Document · PDF

Kruisweg 74 Bijlage 1 Taxatierapport (WOO)

commissie Ontwikkeling 11 december 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.00 uur Aankoop object Kruisweg 74 - zware voorhangprocedure (ER/DL)13.313 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

bedraagt 940

m?.

Locatie (NL): De referentie is gelegen

Objecttype

Eengezinswoning(en) juli 2025

Transactiedatum

Bouwjaar

1902

Verhuurbare

825

Koopprijs

per vierkante meter

€/

Energielabel

vloeroppervlakte

(geanonimiseerd)

noorden

van

het centrum

van

in de Frans Hals buurt, ten Haarlem. Op circa 300 meter afstand

bevindt zich het station van Haarlem, waar tevens het centrum Haarlem begint. Op basis van het Omgevingsloket beschikt de referentie

over

van

maatschappelijke bestemming.

een

Transactie omschrijving (NL): In juli 2025 is de referentie verkocht door een particuliere eigenaar aan een particuliere eigenaar. De

gerapporteerde transactieprijs bedraagt overeenkomt

met

(geanonimiseerd)| per m?.

(geanonimiseerd) Sn

hetgeen

afwerking. Gelet op de interne afwerking, beoordelen wij de kwaliteit van de referentie als beter dan de kwaliteit van het getaxeerde.

externe

Rekening

houdend met het gebruik en indeling, beoordelen wij de kwaliteit van de referentie als beter. De referentie heeft een

maatschappelijke over

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

het algemeen

functie een

en beslaat een groter oppervlakte, hetgeen drukkend effect heeft op de prijs per m?.

Locatie

Object

Markt

CBRE 46

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse

transa

Haarlem, Kleverparkweg 17

Gebouw

omschrijving

voormalig

woonhuis

1901

over

een

(NL): De referentie betreft de verkoop van een De referentie is gebouwd in

met kantoorfunctie.

heeft de status

metrage

van

Eigendom Bouwjaar

Verhuurbare

vierkante meter

5 augustus 2025

Volledig eigendom

De referentie beschikt

heeft geen energielabel. in de

wijk Kleverpark, ten

circa 800

van

het centrum

die

een

begint.

directe

Haarlem.

Haarlem, ligt op

van

waar

De referentie

verbinding heeft

Omgevingsloket mgevingsloket

'gemengd-4,

van

tevens

100 meter afstand

met de A200.

referentie over beschiktbeschiktde referentie over is wonen

waarin

tevens

meter afstand

het centrum

basis

van

de de bestemmi bestemming

regulier

toegestaan.

N200,

het

van

1901 625 m?

vloeroppervlakte Koopsom ee

Maatschappelijk Len

rijksmonument.

noorden

Amersfoort

Transactiedatum

Locatie (NL): De referentie is gelegen bevindt zich het station

Objecttype

een

625 m?

€ H

(geanonimiseerd) |

Transactie kantoor

omschrijving

gebouw vrij

eigenaar

aan

bedraagt

van

(NL): In augustus 2025 is het voormalige huur

de Gemeente

gebruik

Haarlem.

verkocht

particuliere gerapporteerde transactieprijs

(geanonimiseerd) -. hetgeen overeenkomt EN

door

een

met

€

(geanonimiseerd) per m2.

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als minder gunstig dan de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt net buiten de rand van het centrum van Haarlem en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als beter dan de kwaliteit van het getaxeerde, gelet op de externe afwerking. Gelet op de interne afwerking, beoordelen wij de kwaliteit van de referentie vergelijkbaar met de kwaliteit van het getaxeerde. De referentie heeft dezelfde bestemmingsfunctie als het getaxeerde. De referentie beslaat een groter oppervlakte, hetgeen over het algemeen een drukkend effect heeft op de prijs per m?.

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

Locatie

Object

Markt

CBRE 47

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Beleggingsmarkt Adres

Amersfoort, Leeuwendalersplein 11 ‚

Analyse

transa

Gebouw

omschrijving

(NL): De referentie betreft het

voormalig

woon-zorgcomplex ‘de buitenhof’, gelegen aan het leeuwendalersplein 11-12 in amersfoort. Het complex is gebouwd in 1982 en beschikt over een

energielabel c. De referentie bestaat uit 24 slaapkamers, en de

gemeenschappelijke woonkamers, keukens en sanitaire voorzieningen. Het complex beschikt over een tuin met meerdere bergingen. Het totale metrage bedraagt 758 m? vvo, verdeeld over een begane grond en twee

bovengelegen verdiepingen. 5

ze +

«>

iT rameectisdatum

15 januari 2025

Eigendom

Volledig eigendom Amer Vastgoed B.V.

Koper Verhuurbare vloeroppervlakte

Keen

Koopprijs

per vierkante meter

758

(geanonimise rd) EO d

Locatie (NL): De referentie is gelegen in het noorden van de stad _amersfoort in de woonwijk schothorst. Op loopafstand bevindt zich het winkelcentrum schothorst

met diverse dagelijkse voorzieningen. Het amersfoort is gelegen op circa 2,5 kilometer. De rijkswegen Alen A28 zijn te bereiken in circa 5 minuten per auto. Op basis van het omgevingsloket beschikt de referentie over de bestemming centrum

van

‘maatschappelijk’,

met de functie

aanduiding ‘zorginstelling’.

Transactie

omschrijving (NL): In januari 2025 is het woon-zorgcomplex vrij van huur en gebruik verkocht door stichting amerpoort aan amer vastgoed b.v. De gerapporteerde transactieprijs bedraagt | (geanonimiseerd) kk, hetgeen overeenkomt met € (geanonimiseerd) Bllper m? vvo.

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als minder gunstig dan de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt in de stad Amersfoort en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem, te weten een grotere stad in de Randstad. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als minder gunstig vergeleken met de kwaliteit van het

getaxeerde, gelet op de externe afwerking. Gelet op de interne afwerking, beoordelen wij de kwaliteit van de referentie als vergelijkbaar met de kwaliteit

Locatie

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

van

het

getaxeerde.

Object

Huurder

Markt

CBRE 48

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse

transa

Amersfoort, Korte Bergstraat 21

Gebouw

omschrijving

woonzorgcomplex

(NL): De referentie betreft de verkoop van een Bergstraat 19-21 in Amersfoort. De

de Korte

aan

referentie heeft 26

onzelfstandige wooneenheden en de totale vloeroppervlakte bedraagt 453 m?. Op de begane grond bevindt zich de gemeenschappelijke woonkamer met een keuken. De

verhuurbare \

zorgexploitant met

beschikt ee

Opleettvpe

Transactiedatum

Verhuurbare

vloeroppervlakte Koopsom

23 januari 2024 453

(geanonimise rd)

Koopprijs

per vierkante meter

Energielabel

is Humanitas

over

Het

de zorg is gericht op mensen is gebouwd in 1895 en

object

energielabel G.

Locatie (NL): De referentie is gelegen aan de Korte Bergstraat, aan de Op circa 600 meter afstand is rand van het centrum van Amersfoort. ae winkelcentrum Sint

‚

Jorisplein gelegen, waar

Amersfoort

Hier

begint.

‚

Het centraal station is de A28

diverse

zijn gelegen

is in circa 10 minuten

Omgevingsloket ‘gemengd-2'.

Homerun

verstandelijke beperking.

een

Transactie verkocht

een

van

dagelijkse voorzieningen gevestigd.

op 300 meter afstand per auto te bereiken. Op

beschikt de referentie

omschrijving

aan

tevens het centrum

over

van

het

basis

object en het

van

bestemming

(NL): In januari 2024 is het woonzorgcomplex

particuliere belegger voor

een

transactieprijs

De huurinkomsten resterende looptijd (geanonimiseerd)nietk.k. bekend. Naar verluidt is het object en

van

€

het contract

langdurig verhuurd. Wij hebben de huurwaarde ingeschat op (geanonimiseerd) zorgeenheid per maand, dit resulteert in (geanonimiseerd) bruto aanvangsrendement k.k. Het | per jaar. GO basis van deze huurwaarde op bedraagt circa. (geanonimiseerd) we hebben de (geanonimiseerd) net voorgaande jaarlijkse exploitatielasten ingeschat od resulteert in een netto aanvangsrendement (v.o.n.) van circa (geanonimiseerd)(A De | (geanonimiseerd) transactieprijs per vierkante meter bedraagt GM (geanonimiseerd) Zijn

ons

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

Locatie

Object

Huurder

Markt

CBRE 49

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse

transa

Wijk aan Zee, Voorstraat 42

Gebouw

omschrijving

(NL): De referentie betreft

een

intramuraal

is bedoeld voor woonzorgcomplex onzelfstandige de huisvesting van (jong)volwassenen met een lichamelijke beperking en niet-aangeboren hersenletsel. Het complex heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 1.971 m2. Het object is omstreeks 1928 gebouwd en heeft aan de binnenzijde een gedateerde uitstraling en er is sprake van achterstallig onderhoud. Het afgegeven energielabel is B. met 22

eenheden

Locatie (NL): Het object is gelegen

aan

de duinrand

in Wijk

aan

Zee.

Transactiedatum

20 december 2023

Direct omliggende bebouwing kenmerkt zich voornamelijk door woningen evenals enkele horecagelegenheden en winkels. Op basis het bestemmingsplan heeft het object de bestemming

Verhuurbare

1.971 m?

‘Maatschappelijk’.

Koopsom

€

Koopprijs

per vierkante meter

€

Energielabel

vloeroppervlakte

(geanonimise rd)

Transactie verkocht

omschrijving

aan

object door

transformeren

naar

senioren. Ten

tijde

Odion

(NL): In december 2023 is het object

De Boers Ten Brink

middel

van een van

Holding B.V,

die

voornemens

verbouwing / renovatie te private woonzorgvoorziening bedoeld

een

van

is het

interne

de transactie had het

voor

huurcontract met Sichting

geplande transformatie een tijdelijk karakter. De gerapporteerde verkoopprijs bedraagt (geanonimiseerd) Voorgaande resulteert in een transactieprijs per m? VVO van € 1.522. vanwege

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als minder gunstig dan de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt in Wijk aan Zee, in de buurt van Amsterdam en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als beter dan de kwaliteit van het getaxeerde, gelet op de externe

afwerking. als

Het interne

wij vergelijkbaar getaxeerde.

Locatie

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

afwerkingsniveau van de referentie beoordelen afwerkingsniveau van het

met het interne

Object

Huurder

Markt

CBRE 50

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Onderbouwing Toegepaste

Rendement

getaxeerde is momenteel in eigen gebruik van Stichting Kenter Jeugdhulp en is in gebruik als een maatschappelijke opvanglocatie voor jongeren met problematiek uit de omgeving van Haarlem. Het gebouw vergelijkbaar met een kleinschalige woon-zorgvoorziening. Het totale vloeroppervlak bedraagt 480 m?. Het

Wij beoordelen de locatie van het getaxeerde Haarlem

als

uitstekend, aangezien het gelegen

is in het centrum

nabij het treinstation van Haarlem. De kwaliteit van het getaxeerde beoordelen wij als wegens achterstallig onderhoud. De interne afwerking is gedateerd. en

van

redelijk,

Het

getaxeerde beschikt over een gemengde bestemming, waarin onder andere wonen is toegestaan. Het gebouw beschikt veelvuldig over kleine kamers, welke niet over eigen sanitaire voorzieningen beschikken. Het gebouw lijkt wat betreft indeling op een studentenhuisvesting. Echter is kamerbewoning niet mogelijk in het getaxeerde volgens het bestemmingsplan. Bovendien voorzien wij beperkingen om het getaxeerde te verbouwen naar reguliere appartementen, gegeven het verbod op splitsing in het centrum van Haarlem. Derhalve hebben wij voor het bepalen van het rendement referenties van woon-zorg complexen opgenomen. Voor het bepalen van de leegwaarde zijn koopwoningen met onder andere een maatschappelijke bestemming en een toekomstige opvanglocatie opgenomen met een vergelijkbaar bestemmingsplan als het getaxeerde. gepresenteerde koopreferenties laten verkochte woningen zien van vergelijkbare kwaliteit en locatie. Echter verschillen de koopreferenties van metrages, welke een stuwend (in geval van kleiner metrage) of drukkend (in geval van een groter metrage) effect hebben op de koopprijs per m?. De referenties laten een bandbreedte zien van per m? vloeroppervlak. Het voorgenoemde in acht nemend, beoordelen wij (geanonimiseerd) maximaal de dat de leegwaarde binnen brandbreedte van de referenties ligt. De marktwaarde vrij van huur en gebruik hebben wij bepaald op € (geanonimiseerd) BEN<<.

Dit komt overeen met marktwaarde per m? van De

(geanonimise rd) M--

(geanonimiseerd) --

gepresenteerde beleggingsreferenties laten verkochte woon-zorgvoorzieningen zien in andere delen van Nederland met vergelijkbare metrages. Gelet op de kwaliteit en ligging van het getaxeerde, beoordelen wij dat de marktwaarde aan de bovenkant van de bandbreedte dient te liggen. De referenties laten een bandbreedte zien van (geanonimiseerd) maximaal €. (geanonimiseerd) per m? vloeroppervlak. Wij hebben voor het getaxeerde een marktwaarde, bij voortgezet gebruik van de huidige eigenaar, kk. per m? bepaald van € | (geanonimiseerd) Het voorgaande resulteert in een totale marktwaarde k.k. van 0 (geanonimiseerd) De marktwaarde per m? ligt in lijn met de bandbreedte De

nn.

de referenties.

van

Het

getaxeerde object betreft een zeer specifiek pand waarbij er relatief weinig direct aansluitend referentiemateriaal beschikbaar is ter onderbouwing van de marktwaarde. De bandbreedte van de in het rapport gehanteerde referenties is dan ook relatief ruim. Wij willen hierbij dan ook benadrukken dat de afgegeven marktwaarde zich binnen een bandbreedte bevindt waarbij een 5% hogere of 5% lagere marktwaarde ook goed te onderbouwen

Huidige Er

zou

zijn.

marktvolatiliteit

(Belangrijke waarschuwing)

zijn momenteel talrijke geopolitieke spanningen

snelle escalatie, wat potentieel vastgoedwaarden. De

voor

een

ervaring heeft geleerd dat het gedrag

over

de hele wereld,

aanzienlijke impact

van

consumenten

waarvan

de uitkomsten onzeker zijn. Er

kan hebben op de wereldhandel, economieën

investeerders

snel kan veranderen in

fluctuerende

marktomstandigheden. Het is belangrijk om op te merken dat de conclusies in dit rapport alleen geldig zijn op de waardepeildatum. Waar van toepassing, raden wij aan de waardering nauwlettend te volgen, aangezien wij blijven volgen hoe de markten reageren op de huidige situatie.

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

CBRE 51

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

n e

a x a

T CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

gn i ge w r e v o

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Samenvatting en Analyse

van

de Huurinkomsten

Het getaxeerde betreft een eigenaar-gebruiker situatie. Er is geen huurstroom en/of huurovereenkomst. In de berekening van de marktwaarde zijn we uitgegaan van een resterende huurtermijn van 5 jaar waarin de huurprijs gelijk is gesteld aan de door ons ingeschatte markthuurwaarde. ,

Kredietwaardigheid

van

De eigenaar is ook de gebruiker

van

de Huurder

het gebouw. Er is geen huurder aanwezig.

Leegstand en Verhuurbaarheid Verhuurbaarheid:

goed

Het getaxeerde object heeft een goede verhuurbaarheid. Bij verhuur verwachten wij voldoende interesse van potentiële huurders. Wij schatten de verhuurperiode in op ca. 6 tot 9 maanden inclusief eventuele te vergeven incentives. ,

Verhuurtermijn:

6-9 maanden

SWOT-analyse Sterktes

Zwaktes

—Breed bestemmingsplan (regulier wonen mogelijk)

—Monumentaal gebouw (beperkte verbouwingsmogelijkheden) —Huidige staat van onderhoud

—Locatie in het centrum van Haarlem —Gelegen

—Fraaie monumentale uitstraling

—Kamerverhuur is uitgesloten op basis van bestemmingsplan —Achterstallig onderhoud

—Korte loopafstand van het treinstation

—Geen eigen parkeerplaatsen

Kansen

Bedreigingen

—Verbeteren energielabel

—Stijgende exploitatiekosten

—Renovatie

—Geopolitieke onzekerheid

op een

hoek aan een gracht

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Verkoopbaarheid Verkoopbaarheid:

Kruisweg 74 , Haarlem

Potentiële Kopers goed

Het getaxeerde beschikt over een groot oppervlakte met een breed bestemmingsplan en een zorgfunctie. Een transformatie naar regulier wonen is mogelijk onder het huidige bestemmingsplan maar gezien de huidige lay-out en de monumentale status van het object is dit niet realistisch. Wij zijn van mening dat er een groot aantal investeerders geïnteresseerd zullen zijn in het getaxeerde complex. Wij zien als potentiële kopers met name zorg-gerelateerde investeerders zorginstellingen als eindgebruikers ontwikkelaars of overheidsinstanties voor de opvang van ontheemden. Wij schatten de verkoopperiode derhalve in op circa 3 tot 6 maanden. ,

Verkooptermijn:

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

3-6 maanden

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

in i po e

a a

W CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Marktwaarde Op basis

van

veronderstelling

dat er geen verdere bezwarende

zijn waarvan wij geen kennis hebben uiteengezet, zijn

Opmerking —

van

mening

specifieke opmerkingen

dat het onderhavige object

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “kk.” (kosten en

aannames

& ADVISORY

SERVICES

koper).

juridische kosten,

Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien

VALUATION

10 oktober

2025

of ongebruikelijke uitgaven die eerder in het rapport zijn marktwaarde heeft van:

een

(geanonimiseerd)

inclusief overdrachtsbelasting, makelaars-

CBRE

per

belemmeringen

van

voor

Dat wil zeggen dat

rekening

van

aankoopkosten, koper komen.

toepassing.

CBRE 56

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Rendementsprofiel Netto

aanvangsrendement (v.o.n.) op HI

Netto

aanvangsrendement (v.o.n.) op

Bruto

aanvangsrendement (v.o.n.) op HI

Bruto

aanvangsrendement (v.o.n.) op MH

Bruto

aanvangsrendement (k.k.) op HI

Bruto

aanvangsrendement (k.k.) op MH

(geanonimiserd)

Marktwaarde per m?

Marktwaarde

Basis

Bijzondere Uitgangspunten

van

(geanonimiseerd) Opmerking —

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “kk.” (kosten inclusief overdrachtsbelasting, makelaarsBovenstaande waardeis

eveneens

object vrij

CBRE

VALUATION

huur

& ADVISORY

gebruik

SERVICES

koper).

juridische kosten,

exclusief BTW, indien

Bovenstaande marktwaarde is tot stand van

gekomen

van

onder het

voor

Dat wil zeggen dat

rekening

van

aankoopkosten, koper komen.

toepassing.

bijzondere uitgangspunt

dat het

getaxeerde

wordt verkocht.

CBRE 57

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

n e

ga l ji B

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bijlage A: Plattegronden

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bijlage B: Foto's

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bijlage C: Kadastrale Gegevens

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

BETREFT

Haarlem B 2233 UW REFERENTIE

wpw GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-10-2025 - 08:56

S11217439974

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/MVOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-10-2025 - 14:59

03-10-2025

14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduidingHaarlem B 2233 Kadastrale objectidentificatie: 012370223370000

LocatieKruisweg 74 2011 LG Haarlem Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen BAG-identificatie

0392010000034242

LocatieNIEUWE GR 82 A 2011 NJ HAARLEM Kadastrale grootte250 m² Grens en grootteVastgesteld

Coördinaten103852 - 488869 OmschrijvingBedrijvigheid (kantoor)

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking inErfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in de zin van de Wet kenbaarheidrijksmonumentenregister door minister OCW publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Betrokken bestuursorgaanDe Staat (Onderwijs , Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stukHyp4 72869/136

Naamswijziging rechtspersoon Ingeschreven op

29-03-2018 om 09:00

Datum in werking27-11-1969 Afkomstig uit stukHyp4 82835/21

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 27-11-1969

Ingeschreven op

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

22-11-2021 om 09:00

BETREFT

Haarlem B 2233 UW REFERENTIE

wpw GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-10-2025 - 08:56

S11217439974

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/MVOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-10-2025 - 14:59

03-10-2025

14:59

BLAD

2 van 2

RECHTEN 1Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukHyp4 67535/80 Ingeschreven op

04-01-2016 om 09:52

Afkomstig uit stukHyp4 11532/33 Amsterdam Ingeschreven op

03-06-1993

Naam gerechtigdeStichting Kenter Jeugdhulp

AdresMiddenduinerweg 44 B 2071 AN SANTPOORT-NOORD PostadresPostbus 581 2070 AN SANTPOORT-NOORD Statutaire zetelHAARLEM

De bewaarder van het Kadaster verklaart dat deze informatie hetzelfde is als de informatie uit de Basisregistratie Kadaster. Voor het gebruik van deze gegevens gelden regels die staan in de Databankenwet (artikel 2 , lid 1). CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES Hebt u hier vragen over? Neem contact op met onze klantenservice.

Kadastrale kaart

Uw referentie: wpw

Deze kaart is noordgericht

Perceelnummer 25 Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES Voor een eensluidend uittreksel , geleverd op 6 oktober 2025 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Schaal 1: 500

12345

Kadastrale gemeenteHaarlem Sectie B Perceel 2233 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor , waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bijlage D: Taxatiemethodologie Er zijn verschillende methoden die gebruikt worden om te taxeren. Een van de methoden is de inkomstenkapitalisatiemethode. Binnen de inkomstenkapitalisatiemethode maakt CBRE Valuation & Advisory Services gebruik van de Hardcore/Top Slice/Layermethode een internationaal geaccepteerde taxatiemethode die sterke overeenkomsten met de Nederlandse BAR/NAR-methode vertoont. Uitgangspunt van de Hardcore/Top Slice/Layermethode is dat de netto inkomstenstroom per huurder wordt onderverdeeld op basis van gepercipieerd risico. Hierbij worden verschillende rendementen toegekend aan de bestanddelen van de netto inkomstenstromen: ,

•

Hardcore-rendement: het hardcorerendement wordt gebruikt om de veronderstelde meest zekere netto inkomsten te kapitaliseren dit is ofwel de netto huurwaarde (bij een overhuursituatie) ofwel de netto huurinkomsten (bij een onderhuursituatie). Deze inkomstenstroom wordt in eeuwigheid gekapitaliseerd. Top Slice-rendement: wanneer een huurovereenkomst is oververhuurd oftewel de huurinkomsten zijn hoger dan de door taxateur bepaalde huurwaarde wordt de netto contante waarde van de overhuur (huurinkomsten minus huurwaarde) berekend tegen het top slice-rendement. Layer-rendement: wanneer een huurovereenkomst is onderverhuurd oftewel de huurinkomsten zijn lager dan de door taxateur bepaalde huurwaarde dan worden de toekomstige ingeschatte huurinkomsten (huurwaarde minus huurinkomsten) in de toekomst gekapitaliseerd tegen het layer-rendement. Vervolgens wordt de contante waarde van de toekomstige waarde berekend tegen het layer-rendement. ,

•

Vervolgens worden de verschillende berekende bestanddelen opgeteld om tot een bruto waarde te komen. Daarna wordt de (netto) contante waarde van gekapitaliseerde kosten/inkomsten (bijvoorbeeld gebouwgebonden investeringen huurvrij break penalties) berekend en de som van deze posten wordt bij de bruto waarde opgeteld c. q. afgetrokken om tot de waarde vrij op naam te komen. De Marktwaarde wordt berekend door op de waarde vrij op naam overdrachtsbelasting en aankoopkosten in mindering te brengen. ,

Belangrijke inputparameters van de taxateur voor de Hardcore/Top Slice/Layermethode zijn de markthuurwaarde en de rendementen. Deze worden ingeschat op basis van vergelijkbare transacties. De huidige huursituatie en actuele huurinkomsten worden gebaseerd op ontvangen huurcontracten en (wanneer van toepassing) een recente huurlijst. Ook de vaste lasten zijn een belangrijke inputparameter voor het bepalen van de vaste eigenaarslasten en deze worden bepaald op basis van door eigenaar aangeleverde informatie informatie van gemeenten en overheden en/of indexkostenboekjes. ,

Berekeningen van de waarde conform de Hardcore/Top Slice/Layermethode geven goed en duidelijk inzicht in de gehanteerde huurwaarden rendementen eigenaarslasten en correctieposten op zowel object- als huurdersniveau. Ook is de methode op meerdere vlakken goed vergelijkbaar met markttransacties: enerzijds kunnen rendementen per huurder vergeleken worden met transacties en daarnaast kan de uitkomst van de taxatie vergeleken worden met transacties. Bij beleggingstransacties wordt in de markt vaak een Bruto-aanvangsrendement (BAR) of Netto-aanvangsrendement (NAR) gepubliceerd. ,

Methodologieën verschillende opbrengsten Een andere inkomstenkapitalisatiemethode is de Discounted Cash Flowmethode (DCF-methode). In deze methodiek worden de verwachte toekomstige kasstromen (huurinkomsten jaarlijkse vaste lasten andere kosten en/of inkomsten zoals gebouwgebonden investeringen mutatiekosten huurvrij break penalties) maar ook te verwachten toekomstige leegstand weergegeven in een kasstroommodel. In veel gevallen wordt een prognose opgesteld voor een periode van tien of vijftien jaar al kan dit gelang de casus afwijken. Aan het einde van de beschouwingsperiode wordt een ‘eindwaarde’ bepaald (vaak door de geprognosticeerde huurwaarde of huurinkomsten te kapitaliseren tegen een ingeschat rendement). Alle kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt naar de peildatum tegen de disconteringsvoet en bij elkaar opgeteld om te komen tot de marktwaarde vrij op naam. De Marktwaarde wordt berekend door op de waarde vrij op naam overdrachtsbelasting en aankoopkosten in mindering te brengen. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Inputparameters voor de DCF-methode zijn de disconteringsvoet de inflatie-/kostenstijgingverwachting de verwachtingen omtrent toekomstige wederverhuurmogelijkheden en de inschatting van het rendement om de eindwaarde te bepalen. Deze factoren worden bij transacties veelal niet gepubliceerd en zijn derhalve moeilijk te toetsen. Daarnaast heeft elke koper in de regel zijn eigen toekomstvisie ten aanzien van marktontwikkelingen en dat maakt het vergelijken van de inputparameters van DCF-berekeningen erg uitdagend. Wij zijn van mening dat de DCF-methode voornamelijk als controlemethode goed bruikbaar is omdat zij inzicht geeft in de verwachte kasstromen voor het getaxeerde object. ,

Een derde methode is om te taxeren door gebruik te maken van de comparatieve methode. Alhoewel ook in de inkomstenkapitalisatiemethoden gebruik wordt gemaakt van comparatief bewijs uit de markt (zoals gerealiseerde huren en rendementen) wordt met de comparatieve methode bedoeld dat vergelijkbare transacties en/of aanbod geanalyseerd worden en teruggerekend naar één indicator in het algemeen de prijs per vierkante meter. Vervolgens worden de vergelijkbare transacties vergeleken en aangepast om de vergelijkbaarheid met het onderhavige object te verbeteren. De comparatieve benadering heeft een sterke relatie met de markt omdat markttransacties direct vergeleken worden met het onderhavige object. De comparatieve methode wordt over het algemeen gebruikt bij het taxeren van leegstaande / eigenaar-gebruiker objecten de leegwaarde van woningen en onontwikkelde grond. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bijlage E: Rekenmodel

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Taxatie-output Kruisweg

Kruisweg 74, Haarle

CBRE

samenvatting

74, Haarlem

Taxatiedatum: 5 oktober 2025 Printdatum: 4 november 2025

Taxatiesamenvatting

Huursituatie

Bruto waarde

Bezettingsgraad (op basis van HW)

Kapitaalcorrecties Waarde

€

v.o.n.

Aankoopkosten

Overdrachtsbelasting Makelaarscourtage Notariskosten

10,40% of Net Value 0,80% of Net Value

0,20% of Net Value

Totale aankoopkosten

€

Waarde

€

Marktwaarde

(afgerond)

(geanonimiserd)

Object

Rendementsprofiel

Gewogen gem. resterende huurtermijn Huurtermijn tot Break/HHW.

Bruto huurinkomsten

€

Jaarlijkse vaste lasten

€

Netto huurinkomsten

€

Bruto huurwaarde

€

leegstand

Theoretische bruto huur

€

Bruto huurwaarde

€

Netto huurwaarde

(BHW)

€

(geanonimiserd)

Huurwaarde

Gebouwnaam Adres

Pension Spaarnezicht

Kruisweg 74

Stad

Haarlem

Land

Nederland

Oates, ER:

enaar

©) a

tarmaring satior

Ref. nr.

Hoofdgebruik

Healthcare

Eigendom

Freehold

Canon

Verhuurbaar vloeroppervlak (m2)

480,00

Aantal parkeerplekken/eenheden

Ongebonden grond

Omschrijving Spaarnezicht

Netto rendementen Netto aanvangsrendement NAR op huurwaarde

Rendement/factor op bruto huurinkomsten Waarde

v.o.n.

Marktwaarde Rendement/factor op bruto huurwaarde Waarde

v.o.n.

Marktwaarde Waarde per m?

€

(geanonimise rd)

Jaarlijkse vaste lasten €perm?/pereenheid 28125

Onderhoud

€

Beheer

€

Beheer bij leegstand

€

OZB

€

Waterschap Verzekering Rioolheffing

€

Erfpachtcanon

€

BTW-verlies

€

Totaal

€

(geanonimise rd)

Algemene opmerkingen

Disclaimer @

Het rekenmodel is een

onlosmakelijk onderdeel van het taxatierapport.

In het geval dat de berekening betrekking heeft op een (indicatief) concept, impliceert dit een voorlopige bepaling van de waarde(n) van het vastgoed die wordt verstrekt in afwachting van de definitieve waarde(n) die in het taxatierapport moet worden bepaald. Aan een (indicatieve) conceptberekening en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend. CBRE Valuation & Advisory Services B.V. behoudt zich het recht voor om het (indicatieve) concept aan te passen aan de hand van constateringen die van invloed zijn op de waarde(n) van het onroerend goed alvorens het definitieve taxatierapport af te geven of beschikbaar te stellen, waarvan het rekenmodel deel uitmaakt. e

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

CBRE 73

Taxatierapport Taxatie samenvatting / huurlijst

Kruisweg 74, he

BR E

Kruisweg 74, Haarlem Taxatiedatum: 5 oktober 2025 Printdatum: 4 november 2025

Huuringangs- Breakoptie

Huurder

datum

Huurexpirati Huidige leegstand e

Toekomstig eleegstand

HH-datum |

Totaal

oppenlak(m?

P, arkeerplaatse Bruto huurinkomsten 5

„eenheden

(€)

Bruto huurwaarde (€)

(geanonimiseerd)

Kenter jeugdhulp

Totaal

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

Bruto huurherzieningsFAG

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd)

BTW

van

toepassing?

Hardcore (%)

Reversion €)

Top slice (%)

Makelaars-

Bruto waarde (€)

courtage (€)

(geanonimiseerd)

CBRE 7

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarle

CBRE

Ruimte overzicht Kruisweg 74, Haarlem Taxatiedatum:5 oktober 2025 Printdatum: 4 november 2025

Huurder

Eenheid

Beschrijving

kenter jeugdhulp

Oppervlak (m?) 0

Huurder totaal

Parking spaces/Units 480

480

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

HW/m?

/ parkeerplek (€)

HHW/m?/

(geanonimise rd)

parkeerplek (€)

% (ITZA)

(geanonimise rd)

Totale HW unit (€) 100%

Totale HHW unit (€)

(geanonimiseerd)

CBRE 75

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Kapitaalcorrecties

Kruisweg

74 , Haarlem

Taxatiedatum:

5 oktober

2025

Printdatum: 4 november

2025

Start HuurderType

correctieKasstroom

typeJaarlijkse

datum

Einddatum

Totale

correctie

Disconteringsvo

index correctiecorrectieet

Totaal

Voor meer informatie en/of kantoorlocaties: CBRE Anthony Fokkerweg 15 1059CM Amsterdam T ++31 (0)20 626 26 91 https://www. cbre. nl/

CCBBRREE VVAALLUUAATTIIOONN && AADDVVIISSOORRYY SSEERRVVIICCEESS

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16297551/1