Bijlage 1 Anterieure overeenkomst Sonneborn
Tekst van het document
Anterieure Overeenkomst Spaarndamseweg 466 Sonneborn-terrein
Gemeente Haarlem en VORM Ontwikkeling B.V.
1/34
2
INHOUDSOPGAVE
I II III IV V VI VII
Versie 14 december 2023
Partijen, considerans pag. 3 Definities, bijlagen, doel overeenkomst, taken partijen pag. 5 Kostenverhaal Wro pag. 10 Planontwikkeling, Realisatie en Exploitatie pag. 13 Publiekrechtelijke taken Gemeente pag. 26 Ingang en einde Overeenkomst pag. 29 Overige bepalingen pag. 30
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
3
I
PARTIJEN, CONSIDERANS
ONDERGETEKENDEN: 1.
de publiekrechtelijke rechtspersoon, Gemeente Haarlem, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door [naam], krachtens volmacht van de Burgemeester van Haarlem, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van Haarlem d.d. ………………2023, nr. 2023/……, De gemeente Haarlem, hierna te noemen: de Gemeente, en
2
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: VORM Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en feitelijk gevestigd te (3024 EC) Rotterdam aan het adres Schiehaven 13, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 24407638, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Meurs in zijn hoedanigheid van alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder, voornoemde vennootschap hierna te noemen: de Ontwikkelaar, Ondergetekenden worden tezamen hierna aangeduid als Partijen;
OVERWEGENDE DAT: -
de Ontwikkelaar eigenaar is van de grond aan de Spaarndamseweg 466, waar in het verleden de petrochemische fabriek Sonneborn gevestigd was zoals weergegeven op de kadastrale kaart in bijlage 1;
-
het Sonneborn-terrein deel uitmaakt van de Ontwikkelzone Spaarndamseweg waarvoor de gemeenteraad op 30 januari 2020 de ‘Ontwikkelvisie Spaarndamseweg’ heeft vastgesteld welke visie aangeeft dat hier woningbouw gerealiseerd kan worden in combinatie met maatschappelijke voorzieningen en openbare verblijfsplekken;
-
de Ontwikkelaar op verzoek van de Gemeente medewerking heeft verleend aan de inpassing van een voorziening van de Blijf Groep;
-
de Ontwikkelaar voornemens is 163 woningen te realiseren. Naast woningen worden een voorziening voor de Blijf Groep, een commerciële ruimte en een parkeergarage voorzien. In totaal is 45% (73 woningen, waarvan 25 voor de Blijf Groep) van het woonprogramma sociale huur;
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
4
-
de ontwikkeling bijdraagt aan programma 4 'duurzame stedelijke vernieuwing'. Dit geldt specifiek voor de doelen genoemd onder 4.1 'duurzame stedelijke ontwikkeling'.
-
de Gemeente met Ontwikkelaar op 8 april 2020 een voorschotovereenkomst en op 3 februari 2022 een vervolgvoorschotovereenkomst heeft gesloten om de plannen voor het Plangebied verder uit te werken, zulks onder bevoorschotting voor de daarbij te maken gemeentelijke plankosten;
-
bij raadbesluit van 17 februari 2022 de Startnotitie (kenmerk 2021/296354) voor het project Sonneborn-terrein, Spaarndamseweg 466 is vastgesteld (bijlage 2);
-
de Gemeente het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor dit project heeft opgesteld en dit SpvE door de gemeenteraad op 15 december 2022 is vastgesteld (kenmerk 2022/1436931, bijlage 3);
-
na vaststelling van het SPvE Ontwikkelaar op verzoek van de Gemeente medewerking heeft verleend aan de inpassing van een bovengrondse parkeervoorziening met daarin ca. 292 parkeerplaatsen, waarvan een deel van de parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van de toekomstige bewoners/gebruikers en een deel ten behoeve van de ontlasting van de parkeerdruk in de buurt;
-
de Gemeente eigenaar zal worden van de parkeerplaatsen ten behoeve van de buurt.
-
de Ontwikkelaar het (ontwerp) Stedenbouwkundig Plan voor dit project (inclusief de bovengenoemde parkeervoorziening) heeft opgesteld waarbij de klankbordgroep van bewoners is betrokken;
-
de ontwikkeling in strijd is met de geldende beheersverordening Deliterrein/ Sonneborn (vastgesteld 25 mei 2016) waardoor een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan opgesteld en vastgesteld moet worden;
-
de Gemeente onder voorwaarden bereid is het benodigde planologisch traject in gang te zetten en hiertoe de procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan op te starten;
-
voor de ontwikkeling tevens watercompensatie nodig is en Partijen hierover met Hoogheemraadschap van Rijnland afspraken hebben gemaakt;
-
Partijen inzake de herontwikkeling van het Plangebied verder overeenstemming hebben bereikt over onder meer de kaders voor de verdere planvorming en de aan de Gemeente te vergoeden kosten en te verlenen bijdragen, welke afspraken zij in deze Overeenkomst wensen vast te leggen;
`-
Partijen inzake de parkeervoorziening waarvan de Gemeente eigenaar zal worden overeenstemming hebben bereikt over de kaders waarbinnen deze
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
5
parkeervoorziening zal worden gerealiseerd, welke afspraken zij eveneens in deze overeenkomst wensen vast te leggen.
KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:
II
DEFINITIES, BIJLAGEN, DOEL OVEREENKOMST, TAKEN PARTIJEN
Artikel 1
Definities en bijlagen Definities
1.
De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven. In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Algemene Verkoopvoorwaarden De Algemene Verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, Vastgesteld in de vergadering van het College van Burgemeester en wethouders d.d. 17 december 2019 nr 2019/813237 (bijlage 4). Bankgarantie Een door een door de Gemeente aanvaarde en erkende Nederlandse bankinstelling of verzekeringsmaatschappij afgegeven garantie waarvan de tekst voorafgaand door het college is goedgekeurd. De bedoelde garantie dient de bepaling te bevatten dat de bankinstelling of de verzekeringsmaatschappij op eerste verzoek van de Gemeente het bedrag van de garantie aan de Gemeente zal uitkeren. De bankgarantie heeft een looptijd die is afgestemd op de verplichting waarvoor hij is gesteld en wordt op eerste verzoek van de Gemeente verlengd indien de verplichting (naar verwachting) niet binnen de looptijd van de bankgarantie volledig en juist kan worden nagekomen. De Gemeente is bevoegd de bankgarantie -voor het deel van de verschuldigde betaling- zonder enige nadere aankondiging aan te spreken zodra naar haar oordeel blijkt dat door Ontwikkelaar niet of niet volledig of juist is voldaan aan de verplichting waarvoor de bankgarantie is gesteld.
Beeldkwaliteitsplan (BKP) Het Beeldkwaliteitsplan door de Ontwikkelaar op te stellen en bij besluit van de raad vast te stellen. Het BKP vormt een aanvulling op de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en dient als kader voor verdere uitwerking van de bouwwerken en inrichting van de openbare ruimte. De inhoudelijke eisen waaraan een BKP moet voldoen zijn opgenomen in bijlage 5.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
6
Bestemmingsplan De beheersverordening ‘Deliterrein/Sonneborn’, die door de gemeenteraad op 25 mei 2016 is vastgesteld. Bestemmingsplan Nieuw Het bestemmingsplan dan wel omgevingsplan dat gaat gelden voor het Sonnebornterrein aan de Spaarndamsweg 466 om het Bouwplan mogelijk en inpasbaar te maken. Bouwplan De te realiseren ontwikkeling conform het Stedenbouwkundig Plan, het Inrichtingsplan openbare ruimte en het Beeldkwaliteitsplan. College Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente. Inrichtingsplan openbare ruimte (IP) Het door de Ontwikkelaar op te stellen ontwerp van de (openbare) buitenruimten in het plangebied en bij besluit van het College vast te stellen. De inhoudelijke eisen waaraan een IP moet voldoen zijn opgenomen in bijlage 5. Middeldure huurwoning Een huurwoning als omschreven in artikel 20 lid 5 onder B en C. Middeldure koopwoning Een koopwoning als omschreven in artikel 20 lid 5 onder D en E. Openbare Ruimte De in het Plangebied gelegen gronden die een openbare bestemming krijgen of houden en waarop voorzieningen van openbaar nut worden gerealiseerd zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zoals aangegeven op de tekening in bijlage 10. De Openbare Ruimte is een onderdeel van het Bouwplan. Overeenkomst De onderhavige overeenkomst.
Plangebied Het gebied zoals omkaderd door een balletjeslijn is weergegeven op de bijgevoegde situatietekening (bijlage 6). Planning Het aan deze Overeenkomst als bijlage 7 gehechte schema waarop staat aangegeven op welke tijdstippen naar verwachting een aanvang zal worden gemaakt met de uitvoering van de verschillende activiteiten van Partijen en op welk indicatief tijdstip deze activiteiten zouden moeten zijn voltooid. De opgestelde planning bevat geen
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
7
fatale termijnen maar dient voor Partijen louter als richtlijn om de benodigde werkzaamheden in beeld te brengen en de voortgang daarvan te bevorderen. Technisch Programma van Eisen (TPvE) Het Technisch Programma van Eisen Openbare Ruimte d.d. 25-10-2023 zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem, aan deze Overeenkomst gehecht als bijlage 8. Protocol van Overdracht Openbare Ruimte Het standaard protocol van overdracht zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem (bijlage 9), Afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte, deel uitmakend van het Programma van eisen Openbare Ruimte. Sociale huurwoning Een huurwoning als omschreven in artikel 20 lid 5 onder A. Stedenbouwkundig plan (SP) Het stedenbouwkundig plan door de Ontwikkelaar op te stellen met tekeningen en beschrijving van de herontwikkeling van het Sonneborn-terrein en bij besluit van het College vast te stellen. Het SP biedt inzicht in de situering van bebouwing, volumes, afstanden, de samenhang tussen de bebouwde en onbebouwde ruimte en het functioneel programma. De inhoudelijke eisen waaraan een SP moet voldoen zijn opgenomen in bijlage 5. Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor de ontwikkeling van het Bouwplan en de Openbare Ruimte op te stellen door de Gemeente en vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2022 (bijlage 3).
Voorschotovereenkomst De tussen Partijen gesloten voorschotovereenkomst van 8 april 2020 en 3 februari 2022 waarbij door de Ontwikkelaar respectievelijk € 17.626,- en € 100.231,- aan de Gemeente als voorschot is betaald. Vrije sector huurwoningen Huurwoning als omschreven in artikel 20 lid 5 onder F sub a. Vrije sector koopwoningen Koopwoning als omschreven in artikel 20 lid 5 onder F sub b.
2.
Bijlagen Van deze Overeenkomst maken deel uit de navolgende bijlagen: bijlage 1 bijlage 2 bijlage 3 bijlage 4
Versie 14 december 2023
Kadastrale kaart locatie Startnotitie ontwikkeling Spaarndamseweg 466 SPVE Sonneborn – Bloom, vastgesteld d.d. 15 december 2022 Algemene verkoopvoorwaarden, versie 17 december 2019 Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
8
bijlage 5 bijlage 6 bijlage 7 bijlage 8 bijlage 9 bijlage 10 bijlage 11 bijlage 12 bijlage 13
bijlage 14a bijlage 14b bijlage 15 bijlage 16
Eisen documenten ruimtelijke kwaliteit Kaart Plangebied Globale planning Sonneborn 08-12-2023 Technisch Programma van Eisen openbare ruimte (TPvE) Protocol van Overdracht Tekening Openbare Ruimte - grondoverdracht Overzichten kosten ambtelijke inzet Concepttekst publicatie Overeenkomst Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment 2 november 2022, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 17 november 2022 Uitgangspunten extra kosten (geheim) Stichtingskostenopzet gemeentelijk deel parkeergarage (geheim) Kosten bovenwijkse netwerkvoorzieningen Concept koopovereenkomst
Rangorde bepaling Bijlagen versus Overeenkomst Ingeval van strijdigheid van een van de bijlagen met de Overeenkomst, gaat de Overeenkomst voor. Rangordebepaling Bijlagen onderling Indien bijlagen onderling tegenstrijdig zijn wordt de rangorde daarvan bepaald aan de hand van de volgende regels: a. een nieuw document gaat voor een oud document; b. een tekening gaat voor een beschrijving; c. een bijzondere regeling gaat voor een algemene regeling; met dien verstande dat regel a gaat voor de regels b en c, en regel b gaat voor regel c. Indien toepassing van deze regels geen uitkomst biedt, wordt de tegenstrijdigheid, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, uitgelegd ten nadele van degene door of namens wie de bijlage is opgesteld.
Artikel 2
Doel van de Overeenkomst
1.
Partijen sluiten deze Overeenkomst voor de realisatie van het Bouwplan, alsmede voor het regelen van het kostenverhaal ex. artikel 6.24 lid 1 Wro.
2.
De Ontwikkelaar realiseert het Bouwplan voor eigen rekening en risico en in goede samenwerking met de Gemeente en de omgeving. De Ontwikkelaar realiseert in opdracht van en voor rekening en risico van de gemeente het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening dat een onderdeel is van het Bouwplan.
3.
De Gemeente ondersteunt de Ontwikkelaar vanuit haar bestuurlijke taken en bevoegdheden. De publiekrechtelijke taken en bevoegdheden beslaan onder andere de bestuurlijke begeleiding, opstelling en vaststelling van het SPvE, opstelling van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan Nieuw (omgevingsplan), de
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
9
planologische begeleiding en vergunningverlening en de eventuele bezwaar- en of beroepsprocedures. 4.
Doel van deze Overeenkomst is tenslotte het vastleggen van alle tussen Partijen gemaakte afspraken.
Artikel 3
Taken en verantwoordelijkheden Ontwikkelaar Op hoofdlijnen heeft de Ontwikkelaar de volgende verplichtingen en verantwoordelijkheden:
1.
De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de integrale ontwikkeling en realisatie van het Bouwplan (inclusief Openbare Ruimte) en de vereiste watercompensatie.
2.
De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het voorbereiden en uitvoeren van de benodigde onderzoeken, het opstellen van de benodigde ruimtelijke onderbouwing en toelichting ten behoeve van het Bestemmingsplan Nieuw.
3.
De Ontwikkelaar vergoedt de kosten van de Gemeente zoals aangegeven in artikel 5 van de Overeenkomst.
4
De verkoop en levering aan de Gemeente van de Openbare Ruimte na realisatie zoals aangegeven op de aan deze Overeenkomst gehechte situatietekening (bijlage 10). De bovengenoemde taken en verantwoordelijkheden worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt.
Artikel 4
Verantwoordelijkheden Gemeente Op hoofdlijnen heeft de Gemeente de volgende verplichtingen en verantwoordelijkheden:
1.
De Gemeente draagt zorg voor het voorbereiden (regels en verbeelding Bestemmingsplan Nieuw), het doorlopen en begeleiden van de planologische procedures als benoemd in artikel 21 overeenkomstig de Planning en met inachtneming van artikel 21 lid 3 en artikel 24 (vrijtekening).
2.
De ter uitvoering van bovengenoemde verantwoordelijkheid te verrichten taken worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt.
3.
De Gemeente is opdrachtgever voor het gemeentelijke deel van de parkeergarage en draagt de extra kosten die het gevolg zijn van dit onderdeel van het Bouwplan zoals
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
10
nader beschreven in artikel 13 lid 2. Partijen zullen m.b.t. de realisatie van het gemeentelijke deel van de parkeergarage een separate koop/aannemingsovereenkomst sluiten.
III
KOSTENVERHAAL Wro/Omgevingswet
Artikel 5
Kosten ten laste van de Ontwikkelaar De Ontwikkelaar realiseert het Bouwplan (m.u.v. het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening) voor eigen rekening en risico. Ten laste van de Ontwikkelaar komen de kosten zoals genoemd in artikel 6.2.4. van het Besluit ruimtelijke ordening, dan wel de toepasselijke regelgeving voor wettelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet. Voor dit Project betreft het de volgende kostenposten: 1. De ambtelijke kosten van de Gemeente (bijlage 11) zoals hierna nader uitgewerkt in artikel 6. 2. Alle kosten van aanleg, inrichting en herinrichting van de Openbare Ruimte, conform de kwaliteitseisen van het Programma van Eisen Openbare Ruimte, alsmede alle kosten van aansluiting (ondergronds en bovengronds) van het Plangebied op de omliggende openbare ruimte, zoals nader uitgewerkt in artikel 15. 3. De bovenwijkse kosten conform de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen 2021 (artikel 14). 4. De kosten voor aansluiting van het Plangebied op de Openbare Ruimte (artikel 15). 5. Overige uitvoeringskosten in de openbare ruimte rondom het Plangebied zoals nader uitgewerkt in artikel 15. 6. De kosten voor watercompensatie zoals uitgewerkt in artikel 13, lid 5. 7. De planschade ex artikel 6.1 Wro, zoals hieronder nader uitgewerkt in artikel 23. 8.
Partijen dragen ieder voor zich de door hen ter uitvoering van de Overeenkomst te maken kosten, waaronder de kosten van inschakelen van externe deskundigen tenzij schriftelijk anders overeengekomen tussen Partijen, daaronder begrepen afwijkende afspraken in de Overeenkomst. 9. Alle kosten ten behoeve van en gemoeid met de benodigde grondtransacties met de Gemeente alsmede de vestiging van zakelijke rechten, zoals nader uitgewerkt in de artikelen 17 en 18. Partijen zullen binnen de kaders van de wet zoveel
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
11
mogelijk medewerking verlenen aan fiscale optimalisatie bij de benodigde grondtransacties. 10. In afwijking van artikel 5 lid 9 komen de kosten ten behoeve van en gemoeid met de eigendomsoverdracht van het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening (inclusief de kosten van eventuele fiscale consequenties) voor rekening van de Gemeente.
Artikel 6
Ambtelijke kosten
1.
De Ontwikkelaar vergoedt de door de Gemeente te maken ambtelijke kosten op basis van de bijgevoegde overzichten (bijlage 11). De ambtelijke kosten zullen worden geïndexeerd op basis van de indexering conform de landelijke regeling betreffende de plankosten exploitatieplan elk jaar per 1 januari van het jaar volgend op datum het plankostenoverzicht.
2.
Partijen hebben op 8 april 2020 een voorschotovereenkomst gesloten op basis waarvan de Ontwikkelaar het overeengekomen bedrag van € 17.626,- heeft voldaan aan de Gemeente. Partijen hebben vervolgens op 3 februari 2022 een vervolg voorschotovereenkomst gesloten op basis waarvan de Ontwikkelaar een bedrag van € 100.231,- heeft voldaan aan de Gemeente. Het door de Ontwikkelaar al voldane totaalbedrag aan voorschot van € 117.857,- is verwerkt in bijlage 11 waarna een nog te betalen bedrag aan ambtelijke kosten resteert van € 260.962.-.
3.
De betaling van de ambtelijke kosten voor dit Bouwplan zoals hiervoor in lid 2 genoemd geschiedt binnen 30 dagen na ontvangst van de door de Gemeente verzonden factuur op rekeningnummer NL72 BNGH 028.50.35.401 van de Gemeente conform het volgende betalingsschema: a) b) c) d)
50% per datum van ondertekening van deze Overeenkomst; 16,66% per datum van de terinzagelegging van het ontwerp Bestemmingsplan Nieuw; 16,66% per datum dat het Bestemmingsplan Nieuw door de gemeenteraad wordt vastgesteld; 16,66% per datum van de (eerste) onherroepelijke omgevingsvergunning.
4.
Indien het project om welke reden dan ook geen doorgang vindt, is de ontwikkelaar alsnog de tot dat moment gemaakt plankosten verschuldigd aan de Gemeente. De Gemeente is in die situatie de tot dat moment gemaakte kosten voor het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening verschuldigd aan Ontwikkelaar.
5.
De plankosten zijn gebaseerd op de ambtelijke begeleiding van de volgende processtappen:
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
12
1. 2. 3. 4.
Opstellen en vaststellen van het SPvE, SP, IP en BKP. Opstellen Bestemmingsplan Nieuw (omgevingsplan). Opstellen plan van aanpak Omgevingsmanagement (inclusief BLVC-plan). Toetsing van en toezicht op de uitvoering van de aansluitingen op de Openbare Ruimte rondom het Plangebied.
6.
Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst kan blijken dat als gevolg van verzoeken van de Ontwikkelaar of handelen of nalaten van de Ontwikkelaar, of planwijzigingen op initiatief van de Ontwikkelaar meer ambtelijke begeleiding wordt verlangd waardoor het noodzakelijk is dat er extra werkzaamheden of onderzoeken uitgevoerd worden met extra kosten voor de Gemeente tot gevolg. De Gemeente zal deze extra kosten ramen die zij dienaangaande moet maken en legt deze raming aan de Ontwikkelaar voor. Zodra Ontwikkelaar met deze raming van de extra kosten schriftelijk akkoord gaat, zal de Gemeente de verzochte aanpassingen in het Bouwplan betrekken in de planologische procedure en zal Ontwikkelaar deze extra kosten vergoeden.
7.
De diensten die dienen te worden verricht voor de behandeling en afgifte van de omgevingsvergunning worden afzonderlijk via de Legesverordening in rekening gebracht.
Artikel 7
Exploitatieplan Partijen hebben middels deze Overeenkomst geregeld dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, waardoor de Gemeente conform het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 aanhef en sub a Wro geen exploitatieplan hoeft vast te stellen.
Artikel 8
Publicatie Overeenkomst
1.
Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over grondexploitatie betreft als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro en dientengevolge krachtens artikel 6.24 lid 3 Wro van het sluiten van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.
2.
Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 6.2.12. Bro geven burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst hiervan kennis volgens de als bijlage 12 van deze Overeenkomst gevoegde concepttekst.
3.
Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Open Overheid onverminderd van toepassing: dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
13
inzage in - danwel informatie over - de Overeenkomst kan weigeren. Indien deze situatie zich voordoet gedurende de periode tussen het sluiten van deze overeenkomst en de oplevering van het project dan dient Gemeente dit te melden bij Ontwikkelaar.
IV
PLANONTWIKKELING, REALISATIE EN EXPLOITATIE Planontwikkeling
Artikel 9
Kaders, proces en planning Ontwikkelaar zal betreffende onderdelen van het Bouwplan in gezamenlijkheid en in goed overleg met de Gemeente nader ontwikkelen en aansluitend realiseren met inachtneming van het hierna bepaalde.
1.
Kaders Als toetsingskader voor de verdere planontwikkeling en realisatie, gelden naast de wettelijke en beleidskaders de volgende vastgestelde documenten: - Ontwikkelvisie Spaarndamseweg; - Startnotitie d.d. 17-02-2022; - SPvE Sonneborn – Bloom (door de gemeenteraad vastgesteld op 15 december 2022); - Globale planning Sonneborn 08-12-2023; - Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (bijlage 13); - TPvE d.d. 25-10-2023; - HIOR d.d. december 2015. Indien ten opzichte van de inhoud van bovengenoemde documenten wijzigingen tussen Gemeente en Ontwikkelaar zijn overeengekomen die zijn of worden vastgelegd in de onderhavige Overeenkomst, het nog vast te stellen SP en andere nog op te stellen documenten, dan vormen deze wijzigingen het nieuwe toetsingskader. De niet gewijzigde onderdelen van de bovengenoemde documenten blijven daarbij onverkort van kracht.
2.
Proces A. Opstellen en vaststellen Ontwerp Openbare Ruimte: Op te stellen door de Ontwikkelaar. Toetsen en vast te stellen door het College. B. Opstellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen en Beeldkwaliteitsplan Het SPvE wordt opgesteld door de Gemeente. Het College legt het Beeldkwaliteitsplan voor aan de gemeenteraad ter vaststelling.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
14
C. Opstellen Stedenbouwkundig Plan Op te stellen door de Ontwikkelaar. Met het SPvE als vertrekpunt werkt de Ontwikkelaar aan het ontwerp Stedenbouwkundig Plan voor het Plangebied. Het concept SP is reeds opgesteld. Het definitieve SP wordt door het College vastgesteld. D. Opstellen Beeldkwaliteitsplan Het Beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld door Ontwikkelaar. Het College legt het Beeldkwaliteitsplan voor aan de gemeenteraad ter vaststelling. E. Opstellen Bestemmingsplan Nieuw - Op te stellen door de Gemeente: regels Bestemmingsplan Nieuw en verbeelding. Concept planregels van het Bestemmingsplan Nieuw worden pas in procedure gebracht na gemeentelijk akkoord op het Ontwerp Openbare Ruimte. - Op te stellen door de Ontwikkelaar: onderzoeken t.b.v. Bestemmingsplan Nieuw en Toelichting op Bestemmingsplan Nieuw. F. Opstellen Communicatieplan, plan van aanpak Omgevingsmanagement (inclusief BLVC plan) Op te stellen door de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente – onder meer – met de communicatieadviseur, technisch adviseur en adviseur bereikbaarheid. Toetsen en vast te stellen door het College. G. Aanvragen Omgevingsvergunning Op te stellen door de Ontwikkelaar. Toetsen en te verlenen door het College. H. Toetsing van en toezicht op de uitvoering van de aansluitingen op de Openbare Ruimte in en rondom het Plangebied.
Revisie stukken ondergrondse en bovengrondse aansluitingen op te leveren door Ontwikkelaar. Toetsen en vast te stellen door het College. 3.
Planning Partijen hebben ter verzekering van een goede voortgang van de werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie een Planning vastgesteld, die als bijlage 7 deel uitmaakt van de Overeenkomst. Partijen merken hierbij voor de volledigheid op dat de startdatum van de bouwwerkzaamheden afhankelijk is van het verkrijgen van alle vergunningen/ontheffingen (inclusief onherroepelijke status) die benodigd zijn voor de uitvoering van het Bouwplan en voldoende verkoop van woningen per bouwblok (uitgangspunt daarbij is 100% verkocht voor de sociale (huur)woningen en minimaal 70% verkocht voor de overige woningen). Partijen zullen hun werkzaamheden ieder voor wat hun aandeel betreft overeenkomstig het in de Planning bepaalde verrichten voor zover dit in hun vermogen ligt en behoudens publiekrechtelijke belemmeringen die daarbij mochten optreden.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
15
Indien vertraging aan de kant van de Ontwikkelaar optreedt, treden Partijen in overleg over eventuele aanpassing van de Planning. Bij volgens Partijen noodzakelijk geachte aanpassingen en/of afwijkingen van de Planning zullen zij elkaar zo spoedig mogelijk informeren en zullen eventueel nadere afspraken inzake de planning worden gemaakt die schriftelijk vastgesteld zullen worden.
Artikel 10
Overlegstructuur/Projectorganisatie Tussen de Gemeente en Ontwikkelaar vindt maandelijks overleg plaats over de voortgang in het project en zo veel vaker als Partijen redelijkerwijs noodzakelijk achten voor de goede procesgang.
Artikel 11
Communicatie
1.
Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Bouwplan, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden in de directe omgeving van het Plangebied als met potentiële eigenaars en gebruikers.
2.
De Ontwikkelaar is hoofdverantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van het Plangebied en wel als volgt:
3.
A.
De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico zorg voor het omgevingsmanagement tijdens het hele traject van voorbereiding en uitvoering van de bouw. Hieronder valt in ieder geval het trachten te voorkomen van klachten en bij optreden daarvan het zorg dragen voor de afhandeling van deze klachten. Een en ander conform een door de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente op te stellen Plan van Aanpak Omgevingsmanagement (inclusief BLVC-plan).
B.
De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico zorg voor het op de hoogte brengen en houden van de omwonenden van het Plangebied ten aanzien van de planontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bouwwerkzaamheden. De Ontwikkelaar zal hiertoe in overleg met de Gemeente een Communicatieplan opstellen met daarin afspraken over de wijze waarop door de Ontwikkelaar tijdens de planontwikkeling en realisatie informatie wordt verstrekt aan derden, en waarin de momenten van de te houden inspraak en participatie worden vastgelegd.
De informatieverstrekking c.q. ondersteuning door de Gemeente vindt op hoofdlijnen plaats vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
16
4.
Ter verzekering van een goede stroomlijning van de communicatie naar omgeving, politiek en belanghebbenden is er conform het bepaalde in artikel 10 een maandelijks communicatieoverleg tussen de Gemeente en de Ontwikkelaar.
Artikel 12
Belemmeringen planvorming
1.
Tijdens de planvorming kunnen wijzigingen aan de orde zijn van inmiddels goedgekeurde documenten/ontwerpresultaten. Ingeval belemmeringen van publiekrechtelijke aard zijn opgetreden die de ongewijzigde uitvoering van die documenten/ontwerpresultaten en daarmee de uitvoering van het Bouwplan niet of niet tijdig mogelijk maken treden Partijen hierover in overleg. Onder ”belemmeringen van publiekrechtelijke aard” worden onder meer verstaan: Gevolgen van inspraak, bezwaar- en beroepsprocedures die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van het Bouwplan; De gevolgen van beslissingen van hogere en /of andere overheden terzake. De kosten voor het wijzigen c.q. aanpassen van documenten als gevolg hiervan zijn voor rekening en risico van de Ontwikkelaar. Voor wat betreft het voeren van bezwaar en beroepsprocedures draagt iedere Partij de eigen kosten.
2.
Ingeval van een noodzakelijk geworden wijziging als hiervoor bedoeld zullen Partijen zich inspannen om de nadelige gevolgen daarvan zoveel mogelijk te beperken. Eventueel nader gemaakte afspraken zullen worden gemaakt middels de daarvoor vereiste interne goedkeuring bij beide Partijen en vervolgens schriftelijk worden vastgelegd.
3.
Indien als gevolg van inspraak, bezwaar- en beroepsprocedures vertragingen in de uitvoering van het Bouwplan ontstaan, wordt Ontwikkelaar geconfronteerd met extra rentelasten over de aankoopkosten voor de grond. Partijen komen overeen dat deze extra rentelasten over Partijen worden verdeel conform de verhouding tussen de stichtingskosten voor het gemeentelijke deel van de parkeergarage (voor rekening Gemeente) en het restende gedeelte van het Bouwplan (voor rekening Ontwikkelaar).
Realisatie Artikel 13
Realisatie, risico
1.
Onder realisatie van het Bouwplan wordt mede begrepen het voor eigen rekening en risico verrichten van alle daartoe benodigde werken op basis van het nog vast te stellen SP (inclusief Openbare Ruimte) en IP. De Ontwikkelaar realiseert voor eigen rekening en risico de onderdelen van het Bouwplan. De Ontwikkelaar realiseert in opdracht en voor rekening en risico van gemeente het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening die een onderdeel vormt van het Bouwplan.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
17
2.
Onderdeel van het Bouwplan is de realisatie van een gebouwde parkeervoorziening. Deze parkeervoorziening wordt gerealiseerd als een niet-openbare parkeervoorziening en omvat in totaal circa 292 parkeerplaatsen waarvan circa 174 parkeerplaatsen in het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening dat aan de Gemeente in eigendom zal worden overgedragen. De gemeenteraad heeft daar op 29 augustus 2023 een besluit over genomen. In dat besluit kwam aan de orde dat de parkeerbehoefte van bewoners in de Indische wijk vele malen hoger is dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen. Los van de eventuele invoering van parkeerregulering, is de meest effectieve maatregel dan ook het toevoegen van parkeercapaciteit. Deze garage draagt significant bij aan het verlagen van de parkeerdruk in de Indische wijk en vormt daarmee één van de concrete bouwstenen uit het mobiliteitsbeleid.
3.
De Gemeente vergoedt aan Ontwikkelaar de extra kosten (op basis van een kostprijs zonder winstopslag) die gemaakt dienen te worden om het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening te realiseren. Een raming van de stichtingskosten en de uitgangspunten voor het bepalen van deze kosten zijn vastgelegd in bijlage 14 (geheim). De kostenposten die de classificatie ‘vaste kosten’ hebben gekregen zijn hierbij tussen Partijen overeengekomen. Eventuele wijzigingen in de hoogte van deze kostenposten leiden niet tot een verrekening tussen Partijen maar komen ten gunste of ten laste van Ontwikkelaar. Over de kostenposten die de classificatie ‘variabel’ hebben gekregen, zullen in de nog overeen te komen koop/aannemingsovereenkomst definitieve afspraken worden gemaakt. De kosten die in de raming van stichtingskosten (bijlage 14) onder ‘Grondkosten’ zijn opgenomen, zullen bij de eigendomsoverdracht van het/de appartementsrecht(en) voor het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening worden betaald.
4.
Ontwikkelaar zal in het kader van de noodzakelijke transparantie alle relevante informatie ter beschikking stellen op basis waarvan de Gemeente zich een goed oordeel kan vormen over de vergoeding die de Ontwikkelaar voor het gemeentelijk deel van de parkeervoorziening wenst te ontvangen.
5.
Partijen zullen op basis van de uitgangspunten in bijlage 14 nadere afspraken maken en deze vastleggen in een separate koop-/aannemingsovereenkomst. Partijen realiseren zich dat met het sluiten van deze koop-/aannemingsovereenkomst afgeweken zal worden van het gemeentelijke aanbestedingsbeleid. Omdat het gemeentelijke deel van de parkeervoorziening een integraal onderdeel (bouwkundig, installatietechnisch en constructief) vormt van het Bouwplan is het niet mogelijk dit deel separaat aan te besteden.
6.
De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de inpassing en realisatie van het aantal benodigde parkeerplaatsen ter voldoening aan de vigerende parkeernormen. Op grond van haar publiekrechtelijke bevoegdheden vindt met inachtneming van artikel 24 (Vrijtekening) van deze Overeenkomst de definitieve toetsing van het parkeren plaats bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad en bij de beoordeling van de omgevingsvergunning.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
18
7.
Eveneens onderdeel van de ontwikkeling is de verplichte watercompensatie in het Plangebied. Het Plangebied is al meer dan 10 jaar onverhard. Nu in de ontwikkeling meer dan 500 m2 onverhard oppervlak wordt omgezet naar verhard oppervlak moet deze toename worden gecompenseerd conform de eisen die door Gemeente en het Hoogheemraadschap van Rijnland worden gesteld. De verantwoordelijkheid voor de vereiste watercompensatie ligt bij de Ontwikkelaar en komt derhalve voor eigen rekening en risico.
8.
De Ontwikkelaar vrijwaart de Gemeente van schadeclaims van wie dan ook terzake van mogelijke schade als gevolg van de (bouw)werkzaamheden die worden/zijn verricht in het kader van de realisatie van het Bouwplan.
Artikel 14
Bovenwijkse kosten
1.
Op grond van de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen 2021 is een exploitatiebijdrage verschuldigd, conform een berekening op basis van de in de Nota vastgestelde berekeningsmethodiek. Het Plangebied is gelegen in de Indischewijk. Conform de bijgevoegde berekening (bijlage 15) bedraagt de exploitatiebijdrage € 205.083,-.
2.
De Ontwikkelaar verstrekt bij het aangaan van de Overeenkomst een met hoogte van de hierboven berekende kosten van bovenwijkse voorzieningen overeenstemmende Bankgarantie.
3.
De exploitatiebijdrage wordt bij het indienen van de aanvragen van de omgevingsvergunning voor het Bouwplan definitief bepaald op basis van het dan geldend prijspeil en gegevens van het Bouwplan. De betaling van de aldus bepaalde bijdrage geschiedt binnen 30 dagen na ontvangst van de door de Gemeente verzonden factuur. De Gemeente verstuurt deze factuur binnen 30 dagen na bovengenoemde definitieve berekening.
4.
Na vaststelling én betaling van de definitief bepaalde exploitatiebijdrage wordt de Bankgarantie geretourneerd.
5.
Indien na betaling van de in lid 3 bedoelde factuur het Bouwplan gedeeltelijk of in het geheel niet wordt gerealiseerd, zal de Gemeente de kosten van de bovenwijkse voorzieningen terugbetalen voor dat deel van het Bouwplan dat niet is c.q. wordt gerealiseerd.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
19
Artikel 15
1.
2.
3.
4.
Inrichting Openbare Ruimte en aansluiting Plangebied en overige uitvoeringskosten in omliggende Openbare Ruimte Algemeen Uitgangspunt bij het aangaan van de Overeenkomst is dat de Ontwikkelaar, in overleg met de Gemeente en volgens het (nog vast te stellen) SP en IP, zorgdraagt voor het op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, aanleggen en inrichten van het Plangebied zoals op de kaart in bijlage 6 is aangegeven. Aansluiting Plangebied op omliggende openbare ruimte De Ontwikkelaar draagt zorg voor het op eigen kosten laten aansluiten van het Plangebied op de omliggende openbare ruimte. De Ontwikkelaar draagt de kosten voor eventuele overige benodigde uitvoeringswerkzaamheden in de Openbare Ruimte rondom het Plangebied, voor zover deze uitvoeringswerkzaamheden het gevolg zijn van of noodzakelijk zijn voor het Bouwplan. De Gemeente maakt tijdig een offerte voor deze werkzaamheden. Het is de Gemeente toegestaan de offerte ook door één van haar raamcontractpartners te laten maken. Betaling van deze kosten vindt uiterlijk 4 weken voorafgaand aan de werkzaamheden plaats.
Aanleg Openbare Ruimte in Plangebied De Ontwikkelaar stelt, met in acht name van artikel 9, in overleg met de Gemeente en volgens het Technisch Programma van Eisen (bijlage 8) een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp op voor het op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, laten (her)inrichten van de Openbare Ruimte. Voorlopig Ontwerp, definitief Ontwerp alsmede de bestekken dienen overeenkomstig het gestelde in het Programma van Eisen te worden getoetst en goedgekeurd door de Gemeente.
5.
De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico, derhalve zonder tegenprestatie van welke aard dan ook, zorg voor de uitvoering van de werken als bedoeld in lid 4.
6.
De Openbare Ruimte dient gereed te zijn uiterlijk drie maanden na oplevering van de eerste woning binnen het Bouwplan en aansluitend aan de Gemeente te worden opgeleverd volgens het Protocol van Overdracht.
7.
Ondergrondse afvalinzameling t.b.v. het Plangebied De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de coördinatie en afstemming van afvalinzameling ten behoeve van de ontwikkeling met de toekomstige beheerder hiervan: Spaarnelanden NV. De levering en plaatsing geschiedt door Spaarnelanden. Spaarnelanden brengt hiervoor per toe te voegen nieuwe aansluiting (bijvoorbeeld een woning) € 411,- (prijspeil 2023) in rekening bij de Ontwikkelaar. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast door Spaarnelanden. Gemeente verleent medewerking aan het
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
20
plaatsen van ondergrondse afvalcontainers in het openbaar gebied en stelt hiervoor de locaties vast.
8.
9.
10.
Coördinatie bij werkzaamheden door Gemeente Indien de Gemeente overgaat tot aanleg/herinrichting van Openbare Ruimte rondom of in de buurt van het Plangebied, zullen Partijen zonodig een coördinatieovereenkomst sluiten teneinde de werkzaamheden af te stemmen. Partijen zullen hun aannemers aan die coördinatieovereenkomst binden. De Ontwikkelaar verstrekt bij het aangaan van de werkzaamheden als bedoeld in lid 2 en in lid 4 een onherroepelijke Bankgarantie ter hoogte van de geschatte aanneemsom, welke van kracht blijft tot het moment dat de Openbare Ruimte conform het Protocol van Overdracht aan de Gemeente is overgedragen. De Bankgarantie wordt geretourneerd na afloop van deze termijn. Partijen zullen in goed onderling overleg een schema overeenkomen voor het afbouwen van de bankgarantie. Dit schema is gebaseerd op het tussentijds gereedkomen van meetbare onderdelen van de werkzaamheden. De bankgarantie kan hooguit één keer per kwartaal worden afgebouwd. Oplevering Openbare Ruimte aan de Gemeente De oplevering van de civieltechnische werken in de Openbare Ruimte door de Ontwikkelaar zal geschieden op het tijdstip en de wijze zoals aangegeven in het Protocol van Overdracht, bijgevoegd als bijlage 9.
11.
Vanaf de datum waarop de oplevering als genoemd in lid 1 heeft plaatsgevonden, zijn de werken geheel voor rekening en risico van de Gemeente. Bij deze cedeert de Ontwikkelaar haar rechten die zij heeft ten aanzien van eventuele verborgen gebreken in enig deel van de Openbare Ruimte die zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst(en) kan doen gelden bij de eindoplevering van het desbetreffende deel van de Openbare Ruimte, reeds nu en voor alsdan aan de Gemeente.
Artikel 16
Uitvoering Bouwplan
1.
De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het doen en vastleggen van een vooropname van de Openbare Ruimte, openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen voorafgaand aan de start van de bouw. Deze vooropname geschiedt in aanwezigheid van de regisseur openbare ruimte van de Gemeente.
2.
Voorafgaand en tijdens de bouw/realisatieperiode dient er door de Ontwikkelaar overleg te worden gevoerd met de afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte van de Gemeente een en ander in verband met mogelijke overlast en beschikbare wegcapaciteiten.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
21
3.
De Ontwikkelaar zal aan haar aannemer(s) van de uit te voeren werken de verplichting opleggen volledig mee te werken aan de beperking van de hinder en mogelijke verkeersbelemmeringen tijdens de bouw/realisatieperiode.
4.
De Ontwikkelaar is jegens de Gemeente aansprakelijk voor alle schade aan de openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen toegebracht door uitvoering van het de bouw. De schade dient op eerste aanzegging van de Gemeente door en voor rekening en risico van De Ontwikkelaar te worden hersteld.
5.
Indien er klachten en/of schadeclaims bij de Gemeente worden ingediend door derden in verband met overlast van of schade ten gevolge van bouwwerkzaamheden zal de Gemeente de Ontwikkelaar terstond informeren en zal de Ontwikkelaar terstond overgaan tot inhoudelijke beoordeling en behandeling en afhandeling en/of betaling van deze klachten en/of schadeclaims.
6.
De Ontwikkelaar zal meewerken aan het eventueel plaatsen van gemeentelijke borden in verband met de noodzakelijke maatregelen.
7.
De kosten voor noodzakelijke tijdelijke maatregelen, waaronder het plaatsen van gemeentelijke borden zoals bedoeld in lid 5, komen voor rekening van de Ontwikkelaar.
Exploitatie Artikel 17
1.
Beheer, Onderhoud en overdracht Plangebied Algemeen uitgangspunt Partijen beogen een feitelijke én juridische openbaarheid in de zin van artikel 1 lid 1 onder b van de Wegenverkeerswet resp. artikel 4 lid 1 van de Wegenwet voor de delen van het Plangebied die openbaar toegankelijk zijn. De betrokken delen van het Plangebied zijn met een lichtgroene kleur aangegeven op bijlage 10. Het is de Ontwikkelaar en/of zijn rechtsopvolger(s) uit dien hoofde niet toegestaan die delen van het Plangebied fysiek af te sluiten voor bezoekers door bijvoorbeeld slagbomen, hekwerken of borden te plaatsen met aanduidingen als ‘eigen weg’ of ‘verboden toegang’ etc. Evenmin is het de Ontwikkelaar en/of zijn rechtsopvolger(s) toegestaan betaling voor toegang te vragen. Ingeval overtreding van het in dit lid bepaalde verbeurt Ontwikkelaar zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro). Artikel 19 van deze Overeenkomst (kettingbeding) is op dit lid van toepassing.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
22
4.
Beheer en onderhoud Openbare Ruimte Het beheer en het onderhoud van de Openbare Ruimte is voor rekening van de Gemeente, zoals aangegeven met een lichtgroene kleur op bijlage 10. Voor wat betreft de door de Ontwikkelaar in eigendom overgedragen Openbare Ruimte geldt dit vanaf de juridische eigendomsoverdracht.
5.
Gemeente en de Ontwikkelaar zullen in het kader van deze Overeenkomst een koopovereenkomst sluiten, waarbij de Ontwikkelaar aan de Gemeente verkoopt en de Gemeente van de Ontwikkelaar koopt de grond t.b.v. de Openbare Ruimte, zoals met een lichtgroene kleur aangegeven op de aan deze Overeenkomst als bijlage 10 gehechte tekening. De concept koopovereenkomst is aangehecht als bijlage 16.
6.
Indien bij de uiteindelijke verkaveling en situering van het Bouwplan mocht blijken dat de exacte begrenzingen moeten worden gewijzigd, verplichten de Ontwikkelaar en de Gemeente zich over en weer zich tot overdracht van die grondstroken die alsdan noodzakelijk blijken voor de gewijzigde situering.
Artikel 18
Vestiging zakelijke rechten
1.
Indien door Ontwikkelaar overbouwingen worden gerealiseerd buiten of binnen de grenzen van het te bebouwen deel van het Plangebied en derhalve boven de Openbare Ruimte zullen zij in nader overleg met de Gemeente de benodigde zakelijke rechten vestigen.
2.
De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats ten overstaan van een door de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van Ontwikkelaar. Er worden door gemeente geen grondkosten in rekening gebracht voor overbouwingen die gelegen zijn boven de openbare ruimte en worden gerealiseerd op de verdiepingen van het Bouwplan, voor zover in overeenstemming met het SP.
3.
Ten behoeve van het gemeentelijke deel van de parkeergarage dient door en op kosten van de Ontwikkelaar zorg gedragen te worden voor de benodigde hoofd- en ondersplitsingen en zo nodig de vestiging van zakelijke rechten. Voormelde splitsingen en zakelijke rechten dienen de goedkeuring te hebben van de Gemeente. Ontwikkelaar verplicht zich daartoe tijdig afstemming te zoeken met de Gemeente. De kosten voor de (onder)splitsing van de parkeergarage worden naar rato van het aantal parkeerplaatsen over Partijen verdeeld.
4.
Voor de medewerking van de Gemeente aan het vestigen van zakelijke rechten is geen vergoeding, hoe ook genaamd, verschuldigd.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
23
Artikel 19
Kettingbeding
1.
Ontwikkelaar is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de Overeenkomst, bij een juridische levering van (een gedeelte van) het Bouwplan, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, niet zijnde een hypotheekrecht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte van levering woordelijk op te nemen.
2.
Op gelijke wijze als in het eerste lid bepaald, verbindt de Ontwikkelaar zich jegens de Gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde, dat ook deze de verplichtingen van het eerste lid van dit artikel zal opleggen aan diens rechtsopvolgers of zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan.
3.
Indien de Ontwikkelaar handelt in strijd met het voorgaande, verbeurt hij zonder rechterlijke tussenkomst een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van € 200.000,00 (zegge: tweehonderdduizend euro).
Artikel 20
(Woning)bouwprogramma
1.
De ontwikkelaar realiseert een (woning)bouwprogramma in het bouwplan bestaande uit: 45% (73) woningen in de Sociale huur waaronder 25 woningen voor de Blijf Groep en bijbehorende algemene ruimten; 17% (28) woningen in de Middeldure huur en/of Middeldure koop; 38% ( 62) woningen in de Vrije sector (koop en/of huur); circa 60 m2 GO t.b.v. commerciële ruimte. De Ontwikkelaar dan wel zijn rechtsopvolger verplicht zich nadrukkelijk om in het Bouwplan de in lid 1 genoemde percentages huur- en/of koopwoningen in de sector sociaal dan wel middelduur aan te houden en de woningen ook uitsluitend te zullen laten gebruiken als Sociale Huurwoning of Middeldure huurwoning en/of Middeldure koopwoning zoals bedoeld in artikel 20 lid 5. Er geldt derhalve een nadrukkelijk verbod op het wijzigen van deze categorieën en bijbehorende percentages.
2.
Het is Ontwikkelaar toegestaan de woningen in de categorieën Middeldure huur en/of Middeldure koop naar eigen inzicht te verdelen tussen de classificaties hoog en laag behoudens 22 maisonnettes in bouwblok F. Deze woningen krijgen een maximale koopsom van € 390.000,- VON conform de door de rijksoverheid vastgestelde grens voor betaalbare koopwoningen (prijspeil per 1 januari 2024). De betrokken 22 woningen worden in eerste instantie uitsluitend verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal en daarnaast ook bij voorkeur aan inwoners uit de gemeente Haarlem.
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
24
Indien na drie maanden na start verkoop blijkt dat er onvoldoende maisonnettes aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal kunnen worden verkocht, vervalt deze voorwaarde. Deze verplichting wordt uitgewerkt in een verkoopprocedure die voorafgaand aan start verkoop aan de Gemeente ter goedkeuring wordt voorgelegd. De Gemeente compenseert Ontwikkelaar voor de in dit lid opgenomen verplichtingen conform bijlage 14b. 3.
Op het realiseren van het woningbouwprogramma is de Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment d.d. 2 november 2022 (bijlage 13) van toepassing tenzij daarvan in deze overeenkomst nadrukkelijk wordt afgeweken.
4.
Het college stelt jaarlijks conform de spelregels uit de Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment d.d. 2 november 2022 (bijlage 13) en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij de categorieën uit lid 1 vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen".
5. A.
Kaders en afspraken met betrekking tot de te realiseren woningen Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning die valt onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 808,06 (prijspeil 1 januari 2023). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m2 GBO, maar op projectniveau is het gemiddelde tenminste 50m2 GBO. Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie (bijvoorbeeld een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakteverhouding redelijk is (en bijvoorbeeld rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basisprogramma van eisen zoals dat door de drie Haarlemse corporaties gezamenlijk is opgesteld (zie bijlage 6 van Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment 2 november 2022 (bijlage 13)).
Voor wat betreft de in het Bouwplan te realiseren sociale woningen geldt het volgende: a) Woonruimteverdeling verloopt via Woonservice (dus ook de nieuwe sociale huurwoningen die worden aangeboden door particuliere partijen); b) Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroepen beperken. c) De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van Haarlem, en daarna Zuid-Kennemerland/IJmond. d) De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling. Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de Ontwikkelaar als de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting de Gemeente
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
25
e) f)
g)
h)
i)
B.
moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door Ontwikkelaar zelf mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna in een allonge bij de onderhavige overeenkomst op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota kaders en instrumenten, de afspraken verder worden vastgelegd. De huren worden conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken geïndexeerd. Indien de verhuurder geen toegelaten instelling is wordt per 1 juli van elk jaar per woning de huurprijs aangeleverd via een door de Gemeente vastgesteld format om de huurprijzen te toetsen. Daarvoor dient inzicht te worden gegeven in een deel van de huuradministratie. Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 50 jaar vanaf het moment van eerste verhuur. Bij overtreding hiervan verbeurt de Ontwikkelaar (dan wel rechtsvolger) zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 200.000 per woning. 65% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat deze een maximale huurprijs mogen hebben tot de aftoppingsgrens. Het betreft zelfstandige woningen.
Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.
Middeldure huurwoning (betaalbaar) Een betaalbare middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de sociale huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1.057,80 per maand (kale aanvangshuur, prijspeil 1 januari 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor wat betreft de in het Bouwplan te realiseren Middeldure huurwoning (betaalbaar) geldt op grond van de Nota Kaders het volgende: a)
b)
c) d)
De huren in het gehele middeldure volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar in combinatie met een huurstijging met de loonontwikkeling. Deze periode gaat in bij eerste verhuur van de woning. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid. De nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen en de woningen in dit segment die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
26
e) f)
g)
h)
een middeninkomen tot 1,5x modaal op basis van het prijspeil van het jaar waarin de huurovereenkomsten worden gesloten. De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. De Ontwikkelaar en/of zijn rechtsopvolger draagt er zorg voor dat de afspraken zoals vermeld onder a) en b) op de juiste wijze worden vastgelegd in de huurovereenkomsten, waarvan vóór het sluiten van de eerste huurovereenkomsten een model ter inzage aan de Gemeente wordt verstrekt. Eénmaal per jaar op 1 juli wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format of een accountantsverklaring) om de huurprijzen te toetsen. Ook wordt aangegeven hoe de verhuur is verlopen en aan welke doelgroepen/inkomenscategorieën is verhuurd. Daarvoor dient inzicht te worden gegeven in een deel van de huuradministratie. De Ontwikkelaar draagt er zorg voor dat hierboven benoemde afmetingen zijn verwerkt c.q. vastgelegd in de aanvraag/aanvragen omgevingsvergunning.
C.
Hoge middeldure huurwoningen Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1.057,80 en € 1.432,06 (prijspeil 1 januari 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO.
D.
Lage middeldure koopwoningen Een lage middeldure koopwoning is een koopwoning met een VON-prijs van maximaal € 305.176,- (prijspeil 1 januari 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding (zie ook lid 6). Voor wat betreft de in het Bouwplan te realiseren Lage middeldure koopwoning geldt op grond van de Nota Kaders het volgende: a) Deze worden bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. b) Deze worden verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal.
E.
Hoge middeldure koopwoningen Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een VON-prijs van €305.176 tot maximaal € 451.578 (prijspeil 1 januari 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding (zie ook lid 6).
F.
Huur-/koopwoningen Vrije sector a) Huurwoning met een aanvangshuurprijs vanaf € 1.432,06 (prijspeil 1 januari 2023). Gedurende de exploitatie staat het Ontwikkelaar (en diens rechtsopvolgers) vrij om naar eigen inzicht jaarlijks te indexeren binnen de dan geldende eisen van het Rijksbeleid. b) De Koopwoning met een VON-prijs boven de € 451.578 (prijspeil 1 januari 2023)
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
27
c)
bij eerste verkoop. Het is Ontwikkelaar dan wel zijn rechtsopvolger toegestaan de woningen in de Vrije Sector te verhuren c.q. te verkopen tegen een lager niveau dan onder a) en b) genoemd.
6.
De Ontwikkelaar neemt bij wijze van kettingbeding in de koopovereenkomsten voor de woningen genoemd onder D tot en met E een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsbeding op voor de duur van ten minste 10 jaar na oplevering. Artikelen 3.3 en 3.7 van de Algemene Verkoopvoorwaarden kunnen hiervoor model staan. Waar Gemeente staat kan Ontwikkelaar worden gelezen. De teksten van het antispeculatiebeding en de zelfbewoningsplicht dienen vooraf te worden goedgekeurd door de Gemeente.
6.
Boete- en kettingbeding Op het niet nakomen van het bepaalde in dit artikel is de Ontwikkelaar (dan wel zijn rechtsopvolger(s)) op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst aan de Gemeente een boete verschuldigd van € 200.000,00 per woning en onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en schadevergoeding te vorderen.
7.
Artikel 19 van deze Overeenkomst (kettingbeding) is op dit artikel van toepassing.
V
PUBLIEKRECHTELIJKE TAKEN GEMEENTE
Artikel 21
Planologische procedure
1.
Het SPvE en het daaruit voortvloeiende nog vast te stellen SP vormt het kader voor de planontwikkeling en bestemmingswijziging. In het SPvE en het SP worden vastgelegd aan welke ruimtelijke, stedenbouwkundige en programmatische eisen de herontwikkeling moet voldoen. De Ontwikkelaar dient ten behoeve van de bestemmingsplan- of omgevingsplanwijziging voor eigen rekening en risico de benodigde onderzoeken voor te bereiden en uit te voeren alsmede een goede ruimtelijke onderbouwing en toelichting aan te leveren welke door de Gemeente wordt getoetst vanuit haar publiekrechtelijke rol en verantwoordelijkheid. De Gemeente draagt na akkoord op deze ruimtelijke onderbouwing met inachtname van artikel 24 (vrijtekening) van deze Overeenkomst vervolgens zorg voor het opstellen en in procedure brengen van het Bestemmingsplan Nieuw/omgevingsplan (regels en plankaart) voor het gehele Bouwplan, waarmee de realisatie van het Bouwplan planologisch mogelijk wordt gemaakt.
2.
De Gemeente draagt, met inachtname van artikel 24 (vrijtekening) van deze Overeenkomst, zorg voor de behandeling van de door de Ontwikkelaar ingediende
Versie 14 december 2023
Paraaf Gemeente:
Paraaf Ontwikkelaar:
28
aanvr(a)g(en) omgevingsvergunning , alsmede overige aanvragen door de Ontwikkelaar voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voorzover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend.
3.
De in lid 1 en 2 genoemde zorgplichten hebben het karakter van een inspanningsverbintenis, waaronder ten deze wordt verstaan een verbintenis die niet verder strekt dan tot de verplichting om naar vermogen en met inachtneming van de geldende wettelijke en beleidskaders een maximale inspanning te plegen tot vaststelling van de (planologisch besluit) en verlenen van de door de Gemeente te behandelen vergunningen.
4.
De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in lid 5 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen.