20230744380 2 Bijlage 1: Rapportage Woningbouw 2023

6.2 Vervolg Het behalen van de ambitie uit het coalitieakkoord en uit de Woondeal staat door “de perfecte storm” sterk onder druk. De enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, maakt dat niet bouwen eigenlijk geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we volgens een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn. Hiertoe hebben we, in het kader van de versnelling woningbouw, al eerder diverse maatregelen genomen en/of werkprocessen ingericht als bijvoorbeeld de verbetering van het Haarlems Ruimtelijk Planproces, de focus op het binnenhalen van subsidies, de pilot stadstafels en de werkgroep nieuwbouw gemeente/woningcorporaties. Binnen onze lijn hanteren wij drie belangrijke uitgangspunten, te weten: 1. Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad. Daarbinnen 49

2.

3.

maken we vervolgens een afweging op stedelijk niveau en dalen we in de keuzes die we maken via het gebiedsniveau af naar het projectniveau. De uitgangspunten uit de omgevingsvisie en de vastgestelde visies en/of kaderdocumenten zijn daarbij onze belangrijkste leidraad. Focus op doorlopende planvoorbereiding van alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden. Daarbij blijven we ook kijken of er extra energie in projecten moet worden gestopt waar een kans ligt op een concrete start bouw op de korte termijn. Focus op borging afspraken betaalbare woningbouw: Wij zetten consequent, via onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal- en middelduur, in op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij de verkregen Woningbouw Impulssubsidies (WBI) voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg.

In het kader van deze uitgangspunten voeren wij de volgende acties uit en/of zoeken wij naar aanvullende middelen om actief te kunnen bijdragen vanuit onze rol en verantwoordelijkheid: • Overleg met de markt/corporaties bij vertraging: Zodra er signalen komen van marktpartijen of corporaties over de haalbaarheid van een project of gebiedsontwikkeling, gaan we allereerst in gesprek om te horen welke oplossingsrichtingen zij zien om projecten wel doorgang te laten vinden. Vervolgens wordt getoetst of de ontwikkelaar een punt heeft en of we willen/kunnen helpen of niet. Op basis daarvan wordt dan vervolgens bepaald of afspraken die eerder zijn gemaakt moeten worden aangepast en wordt een rangorde bepaald van de knoppen om aan te draaien. • Wekelijks sturingsoverleg: Sinds april 2023 is er een wekelijks ambtelijk voortgangsbewakingsoverleg op managementniveau in het leven geroepen met daaronder een meer tactische werkgroep die zich op tactisch niveau bezig houdt met de sturing en bewaking van de voortgang van de nieuwbouw op stedelijk niveau. Wanneer noodzakelijk kan er snel worden opgeschaald naar het bestuur. Verder wordt hier voorbereid welke stappen we met ontwikkelaars kunnen doorlopen als projecten stagneren en welke keuzes dan vanuit stedelijk perspectief het meest optimaal zijn.

• Het waar mogelijk vrijmaken van extra middelen ten behoeve van een kwalitatief goede en gebalanceerde stedelijke ontwikkeling in algemene zin en de stedelijke sociale en betaalbare woningbouwproductie in het bijzonder: Een mooi voorbeeld hiervan is de anderhalf miljoen euro die onlangs bij de bespreking van de kadernota extra is vrijgemaakt voor vlottrekken van woningbouwprojecten waar een programmatische omzetting naar sociale en/of betaalbare woningbouw kan leiden tot een doorbraak. • Agenderen Haarlemse vraagstukken op de juiste tafels, zodat Rijk en Provincie ook hun rol pakken in het realiseren van de juiste randvoorwaarden voor een voorspoedige woningbouw. • Verkennen kansen en bijdragen van actief grondbeleid: In gevallen dat actief grondbeleid bij een gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan de realisatie van sociale huur en betaalbare woningbouw dan nemen wij dit als te onderzoeken optie mee bij de opstelling en/of herrijking van de zone en/of gebiedsontwikkelingsstrategie. • Hanteren Residuele grondprijzen: Voor nieuw te ontwikkelen locaties berekenen we de grondwaarde residueel, daarmee bewegen de grondprijzen mee met de markt. Ons gronduitgiftebeleid is hiermee aansluitend op ontwikkelingen in de conjunctuur en bouw- en woningmarkt.

• Gebruik maken van de eventuele middelen die het Rijk biedt (of gaat bieden) om de geplande start bouw van projecten waar mogelijk te handhaven: Haarlem maakt op dit moment al volop gebruik van de regelingen die het Rijk heeft om de betaalbare woningbouw te stimuleren (o.a. WoningBouw Impulssubsidie en Middelen Bereikbare steden). Inmiddels heeft het Rijk ook aangekondigd dat zij, om stagnerende woningbouwprojecten vlot te trekken en om de dip in de woningbouw te beperken, een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro beschikbaar gaat stellen. Haarlem bekijkt nu welke projecten in aanmerking komen voor indiening, zodat wij, zodra de definitieve uitwerking van deze regeling bekend is, gelijk actie kunnen ondernemen met betrekking tot de concrete indiening.

50

7. Begrippen, bronnenlijst en colofon Begrippen In de rapportage worden, tenzij expliciet vermeld 4, de volgende begrippen gehanteerd:

Aangepaste woning

Een woning die bouwkundig is aangepast en/ of waarin speciale voorzieningen zijn aangebracht voor bewoners met een lichamelijke beperking. Bijvoorbeeld een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, en ook kleinere aanpassingen.

Administratieve correctie

Administratie correctie is meestal het gevolg van een niet aan de gemeente gemelde toevoeging of onttrekking.

Aftoppingsgrens

Dit is een begrip uit de huurtoeslag. Huishoudens die recht hebben op huurtoeslag moeten bij toewijzing van corporatiewoningen in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens. Voor één en tweepersoonshuishoudens ligt de grens per 1 januari 2023 op € 647,19, voor meerpersoonshuishoudens op € 693,60.

Appartement

Aparte woning in een gedeelte van een gebouw. Vaak gesitueerd in een gebouw met meerdere woningen. Appartementen zijn vaak gelijkvloers en gestapeld. Appartementen worden ook wel meergezinswoningen genoemd.

Bruto groei

Toename van het aantal woningen door nieuwbouw en toevoegingen anderszins

Geclusterde ouderenwoning Een woning die deel uitmaakt van een wooncomplex (met minimaal 5 zelfstandige woonheden) waarin minimaal 50% van de woningen bestemd is voor bewoners van 55 jaar of ouder en waarbij de oudere bewoners beschikken over een ontmoetingsruimte binnen het complex of in de directe nabijheid daarvan. Grondgebonden woning

Niet gestapelde woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen worden ook wel eengezinswoningen genoemd.

Impulsgelden

Besluit Impuls Versnelling Woningbouw

Liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens ligt sinds 1 januari 2023 op € 808,06. Woningen die tot en met dit bedrag worden verhuurd worden aangemerkt als sociale huurwoning en behoren tot de gereguleerde woningvoorraad. De liberalisatiegrens wordt bepaald door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Netto groei

Bruto groei na aftrek van onttrekkingen

Nieuwbouwproductie

Het aantal (opgeleverde) nieuwbouwwoningen

Nultredenwoning

Een reguliere (gelijkvloerse) woningen die geschikt (te maken) is voor mensen met een lichamelijke beperking. De woning is vanaf de straat te bereiken zonder traplopen en in de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken.

Onttrekkingen

Aantal aan de woningvoorraad onttrokken woningen door sloop, samenvoegingen of veranderingen in gebruiksfunctie.

4

De gehanteerde bronnen hanteren in een aantal gevallen verschillende definities. De bijbehorende brongegevens zijn niet altijd één op één uitwisselbaar. Indien een afwijkende definitie is gebruikt, dan wordt dit expliciet vermeld. 51

Ontwikkelzone

Ontwikkelzones zijn gebieden in Haarlem waar verschillende woningbouwprojecten bij elkaar in de buurt liggen. Hierdoor ontstaat een aaneensluitend gebied of zone met mogelijkheden, en vaak ook concrete woningbouwplannen, om grotere aantallen (sociale) woningen toe te voegen. De ontwikkeling van deze gebieden geeft ook de kans de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren.

Plancapaciteit

Aantal woningen in (bestaande) woningbouwplannen. Betreft vooral nieuwbouw en de grote kantoortransformaties. Plancapaciteit kan hard of zacht zijn. ‘Harde‘ plancapaciteit heeft de planologische procedures doorlopen.

Planvertraging

Het aantal woningen in woningbouwplannen dat doorschuift naar de toekomst als gevolg van (onvoorziene) knelpunten.

Toevoeging anderszins

Om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegde woningen door opdelen van woningen in zelfstandige woningen of verandering van gebruiksfunctie, bijvoorbeeld door verbouwing van een school of kantoorgebouw of door realisatie van woningen boven winkels.

Verpleeghuiszorg met verblijf

Woonruimte met aanvullende voorzieningen in een verpleeghuis waarvoor een indicatie nodig is voor verblijf op basis van een zorgzwaartepakket en gefinancierd vanuit de Wet langdurige zorg.

Woning

De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik (ten minste 14 m2), ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen en studentenhuizen.

Woonakkoord

In het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio (feb 2021), dat is opgesteld in samenwerking met de Provincie, wordt aangegeven welke woonopgaven er liggen, welke richting de regio op wil en hoe partijen hier gezamenlijk aan gaan werken. Het Woonakkoord vormt de uitwerking van de provinciale Omgevingsvisie en Woonagenda. De regiogemeenten werken met de provincie via het Woonakkoord samen om een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio te blijven, waarvoor alle doelgroepen plek is en die toekomstbestendig is.

Woningbouwsegment:

Binnen het woningbouwprogramma wordt onderscheid gemaakt in drie segmenten: sociale huur, middensegment en vrije sector. Een nadere indeling van deze segmenten staat in tabel 2 op pagina 11.

Woonvisie

Woonvisie Haarlem 2017 – 2020: Doorbouwen aan een (t)huis (raad, 2017/47534, maart 2017). Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis (raad, 2021/25829, maart, 2021)

Bronnenlijst • Monitor plancapaciteit Haarlem, februari 2023; • CBS, ontwikkeling woningvoorraad; • Buurtmonitor Haarlem; • Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis, Haarlem, maart, 2021; • Stadsdeal Ouderenhuisvesting: Een fijn (t)huis voor nu en later, februari 2022; • Gemeentelijke Corona Impact Monitor, februari 2021.

52

8. Bijlagen Bijlage 1: Onderlegger berekening van woningbouwproductie scenario’s Woningprognose 2023 Opgesteld in samenwerking tussen team Wonen en de afdeling DIA, 1 maart 2023 Gepland*

(Bouw)jaar 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Nieuwbouw 1.491 1.080 1.734 3.502 3.635 1.872 573 764 14.651

Sloop 104 264 101 101 101 101 101 101 974

Nieuwbouw Sloop 1.387 816 1.633 3.401 3.534 1.771 472 663 13.677

Verwachte totale realisatie 2023-2030

% realisatie verwacht 90% 80% 60% 35% 25% 20% 20% 20%

Gepland + niet gerealiseerd voorgaand jaar 1.387 955 1.824 4.131 6.219 6.435 5.620 5.159

Percentage 70%

Aantal 9.574

Realisatie 1.248 764 1.094 1.446 1.555 1.287 1.124 1.056 9.574

Niet gerealiseerd 139 191 730 2.685 4.664 5.148 4.496 4.103

Cum. realisatie als % van Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13% 2.012 21% 3.106 32% 4.552 48% 6.107 64% 7.394 77% 8.518 89% 9.574 100%

Totaal gerealiseerd + overige toevoegingen 1.398 914 1.244 1.596 1.705 1.437 1.274 1.206 10.774

Niet gerealiseerd 139

Cum. realisatie als % van Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13%

Totaal gerealiseerd + overige toevoegingen 1.398

*o.b.v. gemeentelijke Monitor Plancapaciteit 455 woningen extra in 2023 i.v.m. woningen die wel zijn opgeleverd, maar niet geregistreerd in 2022 Verwachte overige toevoegingen per jaar

150

Toevoeging 2031 Scenario zonnig Gepland + niet % realisatie gerealiseerd Niet verwacht voorgaand jaar Realisatie gerealiseerd 90% 1.387 821 3.282

Totaal gerealiseerd + overige Realisatie toevoegingen 1.248 971

*Er wordt vanuit gegaan dat er voor 2031 geen nieuwbouw en sloop gepland is. Indien wel: dit aantal optellen bij deze cel. 2024 1.080 264 816 80% 955 2025 1.734 101 1.633 35% 1.824 2026 3.502 101 3.401 23% 4.587 2027 3.635 101 3.534 18% 7.066 Scenario zonnig 2028 1.872 101 1.771 18% 7.565 2029 573 101 472 18% 6.675 Gepland + niet 2030 764 101 663 20% 6.137 Nieuwbouw % realisatie gerealiseerd Totaal 14.651 974 13.677 (Bouw)jaar Nieuwbouw Sloop Sloop verwacht voorgaand jaar 2023 1.491 104 1.387 90% 1.387 60%

764 638 1.055 1.272 1.362 1.202 1.227 8.768 Realisatie 1.248

191 1.186 3.532 5.794 6.203 5.474 4.909 Niet gerealiseerd 139

2.012 21% 2.650 28% 3.705 39% 4.977 52% 6.339 66% Cum. realisatie 7.540 79% als % van 8.768 92% Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13%

914 788 1.205 1.422 1.512 Totaal 1.352 gerealiseerd + 1.377 overige 9.968 toevoegingen 1.398

2024 Scenario zwaar weer 2025 2026 2027 2028 (Bouw)jaar 2029 2023 2030 2024 Totaal 2025

1.080 1.734 3.502 3.635 1.872 Nieuwbouw 573 1.491 764 1.080 14.651 1.734

264 101 101 101 101 Sloop 101 104 101 264 974 101

816 1.633 3.401 3.534 Nieuwbouw 1.771 Sloop 472 1.387 663 816 13.677 1.633

764 638 1.055 1.272 1.362 Realisatie 1.202 1.248 1.227 764 8.768 638

191 1.186 3.532 5.794 Niet 6.203 gerealiseerd 5.474 139 4.909 191

2.012 21% 2.650 28% Cum. realisatie 3.705 39% als % van 4.977 52% Cumulative verwachte totale 6.339 66% realisatie realisatie 7.540 79% 1.248 13% 8.768 92% 2.012 21%

914 788 Totaal 1.205 gerealiseerd + 1.422 overige 1.512 toevoegingen 1.352 1.398 1.377 914 9.968 788

2026 2027 2028 Scenario licht bewolkt 2029

3.502 3.635 1.872 573 764 14.651

101 101 101 101 101 974

Nieuwbouw 1.491 1.080 1.734 3.502 3.635 1.872 573 764 14.651

Sloop 104 264 101 101 101 101 101 101 974

3.401 3.534 1.771 472 663 13.677 Nieuwbouw Sloop 1.387 816 1.633 3.401 3.534 1.771 472 663 13.677

(Bouw)jaar (Bouw)jaar 2023 2031

2030 Totaal

(Bouw)jaar 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Niet Gepland + niet gerealiseerd gerealiseerd Nieuwbouw Sloop eind 2030 voorgaand jaar* 1.491 104 4.103 4.103

Nieuwbouw % realisatie Sloop verwacht 1.387 20%

80% 35% 23% 18% % realisatie 18% verwacht 18% 90% 20% 80% 35% 17% 11% 10% 10% 10%

% realisatie verwacht 90% 80% 35% 20% 17% 15% 15% 15%

955 1.824 4.587 Gepland + niet 7.066 gerealiseerd 7.565 voorgaand jaar 6.675 1.387 6.137 955 1.824 4.587 60% 7.341 8.304 7.946 7.814 Gepland + niet gerealiseerd voorgaand45% jaar 1.387 955 1.824 4.587 7.203 7.750 7.059 6.663

780 807 830 795 781 6.644

Realisatie 1.248 764 638 917 1.225 1.162 1.059 1.000 8.013

1.186 3.807 6.533 7.474 7.151 7.033

2.650 3.430 4.238 5.068 5.863 6.644

28% 36% 44% 53% 61%

930 957 980 945 Totaal 931 gerealiseerd 7.844+ overige toevoegingen 1.398 914 788 1.067 1.375 1.312 1.209 1.150 9.213

Niet gerealiseerd 139 191 1.186 3.669 5.979 6.587 6.000 5.664

Cum. realisatie 69% als % van Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13% 2.012 21% 2.650 28% 3.568 37% 4.792 50% 5.955 62% 7.014 73% 8.013 84%

Niet gerealiseerd 139 191 1.186 3.807 6.533 7.225 6.696 6.403

Cum. realisatie als % van Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13% 2.012 21% 2.650 28% 3.430 36% 4.238 44% 5.317 56% 6.318 66% 7.274 76%

Totaal gerealiseerd + overige toevoegingen 1.398 914 788 930 957 1.230 1.151 1.107 8.474

Niet gerealiseerd 139 191 1.186 3.807 6.533 7.474 7.151 7.033

Cum. realisatie als % van Cumulative verwachte totale realisatie realisatie 1.248 13% 2.012 21% 2.650 28% 3.430 36% 4.238 44% 5.068 53% 5.863 61% 6.644 69%

Totaal gerealiseerd + overige toevoegingen 1.398 914 788 930 957 980 945 931 7.844

55% Scenario Onweer

(Bouw)jaar 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Nieuwbouw 1.491 1.080 1.734 3.502 3.635 1.872 573 764 14.651

Sloop 104 264 101 101 101 101 101 101 974

Nieuwbouw Sloop 1.387 816 1.633 3.401 3.534 1.771 472 663 13.677

% realisatie verwacht 90% 80% 35% 17% 11% 13% 13% 13%

Gepland + niet gerealiseerd voorgaand jaar 1.387 955 1.824 4.587 7.341 8.304 7.697 7.359

Realisatie 1.248 764 638 780 807 1.080 1.001 957 7.274

50% Scenario storm

(Bouw)jaar 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Nieuwbouw 1.491 1.080 1.734 3.502 3.635 1.872 573 764 14.651

Sloop 104 264 101 101 101 101 101 101 974

Nieuwbouw Sloop 1.387 816 1.633 3.401 3.534 1.771 472 663 13.677

% realisatie verwacht 90% 80% 35% 17% 11% 10% 10% 10%

Gepland + niet gerealiseerd voorgaand jaar 1.387 955 1.824 4.587 7.341 8.304 7.946 7.814

45%

Realisatie 1.248 764 638 780 807 830 795 781 6.644

53

-54-

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 8 juni 2023

Tekst Kamiel Nuijens en Anco van der Veen (ECDW) ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl