3 Bijlage 2 Concept inschrijvingsleidraad Zwemmerslaan 2-4

Pagina 21 van 35

4.1 Wijk van de toekomst Zwemmerslaan

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

plangebied omgeven is door veel groen. Gecombineerd met een autoluw gebied zijn er veel mogelijkheden voor het creëren van een groene wijk. Kenmerkend is een openbare ruimte met een informele sfeer. Door de opzet van de gebouwen is de groene omgeving voelbaar in de buurt en wordt tegelijkertijd een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente Haarlem (zie bijlage 12). De bestaande, volwassen bomen zijn een belangrijke kwaliteit van deze locatie en dienen zoveel mogelijk behouden te blijven. Het gebied zal functioneren als schakel tussen Schalkwijk en de Groene Zoom rondom Schalkwijk. Zichtlijnen en wandelroutes versterken het contact van het aangrenzende Molenwijk met de Groene Zoom.

De architectuur van de compacte bouwblokken kent een rijkdom aan gevelvariaties, zonder dat dit ten koste gaat van de eenheid. Er is veel aandacht voor ambacht en detail, maar bovenal is er sprake van een rustig, samenhangend architectonisch beeld met een informeel karakter. In het Plangebied zijn meer dan 400 funderingspalen aanwezig die in de bodem zitten (bijlage 4). De gemeente levert bouwrijpe grond op, met de aanwezigheid van (ingemeten) groen, kabels en leidingen en palen in de bodem. De momenteel aanwezige Tiny Houses worden door de gemeente verwijderd als onderdeel van levering van de bouwrijpe grond. 4.1.3 Programma De gemeente Haarlem heeft voor de wijk de Zwemmerslaan het volgende woningbouwprogramma op het oog: • Minimaal 100 en maximaal 160 woningen. Dit gebeurt in een mix van verschillende woontypologieën. Bij voorkeur zijn dit koopwoningen. • Minimaal 50% van het totale woonprogramma moet betaalbaar zijn. Dit betekent huurprijs tot de sociale huurgrens € 808,06; woningen tussen de € 808,06 - € 1.057,80 (laag middensegment huur) en/of woningen tot een koopprijs van maximaal € 305.176 (prijspeil 2023 (bijlage 18). • De overige 50% dient eveneens een mix aan prijssegmenten te bevatten (middelduur en duur segment) (bijlage 18). • Een deel van de woningen (minimaal 25), is onderdeel van een wooncoöperatie of CPO.

Deze woningen kunnen zowel koop-als huurwoningen zijn. • De woningen zijn van een goede woonkwaliteit, dat betekent dat de woningen een veilige en gezonde woonplek (voldoende licht, lucht en ruimte) bieden, met comfort (gebruiksgemak) en energetische kwaliteit. • De woningen dienen te voldoen aan de kaders sociale huur en middensegment, zie bijlage 17. Voor collectieve woonvormen of woonvormen met gedeelde voorzieningen mag er, in overleg met de gemeente in de planuitwerkingsfase, worden afgeweken van de minimale vierkante

Pagina 22 van 35

Uitgangspunt is dat de niet uitgeefbare grond in eigendom en beheer blijft bij de gemeente. Hier gelden de inrichtingseisen zoals opgenomen in de HIOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte Haarlem, bijlage 18) en het Technisch Programma van Eisen (TPvE, zie bijlage 10) . Zowel de HIOR als TPvE wordt op actualiteit gecontroleerd bij aanvang van het ontwerp van de Openbare ruimte. De Omgevingswet schrijft ook voor dat openbare ruimte toegankelijk moet zijn voor mensen met een beperking. De Marktpartij kan er echter ook voor kiezen om de openbare ruimte in eigendom en beheer van toekomstige bewoners (bijvoorbeeld een VVE constructie) te geven als dit aantoonbaar aansluit bij de gehele visie voor het gebied. In beide gevallen dient voor de Openbare ruimte die aan de gemeente wordt opgeleverd, sprake te zijn van robuuste aaneengesloten ruimten. Dat wil zeggen dat de ruimte die aan de gemeente wordt overgedragen beheersbaar moet zijn door de Aanbestedende dienst en niet in kleine onderdelen versnipperd.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

meters gbo. De wooncoöperatie moet aan vier eisen voldoen: 1. Er is een democratisch bestuur. 2. Individuele leden kunnen geen geïnvesteerd maatschappelijk kapitaal uit de coöperatie halen. 3. Een wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk. 4. Voor middeldure en sociale huurwoningen gelden inkomensgrenzen.

Binnen de woonfunctie zijn ondergeschikte werk- en zorgfuncties en ontmoetingsfuncties gewenst. Deze hebben een oppervlakte van maximaal 100 m2 bvo(bruto vloeroppervlak) aan multifunctioneel programma in het Plangebied. Het doel van deze functies is om de sociale interactie tussen bewoners te stimuleren. De parkeerbehoefte moet binnen het plangebied worden opgelost. Aanvullend is er ruimte van 15 langsparkeerplaatsen voor bezoekers, op grondgebied van de gemeente aan de Zwemmerslaan. Deze parkeerplaatsen dienen door Marktpartij gerealiseerd te worden. De eisen ten aanzien van parkeren staan in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (zie bijlage 3).

Gemeenschapszin als maatschappelijke waarde

De gemeente wil niet alleen inzetten op aantallen woningen, maar ook op kwaliteit. De gemeente vindt het geluk en de (sociale) welvaart van bewoners belangrijk. Mensen voelen zich thuis in een gebied, en voelen zich onderdeel van een gemeenschap. Mensen zijn fysiek en sociaal gezond, en worden uitgedaagd het maximale uit zichzelf en uit anderen te halen. Mensen voelen eigenaarschap voor de ontwikkeling en verbetering van hun wijk en hun leefomgeving. De manier waarop de woningen en Openbare ruimte is ingericht en beheerd kan hier aan bijdragen. In de Zwemmerslaan helpen buren elkaar. In een wijk van de toekomst creëren zij hun eigen maatschappelijke waarde: voor zichzelf, voor hun medebewoners en -gebruikers en voor hun omgeving. De gemeente wil op deze locatie graag collectieve woonvormen zoals een wooncoöperatie en/of (CPO)woningen met gedeelde voorzieningen. Hiermee wordt door hun collectiviteit ook een bijdrage geleverd aan andere maatschappelijke opgaven: het faciliteren van gezond en vitaal ouder worden, het tegengaan van eenzaamheid en het faciliteren van een duurzame levensstijl. De woningen zorgen voor een veilige en gezonde woonplek. De woonplek biedt voldoende licht, lucht, ruimte met comfort en van energetische kwaliteit. Integrale duurzaamheid

De ambities op het gebied van duurzaamheid liggen hoog voor de ontwikkeling aan de Zwemmerslaan. De ambities, die aansluiten op de Omgevingsvisie Haarlem 2045 (bijlage 20)(vergroenen & vernatten/energietransitie) dienen voor de Zwemmerslaan op een integrale manier met elkaar verbonden te worden. Zo wordt een prettige en gezonde leefomgeving gecreëerd voor de toekomstige bewoners waar duurzame mobiliteit en een autoluw gebied centraal staan. Door gebouwen flexibel in te richten, behouden zij op lange termijn hun waarde vanwege hun adaptiviteit. Circulaire bouw (bijlage 15) en gebruik van demontabele onderdelen versterkt dit. Met de groene omgeving en beoogde groene wijk bestaat er ook een kans voor een biodiversiteitsimpuls. De waterberging in het

Pagina 23 van 35

4.1.4 Randvoorwaarden van de Opdracht Voor de Zwemmerslaan zijn de aspecten gemeenschapszin bij bewoning, duurzaamheid en invloed bewoners bij het planproces belangrijk. Ook worden er randvoorwaarden gesteld aan de planning en fasering.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

gebied levert hier ook een bijdrage aan, naast het bestand maken van gebouwen en buitenruimte voor piekbuien en periodes van droogte. Door de eisen uit het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (bijlage 3) wordt er een minimale kwaliteit geborgd. Gegadigden worden uitgedaagd om op onderdelen (flexibiliteit, circulariteit, mobiliteit en groen) te excelleren. Invloed bewoners

Naast de grote behoefte aan kwantiteit in nieuw te realiseren woningen, is het betrekken van toekomstige bewoners bij de ontwikkeling van belang. Hierdoor ontstaat (meer) eigenaarschap over de woning en woonomgeving en wordt de maatschappelijke waarde in de gebruiksfase uiteindelijk vergroot. De gemeente Haarlem wenst betrokken bewoners in vooral de ontwikkelfase, waarbij zij zelf maximaal invulling kunnen geven aan hun wijk: dat gebeurt in de Zwemmerslaan onder andere door middel van een wooncoöperatie of CPO. Zowel bij een wooncoöperatie als bij CPO staan toekomstige bewoners zelf aan de lat om de woningen (en buurt) te (mede)ontwerpen en invloed uit te oefenen op de ontwikkeling. De gemeente is van mening dat intensief betrokken bewoners gunstig zijn voor het realiseren van toekomstbestendige woningen. In de Zwemmerslaan ontstaan de beste ideeën voor de inrichting van een wijk in samenwerking tussen de realiserende partijen en de toekomstige gebruikers.

De vraag naar woningen in Haarlem is groot. Er is een tekort aan verschillende type woningen en prijssegmenten, waaronder woningen in het betaalbare segment (minimaal 50% van deze Opdracht). Snelheid in de realisatie van de opgave is belangrijk voor de gemeente. Na ondertekening van de Optieovereenkomst dient de bouw binnen vier jaar te starten. Start bouw is hier gedefinieerd als het daadwerkelijk starten van de werkzaamheden ten behoeve van het uiteindelijk te bouwen gebouw (zoals heien van palen, etc.). De gemeente levert Bouwrijpe grond. De oplevering van de woningen moet binnen vijf jaar na Gunning plaatsvinden. Voor de oplevering van de coöperatiewoningen en/of CPO wordt dit ook nagestreefd, maar moet de oplevering uiterlijk binnen 7 jaar na Gunning plaatsvinden. De Aanbestedende Dienst ziet in het plan van aanpak naast een beschrijving van de begeleiding van de wooncoöperatie en/of CPO ook graag een planning. Hieronder volgt een beknopte planning: Wat Ondertekenen Optieovereenkomst Looptijd Optieovereenkomst

Ondertekenen Koop-en Ontwikkelovereenkomst

Looptijd Koop-en Ontwikkelovereenkomst

Aanvraag omgevingsvergunning Juridische levering en betaling koopsom Start bouw Oplevering reguliere woningen Oplevering CPO/Wooncoöperatiewoningen

Wanneer Binnen twee maanden na Gunning Binnen vijftien maanden, met mogelijkheid tot drie maanden verlenging (maximaal achttien maanden totaal) Binnen achttien maanden na ondertekenen Optieovereenkomst (exclusief besluitvorming door het College van Burgemeesters en Wethouders van maximaal twee maanden) Tien maanden, met mogelijkheid tot maximaal drie maanden verlenging (maximaal dertien maanden totaal) Binnen twee maanden na vaststelling Definitief Ontwerp door Aanbestedende Dienst Na onherroepelijke omgevingsvergunning Binnen 10 maanden na levering Binnen vijf jaar na Gunning Binnen zeven ja na Gunning

Pagina 24 van 35

Planning en fasering

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

4.2 Aard en omvang van de Opdracht De Opdracht betreft de integrale gebiedsontwikkeling Zwemmerslaan te Haarlem. De Aanbestedende dienst is voornemens in de Inschrijvingsfase een marktpartij te kiezen, die voor eigen rekening en risico het Plangebied ontwikkelt. De uiteindelijke opdracht aan de Winnende marktpartij zal op basis van het vorenstaande in elk geval de navolgende elementen omvatten: • integraal ontwerp van het vastgoed met gevarieerd aanbod; • integraal ontwerp openbare ruimte; • koop en afname grond; • Woonrijpmaken, inclusief de realisatie van complete openbare ruimte inclusief groen; • realisatie, vermarkten en verkoop van het vastgoed. De Marktpartij dient in de Inschrijvingsfase naast een financieel bod, waarbij ook de kosten voor de aanleg van de openbare ruimte in de bieding zijn inbegrepen, voorstellen te doen voor invulling van de Gunningscriteria. Een nadere uitwerking en detaillering van de opdracht vindt plaats in de Inschrijvingsfase.

4.3 Overeenkomsten

De Aanbestedende dienst sluit met de Winnende marktpartij binnen twee maanden na definitieve gunning een Optieovereenkomst. De Exclusiviteitsvergoeding dient met ondertekening van de Optieovereenkomst gestort te zijn door de Winnende marktpartij. Deze Optieovereenkomst geeft de Winnende marktpartij een afnamerecht voor de grond binnen een optieperiode van 15 maanden. De Optieovereenkomst bevat geen afnameplicht. De concept Optieovereenkomst is toegevoegd als bijlage (zie bijlage 7). Tijdens de looptijd van de Optieovereenkomst werkt de Winnende marktpartij het plan voor de ontwikkeling verder uit, waarbij toekomstig bewoners actief worden betrokken. Ook doorloopt de Winnende marktpartij de noodzakelijke procedures (onder andere de toetsing door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK)) en draagt hij zorg voor de financiering. Wanneer het uitgewerkte plan aan alle voorwaarden voldoet, wordt binnen 15 maanden met optie tot verlening met 3 maanden de definitieve Overeenkomst gesloten: • Een Koop- en Ontwikkelovereenkomst, waarin onder andere de afspraken zijn vastgelegd over de datum van grondafname, de uitvoering van het bouwplan, et cetera. 4.3.2 Social Return Minimaal 5% van de Opdrachtwaarde van de inrichting van de Openbare Ruimte wordt besteed aan Social Return.

Hiervoor geldt het ‘Protocol Social Return on Investment’ Arbeidsmarktregio ZuidKennemerland en IJmond (zie bijlage 21).

Pagina 25 van 35

4.3.1 Optieovereenkomst en overige Overeenkomsten

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

5. Gunningscriteria 5.1 Inleiding De gunning vindt plaats op basis van Beste Prijs Kwaliteit Verhouding (BKPV), conform artikel 2.115 lid 1 Aanbestedingswet 2012 en 3.6.1 ARW 2016 aan de hand van een aantal door de Aanbestedende dienst opgestelde eisen en wensen (nadere criteria). Gegadigden kunnen excelleren op deze gunningscriteria, waarbij minimaal voldaan moet worden aan de kaders uit het bestemmingsplan, Stedenbouwkundig Programma van Eisen en minimaal grondbod. De Opdracht zal worden gegund op basis van twee (2) Gunningscriteria: 1. Kwaliteit 2. Financieel Gunningscriteria zijn inhoudelijke criteria die als doel hebben te komen tot de beoordeling van de Inschrijvingen en de Inschrijving met de beste prijs-kwaliteitverhouding te vinden. De door de Inschrijvers ingediende stukken worden beoordeeld, waarbij per criterium een maximum score kan worden behaald. Indien een Inschrijving niet voldoet aan één of meer van de gestelde eisen (zie bijlage 3: Stedenbouwkundig programma van Eisen)dan wordt de Inschrijver uitgesloten en niet verder beoordeeld (zie ook paragraaf 5.4.1), conform het ARW 2016. De ingediende Inschrijvingen worden beoordeeld door een beoordelingscommissie op de onderdelen:

•

Kwaliteit o Woon concept o Ruimtelijk concept o Toekomst concept Financieel o Financieel bod, bestaande uit grondbod en kosten woonrijp maken

Pagina 26 van 35

•

5.2 Beschrijving Gunningscriteria In figuur 1 zijn de verschillende gunningscriteria verder uitgesplitst en is aangegeven hoeveel punten per onderdeel te behalen zijn. Hierna volgt een nadere toelichting op de gunningscriteria.

Gunningcriterium

Subgunningcriterium

1. Kwaliteit

Maximaal totaal aantal te behalen punten

80 punten 1.1 Woon concept (40) 1.2 Ruimtelijk concept (20) 1.3 Toekomst concept (20)

20 punten

2. Financieel 2.1 Grondbod 2.2 Kosten Woonrijp maken

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

Figuur 1: Gunningscriteria en subgunningscriteria

5.3 Gunningscriterium “kwaliteit” 5.3.1 Doelstellingen De gemeente Haarlem wenst een kwalitatief duurzame wijk te realiseren, geschikt voor de huidige en toekomstige generaties. De Zwemmerslaan wordt dé wijk van de toekomst. Het is een wijk met innovatieve woonconcepten, waarbij gemeenschapszin centraal staat. In de Zwemmerslaan kijken buurtbewoners naar elkaar om, zowel jong als oud.

5.3.2 Eisen en wensen 1.1 Woonconcept- Prettig samenleven met elkaar In de wijk van de toekomst is het prettig wonen. Bewoners gaan hier voor langere tijd hun thuis vinden. Hierdoor zijn bewoners bereid om te investeren in langdurige relaties met hun buren en zich in te zetten voor hun woning en directe leefomgeving. Er ontstaat verbinding, sociale samenhang en verantwoordelijkheidsgevoel. Het plan maakt duidelijk hoe op deze aspecten wordt ingezet en een omgeving wordt gerealiseerd waarin dergelijke ontwikkeling ontstaat en blijft bestaan. In de Zwemmerslaan zijn drie onderdelen belangrijk voor het bereiken van deze doelstelling: Gemeenschapszin, wooncoöperatie en doelgroepen en differentiatie. De Inschrijver wordt uitgedaagd om beproefde woonconcepten te ontwikkelen die gemeenschapszin bevorderen, ruimte bieden aan innovatieve woonvormen zoals een wooncoöperatie en een thuis bieden voor verschillende doelgroepen die met elkaar in verbinding staan in een gedifferentieerd woonprogramma (naar segment en grootte, bijlage 17). De woningen zijn van een goede woonkwaliteit, dat betekent dat de woningen een veilige en gezonde woonplek (voldoende licht, lucht en ruimte) bieden, met comfort (gebruiksgemak) en energetische kwaliteit. Gemeenschapszin Het plan moet zorgdragen voor een buurt met een sterke gemeenschapszin.

Bewoners van de Zwemmerslaan zijn betrokken bij hun directe woonomgeving en mensen uit de aangrenzende omgeving zijn welkom bij de Zwemmerslaan. De nieuwe ontwikkeling biedt meerwaarde voor haar omgeving en vergroot de diversiteit van Schalkwijk zonder zelf een geïsoleerde plaats in te nemen. De woonconcepten dragen gemeenschapszin uit. De sociaal-maatschappelijke betrokkenheid komt deels terug in een (beperkte) mix van functies. Er is naast wonen, ruimte voor woon-werk- en woon-zorgwoningen en gedeelde ruimte(s)/voorzieningen. Daarnaast moet de wijk ingericht worden om betrokkenheid en collectiviteit te stimuleren: hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan collectieve voorzieningen of collectief beheer van de buitenruimte. Gezamenlijke voorzieningen stimuleren ontmoeting tussen bewoners. De gemeente is van mening dat sociale interactie bijdraagt aan de gezondheid van bewoners. In een gezonde wijk kijken

Pagina 27 van 35

De gemeente heeft drie doelstellingen voor deze locatie geformuleerd, waarop de Inschrijvingen beoordeeld worden: • Prettig samenleven met elkaar met mix van woningen (Woon concept) • Wonen in een collectief landschap met een informeel karakter, sterk verbonden met de omgeving (Ruimtelijk concept) • Behoud van waarde en kwaliteiten naar de toekomst, door aandacht voor maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen (Toekomst concept)

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

buurtbewoners naar elkaar om. Door middel van collectieve woonconcepten, wordt dit gestimuleerd. Wooncoöperatie Wanneer bewoners intensief betrokken zijn, verwacht de gemeente dat er een wijk ontstaat die voldoet aan de lange-termijn behoefte van toekomstige bewoners. Bewoners hebben daarmee niet alleen eigenaarschap van hun nieuwe woning en leefomgeving, maar spelen een (hoofd)rol in de totstandkoming en onderhoud daarvan. Dit kan door middel van CPO of een wooncoöperatie gerealiseerd worden. CPO is het minimale vereiste, een wooncoöperatie is de wens. Een wooncoöperatie is een belangrijk instrument om gemeenschapszin te bevorderen, vrijheid te geven aan bewoners en betrokkenheid te creëren en te behouden.

Doelgroepen en differentiatie Het plan biedt een thuis voor verschillende doelgroepen, waaronder senioren. Deze doelgroep leent zich ook goed voor een collectieve woonvorm. Toegankelijkheid en zorgvoorzieningen zijn voor met name de senioren een belangrijk aandachtspunt. Er wordt in deze Aanbesteding gevraagd om een mix van woontypen en woninggroottes in alle prijssegmenten, van kleine éénpersoonswoningen (levensloopbestendig) tot grotere eengezinswoningen. Minimaal 50% van het totale woonprogramma moet betaalbaar zijn. De overige 50% dient een mix aan prijssegmenten te bevatten (middelduur en duur segment), waarbij extra waardering wordt gegeven voor substantieel meer betaalbare woningen (bijlage 17). De voorkeur gaat uit naar woningen in het koopsegment. Uitgangspunt is dat de woningen worden aangeboden of verkocht met een anti-speculatiebeding of een bijzondere koopconstructie zodat de woningen duurzaam betaalbaar blijven. Zowel binnen één gebouw als tussen de gebouwen is differentiatie van woontypen, prijssegmenten en doelgroepen gewenst. Een mix aan doelgroepen op verschillende schaalniveaus wordt gewaardeerd. Om de interactie tussen de doelgroepen en daarmee de gemeenschapszin te bevorderen, voorziet het plan in handvatten hiervoor. 1.2 Ruimtelijk concept- Wonen in een collectief landschap met een informeel karakter, sterk verbonden met de omgeving.

De nieuwe bebouwing wordt op een unieke locatie met veel volwassen bomen en te midden van grote groenzones ontwikkeld. De ontwikkeling speelt optimaal in op deze gegeven groene kwaliteit. Behoedzaam wordt omgegaan met bestaande bomen. Routes en doorzichten verbinden de buurt met de omliggende groengebieden en buurten. Landschap en architectuur vormen een sterk samenhangend geheel. Daarbij is het ‘landschap’ een collectieve buitenruimte, die bijdraagt aan verbinden en gemeenschapszin. Met een informeel karakter wordt aansluiting gezocht bij de bestaande kwaliteit van de Groene Zoom (de groenzone rondom Schalkwijk). Sterke identiteit met informele sfeer De wijk krijgt een sterke identiteit met een informele sfeer, die zich onderscheidt van de stadswijken van Schalkwijk. Zowel in de buitenruimte als architectuur wordt gezocht naar rust en samenhang. De nieuwe bebouwing heeft een moderne uitstraling. De bebouwing is simpel, robuust en tijdloos. De architectuur is rustig en terughoudend, als onderdeel van het landschap. Elk gebouw maakt onderdeel uit van één en dezelfde familie. Het plan heeft daarmee een sterke eigen identiteit die in alle lagen van

Pagina 28 van 35

Een wooncoöperatie vraagt om een actieve rol van de Winnende Marktpartij om de coöperatie te begeleiden en te ondersteunen richting realisatie. In een vroeg stadium in de planvorming (uiterlijk bij het voorlopig ontwerp) betrekt of formeert de Inschrijver mogelijke coöperatie(s) om gezamenlijk tot een plan te komen. De Inschrijver moet in de Inschrijving een plan van aanpak voor begeleiding van de wooncoöperatie en/of CPO tonen. Extra waardering wordt gegeven als dit een lokaal initiatief en/of bewoners betreft.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

ontwerp is meegenomen. De bebouwingsopzet, architectuur en buitenruimte zorgen voor een informele sfeer. Landschappelijke buitenruimte Een groot deel van de nieuwe buurt bestaat uit openbaar toegankelijke, groene buitenruimte met een verbindende werking. Gebouwen staan met hun voeten in het landschap en zijn zo opgezet dat de collectieve buitenruimte een verlengstuk voelt van de eigen woning. De buitenruimte is voor de nieuwe bewoners van de Zwemmerslaan een uitnodigende, aangename en veilige plek om elkaar te ontmoeten, te spelen, trainingen te volgen, feestjes te organiseren, etc. Verbonden met omliggende grondgebieden De buurt wordt een logische entree tot de Groene Zoom. Zowel voor de nieuwe bewoners als voor omwonenden staat het Plangebied in verbinding met de groene omgeving en aangrenzende buurten. Dit vraagt om doorzichten naar het landschap en een doorwaadbaarheid van het gebied met (publiek toegankelijke) routes.

Flexibiliteit De toekomstige woonbehoefte kan afwijken van die van nu. De plannen die nu gemaakt worden moeten daarop in kunnen spelen. Woonconcepten zijn, waar mogelijk, flexibel en aanpasbaar. De woningen bieden de mogelijkheid aan de bewoner om in eventuele aangepaste vorm voor langere tijd te blijven wonen. Daarbij kan gedacht worden aan uitbreidbaarheid en opdeelbaarheid, maar ook aan functionele uitwisselbaarheid. De flexibiliteit van vastgoed en buitenruimte komt terug in een flexibele indeling en eenvoudige aanpassing en demontage. Zo is de wijk voorbereid op veranderende behoefte van haar gebruikers als het gaat om bijvoorbeeld wonen, werken, zorg en mobiliteit. Circulariteit Zowel betrokken Marktpartijen, de gemeente als toekomstige bewoners en gebruikers passen de principes van de circulaire economie toe: ze maken gebruik van hernieuwbare energiebronnen, produceren alleen grondstoffen die opnieuw te gebruiken zijn en leveren allemaal een bijdrage aan de circulaire keten. Er wordt circulair gebouwd door materialen her te gebruiken en door bij nieuwbouw rekening te houden met toekomstig hergebruik van materialen. Daartoe krijgen gebouwen een materialenpaspoort. De openbare ruimte wordt ontworpen en gerealiseerd met een geminimaliseerde CO2 footprint.

Gedurende het ontwerptraject wordt de Milieukosten indicatoren van het ontwerp beperkt, aan de hand van de Convenant Toekomstige Woningbouw MRA (zie bijlage 14). Brons is hierbij de minimale score, waarbij geëxcelleerd kan worden op zilver en goud. Bij het gebruik van materialen ligt de nadruk op houtbouw. De gemeente Haarlem heeft zich verbonden aan het convenant Green Deal Houtbouw. Het convenant heeft tot doel om ten minste 20% van de nieuwbouw van woningen in de Metropool Regio Amsterdam in houtbouw uit te voeren. Voorliggende opgave biedt een mooie kans om een grote bijdrage te leveren aan deze doelstelling. Aanvullend vraagt de gemeente Haarlem aandacht voor de losmaakbaarheid van verbindingen bij houtbouw en de verschillende materialen, producten en elementen (respectievelijk TV’s van 0,8 en 0,2 conform Circular buildings – Meetmethodiek losmaakbaarheid – Versie 2.0).

Pagina 29 van 35

1.3 Toekomst concept- Behoud van waarde en kwaliteiten naar de toekomst, door aandacht voor maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen De Zwemmerslaan is een toekomstbestendige wijk. Dat betekent dat de wijk flexibel en aanpasbaar is aan de vraag van de toekomst en dat er aandacht is voor circulariteit.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

5.3.3 Aan te leveren documenten gunningscriterium ‘kwaliteit’ De volgende documenten moeten door Inschrijver worden ingediend. 1. Integrale visie op doelstellingen en ambities

2. Stedenbouwkundig ontwerp op het uitwerkingsniveau van een schetsontwerp (SO) Een stedenbouwkundig ontwerp, inclusief ontwerp van de openbare ruimte, op het uitwerkingsniveau van een Schets Ontwerp (SO) voor het gehele plangebied. Het SO omvat: Een plankaart, maatvast getekend (CAD) op schaal 1:500. Naast deze plankaart worden er ook themakaarten en tabellen gevraagd. Dit geeft een integraal inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten en geeft concreet inzicht in: - de verdeling tussen bebouwing, buitenruimte (openbaar) - woonprogramma: grootte en aantallen (footprint, BVO, hoogtes).

Woning typologieën en prijssegementen, aandeel CPO/wooncoöperatie - percentage grondgebonden groen ten opzichte van totale oppervlakte plangebied; - ontsluiting en parkeerbalans; - de inrichting van de openbare ruimte met groen, bestaande en te verplaatsen bomen, verharding - voorzieningen voor waterberging - de wijze waarop het plan zich naar de omgeving presenteert; - positie en maatvoering van bebouwing, kavels, infrastructuur (wegen en paden), parkeren (inclusief parkeerbalans) Deze kaart wordt vergezeld van: - Tabel met FSI (Floor Space Index zie bijlage 3), GSI (Ground Space Index, zie bijlage 3), BVO, footprint, gebouwhoogtes - Tabel met de parkeerbalans - Tabel en of kaart met waterbergingsopgave - Tenminste 2 dwarsdoorsneden die over het plangebied als geheel zijn genomen en - Minimaal twee kaarten die de identiteit van de buurt verbeelden. Kaart en doorsneden worden tezamen toegelicht in maximaal 2 A4 tekst. Hiermee wordt een indruk gegeven van het ruimtelijk beeld. 3. Architectonische Impressie Voor de woningen verbeeldt de Inschrijver het karakter van de architectuur. Dit bestaat uit: - maximaal 2 A4 tekst - Maximaal 4 A3 met tekeningen, illustraties en afbeeldingen (referentiebeelden en/of impresies). Bij voorkeur zijn er ook 3D impressies opgenomen. Dit is een wens. 4.

Plan van aanpak begeleiding wooncoöperatie/CPO Inschrijver dient aan te tonen wat zijn visie is op de begeleiding van een wooncoöperatie, indien een wooncoöperatie onderdeel uitmaakt van het plan. Indien er geen wooncoöperatie in het plan zit, dient

Pagina 30 van 35

Hoe geeft het plan invulling aan de doelstellingen en ambities voor deze locatie, zoals beschreven door de gemeente in onder andere het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en bestemmingsplan? De integrale visie is maximaal 2 A4.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

Inschrijver een plan van aanpak voor begeleiding van de CPO woningen toe te voegen. Er moeten immers minimaal 25 CPO-woningen worden gerealiseerd, wanneer er geen wooncoöperatie onderdeel uitmaakt van het plan. Belangrijk is dat uit het plan van aanpak blijkt dat de ambities haalbaar en realistisch zijn in relatie tot de planning. Voor beide gevallen geldt een plan van aanpak van maximaal 2 A4. 5. Visie op circulair bouwen Tot slot wordt van Inschrijver een toelichting verwacht op de wijze waarop hij op deze locatie invulling geeft aan het aspect circulair bouwen. Het gaat hierbij niet om een beschouwend betoog maar om een overzicht van de concrete maatregelen die door Inschrijver op deze locatie worden getroffen. Er staan vier thema’s centraal binnen het onderwerp circulair bouwen: Milieukosten indicator van het ontwerp, visie materiaalgebruik, losmaakbaarheid verbindingen, houtbouw. De visie op circulariteit is maximaal 3 A4 . De bijlagen Convenant Toekomstige Woningbouw MRA (13) en Circular Buildings (14) zijn leidend hierin. 6. OPTIONEEL: Visie beheer Openbare Ruimte door toekomstige gebruikers Indien de Openbare Ruimte niet in zijn geheel in beheer blijft van de Aanbestedende Dienst, moet de Inschrijver aantonen hoe en door wie de ruimte wordt beheerd. De Inschrijver dient dit aan te tonen in een plan van aanpak van maximaal 2 A4.

Inschrijver dient aan te geven met welk projectteam het plan wordt gerealiseerd. Daarvoor moet Inschrijver aantonen op welke wijze zij haar projectteam heeft georganiseerd (max 3 pagina’s A4), met welke onderaannemers wordt samengewerkt en wie de sleutelfunctionarissen zijn vanuit het projectteam. Het projectteam moet in ieder geval bestaan uit: - Projectmanager: De gemeente wil één vast aanspraakpunt vanuit de Gegadigde. De projectmanager is verantwoordelijk voor het proces en het aanspreekpunt voor de gemeente. - Architect/stedenbouwer: De architect/stedenbouwer heeft ervaring met stedenbouwkundig ontwerp en de architectonische uitwerking van bebouwing. - Landschapsarchitect: De landschapsarchitect heeft ervaring met ontwerp van de inrichting openbare ruimte en met het ontwerpen van de verbinding tussen bebouwing en landschap. - Overig vrij in te vullen: Te denken valt aan de projectleider voor aansturing van de wooncoöperatie/zelfbouwprojecten. Van de bovenstaande sleutelfunctionarissen moet een CV worden ingediend (maximaal 2 A4 per CV). Indien een bovenstaand teamlid tijdens uitvoering van de opdracht wegvalt, dient Inschrijver een gelijkwaardige vervanging te regelen, te beoordelen op basis van CV's met vergelijkbare werkervaring. Inschrijver stelt hiervan de gemeente op de hoogte.

5.4 Gunningscriterium Financieel De Aanbestedende dienst hanteert als totaalbedrag een financieel bod, bestaande uit een grondbod en een aftrekpost voor de inrichting van de openbare ruimte. Het grondbod moet voldoen aan een minimum bedrag van € 8 miljoen (exclusief BTW en overige kosten koper) en de kosten voor de openbare ruimte mogen maximaal € 1,5 miljoen bedragen. Het

Pagina 31 van 35

5.3.4 Aan te leveren documenten voor toelichting projectteam

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

financiële bod komt daarmee op minimaal € 6,5 miljoen exclusief BTW en exclusief overige kosten koper.

Financieel bod (minimaal 6,5 miljoen) = Grond bod (minimaal 8 miljoen) – Kosten inrichting openbare ruimte (maximaal 1,5 miljoen) Inschrijvingen die lager zijn dan het minimale financieel bod (6,5 miljoen) worden ongeldig verklaard en terzijde gelegd. Dit geldt ook voor inschrijvingen met een lager grondbod dan 8 miljoen en inschrijvingen met een kostenpost voor de openbare ruimte die hoger is dan 1,5 miljoen. Het maximaal aantal te behalen punten voor dit gunningscriterium bedraagt 20 punten. De Inschrijver met het hoogste financiële bod krijgt het maximaal aantal punten. De puntenwaardering is als volgt:

Punten = 20 x

(Financieel bod Inschrijver- minimum financieel bod) ---------------------------------------------------------------------------(Financieel bod hoogste Inschrijver – minimum financieel bod)

Pagina 32 van 35

De Winnende Inschrijver betaalt het grondbod en de kosten voor de openbare ruimte. De post ‘Kosten inrichting openbare ruimte’ dient na oplevering te worden gefactureerd bij de gemeente, zonder openstaande restpunten.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

6. Algemene bepalingen 6.1 Akkoordverklaring Gegadigden Deze Inschrijvingsleidraad is met zorg samengesteld. Mocht een Gegadigde stuiten op een onjuistheid, onvolkomenheid, onduidelijkheid of onrechtmatigheid in de Aanbestedingsdocumenten, dan dient Gegadigde Aanbestedende dienst hierop te wijzen door middel van een verzoek om inlichtingen via TenderNed. Van deze mogelijkheid dient ook gebruik te worden gemaakt als een Gegadigde bezwaren heeft tegen de Opdracht, de procedure, de bepalingen of eisen. Het aan de orde stellen van bezwaren en/of onduidelijkheden achteraf zal (op grond van rechtsverwerking) leiden tot worden niet behandeling genomen en terzijde gelegd voor wat betreft die bezwaren en/of onduidelijkheden. Met het indienen van een Verzoek tot deelneming verklaart de Gegadigde zich onvoorwaardelijk akkoord met de in deze Inschrijvingsleidraad beschreven aanbestedingsprocedure.

6.3 Klachten melden en geschillenregeling Voor deze aanbesteding geldt de hierna genoemde procedure voor het melden van klachten. Indien een belanghebbende het niet eens is met (een onderdeel van) de aanbesteding, dan dient hij zijn klacht gemotiveerd en zo spoedig mogelijk na constatering hiervan schriftelijk kenbaar te maken via TenderNed en bij het klachtenmeldpunt van de gemeente: Klachtaanbesteding@haarlem.nl De klacht wordt vervolgens, onafhankelijk en anoniem behandeld. Na ontvangst van de klacht ontvangt de klager per e-mail een ontvangstbevestiging. Vervolgens ontvangt klager binnen drie weken een inhoudelijke reactie. In die reactie wordt vermeld of de klacht gegrond, gedeeltelijk gegrond, dan wel ongegrond is. Als de klacht gegrond of gedeeltelijk gegrond is, dan zal de reactie gepaard gaan met uitleg over de daaraan verbonden gevolgen. Als de klacht ongegrond is, dan zal daarvoor de reden(en) worden opgeven. Indien de klager geen genoegen neemt met de reactie op de klacht, dan wel indien niet of niet tijdig wordt gereageerd op de klacht, kan de klager zich wenden tot de Commissie van Aanbestedingsexperts zoals bedoeld in artikel 4.27 Aanbestedingswet. De klachtenprocedure staat nader uitgewerkt op de website van de Commissie van Aanbestedingsexperts. Klager dient aan Aanbestedende dienst een afschrift te zenden via TenderNed.

Het indienen van de klacht is geen reden om de procedure op te schorten. 6.4 Voorbehoud Aanbestedende dienst De Aanbestedende dienst houdt zich zonder meer en zonder tot enigerlei schadeplichtigheid ten opzichte van de Gegadigden of door hen ingeschakelde derden gehouden te zijn, het recht voor om welke reden dan ook: • de aanbestedingsprocedure stop te zetten dan wel definitief af te breken; • in de aanbestedingsprocedure de planning eenzijdig te wijzigen; • af te zien van het selecteren van Gegadigden; • af te zien van Gunning van de opdracht.

Pagina 33 van 35

6.2 Toepasselijke regelgeving Op de Aanbestedingsprocedure, is de volgende wet- en regelgeving van toepassing: • Aanbestedingswet; • Aanbestedingsbesluit; • ARW 2016.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

6.5 Terugtrekken Gegadigden Gegadigden mogen zich tot aan het indienen van de Inschrijving uit de aanbestedingsprocedure terugtrekken zonder ten opzichte van de Aanbestedende dienst schadeplichtig te zijn. Als een Gegadigde zich terugtrekt, heeft de Aanbestedende dienst het recht, maar niet de plicht, de eerstvolgende geschikte (maar als gevolg van de Selectie niet uitgenodigde) Gegadigde uit te nodigen om alsnog deel te nemen aan de aanbestedingsprocedure. Gegadigden kunnen zich tegen een dergelijk besluit niet verzetten. 6.6 Vertrouwelijkheid en Intellectuele eigendomsrechten Gegadigden dienen vertrouwelijk om te gaan met de informatie die wordt verstrekt door Aanbestedende dienst. Door deel te nemen aan de aanbestedingsprocedure verplicht Gegadigde zich alle informatie die niet algemeen openbaar is geheim te houden. Gegadigde zal deze informatie niet aan derden verstrekken en niet over het project of de aanbesteding publiceren. Dit geldt voor de duur van de aanbesteding en na gunning tot het moment van ondertekenen van de Optieovereenkomst. Ook als de aanbestedingsprocedure niet tot de totstandkoming van de Optieovereenkomst leidt. Afwijking hiervan is alleen mogelijk na schriftelijke toestemming van Aanbestedende dienst.

Aanbestedende dienst zal de volgende gegevens die in het kader van deze aanbestedingsprocedure door Gegadigden worden ingediend vertrouwelijk behandelen: referentiegegevens; Inschrijvingen; vertrouwelijke inlichtingen; en alle overige informatie die naar haar aard vertrouwelijk is. Aanbestedende dienst zal vertrouwelijke informatie niet bekend maken aan andere Gegadigden of derden, tenzij Aanbestedende dienst hiertoe wettelijk of vanwege een rechterlijke uitspraak verplicht is. Door deel te nemen aan de aanbestedingsprocedure gaan Intellectuele eigendomsrechten die bij de Gegadigde liggen niet over op de Aanbestedende dienst, tenzij anders overeengekomen. 6.7 Communicatie Communicatie in het kader van deze aanbesteding kan buiten de geplande contactmomenten om uitsluitend plaatsvinden via TenderNed. Alle aanbestedingsstukken worden digitaal gepubliceerd, inclusief de Nota van Inlichtingen. Het indienen van inlichtingen, de Verzoeken tot deelneming en Inschrijvingen wordt digitaal afgehandeld via TenderNed. Aan informatie verstrekt door anderen dan via TenderNed kunnen geen rechten worden ontleend.

Het is de Gegadigde tijdens de aanbestedingsprocedure nadrukkelijk verboden – op welke manier dan ook – inzake de aanbesteding contact te hebben met wie dan ook van of verbonden aan de gemeente op een andere wijze dan in de voorafgaande zin genoemd, dit zal tot directe uitsluiting van deelname aan de aanbestedingsprocedure leiden. Ook na het selectiebesluit is het de Gegadigden verboden om zelf naar buiten te treden over de uitslag. Communicatie door Gegadigden naar buiten mag, tot vier (4) weken na het selectiebesluit, alleen geschieden na voorafgaande goedkeuring door de Aanbestedende dienst. 6.8 Taal Alle communicatie met betrekking tot deze aanbesteding in zowel woord als geschrift is in het

Pagina 34 van 35

Voor derden die bij de aanbestedingsprocedure zijn betrokken als werknemer of opdrachtnemer van de Gegadigde in het kader van de aanbestedingsprocedure is het toegestaan kennis te nemen van de inhoud van gegevens. Dit vertrouwelijkheidsbeding dient aan de betreffende derde te worden opgelegd.

Inschrijvingsleidraad Europese niet-openbare aanbesteding Zwemmerslaan, gemeente Haarlem

Nederlands. Hetzelfde geldt na selectiebesluit voor de communicatie bij de uitvoering van de Opdracht. 6.9 Rangorde documenten In de nog uit te brengen Nota van Inlichtingen zullen mogelijk correcties of noodzakelijke aanvullingen op de Inschrijvingsleidraad of de andere Aanbestedingsdocumenten opgenomen worden. In geval van afwijkingen of tegenstrijdigheden tussen de Inschrijvingsleidraad en de Nota van Inlichtingen, gaat de Nota van Inlichtingen voor. Indien er meer Nota’s van Inlichtingen zijn, dan geldt, in geval van tegenstrijdigheden tussen de Nota’s van Inlichtingen, hetgeen in de meest recent verstrekte Nota van Inlichtingen is opgenomen.

Pagina 35 van 35

6.10 Wijziging Aanbestedingsdocumenten Deze paragraaf is van toepassing op de Inschrijvingsfase. Als een gekozen of voorgenomen oplossing van een Gegadigde alleen kan worden toegepast als daarvoor een wijziging wordt doorgevoerd in de Aanbestedingsdocumenten, dan kan Gegadigde dat kenbaar maken met een verzoek om inlichtingen. Alleen als de Aanbestedende dienst van mening is dat een dergelijke aanpassing in zijn belang is, dan zal de Aanbestedende dienst op dit verzoek ingaan. De Aanbestedende dienst zal in dat geval, indien nodig, over de formulering van de eventuele wijziging in overleg treden met de betreffende Gegadigde. Vervolgens zal de wijziging als algemene inlichting via de Nota van Inlichtingen kenbaar worden gemaakt aan alle Gegadigden.