Bijlage C Verkoopovereenkomst grond Variant Vastgoed- Bijlage E Taxatierapport fase 2 Gloudemans
Tekst van het document
Totaal 16.262.629 12.840.934 795.133 2.626.563
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -
€
2.882.686
€ 20.255.051
€
408.482
€
23.546.219
Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties
Nominaal € 22.517.649 € 22.517.649 € € -
Opbrengstenstijging € 1.028.570 1.028.570 € € € -
€ € € €
Totaal 23.546.219 23.546.219 -
TOTAAL OPBRENGSTEN
€ 22.517.649
€
€
23.546.219
TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3
€ € € € €
Bro
1.028.570
De inbrengwaarde tussen marktpartijen en de gemeente kan als volgt worden opgesplitst: 6.2.3.a
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde uitgeefbare m² Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden
€ €
915,05 915,05
10.251 m2 3.782 m2
€ 9.380.205 € 3.460.729
De conclusie is derhalve dat op basis van de naar onze mening minimale opbrengsten voor de appartementen (exclusief sociale woningbouw) van € 4.000,00 v.o.n. behaald kunnen worden. Op basis van ons residuele rekenmodel komen deskundigen op een totale inbrengwaarde voor het complex van 14.033 m² van € 12.840.934,00. Hiervan is 3.782 m² toe te rekenen aan de gemeente. Dit komt neer op een bedrag van € 3.460.729,00 dat door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen is voor de gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij deze constructie zal wel een nabetaling moeten plaatsvinden om de inbreng marktconform te laten zijn. Dit wordt hierna uitgewerkt. 10.2.
Voorstel nabetaling bij basisprijs
Naar onze mening zijn in de voornoemde basisgrondprijs nagenoeg alle risico’s uitgesloten, die bij een ontwikkelaar en het ontwikkelen van een plan horen. Om toch een marktconforme tegenprestatie te verkrijgen, zullen de ontwikkelaars de tegenprestatie die zij normaal kunnen genereren voor het lopen van risico’s, in dit geval aan de gemeente moeten afdragen.
Blad 24/34
2570.4-N5d2/bj/a
Nu de gemeente in het complex ongeveer 25% van de gronden in eigendom heeft, zullen de ontwikkelaars in dit geval 25% van de meeropbrengsten boven de € 4.000,00 v.o.n. moeten afstaan aan de gemeente. Hierna wordt ingegaan op de wijze hoe dit vormgegeven zou kunnen worden: Wijze van vormgeving van nabetaling Op het moment dat de verkoop tot stand is gekomen, worden de v.o.n-prijzen en m2 gbo aan de gemeente overhandigd. Hieruit kan worden geconstateerd of de appartementen meer hebben opgebracht dan de afgesproken v.o.n.-prijs. Sociale woningen blijven buiten de verrekening. De meeropbrengst zal ten opzichte van het geïndexeerde basisbedrag bepaald worden. De nabetaling bedraagt 25% van de totale meeropbrengst. Uitgangspunt voor de v.o.n.-prijs is dat de appartementen volledig afgewerkt worden opgeleverd, dus inclusief keuken en badkamer. Anders vindt ook hiervoor een verrekening plaats. De hiervoor genoemde v.o.n.-prijs van € 4.000,00 per m2 zal worden geïndexeerd vanaf 1-1-2020 tot aan het tijdstip van afrekening van de genoemde termijn. Indexering zal plaats vinden aan hand van het BDB Maandcijfer Woningbouw Nieuwbouw (totaal aanneemsom exclusief BTW; 2012=100), zoals gepubliceerd door de Stichting Bureau Documentatie Bouwwezen te Rotterdam.
Indien de waarde bij verkoop lager dan de afgesproken v.o.n.-prijs van € 4.000,00 per m² blijkt te zijn, zal geen nabetaling plaatsvinden vanuit de gemeente. Voor de berekening van de door koper te betalen nabetaling wordt de v.o.n.-prijs eerst vrijgemaakt van omzetbelasting. Na vaststelling van het te betalen bedrag exclusief omzetbelasting wordt het verschuldigde bedrag weer vermeerderd met de daarover verschuldigde omzetbelasting. De gemeente reikt alsdan aan koper een btw-factuur uit voor de betaling van de verschuldigde suppletie. De ontwikkelaars delen de gemeente mee wanneer zij een aanvang hebben gemaakt met de verkoop van de appartementen. Zij worden geacht een aanvang te hebben gemaakt op het moment dat het voor potentiële kopers mogelijk is om een koopovereenkomst te ondertekenen en de mogelijkheid tot koop voor het publiek bekend is gemaakt. De ontwikkelaar dient de gemeente schriftelijk op de hoogte te stellen van deze aanvang. Tegen het einde van de genoemde termijn wordt ter zake de alsdan verkochte appartementen vastgesteld of er sprake is van een verplichting tot nabetaling op de koopsom. Zodra de eerste verkoop in het plangebied plaatsvindt, dienen alle verkooptransacties binnen 2 jaar daaropvolgend door de ontwikkelaars overhandigd te worden aan de gemeente. Hierbij is uitgangspunt dat de appartementen worden afgewerkt inclusief keuken en badkamer.
Als dit niet zo is zal hier een correctie voor worden gemaakt en een meerwaarde voor worden opgenomen. Een en ander zal nader moeten worden uitgewerkt, tot een goed controleerbare afspraak. De ontwikkelaars zijn verplicht om alle GO’s van het bouwplan ter toetsing aan de gemeente over te dragen om te komen tot een goed controleerbare afspraak. Voor niet verkochte maar verhuurde appartementen draagt de eigenaar een huuroverzicht over aan de gemeente. Voor bepaling van de v.o.n.-prijs, wordt de huurwaarde gekapitaliseerd op basis van een BAR van 4,5%. Naar onze mening is dit de bovengrens van de BAR, die per peildatum in redelijkheid aan te houden is. Dit getal wordt voorgesteld om discussies over hoe laag de BAR nu daadwerkelijk kan zijn te vermijden. Zoals aangegeven ligt de gemiddelde BAR voor nieuwbouw in Haarlem aanzienlijk lager. Hierna wordt de marktconforme inbrengwaarde bepaald wanneer partijen op basis van een vaste prijs zonder bijbetaling willen afrekenen.
Blad 25/34
2570.4-N5d2/bj/a
10.3.
Scenario marktconforme inbrengwaarde gemeente zonder bijbetaling
Zoals aangegeven ligt de verwachte woningbouwopbrengst van € 4.000,00 aan de onderkant van de bandbreedte. De bovenkant van de bandbreedte bevindt zich naar verwachting in de orde van grootte van € 4.500,00. De bovenkant van de bandbreedte zal worden bereikt, wanneer het project inderdaad de aanjaagfunctie voor Schalkwijk heeft waar partijen op hopen, waardoor een opbrengst wordt bereikt die bij de kwaliteit van de woningen past, maar die zich in Schalkwijk nog niet bewezen heeft. Om deze reden hebben wij dezelfde GREX-berekening als hierboven doorgerekend met de volgende opbrengstniveaus van woningen (exclusief sociaal):: HBB-Hoorne
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
53 70 70 75
Lunee
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
53 54 68 72
HB-Capital
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
40 60 65 75
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.200 € 4.200 € 4.200
v.o.n.-prijs
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.200 € 4.200 € 4.200
v.o.n.-prijs
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.300 € 4.300 € 4.300
v.o.n.-prijs
n.v.t. € 294.000 € 294.000 € 315.000
n.v.t. € 226.632 € 286.776 € 302.400
n.v.t. € 258.000 € 279.500 € 322.500
Naar onze mening kan dit opbrengstenniveau gelet op de referentietransacties en de kansen en bedreigingen in Schalkstad als marktconform worden beschouwd. De op de gewijzigde opbrengsten aangepaste GREX en de residueel gevonden inbrengwaarde komen er dan analoog aan de bovenstaande figuren als volgt uit te zien:
Blad 26/34
2570.4-N5d2/bj/a
Wro 6.13.1.c.1
6.13.1.c.2
Nominaal € 23.780.842 € 20.373.375 € € 907.467 € 2.500.000
Bro 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen
Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -
€ € € € €
Kostenstijging 172.503 45.941 126.563
€ € € € € € € € € € € € € €
243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -
Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3
€ € € € €
Totaal 23.953.345 20.373.375 953.408 2.626.563
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -
€
4.330.999
€ 27.938.141
€
416.108
€
32.685.248
Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties
Nominaal € 31.257.458 € 31.257.458 € € -
Opbrengstenstijging € 1.427.790 € 1.427.790 € € -
€ € € €
Totaal 32.685.248 32.685.248 -
TOTAAL OPBRENGSTEN
€ 31.257.458
€
€
32.685.248
Bro
1.427.790
Met als bijbehorende inbrengwaarde voor de gemeente: 6.2.3.a
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde uitgeefbare m² Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden
€ €
1.451,82 1.451,82
10.251 m2 3.782 m2
€ 14.882.596 € 5.490.779
De conclusie is derhalve dat op basis van de naar onze mening marktconforme opbrengsten voor de appartementen (exclusief sociale woningbouw) van € 4.200,00 v.o.n., wij op basis van ons residuele rekenmodel op een totale inbrengwaarde van € 14,88 miljoen uitkomen voor het gehele complex van 14.033 m². Hiervan is 3.782 m² toe te rekenen aan de gemeente. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00. Dit bedrag is door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor de gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². 10.4.
Toets inbrengwaarde op basis van grondquote
Ter toetsing van de berekeningen hiervoor is eveneens een berekening op basis van grondquote gemaakt. Hierbij is aangesloten bij de inschatting van de opbrengst voor de appartementen van € 4.200,00 per m². Indien deze prijs als uitgangspunt genomen wordt voor een berekening van de grondquote om een ruw beeld te krijgen van de mogelijke waardering door een koper, zijn deskundigen van mening dat de grondquote voor de middeldure huur en de vrije sector bij het gewenste kwaliteitsniveau in Schalkstad minimaal 17% zou moeten bedragen.
Blad 27/34
2570.4-N5d2/bj/a
Indien deze vervolgens wordt aangevuld met de correcties voor de vaste grondprijs voor aantallen woningen voor sociale woningbouw, sloop, de onrendabele top voor parkeren en de opbrengsten van de commerciële plint, kan de hiervoor gecorrigeerde grondwaarde als volgt worden bepaald: GBO totaal 53.000 m2
von-prijs incl. btw von-prijs excl. btw grondquote € 4.200,00 € 3.471,07
Parkeren
Subtotaal grondwaarde 17% € 31.274.380,17 € 2.228,63
€
Totaal grondwaarde € kosten bouw- en woonrijp maken € sloopkosten en kosten vrijmaken €
afslag nominaal/contant
25%
-4.337.010,94 26.937.369,22 € 1.919,57 4.157.298,50 3.407.467,50
Residu grondwaarde €
19.372.603,23 € 1.380,50
commercieel € sociale woningbouw € €
3.506.448,36 4.000.000,00 26.879.051,59 € 1.915,42 € 1.436,56
Uiteraard ligt de grondprijs op basis van grondquote hoger, wanneer de eerder genoemde grondprijzen worden aangehouden. Het GBO totaal, zoals bovenstaand is weergegeven, heeft enkel betrekking op de middeldure huur en de vrije-sectorwoningen. 10.5.
Referentietransacties gebied
Ter toetsing van de residuele grondwaarde is eveneens gekeken naar de transactieprijzen die in het gebied zijn betaald. In het onderstaande overzicht is een opsomming gegeven van de transacties die de laatste jaren (vanaf 2017) in het plangebied hebben plaatsgevonden van overwegend bestaand vastgoed. Nummer Verkoper 862 PostNL Real Etate BV 818 817 2872 2870 2160 2162
Eigendom van Variant Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V.
Perceel grootte binnen Perceel grootte exploitatiegebied aankoopjaar Historische Aankoopprijs Aankoopprijs per m2 0.10.44 ha 0.10.44 ha 2018 € 1.850.000,00 € 1.772 0.12.46 ha 0.12.46 ha 2018 € 1.795.000,00 € 717 0.12.59 ha 0.12.59 ha 2018 € 1.795.000,00 € 717 0.02.56 ha 0.02.56 ha 2017 € 412.500,00 € 1.599 0.00.02 ha 0.00.02 ha 2017 € 412.500,00 € 1.599 0.02.84 ha 0.02.84 ha 2017 € 1.815.000,00 € 6.391 0.25.00 ha 0.25.00 ha 2017 € 2.150.000,00 € 860
Blad 28/34
2570.4-N5d2/bj/a
Gr on d Bouw grond ex btw Bouw grond ex btw Bouw grond ex btw
Haarlem Haarlem Haarlem
€ € €
13.412.682 1.752.124 14.660.324
Kadastrale opp m ² 7.724 1.909 10.065
T r a n sa ct i es ov er i ge Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige
Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem
€ € € € € € € € €
7.640.083 1.058.500 1.850.000 1.795.000 1.795.000 2.900.000 3.600.000 412.500 11.987.400
7.724 889 1.044 2.505 2.505 1.670 4.550 256 10.065
Plaats
Koopsom
bvo m ²
Prijs/kad m ² € € €
€ € 627 € 90 € 90 € € € € €
Prijs/bvo m 2
1.736 918 1.457
989 1.191 1.772 € 717 € 717 € 1.737 791 1 .6 1 1 1.191
2.951 19.944 19.944
Datum levering 4 -9 -2 0 1 9 23-6-2016 7-11-2017
4 -9 -2 0 1 9 12-8-2019 15-1-2018 16-2-2018 21-7-2017 8-3-2017 2 9 -9 -2 0 1 7 11-7-2008
Uit de referentietransacties blijkt dat prijzen van circa € 791,00 per m² tot € 1.770,00 per m² zijn betaald. De aankopen zijn risicodragend gedaan. In het geval er een overeenkomst met de gemeente gesloten wordt, worden de risico’s van het project kleiner. Daarom achten wij een waarde van de grond die aansluit bij de bovenzijde van de referentietransacties redelijk. Op basis hiervan zijn wij van mening dat een marktwaarde van gemiddeld € 1.450,00 per m² redelijk is. 10.6.
Conclusie inbrengwaarde van de gemeente
De conclusie is dat de inbrengwaarde ofwel de marktwaarde van de gronden als volgt kan worden bepaald: 1.
Op basis van het basisscenario met bijbetaling:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 3.460.729,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij dit scenario dient voor opbrengsten boven de € 4.000,00 een bijbetaling plaats te vinden van 25% van meeropbrengsten. 2.
Op basis van de afkoop tegen marktwaarde:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². Bij dit scenario is geen bijbetaling bij meeropbrengsten aan de orde.
11.
Door ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten
In beginsel is bij deze ontwikkeling afgesproken dat de marktpartijen de kosten voor hun rekening nemen. Dit betekent dat voor deze kosten, waaronder bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken valt, geen afspraken over kostenverhaal hoeven te worden gemaakt. Private partijen dragen zelf voor hun rekening en risico zorg voor aanleg. Dit ligt anders voor de plankosten. De gemeente heeft om de ontwikkeling mogelijk te maken wel plankosten. Dit zijn ambtelijke kosten voor bijvoorbeeld het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure. De plankosten kunnen forfaitair worden bepaald conform de zogenaamde plankostenscan. Dit is een forfaitaire raming van de plankosten op basis van een ministeriële regeling.
Blad 29/34
2570.4-N5d2/bj/a
Om de omvang van de plankosten te berekenen, is de plankostenscan ingevuld. Afgesproken is dat de ontwikkelaars ook van de plankosten een groot deel voor hun rekening nemen. De plankostenscan biedt de mogelijkheid een aftrek in mindering te brengen voor zelf verrichte of te verrichten werkzaamheden. In het overleg tussen partijen is geïnventariseerd welk(e) (deel van de) werkzaamheden de private partijen voor hun rekening nemen. Deze werkzaamheden kunnen in mindering worden gebracht, waarbij deze aftrek echter een deel is van de kosten die de gemeente kan opvoeren omdat de gemeente geacht wordt toch een controlerende functie te hebben. Ook hier is wederom een forfait van toepassing voor het percentage kosten dat ontwikkelaars in mindering kunnen brengen. Het resultaat van deze ingevulde plankostenscan is hierna weergegeven. Hierbij is ten opzichte van de plankostenscan één extra correctie toegepast. In het overleg met de gemeente en de ontwikkelaars is bepaald dat de kosten ten behoeve van het beeldkwaliteitsplan gedeeltelijk wordt meegenomen, omdat in eerste instantie geen volledig beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. In overleg is bepaald de kosten van dit onderdeel daarom te halveren.
Blad 30/34
2570.4-N5d2/bj/a
1.1 1.2 1.3 1.4
Verwerving Taxatie inbrengwaarde percelen Taxatie en aankoop onroerende zaak Onteigenen van onroerende zaken Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
Totaal Ontwikkelaars Gemeente € 205.059 € € 205.059 € 11.459 € € 11.459 € 193.600 € € 193.600 € € € € € € -
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Stedenbouw Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte
€ € € € € € €
881.378 28.677 60.837 608.348 183.515
€
3.1 3.2 3.3
Ruimtelijke Ordening Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit Opstellen en procedure wijzigingsplan Opstellen en procedure exploitatieplan
€ € € € € € €
738.486 25.809 547.513 165.164
€ € € € € € €
142.891 2.868 60.837 60.835 18.352
58.534 €
35.120 €
23.414
€ € €
58.534 € € €
35.120 € € €
23.414 -
4.1 4.2
Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling Voorbereiding, toezicht en directievoering
€ € €
372.288 € 97.914 € 274.374 €
297.831 € 78.331 € 219.499 €
74.458 19.583 54.875
5.1
Landmeten/vastgoedinformatie Kaartmateriaal
€ €
6.509 € 6.509 €
5.858 € 5.858 €
651 651
6.1
Communicatie Omgevingsmanagement
€ €
-
€ €
-
€ €
-
7.1 7.2
Management Projectmanagement Projectmanagementassistentie
€ € €
75.892 € 75.892 € €
-
€ € €
75.892 75.892 -
8.1
Planeconomie Planeconomie
€ €
33.514 € 33.514 €
-
€ €
33.514 33.514
totaal
€
1.633.174 €
1.077.295 €
555.879
Op basis van bovenstaande berekening zijn de ontwikkelaars in totaal € 555.879,00 aan exploitatiebijdrage verschuldigd aan de gemeente. Naast de plankosten maakt de gemeente aanvullende kosten. Bij deze aanvullende kosten gaat het om bijvoorbeeld bouwmanagement, communicatie en omgevingsmanagement. Bouwmanagement Vastgoedtransactie Communicatie Omgevingsmanagement
Eenheidsprijs € 25.000,00 € 30.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00
Aantal 4 1 4 4
Eenheid Per jaar Post Per jaar Per jaar
Totaal € 100.000,00 € 30.000,00 € 100.000,00 € 100.000,00
Voor een periode van vier jaar vanaf 1 januari 2020 gaat het om een bedrag van € 330.000,00. Bij elk extra jaar na die periode dienen de ontwikkelaars € 75.000,00 per jaar te betalen.
Blad 31/34
2570.4-N5d2/bj/a
In totaal is de hoogte van de exploitatiebijdrage € 555.879,00 + € 330.000,00 is € 885.879,00. 11.1.
Conclusie aan de gemeente te betalen plankosten
De door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten zijn € 885.879,00. Afgesproken is dat een bijbetaling plaatsvindt, als het project vanaf 1 januari 2024 nog niet is gerealiseerd.
12.
Voorstel voor verdeling van aan de gemeente te betalen kosten van de aankoop van gemeentelijke en plankosten tussen de ontwikkelaars
Zoals aangegeven is als exploitatiebijdrage te betalen de inbrengwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden. Deze zijn als volgt bepaald: 1.
Op basis van het basisscenario met bijbetaling:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 3.460.729,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor de aankoop van 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij dit scenario dient voor opbrengsten boven de € 4.000,00 een bijbetaling plaats te vinden van 25% van meeropbrengsten. 2.
Op basis van de afkoop tegen marktwaarde:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor aankoop van 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². Bij dit scenario is geen bijbetaling bij meeropbrengsten aan de orde. Daarnaast zijn de ontwikkelaars verschuldigd bij te dragen aan het gemeentelijke deel van de plankosten. Dit gaat om een bedrag van € 885.879,00. Totaal is derhalve te betalen: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde
13.
Aankoop gronden € 3.460.729,00
Plankosten € 885.879,00
€ 5.490.779,00
€ 885.879,00
Totaal € 4.346.608,00 + P.M. € 6.376.658,00
Verdeling van aan de gemeente te betalen kosten tussen de ontwikkelaars
Na alle voorgaande hoofdstukken dient de bijdrage die door de ontwikkelaars aan de gemeente moet worden betaald, nog verdeeld te worden onder de ontwikkelaars. Hierbij is de vraag welke verdeling het eerlijkste is ten opzichte van de te betalen bijdrage aan de gemeente. In beginsel zou dit de GREXmethodiek zijn, omdat deze methodiek het meest nauwkeurig de kosten toerekent aan het opbrengstenpotentieel van de ontwikkelaars. Het plan moet echter nog geoptimaliseerd worden om tot een optimale invulling te komen en dit kan nog leiden tot verschuivingen van het programma tussen ontwikkelaars, wat uiteindelijk ook weer een gevolg heeft voor de verdeling van de betalingen aan de gemeente tussen ontwikkelaars. Daarom is voor een meer robuuste verdeling van kosten gekozen, namelijk de verdeling van kosten tussen ontwikkelaars op basis van het te realiseren programma per ontwikkelaar. Omdat de BVO’s per ontwikkelaar vaststaan, is gekozen voor een verdeling op basis van BVO.
Blad 32/34
2570.4-N5d2/bj/a
De onderverdeling op basis van BVO is hierna opgenomen: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658
Indien ervan uitgegaan wordt dat de BVO’s op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten redelijk vaststaan, en de residuele grondopbrengsten per ontwikkelaar door verschuivingen in programma nog behoorlijk kunnen veranderen, stellen wij uit het oogpunt van robuustheid uit te gaan van een verdeling van de aan de gemeente te betalen bedragen naar rato van het aantal BVO’s. Deskundigen adviseren in dit geval gebruik te maken van de verdeling op basis van BVO’s. Voor het basisscenario is deze verdeling als volgt: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten voor hun ontwikkeling meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen.
14.
Taxatieonzekerheden
De taxatieonzekerheden zijn in de SWOT-analyse verwerkt. De voornaamste aspecten waaraan kan worden gedacht zijn: 1. 2. 3.
De gevolgen van de woningmarkt van de Covid 19-crisis; De vraag of partijen er met de ontwikkelingen die spelen in slagen de markt in Schalkstad naar een hoger opbrengstenniveau te tillen; Het relatief grote aanbod dat in korte tijd op de markt komt.
Anderzijds zijn de risico’s voor de ontwikkelaars beperkt, omdat ervan uit wordt gegaan dat de grond alleen wordt afgenomen als de bouwplannen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en dan ook grotendeels zijn verkocht.
15.
Advies
Alles overwegende, adviseren wij de volgende verdeling van de aan de gemeente te betalen kosten (plankosten en grondwaarde) te hanteren: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde
Aankoop gronden € 3.460.729,00
Plankosten € 885.879,00
€ 5.490.779,00
€ 885.879,00
Totaal € 4.346.608,00 + P.M. € 6.376.658,00
Blad 33/34
2570.4-N5d2/bj/a
Deze kosten kunnen als volgt tussen de ontwikkelaars worden verdeeld: In het basisscenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen. In het marktconforme scenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658
Nuland, 26 maart 2021.
T.A. te Winkel
K. Stoffers
Bijlagen 1. Grondpositie ontwikkelaars 2. Bouwkosten 3. Referentieonderzoek opbrengsten 4. Onderzoek Cushman and Wakefield 5. Feitelijke en juridische omschrijving 6. Grondexploitatie 7. Plausibiliteit
Blad 34/34
BIJLAGE 1
Bijlage 1 - Oppervlakten in herontwikkelingsgebied
Huidige situatie Nieuwe Situatie Verschil Huidige situatie Toekomstige eigenaar Bebouwd Onbebouwd Bebouwd Onbebouwd Bebouwd Onbebouwd Totaal Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 1.290 m² 638 m² 1.928 m² 0 m² 638 m² -638 m² 1.928 m² Gemeente Haarlem 0 m² 1.621 m² 0 m² 1.621 m² 0 m² 0 m² 1.621 m² Lunee Vastgoed B.V. 2.406 m² 0 m² 2.406 m² 0 m² 0 m² 0 m² 2.406 m² Gemeente Haarlem 636 m² 0 m² 0 m² 636 m² -636 m² 636 m² 636 m² Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) 808 m² 0 m² 808 m² 0 m² 0 m² 0 m² 808 m² Gemeente Haarlem 471 m² 0 m² 0 m² 471 m² -471 m² 471 m² 471 m² Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 1.078 m² 0 m² 1.078 m² 0 m² 0 m² 0 m² 1.078 m² Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) 41 m² 0 m² 41 m² 0 m² 0 m² 0 m² 41 m² Gemeente Haarlem 55 m² 0 m² 0 m² 55 m² -55 m² 55 m² 55 m² Gemeente Haarlem 11 m² 0 m² 0 m² 11 m² -11 m² 11 m² 11 m² Lunee Vastgoed B.V. 223 m² 0 m² 223 m² 0 m² 0 m² 0 m² 223 m² Gemeente Haarlem 973 m² 0 m² 0 m² 973 m² -973 m² 973 m² 973 m² Gemeente Haarlem 658 m² 9.208 m² 0 m² 9.866 m² -658 m² 658 m² 9.866 m² Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 725 m² 1.781 m² 2.506 m² 0 m² 1.781 m² -1.781 m² 2.506 m² Lunee Vastgoed B.V. 164 m² 3.196 m² 3.360 m² 0 m² 3.196 m² -3.196 m² 3.360 m² Breedvast BHM B.V.
(HB-Capital) 0 m² 136 m² 136 m² 0 m² 136 m² -136 m² 136 m² 9.539 m² 16.580 m² 12.486 m² 13.633 m² 26.119 m² Gemeente Haarlem 1.547 m² 14.321 m² 2.235 m² 15.868 m² particulieren 7.992 m² 2.259 m² 10.251 m² 10.251 m²
BIJLAGE 2
Bijlage 2 - Bouwkosten De bouwkosten zijn bepaald op basis van de geraamde bouwkosten van het zogenaamde bouwkostenkompas, rekening houdend met de kosten van een hoog afwerkingsniveau. De ontwikkelaars hebben vanuit de huidige status van hun bouwplannen toelichting gegeven op de vormfactor die zij verwachten. Die ligt iets lager dan gebruikelijk is. Op basis van de afstemming tussen partijen zijn wij vooralsnog op basis van informatie ontwikkelaars en hun toelichting hierop uitgegaan van de vormfactoren zoals die in de rekenbladen zijn vermeld. Zoals eerder aangegeven, zijn wellicht optimalisaties mogelijk en dienen hier uiteindelijk goede afspraken te worden gemaakt over verrekening. Voor de gehanteerde bouwkosten voor de voorgenomen nieuwbouw van HB-Capital is aangesloten bij de bouwkosten van een woontoren zoals die hierna is weergegeven.. Daarnaast moet de nieuwbouw voldoen aan de Richtlijn Duurzaam Bouwen van de gemeente van februari 2020. Hierbij moet onder andere gebouwd worden volgens de BENG-normen. Om aan deze richtlijn te voldoen wordt een toeslag op de bouwkosten vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm.
Uiteraard kunnen de daadwerkelijke bouwkosten afhankelijk van allerlei factoren (kwaliteit, vormfactor, optimalisaties, uiteindelijke woningbouwprogramma, mate van duurzaamheid en de wijze waarop dat wordt vormgegeven) aanzienlijk afwijken. Wij zijn uitgegaan van de kengetallen op basis van de door partijen ter beschikking gestelde informatie en het bouwkostenkompas.
Voor het Daarnaast wordt het vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm. Voor de bouw- en stichtingskosten voor de ontwikkelingen van HBB Hoorne en Lunee is aangesloten bij de bouwkosten van een appartementenblok zoals hierna weergegeven, eveneens met het niveau ‘hoog’. Verder is rekening gehouden met de duurzaamheidseisen die de gemeente stelt.
BIJLAGE 3
Bijlage 3 - Referentieonderzoek naar opbrengsten
1.
Referentieonderzoek naar opbrengsten van woningen en overig programma
Voor het ramen van de grondopbrengsten is een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Daarbij is uitgegaan van marktconforme opbrengsten, vormfactoren en bouwkosten. Voor het aantal woningen, type woningen en grootte (gbo) is aansluiting gezocht bij de door de gemeente en ontwikkelaars aangeleverde gegevens. In onderstaande paragraaf zal eerst worden ingegaan op de opbrengsten van de diverse woningentypes.
1.1. Kooptransacties Om een gerichte inschatting van de opbrengsten te kunnen maken is een referentieonderzoek gedaan, waarbij is gekeken naar de VON-prijzen van nieuwbouwprojecten binnen Haarlem. Op de kaart hierna zijn de onderzochte nieuwbouwprojecten weergegeven.
Ligging van de verschillende projecten in Haarlem: 1. Parktorens 2. Edward Jennerstraat 3. De Lantaarn 4. De Veste
In deze gebieden zijn de volgende transacties gevonden:
Foto
Locatie
Omschrijving
Transactieprijzen
Parktorens
In dit complex zijn 21 appartementen Laagste VONverkocht, 43 appartementen onder prijs per m2 gbo optie en 82 appartementen nog € 4.403,00 beschikbaar. De appartementen hebben een woonoppervlak tussen Hoogste VONde 49 m2 en 134 m2. De prijs per m2 gbo transactieprijzen zijn VON. € 4.968,00
Edward In dit bestaande complex zijn 14 Laagste VONJennerstraat nieuwe appartementen verkocht met prijs per m2 gbo een woonoppervlak tussen 69 m² en € 3.085,00 124 m² gbo. De transactieprijzen zijn VON. Hoogste VONprijs per m2 gbo € 4.007,00 De Lantaarn
In dit complex zijn 11 appartementen Laagste VONverkocht met een woonoppervlak prijs per m2 gbo tussen 51 m² en 87 m² gbo. De € 6.110,00 transacties hebben in februari en maart 2019 plaatsgevonden. De Hoogste VONtransactieprijzen zijn VON. prijs per m2 gbo € 7.223,00
De Veste
In dit complex zijn 16 appartementen Laagste VONverkocht met een woonoppervlak prijs per m2 gbo tussen 95 m² en 134 m² gbo. De € 4.698,00 transacties hebben in februari en maart 2019 plaatsgevonden. De Hoogste VONtransactieprijzen zijn VON. prijs per m2 gbo € 7.111,00
Uit deze referenties blijkt dat het project “De Lantaarn” en in mindere mate “De Veste” veel hogere transactieprijzen hebben dan de Parktorens en de Edward Jennerstaat. Dit is mogelijk te verklaren vanuit de ligging van het project tegen het centrum van Haarlem aangelegen is, waardoor het een betere ligging heeft ten opzichte van het project “Edward Jennerstraat” en het project “Parktorens”. Deze projecten bieden dan ook geen houvast als referentiekader voor de waardering. Dat beeld komt ook naar voren uit het algemene beeld in Haarlem. Wanneer de appartementenmarkt (bestaand en nieuw) in Schalkwijk wordt vergeleken met de rest van Haarlem, blijkt dat het opbrengstenniveau lager is. Hierna is dit in cijfers weergegeven:
Appartementenmarkt in heel Haarlem in 2019:
Appartementenmarkt in Schalkwijk in 2019:
Omdat het prijsniveau in Schalkwijk veel lager is dan in de rest van Haarlem, wordt hier ingezoomd op de projecten die in en nabij Schalkwijk zijn gerealiseerd. Dit betekent dat de projecten De Veste en De Lantaarn buiten beschouwing blijven.: Het project aan de Edward Jennerstraat is een verbouwing van een reeds bestaande appartementencomplex. Deze is gelegen ten noorden van het winkelcentrum Schalkwijk. Dit is qua locatie een goede referentie. Deze ontwikkeling heeft echter een mindere uitstraling en kwaliteitsniveau dan het hoge kwaliteitsniveau dat voorzien is voor de herontwikkeling Schalkwijk fase 2 zuidstrook. De ontwikkeling is ook gebouwd volgens een eerder bouwbesluit en is minder duurzaam gebouwd dan voorzien in het project Schalkstad. Het project “Parktorens Aziëweg” is vergelijkbaar qua locatie ten opzicht van de herontwikkeling Schalkwijk fase 2 zuidstrook. Gelet op de aanwezige vloerkoeling etc lijken deze een aanzienlijk hoger afwerkingsniveau te hebben, hetgeen de hogere vraagprijzen kan verklaren. Gelet op de verkoopsnelheid lijkt deze prijs/kwaliteitsverhouding niet goed aan te sluiten bij de vraag in de wijk. Op basis van het programma dat de ontwikkelaars voor ogen hebben, bevinden de volgende referenties geselecteerd uit bovenstaande nieuwbouwprojecten zich binnen de in dit project te ontwikkelen woonoppervlakten.
Adres in Haarlem Parktorens Aziëweg 101 Parktorens Aziëweg 102 Parktorens Aziëweg 103 Parktorens Aziëweg 104 Parktorens Aziëweg 105 Parktorens Aziëweg 202 Parktorens Aziëweg 204
m2 gbo 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2
Transactieprijs per m2 gbo € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694
Ondertekening akte 28-10-2019 20-11-2019 13-12-2019 05-11-2019 20-11-2019 20-11-2019 02-12-2019
Parktorens Aziëweg 205 Parktorens Aziëweg 206 Edward Jennerstraat 328c Edward Jennerstraat 336c Edward Jennerstraat 328b Edward Jennerstraat 336b Edward Jennerstraat 328d Edward Jennerstraat 336d Parktorens Aziëweg 129 Parktorens Aziëweg 130 Parktorens Aziëweg 141 Parktorens Aziëweg 142 Parktorens Aziëweg 264 Parktorens Aziëweg 166 Parktorens Aziëweg 171 Parktorens Aziëweg 177
49 m2 49 m2 69 m2 69 m2 73 m2 73 m2 74 m2 74 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2
€ 4.694 € 4.694 € 3.949 € 3.978 € 3.664 € 3.692 € 3.980 € 4.007 € 4.715 € 4.715 € 4.778 € 4.778 € 4.810 € 4.905 € 4.937 € 4.968
29-10-2019 06-12-2019 01-07-2019 01-07-2019 30-05-2019 01-07-2019 01-07-2019 01-07-2019 20-11-2019 20-11-2019 06-03-2020 20-03-2020 27-10-2019 20-11-2019 20-11-2019 20-11-2019
De conclusie is dat de goedkopere appartementen aan de Edward Jennerstraat ongeveer € 3.700,00€ 3.950,00 opbrengen. De opbrengsten van de parktorens bevinden zich tussen de € 4.600,00 € 5.000,00, maar van deze torens zijn er nog steeds een groot aantal nog niet verkocht. Omdat de kwaliteit van de te bouwen appartementen hoger wordt van de appartementen aan de Edward Jennerstraat, zijn ondergetekenden van mening dat de opbrengsten van de nieuwe ontwikkeling hoger moet zijn. Anderzijds lijken de opbrengsten van de Parktorens mede het gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. Hierbij moet ook bedacht worden dat er in dit project circa 1.000 woningen in relatief korte tijd op de markt komen. Om deze reden is de voorlopige conclusie dat de opbrengsten zich naar verwachting in ieder geval in de range van € 4.000,00 - € 4.500,00 begeven. Omdat de toren van HB Capital vanuit de omgeving het meest herkenbare deelproject van de ontwikkeling heeft, waar zich ook de appartementen met het beste uitzicht zullen bevinden, zijn wij van mening dat hoger gelegen woningen de hogere opbrengsten zullen genereren. Om deze reden wordt de gemiddelde woningopbrengst bij HB-Capital iets hoger ingeschat dan bij de andere twee deelprojecten.
Vanwege het beperkte aantal kooptransacties is tevens onderzoek gedaan naar huurtransacties, om vanuit de huur te kunnen komen tot een opbrengst van de te verkopen woningen. Daar wordt hierna op ingegaan.
1.2.
Huurtransacties
Naast kooptransacties is tevens gezocht naar huurtransactie om een gerichte inschatting van de opbrengsten te kunnen maken. Hierbij is gekeken naar huurtransacties van nieuwbouwappartementen binnen Haarlem. Onderstaand zijn de gevonden referenties weergegeven.
Adres in Haarlem
Nr.
m2 gbo
Linschotenstraat Raamsteeg Raamsteeg Spiegelstraat Ruychaverstraat Djambistraat Vergierdeweg Amsterdamstraat Gierstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Claus Sluterweg Amsterdamstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Claus Sluterweg Nico Andriessenstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Kloppersingel Teding van Berkhoutstraat Ruychaverstraat Robert Kochlaan Engelandlaan Engelandlaan Gierstraat Richard Holkade Claus Sluterweg Richard Holkade Richard Holkade
83 21d 21c 35 3 24 9b 28b 35b 257 149 257 28a 185 177 179 43a 145 145 13 40b 3v 532d 123h 123j 35a 41 267 61 47
35 m2 37 m2 39 m2 43 m2 45 m2 45 m2 47 m2 47 m2 48 m2 52 m2 52 m2 52 m2 53 m2 53 m2 53 m2 54 m2 55 m2 58 m2 58 m2 60 m2 66 m2 69 m2 73 m2 75 m2 76 m2 77 m2 80 m2 80 m2 84 m2 85 m2
Huurprijs per maand € 980 € 1.100 € 1.100 € 1.400 € 954 € 1.000 € 1.150 € 1.350 € 1.250 € 1.325 € 1.250 € 1.325 € 1.250 € 1.200 € 1.250 € 1.250 € 1.175 € 1.495 € 1.395 € 1.295 € 1.495 € 2.095 € 1.200 € 1.600 € 1.400 € 1.450 € 1.555 € 1.495 € 1.585 € 1.490
Huurprijs per m2 maand € 28,0 € 29,7 € 28,2 € 32,6 € 21,2 € 22,2 € 24,5 € 28,7 € 26,0 € 25,5 € 24,0 € 25,5 € 23,6 € 22,6 € 23,6 € 23,2 € 21,4 € 25,8 € 24,1 € 21,6 € 22,7 € 30,4 € 16,4 € 21,3 € 18,4 € 18,8 € 19,4 € 18,7 € 18,9 € 17,5
Ondertekening akte 21-04-2020 22-07-2019 08-07-2019 26-03-2020 26-04-2019 18-04-2019 12-11-2019 01-10-2019 17-06-2019 01-04-2020 15-08-2019 15-10-2019 19-09-2019 08-11-2019 15-01-2020 09-09-2019 26-09-2019 11-11-2019 15-01-2020 13-09-2019 18-12-2019 15-04-2019 30-04-2019 27-02-2020 28-02-2020 17-06-2019 18-01-2019 11-11-2019 01-02-2019 09-01-2019
De gevonden huurtransacties zijn gelegen door heel Haarlem, hierin is geen onderscheid gemaakt met betrekking tot de locatie. De referenties in het groen aangegeven zijn referenties die in of rondom het centrum van Haarlem zijn gelegen. De referenties in het blauw aangegeven zijn referenties die in of rondom Schalkwijk bevinden. Hiervan is de Robert Kochlaan een bestaand gebouw die voor de verhuur opgeknapt is. De appartementen aan de Engelandlaan zijn wel beter vergelijkbaar. In de tabel is te zien dat de huren in en nabij Schalkwijk lager lijken dan het centrum van Haarlem en elders in Haarlem. Het aantal referentietransacties in Schalkwijk is echter zeer beperkt. Om deze reden is verder gezocht om een meer algemeen beeld te kunnen krijgen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de data van de NVM:
Uit onderzoek van de NVM naar huurtransacties in Haarlem over 2019 komt de volgende informatie naar voren:
Uit de tabellen blijkt dat de gemiddelde huurniveaus in Haarlem voor geliberaliseerde verhuur van ongestoffeerde appartementen van medio 2018 naar eind 2019 is gestegen van € 15,99 naar € 17,57 per m². Niet is onderzocht of deze huren ook op basis van het puntensysteem mogen worden gevraagd. Een professionele belegger die bedrijfsmatig de huurappartementen in het complex zal afnemen zal daarmee echter wel rekening houden. Voor de huren van appartementen onder de liberalisatiegrens bedraagt het huurniveau eind 2019 € 13,90 per m². De middeldure huur bevindt zich in dit programma echter boven de liberalisatiegrens, zoals hier wordt toegelicht.
Beleid middeldure huur Het gemeentelijk beleid en de laatst door het college vastgestelde tabel “prijsklassen van de woningbouwcategorieën prijspeil 1/1/2019” is als volgt: Tabel “prijsklassen woningbouwcategorieën prijspeil 1-1-2019” Woningbouwcategorie
Prijsklasse pp 1/1/2019
Prijsklasse uit nota
kaders
en
instrumenten Sociale huur < kwaliteitskortingsgrens
< € 414,02
< € 424,44
Sociale huur < 1e aftoppingsgrens
< € 592,55
< € 607,46
Sociale huur< 2e aftoppingsgrens
< € 635,05
< € 651,03
Sociale huur< liberalisatiegrens
< € 710,68
< € 720,42
Middenhuur*
€ 710,68 - € 971,-
€ 720,42 – € 1007,-
Hoge middeldure huur*
€ 971,- - € 1300,-
€ 1007,- - € 1348,-
“Sociale koop (cf Bro)”**
< € 200.000
< € 200.000
Lage middeldure koop*
€ 200.000 - € 250.000
€ 200.000 -€ 259.225
Hoge middeldure koop*
€ 250.000 - € 363.000
€ 259.225-€ 376.395
*Indexering op basis van CPI (Consumentenprijzen; pijsindex 2015=100) voor periode januari 2017- januari 2019. CPI (2015=100) bedroeg januari 2017 100,35 en op januari 2019 104,05. (104,05/100,35= 1,0368-> 3,69%). (cijfers in de nota Kaders en instrumenten zijn gebaseerd op indeling per 1/1/2017). **Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in de definitie aan dat deze categorie een v.o.n. prijs heeft van maximaal € 200.000,- Er is geen indexering opgenomen in het Bro voor deze categorie.
Opgemerkt wordt, dat de huurprijzen zoals in de laatste kolom zijn vermeld zijn gebaseerd op de destijds verstrekte informatie. Dit blijken voor de middeldure huur prijzen uit 2018 te zijn. Deze blijken voor de middelduur-laag per peildatum met € 36,00 en voor middelduur-hoog met € 48,00 per m² te zijn verhoogd. Hierbij kan nog worden opgemerkt dat blijkens het gemeentelijke beleid middelduur iets anders is als betaalbaar. Bij betaalbare huur wordt een relatie gelegd tussen huurprijzen en inkomen, om betaalbare huren voor de lagere en middeninkomens te genereren. Bij middeldure huur is uitsluitend de hoogte van de huur begrensd, maar legt de gemeente geen beperkingen op aan het inkomen van de huurders. Hierdoor speelt de betaalbaarheid een veel kleinere rol (Vergelijk Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment van de gemeente Haarlem van 4 maart 2019). Op basis van de marktpositie van Schalkwijk in Haarlem, zoals hiervoor beschreven en waar de verkoopopbrengsten van appartementen veel lager zijn dan in de rest van Haarlem, mag verwacht worden dat de huren in Schalkwijk lager liggen dan het gemiddelde in Haarlem. Hierbij dient een groot aantal woningen in de middeldure huur te worden gerealiseerd, wat met name bij appartementen met een relatief grote oppervlakte een drukkend effect op de huurwaarde per m² heeft.
Het gaat bij de middeldure huur om ongeveer 77% van de aantallen en 75% van het oppervlakte gbo van de nietsociale woningbouw, ofwel het overgrote deel van de niet-sociale woningen. Op basis van de ligging en het grote middeldure programma verwachten wij dat een gemiddelde huur voor dit programma van tussen de € 15,00 en € 15,50 per m2 haalbaar moet zijn.
1.2.1.
Huurprijskapitalisatie
Om tot een vergelijking van de huurprijzen en VON-prijzen te komen dient de huurprijs per m2 per jaar gedeeld te worden door een BAR. Uit onderzoek van Colliers wordt aangegeven dat van de Nederlandse steden het risico in Haarlem het laagst is met betrekking tot de huurmarkt(zie onderstaande weergave).
Wij hebben Cushman & Wakefield gevraagd een inschatting te maken van de BAR die zij verwachten voor het betreffen de programma in Schalkstad. Hierbij had Cushman & Wakefield wel inzicht in het
woningbouwprogramma, maar niet in de verschijningsvorm van de gebouwen. Doelstelling was met name de relatie tussen huur en VON-prijzen in beeld te krijgen op basis van de expertise van Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield kwam voor de verschillende programma delen afhankelijk van het programma en het wel of niet rekening houden met huurbeklemmingen tot een BAR van circa 4,1-4,6%. Indien op de gevonden te realiseren gemiddelde huurprijzen gekapitaliseerd wordt met een BAR van 4,3-4,5% resulteert dit in een VON-prijs die bij de laagste huur en de hoogste BAR circa € 4.000,00 per m² bedraagt en bij de hoogste huur en de laagste BAR circa € 4.500,00 per m². Aan de ene kant zou het mogelijk moeten zijn bij het gewenst kwaliteitsniveau hogere opbrengsten te behalen. Aan de andere kant blijkt dat de Parktorens moeilijk verkopen en dat de markt van Schalkstad zich duidelijk op een lager niveau bindt dan de rest van de Haarlemse woningmarkt. Ook worden in korte tijd in Schalkstad een grote hoeveelheid woningen op de markt gebracht, wat mogelijk ook enige invloed op de markt zal hebben. De conclusie is dat er op basis van de huurtransacties geen reden is af te wijken van het gevonden opbrengstenniveau bij de kooptransacties.
Sociale grondprijzen Voor de sociale appartementen wordt een vaste grondprijs gehanteerd conform de gemeentelijke sociale grondprijzen. Deze zijn hierna aangegeven.
Uitgangspunt is dat 70% van de sociale woningen onder de aftoppingsgrens worden verhuurd, en 30% erboven. De gemiddelde grondprijs is dan € 17.640,00 per sociale woning. Voor de middeldure huur dient er rekening mee gehouden te worden dat op grond van gemeentelijk beleid voor 50% voor de categorie middelduur-laag groter moet zijn dan 60 m² gbo. Hier wordt mogelijk nog niet in alle programma’s aan voldaan. Bij het bepalen van de huurwaarde is rekening gehouden met de maximale huurwaarden die de gemeente hanteert, waarbij voor kleinere woningen een lagere huurwaarde is aangehouden. Commercieel en maatschappelijk
Commerciële en horeca huurtransacties Om een gerichte inschatting van de opbrengsten te kunnen maken is een referentieonderzoek gedaan, waarbij is gekeken naar de huurtransactie van commerciële voorzieningen in Haarlem. Onderstaand zijn de gevonden referenties weergegeven. Adres in Haarlem
Nr.
m2 bvo
Rivièradreef Andalusië Rivièradreef Rivièradreef Rivièradreef Generaal Cronjéstraat Generaal Cronjéstraat Schalkwijkerstraat Hendrik Figeeweg
20 7 15a 49 23 38 81 13 1
90 m2 68 m2 80 m2 145 m2 105 m2 85 m2 100 m2 195 m2 175 m2
Huurprijs per m2 per jaar € 178,00 € 533,00 € 323,00 € 194,00 € 339,00 € 219,00 € 180,00 € 120,00 € 137,00
Ondertekening akte 01-02-2020 15-04-2019 01-01-2019 01-05-2018 01-10-2016 01-01-2019 01-02-2018 01-01-2018 01-06-2018
Type vastgoed Commercieel Horeca Horeca Commercieel Commercieel Horeca Horeca Commercieel Commercieel
Bovenstaande referenties geven de markt weer welke huurprijzen in Schalkwijk en wijken buiten het centrum van Haarlem behaald kunnen worden voor commercieel en horeca vastgoed. Gezien de grootte van het programma aan m2 bvo dat ontwikkeld wordt en met de kennis dat er veel leegstand is in het winkelcentrum houden deskundigen rekening met een lagere huurprijs dan gemiddeld is gevonden in de referenties. Onderstaande tabel geeft de huurprijs weer waar mee gerekend wordt per type vastgoed. Type vastgoed Commercieel Horeca
Huurprijs per m2 bvo per jaar € 150,00 € 200,00
Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen wordt er geadviseerd om een vaste grondprijs te hanteren. Deskundigen adviseren om aan te sluiten bij een grondprijs die in den landen gebruikelijk is voor deze functie. Onderstaande referenties geven de grondprijzen weer van maatschappelijke voorzieningen in verschillende gemeenten. Gemeente Haarlemmermeer Eindhoven Overbetuwe Wageningen ‘s-Hertogenbosch Dordrecht
Grondprijs per m2 bvo € 160,00 € 138,00 - € 163,00 € 98,00 € 125,00 € 165,00 € 153,00
Aangezien de voorgenomen ontwikkeling gaat om een bibliotheek adviseren deskundigen een grondprijs van € 125,00 per m2 bvo te hanteren.
Parkeren Voor parkeren hebben wij een beperkt aantal referenties gevonden. De referenties buiten de binnenstad bevinden zich op een niveau tussen de € 18.000,00 von en € 25.000,00 von. Voor parkeren rekenen wij met een gemiddelde opbrengst van € 22.500,00 von. Bij aftrek van de stichtingskosten voor ondergronds gebouwd parkeren zoals nu voorzien, leidt dit tot een onrendabele top. Deze is afgetrokken van de opbrengsten. Wellicht is het mogelijk om bijvoorbeeld door samenwerking tot een efficiëntere parkeeroplossing te komen (gezamenlijke parkeerbak in plaats van op bouwplanniveau. Dan kan de onrendabele top kleiner worden.
BIJLAGE 4
Haarlem versie_5-2-2020
Bijzondere uitgangspunten / Uitgangspunten
Gloudemans
Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210
0
Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020
4 Doel van de taxatie :
overig
Waardebegrip :
Marktwaarde
Waardering gebaseerd op :
Bron :
Site visit (externe inspectie) :
J.N. Brantsma MSc MSRE MRICS RT
Indicatie
Datum :
check
Opname (interne inspectie) :
●
Kadastrale info - titel :
Kadaster
Kadastrale info - legger/kaart :
Kadaster
Analyse rent roll :
Opdrachtgever
Analyse huurcontracten :
Opdrachtgever
Analyse plattegrondtekeningen :
Opdrachtgever
NEN 2580 meetstaat :
Opdrachtgever
Onderzoek bestemmingsplan :
Ruimtelijke plannen.nl
Onderzoek milieusituatie :
Bodemloket.nl
Referenties :
Cushman & Wakefield Research en funda.nl
0
C&W standaard
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Toelichting afwijking(en) Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is het object niet extern geïnspecteerd Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is het object niet intern geïnspecteerd Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is er geen kadastrale recherche uitgevoerd. Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is er geen kadastrale recherche uitgevoerd. Een huurlijst is niet door opdrachtgever beschikbaar gesteld. Door opdrachtgever is de van toepassing zijnde standaardhuurovereenkomst verstrekt. Plattegrondtekeningen zijn niet door opdrachtgever beschikbaar gesteld. Een meetstaat is niet door opdrachtgever beschikbaar gesteld. Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is er geen bestemmingsplanonderzoek verricht. Conform de met opdrachtgever gemaakte afspraken is er geen onderzoek verricht naar de milieusituatie.
Het betreft een indicatieve waarde-inschatting uitsluitend voor discussie doeleinden, zonder aansprakelijkheid of werking naar derden. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend. De rapportage is niet geschikt voor gebruik ten behoeve van bijvoorbeeld transactie-, financierings- of balansdoeleinden.
UNHIDE?Bijzondere uitgangspunten ● Bij deze taxatie is ervan uitgegaan dat het object op peildatum volledig is gerealiseerd en opgeleverd conform de ter beschikking gestelde informatie en specificaties.
Toelichting afwijking(en)
●
Bij deze taxatie is ervan uitgegaan dat het object op peildatum volledig is verhuurd.
●
Uitgangspunten Ten aanzien van de aspecten die niet (volledig) zijn onderzocht, wordt in het kader van de waardering verondersteld dat deze geen negatieve invloed hebben op de waarde van het object, tenzij anders vermeld.
●
De taxateur heeft de gehanteerde uitgangspunten getoetst, waaruit geen tegenstrijdige feiten of omstandigheden zijn gebleken, zodat deze als redelijk en aanvaardbaar kunnen worden aangemerkt.
Cushman Wakefield T15840119Q4 - Ontwikkeling Schalkwijk Programma 1 Aan genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder bijbehorende uitgangspunten zoals vermeld op pagina 'Uitgangspunten'.
0 0
Haarlem versie_5-2-2020
Samenvatting Huurlijst
Gloudemans
Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210
Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020 Type OG
Huurlijst
Onderhoud
GebruiksDAEB / Contract Markt max. red. per vhe / jaar oppervlak leegstand niet-DAEB huur huur huur per m² g.o. per vhe per vhe VTX type ex BTW Colu oppervlakte leegstand daeb_niet_d contracthuur markthuur_ max_red_h leegwaarde leegwaarde_v wozwaarde_v onderhoud_vh vex_type
Adres adres
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen Nader te bepalen
Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem
Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement
Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal Sociaal
53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53
nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee
DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB
715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715
1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113 1.113
715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715 715
4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717 4.717
250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000
245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000 245.000
800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800
34
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
35
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
36
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
37
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
38
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
39
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
40
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
41
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
42
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
43
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
44
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
45
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
46
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
47
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
Column3
Bouwtype Column bouwtype
Column2
Subtype subtype
Leeg- en WOZwaarde Leegwaarde WOZwaarde
vhe nummer vhenummer
Postcode postcode
Plaats plaats
Huursituatie
Cushman Wakefield T15840119Q4 - Ontwikkeling Schalkwijk Programma 1 Aan genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder bijbehorende uitgangspunten zoals vermeld op pagina 'Uitgangspunten'.
versie_5-2-2020
Samenvatting Huurlijst
Gloudemans
Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210
Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020 Type OG
Huurlijst
Onderhoud
GebruiksDAEB / Contract Markt max. red. per vhe / jaar oppervlak leegstand niet-DAEB huur huur huur per m² g.o. per vhe per vhe VTX type ex BTW Colu oppervlakte leegstand daeb_niet_d contracthuur markthuur_ max_red_h leegwaarde leegwaarde_v wozwaarde_v onderhoud_vh vex_type
Adres adres
48
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
49
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
50
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
51
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
52
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
53
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
54
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
55
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
56
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
57
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
58
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
59
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
60
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
61
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
62
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
63
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
64
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
65
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Sociaal
53
nee
DAEB
715
1.113
715
4.717
250.000
245.000
800
66
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
67
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
68
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
69
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
70
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
71
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
72
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
73
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
74
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
75
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
76
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
77
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
78
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
79
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
80
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
81
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
82
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
83
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
84
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
85
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
86
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
87
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
88
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
89
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
90
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
91
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
92
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
93
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
94
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
95
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
96
Nader te bepalen
Haarlem
Appartement
Midden tot 971
54
nee
niet-DAEB
971
971
-
4.676
252.500
247.000
800
Column3
Bouwtype Column bouwtype
Column2
Subtype subtype
Leeg- en WOZwaarde Leegwaarde WOZwaarde
vhe nummer vhenummer
Postcode postcode
Plaats plaats
Huursituatie
Cushman Wakefield T15840119Q4 - Ontwikkeling Schalkwijk Programma 1 Aan genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder bijbehorende uitgangspunten zoals vermeld op pagina 'Uitgangspunten'.