Bijlage C Verkoopovereenkomst grond Variant Vastgoed- Bijlage E Taxatierapport fase 2 Gloudemans
Tekst van het document
2570.4-N5d2/bj/a
Deskundigenadvies versie 26-03-2021
Aan
: Gemeente Haarlem en HBB-Hoorne, HB-Capital en Lunee
Betreft:
: Advies exploitatiebijdrage en marktconforme grondwaarde
Opgesteld door
: Koen Stoffers Bertold te Winkel
Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl
Blad 1/34
2570.4-N5d2/bj/a
Inhoudsopgave Managementsamenvatting ............................................................................................ 4 1.
Inleiding ................................................................................................................ 6
2.
Onafhankelijkheid................................................................................................ 6
3.
Methodiek kostenverhaal .................................................................................... 6
4.
Algemene en bijzondere uitgangspunten.......................................................... 8
5.
Peildatum ............................................................................................................. 8
6.
Afbakening van het herontwikkelingsgebied .................................................... 9
7.
Grondexploitatie ................................................................................................ 11
8.
Waardering van de inbrengwaarde .................................................................. 20
9.
Reacties van marktpartijen ............................................................................... 21
10.
Conclusie opbrengsten en gevolgen voor de raming van de inbrengwaarde ................................................................................................... 23
3.1.
6.1. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 8.1. 8.2. 9.1.
Bepaling omvang van de exploitatiebijdrage ........................................................................... 7
Afbakening van het exploitatiegebied.................................................................................... 10 Programma ............................................................................................................................ 11 Kosten van exploitatie ........................................................................................................... 12 Oppervlakte van door de ontwikkelaars in te brengen gronden ............................................13 Oppervlakte van door de gemeente in te brengen gronden..................................................13 Raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie.....................................................14 Inleiding ................................................................................................................................. 20 Residuele waardebepalingsmethode .................................................................................... 20 Belangrijkste reacties ............................................................................................................ 21
10.1. Bepaling inbrengwaarde op basis van scenario opbrengst basisprijs ..................................23 10.2. Voorstel nabetaling bij basisprijs ........................................................................................... 24 10.3. Scenario marktconforme inbrengwaarde gemeente zonder bijbetaling ................................26 10.4. Toets inbrengwaarde op basis van grondquote .................................................................... 27 10.5. Referentietransacties gebied ................................................................................................. 28 10.6. Conclusie inbrengwaarde van de gemeente ......................................................................... 29
11.
Door ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten ........................ 29
12.
Voorstel voor verdeling van aan de gemeente te betalen kosten van de aankoop van gemeentelijke en plankosten tussen de ontwikkelaars ........... 32
13.
Verdeling van aan de gemeente te betalen kosten tussen de ontwikkelaars ..................................................................................................... 32
11.1. Conclusie aan de gemeente te betalen plankosten .............................................................. 32
Blad 2/34
2570.4-N5d2/bj/a
14.
Taxatieonzekerheden ........................................................................................ 33
15.
Advies ................................................................................................................. 33
Blad 3/34
2570.4-N5d2/bj/a
Managementsamenvatting De gemeente Haarlem en marktpartijen willen afspraken met elkaar maken om de herontwikkeling van een deel van winkelcentrum Schalkwijk fase 2 / Zuidstrook tot woningbouw mogelijk te maken. Tot deze afspraken behoren ook financiële afspraken. Hierbij gaat het om de te verhalen kosten die de marktpartijen aan de gemeente moeten betalen. Hierbij gaat het om de waarde van de door de gemeente in te brengen gronden, alsmede kostenverhaal van overige exploitatiekosten. Partijen wensen inzicht te krijgen in de volgende vragen: 1. 2.
Wat is de marktwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden? Welke anterieure exploitatiebijdrage zijn de ontwikkelaars verschuldigd aan de gemeente?
Later in het proces is aan deze twee vragen nog een derde vraag toegevoegd, namelijk: 3.
Hoe kan deze aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage over de marktpartijen worden verdeeld?
Partijen hebben Gloudemans verzocht dit proces te begeleiden en hierover een deskundigenadvies uit te brengen. Voor de beantwoording van dit vraagstuk is een grondexploitatie opgesteld. In deze grondexploitatie zijn de grondopbrengsten afgeleid van de vastgoedexploitatie door op de geraamde opbrengsten van het vastgoed de stichtingskosten in mindering te brengen. De grondopbrengsten zijn getoetst aan referentietransacties in het gebied. Partijen wensen woningbouw van een hoge kwaliteit te realiseren. De vraag is of de markt in Schalkwijk in staat is om het bijbehorende opbrengstniveau te generen, omdat partijen de woningbouwontwikkeling als een van de katalysatoren ziet om de woningmarkt in Schalkstad te verbeteren maar nog bewezen moet worden of dit gaat gebeuren. Om deze reden is gerekend met twee scenario’s, een basisscenario op basis van ‘bewezen’, relatief lage opbrengsten en een meer reëel geacht opbrengstenniveau. Op basis van deze twee scenario’s zijn aan de gemeentelijke grondpositie de volgende grondwaarden toegekend, waarbij ten opzichte van het basisscenario een bijbetaling van 25% plaatsvindt als de grondopbrengsten hoger zijn dan € 4.000,00 per m² v.o.n. dan wel de markthuren gekapitaliseerd met een BAR van 4,5% of lager.
Voor de exploitatiekosten is ervan uitgegaan dat marktpartijen in beginsel alle exploitatiekosten voor hun rekening nemen, dat wil zeggen bijvoorbeeld de inrichting van het openbaar gebied en alle plankosten voor zover mogelijk. De gemeente heeft daarnaast wel kosten voor ambtelijke uren voor plantoetsing en toezicht. Om de aan de gemeente te betalen plankosten in rekening te brengen is de plankostenscan ingevuld, waarbij de zelf verrichte werkzaamheden conform de wettelijke methodiek in mindering worden gebracht. Daarnaast is nog een afspraak gemaakt over ambtelijke kosten, indien de ontwikkeling en realisatie langer duurt dan voorzien. Uiteindelijk resulteert dit in de volgende aan de gemeenten te betalen exploitatiekosten voor de waarde van de gronden en de bijdrage in de plankosten. De eventueel extra te vergoeden plankosten zijn als P.M. opgenomen.: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde
Aankoop gronden € 3.460.729,00 + P.M.
Plankosten € 885.879,00 + P.M.
Totaal € 4.346.608,00 + 2 x P.M.
€ 5.490.779,00
€ 885.879,00 + P.M.
€ 6.376.658,00 + P.M.
Blad 4/34
2570.4-N5d2/bj/a
Daarnaast is geadviseerd over de verdeling van de aan de gemeente te betalen kosten door de ontwikkelaars. Zolang het programma niet definitief vaststaat, is ons advies de verdeling te baseren op de door de ontwikkelaars te realiseren BVO’s. Dit leidt tot de volgende verdeling: In het basisscenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen, alsmede een bijbetaling wanneer de ontwikkeling en realisatie van het plan langer duren dan voorzien. In het marktconforme scenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de ontwikkeling en realisatie van het plan langer duren dan voorzien. Tot slot kan worden opgemerkt dat het advies uitgaat van de nu door partijen aangegeven programma’s. Op het moment dat aanpassing of optimalisatie van de programma’s plaatsvindt, moet het advies worden bijgesteld. De gemeente stelt zich op het standpunt dat in het geval van de vaste prijs geen nabetaling hoeft plaats te vinden, mits het maximale aantal BVO’s niet mag worden overschreden. Verder is in het advies nog geen rekening gehouden met een mogelijk nadelige impact van de Corona-crisis op de woningmarkt. De COVID-19 pandemie of coronacrisis heeft ertoe geleid dat diverse nationale overheden maatregelen hebben ingesteld om de verdere verspreiding van het virus te voorkomen. Door deze maatregelen is sprake van buitengewone marktomstandigheden waarvan de aard, omvang en duur vooralsnog onzeker zijn. De invloed op de in dit rapport gepresenteerde marktcijfers en referentietransacties kan op dit moment niet worden ingeschat. Er dient derhalve rekening te worden gehouden met een onzekere taxatie-uitkomst die mogelijk op een later tijdstip tot een andere uitkomst zou leiden.
Blad 5/34
2570.4-N5d2/bj/a
1.
Inleiding
De gemeente Haarlem en marktpartijen moeten afspraken met elkaar maken om de herontwikkeling van een deel van winkelcentrum Schalkwijk fase 2 / Zuidstrook tot woningbouw mogelijk te maken. Tot deze afspraken behoren ook financiële afspraken. Hierbij gaat het om de te verhalen kosten die de marktpartijen aan de gemeente moeten betalen. Hierbij gaat het om de waarde van de door de gemeente in te brengen gronden, alsmede kostenverhaal van overige exploitatiekosten. Partijen wensen inzicht te krijgen in de volgende vragen: 1. 2.
Wat is de marktwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden? Welke anterieure exploitatiebijdrage zijn de ontwikkelaars verschuldigd aan de gemeente?
Later in het proces is aan deze twee vragen nog een derde vraag toegevoegd, namelijk: 3.
Hoe kan deze aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage over de marktpartijen worden verdeeld?
Partijen hebben Gloudemans verzocht dit proces te begeleiden en hierover een onafhankelijk deskundigenadvies uit te brengen.
2.
Onafhankelijkheid
Het advies is tot stand gekomen in een proces waarin deskundigen onafhankelijk adviseren over de gestelde vragen. Dit is gebeurd in een proces waarin zowel de gemeente als de marktpartijen input hebben gegeven en diverse bijeenkomsten hebben plaatsgevonden om hoor- en wederhoor toe te passen en partijen gelegenheid te geven zowel mondeling als te reageren. a.
Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken.
b.
Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, dan wel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.
c.
Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.
3.
Methodiek kostenverhaal
Bij een gebiedsontwikkeling is het uitgangspunt dat de gemeente haar kosten kan verhalen. De door de gemeente te verhalen kosten zijn opgenomen in de kostensoortenlijst. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van de kosten die samenhangen met de beoogde ontwikkeling. Denk hierbij aan kosten voor algemene voorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, planontwikkelingskosten en bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Bij deze kosten hoort ook de waarde van de gronden in het exploitatiegebied, de zogenaamde inbrengwaarde.
Blad 6/34
2570.4-N5d2/bj/a
Voor de berekening van deze kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Volgens de wettelijke GREX-methodiek is het uitgangspunt dat de gemeente de kosten die zij maakt kan verhalen. Hierbij geldt dat de gemeente niet beoogt winst te maken, maar wel wordt gecompenseerd in de door haar te maken kosten. De kosten die kunnen worden verhaald zijn opgenomen in de zogenaamde kostensoortenlijst (zie artikelen 6.2.3 – 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening; Bro). Om inzicht te krijgen in de kosten die gemaakt dienen te worden en welke opbrengsten worden gegenereerd op alle gronden binnen een plangebied, wordt een grondexploitatie opgesteld. Bij de GREX-methodiek is het uitgangspunt dat alle werkzaamheden, die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst, door de gemeente worden uitgevoerd. Indien dit het geval is, zullen de private eigenaren bij zelfrealisatie een bijdrage moeten leveren aan de door de gemeente te maken kosten, de zogenaamde exploitatiebijdrage. De omvang van de exploitatiebijdrage wordt als volgt bepaald: 3.1.
Bepaling omvang van de exploitatiebijdrage
De totale kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de exploitatie, waardoor zowel de kosten als de opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van de rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en opbrengsten contant gemaakt. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: Bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; Uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² BVO of één of meer woningen; Verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; De verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² BVO bedraagt; De bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² BVO. De exploitatiebijdrage wordt vastgesteld aan de hand van de in het exploitatieplan gehanteerde voorschriften.
Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten worden verhaald tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet, dit betreft de zogenaamde macro-aftopping. De bruto exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwplan moet worden betaald, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1. Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 4. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. 5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.
Blad 7/34
2570.4-N5d2/bj/a
Vooralsnog wordt aangenomen dat de marktpartijen alle private eigendommen alsmede de uitgeefbare delen van de gemeentegrond in het gebied aankopen. Onder deze aanname komen alle opbrengsten aan de marktpartijen toe, en dit heeft derhalve tot gevolg dat alle kosten aan de marktpartijen kunnen worden toegerekend. Derhalve kunnen bovenstaande 5 stappen in dit geval worden vereenvoudigd tot het model, waarin alle toerekenbare kosten aan de martkpartijen kunnen worden toegerekend. Om het kostenverhaal te kunnen berekenen, dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. Eerst dient de begrenzing van het exploitatiegebied te worden bepaald; 2. Vervolgens worden de aan het exploitatiegebied toerekenbare kosten bepaald. Dit zijn de inbrengwaarde en de overige exploitatiekosten, waaronder de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschadekosten; 3. Dan wordt ingegaan op de grondopbrengsten van het plan; 4. Op de te verhalen kosten worden de inbrengwaarde van de marktpartijen en de zelf te verrichten werkzaamheden in mindering gebracht.
4.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
In het deskundigenadvies is rekening gehouden met de volgende algemene en bijzondere uitgangspunten bij de herontwikkeling waar in de advisering van wordt uitgegaan • Marktpartijen kopen alle private eigendommen in het exploitatiegebied aan; • Voor de bepaling van de inbrengwaarde is bijzonder uitgangspunt dat er aan de private eigendommen, dan wel reeds in eigendom dan wel aangekocht ten behoeve van herontwikkeling, geen waarde aan de opstallen wordt toegekend. Wel wordt rekening gehouden met sloopkosten; • Uitgangspunt is dat de gronden vrij van bodemverontreiniging, belemmerende zakelijke rechten en vrij van gebruik worden geleverd; • Marktpartijen kopen de gronden van de gemeente die bij de herontwikkeling uitgeefbaar worden; • Marktpartijen realiseren de inrichting van het toekomstig openbaar gebied en alle andere exploitatiekosten voor hun rekening en risico. Dit betekent dat voor deze kosten, waaronder bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken valt, geen afspraken over kostenverhaal hoeven te worden gemaakt; • Voor de uitkoop van de CVVE uit het gebied en de aanpassing van de entree is een stelpost opgenomen. Uitgangspunt is dat de gronden van de CVVE uiteindelijk eigendom worden van de ontwikkelaars; • Uitgegaan wordt van het programma en de vormfactoren die partijen hebben aangegeven.
Er is geen rekening gehouden met veranderingen en optimalisaties die bij het opstellen van een VO en DO nog zullen plaatsvinden; • Voor wat betreft de plankosten vindt maatwerk plaats, waarbij een verdeling van werkzaamheden en daarbij behorende kosten tussen marktpartijen en de gemeente plaatsvindt. De gemeente behoudt uiteraard ook haar toetsende functie.
5.
Peildatum
De peildatum van het advies is 4 februari 2020. Dit is de datum van de laatste gezamenlijke bijeenkomst tussen de gemeente, de ontwikkelaars en Gloudemans op het stadhuis te Haarlem.
Blad 8/34
2570.4-N5d2/bj/a
6.
Afbakening van het herontwikkelingsgebied
Op de tekening hierna zijn de huidige situatie en de voorgenomen situatie te zien. De huidige opstallen (die grotendeels met de kadastrale grenzen overeenkomen) zijn met grijs aangegeven. Alle huidige opstallen worden voor de herontwikkeling gesloopt. Vervolgens zijn de bouwvlakken van de nieuwe woontorens met rood aangegeven. Het herontwikkelingsgebied ligt binnen de rode contour.
De omvang van het herontwikkelingsgebied kan zowel uit de huidige als uit de toekomstige eigendomssituatie worden afgeleid.
Situatie
Huidig
Nieuw
Eigenaar
Totaal m²
Ontwikkelaars
10.251 m²
Gemeente
15.868 m²
Ontwikkelaars
12.486 m²
Gemeente
13.633 m²
Blad 9/34
2570.4-N5d2/bj/a
Het totale herontwikkelingsgebied heeft op basis van de huidige eigendomssituatie een oppervlakte van 10.251 m² + 15.868 m² is 26.119 m². Dit is uiteraard gelijk aan de totale oppervlakte in de nieuwe situatie (12.486 m² + 13.633 m² is 26.119 m²). 6.1.
Afbakening van het exploitatiegebied
Het totale exploitatiegebied heeft een oppervlakte van 10.251 m² + 15.868 m² is 26.119 m². Dit is uiteraard gelijk aan de totale oppervlakte in de nieuwe situatie (12.486 m² + 13.633 m² is 26.119 m²). In het overleg tussen partijen is aan de orde gekomen hoeveel ontwikkelingen en daarmee exploitatiegebieden de totale herontwikkeling omvat. Uiteindelijk is vastgesteld dat de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de deelontwikkelingen zodanig groot is, dat er sprake is van één exploitatiegebied, zij het dat de ontwikkelingen mogelijk gefaseerd worden gerealiseerd. Op basis van de samenhang zijn wij ook tot het oordeel gekomen dat de ontwikkeling beschouwd kan worden als één exploitatiegebied en één complex. In dit complex is sprake van de volgende eigendomssituaties: 1. is van ontwikkelaars blijft van ontwikkelaars; 2. is van ontwikkelaars wordt overgedragen aan de gemeente (toekomstig openbaar gebied); 3. is van de gemeente, onbebouwd gebied wordt overgedragen aan de ontwikkelaars (toekomstig uitgeefbaar gebied); 4. is van de gemeente, bebouwd gebied toekomstig openbaar gebied van de gemeente. Buiten beschouwing blijft het gebied van de gemeente dat onbebouwd is en in eigendom van de gemeente blijft. Dit gebied is openbaar gebied en blijft in de toekomst ook openbaar gebied. Het gebied dat openbaar is en blijft heeft en houdt een waarde van € 1,00 de massa.
Dit gebied wordt wel op kosten van de ontwikkelaars opnieuw ingericht. Vanwege het feit dat er geen waardeveranderingen van deze gronden optreden en aan deze gronden geen waarde wordt toegekend, worden deze gronden buiten de inbrengwaardeberekening gehouden, evenals bij bestaande infrastructuur die behouden blijft in andere herontwikkelingsgebieden het geval is. De gronden die meegenomen worden in de berekening van de complexwaarde zijn de gronden die genoemd zijn in punt 1 tot en met 4. Dit zijn de gronden die de ontwikkelaars inbrengen, alsmede de gronden die de gemeente inbrengt behalve de gronden die openbaar zijn en blijven. Daarnaast brengt de gemeente 1.547 m² bebouwd vastgoed met bijbehorende grond in. De gemeente verkoopt deze grond niet aan de ontwikkelaars omdat deze niet uitgeefbaar wordt, maar deze grond wordt door de gemeente wel ingebracht in de herontwikkeling doordat zij van gronden met een marktwaarde openbare grond zonder waarde maakt. Deze grond wordt daarom ook meegenomen als gemeentelijke inbreng in de herontwikkeling en daarmee in het complex. De omvang van het complex is dan de uiteindelijk te ontwikkelen 12.486 m² die hiervoor is aangegeven, plus 1.547 m² is 14.033 m². Van dit totale complex wordt 10.251 m² ingebracht door de ontwikkelaars. De resterende 3.782 m² brengt de gemeente in.
De omvang van de gronden die worden herontwikkeld volgens de bovenstaande systematiek is bepaald op 14.033 m². De overige gronden in de herontwikkeling zijn nu openbaar en blijven openbaar, en aan deze gronden wordt alleen een symbolische waarde toegekend.
Blad 10/34
2570.4-N5d2/bj/a
7.
Grondexploitatie
Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven moet de gemeente haar kosten verhalen volgens de GREX-methodiek. Hierbij wordt, om inzicht te krijgen in de kosten die gemaakt dienen te worden en welke opbrengsten worden gegenereerd op alle gronden binnen een plangebied, een grondexploitatie opgesteld. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe de grondexploitatie van dit gebied er naar verwachting uit zal zien. Hierna wordt aangegeven van welk programma in de grondexploitatie partijen uitgaan: 7.1.
Programma
Elke ontwikkelaar heeft afzonderlijk het toekomstige programma aangegeven. Gelet op het feit dat hier een stedenbouwkundige afstemming heeft plaatsgevonden qua spreiding van programma over de deelgebieden, is afgesproken dat dit programma als input dient voor de grondexploitatie. Wij zijn uitgegaan van de vierkante meters gbo, die door de ontwikkelaar zijn aangegeven. 7.1.1.
HBB/Hoorne
programma HBBHoorne Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Totaal 7.1.2.
aantal
m² gbo
m² bvo
aantal
m² gbo
m² bvo
93 167 112 93 1 1 467
53 70 70 75 870 0 32.341
74 97 97 104 916 0
Totaal vormfactor BVO 0,72 6.898 0,72 16.275 0,72 10.850 0,72 9.688 0,95 916 0 44.626 m²
HB-Capital
programma HB Capital Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Totaal
38 69 46 39 1 1 194
40 60 65 75 0 570 12.145
57 86 93 107 0 600
Totaal vormfactor BVO 0,70 2.171 0,70 5.914 0,70 4.271 0,70 4.179 0 0,95 600 17.136 m²
Blad 11/34
2570.4-N5d2/bj/a
7.1.3.
Lunee Vastgoed B.V.
programma Lunee Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Bibliotheek Totaal
aantal
65 124 98 45 1 1 1 335
m² gbo
53 54 68 72 1.686 1.701 1.318 24.798
m² bvo
74 75 95 100 1775 1790 1550
Totaal vormfactor BVO 0,72 4.821 0,72 9.293 0,72 9.294 0,72 4.500 0,95 1.775 0,95 1.790 0,85 1.550 33.023 m²
7.1.4. Parkeren De informatie is door zowel de gemeente Haarlem als de ontwikkelaars toegezonden op 29 oktober 2019 en 5 november 2019. Hierna zijn de door de ontwikkelaars toegezonden gegevens met de hoeveelheid parkeerplaatsen per ontwikkelaar in een tabel opgenomen. Parkeren Lunee HB Capital HBB-Hoorne Totaal 7.2.
aantal m² bvo Totaal BVO 160 29 4.640 m² 56 29 1.624 m² 235 29 6.815 m² 451 13.079 m²
Opmerking Ondergronds parkeren Gebouw parkeren op de verdiepingen Ondergronds parkeren
Kosten van exploitatie
Deze bestaan uit de kosten als benoemd in artikel 6.2.4 van het Bro, alsmede de inbrengwaarde. De kosten worden hierna besproken. 7.2.1. Exploitatiekosten in het gebied behalve de inbrengwaarde Hierna zijn de exploitatiekosten (zonder inbrengwaarde) weergegeven waarvan partijen verwachten dat deze gemaakt moeten worden. Wro 6.13.1.c.2
Bro Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd) Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie)
€ € € € € € € € € € € € € € €
Nominaal 4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -
€ € € € € € € € € € € € € €
Kostenstijging 243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -
€ € € € € € € € € € € € € € €
Totaal 4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -
€
4.330.999
Blad 12/34
2570.4-N5d2/bj/a
7.2.2. Inbrengwaarde Tussen partijen is afgesproken dat als (bijzonder) uitgangspunt geldt dat de waarde van de opstallen op nihil wordt gesteld. Bij de waardebepaling van de gronden wordt hier nader op ingegaan. 7.3.
Oppervlakte van door de ontwikkelaars in te brengen gronden
Dit zijn alle private eigendomsposities in het exploitatiegebied. Uitgangspunt is dat deze zijn of worden verworven door de ontwikkelaars. De totale oppervlakte van deze gebieden is 10.251 m². In bijlage 1 is het overzicht gegeven van de oppervlakte die partijen inbrengen. 7.4.
Oppervlakte van door de gemeente in te brengen gronden
De huidige private eigendommen die in de toekomst openbaar gebied worden, dienen te worden overgedragen van de ontwikkelaars naar de gemeente. Op de tekening hierboven gaat het daarbij om de grijze bebouwde vlekken met omliggende grond van de ontwikkelaars, die in de toekomst geen uitgeefbaar (rood) gebied worden. Anderzijds dienen de delen van de rode vlekken, ofwel het toekomstig uitgeefbaar gebied, die nu van de gemeente zijn, te worden gekocht van de gemeente aan de ontwikkelaars. Dit zijn in de huidige situatie zowel bebouwde als onbebouwde percelen. Onderstaande oppervlakten zijn gebaseerd op de door de gemeente verstrekte tekeningen, opgesteld door het bureau JCAU, projectnummer “12.03 Haarlem Schalkwijk” d.d. 8 oktober 2019. Zowel de oude als de nieuwe eigendomsposities zijn in de tabel hierna weergegeven. Per saldo dienen de ontwikkelaars 2.235 m² van de gemeente aan te kopen. De ruilingen en aan te kopen uitgeefbare gronden zijn weergegeven in hoofdstuk 3.
Situatie
Huidig
Nieuw
Verschil
Eigenaar
Totaal m²
Ontwikkelaars
10.251 m²
Gemeente
15.868 m²
Ontwikkelaars
12.486 m²
Gemeente
13.633 m²
Ontwikkelaars kopen aan uitgeefbaar van de gemeente
2.235 m²
Blad 13/34
2570.4-N5d2/bj/a
Van de eigendommen van de gemeente in het ontwikkelingsgebied is 1.547 m² bebouwd vastgoed met bijbehorende grond. De gemeente verkoopt deze grond niet aan de ontwikkelaars omdat deze niet uitgeefbaar wordt, maar deze grond wordt door de gemeente wel ingebracht in de herontwikkeling doordat zij van gronden met een marktwaarde openbare grond zonder waarde maakt. Deze grond wordt daarom ook meegenomen als gemeentelijke inbreng in de herontwikkeling en daarmee in het complex. De gemeente brengt daarom niet alleen 2.235 m², maar 2.235 m² + 1.547 m² is 3.782 m² in. 7.5.
Raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie
Bij de waardering van de opbrengsten van gronden in de grondexploitatie, ofwel de waarde van de bouwrijpe gronden, hebben deskundigen gebruikgemaakt van de residuele waardebepalingsmethode en de grondquotemethode. Bij beide methoden wordt voor de inschatting van de opbrengsten gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode. 7.5.1. Residuele waardebepalingsmethode De residuele waardebepalingsmethode is een methode die veel gebruikt wordt bij de waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. In deze methode worden de opbrengsten van de grondexploitatie (Grex) afgeleid uit de vastgoedexploitatie (Vex).
Dit betekent dat de opbrengsten van de te verkopen woningen en het overige programma worden ingeschat. Vervolgens worden hierop de stichtingskosten van het bouwen van het programma in mindering gebracht. Het residu van beide geeft een inschatting van de - bandbreedte van de - grondwaarde aan. Uiteraard zijn de opbrengsten per peildatum afhankelijk van de marktsituatie per peildatum, de kwaliteit van de gebouwen en de spreiding in programma. Ook is te verwachten dat een gebouw dat duurzamer wordt gebouwd, een hogere opbrengst heeft, bijvoorbeeld vanwege lagere energielasten en een beter toekomstperspectief. Evenzo geldt dit voor de stichtingskosten. Uiteraard zijn de daadwerkelijke bouwkosten afhankelijk van allerlei factoren (kwaliteit, vormfactor, optimalisaties, uiteindelijke woningbouwprogramma, mate van duurzaamheid en de wijze waarop dat wordt vormgegeven). Wij zijn voor een raming van de opbrengsten en de kosten uitgegaan van het door partijen opgestelde programma. Van de betrokken partijen hebben wij begrepen dat dit een programma is dat zowel voor marktpartijen als voor de gemeente voldoende divers is en voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De plannen zoals die er nu liggen, zijn gebaseerd op een haalbaarheidsstudie van het zogenaamde ‘Plan Coenen’ en zogenaamde maatwerkafspraken zoals die in 2019 tussen de gemeente en de ontwikkelaars zijn gemaakt.
De bouw- en stichtingskostenkosten zijn bepaald op basis van door partijen ter beschikking gestelde informatie en de geraamde bouwkosten van het bouwkostenkompas, rekening houdend met de kosten van een hoog afwerkingsniveau. Daarnaast wordt het vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm. Voor een toelichting op de bouwkosten verwijzen wij naar bijlage 2. Voor de vormfactoren is op basis van de door de ontwikkelaars verstrekte toelichting aangesloten bij de door hen verstrekte informatie.
Blad 14/34
2570.4-N5d2/bj/a
De residuele berekening van de grondopbrengsten is een middel om te bepalen wat een redelijk handelende koper en verkoper als grondprijs overeen zouden komen voor bouwrijpe grond op basis van de bekende informatie. De opbrengsten en stichtingskosten moeten om deze reden in samenhang worden bezien. Het residuele model beoogt geen begroting te zijn van daadwerkelijk te maken kosten en daadwerkelijk te behalen opbrengsten, en heeft al helemaal geen taakstelling in zich. De residuele methode is een hulpmiddel om de grondwaarde te bepalen aan de hand van kengetallen. In dit geval hebben wij de berekening nadrukkelijk gebaseerd op de programmering en vormfactoren zoals die nu door partijen is verstrekt. Een verandering of optimalisatie van dit programma kan en zal mogelijk tot gevolg hebben, dat de waarde moet worden bijgesteld. 7.5.2. Grondquote In de residuele waardebepalingsmethode worden op de verwachte opbrengsten van het programma de verwachte kosten dus in mindering gebracht. Voordeel van deze methode is dat goed rekening gehouden kan worden met de specifieke factoren die aan deze locatie verbonden zijn. Nadeel van deze methode is dat deze methode erg gevoelig is voor een kleine verandering in uitgangspunten. Toch zal een redelijk handelend koper een inschatting maken van de verwachte opbrengsten en de kosten van het te bouwen programma.
Vanwege de hiervoor genoemde gevoeligheid van de residuele waardebepalingsmethode, is tevens gekeken naar een meer robuuste methode om de waarde te benaderen. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de bepaling van grondwaarde volgens de grondquotemethodiek. In deze methode wordt aan de hand van de verwachte opbrengsten uit een programma een percentage toegerekend aan de grond. Achtergrond van deze methode is, dat de prijs-/kwaliteitverhouding van een programma altijd zodanig moet zijn dat er ook een deel van de opbrengsten beschikbaar moet zijn om de grond te betalen. Met andere woorden, het kan niet zo zijn dat de stichtingskosten in relatie tot de opbrengsten zodanig hoog zijn, dat er geen redelijke vergoeding meer overblijft voor de grond. Om deze reden wordt aan de hand van een grondquote bepaald wat de grond bij het toegedachte programma zou moeten kunnen opbrengen. Om deze te bepalen is het dus vooral van belang wat de opbrengsten zijn. 7.5.3. Bepaling van de opbrengsten van het programma: verschillende perspectieven Zoals hiervoor aangegeven wordt begonnen met een inschatting van de opbrengsten van het programma. Het blijkt dat de meeste discussie bestaat over de te verwachten opbrengsten van de woningbouw, met uitzondering van sociale woningbouw. Daarom wordt in deze paragraaf met name ingegaan op dit onderdeel van de opbrengsten.
Voor een inschatting van de opbrengsten van het programma is een referentieonderzoek gedaan. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er in Schalkwijk betrekkelijk weinig referenties voorhanden zijn. De referenties die beschikbaar zijn, zijn van een lager kwaliteitsniveau (Edward Jennerstraat) of juist van een hoger kwaliteitsniveau (Parktorens Aziëweg). De referenties in Schalkstad van nieuwbouwappartementen bevinden zich aan de onderzijde van het spectrum op een niveau van maximaal € 4.000,00 per m² v.o.n. Aan de andere kant van het spectrum worden voor de Parktorens prijzen gerealiseerd van circa € 4.700,00 per m² v.o.n. tot € 5.000,00 per m² v.o.n. Het opleveringsniveau van deze laatste appartementen met bijvoorbeeld vloerkoeling lijkt wel hoger, en de verkoop verloopt moeizaam. Op basis hiervan kan de vraag worden gesteld in welke mate de markt in Schalkwijk sterk genoeg is om een kwalitatief beter en duurder product op te nemen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wensen de gemeente en de ontwikkelaars wel een kwalitatief hoogwaardig product neer te zetten, dat vergelijkbaar is met de nieuwbouw die AM nu realiseert (Schalkstad fase 1). Het idee is dat het project een bijdrage en aanzet moet leveren voor de verdere herstructurering en verbetering van Schalkstad.
Op dit moment heeft de markt echter nog niet bewezen de opbrengsten die bij dit kwaliteitsniveau horen, te kunnen dragen.
Blad 15/34
2570.4-N5d2/bj/a
Om dit te illustreren voegen wij hierna een aantal gegevens in van de appartementenmarkt in geheel Haarlem en specifiek in Schalkwijk zoals deze blijken uit NVM-gegevens van 2019: Appartementenmarkt in heel Haarlem in 2019:
Appartementenmarkt in Schalkwijk in 2019:
Uit dit staatje blijkt dat de prijsstijging vergelijkbaar is geweest, maar dat het gemiddelde opbrengstenniveau per m² in Schalkwijk 23% lager lag dan in de rest van Haarlem. De prijsstijgingen zijn respectievelijk 10,6% voor geheel Haarlem en 9,7% voor Schalkwijk. De vierkante meterprijs bedraagt in Schalkwijk gemiddeld € 2.812,00, terwijl voor geheel Haarlem een gemiddelde prijs van € 3.629,00 per m² geldt. Aan de ene kant blijkt bij een analyse van de woningmarkt in Haarlem dat de vraag naar koop- en huurwoningen in Haarlem groot is en dat de markt erg krap is met sterk stijgende huurprijzen. Dit vertaalt zich ook in het feit dat beleggers in Haarlem met lage aanvangsrendementen genoegen nemen. Aan de andere kant blijkt de markt in Schalkwijk duidelijk zwakker dan de rest van Haarlem en ligt het gemiddelde opbrengstenniveau van een appartement beduidend lager. In Schalkwijk lijken bij de herstructurering van Schalkstad volop kansen te liggen, maar het is de vraag hoe de markt zich daadwerkelijk zal gedragen. Hierbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat in korte tijd een groot aantal woningen op de markt komt. Dat geldt voor onderhavig project zelf, maar ook voor projecten in de directe omgeving. Om deze reden hebben wij Cushman & Wakefield gevraagd hun visie op de opbrengsten van het programma te geven.
Blad 16/34
2570.4-N5d2/bj/a
7.5.4. Onderzoek Cushman & Wakefield De adviseurs hebben Cushman & Wakefield gevraagd voor een second opinion op basis van hun ervaringen met beleggingsvastgoed in de regio. Doelstelling van de vraagstelling aan Cushman & Wakefield was met name de relatie tussen huur en v.o.n.-prijzen in beeld te krijgen. Wij hebben aan Cushman & Wakefield alleen het programma overhandigd van de drie ontwikkelaars, en niet de stedenbouwkundige uitvoering. Om deze reden heeft Cushman & Wakefield voor alle ontwikkelingen met dezelfde parameters gerekend, en geen verschil gemaakt tussen de verschillende projecten. Er is dus ook geen rekening gehouden met de waarschijnlijk hogere opbrengsten in de woontoren. De ramingen zijn daarom niet bruikbaar om voor een afzonderlijke deelontwikkeling te gebruiken, zij geven slechts een indicatie van de opbrengsten van het totale programma en om een idee te krijgen van verwachte huur en bijbehorende kapitalisatiefactor. Cushman & Wakefield heeft geen referentietransacties aangeleverd. Op basis van hun ervaring geven zij op basis van huurwaardekapitalisatie voor een belegger voor de verschillende woningen een waardeindicatie die varieert van € 4.200,00 - € 4.700,00 per m² per woning met gemiddelden over de drie programma’s die variëren tussen € 4.400,00 - € 4.600,00 per m². Deze overzichten zijn bijgevoegd als bijlage 4. 7.5.5.
Onderzoek in de opdracht van marktpartijen
Marktonderzoek FRIS Ontwikkelaars hebben FRIS om een v.o.n.-prijs advies gevraagd in de regio van Schalkwijk. In dit prijsadvies van 6 december 2019 wordt door FRIS de huurprijs per m2 en de minimale en maximale v.o.n.-prijs aangegeven. De huurprijs die door FRIS wordt aangegeven ligt in lijn met de huurprijs per m 2 die uit ons onderzoek naar voren komt. De voorgenomen woninggroottes in het voorgenomen woningbouwprogramma zijn 54 m² tot 75 m². In deze oppervlaktecategorie is het huurprijzenniveau dat FRIS aangeeft € 17,00 – € 17,50 per m² . Bij de Belgiëlaan zit FRIS nog iets hoger, vanwege de ligging nabij groen. Anderzijds geeft ook FRIS aan dat Schalkstad als voordeel heeft dat deze bij het levendige winkelcentrum ligt wat voor veel doelgroepen een voordeel is. Het lijkt ons meer voor de hand te liggen dat Schalkstad minimaal evenveel opbrengt als de Belgiëlaan.
Blad 17/34
2570.4-N5d2/bj/a
Uit de huuropbrengsten destilleert FRIS de volgende v.o.n.-opbrengsten. Zoals aangegeven zijn alleen de oppervlakten tot 75 m² van toepassing.
Er zijn echter wel een aantal kanttekeningen te maken over de v.o.n.-prijzen die door FRIS worden gehanteerd. In de eerste plaats de verhouding tussen de geraamde huurprijzen en de v.o.n.-prijzen. Indien uitgegaan wordt van een gemiddeld huurniveau van € 17,25 per m² per maand en een gemiddelde opbrengst van tussen de € 3.674,00 en € 4.354,00 van afgerond € 4.000,00 per m² v.o.n., is er sprake van een BAR van € 17,25 per m² x 12 maanden / € 4.000,00 is 5,2%. Uit de gegevens die wij hebben kunnen vinden en de gegevens van Cushman & Wakefield blijkt dat een BAR tussen de 4,1% - 4,6% veel meer in de rede ligt. Als deze op de gevonden huurprijzen wordt toegepast, komen de v.o.n.-prijzen van FRIS aanzienlijk hoger uit. Bij 4,5% komt de v.o.n.-prijs op € 4.600,00 per m². Dit is hoger dan de referentietransacties koop die FRIS aangeeft. Het lijkt erop dat het referentieonderzoek van FRIS niet actueel is. De referentietransacties zijn bijgewerkt tot medio 2019, op een uitzondering van augustus na. De transacties tussen juli en december zijn dus niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor wordt gerekend met een eind 2019 verouderd prijspeil. Dit is van belang, omdat in het postcodegebied 2034 waar Schalkwijk ligt de prijzen in het tweede half jaar van 2019 met 6,6% gestegen zijn.
Indien het marktonderzoek uitgaat van een prijs van € 4.000,00 in juli 2019, is dit gecorrigeerd naar 1 januari 6,6% hoger ofwel € 4.264,00. Daarnaast baseert FRIS zich vooral op de referenties aan de Edward Jennerstraat met een soberder niveau van bouw. Er wordt geen rekening gehouden met het hoge afwerkingsniveau dat bij de herontwikkeling van Schalkwijk voor ogen staat en waarop de bouw- en stichtingskosten wel zijn gebaseerd. Het lage referentieniveau van Edward Jennerstraat werkt ook relatief hard door, omdat deze per appartement 3 keer zijn opgenomen in het onderzoek. Wij zijn van mening, dat de onderzoeksgegevens van FRIS op een hoger prijsniveau duiden dan de geadviseerde € 4.000,00 per m². Marktonderzoek Mooijekind Vleut In maart 2020 hebben ontwikkelaars opnieuw een prijsadvies op laten stellen door Mooijekind Vleut om tot een advies te komen op v.o.n.-prijs in de regio van Schalkwijk. Mooijekind Vleut heeft een referentieonderzoek verricht over bestaande appartementen die verkocht zijn en nieuwbouwappartementen. In de referenties van bestaande verkochte appartementen zijn alle appartementen van voor 1985 op één appartement uit 2009 na. Het appartement uit 2009 ligt met een verkoopprijs van € 5.357,00 per m² ook veel hoger dan de referenties van de overige, oude appartementen.
De appartementen van voor 1985 zijn zowel qua leeftijd, kwaliteit als duurzaamheidsniveau niet te vergelijken met de geplande nieuwbouw.
Blad 18/34
2570.4-N5d2/bj/a
Net als het onderzoek van FRIS heeft Mooijekind Vleut de appartementen uit het project Edward Jennerstraat telkens 3 keer weergegeven. Dit heeft invloed op de gemiddelde verkoopprijs en geeft een vertekend beeld. Daarnaast wordt ook vergeleken met grotere appartementen, die veelal een lagere prijs hebben dan de categorie waar het hier om gaat. De referenties hebben ook veelal een lager afwerkingsniveau dan in Schalkwijk wordt voorzien. Verder missen wij de afwegingen van Mooijekind Vleut die aangeven waarop zij de geadviseerde v.o.n.prijzen hebben gebaseerd. Er wordt geen directe vergelijking gemaakt met de aangevoerde panden, huurprijsniveau’s of rendementen. Wij kunnen dit onderzoek dan ook niet goed plaatsen. 7.5.6. Tussenconclusie opbrengsten vrije sector en middeldure woningbouw Op basis van ons eigen onderzoek en de input van Cushman & Wakefield hebben wij een inschatting gemaakt van de opbrengsten. Deze varieerde voor de verschillende woningtypes van circa € 3.700,00 € 4.700,00 met een gemiddelde van € 4.400,00 - € 4.500,00 v.o.n. 7.5.7.
Opbrengsten sociale woningbouw
Sociale grondprijzen Voor de sociale appartementen wordt een vaste grondprijs gehanteerd conform de gemeentelijke sociale grondprijzen. Deze zijn hierna aangegeven.
Uitgangspunt is dat 70% van de sociale woningen onder de aftoppingsgrens worden verhuurd, en 30% erboven. De gemiddelde grondprijs is dan € 17.640,00 per sociale woning. 7.5.8.
Opbrengsten van overig programma
Commercieel en maatschappelijk Voor commercieel en maatschappelijk wordt op basis van vergelijkingstransacties en inschattingen uitgegaan van: Type vastgoed Commercieel Horeca
Huurprijs per m2 bvo per jaar € 150,00 € 200,00
Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen, in dit geval waarschijnlijk een bibliotheek, wordt er geadviseerd om een vaste grondprijs te hanteren. Deskundigen adviseren om aan te sluiten bij een grondprijs die in den lande gebruikelijk is voor deze functie. Deskundigen adviseren een grondprijs van € 125,00 per m2 bvo te hanteren. Parkeren Voor parkeren rekenen wij op basis van een beperkt aantal referenties met een gemiddelde opbrengst van € 22.500,00 v.o.n. Bij aftrek van de stichtingskosten voor ondergronds gebouwd parkeren zoals nu voorzien, leidt dit tot een onrendabele top. Deze is afgetrokken van de opbrengsten. Wellicht is het mogelijk om bijvoorbeeld door samenwerking tot een efficiëntere parkeeroplossing te komen (gezamenlijke parkeerbak in plaats van op bouwplanniveau). Dan kan de onrendabele top kleiner worden.
Blad 19/34
2570.4-N5d2/bj/a
8.
Waardering van de inbrengwaarde
8.1.
Inleiding
Met partijen is afgesproken en het is opgenomen bij de bijzondere uitgangspunten dat de huidige waarde van de opstallen niet gewaardeerd wordt. Dit heeft tot gevolg dat uitgegaan wordt van de waarde van de gronden zonder de eventuele waarde van de opstallen. De reden is dat de opstallen een beperkte bruikbaarheid hebben en alle partijen de intentie hebben deze te slopen en te herontwikkelen. De sloopkosten zijn wel meegenomen. Deze zijn zowel voor de ontwikkelaars als voor de gemeente meegenomen in de exploitatiekosten op basis van aangeleverde ramingen. . Zoals aangegeven maken zowel de particuliere gronden als de gemeentegronden als de private gronden deel uit van een complex. Nu de opstallen niet gewaardeerd worden, is de waarde per m² van alle gronden in het complex gelijk. Dit betekent dat alle gronden in het complex gelijk gewaardeerd worden. Voor de waardebepaling van de inbrengwaarde, waaronder ook de inbreng van de gemeentelijke gronden valt, worden twee methoden gehanteerd: 1. de residuele waardepalingsmethode; 2. de vergelijkingsmethode. Allereerst wordt hierna de residuele waardebepalingsmethode toegelicht. 8.2.
Residuele waardebepalingsmethode
Eerder in dit stuk is al geschreven over de residuele waardebepalingsmethode. De residuele methode was daar een methode om de grondopbrengsten van de woningen en het overige programma in de grondexploitatie te kunnen bepalen vanuit de VEX, door op de opbrengsten de stichtingskosten in mindering te brengen. Hierbij gaat het dus om het bepalen van de opbrengsten van bouwrijpe, uitgeefbare grond. De residuele methode kan eveneens gebruikt worden om de inbrengwaarde te bepalen. Dit is een tweede stap, waarbij de opbrengsten van de bouwrijpe grond (in stap 1 vanuit de VEX bepaald) nu de input voor de opbrengsten vormt om de inbrengwaarde van de grond als ruwe bouwgrond te bepalen. In deze methode worden op de verwachte opbrengsten van de bouwrijpe grond uit de grondexploitatie, die verwacht worden uit het te realiseren programma, de verwachte kosten van de grondexploitatie in mindering gebracht met uitzondering van de inbrengwaarde. Op basis van de aanname dat de grondexploitatie kostenneutraal is, kan dan worden bepaald hoeveel inbrengwaarde de ruwe bouwgronden in het exploitatiegebied samen hebben om uiteindelijk tot een kostendekkende grondexploitatie te komen. 8.2.1. Parameters in de grondexploitatie In de grondexploitatie zijn de volgende parameters gehanteerd voor kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en risico’s en een disconteringsvoet.
Deze parameters worden door ons als marktconform bebouwd en vaker gehanteerd in grondexploitaties. Belangrijk is dat de renteverliescomponent hoger is dan die de gemeente mag en moet hanteren. Dit komt omdat wij de GREX gebruiken voor de bepaling van de marktwaarde. Hierbij wordt rekening gehouden met het de rente en het risico zoals redelijk handelend marktpartijen dit meenemen bij het bepalen van hun grondwaarde. Bij de rente zit dus ook een vergoeding voor risico opgenomen. Omdat ervan uit wordt gegaan dat de gemeentelijke grond alleen wordt geleverd als er een onherroepelijke bestemming en omgevingsvergunning ligt, is er bij het risico geen rekening gehouden met een planologisch risico. Er wordt van uitgegaan, dat de ontwikkelaars de grond niet hoeven af te nemen als het plan niet doorgaat en dit risico is dus voor de gemeentegronden niet van toepassing.
Blad 20/34
2570.4-N5d2/bj/a
Prijspeil Looptijd exploitatie Kostenstijging Opbrengstenstijging
1 juli 2019 5,0 2,50% 1,50%
Renteverlies Rentewinst Rente contant
6,00% 2,00% 6,00%
De parameters zijn enigszins conservatief ingestoken maar vallen binnen de bandbreedte. Voor bijkomende kosten is een percentage van 14% over de bouwkosten gehanteerd. Voor algemene kosten en winst en risico is respectievelijk 4% en 5% over de v.o.n.-prijzen gehanteerd. Dit zijn kengetallen die passen bij dit model.
9.
Reacties van marktpartijen
9.1.
Belangrijkste reacties
Op het conceptrapport zijn reacties van marktpartijen gekomen, die in hoofdlijnen betrekking hebben op de volgende aspecten: 1. 2. 3.
het opbrengstenniveau is te hoog; het percentage winst en risico zou geen 5% moeten zijn maar 10%; de verdeling van de aan de gemeente te betalen bedragen tussen de ontwikkelaars.
Hierna wordt op deze reacties ingegaan. 9.1.1. Te hoog opbrengstenniveau Volgens de marktpartijen zou het gemiddelde opbrengstenniveau € 4.000,00 moeten bedragen. Wij hebben voor elke woningbouwcategorie opbrengsten geraamd, waarbij het gemiddelde op een niveau van € 4.400,00 - € 4.500,00 ligt. Om nader in te gaan op deze vraag volgt hierna een sterkte-zwakte- ofwel SWOT-analyse van Schalkwijk; Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben deskundigen een swot-analyse 1 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.
1 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
Blad 21/34
2570.4-N5d2/bj/a
Strengths − Centrumligging in de buurt Schalkwijk te Haarlem. − Goede bereikbaarheid met de auto en openbaar vervoer. − Grote vraag naar woningen in Haarlem en stijgende huren en verkoopprijzen. − Kwaliteit van het nieuwe project.
Weaknesses − Het huidige winkelcentrum Schalkwijk heeft een slechte uitstraling voor de ontwikkeling. − Zwakke markt in Schalkwijk.
Opportunities − Sterk opgaande woningmarkt met een grote vraag naar nieuwe appartementen. − Het gebied staat aan het begin van de transformatie en biedt veel mogelijkheden in de ontwikkeling. − Kans om markt in Schalkwijk te maken/verbeteren. − Herontwikkeling is katalysator en aanjager voor upgrading van de rest van Schalkwijk en verbetering van het winkelcentrum.
Threats − Markt in Schalkwijk wordt niet beter, tegenvallende opbrengsten. − Te groot aanbod van nieuwbouw. − Economische gevolgen van de huidige CoronaCovid 19 crisis en daarop volgende gevolgen voor woningmarkt. − Onzekerheid medewerking VVE winkelcentrum Schalkwijk.
Op basis van deze analyse zijn wij van oordeel dat er grote kansen liggen voor de herontwikkeling, maar er ook risico’s zijn omdat de woningbouwopbrengsten in Schalkwijk tot op heden achterblijven bij de rest van Haarlem en de markt in het kwalitatief betere woningbouwsegment nog moet worden gemaakt. De herontwikkeling van dit deel is echter een aanjager voor het gehele gebied, terwijl het huidige aanbod beschouwd dient te worden als solitaire ontwikkelingen, die nog niet profiteren van deze herontwikkeling. 9.1.2. Winst en risico Met de ontwikkelaars is veel discussie geweest over het percentage winst en risico. De ontwikkelaars zijn van oordeel dat hier een percentage van 10% in plaats van 5% gehanteerd moet worden. De ontwikkelaars HBB en Hoorne geven aan dat deze rendementsdoelstelling en de uitgangspunten voor het risico bij aandeelhoudersbesluit zijn vastgesteld op 10%. Onze reactie is dat wij niets willen afdoen aan de door de ontwikkelaars gesignaleerde risico’s en gehanteerde rendementseisen. In de residuele waardebepaling is echter geen rendementseis opgenomen, en het is geen benadering van de businesscase van een ontwikkelaar. De residuele waardemethode is niet meer en minder dan een middel om de grondwaarde te bepalen met behulp van een samenhangend model van kosten en opbrengsten. Zowel opbrengsten als kosten kunnen, en zullen uiteindelijk afwijken.
Er is immers nog niet veel bekend over het afwerkingsniveau, de prijs-/kwaliteitverhouding, de exacte vorm van uitvoering, de exacte mate van duurzaamheid et cetera. Het percentage winst en risico over de v.o.n.-prijs beoogt uitsluitend voor een aantal onzekerheden een margepost te zijn. Ter toelichting kan nog worden vermeld dat de residuele berekening geen exact inzicht beoogt te geven in de opbrengsten en kosten zoals die daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd, maar geeft een inschatting van opbrengsten en kosten ten behoeve van een waardebepaling. Uiteindelijk zal elke koper zijn eigen keuzes maken en wijken kosten en opbrengsten die uiteindelijk worden gerealiseerd, bijna per definitie af van de ramingen waarmee ten behoeve van een waardebepaling wordt gewerkt. De residuele waardebepaling is een middel om tot een bepaling van de grondopbrengsten te komen. Het gebruikte model is een model, waarbij de uitkomsten regelmatig getoetst worden aan werkelijk tot stand komende transacties. Het model beoogt geen begroting noch een bestek te zijn van kosten en opbrengsten, het is een model dat in samenhang met de gebruikte parameters inzicht geeft in marktwaarden van gronden.
Blad 22/34
2570.4-N5d2/bj/a
Indien het percentage winst en risico in dit model significant wordt aangepast, resulteert dit niet in een marktconforme grondwaarde. Dit geldt ook wanneer in interne berekeningen met andere parameters wordt gewerkt. Een significante aanpassing in een parameter van dit model kan niet plaatsvinden zonder dit in samenhang met andere parameters te doen, omdat de samenhang in het model anders verloren gaat. Hierbij kan al worden opgemerkt dat bijvoorbeeld door de kostenstijging in het model hoger aan te nemen dan de opbrengstenstijging, ook risico wordt ondervangen. 9.1.3. Verdeling tussen partijen Hier wordt in hoofdstuk 12 op ingegaan.
10.
Conclusie opbrengsten en gevolgen voor de raming van de inbrengwaarde
Op basis van het onderzoek van Cushman & Wakefield en op basis van de aanname dat de kwaliteit van de herontwikkeling uitgaat boven de huidige kwaliteit die nu in Schalkstad wordt aangetroffen, zal dit naar verwachting leiden tot hogere huurprijzen en verkoopopbrengsten in de beoogde herontwikkeling dan de huidige opbrengsten in Schalkstad. Deskundigen gaan ervan uit dat een gemiddeld opbrengstenniveau in de orde van grootte van € 4.400,00 - € 4.500,00 per m² haalbaar moet zijn. Anderzijds moet de markt in Schalkwijk zich nog bewijzen en gaan marktpartijen op basis van de adviezen van hun adviseurs uit van een gemiddeld opbrengstenniveau van € 4.000,00 per m². Dit zijn opbrengsten waarvan op basis van marktreferenties verwacht mag worden dat deze minimaal haalbaar moeten zijn. Op basis van de adviezen van verschillende partijen en de gerealiseerde v.o.n.-prijzen, en de combinatie van huurprijs en aanvangsrendementen zoals die in bijlage 2 bij de analyse van de opbrengsten is vermeld is de conclusie dat de verwachte gemiddelde opbrengsten van de woningen tussen de € 4.000,00 € 4.500,00 bedraagt. Naar onze mening ligt een opbrengstprijs van € 4.000,00 per m² zodanig aan de onderkant van de bandbreedte, dat de kans op een lagere opbrengst in de huidige markt vrijwel is uitgesloten terwijl er wel kansen zijn.
Daarom adviseren wij in het geval van vaste prijsafspraken een prijsafsprakenniveau van € 4.200,00 per m² te hanteren. Naar onze mening kan ook worden uitgegaan van een lagere basisprijs van € 4.000,00 per m², omdat de gemeentegrond dan mogelijk een aanjaagfunctie kan hebben voor de ontwikkeling van Schalkstad. In dat geval moet er wel een bijbetaling plaatsvinden als de opbrengsten meevallen. In deze constructie lopen de ontwikkelaars weinig risico, maar wanneer de opbrengsten meevallen, deelt de grond van de gemeente ook mee in deze opbrengsten. Op het moment dat de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan die waarop het basisbedrag is gebaseerd, moet een zodanige nabetaling plaatsvinden dat het samenspel van basisbedrag en nabetaling te beschouwen is als een marktconforme afspraak per peildatum. Hierna wordt het scenario van een basisprijs op de inbrengwaarde als eerst uitgewerkt: 10.1.
Bepaling inbrengwaarde op basis van scenario opbrengst basisprijs
In dit scenario wordt de inbrengwaarde van de gronden van de gemeente berekend op basis van een opbrengstprijs van de woningen exclusief sociale woningbouw van € 4.000,00 per m² v.o.n. Voor het overige programma hebben wij de eerder toegelichte opbrengsten aangehouden. Vervolgens wordt vanuit de grondexploitatie het beschikbare bedrag voor de inbrengwaarde uitgerekend, op basis van de aanname dat de grondexploitatie sluitend is.
Blad 23/34
2570.4-N5d2/bj/a
Wro 6.13.1.c.1
6.13.1.c.2
Nominaal € 16.097.753 € 12.840.934 € € 756.819 € 2.500.000
Bro 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen
Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -
€ € € € €
Kostenstijging 164.876 38.314 126.563
€ € € € € € € € € € € € € €
243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -
Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie)