Document · PDF

Bijlage 3 MPZ 2025

gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: Besluitvorming Vaststellen Kadernota 2026, Voortgangsrapportage 2025 en MPG 2025-202812.484 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjaren Prognose Zones 2025 Haarlem bouwt ! 15 mei 2025 Team Planeconomie Programma en gebiedsmanagement

Samenvatting Hierbij bieden wij u de tweede versie van de Meerjaren Prognose Zones (MPZ) aan. Het opstellen van het MPZ komt voort, doordat er vorig jaar bij de Kadernota 2024 een zonereserve is ingesteld. Daarbij zijn tevens de spelregels omtrent de businesscases voor de zones vastgelegd (2023/1860045). Beide zijn bedoeld om de uitvoeringskracht op de zones te versterken en de financiële verantwoording te vereenvoudigen. De spelregels bieden de mogelijkheid om te schuiven met budgetten tussen deelprojecten en jaarschijven, mits dit past binnen de financiële kaders van de businesscase als geheel. Onderdeel van de spelregels is dat de raad jaarlijks wordt geïnformeerd over de stand van zaken en voortgang. Dat gebeurt aan de hand van het MPZ. De zones waarover thans gerapporteerd wordt zijn; de Europawegzone, de zone Zuidwest, Oostpoort en zone Zijlweg-West. Molenwijk Noord - Waddenbuurt is ook als een zone benoemd, maar voor deze zone wordt het voorstel voor dekking van gemeentelijke deel van de financiering, in de kadernota van volgend jaar aan de raad voorgelegd. Nieuw in dit tweede MPZ is dat de financiële risico's zijn meegenomen. Algemene ontwikkelingen De ontwikkeling binnen de zones is in grote mate afhankelijk van de algemene ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt en de ontwikkeling van de bouwkosten en civieltechnische kosten.

Als gevolg van de ontwikkelingen in het afgelopen jaar, ondervindt de gebiedsontwikkeling nog steeds veel 'tegenwind'. Dit kan ook een risico betekenen voor de ontwikkelzones, waar in één van de 4 zones nog gestart moet worden met de bouw van de eerste woningen, waarmee moet worden voldaan aan de voorwaarden van de Woningbouwimpuls subsidie (WBI). Gemeente Haarlem neemt verschillende maatregelen om dit risico te beperken. Zo zijn verschillende projecten ingediend voor de Startbouw Impuls (SBI), waarbij voor de projecten Stephensonstraat 38-46 (binnen de zone Zuidwest) en de projecten Schoterkwartier fase 2 (Deli-terrein) en Ripperda in totaal circa € 1,9 miljoen subsidie is toegekend. Ook heeft de gemeente zelf € 6,5 miljoen geoormerkt binnen de reserve grondexploitaties om projecten aan te jagen. In twee tranches (openstelling in juni en november 2024) zijn bijdragen toegekend aan in totaal 12 sociale woningbouwprojecten. Door subsidie toe te kennen aan deze projecten wordt de onrendabele top op de bouw van in totaal 765 sociale huurwoningen verkleind en wordt een financieel knelpunt weggenomen om tot de bouw van deze woningen over te gaan. Naast de 765 sociale huurwoningen profiteren ook 442 woningen in andere categorieën, zoals middenhuur, van deze impuls.

Het gaat in alle gevallen om projecten die op korte termijn (voor 1 januari 2026) kunnen starten met de bouw en waar de oplevering van de laatste woningen uiterlijk 31 december 2027 is voorzien. Businesscase en uitgangspunten De businesscase (buca) is de financiële vertaling van de gebiedsontwikkeling naar de financiën. Voor de WBI-aanvraag zijn de zones integraal doorgerekend en is ook een berekening opgesteld voor de gronden van derden. Dit laatste om te toetsen in hoeverre de gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald op een ontwikkellocatie. De gemeentelijke kosten die niet kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen of in geval van gemeentelijke gronden worden gedekt uit de grondopbrengsten, betreffen het publieke tekort. Het publieke tekort wordt voor 50% gedekt door de WBI-subsidie van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (voorheen BZK) en 50% door de gemeentelijke cofinanciering die in 2023 is gestort in de zonereserve.

In totaal worden binnen de 4 prioritaire zones op basis van de huidige business cases circa 8.366 woningen gerealiseerd, waarvan 60 % betaalbaar (sociaal of midden laag). Belangrijk is het om te vermelden dat het exacte woningaantal regelmatig wijzigt, doordat bouwplannen voortdurend wijzigen of door regelgeving waardoor plannen aangepast moeten worden. Financiële stand van zaken Binnen de verschillende zones hebben zich ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op het resultaat van de businesscase. De gemaakte kosten zijn onderdeel van de actuele saldi op contante waarde en zijn dus onderdeel van het afgedekte tekort op de businesscases. Op basis van de geactualiseerde businesscases is de dekking uit de reserve Ontwikkelzones nog toereikend. Ontwikkelingen per zone Tussen de zones zijn grote verschillen met betrekking tot de fase waarin deze zich bevinden. In de Europawegzone zijn verschillende projecten in uitvoering en enkele projecten al afgerond, waardoor in totaal ruim 1.000 woningen zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn voor ruim 3.300 woningen anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelende partijen. Ruim 2.800 woningen doorlopen op dit moment de vergunningprocedure, of hebben reeds een vergunning. De verwachting is dat in 2025 opnieuw enkele grote nieuwbouwprojecten zullen starten met de bouw.

In 2025 wordt voorgesteld om de scope van de Europawegzone met 3 projecten uit te breiden. Dit is nodig om het toegezegde aantal betaalbare woningen te halen. Het betreft; Schipholweg 1, de J.J. Hamelinkstraat en Ceylonpoort. Daarnaast zal de businesscase van Schalkwijk Centrum fase 3 na besluitvorming bij de Kadernota inzake het opnemen van extra onrendabele kosten in het IP over de inrichting openbare ruimte, een gebouwde parkeervoorziening en een gebouwde fietsvoorziening volledig in de buca van de Europawegzone worden geïntegreerd (deze zat er maar ten dele in). In de zone Oostpoort wordt op dit moment gewerkt aan de verdere uitwerking van de plannen in de vorm van een Masterplan. Het Masterplan inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving wordt het kader voor de nader uit te werken stedenbouwkundige plannen. In Oostpoort is inmiddels gestart met de bouw van blok 1F. Met Ymere is overeenstemming over de ontwikkeling van kavel 1F en de ontwikkeling loopt conform planning. Voor de zone Zijlweg-West is onlangs op 3 april jl (2025) het Masterplan vastgesteld. In deze zone is de locatie Biemond beoogd als eerste paal project. Voor zone Zuidwest is het Masterplan eind 2023 vastgesteld door de raad en is er daarmee een kader waarbinnen de ontwikkelende partijen / grondeigenaren hun stedenbouwkundige plannen kunnen gaan opstellen.

In het vierde kwartaal van 2024 is de eerste paal binnen de zone geslagen voor het project Stephensonstraat 38 - 46. Met de toekenning van de SBI is een financieel knelpunt voor dit project weggenomen. Begin 2025 is de anterieure overeenkomst voor het Middengebied Zuidwest ondertekend. Dit is een belangrijke stap voor de bouw van de woningen. Conclusies en vervolg Op basis van het MPZ kan het volgende worden geconcludeerd ten aanzien van de totale financiële stand van zaken van de zones: • Op basis van de geactualiseerde businesscases is de dekking uit de reserve Ontwikkelzones nog toereikend. • In de Europaweg zone zijn in de eerste fase van het project minder betaalbare woningen gerealiseerd dan oorspronkelijk beoogd. Dit heeft als gevolg dat hierdoor uitbreiding van de scope nodig is met 3 projecten te weten Schipholweg 1, Ceylonpoort en J.J. Hamelinkweg. Hiermee wordt het totaal toegezegde betaalbare woningen gehaald. Hierover moet nog wel instemming worden verkregen van het Ministerie van VRO.

• Voor de ontwikkeling van zone Oostpoort is een aantal ingrijpende investeringen nodig in de bestaande infrastructuur, deels over het bestaande spoor. Dit wordt de komende periode nader uitgewerkt, maar is technisch en financieel complex en kan tot hogere kosten leiden. • Nu het masterplan Schalkwijk fase 3 onlangs door de raad is vastgesteld zal de buca van dit planonderdeel opgenomen worden in de overall buca van de Europaweg zone. Voor Centrum Schalkwijk fase 3 zullen nog keuzes moeten worden gemaakt ten aanzien van de inrichting openbare ruimte, de realisatie van een parkeergebouw en van een gebouwde fietsenstalling. • De business case Molenwijk Noord-Waddenbuurt wordt bij de volgende kadernota meegenomen in het MPZ. • In Zone Zuidwest spelen risico’s; bij realisatie van woningbouw is de transformatie van bedrijventerrein naar een woongebied lastig en vanwege eventuele stikstofproblematiek. • Op basis van het huidige woningbouwprogramma wordt voor de zone Zijlweg-West aan de voorwaarden van de WBI voldaan. Gewerkt wordt aan de voorbereiding voor het eerste paal project. Geconcludeerd kan worden dat niet voldaan gaat worden aan de 3-jaars termijn van de WBI-subsidie. Gemeente is hierover in overleg met het Rijk.

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1.1

Inleiding

1.2

Leeswijzer

Bedrijfsvoering en Programma

2.1

Bedrijfsvoering zones

2.2

Wat is een businesscase

2.3

Algemene marktontwikkelingen

2.4

Parameters

2.5

Bouwprogramma en verwachte planning

Risico's

3.1

Algemene risico's

3.2

Zonerisico's

3.3

Weerstandscapaciteit

Financiële stand van zaken

4.1

Inleiding

4.2

Resultaat geactualiseerde businesscases

4.3

Stand zonereserve

4.4

Conclusie

Ontwikkelingen per zone

5.1

Europawegzone

5.1.1

Doelstelling en scope

5.1.2

Stand van zaken

5.1.3

Uitgangspunten

5.1.4

Financieel

5.1.5

Resultaten van tegenspraak

5.1.6

Conclusies

5.2

Zone Zuidwest

5.3

5.4

5.2.1

Doelstelling en scope

5.2.2

Stand van zaken en planning

5.2.3

Uitgangspunten

5.2.4

Financieel

5.2.5

Resultaten van tegenspraak

5.2.6

Conclusie

Oostpoort

5.3.1

Doelstelling en scope

5.3.2

Stand van zaken

5.3.3

Uitgangspunten

5.3.4

Financieel

5.3.5

Resultaat van tegenspraak

5.3.6

Conclusie

Zijlweg-West

5.4.1

Doelstelling en scope

5.4.2

Stand van zaken

5.4.3

Uitgangspunten

5.4.4

Financieel

5.4.5

Resultaat van tegenspraak

5.4.6

Conclusie

DEEL 2; FINANCIËLE BIJLAGEN

6. Totaal financieel overzicht

7. Financieel overzicht per zone

Financieel overzicht Europaweg

Financieel overzicht Zuidwest

Financieel overzicht Oostpoort

Financieel overzicht Zijlweg-West

8. Zonerisico's

Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Haarlem heeft de ambitie uitgesproken om in een periode van circa 10 jaar circa 10.000 woningen te ontwikkelen. De ontwikkeling vindt plaats in de verschillende ontwikkelzones. Voor 5 van deze ontwikkelzones is een Woningbouw Impulssubsidie (WBI) toegekend. Dit betreft de zones Europaweg, Zuidwest, Oostpoort, Zijlweg-West en Molenwijk Noord - Waddenbuurt. Voor deze laatste zone wordt in de Kadernota 2026 aan de raad voorgesteld gemeentelijke aandeel in de dekking van het tekort in deze zone aan de begroting toe te voegen. Na besluitvorming zal deze zone in de rapportage MPZ 2026 worden meegenomen. Om een subsidie aan te kunnen vragen is voor elk van deze zones een businesscase opgesteld. Op basis van de businesscase is bepaald wat het publieke tekort is op de betreffende zone. Het publieke tekort betreft het tekort voor de gemeente. Het publieke tekort kan ontstaan doordat er ten behoeve van de ontwikkeling van een zone publieke investeringen moeten worden gedaan, bijvoorbeeld een ontsluitingsweg, fietsinfrastructuur of investeringen in openbaar vervoer, die niet kunnen worden gedekt uit de gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld omdat de opbrengst van een grondverkoop onvoldoende is of omdat bij de ontwikkelaar onvoldoende opbrengend vermogen is om deze kosten te verhalen (macro-aftopping1).

Het tekort op de businesscases van deze zones wordt voor 50% gedekt uit de WBI en voor de overige 50% uit eigen gemeentelijke middelen. Bij de Kadernota 2024 is hiervoor een zonereserve ingesteld, waarin de gemeentelijke cofinanciering is gestort. De businesscase is meerjarig en kosten en opbrengsten worden in verschillende jaren gemaakt. Eventuele plussen en minnen (bijvoorbeeld per jaarschijf) worden verrekend met de reserve. Daardoor blijven kosten en opbrengsten binnen de zone en kan gestuurd worden op het totaal saldo van de businesscase. Tevens biedt dit de mogelijkheid om, binnen de vooraf vastgestelde kaders, te schuiven tussen deelprojecten. Dit maakt een integrale aansturing van de financiën binnen de zone en de verantwoording van de WBIsubsidie mogelijk en zorgt voor meer flexibiliteit in de uitvoering. Eind 2023 zijn door de raad de spelregels rondom de businesscases vastgesteld (2023/1860045). Onderdeel hiervan is dat de raad jaarlijks wordt geïnformeerd over de voortgang binnen de zones en de financiële stand van zaken. Dit gebeurt in de vorm van een Meerjaren Prognose Zones (MPZ). Voorliggend document is het tweede MPZ en geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2025. Het tweede deel van deze rapportage is als niet openbaar bestempeld. De reden daarvoor is dat dit deel de meer gedetailleerde stand van zaken per zone weergeeft.

Deze gedetailleerde informatie kan de onderhandelings- of concurrentiepositie van de gemeente schaden. In verschillende zones vinden nog onderhandelingen plaats met ontwikkelende partijen waarbij de kosten die zijn opgenomen in de businesscase de onderlegger zijn voor de financiële afspraken. Ook zijn er investeringskosten opgenomen voor verschillende maatregelen die nog moeten worden aanbesteed en uitgevoerd.

1 Binnen een gebiedsontwikkeling kunnen niet meer kosten worden verhaald dan dat er

opbrengstpotentie is. Indien de gemeente toch meer kosten maakt, kunnen die niet worden verhaald en komen deze ten laste van de gemeente. Dit wordt macro aftopping genoemd.

1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 van deze rapportage gaat in op de principes ten aanzien van de bedrijfsvoering. Ook wordt in dit hoofdstuk een korte toelichting gegeven op het principe van de businesscase. Ook wordt een toelichting gegeven op een aantal algemene uitgangspunten en ontwikkelingen zoals de parameters en woningbouwprogramma en fasering. Hoofdstuk 3 geeft een globaal overzicht van de risico's en gevoeligheden. Hoofdstuk 4 betreft de algemene stand van zaken met betrekking tot de algemene financiële stand van zaken en de zonereserve. Hoofdstuk 5 gaat meer in detail in op de ontwikkelingen en specifieke uitgangspunten per zone. Deel 2 betreft de niet openbare financiële bijlage. Daarin wordt in hoofdstuk 6 een financieel totaal overzicht gegeven alsmede de stand en verwachte ontwikkeling van de zonereserve. Hoofdstuk 7 betreft een meer gedetailleerd overzicht van kosten en opbrengsten en de opgetreden wijzigingen per zone. In hoofdstuk 8 worden de zonerisico's benoemd.

Bedrijfsvoering en Programma 2.1 Bedrijfsvoering zones Bij de Kadernota 2024 is de zogeheten zonereserve ingesteld. Daarin is de gemeentelijke cofinanciering ter dekking van de onrendabele toppen op de zones gestort. Hiermee zijn, samen met de beschikbare WBI, de tekorten op de zones gedekt. De reden voor een zonereserve is het feit dat een ontwikkelzone uit meerdere projecten bestaat. Dit kunnen projecten met een anterieure overeenkomst zijn, grondexploitaties, overige grondverkopen of investeringsprojecten. Al deze deelprojecten worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Om, ondanks deze verschillende typen projecten, toch integraal te kunnen sturen op de financiën en de verantwoording van de WBI-subsidie, is per zone een businesscase opgesteld. Om de werkwijze en de taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van de businesscases vast te leggen zijn op 7 november 2023 financiële spelregels vastgesteld door de Raad (2023/1860045 Vaststellen financiële spelregels ontwikkelzones). Met het instellen van de zonereserve en de financiële spelregels is een aantal knelpunten opgelost om te sturen op de businesscase als geheel: • De opbrengsten worden binnen de zone gehouden. Opbrengsten van grondverkopen of exploitatiebijdragen van ontwikkelende partijen zijn nodig om andere, publieke investeringen binnen de zone te dekken.

Met het vaststellen van de spelregels blijven deze opbrengsten ook daadwerkelijk behouden voor de zone. • Er ontstaat schuifruimte tussen verschillende begrotingsonderdelen. Omdat de businesscase bestaat uit verschillende deelprojecten en investeringen zouden lasten en baten anders op verschillende plaatsen binnen de begroting landen. Omdat hiervoor vaak verschillende regels gelden is het dan niet mogelijk om tussen onderdelen te schuiven. • Er ontstaat schuifruimte tussen begrotingsjaren. De planning van gebiedsontwikkeling is veelal lastig in te schatten en kent vele onzekerheden. Dat betekent dat verschuiving kan optreden in uitvoering en daarmee de kosten en of opbrengsten. Daarom is flexibiliteit tussen jaren gewenst. • Er ontstaat een totaal zicht op de resterende dekking. Indien alle lasten en baten op verschillende plekken in de begroting landen, is het lastig een goed totaal overzicht te krijgen van de dekking en bestaat het risico dat dekkingsmiddelen 'verdwijnen' in het exploitatieresultaat. De nieuwe financiële spelregels maken het mogelijk om op totaalniveau per zone te sturen op het saldo op contante waarde per zone. Onderdeel van de spelregels is dat de raad via het MPZ mee wordt genomen in de (financiële) stand van zaken en ontwikkelingen binnen de zones.

In dit MPZ wordt ingegaan op de volgende punten: • Korte beschrijving van de stand van zaken binnen de zone • Te ontwikkelen programma (woningbouw en overige programma) • De verwachte gemeentelijke kosten en opbrengsten binnen de zone • De belangrijkste risico's • Het resultaat op contante waarde • De belangrijkste verschillen ten opzichte van de eerdere businesscase De zones zijn ook toegevoegd aan de 'Risicoregeling Grote en risicovolle projecten'. In de Bestuursrapportage 2024 (bijlage 2) is voor de zones een update over de risico's gegeven en is aangegeven dat de informatie in de volgende MPZ wordt geïntegreerd. Dat wordt bij deze

verwerkt. In dit MPZ wordt inzicht gegeven in de (fysieke) voortgang van de projecten, de financiële voortgang, risico's en beheersmaatregelen en resultaten van tegenspraak.

2.2 Wat is een businesscase De businesscase is de financiële vertaling van de gebiedsontwikkeling. In de businesscase worden verschillende kosten en opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling geraamd en wordt gekeken in hoeverre de ontwikkeling financieel haalbaar is. Voor elk van de zones geldt dat sprake is van een tekort, hetgeen blijkt uit het feit dat WBI-subsidie is toegekend. Ten behoeve van de WBI-subsidie is een berekening opgesteld van de integrale financiële haalbaarheid van het project. Onderdeel daarvan zijn niet alleen de gemeentelijke (publieke) investeringen in het gebied, maar ook een inschatting van de financiële resultaten van ontwikkelingen door derden en de saldi van de ontwikkeling van gemeentelijke grondexploitaties. Er is sprake van een publiek tekort als de gemeentelijke investeringen niet of niet volledig gedekt kunnen worden uit de ontwikkelingen door derden dan wel door de opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties. Bij ontwikkelingen door derden zal de gemeente een anterieure overeenkomst moeten sluiten inzake het kostenverhaal. De gemeente kan in dat geval niet meer kosten verhalen dan dat er opbrengstpotentie in het plan zit. Anders wordt de ontwikkelaar met een financieel onhaalbaar plan geconfronteerd. toegerekend komt voor rekening van de gemeente zelf.

In geval van een WBIsubsidie dekt de subsidie 50% van deze niet verhaalbare kosten. Gemeentelijke kasstroom De businesscase die is opgesteld voor de WBI-aanvraag als onderbouwing van het publieke tekort is vertaald naar de gemeentelijke geldstroom. De grondexploitatiekosten en -opbrengsten bij een private ontwikkeling komen immers voor de ontwikkelaar zelf. De gemeentelijke kasstroom bevat onder andere de volgende onderdelen: Gemeentelijke, publieke investeringen: • Eventuele grondaankopen of inbreng van de gemeentelijke gronden; • Kosten voor bouw- en of woonrijp maken; • Kosten voor de aanleg van specifieke benodigde maatregelen of hoofdstructuur; • Onderzoeken; • Gemeentelijke plan- en begeleidingskosten; Opbrengsten: • Grondverkopen; • Bijdragen op grond van een anterieure overeenkomst. Alle gemeentelijke kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd zodat rekening kan worden gehouden met het effect van toekomstige kosten- en opbrengstenstijging en rente. Het resultaat wordt contant gemaakt naar huidig prijspeil.

2.3 Algemene marktontwikkelingen Als gevolg van de geopolitieke, en daarmee samenhangend de macro-economische ontwikkelingen, heeft de gebiedsontwikkeling ook het afgelopen ander jaar veel tegenwind ondervonden. Na een periode van prijsdaling tot medio 2023, laat de woningmarkt weer een stijging zien. Het aantrekken van de woningmarkt komt onder andere doordat de lonen zijn aangepast aan de inflatie. Door stijging van de inkomens is de leencapaciteit daardoor in het algemeen toegenomen. De huurprijzen zijn in 2024 verder gestegen. Dit komt onder andere doordat, als gevolg van de strengere regels, een verschuiving te zien is van woningen van de huur- naar de koopmarkt. Daardoor neemt de aanbodkrapte op de markt van huurwoningen toe. De bouwkosten zijn in 2024 verder gestegen. Door het stilvallen van projecten, onder meer door de stikstof problematiek is de vraag naar bouwmaterialen iets afgenomen. De hoge energiekosten en de gestegen CAO-lonen zorgen er wel voor dat de bouwkosten op een hoog niveau blijven. De prognose voor de ontwikkeling van de bouwkosten blijft vooralsnog onzeker. De combinatie van een aantrekkende woningmarkt en enigszins stabiliserende bouwkosten betekent dat de grondwaarde minder onder druk komt te staan en de haalbaarheid van projecten wat gunstiger wordt.

Voor de grond- weg en waterbouw (GWW) geldt net als voor de bouwkosten dat de prijzen begin 2024 zijn gestegen. De materiaalprijzen zijn gestabiliseerd, maar de CAO-lonen zijn gestegen. De component materiaal weegt echter zwaarder dan de component arbeid. Over de hele linie is een daling te zien van de uitgaven in de GWW-sector, onder andere als gevolg van het stilvallen van projecten door onder andere stikstofproblematiek, maar ook doordat kosten eerder fors zijn gestegen waardoor budgetten onder druk staan. Dit kan ertoe leiden dat er meer concurrentie ontstaat bij de aanbesteding van nieuwe projecten.

2.4 Parameters De businesscases voor de verschillende zones worden meerjarig doorgerekend. De verwachte looptijd van de ontwikkelingen is relatief lang. Na toekenning van de WBI-subsidie moet binnen 10 jaar gestart zijn met de bouw van de laatste woningen. Vanwege de lange looptijd wordt bij de berekening van het resultaat rekening gehouden met de invloed van toekomstige kosten- en opbrengstenstijging en het effect van rente. De saldi per ontwikkelzone worden vervolgens contant gemaakt (met een discontovoet teruggerekend naar prijspeil nu). Dat betekent dat aannames moeten worden gedaan met betrekking tot de verwachte prijsontwikkelingen. Dit worden de parameters van de businesscases genoemd. Ook voor de portefeuille grondexploitaties (zoals toegelicht in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties; MPG) worden parameters aangehouden. De parameters voor de businesscases wijken daar op onderdelen vanaf. Dat komt vooral doordat de gemiddelde looptijd van de businesscases langer is dan voor de nog lopende grondexploitaties. Om die reden wordt voor de businesscases meer aangesloten op langjarige gemiddelden. Over een langere looptijd zullen ontwikkelen zich immers wat meer uitmiddelen. Kostenstijging Voor de actualisatie van de businesscases geldt dat de geraamde kosten moeten worden geïndexeerd naar prijspeil 2025.

Voor de civieltechnische kosten (het grootste deel van de investeringen) bedraagt de daarvoor gehanteerde index 3,2 %, welke aansluit op de gemiddelde GWW-index voor 2024 zoals aangegeven door het CBS. Onderdeel van de businesscases zijn ook de

gemeentelijke planbegeleidingskosten en uit te voeren onderzoeken. Nadere analyse en bijstelling van de plankosten en onderzoekskosten zal komende periode voor zover dat nog niet gebeurd is worden uitgevoerd. Opbrengstenstijging Voor de opbrengsten is van belang een onderscheid te maken tussen de grondopbrengsten en de exploitatiebijdragen op grond van een anterieure overeenkomst. De grondopbrengsten bij een grondverkoop worden residueel bepaald. Dat betekent dat van de waarde van de woning of het vastgoed de bouw- en bijkomende kosten worden afgetrokken. Het 'residu' is de grondwaarde. De ontwikkeling van de residuele grondwaarde is van verschillende factoren afhankelijk zoals de ontwikkeling van de woningmarkt en de bouwkosten. De afspraken ten aanzien van een exploitatiebijdrage worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Daarin worden ook afspraken vastgelegd over de indexering van de bijdrage. Bij de bepaling van de opbrengstenstijging is rekening gehouden met de ontwikkelingen op de woningmarkt. Op dit moment laten de woningprijzen in Haarlem een licht opgaande lijn zien, onder andere doordat, als gevolg van stijgende lonen en de weer wat dalende hypotheekrente, de leencapaciteit stijgt. Daarnaast blijft er een tekort aan woningen en zijn nieuwbouwwoningen gewild vanwege de gunstige energielabels.

Om die reden wordt ook voor 2025 een stijging van de woningprijzen verwacht. Met betrekking tot woningen in de sociale huursector stelt de gemeente ieder jaar een grondprijsbrief vast. Hierin worden de grondprijzen voor sociale huurwoningen en bedrijven vastgesteld. Voor de stijging van de grondprijzen voor sociale huurwoningen heeft de raad spelregels opgesteld. De vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd in de grondexploitaties. Rente Voor de rente toerekening aan de businesscases wordt aangesloten op de grondexploitaties. Het meerjarenbeleid wordt berekend met de bij de begroting te hanteren percentages. Het huidige rentepercentage is 1,0. %. Om te voorkomen dat de renteparameter sterke fluctuaties laat zien in de looptijd van de businesscase, kiest de gemeente voor het rekenen met een stabiel rentepercentage. Vanaf begrotingsjaar 2025 wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen de rente op de grondexploitaties (en businesscases) en de gemeentelijke omslagrente. Vanaf de jaren 2025 en verder wordt de omslagrente gebruikt als prognose rentetoerekening aan de grondexploitaties. De ontwikkeling in de gemeentelijke lening portefeuille voor de omslagrente laat vanaf 2027 een renteprognose zien die buiten de bandbreedte van +/- 0,5% valt conform de regelgeving in het BBV. Om die reden is een analyse gemaakt en zijn de geprognosticeerde rentepercentages bijgesteld.

Zo wordt ingespeeld op de oplopende rente en worden grote financiële effecten als gevolg van renteontwikkelingen gemonitord binnen de gestelde richtlijnen.

Disconteringsvoet Door de commissie BBV is de te hanteren disconteringsvoet voorgeschreven. De disconteringsvoet (waarmee de eindwaarde contant wordt gemaakt) dient gelijk te zijn aan het streefpercentage van de ECB voor de inflatie in de eurozone. Dit percentage bedraagt momenteel 2 %.

2.5 Bouwprogramma en verwachte planning De stand van zaken met betrekking tot de planning van de woningbouw verschilt tussen de verschillende zones. Binnen de Europaweg is reeds gestart met de bouw van woningen en zijn een aantal bouwprojecten gereed. Binnen de zone Zuidwest is in 2024 de eerste paal geslagen. In Oostpoort is in december 2024 gestart met de bouw van de eerste 95 sociale huurwoningen (blok 1f). Voor de Zijlweg-West is de planning dat in 2026 gestart wordt met de woningbouw. In de 4 prioritaire zones zijn in totaal 8.934 woningen geprognosticeerd. Daarvan zijn er ruim 1.000 gereed (Europawegzone) en is in 2024 met 1.584 woningen gestart met de bouw. Het betreft voor een groot deel projecten in de Europawegzone zoals Schalkwijk centrum fase 2 en Schalkwijk Midden. Van het totale aantal woningen zitten 5.361 woningen in het sociale en betaalbare segment conform de definitie in de WBI. Dat betekent dat dit volgens de definitie van de gemeente Haarlem een sociale woning of een woning in het lage middendure segment. In de onderstaande tabel is de verwachte prognose van de start bouw van de zones weergegeven. Onderverdeeld naar betaalbaar en overige woningen. In de Europawegzone valt op dat er nog een groot continent van de betaalbare woningen gerealiseerd gaat worden en dat er relatief veel woningen in het duurdere segment opgeleverd zijn.

Dit is met name veroorzaakt doordat veel bouwprojecten alleen financieel rond konden komen, door een verschuiving van woningen van de betaalbare naar de duurdere sector. Om het aantal betaalbare woningen in de Europazone op te voeren, is het idee om in 2025 een inhaalslag te maken door de scope van deze zone uit te breiden. Totaal

Type woning Totaal Gereed Betaalbaar 5.110 50 Overig 3.256 106 Totaal 8.366 156

2024 1.264 1.284 2.548

2025 2026 2027 666 640 697 159 455 383 825 1.095 1.080

2028 513 219 732

2029 436 315 751

2030 474 252 726

2031 346 61 406

2032 24 23 47

61% 39%

Disclaimer: de woningaantallen zijn onderhevig aan wijzigingen in aantal en fasering, mede doordat bouwplannen voortdurend worden aangepast en schuiven in de tijd.

Risico's Op basis van de 'Risicoregeling Grote en risicovolle projecten' wordt hieronder inzicht gegeven in de risico's en globale ontwikkeling van de risico's en de beheersmaatregelen gegeven. Hiertoe worden de algemene risico's geschetst en de totstandkoming van de zonerisico's, zijnde de risico's die specifiek in de zones een rol spelen. De zonerisico's zijn onlangs geactualiseerd maar de gemeenteraad is als onderdeel van de jaarstukken 2024 onder vertrouwelijkheid geïnformeerd over deze risico's omdat de uitwerking informatie bevat die de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden. Daarom is de beschrijving van de risico's in dit MPZ beperkt tot de algemene lijnen en wordt naar Deel 2 paragraaf 8 van dit MPZ verwezen voor de specifieke geheime zonerisico's.

3.1 Algemene risico's Zoals in paragraaf 2.3 al is aangegeven heeft de gebiedsontwikkeling het afgelopen jaar veel 'tegenwind' ondervonden als gevolg van de geopolitieke en daarmee samenhangende macroeconomische ontwikkelingen. De ontwikkelingen op de woning- en vastgoed markt zijn van grote invloed op de ontwikkeling van de zones en de bijbehorende businesscases. Een stagnerende woning- en / of vastgoedmarkt vertaalt zich niet alleen in het financiële resultaat op de businesscases maar kan ook tot gevolg hebben dat projecten stilvallen en planningen niet gehaald worden. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten en de civieltechnische kosten zijn van grote invloed op de resultaten van de businesscases. Tegen deze achtergrond kunnen de volgende algemene risico's worden genoemd: • Als gevolg van tegenvallende woningmarkt, het onder druk staan van de middenhuur en de gestegen bouwkosten komt de planning onder druk te staan. • Vertraging kan er tevens toe leiden dat niet binnen 10 jaar gestart is met de bouw van de laatste woningen, een andere voorwaarde van de WBI. Hierdoor bestaat het risico dat de specifieke uitkering Woningbouwimpuls (ten dele) moet worden terugbetaald aan het Rijk. • Vooral aan de westkant van Haarlem (zone Zijlweg-West en zone Zuidwest) speelt het risico dat de stikstofdepositie niet voldoet aan de normen.

Dit kan gevolgen hebben voor de planologische procedures. Gezien recente uitspraken van de Raad van State is dit risico toegenomen. • In verschillende zones of deelprojecten binnen de zones heeft de gemeente een faciliterende rol en is sprake van versnipperd grondeigendom. Het risico bestaat dat het lastig is voor ontwikkelende partijen om voldoende grip te krijgen op de grondposities en daardoor niet tijdig over de juiste posities kunnen beschikken. • Een ander risico is de congestie van het elektriciteitsnet. Beheersing In zijn algemeenheid worden de ontwikkelingen op de woningmarkt goed bijgehouden en vindt regelmatig monitoring plaats om projecten waar eventuele stagnatie optreedt tijdig in beeld te hebben. De gemeente zet daarnaast verschillende instrumenten in om de woningbouw op gang te houden. Zo is in 2023 voor een aantal projecten een aanvraag ingediend voor de Start Bouw Impuls (SBI) van het ministerie van BZK. Op basis daarvan zijn voor de projecten Ripperda, Schoterkwartier fase 2 (Deli-terrein) en de Stephensonstraat 38-46 subsidies toegekend. Daarmee is er voor deze

projecten, waarvan Stephensonstraat 38-46 binnen de zone Zuidwest ligt, geen financiële belemmering meer. Met deze aanpak proberen we de ontwikkelingen in de markt zo goed mogelijk bij te houden om het risico dat een ontwikkelende partij stopt met een project (bijvoorbeeld omdat het financieel niet meer haalbaar is) te beperken. Om ervoor te zorgen dat partijen tijdig over de juiste grondposities kunnen beschikken onderzoekt de gemeente de mogelijkheden om het grondbeleidsinstrumentarium in te zetten, zoals de Wvg (nu Voorkeursrecht gemeenten).

3.2 Zone risico's Na toekenning van de WBI-subsidies voor de ontwikkelzones Europaweg, Oostpoort en Zuid-West zijn de risico's voor deze zones middels een 'risicosessie' geïnventariseerd. Bij een dergelijke sessie wordt door meerdere inhoudelijke experts een oordeel gevormd over de risico's die spelen op zoneniveau en de doelstellingen van de zone als geheel bedreigen. De geïdentificeerde risico's kunnen worden opgedeeld in financiering (zoals WBI-subsidies, bijdragen derden, grondopbrengsten), ruimtelijke of omgevingsrisico's (zoals stikstof, geluid, water, flora en fauna) en stakeholders (participatie, relatie ontwikkelaars, buurt, bedrijven, planschade). De drie zones hebben een aantal risico's gemeen maar er zijn ook risico's die met name in één bepaalde zone gelden. Risico's op het niveau van deelprojecten worden in principe niet tot de zonerisico's gerekend maar kunnen hierin wel worden betrokken als deze toch een significant risico voor de zone vormen. In 2024 zijn de risico's voor Europaweg, Oostpoort en Zuid-West grondig geactualiseerd. Voor de zone Zijlweg-West is in 2024 een eerste aanzet voor de risico's gemaakt. Voor Molenwijk-Noord zal de eerste sessie in 2025 georganiseerd worden. Bij de start van een ontwikkelzone is nog veel onzekerheid over gronden, stakeholders, ontwikkelaars, financiering en nadere uitwerking van de bouwplannen.

Dit geeft ook in euro's grote onzekerheden. Echter, naarmate in een ontwikkelzone meer deelprojecten tot uitvoering komen, nemen deze onzekerheden in de realisatie van het werkelijk aantal woningen af. Financieel neemt het risico mogelijk niet af omdat het aantal woningen in de betaalbare sector niet gehaald wordt en daarmee de WBI subsidie in gevaar kan komen.

3.3

Weerstandscapaciteit

Op basis van het gemeentelijke risicoprofiel wordt tenminste twee keer per jaar de benodigde gemeentelijke weerstandscapaciteit bepaald. De risico's voor de zones zijn financieel vertaald en lopen hierin mee. Voor de meest recente financiële verwerking van de zones in het weerstandsvermogen wordt verwezen naar de jaarstukken 2024, paragraaf 3.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing en Bijlage 6.8 Financiële risico's groter dan € 100.000,-- .

Financiële stand van zaken 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de totale beeld van de ontwikkeling van de businesscases van de verschillende zones. Daarbij wordt opgemerkt dat de verschillen tussen de zones groot zijn. Dat vertaalt zich ook naar de actualisatie van de businesscases en de conclusies die daaraan op dit moment te verbinden zijn. De Europawegzone is volop in uitvoering en binnen de zone is sprake van projecten in verschillende fasen van gereed tot nog te starten. Voor de lopende projecten en de projecten die gereed zijn, zijn de financiële consequenties gedetailleerd in beeld. De business case van deze zone zal binnenkort worden aangepast met de invlechting van de volledige buca van het Masterplan Schalkwijk Centrum fase 3 nadat deze is vastgesteld (naar verwachting op 17 april 2025) en met de uitbreiding van de scope indien het ministerie van VRO hiermee instemt. Voor de zone Zuidwest is het Masterplan eind 2023 vastgesteld en is de businesscase geactualiseerd op basis van dit Masterplan. Inhoudelijke ontwikkelingen en hoofdkeuzes uit het Masterplan zijn financieel vertaald. De uitgangspunten van het Masterplan worden verder uitgewerkt in bijvoorbeeld een schetsontwerp openbare ruimte en stedenbouwkundige plannen per deelproject. Deze uitwerking is de basis voor een meer gedetailleerde financiële uitwerking.

Voor de zone Oostpoort wordt op dit moment nog gewerkt aan een Masterplan, waarbij keuzes moeten worden gemaakt tussen verschillende ontsluitingsvarianten die financieel veel impact hebben. Daarom is voor deze rapportage gekozen om de bestaande businesscase alleen te indexeren voor kosten en opbrengsten en waar nodig aanpassen van de fasering/planning. Pas als de inhoudelijke uitwerking en strategische keuzes van het Masterplan in beeld zijn, kunnen deze financieel vertaald worden. Voor de zone Zeilweg-West is het Masterplan op 3 april jl. vastgesteld. In de bijgaande businesscase zijn de veranderingen ten opzichte van de voorgaande buca verwerkt.

4.2 Resultaat geactualiseerde businesscases Het resultaat van de businesscase wordt het publieke tekort genoemd. Dit is het gemeentelijke tekort en ontstaat hetzij doordat de ontwikkellocaties onvoldoende opbrengend vermogen hebben om de gemeentelijke kosten dekken (macro aftopping), hetzij omdat de gemeentelijke grondverkopen onvoldoende opleveren. In deel 2, de geheime bijlage, is een tabel opgenomen met een overzicht van de actuele saldi van de geactualiseerde businesscases. Het totale tekort op de businesscases bij de aangevraagde WBI bedroeg circa € 50,6 miljoen. Daarvan is 50% gedekt vanuit de WBI, circa € 25,3 miljoen. De overige 50% betreft gemeentelijke cofinanciering. Na aftrek van reeds gemaakte kosten zit daarvan circa € 17,08 miljoen in de zonereserve (zie paragraaf 4.3). Op basis van de huidige actualisatie is het totale tekort iets afgenomen. Daarbij moet worden opgemerkt dat, afgezet tegen het totale investeringsvolume en het detailniveau van planuitwerking in een aantal van de zones, dit een beperkte wijziging betreft. De plannen binnen de verschillende

zones zijn nog in beweging zijn. Voor Oostpoort wordt een Masterplan uitgewerkt. Het Masterplan voor de Zijlweg is op 3 april jl. vastgesteld. Voorgesteld wordt om de Europawegzone met 3 deelprojecten uit te breiden en fase 3 van Schalkwijk Midden volledig in de businesscase op te nemen. Hiervoor zal een nieuwe businesscase aan de raad worden overlegd. Tenslotte betekent de lange looptijd van de zone-ontwikkeling dat nog diverse (financiële) risico's kunnen optreden. De risico's worden uitgebreid gemonitord. Op totaal niveau is op dit moment de stand van de zonereserve voldoende om de tekorten te dekken.

4.3 Stand zonereserve In de Kadernota 2024 is besloten om een zonereserve in te stellen. Hierin is initieel de benodigde cofinanciering van de ontwikkelzones in gestort. Naast deze initiële storting wordt gedurende de looptijd van de businesscase jaarlijks de saldi bepaald, waarna deze ten guste dan wel ten laste van de reserve komt. Op 5 februari 2024 heeft de commissie BBV gepubliceerd over de verantwoording van de WBI2. Ten tijden van het MPZ bij Kadernota 2025 was er een positief oordeel van de gemeentelijke accountant waardoor de methodiek die de gemeente sinds 2021 hanteert vooralsnog is gehandhaafd. In de loop van 2024 was het oordeel echter dat de publicatie van de commissie BBV als wet moet worden gezien met als gevolg dat de vrijgevallen WBI subsidie in de periode 2021 t/m 2023 te hoog is uitgevallen en gecorrigeerd moesten worden met de reserve. De stand van de zonereserve inclusief correcties is € 17,08 miljoen. De onderstaande tabel geeft het overzicht van de stand ultimo 2024.

Op 6 februari 2024 heeft het college besloten (2024/167884) een woningbouw impuls subsidie (WBI) aan te vragen voor de business case Molenwijk Noord-Waddenbuurt. Voor het publieke tekort op de business case Molenwijk Noord-Waddenbuurt heeft de gemeente op 15 april 2024 een WBI subsidie voorschot gekregen van € 1,7 miljoen. Voor de benodigde cofinanciering van ca. € 4 miljoen is, conform de vastgestelde financiële spelregels ontwikkelzones, bij de Kadernota 2026 voorgesteld een eenmalig storting aan de zonereserve te doen. In de bovenstaande tabel wordt de stand per 31-12-2024 weergegeven. Derhalve zal de zone Molenwijk Noord - Waddenbuurt bij het volgende MPZ in de tabel worden opgenomen. Europawegzone De WBI business case voor de Europawegzone is thans geactualiseerd door middel van indexatie t.o.v. 2024. Uitgaande van de bestaande scope komt de Europawegzone 250 betaalbare woningen tekort. Om het aantal betaalbare woningen te halen is het voorstel om de scope met 3 projecten uit te breiden, te weten de J.J. Hamelinkstraat, de Ceylonpoort en Schipholweg 1. Daarmee wordt

voldaan aan een van de voorwaarden van de WBI subsidie. Deze wijziging moet nog wel worden overlegd met het ministerie van VRO. Daarnaast zal het Masterplan van Schalkwijk fase 3 in de nieuwe business case na besluitvorming worden opgenomen. Het Masterplan heeft namelijk financiële gevolgen voor de buca van de Europawegzone, omdat het tekort daarmee toeneemt. In de Kadernota 2026 is hiermee ten dele, maar onvoldoende rekening gehouden. Bij vaststellen van de Kadernota 2026 zal derhalve separate besluitvorming moet plaatsvinden over het opnemen in het IP van het onrendabel tekort voor de inrichting openbare ruimte, de gebouwde parkeervoorziening en eveneens over een mogelijke gebouwde fietsenstalling welke nodig zijn voor de oplevering van de woningen binnen de WBI subsidie.

4.4 Conclusies Op basis van bovenstaande kan het volgende worden geconcludeerd ten aanzien van de totale financiële stand van zaken van de zones: • Op basis van de geactualiseerde businesscases is de dekking uit de reserve thans toereikend. • Business case Molenwijk Noord-Waddenbuurt zal bij de volgende Kadernota 2027 mee worden genomen in het MPZ. • In de Europaweg zone zijn in de eerste fase van het project minder betaalbare woningen gerealiseerd dan oorspronkelijk beoogd, met als gevolg dat hierdoor uitbreiding van de scope nodig is. Voorkomen moet worden dat dit een trend is die ook verwacht kan worden bij de andere zones. • Tevens speelt bij de Europawegzone bij de integratie van Schalkwijk Centrum fase 3, de discussie over de verhoging van het onrendabele deel in het IP van de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte, een gebouwde parkeervoorziening en voor een gebouwde fietsenstalling. Besluitvorming over het opnemen van extra investeringen in het IP wordt bij de kadernota 2026 voorgesteld. Zodra hier definitieve besluitvorming over heeft plaatsgevonden, zal dit worden verwerkt in de buca van de Europawegzone.

Ontwikkelingen per zone 5.1 Europawegzone 5.1.1

Doelstelling en scope

Centraal in Schalkwijk ligt de Europawegzone. Deze ontwikkelzone bestaat uit een reeks stedelijke transformatiegebieden langs de Europaweg. De gebiedsontwikkeling in deze zone heeft als doelstelling om tenminste 3.802 nieuwe woningen te realiseren in de periode tot 2030, waarvan 2.937 betaalbare woningen (conform de WBI-aanvraag). Voor dit woningbouwprogramma is een subsidie vanuit de Woningbouwimpuls verkregen. De totale woningbouwcapaciteit van deze zone is groter, waardoor de verwachting is dat het uiteindelijk aantal nieuwe woningen het aantal van 3.802 zal overtreffen. Naast het toevoegen van nieuwe woningen zet Haarlem in de Europawegzone stappen om de mobiliteitstransitie te realiseren. Met steun van het rijk (Versnellingsgelden), de provincie, en de regionale partners bereiden we de bouw van het nieuwe OV-knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid voor. Dit nieuwe OV-Knooppunt is nodig om de toekomstige groei van het regionaal hoogwaardig openbaar vervoer op de corridor HaarlemAmsterdam mogelijk te maken. En op de schaal van de stedelijke mobiliteit passen we de Europaweg zelf aan, zodat een groene stadsstraat ontstaat, met veel ruimte voor de fietser en de voetganger. De groene stadsstraat draagt daarnaast bij aan het klimaatbestendig maken van de stad.

Binnen de Europawegzone werken de gemeente en de initiatiefnemers daarnaast aan de ontwikkeling van de zorg in de Gasthuisbuurt, de doorontwikkeling van Centrum Schalkwijk en de gebiedsvisie voor Spaarnepark. Voorwaarden WBI-subsidie Ontwikkeling van 3.802 woningen waarvan: • 2.937 betaalbare woningen • 865 overige woningen Start bouw eerste woningen (niet van toepassing, bouw is al gestart) Start bouw laatste woningen februari 2028 (10 jaar na toekenning)

Publiek tekort was bij aanvraag subsidie € 15,2 miljoen op basis waarvan € 7,6 miljoen subsidie is toegekend (50% van het tekort) 5.1.2

Stand van zaken

De Europawegzone is volop in ontwikkeling: de gebiedsontwikkeling Schalkwijk Midden is voor de helft gereed, en ook Centrum Schalkwijk fase 1 is gerealiseerd. In totaal zijn ruim 700 woningen al opgeleverd. Daarnaast zijn voor ruim 3.300 woningen anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelende partijen. Ruim 2.800 woningen doorlopen op dit moment de vergunningprocedure, of hebben reeds een vergunning. In 2024 zijn opnieuw enkele grote nieuwbouwprojecten gestart met de bouw. De uitbreiding van de scope zorgt er voor dat er nog meer woningen gereed zijn. De grote infrastructurele werken in de zone bevinden zich in de voorbereidingsfase. Voor de Europaweg Stadsstraat is een definitief ontwerp vastgesteld. De realisatie van dit project is in voorbereiding. Het nieuwe OV-Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid ligt buiten de Europawegzone zoals die voor de WBI is ingediend, maar heeft wel een ruimtelijke relatie met de zone. Het voorlopig ontwerp is in 2024 ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. In 2024 is gestart met de aanbesteding van de realisatie. De voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het OVknooppunt zijn reeds begonnen. 5.1.3

Uitgangspunten

Deelgebieden De zone omvat de volgende deelgebieden. Deze zijn ook op het kaartje in paragraaf 5.1.1 weergegeven): • Schipholpoort 40-100 • Toekanweg 7 • Schalkwijk Centrum fase 1 • Schalkwijk Centrum fase 2 • Schalkwijk Centrum fase 3 deelgebieden 1,2,3a & 5 • Spaarne Gasthuis • Schalkwijk Middengebied • Europaweg Stadsstraat Uitbreiding met: • J.J. Hamelinkstraat • Ceylonpoort • Schipholweg 1 Ruimtegebruik Het totale plangebied betreft 223.835 m². Daarvan is 81.395 m² uitgeefbaar en 142.440 m2 openbaar gebied. Programma De WBI-subsidie ging uit van in totaal 3.802 woningen, waarvan 2.937 betaalbaar. Na actualisatie komt het totale aantal woningen op 4.812, waarvan 2.687 betaalbaar. Het totaal aantal woningen is derhalve met 1.010 woningen toegenomen maar het aantal betaalbare woningen helaas niet gehaald; 250 betaalbare woningen te weinig. Derhalve wordt uitbreiding van de scope voorgesteld. Hiervoor is separate besluitvorming nodig.

Fasering De Europaweg zone liep mee in de eerste tranche van de WBI subsidie. Derhalve loopt deze zone voor op de andere zones in Haarlem. De bouw van de woningen is in volle gang, de eerste woningen zijn opgeleverd en Schalkwijk centrum fase 3 zal na vaststelling van het Masterplan en besluitvorming bij de Kadernota 2026 worden ingevlochten in de buca van de Europaweg zone. De start van de laatste woningen worden verwacht in 2027. 5.1.4

Financieel

WBI-subsidie In 2020 is voor de zone Europaweg een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 15,2 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 7,6 miljoen en heeft de gemeente als cofinanciering nog € 7,6 miljoen ingezet. Recent is door het college het Masterplan Centrum Schalkwijk vastgesteld (2025/291410). In de berekening is rekening gehouden met de programmatische en financiële gevolgen voor de ontwikkelzone Europaweg. Binnenkort wordt een herzieningsverzoek voor de WBI-subsidie bij het ministerie van VRO worden gedaan. In het Investeringsprogramma is rekening gehouden met de financiële gevolgen mocht de het ministerie geen beschikking voor nieuwe kader willen afgeven. Financiële stand van zaken Ten opzichte van de ingediende WBI aanvraag zijn verschillende stappen gezet en hebben zich ontwikkelingen voorgedaan. In een aantal deelprojecten zijn inmiddels belangrijke stappen gezet: Getekende anterieure overeenkomsten voor Toekanweg 7, Schipholpoort 40-100, de plots 1 en 4 Middengebied en Schalkwijk centrum fase 2.

De inrichting van de openbare ruimte Schalkwijk Centrum fase 1 is afgerond; Er is een startnotitie en een SO voor de Stadsstraat Europaweg vastgesteld; De grondtransactie Spaarnegasthuis is afgehandeld; Voor een groot deel van de deelgebieden zijn anterieure overeenkomsten afgesloten. De financiële afspraken zijn grotendeels inzichtelijk en opgenomen in de businesscase. Dit heeft geleid tot meerkosten bij het Middengebied en bij Schalkwijk fase 2 en 3. In de afgelopen periode hebben zich forse prijsstijgingen voorgedaan. De investeringen voor de openbare ruimte voor het Middengebied zijn hoger geworden en ook de geraamde investeringen voor de Europaweg Stadsstraat zijn toegenomen. Het woonrijp maken centrum Schalkwijk fase 1 is afgerond en is in de boekwaarde opgenomen. De onrendabele top met betrekking tot betaalbaar programma in combinatie met een gebouwde parkeeroplossing is komen te vervallen. Met deze partijen is een AO afgesloten, bijna alle kosten zijn verhaald. Er wordt gekeken naar een scope-uitbreiding van de WBI-projecten. Binnen de zone worden meerdere woningbouw-projecten opgestart. Gekeken wordt of het haalbaar is dat de woningen binnen de WBI-periode kunnen starten met bouwen. Eventuele niet te verhalen publieke kosten kunnen daarbij worden toegevoegd aan de businesscase.

Integratie van de buca van Schalkwijk centrum fase 3 zal na besluitvorming bij de Kadernota in de buca van de Europawegzone plaatsvinden. 5.1.5

Resultaten van tegenspraak

Waar nodig wordt externe expertise ingezet om de plannen uit te werken. Voor zowel Centrum Schalkwijk, Schalkwijk-Midden, als het gebied rondom OV-Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid is externe kwaliteitsborging ingezet in de vorm van een supervisor of regieteam. Binnen de planontwikkeling voor Haarlem Nieuw-Zuid is daarnaast specifieke deskundigheid ingeschakeld van Provincie en MRA, en is een extern ‘red team’ ingeschakeld als tegenkracht om de kwaliteit van de aanbestedingsprocedure te bevorderen. 5.1.6

Conclusies

Ten aanzien van zone Europaweg kan het volgende worden geconcludeerd: • Op dit moment wordt formeel niet voldaan aan alle voorwaarden voor de verkregen WBIsubsidie. De start bouw is gehaald, er zijn meerdere deelprojecten binnen de zone gestart. Om het beloofde aantal betaalbare woningen te behalen is een scope uitbreiding nodig. Hiervoor worden projecten ingezet die voldoen aan de eisen van de WBI. Daarmee kan het aangeboden aantal betaalbare woningen nagenoeg geheel worden behaald. Een formele goedkeuring van de wijziging in de vorm van een beschikking van het ministerie is nog nodig. Omdat de zone volop in productie is en betaalbare woningen oplevert is de verwachting dat die goedkeuring geen probleem zal zijn. • Integratie van de buca Schalkwijk fase 3 zal dan plaatsvinden na besluitvorming bij de Kadernota 2026.

5.2 Zone Zuidwest 5.2.1

Doelstelling en scope

De ontwikkelzone Zuidwest betreft de transformatie van de bestaande bedrijvenzone in het Houtvaartkwartier. De ontwikkeling van Plaza West betrof de start van de ontwikkeling, maar dit deelgebied maakt geen onderdeel uit van de scope van de zone voor de WBI en de businesscase. De volgende tekening geeft het plangebied weer.

De doelstelling is om het gebied binnen de scope van de WBI-businesscase te transformeren naar een nieuw woon-werkgebied met circa 1.500 woningen, waarvan 920 woningen in het sociale en betaalbare segment, en circa 30.000 tot 48.000 m² BVO overige functies waaronder werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen zoals een basisschool, gymzaal, buurthuis etc. Doelstellingen daarbij zijn het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid om de huidige woon-werkbalans te behouden. De bestaande openbare ruimte binnen het gebied wordt opnieuw ingericht. Belangrijk onderdeel daarvan is de aanleg van de fietsstraat van noord naar zuid door het gebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte vindt vergroening en vernatting plaats. Speciale aandacht bij de herinrichting van de openbare ruimte betreft de inpassing van de velden van Geel-Wit.

Voorwaarden WBI-subsidie Ontwikkeling van 1.472 woningen waarvan in totaal 1.050 betaalbare woningen: • 736 sociale woningen (50%) • 184 woningen midden laag (12,5%) • 552 woningen overig (waarvan midden hoog 12,5% en vrije sector 25%)) Start bouw eerste woningen februari 2024 (3 jaar na toekenning) Start bouw laatste woningen februari 2031 (10 jaar na toekenning) Specifieke maatregelen: • Bodemsanering • Verschillende auto-, fiets- en voetgangersbruggen • Kadeconstructie voor te graven watergang in de fietsstraat • Herinrichting bestaande parken (Leeuwenhoekpark en Einsteinpark) Publiek tekort is € 16,4 miljoen op basis waarvan € 8,2 miljoen subsidie is toegekend (50% van het tekort). 5.2.2

Stand van zaken en planning

In september 2023 is het Masterplan vastgesteld door de raad. In het Masterplan zijn de principes van het tuindorp doorontwikkeld tot een kader voor de ontwikkeling van een eigentijdse tuinstad. Het is geen blauwdruk, maar biedt de kaders en randvoorwaarden voor het opstellen van de

stedenbouwkundige plannen door de verschillende eigenaren en ontwikkelende partijen in het gebied. Eind 2022 is de anterieure overeenkomst gesloten voor de eerste ontwikkeling binnen de zone, deelgebied Stephensonstraat 38. Dit betreft het eerste paalproject voor de ontvangen WBIsubsidie. Het plan betreft de ontwikkeling van 68 sociale en 28 vrije sector huurwoningen en circa 1.650 m² BVO commerciële ruimte. Het bestemmingsplan is vastgesteld en heeft ter inzage gelegen. Eind 2023 is een Startbouw impulssubsidie (SBI) toegekend aan het project. Daarmee is ook een financieel knelpunt voor de ontwikkeling van het gebied weggenomen. Op 24 oktober 2024 is de eerste paal geslagen. Het ministerie van BZK heeft aangegeven dat hiermee voldoende wordt voldaan aan de voorwaarde voor een tijdige start bouw. In 2024 is hard gewerkt om de Anterieure Overeenkomst voor het Middengebied rond te krijgen. Uiteindelijk is deze op 29 januari 2025 getekend. In deze anterieure overeenkomst zijn de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan, de programmatische uitgangspunten en is het kostenverhaal vastgelegd. In 2024 zijn respectievelijk in 2025 worden de stedenbouwkundige plannen voor de verschillende deellocaties verder uitgewerkt. Per deelproject zal dit resulteren in een nog te sluiten anterieure overeenkomst De principes van het kostenverhaal zijn in de ontwikkelstrategie vastgelegd. 5.2.3

Uitgangspunten

Deelgebieden De zone Zuidwest zal in verschillende deelgebieden / deelprojecten tot ontwikkeling worden gebracht: Leeuwenhoekpark Grijpensteinweg: a. West b. Oost Einsteinpark Stephensonstraat: c. Middengebied Stephensonstraat d. Stephensonstraat 4-10 e. Stephensonstraat 38 Pijlslaan zuid: f. Kerk g. OpStoom Pijlslaan noord Ruimtegebruik Het totale plangebied betreft circa 26 hectare. Daarvan is circa 6 hectare ontwikkelgebied. De rest is bestaande openbare ruimte waarvan een deel gehandhaafd wordt en een deel opnieuw wordt ingericht door de gemeente.

Programma Het vastgestelde Masterplan geeft aan hoeveel bouwvolume gerealiseerd kan worden. De volumes in het Masterplan zijn vervolgens aangehouden om het woningbouwprogramma in beeld te brengen. Op basis van de volumes in het Masterplan kunnen circa 1.637 woningen en 51.000 m² BVO overige functies (maatschappelijk, commercieel of werken) worden ontwikkeld. De tabel geeft een overzicht van het mogelijke programma.

m² BVO 133.939

BVO Wonen BVO niet-wonen

51.019

- Commercieel - Maatschappelijk - Stuwende economie / kantoren

27.988 8.942 14.089

Aantal woningen Sociaal Midden laag

1.637 830 220

Midden hoog

191

Voor het woningbouwprogramma is uitgegaan van de Vrije sector 396 verdeling 50% sociaal en 12,5% midden laag. Hiermee voldoet het woningbouwprogramma zoals dat mogelijk is op basis van het Masterplan aan de doelstellingen van de verkregen WBI-subsidie. Het aandeel is zelfs iets hoger omdat in Stephensonstraat 38 meer sociale woningen worden gebouwd. Fasering Voor de ontwikkeling van de deelgebieden en de fasering van de ontwikkeling is de gemeente (deels) afhankelijk van de eigenaren in het gebied en wanneer zij tot ontwikkeling van hun gronden overgaan. Indicatief en op basis van gesprekken met eigenaren is een fasering aan te geven. Die is als volgt: 2024

2025

2026

2027

2028

1 Leeuwenhoekpark

2a Grijpensteinweg West

2b Grijpensteinweg Oost

3 Einsteinpark

4a Middengebied Stephensonstraat

4b Stephensonstraat 4-10

0,5

4c Stephensonstraat 38

2029

2031

totaal

0,5

0,33333333 0,33333333

0,333

0,5 0

2030

5a Pelgrimkerk

5b OpStoom

6 Pijlslaan Noord

0 0,333333333 0,333333333 0,333333333

Aantal woningen

272

205

240

436

268

167

1.685

Betaalbaar

177

131

153

278

171

107

1.084

Overig

158

586

Met de start bouw van de Stephensonstraat 38 in 2024 is voldaan aan de voorwaarde van de WBIsubsidie. 5.2.4

Financieel

WBI-subsidie In 2021 is voor de zone Zuidwest een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. De ingediende subsidie aanvraag betrof een tekort op de businesscase van circa € 16,4 miljoen. Op basis daarvan is een subsidie verstrekt van € 8,2 miljoen en heeft de gemeente als cofinanciering nog € 8,2 miljoen uit de reserve ongedeelde stad ingezet. Dit laatste bedrag is inmiddels, gecorrigeerd voor reeds genomen kosten, overgeheveld naar de zonereserve. Financiële stand van zaken Ten opzichte van de ingediende businesscase voor de WBI-subsidie is een aantal mutaties opgetreden. Deze hebben voor een deel financiële consequenties: 1. Met de vaststelling van de ontwikkelstrategie is vastgelegd dat de eigendomsverhoudingen leidend zijn voor de ontwikkeling van het gebied. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de bestaande openbare ruimte, de grondeigenaren voor de vastgoedontwikkeling

op de private gronden en daarmee ook de eventuele kosten voor bouw- en woonrijp maken binnen deze ontwikkelgebieden. Daarnaast geeft een Masterplan een beter beeld van de in te richten openbare ruimte. Op basis daarvan is de inrichting van de openbare ruimte opnieuw geraamd. De gemeentelijke kosten vallen op basis hiervan lager uit. Dit wordt mede veroorzaakt doordat in eerdere plannen uit werd gegaan van een watergang gelegen in de fietsstraat met dure kadeconstructies tot gevolg. In de nieuwe plannen is het te compenseren water langs de rand van het plangebied gelegd met aanzienlijk lagere kosten tot gevolg. Dit betekent tevens dat minder kosten hoeven te worden gemaakt voor bruggen en andere kunstwerken. 2. Het plangebied is opgedeeld in meer ontwikkelgebieden dan eerder van werd uitgegaan. De huidige ontwikkelgebieden sluiten beter aan bij de eigendomsposities. 3. De plankosten zijn opnieuw geraamd, niet meer op basis van een standaard percentage van de kosten bouw- en woonrijp maken, maar er is een gedetailleerde raming opgesteld op basis van op te stellen planproducten en de inzet van de verschillende gemeentelijke disciplines. 4. De gemeente is voornemens om een vast bedrag per woningequivalent in rekening te brengen bij alle ontwikkelende partijen in het gebied.

Dit vaste bedrag is bedoeld voor de kosten die de gemeente op zoneniveau maakt (inrichting openbare ruimte, overall proceskosten en onderzoeken) en komt bovenop de reguliere project specifieke kosten die samenhangen met het opstellen van het stedenbouwkundig plan per ontwikkelgebied en de benodigde ruimtelijke procedure. 5.2.5

Resultaten van tegenspraak

Op verschillende manieren wordt met de stakeholders in het gebied samengewerkt. Zo is er een klankbordgroep met omwonenden en direct belanghebbenden. Daarnaast zijn er verschillende externe adviezen. Er is een Q-team ingesteld onder begeleiding van een extern stedenbouwkundig bureau. Het Q-team toetst de stedenbouwkundige plannen aan het Masterplan. Met de ontwikkelende partijen en andere belanghebbenden in het gebied is afgestemd over de invulling van het niet-woonprogramma en hoe dat vorm moet gaan krijgen. 5.2.6

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15708460/2