Bijlage 2.15 toelichting - Hoofddorp Stadscentrum Laddertoets commerciële voorzieningen (STEC)

Op de middellange en langere termijn zal er juist vraag en een tekort aan meters ontstaan. Deze vraag wordt voornamelijk ingegeven door de groei van het aantal inwoners binnen gemeente Haarlemmermeer en rondom Stadscentrum Hoofddorp in het bijzonder. De toevoeging van dagelijkse detailhandel (supermarkt) bij Hyde Park speelt expliciet op deze ontwikkeling in en zal voorzien in de behoefte naar voorzieningen van de huidige én toekomstige inwoners van dit gebied. Onttrekking van vierkante meters detailhandel beperkt winkelleegstand De huidige leegstand binnen Stadscentrum Hoofddorp is momenteel een kleine 12.000 m² wvo. Het leegstandspercentage ligt daarmee momenteel op 14%. De leegstand is hierbij gebaseerd op gegevens van Locatus uit begin 2020. Na het onttrekken van vierkante meters ligt dit eerder rond frictieniveau. Naar verwachting zal door de coronacrisis de leegstand binnen het kernwinkelgebied binnen nu en een jaar verder oplopen, het is dus van groot belang om hier op in te blijven spelen. Het beleid van gemeente Haarlemmermeer om in te zetten op een compact(er) kernwinkelgebied vormt hierbij een belangrijk instrument. Blijven (en mogelijk versterkt) inzetten op deze lijn is essentieel voor een gezonde en levendige winkelstructuur binnen Stadscentrum Hoofddorp. De beoogde plannen spelen hier al op in.

Met de beoogde plannen wordt planologisch een kleine 5.000 m² bvo, uit de winkelvoorraad onttrokken. Met de onttrekking van deze meters zal de leegstand direct of indirect afnemen: leegstaande winkelpanden worden uit de voorraad onttrokken of huidige gebruikers van de panden hervestigen zich (deels) in nu nog leegstaande panden elders binnen Stadscentrum Hoofddorp. De leegstand komt hiermee dichter bij het gewenste frictieniveau van circa 5 tot 7%. Frictieleegstand is de gewenste leegstand in een gebied om mogelijke verplaatsers, groeiers en starters ruimte te kunnen bieden binnen de huidige winkelstructuur. Door de onttrekking van het aantal vierkante meters detailhandel wordt de detailhandelsstructuur van het gebied versterkt. Kwalitatieve versterking van het kernwinkelgebied De beoogde ontwikkelingen spelen in op een kwalitatieve behoefte. Gemeente Haarlemmermeer zet in op een compacte binnenstad met een levendige doorloop van het stationsgebied tot en met de Hoofdvaart. Met de onttrekking van vierkante meters detailhandel neemt leegstand af op plekken met een beperkte toekomstwaarde. Juist aan de randen van het gebied worden vierkante meters detailhandel onttrokken, waardoor er in kan worden gespeeld op de behoefte om te komen tot compactere winkelcentra.

Door detailhandel toe te voegen op strategische plekken in het kernwinkelgebied neemt de levendigheid van het gebied toe. Daarnaast wordt er een passend voorzieningenniveau geboden aan de huidige en toekomstige bewoners van Hyde Park.

Het gebied tussen het water de Hoofdvaart en de wegen Kruisweg, Raadhuisplein/Nieuweweg en Burgemeester van Stamplein. Het betreft dan het bouwvlak dat beschikbaar is en daar waar hiervan gebruik gemaakt is de 1e (of 2e) verdieping en de kelder.

4

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

22

We concluderen dat er zowel kwantitatief als kwalitatief wordt voorzien in een concrete behoefte. De plannen betekenen een versterking van de structuur van Stadscentrum Hoofddorp. Naar verwachting zal de Coronacrisis op korte termijn zijn impact hebben op het functioneren van de detailhandelsmarkt en detailhandelsstructuur maar naar verwachting zal dit effect op langere termijn afvlakken. Zeker over de periode van het beoogde bestemmingsplantermijn van 10 jaar, zullen deze effecten beperkt zijn. Bovendien spelen de beoogde plannen hier juist al op in: de plannen betekenen een onttrekking van vierkante meters detailhandel en hebben een afname van de leegstand tot gevolg.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

23

4 Horeca De plannen binnen en rond Stadscentrum Hoofddorp maken verschillende horecafuncties mogelijk. Zo blijft de huidige hotelfunctie bij het Voorzetgebouw gehandhaafd en worden er op verschillende plekken hotels en andere horeca mogelijk gemaakt. Aangezien de hotelfunctie niet verandert; focussen we ons in dit hoofdstuk op het ‘reca’ deel van horeca: restaurant en café.

4.1 Netto beperkte toename planologische meters voor horeca Planologische mogelijkheden: toename van circa 3.200 m² bvo Het pakket aan plannen in het centrum van Hoofddorp heeft invloed op het aantal vierkante meters programma voor horeca dat planologisch in het centrum van Hoofddorp mogelijk wordt gemaakt: • In het ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving wordt voorzien in een toename van 650 m² bvo horeca. • Op de Aprisco-locatie aan de Nieuweweg wordt een nieuw project gerealiseerd dat horeca en detailhandel gaat combineren (genaamd ‘Treehouse’). Op dit moment wordt deze plek gebruikt als parkeerplaats. In totaal wordt er een horeca-programma mogelijk gemaakt van 1.250 m² bvo. • Het voormalige PostNL-pand tegenover de planlocatie van Treehouse heeft een centrumbestemming die momenteel planologisch ruimte biedt aan 3.275 m² bvo horeca. In het beoogde (concept) programma zal er 1.500 m² bvo aan horeca óf detailhandel worden toegevoegd. Daarnaast wordt er optioneel 1.500 m² bvo horeca toegevoegd op de bovenste verdieping. In totaal gaat het dus om maximaal 3.000 m² bvo horeca. Dit betekent een onttrekking van circa 275 m² bvo, • De panden van de voormalige V&D en De Deining zijn gesloopt. Met de nieuwe ontwikkeling op deze plaats wordt het bestemmingsplan gewijzigd en wordt 1.600 m² bvo horeca mogelijk gemaakt.

In de ‘oude’ situatie was er 400 m² horeca in de V&D aanwezig (La Place). Dit betekent een netto toevoeging van 1.200 m² bvo horeca. • De ontwikkeling Hyde Park voorziet in maximaal 2.200 m² bvo horeca. Het vigerende bestemmingsplan maakt deze vierkante meters horeca nog niet mogelijk, het gaat daarmee om een netto toevoeging van 2.200 m² bvo. Onderdeel van deze vierkante meters is de ontwikkeling van horeca in de Gerritshoeve (350 m²). • Ten slotte wordt (aan de rand van het centrum) de horecabestemming à 1.800 m² bvo van de Hoofdvaartkerk geschrapt. De bestemming voor de Hoofdvaartkerk wordt gewijzigd in ‘wonen’, hier komen 11 appartementen. Er wordt daarmee 1.800 m² bvo horeca onttrokken. In Stadscentrum Hoofddorp wordt met de beoogde plannen in de toekomstige situatie in totaal 8.700 m² bvo horeca mogelijk gemaakt. In de huidige bestemmingsplannen is op deze locaties al 5.475 m² bvo horeca mogelijk. Netto (planologisch) zorgen de plannen dus voor een toevoeging van circa 3.225 m² bvo horeca binnen Stadscentrum Hoofddorp. De netto toevoeging van horecameters is beperkt en de kans dat er wordt ontwikkeld voor leegstand is daarmee klein. Tegelijkertijd kan het onttrekken op de ene plek en het toevoegen op een andere, er wel voor zorgen dat de horecastructuur binnen Stadscentrum Hoofddorp verandert.

Het is daarom in het kader van een goede ruimtelijke ordening zinnig om de ruimtelijke impact van deze ontwikkelingen in beeld te brengen. Hier gaan we in dit hoofdstuk op in.

24

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Figuur 8: Overzicht mutatie vierkante meters wvo horeca

4.2 Trends en horecabeleid Trends en ontwikkelingen De horecasector is – bekeken over een langere periode – een groeimarkt. Mensen eten steeds meer ‘buiten de deur’. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc. We zien dat de afgelopen vijf jaar de omzet in de horecasector hard is gegroeid (zie figuur hieronder). Ten opzichte van 2015 is de omzet van de gehele horecasector met ruim 25% gestegen in 2019 (CBS, 2020). Binnen de sector zien we vooral omzetgroei bij restaurants (+25%) en fastserviceconcepten (+35%). Beide sectoren spelen sterk in op het veranderende eetpatroon van de consument, nieuwe eet-concepten en het gemak. Figuur 9: Omzetontwikkeling horeca Nederland (2015 = 100) 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Horeca totaal Restaurants Fastservice Café's 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: CBS, 2020. * Betreft voorlopige cijfers.

Figuur 10: Ontwikkeling horecasector Nederland (links: in m² vvo, rechts: in aantal horecagelegenheden per 10.000 inwoners, 2008 = 100) 160

140

140

120 100

80

80

60

60 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

100

Bron: HorecaDNA, 2019; Bewerking Stec Groep, 2020. Bron: HorecaDNA, 2019, bewerking Stec Groep 2020

Drankensector Fastservicesector Restaurantsector 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

120

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

25

Corona van invloed op omzet van en vraag naar horeca Door de gestegen bestedingen en trends waren de vooruitzichten voor de horeca tot voor kort positief. De horeca wordt echter hard getroffen door de uitbraak van het coronavirus. Het tijdelijk sluiten van horecazaken en de sterke belemmeringen in het gebruik van horeca die daar op volgde leidt tot een krimpende markt op korte termijn. Ook het uitstellen/afstellen van zomerse evenementen en de onzekerheden op de langere termijn hebben een negatief effect op de horecamarkt. Op korte termijn heeft dit geleid tot een forse omzetdaling en vraaguitval. Dit leidde tot een stijging van het aantal faillissementen in de branche. In de maand mei gingen 31 horecazaken in Nederland failliet, in de maand juni waren dit er 36. Ter vergelijking: in dezelfde maanden een jaar geleden, waren dit in beide maanden 20 faillissementen. In het gehele eerste half jaar van 2020 gingen landelijk 187 horecagelegenheden failliet, in dezelfde periode in 2019 waren dit nog 138 gevallen. Een stijging van circa 29%. ING (31 juli 2020) verwacht daarbij dat het aantal faillissementen pas echt fors toeneemt vanaf het moment dat de huidige steunmaatregelen stoppen. ING verwacht dan ook dat de omzet die pré-corona werd gehaald op z’n vroegst eind 2021 pas weer wordt gehaald: ‘Over de snelheid van het herstel moeten we echter ook realistisch zijn.

Wij verwachten dat een terugkeer naar de omzetniveaus van 2019 nog zeker tot eind volgend jaar kan duren en wellicht nog langer.’ Rabobank gaat er van uit dat dit herstel pas in 2023 of 2024 wordt behaald. Uitspraken over verwachtingen op de lange termijn doen specialisten niet. Voor Hoofddorp verwachten we daarom op korte termijn zeer zeker ook een vraaguitval. Op korte termijn is de hoge groei weg gevallen en zal er juist een forse krimp ontstaan. Uitgaande van een omzetdaling van 30 tot 40% (CBS, juni 2020), verwachten we dat de ruimtevraag binnen Stadscentrum Hoofddorp met een vergelijkbaar percentage kan afnemen, dit zou een afname van circa 3.000 tot maximaal 4.000 m² betekenen. Echter, dit is sterk afhankelijk van de kostenstructuur van bedrijven en mogelijke reserves. Horecabeleid gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer onderkent onder andere in haar beleid commerciële voorzieningen (vastgesteld eind december 2019) dat Stadscentrum Hoofddorp een regionale trekker is. De gemeente geeft aan te blijven investeren om deze positie te versterken. “Een groot deel van de inwoners van Haarlemmermeer ziet Stadscentrum Hoofddorp als belangrijkste voorzieningencluster. Hoewel Stadscentrum Hoofddorp het momenteel relatief goed doet, zit het Stadscentrum Hoofddorp in de categorie middelgrote steden die landelijk onder druk staan (hogere leegstand en teruglopende omzetten).

Dit onderstreept de urgentie voor investeringen in Stadscentrum Hoofddorp.” Gemeente Haarlemmermeer ziet dat een kwalitatieve versterking nodig is om de potentie van het Stadscentrum volledig te benutten en te benadrukken. Gemeente Haarlemmermeer zet met haar beleidsstuk in op het versterken van divers aanbod binnen de centra, waaronder horeca: ‘Diversiteit van centrumgebieden wordt grotendeels bepaald door het aanbod van voorzieningen en de kwaliteit van de openbare en private ruimte. We willen voorkomen dat centrumgebieden monotoon worden en stimuleren dat er naast aanbod van detailhandel ook ruimte is voor andere commerciële (en maatschappelijke) voorzieningen. De rol van de horeca en ontspanning in centrumgebieden wordt steeds belangrijker. Dit verbetert namelijk het verblijfsklimaat en kan een verlenging van de verblijfsduur van consumenten bevorderen. Een langere verblijfsduur staat over het algemeen synoniem voor meer uitgaven in een centrumgebied.’ Daarbij wordt als verbeterpunt het volgende benoemd: ‘Beleving is steeds dominanter in de afweging van consumenten voor een bezoek aan een centrum. Op dit aspect is nog ruimte voor verbetering. Bijvoorbeeld op het gebied van evenementen, sfeer en uitstraling. Het horeca-aanbod in Stadscentrum Hoofddorp is beperkt. Bovendien bedient de horeca niet alle doelgroepen voldoende, zoals jongeren en studenten.

Concentratie van horeca werkt Beleid voor commerciële voorzieningen Haarlemmermeer; regels en ruimte versterkend voor de structuur en profiel van het gebied. Het versterken van dit horeca-aanbod (kwantitatief en kwalitatief) is nodig.’ In het bijzonder wenst de gemeente meer variatie binnen het horeca-aanbod. Dat betekent vooral het horeca-aanbod aanvullen en diversifiëren met kwalitatief hoogwaardiger horeca, onderscheidende horeca en horeca met terras. “Stadscentrum Hoofddorp beschikt over diverse landelijke horeca-formules (zoals De

26

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Beren, Burger King, KFC, Shabu Shabu, Backwerk, Subway). Uitdaging is om onderscheidende horeca met een eigen karakter aan te trekken. Hiermee verbetert het verblijfsklimaat van het centrum, ook buiten winkeltijden. Een groot deel van de marktpotentie wordt ingevuld met de herontwikkeling van het Raadhuisplein. Nieuwe horeca zal primair in (en aan de randen van) het winkelcentrum geclusterd worden, met daarbij als concentratieplekken het Raadhuisplein, Kruisweg (omgeving Dik Tromplein) en het buitenplein van het winkelgebied Polderplein.” De beoogde ontwikkelingen spelen hierop in. Binnen Hyde Park wordt horeca ontwikkeld passend en verzorgen voor het gebied.

4.3 Structuur en functioneren horeca Stadscentrum Hoofddorp Bij een nieuwe horeca ontwikkeling is het van belang om de ruimtelijke effecten op de bestaande horecastructuur in beeld te brengen. We schetsen de bestaande horecastructuur in gemeente Haarlemmermeer en focussen ons vervolgens voornamelijk op Hoofddorp en Stadscentrum Hoofddorp in het bijzonder. Ook in Haarlemmermeer stevige groei van horecagelegenheden Het aanbod aan horeca is de afgelopen jaren hard gegroeid in Haarlemmermeer. In 2009 bedroeg het totale verkoopvloeroppervlak in de sector nog zo’n 67.900 m². Tien jaar later is dit oppervlak gegroeid naar zo’n 84.400 m² (+30%) (bron: HorecaDNA, 2019). In onderstaande figuur is de toename per sector weergegeven (links in vierkante meters en rechts in aantal bedrijven per 10.000 inwoners). De fastservicesector (o.a. lunchrooms, ijssalons en cafetaria’s) is de afgelopen jaren het sterkst gegroeid. Ook de restaurantsector groeide fors. Het oppervlak van de restaurants is ten opzichte van 2009 bijna verdubbeld. De drankensector laat een beperktere afname zien. Het oppervlakte bedrijven in de drankensector nam af met circa 3,5% sinds 2009. Ook in aantal bedrijven per 10.000 inwoners laten de restaurantsector (+17%) en de fastservicesector (+28%) groei zien in Haarlemmermeer. Momenteel zijn er circa 315 horecagelegenheden in Haarlemmermeer.

In Nederland steeg het aantal bedrijven per 10.000 inwoners in de restaurantsector (+4%) en fastservicesector (+22%) minder hard. De horecasector in de gemeente Haarlemmermeer maakt daarmee een sterkere groei door dan het Nederlands gemiddelde. Dit wordt onder andere veroorzaakt door een beperkt aanbod in vergelijking met andere gemeenten en centra (zie volgende paragraaf). Figuur 11: Ontwikkeling horecasectoren Haarlemmermeer (links: in m² vvo, rechts: aantal bedrijven per 10.000 inwoners, 2009=100) 160

160

150

150

140

140

130

130

120

120

110

110

100

100

90

90

80

80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fastservice

Dranken

Restaurant

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fastservice

Dranken

Restaurants

Bron: HorecaDNA, 2019; Bewerking Stec Groep, 2020.

Het Stadscentrum van Hoofddorp telt in april 2020 (meest recente meting door Locatus) circa 75 horecazaken (excl. hotels). Ongeveer de helft van het horeca-aanbod in het Stadscentrum van Hoofddorp bestaat uit restaurants.

27

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Benchmark: relatief beperkt horeca-aanbod binnen Hoofddorp De gemeente Haarlemmermeer beschikt - in aantallen – over relatief weinig horecagelegenheden, zoals te zien is in onderstaande tabel en grafiek. Per 10.000 inwoners zijn er in Haarlemmermeer 15,4 horecagelegenheden. Dit ligt ver beneden het provinciaal gemiddelde van 28,8 horecagelegenheden per 10.000 inwoners. Ook het landelijke gemiddelde ligt hoger dan het gemiddelde van de gemeente Haarlemmermeer. In Nederland zijn er gemiddeld 24 horecagelegenheden per 10.000 inwoners. Ter illustratie hebben we een benchmark opgesteld van een vijftal vergelijkbare gemeenten 5. Haarlemmermeer beschikt gemiddeld over 1,9 horecagelegenheden minder per 10.000 inwoners minder dan de benchmarkgemeenten. Een logische verklaring hiervoor is het feit dat Hoofddorp nabij Amsterdam ligt. Het horeca-aanbod in Amsterdam is zeer groot en de trekkracht van Amsterdam is eveneens groot waardoor een deel van de potentiële bezoekers voor Hoofddorp, door Amsterdam wordt ‘afgesnoept’. Tabel 7: Aantal horecagelegenheden per 10.000 inwoners naar sector Nederland Noord-Holland Benchmark New Towns Gemeente Haarlemmermeer

Dranken 9,7 10,7 5,3 4,2

Fastservice 7,4 8,5 6,6 5,6

Restaurant 6,9 9,6 5,4 5,6

Totaal 24,0 28,8 17,3 15,4

35

28,8

30

24,0

25 20 15 10 5

Nederland

15,4 9,7 10,7 4,2 5,3

7,4 8,5

5,6 6,6

6,9

17,3

9,6

Noord-Holland

Gemeente Haarlemmermeer

5,6 5,4

New Towns

0 Dranken

Fastservice

Restaurant

Totaal

Bron: HorecaDNA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

Horecamarkt blijft naar verwachting in balans De gemeente Haarlemmermeer heeft een beneden gemiddelde horecadichtheid: het aantal horecagelegenheden per 10.000 inwoners ligt 1,9 onder dat van vergelijkbare gemeenten. De horeca dichtheid van Haarlemmermeer ligt ook lager dan het provinciaal en het landelijk gemiddelde. Het aantal horecazaken in Hoofddorp ligt gezien de ligging ten opzichte van Amsterdam logischerwijs lager dan het Nederlands of provinciaal gemiddelde. Tegelijkertijd is het aanbod aan horeca ook iets lager dan in vergelijking met de benchmarkgemeenten en lijkt er in Haarlemmermeer in theorie nog enige marktpotentie te zijn om horecagelegenheden toe te voegen. Ter indicatie: mocht het aanbod aan horecagelegenheden in Hoofddorp gelijk worden getrokken aan dat van vergelijkbare gemeenten, dan kan er in potentie 1,9 horecagelegenheid per 10.000 inwoners worden toegevoegd. Op basis van circa 75.000 tot 85.000 inwoners (in het jaar 2030), betekent dit een potentieel van circa 14 tot 17 extra horecavestigingen in Hoofddorp, waarvan een groot deel in het Stadscentrum. Tegelijkertijd zorgt de coronacrisis voor een forse afname van de omzet en klandizie binnen de horecamarkt. Dit zal naar verwachting - zeker op de korte termijn - tot een vraaguitval leiden van naar schatting circa 30% over het eerste half jaar (bron: CBS, 2020). Uitgaande van circa 1,5 tot 2% aan

5

Benchmark gemeenten New Towns: Almere, Alphen aan den Rijn, Nieuwegein, Zoetermeer en Haarlemmermeer

28

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

faillissementen (ING, juni 2020), betekent dit een afname van 5 tot 6 horecagelegenheden. Naar verwachting resteert er dan nog een marktpotentieel van 8 tot 12 horecagelegenheden t/m het jaar 2030. Het bestemmingsplan kijkt daarbij 10 jaar vooruit waardoor naar verwachting de effecten van Corona zullen afvlakken. Mogelijk zal daarmee op de lange termijn de behoefte hoger uitvallen. Als we kijken naar het aantal faillissementen in de eerste zes maanden van 2020 (en 2018 en 2019) dan valt op dat het absolute aantal faillissementen circa 10% hoger ligt dan normaliter. Wat wel ook opvalt is dat in de laatste maanden (mei en juni) juist het aantal faillissementen bij restaurants, fastservice en lunchrooms daalt, terwijl het aantal faillissementen onder cafés stijgt. Er is dus een tweekoppigheid in de markt, die ook al blijkt uit de ontwikkeling in aantal verkooppunten (en vierkante meters) in bovenstaand figuur en al meerdere jaren zichtbaar is. Corona versterkt dit effect mogelijk op korte termijn (minder cafés en dranken). Voor overige horeca is er vooralsnog een beperkt effect zichtbaar. De huidige plannen en beoogde programma’s binnen het Stadscentrum Hoofddorp zorgen netto (planologisch) niet voor een forse wijziging van het aantal vierkante meters programma aan horeca.

De nieuwe ontwikkelingen zullen daardoor naar verwachting niet direct leiden tot een toename van de horecaleegstand. Sterker nog: door de strategische onttrekking van vierkante meters op kansarme locaties (buiten het kernwinkelgebied/beleidsmatig gewenste plekken) en toevoeging van vierkante meters programma binnen het kernwinkelgebied/beleidsmatig gewenste plekken wordt de algehele structuur van Stadscentrum Hoofddorp versterkt. We zien – op basis van de analyse en rekening houdend met onzekerheden naar de toekomst, zoals de corona impact – kans voor circa 8 horecagelegenheden in Stadscentrum Hoofddorp, waarvan een deel van gemiddelde omvang (250-400 m² bvo per unit) en enkele grotere units (500-800 m² bvo) 6. Op basis van het aantal en de omvang van de te verwachten behoeften verwachten we dat een toevoeging van circa 3.000-3.500 m² bvo mogelijk is, zonder dat dit ruimtelijke effecten met zich mee brengt. Het gaat dan bijvoorbeeld om een grand café, een of meerdere lunchrooms en/of fastservicerestaurants, een vernieuwend loungeconcept en/of horeca met terras. Dit is in lijn met de beoogde netto planologische toevoeging van circa 3.200 m² bvo horeca. Beperkte leegstand binnen horecamarkt Naast de verwachting dat er nog enige behoefte zal zijn aan horecagelegenheden op de lange termijn, functioneerde de huidige markt binnen Stadscentrum Hoofddorp tot voor kort goed.

De coronacrisis zal op korte termijn zijn weerslag hebben op het functioneren van de horecamarkt maar tot op heden (augustus 2020) worden er slechts twee panden aangeboden als horeca-aanbod (zie onderstaande tabel). Bovendien worden beide panden momenteel weliswaar aangeboden als horecapand, maar zijn momenteel nog wel in gebruik als horecagelegenheid. Leegstand doet zich in deze panden dus nog niet voor, de kans dat zich hier op termijn wel leegstand zal voordoen is aannemelijk. Tabel 8: Horeca-aanbod stadscentrum Hoofddorp Adres Marktlaan 8 Concourslaan 5 Totaal aanbod

Opmerking In gebruik als broodjeszaak In gebruik als burgerrestaurant

Bron Fundainbusiness.nl Horecasite.nl

M² wvo 134 77 211

Bron: Fundainbusiness.nl, 2020 & Horecasite.nl, 2020 (peildatum: juli 2020)

4.4 Naar verwachting geen ruimtelijke effecten door horecaontwikkeling Horecamarkt Hoofddorp functioneert t/m begin 2020 goed, op korte termijn mogelijk dip te verwachten op lange termijn weer herstel en meer marktpotentie dan plannen De horecamarkt binnen Stadscentrum Hoofddorp functioneerde tot de coronacrisis goed. Er is een beperkte leegstand binnen horecapanden en er is op basis van vergelijkbare gemeenten geen overaanbod aan horecazaken binnen de gemeente. Sterker: er is mogelijk nog uitbreidingsruimte voor enkele 6

Hierbij hanteren we de gemiddelde verhoudingen van horecagelegenheden vanuit de benchmark binnen een stadscentrum.

29

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

horecazaken. Voor de plannen kijken we tien jaar vooruit, de bestemmingsplanperiode. Naar verwachting zal de horecamarkt zich op de lange termijn (deels) herstellen van de huidige crisis. Zeker op deze lange termijn is er nog enige behoefte aan horecagelegenheden te verwachten. Tegelijkertijd hebben we te maken met verschillende onzekerheden binnen de horecamarkt. De coronacrisis lijkt nu pas zijn eerste slachtoffers te maken (generiek, maar zeker onder cafés en dranken). Het merendeel van de horecagelegenheden die in zwaar weer verkeren hebben het tot op heden vol kunnen houden, ondanks de toename in het aantal faillissementen. Deze negatieve tendens zal ook in Hoofddorp merkbaar zijn of worden. Effectanalyse toevoeging horeca in Stadscentrum Hoofddorp Hoewel we geen exacte cijfers hebben van de omzet en financiële cijfers van horecabedrijven in Stadscentrum Hoofddorp, kunnen we op basis van kengetallen (via HorecaDNA, 2020) wel een inschatting maken van de effecten in de markt als gevolg van de realisatie van de plannen. We hanteren de meest recente cijfers (voor omzet is dat 2018).

Tabel 9: Ontwikkeling horecakengetallen naar sector 2014 Omzet horeca totaal (€ * 1.000.000) (2018) Omzet drankensector (€ * 1.000.000) (2018) Omzet fastservicesector (€ * 1.000.000) (2018) Omzet restaurantsector (€ * 1.000.000) (2018) Verkoopoppervlakte horeca totaal m2 Verkoopoppervlakte drankensector m2 Verkoopoppervlakte fastservicesector m2 Verkoopoppervlakte restaurantsector m2 Horecabedrijven, totaal aantal bedrijven Drankensector, totaal aantal bedrijven Fastservicesector, totaal aantal bedrijven Restaurantsector, totaal aantal bedrijven

2019 € 16.666 € 3.068 € 3.324 € 6.207 7.525.365 3.852.785 771.207 1.879.320 45.318 17.098 11.152 11.348

€ 22.614 € 3.475 € 4.506 € 8.677 7.932.317 3.926.554 908.911 2.022.316 47.795 16.817 12.871 11.854

Ontwikkeling 2014-2018/2019 + € 5.948 + € 407 + € 1.182 + € 2.470 + 406.952 + 73.769 + 137.704 + 142.996 + 2.477 - 281 + 1.719 + 506

Bron: HorecaDNA, 2020, bewerking Stec Groep

Op basis van de cijfers kunnen we concluderen dat in voor de horeca in totaal als in de sectoren een toename te zien is in de omzet per vestiging en per vierkante meter tussen 2014 en 2018. Het gaat om circa 30% groei binnen de horecamarkt als geheel en om 11 tot 34% tussen de branches. Als we deze cijfers relateren aan de horecasector in Stadscentrum Hoofddorp, dan concluderen we dat de benodigde omzet met het huidige aanbod op circa 35 miljoen euro ligt. 7 Wanneer we uit gaan van een toevoeging van 5 tot 8 nieuwe horecazaken (en 3.000-3.500 m²), dan is een omzetstijging nodig tussen 5 en 10 miljoen euro. Dit lijkt veel, echter in Stadscentrum Hoofddorp is de horecasector nu ondervertegenwoordigd (er is dus marktruimte). Bovendien zal het aantal inwoners in en in de directe omgeving van het Stadscentrum toenemen (met circa 9.000 mensen). Gelet op een gemiddelde uitgave van bijna 1.300 euro per jaar per inwoner in de horeca 8 verwachten we dat deze nieuwe inwoners deze extra omzet genereren (immers € 1.300 * 9.000 = 12 miljoen euro). Voor de bestaande aanbieders blijft er dus voldoende markt over om een normale omzet te realiseren. Er zit bovendien nog rek in de cijfers ten opzichte van de plannen (nog aanvullende marktruimte).

Berekening op basis van aantal vestigingen * gemiddelde omzet per vestiging en/of aantal m² * gemiddelde omzet per m². Berekening: totale omzet horeca in Nederland / aantal inwoners in Nederland: 22,5 miljard / 17,3 miljoen mensen = € 1.307 per persoon (bron: Horeca DNA en CBS). 7 8

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

30

Beoogde plannen houden horecamarkt kwantitatief in balans en zorgen voor ruimtelijke versterking Gelet op bovenstaande verwachten we dat de huidige horecastructuur in Hoofddorp op korte termijn voor een uitdaging staat gelet op de coronacrisis. De huidige plannen zijn hier dan ook goed op afgestemd: het horeca-aanbod neemt beperkt toe. Op basis van de marktanalyse past de aanvullende marktpotentie bij de bekende plannen in het Stadscentrum. Mogelijk zullen er zich op termijn autonoom (door de coronacrisis) faillissementen binnen de horecamarkt van Hoofddorp voordoen. Dit staat los van de huidige horecaplannen voor het gebied. Immers, de effecten die ontstaan worden grotendeels opgevangen door de autonome groei van het aantal inwoners in het gebied (en de geconstateerde marktruimte). Bovendien zorgen de beoogde ontwikkelingen voor toevoeging van horeca op strategische plekken (horecapleinen en invulling Raadhuisplein) en worden niet rendabele meters juist uit de markt onttrokken (leegstaande panden aan de randen van Stadscentrum Hoofddorp). Er komt op de strategische concentratiepunten ruimte voor kleinschaligere horeca en lokaal ondernemerschap, waardoor de diversiteit in het horeca aanbod stijgt. De beoogde plannen vullen het diversificatie en concentratiebeleid voor horeca (en ook detailhandel) in.

De ontwikkelingen dragen bij een levendig Stadscentrum Hoofddorp waarbij de verbinding tussen de Hoofdvaart en het station wordt versterkt. Gezien de beoogde beperkte kwantitatieve veranderingen en de kwalitatieve versterking zullen er zich naar verwachting geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten voordoen.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

31

5 Overige functies 5.1 Maatschappelijke en commerciële dienstverlening In de projecten en plannen binnen het Stadscentrum Hoofddorp worden zowel in het Raadhuisplein en omgeving en in Hyde Park nieuwe planologische mogelijkheden gerealiseerd voor maatschappelijke en commerciële dienstverlening. Het gaat om toevoeging van circa 2.750 m² bvo aan commerciële dienstverlening en circa 1.000 m² bvo aan maatschappelijke dienstverlening (naast de plannen in het nieuwe gemeentehuis: raadszaal, baliefunctie, etc.). Gemeentelijk beleid ten aanzien van commerciële en maatschappelijke dienstverlening Voor commerciële dienstverlening is het beleid Commerciële voorzieningen; regels en ruimte (2019.0057889) leidend. Het betreft zowel ambachten, financiële instellingen met baliefuncties, particuliere dienstverlening en verhuur. Het gaat dan onder andere om kappers, schoonheidssalons, reisbureaus, makelaardij en uitzendbureaus. In reguliere centrumgebieden kan commerciële dienstverlening zich vrij ontwikkelen, op perifere locaties niet. Op locaties zoals recreatiegebieden (Toolenburgerplas, PARK21, Haarlemmermeerse Bos), Expo Haarlemmermeer, Arnolduspark, Recreatiegebied Spaarnwoude, Brugrestaurant A4, Schiphol wordt functiegebonden commerciële dienstverlening (fiets- en bootverhuur, et cetera) onder voorwaarden toegestaan.

De afweging wordt gemaakt op basis van een ruimtelijkeconomische onderbouwing van de initiatiefnemer. In de Structuurvisie Hoofddorp 2030 (2013.0028472) formuleert de gemeente Haarlemmermeer haar beleid op het gebied van maatschappelijke functies. Uitbreiding van welzijnsvoorzieningen met instituten, op gezondheid gerichte detailhandel, verpleeghuis, zorg-, kraam- of bevallingshotel wil de gemeente concentreren nabij het ziekenhuis: op het terrein zelf, aan de overkant van de N201 of in de nabijheid. De overige welzijnsvoorzieningen als jeugdcentra, gezondheidscentra, huisartsenposten willen we zo veel mogelijk concentreren in het centrumgebied, wijkcentra of aan knooppunten van openbaar vervoer. Voor huisartsen geldt –vanwege hun specifieke directe zorg aan bewoners- dat deze ook in bestaande wijken aan huis een praktijk kunnen hebben. Het cultuurbeleid (Actualisatie 2017-2020 (2017.0035360) [beleid wordt op dit moment geactualiseerd], in combinatie met de cultuurvisie tot 2030 (2012/0016382)) en de erfgoednota (2020.0000051) heeft meerdere speerpunten: • Het Cultuurgebouw heeft een centrale rol in de samenwerking met andere culturele organisaties. • Uit evaluatie is de noodzaak naar voren gekomen voor Het Cultuurgebouw om zichzelf zichtbaarder te maken.

Niet alleen als grootschalige, professionele aanbieder van de ‘eigen’ culturele activiteiten in Het Cultuurgebouw, maar ook buiten de eigen fysieke thuisbasis, ‘op locatie’ in wijken en kernen bijvoorbeeld in dorps- en buurtcentra of in erfgoedlocaties. • De gemeente stimuleert cultureel ondernemerschap van culturele organisaties. • De erfgoednota 2020 gaat uit van een meer integrale benadering van erfgoed en ruimtelijke ontwikkeling met het streven naar meer integraal gebruik, inclusief het waarborgen van archeologische waarden. • De gemeente stimuleert en faciliteert meerdere (cultuur-, ontmoetings- en zorg-) functies in één gebouw. Zo bevat het Cultuurgebouw Hoofddorp een poppodium, theater, cultuureducatieafdeling en bibliotheek en is in Spaarndam, Badhoevedorp en Zwanenburg de bibliotheek gehuisvest in het dorpshuis. • Het gemeentelijk beleid voor sociaal culturele- accommodaties geeft dat wijkcentra, dorpshuizen en jongerencentra basisvoorzieningen zijn in een wijk of kern. Deze voorzieningen zijn een plek voor ontmoeting, ontspanning, (talent)ontwikkeling, informatie en advies. Ook kunnen er activiteiten plaatsvinden die gericht zijn op ondersteuning. Daarmee zijn deze accommodaties ook een randvoorwaarde voor onze stevige sociale basis. Met de stevige sociale basis wordt de gemeentelijke

32

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

zorgtaak (WMO, Jeugdzorg en participatiewet) zoveel mogelijk verlicht. Welzijnsactiviteiten (waaronder laagdrempelige nuldelijnszorg gericht op lichte ondersteuning waar vormen van zware zorg niet ingezet hoeven te worden) vinden veelal plaats in dorps- en wijkcentra. Het gemeentelijk beleid voor sociaal culturele- accommodaties geeft dat wijkcentra, dorpshuizen en jongerencentra basisvoorzieningen zijn in een wijk of kern. Deze voorzieningen zijn een plek voor ontmoeting, ontspanning, (talent)ontwikkeling, informatie en advies. Ook kunnen er activiteiten plaatsvinden die gericht zijn op ondersteuning. Daarmee zijn deze accommodaties ook een randvoorwaarde voor onze stevige sociale basis. Met de stevige sociale basis wordt de gemeentelijke zorgtaak (WMO, Jeugdzorg en participatiewet) zoveel mogelijk verlicht. Welzijnsactiviteiten (waaronder laagdrempelige nuldelijnszorg gericht op lichte ondersteuning waar vormen van zware zorg niet ingezet hoeven te worden) vinden veelal plaats in dorps- en wijkcentra. Inwoners nemen in hun buurt of kern, actief deel aan de samenleving. De gemeente stimuleert inwoners, jong en oud, om prettig en zelfstandig te leven in hun woonomgeving en een actieve bijdrage te leveren aan de samenleving.

Activiteiten en diensten worden op maat in wijken en kernen uitgevoerd, gebruikmakend van een uitgebreid en divers netwerk van sociaal-culturele accommodaties. De kern van het beleid is wijkgericht werken met inachtneming van de grote diversiteit die Haarlemmermeer zo kenmerkt. Behoefte aan commerciële dienstverlening Om de behoefte aan commerciële dienstverlening te bepalen, brengen we de huidige voorraad in beeld en kijken vervolgens naar de verwachte additionele behoefte die gepaard gaat met de ontwikkeling van het gebied en de groei van het aantal inwoners. Het huidige aanbod aan commerciële dienstverleners in Hoofddorp bestaat uit een kleine 120 commerciële dienstverleners. 9 Het gros betreft dienstverleners in de branche ambacht (46%) en particuliere dienstverlening (31%). Financiële dienstverlening betreft 18% van het aanbod en verhuur 5%. Het huidige aanbod is sterk geclusterd in Hoofddorp-Centrum, in de verschillende wijkwinkelcentra en op bedrijventerreinen (onder andere Graan voor Visch en Hoofddorp-Noord). Het aanbod in de wijkwinkelcentra bestaat voornamelijk uit de sectoren ambacht en financiële dienstverlening. In onderstaande tabel is de dichtheid van commerciële dienstverlening in Hoofddorp weergegeven.

Tabel 10: Dichtheid commerciële dienstverlening Hoofddorp Aantal vestigingen in 2020 Aantal inwoners in 2020 Aantal commerciële dienstverleners per 1.000 inwoners

Nederland 119 76.900 1,5

Circa 40.000 17.407.600 2,3

Bron: Locatus (2020) & CBS (2020)

Op basis van een benchmarkanalyse met het Nederlands gemiddelde, is het aantal commerciële dienstverleners binnen Hoofddorp iets ondervertegenwoordigd ten opzichte van het gemiddelde aantal commerciële dienstverleners in Nederland per 1.000 inwoners. We concluderen dat er op dit moment op basis van het aantal inwoners, geen overaanbod aan commercieel dienstverleners bestaat in Hoofddorp. Sterker, naar verwachting is het aantal commerciële dienstverleners ondervertegenwoordigd, gelet op de verwachte groei in het aantal inwoners. Additionele ruimtevraag van circa 1.700 tot 2.500 m² bvo aan commerciële dienstverlening verwacht Op basis van bovenstaande dichtheid kan de toekomstige vraag naar vierkante meters commerciële dienstverlening voorspeld worden. We veronderstellen dat de dichtheid van de commerciële dienstverlening gelijk zal (moeten) zijn aan het Nederlands gemiddelde in de komende tien jaar. Op basis van Locatus gegevens zien we dat de gemiddelde omvang van bedrijven in de commerciële dienstverlening in Hoofddorp tussen de 80 en 120 m² bvo ligt. Uitgaande van een balanssituatie (of zelf

9

Voor de indeling zie de bijlage.

33

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

ondervertegenwoordiging) aan commerciële voorzieningen in het verzorgingsgebied, zal de verwachte additionele vraag komen vanuit een groei van het aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied. Binnen het verzorgingsgebied zal het aantal inwoners met circa 9.000 inwoners groeien. De extra verwachte behoefte aan commerciële dienstverleners komt daarmee op circa 21 vestigingen. Op basis van een gemiddelde omvang van 80 tot 120 m² bvo, betekent dit een additionele behoefte van circa 1.700 m² tot 2.500 m² bvo. Het toevoegen van dienstverleners draagt bij aan de versterking van de positie van Stadscentrum Hoofddorp en de ruimtelijk-functionele structuur van het gebied. Het toevoegen van commerciële dienstverlening draagt bij aan de multifunctionaliteit van het gebied en het hoogstedelijke karakter dat wordt nagestreefd. Daarbij vervullen de beoogde dienstverleners primair een functie voor de inwoners (en werknemers en verblijvers) van Stadscentrum Hoofddorp. Voor commerciële dienstverlening is de nodige marktruimte beschikbaar. Het aanbod in Hoofddorp blijft achter bij het landelijk gemiddelde. Het is logisch om de marktruimte binnen de kern toe te wijzen aan het Stadscentrum, conform het beleid.

Voor commerciële dienstverlening zijn in Stadscentrum Hoofddorp vooral de (dagelijkse) gemaksvoorzieningen stomerij en kledingreparatie) en persoonlijke verzorging (kapper, salon, etc.) potentieel interessant. Ook combinaties met horeca of detailhandel zien we steeds meer terug in het straatbeeld. Behoefte aan maatschappelijke voorzieningen op basis van benchmarkanalyse: circa 4.500 m² bvo De bestemming ‘maatschappelijk’ biedt ruimte aan een breed palet aan functies en is voornamelijk gericht op de bewoners van de omliggende wijk. Binnen de bestemming maatschappelijk worden doorgaans functies mogelijk gemaakt zoals onderwijs, dagopvang, zorg-gerelateerde functies, een buurthuis en kunst en cultuur. ‘Maatschappelijk’ omvat daarmee een breed palet aan functies en een specifieke behoefte bepalen aan de algemene functie ‘maatschappelijk’ is dan ook niet mogelijk. Wel kunnen we op basis van een benchmarkanalyse een gefundeerde inschatting maken van het aantal vierkante meters dat voor verschillende functies reëel is op basis van het aantal nieuwe inwoners van het gebied. We gaan hierbij in op de functies gezondheidszorg, onderwijs & opvang en kunst & cultuur. Tabel 11: Dichtheid maatschappelijke dienstverlening Hoofddorp Aantal vestigingen in 2020 Aantal inwoners in 2020 Aantal maatschappelijke dienstverleners per 1.000 inwoners

Nederland 759 76.900 9,9

276.000 17.407.600 15,9

Bron: Vastgoeddata.nl (2020) & CBS (2020)

Op basis van een benchmarkanalyse met het Nederlands gemiddelde, is het aantal maatschappelijke dienstverleners binnen Hoofddorp ondervertegenwoordigd ten opzichte van het gemiddelde aantal maatschappelijk dienstverleners in Nederland per 1.000 inwoners. We concluderen dat er op dit moment op basis van het aantal inwoners, geen overaanbod aan maatschappelijke dienstverleners bestaat in Hoofddorp. Sterker, naar verwachting is het aantal maatschappelijk dienstverleners ondervertegenwoordigd. We bepalen de behoefte op basis van ons Model Maatschappelijke Voorzieningen. MODEL MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Om de behoefte aan maatschappelijke functies te bepalen maken we gebruik van ons ‘Ruimtemodel Maatschappelijke Functies’. Dit model is ontwikkeld om een inschatting te kunnen maken van de behoefte aan nieuwe maatschappelijke functies die horen bij de toevoeging van een groot aantal woningen en inwoners binnen een bepaald gebied. Het model berekent hoeveel vierkante meters van verschillende maatschappelijke functies er nodig zijn om te kunnen voorzien in de behoefte van de betreffende plek en in relatie tot voorzieningen in de omgeving. Het model baseert zich daarbij op een benchmark van Nederlandse steden met een vergelijkbare verstedelijkinggraad en een vergelijkbaar aantal inwoners. Zie de bijlage voor de gebruikte kengetallen en bronnen voor de benchmarkanalyse.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

34

Om de vraag naar maatschappelijke dienstverlening te bepalen, baseren we ons wederom op de inwonersgroei van het verzorgingsgebied. We gaan hierbij uit van een groei van circa 5.800 woningen en 9.000 inwoners binnen het gebied t/m het jaar 2030 (zie paragraaf 2.3). Deze 10-jaarsperiode is gelijk aan de bestemmingsplanperiode. Daarnaast gaan we in de berekening uit van de gemiddelde huishoudsamenstelling van Hoofddorp voor het nieuwe plan en gaan we uit van een gemiddeld voorzieningenniveau in de omgeving van het plan. We houden bij het bepalen van de behoefte rekening met de beoogde schaal van het plan. Zo nemen we bijvoorbeeld de behoefte aan ruimte voor voortgezet onderwijs niet mee in de analyse: dergelijke grootschalige functies zijn niet passend binnen de beoogde plintfunctie. Er zou op basis van de huidige ondervertegenwoordiging van het aanbod nog kunnen worden gerekend met een plus, maar we kiezen er voor om de berekening in eerste instantie conservatief te houden. Dit om ieder ‘risico’ van (toekomstig) overaanbod te mitigeren. Figuur 12: Output Ruimtemodel Maatschappelijke Functies

Bron: Stec Groep, 2020

Op basis van de benchmarkanalyse is er naar verwachting door de inwonersgroei van circa 9.000 inwoners nog behoefte aan circa 4.450 tot 7.650 vierkante meter aan maatschappelijke voorzieningen. Dit bestaat uit circa: • Circa 1.365 tot 1.565 m² bvo aan gezondheidszorgvoorzieningen. • Circa 2.950 tot 5.900 m² bvo aan onderwijs & opvang (uitgaande van combinatiegebruik) 10. • Circa 135 tot 175 m² bvo aan kunst & cultuur.

We verwachten dat voor de functie onderwijs, de behoefte dichter bij de onderkant van de bandbreedte zal liggen dan aan de bovenkant. Reden hiervoor is dat het (beoogde) woningbouwprogramma relatief veel appartementen mogelijk maakt met een andere doelgroep dan jonge gezinnen. Het aandeel kinderen per huishouden ligt mogelijk daarmee naar verwachting relatief laag.

10

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

35

Op basis van bovenstaande indicatieve bepaling van het aantal vierkante meter aan maatschappelijke voorzieningen dat passend is bij de verwachte groei van circa 9.000 inwoners, is er voldoende behoefte voor aanvullende maatschappelijke voorzieningen. Naar verwachting geen ruimtelijke effecten commerciële en maatschappelijke dienstverlening Er is in totaal vraag naar 1.700 tot 2.500 m² bvo aan commerciële dienstverlening en circa 4.500 m² bvo aan maatschappelijke voorzieningen op basis van de 9.000 nieuwe inwoners. De beoogde plannen voorzien dus in een behoefte en zijn passend bij de totaalontwikkeling binnen het gebied. We verwachten dat er geen onaanvaardbare effecten ontstaan als gevolg van een ‘tekort’ aan vraag. Gezien de huidige relatieve ondervertegenwoordiging in Hoofddorp en de verwachte geconstateerde additionele behoefte voor het verzorgingsgebied zal er geen overaanbod ontstaan. Er zullen zich naar verwachting daarmee geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten voordoen.

5.2 Kleinschalige sport en fitness Binnen de initiatieven en plannen in Stadscentrum Hoofddorp worden mogelijkheden geboden voor het toevoegen van (kleinschalige) sportvoorzieningen in Hyde Park en Raadhuisplein en omgeving. Duiding planologische uitgangssituatie en toekomstige situatie Het beoogde ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving maakt circa 500 m² bvo aan sportfuncties mogelijk. De beoogde functie zal in de plint van het pand worden gehuisvest. Gezien het kleinschalige karakter van de functie binnen het ontwikkelgebied Raadhuisplein en de inpassing in de plint gaan we ook hier uit van een invulling met een - kleinschalige - sportschool (of een vergelijkbare kleinschalige overdekte sportvoorziening zoals een bootcampruimte of yogastudio). De voorziening zal voornamelijk gericht zijn op de behoefte van de huidige en toekomstige inwoners in het gebied. Ook in Hyde Park wordt de mogelijkheid geboden voor maximaal 1.000 m² bvo voor kleinschalige sport/fitness (beoogd in blok 29).

Gemeentelijk beleid hecht waarde aan sportvoorzieningen dichtbij de inwoners Vanuit de Sport- en beweegvisie Haarlemmermeer 2019-2029, de sportvisie “Thuis in de sport” (2007) en ons daaruit volgend sportbeleid “Sport in beweeglijk perspectief” (2009) streeft de gemeente naar een hoogwaardig sportlandschap, dat een positieve bijdrage levert aan het leefklimaat en het imago van de gemeente (dit wort nogmaals bevestigd in de Nota aan B&W ‘Uitgangspunten Basissporten’ van oktober 2017). Het sportbeleid heeft vier pijlers: • Sterke en toekomstbestendige infrastructuur. Haarlemmermeer beschikt over een sterke sportinfrastructuur, met een ruim aanbod aan goede sportvoorzieningen en vele vitale sportaanbieders. We vinden het belangrijk om die sportinfrastructuur op peil te houden en uit te bouwen. • Een uitnodigende beweegomgeving. Met het oog op de (positieve) gezondheid van de inwoners in Haarlemmermeer is het cruciaal dat zij bewegen meer en meer gaan integreren in hun dagelijks leven, bijvoorbeeld door te wandelen of te fietsen naar school of werk (actieve verplaatsing), door vaker de trap te nemen dan de lift en door regelmatig te kiezen voor actieve recreatie in de openbare ruimte (zoals wandelen, fietsen, spelen en ongeorganiseerd sporten) in plaats van voor passieve vormen van vrijetijdsbesteding achter de voordeur.

• Sport- en beweegstimulering, met name gericht op de niet-bewegers. Het is nodig om deze inwoners toe te leiden naar een passend sport- en beweegaanbod. Want ook bij hen zijn er over het algemeen wel degelijk ‘latente’ sport- en beweegbehoeften en -motieven aanwezig. Ze hebben alleen een zet of zetje in de rug nodig. • Sport als middel voor maatschappelijke opgaven. In deze vierde pijler richten we ons op de positieve maatschappelijke neveneffecten, die sport en bewegen - mits op de juiste wijze ingezet – kunnen hebben. Het gaat hier dus niet om het bevorderen van sport- en beweegparticipatie zoals in pijler 1 tot en met 3, maar om het benutten van de kracht van sport en bewegen voor buiten de sport gelegen doelen en opgaven. Het Integraal Accommodatie Plan (AIP) heeft een rechtstreekse verbinding met het Integraal Huisvestings Plan (IHP) voor het onderwijs. De reden is dat bij vaststelling van het IHP is besloten dat planning en inzet

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

36

van accommodaties voor bewegingsonderwijs (gymzalen) in het IAP worden verzorgd. Dat biedt zowel voor het bewegingsonderwijs als voor georganiseerde sportactiviteiten kansen voor gecombineerd gebruik. Bijvangst is dat er mogelijkheden ontstaan om zowel voor het onderwijs als voor sport een zo optimaal mogelijke accommodaties te realiseren die in ruimte en gebruik aantrekkelijker zijn dan een standaard gymzaal. Trends en ontwikkelingen Fitness is al meerdere jaren de meest beoefende sport in Nederland. In 2018 heeft circa 19% van de Nederlanders deze sport beoefend (NOCNSF, 2019). De markt voor fitness is bovendien een groeimarkt. In de periode 2013-2018 is het aantal fitnessbeoefenaars met zo’n 30% gestegen. Ook het aantal fitnesscentra steeg: in de periode 2009-2019 is het aantal fitnesscentra met circa 20% gestegen (zie figuur 13). In totaal zijn er in 2019 circa 1.800 fitnesscentra in Nederland en heeft circa 15% van de Nederlanders een abonnement bij een fitnesscentrum (CBS, 2019). Wanneer we de groei in aantal leden van de afgelopen jaren doortrekken naar de toekomst verwachten we dat in 2030 ruim 20% van de Nederlanders een fitness abonnement heeft.

Dit is conform de ontwikkeling die het Mulier Instituut signaleert over de periode 20012016; een stijging van de (wekelijkse) fitnessdeelname van 12% naar 21% onder de bevolking tussen 12 en 79 jaar (Fitnessbranche in Nederland, 2018). Figuur 13: Aantal vestigingen in de branche fitnesscentra (SBI 9313) 1.900 1.800 1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: CBS Statline, 2019.

De populariteit van fitness betekent echter niet dat dit uitsluitend in een sportschool gebeurt. Allerlei outdoor activiteiten zoals bootcamps vallen namelijk ook onder deze categorie. Bovendien hebben de meeste sportscholen zich ontwikkeld tot multifunctionele bewegingscentra waarbij ook andere sporten beoefend kunnen worden. Andere trends die we constateren binnen de fitnessmarkt: • Schaalvergroting en ketenvorming: budgetfitnesscentra breiden hun aantal vestigingen uit. De twee grootste ketens in Nederland (Basic-Fit en Fit for Free) huren vaak grote panden buiten het centrum omdat de huurprijzen op deze locaties lager liggen. Ook in de cijfers zien we schaalvergroting terug: in 2015 bedroeg het gemiddeld vloeroppervlak van een fitnesscentrum nog zo’n 580 m². In 2017 is het gemiddelde vloeroppervlak gestegen naar zo’n 630 m² (bron: CBS, 2017). • Ook is er een trend naar multifunctionele fitnesscentra zichtbaar. Daarbij wordt niet alleen fitnessruimte aangeboden, maar ook andere voorzieningen zoals squash, vechtsporten en behandelruimte voor fysiotherapie. • Fitnesscentra worden steeds meer erkend als partner op het gebied van gezondheidszorg. Als gevolg groeit het aandeel fitnessdeelname van de groep 65 jaar of ouder. Dit komt omdat ouderen steeds vaker fitnessen met ziektepreventie en/of revalidatie als reden.

Ook fysiotherapie wordt vaak bij fitnesscentra aangeboden, bijvoorbeeld in de vorm van een zelfstandig professional. • We constateren een groei in het aantal leden en het ‘gebruik’ van fitness.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

37

Huidige structuur fitnesscentra Er zijn in 2020 tien fitnesscentra gevestigd in Hoofddorp, in de gemeente Haarlemmermeer zijn het er 28. In Hoofddorp zijn er 13 fitnesscentra per 100.000 inwoners in 2020. In de gemeente Haarlemmermeer zijn er 18 fitnesscentra per 100.000 inwoners. De fitnesscentra in Hoofddorp hebben gemiddeld een oppervlakte van 280 m² wvo. Geen van de fitnesscentra is gelegen in Stadscentrum Hoofddorp. Additionele ruimtevraag van circa 1.500 tot 2.000 m² bvo aan indoor sportvoorziening verwacht Om een inschatting te maken van het aantal potentiële fitnessgebruikers is het gemiddelde aandeel abonnementhouders in Nederland gebruikt. In 2019 bedroeg dit aandeel zo’n 15%. We verwachten dat dit aandeel richting 2030 op zal lopen naar zo’n 18-20%. Het inwonersaantal in het plangebied zal t/m 2030 met circa 9.000 inwoners groeien: dit betekent op basis van het aandeel fitnessgebruikers een potentiële klantgroep van circa 1500 tot 2.000 personen. Op basis van cijfers van het CBS kunnen we concluderen dat gemiddeld genomen een fitnesscentrum in Nederland zo’n 1.150 leden telt (afhankelijk van de omvang en locatie). In dit cijfer zitten ook grote fitnessaanbieders zoals Basic Fit en Fit For Free. Gemiddeld genomen hebben deze aanbieders circa 1.500-2.000 leden.

Deze (budget)ketens hebben – zo blijkt uit de cijfers van het CBS, 2018 – twee keer zoveel leden (en oppervlak) als middelgrote fitnesscentra (gemiddelde genomen tussen 600 en 900 leden). Kleinere centra (personal training of cross fit) hebben een nog beperkter aantal leden, tussen 200 en 400 (op basis van cijfers van CBS Statline, november 2018). Uit cijfers van CBS en diverse fitnessaanbieders blijkt verder dat de omvang in vierkante meters fitnessruimte bepalend is voor het aantal leden dat maximaal in een centrum zou kunnen sporten. Dit omdat het anders te druk wordt en leden moeten wachten om apparaten te gebruiken. Indicatief blijkt dat circa 500 m² fitnessruimte overeenkomt met circa 600-700 leden. Uitgaande van de 1.500 tot 2.000 nieuwe leden betekent dit een ruimtebehoefte van circa 1.000 tot 1.500 m² bvo. Afgaande op de toekomstige nieuwe potentiële fitnessgebruikers in het gebied (1.500 tot 2.000) concluderen we dat er in 2030 een additionele vraag (marktruimte) is voor 1 tot maximaal 2 fitnesscentra. Ter indictie: op basis van kengetallen van de provincie Noord-Holland (2019) zien we circa 13 fitnesscentra per 100.000 inwoners, gelijk aan 1,3 fitnesscentra per 10.000 inwoners.

Conclusie: voldoende behoefte aan nieuwe sportvoorzieningen We concluderen dat er binnen het plangebied voldoende additionele vraag is voor de toevoeging van nieuwe sportscholen/fitnessruimtes. Tegelijkertijd functioneert de huidige markt binnen Hoofddorp - en Stadscentrum Hoofddorp specifiek - goed. Er is momenteel geen sprake van grootschalige leegstand in het gebied aan indoor sportvoorzieningen. De toename van het aantal inwoners zorgt voor een additionele behoefte aan sportvoorzieningen. Gezien de huidige structuur en de verwachte behoefte zullen er dan ook geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten optreden door de toevoeging van de sportvoorziening.

5.3 Kantoorruimte Duiding planologische uitgangssituatie en toekomstige situatie Binnen het ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving krijgt 24.000 m² bvo met de bestemming ‘maatschappelijk’ een ‘nieuwe’ bestemming. De specifieke bestemming of functieaanduiding verandert weliswaar maar van een daadwerkelijk nieuwe invulling of compleet nieuw gebruik is geen sprake. De vigerende bestemming maatschappelijk (24.000 m² bvo) verandert namelijk hoofdzakelijk in de functie ‘kantoor’ (17.000 m² bvo) en komt ook deels terug als functie ‘maatschappelijk’ (5.600 m² bvo). Het centrum-stedelijke kantooraanbod dat wordt gerealiseerd is een beduidend ander segment dan het ‘overige reguliere’ kantooraanbod in Haarlemmermeer. Deze kantoorlocaties betreffen voornamelijk grootschalige locaties gericht op reguliere kantooreindgebruikers. Het segment, de invulling en het gebruik van het plan ‘Ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving’ zal voor het overgrote deel hetzelfde zijn als het huidige gebruik: als kantoor van de gemeente Haarlemmermeer. Daarnaast is de gemeente op dit moment gehuisvest in het gebouw Polderlanden in winkelcentrum Vier Meren. Na realisatie van het nieuwe gemeentehuis, zal deze ruimte leeg komen te staan.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

38

Overige kantoormeters in het Stadscentrum Hoofddorp: Binnen Hyde Park wordt een groot kantoorprogramma verwijderd (>100.000 m² bvo), 25.000 m² bvo van het oorspronkelijke aanbod komt terug als nieuwbouw en enkele kantoren en hotels blijven gevestigd in het gebied. Daarnaast ontstaat ruimte voor commerciële plinten op/aan het Raadhuisplein (niet zijnde ruimte voor het nieuwe gemeentehuis), circa 2.200 m² bvo. Behoefte aan het plan vanuit langjarig gebruik door gemeente Haarlemmermeer, ruimtelijke effecten beperkt De toevoeging van 19.200 m² aan kantoorfunctie zoals die op dit moment beoogd wordt, heeft grotendeels al een eindgebruiker. De gemeente Haarlemmermeer zal de langjarige gebruiker van het gemeentehuis worden. De invloed van corona op de behoefte aan kantoormeters en het gebruik hiervan door werknemers laat zich op dit moment nog niet voorspellen. Overigens wordt in de ontwerpen al rekening gehouden met een afname in aantal vierkante meters voor het gemeentehuis en meer flexibele werkplekken. Impliciet sluit dit al aan bij de ontwikkeling die we verwachten als gevolg van corona (minder meters als gevolg van meer thuiswerken). De leegstand in het gebied zal door de ontwikkeling niet toenemen. Een ondergeschikte ontwikkeling is die van de kantoorfuncties in de plint van het gemeentehuis à 2.200 m².

Voor deze kleinschalige kantorenunits voeren we een beknopte behoefte toets uit. Werklocatiebeleid Haarlemmermeer De gemeente Haarlemmermeer formuleert in haar meest recente werklocatiebeleid (vastgesteld in juli 2019, 2019.0027561) de belangrijkste opgaven om in Haarlemmermeer een gezond evenwicht te creëren tussen vraag en aanbod van werklocaties. In de afgelopen vijf jaar is het aantal banen gegroeid met 16%. In diezelfde periode is ook het aantal vestigingen met bijna 50% toegenomen. Centraal in het beleid staat het opstellen van een integrale gebiedsvisie voor de kantorenlocaties Hoofddorp. De toekomstige vraag komt naar verwachting namelijk voor een belangrijk deel vanuit (luchthaven gerelateerde) zakelijke dienstverlening en internationale hoofdkantoren en landt veelal op multimodale locaties en op gemengde, stedelijke milieus. Functiemenging op bestaande kantoorlocaties biedt een kans om meer gemengde werkgebieden te creëren en tegelijkertijd in te spelen op de vraag. Hierbij is de relatie met de MRA essentieel. Centraal in dit segment staat de herprofilering van kantoorlocaties rondom NS station Hoofddorp. Beukenhorst-Zuid en Schiphol-Centrum zijn zeer in trek bij ondernemers. In tegenstelling tot andere locaties, kennen deze kantorenlocaties juist weinig leegstand.

De lage leegstand komt door de aantrekkelijke ligging in de nabijheid van Schiphol en station Hoofddorp (Beukenhorst-Zuid) en de hoogwaardige en duurzame kwaliteit van de locaties. De bereikbaarheid per openbaar vervoer legt de basis voor nieuwe activiteiten, waaronder onderwijs. Vandaar dat Schiphol Trade Park Campus in deze strategie integraal wordt meegenomen met de herprofilering van de verschillende kantoorlocaties in Hoofddorp. Beukenhorst Noord en West (Hyde Park) zijn niet in deze strategie meegenomen omdat daar de transitie naar voornamelijk woningbouw al in gang is gezet. De opname van kantoren daalt in Hoofddorp Haarlemmermeer kent een relatief constante opname van kantoorruimte. Op enkele uitschieters na is de gemiddelde opname circa 90.000 m². Een groot deel van de opname vindt plaats op Schiphol, zeker in de meest recente jaren. Meer kwalitatief laat de opname van grotere kantoren in Hoofddorp laat sinds 2014 een opwaartse trend zien, maar deze verandert in een daling na 2017. Het meest recente cijfer van de kantorenopname is gepubliceerd in 2019 en gaat over het jaar 2018. Het aantal kleinschalige kantoortransacties is al enkele jaren stabiel.

39

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Tabel 12: Opname van kantoorruimte in Haarlemmermeer per jaar

Bron: Bestuurlijke Voortgangsrapportage Kantoren en Bedrijventerreinen 2019, Bureau Buiten 2020. Bewerking: Stec Groep (2020)

Aanbod van kantoren in Hoofddorp neemt af Het aanbod van kantoren neemt al jaren af in Hoofddorp. Dit komt deels door de toegenomen opname en door een het uit de markt nemen van de bestaande voorraad leegstaande kantoren. De grote afname van de hoeveelheid aanbod van kantoorruimte wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door transformatie op kantorenpark Beukenhorst. Sinds 2016 wordt jaarlijks circa 40.000 m² onttrokken aan de voorraad, terwijl er beperkt nieuwbouw gerealiseerd wordt. In totaal is de voorraad in de gemeente sinds 2016 met circa 8% afgenomen. In 2019 is in Hoofddorp nog circa 46.550 m² kantooraanbod in units groter dan 250 m² beschikbaar. Figuur 14: Ontwikkeling aanbod kantoorruimte van >250 m² Hoofddorp per jaar in m² 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: Dynamis, 2019. Bewerking: Stec Groep (2020)

Wanneer opname en aanbod van kantoorruimte met elkaar worden geconfronteerd is in kwantitatief opzicht, al jaren sprake van een ruime marktsituatie. Sinds 2019 wordt de markt steeds krapper door de sterke afname van het aanbod. De transformatie van kantoorruimte op kantorenpark Beukenhorst is nog gaande. Daarnaast spelen de beoogde ontwikkelingen hier op in: er worden (planologisch) vierkante meters kantoor uit de markt onttrokken. Echter, de ontwikkelingen binnen het programma Stadscentrum Hoofddorp zien op een sterke afname in kantoormeters (met name in Hyde Park / Beukenhorst), zijn specifiek bedoeld voor nieuwbouw van het gemeentehuis en betreffen vierkante meters in de plint van gebouwen, met zeer kleine oppervlaktes en een wezenlijk andere doelgroep (kleinschalig) dan de grootschalige panden waar nu veel aanbod is. Leegstand van kantoorpanden in en om Stadscentrum Hoofddorp is beperkt De huidige situatie in en om Stadscentrum Hoofddorp bevat bovendien slechts een beperkt aantal leegstaande kantoorpanden. In het Stadscentrum Hoofddorp staan momenteel drie kantoorpanden leeg met een gezamenlijk oppervlak van 2.700 m² bvo. Twee panden staan maximaal twee jaar leeg, het derde pand staat al zeer geruime tijd leeg (sinds 2009). Met 2.700 m² bvo leegstand in drie panden, is er sprake van een beperkte leegstand binnen Stadscentrum Hoofddorp.