20230744380 2 Bijlage 1: Rapportage Woningbouw 2023

Figuur 10 gaat specifieker in op de sloop/nieuwbouw cijfers van de woningcorporaties. De netto cijfers per jaar tellen op tot een netto afname van 186 woningen in de periode 2016 t/m 2022. Dit verhoudingsgewijs lage getal heeft onder andere te maken met de maatschappelijke context (crisis) destijds en de daarbij behorende capaciteit aan woningbouwplannen. Bij de corporaties lag in de periode tot 2020 vooral de focus op renovatie en op herstructureringsplannen met sloop/nieuwbouw. Op dit moment ligt de focus niet alleen meer op renovatie en wijkverbetering, maar vooral ook op het vergroten van het aanbod via uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen. Zo luidt de prestatieafspraak die daar voor de periode 2022-2025 met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3180 woningen zullen realiseren. Dit leidt dat tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1900 sociale huurwoningen. Nb: naast woningcorporaties realiseren private partijen ook sociale huurwoningen. Figuur 10 is dus geen uitputtende weegave voor het aantal sociale huurwoningen dat in Haarlem wordt gerealiseerd. Het zegt enkel iets over de corporatiewoningen 2016-2022.

28

Sloop/nieuwbouw corporatiewoningen 2016 t/m 2022 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Nieuwbouw

108

257

336

44

287

1

49

Sloop

-255

-338

-187

-122

-56

-260

-50

Saldo

-147

-81

149

-78

231

-259

-1

Sloop

Nieuwbouw

Saldo

Figuur 10: Aantal woningen sloop en nieuwbouw woningcorporaties periode 2016 t/m 2021 (Bron: opgave Haarlemse woningcorporaties)

De komende jaren zullen er weer substantiele aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden gaan toegevoegd. In 2022 en 2023 is de bouw gestart van grote herstructureringsprojecten als de Slachthuisbuurt/J.J. Hamelinkstraat, de Staalstraat/Bazellaan en de Aart van der Leeuwstraat.

3.4 Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment De realisatie van een aanzienlijk deel van Haarlemse woningbouwambitie moet plaatsvinden in het middensegment. De druk op dit segment is enorm en het aanbod beperkt. Met de beleidskaderstelling binnen de gemeente Haarlem omtrent het middensegment wordt niet alleen gepoogd om voldoende aanbod in dit segment te realiseren, maar ook te zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terecht komen (mensen met een inkomen van maximaal anderhalf keer modaal bij het lage middensegment en mensen met een inkomen van maximaal twee keer modaal bij het hoge middensegment) en dat deze woningen ook waar mogelijk zo lang mogelijk in dit segment blijven. Dit gaat echter niet vanzelf. Via anterieure overeenkomsten, waarin de spelregels uit de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment met ontwikkelaars worden vastgelegd (o.a. aantallen, verkoopvoorwaarden en verhuurvereisten) en in 2023 mogelijk ook via ook de huisvestingsverordening of bestemmingsplannen (zelfbewoning en toewijzing) kan de gemeente sturing geven met betrekking tot dit aanbod op de Haarlemse woningmarkt.

We verwachten volgend jaar, aan de hand van een aantal gerealiseerde projecten waarin ook op anterieur niveau afspraken zijn gemaakt over de toewijzing van middeldure huurwoningen, meer informatie te kunnen geven over hoe deze toewijzing in de praktijk is verlopen. Met de ontwikkelaars is namelijk afgesproken dat zij bij oplevering inzage moeten geven in de gerealiseerde huurprijzen en een jaar na oplevering (jaarlijks) inzicht moeten geven in de precieze toewijzing van de middeldure huurwoningen.

3.5 Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting In februari 2022 heeft de gemeente in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen en afspraken over samenwerking geformuleerd. Ook zijn er op basis van behoefte onderzoek doelen gesteld met betrekking tot de realisatie van voor ouderen geschikte (zorg)woningen. 29

Bij ouderenhuisvesting gaat het primair om die vormen van huisvesting die meer dan reguliere woningen zijn afgestemd op de specifieke wensen en behoeften van ouderen. Van het vermijden van traplopen in de woning tot aan de meer aangepaste huisvestingsvormen waar faciliteiten op maat beschikbaar zijn. Door de vergrijzing en veranderende woonbehoeften van ouderen zijn er tot 2040 in Haarlem zo’n 4.400 extra woningen nodig die geschikt zijn voor 65+ huishoudens. Deze opgave is verdeeld over enerzijds nultreden, geclusterde en aangepaste woningen, anderzijds over huur en koop. Daarnaast is de verwachting dat er tot 2040 circa extra 830 ouderen bij komen die verpleeghuiszorg nodig hebben (verzorging en verpleging vanuit de Wet langdurige zorg). Tot slot zijn er circa 1.100 (van de 1.430) bestaande verpleeghuisplaatsen in Haarlem die de komende 20 jaar toekomstbestendig moeten worden gemaakt door vernieuwing.

De vraagontwikkeling van ouderenhuisvesting tussen 2021-2040 bestaat uit twee onderdelen. Dat wil zeggen, er is extra behoefte aan huisvesting voor ouderen (en zorg) in de vorm van: 1. Geschikte, zelfstandige woningen voor ouderen. Hier kan zo nodig (extramurale) lichte tot zware zorg, tot en met verpleeghuiszorg (bijvoorbeeld Volledig pakket thuis of Modulair pakket thuis), geleverd worden. 2. Geschikte huisvesting voor (intramurale) verpleeghuiszorg.

Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Dit doen we aan de hand van nieuwe realisaties en door te kijken naar de geprogrammeerde woningen in de plancapaciteit. Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2023 en een nadere opgave van de te verwachten intramurale toevoegingen door de drie grote Haarlemse zorginstelling (Kennemerhart, Zorgbalans en St. Jacob) komt het volgende beeld naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel zien we dat er door de zorginstellingen en een aantal ontwikkelaars diverse projecten in voorbereiding zijn. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is de benodigde 2.610 nultredenwoningen kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 300 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Van de noodzakelijke geclusterde woningen is nu ca. 40% nu 30

•

geprogrammeerd (geplande oplevering voor 2030). Binnen de bestaande plannen wordt daarom gezocht naar extra programma op dit vlak (ca. 400). Echter, niet alles hoeft voor 2030 te worden opgeleverd. Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben de toevoeging van ca. 150 intramurale zorgplaatsen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu ruim 25% in de planning. We moeten nog op zoek naar kansen voor ca. 375 plekken. In de uitvoeringsagenda behorende bij de stadsdeal ouderenhuisvesting is aangegeven dat een substantieel deel (ca. 60%) hiervan in de zones Oostpoort en Zuidwest zal moeten worden gerealiseerd.

Kanttekeningen bij bovenstaande: • De realisatie van extra intramurale woonzorghuisvesting staat op dit moment door gewijzigde regelgeving sterk onder druk. De zorginstellingen geven aan dat met de huidige Normatieve HuisvestingComponent (NHC2), die bovendien daalt met 8% in 2024 en dus niet meestijgt met de inflatie, de bestaande huisvesting eigenlijk al niet meer kan worden geexploiteerd. Laat staan de nieuwbouw die door de hogere bouwkundige eisen als gevolg van de toenemende zorgzwaardte onder de clienten en de stijgende bouwkosten op dit moment niet meer rendabel kan worden gerealiseerd. Dit heeft per direct invloed op de planning en de voortgang van vernieuwings- en uitbreidingsprojecten als bijvoorbeeld St. Jacob in de Hout en Zuiderhout. • Verder heeft de minister aangegeven dat de voor verpleeghuiszorg geschikte nieuwbouw nog maar zeer beperkt door het rijk zal worden gefinancierd (landelijk ca. 7.500 eenheden). Dit betekent dat de opgave “intramuraal” nu ook bekostigd moet worden via een scheiding van het wonen en de zorg. De eerste verkenningen laten zien dat dit eigenlijk alleen kostendekkend te realiseren is in het hogere marktsegment. Op dit moment wordt daarom in het kader van de Haarlemse stadsdeal, o.a. in samenwerking met de woningcorporaties en beleggers, onderzocht hoe we ook de opgave in het sociale huur- en middeldure segment hier kunnen financieren.

2

De NHC is de vergoeding die zorginstelling krijgen, bedoeld bouw- , verbouw- en instandhoudingskosten in de langdurige zorg. 31

32

4. Plancapaciteit Haarlem 4.1 Plancapaciteit Haarlem Dit hoofdstuk geeft inzicht in de nieuwbouw- en transformatieplannen voor de komende jaren op basis van de plancapaciteit. Waar mogelijk wordt inzicht geboden in de verdeling naar prijssegment. Er is onderscheid gemaakt in het jaar 2023 en de tijdshorizon vanuit de ‘Uitwerking coalitieakkoord woningbouwprogramma’, te weten 2016 t/m 2025. Voor de jaren 2016 t/m 2022 is gebruik gemaakt van de reeds gerealiseerde resultaten over deze periode (CBS cijfers). Wat is plancapaciteit? De plancapaciteit geeft aan hoeveel woningen gerealiseerd kunnen worden op basis van de huidige woningbouwplannen. Het begrip ‘woningbouwplannen’ is zeer breed. Het varieert van een eerste idee tot een vastgesteld bestemmingplan. Op basis van een bestemmingsplan worden omgevingsvergunningen verleend. Zodra de woning is opgeleverd, valt de woning uit de plancapaciteit. De plancapaciteit is een goede maat om te voorspellen hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd. Het is niet goed mogelijk om te voorspellen wanneer woningen worden gerealiseerd. De plancapaciteit is geen planningsinstrument. De gemeente heeft een rol bij de totstandkoming van woningbouwprojecten. Enerzijds faciliteert de gemeente ontwikkelende partijen, anderzijds stelt zij eisen aan de kwaliteit.

Uiteindelijk zijn het de ontwikkelende en bouwende partijen die tot realisatie moeten komen. Zowel het proces van ‘eerste idee’ tot bestemmingsplan als het proces van de aanvraag omgevingsvergunning tot oplevering telt veel redenen die tot vertraging kunnen leiden. In de plancapaciteit is waar mogelijk ook transformatie van overig vastgoed meegenomen, maar deze laat zich lastig voorspellen. De keuze om te transformeren wordt vaak niet in een vroeg stadium met de gemeente gedeeld. Sowieso geldt dat de onzekerheid toeneemt naarmate de woningbouwplannen verder in de tijd liggen.

4.2 Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030 Tabel 7 toont het saldo woningtoevoegingen in de periode 2016 t/m 2022 en de bruto plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 (rechter kolom). Het geeft een beeld van hoeveel toekomstige plannen er zijn (harde en zachte plannen) in deze periode, en wat er daadwerkelijk is gerealiseerd in de perdiode ervoor. Ook worden de monitors naast elkaar gezet (linker en middelste kolom). Op die manier is het mogelijk om bij te houden hoeveel er door te jaren heen veranderd in het aantal plannen t/m 2030. Het hebben van voldoende plannen is noodzakelijk om de (bouw)ambitie om 10.000 woningen t/m 2030 te behalen. Let wel: dit is geen woningbouwprognose. Dit is enkel een overzicht van de bruto plancapaciteit t/m 2030. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de prognose en de haalbaarheid van plannen. De kolom Monitor 2023 laat zien dat het aantal potentieel op te leveren woningen op basis van de plancapaciteit in 2023 en 2024 rond de 1000 ligt, om vervolgens vanaf 2025 flink te stijgen.

Jaar

Monitor 2021

Monitor 2022

Aantal

Aantal

Status

Monitor 2023 Status

Aantal

Status

2016

363 Gerealiseerd

363 Gerealiseerd

363 Gerealiseerd

2017

759 Gerealiseerd

759 Gerealiseerd

759 Gerealiseerd

2018

837 Gerealiseerd

837 Gerealiseerd

837 Gerealiseerd

2019

804 Gerealiseerd

804 Gerealiseerd

2020

804 Gerealiseerd Gerealiseerd (subtotaal 2016 765 t/m 2020: 3528)

765 Gerealiseerd

2021

847 Gepland

765 Gerealiseerd Gerealiseerd (subtotaal 2016 298 t/m 2021: 3826)

2022

1307 Gepland

898 Gepland

298 Gerealiseerd Gerealiseerd. (subtotaal 2016 501 t/m 2022: 4327)

33

2023

2464 Gepland

1455 Gepland

1097 Gepland

2024

1050 Gepland

1768 Gepland

937 Gepland

2025

3104 Gepland

2624 Gepland

1734 Gepland

2026

4256 Gepland

4510 Gepland

3678 Gepland

2027

1937 Gepland

2036 Gepland

3643 Gepland

2028

870 Gepland

1027 Gepland

2354 Gepland

2029

175 Gepland

357 Gepland Gepland (subtotaal 2022 t/m 2030: 778 15453)

883 Gepland

2030 Totaal gerealiseerd + gepland

Gepland (subtotaal 2021 380 t/m 2030: 16390

19.918

19.701

Gepland (subtotaal 2023 1033 t/m 2030: 15359)

19.686

Tabel 7 Indicatie op te leveren nieuwbouwwoningen 2022 t/m 2030 (exclusief te slopen woningen) en gerealiseerde toevoegingen aan de woningvoorraad 2016 t/m 2021 (Bron: CBS en monitor plancapaciteit)

Tabel 7 als geheel brengt twee belangrijke bevindingen in beeld. Ten eerste laat het een verschuiving naar achter in de tijd van het aantal geplande woningen zien. Waar de kolom Monitor 2021 nog een piek in het aantal op te leveren woningn 2023 liet zien, verschuift deze piek in de Monitor 2023 naar het jaar 2025 e.v. Figuur 11 maakt inzichtelijk hoe de verschuiving van de woningbouwplannen, zoals in tabel 7 beschreven, er uitziet in de tijd. De blauwe lijn geeft de planningen van Monitor 2021 weer, de oranje van Monitor 2022, de grijze lijn Monitor 2023. Ten tweede laat deze tabel zien dat het totaal aantal gerealiseerde + het aantal geplande woningen in de periode 2016 t/m 2030 min of meer gelijk blijft. Doordat het aantal plannen in de monitor plancapaciteit in deze periode licht is afgenomen, betekent dit dat er wel in een aantal plannen is geoptimaliseerd qua woningaantallen. Dat betekend dat we er is gekeken binnen welke plannen nog ruimte is voor het toevoegen van extra woningen. Dit zien we bijvoorbeeld bij een aantal plannen in de Europawegzone (o.a. New Cheese/Schonevaert, Being en in Schalkwijk centrum fase 2) waar het aantal woningen is verhoogd.

Plancapaciteit - planning en realisatie vergeleken 2021-2023 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Monitor 2021

0

363 759 837 804 765 847 1307 2464 1050 3104 4256 1937 870 175 380

Monitor 2022

0

363 759 837 804 765 298 898 1455 1768 2624 4510 2036 1027 357 778

Monitor 2023

0

363 759 837 804 765 298 501 1097 937 1734 3678 3643 2354 883 1033 Monitor 2021

Monitor 2022

Monitor 2023

Figuur 11: ontwikkeling van de plancapaciteit, peiljaar 2021 vs. peiljaar 2022.

34

Sloop Voor een aantal projecten zullen woningen gesloopt worden voordat nieuwbouw mogelijk is. Naast de plancapaciteit van ca. 6.750 woningen voor de periode 2023 t/m 2025 staan plannen voor de sloop van ca. 700 woningen. Ten aanzien van de sloopplannen geldt de aanname dat dit voornamelijk sociale huurwoningen betreft. Inschatting van de segmentering Tabel 8 geeft een doorkijk van de ingeschatte segmentering van de opleveringen 2023 t/m 2030. De basis is de bruto plancapaciteit (totaal van alle plannen); er gaat geen bewerking voor het daadwerkelijk aantal opleveringen aan vooraf. Paragraaf 5.2 (prognose en scenario’s) schetst een aantal scenario’s met betrekking tot de verwachting van de woningbouwproductie. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 is 15.409 woningen. Voor vrijwel alle plannen is bekend hoe de woningsegmentering eruit ziet. Let wel: toch blijft dit is een inschatting, in werkelijkheid kan dit nog afwijken omdat de woningbouwprogrammering in veel projecten nog kan wijzigen. Van de plannen waarvan nog geen segmentering is (slechts 200 woningen) mag worden aangenomen dat deze zullen voldoen aan de uitgangspunten van de beleidsregel 40/40/20 mits ze groter zijn dan 10 woningen.

Tabel 8 Verwachte segmentering 2023 t/m 2030 voor 15.409 geplande woningen (Bron: monitor plancapaciteit). Disclaimer: De woningsegmentering wordt in de monitor plancapacteit bijgehouden voor het totaal aantal woningen dat binnen een project wordt gerealiseerd. De meeste projecten worden echter verspreid over meerdere jaren opgeleverd. Dat geeft enige ruis in de cijfers.

Tabel 8, de verdeling binnen de plancapaciteit 2023 t/m 2030 laat een wisselend beeld zien. Het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens is iets ondergeprogrammeerd (21% t.o.v. 28%), terwijl het aandeel sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Beijng, waar de sociale programmering is vastgesteld voor de nota kaders en instrumenten van 2018. Gemiddeld bezien komt het percentage sociale huur, met in totaal 42%, wel goed overeen met de beleidsdoelstelling van 40%. Hiermee kunnen we stellen dat ons woningbouwprogrammeringsbeleid een succesvolle uitwerking heeft op de segmetering in de plancapaciteit. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is licht ondergeprogrammeerd (17% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) is overgeprogrammeerd (19% to.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van voor de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (gen 35

kaders) zijn iets overgeprogrammeerd (22% t.o.v. 20%), maar we weten dat dit percentage de afgelopen jaren is afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal. Verder moet bij de verdeling in tabel 8 worden vermeld dat het voor grote delen nog een indicatie is. Voor de meeste plannen is nog geen anterieure overeenkomst afgesloten. De plannen kunnen daarmee nog programmatisch veranderen. Echter, bij het maken van de anterieure afspraken gelden de spelregels voor onze woningbouwprogrammering, zodat mag worden verwacht dat de afwijkingen niet heel groot zullen zijn. In de komende jaren worden tevens woningen gerealiseerd in de categorie ‘toevoegingen anderszins’, hierdoor kan de verhouding in de uiteindelijke realisaties nog veranderen. Hierop kan de gemeente in principe niet sturen en zijn ook geen segmenteringen bekend. Segmentering per stadsdeel Onderstaande staafdiagram geeft de geprogrammeerde segmentering van de woningbouwplannen per stadsdeel weer voor de periode 2023 t/m 2030. Stadsdeel centrum loopt het meest uit de pas met de beleidsdoelstelling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije segment. Ca. 48% staat gepland op vrije segment slecht 15% op sociale huur. Verklaring hiervoor is dat er relatief veel plannen kleiner dan 10 woningen zijn in Centrum, waardoor de verdeling 40-40-20 niet van toepassing is.

Tegenhanger is Schalkwijk waarbij de segmenterig het meest overeenkomt met de beleidsdoelstellingen (al wordt sociale huur tot de aftoppingsgrens ondergeprogrogrammeerd als gevolg van de maatwerkafspraken bij Schonevaert en Beijing). Verklaring is dat hier juist veel grote projecten worden gerealiseerd waarbij strakker regie te voeren is. De andere stadsdelen tonen eveneens een meer gelijke verdeling, gelijklopend met de beleidsdoelstelling. Wat opvalt is dat in de stadsdelen Zuid-West en Noord het aandeel middensegment laag relatief beperkt is (5% en 10%). Dit is te verklaren doordat voor ontwikkelzones ten westen van het Spaarne voor de actualisering van de spelregels voor de woningbouwprogrammering van november 2022 werd gestuurd op 50% sociale huur en 50% vrije segment.

Woningbouwsegmenten per stadsdeel 100% 90%

16%

48%

60% 50%

24%

5%

12%

31%

28%

6% 5% 10%

22%

Centrum

Zuid-West

20% 10%

14%

23%

19%

0% Doelstelling 404020

24%

19%

10%

17%

40% 30%

18%

32%

80% 70%

16%

20%

16% 24%

27%

13% 25% 34%

31%

10% Oost

Sociale huur aftoppingsgrens

Sociale huur liberalisatiegrens

Middensegment hoog huur + koop

Vrije segment geen kaders

Noord

Schalkwijk

Middensegment laag huur + koop

Tabel 9 Woningbouwsegmenten per stadsdeel, stand februari 2023

36

4.3 Ontwikkelzones Haarlem kent acht ontwikkelzones waarbinnen de woningbouwplannen de komende jaren voor een groot deel moeten worden gerealiseerd. Binnen drie zones zijn al woningen gerealiseerd (Zuid-west Tabel 9 toont de huidige stand van zaken voor de Haarlemse ontwikkelzones. De gebruikte cijfers zijn afkomstig uit de informatienota Stand van zaken ontwikkelzones in Haarlem 2023 (2023/114801).

Stadsdeel

Ontwikkelzone

Gepland aantal Opgeleverd woningen in visies3 2022

Oost

Spaarnesprong

530

0

60

449

Oost

Oostpoort

1000

0

100

900

Schalkwijk

Schipholweg

1980

76

154

0

Schalkwijk

3800

0

293

4437

Noord

Europaweg Planetenlaan/ Orioinweg

575

0

60

475

Noord

Spaarndamseweg

650

0

390

1013

Zuidwest

Zijlweg-West

620

0

92

509

Zuidwest

OZZW Spoorzone

2100

0

357

1390

11.255

76

1.506

9.173

Totaal

Opleveringen 2023 Opleveringen na t/m 2025 2025

Tabel 10 Overzicht aantal woningen per ontwikkelzone en plancapaciteit 2023 t/m 2025

In tabel 10 is de relatie te zien tussen het aantal woningen per ontwikkelzone en de reeds beschikbare plancapaciteit op basis waarvan in de periode 2023 t/m 2025 gebouwd kan worden. Het grootste gedeelte van de Haarlemse plancapaciteit valt (ca 10.000 woningen) valt binnen de ontwikkelzones.

3

NB. Dit waren de oorspronkelijk geplande aantallen in de visiedocumenten. Binnen de zones Zuidwest, Spaarndamseweg, Schipholweg en Europaweg zijn de afgelopen jaren inmiddels al een een groot aantal woningen gerealiseerd (ruim 2.000). Waar mogelijk wordt het geplande aantal woningen op gebiedsniveau geoptimaliseerd. 37

4.4 Plancapaciteit na 2030 Ook de periode na 2030 is van belang om invulling te geven aan de groeiambities uit de Omgevingsvisie 2045. Hierin wordt namelijk ook na 2030 een woningbouwambitie geschetst. Deze ambitie is echter nog niet kwantitatief ingevuld en zal afhankelijk zijn van de woningbehoefte op dat moment. Een eerste voorlopig beeld is dat er in die periode nog minimaal 5.000 woningen aan de stad zullen moeten worden toegevoegd. Na 2030 staan nu ca. 1900 woningen in de plancapaciteit genoemd. Dit zijn er ca. 1500 meer als in de Rapportage Woningbouw 2022. De extra woningen komen voort uit een verdere verdichting van het centrumgebied van Schalkwijk, waarvoor nu een masterplan wordt opgesteld. Voorgaande betekent niet automatisch dat we nu al heel hard op zoek moeten naar nieuwe locaties om aan de extra behoefte na 2030 te voldoen. Want we weten op basis van ervaringen in het verleden dat ca. 30% van de huidige plancapaciteit tot eind 2030 zal doorschuiven naar de periode van na 2030 (bijna 5.000 woningen). We zullen de komende jaren moeten blijven monitoren of en in welke mate het noodzakelijk zal zijn om de plancapaciteit voor de periode na 2030 actief te gaan vergroten.

38

5. De huidige bouw- en woningmarkt en de effecten op de bouwambitie 5.1 De huidige bouw- en woningmarkt: Storm op komst! De omstandigheden waaronder gemeenten, corporaties en marktpartijen hun woningbouwplannen op dit moment tot uitvoering moeten brengen zijn alles behalve eenvoudig. In de landelijke media zijn er dan ook steeds meer berichten dat woningbouwprojecten vertragen of op dit moment worden stilgelegd. Redenen hiervoor zijn dat knelpunten als stikstof en de capaciteit van het energienet vanuit Rijks- en provinciewegen nog niet zijn opgelost. Daarnaast worden ook de marktomstandigheden steeds ongunstiger. De stijgende bouwkosten, rente, inflatie en toenemend gebrek aan grondstoffen zetten de haalbaarheid van businesscases van projecten en gebiedsontwikkelingen steeds meer onder druk. Vervolgens zien we een daling van de woningprijzen en ook een terugval in de verkoop van woningen. Hiermee worden voorverkooppercentages niet op de geplande tijdstippen gehaald en willen banken projecten niet altijd meer (voor)financieren. Ook beleggers zijn op dit moment terughoudend in het maken van afspraken met ontwikkelaars over het investeren in middeldure huurwoningen. De onzekerheden die de op stapel staande wet Betaalbare huur voor hen mee brengt, maakt dat zij even pas op de plaats maken. Tot slot zien ook de woningcorporaties zich gesteld voor dilemma’s.

Veel van de extra middelen die beschikbaar komen door de vrijval van de verhuurdersheffing, moeten zij inzetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Voor de nieuwbouw zijn nauwelijks extra middelen en met de middelen die er zijn kan er verhoudingsgewijs op dit moment minder worden gedaan. Kortom, er is storm op komst. In het navolgende hoofdstuk wordt eerst iets dieper ingegaan op de knelpunten de verwachtingen voor de korte en middellange termijn. Vervolgens wordt gekeken welke conclusies hiertoe voor Haarlem kunnen worden getrokken en wat we er eventueel wel of niet kunnen doen om de risico’s te beheersen en/of plannen te ondersteunen.

39

5.2 Verwachtingen voor de korte en middellange termijn Hoewel natuurlijk nooit precies te voorspellen, kan op basis van trends en ontwikkelingen een verwachting worden opgesteld met betrekking tot de woningbouwproductie op korte en middellange termijn. Stikstof Er is veel juridische onzekerheid over stikstof en vergunningverlening. Doordat de aftoppingsgrens voor stikstof 25 kilometer rondom Natura-2000 gebieden is, is stikstof een potentieel vertragende factor voor bijna alle woningbouwplannen in Haarlem. De diverse uitspraken van de rechter, zoals de uitspraak over Delversduin in Egmond, laten zien dat er rondom stikstof veel juridisch getouwtrek is. Ook is recent de bouwvrijstelling voor stikstofdepositie vervallen door een uitspraak van de Raad van State. Wederom een teken dat het stikstofdossier een uitdaging biedt voor de woningbouwproductie. Bij de plannen die te maken hebben met stikstof moeten de gemeenten en ontwikkelaars per plan zoeken naar maatwerkoplossingen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om intern of extern salderen, faseren van het plan of verlagen van de parkeernormen. Dit kost extra tijd en geld en niet altijd is er een oplossing. Dat geldt met name dichtbij de kwetsbare natuurgebieden. Voor de bouwfase zijn er oplossingen zoals all-electric bouwen en circulair en biobased bouwen. Gelukkig is saldering soms dus mogelijk, maar soms ook niet.

Gezien het feit dat de provinciale stikstofbank leeg is en er weinig veehouderijen in Noord-Holland zijn die grote hoeveelheden stikstof produceren is er in ieder geval zeer weinig ruimte om extern te salderen. Wél huisvest Noord-Holland de landelijke nummer één en twee stikstofproducenten: Tata Steel en Schiphol. Vanuit beide bedrijven is mogelijk stikstofruimte vrij te maken, maar daarvoor zijn Gedeputeerde Staten sterk afhankelijk van het Rijk. Hier voert de Provincie dan ook gesprekken over. Zorgwekkend is ook dat stikstof regelmatig wordt aangegrepen door bezwaarmakers om plannen tegen te houden of vertragen. Mede om die reden is stikstof een onderwerp waar veel gemeenten in relatie tot woningbouw de noodklok om luiden. In Haarlem wordt op projectniveau en op stedelijk niveau gezocht naar oplossingen voor het stikstof vraagstuk. Hiertoe is ook inmiddels een stikstof coördinator aangetrokken, zodat zaken binnen Haarlem in afstemming gebeuren en ook vanuit een totaaloverzicht op stedelijk niveau de gesprekken met de Provincie en andere stakeholders aangaande oplossingen gevoerd kunnen worden. Conjuncturele dip In de nieuwste raming van het Centraal Planbureau (CEP 2023) wordt voorspelt dat de Nederlandse economie in 2023 en 2024 groeit met respectievelijk 1,6% en 1,4%. Dit, ondanks de inflatie, zwakkere wereldhandel en dalende huizenprijzen.

De arbeidsmarkt blijft krap en de werkloosheid loopt slechts licht op tot 4,1% in 2024. De koopkracht blijft dit jaar in doorsnee ongeveer gelijk, en stijgt volgend jaar met 2,0%. Tegelijkertijd neemt de armoede volgend jaar juist toe. Naast internationale ontwikkelingen is de omslag op de woningmarkt binnen Nederland op dit moment de belangrijkste remmende kracht op de economische ontwikkeling. Het risico dat woningwaardes op grote schaal dalen tot onder de hypotheekhoogte is dankzij hervormingen sinds de financiële crisis ditmaal beperkt. Niettemin hebben de dalende huizenprijzen wel een negatieve invloed op de bestedingen van huishoudens en op de woninginvesteringen. De onzekerheid rond de stikstofproblematiek leidt mogelijk tot een verslechtering van het investeringsklimaat en kan zo op termijn een restrictie gaan vormen voor de groei. Op korte termijn lijkt deze problematiek buiten de landbouw vooral gevolgen te hebben voor de investeringen in infrastructuur en in mindere mate voor de woningbouw, mede omdat de bouw ook met diverse andere beperkingen kampt, zoals personeelsschaarste. Bouwkostenstijging Waar ontwikkelaars en bouwbedrijven al geruime tijd te maken hebben met toegenomen energie- en materiaalprijzen, langere levertijden en tekorten aan personeel zijn de hogere bouwkosten een nieuwe uitdaging voor ontwikkelaars en bouwbedrijven.

In de planvorming geven ontwikkelaars aan moeite te hebben met het rond rekenen van de businesscases. Door de dalende woningprijzen kunnen de gestegen bouwkosten niet meer worden gecompenseerd met hogere opbrengsten. In veel gevallen worden gemeenten gevraagd om mee te bewegen in de stijgende kosten door grondprijzen niet te verhogen, te verlagen, of op een andere manier de ontwikkelaar tegemoet te komen. In sommige gevallen leiden de hogere bouwkosten dan ook tot vertraging omdat er opnieuw onderhandeld moet worden of omdat 40

plannen financieel niet meer haalbaar zijn. De prijsschommelingen zijn zo groot dat het moeilijk te voorspellen is welke kant het op gaat, al lijken veel prijzen zich inmiddels een beetje te stabiliseren. Ontwikkelaars werken per definitie met risico, omdat er nu plannen worden gemaakt die pas jaren later opgeleverd worden. Hoe kan je als ontwikkelaar nu afspraken maken over een programma en grondkosten met de gemeente, terwijl er pas maanden later een aannemingsovereenkomst wordt gesloten, en minimaal een jaar later pas woningen worden opgeleverd? Dit voorbeeld illustreert nog maar eens de complexiteit van gebiedsontwikkelingen. Inflatie en rentestijgingen Naast de stijging in kosten van bouwmaterialen speelt de inflatie in bredere zin een rol in de bouwkosten en het al dan niet komen tot afspraken tussen gemeenten en ontwikkelaars. De inflatie, en specifiek gestegen energiekosten, werken door in allerlei producten en diensten. Door de inflatie stijgen ook de lonen in de bouw met een verdere bouwkostenstijging tot gevolg. Tegelijkertijd stijgt de rente. Dat is een belangrijke component in de haalbaarheid van bouwprojecten. In de meeste gevallen wordt er geld geleend en wordt dat pas afgelost zodra woningen worden verkocht.

Met een hogere rente wordt aan de ene kant de druk om snel te bouwen en dus snel te verkopen groter, maar neemt wederom ook het risico toe dat de hogere rente wordt doorberekend in huizenprijzen. Daarnaast is waarneembaar dat als het risico toeneemt ontwikkelaars andere keuzes gaan maken in het gewenste programma. Om de rentekosten te drukken en het risico te verkleinen wordt een programma dat aan de voorkant afgezet kan worden meer interessant. Een programma met meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens biedt dan bijvoorbeeld kansen voor ontwikkelaars; dat kan aan de voorkant al verkocht worden aan beleggers en verkleint het risico t.o.v. koopwoningen. Beleggers moeten op hun beurt dat wel durven instappen en er zijn signalen dat zij door de diverse risico’s en onzekerheden juist afwachtender zijn. Teruglopende verkoop koopwoningenmarkt In het vierde kwartaal van 2022 zijn er ruim de helft minder nieuwbouwkoopwoningen verkocht dan een jaar eerder. Dit is de grootste daling sinds de start van de meting in 2015. Dit blijkt uit cijfers van het CBS, het Kadaster en Eurostat. De inzakkende verkoop ondergraaft de ambitieuze bouwplannen in Nederland, zeker nu ook institutionele beleggers een afwachtende houding innemen. Projectontwikkelaars starten veelal pas met bouwen als ze zo'n 70 procent van de woningen hebben verkocht.

In de loop van 2022 kwam er steeds meer de klad in de verkoop van nieuwbouwwoningen. In het vierde kwartaal ging het nog om ruim 5,3 duizend transacties, 50,6 procent minder dan een jaar eerder. In totaal werden er in 2022 iets meer dan 25 duizend nieuwbouwkoopwoningen verkocht, maar in het laatste half jaar slechts 10,5 duizend. Deze trend zet zich in 2023 door, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De daarbij aangesloten leden verkochten in het eerste kwartaal van 2023 37 procent minder nieuwbouwwoningen dan het zelfde kwartaal een jaar eerder, en even weinig als in het vierde kwartaal 2022: ongeveer 4.200.

Verdere prijsdalingen koopsector Alle grote Nederlandse banken en hypotheekverstrekkers verwachten dat de prijzen van de koopwoningen het komende jaar (gem. circa 6% ten opzichte van 2022) en waarschijnlijk ook nog volgend jaar nog verder zullen gaan dalen (gem. ca 1,5% ten opzichte van 2023). Door de opgelopen hypotheekrentes is een deel van de potentiële huizenkopers is afgehaakt door de opgelopen hypotheekrentes. Echter, door de huizenprijsdaling en stijgende lonen worden koopwoningen dit jaar waarschijnlijk wel weer beter betaalbaar, zodat de verwachting is dat de vraag naar koophuizen herstelt. Omdat vervolgens het 41

woningaanbod beperkt blijft, de behoefte blijvend groot is, blijft de druk op de woningmarkt de komende jaren hoog. Verder is de ontwikkeling van kapitaalmarktrentes een belangrijke onzekerheidsfactor binnen de verwachtingen omtrent de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als de rente verder oploopt dan verwacht, duurt het langer voordat de woningmarkt herstelt. Maatregelen huurmarkt remmen investeringen Op dit moment zien we dat kleine investeerders zich aan het terugtrekken zijn als belegger van bestaande particuliere huurwoningen. Een ongunstiger belastingregime, stijgende rente, de nakende huurregulering en wijzigingen in het puntenstelsel hebben een grotere verkoop van deze huurwoningen in gang gezet, die overigens al in 2021 startte. In de vier grote steden gaat 7 procent van de verkochte huizen van particuliere investeerders over naar eigenaar-bewoners, zo blijkt uit cijfers over het vierde kwartaal van 2022. In heel Nederland gaat het om ca 3,5%. Specifieke cijfers voor Haarlem zijn op dit punt niet bekend. Bij nieuwbouwprojecten zien we dat ook de grotere (institutionele) beleggers van huurwoningen even op de rem zijn gaan staan. Zij houden als het ware even de pauzeknop ingedrukt totdat de precieze uitkomsten van de wet betaalbare huur. Deze wet zal naar verwachting op 1 januari 2024 ingaan en reguleert het aanbod van woningen met een huur van ca. 1100 euro.

De verwachting is dat met name de institutionele beleggers, omdat er daar nog veel geld in de markt zit, hun rol wel weer zullen oppakken als de rust een beetje is wedergekeerd. Wel geven de beleggers aan dat hun rendementen onder druk staan door de stijgende rente, de verhoogde overdrachtsbelasting, stijgende bouwkosten en sterke inflatie. Zij stellen zich dus wel meereizend op in de onderhandelingen over de afname van woningbouwprojecten met ontwikkelaars. Wat vervolgens mogelijk ook weer tot extra vertraging kan leiden. Ook nieuwbouw bij corporaties onder financiële druk De gemeente Haarlem, de woningcorporaties Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere en hun huurdersorganisaties hebben in 2022 de meerjarige Prestatieafspraken Haarlem 2022 – 2025 ondertekend. Medio 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vastgesteld als invulling van de afschaffing van de verhuurderheffing. Hierin zijn landelijke afspraken vastgelegd over de extra inzet van woningcorporaties. Deze NPA zijn leidend voor afspraken op lokaal niveau. Corporaties geven aan dat de omstandigheden op de markt het tot een uitdaging maken om de afgesproken nieuwbouw daadwerkelijk te realiseren. Door bouwkostenstijgingen vallen zowel onderhoudswerkzaamheden en renovatie als nieuwbouw veel hoger uit dan oorspronkelijk begroot.

De corporaties geven aan dat ze zonder de afschaffing van de verhuurdersheffing de ambities uit de Prestatieafspraken 2022-2025 niet overeind hadden kunnen houden. Een groot deel van de extra investeringsruimte gaat naar landelijke maatregelen rond betaalbaarheid, en een groot deel gaat naar het opvangen van kostenstijgingen en inflatie. Daarnaast gaat er vanuit de Nationale Prestatieafspraken ook veel investeringskracht naar de EFG aanpak. Toch kan er ook extra investeringskracht naar de woningbouw waardoor de ambities rond de nieuwbouw (3180 woningen toevoegen in de periode t/m 2030) en de netto groei (totaal 1900 t/m 2030) stand kunnen houden, met daarbij de verwachting dat dit uiteindelijk hoger uit zal vallen. De corporaties kunnen daarmee ook de productieafspraken sociale woningbouw waarmaken die bij de Woondeal voor Haarlem zijn afgesproken De Haarlemse corporaties hebben op dit moment een plancapaciteit van bruto bijna 5.000 woningen tot eind 2030. Minus een geplande sloop van ca. 1.000 woningen maakt dit een netto potentieel van ca. 4.000. Hiervan zijn ca 1.200 woningen als harde plancapaciteit te bestempelen die leidt tot een woningoplevering voor 2026. Van het totale netto potentieel zijn bijna 3.000 woningen (=65%) gepland in ontwikkelzones.

Toenemende vertraging in de planningen of het stilvallen van projecten blijft echter voor de komende periode een groot zorgpunt van de corporaties. Daarbij geldt dat de corporaties bij de eigen projecten hierbij nog enigszins kunnen sturen, maar dat bij de projecten waar zij afnemen bij en samenwerken met marktpartijen er grotere risico’s op vertraging aan de orde zijn als marktpartijen woningen niet verkocht krijgen of vanuit financiële haalbaarheid toch besluiten om projecten (deels) te gaan stilleggen. Zowel bestuurlijk als ambtelijk wordt alles op alles gezet om de corporatieprojecten waar mogelijk toch doorgang te laten vinden en waar mogelijk ook financieel te ondersteunen met een bijdrage uit de ongedeelde stad als daarbij bijvoorbeeld ook nog sprake is van omzetting van bijvoorbeeld duur of middelduur programma naar sociale woningbouw.

42

Gebrek aan personeel in diverse disciplines; zowel bouwvakkers als aan de kant van de overheid De krapte op de arbeidsmarkt neemt op de korte termijn naar verwachting iets af door verminderde economische groei. Tegelijkertijd blijven veel vacatures onvervuld en is de verwachting dat de krapte op de langere termijn in een aantal sectoren een structureel probleem zal blijven. Ook de woningbouw zal de komende tijd nog last blijven houden van de tekorten op de arbeidsmarkt. Dit is niet alleen een probleem wat speelt aan de zijde van de overheid waar vakspecialisten en vergunningtoetsers en -verleners ook de komende tijd lastig aan te trekken blijven. Ook in de bouw – en ontwikkeling zelf is de verwachting dat er voor de realisatie van jaarlijks gemiddeld 100.000 woningen te weinig bouwvakkers en planontwikkelaars en voorbereiders zijn (Cobouw, maart 2023). Ambities in de woningbouw; we willen duurzaam, gebouwd parkeren, groot aandeel sociaal en betaalbaar. Ruimtelijke kwaliteit etc. Een woning is een product dat er voor zeer lange tijd staat. Om de toekomstwaarde te maximaliseren voor zowel woning als woon- en leefomgeving, stellen we steeds meer eisen aan wat er gebouwd moet worden. Deze zogenaamde stapeling van eisen heeft ook zijn weerslag op de bouwkosten van een woning.

Die is de afgelopen tijd niet alleen gestegen door een toename van de kosten zelf, maar ook door de inpassing van al die eisen in het woonproduct. Lange tijd konden deze extra kosten worden opgevangen door de stijgende VON- of huurprijzen in het middeldure en vrije sectorsegment. In de qua prijs gereguleerde delen van de woningmarkt (in de sociale huur, en straks ook in de betaalbare middenhuur en -koop), leiden deze kosten per definitie tot een daling van het rendement, een toename van de onrendabele top of een vermindering van de winstmarge. Zowel corporaties als ook de markt geven aan dat de rek er op dit punt uit is. Zo is de gemeente Amsterdam daarom bij het stellen van eisen aan nieuwbouw dan ook overgegaan tot het schrappen van bovenwettelijke eisen. Alleen de programmatische verhouding van 40/40/20 en de eisen uit de hemelwaterverordening blijven nog van kracht in hun “goed-genoeg”-beleid.

Elektriciteit De netcongestie op het stroomnet is in de afgelopen maanden binnen de diverse regio’s enorm toegenomen. Deze toename heeft geleid tot beperkte beschikbare transportcapaciteit in meerdere delen van Noord-Holland. Door de schaarste aan de aanbodkant van het elektriciteitsnet komen de geplande nieuwbouwprojecten steeds meer in de problemen. Hoewel er voor woningbouw in beginsel een aansluitplicht geldt, geldt dat niet voor alle voorzieningen en plinten in gebiedsontwikkelingen. Ook moeten er soms grootverbruikers (met voor woningbouw hindercontouren) verplaatst worden en opnieuw aangesloten worden. Op deze wijze vormt elektriciteit vaak ook indirect een vertraagreden voor woningbouwprojecten. 43

Het uitbreiden en verzwaren van het huidige elektriciteitsnet is de structurele oplossing binnen de huidige wet- en regelgeving, maar dit kost tijd, en ook hier geldt dat de handen schaars zijn. De netuitbreiding die nu gepland is, zal naar verwachting niet voor 2025 afgerond zijn. Dit bekent dat de planvoorraad tot 2025 mogelijk te maken krijgt met dit knelpunt; dat zijn in Noord-Holland ongeveer 75.000 woningen. In Haarlem zien we dat de plannen die nu in aanbouw zijn nog net aan de goede kant zitten, maar bij ieder nieuw te starten plan is dit een risico dat mee speelt (nagaan of dit klopt, notitie van BBOR hierover opzoeken). Op lange termijn blijft woningvraag groot De vraaguitval op de koopwoningen zal waarschijnlijk van tijdelijke aard zijn. De belangrijkste reden hiervoor is dat de bevolking de komende tijd nog flink zal groeien en hierdoor dus de druk op de woningmarkt zal blijven. Recentelijk (mrt 2023) heeft het Planbureau voor de leefomgeving vier scenario’s voor de inrichting van Nederland gepresenteerd. Het planbureau doet daar geen precieze uitspraken over hoeveel woningen er nodig zijn om de bevolking van 2050 te huisvesten, evenmin als de ruimte die nodig is voor die woningen. Wel gaan alle scenario’s uit van een groei van de bevolking en hiermee ook van een toename van de woningvraag.

De vier scenario’s illustreren dat verschillen in leef- en woonvoorkeuren een sterke invloed hebben op het aantal huishoudens, bijvoorbeeld door verschillen in huishoudensvorming, het delen van woningen door meerdere huishoudens en de wensen over het type en de grootte van woningen. In contextscenario Meer (hoge bevolkingsgroei) varieert de toename van de woningvoorraad (dat wil zeggen het aantal extra woningen in 2050 ten opzichte van 2018) in Nederland van 1,5 miljoen in het beleidsscenario Groen Land tot 2,2 miljoen in Mondiaal Ondernemend en Snelle Wereld. In Minder (lage bevolkingsgroei) ligt dit aantal veel lager: tussen 500.000 in Regionaal Geworteld en 1 miljoen in Mondiaal Ondernemend. Recentelijk is door de DIA voor Haarlem een bevolkingsprognose opgesteld. Hierin is niet gewerkt met scenario’s, maar vormt de monitor plancapaciteit de belangrijkste onderlegger.

De blijvende druk op de woningvraag is ook in bovenstaande prognose af te lezen. In de figuur is te zien dat de Haarlemse bevolking tussen 2023 en 2030 zal stijgen van 165.396 naar 182.688 (een stijging van de bevolking van ruim 10%).

44

5.3 Concluderende verwachtingen Dip in nieuwbouwproductie na 2025 en mogelijk ook middellange termijn Door de DIA is recentelijk voor Haarlem op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2023 voor de kadernota een prognose van de groei van de woningvoorraad gemaakt. Om van plancapaciteit tot realisatieprognose te komen is in die prognose, op basis van ervaringen in het verleden, gerekend met een gemiddeld planvertragingspercentage over de periode 2023 t/m 2030 van 30% van de geplande woningbouw/plancapaciteit (= ervaringscijfer van de afgelopen jaren). Voor overige wijzigingen in de woningvoorraad (zoals splitsing, onttrekking of administratieve correcties) is op basis van de trend in het verleden de aanname gemaakt dat deze een positief saldo van 150 woningen per jaar opleveren. Ontwikkeling aantal woningen in Haarlem, 2001-2030 Jaar

Woningen

Netto toegevoegd

2001

67.214

2010

70.506

2016

73.674

363

2017

74.037

759

2018

74.796

837

2019

75.633

791

2020

76.424

776

2021

77.200

296

2022

77.496

508

2023

78.004

1.398

2024

79.402

914

2025

80.316

1.244

2026

81.560

1.596

2027

83.156

1.705

2028

84.861

1.437

2029

86.298

1.274

2030

87.572

1.206

2031

88.778

Totaal te verwachten 10.774 toevoegingen in de periode 2023 t/m 2030 Bronnen: De cijfers uit het verleden (t/m 2022) zijn gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Voor de prognose is gebruikgemaakt van de gemeentelijke Monitor Plancapaciteit (versie februari 2023). Voor de prognose geldt dat de onzekerheidsfactor groter wordt naarmate men verder in de toekomst kijkt. Ook moet de kanttekening worden gemaakt dat er de afgelopen jaren verhoudingsgewijs meer plannen in de tijd zijn vertraagd of een langere ontwikkeldoorlooptijd hebben. Met de huidige woningmarkt- en bouwmarkt ontwikkelingen, maar ook als gevolg van o.a. stikstofproblematiek of capaciteitsbeperkingen bij alle partijen staan de realisatiemogelijkheden van toekomstige plannen steeds meer onder druk.

Op basis van deze prognose kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds kan worden behaald. Echter, met de huidige woningmarktontwikkelingen is op dit moment niet met zekerheid te zeggen of het rekenen met 30% planvertraging nog steeds reëel is. Zo worden er in Haarlem als gevolg van reeds in 2021 en 2022 gestarte bouwprojecten in 2023 en 2024 nog wel behoorlijke aantallen nieuwbouw opgeleverd, maar als we zo doorgaan zullen er in het jaar 2023 verhoudingsgewijs weinig eerste palen worden geslagen. Normaliter kan voor zo’n aankomend jaar worden gerekend met de doorgang van ca. 90% van de plannen. Voor 2023 weten we op basis van een recente opgave vanuit de projectteam dan op dit moment voor slechts 60% van de geplande start bouwen mag worden verwacht dat deze in 2023 plaatsvinden. We zien in dat bouwplannen steeds meer vertragen en dat ontwikkelaars zich herbezinnen of wachten op betere tijden. 45

Voor 2023 werd eind vorig jaar nog uitgegaan van een start bouw van ca. 1200 woningen. Inmiddels verwachten we op basis van huidige planontwikkelingsinzichten dat dit aantal mogelijk zal teruglopen tot ca. 600 a 700. Ook in2024 zullen mogelijk meer projecten dan gemiddeld vertragen. Dit zal tot gevolg hebben dan er in 2024 t/m 2026 waarschijnlijk minder woningen opgeleverd zullen dan in de bovenstaande tabel staan vermeld. Hoeveel dit er precies minder in die jaren zullen zijn is nu echter nog lastig aan te geven, omdat waar mogelijk toch wordt geprobeerd om projecten doorgang te laten vinden en een van de strategieën die ontwikkelaars hanteren om extra woningen toe te voegen om de haalbaarheid van de businesscases te verbeteren. De woningtoevoegingen zullen dus niet vervallen, maar zullen dus mogelijk later in de tijd plaatsvinden. Scenario’s voor de “dip" in de komende woningbouwproductie Om meer beeld te krijgen van de gevolgen van de eerder geschetste verwachtingen op de korte en middellange termijn woningbouwproductie en groei van de woningvoorraad, zijn twee scenario’s voor de komende woningbouwproductie doorgerekend, te weten: Zonnig en Zwaar weer (zie voor de berekeningen bijlage 1). Uitgangspunten scenario’s • Binnen beide scenario’s is er op basis van de beperkte start bouw van projecten in 2023 een dip in de productie in 2025.

De overige toevoegingen zijn in beide scenario’s constant gehouden omdat wordt verwacht dat omdat het hier over een gemiddelde gaat (aanname is gemiddeld 150 per jaar), de conjuncturele ontwikkelingen minder effect zullen hebben. • Bij het scenario zonnig weten we de crisis te keren. De ontwikkelingen uit de perfecte storm blijven nog doorwerken tot 2024. De dip in de productie blijft aan tot eind 2025. In 2026 trekt de productie weer aan. • Bij het scenario zwaar weer blijven alle ontwikkelingen uit de perfecte storm nog doorwerken tot 2028. De dip in de productie blijft aan tot eind 2030.

zonnig

zwaar weer

1.244 788 788

1.596 1.205 930

1.705 1.422 957

1.437 1.512 980

1.274 1.352 945

1.206 1.377 931

2023

914 914 914

1.398 1.398 1.398

7.844

Prognose kadernota

10.774 9.968

SCENARIO'S EN DE TE VERWACHTE REALISATIE NIEUWBOUW EN OVERIGE TOEVOEGINGEN

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

TOTAAL

Uitkomsten scenario’s • Binnen scenario zonnig gaan we er vanuit dat van de plancapaciteit tot eind 2030 gemiddeld 40% vertraagt. De nieuwbouwproductie komt in dit scenario uit op ca. 8.768 woningen. Met de overige toevoegingen komt de prognose van de groei van de woningvoorraad in dit scenario uit op ca. 9.968 woningen. • Binnen scenario zwaar weer gaan we er vanuit dat van de plancapaciteit tot eind 2030 gemiddeld 65% vertraagd. De nieuwbouwproductie komt in dit scenario uit op ca. 6.644 woningen. Met de overige toevoegingen komt de prognose van de groei van de woningvoorraad in dit scenario uit op ca. 7.844 woningen. Op basis van deze scenario’s kan worden gesteld dat alleen het scenario zonnig de geambieerde groei van de woningvoorraad van 10.000 woningen (en tevens ook de afspraak in de woondeal) benaderd.

46

5.4 Wat te doen om te productie toch zoveel mogelijk op gang te houden? Het behalen van de ambitie uit het coalitieakkoord en uit de Woondeal staat door “de perfecte storm” sterk onder druk. De enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, maakt dat niet bouwen eigenlijk geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we volgens een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn. Hiertoe hebben we, in het kader van de versnelling woningbouw, al eerder diverse maatregelen genomen en/of werkprocessen ingericht als bijvoorbeeld de verbetering van het Haarlems Ruimtelijk Planproces, de focus op het binnenhalen van subsidies, de pilot stadstafels en de werkgroep nieuwbouw gemeente/woningcorporaties. Binnen onze lijn hanteren wij drie belangrijke uitgangspunten, te weten: 1. Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad.

Daarbinnen maken we vervolgens een afweging op stedelijk niveau en dalen we in de keuzes die we maken via het gebiedsniveau af naar het projectniveau. De uitgangspunten uit de omgevingsvisie en de vastgestelde visies en/of kaderdocumenten zijn daarbij onze belangrijkste leidraad. 2. Focus op doorlopende planvoorbereiding van alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden: als we een ding uit de vorige crisis hebben kunnen leren is dat het onverstandig om in tijden van crisis en stagnatie de planvoorbereiding van lopende plannen of voor de stedelijke doelstellingen belangrijke plannen te temporiseren of te stoppen. Stoppen of temporiseren maakt, door de vaak lange doorlooptijden van plan- en gebiedsontwikkeling, dat je niet snel kan omschakelen op het moment dat het tij omslaat. Dit willen we in Haarlem voorkomen, dus dit maakt dat we focus blijven houden. Daarbij blijven we ook kijken of er extra energie in projecten moet worden gestopt waar een kans ligt op een concrete start bouw op de korte termijn. 3. Focus op borging afspraken betaalbare woningbouw: De bouwopgave wordt niet geholpen door huidige marktomstandigheden. Het is zaak dat overheden gezamenlijk hierin optrekken, en marktpartijen meekrijgen op het betaalbaar maken en houden van woningen.

Wij zetten daarom consequent via onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal en middelduur in op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij verkrijging van de Woningbouw Impulssubsidie voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg. Belangrijk daarbij is dat het helder vastleggen van beleidsuitgangspunten betekent dat ontwikkelende partijen weten waar ze aan toe zijn. De kaders moeten dus stabiel blijven en niet steeds veranderen zodat ontwikkelaars goede investeringsbeslissingen kunnen nemen. In het kader van deze uitgangspunten voeren wij de volgende acties uit en/of zoeken wij naar aanvullende middelen om actief te kunnen bijdragen vanuit onze rol en verantwoordelijkheid: • Overleg met de markt/corporaties bij vertraging: Zodra er signalen komen van marktpartijen of corporaties over de haalbaarheid van een project of gebiedsontwikkeling gaan we allereerst in gesprek om te horen welke oplossingsrichtingen zij zien om projecten wel doorgang te laten vinden. Vervolgens wordt getoetst of de ontwikkelaar een punt heeft en of we willen helpen of niet. Op basis daarvan wordt dan vervolgens bepaald of afspraken die eerder zijn gemaakt moeten worden aangepast en wordt een rangorde bepaald van de knoppen om aan te draaien .

Een recentelijk voorbeeld hiervan is de allonge die is toegevoegd aan de anterieure overeenkomst bij het project Schonevaert. Hier kon de realisatie van extra woningen (o.a. door omzetting van de friendswoningen) een oplossing bieden. Soms kan omzetting van het programma middelduur naar sociaal een oplossing bieden. Samen met een woningcorporatie kijken we dan of dit, eventueel waar nodig met een bijdrage uit de ongedeeld stad, mogelijk is. Een voorbeeld hiervan is de laatste

47

•

•

•

•

•

•

fase van het project Ripperda, waar 24 middeldure huurwoningen nu gerealiseerd zullen worden als 24 sociale huurwoningen. Wekelijks sturingsoverleg: Sinds april 2023 is er een wekelijks ambtelijk voortgangsbewakingsoverleg op managementniveau in het leven geroepen met daaronder een meer tactische werkgroep die zich op tactisch niveau bezig houdt met de sturing en bewaking van de voortgang van de nieuwbouw op stedelijk niveau. Dit om te zorgen dat we waar mogelijk navolgbaar en vanuit stedelijk perspectief beredeneerd bepalen wat onze heronderhandelingsinzet moet zijn en we onze capaciteit het meest effectief inzetten met betrekking tot de productie. Ook worden hier eventuele kansrijke projecten die mogelijk wel snel kunnen starten gedetecteerd, zodat die dan met de markt en de woningcorporaties en de noodzakelijke gemeentelijke capaciteit kunnen worden opgepakt. Wanneer noodzakelijk kan er snel worden opgeschaald naar het bestuur. Verder wordt hier voorbereid welke stappen we met ontwikkelaars kunnen doorlopen als projecten stagneren en welke keuzes dan vanuit stedelijk perspectief het meest optimaal zijn.

Het waar mogelijk vrijmaken van extra middelen ten behoeve van een kwalitatief goede en gebalanceerde stedelijke ontwikkeling in algemene zin en de stedelijke sociale en betaalbare woningbouwproductie in het bijzonder: Een mooi voorbeeld hiervan is de anderhalf miljoen euro die onlangs bij de bespreking van de kadernota extra is vrijgemaakt voor vlottrekken van woningbouwprojecten waar een programmatische omzetting naar sociale en/of betaalbare woningbouw kan leiden tot een doorbraak. Agenderen Haarlemse vraagstukken op de juiste tafels: We beseffen ons dat het Rijk nodig is voor tegemoetkoming op randvoorwaarden voor de woningbouw, die breder gaan dan de woningbouwproductie: electriciteitsnetwerken en -aansluitingen, stikstof, geluid, betaalbaarheid, mobiliteit, focus op de uitvoering, verduurzaming en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. We zorgen dan ook dat we de Haarlemse vraagstukken, zowel bestuurlijk als ambtelijk, waar mogelijk inbrengen op de tafels die hiertoe zijn ingericht (o.a. via de governance-afspraken binnen de woondeal). Verkennen kansen en bijdragen van actief grondbeleid: In gevallen dat actief grondbeleid bij een gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan de realisatie van sociale huur en betaalbare woningbouw dan nemen wij dit als te onderzoeken optie mee bij de opstelling en/of herrijking van de zone en/of gebiedsontwikkelingsstrategie.

Hanteren Residuele grondprijzen: De basis voor het Haarlemse grondprijsbeleid is de residuele methode. Dat betekent dat de grondprijs wordt bepaald door de opbrengst van de woning minus de stichtingskosten. Het verschil is de residuele grondprijs. Daarmee bewegen de grondprijzen als het ware al mee met de marktsituatie. De gemeente Haarlem heeft op dit moment weinig eigen grondposities waar zij zelf gronden verkoopt. De meeste locaties zijn in eigendom van projectontwikkelaars die deze locaties zelf tot ontwikkeling brengen. Voor de locaties die we in eigendom hebben, hebben we voor het grootste deel grondprijsafspraken liggen. We hebben op dit moment geen concrete signalen dat die moeten worden verlaagd. Voor nieuw te ontwikkelen locaties rekenen we de grondwaarde residueel (zoals ook in het eerdere antwoord aangegeven) en bewegen de grondprijzen daarmee mee met de markt. Gebruik maken van de eventuele middelen die het Rijk biedt (of gaat bieden) om de geplande start bouw van projecten waar mogelijk te handhaven: Haarlem maakt op dit moment al volop gebruik van de regelingen die het Rijk heeft om de betaalbare woningbouw te stimuleren. Zo is er voor vier gebiedsontwikkelingen een WoningbouwImpulssubsidie binnengehaald en hebben we ook ondersteunende middelen gekregen in het kader van de Bereikbare steden.

Inmiddels heeft het Rijk ook aangekondigd dat, om stagnerende woningbouwprojecten vlot te trekken en om de dip in de woningbouw te beperken, het kabinet een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro beschikbaar gaat stellen. Deze start-bouwimpuls moet ervoor zorgen dat gemeenten aanvragen kunnen indienen voor bouwprojecten die nu worden uitgesteld of worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. Het doel is dat de start-bouwimpuls snel ingezet wordt. Het kabinet komt op korte termijn met een brief met de nadere uitwerking. Haarlem bekijkt nu welke projecten in aanmerking komen voor indiening, zodat wij, zodra de definitieve uitwerking van deze regeling bekend is, gelijk actie kunnen ondernemen met betrekking tot de concrete indiening.

48

6. Samenvattende conclusies en vervolg 6.1 Conclusie In de periode 2016 t/m 2022 zijn er in Haarlem 4.327 woningen gerealiseerd. Dat zijn gemiddeld ca. 618 woningen per jaar. In 2022 is de Haarlemse woningvoorraad met 501 gegroeid. Dit is minder dan vorig jaar gepland, door dat een aantal grote projecten in Schalkwijk qua opleverdatum in de monitor van februari 2023 een jaar zijn doorgeschoven (o.a. Florida/Californiaplein en Elements). De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2022 ligt het aantal toegevoegde woningen dus onder het gemiddelde van 1.100. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen is voor de periode 2023 t/m 2024 een groei van de woningvoorraad mogelijk van nog eens ca. 2.300 woningen. De verwachting voor deze twee jaren is dat de groei van de voorraad dus boven het gemiddelde van de jaarlijkse ambitie van 1.100 toevoegingen uitkomt. Voor de groei van de voorraad in de periode 2025 t/m 2030 zijn de prognoses, gezien alle huidige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt en de conjuncturele ontwikkeling met minder zekerheid te geven. Daarom zijn twee scenario’s doorgerekend waarin is gevarieerd op de duur van de ontwikkelingen in de tijd.

Binnen de scenario’s varieert de groei in de periode 2023 t/m 2030 tussen ca. 7.850 toevoegingen (Storm, 65% van de nieuwbouw vertraagd) naar ca. 9.975 (Zonnig, 40% van de nieuwbouw vertraagd). Binnen beide scenario’s wordt er op basis van een nu al vaststaande beperkte start bouw van projecten in 2023 uitgegaan van een dip in de productie in 2025. De overige toevoegingen zijn in beide scenario’s constant gehouden omdat wordt verwacht dat omdat het hier over een gemiddelde gaat (aanname is gemiddeld 150 per jaar), de conjuncturele ontwikkelingen hierop minder effect zullen hebben. Op basis van de scenario’s kan worden gesteld dat alleen wanneer Nederland in 2025 uit de “crisis” is, we de geambieerde groei van de woningvoorraad van 10.000 woningen uit het coalitieakkoord behalen (en tevens ook de afspraak in de Woondeal).