20230710251 2 Bijlage 1: Anterieure overeenkomst DalphaNardinc

9.

Boetebepaling Op het niet nakomen, van het bepaalde in het onderhavige artikellid 2 sub b onderdelen 1 t/m 6 en 8 verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - op na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van geboden de hersteltermijn, zonder rechterlijke tussenkomst per overtreden onderdeel een boete van € 25.000 per jaar woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen. Op het niet nakomen van het bepaalde in het onderhavig artikellid 2 sub b onder 7 (uitponden) verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van geboden de hersteltermijn zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000,- per woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen.

10.

Doorwerking naar opvolgende eigenaren Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente woningen verkoopt aan een derde dab dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikel over te gaan op de nieuwe eigenaar en opvolgende eigenaren. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd naar de nieuwe eigenaar/eigenaren zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiode een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor.

Paraaf Ontwikkelaar

27

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar -echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming/aanvullende schadevergoeding te eisen. 3.

Kaders en afspraken Middel dure koopwoningen Op het woningbouwprogramma is voor wat betreft de te realiseren Middel dure koopwoningen de “Nota kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment” van toepassing (zoals vastgesteld in december 2018). Hieruit volgen voor de Middel dure koopwoningen de navolgende limitatieve kaders: 1.

Een lage middel dure koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 305.176,- (prijspeil 2023). Hoge middel dure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 451.578,- (prijspeil 2023). Deze prijzen worden geïndexeerd conform Rijksbeleid, de Loonkostenindex.

2.

Bij eerste verkoop worden de koopwoningen bij voorkeur verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5 x modaal op basis van het prijspeil van het jaar waarin de koopovereenkomsten worden gesloten.

3.

De nieuw op te leveren woningen dienen bij voorkeur bij voorrang te worden verkocht - met een maximum van 50% - aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten.

4.

De lage middel dure koopwoningen hebben een minimale oppervlakte van 50m² GBO en tenminste 50% van de op te leveren koopwoningen is groter dan 60m² GBO, met dien verstande dat voor de middel dure koopwoningen die deel uitmaken van Deelgebied I (blok H), geldt dat de oppervlakte van maximaal 11 woningen met hooguit 2 m² GBO af mag wijken van het minimale metrage van 50 m2 GBO en de oppervlakte van maximaal 4 woningen met hooguit 4m2 GBO af mag wijken van het minimale metrage van 50 m2 GBO.

5.

De hoge middel dure koopwoningen hebben een minimale oppervlak van 60 m2 gbo.

6.

Boetebepaling Op het niet nakomen, van het bepaalde in artikellid 3 onderdelen 2 t/m 5 verbeurt de Ontwikkelaar – echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van de geboden hersteltermijn zonder rechterlijke tussenkomst per overtreden onderdeel een boete van € 50.000

Paraaf Ontwikkelaar

28

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

per jaar woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen enz. 8.

Doorwerking naar opvolgende eigenaren Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente woningen verkoopt aan een derde dan dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikel voor een periode van tien (10) jaar over te gaan op de nieuwe eigenaar en opvolgende eigenaren. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd naar de nieuwe eigenaar/eigenaren zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiode een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor. Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000,per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming/aanvullende schadevergoeding te eisen.

4.

Alle in het onderhavige artikel 17 in de leden 1 t/m 3 aangegeven boetes zullen jaarlijks geïndexeerd worden op basis van CPI alle huishoudens.

Paraaf Ontwikkelaar

29

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I V

15 juni 2023

PUBLIEKRECHTELIJKE TAKEN GEMEENTE

Artikel 18

Planologische procedure

1.

De Gemeente draagt op basis van de Aanvraag Omgevingsvergunning en met inachtneming van artikel 2o (vrijtekening) van deze Overeenkomst zorg voor het zo spoedig mogelijk in procedure brengen van de Omgevingsvergunning met besluit hogere waarde(n)

2.

De Gemeente draagt, met inachtneming van artikel 20 (vrijtekening) van deze Overeenkomst, vervolgens zorg voor de spoedige behandeling van de overige aanvragen door de Ontwikkelaar voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voor zover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend. De in lid 1 en 2 genoemde zorgplichten hebben het karakter van een inspanningsverbintenis, waaronder ten deze wordt verstaan een verbintenis die niet verder strekt dan tot de verplichting om naar vermogen en met inachtneming van de geldende wettelijke en beleidskaders een maximale inspanning te plegen tot het verlenen van de Omgevingsvergunning en het verlenen van de door de Gemeente te behandelen vergunningen

3.

De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in lid 5 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente, mits redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in de Overeenkomst, volgen.

4.

De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor en draagt het risico van het tijdig aanvragen van alle voor de realisatie van het Project benodigde vergunningen. De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van de daartoe benodigde documenten.

5.

Indien uit een ingesteld bezwaar en/of beroep dan wel een rechterlijke uitspraak mocht volgen dat één of meer van de tussen Partijen in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken niet dan wel niet onverkort kan worden nagekomen, treden Partijen met elkaar in overleg om te bezien op welke wijze zij, zoveel mogelijk onder handhaving van de in deze Overeenkomst vastgelegde contractuele uitgangspunten, aan de wijziging van een afspraak vorm en inhoud zullen geven.

Paraaf Ontwikkelaar

30

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Artikel 19

Planschade

1.

Een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ex. artikel 6.1 Wro wordt door de Gemeente behandeld conform het bepaalde in afdeling 6.1 Wro, afdeling 6.1 Bro alsmede de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade, zoals vastgesteld door de raad bij besluit van 30 oktober 2008.

2.

De Ontwikkelaar verplicht zich om aan de Gemeente het totale bedrag te compenseren van de planschade die voortvloeit uit de Omgevingsvergunning en die onherroepelijk voor vergoeding door de Gemeente in aanmerking komt.

3.

De Gemeente zal Ontwikkelaar zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om vergoeding van Planschade. Ontwikkelaar is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6 lid 1 Wet ruimtelijke ordening. De Gemeente zal Ontwikkelaar, conform het bepaalde in de procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Haarlem, zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag van planschade schriftelijk in kennis stellen hierover.

4.

Ter uitvoering van het in lid 1 bepaalde verplicht de Ontwikkelaar zich het desbetreffende bedrag (telkens) te voldoen na schriftelijke mededeling op basis van de daartoe door de Gemeente aan de Ontwikkelaar te verzenden factuur, binnen de op de factuur vermelde betalingstermijn welke factuur niet eerder verzonden wordt dan nadat de schade onherroepelijk is vastgesteld.

Artikel 20

Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden

1.

Alle in artikel 18 genoemde verplichtingen moet de Gemeente in volle vrijheid en onder gestanddoening van haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden kunnen doorlopen. De Gemeente kan daarom dan ook geenszins garanderen, dat de door de Partijen beoogde bebouwing daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. De hieruit voortvloeiende risico’s komen geheel voor rekening en risico van de Ontwikkelaars en kunnen, indien en voor zover de Gemeente aan haar inspanningsverplichting zoals omschreven in artikel 18 van de Overeenkomst heeft voldaan, niet op de Gemeente worden afgewenteld. De Gemeente is, indien en voor zover zij haar verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst is nagekomen, dan ook nimmer aansprakelijk voor eventueel vergeefs door de Ontwikkelaars, dan wel de door hen ingeschakelde derden, gemaakte kosten van welke aard ook zoals, maar niet beperkt tot: planvoorbereiding, onderzoekskosten, ontwerpkosten, kosten van een risicoanalyse en de uitvoering van compenserende maatregelen.

2.

De Gemeente is eveneens, indien en voor zover de Gemeente aan haar inspanningsverplichting zoals omschreven in artikel 18 van de Overeenkomst heeft voldaan, nimmer aansprakelijk indien zienswijzen, inspraakreacties, bedenkingen dan wel bezwaar- en/of (hoger) beroepschriften, verzoeken om

Paraaf Ontwikkelaar

31

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

een voorlopige voorziening, andere maatregelen van derden, het gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties en/of uitspraken van de bevoegde rechterlijke instantie(s) mochten leiden tot vertragingen in het nemen van de benodigde besluiten, vertragingen in de verlening van vergunningen, dan wel nopen tot weigering, schorsing of vernietiging van voornoemde besluiten. 3.

Indien door rechtsmaatregelen van derden dan wel besluiten van de Gemeente of hogere overheden de Ontwikkelaars niet in staat zijn de voor realisatie van het Project benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege te verkrijgen, uiterlijk 1 juli 2025, treden Partijen in overleg om te bezien of het Project en zo nodig de onderhavige Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten zodanig kunnen worden aangepast dat de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege wel kunnen worden verkregen.

4.

Ingeval de hiervoor in de lid 4 van het onderhavige artikel bedoelde poging om het Project en/of de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten aan te passen er binnen zes maanden niet toe leidt dat alsnog de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen verkregen worden, is ieder van de Partijen bevoegd om de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende vervolgovereenkomsten geheel of gedeeltelijk tussentijds te beëindigen. In dat geval draagt iedere Partij zijn eigen kosten en hebben Partijen over en weer niets van elkaar te vorderen.

Paraaf Ontwikkelaar

32

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

VI

INGANG EN EINDE OVEREENKOMST

Artikel 21

Totstandkomingvoorbehoud

1.

Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (het college). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst.

2.

Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.

Artikel 22

Einde van de Overeenkomst; go-no go moment

1.

Deze Overeenkomst eindigt indien de Ontwikkelaar en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en hun verplichtingen zijn nagekomen.

2.

Op de Ontwikkelaar rust geen bouwplicht. Mede op basis van de door de Ontwikkelaar met de aannemer te maken afspraken, zal de Ontwikkelaar de financiële haalbaarheid van het Project definitief toetsen en op basis van de uitkomsten daarvan een ‘go/ no-go beslissing’ nemen. In geval sprake is van een ‘no-go beslissing’ is de Ontwikkelaar gerechtigd de Overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de Gemeente te ontbinden. In dat geval komen alle tot het moment van ontbinding gemaakte ambtelijke kosten voor rekening van de Ontwikkelaar: indien het reeds door de Ontwikkelaar krachtens artikel 4 betaalde daartoe niet toereikend is, wordt het meerdere alsnog aan de Ontwikkelaar gefactureerd. Indien het reeds door de Ontwikkelaar krachtens artikel 4 betaalde toereikend is of zelfs meer bedraagt, wordt het meerdere aan de Ontwikkelaar terugbetaald.

Artikel 23

Niet nakoming en Ontbinding

1.

De wettelijke bepalingen omtrent nakoming en ontbinding van wederkerige overeenkomsten zijn volledig op deze Overeenkomst van toepassing.

2.

Indien de Ontwikkelaar niet in staat is haar verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst na te komen, dan zal zij de Gemeente daarover schriftelijk informeren. Partijen zullen vervolgens in overleg treden voor een periode van maximaal zes weken over de alsdan ontstane situatie. Zij zullen onderzoeken of en in hoeverre de Ontwikkelaar alsnog aan haar verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst kan voldoen.

3.

Partijen treden in overleg indien de Ontwikkelaar niet uiterlijk 1 december 2023 de voor het Project vereiste toestemmingen van de CVvE heeft

Paraaf Ontwikkelaar

33

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

verkregen, cq de vereiste besluiten door de CVvE zijn genomen voor uittreding uit de vereniging en/of de verkrijging van gemeenschappelijk eigendom van de vereniging ten behoeve van de herontwikkeling van haar Deelgebied.

VII

OVERIGE BEPALINGEN

Artikel 24

Overdracht en inbreng van de Overeenkomst

1.

Het is de Ontwikkelaar verboden om rechten en plichten uit deze Overeenkomst over te dragen aan een derde partij (ontwikkelaar) zonder toestemming van de Gemeente. De Gemeente zal niet op onredelijke gronden haar medewerking weigeren aan de overdracht van rechten en plichten door Ontwikkelaar aan een derde.

2.

De Gemeente is alleen op basis van het redelijkheid en billijkheidsbeginsel bevoegd om aan het verlenen van haar toestemming voorwaarden te verbinden.

3.

Het is de Gemeente bekend en akkoord dat de Ontwikkelaar de realisatie van het Bouwprogramma al dan niet voor een deel van het Bouwprogramma over wenst te dragen c.q. wenst te gunnen aan een aannemer waarbij de daarmee verband houdende verplichtingen jegens de Gemeente overgaan. Hierbij bestaan de activiteiten van de Ontwikkelaar uit de levering van (bebouwde) onroerende zaken (appartementen) aan kopers en de (op)levering van de Openbare Ruimte aan de Gemeente.

Artikel 25

Vertrouwelijkheid en geheimhouding Partijen zullen met de gegevens en informatie die hen in het kader van deze Overeenkomst ter beschikking worden gesteld dan wel ter kennis komen, zorgvuldig en vertrouwelijk omgaan en deze niet voor andere doeleinden gebruiken dan het voor het doel van deze Overeenkomst. Een en ander onverminderd de wettelijke verplichtingen welke de Gemeente heeft op grond van de Wet Open Overheid.

Artikel 26

Fiscale aspecten Overeenkomst Partijen streven gezamenlijk naar een in fiscaal opzicht voor beide Partijen zo voordelig mogelijke uitwerking van de onderscheiden fiscale aspecten van de Overeenkomst incl. alle bijlagen, een en ander zonodig ter instemming voor te leggen aan de wederzijds bevoegde belastingeenheden. Voorzover de uitvoering van deze Overeenkomst om die reden aanpassing behoeft zullen Partijen hieraan hun medewerking verlenen, mits Partijen door een dergelijke aanpassing geen nadeel ondervinden waarvoor zij niet door de andere partij worden gecompenseerd. Partijen zullen waar nodig gezamenlijk in overleg treden met de fiscus om vanuit fiscaal oogpunt de meest optimale uitvoering c.q. aanpassing van deze Overeenkomst te bepalen.

Paraaf Ontwikkelaar

34

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Artikel 27

Wijziging Overeenkomst

1.

Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.

2.

Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.

Artikel 28

Onvoorziene Omstandigheden

1.

Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen trachten door middel van overleg trachten binnen drie maanden na aanvang van het overleg een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 29 van overeenkomstige toepassing.

2.

Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.

Artikel 29

Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter van de rechtbank Noord-Holland.

Artikel 30

Domiciliekeuze

Ter van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: - de Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

- De Ontwikkelaar …………

35

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I Artikel 31

15 juni 2023

Ondertekening

Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend,

Gemeente Haarlem

De Ontwikkelaar

J. Wienen

H.J.A. van der Zee

Datum:

Datum:

Paraaf Ontwikkelaar

36

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Bijlage I Kaart Exploitatiegebied Zuidstrook d.d. 08-03-2023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017.

Kadastrale grenzen huidige situatie

Contour gehele exploitatiegebied oppervlakte ca. 27688 m2

Centrum Schalkwijk Fase 2 Bijlage I - Kaart Exploitatiegebied Centrum Schalkwijk Fase 2

08-03-2023

16-03-2023

Bijlage II Kaart Exploitatiegebied waarop de Deelgebieden I t/m III zijn aangegeven, d.d. 08-03-2023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen Variant A iedereen ontwikkelt en Variant B niet iedereen ontwikkelt.

Kadastrale grenzen huidige situatie

Contour privaat eigendom na realisatie ontwikkeling Fase 2

Contour gehele exploitatiegebied

Openbare ruimte

Deelgebied I

Deelgebied II

Deelgebied III

Deelgebied I & II

Deelgebied II & III

Centrum Schalkwijk Fase 2 Bijlage II - Kaart Exploitatiegebied met deelgebieden I t/m III Scenario A: iedereen ontwikkelt

08-03-2023

16-03-2023

Kadastrale grenzen huidige situatie

Contour privaat eigendom na realisatie ontwikkeling Fase 2

Contour gehele exploitatiegebied

Openbare ruimte

Deelgebied I

Deelgebied II

Deelgebied III

Centrum Schalkwijk Fase 2 Bijlage II - Kaart Exploitatiegebied met deelgebieden I t/m III Scenario B: niet iedereen ontwikkelt

08-03-2023

16-03-2023

Bijlage III Kaart Deelgebied I, met gearceerd Openbare Ruimte d.d. 08-03-2023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen Variant A iedereen ontwikkelt en Variant B niet iedereen ontwikkelt.

Kadastrale grenzen huidige situatie

Contour privaat eigendom na realisatie ontwikkeling Fase 2

Contour gehele exploitatiegebied

Openbare ruimte

Deelgebied I

Deelgebied II

Deelgebied I & II

Centrum Schalkwijk Fase 2 Bijlage III - Kaart Exploitatiegebied met deelgebied I Scenario A: iedereen ontwikkelt

08-03-2023

16-03-2023

Kadastrale grenzen huidige situatie

Contour privaat eigendom na realisatie ontwikkeling Fase 2

Contour gehele exploitatiegebied

Openbare ruimte

Deelgebied I

Centrum Schalkwijk Fase 2 Bijlage III - Kaart Exploitatiegebied met deelgebied I Scenario B: niet iedereen ontwikkelt

08-03-2023

16-03-2023

Bijlage IV Deskundigenadvies Gloudemans versie 26 maart 2021 kenmerk 2570.4- N5d2.

2570.4-N5d2/bj/a

Deskundigenadvies versie 26-03-2021

Aan

: Gemeente Haarlem en HBB-Hoorne, HB-Capital en Lunee

Betreft:

: Advies exploitatiebijdrage en marktconforme grondwaarde

Opgesteld door

: Koen Stoffers Bertold te Winkel

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

Blad 1/34

2570.4-N5d2/bj/a

Inhoudsopgave Managementsamenvatting ............................................................................................ 4 1.

Inleiding ................................................................................................................ 6

2.

Onafhankelijkheid................................................................................................ 6

3.

Methodiek kostenverhaal .................................................................................... 6

4.

Algemene en bijzondere uitgangspunten.......................................................... 8

5.

Peildatum ............................................................................................................. 8

6.

Afbakening van het herontwikkelingsgebied .................................................... 9

7.

Grondexploitatie ................................................................................................ 11

8.

Waardering van de inbrengwaarde .................................................................. 20

9.

Reacties van marktpartijen ............................................................................... 21

10.

Conclusie opbrengsten en gevolgen voor de raming van de inbrengwaarde ................................................................................................... 23

3.1.

6.1. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 8.1. 8.2. 9.1.

Bepaling omvang van de exploitatiebijdrage ........................................................................... 7

Afbakening van het exploitatiegebied.................................................................................... 10 Programma ............................................................................................................................ 11 Kosten van exploitatie ........................................................................................................... 12 Oppervlakte van door de ontwikkelaars in te brengen gronden ............................................13 Oppervlakte van door de gemeente in te brengen gronden..................................................13 Raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie.....................................................14 Inleiding ................................................................................................................................. 20 Residuele waardebepalingsmethode .................................................................................... 20 Belangrijkste reacties ............................................................................................................ 21

10.1. Bepaling inbrengwaarde op basis van scenario opbrengst basisprijs ..................................23 10.2. Voorstel nabetaling bij basisprijs ........................................................................................... 24 10.3. Scenario marktconforme inbrengwaarde gemeente zonder bijbetaling ................................26 10.4. Toets inbrengwaarde op basis van grondquote .................................................................... 27 10.5. Referentietransacties gebied ................................................................................................. 28 10.6. Conclusie inbrengwaarde van de gemeente ......................................................................... 29

11.

Door ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten ........................ 29

12.

Voorstel voor verdeling van aan de gemeente te betalen kosten van de aankoop van gemeentelijke en plankosten tussen de ontwikkelaars ........... 32

13.

Verdeling van aan de gemeente te betalen kosten tussen de ontwikkelaars ..................................................................................................... 32

11.1. Conclusie aan de gemeente te betalen plankosten .............................................................. 32

Blad 2/34

2570.4-N5d2/bj/a

14.

Taxatieonzekerheden ........................................................................................ 33

15.

Advies ................................................................................................................. 33

Blad 3/34

2570.4-N5d2/bj/a

Managementsamenvatting De gemeente Haarlem en marktpartijen willen afspraken met elkaar maken om de herontwikkeling van een deel van winkelcentrum Schalkwijk fase 2 / Zuidstrook tot woningbouw mogelijk te maken. Tot deze afspraken behoren ook financiële afspraken. Hierbij gaat het om de te verhalen kosten die de marktpartijen aan de gemeente moeten betalen. Hierbij gaat het om de waarde van de door de gemeente in te brengen gronden, alsmede kostenverhaal van overige exploitatiekosten. Partijen wensen inzicht te krijgen in de volgende vragen: 1. 2.

Wat is de marktwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden? Welke anterieure exploitatiebijdrage zijn de ontwikkelaars verschuldigd aan de gemeente?

Later in het proces is aan deze twee vragen nog een derde vraag toegevoegd, namelijk: 3.

Hoe kan deze aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage over de marktpartijen worden verdeeld?

Partijen hebben Gloudemans verzocht dit proces te begeleiden en hierover een deskundigenadvies uit te brengen. Voor de beantwoording van dit vraagstuk is een grondexploitatie opgesteld. In deze grondexploitatie zijn de grondopbrengsten afgeleid van de vastgoedexploitatie door op de geraamde opbrengsten van het vastgoed de stichtingskosten in mindering te brengen. De grondopbrengsten zijn getoetst aan referentietransacties in het gebied. Partijen wensen woningbouw van een hoge kwaliteit te realiseren. De vraag is of de markt in Schalkwijk in staat is om het bijbehorende opbrengstniveau te generen, omdat partijen de woningbouwontwikkeling als een van de katalysatoren ziet om de woningmarkt in Schalkstad te verbeteren maar nog bewezen moet worden of dit gaat gebeuren. Om deze reden is gerekend met twee scenario’s, een basisscenario op basis van ‘bewezen’, relatief lage opbrengsten en een meer reëel geacht opbrengstenniveau. Op basis van deze twee scenario’s zijn aan de gemeentelijke grondpositie de volgende grondwaarden toegekend, waarbij ten opzichte van het basisscenario een bijbetaling van 25% plaatsvindt als de grondopbrengsten hoger zijn dan € 4.000,00 per m² v.o.n. dan wel de markthuren gekapitaliseerd met een BAR van 4,5% of lager.

Voor de exploitatiekosten is ervan uitgegaan dat marktpartijen in beginsel alle exploitatiekosten voor hun rekening nemen, dat wil zeggen bijvoorbeeld de inrichting van het openbaar gebied en alle plankosten voor zover mogelijk. De gemeente heeft daarnaast wel kosten voor ambtelijke uren voor plantoetsing en toezicht. Om de aan de gemeente te betalen plankosten in rekening te brengen is de plankostenscan ingevuld, waarbij de zelf verrichte werkzaamheden conform de wettelijke methodiek in mindering worden gebracht. Daarnaast is nog een afspraak gemaakt over ambtelijke kosten, indien de ontwikkeling en realisatie langer duurt dan voorzien. Uiteindelijk resulteert dit in de volgende aan de gemeenten te betalen exploitatiekosten voor de waarde van de gronden en de bijdrage in de plankosten. De eventueel extra te vergoeden plankosten zijn als P.M. opgenomen.: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde

Aankoop gronden € 3.460.729,00 + P.M.

Plankosten € 885.879,00 + P.M.

Totaal € 4.346.608,00 + 2 x P.M.

€ 5.490.779,00

€ 885.879,00 + P.M.

€ 6.376.658,00 + P.M.

Blad 4/34

2570.4-N5d2/bj/a

Daarnaast is geadviseerd over de verdeling van de aan de gemeente te betalen kosten door de ontwikkelaars. Zolang het programma niet definitief vaststaat, is ons advies de verdeling te baseren op de door de ontwikkelaars te realiseren BVO’s. Dit leidt tot de volgende verdeling: In het basisscenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal

HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal

Verdeling

51.441 37.663 18.760 107.863

Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729

Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879

Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608

In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen, alsmede een bijbetaling wanneer de ontwikkeling en realisatie van het plan langer duren dan voorzien. In het marktconforme scenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal

HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal

Verdeling

51.441 37.663 18.760 107.863

Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779

Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879

Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658

In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de ontwikkeling en realisatie van het plan langer duren dan voorzien. Tot slot kan worden opgemerkt dat het advies uitgaat van de nu door partijen aangegeven programma’s. Op het moment dat aanpassing of optimalisatie van de programma’s plaatsvindt, moet het advies worden bijgesteld. De gemeente stelt zich op het standpunt dat in het geval van de vaste prijs geen nabetaling hoeft plaats te vinden, mits het maximale aantal BVO’s niet mag worden overschreden. Verder is in het advies nog geen rekening gehouden met een mogelijk nadelige impact van de Corona-crisis op de woningmarkt. De COVID-19 pandemie of coronacrisis heeft ertoe geleid dat diverse nationale overheden maatregelen hebben ingesteld om de verdere verspreiding van het virus te voorkomen. Door deze maatregelen is sprake van buitengewone marktomstandigheden waarvan de aard, omvang en duur vooralsnog onzeker zijn. De invloed op de in dit rapport gepresenteerde marktcijfers en referentietransacties kan op dit moment niet worden ingeschat. Er dient derhalve rekening te worden gehouden met een onzekere taxatie-uitkomst die mogelijk op een later tijdstip tot een andere uitkomst zou leiden.

Blad 5/34

2570.4-N5d2/bj/a

1.

Inleiding

De gemeente Haarlem en marktpartijen moeten afspraken met elkaar maken om de herontwikkeling van een deel van winkelcentrum Schalkwijk fase 2 / Zuidstrook tot woningbouw mogelijk te maken. Tot deze afspraken behoren ook financiële afspraken. Hierbij gaat het om de te verhalen kosten die de marktpartijen aan de gemeente moeten betalen. Hierbij gaat het om de waarde van de door de gemeente in te brengen gronden, alsmede kostenverhaal van overige exploitatiekosten. Partijen wensen inzicht te krijgen in de volgende vragen: 1. 2.

Wat is de marktwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden? Welke anterieure exploitatiebijdrage zijn de ontwikkelaars verschuldigd aan de gemeente?

Later in het proces is aan deze twee vragen nog een derde vraag toegevoegd, namelijk: 3.

Hoe kan deze aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage over de marktpartijen worden verdeeld?

Partijen hebben Gloudemans verzocht dit proces te begeleiden en hierover een onafhankelijk deskundigenadvies uit te brengen.

2.

Onafhankelijkheid

Het advies is tot stand gekomen in een proces waarin deskundigen onafhankelijk adviseren over de gestelde vragen. Dit is gebeurd in een proces waarin zowel de gemeente als de marktpartijen input hebben gegeven en diverse bijeenkomsten hebben plaatsgevonden om hoor- en wederhoor toe te passen en partijen gelegenheid te geven zowel mondeling als te reageren. a.

Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken.

b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, dan wel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

c.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

3.

Methodiek kostenverhaal

Bij een gebiedsontwikkeling is het uitgangspunt dat de gemeente haar kosten kan verhalen. De door de gemeente te verhalen kosten zijn opgenomen in de kostensoortenlijst. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van de kosten die samenhangen met de beoogde ontwikkeling. Denk hierbij aan kosten voor algemene voorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, planontwikkelingskosten en bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Bij deze kosten hoort ook de waarde van de gronden in het exploitatiegebied, de zogenaamde inbrengwaarde.

Blad 6/34

2570.4-N5d2/bj/a

Voor de berekening van deze kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Volgens de wettelijke GREX-methodiek is het uitgangspunt dat de gemeente de kosten die zij maakt kan verhalen. Hierbij geldt dat de gemeente niet beoogt winst te maken, maar wel wordt gecompenseerd in de door haar te maken kosten. De kosten die kunnen worden verhaald zijn opgenomen in de zogenaamde kostensoortenlijst (zie artikelen 6.2.3 – 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening; Bro). Om inzicht te krijgen in de kosten die gemaakt dienen te worden en welke opbrengsten worden gegenereerd op alle gronden binnen een plangebied, wordt een grondexploitatie opgesteld. Bij de GREX-methodiek is het uitgangspunt dat alle werkzaamheden, die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst, door de gemeente worden uitgevoerd. Indien dit het geval is, zullen de private eigenaren bij zelfrealisatie een bijdrage moeten leveren aan de door de gemeente te maken kosten, de zogenaamde exploitatiebijdrage. De omvang van de exploitatiebijdrage wordt als volgt bepaald: 3.1.

Bepaling omvang van de exploitatiebijdrage

De totale kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de exploitatie, waardoor zowel de kosten als de opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van de rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en opbrengsten contant gemaakt. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: ­ Bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; ­ Uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² BVO of één of meer woningen; ­ Verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; ­ De verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² BVO bedraagt; ­ De bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² BVO. De exploitatiebijdrage wordt vastgesteld aan de hand van de in het exploitatieplan gehanteerde voorschriften.

Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten worden verhaald tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet, dit betreft de zogenaamde macro-aftopping. De bruto exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwplan moet worden betaald, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1. Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 4. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. 5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

Blad 7/34

2570.4-N5d2/bj/a

Vooralsnog wordt aangenomen dat de marktpartijen alle private eigendommen alsmede de uitgeefbare delen van de gemeentegrond in het gebied aankopen. Onder deze aanname komen alle opbrengsten aan de marktpartijen toe, en dit heeft derhalve tot gevolg dat alle kosten aan de marktpartijen kunnen worden toegerekend. Derhalve kunnen bovenstaande 5 stappen in dit geval worden vereenvoudigd tot het model, waarin alle toerekenbare kosten aan de martkpartijen kunnen worden toegerekend. Om het kostenverhaal te kunnen berekenen, dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. Eerst dient de begrenzing van het exploitatiegebied te worden bepaald; 2. Vervolgens worden de aan het exploitatiegebied toerekenbare kosten bepaald. Dit zijn de inbrengwaarde en de overige exploitatiekosten, waaronder de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschadekosten; 3. Dan wordt ingegaan op de grondopbrengsten van het plan; 4. Op de te verhalen kosten worden de inbrengwaarde van de marktpartijen en de zelf te verrichten werkzaamheden in mindering gebracht.

4.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

In het deskundigenadvies is rekening gehouden met de volgende algemene en bijzondere uitgangspunten bij de herontwikkeling waar in de advisering van wordt uitgegaan • Marktpartijen kopen alle private eigendommen in het exploitatiegebied aan; • Voor de bepaling van de inbrengwaarde is bijzonder uitgangspunt dat er aan de private eigendommen, dan wel reeds in eigendom dan wel aangekocht ten behoeve van herontwikkeling, geen waarde aan de opstallen wordt toegekend. Wel wordt rekening gehouden met sloopkosten; • Uitgangspunt is dat de gronden vrij van bodemverontreiniging, belemmerende zakelijke rechten en vrij van gebruik worden geleverd; • Marktpartijen kopen de gronden van de gemeente die bij de herontwikkeling uitgeefbaar worden; • Marktpartijen realiseren de inrichting van het toekomstig openbaar gebied en alle andere exploitatiekosten voor hun rekening en risico. Dit betekent dat voor deze kosten, waaronder bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken valt, geen afspraken over kostenverhaal hoeven te worden gemaakt; • Voor de uitkoop van de CVVE uit het gebied en de aanpassing van de entree is een stelpost opgenomen. Uitgangspunt is dat de gronden van de CVVE uiteindelijk eigendom worden van de ontwikkelaars; • Uitgegaan wordt van het programma en de vormfactoren die partijen hebben aangegeven.

Er is geen rekening gehouden met veranderingen en optimalisaties die bij het opstellen van een VO en DO nog zullen plaatsvinden; • Voor wat betreft de plankosten vindt maatwerk plaats, waarbij een verdeling van werkzaamheden en daarbij behorende kosten tussen marktpartijen en de gemeente plaatsvindt. De gemeente behoudt uiteraard ook haar toetsende functie.

5.

Peildatum

De peildatum van het advies is 4 februari 2020. Dit is de datum van de laatste gezamenlijke bijeenkomst tussen de gemeente, de ontwikkelaars en Gloudemans op het stadhuis te Haarlem.

Blad 8/34

2570.4-N5d2/bj/a

6.

Afbakening van het herontwikkelingsgebied

Op de tekening hierna zijn de huidige situatie en de voorgenomen situatie te zien. De huidige opstallen (die grotendeels met de kadastrale grenzen overeenkomen) zijn met grijs aangegeven. Alle huidige opstallen worden voor de herontwikkeling gesloopt. Vervolgens zijn de bouwvlakken van de nieuwe woontorens met rood aangegeven. Het herontwikkelingsgebied ligt binnen de rode contour.

De omvang van het herontwikkelingsgebied kan zowel uit de huidige als uit de toekomstige eigendomssituatie worden afgeleid.

Situatie

Huidig

Nieuw

Eigenaar

Totaal m²

Ontwikkelaars

10.251 m²

Gemeente

15.868 m²

Ontwikkelaars

12.486 m²

Gemeente

13.633 m²

Blad 9/34

2570.4-N5d2/bj/a

Het totale herontwikkelingsgebied heeft op basis van de huidige eigendomssituatie een oppervlakte van 10.251 m² + 15.868 m² is 26.119 m². Dit is uiteraard gelijk aan de totale oppervlakte in de nieuwe situatie (12.486 m² + 13.633 m² is 26.119 m²). 6.1.

Afbakening van het exploitatiegebied

Het totale exploitatiegebied heeft een oppervlakte van 10.251 m² + 15.868 m² is 26.119 m². Dit is uiteraard gelijk aan de totale oppervlakte in de nieuwe situatie (12.486 m² + 13.633 m² is 26.119 m²). In het overleg tussen partijen is aan de orde gekomen hoeveel ontwikkelingen en daarmee exploitatiegebieden de totale herontwikkeling omvat. Uiteindelijk is vastgesteld dat de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de deelontwikkelingen zodanig groot is, dat er sprake is van één exploitatiegebied, zij het dat de ontwikkelingen mogelijk gefaseerd worden gerealiseerd. Op basis van de samenhang zijn wij ook tot het oordeel gekomen dat de ontwikkeling beschouwd kan worden als één exploitatiegebied en één complex. In dit complex is sprake van de volgende eigendomssituaties: 1. is van ontwikkelaars  blijft van ontwikkelaars; 2. is van ontwikkelaars  wordt overgedragen aan de gemeente (toekomstig openbaar gebied); 3. is van de gemeente, onbebouwd gebied  wordt overgedragen aan de ontwikkelaars (toekomstig uitgeefbaar gebied); 4. is van de gemeente, bebouwd gebied  toekomstig openbaar gebied van de gemeente. Buiten beschouwing blijft het gebied van de gemeente dat onbebouwd is en in eigendom van de gemeente blijft. Dit gebied is openbaar gebied en blijft in de toekomst ook openbaar gebied. Het gebied dat openbaar is en blijft heeft en houdt een waarde van € 1,00 de massa.

Dit gebied wordt wel op kosten van de ontwikkelaars opnieuw ingericht. Vanwege het feit dat er geen waardeveranderingen van deze gronden optreden en aan deze gronden geen waarde wordt toegekend, worden deze gronden buiten de inbrengwaardeberekening gehouden, evenals bij bestaande infrastructuur die behouden blijft in andere herontwikkelingsgebieden het geval is. De gronden die meegenomen worden in de berekening van de complexwaarde zijn de gronden die genoemd zijn in punt 1 tot en met 4. Dit zijn de gronden die de ontwikkelaars inbrengen, alsmede de gronden die de gemeente inbrengt behalve de gronden die openbaar zijn en blijven. Daarnaast brengt de gemeente 1.547 m² bebouwd vastgoed met bijbehorende grond in. De gemeente verkoopt deze grond niet aan de ontwikkelaars omdat deze niet uitgeefbaar wordt, maar deze grond wordt door de gemeente wel ingebracht in de herontwikkeling doordat zij van gronden met een marktwaarde openbare grond zonder waarde maakt. Deze grond wordt daarom ook meegenomen als gemeentelijke inbreng in de herontwikkeling en daarmee in het complex. De omvang van het complex is dan de uiteindelijk te ontwikkelen 12.486 m² die hiervoor is aangegeven, plus 1.547 m² is 14.033 m². Van dit totale complex wordt 10.251 m² ingebracht door de ontwikkelaars. De resterende 3.782 m² brengt de gemeente in.

De omvang van de gronden die worden herontwikkeld volgens de bovenstaande systematiek is bepaald op 14.033 m². De overige gronden in de herontwikkeling zijn nu openbaar en blijven openbaar, en aan deze gronden wordt alleen een symbolische waarde toegekend.

Blad 10/34

2570.4-N5d2/bj/a

7.

Grondexploitatie

Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven moet de gemeente haar kosten verhalen volgens de GREX-methodiek. Hierbij wordt, om inzicht te krijgen in de kosten die gemaakt dienen te worden en welke opbrengsten worden gegenereerd op alle gronden binnen een plangebied, een grondexploitatie opgesteld. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe de grondexploitatie van dit gebied er naar verwachting uit zal zien. Hierna wordt aangegeven van welk programma in de grondexploitatie partijen uitgaan: 7.1.

Programma

Elke ontwikkelaar heeft afzonderlijk het toekomstige programma aangegeven. Gelet op het feit dat hier een stedenbouwkundige afstemming heeft plaatsgevonden qua spreiding van programma over de deelgebieden, is afgesproken dat dit programma als input dient voor de grondexploitatie. Wij zijn uitgegaan van de vierkante meters gbo, die door de ontwikkelaar zijn aangegeven. 7.1.1.

HBB/Hoorne

programma HBBHoorne Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Totaal 7.1.2.

aantal

m² gbo

m² bvo

aantal

m² gbo

m² bvo

93 167 112 93 1 1 467

53 70 70 75 870 0 32.341

74 97 97 104 916 0

Totaal vormfactor BVO 0,72 6.898 0,72 16.275 0,72 10.850 0,72 9.688 0,95 916 0 44.626 m²

HB-Capital

programma HB Capital Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Totaal

38 69 46 39 1 1 194

40 60 65 75 0 570 12.145

57 86 93 107 0 600

Totaal vormfactor BVO 0,70 2.171 0,70 5.914 0,70 4.271 0,70 4.179 0 0,95 600 17.136 m²

Blad 11/34

2570.4-N5d2/bj/a

7.1.3.

Lunee Vastgoed B.V.

programma Lunee Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Bibliotheek Totaal

aantal

65 124 98 45 1 1 1 335

m² gbo

53 54 68 72 1.686 1.701 1.318 24.798

m² bvo

74 75 95 100 1775 1790 1550

Totaal vormfactor BVO 0,72 4.821 0,72 9.293 0,72 9.294 0,72 4.500 0,95 1.775 0,95 1.790 0,85 1.550 33.023 m²

7.1.4. Parkeren De informatie is door zowel de gemeente Haarlem als de ontwikkelaars toegezonden op 29 oktober 2019 en 5 november 2019. Hierna zijn de door de ontwikkelaars toegezonden gegevens met de hoeveelheid parkeerplaatsen per ontwikkelaar in een tabel opgenomen. Parkeren Lunee HB Capital HBB-Hoorne Totaal 7.2.

aantal m² bvo Totaal BVO 160 29 4.640 m² 56 29 1.624 m² 235 29 6.815 m² 451 13.079 m²

Opmerking Ondergronds parkeren Gebouw parkeren op de verdiepingen Ondergronds parkeren

Kosten van exploitatie

Deze bestaan uit de kosten als benoemd in artikel 6.2.4 van het Bro, alsmede de inbrengwaarde. De kosten worden hierna besproken. 7.2.1. Exploitatiekosten in het gebied behalve de inbrengwaarde Hierna zijn de exploitatiekosten (zonder inbrengwaarde) weergegeven waarvan partijen verwachten dat deze gemaakt moeten worden. Wro 6.13.1.c.2

Bro Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd) Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie)

€ € € € € € € € € € € € € € €

Nominaal 4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -

€ € € € € € € € € € € € € €

Kostenstijging 243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

Totaal 4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -

€

4.330.999

Blad 12/34

2570.4-N5d2/bj/a

7.2.2. Inbrengwaarde Tussen partijen is afgesproken dat als (bijzonder) uitgangspunt geldt dat de waarde van de opstallen op nihil wordt gesteld. Bij de waardebepaling van de gronden wordt hier nader op ingegaan. 7.3.

Oppervlakte van door de ontwikkelaars in te brengen gronden

Dit zijn alle private eigendomsposities in het exploitatiegebied. Uitgangspunt is dat deze zijn of worden verworven door de ontwikkelaars. De totale oppervlakte van deze gebieden is 10.251 m². In bijlage 1 is het overzicht gegeven van de oppervlakte die partijen inbrengen. 7.4.

Oppervlakte van door de gemeente in te brengen gronden

De huidige private eigendommen die in de toekomst openbaar gebied worden, dienen te worden overgedragen van de ontwikkelaars naar de gemeente. Op de tekening hierboven gaat het daarbij om de grijze bebouwde vlekken met omliggende grond van de ontwikkelaars, die in de toekomst geen uitgeefbaar (rood) gebied worden. Anderzijds dienen de delen van de rode vlekken, ofwel het toekomstig uitgeefbaar gebied, die nu van de gemeente zijn, te worden gekocht van de gemeente aan de ontwikkelaars. Dit zijn in de huidige situatie zowel bebouwde als onbebouwde percelen. Onderstaande oppervlakten zijn gebaseerd op de door de gemeente verstrekte tekeningen, opgesteld door het bureau JCAU, projectnummer “12.03 Haarlem Schalkwijk” d.d. 8 oktober 2019. Zowel de oude als de nieuwe eigendomsposities zijn in de tabel hierna weergegeven. Per saldo dienen de ontwikkelaars 2.235 m² van de gemeente aan te kopen. De ruilingen en aan te kopen uitgeefbare gronden zijn weergegeven in hoofdstuk 3.

Situatie

Huidig

Nieuw

Verschil

Eigenaar

Totaal m²

Ontwikkelaars

10.251 m²

Gemeente

15.868 m²

Ontwikkelaars

12.486 m²

Gemeente

13.633 m²

Ontwikkelaars kopen aan uitgeefbaar van de gemeente

2.235 m²

Blad 13/34

2570.4-N5d2/bj/a

Van de eigendommen van de gemeente in het ontwikkelingsgebied is 1.547 m² bebouwd vastgoed met bijbehorende grond. De gemeente verkoopt deze grond niet aan de ontwikkelaars omdat deze niet uitgeefbaar wordt, maar deze grond wordt door de gemeente wel ingebracht in de herontwikkeling doordat zij van gronden met een marktwaarde openbare grond zonder waarde maakt. Deze grond wordt daarom ook meegenomen als gemeentelijke inbreng in de herontwikkeling en daarmee in het complex. De gemeente brengt daarom niet alleen 2.235 m², maar 2.235 m² + 1.547 m² is 3.782 m² in. 7.5.

Raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie

Bij de waardering van de opbrengsten van gronden in de grondexploitatie, ofwel de waarde van de bouwrijpe gronden, hebben deskundigen gebruikgemaakt van de residuele waardebepalingsmethode en de grondquotemethode. Bij beide methoden wordt voor de inschatting van de opbrengsten gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode. 7.5.1. Residuele waardebepalingsmethode De residuele waardebepalingsmethode is een methode die veel gebruikt wordt bij de waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. In deze methode worden de opbrengsten van de grondexploitatie (Grex) afgeleid uit de vastgoedexploitatie (Vex).

Dit betekent dat de opbrengsten van de te verkopen woningen en het overige programma worden ingeschat. Vervolgens worden hierop de stichtingskosten van het bouwen van het programma in mindering gebracht. Het residu van beide geeft een inschatting van de - bandbreedte van de - grondwaarde aan. Uiteraard zijn de opbrengsten per peildatum afhankelijk van de marktsituatie per peildatum, de kwaliteit van de gebouwen en de spreiding in programma. Ook is te verwachten dat een gebouw dat duurzamer wordt gebouwd, een hogere opbrengst heeft, bijvoorbeeld vanwege lagere energielasten en een beter toekomstperspectief. Evenzo geldt dit voor de stichtingskosten. Uiteraard zijn de daadwerkelijke bouwkosten afhankelijk van allerlei factoren (kwaliteit, vormfactor, optimalisaties, uiteindelijke woningbouwprogramma, mate van duurzaamheid en de wijze waarop dat wordt vormgegeven). Wij zijn voor een raming van de opbrengsten en de kosten uitgegaan van het door partijen opgestelde programma. Van de betrokken partijen hebben wij begrepen dat dit een programma is dat zowel voor marktpartijen als voor de gemeente voldoende divers is en voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De plannen zoals die er nu liggen, zijn gebaseerd op een haalbaarheidsstudie van het zogenaamde ‘Plan Coenen’ en zogenaamde maatwerkafspraken zoals die in 2019 tussen de gemeente en de ontwikkelaars zijn gemaakt.

De bouw- en stichtingskostenkosten zijn bepaald op basis van door partijen ter beschikking gestelde informatie en de geraamde bouwkosten van het bouwkostenkompas, rekening houdend met de kosten van een hoog afwerkingsniveau. Daarnaast wordt het vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm. Voor een toelichting op de bouwkosten verwijzen wij naar bijlage 2. Voor de vormfactoren is op basis van de door de ontwikkelaars verstrekte toelichting aangesloten bij de door hen verstrekte informatie.

Blad 14/34

2570.4-N5d2/bj/a

De residuele berekening van de grondopbrengsten is een middel om te bepalen wat een redelijk handelende koper en verkoper als grondprijs overeen zouden komen voor bouwrijpe grond op basis van de bekende informatie. De opbrengsten en stichtingskosten moeten om deze reden in samenhang worden bezien. Het residuele model beoogt geen begroting te zijn van daadwerkelijk te maken kosten en daadwerkelijk te behalen opbrengsten, en heeft al helemaal geen taakstelling in zich. De residuele methode is een hulpmiddel om de grondwaarde te bepalen aan de hand van kengetallen. In dit geval hebben wij de berekening nadrukkelijk gebaseerd op de programmering en vormfactoren zoals die nu door partijen is verstrekt. Een verandering of optimalisatie van dit programma kan en zal mogelijk tot gevolg hebben, dat de waarde moet worden bijgesteld. 7.5.2. Grondquote In de residuele waardebepalingsmethode worden op de verwachte opbrengsten van het programma de verwachte kosten dus in mindering gebracht. Voordeel van deze methode is dat goed rekening gehouden kan worden met de specifieke factoren die aan deze locatie verbonden zijn. Nadeel van deze methode is dat deze methode erg gevoelig is voor een kleine verandering in uitgangspunten. Toch zal een redelijk handelend koper een inschatting maken van de verwachte opbrengsten en de kosten van het te bouwen programma.

Vanwege de hiervoor genoemde gevoeligheid van de residuele waardebepalingsmethode, is tevens gekeken naar een meer robuuste methode om de waarde te benaderen. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de bepaling van grondwaarde volgens de grondquotemethodiek. In deze methode wordt aan de hand van de verwachte opbrengsten uit een programma een percentage toegerekend aan de grond. Achtergrond van deze methode is, dat de prijs-/kwaliteitverhouding van een programma altijd zodanig moet zijn dat er ook een deel van de opbrengsten beschikbaar moet zijn om de grond te betalen. Met andere woorden, het kan niet zo zijn dat de stichtingskosten in relatie tot de opbrengsten zodanig hoog zijn, dat er geen redelijke vergoeding meer overblijft voor de grond. Om deze reden wordt aan de hand van een grondquote bepaald wat de grond bij het toegedachte programma zou moeten kunnen opbrengen. Om deze te bepalen is het dus vooral van belang wat de opbrengsten zijn. 7.5.3. Bepaling van de opbrengsten van het programma: verschillende perspectieven Zoals hiervoor aangegeven wordt begonnen met een inschatting van de opbrengsten van het programma. Het blijkt dat de meeste discussie bestaat over de te verwachten opbrengsten van de woningbouw, met uitzondering van sociale woningbouw. Daarom wordt in deze paragraaf met name ingegaan op dit onderdeel van de opbrengsten.

Voor een inschatting van de opbrengsten van het programma is een referentieonderzoek gedaan. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er in Schalkwijk betrekkelijk weinig referenties voorhanden zijn. De referenties die beschikbaar zijn, zijn van een lager kwaliteitsniveau (Edward Jennerstraat) of juist van een hoger kwaliteitsniveau (Parktorens Aziëweg). De referenties in Schalkstad van nieuwbouwappartementen bevinden zich aan de onderzijde van het spectrum op een niveau van maximaal € 4.000,00 per m² v.o.n. Aan de andere kant van het spectrum worden voor de Parktorens prijzen gerealiseerd van circa € 4.700,00 per m² v.o.n. tot € 5.000,00 per m² v.o.n. Het opleveringsniveau van deze laatste appartementen met bijvoorbeeld vloerkoeling lijkt wel hoger, en de verkoop verloopt moeizaam. Op basis hiervan kan de vraag worden gesteld in welke mate de markt in Schalkwijk sterk genoeg is om een kwalitatief beter en duurder product op te nemen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wensen de gemeente en de ontwikkelaars wel een kwalitatief hoogwaardig product neer te zetten, dat vergelijkbaar is met de nieuwbouw die AM nu realiseert (Schalkstad fase 1). Het idee is dat het project een bijdrage en aanzet moet leveren voor de verdere herstructurering en verbetering van Schalkstad.

Op dit moment heeft de markt echter nog niet bewezen de opbrengsten die bij dit kwaliteitsniveau horen, te kunnen dragen.

Blad 15/34

2570.4-N5d2/bj/a

Om dit te illustreren voegen wij hierna een aantal gegevens in van de appartementenmarkt in geheel Haarlem en specifiek in Schalkwijk zoals deze blijken uit NVM-gegevens van 2019: Appartementenmarkt in heel Haarlem in 2019:

Appartementenmarkt in Schalkwijk in 2019:

Uit dit staatje blijkt dat de prijsstijging vergelijkbaar is geweest, maar dat het gemiddelde opbrengstenniveau per m² in Schalkwijk 23% lager lag dan in de rest van Haarlem. De prijsstijgingen zijn respectievelijk 10,6% voor geheel Haarlem en 9,7% voor Schalkwijk. De vierkante meterprijs bedraagt in Schalkwijk gemiddeld € 2.812,00, terwijl voor geheel Haarlem een gemiddelde prijs van € 3.629,00 per m² geldt. Aan de ene kant blijkt bij een analyse van de woningmarkt in Haarlem dat de vraag naar koop- en huurwoningen in Haarlem groot is en dat de markt erg krap is met sterk stijgende huurprijzen. Dit vertaalt zich ook in het feit dat beleggers in Haarlem met lage aanvangsrendementen genoegen nemen. Aan de andere kant blijkt de markt in Schalkwijk duidelijk zwakker dan de rest van Haarlem en ligt het gemiddelde opbrengstenniveau van een appartement beduidend lager. In Schalkwijk lijken bij de herstructurering van Schalkstad volop kansen te liggen, maar het is de vraag hoe de markt zich daadwerkelijk zal gedragen. Hierbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat in korte tijd een groot aantal woningen op de markt komt. Dat geldt voor onderhavig project zelf, maar ook voor projecten in de directe omgeving. Om deze reden hebben wij Cushman & Wakefield gevraagd hun visie op de opbrengsten van het programma te geven.