20230710251 2 Bijlage 1: Anterieure overeenkomst DalphaNardinc

Anterieure overeenkomst Inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied I Nardinc 15 juni 2023

Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

INHOUDSOPGAVE:

I II III IV V VI VII

Paraaf Ontwikkelaar

Partijen, considerans pag. 3 Definities, bijlagen, doel overeenkomst pag. 5 Kostenverhaal Wro pag. 10 Planontwikkeling, Realisatie en Exploitatie/Beheer pag. 13 Publiekrechtelijke taken Gemeente pag. 30 Ingang en einde Overeenkomst pag. 33 Overige bepalingen pag. 34

2

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I I

15 juni 2023

PARTIJEN, CONSIDERANS ONDERGETEKENDEN:

1.

De publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Haarlem, ten deze op grond van artikel 171 lid 1 Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Wienen, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van Haarlem d.d. ………………2023, hierna te noemen: de Gemeente, en

2

De besloten vennootschap Nardinc Vastgoed B.V., gevestigd te Laren, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 82065977 ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H. J. A. van der Zee in zijn/haar hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder hierna te noemen: de Ontwikkelaar, Ondergetekenden sub 1 en 2 tezamen worden hierna aangeduid als Partijen.

OVERWEGENDE: -

Dat de Gemeente in samenwerking met Ontwikkelaar en de overige twee ontwikkelaars van de zogeheten “Zuidstrook”, te weten V.O.F. Trebbe-Lunee en Variant Vastgoed B.V. werkt aan Fase II van de revitalisatie en transformatie van het winkelcentrum Schalkwijk tot een volwaardig multifunctioneel stadsdeelcentrum voor Schalkwijk, het tweede centrum van Haarlem;

-

Dat de beoogde revitalisatie en transformatie in strijd is met het vigerend bestemmingsplan;

-

Dat gezamenlijk met Ontwikkelaar en de overige Ontwikkelaars van de Zuidstrook is verkend en overlegd op welke manier deze gemeentelijke wens en de wensen en behoeften van de Ontwikkelaars samengebracht kunnen worden;

-

Dat de Gemeente en de Ontwikkelaars naar aanleiding van dit overleg overeenstemming hebben bereikt over de financiële, programmatischeruimtelijke kaders en deze overeenstemming vast hebben gelegd in de Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase II “De Zuidstrook” (hierna: ‘Ontwikkelovereenkomst’);

-

Dat het Exploitatiegebied van de Zuidstrook kan worden onderscheiden in drie deelgebieden zoals aangegeven op de als Bijlage II aan deze anterieure overeenkomst (de Overeenkomst) gehechte tekening;

Paraaf Ontwikkelaar

3

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

-

Dat Ontwikkelaar gerechtigd is tot het grootste gedeelte van Deelgebied I en de Gemeente gerechtigd is tot de resterende gronden gelegen in Deelgebied I (de Gemeentegronden), één en ander zoals aangegeven op de als Bijlage II aan de Overeenkomst gehechte tekening;

-

Dat Partijen ter verdere uitvoering van boven aangehaalde Ontwikkelovereenkomst, de mogelijkheid hebben onderzocht tot het sluiten van een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wro (Wet ruimtelijke ordening) voor wat betreft Deelgebied I van de Ontwikkelaar en hiertoe hebben overlegd;

-

Dat de Ontwikkelaars het Stedenbouwkundig Plan voor het Exploitatiegebied (SP) hebben opgesteld, dat op 20 juni 2023 door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente is vastgesteld en als Bijlage XII is aan de Overeenkomst is gehecht;

-

Dat Ontwikkelaar en V.O.F. Trebbe-Lunee (Ontwikkelaar Deelgebied II) op basis van het SP een Aanvraag Omgevingsvergunning voor het in Deelgebied I en Deelgebied II te realiseren bouwprogramma hebben vervaardigd;

-

Dat de Ontwikkelaar bereid is Deelgebied I, onder de voorwaarden en condities die zijn vastgelegd in de Overeenkomst voor eigen rekening en risico te realiseren, welke realisatie aantoonbaar economisch uitvoerbaar is gebleken;

-

Dat de Gemeente ten behoeve van deze realisatie bereid is het benodigd planologisch traject in gang te zetten en hiertoe de procedure ten behoeve van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht met besluit hogere waarde(n) te starten en te doorlopen conform het daartoe in deze Overeenkomst bepaalde;

-

Dat de Gemeente ter uitvoering van het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 haar voornemen om de Gemeentegronden te verkopen en te leveren aan Ontwikkelaar op 9 februari 2023 heeft gepubliceerd.

-

Dat binnen de daarvoor in voornoemde publicatie gestelde termijn van 6 weken geen voorlopige voorziening aanhangig is gemaakt in verband met het voornemen om de Gemeentegronden aan Ontwikkelaar te verkopen.

-

Dat Partijen verder overeenstemming hebben bereikt over onder meer een aantal kaders en procesafspraken voor de verdere planvorming en uitvoering inzake het Deelgebied I, de daarvoor vereiste grondtransacties en het kostenverhaal, welke afspraken zij thans wensen vast te leggen in deze Overeenkomst.

KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:

Paraaf Ontwikkelaar

4

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

II

DEFINITIES, BIJLAGEN, DOEL OVEREENKOMST

Artikel 1

Definities

1.

De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven.

2.

In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Aanvraag Omgevingsvergunning De door de Ontwikkelaar ingediende aanvraag omgevingsvergunning d.d. 2 maart 2023 kenmerk 2023-01561, welke publiekrechtelijk zal worden getoetst. Bouwprogramma De door de Ontwikkelaar, voor eigen rekening en risico te realiseren bebouwing in Deelgebied I, globaal bestaande uit circa 219 woningen, en circa 667 m2 commerciële voorzieningen, onverlet het bepaalde in artikel 10 lid 1 (parkeernorm) Concerngarantie De als Bijlage XIV aan de Overeenkomst gehechte model concerngarantie, zoals bedoeld in artikel 13 van de Overeenkomst Deelgebied I Het gebied zoals aangegeven op Bijlage III, waarbij een onderscheid is gemaakt in Variant A en Variant B. Deelgebied II Het gebied zoals aangegeven op Bijlage II, dat door VOF Trebbe-Lunee tot ontwikkeling zal worden gebracht. Deelgebied III Het gebied zoals aangegeven op Bijlage II, dat door Variant Vastgoed B.V. tot ontwikkeling zal worden gebracht. Deskundigenadvies Het advies van Gloudemans inzake de exploitatiebijdrage en markconforme grondwaarde d.d. 26 maart 2021 kenmerk 2570.4-N5d2, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage IV. Exploitatiegebied: Het volledige exploitatiegebied van de Zuidstrook, omvattende de Deelgebieden I t/m III, zoals aangegeven op Bijlage I.

Paraaf Ontwikkelaar

5

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Mobiliteitsplan Het plan d.d. 1 april 2023 kenmerk 011597.20221017.R1.06, deel uitmakend van de Aanvraag Omgevingsvergunning, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage XIII. Omgevingsvergunning: De, omgevingsvergunning(en) voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, met besluit hogere waarde(n), alsmede voor de activiteit bouwen die vereist is/zijn voor de realisatie van het Bouwprogramma. Onherroepelijke Omgevingsvergunning: De Omgevingsvergunning, die bekend is gemaakt en in werking is getreden en waartegen binnen de daarvoor geldende termijnen geen rechtsmiddelen (zoals bezwaar en beroep) zijn ingediend, of – als wel rechtsmiddelen zijn ingediend – die rechtsmiddelen er niet toe hebben geleid dat van de Omgevingsvergunning geen gebruik kan worden gemaakt en geen verdere rechtsmiddelen (zoals bezwaar, beroep of hoger beroep) meer mogelijk zijn. Ontwikkelaars De ontwikkelaars van de Deelgebieden I, II en III, te weten Nardinc Vastgoed B.V., VOF Trebbe-Lunee en Variant Vastgoed B.V. Ontwikkelovereenkomst De tussen de Gemeente enerzijds en de drie Ontwikkelaars anderzijds op 2 april 2021 gesloten overeenkomst inzake Fase II van de revitalisatie en transformatie van het winkelcentrum Schalkwijk.

Openbare Ruimte De in Deelgebied I gelegen gronden welke een openbare bestemming krijgen of houden en waarop voorzieningen van openbaar nut worden gerealiseerd, zoals gearceerd aangegeven op Bijlage III, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de Openbare Ruimte in Variant A en de Openbare Ruimte in Variant B. Overeenkomst De onderhavige anterieure overeenkomst inzake Deelgebied I. Planning De aan deze Overeenkomst als Bijlage VI gehechte indicatieve planning waarop is aangegeven op welke moment Partijen bij het aangaan van de Overeenkomst voorzien dat de betreffende activiteiten worden uitgevoerd. Project De realisatie van het Bouwprogramma en de aanleg, inrichting en (herinrichting) van de Openbare Ruimte in het Deelgebied I. Protocol van overdracht Het protocol van overdracht als Bijlage 1 deel uitmakend van het Technisch Programma van Eisen.

Paraaf Ontwikkelaar

6

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

SPvE Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het Exploitatiegebied d.d. 14 juli 2022 dat op 22 september 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld en dient als toetsingskader voor het SP, als Bijlage VII aan de Overeenkomst gehecht. SP Het gezamenlijk door de Ontwikkelaar(s) opgestelde Stedenbouwkundig Plan voor het Exploitatiegebied d.d. 25 april 2023 op basis van het op SPvE, zoals vastgesteld op 20 juni 2023 door het college van B&W, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage XII. Technisch Programma van Eisen Het Technisch Integraal Programma van Eisen Schalkwijk Centrum Fase II d.d. 17 november 2022 versie 1 status definitief zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem Hoofdafdeling Project- en Contractmanagement, met de daarbij behorende bijlagen A t/m F, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage X. Variant A Het scenario waarin de Ontwikkelaars ieder het aan hen toegekende bouwprogramma in hun ‘eigen’ deelgebied realiseren. Variant B Het scenario waarin de Ontwikkelaar van Deelgebied II, Deelgebied II niet tot ontwikkeling brengt, waardoor Deelgebied I wijzigt, één en ander zoals aangegeven op Bijlage III. Artikel 1a

Bijlagen

1.

Van deze Overeenkomst maken deel uit de volgende bijlagen. I

Kaart Exploitatiegebied Zuidstrook d.d. 08-03-2023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017.

II

Kaart Exploitatiegebied waarop de Deelgebieden I t/m III zijn aangegeven, d.d. 08-03-2023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen Variant A iedereen ontwikkelt en Variant B niet iedereen ontwikkelt.

III

Kaart Deelgebied I, met gearceerd Openbare Ruimte d.d. 08-032023 gewijzigd 16-03-2023 projectnummer 2017, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen Variant A iedereen ontwikkelt en Variant B niet iedereen ontwikkelt.

IV

Deskundigenadvies Gloudemans versie 26 maart 2021 kenmerk 2570.4- N5d2.

IVA

Overzicht ambtelijke kosten d.d. 15 december 2020.

Paraaf Ontwikkelaar

7

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

V

Naheffingsclausule Gloudemans versie 27 januari 2023 kenmerk “2570.4 Naheffing” met bijlagen.

VI

Planning Centrum Schalkwijk fase 2 d.d. 15-03-2023.

VII

Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het Exploitatiegebied d.d. 14 juli 2022 zoals dat op 22 september 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld.

VIII

Modelverklaring inzake openbaar gebied.

IX

Overzicht Programma Nardinc Fase 2 d.d. 6 april 2023.

X

Technisch Programma van Eisen, met de daarbij behorende bijlagen: A.

Eisen Revisie Gemeente Haarlem d.d. 25-08-2017

B.

Programma van Eisen oplevering Riolering en Drainage d.d. 11 oktober 2017.

C.

Logboek Revisie (Excel bestand)

D.

Grondstoffenplan Gemeente Haarlem, concept d.d. 13 oktober 2020 projectnr. 0413188.162.

E.

Gemeentelijke eisen voor de aanleg van riolerings- en drainagestelsels in Haarlem en Zandvoort d.d. 24-082020 status definitief.

F.

Kosten en Baten Bijvriendelijk Beheer van “Groene Cirkels” d.d. juni 2018.

XI

A. Concept Aankoopovereenkomst toekomstig openbaar gebied d.d. 26 april 2023 B. Concept Verkoopovereenkomst gemeentegronden d.d. 26 april 2023

XII

Stedenbouwkundig Plan (SP) Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 25 april 2023

XIII

Mobiliteitsplan d.d. 1 april 2023 kenmerk 011597.20221027.R1.06.

XIV

Model Concerngarantie (geparafeerd)

XV

Kennisgeving als bedoeld in artikel 6.24 lid 3 Wet ruimtelijke ordening.

Paraaf Ontwikkelaar

8

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

2.

15 juni 2023

Rangorde bepaling Bijlagen versus Overeenkomst Ingeval van strijdigheid van een van de bijlagen met de Overeenkomst, gaat de Overeenkomst voor. Bij tegenstrijdigheden tussen de Anterieure Overeenkomst en de Ontwikkelovereenkomst prevaleert de Anterieure Overeenkomst. Rangordebepaling Bijlagen onderling Voor de in artikel 7 genoemde documenten geldt de daar aangegeven rangorde. Indien overige bijlagen onderling tegenstrijdig zijn wordt de rangorde daarvan bepaald aan de hand van de volgende regels: a. een nieuw document gaat voor een oud document; b. een tekening gaat voor een beschrijving; c. een bijzondere regeling gaat voor een algemene regeling; met dien verstande dat regel a gaat voor de regels b en c, en regel b gaat voor regel c. Indien toepassing van deze regels geen uitkomst biedt, wordt de tegenstrijdigheid, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, uitgelegd ten nadele van degene door of namens wie de bijlage is opgesteld.

Artikel 2

Doel Overeenkomst

1.

Hoofddoel van deze Overeenkomst is het regelen en vastleggen van het kostenverhaal ex. art. 6.24 lid 1 Wet ruimtelijke ordening alsmede zoveel mogelijk te komen tot nadere uitvoering van het bepaalde in de Ontwikkelovereenkomst voor wat betreft Deelgebied I, en daarmee het aandeel van de Ontwikkelaar in de transformatie van de Zuidstrook van het winkelcentrum Schalkwijk.

2.

Doel van deze Overeenkomst is tevens het vastleggen van alle hiertoe tussen Partijen gemaakte afspraken inzake:

a.

De verdere planontwikkeling en realisatie van het Project door de Ontwikkelaar. De voorwaarden waaronder de Gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden haar medewerking zal verlenen aan deze verdere planontwikkeling en de realisatie; De rol- , taak- , kosten- en risicoverdeling tussen Partijen; De planning en fasering van het Project. De met deze Overeenkomst samenhangende aan-, en verkoopovereenkomst.

b.

c. d. e.

Paraaf Ontwikkelaar

9

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I III

KOSTENVERHAAL Wro

Artikel 3

Kosten ten laste van de Ontwikkelaar

15 juni 2023

Kosten realisatie Bouwprogramma De Ontwikkelaar realiseert het Project voor eigen rekening en risico. De Ontwikkelaar draagt de eigen kosten van het eigen interne apparaat en door hem ingeschakelde externe adviseurs en derden. Ten laste van de Ontwikkelaar komen bovendien de volgende kostenposten:

1.

2.

3.

Ambtelijke kosten Gemeente De ambtelijke kosten van de Gemeente, zoals nader uitgewerkt in artikel 4. Kosten openbare ruimte Alle kosten van aanleg, inrichting en herinrichting van de Openbare Ruimte in Deelgebied I, alsmede alle kosten van de aanleg en aansluiting (ondergronds en bovengronds) van Deelgebied I op de overige deelgebieden en de omliggende openbare ruimte. Planschade De mogelijke planschade ex. artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening welke voortvloeit uit de vaststelling en inwerkingtreding van de Omgevingsvergunning met besluit hogere waarde(n) en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt. De Gemeente verricht geen risicoanalyse, het is aan de Ontwikkelaar zelf om een risicoanalyse te laten verrichten ter bepaling van het eventuele financiële risico.

4.

Kosten grondtransacties Alle notariële kosten ten behoeve van en gemoeid met de benodigde grondtransacties met de Gemeente alsmede de vestiging van zakelijke rechten.

5.

Kosten uitvoering Overeenkomst en inschakeling externe deskundigen Partijen dragen ieder voor zich de door hen ter uitvoering van de Overeenkomst te maken kosten, waaronder de kosten van inschakelen van externe deskundigen tenzij schriftelijk anders overeengekomen tussen Partijen, daaronder begrepen afwijkende afspraken in de Overeenkomst.

Artikel 4

Ambtelijke kosten

1.

De ambtelijke kosten ten behoeve van de Overeenkomst zijn als vast bedrag aangegeven in Bijlage IVA, en zijn bepaald op basis van de plankostenscan en het Deskundigenadvies. Het betreft een vast bedrag van € 154.073.

Paraaf Ontwikkelaar

10

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Voor de betaling van bovengenoemd bedrag zijn Partijen het onderstaand termijnschema overeengekomen: Termijn 1: 25% - is reeds op 17 januari 2022 door de Ontwikkelaar voldaan Termijn 2: 25% - zal direct na ondertekening van de Overeenkomst door de Gemeente worden gefactureerd Termijn 3: 25% - datum afgifte Omgevingsvergunning Termijn 4: 10 % - 1 jaar na datum Onherroepelijke Omgevingsvergunning Termijn 5: 10 % - 2 jaar na datum Onherroepelijke Omgevingsvergunning Termijn 6: 5 % - datum oplevering Openbare Ruimte De Ontwikkelaar betaalt de betreffende termijn binnen 30 dagen na ontvangst van de door de Gemeente daartoe verzonden factuur. De Gemeente verzendt de factuur steeds binnen 7 dagen na de betreffende datum. 2.

De hiervoor bedoelde ambtelijke kosten bedragen een vast bedrag gedurende een looptijd van 4 jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van de Overeenkomst. Indien het Project niet binnen vier jaar na ondertekening van de Overeenkomst is gerealiseerd, en dit niet het gevolg is van een tekortkoming aan de zijde van de Gemeente, is de Ontwikkelaar vanaf het vijfde jaar, dat wil zeggen voor het eerst vijf jaar na ondertekening van de Overeenkomst verplicht tot een jaarlijkse bijbetaling aan de Gemeente ad € 25.000 behoeve van bouwmanagement, vastgoedtransacties, communicatie en omgevingsmanagement. Zodra derhalve de Ontwikkelaar haar Project volledig heeft voltooid vervalt het betreffende aandeel in de bijbetalingsplicht. Indien de voorbereiding en realisatie van het Project leidt tot meer dan gemiddelde kosten voor de Gemeente inzake de behandeling van bezwaar en – en/of (hoger) beroepschriften, alsmede verzoeken om een voorlopige voorziening, zal de Gemeente dit – op straffe van verval van recht om de betreffende meerkosten bij de Ontwikkelaar in rekening te brengen – voorafgaand aan het onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning aan Ontwikkelaar melden en deze kosten specificeren waarna zij bij de Ontwikkelaar in rekening worden gebracht, met dien verstande dat deze kosten nooit meer dan 10% van het in lid 1 van dit artikel bedoelde bedrag zullen bedragen.

3.

De diensten welke dienen te worden verricht voor de behandeling en afgifte van de Omgevingsvergunning worden afzonderlijk via de Legesverordening in rekening gebracht.

4.

Over de door de Ontwikkelaar aan de Gemeente verschuldigde bijdragen in de ambtelijke kosten is geen BTW verschuldigd. De in dit artikel genoemde ambtelijke kosten van de Gemeente zijn exclusief BTW omdat de Gemeente de BTW in aanmerking kan nemen voor de bijdrage uit het BTW compensatiefonds.

Paraaf Ontwikkelaar

11

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I Artikel 5

15 juni 2023

Exploitatieplan Partijen hebben middels deze Overeenkomst geregeld dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, waardoor de Gemeente conform het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 aanhef en sub a Wet ruimtelijke ordening voor Deelgebied I geen exploitatieplan hoeft vast te stellen.

Artikel 6

Publicatie Overeenkomst

1.

Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over grondexploitatie betreft als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wet ruimtelijke ordening en dientengevolge krachtens artikel 6.24 lid 3 Wet ruimtelijke ordening van het sluiten van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.

2.

Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 6.2.12. Besluit ruimtelijke ordening geven Burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst hiervan kennis in het GVOP volgens de als Bijlage XV bij deze Overeenkomst gevoegde concepttekst.

3.

Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Open Overheid onverminderd van toepassing: dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke inzage in – dan wel informatie over- de Overeenkomst kan weigeren.

Paraaf Ontwikkelaar

12

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I IV

15 juni 2023

PLANONTWIKKELING, REALISATIE EN EXPLOITATIE

Planontwikkeling Artikel 7

Kaders en planning

1.

De Ontwikkelaar is voornemens om het Project nader te ontwikkelen in overleg met de Gemeente, en het Project aansluitend te realiseren. Als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling en realisatie van het Project, en derhalve de privaatrechtelijke toetsing, gelden naast het wettelijk kader en het (overig) bepaalde in de Overeenkomst de navolgende documenten: (i) de Overeenkomst; (ii) het SP; (iii) het Mobiliteitsplan; (iv) (v)

het SPvE; en het Technisch PvE (uitsluitend van toepassing op het ontwerp voor openbare ruimte). een en ander in de rangorde zoals aangegeven, derhalve aflopend van (i) naar (v), en onverminderd het bepaalde in artikel 20 inzake de publiekrechtelijke toetsing en vrijtekening. Vergroeningsmaatregelen 2.

De ontwikkelaar is bereid om invulling te geven aan de gemeentelijke wens voor natuur inclusief bouwen door het toepassen van groene gevels zoals geformuleerd in SPvE. Het gevelgroen is voor de ontwikkelaar een extra investeringslast. Het gevelgroen wordt onderhouden door de gebouweigenaar en wordt opgenomen in de gebouwexploitatie. De gemeente hecht aan een duurzame en groene leefomgeving en is op die grond bereid, in aanvulling op de korting op basis van het bepaalde in lid 4 van dit artikel, een korting van €65.000 toe te passen - door deze te verrekenen met het verschuldigde krachtens de Verkoopovereenkomst – én de grondprijs in de periode 1-1-2023 tot 1-1-2026 in afwijking van het bepaalde in artikel 12 lid 5 van de overeenkomst niet te indexeren indien de ontwikkelaar uitvoering geeft aan de extra vergroening van de toren H. Dit houdt in dat de ontwikkelaar duurzaam gevelgroen realiseert, doormiddel van het treffen van voorzieningen in het constructieve ontwerp van het gebouw alsmede door het aanleggen van een irrigatiesysteem voor het gevelgroen, conform de optionele uitgangspunten voor groene gevels in de aanvraag omgevingsvergunning kenmerk 202301561. Planning

3.

Partijen hebben ter verzekering van een goede voortgang en onderlinge afstemming van de werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie een indicatieve Planning vastgesteld, welke als Bijlage VI deel uitmaakt van de Overeenkomst.

Paraaf Ontwikkelaar

13

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Partijen zullen zich inspannen om hun werkzaamheden ieder voor wat hun aandeel betreft zoals voorzien in de Planning te verrichten voorzover dit in hun vermogen ligt en behoudens belemmeringen welke daarbij mochten optreden. Bij volgens (één van de) Partijen noodzakelijk geachte aanpassingen en/of afwijkingen van de Planning zullen zij elkaar zo spoedig mogelijk, informeren en zullen eventueel gewenste aanpassingen van de Planning en de gevolgen daarvan, ook voor de werkzaamheden in de deelgebieden, zoveel mogelijk in beeld worden gebracht en besproken in het Procesteam. 4.

De Gemeente hecht aan een spoedige realisatie van de beoogde woningbouw en is op die grond bereid een korting van € 135.000 toe te passen – door deze te verrekenen met het verschuldigde krachtens de Verkoopovereenkomstindien binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning wordt gestart met de bouw. Er is in dit kader sprake van start bouw indien de aannemingsopdracht voor het volledige werk is gesloten en de sloopwerkzaamheden terzake de bestaande bouw zijn gestart. Partijen realiseren zich dat de geplande start bouw alsnog vertraging kan ondervinden als gevolg van fluctuaties in de markt welke van invloed zijn op de haalbaarheid van het Project. Indien dat aan de orde is treden Partijen met elkaar in overleg.

Artikel 8

Overlegstructuur

1.

Partijen wensen periodiek met elkaar en de Overige Ontwikkelaars te overleggen over de voortgang van het Project, de taken die voortvloeien uit deze Overeenkomst en de afstemming van het Project op de ontwikkeling en realisatie van Deelgebieden III. In dat kader hebben Partijen een overlegstructuur in het leven geroepen die bestaat uit: a. Projectgroep Centrum Schalkwijk fase 2 - Deelgebied I en II. b. Procesteam Centrum Schalkwijk fase 2; c. Stuurgroep Centrum Schalkwijk fase 2.

2.

Projectgroep Centrum Schalkwijk fase 2 – Deelgebieden I en II. De projectgroep heeft als taak het ontwerp en de uitvoering van het Project voor te bereiden en de (verdere) planuitwerking en planning af te stemmen. De projectgroep zal bestaan uit een vaste groep van vertegenwoordigers van Partijen. Voor de Gemeente zijn dat de Procesmanager Centrum Schalkwijk en de Bouwmanager Centrum Schalkwijk. De Procesmanager Centrum Schalkwijk fungeert als voorzitter. Namens de Ontwikkelaar zal [invoegen] Partijen kunnen hun adviseurs uitnodigen om de vergaderingen van de projectgroep bij te wonen. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van de projectgroep worden schriftelijk vastgelegd door Bouwmanager van de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van Partijen. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. De projectgroep komt bijeen zo vaak als een of meer van Partijen zulks wenselijk acht.

Paraaf Ontwikkelaar

14

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

3.

4.

15 juni 2023

Procesteam Centrum Schalkwijk fase 2 Het procesteam Zuidstrook heeft als taak het afstemmen van het SP en de aanvraag omgevingsvergunning en besluit hogere waarden , de voortgang van de ontwikkeling en realisatie van het Exploitatiegebied te bewaken en te coördineren, de verschillende planningen en werkzaamheden zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen en besluiten te nemen over eventuele knelpunten alsmede zaken op opdrachtgeversniveau. Het procesteam bestaat uit twee vertegenwoordigers van de Gemeente te weten Procesmanager Centrum Schalkwijk en de Bouwmanager Centrum Schalkwijk en een vertegenwoordiger op project niveau van ieder van de Ontwikkelaars. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van het procesteam worden schriftelijk vastgelegd door de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van de Gemeente en de Ontwikkelaars. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. Stuurgroep Centrum Schalkwijk fase 2 Het Stuurgroep overleg heeft als taak de voortgang van de uitvoering van deze Overeenkomst te bewaken en oplossingen te zoeken in die gevallen waarin daartoe door de projectgroep of door (één van de) Partijen wordt verzocht. Het Stuurgroep overleg zal tenminste één keer per kwartaal plaatsvinden. Het Stuurgroep overleg bestaat uit één vertegenwoordiger op bestuurlijk niveau van ieder der Partijen.

Namens de Gemeente zal de Zonemanager Europawegzone en de Procesmanager Centrum Schalkwijk deelnemen aan het Stuurgroep overleg; namens Ontwikkelaar zal een vertegenwoordiger op bestuurlijk niveau van ieder van de ontwikkelaars deelnemen aan het Stuurgroep overleg. Besluiten en verslagen van de vergaderingen van het Stuurgroep overleg worden schriftelijk vastgelegd door de Gemeente en behoeven de schriftelijke goedkeuring van Partijen. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit.

5.

De samenstelling en de wijze van besluitvorming in de overlegstructuur kunnen door Partijen in onderling overleg worden gewijzigd, mits schriftelijk vastgelegd en schriftelijk door Partijen uitdrukkelijk geaccordeerd.

Artikel 9

Communicatie (over Bouwplan/proces/uitvoering)

1.

Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Project, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden als met potentiële eigenaars en gebruikers in de directe omgeving van zowel het Deelgebied I als het gehele Exploitatiegebied.

2.

De Ontwikkelaar is hoofdverantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van zijn Deelgebied I en wel als volgt: De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het omgevingsmanagement tijdens het hele traject van voorbereiding en uitvoering van de bouw. Hieronder valt in ieder geval het zoveel mogelijk trachten te voorkomen van klachten die relatie houden met de sloop/realisatie van het Project en bij optreden daarvan het zorg dragen voor de afhandeling van deze klachten. Een en ander conform een door de Ontwikkelaar in overleg met de

Paraaf Ontwikkelaar

15

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Gemeente op te stellen Plan van Aanpak Omgevingsmanagement, inclusief een BLVC Plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid, Communicatie. De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de totale projectcommunicatie, alsmede de participatie (informeren en betrekken omgeving) in het kader van de omgevingsvergunning (en). De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het op de hoogte brengen en houden van de omwonenden van het Deelgebied I ten aanzien van de planontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bouwwerkzaamheden. Belangrijke stakeholders hierbij zijn de CVvE en de ondernemers van het commerciële vastgoed van het bestaande winkelcentrum. De Ontwikkelaar zal hiertoe in overleg met de Gemeente een Communicatieplan opstellen met daarin afspraken over de wijze waarop door de Ontwikkelaar tijdens de planontwikkeling en realisatie informatie wordt verstrekt aan derden, en waarin de momenten van de te houden inspraak en participatie worden vastgelegd. 3.

De informatieverstrekking cq ondersteuning door de Gemeente vindt op hoofdlijnen plaats vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid.

4.

Ter bevordering van de communicatie met de omgeving, politiek en belanghebbenden zal de wijze en frequentie van de communicatie een vast gespreksonderwerp zijn in de projectgroep en het procesteam zoals bedoeld in artikel 8.

Artikel 10

Parkeren

1.

Op basis van (i) het in de Omgevingsvergunning opgenomen Bouwprogramma en de (ii) parkeernorm zoals die voortvloeit uit de Nota Parkeernormen d.d. 5 oktober 2022 hebben Partijen het aantal aan het Bouwprogramma gekoppelde parkeerplaatsen, die niet in de eigen parkeervoorziening wordt opgenomen, vastgesteld op 27 parkeerplaatsen 'bezoekers en werknemers commercieel', 22 parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' en 3 parkeerplaatsen 'deelmobiliteit wonen'.

2.

Op basis van het uitgangspunt van dubbelgebruik van het 'bezoeker parkeren wonen' en de aanwezigheidspercentages zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen d.d. 5 oktober 2022 wordt het aantal parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' verlaagd met 40%, hetgeen voor Deelgebied I resulteert in een aan het Bouwprogramma gekoppelde parkeercapaciteit van 13 parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen' (in plaats van de hiervoor in lid 1 bedoelde 22 parkeerplaatsen).

3.

Partijen zijn overeengekomen dat de Ontwikkelaar: A. 100% van de (27) parkeerplaatsen 'bezoekers en werknemers commercieel'; B. 50% van de (13) parkeerplaatsen 'bezoeker parkeren wonen'; en C. 50% van de (3) parkeerplaatsen 'deelmobiliteit wonen';

Paraaf Ontwikkelaar

16

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

mag salderen met de bestaande parkeervoorzieningen in Deelgebied I. In totaal mag de Ontwikkelaar derhalve 35 parkeerplaatsen salderen met de bestaande parkeervoorzieningen in Deelgebied I. 4.

Omdat de Ontwikkelaar slechts 35 parkeerplaatsen mag salderen en de totale parkeerdruk die niet in de eigen parkeervoorziening wordt opgenomen (met inachtneming van de correctie als bedoeld in lid 2) 43 parkeerplaatsen betreft (27+13+3), resteert een tekort van 8 parkeerplaatsen in Deelgebied I (het "Tekort"). Ter zake daarvan zijn Partijen overeengekomen dat de Ontwikkelaar per parkeerplaats van het Tekort een bedrag van € 27.000,- (zegge: zevenentwintig duizend euro) aan de Gemeente zal voldoen, te indexeren met 2,5 % per jaar vanaf 1 januari 2023 tot moment van betaling, zijnde bij oplevering van de laatste woning in het Project. In totaal dient de Ontwikkelaar op grond van het vorenstaande derhalve een bedrag van 8 x € 27.000,- (zegge: zevenentwintig duizend euro), te vermeerderen met de hiervoor bedoelde index aan de Gemeente voldoen.

5.

Behoudens de betaling als bedoeld in lid 4 is de Ontwikkelaar jegens de Gemeente overigens niets verschuldigd ter zake de door de Gemeente ter beschikking gestelde parkeerplaatsen, die niet in de eigen parkeervoorziening van het Bouwprogramma van Deelgebied I worden opgenomen. Eventuele exploitatielasten en -baten komen ten laste respectievelijk ten gunste van de Gemeente (en/of CVvE).

6.

Partijen verklaren zich er mee bekend en akkoord dat indien en voorzover de Ontwikkelaar overcapaciteit heeft in de eigen parkeervoorziening, zij gerechtigd is de betreffende overcapaciteit te gebruiken door deze parkeerplaatsen aan te wijzen voor 'bezoeker parkeren wonen' en/of 'deelmobiliteit wonen', waardoor het Tekort wordt verlaagd met het aantal parkeerplaatsen die aldus door de Ontwikkelaar in de eigen parkeervoorziening worden aangewezen. De Ontwikkelaar zal de Gemeente uiterlijk bij start bouw aan de Gemeente berichten of – en zo ja, in hoeverre – zij gebruik wenst te maken van die mogelijkheid, zodat het definitieve Tekort bij start bouw kan worden vastgesteld."

7.

In aanvulling op het bepaalde in lid 4 van dit artikel geldt dat de Ontwikkelaar er tevens voor kan kiezen om, in plaats van het in lid 4 van dit artikel genoemde bedrag aan de Gemeente te betalen, afspraken te maken met de overige Ontwikkelaars (van Deelgebied II en Deelgebied III) over het inzetten van de in die betreffende Deelgebieden gerealiseerde, respectievelijk te realiseren parkeervoorzieningen ten behoeve van het Bouwprogramma, zodat het Tekort op die manier (al dan niet gedeeltelijk) wordt opgeheven. Het gebruik van de hiervoor bedoelde parkeerplaatsen dient in dat geval gewaarborgd te zijn voor een periode van tenminste 10 (tien) jaar, op basis van een schriftelijk tussen de betrokken partijen vastgelegde onvoorwaardelijke overeenkomst. Daarnaast dient dit gebruik zakenrechtelijk, of in de vorm van een kettingbeding te worden verankerd, zodat ook de rechtsopvolger(s) van Ontwikkelaars gebonden blijven aan de betreffende afspraken.

Paraaf Ontwikkelaar

17

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I 8.

15 juni 2023

Fietsparkeren De Gemeente draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de realisatie van een fietsenstalling op gemeentegrond te weten in het expeditie hof achter de Kinepolis, één en ander zoals nader uitgewerkt in het SP. Het betreft een openbare fietsenstalling voor Centrum Schalkwijk met tenminste 200 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers van de Deelgebieden I, II en III. Realisatie

Artikel 11

Realisatie Project

1.

Onder realisatie van het Project wordt begrepen het voor eigen rekening en risico verrichten van alle daartoe benodigde werken in het Deelgebied I.

2.

De door de Ontwikkelaar voor eigen rekening en risico te realiseren herontwikkeling vindt plaats in een bebouwde omgeving. In dat kader wijst de Gemeente de Ontwikkelaar er op dat zorg gedragen dient te worden voor het sluiten van voldoende verzekering van alle werkzaamheden die in het Deelgebied I worden uitgevoerd, en alle installaties en alle eigendommen van derden. De Ontwikkelaar vrijwaart de Gemeente van schadeclaims van wie dan ook ter zake van mogelijke schade als gevolg van de door of namens de Ontwikkelaar uitgevoerde bouwwerkzaamheden.

Artikel 12

Grondoverdrachten Gemeente/Ontwikkelaar

1.

Ten behoeve van de realisering van het Project dienen tussen Partijen een of meer grondtransacties plaats te vinden. Ten behoeve van deze voorgenomen grondtransacties zijn een concept aankoopovereenkomst toekomstig openbaar gebied alsmede een concept verkoopovereenkomst gemeentegronden aan de Overeenkomst gehecht als Bijlage XIA respectievelijk XIB.

2.

Partijen zullen na het sluiten van de Overeenkomst de aan- en verkoopovereenkomst definitief opstellen met in acht name van de aan deze Overeenkomst gehechte concepten alsmede het in deze Overeenkomst bepaalde. Het college van Burgemeester en wethouders is bevoegd tot het nemen van het besluit inzake de aan- en verkoopovereenkomst; het college neemt het besluit nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen (zware voorhangprocedure).

3.

De gemeentelijke gronden zullen worden geleverd uiterlijk 60 kalenderdagen nadat de Ontwikkelaar schriftelijk aan de Gemeente heeft medegedeeld dat de Ontwikkelaar wenst te starten met het Project, maar in ieder geval uiterlijk binnen twee jaar na de Onherroepelijke Omgevingsvergunning, of zoveel eerder als Partijen schriftelijk overeenkomen. De Gemeente zal zich inspannen om deze uiterste termijn van 60 dagen te verkorten.

Paraaf Ontwikkelaar

18

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

4.

5.

6.

15 juni 2023

Partijen hebben op basis van het Bouwprogramma dat volgt uit de Aanvraag Omgevingsvergunning, met inachtneming van het bepaalde in het Deskundigenrapport (Bijlage IV) en de door bureau Gloudemans opgestelde naheffingsclausule (Bijlage V) de door de Ontwikkelaar aan de Gemeente te betalen koopsom voor de gemeentegronden vastgesteld. Deze koopsom bedraagt € 877.579,- prijspeil 1 januari 2023. Indien en voorzover het Bouwprogramma dat op grond van de Onherroepelijke Omgevingsvergunning wordt vergund afwijkt van het Bouwprogramma dat volgt uit de Aanvraag Omgevingsvergunning zal de koopsom uiterlijk 21 dagen nadat de Onherroepelijke Omgevingsvergunning is verkregen, op basis van het Deskundigenrapport en de naheffingsclausule worden geactualiseerd. Na vaststelling van de geactualiseerde koopsom zal deze geactualiseerde koopsom de bovengenoemde koopsom ad € 877.579,- vervangen. Indien en voorzover de levering van de gemeentelijke gronden reeds vóór de Onherroepelijke Omgevingsvergunning heeft plaatsgevonden dient derhalve op grond van de mogelijke naheffing nog een verrekening van de koopsom plaats te vinden.

Indexatie Met ingang van 1 januari 2023 wordt de volledige grondwaarde geïndexeerd met een vaste index van 2,5 % per jaar tot het moment van juridische levering, tenzij Ontwikkelaar de vergroeningsmaatregelen, zoals nader omschreven in artikel 7 lid 2 treft, in welk geval de grondwaarde in de periode 1-1-2023 tot 1-1-2026 niet zal worden geïndexeerd. Indien de Gemeente zes maanden na de dag van het indienen van de ontvankelijke aanvraag Omgevingsvergunning nog niet heeft besloten over het verlenen van de Omgevingsvergunning, wordt de indexering tijdelijk stopgezet en weer vervolgd op de dag van verlening van de Omgevingsvergunning; de indexering loopt vanaf dat moment weer door tot het moment van juridische levering. Didam Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het “Didam-arrest” gewezen, Partijen bekend. Ter uitvoering van het in dit arrest bepaalde heeft de Gemeente de voorgenomen verkoop van de gemeentelijke gronden aan de Ontwikkelaar op 9 februari 2023 in het Gemeenteblad gepubliceerd. Binnen de gestelde termijn van 6 weken heeft zich geen enkele gegadigde gemeld conform de gestelde eis in de publicatie en evenmin in een andere vorm. Partijen gaan er derhalve van uit dat de voorgenomen verkoop aan de Ontwikkelaar kan worden afgewikkeld conform het bepaalde in lid 2 van dit artikel.

Indien de Gemeente onverhoopt kosten maakt omdat zich alsnog een gegadigde meldt worden alle ter zake door de Gemeente gemaakte kosten, zoals advocaatkosten, interne kosten, gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten gezamenlijk (50/50) door Partijen gedragen. De Gemeente zal deze kosten op voorhand schriftelijk en gespecificeerd berichten aan de Ontwikkelaar.

Paraaf Ontwikkelaar

19

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Artikel 13

Aanleg/Herinrichting Openbare Ruimte in Deelgebied I

1.

In het Plangebied wordt in opdracht van de Ontwikkelaar Openbare Ruimte aangelegd/heringericht. Conform het strategisch inkoopbeleid van de Gemeente Haarlem kunnen de in opdracht van de Ontwikkelaar te verrichten werken met betrekking tot de aanleg van de Openbare Ruimte, een op een worden gegund en hoeft de Ontwikkelaar de uitvoering van de werkzaamheden derhalve niet aan te besteden.

2.

De Gemeente verklaart dat als de Gemeente de Openbare Ruimte zelf zou hebben aangelegd, de BTW compensabel zou zijn via het BTW compensatiefonds. De compensatieverklaring is als Bijlage VIII aan de Overeenkomst gehecht.

3.

Uitvoering De Ontwikkelaar stelt een schets ontwerp, voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp op voor de inrichting van de Openbare Ruimte en zal deze ontwerpen ter toetsing en goedkeuring aan de Gemeente voorleggen. In de openbare ruimte moeten voorzieningen worden getroffen voor een zo goed mogelijk windklimaat zonder windgevaar mede door de aanplant van bomen en overig groen van voldoende omvang. De Gemeente toetst aan het SP, SPvE en het Technisch Programma van Eisen (met inachtneming van de in artikel 7 opgenomen rangorde) en zal binnen 21 kalenderdagen na ontvangst van het betreffende ontwerp schriftelijk aan de Ontwikkelaar laten weten of het betreffende ontwerp is goedgekeurd. Indien de Gemeente het ontwerp afkeurt, zal zij gemotiveerd aangeven op welke onderdelen het betreffende ontwerp afwijkt van het SP, SPvE en/of het Technisch Programma van Eisen.” De Ontwikkelaar zal de Openbare Ruimte op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, op basis van het door de Gemeente goedgekeurde definitief ontwerp laten (her)inrichten van de Openbare Ruimte.

4.

De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico, derhalve zonder tegenprestatie van welke aard dan ook, zorg voor de uitvoering van de werken als bedoeld in lid 3, mits een onherroepelijke Omgevingsvergunning is verkregen.

5.

De Openbare Ruimte dient gereed te zijn uiterlijk zes maanden na oplevering van de eerste woning binnen het Bouwprogramma en direct na gereedkomen aan de Gemeente te worden opgeleverd volgens het Protocol van Overdracht.

6.

Vanaf de datum waarop de oplevering als genoemd in lid 5 heeft plaatsgevonden, zijn de werken geheel voor rekening en risico van de Gemeente. Bij deze verklaart de Ontwikkelaar mee te werken aan het tijdig cederen van haar rechten die zij heeft ten aanzien van eventuele verborgen gebreken in enig deel van de Openbare Ruimte die zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst(en) kan doen gelden bij de eindoplevering van het desbetreffende deel van de Openbare Ruimte.

Paraaf Ontwikkelaar

20

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

7.

Uiterlijk bij start van de inrichting van de Openbare Ruimte zal Ontwikkelaar, tot meerdere zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen tot inrichting en oplevering van de Openbare Ruimte een Concerngarantie verstrekken conform het model, aangehecht als Bijlage XIV. Het maximale bedrag van de garantie zal pro rata parte worden verlaagd naar gelang de realisatie van de Openbare Ruimte is uitgevoerd conform de staffel die is opgenomen in voornoemd model. Het maximale bedrag van de garantie zal bij oplevering worden verlaagd tot 5%. De garantie vervalt indien en zodra de oplevergebreken die zijn opgenomen in het proces verbaal van oplevering door de Ontwikkelaar zijn verholpen.

Artikel 14

Uitvoering Project

1.

Voorafgaand en tijdens de bouw/realisatieperiode dient er door de Ontwikkelaar overleg te worden gevoerd met de Beheer en Beleid Openbare Ruimte ten aanzien van aan-en afvoerroutes, een en ander in verband met mogelijke overlast en beschikbare wegcapaciteiten.

2.

De Ontwikkelaar zal een BLVC-plan laten opstellen en zal de aannemer verplichten om het bepaalde in het BLVC plan bij de uitvoering van het Project in acht te nemen.

3.

De Ontwikkelaar is jegens de Gemeente aansprakelijk voor alle schade aan de openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen toegebracht door in opdracht van Ontwikkelaar uitgevoerde werkzaamheden met betrekking tot het Project. De aantoonbaar geleden schade dient op eerste aanzegging van de Gemeente door en voor rekening van de Ontwikkelaar te worden hersteld.

4.

Indien er klachten en/of schadeclaims bij de Gemeente worden ingediend door derden in verband met overlast van of schade tengevolge van bouwwerkzaamheden die in opdracht van de Ontwikkelaar zijn uitgevoerd zal de Gemeente de Ontwikkelaar terstond informeren en zal de Ontwikkelaar terstond overgaan tot afhandeling van deze klachten en/of schadeclaims, indien het terechte klachten en/of schadeclaims betreft.

Exploitatie en Beheer Artikel 15

Beheer Openbare Ruimte Het beheer en het onderhoud van de Openbare Ruimte is voor rekening van de Gemeente. Voor wat betreft de door de Ontwikkelaar in eigendom overgedragen Openbare Ruimte geldt dit vanaf de juridische eigendomsoverdracht, zoals bedoeld in artikel 12.

Paraaf Ontwikkelaar

21

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Artikel 16

Vestiging zakelijke rechten in Openbare Ruimte (ingeval van onverhoopte uitkraging) bij ondergrondse bouw, overbouwingen, objecten.

1.

Indien door de Ontwikkelaar ondergronds parkeren en/of warmte en/of koudebronnen in verband met de ten behoeve van het Project te realiseren warmte-koude opslagsystemen en de daarbij behorende leidingen ca. worden wordt gerealiseerd buiten de grenzen van het Deelgebied I en derhalve onder de openbare weg zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats om niet (althans de daarvoor verschuldigde tegenprestatie is begrepen in de koopprijs voor de Gemeentegronden) en ten overstaan van een door de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.

2.

Indien door de Ontwikkelaar overbouwingen worden gerealiseerd buiten of binnen de grenzen van het te bebouwen deel van het Deelgebied I en derhalve boven de Openbare Ruimte of openbare ruimte zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats om niet (althans de daarvoor verschuldigde tegenprestatie is begrepen in de koopprijs voor de Gemeentegronden) en ten overstaan van een door de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.

3.

De huidige zakelijke rechten op de Gemeentegronden zullen voorafgaand aan de levering aan de Ontwikkelaar worden opgeschoond, opgeheven, daar waar deze niet meer overeenkomen met de beoogde transformatie van het Exploitatiegebied. De Ontwikkelaar zal daartoe een overzicht/ voorstel aan de Gemeente doen, welk voorstel nadat Partijen daarover overeenstemming hebben bereikt, door de notaris zal worden uitgevoerd.

Artikel 17

Woningbouw

1.

Programma a.

In de Ontwikkelovereenkomst is het door de Ontwikkelaar te realiseren woningbouwprogramma aangegeven. Het betreft de navolgende categorieën met bijbehorende percentages:  20% sociaal  60% middelduur. De woningen in de middel dure categorie zullen voor 60% worden ingevuld met lage middel dure huur en/of koop en voor 40% worden ingevuld met hoge middel dure huur en/of koop.  20 % duur Het door de Gemeente akkoord bevonden programma is aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage IX.

b.

De Ontwikkelaar c.q. zijn rechtsopvolger verplicht zich nadrukkelijk om in het Bouwplan de in onderdeel a genoemde percentages huur (en of koop)woningen) in de sector sociaal dan wel middelduur voor de duur

Paraaf Ontwikkelaar

22

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

van de respectieve Exploitatieperiode (zoals hierna gedefinieerd) aan te houden en de woningen ook uitsluitend te zullen en laten gebruiken als sociale of middel dure huur (of koop) woning). Er geldt derhalve een nadrukkelijk verbod op het wijzigen van deze categorieën en bijbehorende percentages. c.

Op het niet nakomen van het bepaalde in onderdeel a en b van lid 1 is de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst aan de Gemeente een boete verschuldigd van € 50.000,= per woning per jaar die niet in het juiste segment (sociale of middel dure huur (of koop) valt en onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en schadevergoeding te vorderen.

d.

Doorwerking naar rechtsopvolgers Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente haar contractpositie overdraagt aan een derde dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikellid over te gaan op deze rechtsopvolger.

Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen Exploitatieperiodes een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door de Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor. Boetebepaling Op niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger- op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000 per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakomingen of aanvullende schadevergoeding te eisen. 2.

Kaders en afspraken met betrekking tot de te realiseren huurwoningen. a.

Kaders en afspraken sociale huurwoningen

Op het programma is voor wat betreft de te realiseren sociale huurwoningen de “Nota kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment’ (zoals vastgesteld in december 2018) van toepassing. Hieruit volgen de navolgende limitatieve kaders en afspraken die gedurende een exploitatieperiode van vijftien (15) jaren, die ingaat op de datum waarop de eerste huurovereenkomst met betrekking tot een sociale huurwoning ingaat (hierna: Exploitatieperiode Sociale huurwoningen’) gelden:

Paraaf Ontwikkelaar

23

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I 1.

2.

3.

4.

5.

15 juni 2023

De Woonruimteverdeling dient te verlopen via de Woonservice, ongeacht of de huurwoningen worden aangeboden door een toegelaten instelling conform de Woningwet of een particuliere partij/belegger. Indien er na 30 dagen nog geen huurder is gevonden via Woonservice dan is verhuurder gerechtigd een huurder via andere kanalen te werven voor de sociale huurwoning. De huurder dient wel aan de inkomenstoets voor de betreffende sociale huurwoning te voldoen. Minimaal 70 % van de op te leveren woningen dient beschikbaar te zijn voor huishoudens met recht op huurtoeslag. De huren van de Sociale huurwoningen worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. De woningen dienen passend toegewezen te worden conform de Woningwet. De Ontwikkelaar draagt er zorg voor dat deze afspraak op de juiste wijze wordt vastgelegd in de huurovereenkomsten, waarvan vóór het sluiten van de eerste huurovereenkomsten een model ter inzage aan de Gemeente wordt verstrekt Indien de verhuurder geen toegelaten instelling is wordt door de verhuurder jaarlijks een accountantsverklaring overlegd ter controle van de overeengekomen huurcriteria. Het is verboden de woningen uit te ponden of te liberaliseren gedurende de Exploitatieperiode Sociale huurwoningen. Deze periode gaat in per de datum van de eerste huurovereenkomst.

Zoals uitgewerkt in het SP dient minimaal 30% van de Sociale huurwoningen die deel uitmaken van Deelgebied I (blok H) een minimale afmeting van de woning dient 40 m2 GBO te hebben en over minimaal één slaapkamer te beschikken. De overige sociale huurwoningen mogen kleiner zijn dan 40m² GBO. Boetebepaling Op het niet nakomen van het bepaalde in het onderhavig artikellid 2 sub a onderdelen 1 t/m 3, verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger -na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van geboden de hersteltermijn, zonder rechterlijke tussenkomst per overtreden onderdeel een boete van € 25.000,- per jaar woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen. Op het niet nakomen van het bepaalde in het onderhavig artikellid 2 sub a onder 4 (uitponden) verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - na voorafgaande aansprakelijkstelling en verloop van geboden de hersteltermijn, zonder rechterlijke tussenkomst per overtreding een boete van € 350.000,- per woning, onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en aanvullende schadevergoeding te vorderen.

Paraaf Ontwikkelaar

24

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

Doorwerking naar opvolgende eigenaren Indien de Ontwikkelaar met toestemming van de Gemeente woningen verkoopt aan een derde dan dienen de verplichtingen uit het onderhavig artikellid over te gaan op de nieuwe eigenaar en opvolgende eigenaren. Om de Gemeente zekerheid te bieden dat deze verplichtingen door Ontwikkelaar worden doorgelegd naar de nieuwe eigenaar/eigenaren zal hiervoor door Ontwikkelaar voor de overeengekomen exploitatieperiode een kwalitatieve verplichting worden gevestigd, ten overstaan van een door Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar. De Ontwikkelaar legt de op te nemen passage in de betreffende notariële akte tijdig ter goedkeuring aan de Gemeente voor. Boetebepaling Op het niet nakomen van het vestigen van een kwalitatieve verplichting verbeurt de Ontwikkelaar - echter in geval van toegestane contractoverdracht zijn rechtsopvolger - op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst een boete van € 350.000,per woning. Eén en ander onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming/aanvullende schadevergoeding te eisen. b.

Kaders en afspraken Middel dure huurwoningen

Op het programma is voor wat betreft de te realiseren middel dure huurwoningen de “Nota kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment’ (zoals vastgesteld in december 2018) van toepassing alsmede de voor het onderhavige Bouwplan gemaakte maatwerkafspraken. Hieruit volgen de navolgende limitatieve kaders en afspraken die gedurende de hierna gedefinieerde Exploitatieperiode Middel dure huurwoningen gelden: 1.

De nieuw op te leveren woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen in het lage middel dure segment dienen te worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot 1,5 x modaal op basis van het prijspeil van het jaar waarin de huurovereenkomsten worden gesloten.

2.

De nieuw op te leveren woningen in het lage middel dure segment dienen bij voorrang te worden verhuurd – met een maximum van 50%- aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten.

3.

Zowel bij de eerste verhuur als bij mutaties wordt een woning middels meerdere open kanalen aangeboden zoals bijvoorbeeld Funda, de projectwebsite e.d. waarbij eveneens aanmelding via Woonservice/WoningNet plaatsvindt. Vervolgens volgt een inschrijfperiode van minimaal 10 dagen.

4.

Bij de inschrijving wordt kenbaar gemaakt dat een aspirant huurder die voldoet aan bovenstaande punten 1 en 2 voorrang krijgt. Indien meerdere aspirant huurders hieraan voldoen dan wordt geloot. Als er geen kandidaten zijn gevonden die voldoen aan bovenstaande

Paraaf Ontwikkelaar

25

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

punten 1 en 2 dan wordt er verhuurd aan de eerste volgende kandidaten welke zich aangemeld hebben uit de overige kanalen. Zijn er meer kandidaten dan wordt geloot. Daarnaast zal op de eigen (project)website en via woonservice/WoningNet (of een link via Woonservice/WoningNet) de mogelijkheid geboden worden om zich in te schrijven op een wachtlijst voor het complex als geïnteresseerde. Zodra een huurwoning binnen het complex beschikbaar komt, volgt een e-mail bericht met uitnodiging voor de inschrijfperiode en wordt vervolgens de hierboven beschreven procedure gevolgd. 5.

De huursombepaling van de lage middel dure huur valt binnen de kaders zoals die na invoering van de wet Betaalbare Huur door het rijk worden gehanteerd. Verder geldt dat de aanvangshuur van de woningen in het lage middel dure segment dient te vallen binnen de voorwaarden van de WBI (Woningbouwimpuls) zoals gesteld voor de betaalbare middel dure huur; het onderhavige Bouwplan maakt namelijk deel uit van de Europawegzone. Bij beschikking van 10 september 2020 (kenmerk 20200000529582) heeft het Rijk ten behoeve van de Europawegzone een bijdrage toegekend in het kader van het Besluit en de Regeling Woningbouwimpuls 2020. Teneinde te voldoen aan de voorwaarden waaronder de bijdrage is verstrekt worden dient de aanvangshuur in het lage middel dure segment bij de start van de verhuur beneden de maximale huurgrens te zijn, zoals bepaald in artikel 1 onder 2 van het Besluit Woningbouwimpuls 2020. De huurprijs van de hoge middel dure huurwoning heeft een maximum huurprijs tot € 1.432,06 (prijspeil 1 januari 2023), waarbij de huurprijs met ingang van elk kalenderjaar wordt gewijzigd met het percentage waarmee het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag wordt gewijzigd en jaarlijks geïndexeerd wordt binnen de dan geldende eisen van het Rijksbeleid.

Voor de lage middel dure huur gelden de kaders voor huurverhoging zoals die door het Rijk op grond van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte voor de betaalbare midden huur worden vastgesteld. Voor de indexatie en jaarlijkse huurverhoging van de hoge middel dure huur geldt allereerst de eventuele door het Rijk vastgestelde regels voor jaarlijkse huurverhoging in de vrije sectorhuur. Aanvullend hierop geldt dat de huren maximaal inflatievolgend dienen te zijn op basis van het Consumentenprijsindexcijfer (CPI) voor een periode van minimaal 15, in welk geval de Exploitatieperiode 15 jaar bedraagt jaar dan wel inflatievolgend op basis van CPI +1% voor een periode van minimaal 25 jaar, in welk geval de Exploitatieperiode 25 jaar bedraagt. Ook indien wordt gekozen voor CPI + 1% wordt geen extra grondwaarde in rekening gebracht. De hoogte van de huurprijs dient te blijven vallen binnen de bandbreedtes van de onder 5 genoemde aanvangshuur en de gekozen CPI indexering gedurende de betreffende Exploitatie periode.

6. Paraaf Ontwikkelaar

De verhuurder dient jaarlijks aan de Gemeente een accountantsverklaring te overleggen ter controle van de overeengekomen huurcriteria. 26

Paraaf Gemeente Kenmerk 2023/919361

Anterieure Overeenkomst De Zuidstrook Deelgebied I

15 juni 2023

7.

Het is bij de keuze van de optie CPI verboden de woningen uit te ponden gedurende een periode van 15 jaar. Het is bij keuze voor de optie CPI+1% verboden de woningen uit te ponden gedurende een periode van 20 jaar. Deze periode gaat in per de datum van de eerste huurovereenkomst van de betreffende woning. Indien derhalve na 20 jaar een woning vrijkomt is het toegestaan de betreffende woning te verkopen danwel de huur te verhogen. Bij zittende huurders geldt het maximum van de CPI+1% tot minimaal het einde van exploitatiejaar 25.

8.

Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen dient minimaal 60 m2 GBO te bedragen, en de overige nieuw op te leveren woningen zijn minimaal 50 m2 GBO met dien verstande dat voor de middel dure huurwoningen die deel uitmaken van Deelgebied I (blok H) geldt dat de oppervlakte van maximaal 11 woningen met hooguit 2 m2 GBO af mag wijken van het minimale metrage van 50 m2 GBO en de oppervlakte van maximaal 4 woningen met hooguit 4 m2 GBO af mag wijken van het minimale metrage van 50 m2 GBO.