RV Vaststelling projectovereenkomst en SPvE (5).pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Vaststelling projectovereenkomst en Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp drs. Jurgen Nobel Stèphanie van Cappelle - Buijs MSc. 15 juni 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0001473 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. in te stemmen met de projectovereenkomst inzake het woningbouwproject Rooseveltpark met Starthuizen Rooseveltpark B.V. en Exploitatiemaatschappij De Nieuwe President B.V.; 2. conform artikel 25, tweede lid, Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage projectovereenkomst met bijlagen met Starthuizen Rooseveltpark B.V. en Exploitatiemaatschappij De Nieuwe President B.V. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 10, tweede lid, onder b en onder g van de Wet openbaarheid van bestuur: economische of financiële belangen van de gemeente en het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden; 3. met een separaat voorstel de raad voor te stellen conform artikel 25 derde lid Gemeentewet de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering op grond van artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid bestuur: economische of financiële belangen van de gemeente en het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden. De geheimhouding geldt voor de bijlage projectovereenkomst met bijlagen van dit raadsvoorstel inzake het woningbouwproject Rooseveltpark met Starthuizen Rooseveltpark B.V.

en Exploitatiemaatschappij De Nieuwe President B.V. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Rooseveltpark vast te stellen; 2. de aanvullende kosten voor Voorbereiding, Toezicht en Administratie (VTA) van € 7.350 voor de totstandbrenging van de projectovereenkomst te dekken uit een exploitatiebijdrage van de ontwikkelende partijen; 3. deze kosten ten laste te brengen van het reeds beschikbare krediet van de grondexploitatie De President (2017.0069744).

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

Pa6ina 2

2. Samenvatting

Voor de ontwikkeling van het woningbouwproject Rooseveltpark in Hoofddorp gaan we een projectovereenkomst aan met de ontwikkelaars Starthuizen Rooseveltpark B.V. (Starthuizen) en Exploitatiemaatschappij De Nieuwe President B.V. (DNP). In deze overeenkomst maken we onder andere afspraken over de kaders, uitgangspunten, rolverdeling en financiën. Ook borgen we in deze overeenkomst de integraliteit op onderdelen als planontwikkeling, woningbouwprogramma, parkeren en bouwfasering. We vragen de raad daarnaast om de nader uitgewerkte stedenbouwkundige, architectonische en technische kaders via het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Rooseveltpark vast te stellen. We gaan uit van een woningbouwprogramma van circa 330 huur- en koopappartementen. Het woonbeleid uit de Woonagenda Haarlemmermeer (2015.0011692) met de woonverdeling '3010-60' is daarbij gezien het overgangsrecht van toepassing. De ontwikkeling vindt plaats op zowel percelen die nu nog gemeentelijk eigendom zijn als op private percelen. De projectovereenkomst ziet daarom toe op zowel een toekomstige grondverkoop, als op een anterieure overeenkomst. De grondprijs en uitgangspunten voor het wettelijk kostenverhaal zijn in de projectovereenkomst opgenomen. Het omzetten van het plan van de huidige bestemming van bedrijventerrein naar de bestemming wonen leidt tot een financiële plus op de huidige grondwaarde.

Ten aanzien van het kostenverhaal blijkt uit de gemaakte berekeningen dat er sprake is van een gegrond beroep op macroaftopping (dit wil zeggen dat er niet meer kosten mogen worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn). De bijdrage Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) kan deels maar niet volledig door de ontwikkeling worden gedragen. 3. Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Op 12 maart 2019 zijn wij voor woningbouwproject Rooseveltpark in Hoofddorp een intentieovereenkomst (2019.0013203) aangegaan met ontwikkelaars Starthuizen Rooseveltpark B.V. (Starthuizen) en Exploitatiemaatschappij De Nieuwe President B.V. (DNP). Dit woningbouwproject zal gerealiseerd worden aan de westzijde van bedrijventerrein De President 1.1. Aan de noordzijde is het plan begrensd door het bedrijf Kawasaki, aan de zuidzijde door de Johan Enschedelaan, aan de westzijde door de Hoofdvaart en aan de oostzijde door de Jacobus Spijkerdreef. Aan de zuidwestzijde bevindt zich één van de drie Calatravabruggen. De strook met uitgeefbare kavels maakt nu nog onderdeel uit van bedrijventerrein De President en valt onder het vigerende bestemmingsplan De President, waarvan de eerste herziening in 2017 is

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

pagina 3

vastgesteld (2017.0048117). Ontwikkelaar DNP is eigenaar van één van de kavels in het plangebied. De overige kavels zijn ons eigendom.

Figuur 1: Locatie Rooseveltpark in haar omgeving In de intentieovereenkomst zijn onder andere afspraken gemaakt over het onderzoek naar de ruimtelijke, programmatische en financiële haalbaarheid en is de vergoeding van de door gemeente te maken kosten vastgelegd. Nu uit de haalbaarheidsonderzoeken blijkt dat de ontwikkeling in Rooseveltpark ruimtelijk, programmatisch en financieel haalbaar is, sluiten wij een projectovereenkomst af met ontwikkelaars Starthuizen en DNP. Welk doel wordt nagestreefd? In de projectovereenkomst worden de uitgangspunten en kaders voor het woningbouwproject vastgelegd. Daarnaast worden de taken en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen nader vastgelegd. Om het woningbouwplan mogelijk te maken zijn we voornemens om de gronden die ons eigendom zijn aan de ontwikkelaars te verkopen en voor het private deel een anterieure overeenkomst af te sluiten. Tenslotte is in de projectovereenkomst opgenomen dat de nog niet definitief zijnde onderzoeken over de uitstoot van geluid vanuit het nabijgelegen bedrijventerrein en het wegverkeer afgerond moeten zijn voordat overgegaan kan worden tot het aangaan van vervolgovereenkomsten en het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan. Omdat de onderzoeken nog niet definitief zijn wordt dit nog als projectrisico gezien. Daarnaast stellen wij de raad voor om het SPvE Rooseveltpark vast te stellen.

De stedenbouwkundige kaders voor Rooseveltpark zijn in 2017 op hoofdlijnen vastgelegd in de Essentiekaart De Parken Hoofddorp Zuid-Oost (2017.0016044). Op basis daarvan is voor Rooseveltpark een woningbouwprogramma ontwikkeld van circa 330 huur- en koopappartementen. Daarvan is overeenkomstig het voormalig '30-10-60' woonbeleid uit de Woonagenda Haarlemmermeer (2015.0011692) minimaal 30% sociale huur. In de intentieovereenkomst was reeds besloten dat de ontwikkelaars het plan op basis van het

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

pagina 4

voormalig woonbeleid maken. Voor de sociale huurwoningen heeft Starthuizen al een intentieovereenkomst afgesloten met woningbouwcorporatie Eigen Haard. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Met de ontwikkelaars is in de intentiefase afgesproken dat wij zorgdragen voor de uitgangspunten en kaders, om de door ontwikkelaar aan te leveren ontwerpen en producten te kunnen toetsen. Hiervoor hebben wij een SPvE opgesteld, waarin de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten en kaders voor de woningbouwontwikkeling voor deze locatie zijn opgenomen. Ingegaan wordt op zaken waaraan het woningbouwplan zal moeten voldoen. Uitgewerkt op het niveau van: woningbouwprogramma, verkeer en parkeren, inrichting (openbare) ruimte, civieltechnische eisen, geluidseisen en akoestische randvoorwaarden en duurzaamheid. Ook is er een aparte profielenstudie gemaakt van de Jacobus Spijkerdreef, die als straat in de openbare ruimte de afscheiding vormt tussen het toekomstig woningbouwplan en het bestaande bedrijventerrein De President. De in het SPvE opgenomen uitgangspunten zijn in lijn met ons beleid. Vanwege de ligging van het plan direct aan bedrijventerrein De President en nabij drukke hoofdwegen is in het SPvE extra aandacht gegeven aan de akoestische randvoorwaarden.

3.3 Wat mag het kosten? Het financieel kader is opgenomen als (geheime) bijlage bij dit raadsvoorstel, als bijlage van de (eveneens geheime) projectovereenkomst. Op hoofdlijnen beslaat het financieel kader de volgende onderdelen: • de grondprijs; • anterieure kavel De Nieuwe President (DNP); • de bijdrage aan Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH); • de kosten van Voorbereiding, Toetsing en Administratie (VTA); • herziening grondexploitatie De President. Grondprijs Onderstaand figuur laat het grondeigendom zien van het woningbouwplan. Kavels 1B, 1D en IE zijn gemeentelijk eigendom. Kavel IC is eigendom van ontwikkelaar De Nieuwe President. Bij verkoop van onze gronden zal kavel 1B aan ontwikkelaar DNP en kavels 1D en IE aan ontwikkelaar Starthuizen verkocht worden. Voor de volledigheid wordt kavel IA ook genoemd, waar het bedrijf Kawasaki gevestigd is. Deze kavel maakt verder geen onderdeel uit van het woningbouwproject Rooseveltpark, maar ligt wel in de invloedsfeer ervan.

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

pagina 5

Figuur 2: verdeling eigendommen binnen het plangebied. IA = Ka wasaki 1B + 1D + IE = gemeente 1C= De Nieuwe President (DNP) Over de grondprijs voor de gemeentelijke percelen hebben we met beide ontwikkelaars overeenstemming bereikt. Voor de berekening is uitgegaan van de residuele grondwaarde methode. Als onderlegger daarvoor hebben we een toets op de marktconformiteit laten uitvoeren door twee externe bureaus, die separaat van elkaar het plan hebben doorgerekend op te verwachte kosten en opbrengsten. Aan de hand van deze resultaten is de residuele grondwaarde bepaald. De gemiddelde grondprijs is over het totale plan gerekend, dus ook over de anterieure kavel IC. De vastgestelde grondwaarden worden geïndexeerd volgens onze Algemene Verkoopvoorwaarden, uitgaande van prijspeil 1-7-2020. Het omzetten van het plan van de huidige bestemming van bedrijventerrein naar de bestemming wonen zal voor een financiële plus op de huidige grondwaarde zorgen. In de grondexploitatie van De President (waar Rooseveltpark nu nog onderdeel van uitmaakt) wordt uitgegaan van uitgifte van kavels met bestemming bedrijventerrein. Anterieure overeenkomst kavel De Nieuwe President (DNP) Voor kavel IC, die in eigendom is van ontwikkelaar DNP, is sprake van gemeentelijk kostenverhaal.

Dit betreft de aan dit deel toe te rekenen gemeentelijke investeringen, zoals de aanpassingen in het openbaar gebied en de gemeentelijke plankosten. Hiervoor hanteren we een verdeelsleutel in percentages tussen de grondexploitatie van de gemeente (65%) en de private ontwikkeling (35%) op basis van het aandeel in grondeigendom in m2. Voor de private kavel wordt in de vervolgcontractering een anterieure overeenkomst opgesteld. Voor de gemeentekavels worden dit koopovereenkomsten. De bijdrage aan Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) Over de anterieure kavel IC wordt overeenkomstig ons beleid een RIH-bijdrage gevraagd. Uit de nu gemaakte berekeningen blijkt dat dit deelgebied een bijdrage aan RIH deels kan dragen maar niet volledig. Dit is grotendeels te verklaren vanwege de hoge bouwkosten voor met name het binnengebied en voor de entree naar het woongebied. Het woningbouwplot ligt direct naast bedrijventerrein De President 1.1 en zal haar woonkwaliteit voor een groot deel zelf moeten maken. Dit vraagt een hoogwaardige kwaliteit van het binnengebied met een groen en duurzaam 'leefdek' boven het parkeerterrein en een hoogwaardig entree naar het woongebied via de Jacobus Spijkerdreef. Het inzetten op deze kwaliteit draagt in grote mate bij aan de hoge bouwkosten in dit plan, waardoor de RIH-bijdrage niet volledig kan zijn.

Hiervoor hebben de ontwikkelaars inzicht gegeven in hun eigen exploitatieoverzicht, om deze naast de marktconforme berekeningen van kosten en opbrengsten en geraamde kosten voor de openbare buitenruimte te leggen. Ten aanzien van het kostenverhaal blijkt uit de gemaakte berekeningen dat er sprake is van een gegrond beroep op macroaftopping. De kosten van Voorbereiding, Toetsing en Administratie (VTA) Via de projectovereenkomst verhalen we nu bij beide ontwikkelaars de kosten van de benodigde ambtelijke inzet (VTA) van € 7.350 voor de fase tot en met totstandkoming van de projectovereenkomst. Bij het opstellen van de anterieure overeenkomst met ontwikkelaar DNP worden de kosten voor de benodigde ambtelijke inzet vanaf opstellen anterieure overeenkomst tot einde realisatie nog meegenomen. Herziening grondexploitatie De President

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

pagina 6

Het plangebied van Rooseveltpark valt binnen het plangebied van bedrijventerrein De President 1.1, waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Daarin is Rooseveltpark als deelproject opgenomen, De laatste herziening van grondexploitatie De President dateert van 1-7-2017 (2017.0069744). Deze grondexploitatie wordt per 1-7-2021 herzien in verband met het verstrijken van de 4-jaars termijn. Gelijktijdig met deze herziening wordt de mogelijkheid tot woningbouw in deelproject Rooseveltpark meegenomen. Bij vaststelling van de anterieure overeenkomst voor de kavel van ontwikkelaar DNP zal gelijktijdig een kredietaanvraag volgen voor deze kosten. Dekking van deze kosten volgt uit de nog af te sluiten anterieure overeenkomst. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van de kaders. De raad heeft de grondexploitatie voor dit gebied vastgesteld, die dit jaar in herziene vorm nog ter besluitvorming wordt voorgelegd. Daarnaast zal aan de raad het juridisch-planologisch kader om woningbouw ten behoeve van het project Rooseveltpark mogelijk te maken worden aangeboden voor besluitvorming. Ons college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het project. In het college is het eerste aanspreekpunt de portefeuillehouder Wonen.

3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? De beoogde woningbouwontwikkeling voor Rooseveltpark vloeit voort uit de in 2017 vastgestelde Essentiekaart De Parken. In navolging hiervan zijn in het afgelopen jaar samen met de ontwikkelaars gesprekken gevoerd met de Vereniging van Eigenaren (VvE's) van appartementencomplex Concerto aan de overzijde van de Hoofdvaart, met de Parkmanagementvereniging van bedrijventerrein De President 1.1. en met de bedrijven die in de directe nabijheid van de beoogde woningbouw gelegen zijn. Eind 2019 zijn de bedrijven en de VvE's tijdens twee lunchbijeenkomsten op bedrijventerrein De President 1.1. in de gelegenheid gesteld om de plannen te bekijken en met de ontwikkelaars in gesprek te gaan. Aan de Parkmanagementvereniging en bedrijven zijn regelmatig updates gegeven over de stand van zaken en er wordt binnenkort een werkgroep opgericht met deelname vanuit de Parkmanagementvereniging en geïnteresseerde en belanghebbende bedrijven om de ontwerpen voor het bouwplan en de openbare buitenruimte in te bespreken. Na de besluitvorming over de projectovereenkomst en het SPvE publiceren we een persbericht en wordt via onze website en via social media aandacht gegeven aan dit woningbouwproject.

3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Zowel bij de herziening van de grondexploitatie als bij het ontwerp bestemmingsplan wordt de raad nader over de voortgang van woningbouwproject Rooseveltpark geïnformeerd en gevraagd een beslissing te nemen. Naar verwachting leveren we beide voorstellen eind van dit jaar aan. leder half jaar wordt aan de raad met het (tussentijds) Meerjaren Perspectief Grondzaken gerapporteerd over de stand van de grondexploitatie, leder jaar wordt aan de raad bij de jaarlijks Bestuurlijke Voortgangsrapportages Wonen gerapporteerd over de stand van zaken van de woningbouw. 4. Ondertekening

Burgepae^sterjyj^éfKouders van de gemeente Haarlemmermeer,

Vaststelling projectovereenkomst en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Rooseveltpark in Hoofddorp

Bijlage(n): • •

Projectovereenkomst met acht bijlagen (geheim) Stedenbouwkundig Programma van Eisen

pagina 7

SPvE ROOSEVELTPARK oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

INLEIDING / AANLEIDING Inleiding

In dit Stedenbouwkundig Programma Van Eisen (SPVE) staan de stedenbouwkundige uitgangspunten en kaders voor woningbouwontwikkeling op de locatie Rooseveltpark. In het SPVE is ingezoomd op de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten die voortvloeien uit gemeentelijk beleid. Tevens wordt ingegaan op het woningbouwprogramma, op verkeer en parkeren, de inrichting van de (openbare) ruimte, civiel technische eisen, klimaatadaptatie, duurzaamheid en proces.

Aanleiding

In de structuurvisie Hoofddorp 2030 en later ook Essentiekaart Hoofddorp zuid oost, De Parken is de westelijke strook van De President 1.1. benoemd als mogelijk te ontwikkelen woningbouwgebied. Gezien de grote behoefte aan woningen en de ligging grenzend aan de woonwijken Toolenburg, Nassaupark en toekomstig Lincolnpark is woningbouw een gewenste programmatische invulling voor deze locatie.

Situatie

Maria Tesselschadelaan

Nassaupark

Locatie in de omgeving

2

Calatravabrug

Jacobus Spijkerdreef

• Kenmerken omgeving locatie: aan de Hoofdvaart en de Calatravabrug, grensgebied tussen bedrijventerrein en (toekomstige) woonlocaties

Locatie Rooseveltpark

Toolenburg

Hoofdvaart / Hoofdweg

bedrijventerrein Graan voor Visch zuid

De kavel van Rooseveltpark ligt aan de oostzijde van de Hoofdvaart en grenst direct aan bedrijventerrein De President 1.1. Ten westen van de locatie liggen de woonwijken Toolenburg en Nassaupark/Tudorpark/Tudorgardens. Ten zuiden van de locatie zal de woonlocatie Lincolnpark worden gebouwd en ten noorden van de locatie ligt het bedrijventerrein Graan voor Visch zuid. De westpunt van de locatie grenst aan de kruising van 2 hoofdwegen binnen de Haarlemmermeerpolder; De Hoofdweg en de Maria Tesselschadelaan/Johan Enschedelaan. Dit knooppunt wordt benadrukt door de specifiek ontworpen Calatravabrug; De Luit.

Bedrijventerrein De President 1.1

Johan Enschedelaan

Toekomstig Lincolnpark

Structuurvisie 2030 SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

RELEVANT RUIMTELIJK BELEID Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 (2012) en Deelstructuurvisie Hoofddorp 3.0 (2013)

In de structuurvisie Haarlemmermeer en de deelstructuurvisie Hoofddorp wordt Rooseveltpark benoemd als mogelijk te ontwikkelen woningbouwgebied. In de structuurvisie wordt gesproken over een (groen)stedelijk woonmilieu waarbij bij knooppunten en langs de vaarten hoogteaccenten passend zijn. Een brede strook aan de Hoofdvaart kan daarbij ontwikkeld worden als gemengd woon- en werkgebied met een hoogwaardige uitstraling.

Hoofdvaartvisie september 2001

De Hoofdvaartvisie richt zich op het handhaven en versterken van het karakter van de Hoofdvaart. Daarbij gaat het onder meer om het zorgen voor de continuïteit en helderheid van de hele lijn van de Hoofdvaart met een logische groenstructuur, het creëren van heldere overgangen tussen de gebieden en het inzetten op gebiedseigen bebouwingstypologieën en o.a. het zodanig vormgeven van kruisingen en bruggen dat de ruimtelijke continuïteit van de Hoofdvaart wordt versterkt. De bebouwing aan de Hoofdvaartzijde moet een eenheid vormen. De Hoofdvaart wordt gezien als de ruggengraat van de Haarlemmermeer. De continuïteit van de Hoofdvaart staat centraal. De Calatravabruggen richten de aandacht op de Hoofdvaart als belangrijk element van de polder. Hoofdvaart als een historisch monument • Water, talud en bomen zijn beeldbepalend • De Hoofdvaart is een continue lijn door gebieden met grote diversiteit • Gebiedsgebonden bebouwingstypologieën langs de Hoofdvaart Hier: centrumgebied met bebouwing in losse korrels gericht op de Hoofdvaart - In de centrumgebieden moet worden gestreefd naar een losse, korrelige structuur met een zekere mate van diversiteit. De bebouwing bestaat uit voorname bebouwing met een bijzondere architectuur - Nieuwe bebouwing is van deze tijd, geschiedsvervalsing is uit den boze.

Uit Essentiekaart De Parken: Rooseveltpark

Rooseveltpark is de strook van de President die grenst aan de Hoofdvaart. In de structuurvisie is deze strook benoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. Omdat ten noorden van deze strook woningbouw aan de vaart grenst en in de toekomst ten zuiden ook is het een logisch beeld ook hier deze functie door te zetten. De Calatravabrug met haar hoogbouw vormt een uitzondering. De verdichting hier (aan de westzijde van de Calatravabrug) geeft aanleiding dit concept ook aan de zijde van Rooseveltpark te realiseren ten einde een stedelijke knoop te realiseren rondom een belangrijke ontsluitingsstructuur. De bebouwing zal samen met de bebouwing aan de Toolenburgzijde een ensemble moeten vormen. De hoogte van de bebouwing aan de Toolenburgzijde is 12 lagen. Op deze plek (Rooseveltpark) kan (rondom de Calatravabrug) tot 15 lagen gebouwd worden. Om dit de uitzondering te laten blijven dienen de overige plots die de carré rondom de brug completeren bescheidener te zijn qua hoogte en afwijkend van elkaar zodat een spannend ensemble ontstaat dat samen een decor vormt voor de Calatravabrug. De architectuur is hoogwaardig maar ingetogen. De materialisatie coherent met wat er reeds gebruikt wordt.

Essentiekaart De Parken: Rooseveltpark als onderdeel van het totaalgebied Hoofddorp zuidoost

1

De Parken, Essentiekaart Hoofddorp zuid oost (2017)

Het doel van de Essentiekaart is het geven van een ruimtelijke visie die meerwaarde creëert voor de ontwikkeling van het totale gebied ‘Hoofddorp zuidoost’. Door integraal en project overstijgend de samenhang en verbindingen tussen de verschillende deelgebieden in kaart te brengen, wordt voorkomen dat er ‘postzegels’ worden ontwikkeld en wordt samenhang en kwaliteit in het gebied geborgd. Naast het borgen van ruimtelijke samenhang is in de planvorming een groen en waterrijk woonmilieu het streefbeeld.

3

5 6

1 3

2 4

Essentiekaart De Parken: ruimtelijke samenhang en groen- en waterrijk woonmilieu. De Essentiekaart heeft betrekking op de projectgebieden: 1. Lincolnpark/ Rooseveltpark (President Woningbouw), 2.Hoofdvaart westzijde en Tudorgardens, 3.Tudorpak, 4.Victoriapark west, Ymere en oost en commercieel, 5.Nassaupark en 6.Overgangszone Tudorpark/rand Toolenburgerplas.

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

BEKNOPTE ANALYSE / STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT

200 m.

De onderliggende polderverkaveling ter plaatse van de locatie

groen: bomenrij

Tussenstructuur met groene, kavelscheidende windsingels

Oorspronkelijke inrichting Haarlemmermeer met slechts de Hoofdvaart, de Hoofdweg en de dwarsverkaveling van 200m bij 1000 m. De bomenrijen benadrukken de polderstructuur

4

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

BEKNOPTE ANALYSE / STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT Morfologie

De bestaande bebouwing langs de westzijde van de Hoofdvaart (Toolenburg) bestaat uit grondgebonden rijwoningen met incidenteel gestapelde bouw. Bij de Calatravabrug bestaat de bebouwing uit een ensemble van hogere, gestapelde bouw, Concerto genaamd. Aan de oostzijde van de Hoofdvaart is de bebouwing meer vormgegeven als een pandsgewijze ontwikkeling. De ontwikkelingen aan de oostzijde verschillen vaak van hoogte en breedte en kenmerken zich door diversiteit en een losse korrel.

Locatie Rooseveltpark

Toolenburg

Hoofdvaart / Hoofdweg

Graan voor Visch zuid

Bedrijventerrein De President 1.1 Presidenthof

Nassaupark

Bedrijventerrein De President 1.1

Concerto

Maria Tesselschadelaan Calatravabrug

Toolenburg

Losse pandsgewijze ontwikkeling Locatie Rooseveltpark

In de huidige structuur is het oorspronkelijke poldergrid nog sterk te herkennen. Vaak zijn in de polder van de Haarlemmermeer de wegen op de voormalige kavelscheidende sloten gelegd, zoals bij de President. Bij de President is deze verkavelingsstructuur versterkt door de lange rijen bomen, de zogenaamde windsingels die in het poldergrid zijn geplaatst. Daarnaast zijn een aantal vormen bewust organisch gemaakt om af te wijken van het strenge poldergrid en extra kwaliteit toe te voegen ten behoeve van de verblijfskwaliteit. De Presidenthof in bedrijventerrein De President en de ‘pinda’ in Tudorpark zijn hier voorbeelden van.

Laagbouw

Huidige structuur

Johan Enschedelaan

Toekomstig Lincolnpark

Bedrijventerrein De President 1.2 en 2.0

Huidige structuur: poldergrid, windsingels en organische vorm Presidenthof

Pandsgewijze ontwikkeling oostzijde Hoofdvaart, hogere bebouwingsdichtheid bij de Calatravabrug

Knooppunt Calatrava

De Calatravabrug over de Hoofdvaart markeert de kruising van de Maria Tesselschadelaan/Johan Enschedelaan en de Hoofdweg, een belangrijk infrastructureel knooppunt. De Maria Tesselschadelaan/Johan Enschedelaan vormen de ontsluiting voor zowel de bestaande wijken Toolenburg, Tudor- en Nassaupark en de President als voor de nieuw te bouwen wijken Lincolnpark en Rooseveltpark (de locatie). De Hoofdweg is van oudsher de ruggengraat van de polder en verbindt de verschillende kernen met elkaar. De Hoofdvaart en de Calatravabrug hebben cultuurhistorische waarde. Knooppunt wegen en markante Calatravabrug

5

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN Voor de stedenbouwkundige invulling van de plot zijn op basis van beleid en analyse van de context een 5-tal ontwerpuitgangspunten geformuleerd.

1. Plein

De ontwikkeling zal de ruimte rondom de Calatravabrug moeten adresseren. De Calatravabrug staat als sculpturaal element op een belangrijk knooppunt. De bestaande en toekomstig omringende bebouwing markeert het ‘plein’ rondom de Calatravabrug en tevens de daarachter gelegen woonwijken. Tegelijkertijd mag de bebouwing niet te overheersend zijn: de Calatravabrug is het belangrijkste zichtobject, de bebouwing daaromheen is rustig vormgegeven.

Het uitgangspunt is dat rondom de rotonde en de Calatravabrug een samenhangend beeld ontstaat. Aan de oostzijde van de rotonde kan een programma van gestapelde bouw worden gesitueerd analoog aan de torens aan de Westzijde (Concerto). Uitgangspunt is de Calatravabrug centraal te stellen. De nieuwbouw dient een ensemble te vormen met de bestaande woningbouw.

• Samenhangend beeld van rustige vormgegeven bebouwing rondom de Calatravabrug

6

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN 2. Zijde Hoofdvaart

De Hoofdvaartvisie gaat uit van samenhang en een continue beeld aan de Hoofdvaart. Langs de oostzijde van de Hoofdvaart bestaat de woningbouw vanaf het centrum van Hoofddorp richting de locatie uit kleine ensembles van bebouwing die in schaal en maat afsteekt t.o.v. de woningbouw aan de zijde van Toolenburg. Dit beeld van slanke, elegante volumes wordt ter plaatse van de locatie voortgezet. Door haakse verkaveling of het ritmisch plaatsen van losse bebouwingsobjecten ontstaat een continue begeleiding van de Hoofdvaart met doorzichten naar het gebied daarachter.

• Samenhang van bebouwing langs de Hoofdvaart is het uitgangspunt • Haakse verkaveling en ritmisch plaatsen van losse volumes

Bebouwing als losse objecten langs de oostzijde van de Hoofdvaart

Bebouwing als losse objecten langs de oostzijde van de Hoofdvaart

7

Losse, elegante bebouwing aan de Hoofdvaart. SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN 3. Straat

De entree van Rooseveltpark is gelegen aan de Jacobus Spijkerdreef. Aan de ene kant van deze straat ligt de woningbouw van Rooseveltpark, aan de andere kant de bedrijfsbebouwing van De President. Om deze straat wel de representatieve uitstraling van de entree van een woongebied mee te geven is de inrichting van het straatprofiel en de kwalitatieve vormgeving van de nieuwbouw aan de zijde van Rooseveltpark van essentieel belang: • De bebouwing aan de zijde van Rooseveltpark dient ook functies op straatniveau, op de begane grond te hebben. Een adres aan deze straat en functies die bijdragen aan de levendigheid en woonkwaliteit. Zeker geen (dichte) parkeerkelder. • Voor een goede beleving van het gebied is het tevens van belang om een zichtbare verbinding met de leefwereld, de ‘binnenzijde’, van Rooseveltpark te maken • Een inrichting met groen, hagen of bomen aan de zijde van de Jacobus Spijkerdreef draagt bij aan de gewenste prettige entree voor het woongebied. Voor deze zijde van de straat wordt een profiel ontworpen met een trottoir van minimaal 2.30m breed, grenzend aan de bebouwing, en een groenstrook met hagen/lage beplanting en bomen van de eerste orde van circa 2,50m breed grenzend aan de straat, als groene, sympathieke intermediair tussen de woningen en het bedrij-

bebouwing met of over- trottoir bebouwing gang en K+L

groen met boom rand

rijbaan

trottoir

groen kavel

Jacobus Spijkerdreef: principeprofiel met groen en bomen aan de zijde van Rooseveltpark (nader uit te werken, ook qua maatvoering)

Op pagina 25 staat het deel “Ruimtelijk kader Jacobus Spijkerdreef”. Hierin staan de de ruimtelijk en stedenbouwkundige randvoorwaarden beschreven om een ideaal profiel van de straat te kunnen maken.

• Adressen aan de straat • Zichtbare verbinding met de binnenzijde • Straatprofiel met groen

Adres aan de straat

8

Zichtbare verbinding met de binnenzijde

Straatprofiel met groen

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE/LANDSCHAPPELIJKE UITGANGSPUNTEN 4. Intrinsieke kwaliteit

Omdat de woningbouwplot op een bedrijventerrein ligt, zal het haar woonkwaliteit voor een groot deel zelf moeten genereren. Er is een tamelijk abrupte overgang van het bedrijventerrein naar het woonmilieu. Om woonkwaliteit te creëren wordt gebruik gemaakt van een groene, intrinsieke ‘binnenwereld’ aan de zijde van de Hoofdvaart. De groene ruimte zorgt voor kwaliteit en voor samenhang binnen het plangebied. De groene woonruimte wordt gemaakt door het groen langs de sloot te koppelen met een opgetilde tuin of een groen ‘leefdek’ boven het parkeerterrein. De uitdaging zit hem in de beslotenheid die je nodig hebt voor de woonkwaliteit, versus de beleefbaarheid en de relatie van de groene binnenruimte met de omgeving. Op het dek bevinden zich routes, verblijfsplekken en woningentrees. Een kwalitatieve groene inrichting is randvoorwaarde voor een aangenaam verblijfsklimaat en bepalend voor het bewerkstelligen van woonkwaliteit en samenhang op de plot. Vanwege het belang van de groene uitstraling is dit de primaire ontwerpopgave van waaruit het verdere ontwerp wordt opgebouwd. De groenruimte en het leefdek zijn vormgegeven door een landschapsarchitect.

Leefdek

De kwaliteit van het leefdek is van belang voor de groenkwaliteit, woonkwaliteit en belevingswaarde van Rooseveltpark. Voor het slagen van het creëren van een kwalitatieve groenruimte is aandacht voor de beplanting en bomen op de plot en op het leefdek essentieel. • Zorg ervoor dat grote bomen wel in de volle grond staan: op maaiveldniveau; • Zorg ervoor dat voor de overig gewenste bomen en beplanting op het leefdek voldoende grondpakket aanwezig is, zodat deze goed kunnen groeien. Bomen van de 1e grootte worden door gaten in het leefdek in de volle grond op maaiveld geplaatst. Het leefdek wordt gedeeltelijk voorzien van een bodemsubstraat van ca. 30-40 cm dik tbv de aanplant van lage heesters en vaste planten en gedeeltelijk van verhoogde plantvakken met een 60-70 cm dikke substraat laag tbv de aanplant van bomen van de 2e grootte en grote opgaande meerstammige heesters, met daaronder een drainage-suppletie laag. De verharde oppervlakten van het dek worden voorzien van een waterbergende fundering, voldoende voor het opvangen van 60 mm buien. • Zorg voor een goede relatie tussen maaiveldniveau en leefdekniveau Zorg voor een goede verbinding tussen de beide niveaus; • De levensduur van de bomen wordt mede bepaald door de levensduur van de leefdekconstructie. Als deze wordt vervangen, zal het hele leefdek moeten worden vervangen.

Uitgaan van een maximaal duurzame dakbedekking; • Onderzoeken welke planten en bomen geschikt zijn voor het leefdek; • Opnemen watergeefsysteem in de plantvakken; • Aandacht voor afwatering bij hevige regenval.

• Groen leefdek • Relatie met de omgeving • Vormgegeven door landschapsarchitect

Creëren van een eigen kwalitatieve binnenwereld

9

Zichtrelatie met de omgeving

Groene kwaliteit als bindend principe en vormgegeven door een landschapsarchitect

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN 5. Binding met de omgeving

Omdat Rooseveltpark een woningbouwlocatie betreft die aan meerdere zijden wordt omsloten door bedrijventerrein is binding met de omgeving van essentieel belang. Het is niet de bedoeling om een geïsoleerd gelegen woningbouwplot te maken, maar juist een ontwikkeling die logisch is aangesloten op de omgeving: 1. Boomsingels Kenmerkend voor de locatie is de regelmatige, rechte polderverkaveling. Deze wordt benadrukt door lange rijen, reeds aangeplante bomen of windsingels. Integreer deze boomrijen in het verkavelingsplan waardoor de locatie op een vanzelfsprekende manier een landschappelijke binding met de omgeving behoudt. Controleer de kwaliteit van de bomen. Er is een probleem met opdruk van de grond bij de huidige grote populieren. Eventueel uitdunnen of vervangen kan, indien noodzakelijk voor de kwaliteit van inrichting of van de woonkwaliteit. Dit moet wel goed worden afgestemd op de aangrenzende boomsingels van De President: de samenhangende lijn moet blijven bestaan.

locatie

Bestaande boomrijen zijn karakteristiek: integreren in het plan

2. Fysieke verbindingen Ook fysieke verbindingen met de omgeving zijn essentieel. De toekomstig bewoners moeten zich makkelijk van deze locatie naar andere locaties en bestemmingen binnen Hoofddorp kunnen bewegen: naar het centrum en naar de naastgelegen woningbouwlocaties. Met name een goede aansluiting op langzaam verkeersroutes bevordert de woonkwaliteit van deze plot. Zorg dat voetgangers een goede verbinding hebben naar Nassaupark, toekomstig Lincolnpark, Toolenburg en de Presidenthof.

Rondje wandelen op/om de locatie

3. Rondje lopen op de locatie Een rondje lopen op de locatie zelf draagt bij aan een prettig woonklimaat. • Zorg dat bewoners een ‘ommetje’ kunnen lopen op de locatie; via het groen ingerichte leefdek naar een informele wandelroute langs het water. Let daarbij ook op voldoende loopbreedte van het informele pad langs het water. • Let op doorgaande routes. Waar leiden trappen naartoe? Wat is een prettige, logische route naar bestaande langzaam verkeersroutes? • Zorg dat er vanaf verblijfsplekken op de locatie mooi zicht is op- of mooie doorzichten zijn naar de omgeving.

• Bestaande of (deels) vernieuwde boomrijen integreren en inzetten als kwaliteitselement voor de locatie • Zorg dat de locatie niet als een enclave in het bedrijventerrein komt te liggen door logische langzaam verkeersaansluitingen op de directe omgeving te maken (Nassaupark, Lincolnpark, de Presidenthof, winkelcentrum Hoofddorp) • Zorg dat bewoners een rondje kunnen wandelen op de plot zelf

10

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN centrum

Aandacht fietsoversteek, voetgangersverbinding

tie

Toolenburg

Lo

ca

Nassaupark

Aandacht voetgangersoversteek Toekomstig Lincolnpark

Bedrijventerrein De President

Verbinding met de omgeving voor voetgangers (paars) en fietsers (oranje)

11

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN BIJ INPASSING IN DE OMGEVING Hoogte

De verdichting aan de zijde van Toolenburg ter plaatse van de Calatravabrug geeft aanleiding om ook aan de zijde van de President te verdichten ten einde een stedelijke knoop te realiseren rondom de brug. De hoogte van de bebouwing aan de Toolenburgzijde is 12 lagen. Op de plek van Rooseveltpark kan 1 van de volumes tot 15 lagen hoog worden gebouwd; LIB = 41m. NAP. Om dit de uitzondering te laten zijn dient de overige bebouwing Rooseveltpark bescheidener te zijn qua hoogte en afwijkend van elkaar qua hoogte zodat een spannend ensemble ontstaat van eenvoudige, stoere, doosvormige volumes. In de Jacobus Spijkerdreef is de maximale bouwhoogte 5 bouwlagen met de vijfde bouwlaag terugliggend. Zie ook Essentiekaart De Parken.

Ensemble rondom de Calatravabrug

De bebouwing van Rooseveltpark vormt, samen met het reeds gerealiseerde Concerto aan de zijde Toolenburg, een rustig en evenwichtig U-vormig ensemble rondom de Calatravabrug. Dit betekent dat de architectuur op Rooseveltpark qua beeld en sfeer aansluit op de reeds gerealiseerde architectuur van Concerto. De vier kwadranten rondom de Calatravabrug moeten met elkaar in evenwicht zijn en een uitgebalanceerd ‘decor’ vormen voor de Calatravabrug. Zie ook bij stedenbouwkundige uitgangspunten punt 1 Plein. Welstandsregime De Calatravabrug is als monument in de welstandsnota opgenomen. Rond een monument is een monumentenzone ingesteld. Zowel het monument als de monumentenzone, zijn weergegeven op de digitale welstandskaart. Hiermee wordt zowel recht gedaan aan de bescherming van het monument, als aan zijn uitstraling op de omgeving. Voor het monument en de monumentenzone geldt een bijzonder welstandsregime. Wanneer een bouwplan gelegen is in de invloedssfeer van een monument, moet altijd advies gevraagd worden aan de welstandscommissie.Op pagina 24 staat verbeeld en omschreven hoe het proces eruit ziet om tot een goedgekeurd ontwerp van gebouw en (openbare) buitenruimte te komen.

Welstandskaart. Grijs = monumenten en beschermde dorpsgezichten (Calatravabrug e.o.)

12

Aansluiting op de bebouwing en het groen aan de Hoofdvaart

De architectuur van Rooseveltpark sluit aan bij de reeds gerealiseerde bebouwing langs de oostzijde van de Hoofdvaart. Eenheid van uitstraling is van belang om de continuïteit van de Hoofdvaart te behouden en te benadrukken = uitgangspunt van de Hoofdvaartvisie. Kenmerkend voor de bebouwing aan de oostzijde van de Hoofdvaart zijn de objectvormige, relatief ranke bebouwing en blokvormige volumes die op ritmische afstand van elkaar zijn geplaatst. De blokvormige volumes horen duidelijk bij elkaar maar verschillen qua hoogte en indeling. Zie ook stedenbouwkundige uitgangspunten punt 2 Zijde Hoofdvaart. De Hoofdvaartzone wordt gekenmerkt door een luchtige, parkachtige structuur. Zorg ervoor dat, ondanks de intensieve, relatief hoge bebouwing, de luchtigheid en het groen aan de zijde van de Hoofdvaart beeldbepalend blijft. De groene inrichting van de locatie sluit aan op de doorlopende, groene sfeer aan de Hoofdvaart. De Gebouwen van Rooseveltpark staan, gezien vanaf de Hoofdvaart, in het groen: • Groen ingerichte ruimtes tussen de verschillende gebouwvolumes; • Een goed vormgegeven plint, eventueel begroeid; • Een mooie, beleefbare overbrugging van hoogteverschillen, gebruik maken van de hoogteverschillen, geïntegreerde trappen en begroeiing op meer niveaus.

Samenhang

Samenhang in architectonische uitstraling vormt het uitgangspunt voor de invulling van Rooseveltpark. Dat betekent niet dat de architectuur overal exact gelijk moet zijn. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de bebouwing rondom de Calatravabrug (samenhangend ensemble rond de brug) en de overige bebouwing Rooseveltpark. Ook wordt de plot door twee verschillende architecten ontworpen. Het is niet de bedoeling om een harde architectonische scheiding aan te brengen tussen de delen die de beide architecten ontwerpen; dit wordt gezien als een warme overgang. Verschil tussen de delen zorgt voor minder monotonie, maar gezamenlijk moet de architectonische invulling zorgen voor de gewenste samenhang.

De bebouwing rond de Calatravabrug vormt qua uitstraling één geheel. Het gebouw dwars op de Hoofdvaart heeft een dubbelrol: onderdeel van ensemble rond de brug en onderdeel van de reeks aan de Hoofdvaart

Samenhangend beeld Rooseveltpark Het poldergrid geeft aanleiding tot structurering van de ensembles

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN BIJ INPASSING IN DE OMGEVING Aansluiting op bedrijventerrein De President

De bebouwing van Rooseveltpark zal zich tevens moeten verstaan met de bedrijfsbebouwing van De President 1.1. Aan de zijde van de Jacobus Spijkerdreef kan met de woonbebouwing een L-vormige afscheiding richting het bedrijventerrein worden gemaakt. Om een te massale, onvriendelijke wand te voorkomen is deze maximaal 5 lagen hoog, met een plint van een of twee lagen waarin woonfuncties en voordeuren aan de straat zichtbaar zijn. Dit is inclusief de (parkeer) plint. Dit moet ervoor zorgen dat de bebouwing aan de zijde van de Jacobus Spijkerdreef op ooghoogte levendig en niet te massaal over komt. Voor de bebouwing aan deze zijde geldt: • Afsluitende wand van maximaal 5 lagen hoog, de vijfde bouwlaag is • terugliggend. • De uitstraling richting de straat is van belang. Zichtbare woonfuncties, werken aan huis, voordeuren, mooi vormgegeven entrees of entreehallen zorgen voor een prettig straatbeeld. • Om de woonfunctie en de toegankelijkheid van Rooseveltpark te benadrukken worden er zichtlijnen naar het ‘binnengebied’ gecreëerd. • De wand aan deze Dreef wordt zichtbaar onderbroken door de ritmiek van de blokken als afgeleide van het Poldergrid • Voor de beleving van de bebouwing aan deze zijde mogen er niet te lange horizontale lijnen worden gecreëerd. Horizontalen werken niet als een ‘welkom in de woonomgeving’. De lengte van horizontalen of galerijen mag dus niet overheersen.

Zorg voor onderbrekingen, zorg voor een evenwichtige compositie met ook voldoende vertikalen, bijvoorbeeld bij de entree-partijen of geintegreerd bij de galerijen.

L-vormige bebouwing als afscherming van het bedrijventerrein, onderbroken door het poldergrid

13

Te lange horizontalen voorkomen: Maak een evenwichtige compositie met ook voldoende vertikalen

• Samen met Concerto aan de andere kant van de rotonde een samenhangend ensemble maken, oftewel een rustig ‘decor’ rondom de Calatravabrug creëren • Aansluiten op de losse korrel van bebouwingsobjecten aan de oostzijde van de Hoofdvaart • De gebouwen van Rooseveltpark staan, gezien vanaf de Hoofdvaart in het groen • Samenhang Rooseveltpark: er mag verschil bestaan tussen de verschillende architectonische onderdelen, maar ze zijn wel ontworpen als samenhangend geheel • Goede overgang van de bedrijfsbebouwing President 1.1. naar de woonlocatie maken middels een levendige uitstraling of ‘woonuitstraling’ van het plot Rooseveltpark richting de Jacobus Spijkerdreef • Hoogte aan de Jacobus Spijkerdreef beperken tot 5 lagen met de vijfde bouwlaag terugliggend • Niet te lange horizontale lijnen creëren • Op pagina 28 staan specifieke architectonische randvoorwaarden voor de Jacobus Spijkerdreef omschreven waaraan voldaan dient te worden. SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN Architectuur vormgeving - gevelcompositie

1. Basisvlakken De stoere, blokvormige hoofdvormen blijven steeds duidelijk herkenbaar. Dit wordt bewerkstelligd door de gevels op te bouwen uit duidelijk herkenbare basisvlakken. De basisvlakken hebben voldoende maat en ‘body’ voor de gewenste rust en zorgen ervoor dat het silhouet van het doosvormige ranke basisvolume ten alle tijde herkenbaar blijft. 2. Verbijzonderingen: speelse en grafische gevelcompositie op het 2e schaalniveau Aan de andere kant dient ervoor gewaakt te worden dat er niet te grote, saaie, monotone basisvlakken voorkomen. De basisvlakken worden onderbroken en bijzonder gemaakt door gegroepeerde verbijzonderingen die speels en grafisch over de volumes zijn gestrooid. De verbijzonderingen bestaan uit grotere vlakken en zorgen voor een spannende vlakverdeling met mooie verhoudingen. Deze worden gevormd door bijvoorbeeld het clusteren en eventueel omkaderen van balkons, loggia’s, entreepartijen, grote raampartijen of andere vormen van verbijzondering. De verbijzonderingen zijn compositorisch gezien in goed evenwicht binnen de basisvlakken geplaatst. De basisvlakken worden voldoende vaak onderbroken zodat de totaalcompositie nergens te monotoon of saai wordt. Zie als voorbeeld ook bij de gevelindeling van Concerto en de bebouwing aan de oostzijde van de Hoofdvaart.

• Evenwichtige compositie van grotere vlakken binnen de duidelijk herkenbare en verder rustig gehouden basisvlakken van de gevel • Balkons vormen een essentieel onderdeel van de plastiek en grafiek van de gevel, op ieder schaalniveau • Bij de gevelcompositie kan ook gewerkt worden met (deels) naar voren uitstekende vlakken, teruggelegen vlakken of overhoeks geplaatste volumes. Een combinatie daarvan versterkt de speelsheid in de totaalopzet. • Ook de entree doet mee in de vlakcompositie en is duidelijk herkenbaar.

Enkele voorbeelden van gevelcomposities in de omgeving van Rooseveltpark basis-gevelvlak

2de schaalniveau of ‘tussenschaal’, door bijvoorbeeld clustering van balkons

terughoudende kleur kozijn in basis-gevelvlak

2de schaalniveau

bebouwing in het groen

2de schaalniveau door verbijzondering rustig basisvlak

• De architectuur wordt gevormd door herkenbare blokvormige hoofdvolumes • Het 2de schaalniveau zorgt voor verbijzondering met een compositorisch goede vlakverdeling, bijvoorbeeld gevormd door groepering van balkons of raampartijen

begroeide gevel

gebouw in het groen Gevelcompositie Concerto en bebouwing langs de hoofdvaart

14

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN De plint

De plint vormt een belangrijk onderdeel van de bebouwing. Een kwalitatieve invulling van de plint is essentieel. Het parkeren wordt uit het zicht van openbaar gebied opgelost. De plint aan de zijde van de Jacobus Spijkerdreef krijgt een levendige uitstraling door de hierin ondergebrachte woonfuncties en entreepartijen. Zorg ervoor dat de wand van de plint niet dicht of doods is. De plint aan de zijde van de Hoofdvaart wordt voor een groot deel gevormd door de beëindiging van de wand van de parkeergarage. Deze dient duidelijk zichtbaar te zijn vanaf de Hoofdweg. Ook bij een rondje lopen om of op de locatie is de plint duidelijk zichtbaar. Zorg er dus voor dat de plint er ook aan deze zijde aantrekkelijk uitziet; zorg ervoor dat de plint hier niet monotoon en dicht is en dat er niet rechtstreeks in het minder fraaie beeld van een parkeergarage wordt gekeken. Zorg dat de verlichting van de parkeergarage het beeld van het complex in de avond en nacht niet gaat domineren, dus dat de verlichting van de garage niet of zeer beperkt vanaf de openbare ruimte zichtbaar is. Het laten begroeien van de plint aan deze zijde kan, mits goed ingepast en uitgevoerd, een aantrekkelijk beeld opleveren.

Kleur- en materiaalgebruik

• De uitstraling van de bebouwing is rustig zodat deze samen met Concerto als passend decor voor de Calatravabrug kan dienen. • Steenachtige materialen, passend in de omgeving. • Basisvlakken: - De basisvlakken zijn rustig, ‘neutraal’, de zichtbaarheid van het totale silhouet van het volume is waar het om draait. Gemetseld in een terughoudende kleur baksteen; gebruik aardetinten of grijstinten die passen bij het geheel en passen bij de gevels van Concerto en de gevels van de bebouwing langs de oostzijde van de Hoofdvaart. Overgangen zijn mogelijk, maar let steeds op de afstemming binnen het gehele plot en met de omgeving. - De raampartijen en kozijnen in de basisvlakken dienen ondergeschikt te zijn aan het gevelvlak en rustig en regelmatig geplaatst. De kozijnen vallen door een terughoudende, bij de kleur van het gevelmateriaal horende of donkere kleur minder op zodat deze een terughoudend onderdeel van het gevelvlak gaan vormen. • Verbijzonderingen: - De compositie is waar het om draait. Beeldbepalend zijn NIET de kleur of het materiaal, maar de compositie. - Onder ander beton, grijstinten of grote glaspartijen zijn passend. • Gebruik materialen die mooi verouderen en detaillering die in de tijd goed blijft • Gevels mogen ook begroeid zijn.

• De architectuur wordt bepaald door stoere blokvormige hoofdvormen die als silhouet steeds duidelijk herkenbaar blijven • De basisvlakken van de hoofdvormen zijn rustig vormgegeven en gemetseld in een terughoudende, bij de omgeving passende kleur • De basisvlakken worden onderbroken door verbijzonderingen die in een evenwichtige, speelse compositie over de basisvlakken zijn gerangschikt . De compositie vormt een goede balans tussen de basisvlakken en de verbijzonderingen • Parkeren uit het zicht • De uitstraling van de plint aan zowel de zijde van bedrijventerrein De President als aan de groene zijde van de Hoofdvaart is als passend onderdeel van de kwalitatieve woonomgeving vormgegeven. Hedendaagse voorbeelden gevelcompositie

15

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

VERKEER EN PARKEREN Ontsluiting en bereikbaarheid

• Auto’s De entree van de locatie voor autoverkeer loopt via de Johan Enschedelaan en de Jacobus Spijkerdreef. Zorg voor een duidelijke entree voor de auto’s vanaf de Jacobus Spijkerdreef. Voorkom zoekbewegingen en keren van auto’s door een logische routing in de parkeerlaag of door bijvoorbeeld vrije plekken door middel van een signaleringssysteem aan te geven. • Nood- en hulpdiensten Bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten in afstemming met de veiligheidsregio. Een eventuele calamiteitenroute dient ruimtelijk goed en verkeerskundig logisch te worden ingepast. • Fietsers Voor een goede onderlinge aansluiting is het voor het fietsverkeer van belang dat er verbindingen worden aangelegd tussen de (woon)gebieden aan de westzijde en de oostzijde van de Hoofdvaart. Vanuit het plangebied logisch aansluiten op de fietsroute langs de Hoofdvaart. Fietsenstallingen zodanig in het plan situeren dat ze direct en eenvoudig vanuit fietsroutes te bereiken zijn. Zorg ervoor dat mensen eenvoudig de fiets kunnen pakken: fietsverkeer stimuleren boven autoverkeer. • Voetgangers Aantrekkelijk looproute over de locatie. Rondje lopen mogelijk maken over het parkeerdek en langs het water. Goede aansluiting op de omgeving: oversteek naar Lincolnpark, Nassaupark en aansluiting op de Presidenthof om vanuit daar naar het centrum te kunnen lopen. Denk aan goede toegankelijkheid, ook voor mindervaliden.

Houd o.a. rekening met voldoende breedte en voldoende mindervalide inritjes.

Parkeren

• Bij de toetsing van nieuwe ontwikkelingen in Haarlemmermeer wordt beoordeeld of er in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Om te komen tot de juiste parkeernormering wordt verwezen naar het ‘parapluplan parkeerregels’ 2018, vastgelegd in het ‘Handboek parkeernormen gemeente Haarlemmermeer 2018’. • Omdat de woningbouw direct grenst aan een bedrijventerrein en er een stopverbod op de Jacobus Spijkerdreef geldt, dient alle parkeerruimte op eigen terrein plaats te vinden. Dit geldt ook voor bestelbusjes, kiss&ride en verhuiswagens. Deze bepaling geldt tevens voor de bedrijfsbebouwing van de President, dit om parkeeroverlast te voorkomen. Dit betekent ook dat het bezoekersaandeel per woning opgelost moet worden op eigen terrein. Wanneer dit achter een slagboom plaats vindt zal de toegang geregeld moeten worden met de bewoners en ten allen tijden gezorgd moeten worden dat de auto’s niet hoeven te wachten of stoppen op de Jacobus Spijkerdreef (zie bij stopverbod). • Rekening houden met sociale veiligheid, zoals zicht en voorkomen van grootschaligheid. • Er dient een parkeerberekening gemaakt te worden die moet worden goedgekeurd door de gemeente.

Stopverbod Jacobus Spijkerdreef

Omdat er een post van de Ambulancedienst (Ambulance Amsterdam Kennemerland) aan de Jacobus Spijkerdreef is gelegen geldt er een stopverbod voor de gehele Jacobus Spijkerdreef: er mag niet op de weg gestopt of geparkeerd worden, ook niet voor korte tijd. Dit betekent dat er: • Enkel op eigen terrein Rooseveltpark parkeerplaatsen gemaakt kunnen worden • Op eigen terrein een (kort)parkeermogelijkheid/blauwe zone moet worden gemaakt voor o.a. pakketdiensten, bestelbusjes, kiss&ride en verhuiswagens: deze mogen NIET op de Jacobus Spijkerdreef stoppen of parkeren • Auto’s dienen niet onverwacht en onveilig de weg op te kunnen draaien wanneer er een ambulance uitrukt • Het stopverbod geldt ook voor de vuilophaaldienst. De plaatsing van de ondergrondse containers en het kunnen draaien of rondrijden van de vuilophaaldienst vergt dus extra aandacht. 16

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

INRICHTING (SEMI)OPENBARE RUIMTE / GROEN / SPELEN DIOR - Duurzame Inrichting Openbare Ruimte 2016

Een goed ingerichte en beheerde openbare ruimte is belangrijk voor de leefbaarheid en vitaliteit in de woonkernen en werklocaties. De DIOR is het kader voor de inrichting van de openbare ruimte en bakent daarmee de speelruimte af voor partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen van openbare ruimte. De DIOR is te vinden op: https://haarlemmermeergemeente.nl/file/5353/download. Afwijkingen op de DIOR zijn in principe niet toegestaan. De DIOR omvat echter nog niet alle hedendaagse duurzaamheidseisen. Afwijkingen zijn, mits beargumenteerd en specifiek in het plan benoemd, wel mogelijk. • Aangeven wat openbaar gebied wordt en wat privéterrein: - Het dek is openbaar toegankelijk privéterrein - De parkeerlaag is privéterrein • Openbaar gebied moet voldoen aan de DIOR.

Openbare ruimte

De inrichting van het openbaar gebied moet bijdragen aan de herkenbaarheid en het karakter van het woongebied. De ruimtelijke samenhang en aansluiting op omliggende gebieden zijn hierbij van belang. Ook van belang is het schenken van aandacht aan de overgangen van openbaar naar (semi)privégebied. De openbare ruimte bestaat uit wegen, groen, straatmeubilair, sport- en speelplekken, waterpartijen, ondergrondse infrastructuur en civiele kunstwerken. Ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan het welzijn van de bewoners. Bruikbaarheid, schoonheid en duurzaamheid zijn sleutelwoorden. De onderdelen van het plan moeten op elkaar afgestemd zijn. Coördinatie van architectuur, stedenbouw, openbare ruimte, duurzaamheid, klimaat adaptatie, biodiversiteit en verkeer zijn belangrijk. Kwaliteit wordt gezocht in een samenhangende water- en groenstructuur en de relatie met het landschap. Het is altijd goed om te beseffen dat de combinatie woning en openbare ruimte een thuis wordt voor de bewoners. In algemene zin worden de volgende eisen gesteld aan de inrichting openbare ruimte: verkeersveilig, sociaal veilig, kwalitatief hoogwaardig, bereikbaar en beheerbaar. De openbare ruimte voldoet aan de wettelijke eisen en eisen van niet gemeentelijke instanties, waaronder bijvoorbeeld die van het Hoogheemraadschap Rijnland. Het sluit bovendien aan op het beleid van de gemeente.

17

De kwaliteit van de openbare ruimte wordt bepaald door de volgende aspecten: A. Esthetische aspecten B. Functionele aspecten C. Ecologische en duurzaamheidsaspecten D. De kwaliteit en vitaliteit van het groen

A. Esthetische aspecten

Verfraaiing is al jarenlang een belangrijke functie van het groen en het water in de stedelijke omgeving. De waardering van het groen wordt bepaald door een aantal waarnemingskenmerken. De meest belangrijke waarnemingskenmerken zijn: • De mate van eenheid en herkenbaarheid: een gebied met een eigen karakter en een grote mate van herkenbaarheid wordt hoger gewaardeerd dan een gebied waar dit ontbreekt. • De mate van cultuur- en natuurlijkheid: zowel een natuurlijk gebied als een cultuurrijk ingericht gebied worden zeer gewaardeerd. De voorkeur is sterk persoonsgebonden. • Het kunnen ervaren van de seizoenen is belangrijk. • Het onderhouds/netheidsniveau moet passen bij de uitstraling van het gebied. Aandacht voor het gewenste beheer van de openbare ruimte is belangrijk.

B. Functionele aspecten

• Infrastructureel groen: groen langs verkeersontsluitingen en bij parkeervoorzieningen. Dit groen heeft weliswaar geen gebruikswaarde, maar is wel van grote invloed op de beleving van de wijk. • Gebruiks- en recreatief groen: het gaat hierbij om de volgende gebruiksmogelijkheden: 1. Groen dicht bij huis: voldoende gebruiksmogelijkheden van het groen vergroot de kwaliteit van de leefomgeving. Mogelijkheden om te ontspannen, mensen te ontmoeten of juist rust te vinden. Trimmen, een ommetje maken of de hond uitlaten zijn korte uitjes die in de wijk mogelijk moeten zijn. Ook moet de omgeving voor kinderen goed zijn ingericht (zie onder spelen). 2. Groen in de nabije omgeving, het is essentieel dat deze gebieden per fiets en wandelend goed bereikbaar zijn.

SPvE Rooseveltpark oktober 2020 Ingenieursbureau Haarlemmermeer

INRICHTING (SEMI)OPENBARE RUIMTE / GROEN / SPELEN C. Ecologische aspecten

Groennormen

Ecologische beoordeling van het gebied • Het gebied van het Rooseveltpark bestaat op dit moment uit een gemaaid grasland en akkerland, aansluitend aan een laaggelegen oever tegen de Hoofdvaart. • In het gebied komen geen beschermde plantensoorten voor en de mogelijk aanwezige diersoorten ( bruine kikker, kleine watersalamander, de mol, muizen en woelmuizen, broedvogels van vlak grasland) zijn op de vogels na alle vrijgesteld van bescherming. Van de mogelijk aanwezige broedvogels zijn alleen de nesten tijdens de broedtijd beschermd. Het gebied is door zijn openheid en gebrek aan schuilmogelijkheden niet geschikt voor vleermuizen. • Als buiten de broedtijd voor de vogels wordt gewerkt, of wordt voorkomen dat de vogels hier gaan broeden, geldt alleen de zorgplicht: de mogelijk aanwezige dieren moeten de gelegenheid hebben om te ontsnappen. Gezien de afstand tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000 gebieden is de kans op beïnvloeding daarvan niet meetbaar. • Van belang is wel dat de lage oever een relatief hoge biodiversiteit heeft, met als voorbeeld de aanwezigheid van echte koekoeksbloem. Het zou mooi zijn als deze oever als natuurvriendelijke oever behouden kan blijven. • Eindconclusie: de wet Natuurbescherming geeft geen redenen om tegen de bouw te zijn. • Advies: De oever behouden als natuurvriendelijke oever en bij de bouw natuurinclusief bouwen inbrengen.

Spelen

Naast een groenstructuur die gericht is op beleving en gebruik door de mens is het gewenst dat (delen van) het groen ook een rol spelen als leefgebied voor planten en dieren. Belangrijk ontwerpuitgangspunt bij de vormgeving van groen is het benutten van de kans tot het vergroten van diversiteit en duurzaamheid door variatie.

D. De kwaliteit en vitaliteit de bomen en de beplanting

Aandacht voor de benodigde groeiruimtes, zowel boven- als ondergronds is belangrijk. Ook uitgaan van de juiste assortimentskeuze, passend bij de grond- en vochtigheidsomstandigheden is essentieel. Het doel is een vitale groene ruimte te ontwikkelen.

18

In Haarlemmermeer wordt gebruik gemaakt van normen die aangeven hoeveel groen nodig is per inwoner en binnen welke straal vanaf de woningen dit groen moet voorkomen. Normeringen zijn richtlijnen. Ze zijn noodzakelijk om te kunnen bepalen of voldoende groen per groentype aanwezig is. De precieze hoeveelheid groen die nodig is hangt af van de functies, de kwaliteit (potenties, ruimtelijke opbouw) en het karakter (identiteit) dat het groen op bepaalde plaatsen heeft. De gemeente rekent met een norm van 32,1 m² groene openbare ruimte per inwoner (zie tabel). Een hogere norm is altijd toegestaan. In de Essentiekaart De parken zijn het groen voor Wijkpark en Bovenwijkspark reeds opgenomen. Dat betekent dat er volgens de richtlijn voor Rooseveltpark: Woonomgevingsgroen (6,1 m2), Infrastructuurgroen (4,0 m2) en Buurtparkgroen (4,0 m2), tezamen 14,1m2 per inwoner, moet worden opgenomen. De groene delen van het leefdek kunnen alleen in de telling worden meegenomen wanneer het gaat om kwalitatief, bruikbaar groen. Het eventueel meerekenen gebeurt in afstemming en samenspraak met de gemeente. Het gemeentelijk speelruimtebeleid staat verwoord in de Nota Spelen, sporten en ontmoeten in de buitenruimte (2009). In de nota wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdsgroepen.