Bijlage 2 MPG 2026-2030

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 MPG 2026 Haarlem

8 mei 2026 Team Planeconomie Programma en Gebiedsmanagement

Samenvatting Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) geeft jaarlijks inzicht in de voortgang, financiën en risico’s van lopende grondexploitaties. Daarnaast laat het zien wat de benodigde weerstandscapaciteit is om de risico’s in de projecten te kunnen afdekken. Dit gebeurt op basis van actualisaties van de grondexploitaties waarvoor in het verleden raadsbesluiten zijn genomen en waar geen sprake is van nieuw beleid. Het MPG is een middel om financiële sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid wat betekent dat de gemeente de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages. De belangrijkste gemeentelijke beleidskaders waarbinnen de gemeente ontwikkelt en exploiteert zijn de nota Aankoop- en Grondbeleid 2025 (2025/0648834), de Woonvisie (2020/1130271), Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) en de Grondprijzenbrief 2026 (2026/21863). In de Financiële verordening 2024 (2023/361130) zijn de algemene financiële regels opgenomen.

Daarnaast is de gemeente verplicht om te voldoen aan het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeentes (BBV). Kerncijfers MPG 2026

1-1-2026

1-1-2025

Verschil

Resultaat

-5.304

-3.744

-1.560

Resultaat actieve grondexploitaties

-5.304

-3.744

-1.560

Weerstandsvermogen

-17.649

-18.250

601

Reserve grondexploitaties Verliesvoorziening

-15.706 -1.944

-15.898 -2.352

192 408

(negatief = opbrengst / x €1.000

Weerstandspositie

-6.960

-7.496

536

Reserve grondexploitaties Boekwaarde

-15.706 8.745

-15.898 8.402

192 343

Surplus

-13.676

-13.918

242

Reserve grondexploitaties Marktrisico's Projectrisico's

-15.706 1.380 650

-15.898 1.170 810

192 210 -160

Resultaat Grondexploitaties Op portefeuilleniveau is op 1 januari 2026 een verbetering opgetreden van € 1,5 mln. In 2025 is Koningstein afgesloten en de Floris van Adrichemlaan vastgesteld. Het verschil wordt verder veroorzaakt door het actualiseren op basis van herziene parameters. De indexatie en het bijstellen van parameters en kostenramingen en opbrengsten leiden per saldo tot een verbetering van ruim 8 ton. Dit wordt met name veroorzaakt door in de latere jaren de rente bij te stellen van 1,5% naar 1%. Voor een aantal projecten is de looptijd verlengd waardoor er meer proceskosten en meer rentetoerekening is. In 2025 zijn winsten genomen uit twee grondexploitaties waardoor het lijkt

2

alsof het saldo van deze grondexploitaties verslechterd maar in werkelijkheid is deze winst al toegevoegd aan de reserve. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bestaat uit reserves en voorzieningen. De reserve Grondexploitaties is met € 2 ton afgenomen. Dit is het resultaat van onttrekkingen en dotaties. De winstneming uit twee grondexploitaties heeft een bijdrage geleverd van € 9 ton. Daarnaast is er een onttrekking gedaan van € 1,5 mln ten behoeve van de Subsidieregeling aanjagen realisatie sociale woningenbouw Haarlem. Deze posten samen maken dat het weerstandvermogen met € 6 ton is afgenomen. Door een verbetering van het tekort van de grondexploitatie Waarderpolder Noordkop is € 4 ton van de verliesvoorziening vrijgevallen en teruggevloeid naar de reserve. Dit heeft geen effect op het weerstandsvermogen Weerstandspositie De weerstandspositie wordt bepaald door de reserve en de boekwaarde. De reserve is afgenomen met € 2 ton zoals hierboven beschreven. De boekwaarde is toegenomen met € 3,5 ton. Dit is het gevolg van het maken van meer kosten dan opbrengsten binnen de portefeuille. Met de reserve kan de huidige boekwaarde ruimschoots worden afgedekt. Risico’s en Surplus Het surplus is het vrij inzetbare deel binnen de reserve. Dit is bedoeld voor het dekken van negatieve grondexploitaties in de toekomst zoals die van de Sportweg.

Deze is in januari 2026 vastgesteld met een tekort van € 2,0 mln. Met dit tekort, dat nog niet verwerkt is in de stand van 11-2026, dient wel al rekening te worden gehouden. Het surplus bedraagt de stand van de reserve minus de markt- en projectrisico’s. Dit is op 1 januari 2026 berekend op circa € 13,7 mln. Voldoende dus om het negatieve resultaat van de Sportweg op te vangen en eventuele toekomstige overige negatieve grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s binnen de grondexploitaties zijn iets groter geworden. Dit heeft te maken met het toevoegen van grondexploitaties waarbinnen nog geen afspraken met ontwikkelaars zijn gemaakt en de opbrengsten nog niet verzekerd zijn maar al wel gestart wordt met het ontwikkelen van de maatschappelijke voorzieningen. Daarentegen is het totaalbeeld met betrekking tot de marktrisico’s verbeterd maar de huidige geopolitieke onrust kan zomaar zorgen voor onrust en stagnaties in de vastgoedmarkt. Dit zorgt voor vertraging binnen de grondexploitaties. Met deze vertraging is rekening gehouden binnen de scenarioanalyses. Conclusie Concluderend kan worden gesteld dat het portefeuilleresultaat is verbeterd ten opzichte van het MPG 2025. Dit wordt echter tenietgedaan door het vaststellen van de negatieve grondexploitatie van de Sportweg. Het weerstandsvermogen is binnen de lopende grondexploitaties verkleind.

Het surplus biedt voldoende ruimte om eventuele (vertragings)risico bij een crisis te kunnen opvangen wat maakt dat de huidige stand van de reserve Grondexploitaties gezond genoeg is om actief grondbeleid te kunnen blijven voeren.

3

Inhoudsopgave Samenvatting

2

Inhoudsopgave

4

1.

Inleiding

6

2.

Werking grondexploitatie

7

2.1

Start van een grondexploitatie

7

2.2

Nota Aankoop- en Grondbeleid en het grondprijsbeleid

7

2.3

Grondexploitatie

8

2.1.1

8

3.

2.2

Marktontwikkelingen

8

2.3

Parameters

9

Programmatische uitgangspunten

10

3.1

Ontwikkeling portefeuille

10

3.2

Programmatische kaders

11

3.3

Programma in de actieve grondexploitaties

11

Woningbouwprogramma

11

Bedrijventerreinen

12

Commercieel en Maatschappelijke functies

13

Verwachte cashflow

13

3.4

4.

Wijzigingen in eindprognoses van grondexploitaties

Boekwaarde, reserve en voorzieningen

15

4.1

Boekwaarde

15

4.1.1

Boekwaarde 1-1-2026

15

4.1.2

Ontwikkeling boekwaarde portefeuille 2026-2030

15

4.1.3

Correctie boekwaarde op basis van nieuwe informatie

16

4.2

Reserve Grondexploitaties

17

4.2.1

18

Stand reserve 1-1-2026

4

4.2.2

4.3

5.

7.

19

Voorziening negatieve grondexploitaties

20

Risico’s en weerstandscapaciteit

21

5.1

Risico's

21

5.2

Projectrisico’s

22

5.3

Marktrisico’s

22

5.3.1

Gevoeligheidsanalyse

22

5.3.2

Scenarioanalyse

23

5.4

6.

Verwacht verloop reserve 2026-2030

Weerstandscapaciteit

24

5.4.1

Verliesvoorziening

24

5.4.2

Risico’s

25

5.4.3

Vennootschapsbelasting

25

Stand van zaken Projecten

26

6.1

Inleiding

26

6.2

Projectinformatie

27

6.2.1

Waarderpolder Noordkop (005)

27

6.2.2

Waarderpolder Mincklersweg

28

6.2.3

Waarderpolder Laan van Decima (115)

30

6.2.4

Slachthuisterrein (142)

32

6.2.5

Poort van Boerhaave (164)

34

6.2.6

Zwemmerslaan (165)

36

6.2.7

Beatrixplein (168)

38

6.2.8

Floris van Adrichemlaan (169)

40

6.2.9

Sportweg (170)

42

Bijlage 1 Begrippenlijst

45

5

1.

Inleiding In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) wordt de ontwikkeling van de grondexploitaties in Haarlem gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de actieve grondexploitaties die eind 2025 zijn geactualiseerd, de realisatiecijfers van 2025 en de geactualiseerde ramingen van Reserve Grondexploitaties. Het is een financiële rapportage dat inzicht geeft in de saldi, het programma en de financiële resultaten per 1 januari 2026. Daarnaast biedt het inzicht in de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Het wordt ter vaststelling voorgelegd door het college van B&W aan de gemeenteraad. Het MPG handelt over de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook over verrekeningen met de Reserve Grondexploitaties en daaraan gekoppelde voorzieningen. Tegelijkertijd kijkt het MPG terug naar het afgelopen jaar en ook vooruit naar de toekomst. Dit maakt het geheel complex, hetgeen nog versterkt wordt door de specifieke voorschriften voor de verslaglegging vanuit de regelgeving die is vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording’ (BBV) en waarbij wordt gewerkt met de beleidskaders die door de jaren heen door de raad zijn vastgesteld.

Om een en ander te kunnen duiden wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven over de werking van een grondexploitatie en hoe deze zich verhoud tot de Reserve Grondexploitaties. In bijlage 1 is een begrippenlijst toegevoegd met de meest voorkomende termen. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2025. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in duizend euro afgerond op hele getallen op prijspeil 1-1-2026, tenzij anders aangegeven. De belangrijkste gemeentelijke beleidskaders waarbinnen de gemeente ontwikkelt en exploiteert zijn de nota Aankoop- en Grondbeleid 2025 (2025/0648834), de Woonvisie (2020/1130271), Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) en Grondprijzenbrief 2026 (2026/21863). In de financiële verordening 2024 (2023/361130) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. Deze verordening bepaalt onder meer de richtlijnen voor de waardering en exploitatie van gronden en overig vastgoed, de bevoegdheden van college en raad en de regels die gelden voor toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves voor grondexploitaties, erfpacht en vastgoed. De financiële verordening houdt rekening met de spelregels uit het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV).

6

2.

Werking grondexploitatie 2.1 Start van een grondexploitatie Als de gemeente kiest voor een actieve rol in ruimtelijke ontwikkelingen dan wordt dit project apart geadministreerd in de vorm van een grondexploitatie conform de voorschriften van het BBV. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Dit kan gaan om de ontwikkeling van woningbouw, een bedrijventerrein, de ontwikkeling van locaties voor de bouw van scholen en sportgelegenheid of gemengde stedelijke functies. De kaders van projecten worden altijd ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat het bouwprogramma, de planning en de financiële gevolgen van het project inzichtelijk zijn. Haarlem heeft thans 9 lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt een totaaloverzicht van alle geactualiseerde grondexploitaties opgenomen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) en ter informatie en besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Het MPG wordt bij de Kadernota vastgesteld. Bij de begroting wordt de jaarsnede van de grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties worden actief bewaakt. Periodiek wordt via voortgangsrapportages een actueel inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties gegeven.

2.2 Nota Aankoop- en Grondbeleid en het grondprijsbeleid Het Grondbeleid geeft inzicht in de keuzemogelijkheden van de gemeente ten aanzien van haar rol, ontwikkelstrategie en in te zetten instrumenten in projecten. In januari 2026 is de Nota Aankoop- en Grondbeleid 2025-2029 (2025/0648834) vastgesteld door de raad waarbij de gemeente uitgaat van situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente niet voor specifiek voor één type grondbeleid kiest maar per situatie beoordeelt wat het beste bij de ontwikkeling past. Zo heeft de gemeente de mogelijkheid om het meest optimale grondbeleidsinstrumentarium in te zetten en de meest geschikte gemeentelijke rol te kiezen, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project. Het grondprijsbeleid is opgenomen in de nota Aankoop- en Grondbeleid, die is vastgesteld in januari 2026. Voorheen was er sprake van een aparte nota. Het prijsbeleid is een uitwerking van de nota Grondbeleid en maakt transparant hoe de grondprijzen in Haarlem worden vastgesteld. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijfsbestemmingen marktconform zijn. De grondprijs wordt meestal residueel bepaald. Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de verkoopopbrengst/commerciële waarde en de investeringslasten (bouwen bijkomende kosten).

Jaarlijks worden de grondprijzen, voor onder andere de sociale woningbouw en maatschappelijke functie geactualiseerd zodat er altijd sprake is van marktconforme grondprijzen.

7

2.3 Grondexploitatie Een grondexploitatie omvat het saldo van de kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Aangezien kosten en opbrengsten gedurende een meerjarige periode plaatsvinden, spelen ook rente en indexeringen (inflatie of opbrengstenstijging) een rol. Om projecten, ondanks verschillende looptijden en einddatum, onderling te kunnen vergelijken en het totaalresultaat te kunnen bepalen, worden de saldi teruggerekend naar contante waarde. In dit MPG is dat per 1 januari 2026. 2.1.1 Wijzigingen in eindprognoses van grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: Rente-effecten als gevolg van verschuivingen in tijd Als kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente meetelt waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Voor beiden geldt dat een lagere rente het effect verkleint.

Daarbij speelt ook het verschil tussen de rente en de kostenopbrengsten ontwikkeling een rol. Bij (veel) hogere rente dan kostenstijging is het rente-effect groter. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. Autonome prijsontwikkelingen Verschuivingen in de tijd van inkomsten en uitgaven hebben effect als gevolg van de prijsontwikkelingen Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters toekomstige kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af van de verwachte parameters. Contante waarde Het saldo van de totale kosten en de opbrengsten bepaalt het resultaat van een grondexploitatie. Om op totaal niveau financieel inzicht te krijgen is een extra stap nodig. Projecten hebben namelijk verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (berekende eindwaarde terugrekenen naar heden) is het mogelijk projecten te vergelijken en een totaalresultaat te berekenen.

2.2 Marktontwikkelingen Externe factoren, zoals het economische klimaat en nieuwe wetgeving of rijksbeleid en intern gemeentelijk beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Haarlem en daarmee op de grondexploitaties en de Reserve Grondexploitaties. De economische omstandigheden voor de gebiedsontwikkeling zijn ondanks een verbetering in 2025 nog steeds onzeker. Sinds 2024 is de rente gedaald en stabiliseert op 2%. Dat kan een stimulerend effect

8

hebben om te investeren. De inflatie lijkt enigszins te normaliseren waardoor bouwkosten stabiliseren. Woningprijzen stijgen nog steeds, maar minder hard dan voorgaande jaren. Na een periode van forse renteverhoging om de inflatie in te perken, heeft de Europese Centrale Bank (ECB) sinds 2024 meerdere renteverlagingen doorgevoerd. De rente daalde van 4% naar 2%, als reactie op de afnemende inflatie. Sinds juli 2025 houdt het ECB de rente stabiel waardoor er ruimte ontstaat voor een neutraler beleid met gunstige financieringsvoorwaarden. Tegelijkertijd zorgt de gematigde inflatie voor stabielere prijzen van goederen en bouwmaterialen waardoor ook de rendabiliteit van nieuwe projecten verbetert. Wel blijven de loonkosten hoog omdat de krapte op de arbeidsmarkt de looninflatie aanjaagt. De bovenstaande ontwikkelingen in 2025 wekken vertrouwen bij de toonaangevende economische instellingen waardoor de verwachting is dat de inflatie in 2026 verder zal afnemen en de economische groei op een gematigd niveau blijf. Daarmee zijn de vooruitzichten voor 2026 overwegend positief maar kwetsbaar. Dit vanwege structurele knelpunten zoals de arbeidsmarktkrapte, netcongestie, stikstofnormen en geopolitieke onzekerheden.

2.3 Parameters In de onderstaande tabel zijn de parameters opgenomen die zijn gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties. Vanwege de opgaande maar nog steeds een kwetsbare markt is ervoor gekozen om uit te gaan van een index voor de komende jaren die overeenkomt met de uitgangspunten van de verschillende banken. Dit betekent dat voor de toekomstige jaren de parameters iets positiever zijn dan in 2025 en de rente naar beneden is bijgesteld naar 1%. De disconteringsvoet is aangehouden op het voorgeschreven percentage vanuit het BBV. Indexering Parameters Kostenstijging GWW-kosten -

1-1-2026

2027

2028 e.v.

3,0%

3,0%

2,5%

3,0%

2,5%

2,5 %

1,0% 2,0%

1,0% 2,00%

1,00% 2,00%

3,0%

Plankosten Overige kosten

4,5% 3,0%

Opbrengstenstijging Woningen (vrije sector)

6,0%

-

Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel

3,7% 2,9%

-

Overige opbrengsten

3,0%

Rente Disconteringsvoet

2026

1,0% 2,0%

Tabel 1: Parameters gebruikt bij actualisatie grondexploitaties

9

3.

Programmatische uitgangspunten 3.1 Ontwikkeling portefeuille De portefeuille met grondexploitaties is er om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Er zijn kosten opgenomen om de grond geschikt te maken voor de bouw van woningen, kantoren, bedrijventerreinen en commerciële en maatschappelijke functies. Daarnaast komen er opbrengsten binnen wanneer de gemeentelijke grond voor deze functies wordt uitgegeven aan ontwikkelende partijen. De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed, dat doen de ontwikkelaars en woningcorporaties. Naast grond die wordt uitgegeven aan ontwikkelende partijen worden er ook met regelmaat vergunningen verleend voor het starten van projecten op grond van een derde partij. Deze ontwikkelingen vormen een substantieel deel van de gebiedsontwikkeling in Haarlem maar worden in deze notitie niet meegenomen. Haarlem kent 9 actieve grondexploitaties die ieder in verschillende fasen van ontwikkeling zijn. In 2025 is één grondexploitatie afgesloten, namelijk Koningstein. Het project Koningstein is per 31-122025 afgesloten met een negatief saldo van € 18.000. De laatste werkzaamheden rondom dit project zijn eind 2025 nagenoeg afgerond. Het project Koningstein is gevestigd op het terrein van het voormalig gemeentekantoor gelegen aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

In het verleden is in overleg met de wijkraad een nieuwe invulling voor dit plangebied bedacht. Dit plan is opgenomen in het vigerend bestemmingsplan Rozenprieel. Het plangebied omvat ca. 2.900 m2 grond. In oktober 2019 is de sloop van de opstal gestart. Er zijn in totaal 18 woningen en een halfverdiepte garage gerealiseerd. Het totale plan heeft een positief saldo van ruim € 1,7 miljoen. Hiervan is vanaf 2020 jaarlijks een deel winst genomen. Ten behoeve van na-ijlende kosten is een voorziening getroffen van € 57.000 voor de afrondende werkzaamheden in de openbare ruimte. Deze lasten zijn reeds verwerkt in het financieel eindresultaat van de grondexploitatie. In december 2025 is de grondexploitatie Floris van Adrichemlaan geopend. In dit project wordt gestart met de ontwikkeling van 220 woningen, een sporthal, Integraal Kind Centrum en een Huis van de wijk. Het project heeft momenteel een positief saldo. In januari 2026 heeft de raad het project Sportweg in Haarlem Noord vastgesteld. Dit project gaat uit van een ontwikkeling van 275 woningen en een kleine 14.000 m2 bvo aan Commercieel en Maatschappelijk programma. De huidige actieve grondexploitaties zijn: 005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Mincklersweg e.o.

115 Laan van Decima 142 Slachthuisterrein 164 Poort van Boerhaave 165 Zwemmerslaan 168 Beatrixplein 169 Floris van Adrichemlaan 170 Sportweg (vastgesteld in januari 2026)

10

3.2 Programmatische kaders Voor wat betreft de woningbouw wordt uitgegaan van de normen zoals vastgelegd in de Nota Evaluatie en actualisatie nota Kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment. Eén van de doelstellingen is de toevoeging van ongeveer 10.000 woningen in de periode tot 2030. Dit betreft woningen op zowel gemeentelijke grond en ook (vooral) op particuliere grond. Daarbij geldt voor nieuwe projecten aan de oostkant van het Spaarne in beginsel een verhouding van 40% in de sociale sector, 40% in het middensegment en 20% in de vrije sector. Aan de westkant van het Spaarne geldt 50% sociale woningbouw. De overige 50% is vrij in te vullen met een nadrukkelijke inspanningsverplichting om hierbinnen ook ca 30% in het (lage) middeldure segment te realiseren. Ook zijn in de nota de uitgangspunten en randvoorwaarden ten behoeve van de te ontwikkelen (sociale) huurwoningen vastgelegd. Haarlem hanteert geen generieke norm voor het ontwikkelen van niet wonen programma. De eisen worden altijd per gebied of project bepaald via het Programma van Eisen voor de Leefomgeving, ontwikkelkaders of stedenbouwkundige randvoorwaarden. Daarbij wordt gewerkt naar maatwerk dat passend is bij het te ontwikkelen gebied. Wel wordt er gewerkt met een norm voor het ontwikkelen van parkeervoorzieningen binnen het plangebied voor zowel auto- als fiets-parkeren.

3.3 Programma in de actieve grondexploitaties Alle grondexploitaties hebben op basis van het beleid binnen de gemeente Haarlem een programma opgesteld dat past binnen de huidige ontwikkeling van de stad. Het programma voor de actieve grondexploitaties is in de onderstaande tabel opgenomen. Woningbouwprogramma In de huidige actieve grondexploitaties zijn op dit moment 1.713 woningen verwerkt waarvan er inmiddels 460 zijn gerealiseerd. De woningen worden zoveel mogelijk volgens het huidige beleid van 40-40-20 / 50-50 ontwikkeld. In de onderstaande tabel is aangegeven om hoeveel woningen in de verschillende segmenten het gaat. Voor een aantal projecten die gestart zijn voor het huidige beleid zijn andere afspraken gemaakt en daarvan is de uiteindelijke verdeling niet geheel duidelijk.

11

Woningbouwprogramma (stuks)

Gerealiseerd

Prognose

Totaal

Oost

162

310

472

142 Slachthuisterrein

162

162

168 Beatrixplein

310

sociale huur

224

dure koop/huur

310

86

Schalkwijk

150

164 Poort van Boerhave

150

150

sociale huur

14

14

middeldure huur (laag)

47

47

betaalbare koop (hoog)

54

54

dure koop/huur

35

35

165 Zwemmerslaan

603

753

114

114

sociale huur

0

0

middeldure huur (laag)

57

57

betaalbare koop (hoog)

29

29

dure koop/huur

28

28

214

214

sociale huur

85

85

middeldure huur

64

64

betaalbare koop (laag)

21

21

169 Floris van Adrichemlaan

dure koop

Noord

44

44

275

275

170 Sportweg

275

275

sociale huur

140

140

middeldure huur (laag)

38

38

middeldure huur (hoog)

28

28

betaalbare koop (hoog)

10

10

dure koop/huur

59

59

913

1.225

Totaal

312

Tabel 2: Woningbouwprogramma per project

Bedrijventerreinen Haarlem heeft op dit moment twee grondexploitaties in het segment bedrijventerreinen. Beiden zijn gelegen in de Waardepolder. De Noordkop is nagenoeg volledig uitgegeven en de Mincklersweg e.o. wordt in de komende jaren tot ontwikkeling gebracht. Bedrijventerrein (m² bvo)

Gerealiseerd

Prognose

Totaal

005 Waarderpolder Noordkop

51.544

1.883

53.427

010 Waarderpolder Minckelersweg e.o.

25.175

10.175

35.350

Totaal

76.719

12.058

88.777

Tabel 3: Bedrijventerreinen programma per project

12

Commercieel en Maatschappelijke functies Binnen de grondexploitaties worden naast woningen ook andere, niet wonen functies, gerealiseerd. Dit betreft voorzieningen die voor de buurt of wijk een meerwaarde opleveren zoals winkels en supermarkten in de plinten of maatschappelijke functies zoals sportvoorzieningen, scholen en wijkcentra. De beoogde m2 zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Commercieel/ Maatschappelijk (m² bvo)

Gerealiseerd

010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. Hotel 115 Waarderpolder Laan van Decima 142 Slachthuisterrein

Prognose

Totaal

10.175

10.175

10175

10.175

0

0

10.335

165 Zwemmerslaan

10.335 100

100

100

100

168 Beatrixplein

3.250

3.250

169 Floris van Adrichemlaan

7.600

7.600

Maatschappelijke voorzieningen

7.350

7.350

Detailhandel

250

250

170 Sportweg

13.862

13.862

4.202

4.202

Maatschappelijke voorzieningen

Commercieel Maatschappelijk / Zorg

Totaal

10.335

9.660

9.660

34.987

45.322

Tabel 4: Commercieel / Maatschappelijk programma per project

3.4 Verwachte cashflow De looptijd van de portefeuille is op dit moment 10 jaar. De BBV schrijft ook voor dat grondexploitaties niet langer mogen lopen zonder expliciete toestemming van de raad. Omdat er recent twee grondexploitaties zijn vastgesteld is de looptijd van de portefeuille verlengd. In de loop van 2026 wordt er nog een aantal grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit geldt voor Delftplein waarvan het PvEL is vastgesteld, maar op dit moment nog onduidelijkheid is over de verwerving van de gronden van de provincie. Momenteel is het PvEL Hart van Oostpoort en de Korte Verspronkweg vrijgegeven voor de inspraak. Na het verwerken van de inspraakreacties zal het PvEL met de financiële vertaling aan de raad ter vaststelling worden aangeboden. Ook zal in 2026 de grondexploitatie Waarderpolder Laan van Decima worden afgesloten. Dit project wordt opgenomen in het nog vast te stellen Hart van Oostpoort. Met deze toekomstige wijzigingen is in de onderstaande cashflow nog geen rekening gehouden. Deze ontwikkelingen zullen de cashflow in de loop der jaren wijzigen. In de onderstaande grafiek is de cashflow van de vastgestelde projecten in de portefeuille weergegeven. Dit is inclusief het project Sportweg dat in januari 2026 is vastgesteld. De verwachting is dat er in 2026 ca. € 17 mln aan kosten en € 9 mln aan opbrengsten worden gegenereerd.

Deze kosten worden met name gemaakt in de projecten Beatrixplein, Zwemmerslaan en Sportweg voor zowel verwervingen als bouwrijp maken. De opbrengsten worden verwacht in Zwemmerslaan en Noordkop.

13

Een doorkijk in de cashflow laat het meest wenselijke scenario in de portefeuille zien. Met name in de eerste jaren van de portefeuille worden de meeste kosten en opbrengsten verwacht en dit vlakt af in de latere jaren van looptijd. Of dat ook volgens planning wordt gerealiseerd is van een aantal factoren afhankelijk die nu niet allemaal inzichtelijk zijn zoals bijvoorbeeld planvertraging vanwege netcongestie of stikstof. Daarnaast speelt ook het vertrouwen in de markt een rol of ontwikkelaar de stap durven te zetten om over te gaan tot het aanvragen van een omgevingsvergunning. Het cumulatieve saldo geeft weer dat de portefeuille een positieve flow heeft. Er wordt gestart met een negatieve stand vanwege een huidige boekwaarde van € 8 mln. maar dit wordt in de volgende jaren goedgemaakt waarna de stand stijgt naar een positief saldo. Als alles volgens plan zou verlopen laat de portefeuille een positief eindsaldo zien. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de plannen die in 2026 op de rol staan om te worden vastgesteld. Dit kan het beeld in zowel positieve als negatieve zin beïnvloeden.

Grafiek 1: Cashflow portefeuille 2026-2035 (in euro’s *1000)

14

4.

Boekwaarde, reserve en voorzieningen 4.1 Boekwaarde De boekwaarde van een project wordt bepaald door het saldo van kosten en opbrengsten die in het verleden zijn gemaakt. De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Over een boekwaarde wordt rente berekend die ten laste wordt gebracht van het project. Het streven is om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kostenneutrale grondexploitatie. Zolang er geen opbrengsten worden verwacht, worden de kosten zo lang mogelijk uitgesteld. Op die manier worden hoge rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten. Denk aan sloop van een oud gebouw om vandalisme te voorkomen of om efficiencyvoordeel te behalen door werkzaamheden slim te combineren. 4.1.1 Boekwaarde 1-1-2026 De boekwaarde bedraagt op 1-1-2026 € 8,7 mln. Dit is bijna € 3,5 ton meer dan op 1-1-2025. Dat betekent dat er in 2025 meer kosten zijn gemaakt dan dat er opbrengsten zijn gerealiseerd. Daarmee zijn de kosten en opbrengsten op dit moment nagenoeg in evenwicht. Wel is er in het verleden een rentelast ontstaan die momenteel € 8,0 mln. bedraagt. Overzicht (x € 1.000) Kosten Opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo (Eindwaarde)

Portefeuille Totaal 75.225 88.460 -13.236 2.814 3.838 8.212 -6.048

Boekwaarde Prognose tot 1-1-2026 nog te realiseren 35.776 39.449 49.681 38.780 669 -13.905 2.814 3.838 8.076 136 8.745 -14.793

Prognose 2026 8.794 9.357 -

-

Tabel 5: Boekwaarde portefeuille Voor de komende jaren wordt er nog een kostenpost van € 35,7 mln. en een opbrengstenpost van € 49,7 mln. verwacht. Dit maakt dat de portefeuille op nominaal saldo circa €14,8 mln. positief is. Omdat ook hier geldt dat de kosten en de opbrengsten vrijwel in evenwicht zijn is te verwachten rentepost laag. Het totale saldo van de portefeuille wordt ingeschat op een positief saldo van € 6,0 mln. 4.1.2 Ontwikkeling boekwaarde portefeuille 2026-2030 In de onderstaande tabel is de verwachting weergegeven hoe de boekwaarde zich door de jaren heen zal ontwikkelen. Omdat de boekwaarde op 1-1-2026 wordt bepaald is nog geen rekening gehouden met de verwachte kosten en opbrengsten van project Sportweg.

15

Ontwikkeling boekwaarde

2026

2027

2028

2029

2030

(x € 1.000) Boekwaarde grondexploitaties 1/1

8.745

8.714

10.880

-13.092

-1.359

Kosten grondexploitatie exclusief rente

8.925

6.206

5.847

9.466

2.725

Baten grondexploitatie

-9.368

-4.257

-27.865

-217

-88

87

87

109

-131

-14

Rentetoerekening grondexploitatie Verwachte verliezen bij afsluiting grex

0

0

-2.063

0

0

Verwachte winsten bij afsluiting grex

324

130

0

2.615

2.965

8.714

10.880

-13.092

-1.359

4.229

Saldo (Eindwaarde)

Tabel 6: Ontwikkeling boekwaarde komende 5 jaar De komende jaren heeft de boekwaarde een wat grillig verloop. In 2026 zijn de kosten en opbrengsten in evenwicht en in 2027 is het kostenniveau hoger ingeschat dan het opbrengstenniveau waardoor de boekwaarde stijgt. In 2028 wordt een daling verwacht. Of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren hangt met name af van de ontwikkelingen rondom de Laan van Decima. In de huidige grondexploitatie staat een opbrengst van € 13,3 mln. geraamd. Deze grondexploitatie wordt naar verwachting in 2026 ondergebracht in het project Hart van Oostpoort. Hierdoor wordt de verwachte opbrengst, die nu wordt geprognosticeerd in 2028, herzien en opnieuw gefaseerd en daardoor mogelijk niet in 2028 gerealiseerd. Bij het voorleggen van de grondexploitatie Hart van Oostpoort aan de raad zal duidelijk worden hoe het huidige programma opnieuw is verdeeld over de jaren. De boekwaarde, zoals hierboven geprognosticeerd, zal na vaststelling van Hart van Oostpoort vanaf 2028 dus nog wijzigen. 4.1.3 Correctie boekwaarde op basis van nieuwe informatie In de onderstaande grafiek is een correctie voor de kosten en opbrengsten van de Laan van Decima gedaan en is het project Sportweg toegevoegd waaruit kan worden afgeleid wat een meer actuelere verwachting van het verloop van de boekwaarde is.

Grafiek 2: Gecorrigeerde kosten en opbrengsten met rente en winstnemingen waarbij de boekwaarde voor zowel de geprognosticeerde waarde als de gecorrigeerde waarde wordt getoond

16

Aan de lijnen van zowel de geprognosticeerde als de gecorrigeerde boekwaarde valt af te leiden dat de boekwaarde de komende jaren een wat grilliger verloop laat zien. Dit wordt veroorzaakt door de verwachte grondopbrengsten in met name 2028. Ook zonder het project Laan van Decima en Sportweg laat de boekwaarde een soortgelijk verloop zien maar ligt de waarde voor de gecorrigeerde boekwaarde dichter bij de nullijn. Het verloop laat wel een stijgende lijn zien richting 2030. Dat heeft vooral te maken met de kosten die worden gemaakt in de nieuw vastgestelde projecten waarbij de opbrengsten met name in de periode daar aansluitend volgen. De grafiek geeft tevens een indicatie van het gezamenlijke risicoprofiel van de grondexploitaties. Het risico binnen de grondexploitaties neemt af, evenredig met de afname van de boekwaarde. Waakzaamheid is echter geboden, aangezien de geraamde opbrengsten nog niet zijn ontvangen en een deel ook nog niet is vastgelegd in uitgiftecontracten. De geopolitieke ontwikkelingen kunnen voor een verdere economische terugslag zorgen. Pas als de grondopbrengsten ontvangen zijn neemt de boekwaarde af en daarmee de risico’s. Om het risicoprofiel van de portefeuille te kunnen inschatten is er een scenarioanalyse uitgevoerd waarop eveneens de benodigde weerstandscapaciteit wordt gebaseerd.

Hierover wordt meer uitleg geven in het hoofdstuk Risico’s en weerstandscapaciteit.

4.2 Reserve Grondexploitaties Projecten met een grondexploitatie brengen financiële risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld: het niet doorgaan van grondverkopen, dalende grondprijzen, stijgende kosten of een stijgende rente. Om risico’s op te vangen worden (verlies)voorzieningen getroffen en reserves aangelegd, in overeenstemming met de wettelijke regelgeving van het BBV. Ook zijn in de BBV voorwaarden opgenomen voor tussentijdse winstneming. De winstnemingen komen ten bate van de reserve Grondexploitaties. De reserve Grondexploitaties is een algemene risicoreserve en dient de volgende doelen: • Dekking voor te treffen verliesvoorzieningen en evt. ophogingen hiervan. • Weerstandvermogen ter dekking van risico’s in de grondexploitaties • Dekking van voorbereidingskosten voor nieuwe projecten. • Bijdragen gebiedsontwikkeling (uitsluitend uit een surplus) De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden eraan onttrokken. Als op een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve Grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de Algemene reserve.

De komende jaren geeft Haarlem invulling aan de uitvoering van project- en zoneontwikkelingen met voornamelijk woningbouw. De gemeente kiest per ontwikkeling de meest passende rol: actief, facilitair of een tussenvorm. Dat houdt in dat er de komende jaren ook grondexploitaties geopend kunnen worden. De voorbereiding op de te openen grondexploitaties wordt normaliter via een voorbereidingskrediet aan de raad voorgelegd. Als de raad besluit de grondexploitatie te openen, worden de kosten van de voorbereiding opgenomen in deze grondexploitatie. Als de raad het project niet wil voortzetten, dan worden de kosten van de voorbereiding ten laste van de reserve Grondexploitaties gebracht. Het gebruik van de reserve Grondexploitaties is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader Reserves en Voorzieningen 2025 -2030.

17

4.2.1 Stand reserve 1-1-2026 In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve over 2025 in beeld gebracht. Daarbij is de huidige stand per 1-1-2026 bepaald en het surplus (de vrij besteedbare ruimte binnen de reserve) weergegeven. Aan het begin van vorig jaar was de verwachting meerdere projecten met een positief danwel negatief saldo zouden worden afgesloten. In werkelijkheid is alleen het project Koningstein afgesloten waardoor de verwachte resultaten met € 1,2 mln. achterbleven. Verwachting is dat deze projecten in de komende twee jaar alsnog worden afgesloten. Hierdoor zijn voorafgaand aan de afsluitingen al wel op twee projecten winstnemingen gedaan volgens de methode zoals voorgeschreven door de BBV (Percentage of Completion (POC)). In het kader van de Subsidieregeling aanjagen realisatie sociale woningenbouw Haarlem 1e tranche zijn er uitkeringen gedaan aan meerdere corporaties ter bevordering van de bouw van sociale woningen. Voor projecten met een negatief saldo is het volgens de BBV, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel, verplicht om een voorziening te treffen om de tekorten direct te dekken. Het enige project met een tekort is in het afgelopen jaar verbeterd waardoor de te treffen voorziening met € 4 ton is afgenomen. Dit bedrag is teruggevloeid naar de reserve. Ontwikkeling reserve Grondexploitaties 2025

Begroot 2025

Werkelijk 2025

-15.898

-15.898

0

-1.191

18

-1.173

0

-927

927

0

1.485

-1.485

47

-408

455

25

-25

Stand reserve grondexploitatie per 31/12

-17.042

-15.706

-1.337

Stand verliesvoorziening per 1/1

-2.352

-2.352

0

Verliezen bij afsluiting grondexploitatie

-2.352

-1.944

-408

47

-408

455

Stand verliesvoorziening per 31/12

-2.399

-1.944

-455

Weerstandsvermogen per 31/12

-19.441

-17.650

-1.300

Boekwaarde grondexploitaties 31/12

11.854

8.745

3.091

Verschil (weerstandspositie)

-7.587

-8.904

1.791

Begroot 2025

Werkelijk 2025

-17.042

-15.706

Stand reserve grondexploitatie per 1/1

Verschil

Toevoegingen Winsten en verliezen bij afsluiting grondexploitatie Tussentijds winstneming o.b.v. POC Realisaties stimulans Onttrekkingen Regeling aanjagen sociale woningbouw (1e tranche) Regeling aanjagen sociale woningbouw (2e tranche) CW verliesvoorziening exploitaties Saldo voorziening afgesloten exploitaties

CW verliesvoorziening actieve exploitaties

Ontwikkeling surplus reserve Grondexploitatie Stand reserve grondexploitatie per 31/12 Onttrekking Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen Marktrisico's Projectrisico's Surplus

Verschil -1.337

424

0

424

1.170

1.380

-210

810

650

160

-14.638

-13.676

-963

Tabel 7: Ontwikkeling reserve grondexploitaties in 2025

18

Om het surplus te kunnen bepalen is het noodzakelijk om de boekwaarde per 1-1-2026 te vergelijken met de stand van de reserve. Zolang de stand van de reserve groter is dan het huidige onderhanden werk kan worden gesteld dat de portefeuille gezond is en dat deze boekwaarde kan worden gedekt met de stand van de reserve. Gezien de huidige stand van de reserve van € 15,7 mln is te concluderen dat de boekwaarde ruimschoots kan worden gedekt. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de portefeuille. Er zijn twee soorten risico’s die in beeld worden gebracht, de project specifieke risico’s en de marktrisico’s ofwel generieke risico’s. De laatste categorie betreft de risico’s die zich voordoen op de gehele portefeuille. Dit zijn risico’s zoals vertraging vanwege marktomstandigheden, rentestanden die fluctueren, grondprijzen die dalen en bouwkosten die stijgen. In het volgende hoofdstuk wordt hier dieper op ingegaan maar vooralsnog kan worden gesteld dat de kwantificering van de netto projectrisico’s op ongeveer € 6,5 ton uitkomt en de netto marktrisico’s zijn ingeschat op € 1,4 mln. Deze risico’s zijn binnen de reserve op te vangen. 4.2.2 Verwacht verloop reserve 2026-2030 Belangrijk is om inzichtelijk te maken hoe de reserve zich in de toekomst zal gaan ontwikkelen.

Dit geeft aan of het huidige surplus in de toekomst volstaat ter dekking van de te verwachten kosten en opbrengsten en de risico’s binnen de portefeuille. In de onderstaande tabel is een verwachting van de stand van het surplus weergegeven per 1 januari van het betreffende jaar. Ontwikkeling reserve 2026-2030

2026

2027

2028

2029

Stand reserve grondexploitatie per 1/1

-15.706

-20.254

-17.739

-12.506

Toevoegingen

-12.694

-2.118

2.063

-2.615

2.063

-2.615

Winsten en verliezen bij afsluiting grondexploitatie

-324

-130

Realisaties stimulans Rijksbijdrage

-2.310

-1.988

Reserve Leefomgeving Delftplein

-2.060

Dotatie Algemene Middelen Aanjaagregeling

-5.000

Reserve Ongedeelde Stad tbv Sportweg

-3.000

Onttrekkingen Regeling aanjagen sociale woningbouw (1e tranche) Regeling aanjagen sociale woningbouw (2e tranche) Verliesvoorziening exploitaties Sportweg

8.145

4.633

3.170

96

2.417

573

170

96

2.000

3.000

2.000

Reservering verliesvoorziening Delftplein Saldo voorziening afgesloten exploitaties

2.060 75

Dotatie aan reserve Ontwikkelzones Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen Boekwaarde afsluiten Laan van Decima (deels) Stand reserve per 31/12

53 3.600 -20.254

-17.739

-12.506

-15.025

Tabel 8: Verwachte ontwikkeling reserve grondexploitaties inde periode 2026-2030 Naar verwachting blijft de reserve positief in de komende jaren. Dit heeft mede te maken met de toevoeging van de Rijksbijdrage Realisatie Stimulans. Bij de Kaderbrief wordt aan de raad voorgelegd om deze jaarlijks ten gunste van de reserve Grondexploitaties te brengen. De huidige stand is een prognose op basis van verwacht aantal woningen dat jaarlijks start met de bouw. Bij de Programmabegroting 2026-2030 is opgenomen dat € 5,0 mln wordt gedoteerd vanuit de Algemene Reserve ten behoeve van de twee tranche Haarlemse subsidieregeling Aanjagen Sociale

19

Woningbouw. Hiervoor wordt een gelijk bedrag aan onttrekking verwacht in de komende jaren vanwege uitkeren aan betreffende aanvragende corporaties. In 2026 wordt vanuit de reserve Leefomgeving (wordt opgeheven) €2,1 toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Wanneer gebiedsontwikkeling Delftplein gerealiseerd wordt zullen deze middelen worden onttrokken worden. Timing wordt duidelijk bij de vaststelling van de grondexploitatie Delftplein maar staat nu gepland voor 2027. Conform het raadsbesluit SPvL Sportweg (2025/782581), wordt het verwachte tekort van € 2 mln. onttrokken aan de reserve en wordt € 3 mln. aan de reserve toegevoegd vanuit de reserve Ongedeelde Stad. In 2026, 2027 en 2028 wordt verwacht dat aan corporaties het resterende deel van de Aanjaagregeling wordt uitgekeerd ten behoeve van het bouwen van sociale woningen. Bij de afsluiting Laan van Decima en het starten van de nieuwe grondexploitatie Hart van Oostpoort kunnen niet alle geactiveerde kosten worden meegenomen. Dit betreft met name oude plankosten die geen relatie hebben met Hart van Oostpoort, totaal circa € 3,7 miljoen. Na de besluitvorming Hart van Oostpoort wordt e.e.a. definitief verwerkt.

4.3 Voorziening negatieve grondexploitaties De BBV schrijft voor dat er voor iedere grondexploitatie met een negatief saldo een verliesvoorziening moet worden getroffen. Deze voorziening rekent af met de reserve Grondexploitaties. In het vorige MPG werd ervan uitgegaan dat er geen voorziening meer nodig zou zijn omdat alle projecten met een negatief saldo inmiddels zouden zijn afgesloten. In 2025 is het project Waardepolder Noordkop niet afgesloten. Dit houdt in dat de voorziening is gehandhaafd en aangepast aan de actualisatie per 1-1-2026. Daarnaast is in januari 2026 het project Sportweg vastgesteld door de raad met een negatief verwacht resultaat van € 2,0 mln. Dat maakt dat de voorziening in 2026 zal worden opgehoogd met het negatieve saldo. Op 1 januari 2026 is de stand van de voorziening € 1,9 mln, zijnde het negatieve resultaat van de grondexploitatie. In januari 2026 is de grondexploitatie Sportweg toegevoegd. Dit betekent dat de voorziening zal worden opgehoogd naar € 3,9 mln. Met deze wijziging is in de verwachte stand van de reserve rekening gehouden.

20

5.

Risico’s en weerstandscapaciteit 5.1 Risico's Grondexploitaties zijn onvoorwaardelijk verbonden met risico’s. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen projectrisico’s en marktrisico’s of generieke risico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij het betreffende project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar en met beheersmaatregelen kan het risico gemitigeerd of zelfs vermeden worden. De gemeente Haarlem maakt gebruik van het systeem Fully in controll (FIC) om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren. Ook de projectrisico’s van de grondexploitaties worden via FIC bijgehouden. In FIC wordt aangegeven of en welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden ten aanzien van de risico’s. Marktrisico’s of het bredere begrip generieke risico’s zijn risico’s die, als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille aan grondexploitaties.

Bij de marktrisico’s gaat het onder andere om de volgende onderdelen: • Gewijzigde grondopbrengsten als gevolg van ontwikkelingen op de vastgoedmarkt • Stijgende rente • Stijgende inflatie • Stijgende uitvoeringskosten als gevolg van schaarste op de markt • Vertraging in de planvorming en/of uitvoering met als gevolg een langere looptijd van het project De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal andere factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol. Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging van de bouwkosten of van het architectenhonorarium (onderdeel van de bijkomende kosten) merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor deze marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen, omdat deze meestal niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar zijn. Zo is het in een verslechterde vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond, in overeenstemming met planning of vooraf geraamde grondopbrengsten te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen.

Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en de beschikbaarheid van personeel in combinatie met de aanbestedingsruimte. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Ook de huidige ontwikkelingen zoals de stijging van de energiekosten en duurzaamheid (hogere materieelkosten voor elektrische machines vanwege stikstof) zijn van invloed op de hoogte van de kosten. Een beheersmaatregel kan zijn om via raamcontracten te werken. De prijzen zijn dan voor een bepaalde periode vastgelegd, eventueel met vooraf vastgelegde indexering.

21

Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op toekomstige prijsontwikkelingen. De impact van wijzigingen van de verschillende parameters is verschillend. Dit is nader uitgewerkt in de volgende paragraaf.

5.2 Projectrisico’s Zoals hierboven beschreven zijn projectrisico’s de specifieke risico’s die zich per project voordoen. Dit kan verschillende oorzaken hebben zoals een omgevingsplan dat niet onherroepelijk wordt met gevolg dat er vertraging in de planvorming en uitvoering optreedt of een beoogd ontwikkelaar die de businesscase niet rond krijgt waardoor eveneens vertraging optreedt. Maar ook juridische geschillen of dekkingsproblemen kunnen voor problemen zorgen binnen de projecten. Binnen de projectgroep wordt daarom middels een risicoanalyse getracht om zoveel mogelijk risico’s te benoemen en daar waar mogelijk te kwantificeren. De risico’s worden voorzien van beheersmaatregelen waarin wordt afgesproken wie dit risico bewaakt en wat de mogelijkheden zijn om dit risico te beperken dan wel te mitigeren. Door de risico’s op gezette tijden binnen het project te bespreken blijven ze actueel en op het netvlies van het project. Bij de begroting en de jaarrekening wordt over de risico’s met het bestuur gecommuniceerd. Binnen de huidige portefeuille zijn alle risico’s geïnventariseerd. Daarbij is bepaald dat een reservering binnen de reserve van € 650.000 voldoende moet zijn om de risico’s te kunnen afdekken. Daarbij is uitgegaan van het principe van kans * gevolg.

Niet alle risico’s zullen zich gelijktijdig voordoen waardoor het niet nodig is om alle risico’s binnen de reserve af te dekken. Daarnaast kunnen risico’s binnen de positieve saldi van het project worden gedekt. Op het moment dat dat niet meer kan dient er een reservering binnen de reserve te worden gehanteerd. Het gereserveerde bedrag zou voldoende moeten zijn om de risico’s die niet binnen het positieve saldo van de grondexploitatie kunnen worden gedekt, op te kunnen vangen.

5.3 Marktrisico’s Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op potentiële markontwikkelingen. De impact van wijzigingen van de diverse parameters is verschillend. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter een bandbreedte in afwijking aangegeven. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties is. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. De weerstandscapaciteit moet voldoende zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. 5.3.1 Gevoeligheidsanalyse Via de gevoeligheidsanalyse wordt in beeld gebracht wat de impact is van veranderingen in bepaalde onderdelen van de grondexploitatie. Het gaat in eerste instantie om de parameters. Per

22

parameter wordt bepaald wat de impact zou zijn als alleen die parameter aan veranderingen onderhevig is. De andere omstandigheden blijven gelijk. De uitkomsten van de wijziging met 1% van enkele parameters zijn weergegeven in onderstaande grafiek. De impact is in duizenden euro’s weergegeven.

Grafiek 3: Gevoeligheidsanalyse van de verschillende parameters binnen de netto contante waarde berekening van de portefeuille.

Uit de grafiek blijkt dat grootste gevoeligheid gelegen is in de parameter toekomstige opbrengstenstijging en opbrengstendaling. Kortom een mutatie in de opbrengstenstijging/-daling heeft een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan een mutatie in de kostenstijging. Dit heeft te maken met het totale volume van de prognose. Er dienen meer opbrengsten gegenereerd te worden dan dat er nog kosten gerealiseerd zullen worden. De impact van de opbrengstenstijging en daling geldt alleen voor de grondexploitaties waar nog geen contracten zijn. Aangezien dit 81% van de totale geprognosticeerde opbrengsten betreft is de impact van 1% lagere opbrengstenstijging en -daling relatief groot. Grondexploitaties waar de grondverkopen al in contracten zijn vastgelegd zijn niet meer vatbaar voor wijzigingen in de opbrengstenstijging. De impact van de parameter rente is relatief beperkt. De boekwaarde bedraagt per 1 januari 2026 € 8,7 miljoen. De boekwaarde in combinatie met de rentevoet bepalen de rentelasten voor de grondexploitaties. Als de boekwaarde relatief laag is, dan hebben veranderingen in de rentevoet maar een beperkt effect. Tot slot is ook de impact van de disconteringsvoet relatief klein. Dit heeft vooral te maken met de relatief beperkte looptijd van de meeste projecten.

5.3.2 Scenarioanalyse In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling naar een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden met een wisselende impact op de grondexploitaties. Voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstandscapaciteit te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen.

23

In relatie tot het bovenstaande is een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamd worst-case scenario berekend waarin nog negatievere uitgangspunten zijn aangehouden voor de verschillende parameters. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit, waarbij wordt uitgegaan van een gewogen gemiddelde van de beide scenario’s. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kosten- en opbrengstenontwikkeling. Onderdeel van de scenario’s zijn tevens lagere opbrengsten en het effect van vertraging.

MPG 2026

Analyse

Analyse

Recessie

Worst case

Uitgiftevertraging (jaren)

3 jaar

5 jaar

Opbrengstendaling (nominaal)

-5,0%

-10,0%

Rentestijging

1,0%

1,0%

1,0%

0,5%

2,0%

Kostenstijging

3,0%

3,0%

2,5%

1,0%

3,0%

Opbrengstenstijging

3,0%

2,5%

2,5%

-5,0%

-10,0%

Variabelen

2026

2027

2028 e.v.

Tabel 9: Uitgangspunten parameters MPG en scenarioanalyses De scenarioanalyse is goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, wordt de kans op het worst-case scenario hoger. Dit scenario laat zien dat er nog voldoende weerstandspositie is om mogelijke verliezen af te dekken. Het surplus neemt wel significant af en beperkt daarmee de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen aanzienlijk. Voor de marktrisico’s is op basis van de bovenstaande analyses een scenarioberekening gemaakt. De effecten van beide scenario’s zijn beide gewogen meegenomen en daarbij is bepaald voor welke grondexploitaties dit tot een (aanvullend) verlies zal leiden. Op basis van deze berekening dient nog rekening te worden gehouden met € 1,4 mln marktrisico. Samen met de projectspecifieke risico’s moet € 2,0 mln beschikbaar zijn om de risico’s in de portefeuille op te kunnen vangen.

5.4 Weerstandscapaciteit

5.4.1 Verliesvoorziening Indien risico’s optreden dan zal dat impact hebben op het resultaat van de grondexploitaties. Het is van belang om over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken waarmee de impact van de risico’s opgevangen kan worden. De weerstandscapaciteit wordt in beginsel gevormd door de vrije ruimte in de reserve grondexploitatie, het surplus. Een deel van de reserve wordt benut voor het treffen van voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties. De verliesvoorziening bedraagt per 1 januari 2026 € 1,9 mln. Bij de vaststelling van de grondexploitatie Sportweg is de verliesvoorziening eind januari bijgesteld naar € 3,9 mln.

24

5.4.2 Risico’s Zoals in de vorige paragraaf staat aangegeven is er voor de projectspecifieke risico’s € 0,6 mln. nodig en voor de marktrisico’s € 1,4 mln. Het totaal van € 2,0 mln. legt beslag op de vrije ruimte van de reserve.

5.4.3 Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2016 is de wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden, op specifieke bedrijfsonderdelen, beschouwd als ondernemer en zijn belastingplichtig over de winsten in die bedrijfsonderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemersactiviteit. Over winsten moet dan vennootschapsbelasting betaald worden. Voor de jaren 2025 en 2028 is er mogelijk sprake van te betalen vennootschapsbelasting over fiscale winsten. Hierbij is rekening gehouden met € 1,2 mln. In de onderstaande tabel wordt het surplus van de portefeuille weergegeven. Beschikbare weerstandscapaciteit (x € 1.000)

Stand 1-1-2026

Reserve grondexploitatie

-15.706

Verliesvoorziening

-1.944

Totaal

-17.650

Benodigde weerstandscapaciteit (x € 1.000) Marktrisico’s

Risico 1.380

Project specifieke risico’s

650

Risicoprofiel portefeuille

2.030

Surplus (x € 1.000) Reserve grondexploitatie per 1 januari 2026 Totaal risico’s Totaal

-15.706 2.030 -13.676

Tabel 10: Weerstandscapaciteit MPG 2026 De reserve is dusdanig gevuld dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. Er is sprake van een zogenaamd surplus. De dekking van de risico’s is groter dan strikt noodzakelijk. Het surplus bedraagt op 1 januari 2026 € 13,6 mln. Daarnaast worden er allerlei toevoegingen en onttrekkingen verwacht in 2026. Deze staan beschreven in paragraaf 4.2. Met in acht name van deze verwachtingen is er nog steeds voldoende weerstandscapaciteit om alle risico’s in de portefeuille in 2026 af te kunnen dekken.

25

6.

Stand van zaken Projecten 6.1 Inleiding In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle actieve grondexploitaties per stadsdeel gegroepeerd. De tabel geeft het geraamde resultaat weer ten opzichte van vorig jaar. NCW

Resultaat en verliesvoorziening (negatief = opbrengst) / (x € 1.000)

Verliesvoorziening

eind

eind

waarde

jaar

Boekwaarde 1-1-2026

1-1-2025

1-1-2026

Verschil

1-1-2025

1-1-2026

Verschil

Oost

-2.270

-2.129

141

2.352

1.944

-408

-2.954

005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. 115 Waarderpolder Laan van

2.352

1.944

-408

2.352

1.944

-408

2.063

2028

1.577

-376

-425

-49

0

0

0

-461

2029

1.906

-1.928

-1.990

-62

0

0

0

-2.154

2029

5.766

-355

-124

231

0

0

0

-709

2027

-571

168 Beatrixplein

-1.963

-1.534

429

0

0

0

-1.693

2030

Schalkwijk

-1.318

-3.174

-1.856

0

0

0

-4.036

Decima 142 Slachthuisterrein

9.552

875 -807

164 Poort van Boerhave

-656

-318

338

0

0

0

-687

2026

-1.164

165 Zwemmerslaan

-662

-1.152

-490

0

0

0

-1.272

2030

357

0

-1.704

-1.704

0

0

-2.077

2035

Zuidwest

-157

0

157

0

0

0

-160

Koningstein

-157

0

157

0

0

0

-160

-3.745

-5.303

466

2.352

3.968

1.616

-4.778

Noord

0

2.024

2.024

0

2.024

2.024

2.372

170 Sportweg

0

2.024

2.024

0

2.024

2.024

2.372

2032

-3.745

-3.279

2.490

2.352

5.992

3.640

-2.406

0

169 Floris van Adrichemlaan

Totaal 1-1-2026

0 0

2025

0

8.745

Toegevoegd na 1 januari 2026

Totaal portefeuille april 2026

0 0

Tabel 11: Project portefeuille 2026 Het portefeuilleresultaat op Netto Contante Waarde is per 1-1-2026 met € 1,5 mln verbeterd. Dit wordt op meerdere plekken veroorzaakt. Er is een positieve grondexploitatie toegevoegd aan de portefeuille maar ook een negatieve. Daarnaast zijn er voor twee grondexploitaties winstnemingen geweest waardoor het lijkt alsof het portefeuillesaldo verslechterd maar in werkelijkheid is deze winst al toegevoegd aan de reserve. De indexatie en het bijstellen van parameters en kostenramingen en opbrengsten leiden per saldo tot een verbetering van ruim € 8 ton. Dit wordt met name veroorzaakt door in de latere jaren de rente bij te stellen van 1,5% naar 1%. Voor een aantal projecten is de looptijd verlengd waardoor er meer proceskosten en meer rentetoerekening is. Door het toevoegen van de Sportweg die in januari is vastgesteld door de raad, wijzigt het huidige portefeuilleresultaat naar € 3,3 mln vanwege een negatief saldo van € 2,0 mln. In de volgende paragrafen worden de projecten afzonderlijk behandeld waarin wordt aangegeven vat de huidige stand van zaken is en hoe deze zich verhoudt tot een jaar geleden.

26

6.2 Projectinformatie

6.2.1 Waarderpolder Noordkop (005) Inleiding Onder Waarderpolder Noordkop wordt het gebied ten noorden van de A. Hofmanweg en ten oosten van de Oude Waarderweg bedoeld. In het betreffende gebied is de laatste jaren geïnvesteerd in het bouwrijp maken van kavels met het doel om bedrijven de ruimte te geven om zich in Haarlem te vestigen. De strategie in de Noordkop is geweest om verschillende soorten kavels aan te bieden. Er waren zowel grote als kleinere kavels beschikbaar. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een toegenomen aantal verkopen.

Exploitatieberekening

Stand van zaken 2025 De looptijd van de grondexploitatie is verlengd van 2025 naar 2028. In 2025 is één kavel verkocht en er is nog één kavel die naar verwachting zal worden verkocht in 2026. Daarnaast zijn er nog kavels waarop de bouw nog van start moet gaan. Aansluitend op de bouw, maakt de gemeente nog kosten voor de heraanleg van de inritten en de openbare ruimte. Verschillenverklaring 2025-2026 De kostenraming voor woonrijp maken en planbegeleiding is geactualiseerd in december 2025. Hierin zijn de nog te maken kosten geraamd en verwerkt in de grondexploitatie. Deze raming valt lager uit dan het budget dat per 1-1-2025 was opgenomen, waardoor het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd met circa € 0,4 mln. De boekwaarde is verbeterd, omdat er in 2025 een kavel is verkocht en er maar beperkt kosten zijn gemaakt voor planbegeleiding en

27

woonrijpmaken. Deze kosten zijn verder naar achter geschoven in de fasering en zijn nu opgenomen voor de periode 2026-2028. Prognose In de Noordkop is bouwrijpe grond voor de huisvesting van bedrijven gerealiseerd. Er is nog één kavel van 1.883 m² die in 2026 zal worden uitgegeven. Daarnaast zal in 2026 naar verwachting nog op een aantal kavels met de bouw worden gestart. Daarna worden ook de resterende delen van de openbare ruimte woonrijp gemaakt. De verwachting is dat de werkzaamheden eind 2028 kunnen worden afgerond. Mogelijk kan de grondexploitatie eerder worden afgesloten. Ruimtegebruik en programma Ruimtegebruik