Document · PDF

Bijlage 2 MPG 2025-2028

gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: Besluitvorming Vaststellen Kadernota 2026, Voortgangsrapportage 2025 en MPG 2025-202813.081 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 -2028

3 april 2025 team Planeconomie Programma en Gebiedsmanagement

Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025-2028 (MPG) van de gemeente Haarlem. Het geeft een totaaloverzicht van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project. Het is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert, dus een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten neemt. De beleidskaders waar deze projecten aan getoetst worden, zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2021/25829), Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) en de nota Grondprijsbeleid (2018/753413). In de financiële verordening 2024 (2023/361130) en het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de gemeenteraad voorgelegd. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages.

Algemeen en kerncijfers Het MPG wordt aangeboden bij de Kadernota en bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk op toekomstige ontwikkelingen. Het MPG 2025 maakt een vergelijk met het MPG 2024. De cijfers in dit stuk zijn verwerkt in de jaarrekening 2024. Onderstaande tabel geeft de cijfers per 1-1-2025 weer ten opzichte van de cijfers in MPG 2024 (per 1-1-2024). Kerncijfers grondexploitaties (negatief = opbrengst / x € 1.000)

1-1-2025

1-1-2024

verschil

Resultaat (verbetert) Resultaat actieve grondexploitaties (NCW)

-3.744

4.687

-8.431

Weerstandsvermogen

18.250

28.017

-9.766

Reserve grondexploitaties

15.898

14.215

1.683

Verliesvoorziening

2.352

12.728

-10.376

1.073

-1.073

Weerstandspositie (verbetert)

7.496

-526

8.022

Reserve grondexploitaties

15.898

14.215

1.683

Boekwaarde

8.402

14.741

-6.339

Surplus (neemt toe)

13.918

10.791

3.127

Reserve grondexploitaties

15.898

14.215

1.683

Marktrisico’s

1.170

1.253

-83

Projectrisico’s

810

971

-161

1.200

-1.200

Voorziening VPB

VPB risico

Resultaat (verbetert) In 2025 is het totaal resultaat van de grondexploitaties omgeslagen van een negatief resultaat van € 4.867k naar een positief resultaat van € 3.744k. Dit verschil is met name toe te schrijven aan het afsluiten van twee negatieve grondexploitaties waarvoor een forse voorziening was getroffen. Er zijn vier grondexploitaties minder gesloten dan voorzien. De looptijd van deze grondexploitaties is verlengd doordat bijvoorbeeld de grond nog niet kon worden geleverd of omdat de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is, of de omvang van de civiele werkzaamheden nog te groot is.

Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bestaat uit reserves en voorzieningen. De reserve Grondexploitaties is met € 1,7 miljoen toegenomen. Dit is een resultaat van onttrekkingen en dotaties. Er zijn drie grondexploitaties met een positief resultaat gesloten, de voorziening VPB is toegevoegd aan de reserve er is een tussentijdse winstneming gedaan. De reserve Grondexploitaties is nog steeds voldoende gevuld om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden. Vanaf 2024 wordt weer een toename van de reserve verwacht, mede als gevolg van het afsluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties. Er staat alleen nog een verliesvoorziening voor Waarderpolder Noordkop. De overige twee verliesgevende grondexploitaties zijn in 2024 afgesloten. Het verlies daarvan is wel toegenomen met € 119k. Daardoor is de verliesvoorziening nu € 2.352k. De voorziening voor een mogelijke aanslag vennootschapsbelasting was niet meer nodig en de voorziening VPB is toegevoegd aan de reserve Grondexploitatie omdat destijds de voorziening is gevormd ten laste van de reserve Grondexploitatie. Weerstandspositie (verbetert) De boekwaarde is in 2024 gedaald naar € 8.402 per 1 januari 2025. Dit komt doordat er in 2025 vijf grondexploitaties zijn afgesloten. Doordat de reserve is gestegen is de weerstandspositie significant verbetert.

Met de reserve van € 15.898k is de resterende boekwaarde van € 8.402k ruimschoots afgedekt.

Risico’s, weerstandsvermogen en surplus De gemeente loopt met de grondexploitaties ook risico’s ondanks het feit dat er een verliesvoorziening is getroffen. De komende jaren moet nog circa € 40,0 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden en zolang deze niet zijn gerealiseerd blijft er sprake van een risico. Daarnaast wordt er nog voor circa € 27,5 miljoen aan kosten verwacht. Een groot deel van de werkzaamheden moet nog worden aanbesteed en ook dat brengt risico’s met zich mee. Grondexploitaties zijn gevoelig voor algemene marktontwikkelingen, de zogenoemde marktrisico’s, en kennen project specifieke risico’s. Deze zijn geïnventariseerd en financieel vertaald naar het benodigd weerstandsvermogen. Om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als de projectrisico’s wordt rekening gehouden met een totaal bedrag van € 1.170k respectievelijk € 810k. In de berekening voor de benodigde weerstandscapaciteit is begin 2024 rekening gehouden met het risico op vennootschapsbelasting, maar dit risico doet zich niet meer voor en de voorziening is opgeheven en het saldo van de voorziening is toegevoegd aan de reserve. Met een gevoeligheids- en scenario-analyse is een inschatting gemaakt van de mogelijke effecten van een recessie respectievelijk een worstcasescenario ten aanzien van de marktontwikkeling.

Er dient voldoende weerstand te zijn om de effecten van dergelijke scenario’s op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie en is een zogenaamd

worstcasescenario berekend. Deze beide scenario’s worden als het ware ‘gemiddeld’ voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. In totaal gaat het om een marktrisico van € 1.170k. De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de effecten van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de prijzen blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en nemen de marktrisico’s toe. Ook dan is er nog voldoende weerstandscapaciteit om extra verliezen en risico’s af te dekken, maar neemt het surplus af. Daarmee wordt de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen in de toekomst beperkt. In 2025 volgen wij de ontwikkelingen nauwgezet en wordt de raad geïnformeerd als bijsturing van de grondexploitaties en inzet van de reserve noodzakelijk is. Het totale weerstandsvermogen is ten opzichte van MPG 2025 gedaald met € 9.766k. Dit wordt veroorzaakt doordat bij afsluiten van de verlieslatende plannen de verliesvoorziening is aangesproken voor circa € 10.376k. De weerstandspositie is verbeterd doordat de reserve is gestegen en de boekwaarde is afgenomen. Het risico dat de reeds gemaakte kosten niet meer goedgemaakt kunnen worden met toekomstige opbrengsten (grondverkopen) is dus volledig af te dekken met de huidige reservepositie.

Het surplus, de stand van de reserve Grondexploitaties minus de risico’s, is in 2024 toegenomen naar € 13.918k per 1 januari 2025. Dit bedrag is nodig als het risicoprofiel gaat toenemen als gevolg van wijzigingen in economische omstandigheden en de gevolgen van de situatie geopolitieke ontwikkelingen op toekomstige projecten. Ook dient het beschikbaar te zijn voor nog te openen grondexploitaties, of om bepaalde doelen binnen lopende grondexploitaties te stimuleren.

Inhoud 1.

Inleiding

Bedrijfsvoering en programma

2.1

Besluitvorming

2.2

Algemene beginselen grondexploitatie

2.3

Parameters

2.4

Bouwprogramma

Boekwaarde, reserve en voorzieningen

3.1

Boekwaarde

3.2

Reserve

3.3

Voorzieningen

Risico’s en weerstandscapaciteit

4.1

Risico’s

4.2

Markrisico’s

4.3

Weerstandscapaciteit

4.4

Conclusie

Projecten

5.1

Algemeen

5.2

Stadsdeel Oost

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5

5.3

Stadsdeel Schalkwijk 5.3.2

5.4

Waarderpolder Noordkop ..........................................................................................26 Waarderpolder Minckelersweg e.o. ...........................................................................28 Waarderpolder Laan van Decima ..............................................................................30 Slachthuisterrein ........................................................................................................32 Beatrixplein................................................................................................................34 Zwemmerslaan ...........................................................................................................38

Stadsdeel Zuidwest 5.4.1

36 40

Koningstein (Koningshof) .........................................................................................40

Bijlage 1

Begrippenlijst

Inleiding Het belangrijkste doel van het MPG 2025 is het financieel onderbouwen van de grondexploitatieprojecten en het verschaffen van een meerjarig inzicht in de specifieke grondexploitaties, maar bovenal in het totaal van de grondexploitaties samen. Het MPG rapporteert over de saldi, het programma en de financiële resultaten van de acht grondexploitaties per 1 januari 2025. Daarnaast biedt het MPG inzicht in de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is noodzakelijk omdat het exploiteren van grond gepaard gaat met risico’s. Deze risico’s worden afgedekt door de vrije ruimte in de reserve Grondexploitaties. Op voorhand verliesgevende grondexploitaties zijn voorzien in de voorziening toekomstige verliezen Grondexploitaties. De reserve en de verliesvoorziening vormen samen het weerstandsvermogen. Als de economische omstandigheden in algemene zin verslechteren, dan komt dit ook bij de grondexploitaties tot uiting. Indien de saldi van de grondexploitaties negatiever worden en aanvullende verliezen optreden, moet daar een voorziening voor worden getroffen. Het ontbreken van (voldoende) weerstandsvermogen kan een grote impact hebben op de gemeentelijke financiële bedrijfsvoering. Naast de acht grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals bijvoorbeeld de Koepel en het project 1828 aan de Spaarndamseweg.

De gemeente heeft in deze situatie geen grondeigendom maar wil wel meewerken aan de initiatieven. Met ontwikkelende partijen worden anterieure overeenkomsten gesloten. Hierin wordt onder meer het kostenverhaal vastgelegd voor de gemeentelijke investeringen. Faciliterende projecten worden, conform het BBV , verantwoord op een andere plek in de financiële administratie. Deze zijn niet meegenomen in het MPG. Ook strategische gronden (Materieel Vast Actief) worden elders verantwoord.

Leeswijzer Het MPG bestaat uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de beleidskaders die van belang zijn bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. Hoofdstuk 2 gaat in op de planning en control cyclus van de gemeente. In hoofdstuk 3 wordt gerapporteerd over de totale portefeuille van grondexploitaties. Het gaat bijvoorbeeld over de stand van de reserve, de parameters en het weerstandvermogen. Hoofdstuk 4 gaat in op de reservepositie in relatie tot de risico’s die nog in de grondexploitaties aanwezig zijn. Tot slot staat hoofdstuk 5 uitgebreid stil bij de belangrijkste ontwikkelingen en kenmerken van de grondexploitatie projecten. Daarbij is aandacht voor het verwachte resultaat, de boekwaarde en de verschillen ten opzichte van vorig jaar.

Beleidskaders De belangrijkste gemeentelijke beleidskaders waarbinnen de gemeente vastgoed ontwikkelt en exploiteert zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2020/1130271), evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) en de nota Grondprijzen (2018/753413). In de financiële verordening 2024 (2023/361130) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. Deze verordening bepaalt onder meer de richtlijnen voor de waardering en exploitatie van gronden en overig vastgoed, de bevoegdheden van college en raad en de regels die gelden voor toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves voor grondexploitaties, erfpacht en vastgoed. De financiële verordening houdt rekening met de spelregels uit het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV). Hieronder worden enkele beleidsstukken nader toegelicht.

Nota Grondbeleid De nota Grondbeleid geeft inzicht in de keuzemogelijkheden van de gemeente ten aanzien van haar rol, ontwikkelstrategie en in te zetten instrumenten in projecten.

Tijdens het schrijven van dit MPG is de nota Grondbeleid 2018 (2018/753510) van kracht waarbij de gemeente bij voorkeur kiest voor een actieve regierol. Dit betekent dat de gemeente de ontwikkeling van onder andere woningbouw wil bevorderen, zonder per definitie zelf de grondexploitatie actief te willen voeren. Zij gebruikt hiervoor het tot haar beschikking staande instrumentarium. Denk hierbij aan anterieure overeenkomsten en ruimtelijke planologische kaders zoals het omgevingsplan. De markt is continu onderhevig aan veranderingen. Ook de gemeentelijke ambities en ruimtelijke doelstellingen veranderen. Om hierop in te kunnen spelen dient het grondbeleid aangepast te worden naar situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente niet voor specifiek voor één type grondbeleid kiest maar per situatie beoordeelt wat het beste bij de ontwikkeling past. Zo heeft de gemeente de mogelijkheid om het meest optimale grondbeleidsinstrumentarium in te zetten en de meest geschikte gemeentelijke rol te kiezen, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project. De nieuwe nota Grondbeleid zal naar verwachting in 2025 ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd.

Nota Grondprijsbeleid De nota Grondprijsbeleid is een uitwerking van de nota Grondbeleid en maakt transparant hoe de grondprijzen in Haarlem worden vastgesteld. De nota Grondprijsbeleid 2018 is begin 2019 vastgesteld. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijfsbestemmingen marktconform zijn. De grondprijs wordt meestal residueel bepaald. Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de verkoopopbrengst/commerciële waarde en de investeringslasten (bouw- en bijkomende kosten). Uitzonderingen zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen en sociale woningbouw. Daarbij gaat het om vaste grondprijzen. Deze prijzen worden jaarlijks vastgelegd in de grondprijsbrief. In januari 2025 is de grondprijsbrief 2025 vastgesteld door het college. Door jaarlijks een grondprijsbrief op te stellen, blijven de vaste grondprijzen actueel en is er duidelijkheid voor de markt. De nota Grondprijsbeleid zal samen met de nota Grondbeleid geactualiseerd worden. Vooralsnog is niet de verwachting dat uitgangspunten daarbij fundamenteel wijzigen.

Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment De nota Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en het coalitieprogramma vormt de kaders voor de Haarlemse woningbouw- en herstructureringsprogramma’s, gebiedsvisies en bestemmingswijzigingen. Eén van de doelstellingen is de toevoeging van ongeveer 10.000 woningen in de periode tot 2030. Dit betreft woningen op zowel gemeentelijke grond en ook (vooral) op particuliere grond. Daarbij geldt voor nieuwe projecten aan de oostkant van het Spaarne in beginsel een verhouding van 40% in de sociale sector, 40% in het middensegment en 20% in de vrije sector. Aan de westkant van het Spaarne geldt 50% sociale woningbouw. De overige 50 % is vrij met een nadrukkelijke inspanningsverplichting om hierbinnen ook ca 30 % in het (lage) middel dure segment te realiseren. Ook zijn in de nota de uitgangspunten en randvoorwaarden de te ontwikkelen (sociale) huurwoningen vastgelegd.

Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. De commissie heeft in 2019 een notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken opgesteld. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. De commissie BBV heeft eind 2023 een vernieuwde notitie gepubliceerd. Deze is verplicht met ingang van begrotingsjaar 2025. Bij het opstellen van het MPG 2025 is hiermee rekening gehouden wat betreft de te hanteren rente in de grondexploitatieberekeningen.

Tussentijdse winstnemingen De BBV-regels gaan onder meer in op de verplichting om bij lopende grondexploitaties tussentijdse winsten te nemen. Het bepalen van de tussentijdse winstnemingen binnen de portefeuille gebeurt

jaarlijks op basis van de methodiek van Percentage of Completion (POC). Hierbij gelden onderstaande voorwaarden: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Vennootschapsbelasting overheden (VPB) Met ingang van 1 januari 2016 is de wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden, op specifieke bedrijfsonderdelen, beschouwd als ondernemer en zijn belastingplichtig over de winsten in die bedrijfsonderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemersactiviteit. Over winsten moet dan vennootschapsbelasting betaald worden. De gemeente Haarlem is enige jaren met de Belastingdienst in discussie geweest over de vennootschapsplicht voor het grondbedrijf. In september 2024 is een vaststellingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Haarlem en de Belastingdienst om afspraken vast te leggen. Hierdoor is duidelijkheid gekomen over de fiscale positie van grondexploitaties over de jaren vanaf 2016 tot en met 2023. In de decemberrapportage 2024 is dit allemaal afgehandeld.

Bedrijfsvoering en programma 2.1

Besluitvorming

Als de gemeente kiest voor een actieve rol in ruimtelijke ontwikkelingen dan worden deze projecten apart geadministreerd in de vorm van een grondexploitatie conform de voorschriften van het BBV. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Dit kan gaan om de ontwikkeling van woningbouw of een bedrijventerrein of de ontwikkeling van locaties voor de bouw van scholen en sportgelegenheid of gemengde stedelijke functies. De kaders van projecten worden altijd ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat het bouwprogramma, de planning en de financiële gevolgen van het project inzichtelijk zijn. Haarlem heeft thans 13 lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt een totaaloverzicht van alle geactualiseerde grondexploitaties opgenomen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) en ter informatie en besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Het MPG wordt bij de Kadernota vastgesteld. Bij de begroting wordt de jaarsnede van de grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties worden actief bewaakt. Periodiek wordt via voortgangsrapportages een actueel inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties gegeven.

2.2

Algemene beginselen grondexploitatie

Opzet grondexploitatie Een grondexploitatie omvat het saldo van de kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Aangezien kosten en opbrengsten gedurende een meerjarige periode plaatsvinden, spelen ook rente en indexeringen (inflatie of opbrengstenstijging) een rol. Om projecten, ondanks verschillende looptijden en einddatum, onderling te kunnen vergelijken en het totaalresultaat te kunnen bepalen, worden de saldi teruggerekend naar contante waarde. In dit MPG is dat 1 januari 2025.

Wijzigingen in eindprognoses van grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in:

1. Rente effecten als gevolg van verschuivingen in tijd Als kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente meetelt waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Voor beiden geldt dat een lagere rente het effect verkleint. Daarbij speelt ook het verschil tussen de rente en de kosten-opbrengsten ontwikkeling een rol. Bij (veel) hogere rente dan kostenstijging is het rente effect groter.

2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect.

3. Autonome prijsontwikkelingen Verschuivingen in de tijd van inkomsten en uitgaven hebben effect als gevolg van de prijsontwikkelingen Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters toekomstige kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af van de verwachte parameters.

Contante waarde Het saldo van de totale kosten en de opbrengsten bepaalt het resultaat van een grondexploitatie. Om op overall niveau financieel inzicht te krijgen is een extra stap nodig. Projecten hebben namelijk verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (berekende eindwaarde terugrekenen naar heden) is het mogelijk projecten te vergelijken en een totaal resultaat te berekenen.

2.3

Parameters

In het huidige economisch klimaat met een hoge inflatie in combinatie met het feit dat als projecten nog in de ontwikkelfase zitten, hebben de parameters een relatief grote impact op de eindprognoses van de grondexploitaties. Het is daarom van belang om duidelijk onderbouwde parameters te hanteren. Aangezien grondexploitaties een meerjarige prognose weergeven, wordt getracht aan te sluiten bij zowel actuele als langjarige ontwikkelingen. De gemeente Haarlem heeft met name voor de grondexploitaties die langer lopen dan 2025 (zie tabel 1) nog geen overeenkomsten/contracten gesloten, waardoor de opbrengstparameters met name voor deze grondexploitaties gelden. De overige paramaters gelden voor alle grondexploitaties, tenzij er om vastgelegde redenen afgeweken wordt. De onderstaande tabel geeft de samenvatting van de parameters zoals die voor het MPG 2025 worden gehanteerd. Na de tabel volgt een toelichting per onderdeel.

Parameters

Indexering 2024

2025

2026

Prognose 2027

1,0% 2,0% 4,0%

1,0% 2,0% 3,0%

1,5% 2,0% 3,0%

1,5% 2,0% 2,0%

3,0%

2,0%

2028 e.v.

realisatie1

Rente Disconteringsvoet Kostenstijging

1,0% 2,0%

3,2% 5,3% 4,0%

GWW-kosten Plankosten Overige kosten

Opbrengstenstijging -

Woningen (vrije sector) Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel Overige opbrengsten

2 3 3

4,0%

Tabel 1 Parameters ten behoeve van MPG 2025

In onderstaande tabel is aangegeven of de bovenstaande parameters van toepassing zijn op de grondexploitatie.

1 De werkelijke percentages hanteren bij de herberekening van kosten/opbrengsten naar prijspeil 1 januari 2025

indien er geen nieuwe raming beschikbaar is. Deze percentages kunnen afwijken van de Position Paper 2024. 2 Voor de projecten zijn herziene residuele berekening opgesteld, zodat geen indexering noodzakelijk is. 3 In de grondprijsbrief 2025 is de prijsstijging bepaald conform beleid.

Project

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Geen opbrengsten meer Ja

Ja Ja

Geen opbrengsten meer Nee

Oost 005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. 115 Waarderpolder Laan van Decima 142 Slachthuisterrein 168 Beatrixplein

Schalkwijk 164 Poort van Boerhave 165 Zwemmerslaan

Zuidwest 166 Koningstein Tabel 2 Overzicht van toepassing parameters

Rente De commissie BBV heeft in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarverslaglegging van 2019 kaders benoemd voor de te hanteren uitgangspunten voor de parameters rente en disconteringsvoet. Hierin is opgenomen dat de toe te rekenen rente aan de grondexploitatie gebaseerd moet zijn op de daadwerkelijke rente over het vreemd vermogen. Hierbij rekening houdend met de verhouding eigen vermogen vs. vreemd vermogen. Op basis van de nacalculatie bedraagt de toe te rekenen rente 2024 voor Haarlem 1,0%. Vanaf begrotingsjaar 2025 wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen de rente op grondexploitaties en de gemeentelijke omslagrente conform BBV-richtlijnen. Vanaf de jaren 2024 en verder wordt de omslagrente gebruikt als prognose rentetoerekening aan de grondexploitaties. De ontwikkeling in de gemeentelijke lening portefeuille voor de omslagrente laat vanaf 2027 een renteprognose zien die buiten de bandbreedte van +/- 0,5% valt. Om die reden is een analyse gemaakt en zijn de geprognosticeerde rentepercentages bijgesteld. Zo wordt ingespeeld op de huidige rente en worden grote financiële effecten als gevolg renteontwikkelingen gemonitord binnen de gestelde richtlijnen van het BBV.

Disconteringsvoet In het kader van de commissie BBV is tevens de te hanteren disconteringsvoet voorgeschreven. De disconteringsvoet (waarmee de eindwaarde contant wordt gemaakt) dient gelijk te zijn aan het streefpercentage van de ECB voor de inflatie in de eurozone. Dit percentage bedraagt thans 2%4.

Kostenstijging – 2024 GWW-kosten Om de GWW-kosten te kunnen bepalen voor 2024 hebben we twee reeksen bekeken, namelijk: • IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) • BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) De beide reeksen laten, namelijk ook een verschil in uitkomsten zien. Om toch een bepaalde mate van betrouwbaarheid te bereiken, is ervoor gekozen om het gemiddelde van tweetal reeksen te bepalen en dat te hanteren als de GWW-kostenstijging voor 2024. REEKS IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2020=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100)

Gemiddeld

2023

2024

oktober / Q3

oktober /Q3

139,1 118,83

142,9 123,07

INDEX 2,7% 3,6%

3,2%

De stijging van de GWW-kosten is iets hoger dan het geprognotiseerde percentage van 3%. Dit heeft te maken met de samenstelling van de index. De prijzen van materialen zijn gestabiliseerd op hoog niveau, 4 ECB kiest voor simpel en helder inflatiedoel (dnb.nl)

na de forse stijgingen in 2021, 2022 en 2023. Voor de stijging van de GWW-kosten nemen we daarom in 2024 3,2% op.

Plankosten Voor de prijsstijging van de plankosten, niet zijnde de gemeentelijke uurtarieven, hebben we een CBS reeks gehanteerd die gebaseerd is op de CAO-sector overheid. REEKS CBS Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur CAOsector overheid (2020=100)

2023

2024

115,7

121,9

INDEX 5,3%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de lonen circa 5,3% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de plankosten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt ver boven onze eerdere prognose van 3 procent. Voor de indexering van de plankosten (de out of pocketkosten) van 2024 gaan we uit van deze 5,3%. Het gaat hier niet om de interne uren van de gemeente die worden doorberekend volgens de vastgestelde uurtarieven voor 2025.

Overige kosten Voor de prijsstijging van de overige kosten sluiten we aan bij de consumentenprijsindex. REEKS Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100

2023

2024

November

126,45

131,48

INDEX 4,0%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de consumentenprijzen met circa 4,0 procent is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de overige kosten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt boven onze eerdere prognose van 3 procent. Voor de indexering van de (afgeronde) overige kosten van 2024 gaan we uit van deze 4,0%.

Kostenstijging – Prognoses Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor5

Kosten (bandbreedte)

2025 2,5 – 7,0%

2026-2027 1,5 – 5,0%

2028 > 2,0%

3,0 – 6,0% 4,0 – 7,0% 2,5 – 4,5%

2,0 – 5,0% 2,0 – 5,0% 1,5 – 3,5%

2,0% 2,0% 2,0%

GWW-kosten Plankosten Overige kosten (CPI)

Najaarsraming DNB 3,2% Tabel 3 Overzicht ontwikkelingsprognose kosten

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat6 2025 2026 2,0 – 4,0% 1,0 – 4,0% 2,0 – 4,0%

1,0 – 4,0%

2,8%

Metafoor denkt dat zowel de GWW-kosten en de plankosten harder zullen stijgen dan de CPI. Stadskwadraat ligt wel in lijn met de verwachting van de DNB. Daarom is er voor gekozen om net onder het gemiddelde van de voorspelde bandbreedte te gaan zitten. Dit leidt tot onderstaande percentages. Een belangrijke reden daarvoor is dat de omvang van de GWWkosten in de te actualiseren grondexploitaties aanmerkelijk groter is dan de plankosten en de overige kosten. Daarom weegt dit ook zwaarder in de beoordeling.

5 Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor

6 Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat

Parameters

2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

4,0%

3,0%

2,0%

realisatie7

Kostenstijging -

GWW-kosten Plankosten Overige kosten

3,2% 5,3% 4,0%

Opbrengstenstijging – 2024 Woningen 2022 Prijsindex bestaande koopwoningen, Agglomeratie Haarlem (CR) 2020=100

2023

2024

119,7

130,4

131,9

126,7

123,3

119,9

121,6

123,8

126,4

130,1

134,1

Uit bovenstaande tabel gebaseerd op CBS-cijfers blijkt de verkoopprijs van bestaande woningen terug is op het niveau van medio 2022. In MPG 2024 is hier al deels rekening gehouden door vorig jaar geen indexatie van de opbrengsten op te nemen. Gelet op het feit dat de woningprijzen in Q2 2024 pas weer op het niveau van medio 2022 zitten betekent dat de prijzen aan het maximum zitten. Dit heeft zijn uitwerking op de grondprijzen. De bouwkosten zijn de afgelopen twee jaar wel gestegen. Dit zou betekenen dat de grondprijzen de afgelopen twee jaar naar beneden bijgesteld zouden moeten worden, maar zijn de grondprijzen wel positief geïndexeerd. Een nieuwbouwwoning is niet hetzelfde als een bestaande woning. Er zijn echter geen openbare gegevens over wat de prijsindex is voor nieuwbouwwoningen in de agglomeratie Haarlem.

Woningen – sociale huur en bedrijven/commercieel Ieder jaar stelt de gemeente een grondprijsbrief vast. Hierin worden de grondprijzen voor sociale huurwoningen en bedrijven vastgesteld. Voor de stijging van de grondprijzen voor sociale huurwoningen heeft de raad spelregels opgesteld. De vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd in de grondexploitaties.

Overige opbrengsten Voor de prijsstijging van de overige opbrengsten sluiten we aan bij de consumentenprijsindex. REEKS Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100

2023

2024

November

126,45

131,48

INDEX 4,0%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de consumentenprijzen met circa 4,0% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de overige opbrengsten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt boven onze eerdere prognose van 1,0%. Voor de indexering van de (afgeronde) overige kosten van 2025 gaan we uit van deze 4,0%. Het betreft hier de overige opbrengsten die niet vallen onder grondverkoop woningbouw en bedrijven/commercieel. Uitgezonderd subsidies en bijdragen die worden niet geïndexeerd.

7 De werkelijke percentages hanteren bij de herberekening van kosten/opbrengsten naar prijspeil 1 januari 2025

indien er geen nieuwe raming beschikbaar is. Deze percentages kunnen afwijken van de Position Paper 2024.

Opbrengstenstijging – prognoses Grondopbrengsten

Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor6

2025 1,8 – 4,2%

2026-2027 1,2 – 3,4%

2028 > 2,0%

2025

Woningen (gewogen gem)8 -

7,0 –10,0% 2,0 – 5,0% 0,0 – 2,0% 0,0 – 2,0%

4,0 – 7,0% 2,0 – 4,0% 0,0 – 2,0% 0,0 – 2,0%

2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

8,0 – 11,0%

Commercieel (bandbreedte)

0,0 – 3,0%

2,0%

0,0 – 2,0% 0,0 – 2,0% 1,0 – 3,0%

2,0% 2,0% 2,0%

Vrije sector top (top) Betaalbare koop (betaalbaar) Midden huur (betaalbaar) Sociale huur Bedrijven (midden) Kantoor (midden) Winkels (top)

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadkwadraat7 2026

Belangrijk om te vermelden is dat het woonbeleid Haarlem uitgaat van een hoog percentage gereguleerde prijssegmenten (sociaal (40%) en middelduur (40%) segment) hetgeen een dempend effect heeft op de grondprijzen en prognoses. De prognoses voor woningbouw liggen hoger dan die voor commerciële voorzieningen. De grondexploitaties waarvoor de opbrengstenstijging gelden zijn niet allemaal wonen. Dit betekent dat bij het bepalen van een percentage ook rekening gehouden moet worden met de parameters voor commercieel. Er is voor gekozen om net onder het gemiddelde van het gewogen gemiddelde voor woningen te gaan zitten. Dan wordt ook nog rekening met commerciële voorzieningen waarop het percentage ook van invloed is. Dit leidt tot onderstaande parameters. Parameters

2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

3,0%

2,0%

realisatie9 Opbrengstenstijging -

2.4

Woningen (vrije sector) Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel Overige opbrengsten

10 11 3

4,0%

Bouwprogramma

Een grondexploitatie is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het bouwprogramma dat binnen de dertien actuele grondexploitaties is voorzien (vanaf start tot einddatum van het project), is opgenomen in onderstaande tabellen. De programmatische wijzigingen en andere belangrijke ontwikkelingen in de grondexploitaties worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. De weergegeven productie is vanzelfsprekend slechts een onderdeel van de totale bouwproductie die in Haarlem beoogd wordt. Een substantieel deel wordt namelijk op grond van derden ontwikkeld.

8 Aan de hand van de bandbreedtes is met behulp van de Woonvisie Haarlem (Vrije sector 20% / Betaalbaar 20% /

Midden huur 20% / Sociale huur 40%) het gewogen gemiddelde van de bandbreedte bepaald. 9 De werkelijke percentages hanteren de herberekening van kosten/opbrengsten naar prijspeil 1 januari 2025 indien er geen nieuwe raming beschikbaar is. Deze percentages kunnen afwijken van de Position Paper 2024. 10 Voor de projecten zijn herziene residuele berekening opgesteld, zodat geen indexering noodzakelijk is. 11 In de grondprijsbrief 2025 is de prijsstijging bepaald conform beleid.

Woningbouwprogramma (stuks)

Gerealiseerd

Prognose

Totaal

Oost

165

310

475

142 Slachthuisterrein

165

168 Beatrixplein

310

Schalkwijk

150

120

270

164 Poort van Boerhave

150

165 Zwemmerslaan

120

Zuidwest

166 Koningstein

Totaal

333

430

763

Tabel 4 Programma woningbouw

Bedrijventerrein (m² bvo)

Gerealiseerd

Prognose

Totaal

Oost

42.032

18.657

60.689

005 Waarderpolder Noordkop

42.032

3.928

45.960

14.729

42.032

18.657

60.689

Gerealiseerd

Prognose

Totaal

10.335

58.848

69.183

010 Waarderpolder Minckelersweg e.o.

15.598

115 Waarderpolder Laan van Decima

40.000

10.335

010 Waarderpolder Minckelersweg e.o.

Totaal Tabel 5 Programma bedrijventerrein

(Commercieel) maatschappelijk (m² bvo) Oost

142 Slachthuisterrein 168 Beatrixplein

Totaal

3.250

10.335

58.848

69.183

Tabel 6 Programma (commercieel) maatschappelijk

Boekwaarde, reserve en voorzieningen 3.1

Boekwaarde

De boekwaarde van een project wordt bepaald door het saldo van kosten en opbrengsten die in het verleden zijn gemaakt. De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Over een boekwaarde wordt rente berekend die ten laste wordt gebracht van het project. Het streven is om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kostenneutrale grondexploitatie. Zolang er geen opbrengsten worden verwacht, worden de kosten zo lang mogelijk uitgesteld. Op die manier worden hoge rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten. Denk aan sloop van een oud gebouw om vandalisme te voorkomen of om efficiencyvoordeel te behalen door werkzaamheden slim te combineren. De boekwaarde bedraagt per 1 januari 2025 € 8.402k. Onderstaande tabel laat zien dat de boekwaarde het saldo is van € 40.454k aan kosten, € 7.988k aan geboekte rentelasten en € 40.040k aan opbrengsten. (x € 1.000) Kosten Opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo

Totaal 67.868 80.034 -11.350 1.487 2.207 8.422 -4.267

Boekwaarde 40.454 40.040 414 7.988 8.402

Prognose 27.413 39.797 -12.384 1.487 2.207 435 -12.669

2025 9.303 4.482 4.461 128 59 84 4.614

Voor de komende jaren wordt nog ongeveer € 39.797k aan (grond)opbrengsten en € 27.413k aan kosten verwacht. De prognose laat zien dat in 2025 de kosten hoger zullen zijn dan de opbrengsten. Het grootste deel van de geprognotiseerde opbrengsten is nog niet contractueel vastgelegd. Het gaat om de grondexploitaties Zwemmerslaan, Beatrixplein, Minckelersweg en de Laan van Decima12. Onderstaande tabel geeft de prognose van het verloop van de boekwaarde voor de komende jaren weer. Hierbij is geen rekening gehouden met het nemen van tussentijdse winsten en het openen van nieuwe grondexploitaties. Dit zal invloed hebben op onder geschreven beeld. In 2025 zal de boekwaarde naar verwachting toenemen. Naar verwachting neemt de boekwaarde in de eerste jaren nog toe en daarna naar een boekwaarde in 2028 van € 8.587k aan opbrengsten. Ontwikkeling boekwaarde Boekwaarde grondexploitaties 1/1 Kosten grondexploitatie exclusief rente Baten grondexploitatie Rentetoerekening grondexploitatie Verwachte verliezen bij afsluiting grondexploitatie Verwachte winsten bij afsluiting grondexploitatie Boekwaarde grondexploitaties 31/12

2025 8.402 9.431 -4.902 84 -2.352 1.191 11.854

2026 11.854 9.411 -9.986 118 358 11.755

2027 11.755 4.240 -18 176 16.153

2028 16.153 2.116 -27.098 242 -8.587

Bovenstaande cijfers geven een indicatie van het gezamenlijke risicoprofiel van de grondexploitaties. 12 Deze grondexploitatie maakt deel uit van de ontwikkelzone Oostpoort en t.z.t. zal deze ondergebracht worden in

deze ontwikkeling

Het risico binnen de grondexploitaties neemt af, evenredig met de afname van de boekwaarde. Waakzaamheid is echter geboden, aangezien de geraamde opbrengsten nog niet zijn ontvangen en een deel ook nog niet is vastgelegd in verkoopcontracten. De geopolitieke ontwikkelingen kunnen voor een verdere economische terugslag zorgen. Pas als de grondopbrengsten ontvangen zijn neemt de boekwaarde af en daarmee de risico’s. Met de scenario analyse en de bepaling van de benodigde weerstandcapaciteit wordt hier rekening mee gehouden. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.2

Reserve

Projecten met een grondexploitatie brengen financiële risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld: het niet doorgaan van grondverkopen, dalende grondprijzen, stijgende kosten of een stijgende rente. Om risico’s op te vangen worden (verlies)voorzieningen getroffen en reserves aangelegd, in overeenstemming met de wettelijke regelgeving van het BBV. Ook zijn in de BBV voorwaarden opgenomen voor tussentijdse winstneming. De winstnemingen komen ten bate van de reserve Grondexploitaties. De reserve Grondexploitaties is een algemene risicoreserve en dient de volgende doelen: 1. Dekking voor te treffen verliesvoorzieningen en evt. ophogingen hiervan. 2. Weerstandvermogen ter dekking van risico’s in de grondexploitaties 3. Dekking van voorbereidingskosten voor nieuwe projecten. De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden eraan onttrokken. Als op een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve Grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. De komende jaren geeft Haarlem invulling aan de uitvoering van project- en zoneontwikkelingen met voornamelijk woningbouw.

De gemeente kiest per ontwikkeling de meest passende rol: actief, facilitair of een tussenvorm. Dat houdt in dat er de komende jaren ook grondexploitaties geopend kunnen worden. De voorbereiding op de te openen grondexploitaties wordt normaliter via een voorbereidingskrediet aan de raad voorgelegd. Als de raad besluit de grondexploitatie te openen, worden de kosten van de voorbereiding opgenomen in deze grondexploitatie. Als de raad het project niet wil voortzetten, dan worden de kosten van de voorbereiding ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Het gebruik van de reserve Grondexploitaties is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader Reserves en Voorzieningen in 2021. In de volgende tabel is de ontwikkeling over 2025 van de reserve in beeld gebracht. Deze stijgt tot ruim € 16.927k. Dit komt met name door het sluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties. Na correctie van risico’s en onttrekking komt het surplus uit op € 13.323 miljoen per 31 december 2025.

Prognose reserve Grondexploitatie 2025 (x € 1.000) Reserve grondexploitatie per 1 januari 2025

15.898

Verwachte winst vanuit MPG Onttrekking verliesvoorziening o.b.v. MPG

1.191 47

Reserve grondexploitatie per 31 december 2025

17.042

Risico’s Onttrekking nota Bovenwijks

1.980 424

Surplus per 31 december 2025

14.638

De verwachting is dat de reserve grondexploitaties in 2025 stijgt. In 2025 blijft de reserve stabiel waarna deze de jaren daarop naar verwachting weer zal stijgen. Dit is in de tabel onderstaande tabel weergegeven. Dit hangt samen met de prognose van het sluiten van winstgevend grondexploitaties. De reserve hoort in verhouding te staan tot de risico’s bij de lopende grondexploitaties. Dit komt tot uiting in de confrontatie van benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit. Hierover wordt in hoofdstuk 4 uitgebreider gerapporteerd. Overigens is in de tabel nog geen rekening gehouden met de mogelijkheid van toekomstige tussentijdse winstnemingen, noch met afroming van een toekomstig surplus. Hierdoor kan het eindbeeld wijzigen. Reserve grondexploitaties

2025

2026

2027

2028

Stand per 1/1

-15.898

-17.042

-17.400

x € 1.000

3.3

Voorzieningen

Op 1 januari 2025 is de grondexploitatie Waarderpolder Noordkop verliesgevend. De verliesvoorziening voor het tekort op deze grondexploitatie bedraagt per 1 januari 2025 in totaal € 2.352k. Dit betekent dat de verliesvoorziening voor Waarderpolder Noordkop in 2024 met € 119k is gestegen. Dit heeft met name te maken met de langere looptijd van de werkzaamheden. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2025 worden afgesloten. In onderstaande tabel wordt de meer jaren prognose van de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties weergegeven. Er zijn na afsluiting van Waarderpolder Noordkop in 2025 geen negatieve grondexploitaties meer in portefeuille, mits geen nieuwe verlieslatende grondexploitaties worden geopend. Er is dan ook geen voorziening meer nodig. Als de verwachting is dat andere grondexploitaties een negatief resultaat krijgen wordt hiervoor uiteraard een voorziening getroffen. Prognose verliesvoorziening

2025

2026

2027

2028

x € 1.000

Stand verliesvoorziening per 31/12

Risico’s en weerstandscapaciteit 4.1

Risico’s

Grondexploitaties zijn onvoorwaardelijk verbonden met risico’s. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij het betreffende project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar en met beheersmaatregelen kan het risico gemitigeerd of zelfs vermeden worden. De gemeente Haarlem maakt gebruik van het systeem Fully in controll (FIC) om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren. Ook de projectrisico’s van de grondexploitaties worden via FIC bijgehouden. In FIC wordt aangegeven of en welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden ten aanzien van de risico’s. Marktrisico’s zijn risico’s die, als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille aan grondexploitaties. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen: • Grondopbrengsten (als gevolg van ontwikkelingen op de vastgoedmarkt) • Rente • Inflatie • (Uitvoerings)kosten • Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal andere factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol.

Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging van de bouwkosten of van het architectenhonorarium (onderdeel van de bijkomende kosten) merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor deze marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen, omdat deze meestal niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar zijn. Zo is het in een verslechterde vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond, in overeenstemming met planning of vooraf geraamde grondopbrengsten te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en de beschikbaarheid van personeel in combinatie met de aanbestedingsruimte. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Ook de huidige ontwikkelingen zoals de stijging van de energiekosten en duurzaamheid (hogere materieelkosten voor elektrische machines vanwege stikstof) zijn van invloed op de hoogte van de kosten. Een beheersmaatregel kan zijn om via raamcontracten te werken.

De prijzen zijn dan voor een bepaalde periode vastgelegd, eventueel met vooraf vastgelegde indexering. Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op toekomstige prijsontwikkelingen. De impact van wijzigingen van de verschillende parameters is verschillend. Dit is nader uitgewerkt in de volgende paragraaf.

4.2

Markrisico’s

Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op potentiële markontwikkelingen. De impact van wijzigingen van de diverse parameters is verschillend. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter een bandbreedte in afwijking aangegeven. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties is. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. De weerstandscapaciteit moet voldoende zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen.

Gevoeligheidsanalyse Via de gevoeligheidsanalyse wordt in beeld gebracht wat de impact is van veranderingen in bepaalde onderdelen van de grondexploitatie. Het gaat in eerste instantie om de parameters. Per parameter wordt bepaald wat de impact zou zijn als alleen die parameter aan veranderingen onderhevig is. De andere omstandigheden blijven gelijk (ceteris paribus). De uitkomsten van de wijziging van enkele parameters met 1% zijn weergegeven in onderstaande grafiek. De impact is in duizenden euro’s weergegeven.

Thousands

Gevoeligheidsanalyse € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200

gli n da

ijg br

en g

st Op

st en en g br

% +1 in g

gijg in st

Ko st en

ijg in st

1% Ko st en

on te r

gs vo e

et vo gs in

1% lin on te r

nt ed a

-€ 1.000

-€ 800

-€ 600

+1 in g

es t

ijg

-€ 400

-€ 200

€0

-€ 1.200 Uit de grafiek blijkt dat grootste gevoeligheid gelegen is in de parameter toekomstige opbrengstenstijging en opbrengstendaling. Kortom een mutatie in de opbrengstenstijging/-daling heeft een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan een mutatie in de kostenstijging. Dit heeft te maken met het totale volume van de prognose. Er dienen meer opbrengsten gegenereerd te worden dan dat er nog kosten gerealiseerd zullen worden. De impact van de opbrengstenstijging en daling geldt alleen voor de grondexploitaties waar nog geen contracten zijn. Aangezien dit 91% van de totale geprognosticeerde opbrengsten betreft is de impact van 1% lagere opbrengstenstijging en -daling relatief groot. Grondexploitaties waar de grondverkopen al in contracten zijn vastgelegd zijn niet meer vatbaar voor wijzigingen in de opbrengstenstijging.

De impact van de parameter rente is relatief beperkt. De boekwaarde bedraagt per 1 januari 2025 € 8,4 miljoen. De boekwaarde in combinatie met de rentevoet bepalen de rentelasten voor de grondexploitaties. Als de boekwaarde relatief laag is, dan hebben veranderingen in de rentevoet maar een beperkt effect. Tot slot is ook de impact van de disconteringsvoet relatief klein. Dit heeft vooral te maken met de relatief beperkte looptijd van de meeste projecten.

Scenarioanalyse In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling naar een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden met een wisselende impact op de grondexploitaties. Voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstandscapaciteit te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. In relatie tot het bovenstaande is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamd worst case scenario berekend waarin nog negatievere uitgangspunten zijn aangehouden voor de verschillende parameters. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit, waarbij wordt uitgegaan van een gewogen gemiddelde van de beide scenario’s. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kosten- en opbrengstenontwikkeling. Onderdeel van de scenario’s zijn tevens lagere opbrengsten en het effect van vertraging.

De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger. Dit scenario laat zien dat er nog voldoende weerstandspositie is om mogelijke verliezen af te dekken. Het surplus neemt wel significant af en beperkt daarmee de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen aanzienlijk. Variabelen Uitgiftevertraging (jaren) Opbrengstendaling (nominaal) Rentestijging Kostenstijging Opbrengstenstijging

4.3

MPG 2025

Recessie

Worst case

1,0% - 1,5% 4,0% - 3,0% - 2,0% 3,0% - 2,0%

3 jaar - 5,0% 0,5% 1,0% - 5,0%

5 jaar - 10,0% 2,0% 3,0% - 10,0%

Weerstandscapaciteit

Indien risico’s optreden dan zal dat impact hebben op het resultaat van de grondexploitaties. Het is van belang om over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken waarmee de impact van de risico’s opgevangen kan worden. De weerstandscapaciteit wordt in beginsel gevormd door de vrije ruimte in de reserve grondexploitatie. Een deel van de reserve wordt benut voor het treffen van voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties. Door periodiek de grondexploitaties te actualiseren, is de verliesvoorziening toereikend. De verliesvoorziening bedraagt per 1 januari 2025 € 2.352k. Vervolgens dient de reserve ook voldoende gevuld te zijn om de marktrisico’s en projectrisico’s af te dekken. Voor de projectrisico’s is per risico op basis van de formule kans maal impact bepaald welk bedrag nodig is om de risico’s af te dekken. Indien er 50% kans dat een risico zich voordoet met een impact van € 2,0 miljoen, dan dient € 1,0 miljoen weerstand te worden aangehouden. De totale weerstand voor projectrisico’s is bepaald op € 810k. Voor de marktrisico’s is op basis van de in paragraaf 4.2 genoemde risico’s een scenarioberekening gemaakt. De effecten van beide scenario’s zijn beide gewogen meegenomen en daarbij is bepaald voor welke grondexploitaties dit tot een (aanvullend) verlies zal leiden. Op basis van deze berekening dient nog rekening te worden gehouden met € 1.170k marktrisico.

In totaal dient dus een bedrag van € 1.980k beschikbaar te zijn om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen.

Een ander risico betreft de te betalen vennootschapsbelasting in de toekomst. Voor de jaren 2025 en 2028 is er mogelijk sprake van te betalen vennootschapsbelasting over fiscale winsten (zie hoofdstuk 1 VPB). Hierbij is rekening gehouden met € 1.200k. De reserve is zodanig gevuld dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. Er is sprake van een zogenaamd surplus. Er is meer dekking van de risico’s dan strikt noodzakelijk. De onderstaande tabel geeft daarvan een overzicht. Het surplus is op 1 januari 2024 € 12.603k. Beschikbare weerstandscapaciteit (x € 1.000) Reserve grondexploitatie per 1 januari 2025 Verliesvoorziening Totaal

15.898 2.352 18.250

Beschikbare weerstandscapaciteit (x € 1.000) Marktrisico’s Project specifieke risico’s 1.Totaal

1.170 810 1.980

Surplus (x € 1.000) Reserve grondexploitatie per 1 januari 2025 Totaal risico’s Totaal

15.898 1.980 13.918

Als gekeken wordt naar de prognose voor 2025 voor de reserve Grondexploitaties, dan is er in 2025 een verwachte winst en zijn er nog een aantal claims. Rekening houdend met de risico’s die opgevangen moeten worden en een toekomstige onttrekking voor de Bovenwijkse netwerkvoorzieningen resteert er per 31 december 2025 een surplus van € 14.998k. Prognose reserve Grondexploitatie 2025 (x € 1.000) Reserve grondexploitatie per 1 januari 2025

15.898

Verwachte winst vanuit MPG Onttrekking verliesvoorziening o.b.v. MPG

1.191 47

Reserve grondexploitatie per 31 december 2025

17.042

Risico’s Onttrekking nota Bovenwijks Surplus per 31 december 2025

4.4

1.980 424 -

14.638

Conclusie

In 2025 is het weerstandvermogen toegenomen en de boekwaarde is afgenomen. Daardoor is de weerstandspositie verbeterd. Met de afgenomen boekwaarde daalt ook het risicoprofiel. De boekwaarde zal naar verwachting de komende jaren toenemen waardoor de verwachting is dat de weerstandspositie weer gaat verslechteren. Wanneer in 2025 de laatste verliesgevende grondexploitaties wordt afgesloten is er voldoende verliesvoorziening om deze te kunnen afsluiten zonder verdere financiële consequenties. De reserve grondexploitaties is met name toegenomen door tussentijdse winstnemingen en afwikkeling VPB oude jaren. In 2025 zal de reserve naar verwachting weer toenemen door het sluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties.

De prognose is gunstig. Dit neemt niet weg dat er nog steeds risico’s zijn. De komende jaren dient circa € 40 miljoen aan grondopbrengsten gerealiseerd te worden, die slechts deels in koopovereenkomsten zijn vastgelegd. Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer aangehouden te worden. Om te bepalen of er voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2025 is € 14.998k. Het surplus is nodig als het risicoprofiel gaat toenemen als gevolg van gewijzigde economische omstandigheden en de gevolgen van de geopolitieke ontwikkelingen van toekomstige projecten of nog te openen grondexploitaties of om bepaalde doelen binnen lopende grondexploitaties te stimuleren. Zo is er een € 1,5 miljoen gedoteerd aan de reserve Grondexploitaties om betaalbaar en toegankelijk wonen te kunnen stimuleren.

Dit bedrag plus € 5,00 miljoen binnen de reserve Grondexploitaties is bij raadsbesluit middels de nota Aanjagen van Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels (2024/213236) geoormerkt voor de Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem.

Projecten 5.1

Algemeen

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle actieve grondexploitaties per stadsdeel gegroepeerd. De tabel geeft het geraamde resultaat weer ten opzichte van vorig jaar. Hieruit blijkt dat het resultaatsprognose is verbeterd. Het gaat om een toename van ongeveer € 8.431k, van € 4.687k negatief naar € 3.744k positief. De volgende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: • Met het sluiten van de grondexploitaties, waarvan twee met verliesvoorziening, is het resultaat flink gewijzigd13. Per saldo gaat het om een verbetering van € 10.214k o 017 Ripperda (Noord) o 079 Deliterrein (Noord) o 157 Badmintonpad (Noord) o 042 Schalkwijk Aziëweg (Schalkwijk) o 161 Centrum Schalkwijk fase 1 (Schalkwijk) • Indexatie en bijstellen van parameters en kostenramingen en opbrengsten leiden per saldo tot een verslechtering van het resultaat met € 1.547k. • Er is ook aan winstneming gedaan. Dit bedrag is toegevoegd aan de reserve Grondexploitaties. • De looptijd van een aantal grondexploitaties is verlengd. Verliesvoorzieningen moeten worden getroffen voor plannen die verlieslatend zijn. De totale verliesvoorziening is in 2024 fors afgenomen door het afsluiten van twee verliesgevende grondexploitaties (157 Badmintonpad en 042 Schalkwijk Aziëweg) tot € 2.352k. De toename betreft Waarderpolder Noordkop met een bedrag van € 119k.

Dit komt door een actualisatie van de kostenraming voor de inrichting van de openbare ruimten. NCW

Resultaat en verliesvoorziening (negatief = opbrengst) / (x € 1.000)

Noord 017 Ripperda 079 Deliterrein 157 Badmintonpad Oost 005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. 115 Waarderpolder Laan van Decima 142 Slachthuisterrein 168 Beatrixplein Schalkwijk 042 Schalkwijk Aziëweg 161 C. Schalkwijk fase 1 164 Poort van Boerhave 165 Zwemmerslaan Zuid West 166 Koningstein Totaal

1-1-2024 2.704 -71 -105 2.880 -3.058 2.233 -346 -1.857 -380 -2.708 5.541 7.616 -106 -1.158 -811 -499 -499 4.687

1-1-2025 0 0 0 0 -2.269 2.352 -376 -1.928 -355 -1.963 -1.318 0 0 -656 -662 -157 -157 -3.744

verliesvoorziening Verschil -2.704 71 105 -2.880 789 119 -31 -71 25 746 -6.859 -7.616 106 503 149 342 342 -8.431

1-1-2024 2.880 0 0 2.880 2.233 2.233 0 0 0 0 7.616 7.616 0 0 0 0 0 12.728

1-1-2025 0 0 0 0 2.352 2.352 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.352

Verschil -2.880 0 0 -2.880 119 119 0 0 0 0 -7.616 -7.616 0 0 0 0 0 -10.376

einde jaar 2024 2024 2024 2025 2027 2028 2025 2030 2024 2024 2025 2027 2025

13 In de raad van 19 december 2024 heeft de raad besloten 2024/1884567 om vijf grondexploitaties af te sluiten

5.2

Stadsdeel Oost

5.2.1

Waarderpolder Noordkop

Ruimtelijke analyse Onder Waarderpolder Noordkop wordt het gebied ten noorden van de A. Hofmanweg en ten oosten van de Oude Waarderweg bedoeld. In het betreffende gebied is de laatste jaren geïnvesteerd in het bouwrijp maken van kavels met het doel om bedrijven de ruimte te geven om zich in Haarlem te vestigen.

Status De strategie in de Noordkop is geweest om verschillende soorten kavels aan te bieden. Er waren zowel grote als kleinere kavels beschikbaar. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een toegenomen aantal verkopen. De reservering van de laatste 2 kavels voor het museumdepot is in 2023 komen te vervallen. De grond is in 2024 aan een marktpartij verkocht.

Boekwaarde x € 1.000

Boekwaarde

1-1-2025

1-1-2024

Verschil

2.095

2.185

-90

In 2024 is er een aanbetaling op de aankoop binnen gekomen. Die is hoger dan de gemaakte kosten waardoor de boekwaarde is afgenomen.

Financieel resultaat (negatief = opbrengst) x € 1.000

Netto contante waarde Eindwaarde

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15708461/2