Document · PDF

Kruisweg 74 Bijlage 1 Taxatierapport (WOO)

commissie Ontwikkeling 11 december 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.00 uur Aankoop object Kruisweg 74 - zware voorhangprocedure (ER/DL)13.313 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Taxatierapport

Kruisweg 74 Haarlem ,

Gemeente Haarlem Taxatiedatum: 10 oktober 2025 Rapportstatus: Definitief

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Juridische kennisgeving Dit taxatierapport (het 'Rapport') is exclusief voor Gemeente Haarlem (de 'Cliënt') opgesteld door CBRE Valuation & Advisory Services B. V. ('CBRE') conform de voorwaarden in de opdracht aangegaan tussen CBRE de cliënt gedateerd 7 oktober 2025 (de 'Opdracht').

Dit Rapport is vertrouwelijk voor de Cliënt en eventuele andere Geadresseerden zoals genoemd in het Rapport en derhalve mogen de Cliënt en de Geadresseerden deze niet verstrekken aan derden tenzij dit specifiek is overeengekomen in de Opdracht. Indien CBRE expliciet heeft toegestaan (door middel van een 'reliance letter') dat een partij anders dan de Cliënt of de Geadresseerden (een zgn. 'Relying Party' of 'Relying Parties') mag vertrouwen op het rapport heeft CBRE in geen geval een hogere aansprakelijkheid naar enige Relying party (derde die op het rapport mag vertrouwen) dan CBRE zou hebben als zo’n partij genoemd zou zijn als gezamenlijke cliënt in de Opdracht. ,

CBRE's maximale aansprakelijkheid naar de Cliënt Geadresseerden en eventuele Relying Parties hoe ook voortvloeiend uit in relatie tot of naar aanleiding van dit Rapport en/of de Opdracht samen contractueel dan wel uit onrechtmatige daad nalatigheid of anderszins overtreft niet de laagste van: ,

i. ii.

Een bedrag van drie (3) maal de vergoeding die is overeengekomen voor de voorliggende Opdracht; of € 1. 000. 000 (een miljoen euro).

Zoals gesteld in de voorwaarden van de Opdracht is CBRE niet aansprakelijk voor enige indirecte schade / gevolgschade hoe ook veroorzaakt hetzij contractueel uit onrechtmatige daad door nalatigheid of anderszins ontstaan in relatie tot dit Rapport. Niets in dit Rapport sluit aansprakelijkheid uit die rechtens niet kan worden uitgesloten. ,

Indien u niet de Cliënt een Geadresseerde of een Relying Party bent dan ziet u dit Rapport in op een zgn. non-reliance basis en alleen voor informatiedoeleinden. U kunt voor geen enkel doel vertrouwen op dit Rapport en CBRE zal niet aansprakelijk zijn voor enig verlies of schade (niet voor directe dan wel indirecte schade of gevolgschade) hoe ook veroorzaakt hetzij contractueel uit onrechtmatige daad door nalatigheid of anderszins als gevolg van ongeautoriseerd gebruik van of reliance op dit Rapport. CBRE kan niet worden aangesproken om te voorzien in additionele informatie dan wel om enige onjuistheden in het Rapport te corrigeren.

De informatie in dit Rapport kan niet gezien worden als advies voor het aangaan van enige vorm van transactie. Mocht u deze juridische kennisgeving niet begrijpen dan raden wij u aan om onafhankelijk juridisch advies in te winnen.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

INHOUDSOPGAVE

Deel I: Samenvatting

Deel II: Taxatierapport

Deel III: Objectrapport

Bijlagen

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Deel I: Samenvatting

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Samenvatting Deze samenvatting moet gelezen worden in samenhang met het taxatierapport

en er mag

niet losstaand op vertrouwd worden. Het is

onderdeel van het taxatierapport waarin de uitgangspunten , aannames , disclaimers en beperkingen worden toegelicht.

Taxatiedatum 10 oktober 2025

Het Object Adres:

Kruisweg 74 Haarlem

Type object:

zorg

Oppervlakte:

480 m²

Eigendomsrecht Volledig eigendom. Volgens de bij het Kadaster beschikbare informatie is het object volledig eigendom in eigendom bij Stichting Kenter Jeugdhulp en als volgt geregistreerd: Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

2233

Grootte:

250 m²

Opmerkingen W i j h e bbe n d e le veringsak t e g e leze n e n d a ar i n g e e n w a ardebeïnvloedend e e r fdienstbaarhede n e n /of kettingbedinge n a a ngetroffen. P e r 2 7 n o vemb e r 1 9 6 9 i s h e t g e taxeerd e o b je c t d o o r h e t M inister i e v a n O C W i n geschreve n a l s m onume n t o f archeologisc h m onume n t i n h e t r i j ksmonumentenregister. Bovenstaand e b e tre f t o n z e i n terpretat i e v a n d e g e raadpleegd e d o cumentat i e W i j z i j n e c ht e r g e e n ju ridisch adviseu r s e n a d visere n a d vi e s i n t e w i nne n b i j e e n ju rist. .

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

De uittreksels uit het

Kadaster zijn in de

Bijlage bijgesloten.

Huurovereenkomsten getaxeerde betreft een eigenaar-gebruiker situatie. Er is geen huurstroom en/of huurovereenkomst. In de berekening zijn wij uitgegaan van een resterende huurtermijn van 5 jaar voor een huurprijs gelijk aan de door ons bepaalde huurwaarde. Het

Bruto

Huurinkomsten

(geanonimiseerd) Netto

Huurinkomsten

(geanonimiseerd) Bruto

Markthuurwaarde

(geanonimiseerd) Netto

Markthuurwaarde

(geanonimiseerd) Marktwaarde

(geanonimiseerd) —

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “kk.” (kosten inclusief overdrachtsbelasting, makelaars-

juridische kosten,

Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien

Marktwaarde

Basis

van

koper).

van

voor

Dat wil zeggen dat

rekening

van

aankoopkosten, koper komen.

toepassing.

Bijzondere Uitgangspunten

(geanonimiseerd) CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

CBRE 5

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

—Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k. k. ” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten inclusief overdrachtsbelasting makelaars- en juridische kosten voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waardeis eveneens exclusief BTW indien van toepassing. ,

Bovenstaande marktwaarde is tot stand gekomen onder het bijzondere uitgangspunt dat het getaxeerde object vrij van huur en gebruik wordt verkocht.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Rendementsprofiel Netto

aanvangsrendement (v.o.n.) op

Netto

aanvangsrendement (v.o.n.) op

Bruto

aanvangsrendement

(v.o.n.) op HI

Bruto

aanvangsrendement

(v.o.n.) op MH

Bruto

aanvangsrendement (k.k.) op

Bruto

aanvangsrendement (k.k.) op

(geanonimiserd)

Marktwaarde per m?

Swot-analyse Sterktes

Zwaktes

—

Breed

bestemmingsplan (regulier wonen mogelijk)

—

Locatie in het centrum

Gelegen

—

een

hoek

—

Fraaie monumentale

—

Korte

loopafstand

van

aan

—

CBRE

Verbeteren

van

gracht

het treinstation

—

Monumentaal

gebouw (beperkte verbouwingsmogelijkheden) Huidige staat van onderhoud Kamerverhuur is uitgesloten op basis van

bestemmingsplan Achterstallig onderhoud Geen

eigen parkeerplaatsen

Bedreigingen energielabel

Renovatie

VALUATION

een

uitstraling

Kansen —

Haarlem

—

& ADVISORY

SERVICES

Stijgende exploitatiekosten Geopolitieke

onzekerheid

CBRE 7

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Deel II: Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Taxatierapport Rapportdatum

6 november

2025

Taxatiedatum

10 oktober 2025

Opdrachtgever

Gemeente

Haarlem

(geanonimiseerd) Zijlvest 39 2011VB

Object

Het

Haarlem

Kruisweg 74, Haarlem

Objectbeschrijving

Het

object is van het type: zorg, gelegen vloeroppervlakte van 480m?.

Doel

Eigenaar-gebruiker

eigenaar

Opdracht

Het taxeren

basis

van

het onbezwaarde

Haarlem,

eigendomsrecht

met

van

verhuurbare

een

het

Object

op de

Marktwaarde op de Taxatiedatum in overeenstemming met de

opdrachtbrief tussen CBRE Valuation opdrachtgever van 7 oktober 2025. Type taxatie

Volledige taxatie

Taxatiemethode

Inkomstenbenaderingsmethode. is in de Bijlage bijgesloten.

Hoedanigheid van taxateur

Extern, zoals

Doel taxatie

Uitsluitend

gedefinieerd

voor

De taxatie wordt

Advisory Services B.V.

toelichting op de gehanteerde

methode

in de actuele RICS Taxatiestandaarden.

aankoopdoeleinden. opgesteld voor het voornoemde

gebruikt voor andere

doel

mag

niet worden

doeleinden.

(geanonimiseerd)

Marktwaarde

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten

koper). Dat wil

aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waarde zeggen

dat

eveneens

exclusief BTW, indien

van

toepassing.

Marktwaarde is gebaseerd op onze Algemene Uitgangspunten Taxaties is voornamelijk tot stand gekomen door middel van recente

Onze en

referentietransacties op marktconforme basis. Marktwaarde op basis

van

bijzondere uitgangspunten

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

(geanonimiseerd)

CBRE g

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k. k. ” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten inclusief overdrachtsbelasting makelaars- en juridische kosten voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waardeis eveneens exclusief BTW indien van toepassing. ,

Bovenstaande marktwaarde is tot stand gekomen onder het bijzondere uitgangspunt dat het getaxeerde object vrij van huur en gebruik wordt verkocht.

Bijzondere uitgangspunten

Wij hebben het bijzondere uitgangspunt genomen dat het getaxeerde vrij van huur en gebruik wordt verkocht.

Huurinkomsten

Tenzij specifiek onderdeel van de opdracht doen we geen gedetailleerd onderzoek naar de kwaliteit van de huurders; wij vertrouwen op ons oordeel van de marktperceptie ten aanzien van de huurders. Opmerkingen inzake de kwaliteit van de huurders moeten dan ook in deze context gezien worden. Verder is het uitgangspunt in de taxatie dat de huurder capabel is om haar (financiële) verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst te voldoen c. q. dat er geen achterstanden zijn in huur- of overige betalingen en dat er geen niet-bekend gemaakte schendingen zijn van convenanten. ,

De taxatie die wij verstrekken reflecteert de huurinkomsten per de waardepeildatum zoals toegelicht in dit rapport en waarvan u heeft bevestigd dat ze correct en volledig zijn. Ook weerspiegelt de taxatie eventuele problemen omtrent de verwachte huurstroom waarover u ons geadviseerd heeft zoals toegelicht in dit rapport. ,

Taxatiezekerheid

Alle taxaties zijn opinies betreffende het geschatte bedrag dat gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan zoals bij alle opinies variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. ,

Gebeurtenissen na waardepeildatum

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Er zijn ons geen gebeurtenissen bekend na de waardepeildatum die een substantieel effect op de waarde hebben. Wel merken we op dat er momenteel sprake is van een grotere marktdynamiek en we benadrukken dan ook het belang van de peildatum.

Taxatierapport

Conformiteit met taxatiestandaarden

Kruisweg 74 , Haarlem

De taxatie voldoet aan de richtlijnen van de actuele RICS Taxatiestandaarden inclusief de 'International Valuation Standards' (het zogenoemde 'Red Book') en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. CBRE Valuation & Advisory Services B. V. en haar taxateurs staan onder toezicht van de RICS en de taxateurs staan onder doorlopend toezicht van het NRVT. Het is mogelijk dat voor auditdoeleinden onze dossiers worden ingezien door RICS en/of NRVT. Wij bevestigen dat wij voldoende kennis hebben over de huidige stand van zaken op de vastgoedmarkt waarop deze taxatie betrekking heeft. Wij beschikken over de vaardigheden en inzicht om de taxatie op deskundige wijze uit te voeren door ervaring met het taxeren van soortgelijke vastgoedobjecten het bijhouden van vakliteratuur en marktontwikkelingen en het voldoen aan de vereisten voor permanente educatie. ,

Als de vereiste kennis en kundigheid zoals bepaald in het Red Book van meer dan één taxateur binnen CBRE afkomstig is wordt dit in het digitale dossier van deze opdracht vastgelegd. ,

Deze Taxatie is een professionele mening en is uitdrukkelijk niet bedoeld als waarborg verzekering of garantie van een specifieke waarde van het onderhavige object. Andere taxateurs kunnen tot andere conclusies komen aangaande de waarde van het onderhavige object. Deze taxatie is uitsluitend bedoeld om de beoogde gebruiker te voorzien van de onafhankelijke professionele mening van de Taxateur omtrent de waarde van het onderhavige object per taxatiedatum. ,

Duurzaamheidsoverwegingen

Duurzaamheid en milieu maken een integraal deel uit van de taxatiebenadering waar dat relevant is. Onder 'duurzaamheid' wordt verstaan het in aanmerking nemen van zaken als milieu en klimaatverandering gezondheid en welzijn en maatschappelijk verantwoord ondernemen die van invloed kunnen zijn op de waardering van een object. In een waarderingscontext omvat duurzaamheid een breed scala van fysieke sociale milieu- en economische factoren die de waarde kunnen beïnvloeden. Het gaat daarbij om belangrijke milieurisico's zoals overstromingen energie-efficiëntie en klimaat. Ook kan gedacht worden aan zaken als ontwerp toegankelijkheid wetgeving beheer en fiscale overwegingen - en huidig en historisch grondgebruik. Duurzaamheid is van invloed op de waarde van een object ook als dit niet expliciet wordt weergegeven. We merken graag op dat taxateurs de markt en marktomstandigheden reflecteren in taxaties en dat zij geen actieve marktparticipant zijn. Waar wij de waarde-effecten van duurzaamheid herkennen geven wij dit in onze taxaties weer. Hierbij weerspiegelen wij onze kennis van de wijze waarop marktpartijen duurzaamheidseisen in hun beslissingen opnemen en het effect hiervan op marktwaarderingen. ,

Uitgangspunten

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

De objectdetails waar elke taxatie op is gebaseerd zijn zoals opgenomen in dit rapport

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Wij hebben verschillende aannames gedaan ten aanzien van eigendomssituatie huursituatie bestemming en de staat van onderhoud van gebouwen en percelen - inclusief (grond-/water-)vervuiling - zoals hieronder opgenomen. Als enige informatie of aannames waarop wij de taxatie hebben gebaseerd nadien incorrect blijken te zijn kunnen de taxatiecijfers ook incorrect zijn en zouden deze heroverwogen moeten worden. ,

Afwijking op Algemene Uitgangspunten Taxaties

Geen.

Taxateur

Het object is gewaardeerd door een taxateur die voor deze opdracht gekwalificeerd is in overeenstemming met de op het moment van de Opdracht geldende richtlijnen van het RICS Red Book en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Onafhankelijkheid

De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs wordt gewaarborgd door naleving van de ethische codes van de Royal Institution of Chartered Surveyors en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De totale honoraria inclusief het honorarium voor deze opdracht verschuldigd aan CBRE (of andere bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep van bedrijven van CBRE in Nederland) door de Opdrachtgever (of andere bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep van bedrijven van Opdrachtgever) zijn minder dan 50% van de totale Nederlandse omzet. ,

Belangenverstrengeling

We bevestigen dat we geen eerdere materiële betrokkenheid hebben gehad met het object. Wij bewaren de uitgevoerde controles op belangenverstrengeling in ons digitale dossier.

Ondertekening

De ondertekenaar van dit taxatierapport is niet steeds de ondertekenaar geweest van taxatieopdrachten voor dezelfde Opdrachtgever. CBRE heeft niet steeds de taxaties voor de Opdrachtgever van dit rapport uitgevoerd.

Reliance

Op de inhoud van dit rapport vertrouwd:

mag

alleen door de volgende partijen worden

(i) De Geadresseerden van dit rapport; en (ii) Partijen die voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE hebben verkregen in de vorm van een reliance letter; Voor de specifieke doeleinden zoals uiteengezet in dit rapport. Wij accepteren geen verantwoordelijkheid naar derde partijen voor het gehele rapport of een deel van de inhoud ervan.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Publicatie

Wij maken

erop attent dat

(verwijzingen naar) dit taxatierapport, noch als

noch in gedeelten, in enige

vorm (mogen) mag worden openbaar geheel gemaakt zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming. Wij zijn vrij om een gevraagde toestemming te onthouden of om daaraan schriftelijke

voorwaarden te verbinden. Een voorwaarde

dergelijke openbaarmakingen van of verwijzingen naar dit taxatierapport is dat er gelijktijdig duidelijk gerefereerd wordt naar eventuele afwijkingen van de RICS en/of NRVT Taxatiestandaarden of de toepassing van eventuele bijzondere uitgangspunten.

Hoogachtend, Voor

namens

CBRE Valuation &

voor

Advisory

Services B.V,

namens

CBRE Valuation &

Advisory

Services B.V,

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

CBRE 13

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Informatiebronnen Wij voeren taxaties uit op basis van informatie die aan ons is geleverd door de Opdrachtgever en op basis van informatie die wij verkrijgen uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Wij nemen aan dat alle van belang zijnde informatie aan ons is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen en geraadpleegde informatie inclusief een toelichting op de verificatie van de informatie. Omschrijving

Bron

Toelichting / verificatie

Akte van levering

Kadaster

Leveringsakte ingezien door taxateur.

Kadastrale informatie

Kadaster

Kadastraal bericht en bijbehorende kaart ingezien door taxateur.

Eigendom

Erfpachtakte

Niet van toepassing

Objectinformatie Bouwtekeningen

Opdrachtgever

We hebben plattegronden ontvangen.

Overzicht oppervlakten

Opdrachtgever

Wij hebben een overzicht van de oppervlakten ontvangen. d. d. 03-09-2021 opgesteld door ATN Beveiliging bv.

Meetstaat conform NEN2580

Niet van toepassing

Meerjarenonderhoudsbegroting / inschatting onderhoudskosten

Eigenaar

Onroerende zaakbelasting

Openbaar

Wij hebben de website van de gemeente geraadpleegd.

Waterschapslasten

Openbaar

Wij hebben de website van het waterschap geraadpleegd.

Rioolheffing

Openbaar

Wij hebben de website van de gemeente geraadpleegd.

meerjarenonderhoudsbegroting ontvangen van de eigenaar die is opgesteld in juli 2025 door Laan35.

Duurzaamheid Verzekeringspremie

We hebben een

Niet van toepassing BIM Media B. V.

De verzekeringspremie is gebaseerd op

kengetallen uit het Taxatieboekje [her]bouwkosten bedrijfspanden.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Omschrijving

Kruisweg 74 , Haarlem

Bron

Bouwkosten

Toelichting / verificatie Niet van toepassing

Huurinformatie Huurlijst met actuele huurinkomsten en expiratiedata

Niet van toepassing

Huurovereenkomsten en allonges

Niet van toepassing

Milieuinformatie Bodemonderzoek

We hebben geen bodemonderzoek ontvangen.

Milieuinventarisatie Bodemloket

Niet van toepassing Bodemloket. nl

We hebben de website van het

Bodemloket geraadpleegd Asbestinventarisatie

Wij hebben geen asbestinventarisatierapport ontvangen

Bestemmingsinformatie Bestemmingsplan

Website omgevingsloket Rijksoverheid

We hebben de website van het

Omgevingsloket geraadpleegd voor informatie over het bestemmingsplan.

Marktinformatie Huurwaarde

Brainbay en CBRE

Marktwaarde / rendement

CBRE Valuation & Advisory Services

CBRE Valuation & Advisory Services houdt een interne database met beleggingstransacties bij.

Overig Standkwaliteit (winkels) Overige informatie

Niet van toepassing BAG-viewer

We hebben ter controle van meerdere

datapunten de website van BAG-viewer geraadpleegd.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Indien blijkt dat de informatie of uitgangspunten op basis waarvan wij onze taxaties uitvoeren niet of niet geheel van toepassing zijn kan de berekende waarde van een Object onjuist zijn en zal het Object opnieuw beoordeeld moeten worden. ,

Informatie die door CBRE Valuation & Advisory Services B. V. wordt ontvangen na de rapportdatum van het definitieve rapport is niet verwerkt in deze taxatie.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Taxatiewerkzaamheden Inspectie

De opname

inspectie

(geanonimiseerd) eN

uitgevoerd door object zowel uitwendig

oktober 2025. De taxateur heeft het

feitelijk opgenomen in het

als

inpandig

\s ingeschreven belemmeringen. (geanonimiseerd) BE

zonder

NRVT.

Taxaties

daarmee

samenhangende

onderzoeken

inspecties worden

uitgevoerd op wijze die, gezien de inhoud van de taxatieopdracht zoals die blijkt uit de Opdrachtbevestiging en de omstandigheden van het geval, een

naar

Oppervlakte

mening het

onze

meest

Wij hebben het Object

niet

ingemeten,

ontvangen bouwtekeningen

van

vloeroppervlakten ingeschat. bouwtekeningen correct en volledig zijn. Wij in de metrages bepaald lijn met de Nederlandse norm NEN2580. Ter

hebben

controle adviseren wij Mochten

hebben op basis

maar

daar

voor

hebben

Wij hebben

dat de ontvangen

aangenomen

recht

geschikt is.

een

afwijkingen

meetstaat

conform NEN2580 op te laten stellen.

uit

blijken, dan behouden wij ons het de taxatie dienovereenkomstig aan te passen. metrage

plattegronden ontvangen van de verhuurder.

Deze

zijn niet

conform NEN-2580 meetstaat. Milieuinformatie

In het

opdracht hebben wij de website www.bodemloket.nl geraadpleegd om de potentiële aanwezigheid van vervuiling voortkomend uit het vorige gebruik van het terrein en omliggende terreinen en de waarschijnlijkheid van de aanwezigheid van andere uitvoeren

van

deze

milieufactoren vast te stellen.

Wij hebben

geen onderzoek

uitgevoerd naar het huidige gebruik en het het object en omliggende gebied, om vast te gebruik stellen of er sprake is van (andere potentiële) verontreiniging. Wij zijn ervan uitgegaan dat er geen sprake is van verontreiniging anders dan expliciet blijkt uit het bodemrapport. in het verleden

Duurzaamheid

van

Wij hebben

geen informatie ten aanzien

ontvangen.

In de taxatie

duurzaamheid

duurzaamheidsaspecten bevindingen ten aanzien van gebaseerd op de ontvangen informatie en onze bevindingen hebben wij

van

onze

tijdens de inspectie. Wij hebben de website EP-Online.nl gecontroleerd, EPC

Services

Staat

CBRE

van

Voorzieningen

onderhoud

VALUATION

& ADVISORY

basis hiervan is geen

alle

hoofdvoorzieningen,

uitgevoerd

of installaties getest

label beschikbaar.

Wij hebben

vernomen

dat het

object beschikt

over

zoals water,

riolering, elektriciteit en telefonie.

Wij hebben

geen

CBRE

SERVICES

van

de voorzieningen getest.

heeft zelf geen structureel onderzoek

CBRE 17

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Er is aan ons een onderzoeksrapportage geleverd door een ander bedrijf. Dit betreft een meerjarenonderhoudsplan. In dit meerjarenonderhoudsplan zijn er meerdere tekortkomingen geconstateerd waarvoor een reservering van circa € 30. 000 per jaar geadviseerd wordt. Wij hebben alleen voor taxatiedoeleinden een beperkte inspectie ondernomen. Wij gaan echter uit van een minimale benodigde investering in onderhoud van € 13. 000 per jaar en hebben de huidige staat van onderhoud meegenomen in de bepaling van het rendement. Op basis van de voorgenoemde beoordelen wij de staat van onderhoud van het getaxeerde als matig.

Bestemmingsplan

Wij hebben de bestemmingsinformatie opgevraagd via de website van het omgevingsloket van de Rijksoverheid. Wij kunnen geen verantwoordelijkheid accepteren voor onjuiste informatie en/of voor ingrijpende fouten in de verstrekte informatie.

Informatie betreffende eigendomsrechten , akten ,

Details van eigendomsrechten / erfpachtregelingen die betrekking hebben op het Object dienen aan ons te worden verstrekt door de Opdrachtgever. Wij hebben niet alle aktes huurcontracten of andere documenten die hier betrekking op hebben bestudeerd of ingezien. Als er in het taxatierapport informatie wordt gebruikt uit deze aktes huurcontracten of andere documenten dan vertegenwoordigt dit onze interpretatie van deze documenten. We willen echter benadrukken dat de interpretatie van deze documenten de verantwoordelijkheid is van de juridische en fiscale adviseurs van de Opdrachtgever.

huurcontracten ,

bestemming

Voor zover mogelijk raadplegen wij de website van het loket van de Rijksoverheid om informatie over de bestemming te verkrijgen. Wij vertrouwen er op dat de verkregen informatie juist is. Indien zulks uitdrukkelijk vastgelegd is in de Opdrachtbevestiging zullen wij ervoor zorgen dat een schriftelijke bevestiging van de bestemming van het Object zoals vastgelegd in het taxatierapport wordt verkregen. ,

Wij hebben geen kredietnavraag naar de financiële status van de huurders gedaan. Wij hebben echter wel onze algemene interpretatie van onze perceptie van de financiële situatie van de huurders verwerkt in onze taxatie.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Algemene Uitgangspunten Taxaties Marktwaarde

Tenzij uitdrukkelijk anders vastgelegd in de Opdrachtbevestiging zijn wij uitgegaan van de “Marktwaarde” als de basis van Taxatie in overeenstemming met de huidige praktijkvoorschriften van de Taxatiestandaarden. Marktwaarde is gedefinieerd als: “Het geschatte bedrag waarvoor een Object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transparante transactie na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. ” ,

Wij houden geen rekening met uitgaven voor realisatie en belastingen. Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd zijn acquisitiekosten niet inbegrepen in onze waardering. ,

De taxatie geeft het bedrag weer dat zou worden weergegeven in een hypothetisch verkoopcontract op de taxatiedatum. Er zijn geen correcties op dit bedrag toegepast voor aankoopkosten of realisatie en ook niet voor belastingen die eventueel bij een verkoop van toepassing zouden zijn. Wij houden geen rekening met intra-groep huurcontracten of afspraken. Wij houden geen rekening met hypotheken of andere schulden / kosten. Wij houden geen rekening met subsidies van overheidsfondsen of fondsen van de Europese Gemeenschap. Wij gaan ervan uit dat er geen erfdienstbaarheden kettingbedingen kwalitatieve verplichtingen erfpachtvoorwaarden hypotheken of andere ongewone of belemmerende beperkingen lasten of kosten zijn die het normale gebruik belemmeren of beperken of die de waarde van een Object zouden kunnen beïnvloeden. ,

Taxaties worden in elk land in Euro’s gerapporteerd en vertegenwoordigen onze mening van de te verwachten waarde in het land waar het Object is gelegen waarbij rekening wordt gehouden met de lokale omstandigheden. Als de waarde is omgerekend van een andere lokale valuta dan zal de gebruikte wisselkoers vermeld worden. ,

Opgemerkt wordt dat Taxaties worden gebaseerd op feiten en omstandigheden beschikbaar op datum van de Taxatie. Aanbevolen wordt derhalve om Taxaties periodiek te herzien. Huurwaarde

De huurwaarde die in onze Taxaties is aangegeven wordt door ons bepaald ten behoeve van de waardering en is niet geschikt voor andere doeleinden. De huurwaarde stemt niet per definitie overeen met de definitie van markthuur die als volgt gedefinieerd is: ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

“Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. ” ,

Huurherzieningswaarde

De huurherzieningswaarde in onze taxatie is een door CBRE te verwachte huurherzieningsprijs. Deze huurherzieningswaarde is bepaald op basis van transacties van de afgelopen vijf jaar en is geen officiële huurwaardebepaling zoals beschreven in 7:303 BW. CBRE kan dan ook niet garanderen dat de middels haar methodiek ingeschatte huurherzieningswaarde gelijk is aan de uitkomst van een schikking of officiële huurherzieningsprocedure. Mocht komen vast te staan dat de door CBRE ingeschatte huurherzieningswaarde afwijkt van de uitkomst van een schikking of officiële huurherzieningsprocedure kan CBRE hiervoor niet worden aangesproken.

Het Object

Daar waar van toepassing beschouwen wij de voorgevels van winkels en showrooms als integraal deel van het gebouw. ,

Onderdelen die doorgaans in eigendom zijn van de eigenaar zoals liften roltrappen centrale verwarming en andere gebouwgebonden installaties beschouwen wij als integraal deel van het gebouw in onze waardering. ,

Machines installaties en inrichtingen die doorgaans worden gezien als eigendom van de huurder of behoren bij het bedrijfsproces van de huurder worden bij onze Taxaties buiten beschouwing gelaten. ,

Alle vermelde afmetingen oppervlakten rapport zijn geschat. ,

levensduren vermeld in ons

Tenzij uitdrukkelijk anders in het taxatierapport vastgelegd nemen wij als uitgangspunt de oppervlakte van het Object berekend door middel van een NEN-meetcertificaat (NEN2580) of beschikbare plattegronden. ,

In het geval van Objecten die een herontwikkelingspotentieel hebben nemen wij aan dat het terrein geschikt is voor de beoogde herontwikkeling zonder dat er extra voorzieningen genomen of voorzieningen afgevoerd moeten worden. Wij nemen bovendien aan dat er geen ongebruikelijke kosten nodig zijn voor de sloop en verwijdering van bestaande constructies op het terrein. ,

Wij nemen daar waar zich elektriciteitsmasten of zendmasten in de nabijheid van het Object bevinden de mogelijke invloed van de aanwezigheid van deze masten op het gebruik de toekomstige verkoopbaarheid en waarde vanwege enige verandering in publieke mening over de invloed op de gezondheid niet mee in onze Taxatie. ,

Milieu-informatie

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd wij aan dat:

nemen

a) het Object niet verontreinigd is en de waarde niet beperkt wordt door bestaande of toekomstige milieuregelgeving;

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

b) alle benodigde vergunningen van de bevoegde autoriteiten verkregen zijn in verband met het Object dat die vergunningen onherroepelijk zijn en dat aan alle daarmee verband houdende voorwaarden is voldaan. ,

Duurzaamheid

Duurzaamheid en milieu maken een integraal deel uit van de taxatiebenadering waar dat relevant is. Onder " duurzaamheid " wordt verstaan het in aanmerking nemen van zaken als milieu en klimaatverandering gezondheid en welzijn en maatschappelijk verantwoord ondernemen die van invloed kunnen zijn op de waardering van een object. In een waarderingscontext omvat duurzaamheid een breed scala van fysieke sociale milieu- en economische factoren die de waarde kunnen beïnvloeden. Het gaat daarbij om belangrijke milieurisico's zoals overstromingen energie-efficiëntie en klimaat. Ook kan gedacht worden aan zaken als ontwerp toegankelijkheid wetgeving beheer en fiscale overwegingen - en huidig en historisch grondgebruik. Duurzaamheid is van invloed op de waarde van een object ook als dit niet expliciet wordt weergegeven. We merken graag op dat taxateurs de markt en marktomstandigheden reflecteren in taxaties en dat zij geen actieve marktparticipant zijn. Waar wij de waarde-effecten van duurzaamheid herkennen geven wij dit in onze taxaties weer. Hierbij weerspiegelen wij onze kennis van de wijze waarop marktpartijen duurzaamheidseisen in hun beslissingen opnemen en het effect hiervan op marktwaarderingen. ,

Staat van Onderhoud

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd wij aan dat:

nemen

a) er geen abnormale bodemomstandigheden en archeologische resten aanwezig zijn die een nadelig effect hebben op het huidige of toekomstige gebruik de ontwikkeling of de waardering van het Object; ,

b) het Object vrij is van verrotting dierenplagen en structurele of verborgen gebreken; ,

c) er bij de bouw of aanpassingen van het Object geen schadelijke of gevaarlijke materialen of methodes gebruikt zijn; d) de installaties en bijbehorende bedieningen en software goed werkzaam en niet defect zijn; e) dat het Object overeenstemt met de daarover met de gebruikers/huurders gemaakte afspraken;

f) dat het Object voor het overige voldoet aan alle daaraan van overheidswege gestelde eisen. Wij hebben rekening gehouden met de leeftijd en de staat van het object. Onze taxaties zien niet op de staat van de ongeïnspecteerde delen en dienen niet opgevat te worden als een gesuggereerde voorstelling of verklaring van deze delen.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Informatie betreffende Eigendomsrechten , Akten ,

Kruisweg 74 , Haarlem

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd wij aan dat:

nemen

Huurcontracten ,

Bestemming a) alle Objecten zijn gerealiseerd in overeenstemming met de van toepassing zijnde ruimtelijke ordeningsplannen waaronder het bestemmingsplan. Alle Objecten zijn gerealiseerd in overeenstemming met de benodigde bouwvergunningen en voldoen aan het bouwbesluit. Wij gaan ervan uit dat de bouwvergunningen en gebruiksrechten voor het huidige gebruik geldig zijn en door de bevoegde instanties uitgegeven zijn; ,

b) het Object niet nadelig beïnvloed is door het bestemmingsplan; c) er met betrekking tot het Object geen verplichtingen bestaan op grond van de wet Voorkeursrecht Gemeenten; d) er geen voorstellen zijn gedaan op grond van de Wet Stads- en Dorpsvernieuwing die het Object nadelig kunnen beïnvloeden; e) het Object geen monument in de zin van de Monumentenwet is danwel er een lopende procedure is om het Object tot monument aan te wijzen;

f) het Object geen beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht is danwel er een lopende procedure is om het gebied waar het Object zich bevindt aan te wijzen als beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht; g) het Object niet wordt benadeeld door een herinrichtingsplan; h) er met betrekking tot het Object geen verplichtingen op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht bestaan en er geen aanschrijvingen als bedoeld in artikel 2 of 8 van de Belemmeringenwet Privaatrecht zijn ontvangen met betrekking tot het Object; i) alle gebouwen voldoen aan alle wettelijke- en gemeentelijke vereisten en de brandweer- en veiligheidsvoorschriften; j) er geen door de huurder aangebrachte voorzieningen zijn die de verschuldigde huur na herziening of vernieuwing wezenlijk zullen beïnvloeden; k) er geen gebruikersbelemmeringen of andere beperkende bepalingen in huurcontracten staan die de waarde ongunstig zouden kunnen beïnvloeden; l) daar waar van toepassing de eigenaar haar toestemming heeft verleend om het Object te laten waarderen; en m) een leegwaardewaardering gegeven kan worden aan alle oppervlakten die of niet verhuurd zijn of waarvoor een gebruiksovereenkomst is aangegaan

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

n) Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd gaan wij ervan uit dat er met betrekking tot enig Object geen abnormale uitgaven gedaan dienen te worden. Wij gaan ervan uit dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor alle reparaties verzekeringskosten betaling van belastingen en andere kosten die doorgaans voor huurders rekening komen. Deze kosten worden rechtstreeks door de huurder zelf betaald of door middel van de servicekosten verrekend. ,

o) Wij gaan ervan uit dat huurherzieningen slechts kunnen leiden tot een stijging van de laatst geldende huurprijs. Wij nemen aan dat er geen twijfel bestaat over de interpretatie van de huurherzieningsbepalingen in het huurcontract. p) Aangenomen wordt dat de eigenaar noch de huurder gerechtigd is het huurcontract tussentijds te beëindigen. q) Wij nemen aan dat er geen sprake is van feiten of omstandigheden die tot een tussentijdse beëindiging van het huurcontract kunnen leiden. r) Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd nemen wij aan dat de huurder in staat is om aan zijn financiële verplichtingen te blijven voldoen. Wij nemen aan dat er geen achterstand is in de betaling van de huurpenningen en andere verschuldigde betalingen en dat er geen sprake is van tekortkomingen van contractuele en wettelijke verplichtingen. ,

BAR k. k.

Bruto aanvangsrendement kosten koper. Dit rendement wordt berekend door de bruto huurinkomsten te delen door de marktwaarde / transactieprijs kosten koper.

BAR v. o. n.

Bruto aanvangsrendement vrij op naam. Dit rendement wordt berekend door de bruto huurinkomsten te delen door de marktwaarde inclusief aankoopkosten/ transactieprijs vrij op naam.

NAR v. o. n.

Netto aanvangsrendement vrij op naam. Dit rendement wordt berekend door de netto huurinkomsten te delen door de marktwaarde inclusief aankoopkosten/ transactieprijs vrij op naam.

NAR k. k.

Netto aanvangsrendement kosten koper. Dit rendement wordt berekend door de netto huurinkomsten te delen door de marktwaarde / transactieprijs kosten koper.

Bruto huurinkomsten

De huurinkomsten die door huurders betaald worden exclusief BTW servicekosten.

Netto huurinkomsten

De huurinkomsten die door huurders betaald worden exclusief BTW en servicekosten waarop de geschatte jaarlijkse eigenaarslasten in mindering gebracht worden.

Bruto huurwaarde

De door taxateur ingeschatte huurwaarde voor een gebouw en/of unit in een gebouw exclusief BTW en servicekosten. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Netto huurwaarde

Kruisweg 74 , Haarlem

De door taxateur ingeschatte huurwaarde voor een gebouw en/of unit in een gebouw exclusief BTW en servicekosten waarop de geschatte jaarlijkse eigenaarslasten in mindering gebracht worden. ,

Vloeroppervlakten

Hieronder wordt een beknopte definitie gegeven van de meest gebruikte oppervlakteaanduidingen. In Nederland wordt gebruik gemaakt van de norm NEN2580 voor het opmeten van gebouwoppervlakten en wij verwijzen voor de volledige oppervlaktedefinities naar het definitieboek zoals opgesteld door NEN (het bedrijf dat de norm heeft opgesteld).

Bruto vloeroppervlakte (B. V. O. )

De bruto vloeroppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Verhuurbare vloeroppervlakte (V. V. O. )

De verhuurbare vloeroppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Verschillende ruimten zoals onder meer technische ruimten verticale verkeersruimten toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis. (delen van) ruimten die lager dan 15 meter zijn vallen niet binnen het verhuurbaar vloeroppervlak. ,

Gebruiksoppervlakte (G. O. )

De gebruiksoppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Deel III: Objectrapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Object Macrolocatie Haarlem is een stad gelegen in de Randstad in de provincie Noord-Holland en heeft een bevolking van ongeveer 170. 000 inwoners in 2025. Haarlem speelt een unieke rol in het westen van Nederland als historisch cultureel en economisch centrum. De stad ligt vlak bij de Noordzee en wordt gekenmerkt door een sfeervol oud stadscentrum grachten monumentale panden en een bruisend cultureel leven wat haar aantrekkelijk maakt voor zowel bezoekers als bewoners. ,

Haarlem is goed bereikbaar via de N200 en A9 die Haarlem verbinden met Amsterdam en andere omliggende steden. Haarlem beschikt over een goed ontwikkeld openbaar vervoersnetwerk waaronder een centraal treinstation met directe verbindingen naar Amsterdam Leiden Den Haag en Rotterdam. ,

Microlocatie Het getaxeerde is gelegen aan de Kruisweg 74 in het centrum van Haarlem. De Kruisweg loopt vanaf het station van Haarlem rechtstreeks het centrum in en fungeert daarmee als een belangrijke aanlooproute. Het gebouw aan de Kruisweg 74 ligt tevens op de hoek van de Kruisweg en het water van de Nieuwe Gracht. De omgeving bestaat voornamelijk uit gebouwen bestemd voor wonen winkels kleine speciaalzaken restaurants en zakelijke dienstverlening. ,

Situatie Ten oosten van Haarlem bevindt zich de rijksweg A9 waarmee het getaxeerde object via de provinciale N200 weg goed bereikbaar is. De N200 ligt op een paar honderd meter van het getaxeerde object. De rijksweg A205 bevindt zich op respectievelijk tien tot vijftien minuten rijafstand van het object. Het getaxeerde object is per auto bereikbaar en aan beide zijden van de Nieuwe Gracht zijn meerdere betaalde parkeergelegenheden langs de straat beschikbaar. ,

De bereikbaarheid per openbaar vervoer is eveneens goed. De dichtstbijzijnde bushalte en Station Haarlem bevinden zich op circa 3 minuten loopafstand.

Objectbeschrijving Het getaxeerde betreft een rijksmonument wat momenteel dient als maatschappelijke opvanglocatie voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar oud uit de omgeving van Haarlem. Het gebouw is gebouwd in 1900 en beslaat een oppervlakte van 480 m². Het gebouw bestaat uit meerdere bouwlagen met een hoofdingang aan de voorkant en een veiligheidsgang met een uitgang aan de achterkant. In het gebouw zijn 22 slaapkamers in gebruik met verschillende oppervlaktes. Het gebouw beschikt tevens over 3 kamers die kunnen fungeren als slaapkamers maar momenteel in gebruik zijn als kantoor. De slaapkamers op de begane grond zijn recent gerenoveerd. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Het gebouw aan de Kruisweg 74.

Extern De hoofddraagconstructie is vermoedelijk van steen en de gevel bestaat uit gemetselde bakstenen. De gevel heeft een statig vooraanzicht met karakteristieke elementen. Er is sprake van een plat dak dat gedeeltelijk bedekt is met grind en rubberen tegels. De ramen zijn van enkel glas en de kozijnen zijn van hout gemaakt. Tegen de houten raamkozijnen op de begane grond zijn aan de buitenzijde kunststof kozijnen met enkel glas geplaatst.

Intern Op de begane grond bevindt zich tegenover de hoofdingang een receptie-/kantoorruimte voor personeel. Aan de rechterzijde hiervan bevinden zich een gemeenschappelijke woonkamer en een keuken. Aan de zijde van de Nieuwe Gracht bevinden zich opslagruimte en kantoorruimten. Op de begane grond zijn verder twee slaapkamers gevestigd. Op de eerste etage zijn 13 slaapkamers gevestigd van verschillende oppervlakten en de twee gangen zijn gescheiden via een branddeur. Op deze verdieping zijn meerdere wc's en doucheruimten aanwezig welke zijn gemaakt via eenvoudige aanzetwanden en deuren. Op de tweede etage zijn 7 slaapkamers aanwezig met tevens twee aparte doucheruimtes en wc's gecreëerd op dezelfde wijze als op de eerste etage. Voor het plafond is veelal gebruikgemaakt van verlaagde systeemplafonds. ,

Terrein Het getaxeerde beschikt niet over een (buiten)terrein.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Conclusie Op basis van het voornoemde beoordelen wij de locatie als uitstekend. De kwaliteit van het getaxeerde beoordelen wij als redelijk.

Duurzaamheid Wij hebben geen informatie ten aanzien van duurzaamheidsaspecten ontvangen. In de taxatie hebben wij onze bevindingen ten aanzien van duurzaamheid gebaseerd op de ontvangen informatie en onze bevindingen tijdens de inspectie. Wij hebben de website EP-Online. nl gecontroleerd

basis hiervan is geen EPC label beschikbaar.

Bruikbaarheid en Alternatief Gebruik Wij zijn van mening dat het huidige gebruik zijnde een maatschappelijke opvang voor jongeren het hoogste en het beste gebruik is (HABU). Rekening houdende met de fysieke kenmerken van het object en de geldende beperkingen. ,

Installaties en Voorzieningen Wij zijn niet geïnformeerd over alle typen installaties en voorzieningen in het object aanwezig zijn. Echter wij gaan ervan uit dat alle voorzieningen die benodigd zijn om het object te gebruiken aanwezig zijn en naar behoren functioneren. ,

Oppervlakten Wij hebben het object niet ingemeten maar conform uw instructies hebben wij de vloeroppervlakten die aan ons verstrekt zijn door de gemeente Haarlem gebruikt. De vloeroppervlakten zijn opgesteld door ATN Beveiliging BV op 3 september 2021. Wij hebben de plausibiliteit van de oppervlakte getoetst tijdens de inspectie en op basis van BAG-Viewer. Op basis van deze controle concluderen wij dat de oppervlakte plausibel is. Desalniettemin adviseert CBRE een meetcertificaat conform Nederlandse norm NEN2580 op te laten stellen. ,

Omschrijving

Oppervlakte

Begane grond

186 m²

Eerste etage

186 m²

Tweede etage

108 m²

Totaal

480 m²

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Staat

Kruisweg 74, Haarlem

Onderhoud

van

heeft zelf geen structureel onderzoek uitgevoerd of installaties getest. Er is aan

CBRE

onderzoeksrapportage geleverd door

meerjarenonderhoudsplan zijn

€ 30.000

wordt.

per

ondernomen. hebben

jaar geadviseerd

gaan echter uit

Wij

huidige

voorgenoemde

staat

beoordelen

van

wij de

bedrijf.

staat

Dit betreft

een

alleen

minimale

benodigde investering

meegenomen

in de

bepaling

onderhoud

van

het

van

waarvoor

taxatiedoeleinden

voor

een

meerjarenonderhoudsplan.

tekortkomingen geconstateerd

Wij hebben een

onderhoud

van

ander

een

meerdere

ons

een

van

het rendement.

getaxeerde

als

reservering

circa

van

beperkte inspectie

een

in onderhoud

van

In dit

per jaar en

€ 13.000

basis

van

matig.

Milieu-informatie Bij het uitvoeren van

deze

opdracht

hebben

wij de

potentiële aanwezigheid

van

vervuiling

omliggende terreinen,

waarschijnlijkheid

Uit de informatie beschikbaar bodemonderzoeken dat

verkrijgen

van

uit het

verwerkt

bestaat. is.

Wij

Rekening

hebben

gespecialiseerd

bureau

kortom

uit te laten

geen

beïnvloeden. CBRE

vorige gebruik

aanwezigheid dat

voor

houdend

geraadpleegd

daarmee

terrein, die van

milieufactoren vast te stellen.

onderhavige

met het

locatie geen

bouwjaar

van

rekening

asbest adviseren

van

het

van

andere

van

hier in de taxatie geen

zekerheid omtrent eventuele aanwezigheid

van

Wij hebben

object

voortkomend

bij het Bodemloket blijkt

en/of sanering

asbest in het

website www.bodemloket.nl

mee

het

registratie is het

object,

gehouden.

wij onderzoek

van

mogelijk

Voor het

door

een

voeren.

milieurisicofactoren

geïdentificeerd die

geeft desondanks geen garantie wat betreft

naar

onze

mening

afwezigheid

van

de waarde

zou

kunnen

zulke risicofactoren.

Jaarlijkse Eigenaarslasten Wij hebben

van

eigenaar

geen informatie

ontvangen

met

betrekking

onderhoudskosten, onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting kosten

ingeschat op

objecten.

Voor de

basis

van

geraadpleegde bronnen,

In onderstaande tabel

zijn de

Kostensoort Onroerende

zaakbelasting

Onderhoud

Beheer

Rioolbelasting Waterschapslasten correctie

Totaal

CBRE

VALUATION

tot de

jaarlijkse eigenaarslasten,

zoals

hebben

deze

verzekeringspremie. Wij

toepasselijke belastingtarieven en

zie het hoofdstuk

kosten zoals opgenomen

onze

kennis met

soortgelijke

Informatiebronnen.

in de taxatie weergegeven:

edrag (€)

Verzekeringen

BTW

kengetallen,

& ADVISORY

SERVICES

CBRE 29

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Bestemmingsinformatie We hebben de website www. omgevingsloket. nl van de Rijksoverheid geraadpleegd voor het verkrijgen van bestemmingsinformatie. Wij nemen aan dat de informatie op omgevingsloket. nl correct en volledig is en kunnen geen verantwoordelijkheid accepteren voor onjuiste informatie en/of voor ingrijpende fouten in de verstrekte informatie. Het getaxeerde object is onderhavig aan het bestemmingsplan 'Nieuwstad' wat is vastgesteld door de gemeente op 1 november 2012 en onherroepelijk is. Conform voornoemd bestemmingsplan heeft het onderhavige object de bestemming 'Gemengd-4'. Tevens beschikt het getaxeerde over de functieaanduiding 'zorgwoning'. De voor 'Gemengd-4' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen , al dan

niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep gastouderopvang of bed & breakfast ; b. kantoor; c. praktijkruimte; d. sauna ter plaatse van de aanduiding 'sauna'; e. een veilinghuis ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - veilinghuis'; f. een kamerverhuurbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur'; g. een zorgwoning ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning'; h. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken' groenvoorzieningen wegen en paden tuinen erven en terreinen waterlopen en waterpartijen voorzieningen voor de waterhuishouding (ondergrondse) parkeervoorzieningen voorzieningen van openbaar nut voorzieningen voor de waterhuishouding. ,

een

Wij zijn ervan uitgegaan dat alle vergunningen en toestemmingen verleend zijn door de bevoegde instanties voor de realisatie en het huidige gebruik. Samenvattend wij zijn niet op de hoogte van enige kwesties die een nadelige invloed op de waarde van het object kunnen hebben. ,

BTW We zijn niet op de hoogte gesteld of het object in de BTW-sfeer verkeert. Alle huren

en waarden

die in dit rapport worden vermeld zijn exclusief BTW (indien van toepassing).

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

k j li e t

e r t a a v ir

P CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

n e tc e

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

Eigendom Volledig eigendom. Volgens de bij het Kadaster beschikbare informatie is het object volledig eigendom in eigendom bij Stichting Kenter Jeugdhulp en als volgt geregistreerd: Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

2233

Grootte:

250 m²

De uittreksels uit het Kadaster zijn in de Bijlage bijgesloten.

Huurovereenkomsten Het getaxeerde betreft een eigenaar-gebruiker situatie. Er is geen huurstroom en/of huurovereenkomst. In de berekening zijn wij uitgegaan van een resterende huurtermijn van 5 jaar voor een huurprijs gelijk aan de door ons bepaalde huurwaarde.

Opmerkingen -

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Kruisweg 74 , Haarlem

gn iv j ir t h kr cs -

Mo CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Beleggingsvolume zorgvastgoed per jaar (2013 - 2024)

Beleggingsvolume zorgvastgoed per kwartaal (2020 – 2025 Q2)

jil

n e o

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Beleggingsvolume zorgvastgoed per subcategorie per jaar

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Aandeel sale-and-leaseback binnen alle transacties van zorgvastgoed

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Beleggingsvolume per herkomst beleggers per jaar

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Beleggingsvolume per staat van onroerend goed per jaar

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Netto-aanvangsrendementen voor zorgvastgoed afgezet tegen de netto-aanvangsrendementen van reguliere woningen

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Huurreferenties Adres

Tilburg, Kwaadeindstraat

Analyse

transa

Gebouw

omschrijving

(NL): Deze referentie betreft

woonzorgvoorziening

bijbehorende woonkamer,

beschikt

kantoorruimte. keuken

over

een

voormalige

een slaapkamers er een gemeenschappelijke aanwezig. Aan de achterzijde is

met

Daarnaast is

twee badkamers

gemeenschappelijke tuin aanwezig. Het totale metrage 382 m?. De referentie is gebouwd in 1906 en het beschikt over bedraagt

een

ruime

energielabel

Locatie (NL): Deze referentie is gelegen

Objecttype Transactiedatum

Eigendom

Verhuurbare

Woon-/zorgcomplex 22 januari 2025 Volledig eigendom 382

vloeroppervlakte Bruto huurinkomsten Huurinkomsten per m? pj. Resterende

looptijd

(geanonimise rd)

Totaal aantal units

Energielabel

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

doorgaande weg in een woonwijk ten noorden van het centrum van Tilburg. De directe omgeving kenmerkt zich met name door eengezinswoningen. Het centrum,

daarmee

kilometer afstand

het centraal station,

gelegen.

Deze

aan

een

van

Tilburg is op

referentie beschikt

over

circa 1,5

een

gemengde

bestemming. Transactie verhuurd

omschrijving

voor

Voorgaande

een

komt

(NL): In januari 2025 is dez

gerapporteerde overeen

ver;

met circa €

(geanonimise rd)

rijs van

ntie

(geanonimiseerd) per jaar.

€

per eenheid

per maand.

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van het getaxeerde als gunstiger dan de locatie van de referentie. De referentie ligt in Tilburg in Noord-Brabant en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als beter dan de kwaliteit van het getaxeerde. De referentie heeft grotere slaapkamers, meer algemene voorzieningen en een betere staat van onderhoud.

SERVICES

Locatie

Object

CBRE 42

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse transactie

Drachten, Morra 60 66

Gebouw

omschrijving

(NL): De referentie omvat vier geschakelde welke wordt gebruikt als woonzorgvoorziening ten

eengezinswoningen behoeve

jongeren. In totaal zijn er 10 kamers (zonder eigen voorzieningen). De woonkamer, keuken en badkamers worden gedeeld met andere bewoners en aan de achterzijde is een gemeenschappelijke tuin gelegen. De referentie is gebouwd in 1992

het

van

het

begeleid wonen

energielabel

van

is B.

Locatie (NL): De referentie is gelegen van

Objecttype Transactiedatum

Verhuurbare

396

vloeroppervlakte ren

Huurinkomsten per m? pj.

Woon-/zorgcomplex 1 januari 2024

orda Energielabel

VALUATION

kenmerkt

in het zuiden

zich met

reguliere woningbouw. (Dagelijkse) voorzieningen zijn de woonwijk te vinden. Transactie verhuurd

omschrijving

voor

een

met

door

name name

buiten

(NL): De referentie is in januari 2024

gerapporteerde verhuurprijs

hetgeen overeenkomt

met

(geanonimiseerd) ce

huurovereenkomst is afgesloten van double-net condities.

voor

van

kamer

per

een

periode

(geanonimiseerd) per jaar,

€

maand.

De 5 jaar op basis

van

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als minder gunstig dan de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt in Drachten in Friesland, dichtbij de oprit van de A7 en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als beter dan de kwaliteit van het getaxeerde, gelet op de interne

CBRE

Omliggende bebouwing

woonwijk

(geanonimiseerd) 200

Drachten.

in een

& ADVISORY

SERVICES

afwerking. De referentie beschikt

over

energielabel

Locatie

Object

CBRE 43

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse

Enschede, Olieslagweg 148

Gebouw omschrijving (NL): De referentie betreft een vrijstaand woonhuis van 280 m? welke is ingericht als woonzorgvoorziening met 11

transa

slaapkamers.

gemeenschappelijke ruimtes zoals de woonkamer, keuken badkamer worden gedeeld. Het bouwjaar is 1984 en het energielabel is C. De

Locatie (NL): De referentie is gelegen het centrum

in een

woonwijk

noorden

ten

van

Enschede. De woonwijk kenmerkt zich door zowel als eengezinsmeergezinswoningen. Daarnaast zijn er verschillende supermarkten en andere dagelijkse voorzieningen aanwezig.

Objecttype

van

oon-/zorgcomplex

_ 13 juni 2024

Transactiedatum

Verhuurbare

Transactie

omschrijving (NL): In juni 2024 is de referentie verhuurd zorginstelling voor een gerapporteerde verhuurprijs van € (geanonimiseerd) er jaar. Voorgaande komt overeen met gemiddeld (geanonimise|rd) per

280 m?

vloeroppervlakte

aan

(geanonimiseerd)

Brut eel huurinkomsten

€

Huurinkomsten per m? pj.

(geanonimiseerd) 5 |

oonda

200

een

kamer per maand.

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als minder gunstig dan de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt in de stad Enschede in Overijssel

van

Haarlem.

Gelet op de interne

van

de referentie als beter dan de

het

getaxeerde ligt in het centrum afwerking, beoordelen wij de kwaliteit kwaliteit

van

het

getaxeerde.

Locatie

Object

Markthuurwaarde Het

getaxeerde object betreft een opvangcentrum voor jongvolwassen die dak- of thuisloos zijn én te maken met een meervoudige problematiek. Het gebouw, afkomstig uit 1900, staat in het centrum van Haarlem

hebben en

heeft

metrage

een

merendeel

vergelijkbaar

schaars

derhalve

slaapkamers De

m?. In totaal bevat

in omvang

voor

woon-zorgvoorzieningen met

480

van

zien

gedeelde

gelegen

sanitaire

gepresenteerde referenties

per kamer

liggen gelet hebben

wij

maand.

per

van

(geanonimiseerd) -

CBRE

VALUATION

het

huurwaarde

laten

€/

SERVICES

€

getaxeerde

van

Nederland.

voorzieningen, gerealiseerde

huren

(geanonimiseerd)

potentiële slaapkamers, waarvan

vergelijkbare referenties

in andere

in de

omgeving

van

Haarlem

het

zijn

referenties gekozen. De huurreferenties laten net zoals

metrage

van

jaar, oftewel

& ADVISORY

Direct

Wij zijn van mening

op de locatie, een

zijn.

de opgenomen

het

dat het

bij

getaxeerde.

zien in

een

bandbreedte

getaxeerde

kwaliteit

eenheid

van

Bij deze referenties zijn

het

per maand

in het midden kamers

van

bepaald,

het

van

de eenheden

(geanonimise rd) maximaal (geanonimise|rd) di: 0

deze brandbreedte

gebouw.

Voor het

wat resulteert in

een

dient te

getaxeerde

totale

huurwaarde

(geanonimise rd) per m? per jaar.

CBRE bh

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Koopreferenties Adres

Analyse

transa

Haarlem, Kampersingel 2

Gebouw

omschrijving

herenhuis intern om

uit 1910

(NL): De referentie betreft

heeft

in slechte staat

een

monumentaal

een

woonbestemming. grootschalige verbouwing

een

als woning te dienen. De referentie beschikt

over

referentie is is

noodzakelijk

354 m? verdeeld

begane grond en 3 bovenliggende verdiepingen. Aan de achterzijde ligt een tuin en een aangebouwde garage. De referentie over

een

beschikt

‘Objecttype

Eengezinswoning(en)

Transactiedatum

Bouwjaar Verhuurbare vloeroppervlakte

_ 1 november 2024 354

keere

(geanonimise rd) dj

Energielabel

ar vierkante meter

energielabel G.

Locatie (NL): De referentie is gelegen aan de Kampersingel 2 in Haarlem, aan de zuidkant van het centrum. De referentie ligt aan de bovenkant van de wijk “het Rozenprieel" en heeft uitzicht op de gracht. De referentie N205

1910

over

20 minuten

verbindingsweg

gelegen

gaat

Transactie van

ligt op

huur

over

lopen van het station van Haarlem. rijafstand van de referentie

is op 3 minuten op de A205.

omschrijving

articuliere

En.

(geanonimiseerd)

(NL): In november 2024 is de referentie vrij gebruik verkocht door een particuliere eigenaar aan een eigenaar. De gerapporteerde transactieprijs bedraagt € hetgeen overeenkomt met | (geanonimiseerd) per m2.

Analyse transactie: Wij beoordelen de locatie van de referentie als vergelijkbaar met de locatie van het getaxeerde. De referentie ligt tegen de rand van het centrum van Haarlem en het getaxeerde ligt in het centrum van Haarlem. Wij beoordelen de kwaliteit van de referentie als vergelijkbaar met de kwaliteit van het getaxeerde, gelet op de externe afwerking. Gelet op de interne afwerking, beoordelen wij de kwaliteit van de referentie als minder goed dan de kwaliteit van het getaxeerde. Het betreft in beide gevallen een monumentaal gebouw.

CBRE

VALUATION

& ADVISORY

SERVICES

Locatie

Object

Markt

CBRE 45

Taxatierapport

Kruisweg 74, Haarlem

Adres

Analyse

Haarlem, Maerten Heemskerckstraat

transa

Gebouw

omschrijving (NL): De referentie betreft een voormalig bedrijfsgebouw wat reeds is getransformeerd naar woonzorgvoorziening. De referentie is gebouwd in 1902 en beschikt

van

25M

energielabel E. De referentie bestaat uit 14 slaapkamers, en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten, zoals woonkamers, keukens en sanitaire voorzieningen. Het complex beschikt over een tuin. Het totale metrage bedraagt 825 m?, verdeeld over een begane grond en een bovengelegen verdiepingen. De perceeloppervlakte over

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16297551/1