan worden. Deze randvoorwaarden komen neer op het tegengaan van activiteiten die bedreigend zijn voor landbouw, recreatie, bos, natuur en landschap.

Iedere gemeente kan deze algemene criteria verder concretiseren en vastleggen in ruimtelijke onderbouwingen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten. Algemene voorwaarden zijn: 1 Nieuwe functies dienen geen aantasting of belemmering op te leveren voor omliggende agrarische bedrijven, archeologische waarden, (potentiele) waterberging, flora en fauna en dergelijke. 2 Daarnaast dienen nieuwe functies milieuhygiënisch (geluid, bodem, hinderlijke bedrijvigheid, externe veiligheid) inpasbaar te zijn. 3 Nieuwe functies worden toegelaten mits zij onderbouwd zijn via een bedrijfsplan. 4 Functies als industriële bedrijvigheid, transport/distributie, detailhandel (hoofdfunctie), prostitutie, landbouwmechanisatie (exclusief Loonwerkbedrijven), garage en autohandel worden niet toegelaten. Een en ander houdt in dat kleine ambachtelijke bedrijvigheid binnen de VNG categorieindeling (categorie 1 en 2) wel mogelijk zijn. 5 Nieuwe functies mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben (groei > 100 motorvoertuigen/dag), parkeren moet op het eigen erf geschieden. 6 Voor recreatie en toerisme kan een recreatieve zonering uitgewerkt worden in het kader van een visie Recreatie en Toerisme, vooralsnog wordt de zonering uit het gebiedsplan Brabantse Delta gehanteerd. 7 Detailhandel en horeca dienen ondersteunend en ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie.

Bij de afweging welke activiteiten op welke plek zouden kunnen worden toegelaten is bijgevoegd schema leidraad. Nabij de kern en in zones langs doorgaande wegen zijn er over het algemeen meer hergebruikmogelijkheden dan in het overige buitengebied.

2.3.2 Voorwaarden kwaliteitsverbetering Voorwaarden kwaliteitsverbetering, algemeen De volgende duurzame waarden behoeven bij de nadere uitwerking op gebiedsniveau nadrukkelijke bescherming en versterking. Dit zijn in ieder geval: 1 aardkundig waardevolle gebieden; 2 gebieden met een hoge en zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, archeologische monumenten en historisch landschappelijke vlakken met hoge en zeer hoge waarden; 3 cultuurhistorisch waardevolle groenstructuren, stedenbouwkundige structuren en bebouwing en beschermde stads- en dorpsgezichten; 4 gebieden ten behoeve van de opvang van water (waterberging); 5 onderdelen van de Groene- en Ecologische Hoofdstructuur (GHS/EHS); 6 ecologische verbindingszones (EVZ); 7 onderdelen van de Agrarische Hoofdstructuur (AHS) landschap; 8 vogel-/habitatrichtlijngebieden. Ruimtelijke kwaliteit Onder ruimtelijke kwaliteit wordt verstaan: de kwaliteit van de ruimte (woon-, werk- en leefomgeving) als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte. Deze kwaliteit wordt bepaald door expliciete aandacht voor de ruimtelijk-functionele kwaliteit, de stedenbouwkundige kwaliteit, de beeldkwaliteit, de architectonische kwaliteit, de landschappelijke kwaliteit en de cultuurhistorische kwaliteit van objecten en terreinen, mede in relatie tot het streekeigen karakter van de directe omgeving.

Er kan dus zowel sprake zijn van kwaliteitswinst ter plaatse als kwaliteitswinst per saldo bestaande uit verruimde gebruiks- of bouwmogelijkheden op de ene plaats (in een bebouwingsconcentratie) in combinatie met een tegenprestatie (sloop of groenaanleg) elders in het buitengebied. Ten aanzien van ‘groene’ kwaliteitsverbetering kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van een ecologische verbindingszone (EVZ), beek- en kreekherstel, waterberging en het versterken van bos- en laanstructuren in het buitengebied van Halderberge. De ruimtelijke kwaliteit kan mede worden verbeterd door de sloop van bebouwing en het realiseren van een ‘rode’ ontwikkeling door het herschikken danwel toevoegen van bebouwing binnen een bebouwingsconcentratie. De kwaliteit kan tevens verbeteren door het wijzigen van de functie. Bijvoorbeeld de wijziging van een agrarisch bedrijf dicht bij burgerwoningen in een ambachtelijk bedrijfje. In stedenbouwkundige structuren zijn veel verschillende soorten kernrandzones, clusters en linten te onderscheiden. De typologie bepaalt in welke gevallen het handhaven van voormalige bebouwing en het op andere wijze benutten daarvan gewenst is. Vanwege de aanwezige kwaliteiten kan in bepaalde gevallen sloop van bebouwing en herstel van bijvoorbeeld het landschap meer voor de hand liggen.

In andere gevallen kan juist het toevoegen van bebouwingsvolume, bijvoorbeeld woningen, of hergebruik van bedrijfsruimte in combinatie met groenontwikkelingen tot een verbetering leiden. In deze gebiedsvisie wordt dit maatwerk verzorgd. Voorwaarden Afhankelijk van de specifieke situatie kan aan initiatieven binnen bebouwingsconcentraties een aantal ruimtelijke, landschappelijke en/of milieutechnische randvoorwaarden gekoppeld worden.

Specifieke voorwaarden zijn: 1 Bij het toelaten van nieuwe functies staat de verbetering/versterking van de ruimtelijke kwaliteit centraal, zowel stedenbouwkundig (beeldkwaliteit) als landschappelijk (landschappelijke inpassing). 2 Monumentale, cultuurhistorische waardevolle en karakteristieke bebouwing en structuren (toetsing aan de provinciale en gemeentelijk Cultuurhistorische waardenkaart, landschapsbeleidsplan etc.) dienen als zodanig behouden te blijven. 3 De totale omvang van bestaande bouwblokken en oppervlakte/inhoud van bebouwing (de verstening) in het buitengebied mag niet toenemen. 4 Voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies dient een substantieel deel van de overtollige bebouwing gesloopt te worden. 5 Opslag mag alleen inpandig plaatsvinden, dus geen buitenopslag. 6 Nieuwe functies worden slechts toegelaten tot milieucategorie 1 en 2 van de VNG-lijst of zo mogelijk de lijst van de Wet Milieubeheer (vrijstelling tot sommige vormen van categorie 3 voor zover deze overeenkomen met categorie 2 van de VNG-lijst, bijvoorbeeld sommige loonbedrijven, zaaizaad/pootgoed, stalling/opslag, manege). 7 Nieuwe woningen zijn niet toegestaan binnen een geurcontour. In gebiedsvisies in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij kunnen met het oog op beoogde ruimtelijke ontwikkelingen afwijkende geurnormen worden opgesteld.

Bij initiatieven voor wat betreft VAB’s en Ruimte-voor-Ruimte is het streven te komen tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de locatie en omgeving. Voor wat betreft de versterking van de ruimtelijke kwaliteit kan gedacht worden aan de verbetering van de uitstraling van het erf en van de gebouwen. Denk hierbij aan landschappelijke inpassing, natuur- en landschapsontwikkeling, versterking van de beeldkwaliteit, herstel van de cultuurhistorische kwaliteit, en met name aan de sloop van overtollige gebouwen (schuren en stallen). Er kan zowel sprake zijn van kwaliteitswinst ter plaatse als kwaliteitswinst per saldo bestaande uit verruimde gebruiks- of bouwmogelijkheden op de ene plaats (in bebouwingsconcentratie) in combinatie met een tegenprestatie (sloop, realisatie groen) elders. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bijdrage aan de realisatie van een EVZ ergens buiten bebouwingsconcentraties in het overige buitengebied.

Voorwaarden kwaliteitsverbetering, specifiek Voor de mate waarin de kwaliteitsverbetering plaatsvindt, is een onderscheid te hanteren in een ‘basiskwaliteit’ en een ‘extra kwaliteit’. Ieder initiatief dient een basiskwaliteit te realiseren. Waar dit uit bestaat, is hieronder omschreven. Initiatiefnemers die een extra kwaliteit willen realiseren, kunnen in ruil daarvoor rekenen op een extra verruiming van de ontwikkelingsmogelijkheden. Basiskwaliteiten Landschappelijke inpassing: dit is te regelen via een specifieke groenbestemming in het bestemmingsplan of een verplichting voor een op te stellen beplantingsplan naast een bouwplan. Wij adviseren dit te koppelen aan het principe nieuw groen = verplaatsbaar groen. Bij herbestemming van functies kan het planologisch vast te leggen groen worden gelinkt aan een groenbestemming, zodat na de realisatie het behoud beter geborgd wordt. 15

De gemeente kan ook het bouwplan toetsen in relatie tot de voorgestelde landschappelijke inpassing. Wij adviseren deze lichtere vorm van regelen (i.c. een vrijstelling onder voorwaarden van adequate inpassing). Versterking van de beeldkwaliteit; dit is te regelen via een aanvulling op het welstandbeleid voor het buitengebied. Dit beleid wordt op deze manier direct gerelateerd aan de toetsing van bouwplannen door welstand. Ook de monumentencommissie kan een bijdrage leveren met advies. Behoud en herstel van de cultuurhistorische kwaliteit; dit is te regelen via het bestemmingsplan buitengebied door de aanduiding cultuurhistorische waardevolle bebouwing (niet zijnde monumenten) handen en voeten te geven (nadere invulling p.m.).

Extra ruimte voor extra kwaliteit Natuur- en landschapsontwikkeling; dit is te regelen via een specifieke landschapsbestemming en het verstrekken van een bonus voor specifieke natuur- en/of landschapsontwikkeling, met name de realisatie van een volwaardige (officiële) EVZ van 25 meter breed. Beleidslijn vergroening (rood voor groen) De gemeente Halderberge is van mening dat de mogelijkheid geboden kan worden extra oppervlakte aan bestaande bebouwing op het bouw3 blok te bouwen tot een maximum van 900 m voor een woning, 240 m² voor een bijgebouw en/of 600 m² voor een bedrijfsgebouw. In ruil hiervoor dient een substantiële bijdrage geleverd worden aan het gemeentelijk Groenfonds. De gemeente koppelt aan dit Groenfonds een concreet projectenprogramma voor kwaliteitsverbetering van het buitengebied.

Sloop van overtollige bebouwing en verkleining bouwblok; dit is te regelen door het vastleggen van beleid voor een sloop bonusregeling gekoppeld aan de afsluiting van een privaatrechtelijke overeenkomst ten behoeve van de vastlegging van aanvullende rechten/plichten. Verder geldt: eerst slopen dan pas herbouwen/verbouwen (vgl. met eerst het bedrijfsgebouw realiseren en dan pas de bedrijfswoning). Beleidslijn ontstening (rood voor rood) De gemeente Halderberge wil dat 10% van de te slopen oppervlakte bebouwing in de vorm van een sloop-bonusregeling als extra oppervlakte 3 bebouwd kan worden tot een maximum van 900 m voor een woning, 240 m² voor een bijgebouw en/of 600 m² voor een bedrijfsgebouw. Zo geldt er nu voor een niet-agrarische functie een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 400 m². Deze sloop-bonusregeling is gekoppeld aan een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Deze regeling kun je vergelijken met de sloop-bonusregeling voor woningen (hoofdgebouw/bijgebouwen) en de Ruimte-voor-Ruimte-regeling. De ruimte-voor-ruimte regeling wordt hier toegepast via de verwerving van bouwrechten bij de provincie. Tevens geldt binnen de bebouwingsconcentraties een eigen regeling om substantiële verstening tegen te gaan. Als je 2.000 m² 3 stal/schuur sloopt mag je een woning van 600 m bouwen op een zoeklocatie.

Als je nog meer sloopt geldt bovenvermelde regeling tot een maxi3 mum inhoud van 900 m .

Voorbeeld 1: Voor een stal van 1.600 m² mag 160 m² aan de besta ande bouwmassa bijgebouwd worden, bijvoorbeeld 40 m² extra hoofdgebouw 3 (+ 100 m ) + 120 m² extra bijgebouw (+ 120 m²). In totaal ka n er dan 850 3 m (750 + 100) woning en 200 m² (80 + 120) bijgebouw gerealiseerd worden. Voorbeeld 2: Bij dezelfde sloop zou 400 m² bedrijvigheid toegekend kunnen worden en 10% van de verder te slopen oppervlakte. Voor een stal van 1.600 m² mag dan 400 m² plus 10% van 1.200 is 120 m² teruggebouwd worden (in bestaand gebouw of nieuwbouw). In totaal kan er dan 400 + 120 = 520 m² bvo gerealiseerd worden. Voorbeeld 3: Voor een stal van 2.600 m² mag je voor 2.000 m² een wo3 ning van 600 m bouwen op een zoeklocatie (als dit kan). Voor de resterende 60 m² (10% van 600 m²) krijg je 60 m² extra hoofdgebouw (+150 3 3 m ) of 60 m² extra bijgebouw. In totaal kun je dan 750 m (600+150) wo3 ning of 600 m woning en 140 m² (80+60) bijgebouw realiseren. De sloop-bonusregeling voor bijgebouwen tot 240 m² kan overal in het buitengebied toegepast worden, dus ook bij legaal opgerichte bebouwing bij voormalige agrarische bedrijven en burgerwoningen met oude bijgebouwen. Sanering van ongewenste functie; Een gemeente kan overwegen om voor de sanering van (legale) ongewenste functies eveneens een soort van sloop-bonusregeling toe te passen. Dit kan zelfs voor het gehele buitengebied.

Een en ander verdient nog wel een zorgvuldige nadere uitwerking vanwege de eventuele ongewenste precedentwerking in relatie tot andere wet- en regelgeving. Maatwerk is gewenst en dus zal hiervoor van geval tot geval een beoordeling moeten plaatsvinden. Voor de sanering van ongewenste bedrijvigheid zou Halderberge bijvoorbeeld ook reguliere woningen in kunnen zetten. (maatwerk) Bijzondere afweging op gebiedsniveau De hergebruikmogelijkheden voor VAB’s gaan samen met een bredere visie op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het betreffende gebied. Deze ontwikkelingsmogelijkheden bestaan uit bovenvermelde rood-voor-roodconstructies en rood-voor-groen-constructies. NB: er dient altijd een bijzondere afweging op gebiedsniveau plaats te vinden vanwege specifieke kwaliteiten in/nabij de betreffende bebouwingsconcentratie en vanwege ruimtelijk relevante omgevingsaspecten (ruimtelijke ordening, natuur, milieu en water). 2.3.3 Beeldkwaliteit Naast een ‘groene’ kwaliteitsverbetering kan de ruimtelijke kwaliteit mede worden verbeterd door de sloop van bebouwing en het realiseren van een ‘rode’ ontwikkeling door het herschikken danwel toevoegen van bebouwing. In de ruimtelijke visie wordt hiervoor de aanduiding herstructurering en zoeklocatie voor toevoeging extra bebouwing opgenomen.

Beeldkwaliteit Hieronder volgt een toelichting op de hoofdtypen en subtypen en worden beeldkwaliteitsaspecten gekoppeld aan de genoemde typen. De beeldkwaliteitsaspecten dienen als toetsingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Hierbij zal allereerst ingegaan worden op het bouwwerk an sich. Deze criteria zijn van toepassing op alle hierboven geschetste typen. Tot slot wordt er ingegaan op de situering van de bouwwerken en de gewenste korrelgrootte van de bebouwing.

Type 1: Herschikking bestaande bebouwing Onder herschikking wordt verstaan de sloop van bebouwing voor de uitbreiding van het hoofdgebouw (de woning) of de bijgebouwen dan wel de bouw van een ruimte-voor-ruimte woning op locatie (maatwerk i.v.m. sanering). Via sloop van overtollige bedrijfsgebouwen mag 10% oppervlakte toegevoegd worden aan de bestaande bouwmassa tot de aangegeven maximale bouwmassa’s. Alleen te slopen bebouwing op eigen perceel mag worden ingezet voor de uitbreiding van het hoofdgebouw (de woning) of de bijgebouwen. Dit geldt ook voor een ruimte-voor-ruimte woning op locatie. Dat wil zeggen dat op de locatie zelf voldoende gesloopt moet worden om een woning terug te bouwen. Ook een bij de provincie te verwerven bouwtitel mag niet worden ingezet in het kader van herschikking. Ten behoeve van het behoud en/of de versterking van de ruimtelijke kwaliteit wordt een frontbreedte van het perceel te worden aangehouden, waarbinnen de herschikking van bebouwing dient plaats te vinden. Dit kan bijvoorbeeld minimaal 25 m bedragen. De afstand van bebouwing tot de perceelsgrens kan bijvoorbeeld minimaal 5 m bedragen. Type 2: Extra bebouwing Onder extra bebouwing worden de bij de provincie te verwerven Ruimtevoor-Ruimte-woningen bedoeld (bouwrecht). Er kan een bouwrecht verworven worden bij de provincie.

Voor dit bedrag worden elders in Noord-Brabant stallen en schuren gesloopt. De realisatie van deze Ruimte-voor-Ruimtewoningen geschiedt via een ruimtelijke onderbouwing/projectbesluit. Hierbij dient afstemming plaats te vinden met de verschillende ruimtelijke en milieutechnische (rand)voorwaarden. Zo kan er bijvoorbeeld in een gebied met een relatief open karakter voor gekozen worden het bouwperceel een minimale breedte te laten hebben van 25 m. Onderstaande beeldkwaliteitsaspecten gelden zowel bij herschikking van bestaande bebouwing (type 1) als bij het toevoegen van nieuwe bebouwing (type 2). Beeldkwaliteitsaspecten bebouwing: - Het bouwwerk dient een dorps/landelijk karakter te hebben. - Het bouwwerk heeft een duidelijke hoofdmassa en alle hoofdgebouwen dienen van een kap te worden voorzien. - Het bouwwerk dient georiënteerd te zijn op de straat en kent een eigen tuin. - Het bouwwerk heeft een duidelijke hiërarchie in hoofd- en nevenvolumes. - Het bouwwerk kent een duidelijk concept: architectuur, compositie, materiaalgebruik en detaillering vormen een samenhangend geheel. - Aanbouwen aan de voorzijde dienen ondergeschikt te zijn aan de gevel als geheel. Ze mogen de samenhang niet verstoren en dienen te passen in de architectonische identiteit van de omgeving.

Beeldkwaliteitsaspecten situering en korrelgrootte - Rooilijn: de rooilijn van het nieuwe bouwwerk dient overeen te komen met de alom heersende rooilijn van bouwwerken in de directe omgeving. Indien deze niet aanwezig is, is de vrijheid voor nieuwe bouwwerken groter. - Bouw- en nokhoogte: indien er een eenduidige nok- en goothoogte waarneembaar is in de directe omgeving van het initiatief dient het bouwwerk hierop aan te sluiten. Wanneer de nok- en goothoogten zeer divers zijn, zijn de eisen minder streng. - Oriëntatie: afhankelijk van de veelal toegepaste oriëntatie van bouwwerken in de directe omgeving, kan een bouwwerk haaks op of parallel aan de weg worden gesitueerd.

Zijdelingse perceelsafstand: wanneer in de directe omgeving een grote onderlinge afstand tussen bouwwerken kenmerkend is, dienen bouwwerken het zicht op het achterliggende gebied niet te verstoren. Indien een kleine onderlinge afstand beeldbepalend is, dient hierop aansluiting te worden gevonden. Korrelgrootte: het bouwvolume dient qua maatvoering aan te sluiten op de maatvoering van omliggende bouwwerken.

NB: het begrip korrelgrootte heeft een relatie met de gevelbreedte en bouwmassa, mede in relatie tot een stuk wandvorming.

2.4 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in uitzonderingssituaties van bovenstaande beleidsregels af te wijken, indien het hierin geformuleerde generieke beleid onredelijke gevolgen met zich brengt voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en mits een dergelijke ontwikkeling past binnen de doelstellingen van deze beleidsnota, zoals een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (waaronder het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing). Om gebruik te maken van deze hardheidsclausule moet een aanvraag ingediend worden. De aanvraag dient inzichtelijk te maken waarom de initiatiefnemer voldoet aan de hoofdlijnen van deze beleidsnota, terwijl het voorliggend beleid geen passende oplossing kan bieden.

GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES

3.1 Gebiedsvisie algemeen In dit hoofdstuk geeft de gemeente aan welke gebieden zij aanmerkt als bebouwingsconcentratie en tot welk type deze behoort. Daarnaast kan per bebouwingsconcentratie de systematiek verder verfijnd worden: -

Zo kan het verstandig zijn om een onderscheid te maken tussen concentraties, die vooral agrarisch zijn, en die vooral een woonfunctie hebben of die een gemengde functie hebben. Verder kunnen de functies recreatie en horeca bijvoorbeeld opgehangen worden aan een nader uit te werken recreatieve zonering, bijvoorbeeld gekoppeld aan intensieve recreatieve gebieden ter geleiding van de recreatiedruk. Tenslotte lijkt het zinvol te bezien in welke landschappelijk waardevolle bebouwingsconcentraties de meeste ruimtelijk kwalitatieve winst te behalen is, zodat de planvorming hier door de gemeente gefaciliteerd kan worden.

3.2 Toetsingswijze/ontwikkelings- en toetsingskader De ligging van de bebouwingsconcentraties in de gemeente Halderberge wordt in bijgevoegde figuur aangegeven. In deze notitie worden deze bebouwingsconcentraties eerst ruimtelijk en functioneel beschreven en geanalyseerd. Zo wordt het type bebouwingsconcentratie aangegeven. Vervolgens wordt er per bebouwingsconcentratie een visie aangegeven. Dit beeld kan benut worden bij de beoordeling en afweging van de toelaatbaarheid van individuele verzoeken in het licht van de verbetering van de ruimtelijke (lees stedenbouwkundige en landschappelijke) kwaliteit. Daarnaast dienen de aspecten zoals genoemd in de paragrafen 2.2 en 2.3 in acht worden genomen bij de beoordeling van individuele verzoeken. De visiekaart vormt een toetsingskader voor initiatieven maar is daarnaast een inspiratiekader voor de invulling van initiatieven door het bieden van aanknopingspunten voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Door de legenda, die achterin de voorliggende rapportage is opgenomen, wordt duidelijk waar welke van de typen ontwikkelingsmogelijkheden benut kunnen worden en worden gebruikte symbolen toegelicht.

3.3 Bebouwingsconcentraties buitengebied 3.3.1 Motivering begrenzing bebouwingsconcentraties De bebouwingsconcentraties zijn aangewezen op basis van het bestemmingsplan Revitalisering Buitengebied (2006). De bebouwingsconcentraties uit dit plan vormen de basis voor de in deze beleidsnotitie opgenomen bebouwingsconcentraties. In het kader van deze beleidsnotitie heeft een nadere check plaatsgevonden. Het begrip bebouwingsconcentraties is, op basis van de beleidsnota BiO, een verzamelbegrip waaronder linten, bebouwingsclusters en (bepaalde delen van) kernrand zones worden begrepen.

Het gaat om die bebouwingsconcentraties waarbinnen, relatief gezien, reeds een hogere bebouwingsdichtheid, met wisselende functies, aanwezig is. Aan de hand van de functionele samenstelling van het lint, dat wil zeggen bijvoorbeeld hoofdzakelijk burgerwoningen of (agrarische) bedrijvigheid, en aan de hand van de ruimtelijke ligging, bijvoorbeeld aan doorgaande wegen, nabij de kern of buiten de GHS, is de begrenzing en specifieke typering van een bebouwingsconcentratie opnieuw bepaald. De onderlinge afstand tussen de opeenvolgende bouwmassa’s heeft daarbij eveneens een rol gespeeld. Het gaat dus om gebieden waarbinnen relatief gezien een hogere bebouwingsdichtheid, met wisselende functies, aanwezig is. De ‘kop’ of ‘staart’ van een bebouwingsconcentratie bestaat uit bestaande bouwmassa’s. De ‘zoeklocaties voor toevoeging nieuwe bebouwing’ worden niet hier gesitueerd omdat het niet wenselijk wordt geacht de bebouwingsconcentratie in feite hierdoor te verlengen. Onderstaande afbeelding is als bijlage 2 vergroot opgenomen. De begrenzing van de bebouwingsconcentraties is hierop indicatief weergegeven. Zie voor de exacte begrenzing de (deel)kaartjes per bebouwingsconcentratie. 3.3.2 Typering De typering van deze bebouwingsconcentraties is als volgt: A Bebouwingsconcentratie nabij kern of doorgaande weg: overwegend burgerbewoning.

B Bebouwingsconcentratie nabij kern of doorgaande weg: menging van functies. C Bebouwingsconcentratie solitair gelegen.

Overzichtskaart ligging bebouwingsconcentraties 22

In het buitengebied van Halderberge worden de volgende bebouwingsconcentraties aangewezen: Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Naam Gastelsedijk-West Oudendijk Stoof Vierschaar/Kralen Drossaertstraat Langenberg Kuivezand Havendijk Oudland Oudlandweg/Groene Woud Albanoweg Gors Antwerpsepostbaan Hoog Balrouw Heul

Type C A B B B B B B B B B B B B B

3.3.3 Legenda-eenheden analyse en visie kaart Achterin deze gebiedsvisie is een uitklapbare legenda gevoegd. Een aantal legenda eenheden wordt hier beknopt toegelicht: -

‘bestaande bebouwing’: hieronder valt alle bestaande bebouwing (inclusief kassen) van de erfpercelen. ‘ruimte voor waterberging’: dit betreft een indicatieve aanduiding op basis van bestaand vastgesteld beleid (gebiedsplan Brabantse Delta en het Landschapsbeleidsplan gemeente Halderberge). ‘mogelijkheden voor herstructurering’: herstructurering is het herschikken van bestaande bebouwing op een bestaand erfperceel bijvoorbeeld door het toepassen van een sloop-bonus regeling. Het toevoegen van extra bebouwing, bijvoorbeeld via een Ruimte-voor-Ruimte-bouwrecht, is ook mogelijk binnen deze aanduiding. Er is hiervoor op de bestaande bebouwing geen specifieke aanduiding opgenomen. ‘zoeklocatie voor toevoeging extra bebouwing’ en ‘zoeklocatie voor toevoeging extra bebouwing met behoud openheid in structuur’: het toevoegen van nieuwe bebouwing op een plek waar nog geen bebouwing aanwezig is. Indien er sprake is van een zeker mate van openheid dient hier bij de situering van de nieuwe bebouwing extra rekening mee te worden gehouden.

Binnen de begrenzing van de bebouwingsconcentraties is niet het hele gebied gevuld met een aanduiding. Op de visiekaarten zijn in sommige gevallen nog ‘witte’ vlekken aanwezig (onbebouwde gebieden). Besloten is géén specifieke aanduiding aan deze gebieden toe te kennen omdat het hele kleine gebieden betreft waar geen bebouwing aanwezig is. De nadere begrenzing hiervan is lastig op het schaalniveau waarop de visies zijn uitgewerkt. Daarnaast zijn deze gebieden tevens niet dermate waardevol dat er een zichtas van toepassing is. De ‘witte’ locaties kunnen daarom gezien worden als een soort ‘schuifruimte’. Indien dit bij ‘mogelijkheden voor herstructurering’ vanuit stedebouwkundig en landschappelijk oogpunt nodig dan wel wenselijk is kan deze ruimte benut worden zonder dat er specifieke waarden in het geding zijn.

Huidige situatie en analyse Gastelsedijk-West

Ruimtelijke visie Gastelsedijk-West

3.4 Gebiedsvisie per bebouwingsconcentratie Hierna worden de bebouwingsconcentraties geanalyseerd en worden ruimtelijke visies geschetst. Bijgevoegde afbeeldingen zijn als bijlage 4 vergroot opgenomen. Als bijlage 3 zijn relevante kaarten vanuit het beleid opgenomen ter onderbouwing van de analyses en de visies. Achterin is een uitklapbare legenda gevoegd.

3.4.1 Bebouwingsconcentratie Gastelsedijk-West a Huidige situatie en analyse De concentratie van de Gastelsedijk-West betreft een bebouwingscluster in het noordwesten van het gemeente tegen de N268 en het Mark Vlietkanaal aan. Het is gelegen in de AHS-overig en zoekgebied regionale waterberging. Het Uitwerkingsplan schaart het gebied onder landschapsbeheer. Het gebiedsplan Brabantse Delta duidt het gebied aan als grondgebonden landbouw met open landschappen en kansrijke extensivering recreatie. De concentratie ligt voor een deel (oostelijk) op open zeekleigronden en deels (westelijk) in een kreken/delta gebied. De Gastelsedijk is een oude dijknederzetting (Stampersgat) dat zich kenmerkt door langgerekte lintbebouwing. Het betreft gesloten lintbebouwing langs een dijk. Dit uit zich in een redelijk hoge historische stedenbouwkundige waarde. Kijkend vanuit de dijk richting Oud Gastel heeft het gebied een open karakter waardoor er een visuele relatie (zichtrelatie) is ontstaan onderling en/of met de omgeving. Verder geeft de Cultuurhistorische Waardenkaart (provincie Noord-Brabant) aan dat het gebied een lage indicatieve archeologische waarde heeft. Hier is een geringe kans dat er belangrijke archeologische waarden aanwezig zijn in de grond. Aan de westkant van de dijk is er een klein stukje met een grote kans op aanwezige waarden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/616/documents/72883