Bijlage 3 MPZ 2026

31

8.3.3

Programma Wonen en niet wonen

Het totale plangebied van de businesscase is 24,7 hectare. Hiervan zal 20,0 hectare daadwerkelijk transformeren. De kavels voor het te realiseren bouwprogramma zijn 7,2 hectare. Het openbaar gebied zal bestaan uit 7,1 hectare verharding, 4,4 hectare groen en 1,2 hectare water. Het creëren van waterberging is gezien de ligging in een binnenstedelijke polder een belangrijk aandachtspunt. In totaal wordt er uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1.600 woningen, waarvan 1.200 woningen in het betaalbare segment. Hiernaast wordt er 28.000 m²-bvo commerciële ruimten, 14.000 m²-bvo kantoren en 8.900 m²-bvo maatschappelijke functies gerealiseerd. Bij de actualisatie in tweede helft 2026 wordt het programma nader uitgewerkt. Door milieutechnische aspecten is het al dan niet handhaven van het railinzetpunt van Prorail in deelgebied Pijlslaan-noord een belangrijk aandachtspunt.

In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag is kleiner is dan de huidige verwachting. Het aantal betaalbare woningen dat wordt verwacht is 77%. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is daarmee nog steeds van kracht.

32

8.3.4

Fasering projecten

Fasering verschillende deelgebieden Deelgebieden

Fase

1. Leeuwenhoekpark 2. Grijpsteijnweg 3. Einsteinpark 4. Stephensonstraat 5. Pijlslaan Zuid 6. Pijlslaan Noord

Pre-initiatieffase Intiatieffase Pre-initiatieffase Definitie& Realisatiefase Intiatieffase Intiatieffase

voorbereiding

t/m 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

(start)bouw

Op basis van de initiatieven die binnen kwamen is eerste instantie aandacht besteed aan deelgebieden Stephensonstraat, Grijpensteinweg en Pijlslaan zuid. Het project Stephensonstraat 38-46 is gestart. Het afgelopen jaar is er een anterieure overeenkomst gesloten voor het middengebied/duinzijde. De openbare ruimte voor deelgebied Stephensonstraat wordt in samenwerking initiatiefnemers uitgewerkt. Momenteel loopt er een scenariostudie voor Noordelijk deel. De ontwikkeling van het Van Leeuwenhoekpark ligt net in een gebied waar het intern salderen van stikstof depositie niet kan, waarmee de beoogde ontwikkeling nu niet mogelijk is In tweede helft 2026 vindt er een actualisatie van de businesscase plaats waarbij naast de actualisatie van ramingen op basis van uitwerking ontwerpen de indeling in deelgebieden en projecten nader wordt uitgewerkt. 8.3.5 Subsidies Woningbouwimpuls In 2021 is voor Ontwikkelzone Zuid West een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 16,4 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 8,2 miljoen heeft de gemeente destijds als cofinanciering nog € 8,2 miljoen opgenomen in de reserve Ontwikkelzones.

Voorwaarden WBI-subsidie - de bouw van 1.472 woningen waarvan 920 betaalbaar - de aanleg van een zware autobrug, voetgangersbrug en diverse fietsbruggen - saneren van de bodem voor beoogd gebruik - het herinrichten van de openbare ruimte waaronder de aanleggen/ herinrichting Leeuwenhoekpark en Einsteinplantsoen en het aanpassen van de kades langs Rutherfordstraat De gemeente dient naar verwachting in 2028 een wijzigingsverzoek in. Hierbij gaat het om de planning en de wijzigingen in de infrastructurele ingrepen 8.3.6 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het verwachte publieke tekort begin 2026 bedraagt € 13,3 mln. op prijspeil 1-1-2026. Van de € 39,2 mln. aan verwachte kosten is € 4,8 mln. (12%) gerealiseerd. De kosten bestaan volledig uit voorbereidings- en plankosten voorafgaand aan vaststelling van de individuele projecten binnen de zone. De gerealiseerde opbrengsten zijn ontvangen bijdragen. Het tekort van de businesscase is de afgelopen jaren afgenomen waardoor uitgaande van gelijkblijvende WBI-subsidie minder cofinanciering noodzakelijk zou zijn. Deze conclusie is gezien de onzekerheid rond de realisatie van nieuwbouw in Leeuwenhoekpark en de lopende

33

scenariostudie voor het Pijlslaan Noord voorbarig. Het voordelig saldo van de ontwikkeling van Leeuwenhoekpark draagt voor € 7,0 mln. bij aan de totale businesscase. Vooruitlopend op de herijking van businesscase en daaropvolgende wijzigingsverzoek van WBI-subsidie zal in de tweede helft van 2026 een nieuwe integrale doorrekening van de businesscase plaatsvinden. Bedragen x Totaal zone Geboekt tot Nog te Gerea-liseerd € 1 mln. 1-1-2026 realiseren % Opbrengsten Totaal opbrengsten 24,5 0,8 23,7 0,0 Kosten Totaal kosten (*1 mln euro) Saldo (mln euro) Saldo (mln euro) Dekking WBI-subsidie Co-financiering Dekking totaal

39,2

4,8

34,4

2026 -14,8 -13,3

2025 -13,6 -12,7

Verschil -1,2 -0,7

0,1

8,2 8,2 3,1 Voldoende

34

8.4 Ontwikkelzone Zijlweg West

8.4.1 Zoneomschrijving Het masterplan en de businesscase voor ZijlwegWest betreft de ontwikkeling van oorspronkelijk zes deelgebieden rondom de Zijlweg. Het plangebied ligt ten westen van de spoorlijn naar Leiden. De plan het als doel het transformeren van het gebied naar nieuwe woon en woon-werkgebieden. De deelgebieden verschillen sterk in oppervlakte, opgave, identiteit en karakter. De businesscase is gekoppeld aan de WBI-subsidie voor het gebied. Naast de (her)ontwikkeling van deze zes deelgebieden, zijn er ook overkoepelende opgaven voor de hele zone. Dit betreft het verbeteren van de openbare ruimte op het gebied van verkeersveiligheid (o.a. herinrichting Zijlweg), meer ruimte en betere verbindingen voor de voetganger en fietser en het versterken van het openbaar groen en water. In 2025 is het masterplan door de Gemeenteraad vastgesteld. Het vastgestelde masterplan gaat uit van de bouw 876 woningen waarvan 632 woningen in het betaalbare segment en circa 18.300 m²-bvo maatschappelijke, culturele en economische voorzieningen, waaronder een nieuwe basisschool bij de Korte Verspronckweg. Voor de ontwikkeling van Zone Zijlweg West heeft Haarlem in 2022 een subsidie uit de Woningbouwimpuls (WBI-subsidie) toegekend gekregen van € 3,1 miljoen. De gemeente Haarlem brengt eenzelfde bedrag in als cofinanciering (voorwaarde subsidie).

Een andere voorwaarde van de WBI-subsidie is dat binnen 3 jaar na de toekenning van de subsidie gestaart is met de eerste woning. De bouw is helaas niet in 2025 gestart. Na overleg met ministerie wordt er een wijzigingsverzoek ingediend waarin gevraagd wordt later te mogen starten. De verwachting is dat met dit wijzigingsverzoek wordt ingestemd. Naast uitstel wordt in het wijzingsverzoek ook gevraagd in te stemmen met het bij vaststelling van masterplan aangepaste programma waarin meer betaalbare woningen zitten (was 645 woningen waarvan 380 betaalbare woningen). Het masterplan is geen blauwdruk, maar biedt een kaders voor initiatiefnemers voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor hun locatie met de gemeente. De opgaven voor de ontwikkellocaties kennen een eigen karakter.

35

8.4.2 Projecten binnen de zone De businesscase voor ontwikkelzone Zijlweg bestaat concreet uit de volgende vijf deelgebieden. • Korte Verspronckweg, • Spoorwegstraat, • Campus Zijlweg 250/Biemond, • Zijlweg 183/Yarden. • Buurtparken • Het deelgebied Buurtparken is bij nader inzien waarschijnlijk niet te realiseren binnen de maximale termijn van de WBI-subsidie en wordt daarom alleen als een indicatief project worden gezien. Aan de Korte Verspronckweg zijn vooral onderwijsinstellingen gevestigd. Het gebied wordt een gemengd stedelijk gebied. De huidige basisschool zal terugkeren in gebied. De grond is grotendeels eigendom van gemeente. De locatie zal als gemeentelijke grondexploitatie worden ontwikkeld. De Spoorwegstraat is deels een inbreidingslocatie. Het huidige parkeerterrein zal worden bebouwd. De bebouwing langs Zijlweg en de bedrijfsruimten langs de Delfsstraat wordt herontwikkeld. De locaties zijn eigendom van diverse private partijen. Met deze partijen zullen anterieure overeenkomsten worden gesloten (facilitaire ontwikkeling). Voor de campuslocatie wordt met de aanwezige instellingen ingezet op een hoogwaardig onderwijsclusters. Naast de bestaande bebouwing wordt locatie verdicht met studentenwoningen. Vooralsnog wordt uitgegaan van een volledig facilitaire ontwikkeling, mogelijk zal voor een deel een gemeentelijke grondexploitatie worden opgesteld.

Op de locatie Zijlweg 250 is een autodealer gevestigd. De eigenaar werkt op dit moment aan een woningbouwplan. Met de huidige eigenaar zal een anterieure overeenkomst worden gesloten. Aan de Zijlweg 183 is de uitvaartorganisatie Dela gevestigd. Zij willen verhuizen naar hun vestiging aan de Vergierde weg, waarna de locatie beschikbaar komt voor woningbouw. Afhankelijk van de uitwerking wordt gekozen voor een gemeentelijke grondexploitatie of facilitaire ontwikkeling. 8.4.3

Programma Wonen en niet wonen

36

Het totale plangebied betreft ca. 111.000 m², waarvan 47.000 m² wordt gehandhaafd. Daarvan is 26.000 m² uit te geven gebied. De rest van het project, 85.000 m² betreft groen, water en infrastructuur. Het spoor maakt geen deel uit van het plan. Het in 2025 vastgestelde masterplan gaat uit van de bouw 876 woningen waarvan 632 woningen in het betaalbare segment en circa 18.300 m²-bvo maatschappelijke, culturele en economische voorzieningen. Het woningaantal is daarmee met 230 woningen toegenomen ten opzichte van WBI aanvraag (646 woningen). Deze toename vindt plaats op de campus. Het programma van 73 woningen is hier vervangen door 314 studentenwoningen. In totaal neemt het aantal betaalbare woningen met 366 woningen toe. In duurdere segment worden 135 woningen minder gerealiseerd. Aan de Korte Verspronckweg zijn vooral onderwijsinstellingen gevestigd. Het gebied wordt een gemengd stedelijk gebied met 193 woningen (wv 108 betaalbaar) en ruim 3.600 m²-bvo voorzieningen en een parkeerhub. Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) dat een uitwerking is van het masterplan is in procedure en zal in juni worden vastgesteld. De Spoorwegstraat is met name een inbreidingslocatie hier zullen 165 woningen (waarvan 82 betaalbaar) en ongeveer 2.250 m²-bvo commerciële ruimten. Met initiatiefnemers zijn verkennende gespreken over de nadere uitwerking van het programma.

Voor de campuslocatie wordt met de aanwezige instellingen ingezet op een hoogwaardig onderwijsclusters. In het masterplan is vooral het programma voor deze locatie gewijzigd door het toevoegen van 314 studentenwoningen, 6.000 m²-bvo onderwijs, 2.500 m²-bvo kantoren, 2.020 m²-bvo commerciële ruimten en parkeerhub. In 2026 wordt in overleg met stakeholders/initiatiefnemers een stedenbouwkundig plan opgesteld. Voor de locaties Zijlweg 250 (Biemond) wordt uitgegaan van 105 woningen (waarvan 53 betaalbaar). In 2026 wil de initiatiefnemer met gemeente een anterieure overeenkomst sluiten. De gespreken met eigenaar van Zijlweg 183 moeten in 2026 leiden tot keuze over de wijze waarop locatie zal worden ontwikkeld en het definitieve programma. In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag kleiner is dan de huidige verwachting. Het aantal betaalbare woningen dat wordt verwacht bij de aanvraag is 72%. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is daarmee nog steeds van kracht.

37

8.4.4

Fasering projecten

Fasering verschillende deelgebieden t/m 2025 Deelgebieden

Fase

Korte Verspronkweg Spoorwegstraat Buurtparken Campus Biemond Delalocatie

Initiatieffase Pre-initiatieffase Pre-initiatieffase Initiatieffase Initiatieffase Initiatieffase

voorbereiding

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

(start)bouw

De fasering van de verschillende deelgebieden staat in het onderstaande weergegeven. Dit is een globale inschatting. Voor de Korte Verspronk wordt in Q2 de vaststelling van het PvEL verwacht waarna kan worden gewerkt aan de tender en de omgevingsplanprocedure. Verwachting startbouw is medio 2029. Locatie Biemond (Zijlweg 250) is een gevorderd stadium en bevindt zich in de definitiefase. Met betrekking tot de Campus wordt gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst met de stakeholders. De locatie zal in onderdelen met initiatiefnemers worden uitgewerkt. waarschijnlijk in een combinatie van anterieure overeenkomst, grondexploitatie en investeringsprojecten. Ook met de eigenaar wordt gekeken in welke vorm het plan wordt uitgewerkt.

8.4.5 Subsidies Woningbouwimpuls In december 2022 is voor de zone Zijlweg-West een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 6,2 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 3,1 miljoen en heeft de gemeente als cofinanciering nog € 3,1 miljoen uit de reserve Ongedeelde stad ingezet. Dit laatste bedrag is inmiddels, gecorrigeerd voor reeds genomen kosten, overgeheveld naar de zonereserve. Aanvullend is voor de aanpak van de Zijlweg, het gedeelte tussen de Randweg en de spoortunnel, een bedrag opgenomen in het IP. Dit bedrag is ter verbetering van de verkeersveiligheid. 8.4.6 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het verwachte publieke tekort begin 2026 bedraagt € 11,7 mln. op prijspeil 1-1-2026. Van de € 35,8 mln. aan verwachte kosten is € 1,3 mln. (4%) gerealiseerd. De kosten bestaan volledig uit voorbereidings- en plankosten voorafgaand aan vaststelling van de individuele projecten binnen de zone. De gerealiseerde opbrengsten zijn ontvangen bijdragen. De boekwaarde is ca. € 1mln. Het saldo bij de aanvraag is beduidend lager dan het huidige saldo. Er is een groter tekort dan de cofinanciering zal dekken. De ruimte in de reserve zal moeten worden aangewend om deze verslechtering te dekken.

38

2034

Bedragen x € 1 mln. Opbrengsten Totaal opbrengsten Kosten Totaal kosten (*1 mln euro) Nominale waarde NCW saldo Dekking WBI-subsidie Co-financiering Dekking totaal

Totaal zone

Geboekt tot 1-1-2026

Nog te realiseren

Gerealiseerd %

23,0

0,2

22,8

0,01

35,8

1,3

34,5

0,04

2026 -12,8 -11,7

2025 -8,9 -10,1

Verschil -3,8 -1,6

3,1 3,1 -5,5 Tekort

39

8.5 Ontwikkelzone Molenwijk / Waddenbuurt

8.5.1 Zoneomschrijving Voor de ontwikkeling van 518 nieuwbouw woningen, waarvan 80% betaalbaar, worden 264 technisch afgeschreven 4kamerwoningen van een corporatie uit de jaren 60 gesloopt. De kans wordt benut om door sloop/ nieuwbouw kwalitatief goede woningen terug te bouwen, voornamelijk sociale huurwoningen, maar ook andere segmenten. De herontwikkeling van zowel de bebouwing als de openbare ruimte zorgt ervoor dat er een nieuwe toekomstbestendige structuur in de wijk ontstaat, die bijdraagt aan de verbetering van de leefkwaliteit, leefbaarheid, (sociale) veiligheid en klimaatbestendigheid van de Waddenbuurt en meer verbinding ontstaat met de omliggende omgeving. De gemeente Haarlem ontwikkelt samen met Woningcorporatie Pré Wonen Molenwijk Noord – de Waddenbuurt. 8.5.2 WBI-subsidie Voor de ontwikkeling van Molenwijk / Waddenbuurt heeft Haarlem in 2024 een subsidie uit de Woningbouwimpuls (WBI-subsidie) toegekend gekregen van € 1,7 miljoen. De gemeente Haarlem brengt eenzelfde bedrag in als cofinanciering (voorwaarde subsidie). PvEL In Molenwijk Noord – Waddenbuurt wil Pré Wonen 11 verouderde woningbouwblokken met portiekflats slopen en vervangen door nieuwe (sociale huur) woningen. Dit biedt samen met de ontwikkeling van de Terschellingpad 2 en de voormalige Hartekamplocatie aan de Amelandstraatruimte voor herstructurering van Molenwijk Noord.

De Hartekamplocatie maakt geen deel uit van de WBI aanvraag. Binnen en rondom het plangebied wordt bebouwing gehandhaafd, zoals de flats van Ymere, de woonwagenstandplaatsen, de grondgebonden woningen. Deze worden ingepast binnen de nieuwe structuur. Door deze ontwikkeling komen er meer gevarieerde soorten woningen en ontstaat een meer gemêleerde gemeenschap die elkaar ontmoet en aandacht heeft voor elkaar. Dit verbetert de (sociale) veiligheid in de woonwijk waardoor de buurt meer toekomstbestendig is. Met de nieuwe bebouwing worden er meer woningen teruggebouwd en krijgt de openbare ruimte een toekomstbestendige inrichting om te leven, te bewegen en te ontmoeten. De ruimte wordt meer samenhangend, meer gevarieerd, sociaal veiliger en is daardoor gebruiksvriendelijker en betekenisvoller. Door deze herstructurering wordt de Waddenbuurt beter verbonden met de omgeving en ontstaat er een samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte. Zo worden de gebouwen met voorkanten naar de openbare ruimte geplaatst. Vanwege de grootschalige en complexe herstructurering, het toevoegen van meer en diverse woningen en de duurzaamheidsopgave verandert er ook ondergronds veel. Naast de verschuiving van de bouwblokken wordt ook de riolering vervangen en aangepast naar een gescheiden stelsel en wordt rekening gehouden met een zwaarder elektriciteitsnetwerk door de toenemende vraag.

40

8.5.3 Projecten binnen de zone Het project bestaat uit 3 verschillende deelgebieden. 1. Terschellingpad 2. Waddenbuurt 3. Civiel • Terschellingpad: Locatie met de voormalige Grafische school waar 95 woningen gerealiseerd gaan worden, waarvan 37 betaalbaar en 58 middenduur. Sloop nieuwbouw is voorzien in 20292031; • Waddenbuurt: Binnen dit deelgebied worden na de sloop van 264 sociale woningen, 390 sociale woningen en 33 marktwoningen gerealiseerd. Dit gebeurt in 3 fases en staat gepland voor de jaren 2026-2033; • Civiel: Met de herontwikkeling van het plangebied wordt ook de openbare ruimte heringericht. De aandacht is gericht op een toekomstbestendige inrichting zowel boven als ondergronds. Programma Wonen en niet wonen

Het totale plangebied betreft ca. 175.000 m², waarvan 21.877 m² wordt gehandhaafd. Daarvan is 34.367 m² uit te geven gebied. De rest van het project, 70.931 m² betreft groen, water en infrastructuur. Bij de WBI aanvraag is uitgegaan van 518 woningen. Nieuwe inzichten laten zien dat er met 10 extra sociale woningen, 528 gerealiseerd gaan worden. Ten opzichte van het aantal bestaande en te slopen woningen worden er 264 woningen toegevoegd.

41

In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag kleiner is dan de huidige verwachting. Het aantal betaalbare woningen dat wordt verwacht bij de aanvraag is 66%. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is daarmee nog steeds van kracht. 8.5.4

Fasering projecten

Fasering verschillende deelgebieden Deelgebieden Fase 1.Terschellingpad 2. Waddenbuurt 3. Molenwijk Civiel

voorbereiding

t/m/ 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Defenitiefase Initiatieffase Initiatieffase

(start)bouw

Fase 1 2026 : sloop 96 sociale woningen 2027 : start bouw 200 sociale woningen Fase 2 2029 : sloop 96 sociale woningen / start bouw 114 sociale woningen en 23 marktwoningen Fase 3 2029 : sloop voormalige grafische school Terschellingpad / start bouw 37 woningen betaalbaar en 58 woningen middenduur 2031 : sloop 72 sociale woningen / start bouw 86 sociale woningen en 10 marktwoningen

8.5.5 Subsidies Woningbouwimpuls Er is een bedrag van € 1,7 mln toegekend. Met deze beschikking wordt de gemeente Haarlem in staat gesteld om, in de periode 26 april 2024 tot en met 26 april 2034, de realisatie van 254 woningen te faciliteren. Inmiddels worden door de toevoeging van 10 sociale woningen 264 gerealiseerd. Het betaalbare woningbouwprogramma bevat dan 173 betaalbare woningen, waarvan 136 sociale woningen, 25 midden huurwoningen en 12 betaalbare koopwoningen. De realisatie van het, in de aanvraag opgegeven, woningbouwprogramma is rand voorwaardelijk voor het ontvangen van de bijdrage. De fasering van de te realiseren woningen is conform de in de aanvraag opgegeven planning. Naast de WBI is er dekking door een bijdrage van Pré Wonen in de plankosten en de civiele kosten, de grondopbrengsten Terschellingpad 2 en marktwoningen. In de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI is een bedrag van € 3,75 miljoen opgenomen. In de VGR26 wordt nog eens een bedrag van 5,6 miljoen opgenomen. 8.5.6 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het verwachte publieke tekort begin 2026 bedraagt € 11,6 mln. op prijspeil 1-1-2026. Van de € 26,4 mln. aan verwachte kosten is € 0,4 mln. (2%) gerealiseerd. De kosten bestaan volledig uit voorbereidings- en plankosten voorafgaand aan vaststelling van de individuele projecten binnen de zone. De gerealiseerde opbrengsten zijn ontvangen bijdragen.

De boekwaarde is ca. € 0,4 mln.

42

Het saldo bij de aanvraag is beduidend lager dan het huidige saldo. Er is een groter tekort dan de cofinanciering zal dekken. De ruimte in de reserve zal moeten worden aangewend om deze verslechtering te dekken. Bedragen x € 1 mln.

Totaal zone Geboekt tot 1Nog te 1-2026 realiseren

Gerea-liseerd %

Opbrengsten Opbrengstenstijging Totaal opbrengsten

11,61 1,00 12,61

0,86

11,75

7%

Kosten Kostenstijging Rente Totaal kosten

22,84 2,97 0,60 26,41

0,43

25,98

2%

(*1 mln euro) 2026 2025 Nominale waarde -13,80 -5,63 NCW saldo -11,60 -5,69 Dekking WBI-subsidie 1,69 Cofinanciering 1,69 Voorheen Reserve leefomgeving2,06 en cofinanciering IP OR 19 Extra financiering 5,60 VGR2026 Dekking totaal -0,57 tekort

Verschil -8,17 -5,92

43

8.6 Ontwikkelzone Beatrixplein

8.6.1 Zoneomschrijving De ontwikkeling van het Prinses Beatrixplein moet resulteren in een gemengd gebied met 576 woningen, nieuw winkelcentrum/winkelaanbod, vernieuwde supermarkt en sociaalmaatschappelijke voorzieningen in een Huis van de Wijk, school en gymzaal. Met de autovrije dreef als identiteitsdrager en het nieuwe hart van de wijk is het Prinses Beatrixplein straks een iconische plek in Haarlem om te wonen, te winkelen, te recreëren en je talenten te ontwikkelen. Bovendien is de nieuwe wijk inclusief en toekomstbestendig voor mens en natuur en goed verbonden met de omliggende buurten en de rest van de stad. De herontwikkeling van Beatrixplein is onderdeel van de voorziene verdichting rondom ovknooppunten. In het gebiedsplan Haarlem, onderdeel van het regionale ‘Bereikbare Steden’ programma van de Metropoolregio Amsterdam, is te zien dat Beatrixplein binnen de 1.200 meter contour van station Haarlem Spaarnwoude valt. Beatrixplein is tevens onderdeel van de SPUK WOKT-aanvraag voor Oostpoort, welke in regionaal verband is voorbereid en door de MRA aan het Rijk is aangeboden. 8.6.2 WBI-subsidie Voor de ontwikkeling van Beatrixplein gebiedsexploitatie heeft Haarlem in 2025 een subsidie uit de Woningbouwimpuls (WBI-subsidie) toegekend gekregen van € 4,1 miljoen. De gemeente Haarlem brengt eenzelfde bedrag in als cofinanciering (voorwaarde subsidie).

Voor de ontwikkeling is een onherroepelijk omgevingsplan van kracht en hierin is ook een stedenbouwkundig plan in opgenomen. 8.6.3 Projecten binnen de zone De zone bestaat uit 6 verschillende projecten, waarbij kavel 2,3 en 4 tot een gemeentelijke grondexploitatie horen. Kavel 1: herontwikkeling tot een nieuw winkelcentrum met supermarkt en ondersteunende commercie en bovenliggende huurappartementen. De gehele ontwikkeling is in handen van de initiatiefnemer en de gemeente faciliteert. Kavel 2 en 3: appartement complexen met huur- en koopappartementen en een multifunctioneel gebouw met in de plint een buurthuis en daarboven een gymzaal. De woningcorporatie realiseert de huureenheden en de gemeente realiseert het maatschappelijke vastgoed en tendert de koopeenheden. Kavel 4: multifunctioneel gebouw gerealiseerd met fietsenberging in de kelder en in de plint met school en daarboven huurappartementen, de gemeente financiert en begeleid de schoolontwikkeling en de corperatie de bovenliggende huurappartementen. Kavel 5: de gemeente realiseert hier een parkeervoorziening met in de pint een maatschappelijke functie, de openbare ruimte wordt hierop aangepast; Kavel 8: herinrichten door de gemeente van de bestaande openbare ruimte op de nieuwe functies.

44

Programma Wonen en niet wonen

Voor de WBI aanvraag zijn de uitgangspunten van de grondexploitatie (kavel 2,3 en 4) gehanteerd met toevoeging van kavel 8 omdat de gemeente die gaat aanleggen. Daarbij is ook de realisatie van de parkeervoorziening meegenomen, exclusief de kosten van de maatschappelijke plint. Alle kosten voor de realisatie van de maatschappelijke voorzieningen vallen buiten deze scope maar zijn gemeentelijke investeringsprojecten. Het totale plangebied (van kavel 2,3,4 en 8) betreft ca. 29.679 m2, daarvan is 6073 m2 uit te geven gebied. De rest van het project betreft groen, water en infrastructuur. Bij de WBI aanvraag is uitgegaan van 310 nieuwe woningen (de netto toevoeging bedraagt 298 omdat er 12 woningen worden gesloopt). In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag gelijk is gebleven. Het aantal betaalbare woningen dat wordt verwacht bij de aanvraag is 72%. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is daarmee nog steeds van kracht.

8.6.4

Fasering projecten

Fasering verschillende deelgebieden Projecten Fase Kavel 1 Kavel 2 en 3 Kavel 4 Kavel 5 Kavel 8

t/m 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Definitiefase Definitiefase Voorbereidingsfase Voorbereidingsfase Voorbereidingsfase

voorbereiding

(start)bouw

45

Kavel 1 gaat in realisatie nadat de tijdelijke supermarkt in 2026 wordt geopend. Voor kavel 4 loopt het aanbestedingstraject en bij gunning kan de realisatie eind 2026 starten. Kavel 2 en 3 zijn qua realisatie afhankelijk van oplevering van kavel 4. Kavel 5 dient gerealiseerd te zijn als kavel 4 is opgeleverd. 8.6.5 Subsidies Woningbouwimpuls Met deze beschikking wordt de gemeente Haarlem in staat gesteld om, in de periode 5 december 2025 tot en met 5 december 2035, de realisatie van 310 woningen te faciliteren. Het betaalbare woningbouwprogramma bevat 224 betaalbare woningen, 30 middelduur huur en 56 vrije sector. De realisatie van het, in de aanvraag opgegeven, woningbouwprogramma is rand voorwaardelijk voor het ontvangen van de bijdrage. De fasering van de te realiseren woningen is conform de in de aanvraag opgegeven planning. Om tot realisatie van deze woningen te komen zijn maatregelen nodig waarvoor u deze bijdrage ontvangt, overeenkomstig met hetgeen dat in de aanvraag is opgenomen. 8.6.6 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het verwachte publieke tekort begin 2026 bedraagt € 8,2 mln. op prijspeil 1-1-2026. Van de € 14,5 mln. aan verwachte kosten is € 0,9 mln. (6%) gerealiseerd. De kosten bestaan volledig uit voorbereidings- en plankosten voorafgaand aan vaststelling van de individuele projecten binnen de zone.

In het afgelopen jaar is het inrichtingsplan openbare ruimte naar een definitief ontwerp gebracht en deze is door een externe partij geraamd. Hieruit blijken de kosten voor het bouw- en woonrijp maken te zijn toegenomen. Hetzelfde is van toepassing op de realisatiekosten van de parkeervoorziening. Om deze toename in kosten op te kunnen vangen is WBI subsidie aangevraagd (en toegekend) en hierbij is ook gemeentelijk cofinanciering toegezegd. De indexatie van de cijfers heeft nagenoeg geen effect en daardoor is het saldo vrijwel gelijk gebleven. Bedragen x € 1 mln. Opbrengsten Opbrengstenstijging Totaal opbrengsten Kosten Kostenstijging Rente Totaal kosten (*1 mln euro) Nominale waarde NCW saldo Dekking WBI-subsidie Co-financiering Dekking totaal

Totaal zone

Geboekt tot 1-1-2026

Nog te Gerea-liseerd realiseren %

5,5 0,6 6,1

0,0

6,1

0%

13,6 0,7 0,1 14,5 2026 -8,2 -8,2

0,9 2025 nvt nvt

13,6 Verschil

6%

4,1 4,1 -

Gelijk

46

Bijlage 1

Werking van een zone

Een zone bestaat uit verschillende projecten. Projecten kunnen van verschillende aard zijn en worden op verschillende manieren geadministreerd. Dit is om de integrale sturing te kunnen waarborgen waarbij revenuen die binnen het ene project worden gerealiseerd (bijvoorbeeld een positieve grondexploitatie), kunnen worden ingezet voor de tekorten op de andere projecten (bijvoorbeeld een IP-project). Deze onderlinge verevening maakt dat er financieel gezien op zoneniveau kan worden gestuurd waarbij de raad jaarlijks via het MPZ wordt geïnformeerd of tussentijds indien daar aanleiding toe is.

Businesscase WBI De businesscase, is de financiële vertaling van de gebiedsontwikkeling binnen een zone. In de businesscase worden verschillende kosten en opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling geraamd en wordt gekeken in hoeverre de ontwikkeling financieel haalbaar is. Voor elk van de zones geldt dat sprake is van een tekort, hetgeen blijkt uit het feit dat WBI-subsidie is toegekend. Ten behoeve van de WBI-subsidie is een berekening opgesteld van de integrale financiële haalbaarheid van het project. Onderdeel daarvan zijn niet alleen de gemeentelijke (publieke) investeringen in het gebied, maar ook een inschatting van de financiële resultaten van ontwikkelingen door derden en de saldi van de ontwikkeling van gemeentelijke grondexploitaties. Er is sprake van een publiek tekort als de gemeentelijke investeringen niet of niet volledig gedekt kunnen worden uit de ontwikkelingen door derden dan wel door de opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties. Bij ontwikkelingen door derden zal de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten inzake het kostenverhaal. De gemeente kan niet meer kosten verhalen dan dat er opbrengstpotentie in het plan zit. In geval van een WBI-subsidie dekt de subsidie 50% van deze niet verhaalbare door de gemeente gemaakte kosten.

Gemeentelijke kasstroom De businesscase die is opgesteld voor de WBI-aanvraag als onderbouwing van het publieke tekort is vertaald naar de gemeentelijke kasstroom. De grondexploitatiekosten en -opbrengsten bij een private ontwikkeling komen immers voor de ontwikkelaar zelf. De gemeentelijke kasstroom bevat onder andere de volgende onderdelen: • Gemeentelijke, publieke investeringen: • Grondaankopen of inbreng van de gemeentelijke gronden; • Kosten voor bouw- en of woonrijp maken; • Kosten voor de aanleg van specifieke benodigde maatregelen of hoofdstructuur; • Onderzoeken; • Gemeentelijke plan- en begeleidingskosten; • Opbrengsten: • Grondverkopen; • Bijdragen op grond van een anterieure overeenkomst (kostenverhaal).

47

Alle gemeentelijke kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd zodat rekening kan worden gehouden met het effect van toekomstige kosten- en opbrengstenstijging en rente. Het resultaat wordt contant gemaakt naar huidig prijspeil.

Projecten binnen een zone / businesscase Binenn een zone is sprake van meerdere projecten met ieder een eigen dynamiek. De onderstaande visualisatie (figuur) laat zien hoe deze onderdelen zich tot elkaar verhouden.

Grex A1

AO A2 IP A6

Zone A

AO A3

EP A5 IP A4

AO A7

AO A9

Grex A8 EP A10

Figuur 2: schematische weergave zone De grootte van de ontwikkeling staat niet vast evenals de planning in de tijd. Het kan een klein project zijn van 10 woningen of een grote grondexploitatie waarbinnen honderden woningen worden gerealiseerd. Er zijn 4 verschillende soorten projecten die zich binnen een zone kunnen voordoen: • Grondexploitaties (Grex): een ontwikkeling waarbij de gemeente eigen grond uitgeeft en deze grond zelf bouwrijp levert aan een beoogd ontwikkelaar. Na oplevering van de opstallen wordt de omgeving woonrijp gemaakt. Dit is actief grondbeleid; • Anterieure overeenkomst (AO): een ontwikkeling waarbij de gemeente geen eigen grond inbrengt maar de grondeigenaar de ontwikkeling tot stand brengt. De gemeente kan de door haar gemaakt kosten in bepaalde situaties verhalen op de ontwikkelaar (passief grondbeleid); • Investeringen (IP): Investeringen die door de gemeente worden gedaan binnen een zone zoals het vernieuwen van de ontsluiting, het aanleggen van een park of het faciliteren van een maatschappelijke voorziening. Dit wordt geadministreerd binnen het Investeringsplan; • Exploitatie (EP): ambtelijk inzet die benodigd is om tot ontwikkeling te kunnen komen.

48

Binnen de gemeentelijke organisatie worden deze typen apart in de administratie verwerkt. Binnen een zone zijn ze echter onlosmakelijk met elkaar verbonden omdat de gezamenlijke projecten het saldo van de zoneontwikkeling (BuCa) vormen. Dit is in de onderstaande figuur weergegeven. Figuur 2: Ontwikkeling saldo zone Businesscase programma

planning

kosten

opbrengsten

resultaat

IPA4 IPA6 EPA5 EPA10 AO A2 AO A3 AO A7 AO A9 Grex A1 Grex A8 Σ Zone A

Het resultaat van alle gerealiseerde kosten en baten en geprognosticeerde kosten en baten geeft de financiele stand van een zone weer. Hieruit is eveneens af te leiden dat een negatieve stand op een van de projecten wordt verevend met de positieve stand van een ander project. Hiermee blijven alle kosten en baten binnen een zone en kan zicht worden gehouden op de financiele stand en de ontwikkeling daarvan. Door deze systematiek te hanteren ontstaat er “schuifruimte” tussen verschillende begrotingsonderdelen en tussen de begrotingsjaren. Hierdoor verminderen de financiële risico’s binnen een zone omdat deze integraal kan worden opgepakt. Daarnaast is er continu zicht op de te verwachten dekkingsbehoefte in de toekomst en de verhouding tot de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI hiertoe.

Zones met WBI-subsidie Binnen zes zones is een Woningbouwimpulssubsidie (WBI) toegekend. Deze subsidie wordt verkregen van het Rijk en dekt 50% van het publieke tekort op de businesscase. De subsidie wordt als balanspost opgenomen en pas vrijgegeven op het moment dat de woningen starten met de bouw. Daarnaast doteert de gemeente eveneens een gelijk bedrag aan cofinanciering. Deze co-financiering wordt in de Reserve Gebiedsontwikkeling met WBI gestort. Voor een zone wordt een masterplan vastgesteld. Hierin worden door de raad de uitgangspunten voor de zone vastgesteld nadat hierover participatie met de omgeving heeft plaatsgevonden. Na vaststelling worden de verschillende projecten afzonderlijk opgepakt en ontwikkelt waarbij de gemeente, vaak afhankelijk van de grondpositie, actief of faciliterend optreedt. Indien projecten actief worden opgepakt zal naast de vaststelling van het masterplan ook de grondexploitatie moeten worden vastgesteld. Dit is aangegeven in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze worden afzonderlijk aan de raad ter vaststelling voorgelegd voordat ze in uitvoering worden gebracht. Naaste de wettelijke regelgeving zijn er binnen de gemeente regels vastgesteld waar een zone aan moet voldoen. Deze staan beschreven in het document Vaststellen Financiële Spelregels Ontwikkelzones (2023/1860045 Vaststellen financiële spelregels ontwikkelzones).

Deze regels zijn specifiek opgesteld voor de zones waarvoor een WBI subsidie is

49

toegekend en waarvoor de gemeente heeft voldaan aan de 50% cofinanciering. Eén en ander wordt geregeld via de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI. De overige zones (zonder WBIsubsidie) worden binnen de reguliere verantwoordingscyclus aan de raad voorgelegd en vinden geen dekking in deze reserve.

50

Bijlage 2

Begrippenlijst

• Actualisatie: tijdens het jaar de stand van de actuele Grex inpassen. • Algemene Reserve: reserve van de Algemene dienst. • Apparaatskosten (VTU): kosten die worden gemaakt ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van een plan. Er worden twee soorten apparaatskosten onderscheiden: apparaatskosten intern en extern (bijvoorbeeld die van een stedenbouwkundig bureau). • Autonome mutaties: de wijzigingen in plansaldi, waarop geen invloed kan worden uitgeoefend, zoals prijspeilcorrecties, een aanpassing van de datum contant en een toerekening van rentelasten. • Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd. • Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd. • Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere). • Cashflow (kasstroom): de som van nettowinst en afschrijvingen. • Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren.

Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort. • Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten en opbrengsten. • Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor. • Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project. • Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders. • (Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen. • (Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het grondgebruik bepaald. • Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van instrumenten dat wordt ingezet).

• Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouwen woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2). • Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo. • Grondgebruik: de functie die op de betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc. • Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond.

51

• Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden de vrij op naam prijs van een woning. • Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een bepaalde locatie. • Herziening (herziene grondexploitatie): een nieuwe grondexploitatie voor een operationeel plan. De opbouw van een herziening is identiek aan die van een grondexploitatie, maar met toevoeging van het hoofdstuk verschillenverklaring. • Indexering: periodische aanpassing van prijzen. • Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de planstructuur. • Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties. • Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor. • Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de begroting. • Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en woningen). • Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen).

• Overige uitgaven: kosten die niet onder de andere posten (verwerving, tijdelijk beheer, sloop, openbare werken en bodem) kunnen worden opgebracht. De bijzondere kosten zijn verder onderverdeeld in landmeetkundige kosten en overige bijzondere kosten (bijvoorbeeld de dekking van de onrendabele top van sociale woningen, kosten voor archeologie en andere). • Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner. • Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en externe apparaatskosten (VTU-kosten). • Plansaldo: het saldo van een project. • Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie). • Programma: een aantal samenhangende activiteiten, die op zijn minst voorzien zijn van inhoudelijke doelstellingen, bestuurlijke kengetallen en een budget. Voor elk programma wordt bij de begroting omschreven, wat bereikt zal worden, wat daarvoor gedaan gaat worden en wat de kosten zijn. Hierbij is verevening tussen de onderliggende deelprojecten toegestaan.

• Programmabegroting: onderdeel van de begroting, waarin de te realiseren programma’s, het overzicht van de algemene dekkingsmiddelen en het bedrag voor onvoorzien zijn opgenomen. • Residuele waarde (niet-wonen): het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren. • Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden. • Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen. • Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan. • Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die gronden.

52

• Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Het BBV heeft hier regels voor opgesteld. • Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus buurtwegen en buurtgroen. • Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht. • Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen. • Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen. • Verwervingskosten: kosten van verwerving. • Voorkeursrecht: een wettelijk recht dat een gemeente voorrang (en geen plicht) geeft op de verwerving van onroerende zaken. • Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet meer wijzigen. Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening voor een gelijk bedrag aangevuld te worden. • Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte.

• Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd. • Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren

53

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 8 mei 2026

Tekst: Team Planeconomie, Programma en Gebiedsmanagement

________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 54