Bijlage 4 Taxatierapport Ternatestraat 16 Bedrijfslocatie
Tekst van het document
op vloerniveau , tussen
Meetrapport NEN 2580:2007
en NEN
de
2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1. 0 - 10-7-2019
5. 6 Installatievloeroppervlakte De installatieoppervlakte is de netto oppervlakte van de ruimten voor installaties die voldoen aan de volgende criteria: De installatie is vast verbonden met het gebouw. De installatie is overwegend gericht op het scheppen van de juiste omstandigheden voor het verblijven of werken in het gebouw. De installatie is niet gericht op het produceren van goederen en/of diensten door het bedrijf. Tot de gebouwinstallaties worden onder meer gerekend: Verwarmingsinstallatie. Rookgasafvoer en binnenriolering. Installatie voor koud- en warmwatervoorziening. Installatie voor perslucht t. b. v. de klimaatregeling van het gebouw. Installatie voor ruimtekoeling. Installatie voor ventilatie en luchtbehandeling. Elektrische centrale voor energievoorziening. Kracht- en lichtinstallatie. Transportinstallatie. Sprinklerinstallatie (niet op verzoek van de huurder aangebracht). Brandweer commandoruimte. 5. 7 Verticaal verkeersoppervlakte Onder verticaal verkeersoppervlakte wordt gerekend: Ruimten die uitsluitend voor de verkeersafwikkeling in verticale richting zijn bestemd inclusief omhullende wanden. Bijvoorbeeld trappenhuizen inclusief rooksluizen en liftschachten. Een trap roltrap of hellingbaan die meer dan 150 m overbrugt.
Hierbij wordt als deze onderdeel vormt van een ruimte met andere dan verticale verkeersfuncties alleen de vloeroppervlakte ingenomen door de voorziening zelf gerekend. ,
,
,
,
,
,
,
5. 8 Statisch bouwdelen Tot de statische bouwdelen worden gerekend: Alle buitenwanden. Bij buitenwanden uitspringende bouwdelen indien het grondvlak ≥ 050 m². Alle dragende binnenwanden. Een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf indien het grondvlak ≥ 050 m². Scheidingsconstructies die niet verhuurbare binnenruimten omhullen. Scheidingsconstructies die binnenruimten omhullen met verschillende gebruiksfuncties. ,
,
,
5. 9 Ruimten lager dan 150 m ,
De oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte < 150 m. ,
,
5. 10 Één op één regel Een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend tenzij deze (mede) dient voor het bereiken van een of meer andere verhuurbare ruimte(n) op dezelfde verdieping en de NVO van deze andere verhuurbare ruimte(n) groter is dan of gelijk is aan de NVO van het bordes zelf. Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang. ,
5. 11 Glaslijncorrectie Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten vanaf de opgaande wand tot aan de binnenzijde van het glas op 150 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. ,
5. 12 Toedeling van gemeenschappelijke ruimten Voor een gebouw dat aan verschillende gebruikers wordt verhuurd worden de verhuurbare vloeroppervlakten van de afzonderlijke verhuurde gedeelten vastgesteld. Daarna volgt de toedeling van de gemeenschappelijke ruimten. Eerst worden de gemeenschappelijke gebruiksruimtes van de betreffende bouwlaag naar de rato over de VVO van de gebruikers van de betreffende bouwlaag verdeeld. Vervolgens worden de gemeenschappelijke gebruikruimtes bestemd voor alle gebruikers van het gebouw pro rato over alle gebruikers verdeeld. De toedeling van deze gemeenschappelijke ruimten geschiedt inclusief de daarbij behorende glaslijncorrectie. Bij bedrijfsverzamelgebouwen wordt de bedrijfsruimte niet meegeteld in de verdeling van de gemeenschappelijke gebruiksruimtes. ,
Meetrapport NEN 2580:2007
en NEN
2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1. 0 - 10-7-2019
Tot de gemeenschappelijke ruimten worden onder meer gerekend: Algemene verkeersruimten ten behoeve van een gezamenlijke entree van het gebouw. Gemeenschappelijk gebruikte containerruimten en/of andersoortige bergruimten. Gemeenschappelijk gebruikte sanitaire groepen per verdieping of per gebouw (minder valide toiletten). 5. 13 Parkeerruimte Onder parkeerruimte wordt verstaan ruimte voor het parkeren van motorvoertuigen. De ruimten worden indien inpandig wel gerekend tot de bruto vloeroppervlakte maar niet tot de verhuurbare vloeroppervlakte. Deze oppervlakte wordt in de meetstaat ,
,
,
apart weergegeven.
5. 14 Winkelruimte Voor winkelruimten wordt de verhuurbare vloeroppervlakte berekend zoals beschreven in NEN 2580. De trappen en trapgaten binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels worden echter niet in mindering gebracht op de VVO. Toerekening van gemeenschappelijke ruimten in winkelcentra zoals winkelpassages expeditieruimten en dergelijke ruimten vindt hier niet plaats. Deze oppervlakten worden in de meetstaat apart weergegeven. ,
Meetrapport NEN 2580:2007
en NEN
2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1. 0 - 10-7-2019
Ternatestraat 16 te Haarlem
Bouwkundig Rapport 21-03-2024 Datum Rapport nr. 242040
AdresTernatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens 1. 1. Opdrachtgever 1. 2. Inspectie 1. 3. Object 2. Kwaliteitenoverzicht 3. Beoordeling technische staat 4. Kostenoverzicht 5. Toelichting op de kosten samenvatting 6. Bouwkundige inspectie 7. Detailgegevens inspectie 7. 1. Fundering 7. 2. Daken 7. 3. Dakconstructie & dakbeschot 7. 4. Bitumineuze dakbedekking 7. 5. Dakbedekking berging 7. 6. Dakbedekking luifel 7. 7. Dakbedekking erkers 7. 8. Loodaansluitingen 7. 9. Dakdoorvoeren 7. 10. Hemelwaterafvoer 7. 11. Betimmeringen dak 7. 12. Daklicht 7. 13. Daklicht #2 7. 14. Metselwerk & voegwerk 7. 15. Plantenbak 7. 16. Binnenwanden & plafonds 7. 17. Constructievloeren 7. 18. Ramen deuren & kozijnen 7. 19. Hang- en sluitwerk 7. 20. Beglazing 7. 21. Schilderwerk 7. 22. Buitenschilderwerk 7. 23. Ventilatie 7. 24. Cv-installatie 7. 25. Radiatoren & cv-leidingen 7. 26. Elektrische installatie 7. 27. Gasinstallatie 7. 28. Brandveiligheid 7. 29. Wc’s & keukens 7. 30. Wc's & overig sanitair 7. 31. Keuken 7. 32. Kruipruimte 7. 33. Berging 7. 34. Klimplanten 7. 35. Asbest 7. 36. Asbest verdacht materiaal 8. Conclusie 9. Algemene Voorwaarden
3 3 3 3 4 5 6 7 8 10 10 11 12 13 15 16 17 18 21 22 23 24 25 26 28 30 31 32 34 35 36 37 38 39 40 41 43 44 46 47 48 49 52 53 54 55 56 57
,
242040
2
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 1. Algemene gegevens 1. 1. Opdrachtgever Naam:
Gemeente Haarlem
Adres:
Postbus 3333 2001 DH Haarlem
1. 2. Inspectie Inspecteur:
D. Bogaerts
Datum keuring:
21-03-2024
Weersomstandigheid:
Bewolkt
1. 3. Object
242040
Adres:
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bewoond:
Nee
VvE:
Nee
Object type:
Tussenwoning
Bouwjaar:
1927
Gebruik:
Bedrijfsruimte
Aantal bouwlagen:
1
3
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 2. Kwaliteitenoverzicht Beperkt geinspecteerd
Fundering
Slecht
Ventilatie
Matig
Plantenbak
Wc's & overig sanitair
Kruipruimte
Redelijk
Dakconstructie & dakbeschot
Bitumineuze dakbedekking
Dakbedekking erkers
Loodaansluitingen
Dakdoorvoeren
Daklicht
Binnenwanden & plafonds
Ramen deuren & kozijnen
Hang- en sluitwerk
Beglazing
Keuken
Dakbedekking berging
Dakbedekking luifel
Buitenschilderwerk
Goed
242040
Constructievloeren
Elektrische installatie
Gasinstallatie
Brandveiligheid Radiatoren & cv-leidingen
4
,
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 3. Beoordeling technische staat
242040
Conditie Zeer goed
Omschrijving Het onderdeel vertoont geen tekortkomingen gebreken of verouderingsverschijnselen.
Goed
Incidenteel kunnen kleine gebreken of tekortkomingen voorkomen of het verouderingsproces is op gang gekomen.
Redelijk
Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen.
Matig
Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen.
Slecht
Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is onomkeerbaar op gang gekomen.
Zeer slecht
Er is sprake van een maximaal gebreken beeld. Voortdurend treden er storingen op in de functievervulling. Technisch rijp voor de sloop.
Beperkt geinspecteerd
Er is geen volledige inspectie uitgevoerd omdat het bouwkundig onderdeel niet van dichtbij te inspecteren was.
Niet geinspecteerd
Het onderdeel is niet geinspecteerd.
,
5
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
f te eer
Bouwkundig Rapport
(geanonimiseerd)
242040
6
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 5. Toelichting op de kosten samenvatting : Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of Direct vervolgschade. : Verwachte kosten in de komende 5 jaar in het onderhoud van het geïnspecteerde object. Termijn Verbetering : Kosten in relatie tot geadviseerde verbeteringen aan specifieke onderdelen van het geïnspecteerde object. : Pro Memorie betekent ‘ter herinnering’. Maatregelen en daarmee kosten zijn voor dit onderdeel PM niet goed in te schatten en/of afhankelijk van vervolgonderzoek. : Met ja ingevuld betekent dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) naar rato zal moeten VvE bijdragen aan de kosten voor dit onderdeel. Belangrijk informatie met betrekking tot kostenberekeningen. afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering); gebaseerd op aannemersprijzen inclusief arbeid (geen doe-het-zelf-werkzaamheden); vermeld inclusief btw. ; slechts bedoeld ter indicatie en excl. sloop- en steigerkosten; indien mogelijk en economisch verantwoord geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging; vastgesteld met als uitgangspunt dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken; gebaseerd op landelijk gemiddelde prijzen; gebaseerd op gemiddeld luxe niveau basisuitvoering en omvatten materiaal en arbeid. Overige opmerkingen m. b. t. kostencalculaties en vervolgonderzoek.
Er kan bij de detailinformatie worden verwezen naar vervolgonderzoek om risico's uit te sluiten. Kosten van stut sloop steigerwerk en van ver- en/of gevolgschade zijn niet opgenomen. Genoemde bedragen zijn schattingen hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een prijsberekening wordt geadviseerd een gespecificeerde offerte te vragen. U dient nog rekening te houden met uitgaven ten aanzien van zelfwerkzaamheden niet begrote onderdelen en regulier onderhoud. ,
,
,
,
,
,
242040
7
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 6. Bouwkundige inspectie Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. Daarbij wordt een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven wat niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen met de daarbij behorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten.
Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd er geen metingen worden verricht er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd verschoven opgetild opgegraven etc. om achterliggende constructies en/of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien de inspecteur tijdens de inspectie een asbestverdacht materiaal tegenkomt zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn. Verdere informatie over dit onderwerp kunt u vinden op de verzamelpagina van de Rijksoverheid over asbest en het informatiepunt leefomgeving: IPLO. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Het bouwtechnisch rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven: Conditie staat van onderhoud per onderdeel Waarneembaarheid van het element Constateringen en opmerkingen met betrekking tot de conditie van een onderdeel Kostenraming voor herstelkosten c. q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolgschade bestaat. Kostenraming voor herstelkosten c. q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn (binnen 1-2 jaar). Kostenraming voor herstelkosten c. q. vervangingswerkzaamheden welke binnen een periode van 3 tot 6 jaar uitgevoerd dienen te worden. Eventueel foto’s van elementen en/of gebreken. Eventueel adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken: onderzoek naar houtborende insecten onderzoek naar houtaantastende schimmels (zwam) constructief onderzoek (sterkteberekeningen) onderzoek naar betonrot onderzoek naar asbest. Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: dierenverblijven (stallen hokken volières enz.) erfafscheidingen pergola’s en dergelijke. Tevens worden niet gefundeerde bergingen buiten beschouwing gelaten. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken: 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen ,
242040
8
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport indicaties gegeven over de resterende levensduur en/of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of gedeeltelijke te inspecteren onderdeel dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel. ,
,
Raming van de kosten In zoverre binnen de verstrekte opdracht ramingen van herstelkosten en/of onderhoudskosten worden gegeven zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaal inzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde de woning terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een woning en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen.
PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: de omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie) de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden vervangen van vloer) pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering vocht in kruipruimte) te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt. ,
,
,
,
,
,
Informatieplicht verkopers Conform boek 7 artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normale en bijzondere gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normale of bijzondere gebruik ongeschikt is. Wat betekent deze informatieplicht voor verkopers: Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten; Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan; Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk. Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur van Premiumkeur is afgegeven , kunnen er geen rechten aan gekende onzichtbare gebreken worden geclaimd. ,
,
,
Onderzoeksplicht kopers De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten. Door het lezen van het rapport wordt de koper niet geacht te zijn ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht. Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers: Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar; Op basis van het informatieformulier informatie uit de visuele inspectie daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen. Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven. ,
,
,
,
,
242040
9
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. Detailgegevens inspectie 7. 1. Fundering
Beperkt geinspecteerd
Geïnspecteerd wordt voor zover zichtbaar op scheurvormingen en verzakkingen. Als er symptomen zichtbaar zijn waardoor aanneembaar is dat er problemen met de fundering zijn wordt dit gemeld in het rapport. Echter als er geen symptomen zichtbaar zijn wil dat niet zeggen dat ze niet aanwezig zijn. Besef dat dit een momentopname is en dat ik u geen garantie op de toekomst geven kan geven. Er is geen onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van de fundering en ondergrond de fundering zit ondergronds en is visueel niet te inspecteren. Er is geen aanvullend (bovengronds) basis funderingsonderzoek (scheefstandsmeting) uitgevoerd. ,
,
,
242040
10
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 2. Daken Dakbedekking en dakranden worden indien mogelijk (bereikbaarheid) geïnspecteerd op de staat van onderhoud (leeftijd craquelé verwering begroeiing). Plafondafwerkingen drainagetegels vlonders en dergelijke kunnen de inspectie belemmeren. Indien de dakbedekking is verweerd (craquelé plantengroei zichtbare inlage) kunnen de onderliggende onderdelen (balklaag dakbeschot) zijn aangetast. Wanneer de onderzijde van de dakconstructie is afgewerkt dient altijd een voorbehoud te worden gemaakt. Bij een mogelijk minder goede conditie van bedekking is er een verhoogd risico op lekkage en/of vervolgschade aan de dakconstructie dit is tijdens een visuele inspectie niet altijd zichtbaar. Laat tenminste eens per jaar uw daken op gebreken inspecteren. Voor het behoud van het bitumen of zink is het aan te raden het dak regelmatig (2 x per jaar) schoon te maken dat wil zeggen ontdoen van zwerfvuil als blad en mos. Ook algengroei is schadelijk voor uw plat dak. Het bitumen niet rechtstreeks betreden op hele warme of koude (vorst) dagen dit kan schade en lekkage veroorzaken. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
242040
11
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 3. Dakconstructie & dakbeschot
Redelijk
Lekkage sporen bij het verlaagd plafond/syteem plafond. Geen verhoging gemeten. Geen gebreken waargenomen. Uitgegaan wordt van oude niet actieve lekkage. De dakconstructie en het dakbeschot wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Dit betreft een visuele inspectie. Beoordeeld worden de constructieve samenhang eventuele aantasting en zichtbare lekkages. Indien dakconstructie/het dakbeschot aan de binnenzijde (groten-)deels is afgewerkt is het niet mogelijk de volledige dakconstructie/het volledige dakbeschot te inspecteren. Na verwijdering van eventueel aanwezig afwerkingen aftimmeringen en/of opslag kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden. ,
,
,
,
Afbeelding 1
242040
12
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 4. Bitumineuze dakbedekking
Redelijk
Bitumineuze dakbedekking kan gemiddeld 25 tot 35 jaar mee maar kan door diverse oorzaken zoals zon en vervuiling versneld verouderen. Het is belangrijk om het bitumen regelmatig te ontdoen van zwerfvuil mos- en algengroei. ,
,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
13
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
Afbeelding 5
242040
Afbeelding 6
14
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 5. Dakbedekking berging
Goed
Bitumineuze dakbedekking kan gemiddeld 25 tot 35 jaar mee maar kan door diverse oorzaken zoals zon en vervuiling versneld verouderen. Het is belangrijk om het bitumen regelmatig te ontdoen van zwerfvuil mos- en algengroei. ,
,
Afbeelding 1
242040
Afbeelding 2
15
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 6. Dakbedekking luifel
Goed
Bitumineuze dakbedekking kan gemiddeld 25 tot 35 jaar mee maar kan door diverse oorzaken zoals zon en vervuiling versneld verouderen. ,
Afbeelding 1
242040
Afbeelding 2
16
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 7. Dakbedekking erkers
Redelijk
Zink kan wel 100 jaar mee gaan maar levensduur van zinken dakbedekking is ook sterk afhankelijk van de kwaliteit van het gebruikte zink en het vakmanschap waarmee het is aangebracht. Op den duur wordt het zink poreus. Soldeerverbindingen laten los en er komen haarscheurtjes in. Het is belangrijk het zink regelmatig tenminste eens per jaar te ontdoen van bladeren mos en ander zwerfvuil om verstoppingen lekkage en aantasting van het materiaal te voorkomen. Het zuur dat kan ontstaan bij het rotten van blad en ander afval kan de beschermende oxide- / patinalaag van het zink aantasten. ,
,
,
,
,
Afbeelding 1
242040
Afbeelding 2
17
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 8. Loodaansluitingen Korte termijn
Totaal
700
700
Redelijk
Diverse kleine gebreken en/of ontbrekende delen. Geen en/of te korte slabben op hoeken plat dak. Aansluitingen bij de muurafdekkers niet waterdicht. Lood boven de waterlijst gebrekkig; te kort. Ik adviseer ook lood of zink aan de bovenzijde van de kolommen aan te laten brengen. Nazien door een dakdekker en waar nodig herstellen en/of aanbrengen. Het lood ter waterkering in de constructie/metselwerk en ter waterdichte aansluiting tussen gevels platte en hellende daken dakkapellen en dakopbouwen is steekproefsgewijs en algemeen beoordeeld. Het is onmogelijk alle delen en aansluitingen bij de keuring te controleren. Hoe ouder het lood des te zwakker en kwetsbaar het wordt. Als het lood in scheurt door ouderdom ontstaan er lekkages. ,
,
,
,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
18
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
242040
Afbeelding 5
Afbeelding 6
Afbeelding 7
Afbeelding 8
Afbeelding 9
Afbeelding 10
19
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
Afbeelding 11
242040
Afbeelding 12
20
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 9. Dakdoorvoeren
Redelijk
Doorvoer afgeplakt. Voor zover na te gaan is deze niet meer in gebruik. Laat controleren door een installateur indien u zekerheid wil. De (dak)doorvoeren van bijvoorbeeld de rookgasafvoer van de cv-ketel en de ontspanningsleiding van de binnenhuisriolering zijn waar mogelijk visueel geïnspecteerd. Ook boven de dakdoorvoeren op hellende daken moet regelmatig blad en ander zwerfvuil verwijderd worden om lekkage te voorkomen door regenwater dat niet weg kan. (Rook-)kanalen Het is door middel van een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Ook zijn de kanalen niet aan de binnenzijde geïnspecteerd. Het is belangrijk de rookkanalen tenminste eens per jaar te laten vegen door een erkend bedrijf voor de veiligheid en mogelijk de verzekering. Bij bovenmatig stoken en/of bijvoorbeeld het gebruik van vochtig hout moet er vaker geveegd worden. Vraag de schoorsteenveger naar de hoeveelheid roetafzetting. ,
,
Afbeelding 1
242040
21
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 10. Hemelwaterafvoer Korte termijn
Totaal
400
400
Actieve lekkage bij de hemelwaterafvoer patio links. Langdurige lekkage. Vochtdoorslag/lekkage naar binnen. Op korte termijn ontstoppen hemelwaterafvoer en nazien uitloop. Na voldoende droging kan de binnenzijde afgewerkt worden. Dit kan wel een half jaar tot een jaar duren. ,
Het is belangrijk om net als de dakgoten de doorvoeren vergaarbakken en afvoeren regelmatig schoon te maken om verstoppingen te voorkomen. Ten minste eenmaal per jaar. In een omgeving met veel (hoog) groen zeker twee maal. Plaats op de diverse doorvoeren roosters om verstoppingen tegen te gaan. Op de onderuitloop wordt meestal een rooster (bolrooster) of zeefkorf met zeefdeksel geplaatst zodat grind en bladeren niet in de hemelwaterafvoer terecht kunnen komen. Een zijuitloop kan voorzien worden van een keizelbak om grind en bladeren tegen te houden. ,
,
,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
22
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 11. Betimmeringen dak De diverse betimmeringen bij de daken zijn voor zover mogelijk visueel geïnspecteerd. Soms is dat op afstand. Het is middels de visuele inspectie niet uit te sluiten dat er achter deze betimmeringen door bijvoorbeeld binnendringen van vocht gebreken schuilgaan. Ik kan op basis van de visuele inspectie zonder destructief onderzoek niet volledig uitsluiten dat er wanneer men begint met voorbereidingen voor het schilderen (zoals schuren of afbranden van oude verflagen) (meer) zwakke plekken onder het schilderwerk vandaan komen. Tenzij anders aangegeven kosten voor herstelwerk mee begroot bij het buitenschilderwerk in Schilderwerk Buiten. ,
,
,
,
,
,
242040
23
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 12. Daklicht
Redelijk
De gemiddelde levensduur van de kap van een lichtkoepel is 20 jaar. Op enig moment moeten de afdichtingsstrips vervangen worden.
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
24
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 13. Daklicht #2
Afbeelding 1
242040
Afbeelding 2
25
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 14. Metselwerk & voegwerk Korte termijn
Totaal
650
650
Metselwerk en voegwerk van de gevels over het algemeen in een voldoende bouwkundige conditie. Lokaal matige voegwerk; onthechte en ontbrekende delen. Herstelde scheurvorming. Oud bevestigingsmateriaal door corrosie kan schade ontstaan aan het gevelmetselwerk. Laat verwijderen bij herstelwerkzaamheden. Lichte zetscheur. Schakel een vakkundig metselbedrijf of gevelonderhoudsbedrijf in. Lokaal herstel metsel-/voegwerk. Bij het herstel van het metselwerk kan door aanbrengen van wapening in de voegen (spiraalanker zoals ’TotalWall’) toekomstige beweging enigszins worden opgevangen. ,
,
,
In de bestaande bouw is er altijd een beperkt risico dat door werking en zetting van materialen of het ontbreken van voldoende dilataties thermische scheurvorming gaat optreden en/of reeds aanwezig zijn. Meestal zijn deze scheurvormingen constructief niet van invloed. Roestend bevestigingsmateriaal kan daarnaast ook schade aanbrengen. Door expansie van corrosie / roesten van metalen delen kan er scheurvorming in het metselwerk ontstaan. Het advies is dan ook altijd om oude roestende delen op korte termijn te verwijderen of te vervangen. Met regelmatig onderhoud kan het corroderen van materialen worden voorkomen. ,
Afbeelding 1
242040
Afbeelding 2
26
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
242040
Afbeelding 3
Afbeelding 4
Afbeelding 5
Afbeelding 6
27
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 15. Plantenbak Korte termijn
Totaal
1000
1000
Matig
Metselwerk plantenbakken naast de erkers. Risico op vochtdoorslag. Door de voorzetwanden aan de binnenzijde is dit niet direct waarneembaar. Metselwerk en voegwerk ontmossen en herstellen. Ik adviseer de plantenbak aan de binnenzijde (naar de gevel) waterdicht af te laten werken met cementgebonden pleister zink of bitumen/EPDM. Daarnaast is het toepassen van drainage / afwatering van de bak aan te bevelen. ,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
28
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
Afbeelding 5
242040
Afbeelding 6
29
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 16. Binnenwanden & plafonds
Redelijk
Gecontroleerd is de bouwkundige staat van het casco. Afwerking en inrichting van het object zijn geen onderdeel van de bouwkundige keuring van het object. Dit is ter invulling aan de koper dan wel huurder / gebruiker. Diverse afwerkingen komen door het object komen voor. Krimp- en spannings-/trekscheuren komen voor. Normale veroudering / slijtage. Het object is intern zeer gedateerd. Daarnaast voldoet het niet aan de huidige eisen. De koper dient rekening te houden met een algehele renovatie / modernisering van het interieur en het voldoen aan de eisen met betrekking tot de gebruiksfunctie. Dragende wanden worden beoordeeld op scheurvorming en doorslaand of optrekkend vocht. Wanneer voorzetwanden tegen de muren zijn aangebracht is dit in het algemeen gebeurd i. v. m. vochtdoorslag optrekkend vocht of heeft men de buitenmuur willen isoleren. Gebreken/correctheid bouwfysische opbouw zijn dan niet visueel waarneembaar. In de bestaande bouw is er altijd een beperkt risico dat door werking en zetting van materialen of het ontbreken van voldoende dilataties thermische scheurvorming gaat optreden en/of reeds aanwezig zijn. Meestal zijn deze scheurvormingen constructief niet van invloed. ,
,
,
,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
30
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 17. Constructievloeren
Beperkt geinspecteerd
Beperkt inspecteerbaar door afwerkingen. Wanneer er bijzonderheden of onregelmatigheden worden opgemerkt wordt dit gemeld in het rapport. De draagvloer is een betonnen constructievloer.
242040
31
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 18. Ramen , deuren & kozijnen
Redelijk
Onderhoud in de vorm van schilderwerk. Regulier onderhoud zoals schoonhouden smeren van bewegende delen. Ramen en deuren zijn steekproefgewijs getest. Er is op dit onderdeel veel te winnen met betrekking tot verduurzaming. Klein herstelwerk aan houten delen is mee begroot met de kosten voor het buitenschilderwerk maar besef dat de kosten hoger uit kunnen vallen wanneer bij de voorbereidingen voor het schilderwerk (zoals schuren of afbranden) blijkt dat er meer herstelwerk plaats moet vinden. ,
,
,
242040
Afbeelding 1
Afbeelding 2
Afbeelding 3
Afbeelding 4
32
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport
Afbeelding 5
242040
Afbeelding 6
33
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem
Bouwkundig Rapport 7. 19. Hang- en sluitwerk
Redelijk
Het hang- en sluitwerk is steekproefsgewijs gecontroleerd op de werking. Regulier onderhoud aan hang- en sluitwerk moet jaarlijks worden uitgevoerd. Zoals het intikken van scharnierpennen het schoonmaken en smeren van bewegende delen De bouwtechnische keuring is géén onderzoek naar inbraakpreventie. ,
242040
34
Ternatestraat 16 2022 BV Haarlem