Bijlage 4 - Essentiekaart BTS (17 april 2024)
Tekst van het document
GEHEIM
ESSENTIEKAART BINNEN TURFSPOOR
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
1
GEHEIM
2
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding & historische context
4
2 Essentiekaart & context
6
2.1 Waterstructuur 8 2.2 Groenstructuur & GBR 10 2.3 Infrastructuur 12 2.4 Bebouwingsstructuur & voorzieningen 14 3 Binnen Turfspoor als duurzame ontwikkeling
16
4 Profielen 18
5.0 Beeldkwaliteit 32 35 5.0 Kernwaarden beeldkwaliteit 5.1 Divers 36 5.1a Drie dorpse woonsferen 37 5.1b Centrum dorps 38 5.1c Dorps Landelijk 40 5.1d Landelijk 42 5.2 Natuurlijk verbonden 44 5.3 Puur 47 5.4 Onbezorgd leven 49 5.5 Opgroeien 51 5.6 Uitnodigend 53 5.7 Saamhorig 55 5.8 Markante twist 57
15 april 2024
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
3
GEHEIM
4
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
1 Historische & huidige context 1.0 Binnen Turfspoor in context verticale ontsluitingsstructuur
fijnmazige polderstructuur
lichte draaiing structuur
grove polderstructuur
1.2 Een fijnmazig cultuurlandschap in open polder BTS wordt begrensd door de Ringvaart en het Turfspoor. Het gebied is een oud cultuurlandschap in een nieuwe droogmakerij. Het is kleinschalig van karakter en vormt daardoor binnen de rationele opzet van de Haarlemmermeerpolder een bijzonder gebied met een sterke eigen identiteit. De kwaliteiten van BTS komen voort uit de gelaagde geschiedenis van het cultuurlandschap, die op te delen is in vier ontwikkelperioden. Elke periode heeft zijn sporen in het gebied achtergelaten en biedt aanknopingspunten voor de planvorming.
fijnmazige waterstructuur
In de periode voor de drooglegging van de Haarlemmermeer bestond het plangebied uit een vooruitgeschoven oeverland in de Haarlemmermeer. BTS maakte deel uit van de Lisserbroeker Polder die in 1646 is bedijkt. De polder heeft een verkaveling waarin smalle weilanden worden afgewisseld met brede rietzomen. De smalle weilanden zijn op de dorpskern van het naastgelegen Lisse georiënteerd. Dit verklaart ook de lichte verdraaiing
Gansoord
Lisserdijk
Turfspoor
drie eerstelijns strengen
1.1 Inleiding Dit essentiedocument geeft richting aan de uitwerking van de gebiedsenvelop en gebiedskaart. Daar waar Essentiekaart geen richting geeft en de gebiedsenvelop wel, zijn deze aanvullend op de essentiekaart. In Lisserbroek komen twee grote nieuwe woonwijken. De wijk Lisserbroek Noord, tussen de Ringvaart en de IJweg, en de wijk Binnen Turfspoor (BTS), tussen de Lisserdijk en Turfspoor. Lisserbroek verdubbelt hierdoor in grootte de komende 20 jaar. In dit document wordt richting gegeven aan de toekomstige ontwikkelingen en transformaties van BTS door de belangrijkste structuurlagen groen, water, infrastructuur en bebouwing vorm te geven. In het proces van het positioneren van het dorpshart worden bestaande voorzieningen en infrastructuur meegenomen.
Bij de droogmakerij van de Haarlemmermeer (1849-1852) werd de Ringvaart dwars door de Lisserbroeker Polder gegraven. De polder werd hierdoor in tweeën gesplitst en het oostelijke deel van de Lisserbroeker Polder kwam in de droogmakerij te liggen. Na de drooglegging van de Haarlemmermeer werd het veen van het oude land afgegraven. Aan de Ringvaart en het Turfspoor kwam
bebouwing tot stand. Landschappelijk is er een groot contrast tussen de planmatige opzet van de droogmakerij en het organisch gegroeide landschap van BTS. In het begin van de twintigste eeuw is BTS een gevarieerd en kleurrijk geheel in de uniforme Haarlemmermeerpolder. Na het afgraven van het veen bood de zandige ondergrond een goede basis voor de bollenteelt. BTS groeide uit tot een bollenteeltgebied. Vanaf 1960 ontwikkelt BTS zich tot een gemengd woon- en werklandschap. Het oorspronkelijke dorp aan de Ringvaart (Lisserbroek) wordt met een groot aantal woningen uitgebreid. Hierdoor ontstaat ook het dubbeldorp LisseLisserbroek. Grenzend aan het nieuwe uitleggebied worden een randweg (de Lisserbroekerweg) en Gansoord als centrale ontsluitingswegen aangelegd. Langs de randweg vestigen zich bedrijven en langs Gansoord en Turfspoor glastuinbouwbedrijven. Landschapsstructuur In BTS ligt een fijnmazige waaier van watergangen. Deze kenmerkende structuur wijkt af van de waterstructuur buiten de BTS. De Haarlemmermeer heeft een veel grootschaligere en meer lineaire structuur van watergangen. De watergangen in BTS liggen in NW-ZO richting en wegen liggen haaks op de waterstructuur. Eerstelijns bebouwing Het plangebied wordt begrensd door drie strengen met eerstelijns bebouwing.
Deze bebouwing, en dan met name de bebouwing die zich aan de buitenranden van het gebied situeert, geeft BTS zijn karakter. Aan de Lisserdijk bevinden zich merendeels dijkwoningen die na het aanleggen van de Ringvaart zijn gebouwd. Aan het Turfspoor ligt een wat lossere bebouwingskorrel met agrarisch karakter. Tussen deze buitenranden van het gebied ligt het later aangelegde Gansoord. De opzet van Gansoord is wat moderner en heeft goede ontsluitingsmogelijkheden voor bedrijvigheid.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
5
ZOEKGEBIED BASISSCHOOL (MAXIMAAL 500 METER UIT BESTAANDE BASISSCHOOL) AANSLUITING AUTOVERKEER
A
AANSLUITING VASTGELEGD: X99967,92 Y473625,77
B
AANSLUITING VASTGELEGD: X99920,72 Y474407,33
H
TOEGANKELIJKHEID HULPDIENSTEN
GEHEIM
TIJDELIJKE AANSLUITING VOOR LANGZAAMVERKEER AANSLUITING VOOR LANGZAAMVERKEER INDIEN MOGELIJK VERBINDEN MET VOETPAD POSITIE ZOEKGEBIED KNIP IJWEG POSITIE ZOEKGEBIED KNIP GANSOORD POSITIE ZOEKGEBIED KNIP BASISSCHOOL GASLEIDING (BEBOUWINGSVRIJE ZONE 10M) GBR (GROENBLAUWE RUGGEGRAAT) VRIJLIGGENDE FIETSPADEN SPORTVELDEN KAGIA
ESSENTIEKAART
SPORTHAL + SPORTKANTINE KAGIA P
PARKEERTERREIN SPORTHAL EN KAGIA
SCHAAL 1:2000
BESTAANDE BEBOUWING GROENBLAUWE HOOFDSTRUCTUUR WATERGANGEN HOOFD ONTSLUITINGSSTRUCTUUR BOUWVELDEN
*
STEDENBOUWKUNDIG ACCENT GANSOORD
G
BOUWVELDEN NADERE UITWERKING N.A.V KAVELRUIL EB
IE
D
GEBIEDSONTSLUITINGSWEGEN (INPRIKKERS)
O
LM
EN
HO
HOOFDONTSLUITING WIJKNIVEAU
RS
T
VOLKSTUIN H
VOORZIENING KAS
B
GAS
LE
ID
IN
ZOEKGEBIED APPARTEMENTEN HOGER DAN 3 BOUWLAGEN
G
G
AS
LE
ID
IN
G
ZOEKGEBIED CENTRUMZONE APPARTEMENTEN HOGER DAN 3 BOUWLAGEN ZOEKGEBIED VOORZIENINGEN CLUSTER MET APPARTEMENTEN HOGER DAN 3 BOUWLAGEN ZOEKGEBIED VOORZIENINGEN H
ZOEKGEBIED BASISSCHOOL (MAXIMAAL 500 METER UIT BESTAANDE BASISSCHOOL) AANSLUITING AUTOVERKEER H
A
AANSLUITING VASTGELEGD: X99967,92 Y473625,77
B
AANSLUITING VASTGELEGD: X99920,72 Y474407,33
H
TOEGANKELIJKHEID HULPDIENSTEN
G
AS
LE
ID
IN
G
H
TIJDELIJKE AANSLUITING VOOR LANGZAAMVERKEER AANSLUITING VOOR LANGZAAMVERKEER INDIEN MOGELIJK VERBINDEN MET VOETPAD POSITIE ZOEKGEBIED KNIP IJWEG
*
A
POSITIE ZOEKGEBIED KNIP GANSOORD
H
G
AS
LE
ID
IN
G
POSITIE ZOEKGEBIED KNIP BASISSCHOOL GASLEIDING (BEBOUWINGSVRIJE ZONE 10M) H
GBR (GROENBLAUWE RUGGEGRAAT) VRIJLIGGENDE FIETSPADEN
NK
T
SPORTVELDEN KAGIA SPORTHAL + SPORTKANTINE KAGIA P
PARKEERTERREIN SPORTHAL EN KAGIA
SCHAAL 1:2000
CONCEPT ESSENTIEKAART 15-04-2024
6
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
2 Essentiekaart & context gehele ontwikkeling
2.0 Essentiekaart Lisserbroek Noord en BTS zijn uitbreidingen van het bestaande Lisserbroek. De drie delen worden fysiek verbonden door een groenblauw lint met een pad voor langzaam verkeer. Het groen blauwe lint vormt de ruggengraat van het dorp, daarom zullen we in de rest van dit document spreken over de groenblauwe ruggengraat (GBR). Aan de GBR komen als ‘stepping stones’ voorzieningen te liggen. Zo worden de drie delen van het dorp ook door voorzieningen met elkaar verbonden. In BTS komt een basisschool aan de noordzijde, en aanvullende commerciële voorzieningen en een multifunctionele bestaande kas in het middengebied. De voorzieningen zijn optimaal bereikbaar over het vrijwel kruisingsvrije fietspad in de GBR.
Lisserbroek Noord
De GBR met fiets/voetpad ligt evenals Gansoord haaks op de fijnmazige waterstructuur. Vanuit de GBR zijn er (parallel aan de watergangen) verbindingen naar het noordwesten en naar het zuidoosten. De hoofdverbindingen bestaan uit vrijliggende paden voor fietsers en voetgangers. Ze zijn voor de herkenbaarheid extra aangezet met een formele uniforme inrichting met bomen.
centrum
Binnenturfspoor
GBR als verbindend element voor exacte loop GBR in Lisserbroek Noord, zie Essentiekaart Noord
De fijnmazige waterstructuur verdeelt het land in ongelijkvormige stroken. Zo ontstaat een rijke variatie aan bouwvelden. De unieke landschappelijke structuur is dus bepalend voor de bebouwingsstructuur. Naast deze variatie is er ook een verloop in woondichtheid. BTS sluit in het noordoosten nabij het dorpshart met een centrum-dorps milieu. In het middengedeelte van BTS neemt de dichtheid af tot een landelijk/dorps milieu. In het meest zuidwestelijke deel gaat het landelijk/dorpse karakter over in een landelijk woonmilieu met een lage woondichtheid.
gemotoriseerd verkeer. Deze ontsluitingsweg zal in de eerste fase aansluiten op Gansoord en zal later worden doorgekoppeld naar de oostelijke wijkontsluiting. Hierbij zal de GBR eenmalig worden gekruist. Nog niet heel BTS is beschikbaar voor ontwikkeling. Daarom is er voor het noordoostelijk deel ook een aansluiting nodig op de Lisserbroekerweg. De essentiekaart is leidend voor de uitvoering. Tegelijkertijd blijven de spelregels uit de gebiedsenvelop het uitgangspunt voor de gehele gebiedsontwikkeling Lisserbroek en zijn deze aanvullend waar de Essentiekaart hierin geen richting geeft en de gebiedsenvelop wel. De essentiekaart en achterliggende documenten voldoen aan de normen die gesteld zijn vanuit de gemeente Haarlemmermeer. - DIOR (duurzamen inrichting openbare ruimte) - Handboek parkeernormen gemeente Haarlemmermeer 2018 - Gemeentelijke Prestatie Richtlijn (GPR 2018) - ASVV (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen Binnen de Bebouwde Kom) - Uitvoeringsagenda klimaatadaptatie - Speelruimte in de gemeente Haarlemmermeer - Gebiedsenvelop (verwijzing gebiedsenvelop document)
Verkeer van en naar BTS wordt zoveel mogelijk in zuidoostelijke richting afgewikkeld. Hiervoor is een inprikker voorzien naar een nieuwe ontsluitingsweg langs de Nieuwekerkertocht. Vanaf deze inprikker verdeelt het verkeer zich over een ontsluitingsweg haaks op de waterstructuur. Omdat de waterstructuur licht verdraait, buigt de ontsluitingsweg mee. Hierdoor ontstaat een aangename subtiele curve in de weg. Ook de ligging van de hoofdontsluiting is dus een afgeleide van de bestaande waterstructuur. De weg ontsluit het merendeel van het te realiseren programma in BTS. Een ondergeschikt aandeel van het programma noordwestelijk van Gansoord is aangewezen op een tweede ontsluiting voor BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
7
GEHEIM
brug gemotoriseerd verkeer water inlaat
brug langzaam verkeer
hoofd watergangen
vaarduiker
watergangen
duiker
waterstructuur
2.1 Waterstructuur
De waterstructuur is een belangrijke drager voor de ontwikkeling van BTS omdat het in relatie staat tot de rijke en bijzondere geschiedenis van dit stuk Haarlemmermeer. Met name de verfijnde waterstructuur draagt bij aan de herkenbaarheid en identiteit van het gebied. Haaks hierop zal de GBR de verschillende voorzieningen en woonmilieus met elkaar verbinden.
8
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Waterstructuur De verfijnde waterstructuur is te herkennen aan de afwisselende en smalle watergangen in oostwestelijke richting met een lichte draaiing in oriëntatie. In overeenstemming met het hoogheemraadschap van Rijnland worden de watergangen 4,10 m en 7,10 m breed. Op enkele plekken worden verbindingswatergangen toegepast om de watergangen met elkaar te verbinden. De breedtematen van 4,10 m en 7,10 m bieden mogelijkheid om enkele watergangen samen te voegen. Op deze manier wordt er voldoende ruimte
bruggen en duikers
gecreëerd voor woningbouw en ontsluiting. Een belangrijk uitgangspunt voor de waterstructuur is dat deze herkenbaar blijft en dat de watercompensatie inpasbaar is. Deze betreft 15% van al het verharde oppervlak en 7,5% van tuinen. Binnen de essentiekaart is ruimte gemaakt voor 51.091 m2. Bruggen en duikers De woonvelden en groene ruimtes worden aan elkaar gekoppeld door middel van bruggen en duikers. Voor de bruggen in het plangebied kan een onderscheid worden gemaakt tussen bruggen voor gemotoriseerd verkeer en bruggen voor langzaam
verkeer. De bruggen voor gemotoriseerd verkeer zullen op prominente en beeldbepalende plekken worden gerealiseerd. In de GBR zullen de bruggen die de groene zones met elkaar verbinden over het water houten bruggen zijn Andere aansluitingen tussen woonvelden en groene ruimtes zullen worden gevormd door duikers en vaarduikers. Met name de drie peilniveaus binnen BTS en de lengte van de watergang bepalen of er een duiker of vaarduiker gebruikt wordt. Op een aantal plekken wordt gebruik gemaakt van vaarduikers. Deze vaarduikers zorgen voor
GEHEIM
2.1 Waterstructuur
1ste peilvak met aansluiting op ringvaart
peilvak ringvaart peilvak BTS
positie 1e inlaadplek
peilvak Turfspoor
peilvlakken positie 2e inlaadplek
voldoende lengte van de watergangen voor bijvoorbeeld onderhoud. Peilvlakken Er zijn nu zeven peilvakken. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil dit aantal terug brengen naar drie. De peilvakken vormen drie trappen van de Ringvaart (hoog) naar de Haarlemmermeer (laag). Het reduceren van het aantal peilvakken maakt een beter klimaatadaptief waterbeheer mogelijk. Binnen BTS bevinden zich 2 peilvlakkken die worden gescheiden door Gansoord.
bouwveld sluit aan op peilvlak Turfspoor
polder heeft eigen peilvlak
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
9
GEHEIM
50 30 75
30
44
28
50
25
35
20
watergangen
verblijfsruimte GBR
groene verblijfsruimte
verblijfsruimte woonwijk
Groen Blauwe Ruggengraat
2.2 Groenstructuur De groenstructuur binnen BTS vormt een verbindend element tussen de woonvelden. Met name de GBR die in noordzuidelijke richting door het plangebied loopt zal hierin een hoofdrol spelen. Vanuit deze landschappelijke zone wordt spelen en verblijven gekoppeld.
GBR De GBR is een beeldbepalende landschappelijke zone die de verschillende woonmilieus en voorzieningen binnen Lisserbroek verbindt door middel van een autoluwe langzaamverkeersverbinding. Hierdoor ontstaat een doorlopende kindvriendelijke route, waaraan verschillende maatschappelijke functies zijn gepositioneerd zoals sportfaciliteiten, winkels en een basisschool. De GBR heeft ten minste een breedte van 20 meter, maar is overwegend breder tot maximaal 50m. De oppervlakte van de GBR bedraagt 74.450 m2,
10
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
verblijfsruimtes & spelen
waarbij een differentiatie kan worden gemaakt tussen verblijfsgroen met een oppervlakte van 51.222 m2 en water met een oppervlakte van 14.529 m2. De rest bestaat uit verharding. De langzaamverkeersroute heeft een minimale breedte van 4m waarbij fietsers en voetgangers de ruimte samen delen, ook wel het ‘shared space’-principe genoemd. De route ligt in de landschappelijke zone, welke duidelijk herkenbaar is door inrichting en materiaalgebruik. Verblijfsruimtes & spelen Binnen BTS kan onderscheid gemaakt worden
tussen verblijfsplekken in of aan de GBR en de verblijfs- en speelplekken in de woonvelden. In de GBR zal een aaneenschakeling van verblijfsplekken in de vorm van sport, spel (trapveldjes en speeltoestellen), groen en water worden gerealiseerd. De speelvoorzieningen binnen de GBR zijn gericht op de leeftijdscategorie 0-14 jaar. Met name voor de doelgroep 6-14 jaar vormt de centrale landschappelijke zone een veilige plek. Voor de doelgroep 0-6 jaar wordt binnen een zone van 100 m gezocht naar geschikte en
GEHEIM
2.2 Groenstructuur & GBR aansluiting naar Lisserbroekerbos
E BD
sport
voorzieningen
J
sport
Olmenhorst
formele bomenstructuur informele bomenstructuur wijkontsluiting
bomen sterken groenstructuur
besloten speelplekken. Hierdoor zullen naast de GBR ook speelplekken in de wijk moeten worden gerealiseerd. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat ze centraal in een woonveld liggen, en dat die niet te dicht bij de hoofdontsluitingen liggen. Hierdoor worden ook voor de jongste doelgroep een kindvriendelijke zones gecreëerd. Versterken landschapsstructuur De landschapsstructuur wordt extra benadrukt door het strategisch plaatsen van hoger groen zoals heesters en bomen. De structuur van het landschap wordt zo beter leesbaar.
De toegangen voor gemotoriseerd verkeer naar BTS zijn herkenbaar aan de bomen, bermen, en vrijliggende fietspaden. Deze met bomen begeleidde inprikkers vallen samen met de lineaire structuur van het landschap. Dwars op deze inprikkers ligt de centrale ontsluitingsweg die het verkeer over de BTS verdeelt. Deze ontsluitingsweg is herkenbaar aan een bomenrij aan één zijde.
aansluiting Lisse langzaamverkeer
voor exacte loop GBR in lisserbroek Noord, zie Essentiekaart Noord
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
11
GEHEIM
ZO
C
RA NIP INF STRUCTUU DK R BIE GE EK
C
C
C
*
C
bereikbaarheid Turfspoor wijk ontsluiting
GBR route
buurt ontsluiting
fiets verbindingen
Gansoord
langzaam verkeersverbindingen tussen bouwvelden
Stedenbouwkundig accent Gansoord
fietsreservering hoofdliggers
knip Turfspoor / school
langzaam verkeer
2.3 Infrastructuur De hoofdontsluitingen zullen haaks op de landschappelijke oriëntatie worden aangelegd, dat wil zeggen noord- zuidelijke richting. De GBR vervult een centrale rol met de kindvriendelijke langzaamverkeersroute die aantakt op belangrijke entrees. De bouwvelden aan weerszijden van de GBR worden ontsloten door infrastructuur voor gemotoriseerd verkeer, waarbij de oostelijk gelegen ontsluiting een prominente en verbindende rol vervult binnen de ontwikkeling.
12
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Langzaam verkeer In de GBR ligt de kindvriendelijke langzaamverkeersroute die de verschillende voorzieningen in Turfspoor, bestaand Lisserbroek en Lisserbroek-Noord met elkaar verbindt. De route is autoluw aangelegd. De route wordt tweemaal gelijkvloers gekruist door gemotoriseerd verkeer, waarbij de kruising met de Lisserbroekerweg in nader overleg met de betrokken partijen en dorpsconsultatie uitgewerkt zal worden. Vanuit de GBR zullen er verbindingen worden gemaakt met de entreezones aan de randen. De bestaande fietsverbinding tussen de Lisserbroekerweg en Turfspoor blijft gehandhaafd
gemotoriseerd verkeer
binnen de ontwikkeling. Naast de centrale noordzuidverbinding worden de oostelijke wijkontsluiting en Gansoord voorzien van fietssuggestiestroken. Gemotoriseerd verkeer De hoofdstructuur voor gemotoriseerd verkeer binnen de ontwikkeling is te verdelen in drie ontsluitingen. De oostelijke (paarse) wijkontsluiting is de hoofdontsluiting voor Turfspoor. Deze ontsluiting vormt de verbinding tussen de noordelijke en zuidelijke bouwvelden, en sluit aan op de NKT ten oosten van het plangebied. De hoofd wijkontsluiting heeft een breder profiel met aan
weerszijden van de weg een bomenrij In het midden van het ontwikkelingsgebied bevindt zich een tweede nieuw aan te leggen ontsluiting. Deze zal de bouwvelden ten westen van de GBR ontsluiten. In eerste instantie ontsluit deze op Gansoord. Deze verbinding zal later komen te vervallen waardoor gemotoriseerd verkeer volledig intern wordt afgewikkeld op de oostelijke wijkontsluitingsweg. Het huidige Gansoord wordt opgewaardeerd. Hierbij krijgen voetgangers hun eigen plek en fietsers een fietssuggestiestrook. De bouwvelden zuidwestelijk van Gansoord zijn wat betreft ontsluiting aangewezen op Gansoord. Er
GEHEIM
2.3 Infrastructuur
E BD
J
BD
ZO
C
bedrijven georiënteerd op Turfspoor
RA NIP INF STRUCTUU DK R BIE GE EK
C
bedrijven aan Gansoord C
bedrijven aan Lisserdijk bedrijven georiënteerd op Lisserbroekerweg
geldt een maximum van 490 extra woningen. Turfspoor zal aan de noord- en zuidzijde een knip krijgen voor gemotoriseerd verkeer (uitgezonderd hoogassige gemotoriseerde voertuigen, ook wel landbouwverkeer). Turfspoor blijft via de aansluiting op de NKT bereikbaar. De knip zal in overeenstemming met de bewoners en ondernemers zijn plek krijgen. Ter hoogte van de school zal ook een knip komen te liggen, deze zal het mogelijk maken ook een autoluwe groenstructuur door te trekken naar het noordelijke ontwikkelvelden. Bestaande bedrijven, hindercirkels & gasleiding
In het ontwikkelingsgebied bevinden zich twee gasleidingen. Het gaat om twee hoge druk gasleidingen van Leander. Rondom de gasleidingen moet er vanaf de as van de buis 5m vrijgehouden worden. In totaal betreft het een zone van 10m breed waarin geen woningen, wegen of belasting van de grond mogelijk is. De noordelijk gelegen gasleiding zal worden verlegd en hierdoor een meer gunstige en veilige positie krijgen binnen BTS.
C
C
NK T
bedrijven & ontsluiting
Enkele bestaande bedrijven en kassen hebben een hindercirkel over de te ontwikkelen velden. Bij ontwikkeling dient voldoende afstand te worden gehouden van deze cirkels. BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
13
GEHEIM
volkstuin bouwvelden nadere uitwerking n.a.v. kavelruil zoeklocatie appartementen +3BL centrum dorps
zoeklocatie school
dorps landelijk
zoeklocatie zorg & commercieel
landelijk
kas
gradiënt in bouwvelden
2.4 Functies & voorzieningen BTS wordt een gevarieerde ontwikkeling met verschillende milieus en voorzieningen. Van noordoost naar zuidwest verandert de woningdichtheid. Het woonmilieu verandert van dorps naar landelijk. Centrum-dorps 37,5-42,5% sociaal , 0-10% middensegment, 37,5-52,5% vrije sector. Het noordelijk gedeelte bestaat uit een centrumdorps milieu met een dichtheid van 25-35 wo/ ha. Het sluit aan op bestaand Lisserbroek en 14
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
voorzieningen & appartementen
Lisserbroek-Noord. Dit milieu heeft dorpse, dichte bouwblokken waarbij de parkeerplaatsen grotendeels in het binnenhof liggen. Hierdoor ontstaat een wat rustiger straatbeeld. Langsparkeren zal nog wel nodig zijn.
Bij deze woningtypen wordt meer op eigen terrein geparkeerd waardoor er een gevarieerd straatbeeld ontstaat. In tegenstelling tot het centrum-dorpse milieu zal het parkeren hier plaatsvinden in parkeerpockets tussen de woningen.
Dorps landelijk 27,5-32,5% sociaal, 17,5-27,5% middensegment, 40-55% vrije sector.
Landelijk 100% vrije sector.
In het middengebied wordt dorps landelijk woonmilieu nagestreefd met een dichtheid van 15-25 wo/ha. Met o.a. vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen zal hieraan bijdragen.
Zuidelijker wordt het woonmilieu meer landelijk. Hier ligt de bebouwingsdichtheid laag, zo rond de 5-15 wo/ha, en zal de bebouwing hoofdzakelijk bestaan uit losse korrel. Rondom de kas zal er worden aangesloten met veelal vrijstaande woningen en
tweekappers. Verder zuidelijk zal gezocht worden naar alternatieve en collectieve woonvormen. Voorzieningen Een deel van de voorzieningen dat aan de GBR wordt geplaatst ligt in Turfspoor. De kralenketting van voorzieningen wordt binnen Turfspoor verder doorgezet met een uitbreiding van de basisscholen. Deze uitbreiding dient binnen 750 m van de bestaande basisscholen gepositioneerd te worden. De basisscholen liggen op een prominente plek aan de GBR zodat deze vanuit bestaand Lisserbroek, Lisserbroek-Noord en vanuit Turfspoor gemakkelijk te bereiken zijn. Dit geldt voor langzaam en
GEHEIM
2.4 Functies & voorzieningen
E BD
J
BD
parkeernorm reductie HOV halte parkeernorm rest bebouwde kom
parkeren
gemotoriseerd verkeer. In het midden van BTS ligt een gebied waar aanvullende maatschappelijke en commerciële voorzieningen een plek kunnen krijgen. Deze locatie ligt op een strategische plek waardoor het vanaf de entrees vanuit de wijkontsluiting en Gansoord goed te bereiken is voor zowel langzaam als gemotoriseerd verkeer. Gedacht kan worden aan kinderdagopvang, kleine kantoorruimten in de zakelijke dienstverlening, manicure, osteopaat etc. In het zuiden kan de bestaande kas een maatschappelijke of lichte horecafunctie krijgen. De kas ligt centraal in de GBR en is goed te bereiken vanaf de Gansoord. Ook wordt gedacht aan
pakketwanden bij entrees van de wijk om verkeer van pakketbezorgers te verminderen. Rondom de GBR is een zone aangeduid, waarin appartementen gerealiseerd kunnen worden. De locaties worden zorgvuldig gekozen, en versterken de ruimtelijke werking van de GBR. Parkeernormeringen Het overgrote deel van BTS heeft een maximum parkeernormering. Hierbij wordt uitgegaan restbebouwing zonder centrumvoorzieningen, HOV haltes of stations. In Lisserbroek-Noord zullen in de toekomst HOV haltes worden gerealiseerd. Het noordelijk deel van BTS valt binnen de straal van 700 m. Hier zal een lichtere parkeernorm hanteerbaar zijn. BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
15
GEHEIM
bereikbaarheid & mobiliteit
energie
circulariteit
voorzieningen
sociaal
leefbaarheid & gezondheid
landschap
klimaatadaptatie
infrastructuur
stedenbouw
water landschap
16
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
3 Binnenturfspoor als duurzame ontwikkeling
Binnen de ontwikkeling van BTS wordt gestreefd naar een duurzaam woonmilieu. Naast de eisen (BENG, BREAAM) die gesteld worden aan de gebouwde omgeving, spelen duurzaamheid, natuur inclusiviteit en klimaat een grote rol bij het inrichten van de openbare ruimte.
• • •
De wisselwerking tussen de gebouwde omgeving en de openbare ruimte zorgt voor een inpassing van de onderwerpen hittestress, droogte en water(overlast). Deze onderdelen vullen elkaar aan.
•
Op grote schaal zijn de onderwerpen te verdelen over: 1. (bestaand) landschap 2. bebouwing & voorzieningen 3. infrastructuur & energie
•
Binnen deze onderwerpen is een aantal thema’s onder te brengen die van toepassing zijn op verschillende schaalniveaus.
•
• • •
1. Landschap Het bestaande landschap is van grote waarde binnen de ontwikkeling. Met name de bestaande waterstructuur en groenstructuur zullen zorgen voor een duurzame inpassing van de ontwikkeling. • • • • • • • • •
De overgang naar twee waterpeilen binnen het plangebied biedt een goede basis voor een duurzame oplossing voor BTS en omgeving Een robuuste waterstructuur bevordert biodiversiteit en voorkomt bodemdaling Het strategisch knijpen van watergangen voorziet in voldoende waterbergend vermogen bij veel regenval Optionele droge waterbergingen zorgen voor directe infiltratie bij kleinere regenbuien Lokale verwerking/hergebruik van regenwater Aanleg van waterbeplanting voor zuiverende werking van het oppervlaktewater en regenwater Voorzien van groen-blauwe daken bevorderen biodiversiteit Geen gebruik van verhardingsmaterialen die beschadigend zijn voor de bodemlaag. Het verplicht stellen van infiltratie in de bodem
Bestaand landschap wordt aangevuld met bomenrijen in de landschapsstructuur Bomen als onderdeel van het infiltratiesysteem in de openbare ruimte De GBR en bermen worden aangelegd met grasmixen om de biodiversiteiten te bevorderen Het behoud van bestaande volkstuinen bevordert de biodiversiteit In de centraal gelegen GBR wordt spelen, sporten enbewegen bevorderd door middel van voorzieningen en een langzaam verkeersroute Kinderspeelplekken en de hun directe omgeving fungeren als koelte-eilanden binnen de ontwikkeling. Deze plekken hebben een gelijke afstand en zijn voorzien van zitplekken Grote oppervlaktes verharding worden strategisch onderbroken door bomen. Schaduwvorming vormt hierbij een belangrijk onderdeel tegen hittestress Groen / blauwe daken verminderen hittestress vanuit het dakvlak Vastleggen van m2’s verharding op kavels
2. Bebouwing & voorzieningen De nieuwe ontwikkeling vormt zich naar het bestaande landschap en zijn gebiedseigen kenmerken. Het programma en voorzieningen dienen een aanvulling te zijn op het landschap. De GBR voorziet BTS van een duurzame landschappelijke zone waarin veel aspecten samen komen als er wordt gekeken op wijkniveau. • • • • • • •
De nieuwe woonwijk krijgt een gevarieerd woonaanbod Grenzend aan de openbare ruimte bevinden zich alleen voor- en/ of zijgevels van gebouwen met ramen Biobased materialisatie bebouwing: aanleg van een deel van de gevels, van interieur en de constructie van utiliteits-en laagbouw uit biobased materiaal en producten Natuurinclusief bouwen zorgt voor een bevordering van de biodiversiteit Voorzieningen zijn strategisch geplaatst aan de GBR zodat d Deze voor zowel langzaam- als voor gemotoriseerd verkeer goed te bereiken zijn Speel- verblijfsplekken worden op strategische punten gepositioneerd zodat zij bijdragen aan de sociale aspecten De openbare buitenruimte is toegankelijk voor ouderen en inwoners met een beperking
• • • •
Woningen voldoen minimaal aan de BENG-norm en doorontwikkeling naar NOM wordt mogelijk gemaakt Woningen maken gebruik van bodemenergie Natuurinclusief ontwerpen in bebouwing en openbare ruimte De buitenruimte rondom voorzieningen wordt klimaatbestendig en naar doelgroep ingericht.
3. infrastructuur en energie Binnen BTS wordt ingezet op een toekomstbestendige infrastructuur zowel boven- als ondergronds. Hierbij valt te denken aan verbinding, opslag en materialen. •
Prioritering langzaam verkeer: dicht netwerk langzaam verkeer met fietspaden en wandelpaden • Langzaam verkeersnetwerk binnen GBR wordt voorzien van halfverharding/gebonden verharding • Aanleg collectieve parkeerplaatsen bij woningen • Op strategische plaatsen voorzien in mobiliteitshubs • Er wordt gestreefd naar een goed gefaciliteerde laadinfrastructuur die aansluit op de (veranderende) behoefte aan elektrisch laden van de bewoners en gebruikers • Deelautos kunnen een plek krijgen op buurtniveau • Marktpartijen onderzoeken op welke wijze de nieuwbouwwoningen energieleverend kunnen zijn • We gebruiken niet de groenste energie. De focus ligt op het beperken van energiegebruik • Tijdens de bouw wordt gestreefd naar het gebruik van duurzame, hernieuwbare brandstoffen en energie • All-electric smart grid: Voorbereiding tot aanleg elektrisch smart-grid door netwerkbeheerder met mogelijkheid tot onderlinge uitwisseling en voor optionele opslag • Holle straatprofielen, ter bevordering van afvoercapaciteit
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
17
GEHEIM
E BD
J
Profielen In de volgende profielen zijn de principes in ontsluiting vastgelegd. In het stedenbouwkundig plan zullen de profielen gedetailleerder ingaan op peilniveaus, nok- en goothoogtes.
BD
A
De profielen zijn onder te verdelen in 4 categorieën:+ gebiedsontsluitingen - NKT - Lisserbroekerweg - Turfspoor - Inprikker
ZO
C
RA NIP INF STRUCTUU DK R BIE GE EK
L
C
wijkontsluiting - Gebiedsentree - Hoofdontsluiting buurtontsluiting - Woonstraten - Wonen aan watergang
F/G/H
binnen bouwvelden
C
J
GBR B
Lisserbroekerweg & gelijkvloerse kruising GBR. Het profiel voor de Lisserbroekerweg kent een principe uitwerking met meer groen en plaats voor een middenberm. In de opwaardering van de Lisserbroekerweg kan de uitwerking van de gelijkvloerse kruising tussen de GBR en de Lisserbroekerweg een belangrijke rol spelen. Verdere uitwerking hiervan volgt door betrokken partijen, gemeente en doormiddel van dorpsconsultatie.
C
E K
D C
I
C
F/ G/H NK
T
binnen bouwvelden
18
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
4 Profielen
A. NIEUWE SITUATIE LISSERBROEKERWEG BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
19
42 40
20 g
we
er
ek
ro
36
34 32 30 28 26
rpad
Kikke
24
22 20
18
16 14
12 10 8
Forsy thias traat
1
Bruid sbloe
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART Lis se rb
38
1
3
10
6
5
5
-3.2
Vu u
7
4
rd o
or ns
tr aa
9
t
Kikke rpad
2
11
1 3A
GEHEIM
2
mstr aat
-3 .50
GEHEIM
B. TURFSPOOR BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
21
GEHEIM
C. INPRIKKER TUSSEN NKT EN BTS 22
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
Gronden Imansen. Bij verwerving, heeft een aansluiting met voorzijde de voorkeur.
D. GEBIEDSENTREE BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
23
GEHEIM
E. HOOFDONTSLUITING 24
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
F. WOONSTRAAT DUBBELZIJDIG PARKEREN BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
25
GEHEIM
G. WOONSTRAAT ENKEL PARKEREN 26
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
geen opstallen of hoge erfafscheidingen in de taludzone
H. WONINGEN AAN WATERGANG BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
27
GEHEIM
profiel wordt nog nader onderzocht en uitgwerkt
I. GANSOORD ZUIDZIJDE 28
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
profiel wordt nog nader onderzocht en uitgwerkt
J. GANSOORD NOORD & MIDDEN BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
29
GEHEIM
GBR
K. GBR 1 30
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
GBR
L. GBR 2 BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
31
GEHEIM
32
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
beeldkwaliteit in relatie tot duurzame stedenbouw
Een echt duurzaam plan moet vanuit een integrale visie ontworpen worden en vanuit alle schaalniveau’s, waarbij de eerste stap gezet wordt bij de verkaveling en eindigt bij de beeldkwaliteit. Een duurzame verkaveling begint met respect voor de (cultuur-) historie en de ondergrond. Welke aspecten zijn kenmerkend voor deze specifieke locatie en kunnen als inspiratie dienen voor het plan? Allereerst is dat het uitwaaierende en fijnmazige slotenpatroon. Het letterlijk overnemen van deze fijnmazigheid is niet mogelijk, echter het principe van het uitwaaieren en het gebruiken van de richtingen die hieruit voortkomen zeker wel. Het klimaatadaptief maken van het plan is ook af te leiden uit dit principe. Alles wat aan extra waterberging noodzakelijk is volgt de logica van het uitwaaierende patroon. Ook het deels niet ophogen van de ondergrond (t.p.v. de GBR) past in deze filosofie om de ondergrond zo puur mogelijk te gebruiken. Een volgende stap in een klimaatadaptieve planvorming is gezet met de ambitie om voldoende groen toe te voegen en de hoeveelheid verharding zo minimaal mogelijk te maken, dit om de hittestress in de gebouwde omgeving zo minimaal mogelijk te houden. Een ander belangrijk onderdeel in het plan is om het langzaamverkeer te stimuleren en zo laagdrempelig mogelijk te maken.
De GBR speelt hier een belangrijke rol in, maar ook de goede verbinding met fietsroutes buiten het plangebied.
Het maken van duurzame woningen start met de oriëntatie van de woningen (de daken) op de zon. In dit geval volgt vanuit de ondergrond al een voorsortering; de logica van de bebouwingsrichting volgt het uitwaaierende patroon; dat blijkt geen slechte richting te zijn! De meeste woningen hebben een gevel en/of een dakvlak op het zuidwesten of het zuidoosten. Dat zijn goede oriëntaties voor het oogsten van passieve zonne-energie en een goede oriëntatie van PV- en PVT-panelen. In de verdere uitwerking van de gebouwen zal tenminste de steeds strenger wordende eisen van het Bouwbesluit op het gebied van energie en circulariteit gevolgd worden en waar mogelijk met een nog hogere ambitie gerealiseerd. Ook aan het stimuleren van de biodiversiteit worden op alle schaalniveaus maatregelen ingepast; in de openbare ruimte wat betreft plantensoorten en verder worden allerlei nestelgelegenheden in de bebouwing opgenomen. Naast al deze aspecten moet ook de sociale duurzaamheid niet vergeten worden. In dit plan is veel aandacht voor sociale controle en mogelijkheden voor ontmoeting. En wat iedereen eigenlijk wel weet; maak een mooie identiteitsvolle buurt, daar zorgen mensen veel beter voor dan voor een anonieme woonomgeving! Dat aspect staat in dit deel beschreven.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
33
GEHEIM 8. MARKANTE TWIST de welkome relativering 7. SAAMHORIG ontmoetingsplekken op meerdere schaalniveaus
•
Ingrepen die de kwaliteit van ‘de uitzondering bevestigt de regel’ in het plan aanbrengen. Een markante twist kan op ieder schaalniveau gemaakt worden.
1. DIVERS eenheid in verscheidenheid •
Plekken maken en aanleidingen aanbieden om samen te komen. • Straat met shared space karakter. • Collectieve buitenruimte (moestuin, boomgaard). • Buurtgroen (tafels en zitplekken). • Groen Blauwe Ruggengraat (GBR).
• • •
6. UITNODIGEND overgangen vormgeven als aanleidingen voor ontmoeting
Eenheid door een groen en blauw landschappelijk raamwerk (waterstelsel en de GBR). Verscheidenheid in de (woon)buurten. Door variatie in waterlopen, beplanting, ligging en architectuur van de woonstraten verschilt het karakter per buurt. Dorps woonmilieu met drie woonsferen door verschillen in o.a. dichtheid, voorgevelrooilijn en de ruimte tussen de bouwvolumes. Voor de bebouwing gelden er verbindende ontwerpregels met oog voor het behoud van voldoende variatie en diversiteit.
2. NATUURLIJK VERBONDEN wonen profiteert er van • •
Op alle schaalniveaus uitnodigende overgangen maken. • Overgang van huis naar straat (veranda, gevelbankjes, steigers, openbare oever, Delftse stoep, voordeur, entreelaan) • Overgang naar het landschap, het oude bebouwingslint van Turfspoor en overgang naar de Ringvaart. • Overgang van de wijken naar de Groen Blauwe Ruggengraat.
• • •
5. OPGROEIEN ruimte bieden aan mens, plant en dier • • • • •
Mens: aan alle leeftijden ruimte bieden. Groen bloeit en groeit in verschillende seizoenen en overlappende periodes. Dier: allerlei nestelgelegenheden aanbieden. Place-making. Ruimte voor woninguitbreidingen.
4. ONBEZORGD LEVEN veilig, gebruiksvriendelijk, onderhoudsvriendelijk, waardevast • • • •
34
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Veiligheid; duidelijke grenzen openbaar-privé, ogen op de buitenruimte, overzichtelijk, geen wateroverlast bij piekbuien. Gebruiksvriendelijk, goede oplossingen voor parkeren en afval. Onderhoudsvriendelijke opstallen en buitenruimtes. Waardevast; mooie woning in mooie wijk is veilige investering.
De GBR legt de verbinding met het bestaande dorp. Het water in Binnenturfspoor is onderdeel van het bestaande stelsel. Het netwerk van wandel- en fietspaden is verbonden met het landschap en de voorzieningen in het (dubbel)dorp en omgeving. Historisch verbonden met de ondergrond door (bewust) niet integraal op te hogen en de vruchtbare grond te gebruiken in tuinen en openbaar groen. In de architectuur is de verbinding met de elementen zichtbaar en meeontworpen.
3. PUUR kracht van eenvoud, circulariteit, lokaal • • •
Op alle schaalniveaus een heldere vormentaal. Échte, (innovatieve) circulaire materialen die mooi oud worden. Beplanting passend bij groei-omstandigheden en ondergrond.
GEHEIM
Beeldkwaliteit
5.0 Kernwaarden beeldkwaliteit In Binnenturfspoor wordt een centrum dorps woonmilieu in drie dorpse sferen gerealiseerd. Deze drie woonmilieus worden in fases gerealiseerd in een gemengd gebied met wonen en werken. Qua beeldkwaliteit wordt gestuurd op zowel de samenhang als de diversiteit tussen deze verschillende milieus. Er worden een aantal regels gesteld om de samenhang, sfeer en kwaliteit van Binnenturfspoor te borgen. De regels bouwen voort op zowel de kernwaarden uit het ambitiedocument van Lisserbroek (Natuurlijk verbonden, Markante twist, Uitnodigend en Onbezorgd leven) als de kernwaarden van Binnenturfspoor (Puur, Eenheid in verscheidenheid, Saamhorig en Opgroeien). Sturing wordt gegeven op alle schaalniveau’s: van wijk, buurt, straat en woning. Binnen de regels is vrijheid om de woonbuurten een eigen karakter te geven.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
35
GEHEIM
5.1 Divers
Binnenturfspoor is een eenheid door het samenhangend raamwerk van groen en blauw. Tot het raamwerk van Binnenturfspoor behoren het waterstelsel met begeleidende beplanting en de Groen Blauwe Ruggengraat (GBR) die het gebied met Lisserbroek verbindt. Het raamwerk heeft een landschappelijk karakter met inheemse beplanting zoals wilgen, elzen en rietkragen.
eenheid in verscheidenheid • • • •
Eenheid door een groen en blauw landschappelijk raamwerk (waterstelsel en GBR). Verscheidenheid in de (woon)buurten. Door variatie in waterlopen, beplanting, ligging en architectuur van de woonstraten verschilt het karakter per buurt. Dorps woonmilieu met drie woonsferen door verschillen in o.a. dichtheid, voorgevelrooilijn en de ruimte tussen de bouwvolumes. Voor de bebouwing gelden er verbindende ontwerpregels met oog voor het behoud van voldoende variatie en diversiteit.
Rondom de GBR liggen herkenbare en van elkaar te onderscheiden (woon)buurten. De openbare ruimtes van de buurten krijgen een gevarieerde invulling. Door variatie in de breedte en de vormgeving van de waterlopen en woonstraten verschilt het karakter per buurt. De beplanting kleurt mee met de seizoenen; rijkbloeiende soorten in het voorjaar, vele herfst-kleuren in het najaar. Bijzondere accenten zijn boomgaarden in de collectieve buitenruimtes en velden met krokussen en narcissen (verwijzend naar de vroegere bollenteelt). In de bestaande linten zijn de grote tuinen met (treur) bomen beeldbepalend. Voor de bebouwing gelden er verbindende ontwerpregels met oog voor het behoud van voldoende variatie en diversiteit.
36
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
GEHEIM
5.1a Drie dorpse woonsferen
stedenbouwkundige eenheid parkeeroplossing
overgang prive/openbaar
straatbeeld
architectuur
materialisatie
Het dorpse karakter van Binnenturfspoor wordt onder andere verkregen doordat een mix van woningtypes het straatbeeld bepalen.
centrum dorps
dorps landelijk
landelijk
straat in samenhang ontworpen zoveel mogelijk in achterhoven parkeren in straten
buurt in samenhang ontworpen zoveel mogelijk in parkeerkoffers minder parkeren in straten
vloeiende overgang tussen wijk en omgeving zo veel mogelijk concentreren zo min mogelijk in straten
geveltuin delftse stoep bankje/gevelbank/ bloembak voortuin mogelijk door sprong rooilijn
voortuin haag hek met haag incidenteel delftse stoepen
tuinen erf haag/houten hekjes
zo veel mogelijk gesloten gevelwand zo veel mogelijk bebouwde hoeken doorlopende rooilijn gevelwand bestaat uit "kleine" korrels
openingen in gevelwand tuinen op de hoek versprongen rooilijn kappenlandschap
bebouwing vrij in de tuin/landschap vrijliggende bebouwing alzijdig
herkenbaar individueel pand/rijtje in het aanzicht meer gevel dan dak wisselende goothoogte variatie in gevelbeëindiging platte daken als uitzondering mogelijk
korrel als achitectonische eenheid in het aanzicht dak dominanter dan gevel afwisseling hoge en lage goot korte rijtjes platte daken als uitzondering mogelijk
schuur/boerderij als basis eenduidige hoofdvorm lage goot dak dominanter dan gevel
Het zuidelijke deel is nog ruimer van opzet. Hier wordt het idee van straten op sommige plekken losgelaten. De bouwvolumes liggen soms verspreid in het (collectieve) groen of wordt rond erven georganiseerd. Het parkeren wordt zo veel mogelijk geconcentreerd opgelost.
baksteen decoratie in gevel/ ornament vertikale raamindeling verbijzondering voordeuren
baksteen of hout raamindeling ondersteunt de massavorm detaillering ondersteunt de massavorm pannen als gevel zijn mogelijk
baksteen of hout, pannen of riet eenvoudige of abstracte detaillering glazen gevels/open puien kleine raamopeningen
Binnen de drie verschillende woonsferen is er op straatniveau (centrum dorps) en op buurtniveau (dorps landelijk en landelijk ) weer ruimte om onderscheid te maken.
Binnenturfspoor kent drie verschillende woonsferen met verschillen in dichtheid, rooilijnafstand, ruimte tussen de woningen en verschil in dominantie van de gevels of kappen. De drie woonsferen zijn: centrum dorps, dorps landelijk en landelijk. In het noordelijke gebied is de architectonische korrel bescheiden van grootte. De korrel is herkenbaar binnen een vrij dichte aaneengesloten straatwand. In het middengebied is de korrelgrootte een bouwvolume: vrijstaande woning, twee woningen onder een kap of een rij. Elk bouwvolume is één duidelijk geheel. Tussen deze bouwvolumes is vrij veel (groene) ruimte. De objecten staan los van elkaar en zijn georiënteerd op de straat.
De voorgestelde typerende elementen moeten herkenbaar terugkomen per uitwerkingsgebied.
In bovenstaande matrix worden voor de grondgebonden woningen de verschillen tussen de woonsferen aangegeven. centrum dorps dorps landelijk landelijk
gradiënt in bouwvelden
2.3 Functies & voorzieningen
Binnenturfspoor wordt een gevarieerde ontwikkeling, met verschillend milieu’s en voorzieningen. De bouwvelden zullen in noordzuidelijke richting een verlopend gradiënt aan woningdichtheid en woningtypen kennen. Aan de randen van de GBR worden de voorzieningen strategisch geplaatst zodat ze ook goed bereikbaar zijn vanaf de entrees van
verschillende woningdichtheden met bijpassende woonmilieu’s. Het noordelijk gedeelte bestaat uit een centrum dorps milieu met een bijpassende dichtheid van <25 wo/ha. Het milieu kent dorpse dichte bouwblokken waarbij het parkeren grotendeels aan de binnenzijde opgelost is. Hierdoor ontstaat een wat rustiger straatbeeld, waarbij langsparkeren nog wel nodig zal zijn.
Bij deze woningtypen wordt m terrein geparkeerd waardoor straatbeeld ontstaat. Parkeren parkeerpockets tussen de wo
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
37
Richting het zuiden zal een la zijn intrede doen. Hier ligt de laag en zal de bebouwing hoo uit vrijstaande en tweekapper
GEHEIM
Centrum dorps sfeerbeelden
Voorbeelden van aaneengesloten gevelwanden. Het duidelijke onderscheid per korrel wordt zichtbaar door een verschil in vorm, kaprichting, goothoogte, gevelindeling en kleur. Af en toe een lage goot versterkt het dorpse karakter.
38
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Voorbeelden van bebouwde hoeken met een overhoekse oriëntatie. Het appartementencomplex (boven) vormt een onderdeel van de gesloten gevelwand.
Voorbeelden van de overgang tussen de woning en het openbaar gebied. De overgangen kunnen gemaakt worden door een privésstoep, geveltuin of een tuin door een sprong in de gevel.
GEHEIM
5.1b Centrum dorps kenmerken In dit woonmilieu zijn de straten en pleinen in samenhang ontworpen Parkeren Naast het parkeren in de straten worden de parkeerplaatsen zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenhoven. aaneengesloten gevelwand
gevel dominanter dan dak
aaneengesloten gevelwand met incidenteel gevelsprongen
baksteen in verschillende kleurvariaties
Typologie De vrijstaande woningen, twee onder een kap woningen, rijwoningen en appartementen vormen gezamenlijk zo veel mogelijk een aaneengesloten gevelwand. De meeste woningen hebben een kap. Straatbeeld Er is sprake van een zo veel mogelijk aaneengesloten gevelwand, waarbij verspringingen in de rooilijn bijdragen aan het dorpse karakter. De gevels zijn beeldbepalender dan de daken. Verschillen tussen individuele korrels zijn in de gevelwand duidelijk herkenbaar. Verschillen in vorm, kaprichting en goothoogte worden hierbij als middel ingezet. Een architectonische korrel kan bestaan uit meerdere woningen. De straathoeken worden zo veel mogelijk bebouwd. Op de hoek hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Overgangen van privé naar openbaar De woningen hebben een kleine private buitenruimte als overgang naar het openbaar gebied. Deze overgang wordt vormgegeven als geveltuin of als privé stoep met ruimte voor een zitje en/of plantenbakken. Door sprongen in de gevel kunnen er incidenteel diepere voortuinen gerealiseerd worden. Gevelindeling en detaillering Het individuele karakter van de verschillende korrels wordt door de raamindeling en de ornamentiek van de gevel versterkt. Door metselverbanden, dakkapellen, beëindigingen van topgevel of gootlijsten wordt het individuele karakter versterkt.
Door de verbijzondering van de voordeuren wordt de overgang tussen privé naar openbaar gemarkeerd. Bij dit woonmilieu past vooral een verticale raamindeling. Kleur en materiaalgebruik Per korrel wordt gekozen voor een kleur baksteen. De verschillende gevels worden opgebouwd uit bakstenen in meerdere kleur variaties (van rood/paars tot oranje/rood). Incidenteel kan als een accent een gevel wit worden gekeimd. De daken worden uitgevoerd in een terracotta of een grijze/zwarte pan. Belangrijk is dat in het dakvlak de zonnepanelen zorgvuldig worden meeontworpen.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
39
GEHEIM
Dorps landelijk sfeerbeelden
De buurt heeft een groen karakter door voortuinen met hagen en ook zijtuinen met hagen op de hoeken. Aan de achterzijde worden de overgangen naar het water zo groen mogelijk ingericht.
40
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Elke korrel vormt een architectonische eenheid. De wisselende rooilijn draagt bij aan het informele karakter. Aan de straatzijde bevinden zich voortuinen met lage hekken en hagen of “Delftse stoepen”.
Pannen kunnen als gevelbekleding gebruikt worden waardoor de goot visueel verlaagd wordt.
GEHEIM
5.1c Dorps landelijk kenmerken In het dorps landelijke woonmilieu worden de woonbuurten in samenhang ontworpen Parkeren Naast het beperkt parkeren in de straten worden de parkeerplaatsen zoveel mogelijk geconcentreerd in parkeerkoffers. ruimte tussen de bouwblokken
dominaner dak dan gevel, afwisseling van kopgevels en langskappen, wisselende goothoothoogtes: de verdeling is ongeveer 1/3 maximaal 3,5m/ 1/3 maximaal 4,5 en 1/3 maximaal 6m hoog door met de gevel verbonden dakkapellen en doorgetrokken gevels kan een goede indeling op de verdieping worden gemaakt
versprongen rooilijn
Typologie Langs de straten liggen vrijstaande woningen, twee onder een kap woningen en rijwoningen. De (geclusterde) woningen worden vormgegeven als een architectonische eenheid. De meeste woningen hebben een kap. Het dorpse karakter van de rijwoningen kan worden versterkt door sprongen in de rooilijn of goothoogte. Appartementen vormen een onderdeel van de staat of liggen aan de GBR. Straatbeeld Het straatbeeld is dorps door de verspringing van de goothoogte en de rooilijn. Er is ruimte (zo mogelijk met doorzichten) tussen de bouwblokken. De bouwblokken worden vormgegeven als een architectonische eenheid waarbij de kappen beeldbepalend zijn. Elke bouwblok heeft meer kap dan gevel. De parkeerkoffers worden met hagen afgeschermd. Overgangen van prive naar openbaar De straten ogen groen door de voortuinen met hagen en tuinen op de hoek. Incidenteel worden de voortuinen afgewisseld door een delftse stoep. Aan de achterzijde worden bij de woningen aan het water de overgangen meeontworpen en zo groen mogelijk ingericht. Het is hier niet toegestaan om schuttingen te plaatsen. Gevelindeling en detaillering De basisvorm van de bouwblokken is eenvoudig en helder, er is sprake van een herkenbare architectonische eenheid onder een enkelvoudig dakvlak. Dit wordt ondersteund door de raamindeling. Ook de detaillering van de bouwblokken ondersteund de basisvorm.
baksteen in verschillende kleurvariaties en zwart hout
Kleur en materiaalgebruik Per korrel wordt zo veel mogelijk gekozen voor één materiaal. De gevels worden opgebouwd uit bakstenen in verschillende kleur variaties (van rood/bruin tot oranje/rood) of hout in een naturel tint of zwart. Af en toe kan een gevel als accent wit worden gekeimd. De daken worden uitgevoerd in een terracotta of zwart/grijze pan. Om de beeldbepalendheid van het dakvlak te versterken kunnen ook pannen als gevelbekleding ingezet worden. Belangrijk is dat in het dakvlak de zonnepanelen zorgvuldig worden meeontworpen.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
41
GEHEIM
Landelijk sfeerbeelden
conceptwoning
eenduidige hoofdvorm
42
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
meerdere woningen in één volume
eenduidige volumes blijven herkenbaar
GEHEIM
5.1d Landelijk kenmerken In het landelijke woonmilieu is er sprake van een vloeiende overgang tussen de nieuwbouw en het bestaande landelijk gebied. Parkeren Het parkeren wordt in dit deelgebied zoveel mogelijk geconcentreerd. Parkeren op eigen terrein is mogelijk. In het deelgebied worden zo min mogelijk straten met parkeervakken aangelegd. woningen zo veel mogelijk vrij in het groen
dak dominanter dan gevel
kleine privé buitenruimte gericht op het omliggende groen
sobere detaillering en rustige kleurstelling
Typologie De bebouwing ligt verspreid en zo veel mogelijk vrij in het landschap. Woningen kunnen worden geclusterd rond een erf. In de volumes kunnen ook rijwoningen en/of appartementen worden ondergebracht. Tevens kunnen kleine volumes (Tiny houses) in moestuinen worden opgericht. De meeste woningen hebben een kap. Sfeerbeeld Bij een vrijliggende positie van de woningen is sprake van een alzijdige oriëntatie. Agrarische bebouwing zoals schuren of boerderijen vormen de beeldreferenties voor de gebouwen. Er is sprake van rechthoekige grondvlakken met eenduidige hoofdvormen. De volumes hebben zo veel mogelijk een lage goot met een fors dakvlak. Overgangen van privé naar openbaar In dit woonmilieu is het wonen in de straat ruimer opgezet. De meeste woningen hebben een voor- en achtertuin. Sommige woningen liggen vrij in de (collectieve) ruimte. Hierbij zijn de privé-buitenruimte (terrassen) klein en gericht op de openbare of collectieve ruimte. Ook kan de ontsluiting van de woningen vormgegeven worden als een erf. Met hagen en houten hekjes kunnen delen van de terreinen worden afgeschermd. Detaillering Elk bouwvolume vormt een herkenbare architectonische eenheid. De detaillering van de bouwvolumes is sober. Gevelopeningen ondersteunen het landelijk karakter. Een groot contrast tussen de grootte van opening in de gevel is een middel.
Naast kleine raamopeningen kunnen grote glazen puien toegepast worden. Kleur en materiaalgebruik Per bouwvolume wordt zo veel mogelijk gekozen voor één materiaal. De gevels worden opgebouwd uit een paars rode baksteen of hout in een naturel tint of zwart. Naast terracotta- en zwart/grijze pannen kunnen ook rieten of zinken daken worden toegepast. Belangrijk daarbij is dat de zonnepanelen zorgvuldig worden meeontworpen.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
43
GEHEIM
natuurlijk verbonden • • • • •
De GBR legt de verbinding met het bestaande dorp. Het water in Binnenturfspoor is onderdeel van het bestaande stelsel. Het netwerk van wandel- en fietspaden is verbonden met het landschap en de voorzieningen in het (dubbel)dorp en omgeving. Historisch verbonden met de ondergrond door (bewust) niet integraal op te hogen en de vruchtbare grond te gebruiken in tuinen en openbaar groen. In de architectuur is de verbinding met de elementen zichtbaar en meeontworpen.
De Groen Blauwe Ruggengraat legt de verbinding met het bestaande dorp.
44
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
De overgangen en scheidingen tussen privé en openbaar worden zorgvuldig vormgegeven. De landschappelijke kwaliteit van het plan wordt hierbij zoveel mogelijk geborgd.
GEHEIM
5.2 Natuurlijk verbonden
Binnenturfspoor is op een natuurlijke manier verbonden met het landschap, de bodem, de historie en het watersysteem. Het netwerk van wandel- en fietspaden verbindt de woonwijk met de omgeving. Hierdoor is het omliggend landschap en de voorzieningen in het dorp goed bereikbaar. De GBR (Groen Blauwe Ruggengraat) van Binnenturfspoor vormt hierin een belangrijk element. Het water in de wijk vormt een onderdeel van het bestaande waterstelsel. Door de partiële ophoging van de bouwvelden wordt het oude maaiveldniveau in delen van de wijk behouden. Binnenturfspoor kenmerkt zich door een bodem van goede teelaarde. Deze aarde wordt zoveel mogelijk hergebruikt als bovenlaag bij het ophogen van het bouwvlak. In de architectuur wordt op een duurzame manier omgegaan met de elementen: zon, water, aarde en lucht. In het kader van klimaatadaptatie worden de hemelwaterafvoeren losgekoppeld van het riool. Dit gebeurt zo veel mogelijk zichtbaar als onderdeel van de ontwerpopgave. Dit kan bijvoorbeeld door het meeontwerpen van de hemelwaterafvoeren en het gebruik van regentonnen. Zonnepanelen worden meeontworpen in het dak- of geveloppervlak. De vlakken met PV panelen zijn heldere rechthoekige vormen. De kleur van de panelen is afgestemd op de kleur van het omliggende bouwmateriaal.
Het terugdringen van de warmtelast wordt onderdeel van de ontwerpopgave door het gebruik van luiken, overstekken en veranda’s. Luchtwarmtepompen worden zorgvuldig in de architectuur ingepast.
Luchtwarmtepompen worden zorgvuldig ingepast, afgeschermd of meeontworpen. Zonnepanelen worden meeontworpen in het dakvlak.
De warmtelast wordt door luiken, overstekken en veranda’s beperkt. De afvoer van het hemelwater wordt zorgvuldig meeontworpen.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
45
GEHEIM
zink
kracht van eenvoud, circulariteit, lokaal • • •
Op alle schaalniveaus een herkenbaar kleurenpallet en heldere vormentaal. Échte, (innovatieve) circulaire materialen die mooi oud worden. Beplanting passend bij groei-omstandigheden en ondergrond.
paars-rood
bruin-rood
kleurenpallet centrum dorps
46
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
terracotta
grijs/zwart
terracotta
riet
grijs/zwart
oranje-rood
wit gekeimd
paars-rood
hout naturel
hout zwart
kleurenpallet landelijk
GEHEIM
5.3 Puur
‘What you see is what you get’. Binnenturfspoor heeft de kracht van de eenvoud. In de architectuur is puur terug te vinden in vorm, detail en materiaalgebruik. ‘Puur’ werkt door in de materiaalkeuze van de openbare ruimte en in de beplantingskeuze. Er worden natuurlijke materialen gebruikt of duurzame innovatieve alternatieven. De materialen verouderen mooi. Het meubilair voor de openbare ruimte heeft een stoere uitstraling, zonder opsmuk en zeker niet te ‘gedesigned’.
terracotta
bruin-rood
oranje-rood
grijs/zwart
wit gekeimd
hout zwart
‘Puur’ vertaalt zich in de architectuur naar een heldere vormentaal: een duidelijke dakvorm en een heldere massavorm. Expressieve afwijkingen op de hoofdvorm worden vermeden. De architectonische hoofdvorm is terughoudend en eenvoudig. De materialisering en details zijn van goede kwaliteit en goed doordacht. Voor de bouw wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen die mooi oud worden (baksteen/keramische pan/hout). Het basiskleurenpallet bestaat uit aardse tinten. Een Hollands dorps woonmilieu wordt in grote mate bepaald door goede baksteenarchitectuur. Dit materiaal is daarom in Binnenturfspoor het voornaamste toegepaste gevelmateriaal. Het accent ligt op mooie, gebakken (handvorm)stenen: puur en eerlijk. Een mooie steen komt het beste naar voren in een verdiepte donkere voeg. Om eenheid in het dorp te verkrijgen, is gekozen voor een beperkt kleurenpallet: Tussen paars-bruin, rood-bruin en oranje-rood. Witte gekeimde gevels kunnen incidenteel worden toegepast. Ook voor gekeimde gevels wordt een mooi gevormde steen gebruikt. Voor schuurvolumes of bijzondere accenten kan gekozen worden voor gevelplanken. Het kleur- en materialenpakket is beperkt tot naturel kleurig hout en zwart. Op de daken liggen vooral keramische pannen. Dit eerlijke materiaal wordt mooi oud en gaat lang mee. De pannen zijn terracotta of donkergrijs en er worden geen geglazuurde pannen gebruikt.
In het meest zuidelijke deel van de ‘landelijke’ bouwvelden, kan ook riet of zink toegepast worden.
kleurenpallet dorps landelijk
Voor de kozijnen kan gekozen worden voor pure materialen die weinig onderhoud vragen, lang mee gaan en mooi oud worden: hout of metaal. Daarbij zijn de kozijnen slank uitgevoerd en de aansluitingen altijd haaks. Kozijnen zijn terughoudend van kleur: blank hout, witte, grijze, of zwarte tinten.
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
47
GEHEIM
veilig, gebruiksvriendelijk, onderhoudsvriendelijk, waardevast • • • •
Veiligheid; duidelijke grenzen openbaar-privé, ogen op de buitenruimte, overzichtelijk, geen wateroverlast bij piekbuien. Gebruiksvriendelijk, goede oplossingen voor parkeren en afval. Onderhoudsvriendelijke opstallen en buitenuimtes. Waardevast; mooie woning in mooie wijk is veilige investering.
Een deel van de woningen is verbonden met het water. Een verrommeling van de oevers is onwenselijk. De natuurlijke overgang naar het water wordt zo veel mogelijk meeontworpen. Hiermee wordt het afschermen van de tuinen met schuttingen zo veel mogelijk vermeden.
48
BINNEN TURFSPOOR ESSENTIEKAART
Bij een ruime opzet kunnen de kleine terrassen en vlonders ingebed worden in een groen beplante oever.
Met een doorlopende steiger aan het water kan een zorgvuldige overgang naar het water gemaakt worden.
GEHEIM
5.4 Onbezorgd leven
De maat en schaal van Binnen Turfspoor zorgen voor geborgenheid en overzichtelijkheid. De woonstraten zijn niet te lang en de breedte van de straten geeft intimiteit. Duidelijke grenzen tussen openbaar en privé dragen bij aan de veiligheid. De oriëntatie van de huizen is zodanig dat diverse ‘ogen’ op de buitenruimte gericht zijn. De woningen en woonvelden zijn overzichtelijk, zorgvuldig en netjes ontworpen. Bergingen en garages worden mee-ontworpen (bijvoorbeeld met de woning, met een kap of als onderdeel van de erfafscheiding). Bergingen en garages bevinden zich naast of achter de woning. Dakkapellen worden mee-ontworpen als onderdeel van de kap of de gevel. Mensen kunnen onbezorgd leven in een kwalitatief goede woning, die tijdloos is en weinig onderhoud vraagt. De individuele woning is, binnen elke typologie, herkenbaar. De overgang van het privédomein naar de openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven. Aan de voorzijde kan dit bijvoorbeeld door heggen en hekjes in combinatie met groen. Aan de achter- of zijkant van een woning kan dit bijvoorbeeld door een hoogteverschil met het maaiveld. Een veranda of balkon kan hier de privé buitenruimte vormen. Een aantal woningen zijn aan de achterzijde aan het water gelegen. Ook hier wordt de overgang naar het water meeontworpen.
Door meeontworpen veranda’s en terrassen aan het water krijgt de oever hoogwaardige kwaliteit.