Bijlage - Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 - Het verschil maken
Tekst van het document
Landelijk
Centrum dorps
Stedelijk centrum
Stedelijk plus
Het verschil maken Woonbeleidsprogramma 2019-2025
Colofon Tekst, vormgeving en drukwerk Gemeente Haarlemmermeer Postbus 250 2130 AG Hoofddorp Telefoon 0900 1852 E-mail info@haarlemmermeer.nl Internet www.haarlemmermeer.nl Fotografie Kees van der Veer, Goulmy disign & fotografie, Margo Oosterveen, Jur Engelchor, Danny de Casembroot November 2019
2
Gemeente Haarlemmermeer
Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................... 5 Samenvatting ....................................................................................................................... 7 1
Inleiding en doelstelling ........................................................................................ 8 1.1 Een nieuw beleidskader is nodig ............................................................... 8 1.2 Wat willen we bereiken? ................................................................................ 9 1.3 Opzet woonbeleidsprogramma ............................................................. 10 1.4 Wettelijk kader .................................................................................................. 10
2
Van analyse naar visie ........................................................................................... 11 2.1 Onze analyse: grote druk en weinig diversiteit ................................. 11 2.2 Onze visie: ruimte en verschil maken .................................................... 12
3
De uitvoeringsagenda .......................................................................................... 18 3.1 Divers aanbod door middel van nieuwbouw ................................... 18 3.2 Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in wijken en kernen ........................................................................................ 20 3.3 Beschikbaarheid van betaalbare woningen ................................... 22 3.4 Aandachtsgroepen ....................................................................................... 24 Planning uitvoeringsprogramma .......................................................... 29 4
Afspraken en verantwoording ......................................................................... 31
Bijlagen ................................................................................................................................... 33 Bijlage 1 Woningmarktanalyse Haarlemmermeer ......................... 34 Bijlage 2 Woonmilieus ..................................................................................... 57 Bijlage 3 Beschrijving wijk- en dorpsindeling ..................................... 60 Bijlage 4 Bouwjaarklasse voorraad en spreiding sociale huurwoningen ................................................................. 61 Bijlage 5 Indicatieve planning 20 grootste projecten dd. 1 juli 2019 .................................................................................... 70 Bijlage 6 Begrippenkader ............................................................................. 71
Gemeente Haarlemmermeer
3
4
Gemeente Haarlemmermeer
Voorwoord Voor u ligt het Woonbeleidsprogramma
Het woonbeleidsprogramma geeft voor de
Haarlemmermeer 2019-2025. Hierin komen de
komende vijf jaar richting aan de ambities voor
visie, ambities en keuzes van het college op wonen
wonen in Haarlemmermeer. Het programma
samen. De diversiteit van het woningaanbod, de
is onderdeel van de omgevingsvisie. Met het
actuele woonbehoeftes en de aantallen woningen
programma houden we rekening met diverse
spelen hierin een belangrijke rol.
doelgroepen en zorgbehoeften, zorgen we voor een gevarieerd aanbod aan soorten woningen en
Als college van Haarlemmermeer willen we alle
leefomgevingen, maar bovenal geven we invulling
inwoners een fijne en passende woning kunnen
aan de enorme schaarste in absolute aantallen
bieden. Een uitdaging, want er is op dit moment
woningen.
een grote schaarste aan woningen, op alle vlakken en in alle segmenten. De lange wachtlijsten voor
Mieke Booij-Van Eck
sociale huur zijn ons een doorn in het oog. Ook
Wethouder Woonbeleid
in het middensegment willen we meer aanbod kunnen bieden. De gemeente bouwt echter
Jurgen Nobel
zelf geen woningen. Wel is zij kaderstellend aan
Wethouder Woningbouw
projectontwikkelaars en wooncorporaties. Een zo’n kader is: “De helft van de nieuw te bouwen woningen moet betaalbaar zijn.” Een goede samenwerking met marktpartijen om de woningbouwambitie te realiseren, is dus noodzakelijk. In de Metropoolregio Amsterdam hebben we afspraken gemaakt over de aantallen nieuw te bouwen woningen. De regio heeft een woningbouwopgave van 240.000 woningen tot 2040. Haarlemmermeer neemt 20.000 woningen voor haar rekening. Diversiteit in woningaanbod, leeftijdsopbouw en achtergrond van mensen in een woonwijk draagt bij aan een prettig woonklimaat. Waarbij we ook ruimte willen bieden aan nieuwe woonmilieus, die passen bij de plek waar gebouwd wordt. Door accenten te leggen op stedelijk en landelijk wonen maken we onze gemeente nog veelzijdiger.
Gemeente Haarlemmermeer
5
6
Gemeente Haarlemmermeer
Samenvatting Onze ambities voor het woonbeleid van de
een luxere (half)vrijstaande woning willen maken.
komende vijf jaar komen voort uit de regionale bouwtaak, lokale omstandigheden en vraag-
Met nieuwbouw in en bij de kernen langs de
aanbodverhoudingen op de woningmarkt. Beleid
Ringvaart doen we het anders. Daar willen we met
uitvoeren kunnen we niet alleen. We zoeken
de nieuwbouw de lokale identiteit, de vitaliteit
nadrukkelijk samenwerking met onze partners
en het dorpse karakter versterken. Nieuwe
als woningbouwcorporaties en ontwikkelaars.
plannen sluiten daarom aan bij het centrum-
We gaan een meerjarig wederzijds commitment
dorpse woonmilieu. Dit milieu heeft een menging
met marktpartijen aan om het woningtekort te
van wonen, werken en voorzieningen met een
verminderen.
gematigde woningdichtheid.
Ons woonbeleid gaat uit van eigenheid,
We zorgen ervoor dat in alle woonmilieus de
verscheidenheid en doorstroming. Variatie in het
helft van de nieuwe woningen betaalbaar
woningaanbod zorgt voor gemengde dorpen
(prijssegmenten laag en midden) wordt en blijft.
en wijken, is toekomstbestendig en vergroot de
We gaan de productie van koop- en huurwoningen
mogelijkheden voor een wooncarrière binnen
in het middensegment extra stimuleren en starten
Haarlemmermeer. Wonen houdt in onze visie
daarvoor een actieprogramma. Voor huishoudens
verband met een visie op groen, bereikbaarheid,
met een middeninkomen is de sociale huursector
werk en voorzieningen. Om die reden maken we
niet toegankelijk en zijn de mogelijkheden in de
verschil tussen de grote (centraal gelegen) dorpen
bestaande voorraad gering. Vooralsnog blijft het
Hoofddorp, Nieuw-Vennep en Badhoevedorp
daarnaast nodig om een substantieel deel van de
enerzijds en de kleinere kernen langs de Ringvaart
gereguleerde bouw als sociale huurwoningen uit te
anderzijds.
voeren. We doen dit om de zoektijd voor met name starters met een laag inkomen te verkorten. Met de
Onze centrale kernen hebben zich in de laatste
woningcorporaties zetten we in op doorstroming
vijftig jaar ontwikkeld tot herkenbare woonwijken
binnen de huurwoningenvoorraad. We maken
met een sterk sub-urbaan karakter. Bij uitleglocaties
gebruik van tijdelijke huurcontracten voor jongeren
en transformatie binnen bestaand stedelijk gebied
waardoor deze schaarse woningen vaker vrijkomen.
kiezen we daar voor een aanvullend woonmilieu. We maken buurten en wijken met hogere of juist lagere
We bieden ruimte voor meer kleinschalige
woningdichtheden dan we nu in Haarlemmermeer
geclusterde woon- zorgvoorzieningen en
kennen. We komen op binnenstedelijke locaties
zelfstandige woningen voor mensen die uitstromen
tegemoet aan de behoefte aan compacte
uit onzelfstandige (zorg)instellingen. Ten behoeve
woningen voor starters en ouderen. In het
van mensen met een beperking of een beperkte
centrum van Hoofddorp (ondermeer Hydepark)
mobiliteit worden meer woningen gerealiseerd die
bouwen we in een hoge dichtheid die hoort bij het
levensloopbestendig of zorggeschikt zijn.
woonmilieu ‘stedelijk plus’. Een woonmilieu dat tot
In het woonbeleidsprogramma is een apart
voor kort in Haarlemmermeer niet voorkwam. In
hoofdstuk opgenomen dat gaat over de uitvoering
uitbreidingswijken rond de centrale kernen bieden
van ons beleid. We geven ook aan hoe we met de
we ruimte voor landelijk wonen ten behoeve van
raad bewaken dat het beleid op papier ook in de
gezinnen die door welvaartsstijging een stap naar
praktijk tot de gewenste uitvoering leidt.
Gemeente Haarlemmermeer
7
1 Inleiding en doelstelling 1.1
Een nieuw beleidskader is nodig
Wij gaan de nieuwbouw fors opvoeren. De aanstaande schaalsprong zal het karakter van
Het gemeentelijk woonbeleid is toe aan nieuwe
de gemeente blijvend beïnvloeden. We willen
impuls. Na de kredietcrisis van 2007-2012 leek er
er samen met de ontwikkelaars, zorgpartijen
aanvankelijk geen grote nieuwe bouwproductie
en woningcorporaties voor zorgen dat de groei
nodig. Inmiddels is de economische situatie
van de gemeente aansluit bij de veranderende
verbeterd. Er is nu sprake van schaarste in alle prijs-
woningbehoefte. We gaan onze gemeente nog
en eigendomssegmenten.
diverser maken. Dat betekent: meer woningen
1
in landelijke, centrum-dorpse en centrumIn juli 2019 heeft de Metropoolregio Amsterdam
stedelijke woonmilieus, meer appartementen
(MRA) de ‘Woondeal’ met het Rijk ondertekend.
voor starters en ouderen en uitbreiding van het
Hierin is afgesproken dat de regio aan de lat
aantal woonzorginitiatieven. Met een groter
staat om voor het jaar 2040 230.000 nieuwe
aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen
woningen in alle prijssegmenten bij te bouwen.
denken we de zoektijden te kunnen verkorten.
Op basis van onze plancapaciteit kunnen we in
Bij de verdeling van sociale huurwoningen gaan
Haarlemmermeer tussen tot 2040 circa 20.000
we meer dan voorheen sturen op slaagkansen.
woningen toevoegen aan de voorraad. Om dit te
Door tijdelijke huurcontracten aan te bieden
bereiken is een versnellingsoperatie gestart. Eind
willen we jongerenwoningen vaker vrij laten
2018 is in de raad de Nota Schaalsprong besproken;
komen. We maken maximaal gebruik van ‘lokaal
een eerste kwalitatieve verkenning rondom het
maatwerk’ bij de toewijzing van vrijkomende
nieuwe woningbouwprogramma. ‘Vergroting van
sociale huurwoningen. Zo geven we inwoners van
verscheidenheid’ is hierin het devies. In januari van
Haarlemmermeer meer kans op de woningmarkt.
2019 sloten we het coalitieakkoord ‘Samen bouwen
Woningzoekenden met een inkomen dat net
aan een krachtig nieuw Haarlemmermeer’. We
boven modaal ligt hebben geen toegang tot
willen vaart maken met nieuwbouw. Nieuwbouw
de sociale huursector en ondervinden veel
van woningen in de prijssegmenten laag en midden
concurrentie van kapitaalkrachtiger groepen. Een
willen we met 10 procentpunten (van 40% naar
groot deel van deze groep blijft thuis wonen of
50%) toe laten nemen ten opzichte van de vorige
verlaat de gemeente. Om de beschikbaarheid
bestuursperiode.
en betaalbaarheid van middenhuur- en middenkoopwoningen groter te maken starten wij
Het coalitieakkoord, de woondeal, de
een actieprogramma ‘middensegment’.
versnellingsoperatie en de nota schaalsprong vormen de belangrijkste ingrediënten voor deze
Bij gebiedsontwikkeling gaan wij uit van het principe
nieuwe visie op het wonen.
‘eerst bewegen, dan bouwen’. Voor een goede ontsluiting van toekomstige woongebieden zijn we
In vergelijking met eerdere beleidsvisies op het
mede-afhankelijk van investeringen door het Rijk en
wonen legt het ‘Woonbeleidsprogramma 2019-2025:
de Provincie. Haarlemmermeer heeft hoogwaardig
Het verschil maken’ nieuwe en andere accenten.
openbaar vervoer, (snel)wegen en Schiphol.
1
In 2011 verscheen de laatste Woonvisie voor Haarlemmermeer. In 2015 verscheen de Woonagenda Haarlemmermeer als een gedeeltelijke actualisatie. Het laatste beleidsplan van de gemeente Haarlemmerliede cs. is getiteld Woonvisie 2014-2018 en verscheen in 2013.
8
Gemeente Haarlemmermeer
Uitgangspunt woningbouwopgave
+20.000 woningen
Cruquius/ Bennebroekerdijk Hoofddorp Noord
Badhoevedorp
Zwaanshoek Stadscentrum Hoofddorp
Hyde Park
Beinsdorp Nw-Vennep West Lisserbroek
Bols/ Pionier
Om in de woningvraag te voorzien, worden de komende 15 tot 20 jaar 20.000 nieuwe woningen toegevoegd aan de huidige 63.000 woningen.
Figuur 1 De spreiding van kernen en bouwlocaties
Die wegen en landingsbanen zorgen voor een
1.2
Wat willen we bereiken?
uitdaging bij de ontwikkeling van woongebieden. Als
1. We bouwen nog eens circa 20.000 woningen
vliegtuiglawaai een belemmering vormt, willen we
tot 2040 en willen daarmee het verschil
onderzoeken of we met een slimme verkaveling en
maken. We groeien door tot een gemeente
andere bouwvormen geluidsarme woningen kunnen
met circa 200.000 inwoners. De doorstroming
realiseren (‘geluidsadaptief bouwen’).
die de nieuwbouw teweegbrengt verkort de wachttijden voor sociale huur en heeft invloed
Om aan onze bouwtaak te kunnen voldoen,
op de leefbaarheid. Ons beleid sluit beter aan bij
hanteren we een zekere overmaat in de
de veranderende woningbehoefte; het aandeel
productieplanning om flexibel tussen projecten
kleine huishoudens en het aantal ouderen groeit.
te kunnen schakelen. Op 29 mei 2019 heeft
2. We willen bouwen in woonmilieus die passen
de Raad van State stikstofcompensatie in het
bij de locatie waar gebouwd wordt en die
kader van het Programma Aanpak Stikstof (PAS)
aansluiten bij de huidige en toekomstige
ongeldig verklaard. Een groot deel van de nieuwe
woningbehoefte.
ontwikkelingen liggen momenteel stil in afwachting
3. We willen in elk bouwplan en in elk woonmilieu
van nieuw nationaal stikstofbeleid. Als er een
een gemengd bouwprogramma realiseren naar
oplossing is gevonden gaan we verder bouwen.
eigendomscategorie en prijsklasse. De helft van de woningen bouwen we betaalbaar. 4. We stimuleren en reguleren de bouw van woningen in het middensegment (huur en koop) om aanbod te houden voor huishoudens met een inkomen dat net hoger is dan modaal.
Gemeente Haarlemmermeer
9
5. We willen de zoektijd naar sociale huurwoningen
1.3
terugdringen. We gaan daarom een substantieel
Opzet Woonbeleidsprogramma
deel van de betaalbare woningen als sociale
Vanuit een woningmarktanalyse hebben we onze
huurwoning bouwen om slaagkansen te
visie op de toekomst geformuleerd (hoofdstuk 2).
verbeteren en doorstroming te bevorderen.
Vanuit de visie en onze aanpak onderscheiden wij beleidslijnen die in de uitvoeringsagenda (hoofdstuk
6. We streven naar gemengde wijken; naar woningtype, inkomen en gezinssamenstelling. We
3) worden uitgewerkt. In hoofdstuk 4 vertalen we
willen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig
het beleid in uitvoeringsacties. In de bijlagen kunt
blijven wonen. Door de verschuiving van
u meer achtergronden terugvinden, ook is hier een
intramurale zorg naar ambulante begeleiding bij
begrippenlijst opgenomen.
GGZ, beschermd wonen en maatschappelijke opvang komt er een toename van kwetsbare
1.4
Wettelijk kader
mensen in de wijk. Juist hen moeten we een
De Omgevingswet treedt in 2021 in werking.
geschikte plek geven, veelal in een sociale
Alle regels en wetten rondom ruimtelijke
huurwoning.
ontwikkeling worden samengevoegd in één
7. We werken aan een aardgasvrije en
wet. Dit woonbeleidsprogramma 2019-2025
energiezuinige woningvoorraad.
vormt het thematische deel rond wonen voor de omgevingsvisie. Daarnaast heeft het Rijk in de Woningwet en de Huisvestingswet taken omschreven waarop wij beleid formuleren. Bij de voorbereiding van dit woonbeleidsprogramma zijn diverse belanghebbenden geconsulteerd. Dit zijn ontwikkelaars, zorgaanbieders, de Vereniging Huurders Haarlemmermeer (VHH) en leden van de Participatieraad. Zij delen de analyse van de woningmarkt en stellen heldere kaders op prijs.
Analyse
• Grote druk • Weinig diversiteit
Visie
• Ruimte • Verschil maken
Uitvoering
• • • • •
Divers aanbod Vitaliteit Beschikbaarheid Aandachtsgroepen Prestatieafspraken
Evaluatie
10
Gemeente Haarlemmermeer
• Rapportage aan de raad
2 Van analyse naar visie 2.1
Onze analyse: grote druk en weinig diversiteit
De huidige woningmarkt heeft in ieder geval de volgende kenmerken:
•
Haarlemmermeer is een aantrekkelijke woongemeente met veel koopwoningen en rijtjeswoningen in een naoorlogs suburbaan woonmilieu. De gemeente heeft zich vooral toegelegd op de huisvesting van gezinnen in goede woningen. Door individualisering, vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder kinderen) stijgt het aantal kleine huishoudens.
•
Er zijn 31 kernen en een veelvoud aan wijken en buurten. Woningtypen en prijssegmenten zijn verdeeld over de gemeente. Oudere vrijstaande woningen zijn vooral te vinden langs
Rijtjeswoning Floriande
de Ringvaart. De na-oorlogse rijtjeswoning domineert de uitbreidingswijken van Nieuw-
•
Door ‘extramuralisering’ in de zorg neemt de
Vennep en Hoofddorp. Ook huurwoningen
vraag naar woonvormen voor mensen met een
(appartementen en eengezinswoningen)
zorgbehoefte toe. Hiervoor zijn vooral extra
zijn niet in alle buurten in gelijke mate en op
sociale huurappartementen gewenst.
dezelfde manier gespreid aanwezig.
•
starten) doorlopen.
•
We hebben een jonge bevolkingsopbouw
In de gezinsvormende levensfase verhuisden
maar de babyboomgeneratie vergrijst. Het
veel van onze inwoners uit centrumsteden
aanbod van levensloopbestendige sociale
in de regio naar een rijtjeswoning in
huurappartementen is in het afgelopen
Haarlemmermeer. Dat blijft een rol die wij in
decennium toegenomen. In het bestaande
de regio spelen. Intern veranderen we van een
koopsegment is weinig aanbod van
groeikern naar een volwassen markt waar
levensloopbestendige woningen.
inwoners hun wooncarrière (doorverhuizen en
Segment Deelsegment
Kale maandhuur/WOZ -waarde
Bruto jaarinkomen
koop Laag
Midden Duur
tot aftoppingsgrens
tot € 651
tot € 30.825
tot € 122.000
(tot huurtoeslaggrens)
tot liberalisatiegrens
€ 651 tot € 720
€ 30.825 tot € 38.035
€ 122.000 tot 156.000
(tot EU-grens)
middeldure huur en
€ 720 tot € 971
€ 38.035 tot € 54.248
koop
€156.000 tot €294.000
(tot 1,5 keer modaal)
duurdere koop
Vanaf € 971
meer dan € 54.248
Vanaf € 294.000
(meer dan 1,5 keer modaal)
Gemeente Haarlemmermeer
11
Woonmilieus
Landelijk/dorps woonmilieu
HUIDIG WOONMILIEU HAARLEMMERMEER EN OMGEVING
Stedelijk woonmilieu
We voegen nieuwe woonmilieus toe ter verbreding van het woningaanbod en ter differentiatie tussen verschillende wijken.
Figuur 2 Divers bouwen in Nieuw-Vennep, Hoofddorp en Badhoevedorp
•
De woningmarkt is opgedeeld in een aantal
•
De slaagkansen van starters voor een sociale
segmenten op basis van huishoudinkomen en
huurwoning zijn klein. Woningcorporaties zien
woningprijs . Het lage segment bevat geen
de bouw van kleine wooneenheden als hun
koopwoningen maar enkel huurwoningen van
grootste prioriteit in Haarlemmermeer. Er
woningcorporaties. Dit segment is toegankelijk
worden studio’s tot 30m2 voor de echt jonge
voor mensen met een inkomen onder een
starters en tweekamerwoningen van 45m2 voor
wettelijk bepaalde maximale inkomensgrens
oudere jongen tot 28 jaar gebouwd. Centrale
(modaal). Het middensegment kent huur- en
locaties met veel voorzieningen, goed openbaar
koopwoningen. Het segment is bereikbaar voor
vervoer en banen in de directe omgeving zijn
huishoudens tot 1,5 maal modaal.
hiervoor beter geschikt dan verder weg gelegen
2
woonwijken met een lagere dynamiek.
•
Op basis van de gemeten woonwensen
•
Als gevolg van de aanstaande energietransitie
(WiMRA 2017) is door bureau RIGO (2019)
worden woningen beter geïsoleerd. In de
een behoefteraming gemaakt voor
toekomst zal blijken wanneer en hoe wijken
Haarlemmermeer. Deze bestaat voor 37% uit
overstappen op een andere collectieve
laag (sociale huur), 27% uit midden (huur en
energiebron voor de verwarming en waar
koop) en 37% uit duur (bijna alleen koop). Iets
woningen zullen overgaan op ‘all-electric’.
minder dan de helft van de verhuisgeneigden zoekt een appartement. Omdat nu 22% van de voorraad een sociale huurwoning van een
2.2
Onze visie: ruimte en verschil maken
woningcorporatie is en 25% een appartement, zijn dat de categorieën waar in de nieuwbouw
Grote en diverse bouwstroom realiseren
een substantieel accent op zal moeten worden
Door nieuwbouw komen meer bestaande woningen
gelegd. Binnen het nieuwbouwprogramma
vrij. De oplevering van een woning veroorzaakt
kunnen we zorgen voor nieuw aanbod in de
vaak een verhuisketen zodat ook in de voorraad
prijsklasse midden. Door prijsstijgingen verdwijnt
verhuiswensen worden vervuld.
het geringe aanbod in deze categorie. 2
De meeste prijsgrenzen zijn ook gebruikt in onderzoeksrapporten en komen goeddeels uit de Huisvestingswet. De bedragen worden jaarli-
jks door het Rijk aangepast. Als koopprijsgrens tussen midden en duur is de grens gebruikt die geldt als maximum voor nationale hypotheekgarantie. De bovengrens van de middeldure huur is afkomstig uit het WiMRA en bedraagt 135% van de liberalisatiegrens.
12
Gemeente Haarlemmermeer
Cruquius
Lokale oriëntatie
Badhoevedorp Zwaanshoek Hoofddorp Beinsdorp NieuwVennep Lisserbroek
Regionale oriëntatie
Er is ruimte beschikbaar om de woningopgave te realiseren, met een bij iedere locatie passend woonmilieu.
Figuur 3 Kernen verschillen van elkaar in grootte en oriëntatie.
Diversiteit in woonmilieus.
veel behoefte is aan appartementen voor één- en
Locatie is bepalend voor het woonmilieu waarin
tweepersoonshuishoudens. Allerlei groepen als
wordt gebouwd. In bijlage 2 wordt een woonmilieu-
alleenstaande starters, vitale ouderen of werkende
indeling beschreven die is ontwikkeld door
stellen zonder kinderen zullen hier een nieuw thuis
bureau ABF. In de centrale kernen Hoofddorp,
vinden. Ontwikkelaars zien deze potentie ook. Als
Nieuw-Vennep en Badhoevedorp geldt een
er bij een centrale kern een uitbreidingswijk op een
regionale oriëntatie (zie ook figuur 2). Hier zijn veel
weinig dynamische locatie (lees Nieuw-Vennep
voorzieningen en banen. In bestaande wijken
West) wordt opgezet gaan we op een andere
domineert het naoorlogse suburbane milieu. Met
manier het verschil maken. Hier kiezen we voor
nieuwbouw willen we verschil gaan maken en
het ‘landelijk’ woonmilieu waarin de dichtheden
zo de diversiteit van het aanbod vergroten. Bij
laag zijn en meer ruimte is voor de bouw van (half)
binnenstedelijke bouwlocaties vergroten we het
vrijstaande woningen.
‘centrum-stedelijk’ woonmilieu. In het centrum van Hoofddorp gaan we, bijvoorbeeld in Hydepark, in
De dorpen langs de Ringvaart (en Spaarndam
het woonmilieu ‘stedelijk plus’ bouwen. Wonen gaat
en Abbenes) hebben een meer lokale oriëntatie.
in deze beide centrale stedelijke milieus samen met
Bij bouwlocaties versterken we de bestaande
werken, recreëren en winkelen. Door bijvoorbeeld
identiteit door in een ‘centrum-dorps woonmilieu’ te
ondergronds te parkeren en gestapeld te bouwen
bouwen. Kleinschaligheid, gematigde dichtheden
kunnen er met behoud van kwaliteit meer woningen
en functiemenging zijn uitgangspunt. In deze kernen
op eenzelfde oppervlakte worden gebouwd.
verschilt de lokale opgave en dorpsidentiteit.
Woningbehoefte-onderzoek geeft aan dat er
Gemeente Haarlemmermeer
13
Er kan sprake zijn van vergrijzing, ontgroening,
een experiment met geluidsadaptief bouwen in
instandhoudingsproblemen van een school
Rijsenhout door hogere overheden toegestaan?).
enzovoort. Het bouwprogramma wordt op de
In 2019 is daar de stikstofcompensatie bijgekomen
kernspecifieke behoefte afgestemd.
(Op 29 mei 2019 verklaarde de Raad van State Programma Aanpak Stikstof (PAS) ongeldig).
In tabel 1 is voor de grotere bouwlocaties
Wanneer komt er een nieuwe methode en hoe
aangegeven in welk woonmilieutype zij
ziet dat eruit? Om tempo te kunnen houden
worden ontwikkeld. In principe is voor alle
is flexibiliteit en een zekere overmaat in de
bouwlocaties in Haarlemmermeer de getoonde
woningbouwprogrammering nodig. Daardoor
woonmilieuoriëntatie toepasbaar.
kunnen ook de in tabel 1 aangeven aantallen wijzigen.
De volgorde en het tempo van de gebiedsontwikkeling hangt met een aantal zaken samen: ‘eerst bewegen dan bouwen’ (wanneer kan welke (vaak provinciale) weg worden aangelegd, verlegd of verbreed?), de ontwikkeling van regelgeving rond vliegtuiglawaai (wordt
Waar gaan we bouwen? Landelijk Wonen, vrijstaand Gezinnen tot circa 20 woningen per hectare Centrum dorps Gemengd met voorzieningen ouderen/gezinnen, grondgebonden, tot circa 25 woningen per hectare Stedelijk centrum Gemengd met voorzieningen Ouderen, appartementen, tot circa 50 woningen per hectare
Cruquius Hoofddorp
Stedelijk plus Gemengd met voorzieningen Starters, appartementen, tot circa 80 woningen per hectare
Nieuw-Vennep
Locatie
Lisserbroek
Tabel 1 Woonmilieus voor de grotere bouwlocaties
Indicatief aantal woningen
Verwachte 1e oplevering3
Cruquius
Hof
1.200
2024
Cruquius
Wickevoort
1.000
2019
3.800
2022
600
2023
Hoofddorp
Hydepark
Hoofddorp
Noord
Lisserbroek
Turfspoor
1.200
2023
Lisserbroek
Noord
1.500
2023
Nieuw-Vennep
West
3.000
2023
Nieuw-Vennep
Pionier-Bols
1.700
2020
Totaal
14.0004
3 Voorlopige inschatting waarbij mogelijke effecten van de PAS-problematiek (stikstofcompensatie bij bouwplannen) niet zijn meegenomen. 4 Het getal 14.000 betreft een voorlopige inschatting voor de acht grootste gebiedsontwikkelingen (stand per 1 juli 2019) waarin voor 2025 (einde looptijd woonbeleidsprogramma) een eerste woning wordt opgeleverd. Het getal 20.000 uit de woondeal betreft alle ontwikkelingen met opleveringen tot 2040.
14
Gemeente Haarlemmermeer
Diversiteit in prijs- en eigendomssegmenten
toegang tot de sociale huur, wordt bij hun zoektocht
De analyse (paragraaf 2.1 en bijlage 1) laat zien dat
vaak voorbijgestreefd door kapitaalkrachtiger
de voorraad woningen in de prijssegmenten laag
huishoudens of particuliere beleggers en ziet
en midden (de twee segmenten samen wordt ook
daardoor het schaarse aanbod verdwijnen.
wel ‘betaalbaar’ genoemd) beperkt is ten opzichte van de behoefte. Daarom gaan we in de nieuwbouw
De vraag naar gereguleerde woningen stijgt
50% betaalbaar realiseren.
sneller dan het aanbod. Zoektijden nemen toe. Daarom is het nodig dat in zowel het segment
Betaalbaar
Duur
‘laag’ als het segment ‘midden’ voldoende aanbod
Laag
Midden
Duur
is in nieuwbouwplannen. De absolute groei dient
tot modaal
Modaal tot 1,5
Meer dan 1,5
maal modaal
maal modaal
zodanig hoog te zijn dat daardoor ook het relatieve
sociale huur
Huur € 721 tot € 971 Huur > € 971 Koop tot € 294.000 Koop > € 294.000
Tabel 2 Prijssegmenten nieuwbouw (prijspeil 2019, prijzen worden jaarlijks geïndexeerd of aangepast aan de dan geldende regelgeving)
aandeel in de voorraad sociale huurwoningen langzaam kan toenemen. Momenteel is 22 procent van de woningvoorraad een sociale huurwoning van een woningcorporatie. In tabel 1 is te zien dat de grootste gebiedsontwikkelingen tezamen in circa 14.000 woningen bevatten. Hierbij hanteren we als inzet dat 7.000 woningen in het segment betaalbaar worden gebouwd: 4.200 woningen in het lage
De behoefte aan sociale huurwoningen groeit.
segment en 2.800 woningen in het middensegment.
De woonwensen van verhuisgeneigden, de
Voor de bouw van woningen in het lage segment
demografische ontwikkelingen, de samenstelling
zal aan de ontwikkelende partij gevraagd worden
van de woningvoorraad en het verhuisgedrag
in eerste instantie woningcorporaties te betrekken.
wijzen in die richting. Los van marktontwikkelingen
Indien die onverhoopt niet worden gevonden
zorgt ook de extramuralisering tot extra vraag naar
en een particulier gaat de huurwoningen in
wonen met zorg en de wens tot het zelfstandig
het lage prijssegment bouwen, dan wordt een
huisvesten van speciale doelgroepen. In beide
instandhoudingstermijn van 25 jaar en andere
gevallen vertaalt dit zich in toename van de vraag
kwaliteitseisen gesteld. De hierboven beschreven
naar sociale huurappartementen.
verhouding binnen (deel-)projecten geldt als inzet voor alle gebiedsontwikkelingen met meer dan 30
Een huishouden met een modaal jaarinkomen van
woningen.
€ 38.035 kan in 2019 (zonder overwaarde uit een vorige woning of bovenmatig spaargeld) een
Jaarlijks rapporteert het college van Burgemeester
woning kopen tot € 156.000. Het is in de huidige
en Wethouders in de vorm van de Bestuurlijke
markt niet haalbaar om voor deze prijs een nieuwe
Voorgangsrapportage Wonen (hierna BVR Wonen
koopwoning te realiseren. Een startend huishoudens
genoemd) aan de raad. Het gaat bijvoorbeeld
met een benedenmodaal inkomen is daarom
over de ontwikkeling van het aanbod in het
aangewezen op een sociale huurwoning.
middensegment en de slaagkans voor verschillende groepen huishoudens die actief zoeken naar
Naast de bouw van een substantieel aandeel
een sociale huurwoning. Als de slaagkansen zich
sociale huurwoningen is het in tijden van
gunstig ontwikkelen kan dit aanleiding zijn om de
economische groei belangrijk dat de overheid zich
genoemde inzet voor betaalbare woningen in de
inzet om in de nieuwbouw betaalbare koop- en
gebiedsontwikkelingen bij te stellen.
huurwoningen voor woningzoekenden met een middeninkomen te creëren. Deze groep heeft geen
Gemeente Haarlemmermeer
15
Omstandigheden kunnen verschillen tussen
bouwprojecten van verschillende ontwikkelaars
gebiedsontwikkelingen. Op goede gronden kan
en eigenaren in een gebiedsontwikkeling worden
het college besluiten in uitzonderlijke situaties met
opgeknipt in kleinere bouwprojecten om de
een initiatiefnemer in een anterieure overeenkomst
prijssegmenteringseis te omzeilen.
een lager danwel hoger aandeel woningen in de segmenten laag en midden toe te staan. De
De 50-50 verdeling voor de nieuwbouw gaat
optelsom van alle grotere gebiedsontwikkelingen
in op het moment dat de gemeenteraad het
tezamen dient echter wel uit te komen op de
Woonbeleidsprogramma 2019-2025 vaststelt.
eerdergenoemde streefpercentages. Daarom
Dit beleid geldt daarom niet voor projecten of
gaan we in het voorjaar van 2020 de doelmatigheid
projectdelen waarvoor reeds een anterieure
van de inzet van een gemeentelijk Woonfonds
overeenkomst is afgesloten of anderszins juridisch
onderzoeken. Een fonds bedoeld voor storting van
bindende afspraken zijn gemaakt.
een financiële bijdrage door de ontwikkelende partij als niet voldaan wordt aan de vereiste
Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in
woningbouwopgave van betaalbare woningen en
wijken en kernen
onttrekking van een financiële bijdrage wanneer in
Haarlemmermeer is een open aantrekkelijke
een bouwplan meer dan de helft van de woningen
woongemeente; een inclusieve gemeente voor
betaalbaar wordt gerealiseerd. De ontwikkelende
iedereen. De samenstelling van een gemeenschap
partij ontvangt in het laatste geval dus een
verandert als een nieuwe woning wordt opgeleverd
gemeentelijke stimuleringsbijdrage.
of een buurtbewoner verhuist. Onze inwoners zijn over het algemeen tevreden over hun woning, buren
We onderzoeken in de vorm van een quick-scan de
en woonomgeving. Dat moeten we zo houden en
mogelijke werking, het juridisch instrumentarium,
daarom blijven we waken voor een goede sociale
de voor- en nadelen en de ervaringen in andere
samenhang. In het deel van de gemeente waar veel
gemeenten. Elk jaar stellen we een Bestuurlijke
gebouwd is hebben we een jonge gemeenschap
Voortgangsrapportage (BVR Wonen) op. In de BVR
met relatief veel inwonende kinderen. De groot
Wonen over 2020 (wordt opgesteld in het tweede
geworden kinderen gaan op enig moment
kwartaal van 2021) worden de eerste effecten
zelfstandig wonen. Wijken kennen golven van
van de implementatie van het nieuwe woonbeleid
vergrijzing en verjonging. De kleinere kernen langs
zichtbaar: Als de slaagkansen van de verschillende
de Ringvaart zijn vaak verder vergrijsd. Daar zijn de
groepen veranderen kan dit aanleiding zijn om het
bewoners meer op elkaar betrokken en vinden van
aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen aan
oudsher veel ontmoetingen in verenigingsverband
te passen. Daarnaast geldt dat als medio 2021 zou
plaats. Om dit in stand te houden stelt de
blijken dat gemeentebreed in plannen minder dan
gemeente bijvoorbeeld voorzieningen beschikbaar
de helft betaalbare huurwoningen zitten een besluit
en ondersteunt ze bewonersinitiatieven. Ook
wordt genomen over de inzet van een Woonfonds.
woningbouw en woonruimteverdeling kan een
Besluitvorming in de raad in het derde kwartaal van
positieve invloed hebben op de vitaliteit.
2021 zou dan betekenen dat het fonds op 1 januari 2022 in werking kan treden.
Beschikbaarheid van betaalbare woningen De overgrote meerderheid van de bevolking kan
16
Bij een gebiedsontwikkeling met minder dan
zonder publieke bemoeienis in zijn woonbehoefte
31 woningen geldt de genoemde verdeling in
voorzien. De schaarste aan geschikte woningen
prijssegmenten niet. Kleinschaligheid en variatie
rechtvaardigt dat wij bij sociale huurwoningen en
blijft in kleinere projecten wel ons streven. Wij staan
bij huur- en koopwoningen in het middensegment
niet toe dat aaneengesloten bouwprojecten of
de prijsvorming en verdeling reguleren. Wij willen
Gemeente Haarlemmermeer
Goede huisvesting van aandachtsgroepen We geven bij nieuwbouw kwalitatieve randvoorwaarden aan om de juiste samenstelling van de betaalbare woningvoorraad te bereiken. We maken ook de afspraak om goede woningen te bouwen die aansluiten bij de behoefte van onze aandachtsgroepen (ouderen, mensen met een lichamelijke of psychische beperking, ex-gedetineerden enzovoort). Daarom gaan we in ieder geval de grotere nieuw te bouwen appartementen levensloopbestendig bouwen. Ook worden woonzorginitiatieven opgenomen in de nieuwbouw en voorraad. In het laatste kwartaal van 2019 laten wij onderzoek doen naar de toekomstige Woningen aan de Spaarnekade in Spaarndam
behoefte (kwalitatief en kwantitatief) aan nieuwe woonzorginitiatieven. Op basis van de uitkomsten
woningcorporaties in stelling brengen om nieuwe
komen er begin 2020 nadere instructies voor
sociale huurwoningen te bouwen en maken
gebiedsontwikkeling en voorraadbeleid. Onder
prestatieafspraken met huurders en corporaties
kwaliteit verstaan we ook zaken als toegankelijkheid
over instandhouding, doorstroming en verdeling
van de woonomgeving, energieprestatie en
van deze woningen. Ten behoeve van jongeren
gezondheid.
zullen we daarom met de woningcorporaties maximaal inzetten op het gebruik van tijdelijke huurcontracten. In de huidige vraagmarkt zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeite hebben om in hun woonbehoefte te voorzien. Daarom gaan we de productie van koop- en huurwoningen in het middensegment extra stimuleren. Om te kunnen zekerstellen dat koopwoningen voor starters beschikbaar zijn, onderzoeken wij de mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht in projecten met starterswoningen. Met een inkomensplicht zorgen we er voor dat nieuwgebouwde huurwoningen uit het middensegment daadwerkelijk door huishoudens met een inkomen tot 1,5 maal modaal worden gehuurd. Eigenaren van nieuwe huurwoningen verplichten we om deze 25 jaar als huurwoning in het middensegment voor de betreffende doelgroep in stand te houden.
Gemeente Haarlemmermeer
17
3 De uitvoeringsagenda De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar heeft hierin een sturende, faciliterende en stimulerende rol. Er is een aantal beleidslijnen waarop we gaan sturen. Bij de opzet van de uitvoeringsagenda volgen we de vierdeling die in
Samenvattend gelden daarom de volgende uitvoeringspunten voor het college van Burgemeester en Wethouders: •
verdeling aan, dat de aandelen in het segment
hoofdstuk 2 (van analyse naar visie) is beschreven:
• •
Divers aanbod door middel van nieuwbouw Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in
laag en midden in de woningvoorraad toenemen. •
Beschikbaarheid van betaalbare woningen Goede huisvesting van aandachtsgroepen
woonmilieu. •
één- en tweepersoonshuishoudens bouwen. In het stedelijk plus- en het centrum-stedelijke
concreet mogelijk geformuleerd en aan het eind
woonmilieu zijn dit met name appartementen
van elke paragraaf puntsgewijs aangegeven.
voor 1- en 2 persoonshuishoudens. In andere woonmilieus kan naast appartementen
Divers aanbod door middel van nieuwbouw
Grotere verscheidenheid in woonmilieus en woningtypen
gedacht worden aan patiowoningen, hofjeswoningen, kleine bungalows of Tiny Houses. •
houden we in samenhang grip op de verhoging
op uitleglocaties laten we de woningvoorraad
van de productie in het prijssegment
groeien in de door ons voorgestane richting.
midden, maar ook instandhoudingstermijn,
Hierbij is aansluiting gezocht bij de laatst gemeten
zelfbewoningsplicht, toepassen
woningbehoeftenrapportages van het RIGO uit 2019
doelgroepenverordening, inzet starterslening,
over het WiMRA 2017 (zie hiervoor Bijlage 1).
extra maatregelen die minister Ollongren in juli 2019 heeft aangekondigd enzovoort. Delen
Sinds 1 juli 2017 is het voor gemeenten mogelijk
van het beleid (bijvoorbeeld het invoeren
om een ‘doelgroepenverordening’ op te stellen. In
van een Huisvestingsvergunningplicht voor
bestemmingsplannen kunnen regels worden gesteld
middenhuur) zullen we in regionaal verband
over de realisatie en behoud van woningen in het minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een verruiming in de Woningwet aangekondigd. Dit maakt voor het voor een woningcorporatie mogelijk om ook woningen in het middensegment te bouwen. De verlening van Huisvestingsvergunning zou dan ook tot dit prijssegment kunnen worden uitgebreid.
18
Gemeente Haarlemmermeer
Er komt in het voorjaar van 2020 een uitgewerkt programma middensegment. Zo
Door binnenstedelijke transformatie en woningbouw
prijssegment laag en midden. In juli 2019 heeft
Als vuistregel geldt het uitgangspunt dat we de helft van de woningen ten behoeve van
Uitvoeringsgerichte beleidsuitspraken zijn zo
3.1
We bouwen afhankelijk van de locatie in een centrum-stedelijk, landelijk of centrum-dorps
wijken en kernen
• •
We houden bij de nieuwbouw een zodanige
afstemmen. •
Het zijn de ontwikkelaars die bepalen welk type woning zij in het niet gereguleerde dure prijssegment bouwen. Naast gezinswoningen is er behoefte aan dure appartementen voor stellen zonder kinderen, expats of meer vermogende empty nesters enzovoort.
Voortvarend bouwen Gebiedsontwikkeling is een complexe aangelegenheid. Van de gemeente mag worden verwacht dat zij richting geeft, reguleert, verbindt, verleidt en stimuleert. We schakelen over op een langdurig hoog bouwtempo. We zorgen onder de noemer ‘versnellingsoperatie’ eerst voor voldoende nieuwe en harde plancapaciteit om vervolgens tot 2040 gemiddeld duizend woningen per jaar te kunnen bouwen. Met ontwikkelaars zorgen voor we voor een constant en hoog bouwtempo. We onderzoeken waar ‘geluidsadaptief’ bouwen langs de randen van de hinderzones van start- en landingsbanen van Schiphol extra bouwmogelijkheden kan bieden.
Werkbezoek minister van Ollogren aan Rijsenhout rondom bouwen onder de rook van Schiphol
Door toekomstige bewoners beter te beschermen tegen vliegtuiglawaai kunnen mogelijk in een vergrijzende kern als Rijsenhout nieuwe woningen
Kansen benutten van transformatie en
toegevoegd worden. Hiervoor zijn we afhankelijk
tijdelijkheid
van medewerking van hogere overheden. We
Een groot deel van de bouwopgave realiseren we
stemmen het voorzieningenniveau af op de grootte
in bestaand stedelijk gebied. De bouwterreinen
en behoeften van de bevolking. Natuurlijk kunnen
zijn moeilijk bereikbaar en vaak is sloop, sanering
externe factoren altijd voor vertraging zorgen, maar
en bedrijfsverplaatsing nodig. Ook zijn er meestal
wij zijn er klaar voor.
meerdere eigenaren.
•
die economisch verouderd zijn en grenzen
Samenvattend: •
aan de centra van onze dorpen werken wij
Het is onze Inzet om tot 2040 circa duizend
mee aan transformatie naar woonwijken. In
woningen per jaar te bouwen. Volgordelijkheid
Nieuw-Vennep, Badhoevedorp en Hoofddorp
en tempo hangen in ieder geval samen met
verdichten we naar centrum-stedelijke
principes als ‘eerst bewegen dan bouwen’, ontwikkeling regelgeving rond vliegtuiglawaai en de mogelijkheid tot stikstofcompensatie. •
We bouwen grotere (oppervlakte meer dan 705 vierkante meter) gelijkvloerse woningen levensloopbestendig en zorgen ook in de nieuwbouw voor voldoende zorggeschikte woningen en woningen voor andere
Bij bedrijventerreinen en kantorenlocaties
woonmilieus.
•
Wij beoordelen leegstaand maatschappelijk vastgoed van gemeente, zorginstellingen en woningbouwcorporaties op geschiktheid om deze te transformeren naar woonvormen voor speciale aandachtsgroepen. We brengen eigenaren in contact met ruimtevragers.
aandachtsgroepen.
5
Voor een appartement met 2 slaapkamers is minstens 70 m² vloeroppervlakte nodig. Dit is in de regel de minimale grootte voor een appartement dat wordt gezocht door huishoudens die op latere leeftijd hun eengezinswoning willen verlaten. Kleinere (starters) appartementen hebben een te geringe maat om een badkamer en gang te ontwerpen waar een met rolstoel kan draaien. De slaap- en woonkamer wordt dan te klein.
Gemeente Haarlemmermeer
19
Studentenhuisvesting
en doorstroming als uitgangspunt. We
Corporatie DUWO heeft aan de Opaallaan
programmeren in een centrum-dorps gemengd
(Hoofddorp) 570 eenheden die niet alleen aan
en kleinschalig woonmilieu.
studenten van het MBO-college Airport worden verhuurd maar ook aan studenten van de universiteit van Leiden en de Vrije Universiteit van Amsterdam (VU). Beide gemeenten hebben moeite met het vinden van geschikte locaties voor uitbreiding binnen de eigen gemeentegrenzen. We willen tot uitbreiding komen van studentenhuisvesting. Daarom onderzoeken we of er in de omgeving van onze openbaar vervoer knooppunten mogelijkheden zijn.
3.2
Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in wijken en kernen
We bouwen aan gemengde wijken en kernen. Vanwege verschillen in demografische opbouw, woningvoorraad en geografische omstandigheden, passen we lokaal maatwerk toe.
Brug bij Lisserbroek
We houden rekening met de verschillen tussen
Mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten
dorpen en wijken
benutten
In de meer historische kernen langs de Ringvaart (zie
Om woningen voor jongeren te bestemmen
bijlage 3) is in veel gevallen sprake van een eerdere
mag er bij toewijzing voorrang worden gegeven
en grotere vergrijzing dan in de grote centraal
aan woningzoekenden die voldoen aan een
gelegen sub-urbane kernen met woningen met
leeftijdscriterium. De leeftijdsgrenzen voor dit
een jonger bouwjaar. De dubbeldorpen langs de
zogenaamde ‘labelen’ zijn: tot 23 jaar, en: 23 tot 28
Ringvaart kenden geen grote en aanhoudende
jaar. Woningcorporaties kunnen op grond van de
uitbreiding van de woningvoorraad. In veruit
Huisvestingswet tijdelijke huurcontracten voor de
de meeste kernen is ook in de toekomst geen
duur van 5 jaar aanbieden aan jongeren tot 28 jaar.
verdere grootschalige uitbreiding aanstaande. We
Met een tijdelijk huurcontract blijft de inschrijfduur
accepteren dat een deel van de woningzoekenden
doorlopen. Omdat inschrijving bij Woningnet pas
zal moeten uitwijken naar andere kernen, maar
op je achttiende kan, is vaak nog weinig inschrijftijd
willen oog houden voor leefbaarheid.
opgebouwd. Loting is een optie, maar dan kan
•
We zullen -conform de regionaal
binnen WoningNet geen voorrang aan ingezetenen
overeengekomen verdeelregels- een kwart van
worden gegeven.
de vrijkomende woningen bestemmen voor
•
20
woningzoekenden met een binding aan de kern.
Om extra aanbod van starterswoningen in de
Als zich een bouwmogelijkheid voordoet in
voorraad sociale huur te creëren gaan wij in overleg
of bij historische kernen en contrastdorpen
met onze grootste sociale verhuurder Ymere extra
versterken we de bestaande identiteit. We kijken
complexen aanwijzen die als jongerenwoningen met
bij de programmering naar de effecten op de
tijdelijke huurcontracten worden verhuurd. Hierbij zal
vitaliteit en nemen de lokale woningbehoefte
de huidige bewoning en de ligging ten opzichte van
Gemeente Haarlemmermeer
voorzieningen bepalend zijn voor de geschiktheid.
Kamerverhuur. Door individualisering en vergrijzing
Uiteraard worden bij dergelijke keuzes ook de
worden er in zowel de koop- als de huursector veel
huurders (VHH) betrokken.
slaapvertrekken niet voor bewoning gebruikt. In landelijke huurwetgeving is in 2017 de zogenaamde
Voor zittende huurders kan de tijdelijkheid niet
Hospita-regeling ingevoerd waardoor ook bij
gelden. Na een huuropzegging wordt de woning
kamerverhuur tijdelijke huurcontracten met een
wel met een tijdelijk huurcontract aangeboden.
looptijd voor ofwel 1 of 2 jaar mogelijk zijn. Dit alles
Na verloop van tijd vormen zich dan complexen
maakt kamerverhuur minder risicovol. Voor starters,
met starterswoningen. Doordat de opbouw van
maar ook voor herstarters die na een relatiebreuk of
inschrijfduur doorloopt heeft de woningzoekende
tijdelijk werk snel en tijdelijk onderdak nodig hebben,
na het verlopen van de contractduur van maximaal
kan een kamer soelaas bieden. In de strijd tegen
5 jaar meer kans op een andere woning. Wellicht is
eenzaamheid, woningnood en vanuit het optimaal
dan het inkomen ook toegenomen en is er een wens
benutten van vastgoed zijn er duidelijke voordelen
tot samenwonen of groter wonen ontstaan. Vaak zal
aan kamerverhuur. Vanuit de hypotheekverstrekker,
de volgende woning een koopwoning zijn.
verhuurder en uitkeringsinstanties bestaan wel restricties. Een deel daarvan kan door goed overleg
De ruggensteunregeling is uitgewerkt voor
wellicht weggenomen worden. Het verhuren van
de bewoners die in het bezit zijn van een
één of twee kamers aan een kamerbewoner die zo
urgentieverklaring met het zoekprofiel
gedurende een langere tijd zijn of haar hoofdverblijf
‘midstay’. Deze groep bestaat uit (eenouder)
huurt is iets anders dan het commercieel exploiteren
gezinnen die dakloos dreigen te raken. Met een
van een Bed en Breakfast, het kortdurend verhuren
urgentieverklaring met profiel ‘midstay’ kunnen zij
aan toeristen via AirBNB of aan het kamergewijs
voor een periode van twee jaar een woning huren
verhuren van de hele woning aan arbeidsmigranten.
in de midstayaccommodatie. In de zomer van 2017
In een dergelijk geval heeft de huurder zijn
zijn de eerste woningen bewoond. In 2020 vindt een
hoofdverblijf elders en gelden de wettelijke
evaluatie plaats van de pilot.
huurwetgeving en huurbescherming niet. Bij deze
Opstapregeling. Samen met (zorg)partners en de
Samenvattend:
woningcorporaties hebben we een gezamenlijk
•
Tijdelijke huurcontracten worden de nieuwe
proces van uitstroom ontwikkeld naar zelfstandig
norm bij nieuwe verhuringen van sociale
wonen na een verblijf in de intramurale zorg. Dit
huurwoningen aan jongeren.
is een regeling waarbij een cliënt die intramuraal
•
Wij zullen de (tijdelijke) opvang van
woont, met begeleiding, zelfstandig gaat
spoedzoekers in combinatie met de
wonen op basis van een ‘driehoekscontract’.
ruggensteunregeling door Ymere continueren.
De cliënt krijgt een woning met een tijdelijk
•
De opstapregeling wordt voortgezet.
huurcontract en daaraan gekoppeld een
•
Met woningcorporaties gaan we bezien of en
woonbegeleidingsovereenkomst. Als alles goed
waar uitbreiding van het aantal complexen
gaat wordt het contract na 2 jaar omgezet in
met jongerenwoningen mogelijk en wenselijk
een vast huurcontract. Per 1 januari 2019 is de
is.
uitvoering gestart. Jaarlijks wordt in overleg met
•
We gaan in het voorjaar van 2020 de (on)
zorgaanbieders en woningcorporaties het aantal
mogelijkheden van kamerverhuur in koop- en
benodigde woningen vastgesteld. Dit wordt
huurwoningen onderzoeken en daar waar
vastgelegd in de prestatieafspraken.
mogelijk stimuleren om het aanbod van onzelfstandige woonruimte voor starters en doorstarters te vergroten.
Gemeente Haarlemmermeer
21
vormen van meer grootschalige en commerciële verhuur zijn restricties en regels gewenst. Deze worden momenteel voorbereid, maar vallen buiten het kader van dit woonbeleidsprogramma. . Naast kamerverhuur is splitsen een manier om onbenutte ruimte in woningen en andere gebouwen te benutten. Daar waar mogelijk werken we mee aan initiatieven waarbij gebouwen als een kantoor of een voormalige boerderij worden omgezet in meerdere zelfstandige woningen. Verduurzaming en energietransitie De nationale doelstelling is om in 2050 voor de verwarming van woningen geen fossiele brandstoffen meer te gebruiken. Veel
Jongeren in hun woning
uitvoeringsmaatregelen op het terrein van energietransitie worden in de komende jaren
B van het corporatiebezit. Aanvullend daarop is in
nog vertaald naar gemeenteniveau en aan de
het klimaatakkoord afgesproken dat er 100.000
gemeenteraad voorgelegd. De energietransitie
corporatiewoningen aardgasvrij of aardgasvrij-
zal voor iedereen haalbaar en betaalbaar plaats
ready worden gemaakt.
moeten vinden. Draagvlak en realisme zijn voor ons uitgangspunt
3.3
Beschikbaarheid van betaalbare woningen
als het gaat om de verdere uitrol van de
Door meer sociale huurwoningen en middeldure
energietransitie bij zittende eigenaar-bewoners.
woningen (koop en huur) te bouwen laten we het
Aardgasloos nieuwbouwen is wel de norm.
aandeel ‘betaalbaar’ groeien. Niet alleen de prijs, maar ook het type woning is hierbij belangrijk.
Er zijn landelijke afspraken gemaakt tussen de
Haarlemmermeer kent in zowel het lage als
koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes,
het middensegment weinig aanbod van kleine
de Nederlandse Woonbond en het Rijk over het
woningen of appartementen waardoor jongeren
maken van een sprong naar gemiddeld energielabel
die hier opgroeien noodgedwongen buiten de
Samenvattend: In de prestatieafspraken elk najaar met de woningcorporaties worden gemaakt willen we in ieder geval het volgende afspreken: •
De woningcorporaties gaan door met de verlaging van de gemiddelde energie-index.
•
Als hieraan behoefte bestaat kunnen woningcorporaties de deskundigenadviezen, die zij voor hun complexgewijs gebouwde woningen hebben laten opstellen, beschikbaar stellen aan eigenaar-bewoners met vergelijkbare woningen in het VVE-complex, straat of buurt.
22
Gemeente Haarlemmermeer
gemeentegrenzen een eerste woning zoeken. Groter aanbod voor starters We willen er nadrukkelijk zijn voor mensen in het middensegment (huur en koop). We zien in de praktijk dat mensen met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal onvoldoende mogelijkheden hebben om een woning te kopen of te huren. Als gemeente zijn de mogelijkheden om het geringe aanbod in het middensegment in de voorraad te reguleren uiterst beperkt. Daarom zorgen we er in deze economisch goede tijden voor dat een deel van de nieuwbouw bestaat uit dit prijssegment.
Met een starterslening kan een deel van het geld dat nodig is voor de aankoop van een bestaande of nieuwbouwwoning tegen een lager rentetarief worden afgesloten. Hierdoor wordt de leencapaciteit van jonge starters vergroot. Voorwaarde is dat de koper minstens 2 jaar ingeschreven is als inwoner van de gemeente. Voor bestaande woningen is de maximumprijs nu gefixeerd op € 214.500. Wij gaan deze grens verhogen tot de gemiddelde woningprijs in Nederland ofwel de Nationale Hypotheekgarantiegrens (€ 294.000 prijspeil 2019). Dit geeft meer kansen aan jonge starters en zorgt er ook voor dat de grens jaarlijks automatisch wordt aangepast.
Bouwwerkzaamheden Nieuwe Kern Nieuw Vennep
Het primaat voor de bouw van sociale
Samenvattend:
huurwoningen ligt bij de woningbouwcorporaties.
•
We zorgen ervoor dat de helft van nieuw te
De investeringsmogelijkheden van de lokaal
bouwen woningen een betaalbare (huur of
werkzame woningcorporaties is niet altijd
koop) woning is (prijssegment laag en midden).
toereikend. Om die redenen zullen we meer
•
We verhogen de maximale koopgrens voor
woningcorporaties uitnodigen en in het uiterste
de starterslening tot de bovengrens voor het
geval woningen met een huur onder de sociale
verlenen van nationale hypotheekgarantie
huurprijsgrens door (institutionele) beleggers laten
(NHG-grens).
beheren.
•
Door een substantieel deel van de betaalbare nieuw te bouwen woningen als sociale
Om de kernvoorraad in stand te houden vragen
huurwoning te realiseren, vergroten we het
wij woningcorporaties terughoudend te zijn bij
aanbod. Door een groot deel als appartement
de verkoop van woningen in de kernvoorraad.
te bouwen komen we tegemoet aan de
De bovengrens voor de sociale huursector ligt bij
behoefte onder starters. Omdat we meer met
een maandhuur van € 721 (liberalisatiegrens) en
tijdelijke huurcontracten werken komen de
jaarinkomens tot de EU-grens van € 38.035. Als het
starterswoningen vaker op de markt.
gaat om appartementen zullen woningcorporaties
•
Als de investeringscapaciteit van lokaal
bij nieuwbouw zorgen voor een substantieel
werkzame woningcorporaties te kort schiet,
aandeel woningen met huurhoogtes tot € 607
nodigen we andere partijen uit om de sociale
(aftoppingsgrens alleenstaanden) danwel € 651
huurwoningen te realiseren.
(aftoppingsgrens meerpersoons). Een corporatie
•
Als sociale huurwoningen door een andere
richt zich zo op hun primaire aandachtsgroep
partij dan een woningcorporatie worden
(belastbaar huishoudinkomen lager dan € 30.825).
beheerd spreken we af dat deze de eerste 25
Voor Ymere geldt dat zij over hun hele bezit in
jaar na oplevering tot het lage prijssegment
Haarlemmermeer genomen 75% van de woningen
blijven horen.
wil aanbieden aan huurtoeslaggerechtigden.
Gemeente Haarlemmermeer
23
Ook als er in een project onverhoopt geen corporatie deelneemt is het zaak een substantieel deel in het lage prijssegment te bouwen. In principe
Samenvattend: •
komt meer aanbod voor huishoudens
een gelijk deel als in de andere projecten met meer
die aangewezen zijn op ambulante zorg
dan 30 woningen.
en die nu nog bij ouders wonen of in een intramurale instelling. De opstapregeling
Woonruimteverdeling: aandacht voor
(zie 2.2.1) met tijdelijke huurcontracten en
slaagkansen
driehoekscontracten breiden we uit met
Om transparantie en eerlijke verdeling van schaarse woningen te organiseren is een regionaal stelsel van woonruimteverdeling opgezet. Als
andere doelgroepen, zoals ex-gedetineerden. •
alleenstaanden met een beneden modaal
slaagkansen van de verschillende groepen (leeftijd,
inkomen. Om in aanmerking te komen voor
huishoudsamenstelling) worden gekeken en een
huurtoeslag zijn appartementen met een
wenselijke verhouding overeen te komen. Immers:
huurprijs onder de aftoppingsgrens voor
Het vergroten van de slaagkans van doelgroep 1 leidt tot verkleinen van de slaagkans van doelgroep 2. Om het systeem van woonruimteverdeling
alleenstaanden (€ 607 prijspeil 2019) nodig. •
toekomstige woonbehoefte van een aantal
ontwikkeling van de slaagkansen monitoren.
specifieke doelgroepen: jeugdigen die zorg
Binnen de regionale afspraken en in overleg met de
nodig hebben, inwoners met een fysieke en/of
woningcorporaties en de huurders (HVV) gaan we aan te passen.
3.4
We laten in de tweede helft van 2019 een onderzoek doen naar de huidige en
eerlijk en transparant te houden blijven we de
zo nodig in gesprek om de labeling van woningen
De uitstroom uit onzelfstandige woonvormen bestaat voor het grootste gedeelte uit
toets voor rechtvaardigheid kan het best naar de
•
Binnen de kernvoorraad sociale huurwoningen
verstandelijke beperking en oudere inwoners. •
We onderzoeken of een woonvorm voor begeleid wonen van ex-gedetineerden
Aandachtsgroepen
Sommige groepen hebben extra ondersteuning nodig in de vorm van een woonurgentie of directe
gewenst is. •
De gemeente houdt een overzicht bij van partijen die woonzorginitiatieven willen starten binnen Haarlemmermeer. We zijn intermediair richting woningcorporaties en ontwikkelaars.
bemiddeling bij het vinden van een reguliere geschikte woning. Hierbij valt te denken aan de uitstroom uit detentie, een instelling voor jeugdzorg, gehandicaptenzorg of psychiatrie. Voor andere inwoners met een verstandelijke of lichamelijke beperking, een psychosociale problematiek, of verslaving is er op de reguliere (huur)woningmarkt te weinig aanbod. Door nieuwbouw of aanpassing van bestaande woningen wordt aanbod vergroot.
Mantelzorgwoning
24
Gemeente Haarlemmermeer
Kleinschalig en op maat
Met een aantal andere gemeenten hebben wij
Mensen hebben recht op inclusie, persoonlijke
in 2019 besloten om een pilot te starten met het
autonomie en volledige participatie. Op het
Ministerie van Binnenlandse Zaken. In de pilot willen
terrein van wonen betekent dit dat men zo
we ons richten op de creatie van een flexibele schil
lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen,
van woningen waar verschillende doelgroepen
zonodig ondersteuning dient te krijgen bij
gebruik van kunnen maken zoals bijvoorbeeld
het wonen en geholpen moet worden bij de
statushouders, mensen in echtscheiding en andere
uitstroom uit instellingen door middel van directe
spoedzoekers die niet voor urgentie en directe
bemiddeling. Ook is er behoefte aan uitbreiding
bemiddeling voor een reguliere sociale huurwoning
van diverse soorten kleinschalige geclusterde
in aanmerking komen.
woonzorgvoorzieningen. In 2017 en 2018 zijn de nota Wonen met Zorg (2017.0026227) en
Arbeidsmigranten
het uitvoeringsvoeringplan Wonen met Zorg
Haarlemmermeer heeft naar schatting 135.000
(2018.0022374) vastgesteld. Omdat hierin ons beleid
banen waarvan er zo’n 7.000 vervuld worden door
goed en actueel is beschreven beperken we ons in
arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa.
het Woonbeleidsprogramma tot enkele hoofdlijnen.
We beschouwen arbeidsmigranten die langer dan een half jaar in de gemeente werkzaam zijn als
We gaan zorg kleinschalig en op maat aanbieden. In
reguliere woningzoekenden die in de bestaande
het verleden gingen mensen wonen in een instelling
woningvoorraad in een woning kunnen verblijven.
om zorg te krijgen. Nu is het uitgangspunt dat de
Om overbewoning te voorkomen maximeren we
zorg ambulant naar woningen komt.
het aantal langverblijvende arbeidsmigranten per woning op zes. Tijdelijke arbeidsmigranten
Voor ex-gedetineerden is stabiele huisvesting een
(kortverblijvers) willen we goede en veilige
belangrijke factor in het voorkomen van recidive.
tijdelijke huisvesting bieden in speciaal voor dit
Daarom bemiddelen we, bijvoorbeeld via de
doel te bouwen verblijfsaccommodaties in niet
opstapregeling, in zelfstandige huisvesting van ex-
woongebieden. Deze accommodaties krijgen
gedetineerden. Daarnaast is er in de regio behoefte
een tijdelijke vergunning voor tien jaar. Om
aan aanvullende speciale woonvoorzieningen
eventuele overlast te voorkomen worden in het
voor personen waarbij in meer of mindere mate begeleiding nodig is (samenvatting op pagina 24). Statushouders Het aantal te huisvesten statushouders wisselt sterk en hangt af van conflicten elders in de wereld. We voorzien in de huisvesting van vergunninghouders overeenkomstig de geldende taakstelling en binnen de ruimte die de toezichthouder ons toestaat. Statushouders worden in onze gemeente zodanig gehuisvest dat zij (verder) kunnen werken aan hun integratie. Omdat de automatische voorrangsregel voor deze groep in de huisvestingsverordening ongewenst is, komt deze te vervallen. Wij zorgen voor voldoende (alternatieve) woonvormen en woningen om statushouders te huisvesten, conform onze wettelijke plicht. Portale appartementencomplex Hoofddorp
Gemeente Haarlemmermeer
25
beleid ook diverse voorwaarden gesteld aan de
in komen wonen. Verhuur tot maximaal twee
accommodatie en het beheer, waaronder een
kamers per woning is bestemmingplantechnisch
24-uurs beheerder, registratieplicht en beheerplan
toegestaan.
die voldoet aan het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF).
Het is belangrijk om ook meer levensloopbestendige woningen te bouwen waarin bewoners met
Wonen in een woonwagen
hulpmiddelen zelfstandig van alle functies gebruik
In juli 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse
kunnen maken. We gaan toetsen of appartementen
Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een beleidskader
met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 70
gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid
vierkante meter zodanig worden gebouwd, dat ze
gepubliceerd. Hierin is bepaald dat gemeenten
goed bruikbaar blijven en/of eenvoudig kunnen
verplicht zijn beleid te maken voor woonwagens
worden aangepast als een bewoner een probleem
en standplaatsen. In Haarlemmermeer zijn 65
met mobiliteit krijgt of zorgbehoevend zou worden.
standplaatsen verdeeld over 10 locaties.
Het gaat om eenvoudige eisen als de maximale
•
Wij gaan de mogelijkheden verkennen voor
hoogte van drempels bij deur, balkon, badkamer
meer standplaatsen op termijn. Op basis van
en wc (het Rijk gaat dit in 2021 verplicht stellen),
deze verkenning gaan we beleid maken.
lift, verkeersruimten in de woning, deurbreedte
Ymere is in Haarlemmermeer de partij die
en toiletontwerp. Dit betreft daarmee een extra
standplaatsen en huurwagens in eigendom
eis ten opzichte van het vigerende Bouwbesluit.
heeft. Dit willen wij continueren.
In het najaar van 2019 onderzoeken we hoeveel
•
‘zorggeschikte’ woningen we in de nieuwbouw Levensloopbestendig wonen
en bestaande voorraad nodig hebben. Voor dit
12% van de inwoners van Haarlemmermeer kent