3 Bijlage 2 Bijlagen bij koopovereenkomst
Tekst van het document
Concept
1
-uitsluitend voor discussie doeleinden-
BWE/SEV/2024.4466.01 versie d.d. : 4 november 2025.v10 HOOFDSPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN (Project Bloom te Haarlem) (Wijzigingen van deze conceptakte (na ondertekening van de koop- en/of aannemingsovereenkomst) tengevolge van verplichtingen die van overheidswege en/of door de rechtsvoorganger(s) en/of in verband met nutsvoorzieningen worden opgelegd dan wel die voortvloeien uit de feitelijke situatie van het bouwplan worden uitdrukkelijk voorbehouden.)
Vandaag, # verschijnt voor mij, # notaris te #: #, hierbij handelende als schriftelijk gevolmachtigde van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: VORM Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Rotterdam, met adres 3024 EC Rotterdam, Schiehaven 13, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24407638, hierna te noemen: de Rechthebbende. De comparant, handelend als gemeld, verklaart: CONSIDERANS 1.
De Rechthebbende is eigenaar van het perceel grond gelegen aan de Spaarndamseweg te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Schoten sectie B nummer #, ter grootte van ongeveer # vierkante meter (# m2), aan welk perceel voorlopige kadastrale grenzen en oppervlakten zijn toegekend, hierna te noemen: de Grond.
2.
De Grond zal worden bebouwd met een appartementencomplex onderdeel van het bouwplan genaamd "Bloom", bestaande uit vijf (5) bouwdelen: (i)
zijnde een woontoren ten tijde van de realisatie van het appartementencomplex aangeduid met "Blok E" met: -
zesendertig (36) woningen, gelegen op de begane grond tot en met de elfde (11de) verdieping van Blok E;
-
zesendertig (36) bergingen bestemd voor de woningen in Blok E, waarvan vijfendertig (35) bergingen zijn gelegen in het souterrain en één (1) berging is gelegen op de begane grond van Blok E;
-
een commerciële ruimte gelegen op de begane grond van Blok E;
2
-
een ruimte voor nutsvoorzieningen (Liander) gelegen op de begane grond van Blok E;
(ii)
zijnde een woontoren ten tijde van de realisatie van het appartementencomplex aangeduid met "Blok F" met: -
drieëntwintig (23) woningen, gelegen op de begane grond tot en met de derde (3de) verdieping van Blok F;
(iii) zijnde een woontoren ten tijde van de realisatie van het appartementencomplex aangeduid met "Blok G" met: -
achtenveertig (48) woningen, gelegen op de begane grond tot en met zesde (6de) verdieping van Blok G;
-
drieëntwintig (23) bergingen bestemd voor de woningen in Blok F, gelegen in het souterrain van Blok G;
-
één (1) fietsenstalling gelegen in het souterrain van Blok G, bestemd voor het gebruik door de bewoners van de woningen in Blok G;
-
één (1) fietsenstalling gelegen in het souterrain van Blok G, bestemd voor het gebruik door: *
de bezoekers van onder meer de woningen in Blok E, Blok F, Blok G en het personeel werkzaam in de commerciële ruimte(n) in Blok E, alsmede
*
de bezoekers van de woningen gelegen in Blok A tot en met Blok D zoals onder lid 3 omschreven,
(Fietsenstalling (Bezoekers)); -
een ruimte voor de watervoorraad en sprinklerinstallatie (pompkamer) voor de Stallingsgarage gelegen in het souterrain van Blok G;
-
een ruimte voor nutsvoorzieningen (Liander) gelegen op de begane grond van Blok G;
(iv) zijnde een woontoren ten tijde van de realisatie van het appartementencomplex aangeduid met "Blok H" met: -
tweeëntwintig (22) woningen, gelegen op de eerste (1ste) verdieping tot en met de derde (3de) verdieping van Blok H;
-
(een) ruimte(n) gelegen op de begane grond van Blok H, bestemd als kantoorruimte(n) en/of gemeenschapsruimte(n) voor de medewerkers van Blok H en/of de bewoners van Blok H;
-
een fietsenstalling gelegen op de begane grond van Blok H, bestemd voor het gebruik van de gebruikers van Blok H;
(v) zijnde een vierlaagse (zijnde splitlevels) stallingsgarage met: -
tweehonderdvierentachtig (284) stallingsplaatsen gelegen op de begane grond tot en met derde (3de) verdieping;
3
-
een ruimte voor de watervoorraad en sprinklerinstallatie (pompkamer) gelegen in het souterrain van Blok G; en
-
een niet openbare kijktuin op het dak van de Stallingsgarage die tevens een functie voor de buffering en afwatering van (hemel)water heeft,
hierna samen te noemen: het Gebouw. De Grond en het Gebouw hierna samen te noemen: het Registergoed. 3.
Naast het Gebouw omvat voormeld project "Bloom", de volgende bouwdelen: a.
Blok A, omvattende drieëntwintig (23) grondgebonden woningen met tuin en een berging in de tuin;
b.
Blok B, omvattende twee (2) grondgebonden woningen met tuin en een interne berging in de woning;
c.
Blok C, omvattende drie (3) grondgebonden woningen met tuin en een interne berging in de woning; en
d.
Blok D, omvattende drie (3) grondgebonden woningen met tuin en een berging in de tuin.
VOORAFGAANDE VERKRIJGING De Grond (zonder het hierna gedefinieerde Opstalrecht Liander) is door de Rechthebbende verkregen door de inschrijving in de openbare registers voor registergoederen op één juli tweeduizend tweeëntwintig (01-07-2022) in register Hypotheken 4 in deel 84551 nummer 83, van een afschrift van de akte van levering en vastlegging kwalitatieve verplichtingen/kettingbedingen, op één juli tweeduizend tweeëntwintig (01-07-2022), verleden voor een waarnemer van mr. A.M.J.M. Ploumen, notaris te Amsterdam. OPSTALRECHTEN Het perceel kadastraal bekend gemeente Schoten sectie B nummer # is belast met twee (2) zelfstandige rechten van opstal, voor onbepaalde tijd, als bedoeld in artikel 5:101 Burgerlijk Wetboek ten behoeve van de naamloze vennootschap: Liander N.V., statutair gevestigd te Arnhem, met adres 6812 AH Arnhem, Utrechtseweg 68, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 08021677, gevestigd bij akte vestiging recht van opstal op #heden verleden voor mr. #, notaris te #, van welke akte een afschrift zal worden ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen, hierna tezamen te noemen: het Opstalrecht Liander. PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN Blijkens de kadastrale registratie is de Grond niet belast met publiekrechtelijke beperkingen in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. SPLITSINGSVOORNEMEN. TEKENING
4
1.
De Rechthebbende heeft besloten over te gaan tot: a.
de splitsing van het Registergoed in appartementsrechten, als bedoeld in artikel 5:107 juncto 5:106 Burgerlijk Wetboek;
b.
vaststelling van het bijbehorende reglement zoals bedoeld in artikel 5:111 en 5:112 Burgerlijk Wetboek; en
c.
oprichting van de bijbehorende vereniging van eigenaars, zoals bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub e Burgerlijk Wetboek.
2.
Het Registergoed is uitgelegd in een plan van alle lagen bestaande uit één tekening bestaande uit zeven (7) bladen, hierna te noemen: de Tekening, waarop is aangegeven de begrenzing van de onderscheiden gedeelten, die na het gereedkomen van de bouwwerkzaamheden bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zulks conform het bepaalde in artikel 5:109 Burgerlijk Wetboek. De begrenzing van de onderscheiden gedeelten, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zijn met de Arabische cijfers 1 tot en met 5 aangegeven op de Tekening als bedoeld in artikel 5:109 Burgerlijk Wetboek.
3.
De Tekening is goedgekeurd door de Bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers op #, die daarbij heeft vastgesteld de complexaanduiding: #-A. De Tekening is in depot genomen onder nummer #. De Tekening is aan deze akte gehecht.
OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN Het Registergoed zal omvatten de navolgende vijf (5) appartementsrechten: 1.
het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 1, omvattende: a.
het recht op het uitsluitend gebruik van de vierlaagse (zijnde splitlevels) stallingsgarage gelegen op de begane grond en de eerste (1e) tot en met de derde (3e) verdieping, omvattende stallingsplaatsen ten behoeve van het stallen van (motor)rijtuigen, in- en uitrit naar de openbare weg, rijbanen, hellingbanen, installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken van de speedgate en/of slagbomen met bijbehorende aan- en afmeldinstallaties, verkeerslicht(en), snelheidsdrempels, bewegwijzering (inclusief bebording), doorrijhoogteplanken, parkeerbeugels, oplaadpunten (of vergelijkbare installaties) voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig (inclusief de daarmee verbonden meters, kabels, leidingen en overig toebehoren), ruimten voor nutsvoorzieningen, een ruimte voor de watervoorraad en sprinklerinstallatie (pompkamer) gelegen in het souterrain van het Gebouw alsmede de daarin gelegen installaties, beheerdersruimte, entrees, hallen,
5
(vlucht)trappenhuizen, liftinstallatie(s), gangen, looppaden en verder aanen toebehoren (waaronder uitdrukkelijk begrepen de hierna gedefinieerde Daktuin), plaatselijk bekend Spaarndamseweg 460D en Chris Wolffpark 41 en 41A te Haarlem; en b.
het drieduizend vierhonderdacht/vijftienduizend vierhonderdeenenzestigste (3.408/15.461ste) onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het Registergoed.
2.
het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 2, omvattende: a.
het recht op het uitsluitend gebruik van het gebouw (Blok E), omvattende woningen met buitenruimte (balkon, loggia of dakterras) gelegen op de eerste tot en met de elfde verdieping van Blok E, bergingen in het souterrain en de begane grond van Blok E, een commerciële ruimte op de begane grond van Blok E, ruimten voor nutsvoorzieningen, (hoofd)entree(s), huisbel- en deuropenerinstallaties, (lift)hallen, (vlucht)trappenhuizen, liften, gangen, looppaden, daken (waaronder uitdrukkelijk begrepen de zich daarop bevindende waterkerende laag) en verder aan-en toebehoren, alsmede – voor zover aanwezig en voor zover geen eigendom van derden - het op het gebouw (Blok E) aangesloten fotovoltaïsch systeem (inclusief de daarmee verbonden omvormers, meters en meetborden, kabels, leidingen, de draagconstructies waarop de zonnepanelen zijn gemonteerd en overig toebehoren), plaatselijk bekend Spaarndamseweg 438, 440A en 440B tot en met 444A en 444B (even nummers),446A, 446B, 446C en 446D tot en met 458A, 458B, 458C en 458D (even nummers) en 460A, 460B en 460C te Haarlem; en
b.
het vijfduizend zevenentachtig/vijftienduizend vierhonderdeenenzestigste (5.087/15.461ste) onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het Registergoed;
3.
het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 3, omvattende: a.
het recht op het uitsluitend gebruik van het gebouw (Blok F), omvattende woningen met tuin gelegen op begane grond en eerste (1ste) verdieping van Blok F, woningen met balkon en/of dakterras gelegen op tweede (2e) verdieping en derde (3e) verdieping van Blok F, bergingen in het souterrain van Blok G, ruimten voor nutsvoorzieningen, (hoofd)entree(s), huisbel- en deuropenerinstallaties, (lift)hallen, (vlucht)trappenhuizen, liften, gangen, looppaden, galerijen, daken (waaronder uitdrukkelijk begrepen de zich daarop bevindende waterkerende laag) en verder aan-en toebehoren,
6
alsmede – voor zover aanwezig en voor zover geen eigendom van derden - het op het gebouw (Blok F) aangesloten fotovoltaïsch systeem (inclusief de daarmee verbonden omvormers, meters en meetborden, kabels, leidingen, de draagconstructies waarop de zonnepanelen zijn gemonteerd en overig toebehoren), plaatselijk bekend Chris Wolffpark 42 tot en met 64 te Haarlem; en b.
het éénduizend negenhonderddrieënveertig/vijftienduizend vierhonderdeenenzestigste (1.943/15.461ste) onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het Registergoed;
4.
het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 4, omvattende: a.
het recht op het uitsluitend gebruik van het gebouw (Blok G), omvattende woningen met buitenruimte (balkon of loggia) en inpandige berging gelegen op begane grond tot en met de zesde (6e) verdieping van Blok G, een stallingsruimte voor (bak)fietsen in het souterrain van Blok G, ruimten voor nutsvoorzieningen, (hoofd)entree(s), huisbel- en deuropenerinstallaties, (lift)hallen, (vlucht)trappenhuizen, liften, gangen, looppaden, galerijen, daken (waaronder uitdrukkelijk begrepen de zich daarop bevindende waterkerende laag) en verder aan-en toebehoren, alsmede – voor zover aanwezig en voor zover geen eigendom van derden - het op het Gebouw (Blok G) aangesloten fotovoltaïsch systeem (inclusief de daarmee verbonden omvormers, meters en meetborden, kabels, leidingen, de draagconstructies waarop de zonnepanelen zijn gemonteerd en overig toebehoren), plaatselijk bekend Spaarndamseweg 462 tot en met 476 (even nummers) en Chris Wolffpark 1A en 1 tot en met 40 te Haarlem; en
b.
het tweeduizend achthonderdzevenentwintig/vijftienduizend vierhonderdeenenzestigste (2.827/15.461ste) onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het Registergoed;
5.
het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 5, omvattende: a.
het recht op het uitsluitend gebruik van het gebouw (Blok H), omvattende woningen met buitenruimte (balkon of loggia) en inpandige berging gelegen op eerste verdieping tot en met de derde verdieping van Blok H, een stallingsruimte voor (bak)fietsen op de begane grond van Blok H, (een) ruimte(n) op de begane grond van Blok H bestemd als kantoorruimte(n) en/of gemeenschapsruimte(n) voor de Gebruikers van Blok H (medewerkers en/of bewoners), ruimten voor nutsvoorzieningen,
7
(hoofd)entree(s), huisbel- en deuropenerinstallaties, (lift)hallen, (vlucht)trappenhuizen, liften, gangen, looppaden, galerijen, daken (waaronder uitdrukkelijk begrepen de zich daarop bevindende waterkerende laag) en verder aan-en toebehoren, alsmede – voor zover aanwezig en voor zover geen eigendom van derden - het op het gebouw (Blok H) aangesloten fotovoltaïsch systeem (inclusief de daarmee verbonden omvormers, meters en meetborden, kabels, leidingen, de draagconstructies waarop de zonnepanelen zijn gemonteerd en overig toebehoren), plaatselijk bekend Spaarndamseweg 430, 432A tot en met 432H en 432J tot en met 434A tot en met 434H en 434J (even nummers) en 436A tot en met 436D te Haarlem; en b.
het tweeduizend éénhonderdzesennegentig/vijftienduizend vierhonderdeenenzestigste (2.196/15.461ste) onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het Registergoed.
SPLITSING/SPLITSINGSREGLEMENT De Rechthebbende gaat hierbij over tot vorenbedoelde splitsing in appartementsrechten en tot vaststelling van het reglement als bedoeld in artikel 5:111 sub d Burgerlijk Wetboek, welk reglement is gebaseerd op: a.
het modelreglement, vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie bij de akte op negentien december tweeduizend zeventien (19-12-2017) verleden voor mr. H.M. Kolster, notaris te Rotterdam, hierna te noemen: het Modelreglement. Van deze akte is een afschrift ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen op negentien december tweeduizend zeventien (19-12-2017) in deel 72212 nummer 160;
b.
de diverse op het Modelreglement aangebrachte wijzigingen of aanvullingen, zoals hierna vermeld, zodat het reglement integraal luidt als volgt:
A. Definities en algemene bepalingen Artikel 1 Definities 1.1 In het Reglement wordt verstaan onder: -
Administratief Beheerder: de door de Vergadering benoemde (rechts-)persoon als bedoeld in Artikel 61a;
-
Akte: deze akte van splitsing in appartementsrechten van de Gemeenschap, met inbegrip van de Tekening, het Reglement alsmede de eventuele wijzigingen en/of aanvullingen daarop;
8
-
Appartementsrecht: een bij de Akte ontstaan appartementsrecht;
-
Artikel: een artikel van het Reglement;
-
Beheerder: de Administratief Beheerder en/of de Bouwtechnisch Beheerder, afhankelijk van de voorwaarden die worden overeengekomen en de inhoud van de werkzaamheden genoemd in de overeenkomsten die gesloten worden met de in Artikel 61a, respectievelijk in Artikel 61b bedoelde Administratief Beheerder, respectievelijk Bouwtechnisch Beheerder;
-
Bestuur: het bestuur van de Vereniging;
-
Bouwtechnisch Beheerder: de door de Vergadering benoemde (rechts-)perso(o)n(en) als bedoeld in Artikel 61b;
-
Blok E: het privé-gedeelte waartoe het Appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 2 het uitsluitend recht van gebruik geeft;
-
Blok F: het privé-gedeelte waartoe het Appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 3 het uitsluitend recht van gebruik geeft;
-
Blok G: het privé-gedeelte waartoe het Appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 4 het uitsluitend recht van gebruik geeft;
-
Blok H: het privé-gedeelte waartoe het Appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 5 het uitsluitend recht van gebruik geeft;
-
Boekjaar: het boekjaar van de Vereniging;
-
Buitendelen: de tot de Energievoorziening behorende buitendelen, onderdeel uitmakende van de tot het Appartementsrecht met index 2 behorende woningen met bouwnummers E.01 t/m E.06 (met adressen: Spaarndamseweg 440A, 440B, 442A, 442B, 444A, 444B te Haarlem);
-
BW: het Burgerlijk Wetboek;
9
-
Commissie: een commissie, ingesteld op grond van Artikel 63;
-
Daktuin: de gedeelten van het dak (boven de derde verdieping van de Stallingsgarage die zich niet bevinden onder Blok E en Blok G (inclusief de zich daaronder bevindende waterkerende laag), bestaande uit: *
de waterkerende lagen en de eventuele isolatielagen en de liftschachtopbouwen, dakbedekking, dakkapellen, lichtkoepels, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, rookgasafvoeren en lift- en leidingschachten;
alsmede de op die gedeelten van dat dak aanwezige: *
groenvoorzieningen/ beplantingen (ook genoemd: Kijktuin);
*
de infiltratievoorzieningen/retentiekratten ten behoeve van de buffering en afwatering van (hemel)water van het Gebouw;
-
Eigenaar: de gerechtigde(n) tot een Appartementsrecht, waaronder begrepen een erfpachter, opstaller en vruchtgebruiker van een Appartementsrecht en een gerechtigde tot een recht van gebruik en/of bewoning van een Privégedeelte, tenzij uit de tekst of de strekking van het desbetreffende Artikel anders blijkt;
-
Energievoorziening: de individuele energievoorzieningsinstallatie ten behoeve van een Onderappartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning in het Gebouw en onderdeel uitmakende van deze woning, welke onderdeel uitmaakt van een Privé-gedeelte, bestaande uit onder meer: *
een individuele lucht/water combiwarmtepomp (ten tijde van de oplevering van het Gebouw van het merk Mitsubishi Alklima) per woning, welke wordt opgesteld in de interne berging van de woning en is voorzien van een geïntegreerd boilervat en welke wordt gebruikt voor verwarming, warm tapwater en topkoeling;
*
het distributie systeem vanaf de warmtepomp, met onder andere vloerverwarming verdeler, appendages, expansievoorzieningen en regeling;
*
een individueel buitendeel als luchtbron voor de opwekking van warmte én koude, waarop de warmtepomp wordt aangesloten. Voor Blok F respectievelijk Blok G respectievelijk Blok H worden de buitendelen geplaatst op het dak van Blok F respectievelijk Blok G
10
respectievelijk Blok H (derhalve op het dak van het eigen blok waarin de desbetreffende woningen zijn gelegen). Voor wat betreft de in Blok E gelegen onderste zes woningen met bouwnummers E.01 t/m E.06 (met adressen: Spaarndamseweg 440A, 440B, 442A, 442B, 444A, 444B te Haarlem) worden de buitendelen geplaatst op het dak van de Stallingsgarage, een en ander zoals indicatief aangegeven op de Tekening Buitendelen waarvan een kopie is gehecht aan de Akte, en voor de overige woningen in Blok E worden de buitendelen geplaatst op het dak van Blok E; -
Fietsenstalling (Bezoekers): de in het souterrain gelegen tot de Gemeenschappelijke Ruimten behorende (bak)fietsenstalling bestemd voor: -
de bezoekers van onder meer de woningen in Blok E, Blok F, Blok G en het personeel werkzaam in de commerciële ruimte(n) in Blok E, alsmede
-
de bezoekers van de woningen gelegen op de nabij gelegen percelen kadastraal bekend gemeente @ sectie @ nummers @ (Blok A tot en met Blok D),
inclusief al het daarbij behorend hek- en traliewerk, fietsparkeersystemen, fietsparkeerbeugels, etagerekken, fietsstandaards en fietsklemmen, de afwerklagen en de bekleding van de vloeren, plafonds en de wanden die zich bevinden in de Fietsenstalling (Bezoekers), alsmede de (hoofd)entree aan de noordzijde van het Gebouw) (waaronder begrepen de deur(en) en het hekwerk van de (hoofd)entree en het bijbehorende toegangssysteem) en de gang vanaf deze entree naar deze Fietsenstalling (Bezoekers), en alle overige bijbehorende voorzieningen en overige werken; -
Gebouw: het gebouw of de gebouwen met toebehoren waarop het in de Splitsing betrokken recht betrekking heeft;
-
Gebruiker: degene die als huurder of anderszins, anders dan als Eigenaar of krachtens een beperkt recht, het gebruik van een Privé-gedeelte heeft als bedoeld in artikel 5:120 BW;
-
Gemeenschap: de in de Splitsing betrokken goederen;
-
Gemeenschappelijke Gedeelten: de gedeelten als bedoeld in artikel 5:112 lid 1, onder c BW, bestaande uit:
11
-
de Gemeenschappelijke Ruimten;
-
de Grond voor zover niet vallend onder Privé-gedeelte; en
-
de onderdelen van het Gebouw en de voorzieningen als vermeld in Artikel 11;
-
Gemeenschappelijke Ruimten: de in, op, naast en onder het Gebouw en/of de op en boven de Grond aanwezige ruimten die blijkens de Akte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
-
Gemeenschappelijke Zaken: de roerende zaken die gelden als ‘toebehoren’ als bedoeld in artikel 5:106 lid 1 BW, voor zover niet vallend onder Gemeenschappelijke Gedeelten;
-
Grond: de grond waarop het in de Splitsing betrokken recht betrekking heeft;
-
Huishoudelijk Reglement: het huishoudelijk reglement als bedoeld in Artikel 64;
-
Instelling: een of meer professionele beleggingsinstellingen of pensioenfondsen in de zin van de Pensioenwet en/of vut-fondsen en/of spaarfondsen in de zin van het Besluit fondsen en spaarregelingen verzekeringsmaatschappijen en/of een of meer juridische entiteiten waarin uitsluitend dergelijke fondsen participeren, en/of toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is of een daarmee wegens een andere wettelijke regeling vergelijkbare instelling;
-
Jaarrekening: de jaarrekening van de Vereniging als bedoeld in Artikel 16;
-
Jaarverslag: het jaarverslag van de Vereniging als bedoeld in Artikel 16;
-
Meerjarenonderhoudsplan: het in Artikel 14.3 juncto Artikel 14.4 bedoelde onderhoudsplan;
-
Onderappartementsrecht: een appartementsrecht ontstaan bij een Ondersplitsing;
-
Ondereigenaar: de gerechtigde tot een Onderappartementsrecht;
-
Ondersplitsing: de ondersplitsing van een Appartementsrecht als bedoeld in artikel 5:106 lid 3 BW;
-
Privé-gedeelte: het gedeelte respectievelijk de gedeelten van het Gebouw en/of de
12
Grond dat/die blijkens de Akte bestemd is/zijn om door een Eigenaar als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; -
Raad van Commissarissen: de raad van commissarissen als bedoeld in artikel 2:48 juncto artikel 5:135 BW;
-
Reglement: het bij de Akte vastgestelde reglement van splitsing;
-
Reglement van Ondersplitsing: het bij de akte houdende een Ondersplitsing vastgestelde reglement van splitsing ter zake van die Ondersplitsing met inbegrip van eventuele wijzigingen en/of aanvullingen daarop;
-
Reservefonds: het in Artikel 14 bedoelde reservefonds;
-
Splitsing: de bij de Akte tot stand gebrachte splitsing in appartementsrechten;
-
Stallingsgarage: het privé-gedeelte waartoe het Appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, complexaanduiding #-A, appartementsindex 1 het uitsluitend recht van gebruik geeft;
-
Tekening: de bij de Splitsing behorende tekening als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 BW;
-
Tekening Buitendelen: de aan de Akte gehechte tekening waarop locaties van de Buitendelen, onderdeel uitmakende van de Energievoorziening, op het dak van de Stallingsgarage schetsmatig zijn weergegeven;
-
Vereniging: de bij de Akte opgerichte vereniging van eigenaars;
-
Vereniging van Ondereigenaars: de bij de akte houdende een Ondersplitsing opgerichte vereniging van eigenaars;
-
Vergadering: de vergadering van eigenaars van de Vereniging;
-
Voorzitter: de voorzitter van de Vergadering.
1.2 De in Artikel 1.1 vermelde begrippen kunnen zonder verlies van inhoudelijke betekenis zowel in enkelvoud als in meervoud voorkomen. 1.3. Op de Tekening zijn binnen de verschillende Privé-gedeelten met dunne lijnen indelingen van die Privé-gedeelten weergegeven. Deze indelingen zijn
13
uitsluitend weergegeven ter verduidelijking van eventuele mogelijkheden van de indelingen van die Privé-gedeelten. Aan de op de Tekening weergegeven indeling van een Privé-gedeelte kunnen geen rechten worden ontleend. Aan de benaming van ruimten op de Tekening kunnen geen rechten worden ontleend. Iedere Eigenaar staat het vrij de indeling van het (de) Privé-gedeelte(n) van zijn of haar Appartementsrecht(en) naar eigen inzicht te wijzigen, zulks met inachtneming van het bepaalde in dit Reglement. Artikel 2 Verplichtingen van de Eigenaars en Gebruikers 2.1 De Eigenaars en Gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar gedragen. Iedere Eigenaar en Gebruiker dient voorts de bepalingen van het Reglement, het eventuele Huishoudelijk Reglement, de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 BW en overige tussen hen krachtens wet of gewoonte bestaande regels voor zover die op hem betrekking hebben, na te leven. 2.2 Een Eigenaar of Gebruiker mag geen onredelijke hinder toebrengen aan de andere Eigenaars en Gebruikers, zoals door het verspreiden van geuren, rook, gassen, trillingen, muziek en andere geluiden. Het gebruik van een Privégedeelte mag niet in strijd met de bepalingen van het omgevingsplan zijn. Beroepsmatige erotiek is niet toegestaan. De handel in, productie en teelt van hard- en softdrugs is verboden.
De opslag of verkoop van vuurwerk is verboden. Regels ter voorkoming van onredelijke geluidshinder of andere vormen van onredelijke hinder kunnen nader in het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd. 2.3 Bevoorrading van de in een tot een Privé-gedeelte behorende commerciële ruimte uitgeoefende bedrijven, is zowel binnen als buiten de openingstijden toegestaan met inachtneming van de van overheidswege geldende wet- en regelgeving. Indien het vorenstaande in acht wordt genomen, wordt het bevoorraden van de commerciële ruimte(n) zowel binnen als buiten de openingstijden (inclusief doch niet beperkt tot het laden en lossen van voertuigen) door de Eigenaars/Gebruikers en hun leveranciers, geacht geen luidruchtigheid als bedoeld in Artikel 2.2 en Artikel 23.1 te zijn. Regels in het kader van bevoorrading van de commerciële ruimte(n) zowel binnen als buiten de openingstijden (inclusief doch niet beperkt tot het laden en lossen van voertuigen) kunnen nader in een Huishoudelijk Reglement als bedoeld in Artikel 64.7 worden vastgelegd.
14
2.4 a.
Geluiden, muziek en geuren, die voortvloeien uit een normaal gebruik van de commerciële ruimte(n) worden niet beschouwd als hinderlijk, mits de van overheidswege geldende regelgeving en/of vergunning(en) worden nageleefd. Ter zake de geluidsbelasting en geurhinder met betrekking tot de in de commerciële ruimte(n) uitgeoefende bedrijven dienen de in de Artikel 2.3 bedoelde normen te worden nageleefd. Onder vorenbedoelde toegestane gebruikelijke geuren, muziek en geluiden worden tevens verstaan de geuren, muziek en geluiden veroorzaakt door vorenbedoeld bedrijf indien hiervoor een specifieke (onherroepelijke) vergunning door de daartoe bevoegde (overheids)instantie(s) is verleend en de geuren, muziek en geluiden binnen de in de verleende vergunning vermelde grenswaarden en periode vallen. Onverminderd het vorenstaande heeft/hebben de Eigenaar(s) van de commerciële ruimte(n) de verplichting om de door hem/hen respectievelijk de Gebruiker(s) van de in die commerciële ruimte(n) uitgeoefende bedrijven veroorzaakte geuren, muziek en geluiden zoveel mogelijk te beperken tot een niveau dat redelijkerwijs verwacht kan worden van een dergelijk bedrijf. Nadere regels ten aanzien van het vorenstaande kunnen in het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd.
b.
Ook geluiden en geuren, die voortvloeien uit een normaal gebruik van de Stallingsgarage om te komen, te blijven en te gaan naar de stallingsplaatsen worden niet beschouwd als hinderlijk, mits de van overheidswege geldende regelgeving en/of vergunning(en) worden nageleefd. Ter zake de geluidsbelasting en geurhinder met betrekking tot het gebruik van de Stallingsgarage dienen de in de Artikel 2.3 bedoelde normen te worden nageleefd. Onder vorenbedoelde toegestane gebruikelijke geuren en geluiden worden tevens verstaan de geuren en geluiden veroorzaakt door vorenbedoeld gebruik indien hiervoor een specifieke (onherroepelijke) vergunning door de daartoe bevoegde (overheids)instantie(s) is verleend en de geuren en geluiden binnen de in de verleende vergunning vermelde grenswaarden en periode vallen. Onverminderd het vorenstaande heeft/hebben de Eigenaar(s) van de Stallingsgarage de verplichting om de door hem/hen respectievelijk de Gebruiker(s) van de in die Stallingsgarage gelegen stallingsplaaten veroorzaakte geuren en geluiden zoveel mogelijk te beperken tot een
15
niveau dat redelijkerwijs verwacht kan worden van een voornoemd gebruik. Nadere regels ten aanzien van het vorenstaande kunnen in het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd. 2.5 Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de andere Eigenaars en Gebruikers, hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden of aan het Gebouw, de Grond en de Vereniging. 2.6 Iedere Eigenaar en Gebruiker dient er voor in te staan dat zijn huisgenoten, zijn bezoekers en zijn personeel het in de vorige leden van dit Artikel bepaalde naleven. Artikel 3 Aansprakelijkheid voor schade en hinder Iedere Eigenaar en Gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het Gebouw en/of de Grond toegebrachte schade en voor onrechtmatige hinder, voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, zijn huisgenoten, bezoekers of personeel kan worden toegerekend. Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht, voor zover dit redelijk is, maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of beperken.
Artikel 4 Waarschuwingsplicht en maatregelen bij schade of hinder In het geval dat in een Privé-gedeelte belangrijke schade is ontstaan of dreigt te ontstaan of gevaar dreigt voor ernstige hinder voor de andere Eigenaars en Gebruikers, is iedere Eigenaar en Gebruiker verplicht het Bestuur of de Beheerder onverwijld te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen. Artikel 5 Afwenden gevaar Iedere Eigenaar en Gebruiker is te allen tijde bevoegd en verplicht tot het nemen van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de andere Eigenaars en Gebruikers, het Gebouw en/of de Grond onmiddellijk dreigend gevaar. Hij is alsdan verplicht de betreffende Eigenaar of Gebruiker respectievelijk het Bestuur of de Beheerder onverwijld te waarschuwen. Artikel 6 Burenrecht Titel 4 van Boek 5 BW (inzake bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven) is voor zover mogelijk van overeenkomstige toepassing op de Eigenaars en de Gebruikers, met dien verstande dat eventueel daarmee strijdige feitelijke situaties zoals deze bestaan ten tijde van het verlijden van de Akte – of, in
16
geval van een Splitsing van een nog te realiseren of in aanbouw zijnd Gebouw ten tijde van de bouwkundige oplevering van het Gebouw – door de Eigenaars en Gebruikers dienen te worden geduld. Artikel 7 Publiekrecht 7.1 Een krachtens het Reglement, het eventuele Huishoudelijk Reglement of besluit van de Vergadering toegestane inwendige of uitwendige wijziging van het Gebouw en/of de Grond mag pas worden aangebracht nadat daarvoor de eventueel vereiste publiekrechtelijke vergunning of toestemming is verkregen en niet in strijd is met geldende wet- en regelgeving, waaronder onder meer, maar niet uitsluitend begrepen het Besluit bouwwerken leefomgeving zoals dat gold ten tijde van de bouw van het Gebouw, dan wel de te eniger tijd daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving. Evenzo mag een krachtens zodanig reglement of besluit toegestaan gebruik van Gemeenschappelijke Ruimten en/of Privé-gedeelten pas worden gemaakt, en mag elke andere handeling met betrekking tot het Gebouw en/of de Grond pas worden verricht, nadat een daarvoor eventueel vereiste vergunning of toestemming als bedoeld is verkregen en niet in strijd is met geldende wet- en regelgeving.
De rechten voortvloeiende uit een dergelijke publiekrechtelijke vergunning of toestemming mogen niet worden uitgeoefend als daardoor strijd ontstaat met het Reglement of een eventueel Huishoudelijk Reglement, tenzij de Vergadering voor de uitoefening van die rechten krachtens het Reglement toestemming heeft verleend. 7.2 Wordt in verband met een wijziging of gebruik als bedoeld in de Artikel 7.1 uit hoofde van het publiekrecht precario of een andere vergoeding geheven, dan is deze voor rekening van de desbetreffende Eigenaar. B. Aandelen die door de Splitsing ontstaan Artikel 8 Aandelen in de Gemeenschap Iedere Eigenaar is in de Gemeenschap gerechtigd voor het in de omschrijving van zijn Appartementsrecht genoemde breukdeel, hetwelk is vastgesteld op basis van het aantal vierkante meters gebruikersoppervlakte (GBO) van de woningen, de tuinen, de (privé-)bergingen, de commerciële ruimte en de ruimte(n) gelegen op de begane grond van Blok H, bestemd als kantoorruimte(n) en/of gemeenschapsruimte(n) voor de medewerkers en de stallingsplaatsen en op basis van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlakte (BVO) van de balkons en/of terrassen, waarbij het aantal vierkante meters van de overige ruimten (welke per
17
Blok (in een eventuele ondersplitsing) als gemeenschappelijke gedeelten kwalificeren (algemene ruimten, verkeersruimten) welke ruimten kwalificeren als buitenruimten , niet zijn meegerekend, op basis van de thans bestaande (bouw)tekeningen van het Gebouw en afgerond op gehele vierkante meters, en zoals aangegeven op een aan de Akte als bijlage ./.
gehechte lijst. Indien het werkelijke oppervlak op enig moment anders mocht blijken dan in de Akte vermeld, dan zullen de breukdelen daardoor geen wijziging ondergaan. C. Baten, schulden en kosten en reserveringen ten behoeve van het Reservefonds Artikel 9 Baten die aan de gezamenlijke Eigenaars toekomen 9.1 De Eigenaars zijn voor de in Artikel 8 bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke Eigenaars toekomen, tenzij in het Reglement anders is bepaald. 9.2 Onder de in Artikel 9.1 bedoelde baten worden verstaan de aan de gezamenlijke Eigenaars toekomende renten en andere opbrengsten van het vermogen van de Vereniging, andere aan de gezamenlijke Eigenaars als zodanig toekomende baten, alsmede baten toekomende aan de Vereniging, zoals de boeten bedoeld in Artikel 45. 9.3 Onder de in Artikel 9.1 bedoelde baten worden niet verstaan schadeloosstellingen ter zake van gebreken en/of tekortkomingen aan de Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken die aan de Vereniging worden uitgekeerd vanwege een beroep op een garantie- en/of waarborgregeling waaraan niet alle Eigenaars rechten kunnen ontlenen.
Dergelijke schadeloosstellingen komen ten goede aan de Eigenaars van de Appartementsrechten ten aanzien waarvan het betreffende garantie- en/of waarborgcertificaat is uitgegeven dan wel waarop de betreffende garantieen/of waarborgregeling betrekking heeft naar rato van de verhouding waarin die Eigenaars in de kosten van herstel van de betreffende gebreken dienen bij te dragen. Deze schadeloosstellingen worden als zodanig in mindering gebracht op ten laste van die Eigenaars komende bijdragen in de kosten die gemaakt moeten worden om bedoelde gebreken en/of tekortkomingen op te heffen, een en ander onverminderd het bepaalde in Artikel 10.3. De kosten van een eventuele arbitrage komen ten laste van de Eigenaars van de Appartementsrechten waarop de betreffende garantie- en/of waarborgregeling betrekking heeft. 9.4 In afwijking van het bepaalde in Artikel 9.1 zullen de uitkeringen der verzekeringen, welke ingevolge het bepaalde in Artikel 19 zijn of worden
18
gesloten of waartoe door de Vergadering is of wordt besloten, voor zover niet aangewend tot herstel, tussen de Eigenaars worden verdeeld naar rato van de verzekerde waarde van het Privé-gedeelte van elk Appartementsrecht, zoals vastgesteld conform het in Artikel 19.2 bepaalde. Artikel 10 Schulden en kosten die voor rekening zijn van de gezamenlijke Eigenaars en reserveringen ten behoeve van het Reservefonds 10.1 De Eigenaars zijn verplicht om voor de in Artikel 8 bedoelde breukdelen bij te dragen in: a.
de in artikel 5:112 lid 1, onder a BW bedoelde schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars zijn; en
b.
de jaarlijkse reserveringen ten behoeve van het Reservefonds,
voor zover krachtens het bepaalde in Artikel 10.3 #en/of Artikel 10.4# geen afwijkende bijdrageplicht geldt. 10.2 Tot de in Artikel 10.1 onder a bedoelde schulden en kosten worden gerekend: a.
die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud, het gebruik en het behoud van de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken, voor zover die ingevolge het Reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 BW niet ten laste komen van bepaalde Eigenaars;
b.
die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken, voor zover die ingevolge het Reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 BW niet ten laste komen van bepaalde Eigenaars;
c.
de schulden van de Vereniging, waaronder schulden uit geldlening, en de kosten van de Vereniging, waaronder de kosten van administratie en beheer die op grond van het Reglement niet voor rekening van een of meer (doch niet alle) Eigenaar(s) komen;
d.
het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke Eigenaars als zodanig verschuldigd aan één van hen of aan een derde;
e.
de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden door of namens de gezamenlijke Eigenaars als procespartij in een juridische procedure, onverminderd het bepaalde in Artikel 17.3;
f.
de premies verschuldigd uit hoofde van de verzekeringen, die door het Reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolge Artikel 19 door de Vergadering is besloten anders dan die bedoeld in Artikel 10.3 sub b;
19
g.
de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voor zover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke Eigenaars;
h.
de verwarmingskosten in geval het een gemeenschappelijke installatie betreft, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de elektriciteitskosten, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover de Eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;
i.
de kosten van het elektriciteitsverbruik en het waterverbruik voor zover de Eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;
j.
de kosten van het opstellen van het Meerjarenonderhoudsplan;
k.
alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering.
10.3 De Eigenaars zullen – in afwijking van het bepaalde in Artikel 10.1 – niet op basis van de in Artikel 8 bedoelde breukdelen bijdragen in de navolgende schulden en kosten: a.
de kosten tot herstel of herbouw van het Gebouw, indien de schadepenningen niet toereikend blijken te zijn voor herstel of herbouw. Het bepaalde in Artikel 19.7 is alsdan van toepassing.
b.
de premies van de verzekeringen, welke ingevolge het bepaalde in Artikel 19 zijn of worden gesloten, of waartoe door de Vergadering mocht worden beslist, omtrent welke premies wordt bepaald: -
de bijdrageplicht voor iedere Eigenaar is afhankelijk van de verzekerde waarde van het Privé-gedeelte van diens Appartementsrecht alsmede het aandeel in de Gemeenschappelijke Gedeelten, in die zin dat voor het Privé-gedeelte van elk Appartementsrecht alsmede het aandeel in de Gemeenschappelijke Gedeelten de verzekerde waarde dient te worden vastgesteld.
-
indien conform het hierna in Artikel 19.9 bepaalde in verband met het gebruik dat van een Privé-gedeelte wordt gemaakt respectievelijk ten gevolge van de inrichting van een Privé-gedeelte, dan wel conform het hierna in Artikel 24.2 of Artikel 28.3 of Artikel 29.1 bepaalde, een hogere dan normale premie voor de opstalverzekering aan de Vereniging in rekening wordt gebracht voor het Gebouw, zal het meerdere boven de normale premie voor rekening zijn van de desbetreffende Eigenaar overeenkomstig het hierna in Artikel 19.9, Artikel 24.2, Artikel 28.3 en Artikel 29.1 bepaalde.
20
c.
de schulden en kosten van onderhoud, gebruik, herstel, vernieuwing en reparatie (daaronder mede begrepen de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie) van de Fietsenstalling (Bezoekers); deze komen geheel voor rekening van en worden uitsluitend gedragen door de Eigenaar(s) van de Appartementsrechten met indices 2 tot en met 4, ieder voor een breukdeel waarvan de teller gelijk is aan de teller van het breukdeel waarvoor die Eigenaar in de totale Gemeenschap is gerechtigd en de noemer gelijk is aan de som van de tellers;
d.
alle kosten en schulden die betrekking hebben op zaken die uitsluitend dienstbaar zijn aan de Privé-gedeelten van een of meer Appartementsrechten. Deze kosten en schulden komen geheel voor rekening van de Eigenaar(s) van de (het) betreffende Appartementsrecht(en), ieder voor een breukdeel waarvan de teller gelijk is aan de teller van het breukdeel waarvoor die Eigenaar in de totale Gemeenschap is gerechtigd en de noemer gelijk is aan de som van de tellers.
Indien de Vereniging beschikt over een Meerjarenonderhoudsplan, zal de hoogte van de door de Eigenaars verschuldigde bijdragen aan het Reservefonds jaarlijks worden bepaald met inachtneming van de in Artikel 10.3 bedoelde bepalingen. Schulden en kosten ter zake van Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken waarvoor een garantie- en/of waarborgregeling als bedoeld in Artikel 9.3 geldt en die door die regeling volledig worden gedekt, komen volledig voor rekening van de Eigenaars van de Appartementsrechten ten aanzien waarvan het betreffende garantie- en/of waarborgcertificaat is uitgegeven dan wel waarop de betreffende garantie- en/of waarborgregeling betrekking heeft. Indien en voor zover een garantie- en/of waarborgregeling niet alle in de vorige zin bedoelde kosten en schulden dekt, komen deze ten laste van de gezamenlijke Eigenaars. Artikel 11 Onderdelen van het Gebouw, Gemeenschappelijke Ruimten en voorzieningen die voor rekening zijn van de gezamenlijke Eigenaars 11.1 Tot de onderdelen van het Gebouw, de Gemeenschappelijke Ruimten en voorzieningen, waarvan de kosten conform Artikel 10.2 onder a en b voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars komen, worden, voor zover aanwezig en niet toebehorend aan een derde, onder meer gerekend:
21
a.
de Grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen en het geraamte van het Gebouw, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Ruimten of tussen (een) Gemeenschappelijk(e) Ruimte(n) en (een) Privé-gedeelte(n) of tussen Privé-gedeelten;
b.
de gedeelten van het dak boven de derde verdieping van de Stallingsgarage die zich bevinden onder Blok E en Blok G;
c.
de rook- en ventilatiekanalen, de lift- en leidingschachten, voor zover niet bestemd om uitsluitend te worden gebruikt door de Eigenaar of Gebruiker van, respectievelijk uitsluitend dienstbaar zijn aan een Privé-gedeelte, en voor zover de schulden en kosten daarvan niet op grond van Artikel 12 ten laste komen van een individuele Eigenaar;
d.
de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich bevinden in de Gemeenschappelijke Ruimten;
e.
de energiebesparende voorzieningen ten behoeve van de gezamenlijke Eigenaars, waaronder uitdrukkelijk niet begrepen de Energievoorziening;
f.
de Fietsenstalling (Bezoekers);
g.
de leidingen en buizen voor: -
de afvoer van hemelwater en afvalwater;
-
het transport van warmte, water, elektriciteit, data en telefoon-, audio- en videosignalen,
die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de Eigenaar of Gebruiker van respectievelijk uitsluitend dienstbaar zijn aan een Privégedeelte, en voor zover de schulden en kosten daarvan niet op grond van Artikel 12 ten laste komen van een individuele Eigenaar; h.
de overige collectieve voorzieningen.
11.2 Op nieuwe onderdelen en voorzieningen als hiervoor bedoeld is het voorgaande van toepassing met ingang van de dag van aanbrenging daarvan. 11.3 In geval van twijfel of sprake is van een onderdeel van het Gebouw of een voorziening als in dit Artikel bedoeld, geldt het bepaalde in Artikel 22. Artikel 12 Schulden en kosten die voor rekening zijn van de individuele Eigenaars 12.1 Tot de schulden en kosten die voor rekening zijn van de individuele Eigenaars worden onder meer gerekend: (i)
de schulden en kosten die worden gemaakt in verband met het onderhoud, verbetering en schoonhouden van het Privé-gedeelte, voor zover die kosten en schulden geen betrekking hebben op de onderdelen
22
van het Gebouw en/of de voorzieningen als genoemd in Artikel 11 die zich in het Privé-gedeelte bevinden; en (ii)
de schulden en kosten die worden gemaakt ter zake van: a.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de niet-dragende wanden in het Privé-gedeelte;
b.
het onderhoud, herstel en de vervanging van: -
de aan een Privé-gedeelte grenzende borstweringen en gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties) en de daarin aanwezige raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas, de daarin aanwezige deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren), puien en drempels, waaronder begrepen het bij die zaken behorende (inpandige) hang- en sluitwerk, ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers; en
-
de in een Privé-gedeelte aanwezige inpandige raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas, de (inpandige) deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren), puien en drempels, waaronder begrepen het bij die zaken behorende (inpandige) hang- en sluitwerk, ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers;
-
de groenvoorzieningen en/of beplantingen op/in/aan de hierboven onder sub b onder het eerste gedachtestreepje genoemde borstweringen en gevels;
In afwijking van het bepaalde onder sub b vallen de schulden en kosten die worden gemaakt ter zake van het onderhoud, herstel en de vervanging van voornoemde onderdelen, zijnde: -
de borstweringen en gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties) en de daarin aanwezige raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas, de daarin aanwezige deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren), puien en drempels, waaronder begrepen het bij die zaken behorende (inpandige) hang- en sluitwerk, ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers;
-
de inpandige raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas, de (inpandige) deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren), puien en drempels, waaronder begrepen het bij die zaken behorende (inpandige) hang- en sluitwerk, ventilatieroosters, suskasten en deurdrangers,
23
die zijn gelegen op de begane grond en die grenzen aan respectievelijk gelegen zijn in een Gemeenschappelijke Ruimte, ook onder de schulden en kosten die voor rekening zijn van de individuele Eigenaars, specifiek zijnde de onderdelen die grenzen aan/zijn gelegen in: *
de traforuimte gelegen tussen de Privé-gedeelten onderdeel uitmakende van het Appartementsrecht index 2 (onderdeel uitmakende van Gemeenschappelijke Ruimte) aan de oostzijde van het Gebouw, waarbij de kosten en schulden derhalve voor rekening komen van de Eigenaar van het Appartementsrecht met index 2;
*
de traforuimte gelegen tussen de Privé-gedeelten onderdeel uitmakende van het Appartementsrecht index 4 (onderdeel uitmakende van Gemeenschappelijke Ruimte) aan de noordzijde van het Gebouw, waarbij de kosten en schulden derhalve voor rekening komen van de Eigenaar van het Appartementsrecht met index 4;
*
de entree casu quo gang gelegen naast het Privé-gedeelte onderdeel uitmakende van het Appartementsrecht index 1 (onderdeel uitmakende van Gemeenschappelijke Ruimte) aan de noordzijde van het Gebouw, waarbij de kosten en schulden derhalve voor rekening komen van de Eigenaar van het Appartementsrecht met index 1;
c.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de tot een Privégedeelte behorende balkons, balkonconstructies, terrassen, loggia’s, vides, (groen)daken (waaronder ook begrepen de Daktuin) (inclusief de waterkerende lagen en de eventuele isolatielagen en de liftschachtopbouwen, dakbedekking, dakkapellen, lichtkoepels, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, rookgasafvoeren en lift- en leidingschachten);
d.
het onderhoud, herstel en de vervanging van plafonds en overige afwerklagen, zoals dekvloeren, tegelwerk, stucwerk, schilderwerk, behang en de bekleding van de vloeren en wanden binnen het Privégedeelte, inclusief de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de tot het Privé-gedeelte behorende balkons, loggia's en terrassen;
e.
het schilderen van de onder b bedoelde kozijnen, ramen en deuren;
f.
het onderhoud, herstel en de vervanging van tot een Privé-gedeelte behorend hek- en traliewerk, (vlucht)trappen, entrees, hallen, gangen,
24
galerijen, trappenhuizen, bergingen, (bak)fietsstallingen (inclusief al het daarbij behorend hek- en traliewerk, fietsparkeersystemen, fietsparkeerbeugels, etagerekken, fietsstandaards en fietsklemmen), scootmobielstallingen, containerruimten, ruimten voor de energievoorzieningen, liftmachines en vuilcontainers; g.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de in het Privé-gedeelte aanwezige douchecabines, baden, wastafels, waterclosets en wasbakken, een en ander met de bijbehorende kranen en leidingwerk tot de begrenzing van het Privé-gedeelte alsmede de kasten en apparatuur in de sanitaire ruimten en de keuken;
h.
het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitaire voorzieningen en daarbij behorende afvoerleidingen tot de begrenzing van het Privégedeelte;
i.
het onderhoud, herstel en de vervanging van afvoerbuizen van hemelwater en afvalwater, de meterkast en de leidingen voor het transport van warmte, water, elektriciteit en telefoon, audio- en videosignalen van de meterkast naar het Privégedeelte en/of in het Privé-gedeelte, waaronder tevens begrepen de afvoerbuizen en leidingen die zich bevinden in een vloer of een wand die het Privégedeelte omsluit, een en ander voor zover de betreffende voorzieningen uitsluitend strekken ten behoeve van het betreffende Privé-gedeelte;
j.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de andere installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken van een Privé-gedeelte, alles voor zover aanwezig en niet toebehorend aan een derde, zoals: -
de liften (inclusief de liftschachtopbouw) en trappen van een Privé-gedeelte;
-
de hydrofoor/-foren van een Privé-gedeelte;
-
de luchtbehandelings- en koelinstallatie(s) alsmede de (mechanische) ventilatie van een Privé-gedeelte (waaronder begrepen de warmteterugwinning (WTW) units);
-
de rook- en branddetectie en verdere voorzieningen ter zake van brandbestrijding van een Privé-gedeelte;
-
de beveiliging van een Privé-gedeelte;
-
de verlichting van een Privé-gedeelte;
-
de droge blusleidingen van een Privé-gedeelte;
-
de brand- en/of doormeldinstallatie van een Privé-gedeelte;
25
-
de automatische externe defibrilator (AED) van een Privégedeelte;
-
het drainagesysteem en de voorzieningen voor lokale wateropslag van een Privé-gedeelte;
-
de huisbel- en deuropenerinstallatie (inclusief de centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, videobewakingssysteem en naambordhouders) met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken van een Privé-gedeelte, alsmede de brievenbussen en postkasten van een Privé-gedeelte;
k.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de installaties met daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming, ventilatie en koeling van een Privégedeelte, met inbegrip van de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een Privé-gedeelte alles in de ruimste zin van het woord en waaronder begrepen (voor zover aanwezig): -
het op een Privé-gedeelte aangesloten fotovoltaïsch systeem, alsmede de daarmee verbonden omvormers, meters en meetborden, kabels, leidingen en overig toebehoren (daaronder tevens begrepen de draagconstructies waarop de zonnepanelen zijn gemonteerd), een en ander voor zover het fotovoltaïsch systeem uitsluitend strekt ten behoeve van het betreffende Privé-gedeelte;
-
de Energievoorziening en het vloerverwarmings- en koelingssysteem gelegen in en onderdeel uitmakende van een Privé-gedeelte;
l.
het onderhoud, herstel en de vervanging van: (i)
hellingbanen, rijbanen, belijningen en overige verkeersaanduidingen en parkeervoorzieningen, alsmede installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, van: -
de speedgate en/of slagbomen met bijbehorende aan- en afmeldinstallaties, verkeerslicht(en), snelheidsdrempels, bewegwijzering (inclusief bebording), doorrijhoogteplanken, parkeerbeugels en de overige parkeervoorzieningen van de Stallingsgarage;
-
de luchtverversing van de Stallingsgarage;
26
-
de oplaadpunten (of vergelijkbare installaties) voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig die zijn aangelegd ten tijde van de bouw en derhalve voor (bouwkundige) oplevering van de Stallingsgarage, inclusief de daarmee verbonden meters, kabels, leidingen en overig toebehoren;
-
de oplaadpunten (of vergelijkbare installaties) voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig als bedoeld in Artikel 28.35, inclusief de daarmee verbonden meters, kabels, leidingen en overig toebehoren;
(ii)
de Daktuin,
(onderdeel uitmakende van de tot het Privé-gedeelte van het Appartementsrecht met index 1 (Stallingsgarage)). De schulden en kosten van de in Artikel 12.1 sub l bedoelde zaken zijn geheel voor rekening van de Eigenaars van het Appartementsrecht met index 1 (Stallingsgarage); m.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de tot een Privégedeelte behorende groenvoorzieningen;
n.
het onderhoud, herstel en de vervanging van de andere onderdelen van het Gebouw en/of voorzieningen die in de Akte als zodanig zijn aangewezen.
12.2 In aanvulling casu quo ter verduidelijking van dit Artikel 12 geldt dat het Gebouw zodanig is geconstrueerd dat Blok E, Blok F, Blok G, Blok H en de Stallingsgarage constructief als vrijwel zelfstandige eenheden kunnen worden aangemerkt en het Gebouw behoudens de zaken als hiervoor in Artikel 11 genoemd, nagenoeg geen gedeelten omvat die voor gemeenschappelijk gebruik worden aangewend. Derhalve komen de kosten van onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing zoveel mogelijk voor rekening van de respectievelijke Eigenaars van Blok E, Blok F, Blok G, Blok H en de Stallingsgarage, waar deze kosten in feite betrekking op hebben en zijn de betreffende Eigenaars vrij in de wijze van uitvoering van deze (onderhouds)werkzaamheden, voor zover daarvan in deze Akte niet wordt afgeweken. Het bepaalde in Artikel 25 is van overeenkomstige toepassing. Artikel 13 Verwijdering installaties en andere voorzieningen De Vergadering kan besluiten een installatie of een andere voorziening die voor rekening komt van twee (2) of meer Eigenaars te verwijderen. Alle bepalingen in het Reglement en het eventuele Huishoudelijk Reglement met betrekking tot dergelijke installaties en andere voorzieningen zijn vanaf het moment van verwijdering niet
27
meer op de betreffende installatie respectievelijk andere voorziening van toepassing. Artikel 14 Reservefonds en Meerjarenonderhoudsplan 14.1 Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 5:126 BW houdt de Vereniging een Reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Binnen het Reservefonds kan per kostensoort een bestemmingsreserve worden gevormd. Ter zake van het Reservefonds geldt voorts het bepaalde in Artikel 47. 14.2 De jaarlijkse reservering ten behoeve van het Reservefonds bedraagt: a.
ten minste het bedrag dat door de Vergadering is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenonderhoudsplan; of
b.
ten minste een half procent (0,5%) van de herbouwwaarde van het Gebouw en de op, in en onder de Grond aanwezige werken waarvan de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening komen van de Eigenaars.
De Vergadering besluit op welk van beide hiervoor vermelde wijzen de Eigenaars aan het Reservefonds dienen bij te dragen. 14.3 Indien de Vergadering besluit om aan het Reservefonds bij te dragen conform het bepaalde in Artikel 14.2 onder a is het Bestuur verplicht om een Meerjarenonderhoudsplan op te stellen dan wel te doen opstellen. Het Bestuur zal het Meerjarenonderhoudsplan ter vaststelling voorleggen aan de Vergadering. 14.4 Het Meerjarenonderhoudsplan is ten hoogste vijf (5) jaar oud. Het bevat een planning voor het niet-jaarlijkse onderhoud en herstel, en de niet-jaarlijkse vernieuwing van het Gebouw en de op, in en onder de Grond aanwezige werken, een en ander met uitzondering van de Privé-gedeelten. Het Meerjarenonderhoudsplan bevat daartoe: -
de werkzaamheden die verricht moeten worden in ten minste de tien (10) Boekjaren volgend op het Boekjaar waarin het Meerjarenonderhoudsplan is vastgesteld; en
-
de berekening van de daarmee gemoeide kosten, zulks gelijkmatig toegerekend aan de onderscheiden Boekjaren, zodanig dat de voor een bepaald Boekjaar voorziene kosten uit het Reservefonds voldaan kunnen worden.
14.5 Het Reservefonds dient te worden besteed met inachtneming van het Meerjarenonderhoudsplan. Aanwending van het Reservefonds bij afwezigheid dan wel in afwijking van het Meerjarenonderhoudsplan is uitsluitend mogelijk na
28
een daartoe strekkend besluit van de Vergadering. Op dit besluit is het bepaalde in de Artikelen 56.5 en 56.6 van toepassing. 14.6 Artikel 14.5 is niet van toepassing op een aanwending van het Reservefonds, indien de uitgave: a.
in overeenstemming is met de door de Vergadering vastgestelde begroting;
b.
noodzakelijk is om dringend gevaar af te wenden; of
c.
noodzakelijk is om grotere schade te voorkomen.
Het Bestuur dient deze uitgave in de eerstvolgende vergadering te verantwoorden aan de Vergadering. D. Jaarlijkse begroting, Jaarrekening en bijdragen Artikel 15 Jaarlijkse begroting, Jaarrekening en bijdragen 15.1 Uiterlijk in de jaarvergadering als bedoeld in Artikel 49.1 wordt de begroting vastgesteld voor het lopende Boekjaar, in welke begroting de volgende posten duidelijk moeten zijn onderscheiden: a.
de schulden en kosten als bedoeld in Artikel 10.1 onder a;
b.
de aan het desbetreffende Boekjaar toe te rekenen bedragen uit hoofde van het eventuele Meerjarenonderhoudsplan;
c.
de toevoegingen aan het Reservefonds en ieders aandeel daarin conform de uit het Reglement voortvloeiende bijdrageplicht; en
d.
de baten bedoeld in Artikel 9.2.
Indien één (1) of meer Privé-gedeelten door de Eigenaar(s) wordt/worden verhuurd, wordt, met het oog op de berekening van de eigenaars- en gebruikerslasten, op verzoek van en voor rekening van de betreffende Eigenaar(s), in de begroting een splitsing aangebracht tussen kosten die aan de huurder kunnen worden doorberekend en overige kosten. 15.2 De begroting wordt vastgesteld door de Vergadering. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de Vergadering tevens het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de Eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere Eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van het bepaalde in Artikel 10. 15.3 De Eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste (1ste) maand van het desbetreffende Boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde (1/12de) van het bedoelde aandeel aan de Vereniging te voldoen, tenzij de Vergadering tot een andere periodieke vooruitbetaling besluit. Voor het gedeelte van de voorschotbijdrage van een Eigenaar dat ziet op zijn bijdrage aan het Reservefonds is hij bevoegd de in Artikel 47.3 bedoelde bankgarantie