Bijlage 3 MPZ 2026
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Ontwikkelzones 2026 MPZ 2026 Haarlem
8 mei 2026 Team Planeconomie Programma en Gebiedsmanagement
1.
Samenvatting 1.1 Inleiding Het Meerjaren Perspectief Ontwikkelzones (MPZ) 2026 geeft een actueel overzicht van de geprioriteerde ontwikkelzones in Haarlem waarvoor een Woningbouwimpuls (WBI) is toegekend. Dit gebeurt op basis van het actualiseren van de projecten die binnen een zone vallen. Het MPZ is een middel om financiële sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. De projecten binnen de zones worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPZ aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Periodiek worden de projecten gemonitord via voortgangsrapportages. Haarlem kent meerdere ontwikkelzones. Daarvan zijn zes zones geprioriteerd vanwege toegekende WBI-subsidie: Europaweg Oostpoort Zuidwest Zijlweg West Molenwijk / Waddenbuurt Beatrixplein Deze zones ontvangen rijksbijdragen waarmee 50% van het publieke tekort wordt gedekt. De overige 50% wordt door de gemeente ingebracht via de Reserve Gebiedsontwikkelingen met WBI. Niet-geprioriteerde zones worden via de reguliere begrotingscyclus gevolgd en maken geen deel uit van dit MPZ. Het MPZ 2026 bestaat uit: Deel 1 (openbaar): stand van zaken zones, financiële positie, programmering, risico’s; Deel 2 (niet-openbaar): gedetailleerde financiële bijlagen, fasering en risicoanalyses.
1.2 Programma Binnen de zoneontwikkelingen ligt de focus op het realiseren van circa 10.000 woningen in 10 jaar, met een sterke nadruk op betaalbare woningbouw zoals verwoord in het coalitieakkoord. Op dit moment bevatten alle zones opgeteld een woningbouwprogramma van nagenoeg 9.300 woningen waarvan 62% valt binnen de categorie betaalbare woningen. Circa 2.500 woningen zijn gerealiseerd of gestart met de bouw (peildatum 1-1-2026). Voor 2026 wordt alleen in de Europawegzone de start van nieuwe woningen verwacht. De overige zones voorzien vrijwel allemaal een startbouw in 2027. Naast het woningbouwprogramma is circa 90.000 m² bvo niet-wonen (maatschappelijk, commercieel, voorzieningen) geprogrammeerd, wat essentieel is voor een complete gebiedsontwikkeling. De prognose laat een piek in woningbouwstarts zien in 2028–2030, maar hierbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de startbouw gevoelig is voor externe factoren zoals stikstofregels, netcongestie en juridische procedures.
2
1.3 Financiële stand van zaken Het totaal publiek tekort van alle actuele businesscases bedraagt circa € 97,5 mln. Dit tekort is toegenomen ten opzichte van het MPZ 2025 door onder andere toevoeging van nieuwe zones, scopewijzigingen binnen de zones die zijn voorgelegd aan de raad zoals het masterplan Schalkwijk Winkelcentrum en de gewijzigde scope binnen Hart van Oostpoort waar aanvullende subsidie is verkregen voor de grote infrastructurele werken. Het totaal toegekende bedrag aan WBI-subsidie is € 31,1 mln. Daarvoor heeft de gemeente een zelfde bedrag gedoteerd aan de reserve Ontwikkelzones met WBI-subsidie om te voldoen aan de plicht om te zorgen voor cofinanciering. Op dit moment is de benodigde aanvullende cofinanciering: € 28,5 mln. Met de cofinanciering van € 31,1 mln die in de reserve is gestort is dit ruim voldoen door deze fase van de zones. Inzet van algemene middelen is momenteel niet nodig. Concluderend kan worden gezegd dat over het geheel genomen: • De WBI-zones financieel beheersbaar zijn en de dekking op dit moment toereikend is; • Nieuwe zones, Molenwijk/Waddenbuurt en Beatrixplein, zijn toegevoegd aan de WBIportefeuille; • In deze fase van de zones vormen de exploitatiekosten (ambtelijke inzet) het grootste deel van de uitgaven; • Voor enkele zones (o.a.
Europaweg en Zijlweg West) zijn wijzigingsverzoeken richting het Rijk nodig vanwege afwijkingen in planning en programma.
1.4 Risico’s Belangrijkste risico’s: • Vertragingsrisico’s door stikstofproblematiek, netcongestie en juridische procedures; • Marktrisico’s zijnde onzekerheid in de bouwkosten en haalbaarheid van woningmarkt; • Versnipperd grondeigendom daarmee afhankelijk van de ontwikkelpotentie van marktpartijen; • Risico op niet voldoen aan WBI-termijnen vanwege vertraging in de planvorming met als gevolg mogelijk terugbetalingsverplichting. • Risico’s worden gemonitord en financieel vertaald en daarna meegenomen binnen het gemeentelijk weerstandsvermogen.
3
Inhoudsopgave 1.
Samenvatting
2
1.1
Inleiding
2
1.2
Programma
2
1.3
Financiële stand van zaken
3
1.4
Risico’s
3
2.
Inleiding
7
3.
Ontwikkelzones Haarlem
8
2.1
Zone en projecten overzicht
8
2.2
Werking zones en projecten met WBI
9
4.
Uitgangspunten actualisatie
11
3.1
Marktontwikkelingen
11
3.2
Parameters
11
5.
Programma binnen de zones
12
6.
Financiële stand van zaken
14
6.1
Inleiding
14
6.2
Financiële stand Ontwikkelzones
14
6.3
Gerealiseerde kosten en opbrengsten 2025
15
6.4
Prognose stand ontwikkelzones ten opzichte van verkregen subsidie
16
6.5
Stand Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI
16
6.6
Conclusies
18
7.
Risico's
20
7.1
Algemene risico's
20
7.2
Zone risico's
21
4
7.3
8.
Weerstandscapaciteit
21
Projectinformatie Ontwikkelzones
22
8.1
Ontwikkelzone Europaweg
22
8.1.1
Zoneomschrijving
22
8.1.2
Programma Wonen en niet wonen
23
8.1.3
Fasering projecten
24
8.1.4
Subsidies
24
8.1.5
Financiële stand van zaken 1-1-2026
25
8.2
8.3
8.4
8.5
Ontwikkelzone Oostpoort
27
8.2.1
Zoneomschrijving
27
8.2.2
Projecten binnen de zone
27
8.2.3
Programma Wonen en niet wonen
28
8.2.4
Fasering projecten
29
8.2.5
Subsidies
29
8.2.6
Financiële stand van zaken 1-1-2026
30
Ontwikkelzone Zuid West
31
8.3.1
Zoneomschrijving
31
8.3.2
Projecten binnen de zone
31
8.3.3
Programma Wonen en niet wonen
32
8.3.4
Fasering projecten
33
8.3.5
Subsidies
33
8.3.6
Financiële stand van zaken 1-1-2026
33
Ontwikkelzone Zijlweg West
35
8.4.1
Zoneomschrijving
35
8.4.2
Projecten binnen de zone
36
8.4.3
Programma Wonen en niet wonen
36
8.4.4
Fasering projecten
38
8.4.5
Subsidies
38
8.4.6
Financiële stand van zaken 1-1-2026
38
Ontwikkelzone Molenwijk / Waddenbuurt
40
8.5.1
Zoneomschrijving
40
8.5.2
WBI-subsidie
40
8.5.3
Projecten binnen de zone
41
8.5.4
Fasering projecten
42
8.5.5
Subsidies
42
8.5.6
Financiële stand van zaken 1-1-2026
42
5
8.6
Bijlage 1
Ontwikkelzone Beatrixplein
44
8.6.1
Zoneomschrijving
44
8.6.2
WBI-subsidie
44
8.6.3
Projecten binnen de zone
44
8.6.4
Fasering projecten
45
8.6.5
Subsidies
46
8.6.6
Financiële stand van zaken 1-1-2026
46
Werking van een zone
47
Businesscase WBI
47
Projecten binnen een zone / businesscase
48
Zones met WBI-subsidie
49
Bijlage 2
Begrippenlijst
51
6
2.
Inleiding De gemeente Haarlem heeft de ambitie om binnen een periode van circa 10 jaar om en nabij de 10.000 woningen te realiseren. De ambitie gaat met name naar het ontwikkelen van betaalbare woningen in het sociaal en middensegment. Daarbij worden de beleidsregels 40-40-20 (40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector) gevolgd ten oosten van het Spaarne en 50-50 (50% sociaal en 50% overig met de intentie om minimaal de helft middensegment te bouwen) gehanteerd ten westen van het Spaarne. Om deze ambitie vorm te geven is de stad opgedeeld in ontwikkelzones. Een zone is een verzameling projecten die samengevoegd een programma met ambities vormen. Deze zones zijn een afbakening van een gebied binnen een stadsdeel waarbinnen ten aanzien van de gebiedsontwikkelingen vooraf afgesproken beleidsregels gelden. Naast de hierboven genoemde woonambitie gelden er ook andere ambities onder andere met betrekking tot duurzaamheid, mobiliteit, groen en dergelijke. Deze ambities zijn of worden beschreven in de masterplannen die ter vaststelling aan het college en de raad worden voorgelegd. Momenteel kent Haarlem meerdere zones. Een aantal daarvan zijn geprioriteerd waarmee geld is vrijgemaakt om deze ontwikkelingen met (financiële) voorrang te laten plaatsvinden. De geprioriteerde zones hebben Woningbouwimpuls (WBI) subsidie ontvangen.
Andere zones hebben deze prioritering niet, wat niet wil zeggen dat er niet aan gewerkt wordt maar dat er minder middelen (geld en personeel) beschikbaar zijn om deze zones te ontwikkelen. In dit Meerjaren Perspectief Ontwikkelzones 2026 (MPZ 2026) worden de zones en projecten met WBI-subsidie beschreven en voorzien van een actuele stand van zaken, zowel financieel als programmatisch. Daarnaast wordt de fasering van de ontwikkelingen toegelicht en wordt de financiële impact van de ontwikkelingen per zone vertaald. Op basis hiervan wordt het resultaat van de Reserve Gebiedsontwikkelingen met Woningbouwimpuls (voorheen Reserve Ontwikkelzones) geactualiseerd. Verder wordt aandacht besteed aan de risico’s die samenhangen met de gebiedsontwikkelingen en aan het daarbij behorende weerstandsvermogen. Het MPZ 2026 bestaat uit twee delen. Het eerste deel bevat de algemene stand van zaken rondom de zones, de uitgangspunten met betrekking tot de actualisatie van zowel de verschillende zones als de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI en een globaal overzicht met betrekking tot de risico’s. Deel twee betreft de niet-openbare financiële bijlage. Daarin wordt een financieel detailoverzicht gegeven alsmede de stand en verwachte ontwikkeling van de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI in de tijd, de verwachte fasering en risico’s en kansen.
7
3.
Ontwikkelzones Haarlem 2.1 Zone en projecten overzicht Haarlem kent meerdere ontwikkelzones in de stad. Ieder stadsdeel heeft er wel één of twee waarbinnen de ambities van het college en de raad worden vormgegeven. Op de onderstaande kaart is weergegeven waar de zones zich in de stad bevinden en welke subsidie is ontvangen. Rood is WBI, gearceerd met grijs is SPUK WOKT en blauw is geen subsidie.
Figuur 1: Kaart ontwikkelzones Hieronder worden verschillende type zones beschreven: Geprioriteerde zones Zones die binnen de gemeentelijke begroting voorrang krijgen bij de toekenning van financiële middelen. Deze prioriteit wordt gegeven op basis van urgentie, haalbaarheid en beleidsmatige of maatschappelijke impact. Tot op heden zijn alleen de zones met WBI subsidie in deze categorie geplaatst. Binnen Haarlem zijn er zones en projecten die ondersteund worden door subsidies vanuit het Rijk met als doel de woningbouwproductie te versnellen. • Woningbouwimpulssubsidie (WBI) • Op de kaart aangegeven in het rood; • Gericht op het versnellen van woningbouw en het realiseren van noodzakelijke infrastructuur.
8
• Specifieke Uitkering Woningbouw op Korte Termijn (SPUK/WOKT) • Op de kaart gearceerd aangegeven; • Eveneens gericht op versnelling van woningbouw en ondersteunende infrastructuur; • Een afzonderlijke regeling met eigen voorwaarden en toekenningsgebieden. Er zijn zones die zowel WBI als SPUK/WOKT hebben ontvangen. Het is belangrijk te weten dat het toekenningsgebied per regeling verschilt. De grenzen overlappen niet altijd volledig waardoor een zone wordt gesplitst in een WBI-deel, een algemeen deel en een SPUK WoKT deel. De impact hiervan wordt per zone toegelicht in hoofdstuk 7 van het MPZ.
Niet-geprioriteerde zones en gebieden In deze zones of aangewezen projecten / gebieden is zeker sprake van toekomstige ontwikkelingen maar deze worden momenteel niet met voorrang behandeld. Er is geen sprake van een subsidie die vereist dat de gemeente eigen middelen beschikbaar stelt om de zone met voorrang tot ontwikkeling te laten komen. Daarnaast worden deze ook vanwege capaciteitsproblematiek binnen het ambtelijk apparaat met minder prioriteit opgepakt. In de betreffende zones worden de projecten via de reguliere werkwijze opgepakt en is er niet tot nauwelijks sprake van samenhang tussen de projecten omdat er geen financiële middelen / capaciteit is vrijgemaakt om de tussenliggende gebieden (openbare ruimte) op te pakken. In dit MPZ wordt geen aandacht aan deze zones besteed anders dan dat ze zijn benoemd. In de onderstaande tabel staan de verschillende zones genoemd met de daarbij toegekende subsidies.
Code Ontwikkelzone EW ZW ZL OP ML BP OR SP SG ZS
Europaweg Zuidwest Zijlweg Oostpoort Molenwijk / Waddenbuurt Beatrixplein Orionweg / Planetenlaan Spaarndamseweg Stationsgebied Waarderpolder Zuidstrook
Prioritering Ja / Nee
WBI Ja / Nee
SPUK/WOKT Ja / Nee
Verrekening reserve Ontwikkelzones Ja / Nee
Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee
Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee
Ja Nee Nee Ja Nee Nee Nee Nee Ja Nee
Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee
Tabel 1: Verschillende zones met categorisering
2.2 Werking zones en projecten met WBI Zoals hierboven aangegeven is een zone een verzameling van projecten die binnen de ambtelijk organisatie worden beheerd en beheerst. Een zone wordt daarmee een programma waarbinnen de beleidsregels worden toegepast. Het programma binnen een zone wordt verwoord in een Masterplan dat door het college en de raad is of nog wordt vastgesteld. Binnen het vastgestelde kader worden de projecten afzonderlijk van elkaar ontwikkeld zonder de samenhang binnen de zone te verliezen. Er wordt gewaakt voor een goede aansluiting van de projecten onderling binnen én buiten het kader van de zone waardoor er een juiste integratie is van de beoogde ontwikkelingen.
9
Het systeem van sturing en beheersing is ingericht om integrale financiële sturing mogelijk te maken. Hierdoor kunnen positieve resultaten uit het ene project worden ingezet om tekorten in andere projecten binnen dezelfde zone te dekken. De raad wordt hierover jaarlijks via het MPZ geïnformeerd. Binnen de zonesystematiek gelden naast de opgestelde financiële spelregels (Vaststellen financiële spelregels ontwikkelzones (2023/1860045)) ook de wettelijke kaders en regelgeving zoals verwoord in het Besluit Begroting en Verantwoording. Dat betekent dat grondexploitaties binnen een zone altijd moeten worden vastgesteld door de raad, maar ook dat grond aan- en verkopen via het reguliere bestuurlijke traject worden afgehandeld. De zones worden gedekt via de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI; overige zones vallen onder de reguliere verantwoordingscyclus en worden niet uit deze reserve gefinancierd. Hoe een en ander werkt binnen een zone is een zeer technische uiteenzetting. Daarom is ervoor gekozen om deze op te nemen in bijlage 1. Hierin wordt de werking uitgelegd en wordt dieper ingegaan op hoe ontwikkelingen zich tot elkaar verhouden.
10
4.
Uitgangspunten actualisatie
3.1 Marktontwikkelingen Externe factoren, zoals het economische klimaat en nieuwe wetgeving of rijksbeleid en intern gemeentelijk beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Haarlem en daarmee op de businesscases. De economische omstandigheden voor de gebiedsontwikkeling zijn ondanks een verbetering in 2025 nog steeds onzeker. Sinds 2024 is de rente gedaald en stabiliseert op 2%. Dat kan een stimulerend effect hebben om te investeren. De inflatie lijkt enigszins te normaliseren waardoor bouwkosten stabiliseren. Woningprijzen stijgen nog steeds, maar minder hard dan voorgaande jaren. Na een periode van forse renteverhoging om de inflatie in te perken, heeft de Europese Centrale Bank (ECB) sinds 2024 meerdere renteverlagingen doorgevoerd. De rente daalde van 4% naar 2%, als reactie op de afnemende inflatie. Sinds juli 2025 houdt het ECB de rente stabiel waardoor er ruimte ontstaat voor een neutraler beleid met gunstige financieringsvoorwaarden. Tegelijkertijd zorgt de gematigde inflatie voor stabielere prijzen van goederen en bouwmaterialen waardoor ook de rendabiliteit van nieuwe projecten verbetert. Wel blijven de loonkosten hoog omdat de krapte op de arbeidsmarkt de looninflatie aanjaagt.
De bovenstaande ontwikkelingen in 2025 wekken vertrouwen bij de toonaangevende economische instellingen waardoor de verwachting is dat de inflatie in 2026 verder zal afnemen en de economische groei op een gematigd niveau blijf. Daarmee zijn de vooruitzichten voor 2026 overwegend positief maar kwetsbaar. Dit vanwege structurele knelpunten zoals de arbeidsmarktkrapte, netcongestie, stikstofnormen en geopolitieke onzekerheden. In de bovenstaande analyse is geen rekening gehouden met de huidige ontwikkelingen in de wereld die kunnen leiden tot extra inflatie of zelfs crises.
3.2 Parameters In de onderstaande tabel zijn de parameters opgenomen die zijn gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties. Vanwege de opgaande maar nog steeds een kwetsbare is ervoor gekozen om uit te gaan van een index voor de komende jaren die overeenkomt met de uitgangspunten van de verschillende banken. Dit betekent dat voor de toekomstige jaren de parameters iets positiever zijn dan in 2025 en de omslagrente naar beneden is bijgesteld naar 1%. Deze omslagrente moet niet worden verward met de economische rente die wordt afgegeven door de ECB. De omslagrente is het interne rentepercentage dat een gemeente gebruikt om haar financieringskosten (rente over leningen en interne middelen) door te rekenen aan investeringen, programma’s en projecten. De manier waarop deze rente wordt vastgesteld, is landelijk gereguleerd via het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en toegelicht in de Notitie Rente van de commissie BBV. De disconteringsvoet is aangehouden op het voorgeschreven percentage vanuit het BBV.
11
Parameters
1-1-2026
2026
2027
2028 e.v.
Kostenstijging GWW-kosten
Indexering 3,0%
3,0%
3,0%
2,5%
3,0%
2,5%
2,5 %
1,0% 2,0%
1,0% 2,0%
1,0% 2,0%
-
Plankosten Overige kosten
4,0% 3,0%
Opbrengstenstijging Woningen (vrije sector)
6,0%
-
Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel
3,7% 2,9%
-
Overige opbrengsten
3,0%
Rente Disconteringsvoet
1,0% 2,0%
Tabel 2: Parameters gebruikt bij actualisatie businesscases
5.
Programma binnen de zones Binnen de verschillende zones en projecten met WBI subsidie worden de ambities van het bestuur vertaald naar aantallen woningen, extra werkplekken en vergroening van de stad. Het programma dat wordt verwacht per zone en indien mogelijk per project is weergegeven in de onderstaande tabel. Daarnaast staat in een grafiek de fasering weergegeven van het te verwachten aantal woningen in de toekomst in zowel het betaalbare als het overige segment. Omdat binnen de WBIzones moet worden verantwoord over het totaal aantal woningen dat bij de subsidieaanvraag is aangegeven en het verwachte totaal aantal te bouwen (betaalbare) woningen en de huidige prognose zijn deze in de tabel beide weergegeven. Wonen (aantal) Totaal Betaalbaar Zuidwest Beatrixplein Europawegzone Oostpoort Molenwijk Zijlweg Totaal Overig Zuidwest Beatrixplein Europawegzone Oostpoort Molenwijk Zijlweg
5.317
6.001
240
985
855
497
957
635
955
644
166
41
22
920 224 2.937 706 163 367
1.249 224 2.994 730 173 631
0 0 240 0 0 0
96 0 789 100 0 0
0 0 855 0 0 0
171 64 0 158 104 0
157 0 643 158 0 0
175 64 130 158 55 53
322 64 200 158 0 211
202 32 133 0 14 263
125 0 0 0 0 41
0 0 0 0 0 41
0 0 0 0 0 22
2.176
3.506
927
318
624
115
515
331
305
225
83
42
25
552 86 865 303 91 279
384 86 2.430 270 91 245
0 0 927 0 0 0
0 0 318 0 0 0
0 0 624 0 0 0
48 0 0 68 0 0
43 0 404 68 0 0
67 30 33 68 81 52
116 28 51 68 0 42
67 28 77 0 10 43
42 0 0 0 0 41
0 0 0 0 0 42
0 0 0 0 0 25
Totaal aantal woningen
7.493
9.507
1.167
1.303
1.479
612
1.472
966
1.260
869
249
83
47
Niet wonen (m2 bvo's) Alle categorien Zuidwest Beatrixplein Europawegzone Oostpoort Molenwijk Zijlweg
47.603 3.250 0 27.931 0 10.325
51.019 3.250 0 18.157 0 18.385
0 0 0 0 0 0
2.878 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
4.448 0 0 4.539 80 0
3.747 0 0 4.539 0 2.700
14.846 3.250 7.200 4.539 200 0
17.401 3.250 3.250 4.539 0 450
4.959 0 13.000 0 200 1.657
2.741 0 0 0 0 5.649
0 0 0 0 0 7.129
0 0 0 0 0 800
Totaal Niet wonen
89.109
90.811
0
2.878
0
9.068
10.986
30.035
28.891
19.816
8.390
7.129
800
Tabel 3: Programma binnen de zones zowel wonen als niet wonen De tabel laat zien dat volgens de planning in de zones ruim 9.000 woningen gepland staan. Dit is meer dan bij de subsidieaanvraag is ingediend. Hieruit blijkt dat de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd bij de aanvraag niet altijd overeenkomen met wat er bij het uitwerken van de
12
projecten daadwerkelijk gaat worden gerealiseerd. De planvorming is bij de aanvraag nog in een eerste stadium waarbij veel aannames worden gedaan in zowel aantallen als de tijd waarbinnen deze woningen moeten worden gerealiseerd.
Grafiek 1: Aantal woningen gerealiseerd vs geprognosticeerd Nagenoeg 2.500 woningen zijn gerealiseerd of gestart met de bouw (peildatum 1-1-2026). Voor 2026 wordt alleen in de Europawegzone de start van nieuwe woningen verwacht. De overige zones voorzien vrijwel allemaal een startbouw in 2027.
Grafiek 2: Verwachte startbouw woningen per jaar De prognose is dat het aantallen woningen dat wordt gestart de komende jaren zal toenemen met een piek in 2028 en 2030. Dit is het meest wenselijke scenario. Of het ook het meest realistische scenario is hangt van veel factoren af. Stikstofdepositie en netcongestie hangen boven de markt en kunnen van grote invloed zijn op de prognoses. Daarnaast neemt het aantal bezwaren en beroepen over de planvorming en omgevingsvergunning toe waardoor planvertraging van enkele jaren kan optreden. In de bovenstaande planning is geen rekening gehouden met eventuele vertraging. Hier wordt uitgegaan van het meest realistische scenario. Wel worden deze onderwerpen meegenomen in de risicoanalyses als bedreiging voor de voortgang van de projecten zodat tijdig beheersmaatregelen kunnen worden genomen om de vertragingen zo veel mogelijk te beperken. Naast woningen wordt ook ander programma binnen de zones geprogrammeerd. Het betreft maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvoorzieningen en huis van de wijk, maar ook detailhandel en andere commerciële functies die belangrijk zijn in een gebied worden in de plannen verwerkt. Doordat de WBI met name gericht is op het produceren van woningen blijven deze functies vaak onderbelicht in de rapportages.
Toch zijn ze van wezenlijk belang om een gebied vorm te geven om een volwaardige leefomgeving te creëren. Binnen de zones is naar verwachting 90.000 m2 aan niet wonen functies opgenomen om te voldoen aan de uitgangspunten voor een complete gebiedsontwikkeling.
13
6.
Financiële stand van zaken 6.1 Inleiding De financiële stand van zaken geven een beeld van de stand van de WBI-zones en de verhouding van de businesscases tot de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI. Hierbij wordt geen aandacht besteed aan de zones die geen WBI-subsidie hebben ontvangen. Deze worden verantwoord in de jaarrekening en begroting volgens de door de BBV vastgestelde kaders. Bij de onderstaande zones is WBI-subsidie ontvangen: Code
Ontwikkelzone
Jaar
Projecten Aantal
In ontwikkeling Aantal
EW OP ZW ZL ML BP
Europaweg Oostpoort Zuidwest Zijlweg Molenwijk / Waddenbuurt Beatrixplein
2021 2021 2021 2022 2024 2025
8 4 6 6 3 6
3 1 1 0 0 1
Tabel 3: Zones met WBI-subsidie De zones hebben ieder een verschillende fase van ontwikkeling. Bij de Europaweg zijn al vele overeenkomsten getekend met ontwikkelaars en zijn verschillende bouwproject al gerealiseerd of in aanbouw terwijl er bij ander zones nog wordt gestudeerd op hoe de ontwikkeling het beste tot stand kan worden gebracht. Een uitgebreide stand van de gebiedsontwikkeling per zone wordt in het volgende hoofdstuk behandeld.
6.2 Financiële stand Ontwikkelzones Het financieel resultaat van de zones wordt het publieke tekort genoemd. Dit is het gemeentelijke tekort en ontstaat doordat de ontwikkellocaties onvoldoende opbrengend vermogen hebben om de gemeentelijke kosten te dekken (macro aftopping), omdat de gemeentelijke grondverkopen onvoldoende opleveren of omdat er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan die niet volledig kunnen worden verhaald op ontwikkelende partijen. In de onderstaande tabel staat aangegeven hoeveel WBI-subsidie is ontvangen en in welk jaar. De looptijd van de zone waarbinnen de ontwikkelingen moeten plaatsvinden is exact 10 jaar. Binnen deze periode wordt verwacht dat alle in de aanvraag geplande woningen gestart zijn met de bouw. Daarnaast is er een vereiste dat de start van de eerste woning plaatsvindt binnen drie jaar nadat de subsidie is verstrekt. Hierover wordt jaarlijks verantwoording afgelegd middels de verantwoordingsrapportage van het Rijk. Als wordt afgeweken van deze voorwaarden zal met het Rijk in overleg moeten worden getreden en zal worden overwogen om een wijzigingsverzoek te doen. Voor twee project is dit momenteel aan de orde, te weten Zijlweg West omdat daar het eerste startbouw moment niet is gehaald en Europaweg omdat daar het aantal woningen in de aanvraag sterk afwijkt van het aantal in de huidige BuCa.
Verwachting is dat in 2026 deze twee wijzigingsverzoeken, dat slechts één keer in de ontwikkelperiode kan worden ingediend, aan het
14
Rijk worden voorgelegd. Dit wordt verder toegelicht in de betreffende zonetoelichtingen in het volgende hoofdstuk. Ontwikkelzone
Tekort aanvraag WBI toegekend (*€ 1 mln) (*€ 1 mln)
Cofinanciering (*€ 1 mln)
Europaweg Oostpoort Zuidwest Zijlweg West Molenwijk / Waddenbuurt Beatrixplein
15,2 12,8 16,4 6,2 3,4 8,2
7,6 6,4 8,2 3,1 1,7 4,1
7,6 6,4 8,2 3,1 1,7 4,1
Totaal
62,2
31,1
31,1
Tabel 4: Aanvraag WBI en cofinanciering Gemeente Haarlem Het totale tekort op de businesscases bij de aangevraagde WBI- subsidie bedroeg € 62,2 miljoen. Daarvan is 50% gedekt vanuit de WBI subsidie, circa € 31,1 miljoen. De overige 50% betreft gemeentelijke cofinanciering. Indien uit de actualisatie blijkt dat er meer kosten worden gemaakt dan verwacht bij de aanvraag is dat voor rekening van de gemeente en zal aanvullende dekking moeten worden gezocht in de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI of indien die niet toereikend is, in de Algemene middelen.
6.3 Gerealiseerde kosten en opbrengsten 2025 In 2025 zijn de onderstaande baten en lasten gerealiseerd. Dit genereert een saldo dat wordt onttrokken aan de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI subsidie als zijnde gerealiseerd in de zones. In 2025 is er een bedrag van € 4,0 mln onttrokken. De grootste onttrekkingen worden gedaan vanwege de exploitatiekosten zijnde de ambtelijke inzet, die worden gemaakt om de zones te kunnen ontwikkelen, namelijk € 3,9 mln.
Realisatie 2025
Ontwikkelzone Europaweg Zuidwest Oostpoort Zijlweg West Molenwijk Beatrixplein zone Totaal
Lasten
Baten
Investeringen -60 0 90 428 0 394
Exploitatiekosten 1.239 923 1.294 371 113 0
Grondexploitatie 37 0 0 0 0 69
852
3.940
106
Wbi-subsidie voortgang Anterieure woningbouw overeenkomst -750 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -750
0
Saldo Grondexploitatie -37 0 0 0 0 -69
429 923 1.384 799 113 394
-106
4.042
Tabel 5: Realisatie binnen de zones 2025 De WBI-subsidie is een balanspost van vooruitbetaalde tegoeden. Vanaf 2024 wordt de vrijval van de WBI-subsidie gebaseerd op de voortgang van woningbouw. De kosten die gemaakt worden binnen een zone, vallen vrij ten gunste van de reserve, naar rato van het aantal woningen dat gestart is met de bouw. Dit komt overeen met het Percentage of Completion methode die eveneens bij grondexploitaties wordt toegepast. Dit leidt ertoe dat in de startjaren meer dekking uit de gemeentelijke middelen (Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI) wordt gehaald en in latere jaren de WBI-subsidie meer van het publieke tekort dekt omdat binnen de gebiedsontwikkeling de kosten altijd voor de baten uitgaan. In 2025 zijn alleen binnen de Zone Europaweg woningen gestart met de bouw. Vanuit de balanspost is er daarom € 7,5 ton aan baten
15
onttrokken en toegevoegd aan de reserve ter dekking van de gemaakte kosten. Deze onttrekking is minder dan verwacht omdat er nog onzekerheden bestaan over de nog te ontwikkelen aantallen. Daarom is besloten niet het volledige bedrag te laten vrijvallen om eventuele vertragingen in de planning in een later stadium te kunnen opvangen. In de overige zones zijn er geen woningen gestart in 2025 waardoor bij die zones geen vrijval uit de WBI subsidie is gerealiseerd.
6.4 Prognose stand ontwikkelzones ten opzichte van verkregen subsidie
Ontwikkelzone Beatrixplein Europaweg Molenwijk / Waddenbuurt Oostpoort Zijlweg West Zuidwest Totaal
Huidig tekort Aanvullende NCW WBI toegekend financiering Publiek tekort (*€ 1 mln) (*€ 1 mln) (*€ 1 mln) -8,2 -12,2 -11,6 -40,5 -11,7 -13,3 -97,5
4,1 7,6 1,7 6,5 3,1 8,2 31,1
7,7 30,3
38,0
4,1 4,6 2,3 3,8 8,6 5,1 28,4
Tabel 6: Huidige tekort en verwachte cofinanciering Gemeente Haarlem Het huidige tekort op de totale businesscases is € 97,5 mln. Dit tekort is toegenomen ten opzichte van het MPZ 2025 waar een stand van € 58,2 mln werd genoemd. Het toevoegen van zowel Molenwijk/ Waddenbuurt als Beatrixplein zoneontwikkeling maken de stand aanzienlijk anders dan vorig jaar. Daarnaast zijn de verschillen ook te verklaren door autonome wijzigingen zoals het gebruik van andere parameters zoals kosten- en opbrengstenstijgingen en rente. Maar ook scopewijzigingen binnen de zones zoals het uitbreiden van de businesscase van Oostpoort, waarvoor extra SPUK/WOKT subsidie is verkregen of het toevoegen van het vastgestelde Masterplan voor Schalkwijk Winkelcentrum maakt dat de huidige stand verschilt met die van vorig jaar. De gestorte cofinanciering vanuit de gemeente is gelijk aan de verkregen WBI-subsidie en bedraagt € 31,1 mln. Op dit moment is een gezamenlijke cofinanciering nodig op portefeuilleniveau van € 28,4 mln. Dat betekent dat er voldoende dekking aanwezig is ter financiering van de projecten. Wel wordt bij de kaderbrief aan de raad voorgelegd om extra financiering vanuit de algemene middelen ten behoeve van Molenwijk / Waddenbuurt. Dit maakt dat de gemeente inmiddels meer cofinanciering toepast op de zones dan binnen de regels van de WBI wordt vereist.
Na deze extra middelen is op portefeuilleniveau geen verdere cofinanciering nodig ten laste van algemene middelen of overige reserves.
6.5 Stand Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI In de Kadernota 2024 is besloten om een Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI in te stellen. Hierin is initieel de benodigde cofinanciering van de ontwikkelzones gestort. Naast deze initiële storting wordt gedurende de looptijd van de businesscase jaarlijks het saldo per zone bepaald, waarna deze ten guste dan wel ten laste van de reserve komt.
16
De stand van de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI bedraagt op 31-12-2025 € 22,0 mln. Omdat naar alle waarschijnlijkheid een dotatie wordt gedaan mbt Molenwijk Waddenbuurt wordt de stand voor het vergelijk alvast opgehoogd met het benodigde bedrag. Dat maakt dat de stand inclusief correcties € 27,6 miljoen is. De onderstaande tabel geeft het overzicht van de stand 31-122025. Ontwikkelzone
Stand
*€ 1.000 Beatrixplein zone Europaweg Molenwijk / Waddenbuurt* Oostpoort Zijlweg West Zuidwest Totaal
1-1-2025 0 5.400 0 4.563 1.902 5.619 17.484
Stand Toevoeging 4.081 878 9.351 0 0 0 14.310
Onttrekking -394 -430 -113 -1.543 -799 -923 -4.202
31-12-2025 3.687 5.848 9.238 3.020 1.103 4.696 27.592
Tabel 7: Stand Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI In 2025 is in totaal een bedrag van circa € 8,7 miljoen toegevoegd aan de reserve. Deze toevoeging betreft voornamelijk de storting van de benodigde cofinanciering voor Molenwijk Noord Waddenbuurt (€ 1,7 mln), een extra dotatie vanwege oplopende kosten (€ 3,7 mln) en de cofinanciering Beatrixplein (€4,1). De storting voor Molenwijk (€ 3,7 miljoen) was reeds geraamd. De € 5,6 mln extra financiering wordt bij de Kaderbrief aan de raad voorgelegd en is noodzakelijk met betrekking tot de haalbaarheid van het project. De subsidie Woningbouwimpuls voor Beatrixplein is op 8 december 2025 toegekend. Er was daarom geen mogelijkheid meer om de storting van de cofinanciering te verwerken in de begroting. Bij de jaarrekening is aan de raad voorgelegd om in lijn met de financiële spelregels voor de zones met woningbouwimpuls de vereiste cofinanciering van € 4,1 mln te doteren aan de Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI ten laste van het resultaat 2025. Indien de bovenstaande gegevens worden gecombineerd kan worden gesteld dat de reserve voldoende armslag heeft om toekomstige investeringen te kunnen dekken. Dit wordt duidelijk gemaakt aan de hand van de onderstaande tabel waarin de stand van de reserve wordt weergegeven in combinatie met de dekking.
Tabel 8: Dekking publiek tekort in reserve
17
Tabel 8: Dekking publiek tekort in reserve In de bovenstaande tabel wordt de stand van de balanspost WBI (jaarrekening) en de stand van de reserve (1-1-2026) weergegeven. Dit geeft een totale dekkingsbron van € 54,1 mln. De totale netto contante waarde gecorrigeerd voor Spuk Wokt subsidie bij Oostpoort komt op 67,1 mln. Hierin wordt rekening gehouden met reeds gemaakte kosten en opbrengsten, de boekwaarde. De stand van de dekkingsbronnen minus de NCW minus de boekwaarde geeft de ruimte weer binnen de reserve. Dit is op 1-1-2026 € 9,0 mln. Dit kan worden gezien als het surplus binnen de reserve maar daar zijn wel een aantal voorbehouden bij te noemen. • De benadering is op portefeuilleniveau en niet op zoneniveau; • WBI is specifiek verleend aan een ontwikkelzone en kan niet worden verrekend met andere zones; • Indien niet aan de voorwaarden van de WBI wordt voldaan is er een terugbetalingsverplichting; • Vanwege de lange looptijd van de zones zijn er diverse risico’s op portefeuilleniveau, zoals macro-economische ontwikkelingen die de ontwikkelingen kunnen beïnvloeden.
6.6 Conclusies Op basis van bovenstaande kan het volgende worden geconcludeerd ten aanzien van de totale financiële stand van zaken van de zones: • Op basis van de geactualiseerde businesscases is de dekking uit de reserve thans toereikend. • Het totaal publiek tekort van alle actuele businesscases bedraagt circa € 97,5 mln. • Dit tekort is toegenomen ten opzichte van het MPZ 2025 met € 39,3 mln door onder andere toevoeging van nieuwe zones, scopewijzigingen binnen de zones die zijn voorgelegd aan de raad zoals het masterplan Schalkwijk Winkelcentrum en de gewijzigde scope binnen Hart van Oostpoort waar aanvullende subsidie is verkregen voor de grote infrastructurele werken. • Het totaal toegekende bedrag aan WBI-subsidie is € 31,1 mln. Inclusief de businesscase Molenwijk Noord-Waddenbuurt en Beatrixplein projectontwikkeling;
18
• De grootste lasten doen zich voor als exploitatielasten (€ 3,9 mln) zijnde ambtelijke inzet op de verschillende zones en projecten; • De Reserve gebiedsontwikkelingen met WBI kent een gecorrigeerde beginstand 2026 van € 27,6 mln. vanwege de toevoeging van € 5,6 mln ten behoeve van Molenwijk.
19
•
7.
Risico's Op basis van de 'Risicoregeling Grote en risicovolle projecten' wordt hieronder inzicht gegeven in de risico's en globale ontwikkeling van de risico's en de beheersmaatregelen gegeven. Hiertoe worden de algemene risico's geschetst en de totstandkoming van de zonerisico's, zijnde de risico's die specifiek in de zones een rol spelen. De zonerisico's zijn onlangs geactualiseerd. De risico’s worden vertrouwelijk behandeld omdat de uitwerking informatie bevat die de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden. Daarom maken ze deel uit van deel 2 van het MPZ. De gemeenteraad is geïnformeerd bij de jaarrekening 2025 als onderdeel van de jaarstukken daarom is de beschrijving van de risico's in dit MPZ beperkt tot de algemene lijnen. De WBI-zones en projecten classificeren zich echter als hoog risicovol. In het MPZ is nog niet conform die regeling gerapporteerd. Dit is een verbeterpunt en wordt meegenomen in het MPZ bij de Bestuursrapportage 2026.
7.1 Algemene risico's Het jaar 2025 heeft meer stabiliteit gegeven hoewel er nog steeds onzekerheden zijn rondom de geopolitieke en daarmee samenhangende macro-economische ontwikkelingen. De ontwikkelingen op de woning- en vastgoed markt zijn van grote invloed op de ontwikkeling van de zones en de bijbehorende businesscases. Een stagnerende woning- en / of vastgoedmarkt vertaalt zich niet alleen in het financiële resultaat op de businesscases maar kan ook tot gevolg hebben dat projecten stilvallen en planningen niet gehaald worden. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten en de civieltechnische kosten zijn van grote invloed op de resultaten van de businesscases. Tegen deze achtergrond kunnen de volgende algemene risico's worden genoemd: • Als gevolg van tegenvallende woningmarkt, het onder druk staan van de middenhuur en de gestegen bouwkosten komt de planning onder druk te staan; • Vertraging kan er tevens toe leiden dat niet binnen 10 jaar gestart is met de bouw van de laatste woningen, een andere voorwaarde van de WBI. Hierdoor bestaat het risico dat de specifieke uitkering Woningbouwimpuls (ten dele) moet worden terugbetaald aan het Rijk; • Vooral aan de westkant van Haarlem (zone Zijlweg-West en zone Zuidwest) speelt het risico dat de stikstofdepositie niet voldoet aan de normen. Dit kan gevolgen hebben voor de planologische procedures.
Gezien uitspraken van de Raad van State is dit risico toegenomen; • In verschillende zones of projecten binnen de zones heeft de gemeente een faciliterende rol en is sprake van versnipperd grondeigendom. Het risico bestaat dat het lastig is voor ontwikkelende partijen om voldoende grip te krijgen op de grondposities en daardoor niet tijdig over de juiste posities kunnen beschikken; • Netcongestie van het elektriciteitsnet wordt steeds meer een feitelijkheid dan een risico. Dit kan leiden tot grote vertragingen binnen de gebiedsontwikkeling.
20
Beheersing In zijn algemeenheid worden de ontwikkelingen op de woningmarkt goed bijgehouden en vindt regelmatig monitoring plaats om projecten waar eventuele stagnatie optreedt tijdig in beeld te hebben. De gemeente zet daarnaast verschillende instrumenten in om de woningbouw op gang te houden. Zo is er de Aanjaagregeling Sociale Woningbouw waarvoor nog eens € 5 miljoen is vrijgemaakt om corporaties te helpen het onrendabele deel op de sociale woning te verkleinen. Met deze aanpak worden de ontwikkelingen in de markt zo goed mogelijk bijgehouden om het risico dat een ontwikkelende partij stopt met een project (bijvoorbeeld omdat het financieel niet meer haalbaar is) te beperken.
7.2 Zone risico's Na toekenning van de WBI-subsidies voor de ontwikkelzones zijn de risico's voor deze zones middels een 'risicosessie' geïnventariseerd. Bij een dergelijke sessie wordt door meerdere inhoudelijke experts een oordeel gevormd over de risico's die spelen op zoneniveau en de doelstellingen van de zone als geheel bedreigen. De geïdentificeerde risico's kunnen worden opgedeeld in financiering (zoals WBI-subsidies, bijdragen derden, grondopbrengsten), ruimtelijke of omgevingsrisico's (zoals stikstof, geluid, water, flora en fauna) en stakeholders (participatie, relatie ontwikkelaars, buurt, bedrijven, planschade). De zones hebben een aantal risico's gemeen maar er zijn ook risico's die met name in één bepaalde zone gelden. Bij de start van een ontwikkelzone is nog veel onzekerheid over gronden, stakeholders, ontwikkelaars, financiering en nadere uitwerking van de bouwplannen. Dit geeft ook in euro's grote onzekerheden. Echter, naarmate in een ontwikkelzone meer projecten tot uitvoering komen, nemen deze onzekerheden in de realisatie van het werkelijk aantal woningen af. Financieel neemt het risico mogelijk niet af omdat het aantal woningen in de betaalbare sector niet gehaald wordt en daarmee de WBI subsidie in gevaar kan komen.
7.3 Weerstandscapaciteit Op basis van het gemeentelijke risicoprofiel wordt tenminste twee keer per jaar de benodigde gemeentelijke weerstandscapaciteit bepaald. De risico's voor de zones zijn financieel vertaald en lopen hierin mee. Voor de meest recente financiële verwerking van de zones in het weerstandsvermogen wordt verwezen naar de jaarstukken 2025, paragraaf 3.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
21
8.
Projectinformatie Ontwikkelzones In de onderstaande paragrafen wordt per zone een update gegeven van de stand van zaken per zone. De informatie is zoveel mogelijk op een eenduidige wijze weergegeven maar kan qua type informatie verschillen omdat zones zich niet exact hetzelfde gedragen in tijd en geld.
8.1 Ontwikkelzone Europaweg 8.1.1
Zoneomschrijving
Centraal in Schalkwijk ligt de ontwikkelzone Europaweg. Het betreft een driehoekigescheg waarbinnen veelal verouderde kantoorpanden en parkeerplaatsen worden getransformeerd tot een levendig woon-werkgebied en de Europaweg wordt heringericht tot stadsstraat. In totaal verrijzen er ruim 5000 nieuwe woningen, een nieuw stadsdeelcentrum, regionaal ov-knooppunt en worden er ingrepen gedaan in de openbare ruimte om te investeren in groen en leefbaarheid. De ontwikkelzone Europaweg is een clustering van deelprojecten. In 2020 is Woningbouwimpuls (WBI) verkregen op basis van een scope waar acht deelgebieden onder vielen met een totaal aantal van 3.802 woningen. Het opdrachtgeverschap van de ontwikkelzone Europaweg is inmiddels groter dan de scope van de Woningbouwimpuls. In en om deze scheg zijn sinds 2020 nieuwe projecten opgestart, zoals het ovknooppunt Spaarnepoort, sportpark Spaarnepark en diverse nieuwe woningbouwprojecten. De totale programmering omvat nu ruim 6.000 woningen waarvan 5.415 woningen binnen de WBI vallen. In 2023 is voor het ov-knooppunt en de Europaweg Stadsstraat tevens een Woningbouw op Korte Termijn (WoKT) subsidie verkregen. Deze subsidies hebben de realisatie van ontwikkelvisie voor de Europawegzone mogelijk gemaakt. De stand van zaken van de verkregen Rijkssubsidies wordt verder toegelicht onder het kopje ‘subsidies’.
De Europawegzone is volop in ontwikkeling: de gebiedsontwikkeling Schalkwijk Midden is voor de helft gereed, en ook Centrum Schalkwijk fase 1 is gerealiseerd. In totaal zijn ruim 700 woningen al opgeleverd. Daarnaast zijn voor ruim 3.300 woningen anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelende partijen. Ruim 2.800 woningen doorlopen op dit moment de vergunningprocedure,
22
of hebben reeds een vergunning. In 2025 zijn opnieuw enkele grote nieuwbouwprojecten van start gegaan, zoals Schalkwijk Centrum fase 2 en of Rootz in Schalkwijk Midden. De herinrichting van de Europaweg is volop in uitvoering en volgens planning in 2027 gereed. Daarmee is het een stadsstaat geworden met meer groen, langzame verkeersverbindingen en zo beter passend in de vernieuwde openbare ruimte van het plangebied. De voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het OV-knooppunt zijn reeds begonnen. Voor de ontwikkeling van Zone Europaweg heeft Haarlem in 2021 een subsidie uit de Woningbouwimpuls (WBI-subsidie) toegekend gekregen van € 7,6 miljoen. De gemeente Haarlem brengt eenzelfde bedrag in als cofinanciering (voorwaarde subsidie).
Projecten binnen de zone De ontwikkelzone Europaweg bestaat uit 8 verschillende deelgebieden. Deze zijn gelegen aan de oostkant van de Europaweg • Schipholpoort 40-100 • Toekanweg 7 • Schalkwijk Centrum fase 1 • Schalkwijk Centrum fase 2 • Schalkwijk Centrum fase 3 deelgebieden 1,2,3a & 5 • Spaarne Gasthuis • Schalkwijk Middengebied • Europaweg Stadsstraat Omdat er onzekerheid is over het behalen van het aantal (betaalbare) woningen dat bij de WBI aanvraag is opgegeven wordt in 2026 een wijzigingsverzoek ingediend bij het Rijk om extra projecten, die grenzen aan het plangebied en in de WBI periode zijn gestart met de bouw, op te nemen in de businesscase. Het betreft de onderstaande projecten: • J.J. Hamelinckstraat • Poort van Boerhaave • Ceylonpoort 8.1.2
Programma Wonen en niet wonen
De ontwikkelzone Europaweg is in 2020 gestart met acht deelgebieden en in totaal 3.802 woningen (hierboven benoemd). Op basis van die scope is Woningbouwimpuls verkregen met een looptijd van 2020-2030, waarvoor jaarlijks over de voortgang wordt gerapporteerd naar het Rijk. Sindsdien is het feitelijk opdrachtgeverschap van de ontwikkelzone Europaweg echter verbreed, omdat er
23
binnen die geografische afbakening nieuwe projecten zijn opgestart. Daarom wordt in bovenstaande tabel zowel gerapporteerd over de voortgang binnen de WBI-scope, als de toevoegingen binnen de zone (huidige verwachting productie) inclusief de drie nieuw toegevoegde deelprojecten.
In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag is vergroot. Het aantal betaalbare woningen dat werd verwacht bij de aanvraag stond onder druk waardoor projecten zijn toegevoegd. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is nog steeds van kracht.
8.1.3
Fasering projecten
Fasering verschillende deelgebieden Deelgebieden Fase
Afgesloten
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
1 Schipholpoort 40-100 Realisatiefase 2 Toekanweg 7 Voorbereidingsfase 3 Schalkwijk Centrum fase 1 Afgerond 4 Schalkwijk Centrum fase 2 Realisatiefase 5 Schalkwijk Centrum fase 3 Plots Voorbereidingsfase 1,2,3a & 5 6 Spaarne Gasthuis Voorbereiding en realisatiefase 7 Schalkwijk Middengebied Realisatiefase 8 Europaweg Stadsstraat Realisatiefase JJ Hemelinckstraat Afgerond Poort van Boerhave Afgerond Ceylonpoort Afgerond voorbereiding
(start)bouw
Binnen de zone zijn meerdere projecten aangewezen met ieder een eigen fasering. Omdat de plots vrijwel geheel op grond van een derde partij wordt ontwikkeld, volgens Haarlems beleid, is het lastig een duidelijke planning in te schatten. De gemeente is niet in de lead maar de ontwikkelaar bepaalt wanneer er wordt gestart met slopen / bouwrijp maken en bouwen. Ook is er geen grip op bezwaar en beroepsprocedures vanuit de omgeving. Een aantal projecten is in zo'n procedure verzeild geraakt waardoor er planvertraging ontstaat. Daarnaast is de fasering ook afhankelijk van wat de ontwikkelaar wil, zoals plot 7 rondom de ontwikkelingen van het Spaarnegasthuis. Hierdoor is vertraging lastig te voorkomen en moeilijk te sturen vanuit de ambtelijke organisatie. Risico is wel dat de bij de WBI aanvraag aangegeven woningen hierdoor qua fasering onder druk komen te staan. Wat dit voor consequenties heeft op de verkregen subsidie zal moeten blijken uit de gesprekken die worden gevoerd met het Rijk. 8.1.4 Subsidies Woningbouwimpuls In 2020 is voor de Ontwikkelzone Europaweg een Woningbouwimpuls (WBI)-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidieaanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 15,2 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 7,6 miljoen en heeft de gemeente
24
destijds als cofinanciering de benodigde 50% (€7,6 miljoen) opgenomen in de reserve Ontwikkelzones. In de beschikking is opgenomen dat er in de periode van 10 september 2020 tot 10 september 2030 3.802 woningen worden gestart waarvan 2.937 betaalbare woningen. Daarnaast zijn er maatregelen toegekend voor het inrichten van de openbare ruimte en infrastructurele ontsluiting. Actualisatie BuCa Volgens de scope van de Woningbouwimpuls (2020) zouden in totaal 3.802 nieuwe woningen worden gerealiseerd in de periode tot 2030, waarvan 2.937 betaalbaar. Het aantal betaalbare woningen (77%) is destijds echter vrij fors ingeschat. De haalbaarheid van de projecten staat onder druk om uit te gaan van een hoog percentage betaalbare woningen. Hier is bij de aanvraag in 2020 een te rooskleurig beeld geschetst. Om het aantal betaalbare woningen te kunnen realiseren is de verwachting dat de scope moet worden vergroot, door een aantal projecten toe te voegen. Daarom wordt in 2026 een wijzigingsverzoek ingediend bij het Rijk om extra projecten, die ruimtelijk aaneengesloten zijn aan het plangebied, en binnen de WBI periode zijn gestart met de bouw, toe te voegen aan de scope. Het betreft de projecten J.J. Hamelinckstraat, Poort van Boerhaave en Ceylonpoort met in totaal 461 woningen.
Door het actualiseren van de projecten binnen de bestaande scope en het toevoegen van deze nieuwe projecten komt het totaal aantal woningen op 5.415. Het aantal betaalbare woningen komt daarmee op 2.849, een aandeel van 53%, waarmee nog steeds aan de voorwaarden van de WBI wordt voldaan (>50% betaalbaar). Tevens wordt in 2026 de business case geactualiseerd. De daaruit volgende wijzigingen omtrent fasering en maatregelen worden ook aan het Rijk voorgelegd middels een wijzigingsverzoek. Vooralsnog is het de verwachting dat kan worden voldaan aan de voorwaarden van de Woningbouwimpuls en ligt de ontwikkeling op hoofdlijnen op koers. SPUK WoKT Deze regeling heeft tot doel om gemeenten in staat te stellen bovenplanse infrastructurele voorzieningen te realiseren zodat op locaties in heel Nederland op korte termijn grootschalige woningbouw kan plaatsvinden. In 2023 is een aanvraag gedaan en toegekend voor de realisatie van het ov-knooppunt Spaarnepoort en de Europaweg Stadsstraat (€43,3 miljoen). Deze infrastructurele ingrepen zijn randvoorwaardelijk voor de intensieve verdichting die plaatsvindt in de ontwikkelzone Europaweg. In ruil daarvoor zijn 6.896 woningen toegezegd. Daarnaast is de realisatie van het woningbouwprogramma belangrijk (6.896 woningen totaal): Start bouw eerste woning binnen 5 jaar na toekenning is gehaald.
Start bouw laatste woning binnen 7 jaar na toekenning is een zorgpunt. +/- 1.100 woningen zitten in projecten met te weinig voortgang en dit heeft extra aandacht nodig. Omwille van bouwkostenstijgingen heeft het Rijk bij het BO Leefomgeving (BOL) van 2025 een hogere bijdrage toegezegd van € 11,7 miljoen. Naar verwachting wordt in de zomer van 2026 de SPUK WOKT-regeling herzien waarna de gemeente Haarlem een wijzigingsverzoek kan indienen om deze middelen te ontvangen. Met dit wijzigingsverzoek kan ook een geactualiseerde projectenlijst worden vastgesteld, waar de projecten die niet op koers liggen worden gecorrigeerd. 8.1.5 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het saldo van de zone is ten opzichte van het MPZ 2025 per 1-1-2026 gedaald van een tekort van € 8,6 naar een tekort € 12,2 mln. In 2025 is het masterplan Schalkwijk Winkelcentrum vastgesteld. De verwachte kosten en opbrengsten die volgens het masterplan zijn geraamd zijn geïndexeerd en meegenomen in de BuCa. De kosten en opbrengsten die waren opgenomen zijn dusdanig
25
verschillend van de originele aanvraag dat dit een forse impact heeft op het kosten en opbrengstenniveau. Dit veroorzaakt een verslechtering van het publieke tekort. Met betrekking tot de verleende subsidie is voldoende ruimte aanwezig ter dekking. Bedragen x € 1 mln. Totaal zone Geboekt tot 1-1-2026 Opbrengsten Totaal opbrengsten 56,79 28,27 Kosten Totaal kosten (*1 mln euro) Nominale waarde NCW saldo Dekking WBI-subsidie Co-financiering Dekking totaal
69,20 2026 -12,41 -12,22
38,35 2025 -8,01 -8,56
Nog te realiseren
Gerealiseerd %
28,52
50%
30,85 Verschil -4,40 -3,66
55%
7,61 7,61 3,00 voldoende
Per 1 januari is 68% van de te maken kosten en 41% van de te realiseren opbrengsten gerealiseerd. De boekwaarde is € 10,1 mln. Binnen de zone zijn meerdere projecten in de realisatiefase en dat blijkt ook uit de boekwaarde. Op dit moment is er voldoende dekking in de reserve / cofinanciering aanwezig ten behoeve van de BuCa.
26
8.2 Ontwikkelzone Oostpoort
8.2.1 Zoneomschrijving De zone Oostpoort is één van de prioritaire ontwikkelzones in de gemeente Haarlem en ligt rondom het station Haarlem Spaarnwoude. Voor de zone is in 2019 met een alliantie van partijen een Ontwikkelvisie opgesteld. De provincie Noord-Holland ondersteunt de ontwikkeling van Haarlem Oostpoort mede vanuit het programma OV-knooppunten. Vanuit dit programma wordt ingezet op bundeling van stedelijke ontwikkelingen rondom knooppunten van openbaar vervoer. De zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OV-knooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de “Poort” tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap. Het plangebied wordt aan de noordkant begrensd door de IKEA, aan de westkant door de Jan van Krimpenweg en Robertus Nurksweg, aan de oostkant door de Camera Obscureaweg en aan de zuidkant door de Diakenhuisweg. Het gebied wordt nu nog gekenmerkt door een brede bundel aan infrastructuur, een P&R terrein en tijdelijke invulling zoals een speeltuin, evenementenlocatie en noodopvang. Aanpassing van het Kegge-Stastokviaduct maakt ruimte vrij voor woningbouw in het zuidelijk deel en na beëindiging van de noodopvang en tijdelijke gebruikers komt ook het noordelijk deel vrij voor woningbouw, werken en ondersteunende voorzieningen.
Een nieuwe fietsverbinding verbindt de noord- en zuidzijde met elkaar en verbetert het fietsnetwerk van de stad. Haarlem heeft de ambitie om wonen en werken in balans te houden. De hoeveelheid werkgelegenheid moet gelijk oplopen met de inwonersgroei. Dat kan door in Hart van Oostpoort een mix van werken en wonen te bouwen. Dat is ook een gunstige opmaat voor de naastgelegen Zuidstrook Waarderpolder waar nog meer banen kunnen worden toegevoegd. We willen daar een nieuw soort werkgebied maken, waar een andere stedelijke uitstraling bij hoort. Hart van Oostpoort is het eerste project waar een hoogwaardig woon-werkklimaat gerealiseerd kan worden. Dat nieuwe, gemengde woonwerkgebied is iets wat de stad nu nog niet heeft. En niet als minste: Hart van Oostpoort voegt rond de 900 woningen toe, waarmee een fors aantal woningzoekenden een plek in onze stad vinden. Het toekomstperspectief is een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige buurt waar je graag woont, werkt en verblijft.
8.2.2 Projecten binnen de zone De ontwikkelzone Oostpoort bestaat uit 4 verschillende deelgebieden. Deze zijn gelegen rondom treinstation Haarlem Spaarnwoude.
27
• Oostpoort 1 (OP1): Dit gebied ligt aan de Noordzijde van het spoor en is momenteel in gebruik voor tijdelijke woningbouw, een speelvoorziening en horeca. • Oostpoort 2 (OP2): Dit gebied ligt aan de Zuidzijde van het spoor en hier bevindt zich nu infrastructuur (op/afrit viaduct), de busremise en enkele solitaire kantoren. • Oostpoort 3 (OP3): Kavel 1F, hier worden door Ymere 100 sociale huurappartementen gerealiseerd met bijbehorende parkeervoorziening. • Oostpoort 4 (OP4): Dit zijn de infrastructurele werken die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling en die een verbindende schakel, te weten het aanpassen van het viaduct, het verlengen van de voetgangersbrug met nieuwe trappen en een geheel nieuwe fietsbrug. 8.2.3
Programma Wonen en niet wonen
Het totale plangebied betreft ca. 98.000 m2, daarvan is 20.000 m2 uit te geven gebied. De rest van het project betreft groen, water en infrastructuur. Het spoor maakt geen deel uit van het plan. Bij de WBI aanvraag is uitgegaan van ruim 1.000 woningen. Nieuwe inzichten laten zien dat er ca. 900 woningen kunnen worden gerealiseerd, waarbij er nog optimalisatie-mogelijkheden zijn in het Masterplan om het woningaantal te verhogen. Voor het niet wonen deel is het totaal aan bvo ten opzichte van de WBI aanvraag afgenomen. Het betreft een mix aan maatschappelijke, commerciële (kantoor en werken) en een special met hotelfunctie voor in totaal ruim 18.000 m2. In de grafiek is te zien dat het aantal woningen ten tijde van de WBI aanvraag is nagenoeg gelijk is gebleven Het aantal betaalbare woningen dat werd verwacht bij de aanvraag stond is groter geworden en is nu en is nu 73%. De eis om 50% van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segmenten te realiseren is daarmee nog steeds van kracht.
28
8.2.4
Fasering projecten
Fasering verschillende deelgebieden Deelgebieden
Fase
Hart van Oostpoort Noord (OP1) Hart van Oostpoort zuid (OP2) Kavel 1 F (OP3) Infrastructurele investeringen (OP4)
Definitiefase Definitiefase Realisatie Voorbereidingsfase
voorbereiding
t/m 2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
(start)bouw
In de tabel is aangeven wat de verwachtingen zijn met betrekking tot de fasering van de verschillende deelgebieden. Deelgebied OP3 is inmiddels in aanbouw waarbij de verwachting is dat de eerste woningen worden opgeleverd in Q3 2026. Voor het gedeelte Hart voor Oostpoort is de huidige, voorzichtige inschatting dat in 2028 gestart kan worden met de bouw. Op dit moment wordt gewerkt aan een Masterplan inclusief de verdere technische uitwerking van de aanpassingen van de infrastructuur en het PvEL. De planning is om het Masterplan, dat in 2025 ter inzage is gelegd, in 2026 vast te laten stellen. In de ontwikkelstrategie is vastgelegd dat de grond vervolgens getenderd gaat worden. In 2026 zou de tenderprocedure gestart kunnen worden waarna de benodigde planologische procedure. In dat geval zou begin 2029 gestart kunnen worden met de bouw van de woningen in het noordelijke deel van Hart voor Oostpoort. Vervolgens zullen de aanpassingen in de bestaande infrastructuur uitgevoerd moeten worden om ruimte te maken voor de ontwikkeling van het zuidelijke deel van Hart voor Oostpoort. 8.2.5 Subsidies Woningbouwinmpuls In 2021 is voor Oostpoort een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 12,9 miljoen.
Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 6,4 miljoen en heeft de gemeente destijds als cofinanciering nog € 6,4 miljoen opgenomen in het IP. Met het instellen van de zonereserve komt deze post in het IP te vervallen. Voor de investeringen in de noord-zuid fietsverbinding over het spoor en de aanpassing van de bestaande traverse zijn posten in het IP opgenomen voor het deel dat niet uit de businesscase wordt gedekt. Voorwaarden WBI-subsidie Ontwikkeling van 1.009 woningen waarvan: • Start bouw eerste woningen december 2024 (3 jaar na toekenning) behaald • Start bouw laatste woningen december 2031 (10 jaar na toekenning) • Publiek tekort is € 12,8 miljoen op basis waarvan € 6,4 miljoen subsidie is toegekend (50% van het tekort) • Specifieke maatregelen • Verlegging van het Kegge en Stastokviaduct • Noord-Zuid fietsverbinding • Aanpassing traverse over het spoor
29
SPUK WOKT 2.0 Deze subsidie is aangevraagd ten behoeve van de nieuwe fietsverbinding waarvan de kosten nu volledig voor rekening van het project komen. Er is een subsidie aangevraagd en toegekend van € 6,2 miljoen. 8.2.6 Financiële stand van zaken 1-1-2026 Het saldo van de zone is per 1-1-12026 gestegen van een tekort van € 14,1 mln naar een tekort € 40,5 mln. In het afgelopen jaar is het Masterplan uitgewerkt en deze is vrijgegeven voor inspraak. Bij het uitwerken van het Masterplan is ook de bussinescase geactualiseerd. Doordat de kosten van het bouw- en woonrijp maken en de infrastructurele werken zijn toegenomen, heeft dit effect op de verwachte plankosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering. De kosten van de infrastructurele werken zijn opgenomen als toekomstige investeringen (IP lijst Haarlem), dit geldt ook voor de nog te maken kosten voor kavel 1F. Bedragen x € 1 mln.
Totaal zone
Geboekt tot 1-1-2026
Opbrengsten Totaal opbrengsten
47,58
Kosten Totaal kosten
87,44 2026 -39,85 -40,54 6,46 6,46 6,21 24,10 2,70
voldoende
(*1 mln euro) Nominale waarde NCW saldo Dekking WBI-subsidie Cofinanciering SPUK WOKT IP Dekking totaal
1,01
Nog te realiseren
Gerealiseerd %
47,08
2%
5,42
82,02
6%
2025 -14,86 -14,10
Verschil -25,00 -26,44
Per 1 januari is 2 % van de te maken kosten en 6 % van de te realiseren opbrengsten gerealiseerd. De boekwaarde is € 4,4 mln. Binnen de zone is één project in de realisatiefase. Op dit moment is er voldoende dekking in de reserve / cofinanciering aanwezig ten behoeve van de BuCa.
30
8.3 Ontwikkelzone Zuid West
8.3.1
Zoneomschrijving
In 2023 is het masterplan met bijbehorende businesscase vastgesteld voor de Ontwikkelzone Zuidwest. De ontwikkelzone Zuidwest betreft de transformatie van de bedrijvenzone langs de spoorlijn naar Leiden in het Houtvaartkwartier naar een nieuw woon-werkgebied en nieuwbouw in het Leeuwenhoekpark. Op hoofdlijnen bestaat het programma uit de ongeveer 1.600 woningen en circa 51.000 m²-bvo overige functies. Doelstellingen zijn het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid om de huidige woon-werkbalans te behouden. De totale ontwikkeling van het gebied heeft een resterende looptijd van 7 jaar. De bestaande openbare ruimte binnen het gebied wordt opnieuw ingericht. Belangrijke onderdelen hierbij zijn: de aanleg van de fietsstraat tussen N208 en Westergracht en vergroening. Het bruto plangebied van het masterplan is 34 hectare. De businesscase richt zich op de her te ontwikkelen gebieden hier binnen. Dit gebied is 25 hectare. Het masterplan is geen blauwdruk, maar biedt een kader voor initiatiefnemers voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor hun locatie met de gemeente. De opgaven voor de ontwikkellocaties kennen een eigen karakter. 8.3.2 Projecten binnen de zone De her te ontwikkelen gebieden zijn voor de businesscase onderverdeeld in zes deelgebieden (zie bovenstaande kaart). Binnen deze deelgebieden worden diverse projecten initiatieven onderscheiden. 1.
Leeuwenhoekpark 2. Grijpensteinweg (projecten: West / Oost) Grijpensteijnweg Oost= Sterrenwyck 3. Einsteinplantsoen 4. Stephensonstraat (projecten: Middengebied/Stephensonstraat 38/ Stephensonstraat 4-10) 5. Pijlslaan zuid (projecten: Kerk/ OpStoom) 6. Pijlslaan noord