Bijlage 3 MPZ 2025

Conclusie

Ten aanzien van zone Zuidwest kan het volgende geconcludeerd: Op dit moment wordt voldaan aan de voorwaarden voor de verkregen WBI-subsidie. Dit betreft zowel de start bouw (Stephensontraat 38 - 46) en het woningbouwprogramma voldoet aan de voorwaarden van de WBI. Gezien de laatste uitspraken van de Raad van State inzake stikstof en de lastige uitwerking van diverse deelprojecten, zoals het noordelijk deel, het moeizaam verkrijgen van eigendommen door ontwikkelende partijen en een lastig dilemma van de ligging van een nieuw riool in de openbare ruimte, blijven er voldoende risico's bij de ontwikkeling van deze zone over. Echter er wordt hard gewerkt om toch verder te komen met ontwikkeling van dit gebied, dit resulteert in wel extra plankosten.

5.3 Oostpoort 5.3.1

Doelstelling en scope

De zone Oostpoort betreft de ontwikkeling van het gebied rondom station Haarlem Spaarnwoude. De ontwikkeling van de zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OV-knooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de “ Poort” tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap. Op stadsniveau biedt de zone Oostpoort

26

grote kansen voor de ontwikkeling van woningbouw en andere stedelijke functies, met aandacht voor de gevestigde bedrijven in en om het gebied. Oostpoort is daarmee een belangrijke schakel in de mobiliteitsopgave, katalysator voor de ontwikkeling in de Zuidstrook en draagt bij aan de ontwikkeling van één van de drie OVKnooppunten in Haarlem. Onderstaande tekening betreft het plaatje uit de in 2019 vastgestelde visie. Deze wordt dit jaar uitgewerkt in een Masterplan.

In Oostpoort wordt een gemengd stedelijk woonmilieu ontwikkeld, passend bij een stationslocatie. Het programma betreft circa 1.000 woningen aangevuld met circa 28.000 m² BVO overige voorzieningen waaronder werkfuncties, hotel, buurtsupermarkt, huisartsenpost en horeca. Het betreft een ontwikkeling met hoge dichtheden aan beide zijden van het spoor en de N200 en zorgt voor een hoogwaardige entree van de stad. Voorwaarden WBI-subsidie Ontwikkeling van 1.009 woningen waarvan 707 betaalbare woningen: • 404 sociale woningen (40%) • 303 woningen midden laag (30%) • 184 woningen midden hoog (10%) • 368 woningen vrije sector (20%) Start bouw eerste woningen december 2024 (3 jaar na toekenning, is gehaald) Start bouw laatste woningen december 2031 (10 jaar na toekenning) Specifieke maatregelen: • Verlegging van het Kegge en Stastokviaduct • Noord-zuid fietsverbinding over het spoor • Aanpassen traverse over het spoor Publiek tekort is € 12,8 miljoen op basis waarvan € 6,4 miljoen Woningbouwimpuls-subsidie is toegekend (50% van het tekort) 5.3.2

Stand van zaken

In 2023 is de ontwikkelstrategie voor Oostpoort vastgesteld door de raad. De ontwikkelstrategie is een belangrijke stap omdat de gemeente hierin aangeeft op welke wijze de gemeente tot de ontwikkeling van Oostpoort over wenst te gaan. Daarbij gaat het onder andere om de vraag welke rol de gemeente neemt binnen de ontwikkeling, de inzet van instrumentarium en op welke wijze zij

27

tot samenwerking met andere partijen wenst te komen. De ontwikkelstrategie gaat uit van een concessiemodel waarbij de gemeente het programma laat realiseren. De te selecteren ontwikkelende partij ontwikkelt het gebied vervolgens voor eigen rekening en risico. Hiermee wil de gemeente zoveel mogelijk creativiteit uit de markt te halen en de gemeentelijke risico's met betrekking tot de ontwikkeling beperken. In aanvulling op de vastgestelde ontwikkelstrategie is een afsprakenbrief met de woningcorporaties opgesteld waarin afspraken zijn vastgelegd over het verdere planproces. Deze afsprakenbrief is eind juni 2023 ondertekend. De volgende stap in de ontwikkeling van Oostpoort is het opstellen van een Masterplan en Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL). Dit vorm onder meer de basis voor de tender die wordt gehouden van de selectie van een marktpartij. Om Oostpoort te kunnen ontwikkelen zijn forse investeringen in de bestaande infrastructuur nodig zoals het aanpassen van het viaduct en de realisatie van een nieuwe noord-zuid fietsverbinding over het spoor. Dit zijn technisch complexe ingrepen waarvoor nog verschillende onderzoeken worden uitgevoerd. Tevens dient er overeenstemming te worden bereikt met diverse belanghebbende zoals Prorail en de provincie. Ook wordt een nader onderzoek uitgevoerd naar de hinderaspecten zoals geluid.

Met het opstellen van het Masterplan wordt tevens de businesscase voor Oostpoort verder uitgewerkt. In juni 2024 is door het college gekozen voor de variant 'stationsbuurt' voor de verdere uitwerking van het Masterplan. Medio 2024 is gestart met het Masterplan en naar verwachting wordt het Masterplan eind 2025 vrijgegeven voor inspraak, waarna deze begin 2026 vastgesteld kan worden. Voor de toegekende WBI-subsidie diende in december 2024 te worden gestart met de bouw. Met de startbouw van kavel 1F is dat gehaald. Voor dit deelproject is overeenstemming bereikt met woningcorporatie Ymere over de ontwikkeling van 100 woningen in het sociale segment en over de grondverkoop. 5.3.3

Uitgangspunten

Deelgebieden De zone Oostpoort bestaat uit de deelprojecten Hart voor Oostpoort noord en zuid en kavel 1F. Het spoor maakt geen deel uit van het plan. Kavel 1F wordt als eerste ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van Hart voor Oostpoort zal eerst het Masterplan moeten worden vastgesteld. Op basis van het Masterplan kunnen partijen worden geselecteerd, die het programma gaan realiseren. Er worden ook gesprekken gevoerd met IKEA die direct grenst aan de zone en zelf ontwikkelingsplannen heeft. Ruimtegebruik Het totale plangebied betreft circa 121.000 m², waarvan circa 17.400 m² te handhaven (waaronder de bestaande en te handhaven infrastructuur). Daarvan is circa 32.500 m² uit te geven gebied. De rest van het gebied betreft groen, water en infrastructuur. Programma

28

Het programma is gebaseerd op de zogeheten proefverkaveling welke als onderlegger heeft gediend voor de aangevraagde WBI-subsidie. Het programma is weergegeven in de tabel hiernaast en bevat circa 1.000 woningen waarvan 40% sociaal en 40% middensegment (hoog en laag). Aanvullend is rekening gehouden met circa 28.000 m² BVO overige functies, zowel werken, commercieel als maatschappelijk. Dit programma zal met de uitwerking van het Masterplan verder worden bepaald. Onderdeel van het programma zijn de 100 sociale huurwoningen op kavel 1F. Het programma voldoet hiermee nog aan de uitgangspunten voor de WBI-subsidie.

BVO Wonen

Buca 96.670

BVO niet-wonen - Commercieel - Maatschappelijk - Stuwende economie / kantoren

14.951 3.650 9.330

Aantal woningen Sociaal Midden laag Midden hoog Vrije sector

1.009 404 303 101 202

Fasering De ontwikkeling van Oostpoort is technisch complex vanwege de benodigde aanpassing van de bestaande infrastructuur. Kavel 1F wordt solitair gerealiseerd, zonder aanpassing van de bestaande infrastructuur. Voor het gedeelte Hart voor Oostpoort is de huidige, voorzichtige inschatting dat in 2028/2029 gestart kan worden met de bouw. Op dit moment wordt gewerkt aan een Masterplan inclusief de verdere technische uitwerking van de aanpassingen van de infrastructuur en het PvEL. De planning is om het Masterplan nog dit jaar vrij te geven voor inspraak en begin 2026 vast te stellen. In 2026 zou de tenderprocedure gestart kunnen worden en vervolgens in 2027/2028 de benodigde planologische procedure. In dat geval zou begin 2029 gestart kunnen worden met de bouw van de woningen in het noordelijke deel van Hart voor Oostpoort. Vervolgens zullen de aanpassingen in de bestaande infrastructuur uitgevoerd moeten worden om ruimte te maken voor de ontwikkeling van het zuidelijke deel van Hart voor Oostpoort.

5.3.4

Financieel

WBI-subsidie In 2021 is voor Oostpoort een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 12,8 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 6,45 miljoen en heeft de gemeente destijds als cofinanciering nog € 6,45 miljoen opgenomen in het IP. Voor de investeringen in de noord-zuid fietsverbinding over het spoor en de aanpassing van de bestaande traverse zijn posten in het IP opgenomen voor het deel dat niet uit de businesscase wordt gedekt. Financiële stand van zaken Op dit moment wordt het Masterplan voor Hart voor Oostpoort opgesteld. De uitwerking hiervan en de keuzes die daarbij worden gemaakt zullen grote invloed hebben op het resultaat van de businesscase. Dat betekent dat op dit moment de actualisatie van de businesscase nog geen inhoudelijke wijzigingen bevat, maar zich vooralsnog richt op indexering van de geraamde kosten en opbrengsten en aanpassing van de planning.

29

Met betrekking tot de businesscase zijn er op dit moment onderstaande ontwikkelingen die van invloed zijn: • Op welke wijze kan de P&R het beste ingepast worden in de beoogde ontwikkeling? Er zijn diverse oplossingsrichtingen die elk tot een ander programma en ruimtereservering leiden. In de businesscase is financieel geen rekening gehouden met een P&R, er is wel een ruimtereservering opgenomen. • Kan er met geluidwerende maatregelen woningbouw naast de Ikea worden gerealiseerd • Welke uitvoering van het Stastok-viaduct heeft de voorkeur in relatie tot kosten, programma en verkeerskundige uitgangspunten? • Past het beoogde programma in het beschikbare bouwvolume? • Welke invloed heeft de spoorreservering op het bouwvolume en dus programma? Door een aantal wijzigingen aan de kosten- en opbrengstenkant, alsmede de indexering van de kosten van prijspeil 2024 naar prijspeil 2025 is het tekort € 14,1 miljoen. Bij de uitwerking van het Masterplan is het doel dat het tekort niet groter is dan de beschikbare dekking. Er moet daarbij nog wel rekening worden gehouden met een aantal risico's. De beoogde maatregelen voor aanpassing en verlegging van de bestaande infrastructuur moeten technisch en financieel verder uitgewerkt.

Vooral de beoogde verlegging van het viaduct is technisch complex onder andere vanwege de kruising met het bestaande spoor en de kosten hiervoor kunnen hoger uitvallen dan eerder geraamd. Het Masterplan en de eventuele financiële consequenties zullen aan de raad worden voorgelegd. 5.3.5

Resultaat van tegenspraak

Bij het opstellen van het masterplan worden diverse externe partijen betrokken; een extern stedenbouwkundig bureau, advies over geluid en advies over de civieltechnische uitwerking van de investeringen in de hoofdinfrastructuur. Ook is er reguliere afstemming met de verschillende betrokken stakeholders, waaronder de omliggende bedrijven, NS/ProRail en de provincie. Daarnaast is en wordt het plan voor kavel 1F in nauwe samenwerking met Ymere uitgewerkt en zijn er informatie bijeenkomsten georganiseerd. 5.3.6

Conclusie

Ten aanzien van zone Oostpoort kan het volgende worden geconcludeerd: • Op dit moment wordt voldaan aan de voorwaarden voor de verkregen WBI-subsidie. Dit betreft zowel de start bouw (Kavel 1F) als het woningbouwprogramma. • Het tekort op contante waarde is € 14,1 miljoen, grotendeels als gevolg van de prijsontwikkeling (GWW-index) in de afgelopen periode. Bij de uitwerking van het Masterplan wordt in een proces van rekenen en tekenen gestreefd naar een plan dat past binnen de beschikbare dekking. • Voor de ontwikkeling van Oostpoort is een aantal ingrijpende investeringen nodig in de bestaande infrastructuur, deels over het bestaande spoor. Dit wordt de komende periode nader uitgewerkt maar is technisch en financieel complex en kan tot hogere kosten leiden.

30

5.4 Zijlweg-West 5.4.1

Doelstelling en scope

De zone Zijlweg-West betreft de ontwikkeling van een zestal deelgebieden (Zijlweg 250/Biemond, Buurtparken, Campus, Korte Verspronckweg, Spoorwegstraat, Zijlweg 183/Yarden) rondom de Zijlweg, het gedeelte ten westen van de spoorbrug. De ontwikkelzone Zijlweg-West betreft de transformatie naar nieuwe woon- en woonwerkgebieden. De zes deelgebieden verschillen sterk in oppervlakte, opgave, identiteit en karakter. Naast de (her)ontwikkeling van deze zes deelgebieden, zijn er ook overkoepelende opgaven voor de hele zone. Dit betreft het verbeteren van de openbare ruimte op het gebied van verkeersveiligheid, meer ruimte en betere verbindingen voor de voetganger en fietser en het versterken van het openbaar groen en water. De doelstelling is om de zone binnen de scope van de WBI-businesscase te transformeren naar nieuwe - en woonwerkgebieden met circa 645 extra toe te voegen woningen waarvan 380 in het sociale en betaalbare segment en circa 10.000 m2 BVO maatschappelijke, culturele en economische voorzieningen, waaronder een nieuwe basisschool bij de Korte Verspronckweg. Het toevoegen van nieuwe woningen op de te transformeren locaties is daarbij een goed middel om een kwaliteitsimpuls aan te brengen in de openbare ruimte.

Het grootste deelgebied, Campus genaamd, is in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 benoemd als één van de sleutelgebieden van de stad: het onderwijscluster van het Nova College en Inholland aan de Zijlweg. Samen met de aanwezige partners wordt ingezet op het versterken van het onderwijscluster middels verdere campusontwikkeling. Gelet op de voorwaarden van de WBI-subsidie dient de bouw van de eerste woningen gestart te zijn uiterlijk 3 jaar na toekenning van de subsidie. Dat is eind 2025. De bouw van de resterende woningen dient gestart te worden voor 2032. In verband met de 10-jaars termijn van de WBIsubsidie is het deelgebied Buurtparken (fase 2) buiten de WBI-aanvraag gehouden. Verwachting is dat dit deelgebied de komende 10 jaar niet tot ontwikkeling komt. Voorwaarden WBI-subsidie Ontwikkeling van 645 woningen waarvan: • 356 sociale woningen (50%) • 24 woningen midden laag (30%) • 265 woningen vrije sector (20%) Start bouw eerste woningen december 2025 (3 jaar na toekenning) Start bouw laatste woningen december 2032 (10 jaar na toekenning) Maatregelen: • Aansluiting open water

31

Publiek tekort is € 6,2 miljoen op basis waarvan € 3,1 miljoen subsidie is toegekend (50% van het tekort). 5.4.2

Stand van zaken

In navolging op de Ontwikkelvisie Zijlweg-West en omgeving (2020) is een Masterplan opgesteld voor de Zijlweg-West. Het Masterplan Zijlweg-West is onlangs op 3 april jl. (2025) vastgesteld, De principes uit de ontwikkelvisie hebben in het Masterplan een vertaalslag gekregen. Dit Masterplan biedt de kaders en randvoorwaarden voor de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen voor ontwikkelende partijen en grondeigenaren in het gebied. Onderdeel van het Masterplan is de actualisatie van de visie voor het deelgebied Campus. Samen met de aanwezige partijen wordt hier ingezet op een hoogwaardig onderwijscluster met een flinke uitbreiging van de aanwezige studentenhuisvesting. De ontwikkellocaties kennen verschillende eigenaren en verschillen daarmee ook in de uitwerking ervan. Met de locaties Zijlweg 250, Zijlweg 183 en de Korte Verspronckweg is een start gemaakt. Voor de locatie Korte Verspronckweg wordt gewerkt aan het Programma van Eisen voor de Leefomgeving(PvEL). Dit is een verdere aanvulling op het Masterplan. Na vaststelling van het PvEL kan, waar nodig, de stap worden gemaakt naar het uitwerken van een stedenbouwkundigplan door de ontwikkelende partij. De overige deelgebieden starten na vaststelling van het Masterplan. 5.4.3

Uitgangspunten

Deelgebieden De zone Zijlweg-West wordt in verschillende deelgebieden / deelprojecten tot ontwikkeling gebracht: • Buurtparken • Buurtparken Fase 1 • Campus • Korte Verspronckweg • Spoorwegstraat • Zijlweg 183 • Zijlweg 250 Van deelgebied Buurtparken zoals dat op het kaartje is aangegeven maakt alleen fase 1 (de noordwestelijke hoek, op het kaartje donkerder aangegeven) onderdeel uit van de businesscase. Naast de ontwikkeling van de deelgebieden wordt ook ingezet op het versterken van het groenblauwe raamwerk, versterken van het langzaamverkeersnetwerk, kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte, verbeteren verkeersveiligheid Zijlweg en het beslechten van de barrièrewerking van de Randweg/N208. Ruimtegebruik Het totale plangebied betreft 82.344 m². Daarvan is 26.426 m² uitgeefbaar en 55.901 m2 openbaar gebied. Programma

32

De WBI-subsidie gaat uit van het programma zoals weergegeven in de tabel. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de ontwikkelvisie uit 2020. De visie gaat uit van 50% sociaal en 50% vrije sector. Na aftrek van 28 te slopen woningen, bedraagt het netto programma conform de WBIsubsidie 617 woningen. Daarmee is het programma conform de aanvraag van de WBI-subsidie.

BVO Wonen

m2 BVO

BVO Wonen

48.577

BVO Niet-wonen

Voorzieningen

10.325

Aantal woningen

646

Sociaal Middelduur laag Middelduur hoog Vrije sector

355 12 12 267

Met het Masterplan Zijlweg-West heeft een actualisatie van het woonprogramma plaatsgevonden. Dit gaat voornamelijk op voor het deelgebied Campus. Hier worden kansen gezien voor een substantiële uitbreiding van het woonprogramma voor studenten. Het Masterplan gaat uit van het toevoegen van 314 nieuwe eenheden binnen dit deelgebied. Het aantal woningen voor Zijlweg-West is daarmee toegenomen naar 874 eenheden. Fasering Voor de ontwikkeling van de deelgebieden en de fasering van de ontwikkeling is de gemeente op verschillende locaties afhankelijk van de eigenaren in het gebied en wanneer zij tot ontwikkeling van hun gronden overgaan. De Korte Verspronckweg is gemeentelijk eigendom. Dat betekent dat de gemeente hier de leiding heeft over de toekomstige ontwikkeling. Indicatief en op basis van gesprekken met eigenaren is een fasering aan te geven. De fasering is als volgt:

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Totaal

Aantal woningen

-

-

-

-

253

96

239

239

47

874

Betaalbaar

-

-

-

-

200

12

157

239

24

632 72%

Overig

-

-

-

-

53

84

82

-

23

242 28%

1 Buurtparken 2 Campus 3 Spoorwegstraat 4 Biemond 5 Zijlweg 183 / Yarden 6 Korte Verspronckweg

De locaties Biemond en Korte Verspronckweg zijn de beoogde eerste paal projecten binnen de zone. De voorbereidingen hiervoor lopen. Dit neemt niet weg dat er nog een risico is dat de planning niet wordt gehaald door omstandigheden. 5.4.4

Financieel

WBI-subsidie In december 2022 is voor de zone Zijlweg-West een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 6,2 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 3,1 miljoen en heeft de gemeente als cofinanciering nog € 3,1 miljoen uit de reserve Ongedeelde stad ingezet. Dit laatste bedrag is inmiddels, gecorrigeerd voor reeds genomen kosten, overgeheveld naar de zonereserve. Aanvullend is voor de aanpak van de Zijlweg, het gedeelte tussen de Randweg en de spoortunnel, een bedrag opgenomen in het IP. Dit bedrag is ter verbetering van de verkeersveiligheid. Financiële stand van zaken

33

Met het Masterplan is de businesscase van de zone geactualiseerd. Uitwerkingen en keuzes in het Masterplan hebben grote invloed op het resultaat van de totale businesscase. Het gemeentelijk tekort op de businesscase is toegenomen met circa € 4 miljoen naar een totaal tekort van € 10,2 miljoen. Stijging van het tekort is voornamelijk toe te schrijven aan de hernieuwede ambities voor de campusontwikkeling. Het tekort wordt als volgt gedekt: Tekort

Bedrag - € 10,2 miljoen

Beschikbare dekking - WBI-subsidie (50%) - Bijdrage gemeente (50%) - Inzet inbrengwaarde Korte Verspronckweg Saldo

€12,7 mln €3,1 mln €3,1 mln €6,5 mln + €2,5 mln

Planning en fasering zijn daarbij aangepast. 5.4.5

Resultaat van tegenspraak

Op verschillende manieren worden belanghebbenden en stakeholders in het gebied meegenomen of wordt informatie opgehaald (zoals inzet van externe expertise). Het overkoepelend masterplan voor de zone is vastgesteld en vormgegeven met input van een extern stedenbouwkundig bureau. Dit bureau zal ook de supervisie gaan doen op de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen voor de verschillende deelontwikkelingen in de zone (Q-team). 5.4.6

Conclusie

• Op basis van het huidige woningbouwprogramma wordt voor de zone Zijlweg-West aan de voorwaarden van de WBI voldaan. Gewerkt wordt aan de voorbereiding voor het eerste paal project. Geconcludeerd kan worden dat niet voldaan gaat worden aan de 3-jaars termijn van de WBI-subsidie. Gemeente is hierover in overleg met het Rijk. • Het tekort op contante waarde is iets toegenomen, grotendeels als gevolg van ruimtelijke keuzes die gemaakt zijn in het Masterplan.

34

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 6 mei 2025

Tekst: Team Planeconomie i.s.m. afdeling bedrijfsvoering Fotografie: [Naam], Ontwerp: [Naam], Drukwerk: [Naam] ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 35