Bijlage 2 MPG 2026-2030

m2

%

Programma

Uitgeefbaar

53.427 m²

57%

totaal woningbouw

Openbaar

40.050 m²

43%

totaal niet-wonen bedrijfskavels

Uitgegeven

51.544 m²

96%

Nog uit te geven

1.883 m²

4%

Totaal Plangebied

93.477 m²

100%

aantal / m2 bvo nvt 53.427 m² 53.427 m²

Toelichting ruimtegebruik en programma De Waarderpolder Noordkop is volledig bestemd als werkgebied. Kavels zijn of worden uitgegeven voor een bedrijfsfunctie. Andere functies zijn nagenoeg niet mogelijk. De meeste kavels zijn inmiddels gerealiseerd.

6.2.2

Waarderpolder Mincklersweg

Inleiding Deze grondexploitatie omvat het gebied aan de zuidwestkant van de Waarderpolder. Onderdeel hiervan is het project Haarlemmer Stroom waar meerderde kavels al langer geleden zijn verkocht. Twee van de kavels zijn niet afgenomen door de toenmalige ontwikkelaar. Haarlemmer Stroom B.V., een samenwerking tussen ontwikkelaar Lingotto en KBK Bouwgroep, ontwikkelt het voormalige Nieuwe Energie terrein in de Waarderpolder tot culturele hotspot. Haarlemmer Stroom heeft een integraal plan gemaakt waarbij zij het industriële, monumentale erfgoed renoveert en de openbare ruimte levendig en aantrekkelijk maakt. Het concept-ontwikkelingsplan heeft betrekking op het terrein dat zij sinds 2018 in bezit heeft, maar ook op twee percelen die nog in bezit zijn van de gemeente. De gemeente is voornemens die gronden aan Haarlemmer

28

Stroom B.V. te verkopen. Die optie is ook geboden in de in 2018 afgesloten

Overeenkomst op Hoofdlijnen. Voor kavel B is overeenstemming bereikt. Voor kavel A zijn middels een addendum op de overeenkomst uit 2018 aanvullende afspraken gemaakt. In 2023 is onderzoek gedaan of een andere functie dan hotel mogelijk en wenselijk is. Dit heeft uiteindelijk geen andere kansrijke functies opgeleverd. Daarom wordt thans met de ontwikkelende partij gewerkt aan de ontwikkeling van een (congres)hotel op deze locatie. Op basis daarvan moet overeenstemming worden bereikt over de waarde van de grond en kan de koop en ontwikkelovereenkomst worden gesloten. De koopsom wordt gebaseerd op een taxatie. Hieruit zal moeten blijken of de geprognotiseerde opbrengst wordt gehaald. Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is verlengd van 2025 naar 2029. In 2025 is Kavel B1 verkocht, omdat werd verondersteld dat er sprake was van een onherroepelijke vergunning. Er bleek echter toch sprake te zijn van een ingediend bezwaar. Op basis van afspraken in de koopovereenkomst, is de kavel daarom in 2025 ook weer terug geleverd aan de gemeente. De verwachting is dat deze in 2027 opnieuw kan worden geleverd. In 2025 waren kosten voor het woonrijpmaken opgenomen in de prognose. Deze kosten worden echter pas (veel) later gemaakt. Voor de waardering van kavel A zijn in 2025 twee taxaties uitgevoerd met een sterk uiteenlopende uitkomst. Mede daardoor is er nog geen overeenstemming over de koopsom voor deze kavel. Verschillenverklaring 2025-2026 In 2026 is het project verbeterd met € 50.000. Dit heeft te maken met een nieuwe waardering van kavel A op basis van twee uitgevoerde taxaties en met het toepassen van de overeengekomen indexatie over de koopsommen voor kavels B1 en B3. De boekwaarde is hoger geworden, omdat in 2025 wel kosten zijn gemaakt maar er geen kavels zijn verkocht. Prognose Deze grondexploitatie loopt naar verwachting nu door tot eind 2029. In 2027 en 2028 zullen naar verwachting de resterende kavels worden verkocht. In 2028 en 2029 zullen vervolgens nog kosten gemaakt worden voor (bijdragen in ) het woonrijpmaken van de locatie.

29

Ruimtegebruik en programma

Ruimtegebruik

m2 35.350

Uitgeefbaar

m²

%

Programma

100%

totaal woningbouw totaal niet-wonen bedrijfskavels

25.175

Uitgegeven

m²

Nog uit te geven Totaal Plangebied

10.175

m² 35.350 m²

aantal / m2 bvo nvt 35.350 m²

35.350

m²

71% 29% 100%

De Waarderpolder Mincklersweg is volledig bestemd als werkgebied. Kavels zijn of worden uitgegeven voor een bedrijfsfunctie of commerciële functie. Andere functies zijn nagenoeg niet mogelijk. Ongeveer een derde van het plangebed is uitgegeven. Er zijn nu nog onderhandelingen gaande over een hotel. 6.2.3

Waarderpolder Laan van Decima (115)

Inleiding Deze locatie is gelegen bij station Spaarnwoude aan de noordzijde van het spoor en ten zuiden van de IKEA. Het gebied is op regionaal schaalniveau goed ontsloten. Het ligt op betrekkelijk kleine reisafstand van Amsterdam en luchthaven Schiphol. Het huidige bestemmingsplan laat diverse functies toe. Denk hierbij aan kantoren, hotels en bedrijvigheid. Het exploitatiegebied maakt deel uit van de ontwikkelzone Oostpoort. De ontwikkelzone Oostpoort omvat een groter gebied. De grondexploitatie betreft de gemeentelijke kavels aan de noordzijde van het spoor. Deze locatie biedt talloze mogelijkheden. De grondexploitatie is echter strikt gebaseerd op de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt. De ontwikkeling van het gebied zou op basis van het bestemmingsplan theoretisch spoedig kunnen starten. Op basis van deze uitgangspunten wordt nog steeds een positief resultaat voorzien. In de grondexploitatie is gekozen voor een combinatie van functies waaraan momenteel marktbehoefte is. De opgenomen metrages in de grondexploitaties zijn beperkter dan waar het bestemmingsplan ruimte voor biedt. Dit heeft voornamelijk te maken met de parkeeropgave die gemoeid gaat met de realisatie van het programma.

30

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is volgens het oude plan tot 2029. Aangezien de planvorming van dit project inmiddels is ondergebracht in de nog vast te stellen grondexploitatie Hart van Oostpoort wordt deze “slapende” grondexploitaties in 2026 afgesloten en ondergebracht in Hart van Oostpoort. Verschillenverklaring 2025-2026 Omdat deze grondexploitatie wordt afgesloten hebben er inhoudelijk geen wijzigingen plaatsgevonden. De financiële wijzigingen zijn volledig veroorzaakt door inflatiecorrecte. Prognose Deze grondexploitatie wordt opgenomen in de nieuwe grondexploitatie Hart van Oostpoort en in 2026 afgesloten. Hierdoor is het toekomstig ruimtegebruik en programma niet meer van toepassing en wordt daarom niet gepresenteerd.

31

6.2.4

Slachthuisterrein (142)

Inleiding Het voormalig slachthuis is een ensemble van karakteristieke monumentale gebouwen waar vroeger vlees verwerkt werd. Het terrein is gelegen in de Slachthuisbuurt in Oost. Centraal op het terrein staat een grote centrale slachthal. Daarnaast staat een directeurswoning, een administratiekantoor en de stallen die tot gemeentelijk monument zijn verklaard. De opstallen zijn door de gemeente verworven met als doel een kwalitatief hoogwaardig gebied rond het slachthuis, inclusief de Oorkondelaanzone, te realiseren. Dit met behoud en restauratie van de monumentale bebouwing. Bij de restauratie en herontwikkeling van het slachthuis wordt uitgegaan van creatieve bedrijvigheid, kantoren/dienstverlening, horeca en woningbouw. In de slachthuishal zal ook een popcentrum gevestigd worden. Dit popcentrum blijft in eigendom van de gemeente.

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is tot 2027. Deze grondexploitatie wordt uiterlijk in 2027 afgesloten. De meeste werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Er resten nog een paar zaken zoals het verleggen van een kabel ten behoeve van een beweegbare paal in het plangebied. Hiervoor worden nog kosten gemaakt. Daarnaast zijn er nog kosten ten behoeve van de begeleiding en afsluiting van het plan. De monumentale panden staan nu in de steigers en worden gerestaureerd waarna het woonrijp maken kan plaatsvinden en worden afgerond. Dit wordt door de aannemer gedaan. De gemeente heeft daar geen rol meer in. De verwachting is dat er nog een kleine groenstrook van enkele vierkante meters wordt uitgegeven aan de ontwikkelaar. Hiermee vervallen de jaarlijkse beheerkosten.

32

Verschillenverklaring 2025-2026 Een aantal kostenposten zijn vrijgevallen dan wel afgerond. Daarnaast heeft er volgens de regels van de BBV een winstneming plaatsgevonden in het project. Hierdoor is het plansaldo naar beneden bijgesteld. Prognose Deze grondexploitatie wordt uiterlijk 2027 afgesloten maar dit kan pas als de werkzaamheden rondom de beweegbare paal zijn afgerond. De monumentale gebouwen blijven grotendeels behouden en krijgen een nieuwe functie. De aanbouwen uit latere decennia zijn of worden weer verwijderd, waardoor de oorspronkelijke uitstraling van de gebouwen weer naar voren komt. Ruimte gebruik en Programma

Ruimtegebruik

m2

%

Programma

aantal / m2 bvo

Uitgeefbaar

8.239 m²

51%

sociale huur

14

Openbaar

6.800 m²

42%

middeldure huur (laag)

47

betaalbare koop (hoog)

54

Uitgegeven

8.239 m²

100%

dure koop/huur

35

-

0%

totaal woningbouw

150

16.052 m²

100%

totaal niet-wonen

0

Groen

1.400 m²

21%

Water

1.282 m²

19%

Verharding

4.118 m²

61%

Totaal openbare ruimte

6.800 m²

81%

Toebedeeld aan grex

6.800 m²

100%

Nog uit te geven Totaal Plangebied

Verdeling openbare ruimte

Toelichting Ruimtegebruik en programma Binnen het plangebied zijn 162 woningen gerealiseerd. In de tender is ooit opgenomen dat hiervan 10% in het sociale segment zouden vallen. De woningen zijn opgeleverd voor een groot aantal doelgroepen in verschillende segmenten. Hiermee is niet voldaan aan het huidige beleid omdat de afspraken al voordien waren gemaakt met de beoogd ontwikkelaar. Daarnaast is er het popcentrum gerealiseerd in het oude slachthuis waarin eveneens een horecagelegenheid is gevestigd. De overige monumentale panden worden nu gerestaureerd en opnieuw in gebruik genomen met verschillende functies.

33

6.2.5

Poort van Boerhaave (164)

Inleiding Het project Poort van Boerhaave ligt tussen de Amerikaweg, Boerhaavelaan, Louis Pasteurstraat en Floris van Adrichemlaan. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van de voormalige Damiatenschool en de realisatie van 150 woningen. Het plangebied beslaat 16.000 m², waarvan de helft wordt bebouwd, circa 1.400 m² met groen en water wordt ingericht en circa 5.400 m² wordt verhard.

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De woningen zijn opgeleverd in verschillende segmenten. De afspraak was om hier uit te gaan van 40-40-20. De watergang is nog niet aangelegd. Dit heeft te maken met het verplaatsen van de waterleiding richting de Floris van Adrichemlaan. Omdat de ontwikkelingen in het project Floris van Adrichemlaan nog moeten starten en de waterleiding daarop moet aansluiten wordt momenteel bekeken hoe om te gaan met de afsluiting van dit project. Verschillenverklaring 2025-2026 Een aantal kostenposten zijn vrijgevallen dan wel afgerond. Daarnaast heeft er volgens de regels van de BBV een winstneming plaatsgevonden in het project. Hierdoor is het plansaldo naar beneden bijgesteld. Prognose Het project wordt in 2026 afgesloten.

34

Ruimte gebruik en Programma

Ruimtegebruik

m2

%

Programma

aantal / m2 bvo

Uitgeefbaar

8.239 m²

51%

sociale huur

14

Openbaar

6.800 m²

42%

middeldure huur (laag)

47

betaalbare koop (hoog)

54

Uitgegeven

8.239 m²

100%

dure koop/huur

35

-

0%

totaal woningbouw

150

16.052 m²

100%

totaal niet-wonen

0

Groen

1.400 m²

21%

Water

1.282 m²

19%

Verharding

4.118 m²

61%

Totaal openbare ruimte

6.800 m²

81%

Toebedeeld aan grex

6.800 m²

100%

Nog uit te geven Totaal Plangebied

Verdeling openbare ruimte

Toelichting Ruimtegebruik en programma Binnen het plangebied zijn 150 woningen gerealiseerd. Daarvan is 77% betaalbare woningen.

35

6.2.6

Zwemmerslaan (165)

Inleiding Het project Zwemmerslaan ligt tussen de Zuid-Schalkwijkerweg, de Europaweg en de Zwemmerslaan. Op deze locatie is een school gesloopt waardoor er thans een grote bouwkavel beschikbaar is. Het plangebied omvat circa 29.000 vierkante meter bestemd voor de aanleg van een duurzame, innovatieve wijk met 114 woningen. Het omliggende openbaar gebied zal heringericht worden, waaronder ook de Zwemmerslaan. In 2017 is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld en een grondexploitatie geopend. Als gevolg van de herontwikkeling van de naastgelegen locatie Terschellingpad / Molenwijk Noord, is dit project opnieuw bekeken. In 2022 is een visie Molenwijk Noord vastgesteld. Als gevolg van de aanwezigheid van de hoofdwaterleiding is het uitgeefbaar gebied kleiner geworden. De grondexploitatie is hierop aangepast. Er is gewerkt aan het bestemmingsplan en aan de voorbereidingen voor de grondverkoop. De aanbesteding van de verkoop van het perceel met de ontwikkelingsverplichting is in Q1 2024 via Tendernet gepubliceerd en de gunning heeft in Q2 van 2025 plaatsgevonden.

Exploitatieberekening

36

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is tot 2030. In 2025 is de aanbesteding afgerond. Met de ontwikkelaar is en optieovereenkomst gesloten. Het plan wordt in samenspraak met de gemeente uitgewerkt tot een aanvraag omgevingsvergunning. De omgevingstafel die hiervoor worden georganiseerd zijn van Q4 2025 doorgeschoven naar Q1 2026. Verschillenverklaring 2025-2026 Het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd door aanpassing op basis aanbestedingsresutaat. Daarnaast is de raming voor de herinrichting van de Zwemmerslaan zelf, opgehoogd. Dit is naar aanleiding van o.a. het aantal vraagstukken dat verder uitgewerkt moet worden. De boekwaarde is gedaald door de ontvangen optievergoeding. Prognose In 2026 wordt het plan verder uitgewerkt tot een aanvraag omgevingsvergunning. Daarmee samenhangend wordt de koop/ontwikkelovereenkomst gesloten. Naar verwachting start de bouw in 2027. Programma Programma

aantal / m2 bvo

sociale huur middeldure huur (laag) betaalbare koop (hoog) dure koop/huur

0 57 29 28

totaal woningbouw

114

Maatschappelijk totaal niet-wonen

100 m² 100 m²

Toelichting Programma De verdeling van het programma 40-40-20 is berekend over de locaties Zwemmerslaan, Terschellingpad en Molenwijk Noord/Waddenbuurt. Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid. De nadruk ligt op nieuwe alternatieve woonvormen, waarbij condities worden geschapen voor vorming van gemeenschapsgevoel. Zelfbouw, een mix van ouderen en andere doelgroepen, collectieve buiten- en binnenruimtes zijn hiervoor een belangrijke aspecten. Een deel van de woningen bestaat uit zelfbouwwoningen in de vorm van een wooncoöperatie of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

37

6.2.7

Beatrixplein (168)

Inleiding Kavels 2 en 3 zijn in eigendom van de gemeente Haarlem. Kavel 4 is in eigendom van Pré Wonen, de gemeente gaat dit perceel verwerven. In het gebied is ruimte voor een nieuwe Internationale Talenklas, een nieuw wijkcentrum, een nieuwe gymzaal, sociale woningbouw en middel dure woningen. In oktober 2022 heeft de gemeenteraad het Stedenbouwkundig Programma van Eisen inclusief een grondexploitatie vastgesteld.

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is tot 2030. In 2025 is voor een uitgebreider gebied rondom het Beatrixplein WBI subsidie aangevraagd. Deze grondexploitatie maakt daarmee nu deel uit van de "zone" zoals aangegeven bij de subsidieaanvraag. Door de toekenning van de subsidie wordt het beoogde saldo in deze grondexploitatie ingezet als dekking voor de negatieve zonestand. Het saldo zal daarmee niet ten gunste worden gebracht van de reserve grondexploitaties. Verschillenverklaring 2025-2026 Uit de raming voor het bouw- en woonrijpmaken, die in 2025 is geactualiseerd, blijken de kosten te zijn toegenomen. Dit wordt deels veroorzaakt door het indexeren van de waarden en het herzien van de ramingen ten behoeve van de subsidieaanvraag.

38

Prognose De aanbesteding van de ontwikkeling op kavel 4 (ITK school met bovenliggende huurappartementen) loopt door tot in 2026. Bij een positief aanbestedingsresultaat kan in 2026 tot gunning en start realisatie over worden gegaan. Kavels 2 en 3 komen beschikbaar nadat kavel 4 is opgeleverd en dat is naar verwachting eind 2028. Ruimtegebruik en Programma

Ruimtegebruik Uitgeefbaar Openbaar

Uitgegeven Nog uit te geven Totaal Plangebied

m2 6.073 m² 23.606 m²

6.073 m² 29.679 m²

%

Programma

aantal / m2 bvo

20%

sociale huur

224

80%

middeldure huur (laag) betaalbare koop (hoog)

0 0

0%

dure koop/huur

86

100%

totaal woningbouw

310

100%

Maatschappelijk

3.250 m²

Verdeling openbare ruimte Groen Water Verharding Totaal openbare ruimte Toebedeeld aan grex

16.139 m² 7.467 m² 23.606 m² 23.606 m²

68% 0% 32% 100% 100%

Toelichting Programma Op kavel 2,3 en 4 worden in verschillende complexen 224 sociale huurappartementen, 30 middelduur-hoog appartementen en 56 vrije sector benden/bovenwoningen gerealiseerd. Daarnaast wordt er 3250 m2 maatschappelijk vastgoed gerealiseerd, waaronder een huis van de wijk, ITK school en een gymzaal. Voor de parkeerbehoefte van de middel dure en vrije sector eenheden wordt en vanuit de grex een bijdrage gedaan aan de gebouwde parkeervoorziening (kavel 5) voor 105 parkeerplaatsen.

39

6.2.8

Floris van Adrichemlaan (169)

Inleiding Het exploitatiegebied van het plangebied van de Floris van Adrichemlaan bevindt zich in de wijk Boerhave. Het wordt aan de noordkant begrensd door de Ekamastraat, aan de westkant door de Roordastraat en de William Harveystraat, aan de oostkant door de Prof. Eijkmanlaan en aan de zuidkant door de Semmelweisstraat en de Niels Finsenstraat. De Floris van Adrichemlaan is nu nog een monofunctionele voorzieningenstrook en een verkeersader die een barrière vormt voor fietsers en voetgangers. Dit plan verandert de laan in een aantrekkelijke en groene ontmoetingsruimte voor de hele wijk. Door het oostelijke deel van de Floris van Adrichemlaan vrij te maken van autoverkeer en de voorzieningen samen te brengen bij de supermarkt, komt er ruimte voor een wijkpark met nieuwe woningen aan de randen. Er kunnen ongeveer 214 nieuwe woningen worden bijgebouwd rondom het park. Deze woningen zorgen voor levendigheid en sociaal toezicht op de openbare ruimte. De nieuwe gebouwen geven ook een heldere grens aan de parkruimte. De kavel van de Moeder van de Verlosserkerk kan een wooncollectief worden, waarbij de kerkzaal wordt ingericht als centrale ontmoetingsruimte voor bewoners of voor een andere maatschappelijke bestemming. Dit wooncomplex sluit in volume en hoogte aan op de drie woonclusters.

In de doorrekening is rekening gehouden met de verwerving van de kerk op basis van het toekomstig programma.

40

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De grondexploitatie is in december 2025 vastgesteld door de raad op basis van het PvEL. De looptijd van de grondexploitatie is tot 2035, de maximale looptijd. De grondexploitatie laat een positief saldo zien. Dit is inclusief de ontwikkeling van de woningen op de plek van de pastorie van de kerk. Als de eigenaar zich beroept op zelfontwikkeling zal dit consequenties hebben voor het programma en de financiële vertaling van het resteren deel van het plangebied. De verwachting is dat zal worden gestart met de sporthal en het huis van de wijk aan de westkant van het plangebied. De overige delen zullen pas kunnen worden ontwikkeld als de scholen zijn verplaatst. Verschillenverklaring 2025-2026 Alle verschillen in de grondexploitatie ten opzichte van het vastgestelde plan zijn wijzigingen in de parameters waar mee wordt gerekend zoals inflatie en rente. Er zijn verder geen financiële wijzigingen doorgevoerd.

41

Ruimtegebruik en Programma

Ruimtegebruik

m2

%

Programma

aantal / m2 bvo

Uitgeefbaar

18.000 m²

45%

sociale huur

85

Openbaar

14.000 m²

35%

middeldure huur (laag) betaalbare koop (hoog) dure koop/huur

64

44

totaal woningbouw

214

Uitgegeven

-

0%

Buiten beschouwing

21.600 m²

Nog uit te geven

18.000 m²

100%

Detailhandel

Totaal Plangebied

39.600 m²

100%

Maatschappelijk

20.000 m²

63%

21

250 m² 7.350 m²

Verdeling openbare ruimte Groen Water

m²

500

2%

Verharding

11.450 m²

36%

Totaal openbare ruimte

31.950 m²

100%

Toebedeeld aan grex

14.000 m²

44%

Toelichting Programma Voor het wonen programma is uitgegaan van 40-40-20. Het voorzieningenprogramma (bvo's) zoals is gepresenteerd in het PVEL is aangehouden. In deze berekening is rekening gehouden met het realiseren van 32 woningen op de kavel van de Moeder van de Verlosserkerk. Mocht het niet tot een overeenkomst komen met de eigenaar van de kerk dan kan de eigenaar zelfstandig gaan ontwikkelen en zal er worden gewerkt met een Anterieure overeenkomst cq kostenverhaal. Daarbij zal worden uitgegaan van ca 32 woningen (40-40-20) en parkeren op eigen terrein. Met betrekking tot parkeren wordt nu uitgegaan van de normatieve parkeerbehoefte die is berekend. Voor autoparkeren wordt daarbij uitgegaan van half verdiept parkeren op het terrein onder de bebouwing. 6.2.9

Sportweg (170)

Inleiding

42

Het gebied rond de Sportweg in HaarlemNoord ondergaat een ingrijpende transformatie. De huidige plek is anoniem, sociaal onveilig, versteend, autogericht en heeft weinig ruimtelijke samenhang. Het gebied verandert in een levendige, multifunctionele stadsbuurt. Er komt ruimte voor wonen, zorg, ontspanning en ontmoeting - allemaal in een groene, toegankelijke en aantrekkelijke omgeving. De Sportweg, onderdeel van de ontwikkelzone Orionweg-Planetenlaan, ligt op een bijzondere locatie: direct aan het groene Schoterbos en het Noordersportpark, op een steenworp afstand van een belangrijk ovknooppunt én op de markante kruising van de Rijksstraatweg en de Jan Gijzenvaart. Daarmee is deze locatie goed gepositioneerd om uit te groeien tot een verbindende plek, waar groen, stad en mensen samenkomen. Het plangebied heeft een beoogd programma van 275 woningen, maatschappelijk vastgoed en een supermarkt. Om dit mogelijk te maken is een Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) opgesteld met de ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Het PvEL is in januari 2026 door de raad vastgesteld . Mede in verband met financiële optimalisaties is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het PvEL. Het plan kent een tekort en van ruim € 2,3 mln. Hiervoor is een voorziening getroffen die wordt verrekend met de reserve Grondexploitaties.

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De grondexploitatie is in december 2025 vastgesteld door de raad op basis van het PvEL. De looptijd van de grondexploitatie is tot 2035, de maximale looptijd. Programma

43

Toelichting Programma Voor het wonen programma is uitgegaan van 50-50. Het voorzieningenprogramma (bvo's) zoals is gepresenteerd in het PVEL is aangehouden. Met betrekking tot parkeren wordt nu uitgegaan van de normatieve parkeerbehoefte die is berekend. Voor autoparkeren wordt daarbij uitgegaan van verdiepte parkeergarage op het terrein onder het voetbalveld.

44

Bijlage 1 Begrippenlijst • Actualisatie: tijdens het jaar de stand van de actuele Grex inpassen. • Algemene Reserve: reserve van de Algemene dienst. • Apparaatskosten (VTU): kosten die worden gemaakt ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van een plan. Er worden twee soorten apparaatskosten onderscheiden: apparaatskosten intern en extern (bijvoorbeeld die van een stedenbouwkundig bureau). • Autonome mutaties: de wijzigingen in plansaldi, waarop geen invloed kan worden uitgeoefend, zoals prijspeilcorrecties, een aanpassing van de datum contant en een toerekening van rentelasten. • Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd. • Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd. • Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere). • Cashflow (kasstroom): de som van nettowinst en afschrijvingen. • Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren.

Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort. • Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten en opbrengsten. • Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor. • Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project. • Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders. • (Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen. • (Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het grondgebruik bepaald. • Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van instrumenten dat wordt ingezet).

• Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouwen woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2). • Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo. • Grondgebruik: de functie die op de betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc. • Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond. • Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden de vrij op naam prijs van een woning. • Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een bepaalde locatie.

45

• Herziening (herziene grondexploitatie): een nieuwe grondexploitatie voor een operationeel plan. De opbouw van een herziening is identiek aan die van een grondexploitatie, maar met toevoeging van het hoofdstuk verschillenverklaring. • Indexering: periodische aanpassing van prijzen. • Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de planstructuur. • Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties. • Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor. • Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de begroting. • Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en woningen). • Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen). • Overige uitgaven: kosten die niet onder de andere posten (verwerving, tijdelijk beheer, sloop, openbare werken en bodem) kunnen worden opgebracht. De bijzondere kosten zijn verder onderverdeeld in landmeetkundige kosten en overige bijzondere kosten (bijvoorbeeld de dekking van de onrendabele top van sociale woningen, kosten voor archeologie en andere).

• Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner. • Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en externe apparaatskosten (VTU-kosten). • Plansaldo: het saldo van een project. • Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie). • Programma: een aantal samenhangende activiteiten, die op zijn minst voorzien zijn van inhoudelijke doelstellingen, bestuurlijke kengetallen en een budget. Voor elk programma wordt bij de begroting omschreven, wat bereikt zal worden, wat daarvoor gedaan gaat worden en wat de kosten zijn. Hierbij is verevening tussen de onderliggende deelprojecten toegestaan. • Programmabegroting: onderdeel van de begroting, waarin de te realiseren programma’s, het overzicht van de algemene dekkingsmiddelen en het bedrag voor onvoorzien zijn opgenomen. • Residuele waarde (niet-wonen): het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren.

• Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden. • Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen. • Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan. • Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die gronden. • Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan

46

worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Het BBV heeft hier regels voor opgesteld. • Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus buurtwegen en buurtgroen. • Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht. • Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen. • Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen. • Verwervingskosten: kosten van verwerving. • Voorkeursrecht: een wettelijk recht dat een gemeente voorrang (en geen plicht) geeft op de verwerving van onroerende zaken. • Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet meer wijzigen. Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening voor een gelijk bedrag aangevuld te worden. • Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte. • Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd. • Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

47

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 8 mei 2026

Tekst: Team Planeconomie, Programma en Gebiedsmanagement

________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 48