Bijlage 3 Taxatierapport Jan Sluijterslaan 2 Bedrijfslocatie (geanonimiseerd)
Tekst van het document
(geanonimiseerd)
ge
Bedrijfslocatieenl Bedrijfsmakelaars -Taxateurs\\_”/
Ze
Taxatie Jan
met
Bedrijfslocatieenl
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
Rapport samenvatting
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
| Eigenaar gebruiker
Dossiemummer:
Complex: Adres:
Jan
Jan Sluyterslaan 2 Haarlem Sluiijterslaan 2, 2033TM Haarlem
Eigenaar:
Gemeente
Haarlem
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren
belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
1.700 m?
Energielabel:
G
Type object:
Eigen gebruik
Oorspronkelijk bouwjaar:
1959
Monument:
Nee
Totaal BVO
m? of stuks:
Totaal VVO
m? of stuks:
Verhouding VVO
/ BVO:
Parkeerplaatsen binnen: Parkeerplaatsen buiten: Marktwaarde per m?:
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever:
Markt/herz.
Contactpersoon:
De heer K. Mense
Verkoop
Doel taxatie:
Waardepeildatum: Marktwaarde kosten
gs
(geano im se rd)
huur:
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
(geanonimiseerd)
Uitvoerend taxateur:
huur:
Netto markt/herz.
Exploitatiekosten incl. eventuele
canon:
donderdag 18 april 2024
(geanonimiseerd)
koper:
Kap. markt/herz. huur
(geanonimiseerd)
Object beoordeling
Score
Locatie
Score
beoordeling
Bouwkundige staat:
Goed
Ligging:
Goed
Onderhoud buiten:
Goed
Bereikbaarheid:
Goed
Onderhoud binnen:
Goed
Parkeren
Goed
Parkeren
(op eigen terrein):
Niet van toepassing
Functionaliteit:
Goed
Object
Goed
score:
Gebruik Altematieve
beoordeling
Score
aanwendbaarheid:
Niet van toepassing
Het
object
op openbare weg:
Goed
Locatie
score:
Markt
beoordeling
Courantheid verkoop:
Goed
Courantheid verhuur:
Goed
is per 18-04-2024
getaxeerd
op:
(geanonimiseerd) Marktwaarde
Waarde
op: 18-04-2024
kosten
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
koper
met
bijzondere uitgangspunten
Pagina:
-
2
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
I N H O U D I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Algemene uitgangspunten
J
Waardebegrippen en definities
K
Bijlagen
T A X A T I E R A P P O R T
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 3 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
ZN
Taxatie Jan
met
Bedrijfslocatieenl
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
OPDRACHT Al
OPDRACHTGEVER
Opdrachtgever: Ter attentie
De
van:
Adres:
heer K.
Gedempte
Mense Oude
Gracht 2, 2011GR
te Haarlem
Telefoonnummer: E-mailadres
A2
opdrachtgever:
OPDRACHTNEMER Naam
EN
UITVOEREND
Bedrijfslocatie.NL
taxateur:
Paul
Michiel
Wijkhuizen
Adres:
Oudeweg BE, 2031CC
Telefoonnummer:
023-5251525
E-mailadres:
paul@bedrijfslocatie.nl
Lid van / aangesloten
Ingeschreven
in het
bij:
register
Specialisatie / deskundigheid
TWEEDE Naam
onder
nummer:
& educatie:
RMT
RT
te Haarlem
(geanonimiseerd) Commercieel
vastgoed Beleggingen Projectontwikkeling
TAXATEUR
organisatie:
Tweede
Bedrijfslocatie.NL
taxateur:
GE.
van
der Schaaf RMT
Adres:
Oudeweg BE, 2031CC
Telefoonnummer:
023 5251525
E-mailadres:
info@bedrijfslocatie.nl
Lid van / aangesloten
Ingeschreven
in het
bij:
register
Specialisatie / deskundigheid
Waarde
TAXATEUR
organisatie:
Uitvoerend
A3
kmense@haarlem.nl
op: 18-04-2024
onder en
nummer:
educatie:
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
RT
te Haarlem
(geanonimiseerd) Bedrijfsmatig Vastgoed Projectontwikkeling Beleggingen
Pagina:
=
4
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
A. 4
VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
woensdag 10 april 2024
Toelichting opdrachtverstrekking Per brief is op voornoemde datum aan opdrachtnemer de opdracht verstrekt waarna de voor de taxatie relevante informatie bij mede opdrachtgever is opgevraagd. Opdrachtvoorwaarden Zoals beschreven in de opdrachtbrief. Dossiervorming Taxateur vangt zijn werkzaamheden aan na een schriftelijke opdrachtbevestiging. Deze bevestiging bevat een beknopte beschrijving van het object , het doel en de diepgang van de taxatie , alsmede het tarief en de op te vragen stukken en informatie. Na opname en inspectie legt taxateur een dossier aan waarin alle relevante stukken en informatie wordt verzameld zoals onder meer doch niet uitputtend: -de opdrachtbrief; -kadastrale informatie zoals de eigendomsinformatie , het kadastraal plan , de laatste ingeschreven aktes en eventueel de splitsingsakte; -een uittreksel uit het bestemmingsplan met alle voorschriften; -huur- en meetstaten , huurcontracten en overige relevante object- en gebruikersinformatie; -informatie over milieu- en duurzaamheid; eventuele rapporten , energielabel , e. d. ; -foto's; -marktgegevens en referentieobjecten; -correspondentie; -conceptrapportage; -het definitieve rapport; Interne kwaliteitsborging
Taxateur staat niet in rechtstreekse dienstbetrekking tot opdrachtgever.
Roulatie
Taxateur is niet eerder betrokken geweest voor opdrachtgever of derden met betrekking tot het getaxeerde object. Bij de taxatieopdracht werden geen instructies door de opdrachtgever of derden verstrekt.
Onafhankelijkheid
Taxateur heeft geen gemeenschappelijke zakelijke belangen met opdrachtgever.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) Taxateur onderkent het belang van een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object. Taxateur heeft geen conflict of interest met betrekking tot het object en verklaart volledig objectief te handelen ongeacht het belang van opdrachtgever. Plausibiliteit
De taxatie is uitgevoerd door 2 taxateurs waardoor een nadere plausibiliteitstoets niet noodzakelijk is.
Taxatiestandaarden Taxateur verklaart deze te taxatie te hebben uitgevoerd conform de richtlijn TCV. Tuchtrecht Op het taxatierapport zijn de 'Voorwaarden NVM voor Professionele Opdrachtgevers 2011' van toepassing. Taxateur is onderworpen aan de statuten , reglementen en de tuchtrechtspraak van het NRVT.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 5 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Ze
Taxatie Jan
met
Bedrijfslocatieenl
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
| TAXATIE B.1
ALGEMEEN
Objectomschrijving Een voormalig schoolgebouw gelegen
in
woonwijk en
gebruik
als
kinderdagverblijf.
Adres:
Jan
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
donderdag
Type
Volledige taxatie
taxatie:
Keuze
DOEL VAN
Sluijterslaan 2, 2033TM
18 april
Haarlem
2024
NAR-waarde
waardering:
B.2
in
DE TAXATIE
Verkoop
Doel:
Toelichting doel van de taxatie Opdrachtgever heeft twee taxateurs opdracht verleend tot taxatie van de marktwaarde van het object i.v.m. een beoogde transacties met de huidige huurder van het object. Ondergetekende heeft de opdracht van opdrachtgever aanvaardt op instigatie van beoogd koper. Net als t.o.v. opdrachtgever heeft taxateur geen banden of zakelijke belangen met beoogd koper. Uitgangspunt, tevens geformuleerd als bijzonder uitgangspunt, is een eigen gebruik transactie als ware het object op peildatum vrij van huur of gebruik. Tevens zal gelden bij een transactie dat het gebruik niet zal wijzigen en derhalve met bestemmingswijzigingen of transformatie kansen geen rekening is gehouden. B.3
WAARDERING
& BASIS
VAN
DE WAARDE
Marktwaarde
is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Valuta:
Alle
HET OBJECT
Marktwaarde
kosten
koper
IS PER
bedragen genoemd
in deze taxatie luiden in euro's.
18 APRIL 2024 GETAXEERD
OP
(geanonimiseerd)
(afgerond) Zegge: Met
Handtekening
uitvoerend taxateur:
zevenhonderdduizend
euro
bijzondere uitgangspunten
Handtekening
tweede
taxateur:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Paul Michiel Datum 10
Waarde
op: 18-04-2024
Wijkhuizen
juni 2024
en
plaats:
RMT
RT
G.E.
van
der Schaaf RMT
RT
| Haarlem
Datum
10
juni 2024 en plaats:
| Haarlem
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina:
-
6
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
B. 4
INSPECTIE Mate van inspectie: Inspectie uitgevoerd door:
Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.
B. 5
UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten In de bijlagen zijn opgenomen diverse rekenbladen per rekenmethode. Daar waar gesproken wordt over leegwaarde wordt gedoeld op de totale
leegwaarde van alle eenheden bij afzonderlijke verkoop van deze eenheden. Op het taxatierapport zijn de 'Voorwaarden NVM voor Professionele Opdrachtgevers 2011' van toepassing. Maatvoering van het getaxeerde object is vastgesteld conform de NEN 2580 op basis van plaatselijke inmeting of gebruik van beschikbare plattegronden.
Bijzondere uitgangspunten
Uitgangspunt , tevens geformuleerd als bijzonder uitgangspunt , is een eigen gebruik transactie als ware het object op peildatum vrij van huur of gebruik. Tevens zal gelden bij een transactie dat het gebruik niet zal wijzigen en derhalve met bestemmingswijzigingen of transformatie kansen geen rekening is gehouden. Een nadere uitwerking van een marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt is geen onderdeel van de opdracht en derhalve niet uitgewerkt.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen.
B. 6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Geen bijzonderheden , behoudens bijzonder uitgangspunt. Aanpassingen op conceptrapportage Nadere toelichting referenties.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Geen
Taxatie onnauwkeurigheid Opgenomen waarden zijn zoveel mogelijk herleid op basis van feitelijke gegevens en cijfers. Waar gegevens ontbraken is een zo nauwkeurig mogelijke inschatting gemaakt. De in de taxatie opgegeven aannames zullen niet per definitie de toekomstige werkelijkheid representeren. Omdat veel van het object bekend is is sprake van een grote nauwkeurigheid wat betreft de informatie en gegevens. Taxatieonzekerheid Als gevolg van de huidige marktomstandigheden zijn er door het huidige lage transactievolume , of in sommige markten het ontbreken van transacties , te weinig transacties om te kunnen spreken van een goede market evidence , zijn prijsniveaus moeilijk in te schatten en kunnen waarderingen moeilijker worden gebaseerd op historische transacties. Door ons worden mede uit algemene marktwaarnemingen , strategie , handelen en meningen van potentiele kopers , en in relatie tot het beperkte aantal transacties , recente en toekomstige marktbewegingen geanalyseerd en verwerkt in de waarderingen. Bij het ontbreken van een voldoende aantal kapitaalkrachtige potentiele kopers , dan wel het ontbreken van een financiering , zullen de criteria zoals geformuleerd in de definitie van marktwaarde moeilijker dan voorheen gerealiseerd kunnen worden. Als gevolg van het voorgaande is in zijn algemeenheid de mate van onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk.
B. 7
EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Object is niet eerder door taxateur getaxeerd
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 7 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
B. 8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie
Ingezien
Datum
Huurlijst
Ja
18-04-2024
Huurovereenkomsten
Nee
Sideletters / allonges
N. v. t.
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
N. v. t.
Splitsingsakte
N. v. t.
Kadastrale gegevens
Ja
Milieu-informatie overheid
Nee
Milieuvergunning Bestemmingsplan
Nee
Omgevingsvergunning
Nee
Gebruiksvergunning
Nee
Ja
Bron / opmerking
18-04-2024
18-04-2024
18-04-2024
Locatie kwaliteit winkels
Plattegronden
Ja
18-04-2024
Meetcertificaat
Ja
18-04-2024
Bouwkosten
B. 9
Gegevens VVE Eigenaarslasten
N. v. t.
Onderhoudsprognose
Ja
18-04-2024
Inspectierapporten
Ja
18-04-2024
Asbestonderzoek
Ja
18-04-2024
Bodemonderzoek
Energielabel
Nee Ja
18-04-2024
Overige gegevens
N. v. t.
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek BAR/NAR methode , DCF methode , alsmede
voor de markthuur de comparatieve
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
methode.
Pagina: - 8 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C. 1
SWOT ANALYSE
C. 2
Sterktes
Zwaktes
Goede functionaliteit qua ligging , indeling en buitenruimte voor exploitatie als KDV. Goede marktomstandigheden voor exploitatie van KDVs"
Eenvoudige staat van casco en interieur. Laag energie label
Kansen
Bedreigingen
Aanhoudende vraag naar en schaarste in kindplaatsen voor kinderdagopvang en BSO Trend dalende financieringsrente.
Overheidsbemoeienis m. b. t. bekostiging kinderopvang Fiscaliteiten m. b. t. houderschap vastgoed Disruptieve gebeurtenissen zoals concreet conflicten Oekraïne en Gaza maar ook klimaatveranderingen en macro-economische factoren
BEOORDELING Courantheid verhuur:
Goed
Verhuurbaarheid Voor de vastgestelde markthuur is verhuurbaarheid goed te noemen
Verhuurtijd (maanden):
3 maand(en) Courantheid verkoop: Goed Verkoopbaarheid Zowel bij voortgezet gebruik (belegging) als voor eigen gebruik is verkoopbaarheid goed te noemen.
Verkooptijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid algemeen:
Goed
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 9 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
D
JURIDISCH
D. 1
PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar: Type eigendom:
Gemeente Haarlem Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum
Haarlem
HLM02
P
3406
Totaal
mer
Oppervlakte
(m²)
Eigenaar
1. 700Gemeente Haarlem 1. 700
Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Geen Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
D. 2
PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:
N. v. t.
Ja
Bestemmingsplan
Artikel 12 Maatschappelijk 12. 1 Bestemmingsomschrijving 12. 2 Bouwregels 12. 3 Afwijken van de bouwregels 12. 4 Specifieke gebruiksregels 12. 5 Afwijken van de gebruiksregels 12. 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
bibliotheek , buitenschoolse opvang , buurtcentrum , educatieve voorzieningen , gezondheidszorg , levensbeschouwelijke voorzieningen , openbare dienstverlening , (para)medische voorzieningen , peuterspeelzaalwerk , praktijkruimte , verenigingsleven , welzijnsinstelling. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca-activiteiten ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 40% van het bruto vloeroppervlak; horeca tot en met categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; kinderdagverblijf ter plaatse van de 'specifieke vorm van maatschappelijk kinderdagverblijf'; zorgwoningen ter plaatse van de aanduiding zorgwoning'; speelvoorzieningen na schooltijden ter plaatse van de aanduiding speelvoorzieningen'; begraafplaats ter plaats van de aanduiding 'begraafplaats'; parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken' , groenvoorzieningen , ondergrondse parkeervoorzieningen , wegen en paden , tuinen , erven en terreinen , waterlopen en waterpartijen , voorzieningen voor de waterhuishouding , voorzieningen van openbaar nut , voorzieningen voor de waterhuishouding. Monument:
Nee
Wet voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Vestigingseisen
Er zijn voor zover bekend geen bijzondere vestigingseisen van toepassing behoudens de hiervoor genoemde. De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c. q. bouw zijn niet onderzocht. Taxateur heeft niet kunnen vaststellen of het pand thans voldoet aan de eisen van gebruiksvergunningen voor milieu en brandweer. Conform opgaaf opdrachtgever voldoet het gebouw thans aan deze eisen.
Fiscale aspecten
Uitgangspunt is geen BTW en overdrachtsbelasting á 104%. ,
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Geen , anders dan bestemmingsplan
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 10 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
E
LOCATIE
E. 1
LOCATIEOVERZICHT
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 11 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
E. 2
LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving , stand en ligging: Gelegen in woonwijk
Goed
Omgeving en belendingen Woonwijk met zowel gestapelde als grond gebonden woningen met in de nabijheid een kleinschalig winkelcentrum. Toelichting bereikbaarheid: Goed bereikbaar per auto , fiets en openbaar vervoer.
Goed
Beschikbaarheid openbaar vervoer Goed; bushalte en verbindingen naar NS centraal Voorzieningen Alle voorzieningen dichtbij gelegen (winkels , horeca , leisure). Parkeren op openbare weg: Vrij parkeren op openbare weg
Goed
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Geen bijzondere ontwikkelingen in de directe omgeving. Locatiescore: Goed Voor onderhavige , kinderdagverblijf , is locatie prima. Veel gezinnen met jonge kinderen in de directe omgeving.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 12 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
F
OBJECT
F. 1
OBJECTINFORMATIE
Objectomschrijving Een voormalig schoolgebouw gelegen in woonwijk en in gebruik als kinderdagverblijf.
Indeling Zie platte grond Terrein Voldoende buitenterrein voor exploitatie als KDV.
Bouwjaar:
1959
Bouwaard , materialen en constructie Traditionele bouwaard; opgetrokken in baksteen in een laag met plat dak. Bouwkundige staat: Goed Staat van onderhoud buiten:
Goed
Staat van onderhoud binnen:
Goed
Toelichting onderhoud Aard en staat van van getaxeerde is eenvoudig te noemen. Energielabel is laag maar bouwkundige staat is goed. Zie ook bijlage bouwkundig rapport. Vastgoed Taxatiewijzer: 2023 Laag , gevel(s) in metselwerk , AK
Normonderhoud type:
kt 07 AK
Parkeren (op eigen terrein):
Niet van toepassing
Functionaliteit:
Goed
-
Toelichting functionaliteit Voor KDV prima indeling en buitenruimte.
F. 2
OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type Kantoor
Ruimtetype(s)
Status
BVO m²
VVO m² of stuks
Kinderdagverblijf
Eigenaar gebruiker
48240 ,
44874 ,
48240 ,
44874 ,
48240 ,
44874 ,
Subtotaal Totaal
F. 3 RENOVATIE Laatste renovatie Onbekend
F. 4
MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Taxateur beschikt niet over bodemrapportages maar uitgangspunt voor waardering is dat er geen saneringsnoodzaak van de bodem is. Uit een asbest inventarisatie blijkt dat er geen asbest aanwezig is.
Object beoordeling Goed
Object score:
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Goed
Pagina: - 13 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
G
GEBRUIK
G. 1
GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Kinderdagverblijf annex BSO Voorgenomen gebruik Het huidige gebruik zal worden voortgezet.
G. 2
ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid: Optimale aanwending (scenario analyse) Zie bijzondere uitgangspunten
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Niet van toepassing
Pagina: - 14 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Zee
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
4 | H.1
Bedrijfslocatieenl Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
ONDERBOUWING MARKTVISIE Marktbeeld
Highlights
1e kwartaal
In het eerste
2024
NVM
Business
kwartaal van 2024 zien kort beschreven:
report
verbeteringen op
we
de
markt voor commercieel
vastgoed.
Hieronder worden
de
belangrijkste
ontwikkelingen Opname van
kantoren
in
grote steden daalt,
ondanks
landelijke stijging
De
kantorenmarkt
start het
jaar goed
met een
opvallende
toename
de
(+44%) ten opzichte van vorig jaar. Het is echter belangrijk om te benadrukken dat het niveau in de eerste helft van 2023 aanzienlijk lager lag. Opmerkelijk is dat de meeste grote steden een daling laten zien, voornamelijk door minder opnames van de grootste bedrijven. Alleen 'sGravenhage kende een aanzienlijke stijging van de opname vergeleken met het vorige kwartaal, voornamelijk door een transactie van 28.000 m?. In het eerste kwartaal is het aanbod van kantoorruimte met 1 procent toegenomen, wat het derde kwartaal op rij is waarin het niveau stijgt. Er zijn dit kwartaal iets meer grote en middelgrote kantoren beschikbaar gekomen. Op nationaal niveau is er sprake van variatie, maar in de Randstedelijke provincies blijft het aanbod over het algemeen stabiel. Prijzen bedrijfsruimten stijgen tot recordhoogtes In de bedrijfsruimtemarkt ligt de opname zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis hoger, vooral gedreven door een toename van grotere (logistieke) opnames. De vraag naar bedrijfsruimten is nog altijd hoog, wat leidt tot stijgende huur- en koopprijzen. De mediane koopprijzen stijgen <é cciene huurprijs bereikt een top van ruim zelfs (geanonimiseerd) opname
EN
Aan
de
aanbodzijde
zien
we
dat
(geanonimiseerd) |
het aanbod
van
bedrijfsruimte
zoekers
naar
bedrijfsruimte. Vooral
voor
het
tweede
kwartaal op
rij toeneemt,
waardoor
in delen
van
de
markt
iets meer
mogelijkheden
ontstaan
voor
het aanbod
van
kleine
zijn
metrages
is groter
geworden.
Meer winkels in aanbod, maar ook meer winkels opgenomen In de winkelmarkt er twee tegengestelde bewegingen gaande. Enerzijds neemt het aanbod van winkelruimte toe doordat veel winkeliers in de problemen komen vanwege hoge kosten en omdat
vestigingen afstoten. Anderzijds stijgt de vraag naar winkelruimte omdat meer winkelpanden beschikbaar komen tegen lagere prijzen. Hoewel de opname van winkelruimte iets lager was dan in het vorige kwartaal, ligt deze 16% hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2023. De hoeveelheid beschikbare winkelruimte is in een kwartaal tijd met 1% gestegen en ligt 10% hoger dan een jaar geleden. Beleggingen komen (nog) niet op gang winkelketens
De
markt voor vastgoedbeleggingen werd in het eerste kwartaal nog altijd beïnvloed door de hoge financieringsrente. Het aantal beleggingsdeals is in vergelijking met vorig jaar licht afgenomen tot ongeveer 170. In april heeft de ECB aangekondigd dat de rentetarieven stabiel zullen is in de markt en NVM
er
blijven,
maar
bereidheid
BUSINESS
Verwachtingen
is
heeft ook gehint op
bij beleggers
ONTWIKKELINGEN
om
een
mogelijke verlaging van
te investeren, verwachten
COMMERCIEEL
VASTGOED
de
rente.
we
herstel
1e
KWARTAAL
Aangezien
gedurende
het
er
nog steeds veel kapitaal
beschikbaar
jaar 2024.
2024
indices commercieel Periode
1
| Periode 2 | Periode 3
ij
ij
Periode
6
| Periode 7 | Periode 8
Inflatie verwachting
2,70%
2,50%
2,20%
200%
2,00%
200%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
3,38%
3,12%
2,75%
250%
2,50%
250%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
2,00%
2,00%
2,00%
200%
2,00%
200%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Marktsituatie De markt voor Maatschappelijk vastgoed kent een grillige dynamiek. Veel aanbieders hebben zelf een maatschappelijke achtergrond zoals gemeenten, hetgeen ook voor veel KDV-organisaties geldt. Echter, ook commerciële partijen bewegen zich nadrukkelijk in deze markt. Qua aanbieders kunnen dat zijn beleggers of KDV exploitanten die hun exploitatie overdragen aan derden. Qua gebruikers in de commerciële sfeer kan gedacht worden aan KDV-organisaties die deel uit maken van commerciële ondernemingen of
investeringsmaatschappijen. Een ander aspect wat specifiek is voor KDV's is de bemoeienis van de overheid. De vraag naar kindplaatsen wordt sterk beïnvloed de mate van bekostiging c.q. toeslagen die ouders via de overheid ontvangen voor compensatie van de kosten voor kinderopvang.
ruimhartig beleid neemt de vraag toe en bij een sober beleid kinderopvang steeds hoger terwijl de KDV organisatie nauwelijks
een
door
Bij
neemt de vraag af. Daarnaast worden de eisen die gesteld worden aan instrumenten heeft deze extra kosten in de beprijzing mee te nemen.
In een markt
markt waarbij er sprake is van grote vraag naar kindplaatsen treden partijen toe en stijgen de te realiseren huurprijzen. In een waarbij sprake is van een verminderde vraag, stokt de markt en vallen de huurprijzen terug tot een normaal niveau voor maatschappelijk vastgoed. Door de vaak lange huurtermijnen en indexering van contracten laten historische transacties zich lastig vertalen
Waarde
naar
op: 18-04-2024
een
actueel
beeld van
een
markthuur.
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina:
-
15
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Ze
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
H.2
Bedrijfslocatieenl
HUURREFERENTIES
Alge
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
OVERZICHT
EN
i
RUIMTES
EN
MARKTHUUR
renties
na
Totaal (geanonimiseerd)Jaan transactie prijzen geeft een gewogen gemiddelde van (geanonimiseerd) gecorrigeerd voor rkthuurwaarde gesteld op € 155 per m2 tijdsvel per jaar. Gelet op vergelijkbaarheid, verloop van tijd en verschil e
aard
van
en
staat t.o.v.
Huurreferenties Transactiedatum
getaxeerde
20-4-2022 1-1-2020 1-1-2019
Referentie
Tyne:
Transactiedatum: Straat: Plaats: type:
-
m° of stuks:
Type:
Transactiedatum: Straat: Plaats: type:
Totaal
m° of stuks:
Bron:
2
Type:
Transactiedatum: Straat: Plaats: type:
Totaal
m° of stuks:
Bron:
Waarde
nuurtransacte
gespecificeerd | totaal aantal
referenties:
op: 18-04-2024
EEEN
En
5
| (geanonimiseerd)
31-05-2023
Huuropbrengst
(geanonimiseerd) HAARLEM
Huuropbrengst
per jaar: per jaar m?:
Vergelijkbaarheid: Energielabel:
495
(geano im se rd)
huurtransactie
|
(geanonimiseerd) |
17-07-2022
Huuropbrengst
(geanonimiseerd) |
Huuropbrengst
per jaar: per jaar m?:
HAARLEM
Vergelijkbaarheid:
Kantoor
Energielabel:
320
(geano im se rd)
NVM
Referentie
IPD
veel! men
NVM
Referentie
IPD
nader
Kantoor
Bron:
2
onderhavige plausibel.
Plaats
Individuele referenties
Totaal
het
(geanonimiseerd)
17-7-2022
IPD
voor
commercieel
| Adres
31-5-2023
1
is prijs per m2
huurtransactie
20-04-2022
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Huuropbrengst Huuropbrengst
per jaar: per jaar m?:
HAARLEM
Vergelijkbaarheid:
Kantoor
Energielabel:
550 NVM
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
(geano im se rd)
(geanonimise rd) Pagina:
-
16
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Ze
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluijterslaan 2, 2033TM
4
-
edrijfslocatieenl
Referentie
Type:
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\_/
Haarlem
huurtransactie
|
(geanonimiseerd) EN
Transactiedatum: Straat: Plaats:
01-01-2019
Huuropbrengst
(geanonimiseerd) |
Huuropbrengst
HAARLEM
Vergelijkbaarheid:
IPD
Kantoor
Energielabel:
type:
Totaal
5
-
m° of stuks:
Referentie
Type:
Transactiedatum: Straat: Plaats: IPD
Totaal
IPD
huurtransactie
| Sportparklaan
(geanonimiseerd) |
m° of stuks:
Overzicht
627
01-01-2020
type:
per jaar: per jaar m?°:
18
HAARLEM
-
Huuropbrengst Huuropbrengst
per jaar: per jaar m?:
HAARLEM
Vergelijkbaarheid:
Overig
Energielabel:
1.005
Markt/herz. huur per m?
Ruimtetype(s)
Subtotaal
Verklari
Waarde
mm
verschil
op: 18-04-2024
van
eeft een
geste
het onderhavige is de markthuurwaarde aard en staat t.o.v. getaxeerde is prijs per m2 voor
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
huur
jr
per
9
%
van
totaal
(geanonimiseerd)
of gemiddelde
(geanonimiseerd)
tijdsverloop. Voor
Markt/herz.
(geanonimise rd)
Kinderdagverblijf Kantoor
en
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
ruimtetypes
type
Toe
(geanonimise rd)
gewogen
gemiddelde
(geanonimiseerd) Ne
voor
(geanonimiseerd) Gelet op vergelijkbaarneid, verloop van tijd het
onderhavige plausibel.
Pagina:
-
17
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Ze
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
H.3
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
KOOPREFERENTIES
EN ONDERBOUWING
Algemene toelichting
op de
a
Bedrijfslocatieenl
beleggings-
(geanonimiseerd)
of
YIELDS
koopreferenties
emt
transactie prijzen geeft een gewogen gemiddelde van (geanonimiseerd) gecorrigeerd voor per m2 van € 1.563. Gelet op vergelijkbaarheid, verloop van tijd en verschil van aard en staat t.o.v.
Het onderhavige KEnt een waarde ijdsverloop. getaxeerde is prijs per m2 voor het onderhavige plausibel.
Voor
onderhavige
en
geselecteerde
referenties
geldt
in zijn
algemeenheid
nog
het
volgende;
betreft
De
markt voor kinderdagverblijven bestaat voor wat eigenaren uit: eigen gebruik maatschappelijk georiënteerd zoals gemeenten en zorginstellingen commerciële partijen De markt voor kinderdagverblijven bestaat voor wat betreft gebruikers uit: eigen gebruik maatschappelijk georiënteerde kinderdagverblijf instellingen commerciële kinderdagverblijf instellingen
-
-
-
-
-
-
De grotere kinderdagverblijven worden vaak verhuurd door maatschappelijk georiënteerde partijen en gehuurd door maatschappelijk georiënteerde partijen waarbij huurprijzen vaak lager zijn dan in het geval commerciële partijen verhuren en huren. Voor kleinere locaties geldt evens een schaal correctie. Een hogere prijs per m2 huur bij een kleinere locatie kan qua betaalbaarheid gunstiger zijn dan een grote locatie met een lagere prijs per m2. Kleinere kinderdagverblijven van commerciële instellingen worden ook vaak door de eigenaar zelf gemanaged. Ook speelt een rol de marktomstandigheden bij aanvang huur. Was er veel vraag naar kindplaatsen stegen de aanvangshuren disproportioneel en andersom gold hetzelfde. Dit maakt vergelijkbaarheid ook minder nauwkeurig als referenties niet uit dezelfde periode zijn.
Koopreferenties Transactiedatum
29-8-2022 15-1-2022 29-3-2021
29-5-2020
Waarde
op: 18-04-2024
commercieel
| Adres
VVO
(m2) /
Koopsom
stuks
kk
Koopsom
per
stuks/m?
(geanonimiseerd)
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina:
-
18
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Ze
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
Referentie
type: koop
Transactiedatum: Adres:
Plaats: type:
VVO
(m?)
/ stuks:
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
Individuele referenties nader
IPD
Bedrijfslocatieenl
gespecificeerd
| totaal aantal referenties:4
(geanonimiseerd)
| Adre:
15-01-2022
(geanonimiseerd)
Koopsom
((geageanoinmsrd)o im se rd)
kk:
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
Koopsom p/m? of p/stuk: Vergelijkbaarheid:
Overig
Eigendom:
628
Energielabel:
(geanonimiseerd) Transactiedatum: Adres:
Plaats: IPD
type:
VVO
(m?) / stuks:
(geanonimiseerd)
Plaats: IPD
type:
MVO
(m?) / stuks:
kk:
Koopsom p/m? of p/stuk: Vergelijkbaarheid:
Overig
Eigendom:
885
Energielabel:
(geanonimiseerd) ER
a
Transactiedatum: Adres:
Koopsom
29-05-2020
(geanonimiseerd) |
Koopsom
kk:
Koopsom p/m? of p/stuk: Contracthuur
Overig
BAR:
614
Huurder: Einddatum
píjaar:
contract:
Vergelijkbaarheid: Eigendom: Energielabel:
(geanonimiseerd) Transactiedatum: Adres: Plaats: IPD
type:
VVO
(m?) / stuks:
Bron:
Gebruikte
29-08-2022
Koopsom
kk:
(geanonimiseerd) Overig
Koopsom p/m? of p/stuk: Vergelijkbaarheid:
565
Eigendom:
NVM
Energielabel:
Perceeloppervlak:
Disconteringsvoet vrij op
(geano im se rd)
input- en berekende outputyields
Input yield
NAR
(geano im se rd)
naam
Exit yield
(geano im se rd)
Output yield
/ factor
BAR marktherz.
op: 18-04-2024
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
huur kk (excl. overige waarde)
BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde) BAR markt/herz.
Waarde
(geano im se rd)
BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)
huur kk (incl. overige waarde)
Pagina:
-
19
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Zee
Taxatie Jan
met
bijzondere uitgangspunten
Sluiijterslaan 2, 2033TM
een
Bedrijfsmakelaars-Taxateurs\\_/
Haarlem
Verklaring gehanteerde Bij
Bedrijfslocatieenl
rendementen
(geanonimiseerd) ik
gemiddelde referegij
KK voor
referenties uit
De
het
referentie marktwaarde (geanonimiseerd) er Ne komt de BAR KK uit
kthuur van het onderhavige
en
een
op 9,94%
(geanonimiseerd) NN:
de
BAR
8,91%. Deze verschillen laten zich enerzijds verklaren door verschil in peildatum onderhavige en feitelijke referentie transacties en anderzijds door verschillen tussen eigen gebruik transacties en beleggingstransacties. Tot medio 2022 was het algemene beeld dat beleggingstransacties een hogere transactieprijs gaven dan eigen gebruik transacties wat na medio 2022 is omgedraaid. Gestegen financieringsrente en verschillende fiscale ingrepen maakte beleggingsvastgoed minder interessant terwijl de eigen gebruiker juist kansen kreeg.
(m.. geanonimise rd)
onderhavige gehanteerde rendementseis van output ratio's bij deze rendementseis voor Yield) bij een groeivoet markthuur rendement 15 jaar. Ook d 's acht taxateur passend voor aard, staat voor
exploitatie
H.4
risi
(geanonimiseerd) EO
ONDERBOUWING
correcties
en
van
is realistisch
(geanonimise rd) lijke
gel
NO
ties komen uit op een exit Yield NAR VON loitatie risico's van
het
beleg
een
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
val
en
in de
financieringsrente
en
een
op
een
overall
en
netto
exploitatieperiode
van
onderhavige.
CORRECTIES
Zie rekenmodellen.
Correctie achterstallig onderhoud
volgt
uit
bouwkundig
rapport. Aangehouden zijn de
directe
kosten
en
verbeter
kosten.
Bijzondere waardecomponenten Geen
Waarde
op: 18-04-2024
| Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina:
-
20
-
van
46
| Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
I
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud , hebben wij , voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren , slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom , type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan , dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik , zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen.
De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen , nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden , wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd , gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is , tenzij anders opgegeven , gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen , definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 10 Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. Milieu 1 2
3 4
5
6 7
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn
voor de volksgezondheid en/of het milieu , dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater , of naar materialen die schadelijk zijn voor mens , milieu of gebouwen , of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens , zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid. Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.
Bij de bouw , verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 1 2
3 4
Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten , kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde
5
waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex , ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing , afzonderlijk zijn berekend , kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 21 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Publiekrechtelijk 1 2
Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan , omgevingsvergunningen , bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.
Huurrecht 1 2
3 4 5
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud , hebben wij , voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren , slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de
verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen , bankgaranties , optiebeschikkingen e. d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt , maar uitsluitend een huurlijst met essentialia , zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten.
In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke , in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving. ,
6 7
8 9 10
11
Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen , dan wel te restitueren premies , subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2
Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften
Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.
Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) , tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is , tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting , notariskosten wegens levering van de onroerende zaak , evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 22 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Tijd 1
Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;
2
Gebeurtenissen
3
Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt , die van substantiële invloed is op de waardering , zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum , die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur , kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
4
na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden
bekend) altijd verwerkt in de waardering;
(mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur
Aansprakelijkheid 1
2
3
Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel , uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties , zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden , tenzij met schriftelijke toestemming. Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn , ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt , tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld , doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of
onvolledig zijn geweest. Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd , hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.
Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten , beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.
3 4 5
6 7
8
Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn. Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw , tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten
wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.
Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in , op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden , zoals een elektromagnetisch veld , radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen , wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen. Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd , opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand , of openbaar gemaakt , in enige vorm of op enige wijze hetzij elektronisch mechanisch door fotokopieën opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. ,
,
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
,
,
,
Pagina: - 23 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
J
WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie , na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken , prudent en niet onder dwang.
Uitgangspunten: -Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; -De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; -De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; -Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; -Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; -Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd , zal de koper , niet zijnde de huurder , de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Markthuur
Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie , na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd , zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Uitgangspunten: -De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar , met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; -Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; -De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; -De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; -Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Theoretische huur
De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.
Marktwaarde per VHE (indicatief) (alleen van toepassing bij residentiele objecten) VHE staat voor ‘verhuurbare eenheid’ en is een begrip dat voornamelijk financiers gebruiken. In het taxatierapport wordt de marktwaarde per verhuurbare eenheid weergegeven. Echter , het gaat hierbij om een indicatieve marktwaarde k. k. per verhuurbare eenheid en is slechts een opdeling voor interne administratieve doeleinden (bijvoorbeeld: bij aflossingen uit tussentijdse verkoop). In de taxatie is de taxateur uitgegaan van de definitie van de marktwaarde k. k. als zijnde één complex. Gerealiseerd dient te worden dat dit niet een som der delen betreft en dat een opsplitsing achteraf naar kleinere delen niet juist is. Deze indicatieve marktwaarde k. k. per verhuurbare eenheid dient dus uitsluitend als indicatief gezien te worden en hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend door de opdrachtgever of derden. De gehanteerde methodiek betreft een wegingsmethodiek om het fictieve deel van een unit te bepalen in de totale marktwaarde kosten koper van het complex: (markthuur unit + contracthuur unit)/ (markthuur complex + contracthuur complex) X de marktwaarde k. k. van het complex. WWS-punten Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen.
Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. Het WWS heeft drie puntensystemen waaronder een puntensysteem voor zelfstandige woonruimte en één voor onzelfstandige woonruimte (zoals kamerverhuur). Aan de hand van het aantal punten wordt er een maximaal redelijke huur voor de woonruimte vastgesteld. Deze huur wordt ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de huur van de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is. ,
Maximaal redelijke huur
De maximaal redelijke huur is de maximale huurprijs van de woonruimte dat op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) , dat een op punten gebaseerd systeem is , wordt vastgesteld. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. De maximaal redelijke huur wordt daarom ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 24 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Classificatie voor energieklassen Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh/m² variërend van A+++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen , zeer onzuinige
panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse A+++++ A++++ A+++ A++ A+ A B
C D E F
G
Energielabel
BENG - 2 primair fossiel energieverbruik kWh/m² (EP-2 vanaf 1 januari 2021) Kleiner of gelijk aan 0
0 40 40 90 90 140 140 160 160 190 190 205 205 235 235 260 260 290 290 315 Groter dan 315 -
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
-
-
Pagina: - 25 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Terminologie Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport.
Bijzonder uitgangspunt
Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de
waardepeildatum.
Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is het oppervlak , gemeten op vloerniveau , tussen de opgaande scheidingsconstructies , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren , waarboven de netto hoogte kleiner is dan 15m , , met uitzondering van vloeren onder trappen ,
hellingbanen e. d. Een trapgat , liftschacht of vide , indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² • Een vrijstaande bouwconstructie , niet zijnde een trap , en een leidingschacht , indien de horizontale doorsnede daarvan groter is • , dan 05m² en een dragende (binnen)wand. ,
Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd , , indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 05m².
Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum
De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van
bezichtiging de inspectiedatum.
Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur , aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten , voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is.
Vastgoedobject
De grond , de nog niet gewonnen delfstoffen , de met de grond verenigde beplantingen , alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd , hetzij rechtstreeks , hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken , daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht , opstal en vruchtgebruik) , alsmede appartementsrechten , een en ander in Nederland gelegen.
Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag.
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 26 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement
=
bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100%
BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B. V. O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte , gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2020 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS
International Valuation Standards 2021
IVSC
International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement
=
netto huurwaarde / marktwaarde v. o. n. x 100%
RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association VHE (alleen van toepassing bij residentiele objecten)
Verhuurbare eenheid
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 27 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
K
BIJLAGEN OVERZICHT Bijlagen
-Fotobijlage
-Referenties -Eigendomsinformatie kadaster -Kadastrale kaart -Abestinventarisatie -Bouwkundigrapport -Meetstaat
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 28 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
BIJLAGEN FOTO'S
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 29 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 30 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met
bijzondere uitgangspunten
Jan Sluijterslaan 2 , 2033TM Haarlem
Waarde op: 18-04-2024 | Uitvoerend taxateur: Paul Michiel Wijkhuizen RMT RT
Pagina: - 31 - van 46 | Printdatum: 10-06-2024
Taxatie met