1. RV Beleidskader Vastgoed (2022.0002604).pdf

18

3

Redelijk

Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervuiling van bouw- en installatieonderdelen incidenteel niet in gevaar.

4

Matig

Functievervuiling van bouw- en installatieonderdelen incidenteel in gevaar.

5

Slecht

De veroudering is onomkeerbaar.

6

Zeer slecht

Technisch rijp voor de sloop

Ad 2: op basis van de conditiescore kan de resterende levensduur en het onderhouds- of vervangingsmoment van een onderdeel worden bepaald. Hierbij is het uitgangspunt dat we het gebouw op minimaal conditieniveau 3 houden. De beschouwingsperiode van de opname is 20 jaar. Dit betekent dat we per onderdeel 20 jaar vooruitkijken. Ad 3: deze kosten worden afgeleid van kengetallen met als prijspeil het moment van opname. Er wordt een gemiddelde indexering toegepast op de kosten die in de toekomst gemaakt worden. De opgegeven kosten zijn exclusief omzetbelasting. Ook het preventief onderhoud wordt bij de conditiemeting in kaart gebracht. Het correctief onderhoud laat zich niet voorspellen, hiervoor wordt een jaarlijkse stelpost gehanteerd.

Voorziening groot onderhoud Voor het planmatige onderhoud van het gemeentelijk vastgoed wordt via een jaarlijkse storting (dotatie) een onderhoudsegalisatievoorziening (voorziening) opgebouwd om de fluctuatie in de hoogte van de jaarlijkse onderhoudskosten op te vangen. Alle meerjaren onderhoudsplannen samengevoegd vormen één integraal (financieel) meerjarig onderhoudsplan. Zoals hierboven aangegeven wordt het MJOP van de objecten opgesteld op basis van een conditiemeting en is conditiescore 3 het Haarlemmermeerse streefniveau. Hiervan kan worden afgeweken, en wel in de volgende gevallen: 1. bij besluit of voornemen tot sloop vindt alleen noodzakelijk onderhoud of vervanging plaats, bijvoorbeeld als er sprake is van een gevaarlijke of onwettelijke situatie; 2. wanneer een object op de nominatie staat om verkocht te worden, of al verkocht is maar nog niet juridisch overgedragen, vindt alleen noodzakelijk onderhoud of vervanging plaats, als er sprake is van een gevaarlijke of onwettelijke situatie. 3. overige afwijkingen in het onderhoud ten opzichte van conditiescore 3 moeten onderbouwd worden en voordat het onderhoud uitgevoerd wordt door de teammanager van team Vastgoed schriftelijk zijn goedgekeurd. Het MJOP bevat het planmatige onderhoud in tijd en kosten.

Jaarlijks wordt beoordeeld of de geplande werkzaamheden nodig zijn, in de tijd naar voren moeten worden gehaald of uitgesteld kunnen worden. Eventuele onvoorziene omstandigheden spelen hier een rol bij. Hierdoor kunnen jaarlijkse afwijkingen in de planning ontstaan. Op grond van het MJOP en de beoordeling wordt jaarlijks een werkplan opgemaakt dat in een specifiek jaar wordt uitgevoerd. Daarnaast wordt nagegaan of bepaalde onderhoudswerkzaamheden geclusterd kunnen worden uitgevoerd (minder overlast voor gebruikers). Ook is aandacht voor het kostenefficiënt inkopen van werkzaamheden (werk met werk). Conform de commissie Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) moet een voorziening voor groot onderhoud worden gebaseerd op een door de raad vastgesteld actueel beheerplan (het MJOP). Actueel houdt in dat het MJOP maximaal vijf jaar oud mag zijn. Het MJOP wordt één keer per vijf jaar geactualiseerd, en indien nodig dient de dotatie daarop te worden aangepast. Jaarlijks wordt het verloop van de voorziening bewaakt. Daarbij wordt nagegaan of er sprake is van een substantiële wijziging 19

in de samenstelling van de vastgoedportefeuille of in belangrijke mate niet meer aansluit bij de actuele staat van het onderhoud. Indien het geval vindt er een tussentijdse herijking plaats, en bij wijziging van de onderhoudsvoorziening worden de financiële gevolgen voorgelegd aan de raad.

Demarcatie Nagenoeg al het vastgoed in ons beheer wordt verhuurd of ter beschikking gesteld aan derden (hierna: gebruiker(s)). Als eigenaar zijn wij verantwoordelijk voor het eigenarenonderhoud aan het object. De gebruikers zijn verantwoordelijk voor een deel van het onderhoud. De afbakening (demarcatie) hiervan is geregeld via de huurovereenkomst en de van toepassing verklaarde algemene bepalingen en/of wettelijke bepalingen. In de regel omvat het eigenarenonderhoud met name de buitenzijde, het casco en de grotere vervangingen. De gebruiker is veelal verantwoordelijk voor het kleinere onderhoud veelal aan de binnenzijde. Daar waar geen nadere afspraken zijn gemaakt over het onderhoud wordt dit uitgevoerd volgens de meest gangbare demarcatie voor dat specifieke type vastgoed.

Meerjarenonderhoudsplan Voor de uitvoering van het onderhoud wordt in september, onder input van het meerjarenonderhoudsplan, een jaarwerkplan voor het komende jaar opgesteld. Uitvoering van het planmatige onderhoud vindt plaats aan de hand van dit jaarwerkplan. Het opstellen en vaststellen van dit jaarwerkplan gaat volgens een jaarlijks proces. Vanaf kwartaal twee van het lopende jaar wordt reeds vooruit gekeken naar de werkzaamheden voor het volgende jaar. Onderdeel van dit proces is een schouw ter plaatse waar wordt beoordeeld of het geplande onderhoud ook daadwerkelijk moet worden uitgevoerd of dat dit uitgesteld kan worden. Het tegenovergestelde kan ook het geval zijn. Onderhoud dat later in de tijd gepland staat kan naar voren worden gehaald. Door de meerjarenonderhoudsplannen in ieder geval elke vijf jaar te herzien worden deze verschuivingen beperkt.

KW2 KW1 Start uitvoering

Opstellen jaarplan o.b.v. MJOP

KW4

KW3

Contracteren werkzaamheden

Vaststellen jaarplan

20

8. Duurzaamheid De gemeentelijke vastgoedportefeuille is grotendeels gebouwd in de jaren ’70 en ’80 met de toen geldende eisen met betrekking tot isolatie, installaties en ventilatie. Vanuit het landelijke klimaatakkoord uit 2019, dat voortkomt uit het klimaatakkoord Parijs, zijn een aantal eisen gekomen die een grote impact hebben op de bestaande vastgoedportefeuille. In 2050 moet de portefeuille in ieder geval aardgasvrij zijn en de CO2-uitstoot met 95% gereduceerd ten opzichte van 1990. Landelijk, maar ook binnen de gemeente Haarlemmermeer zijn met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid en energietransitie inmiddels de nodige kaders opgesteld. We werken momenteel aan de routekaart duurzaamheid voor de gemeente Haarlemmermeer, die begin 2023 wordt gepresenteerd. Hierin staat beschreven op welke wijze de vastgoedportefeuille verduurzaamd en (nagenoeg) klimaatneutraal gemaakt wordt. In dit hoofdstuk zijn de voor de vastgoedportefeuille relevante kaders opgesomd.

Landelijke wettelijke kaders duurzaamheid Sectorale routekaart Maatschappelijk Vastgoed In 2019 is het huidige landelijke klimaatakkoord gesloten. In het Klimaatakkoord hebben 12 sectoren, waaronder gemeenten, afgesproken dat voor elke sector ten aanzien van het vastgoed een Sectorale routekaart zal worden opgesteld. Hierin staat beschreven op welke wijze invulling wordt gegeven aan het uiteindelijke doel uit het klimaatakkoord, namelijk 95% CO2-reductie en aardgasvrij in 2050. Als tussentijds streefdoel is geformuleerd om een reductie van 49% te realiseren in 2030. Als peildatum wordt 1990 aangehouden. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft in 2020 de sectorale routekaart maatschappelijk vastgoed gepubliceerd. Aan de ruim 350 gemeenten in Nederland is opgedragen om een eigen routekaart duurzaamheid maatschappelijk vastgoed op te stellen. Kantoren minimaal label C Uiterlijk 1 januari 2023 moeten kantoren minimaal een energielabel C of beter hebben. Deze verplichting is een afspraak uit het energieakkoord uit 2013 en wordt beschouwd als tussenstap tot de in het klimaatakkoord geformuleerde doelen. Indien een kantoorgebouw niet aan deze plicht voldoet op eerdergenoemde datum mag dit gebouw niet gebruikt worden. Er bestaan echter een aantal uitzonderingen. Zo zijn bijvoorbeeld kleine kantoren en monumenten uitgezonderd.

De kantoren binnen de Haarlemmermeer die eigendom zijn van de gemeente voldoen aan de labelplicht. Erkende maatregelen Een ander wettelijk kader uit het energieakkoord 2013 zijn de zogenaamde erkende maatregelen. Met deze verzamelnaam worden de verschillende energiebesparende maatregelen bedoeld die een terugverdientijd hebben van vijf jaar of korter. Door de overheid is een lijst met de maatregelen die hieronder vallen opgesteld. Bedrijven met een energieverbruik van meer dan 50.000 kWh stroom en/of meer dan 2500 m³ gas vallen onder de verplichting om de erkende maatregelen toe te passen. Het bevoegd gezag (gemeente of provincie) is belast met de controle en handhaving van deze verplichting.

Gemeentelijke kaders duurzaamheid Programmatische aanpak Energietransitie Haarlemmermeer In 2019 is de programmatische aanpak Energietransitie Haarlemmermeer (2019.0037699) gepresenteerd. Dit product is een uitvloeisel van het coalitieakkoord 2019-2022 (zie bijlage) en geeft invulling aan de lokale en regionale opgave van de gemeente. De gemeente Haarlemmermeer typeert zichzelf als een slimme volger. Grote risico’s en kosten worden vermeden, maar er wordt geprofiteerd van kansen die de transitie oplevert. Er is een programmastructuur met vier lijnen uitgerold. 1. Betrokkenheid (meedoen): betrekken en stimuleren van bewoners, ondernemers en andere stakeholders bij de energietransitie.

21

2. Energieverbruik en fossielvrij (besparen): terugdringen van het verbruik, bijvoorbeeld door het terugdringen van het aantal aardgasaansluitingen. 3. Lokale productie van energie (opwekken): stimuleren van lokale opwekking van duurzame energie. 4. Energie-Infrastructuur (lokaal delen): realiseren van een toekomstbestendige energieinfrastructuur om de energietransitie mogelijk te maken. Een nadere invulling van de aanpak wordt nader uitgewerkt in twee beleidsstukken, de Regionale Energiestrategie (2020-0000962) en de Transitievisie warmte. Regionale energiestrategie De regionale energiestrategie (RES) richt zich op de energietransitie in de regio (Noord-Holland Zuid) en is de uitkomst van een intensieve samenwerking tussen gemeenten, waterschappen, de provincie en netbeheerders. Met de RES is een strategie ontwikkeld voor de opwekking van (duurzame) energie. Daarnaast komen ook de warmtevraag, het huidige warmteaanbod en de infrastructuur aan bod. In gezamenlijkheid is gekeken in welke ‘zoekgebieden’ de mogelijke opwek van zonne- en windenergie mogelijk is. De gemeente Haarlemmermeer heeft als doelstelling om voor 2030 557 gigawattuur (GWh) aan duurzame energie op te wekken. Dit moet met name worden bereikt door het aanleggen van zonneakkers en windturbines. Ook zijn er initiatieven om agrarische daken, parkeerterreinen en geluidswallen te voorzien van zonnepanelen.

Warmtevisie De Gemeentelijke Transitievisie Warmte, kortweg Warmtevisie (2021.0002134) is in 2021 door de raad vastgesteld. Dit product geeft een nadere invulling aan de energietransitie, toegespitst op warmte. Tot 2025 staat de warmtetransitie in het teken van starten en leren. In deze fase worden inwoners, ondernemers en gebouweigenaren geïnformeerd en de eerste plannen opgesteld. Tussen 2026 en 2034 wordt het proces versneld en vanaf 2035 is de warmtetransitie in volle omvang aan de gang. In de gemeente Haarlemmermeer wordt gekeken naar een mix van maatregelen zoals geothermie, restwarmte, groengas en alternatieve warmteopwekkers zoals warmtepompen. Coalitieakkoord 2022-2026 In het huidige coalitieakkoord (zie bijlage) zijn de klimaatambities van Haarlemmermeer verregaander geformuleerd dan in het voorgaande akkoord. Relevant voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn de volgende zaken: - inzetten op energiebesparing. Ook voor maatschappelijke organisaties; - een CO2-reductie voor de eigen organisatie in 2030 van minimaal 55% ten opzichte van 1990; - het benutten van de daken van gemeentelijk vastgoed voor de aanleg van zonnepanelen. Doordat de gebruikslasten omlaag gaan hoeft de gemeente minder subsidie te verstrekken.

22

9. Toegankelijkheid Het gemeentelijke vastgoed wordt door een breed publiek bezocht. Waar toegankelijkheid van de accommodaties voor een grote groep van onze inwoners geen onderwerp is, bestaat er een groep waarvoor een kleine trap of te steile helling bij de ingang een probleem kan zijn. Wij als gebouweigenaar nemen de verantwoordelijkheid voor de toegankelijkheid en bruikbaarheid van onze accommodaties. Wettelijke kaders Het Bouwbesluit (2012) bepaalt dat nieuw te bouwen woningen minimaal bezoekbaar voor rolstoelgebruikers dienen te zijn. Het huidige bouwbesluit bevat voornamelijk veiligheidseisen en technische eisen en is weinig gericht op toegankelijkheid. Op termijn gaat het bouwbesluit onder de nieuwe naam Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) op in de nieuwe Omgevingswet, de inhoudelijke wijzigingen zullen echter beperkt zijn. Het VN-verdrag Handicap (2006) stelt dat bij de herinrichting van bestaande woonwijken en de aanleg van nieuwe buitenruimte, deze in voldoende mate toegankelijk te ontwerpen en aan te leggen. In 2016 is door de Tweede Kamer dit verdrag officieel bekrachtigd en dit is de start geweest tot de ontwikkeling van een nieuwe NEN-norm. Deze norm wordt onder andere afgeleid van de Europese norm NEN-EN 17210 en Handboek voor toegankelijkheid en is in tegenstelling tot deze kaders niet vrijwillig van aard.

De nieuwe NEN-norm gaat gelden voor bestaande bouw, nieuwbouw, verbouw en functiewijziging. Op dit moment is de norm in ontwikkeling. Gemeentelijk beleid Van de Haarlemmermeerse inwoners kent 12% lichamelijke beperkingen met betrekking tot mobiliteit, zien of horen (RIVM, 2016), en hun aandeel neemt door verdergaande vergrijzing toe. Het onderwerp toegankelijkheid is belegd in divers beleid, dat overigens niet allemaal betrekking heeft op de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zo is in het woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019 – 2025 (2019.0058049) vastgelegd dat de gemeente eist dat appartementen groter dan 70 vierkante meter goed bruikbaar blijven en/of eenvoudig aan te passen zijn wanneer sprake is van verminderde mobiliteit. In het Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen (2021.0000253) is toegankelijkheid een van de indicatoren welke meegenomen wordt in de beoordeling. De gemeente streeft ernaar om koploper te zijn waar het gaat om een inclusieve samenleving en de omgeving, fysieke toegankelijkheid van gebouwen en het vrijetijdsaanbod voor mensen met een beperking beter toegankelijk te maken (Omgevingsvisie, 2021.0003036). De Belangengroep gehandicapten Haarlemmermeer (BGH) doet regelmatig onderzoek naar de bereikbaarheid van diverse accommodaties binnen de gemeente en rapporteert hier ook over.

De landelijk opererende organisatie Ongehinderd zet zich in om gebouwen en de openbare ruimte toegankelijker te maken. Diverse Haarlemmermeers accommodaties en gebouwen zijn door Ongehinderd gescreend. De Vastgoedportefeuille Het streven naar een voor een breed publiek fysiek toegankelijke en bruikbare accommodaties is een samenwerking tussen gebouweigenaar en de gebruiker/exploitant. Niet alle voorzieningen met betrekking tot toegankelijkheid vallen namelijk conform demarcatie onder de verantwoordelijkheid van de gebouweigenaar. Voor bestaand en nieuw vastgoed sluiten we aan bij de eisen uit het bouwbesluit en de kaders uit de nog vast te stellen NEN-norm. Een uitzondering hierop vormt hierbij het vastgoed dat voor verkoop in aanmerking komt.

23

Begrippenlijst Vastgoed: betreft een algemeen begrip – de algemene noemer - waarmee de grond en op de deze grond aanwezige, duurzaam met de grond verbonden, opstallen worden aangeduid. Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd. Object: een object betreft een kavel, gebouw, pand of appartement of samenstel hiervan. NEN-norm: NEN staat voor Nederlandse Norm. Normen zijn afspraken over producten, diensten en processen die door (markt)partijen op vrijwillige basis met elkaar gemaakt worden. Partijen verbinden zich vervolgens aan deze norm. Zo is er een norm voor de conditiemeting (NEN 2767) en een norm voor de oppervlaktemeting van gebouwen (NEN 2580). Grondprijzennota: nota waarin de prijzen voor gronduitgifte met een onderhandelingsmarge voor de onderhandeling voor gronduitgifte voor het daaropvolgende jaar wordt vastgelegd. Netto contante waarde: de netto contante waarde is het terugrekenen van een toekomstig bedrag naar de waarde nu op basis van een gekozen rentepercentage.

24

Bijlagen Bijlage 1: Nota Beleidsregel Wet Bibob (2021.0003042) Bijlage 2: Nota vaststellen uitgangspunten inschrijving pachtgronden 2022 en verder (2021.0001161) Bijlage 3: Nota Vaststellen verkoopbeleid en verkoopproces vastgoedzaken (2018.0075089) Bijlage 4: Raadsbrief Versnellingsplan Verkoop van Vastgoed (X.2021.05949)

25