Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Orionweg Planetenlaan
Tekst van het document
Ontwikkelstrategie Orionweg & Planetenlaan Ontwikkelstrategie 9 oktober 2023 Definitief PG
Inhoudsopgave 1.
Samenvatting
3
2.
Inleiding
6
2.1
Aanleiding ontwikkelstrategie
6
2.2
Ontwikkeling Orionweg/Planetenlaan
7
2.3
Prioritering Ontwikkelzones
9
3.
Ontwikkelstrategie Orionweg/Planetenlaan
9
3.1
Uitgangspunten van de gemeente in de zone
9
3.2
Context
11
3.3
Mogelijke rollen van de gemeente
15
3.4
Rolneming & risico
20
3.5
Sturingsinstrumenten
21
3.5.1
Sturing op Kwaliteit
21
3.5.2
Sturen op geld, budget en financiering
22
3.5.3
Sturing op planning en sturing door prioritering
25
4.
Overige eigenaren en stakeholders
26
5.
Bijlage I - Risico's
27
6.
Bijlage II -HRPP Ontwikkelzones
28
2
1.
Samenvatting Haarlem is een eeuwenoude, mooie stad waar mensen graag wonen en leven. Dat zorgt voor grote druk op de woningmarkt. Daarom is er de ambitie om voor 2030, 10.000 woningen toe te voegen. Deze zijn nodig om wachttijden voor sociale woningen te verkorten, doorstroom te vergemakkelijken en iedereen meer kans te geven een woning te vinden. Haarlem kiest voor binnenstedelijke verdichting. Om het merendeel van de woningbouw te realiseren zijn zeven gebieden benoemd, de ontwikkelzones. In de ontwikkelzones wordt ingezet op de combinatie van wonen, werken en recreëren. De groei is een kans om de stad te verbeteren en duurzamer te maken. Hiervoor dienen de voorzieningen, zoals winkels, scholen en groen mee te groeien met het aantal inwoners en dient de stad ook bereikbaar te blijven. De ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan is een zone met verschillende plotontwikkelingen en een omvangrijke gebiedsontwikkeling. Doordat de zone als een niet-prioritaire zone is aangewezen worden verschillende ontwikkelingen die nog geen project zijn vooralsnog niet gecontinueerd totdat er ambtelijke capaciteit voor beschikbaar is. Met uitzondering van de gebiedsontwikkeling Sportweg zijn alle ontwikkelingen in deze ontwikkelzone in 2023 op de waakvlam gezet.
Ontwikkelstrategie Gaat de in 2021 vastgestelde Ontwikkelvisie Orionweg & Planetenlaan vastgesteld op 27 februari 2020 over het ‘wat’? Deze ontwikkelstrategie gaat veel meer over het ‘hoe’? De ontwikkelstrategie geeft de gemeente inzicht in sturingsmogelijkheden die zij bij het ontwikkelen van de zone heeft en leidt ertoe dat zij meer grip krijgt op de ontwikkeling van de zone als geheel en de (deel-) projecten binnen de zone. De ontwikkelzone wordt op het niveau van de zone aangestuurd zodat overkoepelende opgaven en ambitie in het kader van ruimtelijke samenhang, voorzieningen, klimaatadaptatie en mobiliteit worden gerealiseerd. In het kader van het stikstofvraagstuk, diversiteit van grondbezitters, snelheid vanuit ontwikkelaars, percentage grondbezit gemeente, worden de deelgebieden afzonderlijk van elkaar aangepakt en gefaseerd in de tijd. Prioritering In december 2022 is de Orionzone aangemerkt als een niet-prioritaire zone (2022/1739441). Dit heeft geleid tot het classificeren van verschillende lopende ontwikkelingen als laag-prioritair. Als gevolg hiervan is er momenteel geen ambtelijke capaciteit beschikbaar voor deze ontwikkelingen, met uitzondering van de gebiedsontwikkeling van de Sportweg en de uitbreiding van basisschool de Zonnewijzer. Voor de overige ontwikkelingen wordt slechts een minimale capaciteit ingezet.
Er zijn echter bepaalde omstandigheden waarin deze projecten weer worden opgepakt kunnen worden. Volgens de 'nee, tenzij' ambitie van de gemeente worden deze weer actief opgepakt wanneer: • De ontwikkelaar bereid is verschillende gemeentelijke processen over te nemen, op voorwaarde dat de gemeentelijke betrokkenheid gewaarborgd blijft. Er zijn diverse manieren waarop dit kan worden vormgegeven. Het zonemanagement houdt nauwlettend in de gaten wanneer zich kansen voordoen om processen aan de markt uit te besteden, en bespreekt intern en in samenwerking met de marktpartijen hoe dit verder kan worden ontwikkeld. • Andere projecten in de stad worden stilgelegd of vertragen, waardoor er extra capaciteit beschikbaar komt voor de projecten in de Orionzone.
3
• De projecten binnen de zone door marktontwikkelingen en/of tekorten in de stad dringender worden gevonden, bijvoorbeeld bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen of sportuitbreidingen. Het zonemanagement houdt zowel intern en extern nauwlettend in de gaten wanneer zich kansen voordoen om projecten die binnen de bovenstaande kaders vallen weer op te pakken. Rolneming en positie gemeente Voor de ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan geldt dat de gemeente het bevoegd gezag is bij de ontwikkelingen. De gemeente heeft naast de openbare ruimte in enkele gebieden ook eigendommen. De gemeente is bij het realiseren van haar doelstelling (Ontwikkelvisie OrionwegPlanetenlaan & Omgevingsvisie Haarlem 2045), voor een aanzienlijk deel afhankelijk van de gronden die in handen zijn van private partijen. Of het nu gaat om het realiseren van woningen, ruimte voor maatschappelijke of economische voorzieningen als de doelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld groen, water, mobiliteit en sport. De gemeente heeft binnen de zone in eerste instantie, conform de nota grondbeleid, een faciliterende rol bij de realisatie van de private ontwikkelingen. Hierbij is zij voorwaarden stellend en zorgt ervoor dat de realisatie van de beleidsdoelstellingen in de projecten publiekrechtelijk (omgevingsplan) en privaatrechtelijk (anterieure overeenkomst) geborgd kunnen worden.
De gemeente is echter niet alleen afhankelijk van de ontwikkelingen door marktpartijen. Naast de ontwikkellocaties moeten verschillende publieke projecten bijdragen aan de algemene verbetering van het woon- en leefklimaat binnen de zone en de aangrenzende wijken. Binnen deze projecten is de gemeente aan zet en heeft zij een initiërende rol. Een uitzondering hierbij is de gebiedsontwikkeling Sportweg, hier heeft de gemeente Haarlem een grote grondpositie. Rolneming van de gemeente kan per ontwikkeling verschillend worden opgepakt. Voor de rolbepaling zijn de elementen eigendom, urgentie, potentie en sturingswens per deelgebied van belang. Hieruit volgt ook een bijbehorend risicoprofiel. No
(Deel)gebied
Grondeigendom
Urgentie
gemeente (bij
Potentie
Sturingswens
Voorgenomen
woningbouw
vanuit
rol gemeente
benadering)
Risicoprofiel
gemeente
Zone Noord 1
Gebiedsontwikkeling
80%
Hoog
Hoog
Hoog
Actief
Aanzienlijk
100%
Middel
Middel
Hoog
Actief
Aanzienlijk
Sportweg 2
EDO Voetbalveld + Zwembad
3
Herinrichting Planetenlaan
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
4
Herinrichting Sportweg
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
Zone Midden 5
Nova College
0%
Laag
Laag
Laag
Faciliterend
Beperkt
6
Zonnewijzer
0%
Laag
Laag
Laag
Samenwerkend
Beperkt
7
Herinrichting Planetenlaan
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
Zone Zuid 8
Bison Bowling
20%
Middel
Middel
Laag
Faciliterend
Beperkt
9
Nieuw Delftweide
5%
Laag
Laag
Middel
N.t.b.
N.t.b
10
Orionweg/Helene
50%
Hoog
Laag
Middel
Faciliterend
Faciliterend
Swarthstraat
4
11
Mogelijke
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
oversteek/onderdoorgang Randweg
Het is de wens van de gemeente Haarlem om EDO en De Planeet als integrale gebiedsontwikkeling op te pakken. Voor het deelgebied Nieuw Delftweide is het advies om de afweging op een later moment te maken of de gemeente faciliterend of actief grondbeleid wil voeren (dit is afhankelijk van het door de gemeente beoogde programma dat op deze locatie moet komen) en de gesprekken die nog met Sint Jacob als huidig grondeigenaar gevoerd moeten worden. • Keuze 1. De ontwikkeling 'Sportweg' wordt losgeknipt van de ontwikkeling op de EDO voetbalvelden en het zwembad de planeet. Dit worden twee separate ontwikkelingen. • Keuze 2. Voor Nieuw Delftweide wordt verder onderzocht welke rol de gemeente bij dit deelgebied wil hebben • Keuze 3. De gemeente behoudt regie op publiekrechtelijke basis en daagt initiatiefnemers uit om zelf met kwalitatieve voorstellen en uitwerkingen te komen die bijdragen aan de ambities uit de ontwikkelvisie en de omgevingsvisie. De gemeente geeft de kaders op plotniveau mee waarna de deelgebieden/kavels zelfstandig ontwikkeld kunnen worden. Gemeente stelt eisen en toetst; ontwikkelaar en/of woningcorporatie maakt stedenbouwkundige plannen. • Keuze 4. Bij de ontwikkeling van de Sportweg wordt de samenwerking middels een publiek private samenwerking onderzocht. • Keuze 5. De gemeente voert actief grondbeleid in het deelgebied Sportweg.
Voor EDO en De Planeet heeft de gemeente de wens deze als onderdeel van een grote gebiedsontwikkeling te beschouwen. Prioriteit ligt bij deelgebied Sportweg. • Keuze 6. De gemeente is de initiatiefnemer bij de publieke projecten. De gemeente realiseert de aanpassingen in de infrastructuur. Financieel kan een deel van deze kosten verhaald worden op de ontwikkelende partijen. • Keuze 7. Voor de investeringen in de openbare ruimte willen we via Anterieure overeenkomsten en de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen de gemeentelijke kosten dekken. Ontwikkelaars investeren ook mee in de openbare ruimte van de zone.
(Civiele) publieke werken Binnen de ontwikkelvisie zijn drie openbare projecten benoemd: 1. Herinrichting en vergroening van de Planetenlaan. 2. Herinrichting en vergroening van de Sportweg. 3. Mogelijke aanleg van een oversteek of onderdoorgang bij de N208. Met het oog op realisatie van deze projecten dienen we als gemeente voor te sorteren op een strategie waarbij deze projecten gefinancierd worden door zowel de ontwikkelaars als wel de gemeente. Er zijn voor deze projecten diverse financieringsmogelijkheden (als combinatie) voor publieke werken: - Gedeeltelijk kostenverhaal bij ontwikkelaars van ontwikkelplots; - Opnemen van verbeteringen aan de openbare ruimte in de investeringenlijst van de gemeente; - Subsidie Betreffende de financiering van openbare projecten en de beheersing van kasstromen, is het van belang te benadrukken dat de projecten gefinancierd moeten worden en dat de kasstromen
5
bepalen wanneer de openbare ruimte aangepakt kan worden. Op gemeentelijk niveau worden er op het moment echter prioriteiten gegeven aan andere urgente herinrichtingen van de openbare ruimte. Wanneer door ontwikkelingen binnen de zone de urgentie groter wordt om de openbare ruimte te herinrichten moet hier verder uitwerking aan worden gegeven. Samen met de beheeropgave kan dit verder opgepakt worden. Indien de openbare ruimte eerder wordt gerealiseerd dan er kostenverhaal mogelijk is geweest dan kan deze worden gefinancierd uit de GREX-reserve en op een later moment worden verrekend bij de ontwikkelaars via kostenverhaal. Voor verdere sturingsmethodieken is paragraaf 3.5.2 raadpleegbaar.
2.
Inleiding 2.1 Aanleiding ontwikkelstrategie Wat is een ontwikkelstrategie Met het vaststellen van de ontwikkelvisie voor de Orionweg-Planetenlaan (d.d. 27 februari 2020) is de gemeenteraad onder meer een ontwikkelstrategie in het vooruitzicht gesteld. Daar waar de visie gaat over het 'wat', gaat deze ontwikkelstrategie over het 'hoe'. De vraag die daarbij centraal staat is op welke wijze (hoe) de gemeentelijke doelstellingen en ambities het beste kunnen worden behaald binnen het beoogde tijdspad. De ontwikkelstrategie geeft daarbij antwoord op een aantal vragen zoals: 1. Welke gemeentelijke rol daar het beste bij past. 2. Welke instrumenten de gemeente tot haar beschikking heeft. 3. Op welke wijze de samenwerking met de verschillende actoren in het gebied het beste plaats kan vinden. Het doel van dit document is om de keuzes met betrekking tot de bovenstaande punten vast te leggen en daarmee richting te geven aan de vraag op welke manier het gebied het beste ontwikkeld kan worden. Daarmee is de ontwikkelstrategie een belangrijk document en van invloed op de wijze waarop de verdere planuitwerking plaatsvindt. De ontwikkelstrategie gaat primair over de wijze waarop de gemeente vanuit haar eigen rol en positie kan en wenst samen te werken met verschillende partijen en stakeholders (o.m.
projectontwikkelaars, (grond-) eigenaren, woningbouwcorporaties en andere mogelijke belanghebbenden) binnen het gebied. Gebiedsontwikkeling is niet statisch Project- en gebiedsontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is complex en kenmerkt zich door een lange doorlooptijd (10-15 jaar). Ontwikkeling van de zone Orionweg/Planetenlaan is dan ook een proces van de lange termijn. Voortgang van de zone is onderhevig aan verschillende marktomstandigheden, zoals macro-economische invloeden (hoog- en laagconjunctuur). Om die reden is flexibiliteit in proces en strategie gewenst. In de ontwikkelstrategie is hier op geanticipeerd.
6
2.2 Ontwikkeling Orionweg/Planetenlaan De ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan is een gebied dat de komende jaren in ontwikkeling komt. Het gebied biedt ruimte aan nieuwe woningen, bedrijven en groenvoorzieningen. De ontwikkeling van deze zone is van groot belang voor de toekomstige groei en ontwikkeling van Haarlem. De plannen om het gebied te transformeren naar een levendig en duurzaam stadsdeel zijn op te knippen in een aantal ontwikkelingen. De ontwikkelzone Orionweg-Planetenlaan in Haarlem biedt ruimte voor de realisatie van minimaal 650 nieuwe woningen, hetgeen ook een directe aanleiding geeft om te kijken naar de implementatie van actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie, zoals duurzaamheid, klimaatadaptie, mobiliteit en energietransitie. Haarlem heeft ook ambitieuze plannen voor werkgelegenheid en voorzieningen zoals zorg, winkels, horeca, sport en recreatie. Deze plannen vereisen ruimte in de zone zelf en in de aangrenzende wijken. De Omgevingsvisie Haarlem 2045 stelt een "10 minuten stad" voor, waarin het merendeel van de dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand te bereiken is. Om dit te bereiken moeten functies over de stad worden verspreid en moet het mobiliteitsnetwerk binnen de stad worden verbeterd. In de ontwikkelzone vormen mengen & verdichten en de mobiliteitstransitie de belangrijkste opgaven vanuit de Omgevingsvisie.
Dit kan echter op gespannen voet staan met de ruimte die overblijft voor vergroening en kwaliteitsimpulsen in de openbare ruimte. Hierin moet in de uitwerking van de plannen uiteindelijk een goede balans worden gevonden. Daarbij helpt het dat het Schoterbos en het Noorder Sportpark ook in of naast de ontwikkelzone zijn gelegen. Deze gebieden kunnen mogelijk verder worden benut om te vergroenen, te vernatten, en tegelijkertijd een gezonde leefomgeving bevorderen. Bovengenoemde thema's moeten enerzijds binnen de private ontwikkelprojecten vorm krijgen, waarbij de gemeente ook deels grondeigendom heeft en anderzijds liggen er kansen in het openbaar gebied, de publieke ruimte, om de zone duurzaam te transformeren en toekomstbestendig te maken. In deze strategie wordt nader ingegaan op de wijze waarop de gemeente Haarlem de komende tien jaar, binnen haar mogelijkheden, sturing wenst te geven aan de realisatie en de ontwikkeling van de zone.
7
Figuur 1 - Weergave van de zone Binnen de ontwikkelzone zijn meerdere ontwikkelplots aangewezen voor ontwikkeling. Van de tien deelgebieden zijn er vijf in bezit van partijen anders dan de gemeente. Dit zijn de Zonnewijzer, voormalig NOVA College, Helene Swarthstraat, Nieuw Delftweide en de Bison Bowling. Twee plots vallen binnen een gebied waar de gemeente Haarlem een aanzienlijk deel van het grondbezit heeft. Dit zijn de ontwikkellocatie Sportweg en het veld van EDO en het zwembad de Planeet. Voor EDO en De Planeet heeft de gemeente de wens deze als ontwikkeling te beschouwen die samen opgepakt kunnen worden, door veranderingen in prioriteit en urgentie om het zwembad te vernieuwen kan deze ontwikkeling ook apart worden opgepakt. In de ontwikkelvisie zijn drie projecten in de openbare ruimte benoemd: 1. Herinrichting en vergroening van de Planetenlaan. 2. Herinrichting en vergroening van de Sportweg. 3. Mogelijke aanleg van een oversteek of onderdoorgang bij de N208. Met het oog op realisatie van deze projecten sorteert de gemeente voor op een strategie waarbij deze projecten gefinancierd worden door zowel de ontwikkelaars als wel de gemeente. Er zijn voor deze projecten diverse financieringsmogelijkheden beschikbaar.
Betreffende de financiering van openbare projecten en de beheersing van kasstromen, is het van belang te benadrukken dat de projecten gefinancierd moeten worden en dat de kasstromen bepalen wanneer de openbare ruimte aangepakt kan worden. Ter beheersing hiervan wordt afgestemd met beheer welke kansen en noodzaak er zijn om de openbare projecten op te pakken. De aansluiting aan de Rijksstraatweg valt niet binnen de scope maar bij het stedenbouwkundig plan van de gebiedsontwikkeling Sportweg zullen wel aanbevelingen worden gepresenteerd om de Rijkstraatweg beter te verbinden aan de Planetenlaan.
8
2.3 Prioritering Ontwikkelzones Eind 2022 heeft het College een besluit genomen over de prioritering van de Ontwikkelzones in Haarlem. Dit besluit hield onder meer in dat 'gebiedsontwikkeling en het toevoegen van woningen primair plaats heeft binnen de ontwikkelzones; in de rest van de stad wordt er terughoudend om gegaan met het toevoegen van woningen. Bij ontwikkelzones wordt prioriteit gegeven aan de zones die versneld kunnen worden gerealiseerd met behulp van de verkregen WBI-subsidies.' Dit besluit heeft gevolgen voor de inzet van de toch al beperkte beschikbare ambtelijke capaciteit binnen de gemeente Haarlem. Voor ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan houdt dit het volgende in: • Er geen nieuwe projecten binnen deze zones worden (op-)gestart. Dit geldt zowel voor de private als publieke projecten; • Het zone management wordt afgeschaald en dat in 2023 alleen de hoogste noodzakelijke werkzaamheden worden verricht die nodig zijn om de voortgang van lopende projecten te bewaken. Daarnaast wordt de ontwikkelstrategie met daarin meegenomen de gevolgen van de prioritering voor de ontwikkelzone afgerond en ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Andere sturingsdocumenten die noodzakelijk zijn voor de zone ontwikkeling als geheel zoals businesscase, uitvoeringsprogramma worden vooralsnog niet opgesteld.
De keuze om de ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan niet te prioriteren heeft aanzienlijke gevolgen voor de ontwikkeling van de zone en de deelgebieden. Op dit moment is de ontwikkeling van het gebied rondom Sportweg - Stadionplein het enige project dat doorgang vindt. De ontwikkelopgave rondom Zwembad de Planeet beperkt zich momenteel nog tot de afronding van een behoefte onderzoek naar 'zwemwater'. Het onderzoek naar de mogelijke inpassing van een nieuw zwembad langs de Planetenlaan in combinatie met het toevoegen van nieuwe woningen wordt in het licht van de prioritering tot nader order uitgesteld.
3.
Ontwikkelstrategie Orionweg/Planetenlaan 3.1 Uitgangspunten van de gemeente in de zone Haarlem heeft de ambitie om tot en met 2030 10.000 woningen toe te voegen. Deze zijn nodig om wachttijden voor sociale woningen te verkorten, doorstroom te vergemakkelijken en iedereen meer kans te geven een woning te vinden. Een evenwichtige groei is belangrijk voor het goed functioneren van de stad nu en in de toekomst. Voorzieningen, zoals winkels, scholen en sportvelden moeten meegroeien met het aantal inwoners en de verhouding wonen- werken moet op gelijk niveau blijven. De groei is een kans om de stad te verbeteren en duurzamer te maken. De woningbouwopgave en de gewenste duurzame mobiliteitstransitie kunnen elkaar versterken.
9
Op deze punten zijn er een aantal doelstellingen benoemd die door de gemeente als belangrijk worden gezien, een aantal voorbeelden hiervan zijn: • Nieuwe woningen realiseren, zoveel mogelijk nabij de HOV-verbinding op de Rijksstraatweg; • Auto-parkeren bij nieuwe projecten uit het zicht oplossen; • Mobiliteitsconcepten ondersteunen die duurzaam zijn en efficiënt gebruik van parkeerplaatsen stimuleren; • Stimuleren functiemenging in zuidelijke/ zuidoostelijke rand van Sinnevelt; • Behouden en toevoegen van maatschappelijke voorzieningen in het stadsdeel; • Verbinden nieuwe en bestaande voorzieningen in het stadsdeel; • Nieuwe woonprojecten bestaan voor 50% uit sociale huurwoningen, 50% vrij te bepalen; • Ruimte voor vernieuwing van woon-zorgconcepten voor ouderen; • Gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen; • Toevoegen van Groen in de woonstraten: haal het park de wijk in; • Stimuleren ontmoeten in de openbare ruimte • Beleid omtrent duurzaam bouwen is samengevat in de richtlijn Duurzaam Bouwen. Haarlem hanteert de convenanten Toekomstbestendige Woningbouw (CTW) en het convenant Houtbouw. • Nieuwe gebouwen zijn minimaal energieneutraal, voldoen aan het basisveiligheidsniveau klimaatadaptatie, Ook is het vergroten van biodiversiteit/natuurinclusiviteit een ambitie en scoren niveau zilver of hoger op circulair uit het CTW.
Doel van de ontwikkelstrategie is om een zodanige gemeentelijke rol en inzet van instrumentarium te kiezen die zo veel mogelijk bijdraagt om bovenstaande gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Voor een compleet overzicht van de doelen die de gemeente heeft in de zone kan de Ontwikkelvisie Orionweg/planetenlaan geraadpleegd worden. Ook geeft de Omgevingsvisie handvatten en strategische keuzes mee die deels in de zone ingepast moeten worden. De zes strategische keuzes die in de omgevingsvisie worden benoemd zijn: 1. Mengen en verdichten 2. Buurtgericht ontwikkelen 3. Vergroenen en vernatten 4. Bevorderen gezonde leefomgeving 5. Ruimte voor de energietransitie
10
6. Mobiliteitstransitie De ontwikkelzone is in de omgevingsvisie voor het grootste gedeelte als Stedelijk gebied bestempeld waardoor mengen en verdichten en de mobiliteitstransitie bovenaan staan bij ruimtelijke claims. In het Schoterbos staan vergroenen en vernatten, sport en het bevorderen van de gezonde leefomgeving centraal. Aandachtspunt vanuit de omgevingsvisie is dat er een mobiliteitshub binnen de gebiedsontwikkeling Sportweg komt. Hier moet in de ontwikkeling rekening mee worden gehouden.
3.2 Context De ontwikkelzone Orionweg & Planetenlaan strekt zich uit langs de Orionweg in het zuiden tot aan de Planetenlaan en het (beoogd) gebied rondom Sportweg / stadionplein in het noorden. De ontwikkelzone is grofweg onder te verdelen in drie deelgebieden met daarin circa 10 deel projecten. Deze projecten kunnen in sommige gevallen afzonderlijk en onafhankelijk van andere projecten worden uitgevoerd. In andere gevallen is het raadzaam het deelgebied als integrale ontwikkelopgave te benaderen. In de Ontwikkelvisie Orionweg & Planetenlaan is een aantal ‘publieke’ projecten gedefinieerd. Het betreft overwegend projecten die betrekking hebben op de herinrichting van de openbare ruimte met als doel betere verbindingen tot stand te brengen, situaties veiliger te maken en de stad verder te vergroenen en daarmee een aantrekkelijk verblijfsklimaat te realiseren. De gemeente is opdrachtgever bij de aanleg van deze voorzieningen en zal deze voor haar rekening nemen. Waar mogelijk worden de kosten verhaald via de ontwikkellocaties in het gebied. De publieke werken worden in samenhang of in afstemming met de verschillende projecten in de drie deelgebieden uitgewerkt.
Hieronder zijn de verschillende projecten in een overzicht weergegeven en worden de verschillende deelgebieden beschreven, de ontwikkeling van de ontwikkelingen is natuurlijk mede afhankelijk van besluitvorming en marktontwikkelingen: Indicatie extra
Periode* (Wegens
realisatie
prioritering van de
woningaantallen
zone kan
Status in HRPP
Toelichting
ontwikkeling hiervan afwijken)
Zone Noord Gebiedsontwikkeling Sportweg
300-350
2020
2028
Definitiefase
EDO Voetbalveld + Zwembad
50-80
2023
2028
Pre initiatieffase
Herinrichting Planetenlaan
Pre initiatieffase
Herinrichting Sportweg
Pre initiatieffase
Zone Midden Nova College
70
2024
2026
Pre initiatieffase
Zonnewijzer
0
2022
2024
Planvorming
Herinrichting Planetenlaan
Realisatie klaslokalen
Pre initiatieffase
Zone Zuid Bison Bowling
150
2023
2027
Pre initiatieffase
11
Nieuw Delftweide
n.t.b.
2024
2028
Pre initiatieffase
Orionweg/Helene Swarthstraat
40
2023
2025
Pre initiatieffase
Mogelijke oversteek/onderdoorgang Randweg
haalbaarheidstudie
Figuur 2 - Ontwikkelprojecten binnen de zone Zone Noord Dit gebied omvat veruit het meest omvangrijke en complexe ruimtelijke opgave binnen de zone. Om extra woningen toe te kunnen voegen is een integrale benadering onontbeerlijk. Het deelgebied bestaat uit twee opgaven. De eerste betreft de ontwikkeling rondom de Sportweg en Stadionplein. De tweede bestaat uit de ontwikkeling van een nieuw zwembad en de mogelijke toevoeging van nieuwe woningen op de locatie van de bestaande zwembadlocatie. Ook de herinrichting van de Planetenlaan (noordelijk deel) valt binnen de scope van de ontwikkeling van dit deelgebied. Sportweg - Stadionplein - Gebiedsontwikkeling Sportweg is de meest omvangrijk ontwikkeling binnen de zone. Het omvat het voormalige hoofdveld met de tribune van FC Haarlem, een bibliotheek, supermarkt, tankstation, verschillende parkeerplaatsen en ook een deel van de Planetenlaan. Hierin vallen deels private projecten maar ook een deel publieke projecten zoals herstructurering van de sportweg als ook de vernieuwing van een deel van de planetenlaan. Hier kunnen mogelijk 300-350 woningen gerealiseerd worden, is ruimte voor economische en maatschappelijke voorzieningen en een woon-zorgcentrum. Binnen dit project is circa 80% van de gronden in eigendom van de gemeente hetgeen positieve invloed heeft op de wijze waarop het project in uitvoering kan worden gebracht.
12
Nieuwbouw Zwembad de Planeet/ EDO en woningbouw - De ontwikkeling van deze locatie was aanvankelijk onderdeel van de ontwikkeling van de Sportweg maar wordt nu als losse deelopgave aangepakt. Het project bestaat uit de opgave om een nieuw zwembad complex in Haarlem-Noord te ontwikkelen. Hiervoor wordt gekeken naar de locatie van de huidige oefenvelden van voetbalclub EDO aan de Planetenlaan. De vrijkomende (huidige) locatie van het zwembad kan in dat geval worden gebruikt voor de ontwikkeling van een nieuw wooncomplex bestaande uit 50 tot 80 woningen (afhankelijk van de woning grootte). In de nadere uitwerking moet nadrukkelijk worden gekeken naar de wijze waarop de sportfaciliteiten in dit deelgebied, en de ruimte van EDO in het bijzonder binnen het gebied worden ingepast. In 2023 is er onderzoek gedaan naar de behoefte aan zwemwater. De ontwikkeling wordt mede in het licht van de prioritering op zijn vroegst in de tweede helft van 2024 opgepakt. Keuze 1. De ontwikkeling 'Sportweg' wordt losgeknipt van de ontwikkeling op de EDO voetbalvelden en het zwembad de planeet. Dit worden twee separate gebiedsontwikkelingen.
Herinrichting Planetenlaan (noord) - Stadionplein - Deze herinrichtingsopgave is onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling rondom de Sportweg en heeft als doel de barrière werking van de weg tussen het Stadionplein en het gebied rondom de Dekamarkt weg te nemen. Voetgangers en fietsers krijgen hier een prominentere plaats binnen de inrichting van de openbare ruimte. Herinrichting van de Sportweg - Door de Sportweg opnieuw in te richten ontstaat mogelijkheid om meer ruimte binnen het sportcluster te creëren. Dit wordt meegenomen bij het opstellen van het PvEL en SP voor de Sportweg. De weg moet een brede groene en veilige verbinding vormen vanuit de wijk naar de sport en groen faciliteiten. De verhuizing van kinderboerderij de Schoterhoeve naar een locatie in het Schoterbos geeft aanleiding om ook na te denken over de toekomst van dit gebiedje binnen het sportpark. Orionzone Midden Dit gebied ligt langs het zuidelijk deel van de Planetenlaan en bevat in wezen slechts twee losse ontwikkelprojecten en de mogelijke herinrichting van een deel van de Planetenlaan. NOVA-College - De ontwikkelende partij heeft voor de zomer een initiatiefplan ingediend bij de gemeente voor de herontwikkeling van het voormalige Nova College aan de Planetenlaan 5. Het gaat hierbij om de herontwikkeling van een gemeentelijk monument na circa 70 huurwoningen in de vrije sector.
Plan wordt na 2023 opgepakt omdat het vooralsnog niet voorziet in een antwoord op urgentere (woningbouw) opgaven zoals de betaalbare huisvesting van jongeren, gezinnen of ouderen. Zonnewijzer - Basisschool de Zonnewijzer werkt aan de bouw van 8 nieuwe lokalen aan de locatie Planetenlaan 20. Hierdoor komt de huidige locatie aan de Planetenlaan/ Korteweg (Zonnewijzer II) vrij voor basisschool de Verbeelding (nu aan de Henri Borelstraat). Het project bevindt zich in de fase van planvorming (voorlopig ontwerp) en is te beschouwen als een enkelvoudige vastgoedontwikkeling binnen de zone. Herinrichting Planetenlaan - De planetenlaan wordt in dit deelgebied getransformeerd van een autoverkeerslaan naar een groene toekomstbestendige weg (bestand tegen hittestress, wateropvang en door aanleg van een nieuw energienetwerk. De herinrichting van de planetenlaan zal gefaseerd met de ontwikkelingen in de zone worden opgepakt. Het eerste gedeelte zal bij de ontwikkeling van de Sportweg worden opgepakt.
13
Orionzone Zuid Deelgebied met daarin een drietal ontwikkellocaties langs de Orionweg. Programmatisch in afstemming te ontwikkelen maar zeer geschikt om op te knippen in drie losse ontwikkellocaties en een herinrichtingsopgave rondom de Orionweg zelf. Dit deelgebied omvat de volgende private en publieke ontwikkelprojecten: Bison Bowling - Betreft sloop van de Bison Bowling en ontwikkeling van een wooncomplex. Eigenaar Hoorne Vastgoed doorloopt zonder gemeentelijke inzet een participatieproces. Het plan is nu om getrapte woningbouw te ontwikkelen met in de plint ruimte voor voorzieningen. Het plan moet nog getoetst worden door de gemeente. Het plan van Hoorne Vastgoed gaat uit van 150 woningen. Nieuw Delftweide - De huidige exploitanten en eigenaar is de Stichting Sint Jacob. In het najaar van 2022 heeft de stichting een intentieovereenkomst met de gemeente Haarlem afgesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de mogelijke verhuizing naar het gebied aan de Sportweg. Er wordt nog onderzocht of Sint Jacob gevestigd kan worden binnen de nieuwe ontwikkeling van de Sportweg. Als dit het geval is dan betekent dit dat het perceel en het pand 'Nieuw Delftweide' beschikbaar komt voor een eventuele nieuwe ontwikkelingen.
Ondanks het gegeven dat de gemeente in geen geval zelf woningen ontwikkelt is het wel verstandig om de regie op de toekomstige ontwikkeling van dit kavel in handen te houden. Op welke wijze dat gestalte kan krijgen, is op dit moment nog niet bepaald. In de komende periode wil de gemeente samen met Sint Jacob onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de ontwikkeling van de locatie ter hand te nemen in het geval dat St. Jacob een (grond-) positie binnen de ontwikkeling van Sportweg kan innemen.
Keuze 2. Voor Nieuw Delftweide wordt verder onderzocht welke rol de gemeente bij dit deelgebied wil hebben. Orionweg /Helene Swarthstraat (Ymere) - Deze locatie bestaat in de huidige situatie uit 46 huurwoningen in het sociale segment. De woningen zijn aan het einde van hun levensduur en ook de sociale situatie is instabiel. Er bestaat noodzaak om de woningen te slopen en te herontwikkelen en het woningaantal op het perceel uit te breiden. Herinrichting van de Orionweg - Dit is een gemeentelijk en daarmee publiek project heeft als doel de Orionweg veiliger en in te richten. De Orionweg moet transformeren richting een fietsvriendelijke verbindingsroute door het toevoegen van vrije fietspaden. Mogelijke oversteek/onderdoorgang Randweg - Met de herinrichting van de Orionweg is het de wens om een vrijliggend fietspad een veilige en groene fietsroute te realiseren. Daarbij is in de ontwikkelvisie ook voorgesteld om een ongelijkvloerse verbinding tussen Orionweg en Pim Mulierlaan onder of over de noordelijke Randweg te realiseren. Eerste stap is een onderzoek naar de noodzaak, en de haalbaarheid van een dergelijke ingreep uit te voeren. Uiteraard brengt een dergelijke ingreep aanzienlijke kosten met zich mee.
14
Grondposities en eigendom In bijgevoegde kaart is een overzicht gegeven van de actuele eigendomssituatie van de verschillende ontwikkellocaties binnen de zone. Hierop is goed zichtbaar dat omvangrijke delen van de Orionzone in bezit zijn van de gemeente. Dit heeft als vanzelfsprekend invloed op de wijze waarop de gemeente kan en wil sturen binnen de ontwikkelingen.
Figuur 3 - Eigendomssituatie in de Orionzone Ontwikkellocatie
Aantal grondeigenaren incl. gemeente
% gemeentelijke grondpositie
Sportweg
5
80
EDO + Zwembad de Planeet
1
100
Zonnewijzer
2
0
NOVA College
1
0
Helene Swarthstraat
2
50
Nieuw Delftweide
2
5
Bison Bowling
2
20
3.3 Mogelijke rollen van de gemeente De gemeente Haarlem voert voor de ontwikkeling van de zones een situationeel grondbeleid. Dat betekent dat per situatie gekeken wordt wat de rol van de gemeente bij een ontwikkeling moet zijn. In de nota grondbeleid is een voorkeur voor faciliterend grondbeleid vastgelegd, maar dan wel met zoveel mogelijk regie vanuit de gemeente. In de nota wordt dat de rol van regisseur genoemd. Dit houdt in dat de gemeente actief zoekt naar partijen die tot ontwikkeling over willen gaan en duidelijk aangeeft welke kaders er zijn voor de ontwikkeling.
15
Situationeel grondbeleid houdt in dat er per project (en per geval) wordt afgewogen of de gemeente een actieve grondpolitiek voert, voor een samenwerkingsmodel met (markt-) partijen kiest (PPS) of een faciliterend grondbeleid voert. Welke keuze wordt gemaakt is in de eerste plaats afhankelijk van de mate waarin de gemeente, grondposities binnen de zone heeft en wat de risico's zijn in relatie tot de ontwikkeling daarvan. Voorts is het afhankelijk van de mate van urgentie om iets te doen, de mate waarin de gemeente wenst te sturen, de potentie van een gebied en de mogelijkheden/ wenselijkheid om risico's te dragen.
Faciliterend grondbeleid bij private ontwikkellocaties Binnen de volgende drie ontwikkellocaties binnen de ontwikkelzone neemt de gemeente Haarlem een faciliterende rol ten aanzien van de ontwikkeling: Nova College (Ludwig Vastgoed B.v.), Orionweg/ Helene Swarthstraat (Ymere), Bison Bowling (Hoorne Vastgoed). Dit betekent dat de gemeente haar beleidsdoelstellingen en de uitwerking van de ontwikkelvisie binnen de private ontwikkelingslocaties voor een groot deel alleen kan realiseren als zij daarover (bindende) afspraken maakt met marktpartijen. De publiekrechtelijke rol bij het opstellen en vaststellen van het omgevingsplan helpt hierbij. Een faciliterende rol lijkt op het eerste gezicht een minder goede positie maar of een gemeente nu actief ontwikkelt vanuit eigendom of passief vanuit een faciliterende rol, de ontwikkeling van nieuwe woningen blijft in beide gevallen sterk afhankelijk van (ontwikkelingen op) de woningmarkt en daarmee van de inzet van bouw- en ontwikkelingsbedrijven. Voor alle ontwikkellocaties binnen de zone geldt dat het naar een omgevingsplan) moet worden gewijzigd om ontwikkeling mogelijk te maken. Dit geeft de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke positie in beginsel voldoende mogelijkheden om haar beleidsdoelstellingen binnen de ontwikkelingslocaties te verwezenlijken.
Daarnaast heeft de gemeente met de noodzakelijke wijzigingen van de bestemmingen de verplichting om een Anterieure Overeenkomst (AO) met de ontwikkelende partijen (marktpartijen) af te sluiten. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het te realiseren programma, het stedenbouwkundigplan, de inrichting van de
16
openbare ruimte en het kostenverhaal. Voor dat laatste geldt dat alle kosten die redelijkerwijs aan het project gerelateerd kunnen worden bij de initiatiefnemer in rekening moeten worden gebracht. In een Anterieure Overeenkomst worden ook (aanvullende) afspraken gemaakt over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen en de inzet op het gebied van mobiliteit en klimaatadaptatie. De gemeente heeft hiermee zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk de mogelijkheden om haar beleid te implementeren en regie te voeren op de realisatie van de gemeentelijke doelstellingen waarbij het (financiële) risico tot een minimum beperkt wordt). Voor alle projecten binnen de zone waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft, moet een Anterieure Overeenkomst worden opgesteld. Dit stelt de gemeente in de gelegenheid om via de ontwikkelingen die gaan plaatsvinden middelen beschikbaar te krijgen voor het realiseren van de publieke werken (lees: herinrichting Planetenlaan).
Keuze 3. De gemeente behoudt regie op publiekrechtelijke basis en daagt initiatiefnemers uit om zelf met kwalitatieve voorstellen en uitwerkingen te komen die bijdragen aan de ambities uit de ontwikkelvisie en de omgevingsvisie. De gemeente geeft de kaders op plotniveau mee waarna de deelgebieden/kavels zelfstandig ontwikkeld kunnen worden. Gemeente stelt eisen en toetst; ontwikkelaar en/of woningcorporatie maakt plannen.
Publiek Private Samenwerking bij de gebiedsontwikkeling Sportweg De gebiedsontwikkeling Sportweg kent diverse eigenaren. Dreef Beheer (Dekamarkt) en Ymere (woningen boven bibliotheek) en de gemeente Haarlem hebben eigendom in het gebied. Daarnaast heeft St. Jacob aangegeven haar huidige locatie aan de Orionweg te willen verruilen voor een positie binnen de Sportweg ontwikkeling ten bate van de nieuwbouw van een woonzorg complex. Om het gebied in ontwikkeling te brengen ligt een vroegtijdige samenwerking tussen de genoemde partijen binnen het gebied voor de hand. Op dit moment werken partijen, ieder voor eigen rekening en risico, samen om de plannen voor het gebied te ontwikkelen. Daarnaast worden de mogelijkheden verkend om op termijn een gezamenlijke grond- of gebiedsexploitatie te voeren. Hierin brengen de afzonderlijke partijen hun grondposities in, zodat in een later stadium de gronden vanuit een gezamenlijke exploitatiemaatschappij worden uitgegeven. Bij een dergelijke samenwerking is het van belang om de publieke belangen goed te definiëren en te bewaken.
17
Figuur 4 - Ruimtelijke scope - Gebiedsontwikkeling Sportweg In 2023 wordt het Programma voor de Leefomgeving en een stedenbouwkundig plan opgesteld voor het gebied. Samen met de ontwikkelpartners wordt gestreefd naar een gebied waar gastvrij, verbonden en levendig de kernwaarden zijn (gebiedsconcept, 2022). De actieve rol van de gemeente kan overigens nog op verschillende manieren vorm krijgen. Het kan zijn dat de gemeente volledig actief zelf de grondexploitatie gaat voeren, maar een concessiemodel behoort ook tot de mogelijkheden. In dat geval verkoopt de gemeente de grond in huidige staat waarna de betreffende marktpartij voor eigen rekening en risico de grondexploitatie voert. Bij de grondverkoop kan de gemeente de kaders meegeven. Dit gebeurt nu ook al met de deelnemende organisaties. Keuze 4. Bij de ontwikkeling van de Sportweg wordt de samenwerking middels een publiek private samenwerking onderzocht.
Initiërend (actief) bij ontwikkellocaties in eigendom binnen de zone Binnen de zone en naast de gebiedsontwikkeling Sportweg kent de zone nog een ontwikkellocatie waar woningen kunnen worden gerealiseerd en waarvan de gronden in bezit zijn of mogelijk in bezit kunnen komen van de gemeente. Het gaat hier om de grond van EDO + Zwembad de Planeet. De locaties waar nu de trainingsvelden van EDO is gelegen en het zwembad de Planeet zijn gevestigd zijn volledig in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente de mogelijkheid heeft om regie te houden op de realisatie van de noodzakelijke ontwikkelingen. In samenwerking en in afstemming met de betrokken partijen, de omliggende sportverenigingen en het zwembad wordt in de nabije toekomst onderzocht welke behoeften er bestaan en hoe er in samenhang een passende ontwikkeling tot stand kan komen. Het onderkomen van zwembad de Planeet is gedateerd en te krap. Er wordt nu onderzocht wat de toekomstige behoefte is aan 'zwemwater' in Haarlem en voor Haarlem Noord in het bijzonder. Na dit traject worden vervolgstappen gezet in de nieuwe/vernieuwde invulling van het huidige sportveld en het zwembad De Planeet.
Keuze 5. De gemeente voert actief grondbeleid in het deelgebied Sportweg. Voor EDO en De Planeet heeft de gemeente de wens deze als onderdeel van een grote gebiedsontwikkeling te beschouwen. Prioriteit voor nu ligt bij deelgebied Sportweg.
Initiërend (actief) bij publieke projecten binnen de zone Het is evident dat de gemeente een initiërende rol heeft bij de realisatie van de publieke projecten. De gemeente heeft een actieve rol bij het realiseren van de zone brede (gemeentelijke) doelstellingen zoals het versterken en het 'vergroenen' van de Planetenlaan en de herinrichting van de Sportweg en het plein. Ook moet er vanuit de gemeente een actieve rol zijn voor de invulling van vigerend beleid. Daarnaast moeten de ambities van de omgevingsvisie landen in de ontwikkelzone. Denk hierbij aan het verbeteren van het fietsnetwerk (en overige langzaam verkeersroutes), behoud en vermeerdering van het aantal arbeidsplaatsen, de inspanningen op het gebied van maatschappelijke en sociale doelstellingen, klimaatadaptatie en verduurzaming van het
18
gebouwen en het energiesysteem. Een grote uitdaging is het vinden van financiering voor deze projecten. In paragraaf 3.5 wordt hier nader op ingegaan. Betreffende de financiering van openbare projecten en de beheersing van kasstromen, is het van belang te benadrukken dat de projecten gefinancierd moeten worden en dat de kasstromen bepalen wanneer de openbare ruimte aangepakt kan worden. Ter beheersing hiervan worden de kosten voor de herinrichting van de Planetenlaan en de herinrichting van de Orionweg als reservering opgenomen in het Investeringsprogramma en zullen deze ook in afstemming met beheer worden uitgevoerd. Zoals eerder is geconstateerd moet een deel van deze doelstellingen worden gerealiseerd binnen de private ontwikkelingen. De mate waarin dat mogelijk is, is mede afhankelijk van de afspraken die we kunnen maken met de marktpartijen. Want hoewel de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken veel kan opleggen of eisen van markt partijen, ligt een te grote stapeling van ambities altijd op de loer en kan de haalbaarheid van projecten in het geding komen. Bij de ontwikkelprojecten moet daarom altijd een afweging worden gemaakt wat een project kan dragen. Tot slot moet zone breed worden afgewogen of er in het openbare gebied kansen liggen om opgaven die in sommige gevallen niet op 'plotniveau' kunnen worden opgelost, te kunnen realiseren.
Denk hierbij onder meer aan de wateropgave vanuit klimaatadaptie, de mobiliteitopgaven (wijkhubs, parkeren) en de energietransitie. Als vanzelfsprekend moeten eventuele gebiedsbrede investeringen gedeeltelijk wel 'terug worden verdiend' via het kostenverhaal en de afdrachten op grond van de nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. Keuze 6. De gemeente is de initiatiefnemer bij de publieke projecten. De gemeente realiseert de aanpassingen in de infrastructuur. Financieel kan een deel van deze kosten verhaald worden op de ontwikkelende partijen.
Rol bij Nieuw Delftweide Sint Jacob heeft de wens zich te vestigen bij de Sportweg. Dit betekent dat het perceel en het pand 'Nieuw Delftweide' beschikbaar komt voor een eventuele nieuwe ontwikkelingen. Ondanks het gegeven dat de gemeente in geen geval zelf woningen ontwikkelt is het wel verstandig om de regie op de toekomstige ontwikkeling van dit kavel in handen te houden. Op welke wijze dat gestalte kan krijgen, is op dit moment nog niet bepaald. In de komende periode wil de gemeente samen met Sint Jacob onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de ontwikkeling van de locatie ter hand te nemen in het geval dat St. Jacob een (grond-) positie binnen de ontwikkeling van Sportweg kan innemen. De gemeente kan op verschillende manieren regie op de ontwikkeling houden door: 1. Het opstellen van spelregels voor nieuwe ontwikkelingen op het perceel; 2. Het aangaan van afspraken met (ver)koper en dit vaststellen in overeenkomsten; 3. Overgaan tot koop van de grond en vervolgens gronduitgifte via een tender; Voor de gemeente Haarlem is het van belang om op dit perceel woningen te realiseren en dit te combineren met ambities op het gebied van maatschappelijke voorzieningen. De gemeente beoogt om het risicoprofiel daarbij zo laag mogelijk te houden. In overleg met Sint Jacob wordt verder gekeken naar duurzame ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel aan de Orionweg.
19
3.4 Rolneming & risico In het onderstaande schema is de rolneming van de gemeente binnen de diverse projecten binnen de ontwikkelzone samengevat. Hierbij is de rol van de gemeente bepaalds op basis van eigendom, urgentie, potentie en sturingswens per deelgebied of locatie weergegeven. Bij de voorgenomen rol hoort een risicoprofiel. No
(Deel)gebied
Eigendom (bij
Urgentie
Potentie
Sturingswens
benadering)
Voorgenomen rol
Risicoprofiel
gemeente
Orionzone Noord 1
Gebiedsontwikkeling Sportweg
80%
Hoog
Hoog
Hoog
Actief
Aanzienlijk
2
EDO Voetbalveld + Zwembad
100%
Middel
Middel
Hoog
Actief
Aanzienlijk
3
Herinrichting Planetenlaan
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
4
Herinrichting Sportweg
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
Orionzone Midden 5
Nova College
0%
Laag
Laag
Laag
Faciliterend
Beperkt
6
Zonnewijzer
0%
Laag
Laag
Laag
Samenwerkend
Beperkt
7
Herinrichting Planetenlaan
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
Orionzone Zuid 8
Bison Bowling
20%
Middel
Middel
Laag
Faciliterend
Beperkt
9
Nieuw Delftweide
5%
Laag
Laag
Middel
N.t.b.
N.t.b
10
Orionweg/Helene Swarthstraat
50%
Hoog
Laag
Middel
Faciliterend
Faciliterend
11
Mogelijke
100%
Laag
Laag
Hoog
Actief
Aanzienlijk
oversteek/onderdoorgang Randweg
Eigendom: Binnen de private ontwikkelingsprojecten is het grondeigendom van de gemeente in de regel te verwaarlozen. Alleen binnen de gebiedsontwikkeling Sportweg e.o. is er sprake van substantieel gemeentelijk eigendom. Hierdoor ligt een initiërende rol binnen een samenwerkingsverband voor de hand. Voor de publieke werken geldt dit uiteraard niet en is de gemeente per definitie initiërend. Verwerving van delen van locaties is in sommige gevallen te overwegen het gaat om de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed (scholen, MO, opvang etc) Urgentie: Bij het beoordelen van de urgentie is voornamelijk gekeken naar de mate waarin de ontwikkeling een urgent probleem binnen de zone oplost. Dit kan gaan om het opwaarderen van de openbare ruimte (Sportweg), de mogelijkheid tot het bouwen van woningen (Sportweg en Bison Bowling) of over de noodzaak om een school uit te breiden (Zonnewijzer). Potentie: Bij het beoordelen van de urgentie is voornamelijk gekeken naar de mate waarin de ontwikkeling van de locatie bijdraagt aan het realiseren van de publieke/ gemeentelijke doelstellingen. Voor Sportweg is de opgave voor de verbetering van de verblijfskwaliteit (veiligheid) en het aantrekkelijk maken van de Sportwegomgeving in potentie een verbetering voor het gebied. Hierin wordt ook de hoeveelheid woningen die binnen de zone kunnen worden gerealiseerd meegenomen.
Hogere woningbouwpotentie betekend een hoge potentie in het algemeen. Sturingswens: De sturingswens is hoog gekwalificeerd bij veel grondeigendom. Middelhoog bij complexe ontwikkelingen en laag bij relatief eenvoudige ontwikkelingen. Met ander woorden: hoe groter het gemeentelijke (financiële) risico of het gemeentelijk belang wordt ingeschat des te meer sturing er gewenst is.
20
Samengevat leidt dit tot de wens om actief grondbeleid te voeren binnen de gebiedsontwikkeling Sportweg, EDO en het zwembad en mogelijk ook samen te werken met Ymere voor de ontwikkeling aan de Orionweg/Helene Swarthstraat. Maar ook Nieuw Delftweide is interessant, hier is op het moment Sint Jacob gevestigd maar als zij verhuizen naar de Sportweg bestaat de mogelijkheid om regie te hebben op de invulling van het perceel. De locaties waarbinnen de ontwikkelzone woningen worden ontwikkeld (Bison, Nieuw Delftweide, Ymere, NOVA College, EDO en Sportweg) zijn voor een deel in private handen. Vanuit het woonbeleid is bepaald dat er binnen de ontwikkelzone een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/ 50% vrije deel wordt ontwikkeld op de losse ontwikkellocaties met daarin een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend.
3.5 Sturingsinstrumenten Het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van economische en maatschappelijke voorzieningen, buitenruimte, bebouwing (bebouwingscontouren en hoogbouw), mobiliteit, recreatie (Schoterbos), ecologie, energie en klimaatadaptatie vinden voor een groot deel plaats binnen de hierboven genoemde publieke projecten en binnen de gebiedsontwikkeling Sportweg. Bij de herinrichting van de Sportweg, EDO en het te realiseren plein kunnen beleidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie (water, groen), ecologie, sport en mobiliteit (langzaam verkeer, autoluw etc) voor een deel worden gerealiseerd. De beleidsdoelstellingen moeten eveneens terugkomen binnen de private projecten: zo zijn er verschillende maatschappelijke functies die binnen de zone hun plek moeten krijgen (denk aan Huis in de wijk, basis school en buurt- en ontmoetingscentra of zorgfuncties/ huisartsenposten). Maar denk ook aan de doelstellingen ten aanzien van een evenwichtig en betaalbaar woningaanbod (50% sociaal) en de werkgelegenheid in de wijken. Daarnaast zijn de doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid, klimaat, mobiliteit en energie dusdanig urgent dat deze niet alleen betrekking hebben op de publieke ruimte of domein. Alle ontwikkelingen moeten hieraan een steentje bijdragen.
De mate waarbinnen in de private projecten publieke beleidsdoelstellingen worden gerealiseerd is afhankelijk van diverse factoren. Een grote gebiedsontwikkeling rondom Sportweg biedt veel ruimte voor de verwezenlijking van groen, werkgelegenheid, gebouwd parkeren etc. Schaalgrootte speelt daarbij een rol. Maar ook op de andere percelen wordt zorgvuldig afgewogen waar en welke publieke doelstellingen een plek moeten krijgen. Hoe we deze doelstellingen en kwaliteit willen borgen door sturing wordt in het volgende hoofdstuk toegelicht. 3.5.1
Sturing op Kwaliteit
Sturing via Bestemmingsplan in combinatie met Anterieure Overeenkomst Het bestemmingplan of omgevingsplan biedt in combinatie met de af te sluiten Anterieure Overeenkomst voldoende sturingsmogelijkheden om zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken te maken. Daarnaast is het bestuur en de gemeenteraad binnen het Haarlems planproces intensief betrokken bij de totstandkoming van plannen en projecten. Zowel het bestuur als de raad kunnen daarbij gedurende het planproces (bij-) sturen op de kwaliteit en de te behalen gemeentelijke doelstellingen. Sturing via participatie, PIP voor de zone
21
Participatie draagt ook bij aan de kwaliteit van de verschillende projecten. Voor de gebiedsontwikkeling aan de Sportweg loopt reeds een participatietraject en dit zal door blijven lopen tot aan de laatste fase van het planproces. Voor elk afzonderlijk project wordt ook een Participatie en Inspraakplan (PIP) op- en vastgesteld. Sturing via Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) Voor de gebiedsontwikkeling Sportweg wordt apart een stedenbouwkundig plan van de leefomgeving opgesteld. Ook voor andere ontwikkelingen in de zone (of per deelgebied) is het mogelijk dat er middels een PVeL eisen gesteld worden aan de ontwikkelingen. Sturing m.b.v. overeenkomsten met marktpartijen (contracten) Middels verschillende overeenkomsten en juridisch bindende contracten bestaat ook mogelijkheid om als gemeente te sturen op de gemeentelijke ambities. Zo zouden we middels een samenwerkingsovereenkomst vast kunnen leggen dat we op gebied van bijv. duurzaamheid bepaalde eisen willen stellen. 3.5.2
Sturen op geld, budget en financiering
Algemeen Bij de financiering van projecten is het van belang om het onderscheid te maken tussen publieke, private of samenwerkingsprojecten. Bij de financiering van de private ontwikkelingen is de overheid in de regel niet betrokken. Uitzonderingen daargelaten, komen private ontwikkelingen voor rekening en risico van de betrokken marktpartijen (projectontwikkelaars) tenzij er wensen van de gemeente worden ingebracht die redelijkerwijs en aantoonbaar niet vanuit de private ontwikkeling kunnen worden gefinancierd. Een overheidsbijdrage kan in sommige gevallen gerechtvaardigd zijn maar mag in de praktijk nooit leiden tot staatsteun. Voor de publieke projecten en investeringen die in het uitvoeringsprogramma voor de Orionzone worden (UP Orionzone en businesscase) opgenomen moet deels nog dekking worden gevonden. De dekking voor publieke projecten komt in de regel via drie financieringsbronnen: het kostenverhaal, subsidies en fondsen, en de algemene middelen (gemeentelijke begroting). Grondexploitaties Bij de projecten waar de gemeente grondeigendommen heeft wordt bij voorkeur een gemeentelijke Grex opgezet. De opbrengsten die binnen de Grex gemaakt worden dienen minimaal kostendekkend te zijn. Kostenverhaal Dat de gemeente een faciliterende rol heeft in het gebied betekent niet dat de gemeente geen kosten maakt.
Ze werkt samen met de grondeigenaren, faciliteert de ontwikkeling en investeert in de openbare ruimte. Als gevolg daarvan maakt de gemeente kosten. De gemeente is (wettelijk) verplicht deze kosten te verhalen op de ontwikkelende partijen in het gebied. Binnen Ontwikkelzone Orionweg/Planetenlaan wordt per project gekeken of er een basis bestaat voor kostenverhaal. Voor de projecten die benoemd zijn als project binnen de zone zijn voor het grootste gedeelte nog geen anterieure overeenkomsten gesloten. Zodoende is kostenverhaal nog mogelijk voor bijna alle projecten. Kostenverhaalregels
22
De kosten die de gemeente binnen de zone maakt ten aanzien van de publieke projecten worden naar redelijkheid en proportionaliteit aan de verschillende private ontwikkelingen toegerekend. De te verhalen gemeentelijke kosten in het gebied worden onderscheiden naar een drietal 'niveaus': 1. Deelplan specifieke kosten. In de praktijk zullen dit vooral de gemeentelijke plankosten zijn die met de ontwikkeling van een deelgebied samenhangen. Dit betreft bijvoorbeeld het toetsen van het stedenbouwkundig plan, het omgevingsplan en de aansluiting op de openbare ruimte. 2. Investeringen op zone-niveau. Dit betreft onder andere de herinrichting van de bestaande openbare ruimte ten behoeve van de verschillende ontwikkelplots maar ook de algemene plankosten waaronder het zonemanagement en de sturingsdocumenten voor de zone. 3. Bovenwijkse kosten. Dit betreft de bijdrage op grond van de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. De businesscase die in het kader van het Uitvoeringsprogramma (UP) wordt opgesteld vormt de basis voor het kostenverhaal. Na uitwerking van het UP wordt een verdeling gemaakt van het kostenverhaal. De raad wordt hierover in een latere fase geïnformeerd. De zone is opgebouwd uit verschillende (deel-) projecten. De kostenverhaalsregels gelden in principe voor alle projecten.
Omdat de kosten en de baten per project verschillen zullen ook de mogelijkheden tot kostenverhaal per project verschillen.
• Keuze 7. Voor de investeringen in de openbare ruimte willen we via Anterieure overeenkomsten en de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen de gemeentelijke kosten dekken. Ontwikkelaars investeren ook mee in de openbare ruimte van de zone.
Kostenverhaal per ontwikkeling Omdat is gekozen om alle projecten binnen de zone te ontwikkelen door middel van aparte bestemmings- of omgevingsplannen (per 2023, als de Omgevingswet in gaat), worden de kosten per ontwikkeling verhaald. Dit wordt in alle gevallen gedaan door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelende partij. In de anterieure overeenkomst worden ook andere afspraken ten aanzien van de ontwikkeling vastgelegd, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwprogramma en de kwaliteit van eventueel binnen de eigen ontwikkeling aan te leggen openbare ruimte. Kostenverhaal via gemeentelijke grondexploitatie De gemeente heeft een deel van de gronden binnen de ontwikkelzone in eigendom. Deze gronden maken onderdeel uit van de financiële businesscase van de gebiedsontwikkeling. De gronden kunnen strategisch worden ingezet om een integrale ontwikkeling mogelijk te maken en daarmee bijdragen aan het realiseren van voorzieningen die niet door marktpartijen (kunnen) worden opgepakt. De gemeentelijke kosten die direct samenhangen met de exploitatie van de gronden worden gedekt met de grondopbrengsten. Hiervoor wordt een grondexploitatie geopend. Vanuit de grondopbrengsten kan wordt er tevens een bijdrage kosten bovenwijkse netwerkvoorzieningen gedaan worden. Kostenverhaal via anterieure overeenkomsten
23
In de anterieure overeenkomst worden naast financiële ook andere afspraken ten aanzien van de ontwikkeling vastgelegd, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwprogramma en de kwaliteit van eventueel binnen de eigen ontwikkeling aan te leggen openbare ruimte. Indien een eigenaar geen overeenkomst wil sluiten met de gemeente kan het kostenverhaal publiekrechtelijk worden vastgesteld bij het omgevingsplan (middels een exploitatieplan). De rekenmethodiek is in dat geval hetzelfde als bij een anterieure overeenkomst. De voorkeur gaat uit naar een anterieure overeenkomst. Om het kostenverhaal voor de te sluiten anterieure overeenkomsten te bepalen wordt gebruik gemaakt van de hierboven genoemde kostenverhaalregel. De kostenverhaalsregels kunnen daarbij wel verschillend worden toegepast per ontwikkeling. Dit kan komen doordat inbrengwaarde of bouwprogramma per ontwikkelgebied verschillen en er daardoor verschillen zijn in de ‘financiële ruimte’ bij de ontwikkelaar om kosten toe te rekenen. Doordat kosten per ontwikkelgebied worden verhaald, zijn de 'kosten op zone niveau' in feite 'bovenplanse' kosten die op basis van de criteria Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PPT criteria) worden toegerekend aan de verschillende ontwikkelingen. Dit maakt het verhalen van deze kosten complexer.
Het kan er tevens toe leiden dat niet alle investeringen in gelijke mate aan alle ontwikkelgebieden kunnen worden toegerekend. Ten behoeve van het kostenverhaal heeft de gemeente belang bij financieel haalbare ontwikkelingen. Dat betekent dat de strategie erop gericht zal zijn om waar nodig actief mee te denken en rekenen met de ontwikkelende partijen om tot haalbare ontwikkelgebieden te komen. De gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om voorzieningen bestemd voor het hele gebied, zoals een parkeerhub, of waterberging elders te programmeren/ faciliteren zodat een ontwikkeling die financieel onder druk staat wordt ontlast. Kosten daarvoor zullen in dat geval zoveel mogelijk worden meegenomen in de spelregels voor kostenverhaal. Subsidies en fondsen Voor de publieke programma's en projecten (investeringen) is binnen ontwikkelzone Orionweg en Planetelaan vooralsnog geen dekking gevonden. Als het gaat om de publieke werken zoals herinrichting Planetenlaan, en een mogelijke fietsverbinding over de westelijke Randweg/Delftlaan dan moet er gekeken naar financieringsbronnen buiten de gemeente Haarlem. Zowel het Rijk (Woningbouw Impulsgelden), als de provincie, de MRA maar ook de EU beschikken over tal van subsidiemogelijkheden die de binnenstedelijke ontwikkelingen moeten versnellen en stimuleren.
Het kan hierbij gaan om de gedeeltelijke vergoeding van onderzoeks- en proceskosten maar ook om substantiële bijdragen in infrastructuur, woningbouw en werkgelegenheid. In de praktijk staat daar wel tegenover dat de subsidies in vrijwel alle gevallen uitgaan van een 50% -50% regeling waarbij de gemeente, exclusief de bijdragen vanuit het wettelijke kostenverhaal de andere helft van de investering voor haar rekening moet nemen. Dit betekent dat de gemeente (de Raad) in veel gevallen moet instemmen met de investering en dat deze moet worden opgenomen in de gemeentelijke begroting. Mogelijk kan dat gelijk oplopen met de begroting en de aanpassing van het IP (investeringsplan). In sommige gevallen kan een apart College en of Raadsbesluit noodzakelijk zijn. Algemene middelen Met het opstellen van het uitvoeringsprogramma (UP) voor de zone wordt inzichtelijk welke publieke projecten en investeringen er de komende tien jaar binnen de zone gewenst zijn om de zone te ontwikkelen. Hierbij wordt een voorstel gedaan voor de prioritering van de projecten, de planning, en de benodigde investeringen met bijbehorende financieringsbronnen. Het UP