1. RV Beleidskader Vastgoed (2022.0002604).pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Beleidskader Vastgoed mr. Mariëtte Sedee-Schuitemaker Matthias Vellekoop 13 december 2022

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2022.0002604

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. de nota van B&W 'Vastgoedportefeuilleplan' (2015.0042753) in te trekken. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. het Beleidskader Vastgoed vast te stellen, met de volgende zeven uitgangspunten: a. vastgoed als middel; b. eigendom van vastgoed geen doel op zich; c. actief portefeuillebeheer voor al het gemeentelijke vastgoed; d. verhuur tegen minimaal de kostprijs; e. onderhoud sober en doelmatig, tenzij; f. een duurzame vastgoedportefeuille; g. breed toegankelijke accommodaties. 2. Samenvatting

In het Beleidskader Vastgoed (hierna: beleidskader) wordt al het vastgoedbeleid in één document gevat. Het geeft de kaders aan waarbinnen de vastgoedorganisatie van de gemeente Haarlemmermeer opereert met betrekking tot huur en verhuur, aan- en verkoop, onderhoud, duurzaamheid en toegankelijkheid van de accommodaties. Daarmee vormt het een instrument waarmee op objectieve en uniforme wijze keuzes in ons vastgoedbeheer gemaakt en onderbouwd worden. In het beleidskader is bestaand beleid samengebracht met nieuw beleid. Het beleid is geformuleerd aan de hand van zeven uitgangspunten die gelden als spelregels voor het beheer van de portefeuille. Met de vaststelling van het beleidskader komt het vastgoedportefeuilleplan (2015.0042753) te vervallen. 3. Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Met dit beleidskader geven we invulling aan de behoefte aan één integraal document met hierin al het vastgoedbeleid. Het geeft de kaders weer waarbinnen de vastgoedorganisatie van de gemeente Haarlemmermeer opereert met betrekking tot huur en verhuur, aan- en verkoop, onderhoud, duurzaamheid en toegankelijkheid van de accommodaties. Wij hebben hiermee

Beleidskader Vastgoed

pagina 2

een instrument om op een objectieve en uniforme wijze keuzes in ons vastgoedbeheer te maken en te onderbouwen. Wat is de aanleiding, context? Aan de hand van de aanbevelingen uit het onderzoek van de Rekenkamercommissie (2015.1440022) Fundament voor Vastgoed, en het vervolgonderzoek Maatschappelijk Vastgoed (2019.0029408), zijn de afgelopen jaren diverse beleidsstukken ontwikkeld en ter besluitvorming aangeboden. Specifiek gaat dit over het Vastgoedportefeuilleplan, Integraal Accommodatieplan (2019.58287), het Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen (2021.00253), het verhuurbeleid met betrekking tot de kostprijsdekkende huur (2019.0066550 en 2022.0001950), en het verkoopbeleid en verkoopproces vastgoedzaken (2018.0075089). Het beleidskader vormt het overkoepelende sluitstuk. Dit product hebben wij in de verschillende P&C producten aan de raad aangekondigd. Het Vastgoedportefeuilleplan vervalt bij vaststelling van het beleidskader. Welk doel wordt nagestreefd? In het beleidskader is het volledige gemeentelijke vastgoedbeleid vanuit de aanbodzijde gevat. Het is kaderstellend en geeft handvatten om de vastgoedportefeuille doelmatig en doeltreffend te beheren. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Het beleidskader is gebaseerd op zeven uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn principes/spelregels op basis waarvan de portefeuille beheerd en geëxploiteerd wordt.

De uitgangspunten komen terug in de verschillende onderwerpen in dit beleidskader. De uitgangspunten zijn: Uitgangspunt 1: Vastgoed als middel Haarlemmermeer beheert op professionele en kundige wijze een ruime vastgoedvoorraad bestaande uit panden, gronden en zakelijke rechten. Vastgoed is een middel om te voldoen aan beleid, huisvesting van beleidsmatige organisaties als doelstellingen van beleid of in te spelen op toekomstige (gebieds)ontwikkelingen. Uitgangspunt 2: Eigendom van vastgoed geen doel op zich Het in eigendom hebben van het vastgoed is geen doel op zich. Wanneer een object geen beleidsmatig of strategisch nut (meer) heeft wordt het voorgedragen voor verkoop, ook als het vastgoed structureel meer oplevert dan het kost. De afweging vindt gemeentebreed plaats. Het verkopen van vastgoed gebeurt op basis van het TOM-principe (Transparant, Openbaar, Marktconform). De helft van het verkoopresultaat (verkoopprijs minus boekwaarde) wordt gestort in de bestemmingsreserve 'maatschappelijke voorzieningen'. Deze reserve heeft als doel het dekken van investeringen in bijvoorbeeld duurzaamheid en/of toegankelijkheid van gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijk functie of dekking van vervangingsinvesteringen voor gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijke functie. De andere helft van het verkoopresultaat komt ten gunste van het jaarresultaat.

Uitgangspunt 3: Actief portefeuillebeheer voor al het gemeentelijke vastgoed De behoefte aan huisvesting en invulling van de vastgoedportefeuille is voortdurend aan verandering onderhevig. Als vanuit het beleidsveld (de vraagkant) of de organisatie een ruimtevraag wordt gedefinieerd en er is geen geschikt object in de portefeuille beschikbaar.

Beleidskader Vastgoed

pagina 3

wordt op zoek gegaan naar een alternatief. Huren, kopen, ruimte vrijspelen of ontwikkelen zijn opties die hierbij beschouwd en afgewogen worden. Uitgangspunt 4: Verhuur tegen minimaal de kostprijs Verhuur van vastgoed aan maatschappelijke organisaties vindt plaats tegen minimaal de kostprijs. Niet alleen is het doorberekenen van een kostprijsdekkende huur wettelijk verplicht (Wet Markt en Overheid), het geeft ook inzicht in de werkelijke kosten van het in eigendom hebben van vastgoed. Aan andere partijen wordt vastgoed tegen een marktconform tarief verhuurd, maar in beginsel nooit lager dan de kostprijs. Ditzelfde principe wordt gehanteerd bij het vestigen van zakelijke rechten. De grondprijzennota is hierbij het handelingskader en bepaalt de (periodieke) vergoeding. Uitgangspunt 5: Onderhoud sober en doelmatig, tenzij Het gemeentelijk vastgoed wordt onderhouden op basis van de NEN 2767 systematiek op minimaal conditiescore 3 (sober en doelmatig), tenzij er aanleiding bestaat om hiervan af te wijken. Als een object wordt geclassificeerd als 'representatief kan onderhoud plaatsvinden op een hoger niveau (conditiescore 2). Wanneer een voornemen tot sloop bestaat wordt enkel het noodzakelijke en wettelijk verplichte onderhoud uitgevoerd en kan de conditiescore lager worden (conditiescore 4, 5 of 6). Bij een voornemen tot verkoop is het onderhoud maatwerk.

Uitgangspunt 6: Een duurzame vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille moet worden verduurzaamd met als doel een aardgasvrije en nagenoeg C02-uitstootvrije portefeuille in 2050. Duurzaamheid vormt een integraal onderwerp bij alle vastgoedbeslissingen zoals ontwikkeling, huur, koop/verkoop en onderhoud. De basis hiervoor is de Haarlemmermeerse routekaart duurzaamheid. Uitgangspunt 7: Breed toegankelijke accommodaties Wij streven naar accommodaties die fysiek toegankelijk en bruikbaar zijn voor een breed publiek. Wat zijn de argumenten? Het bestaande vastgoedbeleid zoals het verkoopbeleid en verkoopproces vastgoedzaken en verhuurbeleid voor de invoering van de kostprijsdekkende huur, waren losse beleidsstukken. Het samenvoegen in één document maakt het gehele vastgoedbeleid overzichtelijker en transparanter. Het 'nieuwe' beleid is op onderdelen een volledige schriftelijke vastlegging van de huidige werkwijze. Toekomstige wijzigingen van het beleid vergen een aanpassing van het beleidskader vastgoed en zorgen niet voor een nieuw beleidsstuk. Het huidige vastgoedportefeuilleplan komt te vervallen. Het gemeentelijke gronduitgiftebeleid is vastgelegd in het beleidskader Strategisch Grondbeleid (2019.0057735). 3.3 Wat mag het kosten? Aan het uitvoeren van de nota zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen kosten verbonden.

Wat zijn de financiële risico's? Onze gemeente loopt bij de uitvoering van het voorstel geen vermeldenswaardige financiële risico's.

pagina 4

Beleidskader Vastgoed

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van gemeentelijk beleid. Het college is belast met de uitvoering hiervan. Binnen het college is de portefeuillehouder Vastgoed het eerste aanspreekpunt. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Na vaststelling wordt het beleidskader actief gedeeld met de clusters die het raakt. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? De invoering van het beleidskader heeft geen noemenswaardige gevolgen voor het beheer van de vastgoedportefeuille. Voorstellen voor wijzigingen aan het beleidskader leggen wij aan de raad voor. 4.

Ondertekening

Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de secretark de burgemeester,^

iel.Ruis ^/

(\. i>|*

•Bijlage(n): • Beleidskader Vastgoed

Mökel

Beleidskader Vastgoed Versie 1: 2022

Colofon Tekst Matthias Vellekoop Vormgeving en drukwerk Gemeente Haarlemmermeer Postbus 250 2130 AG Hoofddorp Telefoon 0900 1852 E-mail info@haarlemmermeer.nl Internet www.haarlemmermeer.nl Fotografie Margo Oosterveen, Kees van der Veer, Jur Engelchor november 2022

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 4 Doel beleidskader .......................................................................................................................................... 4 Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 4

2.

Uitgangspunten ............................................................................................................................ 5 Uitgangspunten Haarlemmermeers vastgoedbeleid .................................................................................... 5

3.

De vastgoedportefeuille................................................................................................................ 5 Samenstelling vastgoedportefeuille .............................................................................................................. 6 Eigendom ....................................................................................................................................................... 6

4.

Verhuur, huur en zakelijke rechten ............................................................................................... 7 Verhuur gemeentelijk vastgoed .................................................................................................................... 7 Kostprijsdekkende huur ................................................................................................................................ 8 Huurovereenkomst ....................................................................................................................................... 9 Huur .............................................................................................................................................................11 Zakelijke rechten .........................................................................................................................................12

5.

Verkoop en aankoop van vastgoed ............................................................................................. 14 Verkoopbeleid en verkoopproces Vastgoedzaken ......................................................................................14 Versnelling verkopen vastgoed (VVV) .........................................................................................................14 Bestemmingsreserve maatschappelijke voorzieningen ..............................................................................14 Verkoop bloot eigendom.............................................................................................................................15 Aankoop ......................................................................................................................................................15 Taxatie .........................................................................................................................................................15

6.

Portefeuilleontwikkeling............................................................................................................. 16 Van project naar beheer..............................................................................................................................16 Strategisch vastgoed ...................................................................................................................................16

7.

Onderhoud ................................................................................................................................. 18 Onderhoudssoorten ....................................................................................................................................18 Planmatig onderhoud ..................................................................................................................................18 Voorziening groot onderhoud .....................................................................................................................19 Demarcatie ..................................................................................................................................................20 Meerjarenonderhoudsplan .........................................................................................................................20

8.

Duurzaamheid ............................................................................................................................ 21 Landelijke wettelijke kaders duurzaamheid ................................................................................................21 Gemeentelijke kaders duurzaamheid .........................................................................................................21

9.

Toegankelijkheid ........................................................................................................................ 23

Begrippenlijst....................................................................................................................................... 24 Bijlagen ............................................................................................................................................... 25

3

1. Inleiding De gemeente Haarlemmermeer beschikt over een gevarieerde vastgoedportefeuille. Deze portefeuille bestaat uit panden, gronden en zakelijke rechten. Om ervoor te zorgen dat de portefeuille op een adequate en uniforme wijze wordt beheerd is beleid nodig. De afgelopen jaren zijn hiervoor diverse beleidsstukken vastgesteld. Op een aantal onderdelen is het beleid echter onvolledig, te versnipperd of toe aan een update. Het beleidskader vastgoed is de verzameling van het vastgoedbeleid, beschouwd vanuit de aanbodzijde. Het geeft de kaders aan waarbinnen de vastgoedorganisatie van de gemeente Haarlemmermeer opereert op de onderwerpen huur en verhuur, aan- en verkoop, onderhoud, duurzaamheid en toegankelijkheid. Bestaand beleid is samengebracht en waar nodig geactualiseerd. Nieuw beleid is ontwikkeld en toegevoegd.

Doel beleidskader In het Rekenkamercommissie (RKC) onderzoek (2015.1440022) Fundament voor Vastgoed naar het maatschappelijke vastgoed in de gemeente Haarlemmermeer wordt aangegeven dat het ontbreekt aan een integraal, overkoepelend beleidskader. De RKC stelt dat: “door het ontbreken van een overkoepelend beleidskader keuzes over maatschappelijk vastgoed niet op uniforme wijze worden voorbereid en gemaakt. (…) Het in eigendom hebben van vastgoed is mede hierdoor een vanzelfsprekendheid.” De RKC doelt hier zowel op het vastgoedbeleid gezien vanuit de aanbodzijde (cluster Grond- en Vastgoedzaken (GVZ), als ook vanuit de vraagzijde gevormd door de verschillende gemeentelijke beleidsopgaves zoals sport-, cultuur en maatschappelijk beleid. Aan de hand van de aanbevelingen uit het RKC-onderzoek en het vervolgonderzoek Maatschappelijk Vastgoed (2019.0029408) zijn de afgelopen jaren diverse beleidsstukken ontwikkeld en ter besluitvorming aangeboden. Specifiek gaat dit over het vastgoedportefeuilleplan, het Integraal Accommodatieplan, het Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen, het verhuurbeleid met betrekking tot de kostprijsdekkende huur, en het Verkoopbeleid- en proces vastgoedzaken.

Hieronder zijn deze stukken chronologisch weergegeven: o Vastgoedportefeuilleplan (2015.0042753) o Verkoopbeleid- en proces vastgoedzaken (2018.0075089) o Verhuurbeleid voor de invoering van de kostprijsdekkende huur (KPDH) (2019.0066550 en 2022.0001950). o Integraal Accommodatieplan (IAP) (2019.58287) o Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen IAP (2021.00253) Om overzicht te houden is in het beleidskader vastgoed al het vastgoedbeleid in één document samengevat, geactualiseerd en aangevuld. Het beleidskader beschrijft alle kaders die de ambtelijke organisatie richting geven in het doelmatig en doeltreffend beheren van de vastgoedportefeuille.

Leeswijzer Het beleidskader opent in hoofdstuk 2 met het formuleren van zeven uitgangspunten van het Haarlemmermeers Vastgoedbeleid. Hoofdstuk 3 beschrijft de vastgoedportefeuille en de afbakening hiervan. In hoofdstuk 4 komt het beleid omtrent verhuur, huur en zakelijke rechten aan bod. Hierna volgt in hoofdstuk 5 verkoop van vastgoed en hoofdstuk 6 gaat over portefeuilleontwikkeling. Hoofdstuk 7 bevat het beleid met betrekking tot onderhoud. Duurzaamheid wordt behandeld in hoofdstuk 8. Het laatste hoofdstuk 9 ziet toe op toegankelijkheid.

4

2. Uitgangspunten Wij hanteren een aantal uitgangspunten met betrekking tot het beheer en exploitatie van de vastgoedportefeuille. Deze uitgangspunten zijn de principes/spelregels op basis waarvan de portefeuille beheerd en geëxploiteerd wordt en komen terug in de verschillende onderwerpen in dit beleidskader.

Uitgangspunten Haarlemmermeers vastgoedbeleid Uitgangspunt 1: Vastgoed als middel Haarlemmermeer beheert op professionele en kundige wijze een ruime vastgoedvoorraad bestaande uit panden, gronden en zakelijke rechten. Vastgoed is een middel om te voldoen aan beleid, huisvesting van beleidsmatige organisaties als doelstellingen van beleid of in te spelen op toekomstige (gebieds)ontwikkelingen. Uitgangspunt 2: Eigendom van vastgoed geen doel op zich Het in eigendom hebben van het vastgoed is geen doel op zich. Wanneer een object geen beleidsmatig of strategisch nut (meer) heeft wordt het voorgedragen voor verkoop, ook als het vastgoed structureel meer oplevert dan het kost. De afweging vindt gemeentebreed plaats. Het verkopen van vastgoed gebeurt op basis van het TOM-principe (Transparant, Openbaar, Marktconform). De helft van het verkoopresultaat (verkoopprijs minus boekwaarde) wordt gestort in de bestemmingsreserve ‘maatschappelijke voorzieningen’. De andere helft komt ten gunste van het jaarresultaat. Uitgangspunt 3: Actief portefeuillebeheer voor al het gemeentelijke vastgoed De behoefte aan huisvesting en invulling van de vastgoedportefeuille is voortdurend aan verandering onderhevig.

Als vanuit het beleidsveld (de vraagkant) of de organisatie een ruimtevraag wordt gedefinieerd en er is geen geschikt object in de portefeuille beschikbaar, wordt op zoek gegaan naar een alternatief. Huren, kopen, ruimte vrijspelen of ontwikkelen zijn opties die hierbij beschouwd en afgewogen worden. Uitgangspunt 4: Verhuur tegen minimaal de kostprijs Verhuur van vastgoed aan maatschappelijke organisaties vindt plaats tegen minimaal de kostprijs. Niet alleen is het doorberekenen van een kostprijsdekkende huur wettelijk verplicht (Wet Markt en Overheid), het geeft ook inzicht in de werkelijke kosten van het in eigendom hebben van vastgoed. Aan andere partijen wordt vastgoed tegen een marktconform tarief verhuurd, maar in beginsel nooit lager dan de kostprijs. Ditzelfde principe wordt gehanteerd bij het vestigen van zakelijke rechten. De grondprijzennota is hierbij het handelingskader en bepaalt de (periodieke) vergoeding. Uitgangspunt 5: Onderhoud sober en doelmatig, tenzij Het gemeentelijk vastgoed wordt onderhouden op basis van de NEN 2767 systematiek op minimaal conditiescore 3 (sober en doelmatig), tenzij er aanleiding bestaat om hiervan af te wijken. Als een object wordt geclassificeerd als ‘representatief’ kan onderhoud plaatsvinden op een hoger niveau (conditiescore 2).

Wanneer een voornemen tot sloop bestaat wordt enkel het noodzakelijke en wettelijk verplichte onderhoud uitgevoerd en kan de conditiescore lager worden (conditiescore 4, 5 of 6). Bij een voornemen tot verkoop is het onderhoud maatwerk. Uitgangspunt 6: Een duurzame vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille moet worden verduurzaamd met als doel een aardgasvrije en nagenoeg CO²uitstootvrije portefeuille in 2050. Duurzaamheid vormt een integraal onderwerp bij alle vastgoedbeslissingen zoals ontwikkeling, huur, koop/verkoop en onderhoud. De basis hiervoor is de Haarlemmermeerse routekaart duurzaamheid. Uitgangspunt 7: Breed toegankelijke accommodaties Wij streven naar accommodaties die fysiek toegankelijk en bruikbaar zijn voor een breed publiek. 5

3. De vastgoedportefeuille Van dorpshuis tot gymzaal, van strategische ontwikkellocatie tot woningen, en van pachtgrond tot ambtenarenhuisvesting. De Haarlemmermeerse vastgoedportefeuille is divers van aard. In dit hoofdstuk is op beknopte wijze de samenstelling van de vastgoedportefeuille beschreven en gedefinieerd waarom wij vastgoed in eigendom hebben.

Samenstelling vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille bestaat uit objecten, gronden en zakelijke rechten. Vastgoed is voor de gemeente een middel om te komen tot het realiseren van beleidsdoelen en het beschikbaar hebben van strategische posities voor ruimtelijke ontwikkelingen. De vastgoedorganisatie heeft hierin een faciliterende rol. Vastgoed in de kernportefeuille wordt ingezet voor het huisvesten van de ambtelijke organisatie en de beleidsmatige activiteiten zoals onderwijs, sport, cultuur, welzijn en recreatie. In de niet-kernportefeuille zit het overige gemeentelijke vastgoed zoals strategische gronden, zakelijke rechten (erfpacht, opstal en erfdienstbaarheid), commercieel vastgoed, woningen en overige gronden.

Eigendom Vastgoed is voor de gemeente een middel om beleidsdoelen te realiseren of strategische posities voor ruimtelijke ontwikkelingen te verkrijgen of te behouden. Beleidsmatig vastgoed wordt hoofdzakelijk ingezet voor het huisvesten van de ambtelijke organisatie en beleidsmatige activiteiten zoals onderwijs, sport, cultuur, welzijn en recreatie. Er zijn vier redenen waarom wij vastgoed in eigendom hebben: 1. wanneer voor een bepaald soort vastgoed een maatschappelijke behoefte bestaat maar het niet interessant voor een marktpartij is om te ontwikkelen en/of in bezit te hebben. Bijvoorbeeld gymzalen, ontmoetingscentra of een gemeentewerf. Maar ook gronden voor sport en recreatie zijn voorbeelden hiervan; 2. wanneer het in eigendom hebben van maatschappelijk vastgoed goedkoper is dan het huren hiervan of het subsidiëren van huur voor maatschappelijke organisaties; 3. vanwege een strategisch belang. Dit is het geval bij bezit/aankopen in het kader van gebiedsontwikkelingen op korte of lange termijn; 4. als het object om een politieke of bestuurlijke reden wordt aangehouden. Openbare buitenruimte en infrastructurele voorzieningen vallen buiten bovenstaane redenen. Deze zijn doorgaans ook gemeentelijke eigendom maar ze vallen niet in de vastgoedportefeuille.

6

4. Verhuur, huur en zakelijke rechten De gemeente heeft veel vastgoed in haar bezit. dat voor een groot deel niet zelf wordt gebruikt maar verhuurd wordt aan diverse partijen. Het kan voorkomen dat een bepaald – vanuit het beleidsveld – gewenst soort vastgoed niet in de vastgoedportefeuille zit. Afhankelijk van de duur kan huur van vastgoed een geschikte oplossing zijn. Het vestigen van een recht van opstal of recht van erfpacht is een manier om grond in beheer/gebruik aan een andere partij te geven zonder het volledige eigendom over te dragen. De kaders waarbinnen verhuur, huur en uitgifte van zakelijke rechten plaatsvinden, staan beschreven in dit hoofdstuk.

Verhuur gemeentelijk vastgoed Wet Markt en Overheid Per 1 juli 2012 is de wet Markt en Overheid van in werking getreden. De wet bevat gedragsregels voor de overheid die zijn bedoeld om een gelijk speelveld te creëren tussen marktpartijen en de overheid. Dit betekent dat gemeenten verplicht zijn de integrale kosten van een dienst of product door te berekenen aan de afnemers. Voor het gemeentelijk vastgoed brengt dat met zich mee dat vastgoed niet meer onder de kostprijs verhuurd mag worden. Het in dit hoofdstuk beschreven beleid voldoet aan deze wettelijke eisen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk nadere kaders om de verhuur van gemeentelijk vastgoed te reguleren. Maatschappelijk versus commercieel Voor huurders van gemeentelijk vastgoed die gemeentelijke beleidsmatige activiteiten uitvoeren, de zogenaamde maatschappelijke organisaties1, geldt dat kostprijsdekkend wordt verhuurd. De kostprijsdekkende huur is een huurprijs waarbij alle interne integrale kosten, zoals kapitaallasten, beheersen onderhoudskosten en zakelijke lasten, in de huurprijs verwerkt zijn. Bij overige huurders wordt een marktconforme huur in rekening gebracht, maar minimaal kostprijsdekkend. Indien de marktconforme huur lager ligt dan de kostprijsdekkende huur dan zal dit de verhuurbaarheid niet ten goede komen.

Bij een dergelijke situatie moet onderzocht worden of de boekwaarde van het object conform BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) op basis van een taxatie afgewaardeerd dient te worden, met als doel dat bij een negatief exploitatiesaldo er geen sprake is van het verstrekken van (verkapte) subsidie of huurkorting. Voor woningen geldt eveneens dat marktconform wordt verhuurd. De huurprijs kan van rechtswege gemaximeerd zijn overeenkomstig de regels van het woningwaarderingsstelsel. Vanaf een waardering van 145 punten, waarbij zaken als grootte, ligging, kwaliteit/onderhoud en voorzieningen in de woning, maar waarbij ook de WOZ-waarde en het energielabel een belangrijke rol spelen, is de hoogte van de huurprijs door de eigenaar van een woning vrij te bepalen. Valt het aantal punten onder deze grens dan is er sprake van een sociale huurwoning en is de maximale huurprijs wettelijk bepaald. Bovenstaande geldt voor nieuwe overeenkomsten. De huur van lopende overeenkomsten kan niet zonder meer worden aangepast. Interne verhuur Binnen de gemeente hebben wij ook te maken met interne verhuur aan de eigen organisatie, zoals ten behoeve van de eigen huisvesting, een dienstwoning of een magazijn. Er wordt geen huurprijs voor deze

1 Onder maatschappelijke organisaties wordt verstaan organisaties met rechtspersoonlijkheid, die als doel hebben het faciliteren

van activiteiten die uitvoering geven aan het vastgestelde maatschappelijk beleid ten behoeve van de inwoners van de gemeente Haarlemmermeer. Deze activiteiten mogen geen winstoogmerk hebben.

7

objecten gerekend, maar er kan wel een beheersvergoeding worden afgesproken. Alle afspraken omtrent de interne huur/verhuur worden vastgelegd in een interne dienstverleningsovereenkomst.

Huurder

Huurprijs

Maatschappelijke organisatie als ter uitvoering van beleid

Kostprijsdekkend

Commerciële of maatschappelijke organisatie zonder beleidsdoel

Marktconform doch minimaal kostprijsdekkend

Woning

<145 punten wettelijk gemaximaliseerde huur, anders marktconform

Eigen organisatie

Geen huur, maar mogelijkheid voor een beheervergoeding.

Marktconformormiteit Volgens de International Valuation Standards (IVS) is de definitie van de marktconforme huur (markthuur) als volgt: “Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” Voor de berekening van de marktconforme huur wordt een taxatie uitgevraagd waarbij de huurwaarde (of: markthuur) wordt gevraagd. Indien een huurwaardetaxatie beschikbaar is van een vergelijkbaar en in de nabijheid gelegen object, wordt beoordeeld of deze gebruikt kan worden ter bepaling van de marktconforme huur. Deze taxatie mag niet ouder zijn dan een jaar. De taxatiekosten moeten in verhouding staan tot de baten. Als de verwachting is dat de taxatiekosten hoger liggen dan één jaarhuur wordt niet getaxeerd maar in overleg met een makelaar de markthuur ingeschat. Wanneer wij een ruimte laten verhuren door een makelaar en deze via openbare kanalen wordt aangeboden is in beginsel geen taxatie benodigd maar wordt de vraagprijs in overleg met de makelaar vastgesteld. De marktprijs komt tot stand door de openbare biedprocedure.

Het is voor de kwaliteitswaarborg van belang dat de taxaties uitgevoerd worden door deskundige en onafhankelijke register-taxateurs met inachtneming van de geldende taxatiestandaarden (IVS en EVS) en de regelementen van de Nederlandse vereniging voor taxateurs (NRVT). Voor sociale huurwoningen (onder de zogenoemde huurliberalisatiegrens) bestaat het landelijke puntensysteem, zoals is vastgelegd in het woningwaarderingsstelsel. Hierbij wordt een maximale redelijke huur bepaald. Is er sprake van een sociale huurwoning, dan verhuren wij tegen deze maximale redelijke huur.

Kostprijsdekkende huur De kostprijsdekkende huur is de prijs die minimaal benodigd is om een object kostendekkend te exploiteren. In de Handreiking Wet Markt en Overheid van het Ministerie van Economische Zaken2 wordt aangegeven dat een integrale kostprijs in ieder geval de volgende kostensoorten moet bevatten: 1. Operationele kosten: belastingen en verzekeringen, maar ook personeelskosten van de eigen organisatie. 2. Onderhoudskosten: de kosten van het exploitatie- en planmatige onderhoud. 3. Kapitaalslasten: de kosten voor rente en afschrijving.

2 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/richtlijnen/2012/07/05/handreiking-markt-en-overheid - 1 juli 2012

8

De kostprijsdekkende huur wordt berekend aan de hand van de Discounted Cash Flow methode (ook wel de netto contante waarde methode genoemd). Bij de DCF-methode wordt de huur op basis van alle toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven) vastgesteld. Meer specifiek: de contante waarde van de huurkasstroom is gelijk aan de contante waarde van alle kosten en investeringen minus de contante waarde van de restwaarde. Over de gehele exploitatieperiode bezien is de huur dus kostprijsdekkend: het cumulatieve exploitatiesaldo inclusief rente sluit aan het einde van de looptijd op nihil. Herzien kostprijsdekkende huur (geldigheid) De kostprijsdekkende huur heeft in principe een looptijd die gelijk is aan de exploitatieperiode. Gedurende deze periode kunnen zich gebeurtenissen voordoen die invloed kunnen hebben op de kostprijsdekkende huur. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een wijziging van de rekenrente, een herziening van de meerjarenonderhoudsplanning en investeringen aan het pand. Bij nieuwe huurovereenkomsten zal de kostprijsdekkende huur daarom altijd opnieuw bepaald worden. Uitzondering bij leegstandsbeheer of tijdelijke verhuur In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden afgeweken van bovenstaande beginselen. Dit is het geval bij verhuur in het kader van leegstandsbeheer, ook wel anti-kraak genoemd.

Bij een dergelijke verhuur wordt een object door een leegstandsbeheerder beheerd tegen geen of minimale vergoeding. Ook wanneer sprake is van een andersoortige, tijdelijke huursituatie kan ervoor gekozen worden om niet kostprijsdekkend te verhuren. Dit ter voorkoming van leegstaand vastgoed. Deze situaties zijn tijdelijk en komen voor in het kader van een (voorgenomen) verkoop of ontwikkeling. Uitwerking De verdere uitwerking van de uitgangspunten voor het toepassen en bepalen van de kostprijsdekkende huur zijn vastgelegd in het verhuurbeleid voor de invoering van de kostprijsdekkende huur (KPDH) (2019.0066550 en 2022.0001950).

Huurovereenkomst Voor het opstellen van de huurovereenkomsten wordt gebruik gemaakt van de meest recente modelovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen van de Raad Onroerende Zaken (ROZ). Niet voor elk type vastgoed bestaat echter een ROZ-modelovereenkomst. Voor deze objecten wordt gebruik gemaakt van de Haarlemmermeerse modelovereenkomsten. In onderstaande tabel is weergegeven welk model bij welk type vastgoed van toepassing is: Type Vastgoed

Model

Algemene bepalingen Algemene bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ, Maatschappelijk vastgoed (panden) huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ, 2015) 2015) Aanvullende voorwaarden Huurovereenkomst sportvelden Sportvelden huurovereenkomst gronden Haarlemmermeer Haarlemmermeer Algemene bepalingen Huurovereenkomst woonruimte (ROZ, Woonruimte huurovereenkomst woonruimte (ROZ, 2017) 2017) Algemene bepalingen Winkelruimte en bedrijfsruimte in de zin Huurovereenkomst winkelruimte (ROZ, huurovereenkomst winkelruimte (ROZ, van artikel 7:290 van BW 2012) 2012) Algemene bepalingen Kantoorruimte en overige Huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ, huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ, bedrijfsruimte 2015) 2015) Aanvullende voorwaarden Huurovereenkomst gronden Gronden huurovereenkomst gronden Haarlemmermeer Haarlemmermeer

9

Leegstandsbeheer

Raamovereenkomst met leegstandsbeheerder, deze regelt zelf de overeenkomst met de huurder.

-

Onderwijshuisvesting

Gebruiksovereenkomst voor onderwijshuisvestingsruimte

-

Voor de lopende overeenkomsten geldt dat deze niet allemaal voldoen aan bovenstaande uitgangspunten. De oorzaak hiervoor is dat vaak sprake is van in het (verre) verleden gesloten overeenkomsten met soms afwijkende algemene bepalingen. Voor nieuwe overeenkomsten zijn bovenstaande modellen het uitgangspunt. Duur overeenkomst Onze vastgoedportefeuille is divers van aard. Elk type vastgoed kent vanuit wetgeving haar eigen huurrechten, -bescherming en duur van de overeenkomst. Als er wettelijke termijnen gelden, hanteren wij die. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken, bijvoorbeeld in het geval dat een huurovereenkomst is gekoppeld aan een huurafhankelijk recht van opstal, of wanneer omwille van een voorziene ontwikkeling een kortere looptijd gewenst is. Voor de categorieën winkelruimte, kantoorruimte en gronden zijn de looptijden in overleg met huurder te bepalen, tenzij het huurregime een bepaalde termijn voorschrijft. Type vastgoed Maatschappelijk vastgoed (panden)

Duur overeenkomst

Opzegtermijn verhuurder

Opzegtermijn huurder

Onbepaalde tijd

1 jaar

3 maanden

Sportvelden

Onbepaalde tijd

1 jaar

3 maanden

Woonruimte

Onbepaalde tijd

3 maanden*

1 maand

Maatwerk

Maatwerk

Maatwerk

Maatwerk

Maatwerk

Maatwerk

Gronden

Maatwerk

Maatwerk

Maatwerk

Leegstandsbeheer

Onbepaalde tijd

4 weken

4 weken

Winkelruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van BW Kantoorruimte en overige bedrijfsruimte

*Voor huurders van woningen geldt woonbescherming waardoor de huur, zonder legitieme reden zoals overlast of niet betalen, niet zomaar kan worden opgezegd. Uitzondering hierop is in het geval van "tijdelijke verhuur" (maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte).

Indexering van de huurprijs De huurprijs van alle huurovereenkomsten wordt jaarlijks geïndexeerd. De indexering vindt plaats op een vast moment en voor het eerst na één volledig huurjaar, tenzij de huurovereenkomst hierover iets anders aangeeft. Voor woningen wordt de huur geïndexeerd op 1 juli, voor de overige categorieën op 1 januari of op de datum die daarvoor in de overeenkomst is vermeld. Indexatie vindt plaats conform CPI3 tenzij in de overeenkomst anders is bepaald. Borg/ bankgarantie Ter verzekering van een eventuele betalingsachterstand en/of als mogelijkheid om het object te herstellen bij door huurder veroorzaakte gebreken na beëindiging van de huurovereenkomst, wordt met de hurende partij een borg of een bankgarantie afgesproken. Deze bedraagt minimaal een maand huur, maar kan hoger worden bepaald. Voor huurders waarvan de huur voor minstens 50% door de gemeente wordt

3 Consumenten Prijs Index

10

gesubsidieerd, of voor huurders van maatschappelijk vastgoed waarmee een langdurige huurrelatie (> 5 jaar) bestaat, kan hiervan worden afgeweken en is een borg of bankgarantie niet noodzakelijk. Omzetbelasting (BTW) Het verhuren van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van btw. Huurder en verhuurder kunnen opteren voor belaste verhuur als de activiteiten van huurder voor meer dan 90% bestaan uit btw belaste activiteiten. De huurder dient een verklaring te overleggen dat hij de onroerende zaak voor minstens 90% gebruikt voor omzet waarover hij btw moet betalen. Deze verklaring nemen wij op in de huurovereenkomst. Wanneer wij belast kunnen verhuren kunnen wij de btw op de onderhoudskosten en de btw over de aankoop of stichtingskosten aftrekken als voorbelasting. Om die reden is het voordelig om de verhuur te belasten met btw. Wanneer wij niet belast kunnen verhuren, wordt bovenop de huurprijs een compensatie voor de omzetbelasting in rekening gebracht. Bij btw-compensatie wordt er onderscheid gemaakt tussen compensatie op de exploitatie en compensatie op de investering. Compensatie op de exploitatie is in principe altijd van toepassing voor organisaties die de btw niet kunnen verrekenen.

Deze compensatie is gelijk aan de gemiddelde btw-kosten tijdens de verhuurperiode van het pand en in de regel gelijk aan de btw over de onderhoudskosten (uitgedrukt in een percentage van de huursom). Compensatie op de investering is in principe alleen van toepassing bij panden jonger dan 10 jaar (de herzieningstermijn). Alle nieuwe huurovereenkomsten worden voor ondertekening fiscaal getoetst. Bibob toets bij verhuurtransacties Op basis van geldend Bibob beleid (2021.0003042) wordt beoordeeld of een actieve Bibobtoets plaats moet vinden. In het geval van verhuurtransacties wordt in ieder geval een toets uitgevoerd bij voorgenomen verhuur aan horeca-inrichtingen als bedoeld in artikel 3 van de Alcoholwet, seksbedrijven, speelautomatenhallen, wellness- en massagebedrijven, belwinkels, internetcafés, gamecenters, autobedrijven, verhuur van woonruimten voor arbeidsmigranten of religieuze instellingen. Indien er sprake is van een dergelijke voornomen verhuur, wordt er geen huurovereenkomst aangegaan alvorens deze integriteitstoets is uitgevoerd en een positief advies is afgegeven. De beleidsregel Bibob is opgenomen als bijlage bij dit beleidskader. Leegstandsbeheer Voor vastgoed dat leegkomt wordt gezocht naar een geschikte huurder.

Daar waar er vanuit maatschappelijk oogpunt geen behoefte meer bestaat aan een object en er geen geschikte (maatschappelijke) huurder te vinden is, wordt het vastgoed voorgedragen voor verkoop. Als dit niet mogelijk is, wanneer er een strategisch of bestuurlijk belang is of wanneer het nog enige tijd duurt tot de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt, wordt leegstandsbeheer toegepast. De verhuur in het kader van leegstandsbeheer is tijdelijk van aard, zodat op korte termijn het object weer tot onze beschikking kan komen. De leegstandsbeheerder geeft het vastgoed in gebruik tegen een vergoeding. Wij ontvangen niets voor het gebruik. Pacht Een bijzondere vorm van (ver)huur is pacht. Gronden met een agrarische bestemming welke worden aangehouden als strategische voorraad worden door ons verpacht. In de gemeentelijke grondprijzennota zijn de uitgangspunten voor de pachtprijs opgenomen. De voorwaarden en uitgangspunten waaronder wordt verpacht, zijn vastgesteld in de nota Uitgangspunten inschrijving pachtgronden 2022 en verder (2021.0001161). Deze is als bijlage bij dit beleidskader toegevoegd.

Huur Het kan voorkomen dat voor de huisvesting van een bepaalde maatschappelijke functie geen vastgoed in eigendom beschikbaar is. In dat geval wordt integraal bekeken hoe deze ruimtevraag kan worden ingevuld. Diverse oplossingen zijn hierbij denkbaar zoals het bouwen van een nieuwe accommodatie of het aankopen 11

van een geschikt pand. De huur van een pand voor de huisvesting van een maatschappelijke functie kan een goede oplossing zijn voor een bepaalde (tijdelijke) huisvestingsvraag. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat het hebben van vastgoed in eigendom geen doel op zich is. Wanneer een ruimtevraag past binnen de gemeentelijke doelstellingen en er is geen ruimte beschikbaar (te maken) in de portefeuille vanuit de huisvestingsvragende kant van de organisatie kan, naast een onderzoek naar de mogelijkheid voor nieuwbouw, een zoekopdracht voor koop of huur van worden uitgezet. De keuze voor huur of koop wordt gebaseerd op de gewenste karakteristieken van het object, de verwachte exploitatietermijn, de te vervullen functie, exploitatiekosten, de marktomstandigheden, etc.

Zakelijke rechten Conform het gemeentelijk grondbeleid zijn naast verhuur en verkoop nog twee manieren waarop grond in uitgifte kan worden gegeven. Door middel van het vestigen van een recht van erfpacht (artikel 5:85 e.v. BW) of een recht van opstal (artikel 5:101 e.v. BW). Recht van erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Bij de uitgifte van grond in erfpacht mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar is. De gemeente blijft de zogenaamde “bloot eigenaar” en rekent een canon door aan de erfpachter als vergoeding voor het recht van erfpacht. De belangrijkste redenen voor erfpacht in plaats van verkoop zijn: - de gemeente houdt meer invloed op het gebruik van de grond; - de gemeente kan (bij tijdelijke erfpacht) op termijn weer over de grond beschikken; - de eventuele waardevermeerdering van de grond komt (bij tijdelijke en voortdurende erfpacht) toe aan de gemeente. De gemeente kan ook besluiten erfpacht als sturingsinstrument in te zetten voor die gebieden waar de gemeente op het moment van uitgifte slechts voor een relatief korte periode voorziet in een tijdelijke invulling of bestemming, maar waar mogelijk op langere termijn een andere bestemming wenselijk is.

De (financiële) uitgangspunten voor het vestigen van een erfpachtrecht zijn geregeld in de gemeentelijke grondprijzennota. Jaarlijks wordt geïnventariseerd welke erfpachtcontracten aflopen en welke in aanmerking komen voor een herziening van de canon. Wanneer de grond geen strategisch nut (meer) heeft, is de voorkeur deze te verkopen. Herziening van de canon De looptijd van een erfpachtrecht kan variëren van enkele jaren tot eeuwigdurend. Op het moment dat een tijdvak afloopt of het erfpachtrecht wordt overgedragen in het kader van verkoop van de onroerende zaak, is herziening van de canon mogelijk indien dit specifiek is benoemd in de akte. Daarnaast is in veel situaties tussentijdse aanpassing ook een mogelijkheid. Of en onder welke voorwaarden dit kan hangt af van hetgeen is vastgelegd in de akte. Aflopen erfpachtrecht Wanneer een erfpachtrecht afloopt zijn er drie opties: 1. Verkoop bloot eigendom: de erfpachter koopt de grond van de gemeente en het recht van erfpacht gaat door vermenging teniet. Wanneer geen strategische noodzaak bestaat het bloot eigendom aan te houden, is dit de eerste te onderzoeken optie (zie hoofdstuk 5: Verkoop van vastgoed). Overigens is de verkoop van bloot eigendom niet alleen mogelijk bij het aflopen van het erfpachtrecht maar ook gedurende de looptijd. 2. Verlenging: de canon wordt hierbij herzien.

De grondslag voor de herberekening van de canon is de erfpachtakte.

12

3. Beëindiging: het recht van erfpacht wordt – indien dit vanuit strategisch oogpunt gewenst is beëindigd en de grond komt in volledig eigendom terug. Beëindiging kan ook worden verlangd door de erfpachter zelf. Onder welke voorwaarden en tegen welke vergoeding dit mogelijk is hangt af van hetgeen is bepaald in de erfpachtakte. Recht van opstal Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. De vergoeding die hier tegenover staat heet een retributie. De grond wordt uitgegeven in zelfstandig recht van opstal. Alleen in gevallen waar een schriftelijke huurovereenkomst aanwezig is, wordt een huurafhankelijk recht van opstal uitgegeven. Het verschil tussen recht van opstal en erfpachtrecht ligt in de horizontale scheiding van eigendommen. Bij een recht van opstal blijft de gemeente eigenaar van de grond (bloot eigenaar) maar wordt de opstalhouder eigenaar van het daarop gevestigde gebouw. De eigendom van de grond en het gebouw wordt daarmee van elkaar gescheiden. Zonder recht van opstal wordt het eigendom van het gebouw nagetrokken door het eigendom van de grond en is de grondeigenaar dus ook eigenaar van het gebouw. Bij erfpacht wordt slechts een bevoegdheid tot gebruik van de grond verleend.

De erfpachter is bevoegd om hier opstallen te realiseren, maar juridisch gezien wordt hij geen eigenaar van deze opstallen en worden deze nagetrokken door het eigendom van de grond. Het vestigen van een recht van opstal zorgt voor de gemeente voor de nodige flexibiliteit ten aanzien van grond. Daarnaast wordt de bouw en het beheer van de accommodatie volledig verlegd naar de houder van het recht. De voorwaarden waaronder uitgifte plaatsvindt is geregeld in de grondprijzennota. Binnen de vastgoedportefeuille komt het recht van opstal geregeld voor. Veel clubhuizen bij sportverenigingen worden op deze manier gerealiseerd. Jaarlijks wordt geïnventariseerd welke opstalrechten aflopen en welke in aanmerking komen voor een herziening van de retributie. Herziening retributie De looptijd van het opstalrecht, hoogte van de retributie en de wijze waarop indexatie hierop plaatsvindt is vastgelegd in de opstalovereenkomst. Herziening van de retributie is alleen mogelijk wanneer de looptijd van het opstalrecht eindigt, tenzij anders bepaald in de akte. De hoogte van de retributie voor een nieuw opstalrecht wordt afgeleid uit de gemeentelijke grondprijzennota. Beëindiging opstalrecht Wanneer een opstalrecht eindigt zijn ten aanzien van de opstal twee opties mogelijk. De opstalhouder verwijdert de opstal op eigen kosten of de gemeente betaalt een vergoeding voor de aanwezige opstal.

Wij stellen ons terughoudend op ten aanzien van het betalen van een vergoeding. Wij doen dit alleen wanneer dit in de akte is vastgelegd en er geen alternatieve oplossing mogelijk is. De hoogte van de vergoeding wordt bepaald door taxatie, tenzij anders bepaald in de akte.

13

5. Verkoop en aankoop van vastgoed Binnen actief portefeuillebeheer is de verkoop van vastgoed een belangrijk onderdeel. Vastgoed dat geen beleidsmatig of strategisch doel dient wordt actief voorgedragen voor verkoop. Voordat een object daadwerkelijk te koop wordt gezet, vindt intern een uitgebreide en zorgvuldige procedure plaats. Er moet immers gewaarborgd worden dat het object daadwerkelijk niet meer gewenst is binnen de organisatie. Het strategische aspect is hierbij niet de enige beoordeling.

Verkoopbeleid en verkoopproces Vastgoedzaken Het kader voor het gemeentelijke verkoopbeleid is vastgelegd in het ‘gemeentelijke verkoopbeleid en verkoopproces vastgoedzaken’ (2018.0075089; hierna: het verkoopbeleid). Op 4 december 2018 is het beleidsstuk vastgesteld door het college van B&W. In het verkoopbeleid worden de strategische uitgangspunten en het proces voor het verkopen van gemeentelijk vastgoed beschreven. Het verkoopbeleid beschrijft op welke manier de gemeente de objecten in de markt zet vanaf het moment van voornemen tot verkoop tot de daadwerkelijke juridische levering. Ook is beschreven hoe de gemeente op portefeuilleniveau besluiten neemt over de objecten die worden afgestoten, de mandatering regelt, een aanpak uitwerkt en naar buiten kan treden met de te verkopen objecten. Het verkoopproces beschrijft de te nemen stappen en geeft invulling aan het verkoopbeleid. Het verkoopbeleid en -proces zijn als bijlagen bij dit beleidskader gevoegd. De doelstelling van het verkoopbeleid is om te komen tot een optimale vastgoedportefeuille voor de gemeente. Objecten die niet bijdragen aan deze doelstelling worden afgestoten. De verkoop van de portefeuille vindt gefaseerd plaats. Periodiek wordt een lijst met af te stoten objecten voorgelegd aan het college. Na besluitvorming wordt de lijst aan de raad voorgelegd voor eventuele wensen en bedenkingen.

Mede onder invloed van het Didam-arrest is het verkoopbeleid en -proces op enkele onderdelen aangepast. Deze aanpassingen hebben een vertragende werking. Didam arrest In november 2021 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over mededinging bij onroerend goed transacties door de overheid. Deze uitspraak staat bekend als het Didam-arrest. Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. Het arrest beperkt de mogelijkheden van één op één transacties en stelt dat er in voldoende mate sprake moet zijn van mededinging. In beginsel komt een transactie tot stand door middel van een openbare selectieprocedure tenzij hiervan gemotiveerd afgeweken kan worden.

Versnelling verkopen vastgoed (VVV) In het najaar van 2021 is door middel van een raadsbrief een versnellingsplan voor het verkopen van vastgoed (hierna: het versnellingsplan) gepresenteerd (X.2021.05949). In dit plan zitten een aantal elementen die ervoor zorgen dat het laagdrempeliger wordt om objecten te verkopen en die tevens de doorlooptijd van het proces verkorten. Het versnellingsplan betreft een aanvulling op het verkoopbeleid. De raadsbrief is als bijlage bijgesloten bij dit beleidskader.

Bestemmingsreserve maatschappelijke voorzieningen Wanneer gemeentelijk vastgoed wordt verkocht, is er in de meeste gevallen, na aftrek van de boekwaarde en de verkoopkosten, sprake van een positief verkoopresultaat. Van deze netto verkoopopbrengst wordt 50% in de bestemmingsreserve Maatschappelijke Voorzieningen gestort (2021.0000253). Onttrekkingen uit deze reserve zijn alleen bedoeld voor investeringen ten behoeve van bijvoorbeeld duurzaamheid en/of toegankelijkheid of vervangingen van gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijke functie of voor 14

dekking van vervangingsinvesteringen voor gemeentelijk vastgoed. Het plafondbedrag voor de totale reserve bedraagt € 4.000.000,00. De andere 50% van het verkoopresultaat komt ten gunste van het jaarresultaat.

Verkoop bloot eigendom Als besloten is dat het bloot eigendom verkocht kan worden, gebeurt dit alleen direct aan houder van het zakelijk recht tenzij met de houder anders overeengekomen wordt. De verkoop van het bloot eigendom is niet voorbehouden voor het moment aan het einde van de looptijd. Dit kan zowel tijdens de looptijd van het zakelijk recht, als aan het einde. Wanneer de grondeigendommen niet strategisch van aard zijn, komen deze voor verkoop in aanmerking. De koopsom van het zakelijk recht en het bloot eigendom is afhankelijk van een aantal factoren zoals de resterende looptijd van het zakelijk recht, de hoogte van de canon, de grondwaarde en de rentestand. De berekening van de koopsom bestaat uit twee onderdelen: 1. de netto contante waarde van de huidige inkomsten (canon of retributie), gebaseerd op de gefixeerde grondwaarde of grondquote, gedurende de resterende looptijd van het zakelijk recht. Hierbij wordt rekening gehouden met onder andere de mogelijkheid van tussentijdse herziening van de canon of canonherziening bij het einde van een tijdvak, heruitgifte of verlenging van het zakelijk recht; 2. de netto contante waarde van de onroerende zaak, gebaseerd op de getaxeerde marktwaarde, bij het einde van het zakelijk recht. Hierbij wordt rekening gehouden met depreciatie/beklijving.

Dit betekent het waardeverschil tussen het zakelijk recht en de marktwaarde (vaak bij vol eigendom) als gevolg van de beperkingen die het zakelijk recht geeft op het genot van de zaak. Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom.

Aankoop Er zijn drie redenen waarom de gemeente vastgoed koopt: 1. ten behoeve van de eigen huisvesting; 2. ten behoeve van de huisvesting van een beleidsmatig ondersteunde instelling; 3. uit een strategische overweging. Voor de aankoop van vastgoed is bestuurlijke goedkeuring en een door de raad geautoriseerd krediet noodzakelijk. Er wordt altijd onderhandeld onder voorbehoud hiervan.

Taxatie Zowel aan- als verkoopbeslissingen worden onderbouwd met een taxatie van de marktwaarde. Bij de marktwaarde wordt uitgegaan van de bestemming in de meest optimale aanwending. Het is aan de taxateur om de juiste taxatiemethodiek(en) te gebruiken. Wanneer sprake is van een bijzonder uitgangspunt dat aan de taxateur wordt meegegeven dient de waarde op ten minste twee manieren berekend te worden. Het is voor de kwaliteitswaarborg van belang dat de taxaties uitgevoerd worden door deskundige en onafhankelijke register-taxateurs met inachtneming van de geldende taxatiestandaarden (IVS en EVS) en de regelementen van de Nederlandse vereniging voor taxateurs (NRVT).

15

6. Portefeuilleontwikkeling Door zaken als nieuwbouw, koop, verkoop, huur, verhuur en het overgaan van vastgoed in een gemeentelijk project of grondexploitatie verandert de samenstelling van de vastgoedportefeuille constant. Om grip te houden op de wijzigingen in de portefeuille zijn er heldere kaders noodzakelijk.

Van project naar beheer Voortdurend spelen er in de gemeente projecten waarin vastgoed wordt ontwikkeld en gerealiseerd. Dit betreft veelal woningen of commerciële objecten, maar dit kan ook maatschappelijk vastgoed zijn. In het laatste geval zal het eigendom (en beheer) doorgaans bij de gemeente komen te liggen. Het is daarom van groot belang om al vroeg na te denken over de beheerfase. Niet zozeer om te zorgen dát het wordt gerealiseerd, maar vooral dat het ook na realisatie functioneel en daadwerkelijk beheersbaar is. We onderscheiden in een project vier fases: planvorming, ontwerp, realisatie en overdracht. Al bij de (ambtelijke) planvorming worden keuzes gemaakt die invloed hebben op het toekomstige beheer. Tijdens de planvorming adviseren we dat: - het te realiseren vastgoed minimaal ENG (energieneutraal) wordt gebouwd zodat geen aanvullende aanpassing noodzakelijk is om het pand te verduurzamen naar 2050 toe; - het vastgoed voldoet aan de toegankelijkheidseisen zoals door de gemeente geformuleerd; Tijdens de ontwerpfase letten we onder ander erop dat: - we inzicht krijgen in de toekomstige onderhoudskosten en redeneren en adviseren vanuit het principe van Total Cost of Ownership (TCO). Dit houdt in dat de te verwachten toekomstige onderhoudskosten worden meegenomen bij beslissingen tijdens de ontwerpfase.

Bij voorkeur wordt het toekomstige onderhoud voor een vooraf vastgestelde periode meegenomen in de aanbesteding. Het onderhoud maakt hierdoor, naast het ontwerpen en bouwen, onderdeel uit van de opdracht. In het geval van gebiedsontwikkeling op private gronden zal de gemeente niet zelf de aanbesteding ter hand nemen, maar zal de verplichting tot aanbesteding in de anterieure overeenkomst doorgelegd worden aan de ontwikkelaar. In de realisatiefase zijn we minder actief betrokken maar blijven we alert op de keuzes die gemaakt worden en effect hebben op het beheer van het object na oplevering. Bij de opleveringsfase wordt het vastgoed overgedragen aan de gemeente. Wij nemen een object pas in beheer als: - een officiële overdracht en oplevering is geweest van de hoofdaannemer aan de gemeente en de opleverdocumenten compleet zijn; - er een energielabel en meerjarenonderhoudsplanning is opgesteld; - het aanbestedingsdossier met alle relevante overeenkomsten beschikbaar is gesteld. Bovenstaande en aanvullende eisen worden vastgelegd in een intern werkprotocol4.

Strategisch vastgoed Vastgoed is voor de gemeente een middel om beleidsdoelen te realiseren of om strategische posities voor ruimtelijke ontwikkelingen te verkrijgen of behouden. Om die reden hebben wij de nodige objecten in beheer die onder deze noemer vallen. Er komt een moment dat het object wordt opgenomen in een grondexploitatie en hierdoor uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille verdwijnt. Op het moment dat een object uit de vastgoedportefeuille wordt opgenomen in een grondexploitatie, verdwijnt niet enkel het object uit de portefeuille maar ook de daarbij behorende kosten (kapitaalslasten, 4 Het werkprotocol betreft een intern kader dat niet bestuurlijk wordt vastgesteld.

16

zakelijke lasten etc.) en de inkomsten (huur, pacht). Deze gaan over naar de grondexploitatie. Er kan zich een situatie voordoen waarin het beheer uitgevoerd wordt vanuit de vastgoedportefeuille. Wij hanteren de volgende uitgangspunten: 1. Wanneer een object uit de vastgoedportefeuille in een grondexploitatie wordt opgenomen, vindt de administratieve overdracht direct, doch uiterlijk plaats binnen drie maanden na besluitvorming. 2. Als er na de overdracht nog sprake is van een beheersituatie (huur, onderhoud etc.) kan dit vanuit de vastgoedportefeuille nog worden uitgevoerd. Hiervoor wordt een beheersvergoeding gerekend. Inkomsten en kosten worden meegenomen in de grondexploitatie.

17

7. Onderhoud Het gemeentelijke vastgoed wordt vaak intensief gebruikt. Om dit gebruik te kunnen waarborgen is tijdig en adequaat onderhoud nodig. Het onderhoud wordt zoveel mogelijk op een planmatige basis uitgevoerd. Dit bevordert niet alleen de continuïteit van het gebruik, ook blijft het vastgoed in een goede conditie en is de onderhoudslast voor de komende jaren beter te plannen. Het is daarom van belang dat onderhoud binnen vastgestelde kaders plaatsvindt.

Onderhoudssoorten Er zijn drie soorten onderhoud te onderscheiden: 1. planmatig onderhoud: groot onderhoud of vervangingsonderhoud dat is gepland en is opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanning; Dit onderhoud wordt gefinancierd vanuit de onderhoudsegalisatievoorziening; 2. preventief onderhoud: betreft het jaarlijks gepland onderhoud (contractonderhoud); Dit onderhoud wordt gefinancierd vanuit het exploitatiebudget onderhoud. 3. correctief onderhoud: betreft het onderhoud dat niet planmatig van aard is zoals storingen, calamiteiten en defecten; Dit onderhoud wordt gefinancierd vanuit het exploitatiebudget onderhoud. Zowel aan de kant van de eigenaar als gebruiker is in regel sprake van alle drie de soorten onderhoud.

Planmatig onderhoud Als gemeente streven we naar een sober en doelmatig onderhouden portefeuille. Hierbij hanteren wij een proactieve aanpak en voeren we het grote onderhoud zoveel mogelijk planmatig en waar het kan gebundeld uit. Hierdoor hebben we inzicht in de kosten en houden we controle op de onderhoudsconditie van de portefeuille. We streven naar een doelmatige planning van het onderhoud, ofwel werk met werk maken. Conditiemeting Wij voeren het planmatige onderhoud conditiegestuurd uit. Dit betekent dat de conditie van een gebouwdeel het moment van onderhoud bepaalt. In ieder geval elke vijf jaar jaar vindt door een onafhankelijke partij een conditiemeting plaats van de totale gebouwenvoorraad. Deze meting wordt uitgevoerd op basis van de NEN 27675. De resultaten van deze meting vormen de basis van de meerjarenonderhoudsplannen (MJOP). Tijdens de opname worden in ieder geval de volgende drie zaken in kaart gebracht: 1. de conditiescore van het pand, zowel op gebouw- als op onderdeelniveau; 2. het onderhouds-, of vervangingsmoment van een bepaald onderdeel; 3. de kosten van het onderhoud of de vervanging van het betreffende onderdeel. Ad 1: de conditiescore van een gebouw wordt gewaardeerd op een score van 1 tot en met 6 waarin 1 staat voor een uitstekende conditie en 6 voor een slooprijp gebouw. Zie ook onderstaande tabel: Conditiescore

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekend

Incidenteel geringe gebreken.

2

Goed

Incidenteel beginnende veroudering.

5

NEN 2767 is de landelijke norm voor conditiemeting en binnen de vastgoedbranche hét instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur.