20230207399 3 Bijlage 9 MPG Haarlem 2023-2027

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023-2027

1

Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023-2027 (MPG) van de gemeente Haarlem. Het geeft een totaaloverzicht van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert, dus een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten neemt. De beleidskaders waar deze projecten aan getoetst worden, zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2020/1130271), evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863) en de nota Grondprijsbeleid (2018/753413). In de financiële verordening 2018 (2016/498025), eerste wijziging 2020 (2020/0027757) en het BBV zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de gemeenteraad voorgelegd. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages. Marktontwikkelingen Vanaf medio 2022 is een omslag te zien op de woningmarkt.

De krapte is afgenomen, het aantal woningen dat te koop staat stijgt. Door de stijgende hypotheekrente, energiekosten en inflatie is de betaalbaarheid van woningen verslechterd, wat vanaf het derde kwartaal een daling van de huizenprijzen laat zien. De onzekerheid over de geopolitieke en economische ontwikkelingen zorgen ervoor dat het consumentenvertrouwen daalt. Een deel stelt de aankoop van een woning voorlopig helemaal uit. Consumenten die al een huis hebben willen dit eerst verkocht hebben voordat ze een andere woning kopen. Dit leidt tot een stijging van het woningaanbod, langere doorlooptijden en minder verkopen. Door de regulering van het midden huur segment, komt ook het rendement van beleggers onder druk te staan. De bouwkosten zijn in 2022 verder gestegen, onder andere door de hogere energieprijzen en schaarste aan bouwmaterialen en personeel. Daardoor komt de financiële haalbaarheid van projecten onder druk te staan. Door de gestegen bouwkosten kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen minder gemakkelijk meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw en is nieuwbouw relatief duur. Samen met de lange oplevertermijn, het risico op stagnatie van projecten (door o.a. de stikstofproblematiek, het tekort aan arbeidskrachten in de bouw en ambtenarenapparaat) zorgt dit voor terughoudendheid bij kopers.

De verwachting is dat de huizenprijzen in 2023 en 2024 nog zullen dalen. Vanaf 2026 wordt weer een stijging van de huizenprijzen verwacht.

2

Financiële stand van zaken 2023 Het weerstandsvermogen is toegenomen en de boekwaarde is gedaald. Daardoor is de weerstandspositie flink verbeterd. Door de dalende boekwaarde daalt ook het risicoprofiel. Er is voldoende verliesvoorziening getroffen om verlieslatende grondexploitaties te kunnen afsluiten zonder verdere consequenties. De reserve grondexploitaties is ongeveer met € 3,6 miljoen toegenomen, met name door de storting van tussentijdse winstneming. De reserve is nog steeds voldoende gevuld om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden (dit wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht). In 2023 zal de reserve afnemen door een onttrekking van € 13,4 miljoen ten gunste van de reserve Ongedeelde stad, voorbereidingskosten voor een deel van de ontwikkelzones, de uitvoering van gemeente breed onderzoek naar de stikstofproblematiek en een verrekening voor de Zwemmerslaan met de reserve Vastgoed. Ook moet rekening gehouden worden met een afdracht van ongeveer € 0,45 miljoen aan de reserve bovenwijks voor de grondexploitaties Fietsznfabriek en later nog Beatrixplein. Vanaf 2024 wordt weer een toename van de reserve verwacht, mede als gevolg van het afsluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties. Hoewel de prognose positief is, zijn er nog steeds risico’s. De komende jaren dient ongeveer € 42 miljoen grondopbrengsten gerealiseerd te worden.

Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer, specifiek voor de grondexploitaties, aangehouden te worden. Om te bepalen of er voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit berekend en afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2023 is € 20 miljoen. Daarmee is het surplus fors hoger dan het voorgaande jaar. Dit komt door de groei van de reserve en omdat het risicoprofiel is gedaald. Een groot deel van het surplus zal in 2023 worden onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Hierdoor resteert er een surplus van € 9,6 miljoen. De gemeente heeft op basis van de huidige verwachting ruim voldoende buffer om risico’s voor de grondexploitaties, zoals bijvoorbeeld als gevolg van wijzigende economische omstandigheden en de gevolgen van de situatie geopolitieke ontwikkelingen, op te vangen. Met een gevoeligheids- en scenario-analyse is een inschatting gemaakt van de mogelijke effecten van een recessie worstcasescenario ten aanzien van de marktontwikkeling. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is.

In werkelijkheid zal zich een combinatie van verschillende parameters voordoen. Een samenstelling mutaties op verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn en binnen welke bandbreedte dit valt. Met betrekking tot de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstand te zijn om de effecten van dergelijke scenario’s op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie en is een zogenaamd worstcasescenario berekend. Deze beide scenario’s worden als het ware ‘gemiddeld’ voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. In totaal gaat het om een marktrisico van € 2,2 miljoen. 3

De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de effecten van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de prijzen blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en nemen de marktrisico’s toe. Ook dan is er nog voldoende weerstandscapaciteit om mogelijke verliezen en risico’s af te dekken, maar neemt wel het surplus significant af. Daarmee wordt ook de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen in de toekomst beperkt. In 2023 zullen wij de ontwikkelingen nauwgezet volgen en de raad informeren als bijsturing van de grondexploitaties en inzet van de reserve noodzakelijk is.

4

Inhoudsopgave 1. Inleiding .......................................................................................................................... 6 2. Bedrijfsvoering en programma ................................................................................... 10 2.1 2.2 2.3 2.4

Besluitvorming ................................................................................................................................ 10 Algemene beginselen grondexploitatie ............................................................................................ 10 Parameters ....................................................................................................................................... 11 Bouwprogramma ............................................................................................................................. 13

3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen .................................................................... 16 3.1 3.2 3.3 3.4

Boekwaarde ..................................................................................................................................... 16 Reserve ............................................................................................................................................ 18 Voorzieningen ................................................................................................................................. 20 Conclusie ......................................................................................................................................... 20

4. Risico’s en weerstandscapaciteit ............................................................................... 22 4.1 4.2 4.3 4.4

Risico’s ............................................................................................................................................ 22 Gevoeligheidsanalyse ...................................................................................................................... 23 Scenarioanalyse ............................................................................................................................... 24 Weerstandscapaciteit ....................................................................................................................... 25

5. Projecten ....................................................................................................................... 27 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Algemeen ......................................................................................................................................... 27 Stadsdeel Oost ................................................................................................................................. 29 Stadsdeel Schalkwijk ....................................................................................................................... 44 Stadsdeel Noord............................................................................................................................... 57 Stadsdeel Centrum ........................................................................................................................... 66 Stadsdeel Zuidwest .......................................................................................................................... 68

Bijlage 1 Bijlage 2

Begrippenlijst .................................................................................................... 70 Overzicht afkortingen ...................................................................................... 73

5

1. Inleiding Het belangrijkste doel van het MPG 2023-2027 is het financieel onderbouwen van de grondexploitatieprojecten en het verschaffen van een meerjarig inzicht in zowel de specifieke grondexploitaties, maar bovenal in het totaal van de grondexploitaties samen. Het MPG rapporteert over de saldi, het programma en de financiële resultaten van de 16 grondexploitaties per 1 januari 2023. Daarnaast biedt het MPG inzicht in de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is noodzakelijk omdat het exploiteren van grond gepaard gaat met risico’s. Deze risico’s worden afgedekt door de vrije ruimte in de reserve grondexploitaties en de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties. De reserve en de verliesvoorziening vormen samen het weerstandsvermogen. Als de economische omstandigheden in algemene zin verslechteren, dan komt dit ook bij de grondexploitaties tot uiting. Indien de saldi op de grondexploitaties negatiever worden en aanvullende verliezen optreden, moet daar een voorziening voor worden getroffen. Het ontbreken van (voldoende) weerstandsvermogen kan een grote impact hebben op de gemeentelijke financiële bedrijfsvoering. Leeswijzer Het MPG bestaat uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de beleidskaders die van belang zijn bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed.

Hoofdstuk 2 gaat in op de planning en control cyclus van de gemeente. In hoofdstuk 3 wordt gerapporteerd over de totale portefeuille van grondexploitaties. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld de stand van de reserve, de parameters en het weerstandvermogen. In hoofdstuk 4 gaat het over de reservepositie in relatie tot de risico’s die nog in de grondexploitaties aanwezig zijn. In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid stilgestaan bij de belangrijkste ontwikkelingen en kenmerken van de projecten waarvoor een grondexploitatie geopend is. Daarbij is aandacht voor het verwachte resultaat, de boekwaarde en de verschillen ten opzichte van vorig jaar. Beleidskaders De belangrijkste gemeentelijke beleidskaders waarbinnen het gemeentelijk vastgoed wordt ontwikkeld en geëxploiteerd zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2017/47534), evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863), de nota Grondprijzen (2018/753413) en de Kadernota. In de financiële verordening 2018 (2016/498025) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. Deze verordening bepaalt onder meer de richtlijnen voor de waardering en exploitatie van gronden en overig vastgoed, de bevoegdheden van college en raad en de regels die gelden voor toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves voor grondexploitaties, erfpacht en vastgoed.

De financiële verordening houdt rekening met de spelregels uit het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV). Hieronder worden enkele beleidsstukken nader toegelicht.

6

Nota Grondbeleid De nota Grondbeleid 2018 e.v. is begin 2019 vastgesteld. In de nota Grondbeleid wordt inzicht gegeven in de keuzemogelijkheden van de gemeente ten aanzien van haar rol, ontwikkelstrategie en in te zetten instrumenten in projecten. Mede in het licht van de doelstelling die de gemeente heeft ten aanzien van de (woningbouw)opgave, kiest de gemeente bij voorkeur voor een actieve regierol. Dit betekent dat de gemeente de ontwikkeling van onder andere woningbouw wil bevorderen, zonder per definitie zelf de grondexploitatie actief te willen voeren. Zij gebruikt hiervoor het tot haar beschikking staande instrumentarium. Denk hierbij aan anterieure overeenkomsten, bestemmingsplannen en eventueel het exploitatieplan.

Het grootste deel van de actuele gemeentelijke grondexploitaties betreft projecten die gestart zijn in een periode waarin de gemeente een actiever grondbeleid voerde. Dan gaat het dus om Arena 1. Zie de verbeelding van de arena’s hierboven. In een aantal nieuwere projecten wordt vanuit andere arena’s geopereerd, met name Arena 3. Bijvoorbeeld voor een aantal deelprojecten in de zogenaamde ontwikkelzones. De gemeente kiest bij voorkeur voor een faciliterende regierol om de ontwikkelrisico’s zo veel mogelijk te beperken en bij de markt te leggen. Echter, soms vereisen de marktomstandigheden, de locatie of de ambities een meer actieve (en meer risicovolle) rol. Als de gemeente kiest voor een actieve rol wordt een grondexploitatie geopend. Een voorbeeld hiervan is de nieuw geopende grondexploitatie Beatrixplein. De nota Grondbeleid 2018 is in 2019 vastgesteld. In 2023 wordt naar verwachting de nota grondbeleid geactualiseerd. In het coalitieakkoord is een aantal keuzes gemaakt die ertoe leiden dat in bepaalde situaties een actievere rol bij gebiedsontwikkeling gewenst is. Dit zal worden meegenomen in de aanpassing van de nota Grondbeleid. Nota Grondprijsbeleid De nota Grondprijsbeleid is een uitwerking van de nota Grondbeleid en maakt transparant hoe de grondprijzen in Haarlem worden vastgesteld. De nota Grondprijsbeleid 2018 is begin 2019 vastgesteld.

Het uitgangspunt is dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijfsbestemmingen marktconform zijn. De grondprijs wordt meestal residueel vastgesteld. Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de verkoopopbrengst/commerciële waarde en de investeringslasten (bouw- en bijkomende kosten). Uitzonderingen zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen en sociale woningbouw. Daarbij gaat het om vaste grondprijzen. Concrete prijzen worden jaarlijks vastgelegd in de grondprijsbrief. Begin 2023 is de grondprijsbrief 2023 vastgesteld door het college. Door 7

jaarlijks een grondprijsbrief op te stellen blijven de grondprijzen actueel en is er duidelijkheid voor de markt. De nota Grondprijsbeleid zal naar verwachting in 2023, samen met de nota Grondbeleid, geactualiseerd worden. Vooralsnog is niet de verwachting dat uitgangspunten daarbij fundamenteel wijzigen. Nota Kaders en instrumenten sociale huur De Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en de evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en het coalitieprogramma vormen de kaders voor de Haarlemse woningbouw- en herstructureringsprogramma’s, gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Eén van de doelstellingen is de toevoeging van ongeveer 10.000 woningen in de periode tot 2030. Dit betreft woningen op zowel gemeentelijke grond als (vooral) op particuliere grond. Daarbij geldt voor nieuwe projecten in beginsel een verhouding van 40% in de sociale sector, 40% in het middensegment en 20% in de vrije sector en aan de westkant van het Spaarne 50% sociale woningbouw. Ook zijn hierin de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de te ontwikkelen (sociale) huurwoningen vastgelegd. BBV Het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) omvat bepalingen waaraan de begroting en jaarrekening van gemeenten dienen te voldoen.

Er wordt aandacht besteed aan transparantie op het gebied van grondbeleid, risico’s en weerstandsvermogen. Ze kunnen dan ook als de spelregels voor de grondexploitaties worden beschouwd. De grondexploitaties en het MPG dienen te voldoen aan de BBV-regelgeving. In juli 2019 is een uitgebreide notitie van de commissie BBV verschenen, waarmee de regelgeving geactualiseerd is. Tussentijdse winstnemingen De BBV-regels gaan onder meer in op verplichting om bij lopende grondexploitaties tussentijdse winsten te nemen. Hierbij gelden onderstaande voorwaarden: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Het bepalen van de tussentijdse winstnemingen binnen de portefeuille is een jaarlijkse exercitie. Vennootschapsbelasting overheden (VPB) Met ingang van 1 januari 2016 is de wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden, op specifieke bedrijfsonderdelen, beschouwd als ondernemer en zijn belastingplichtig over de winsten in die bedrijfsonderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemersactiviteit. Over winsten moet dan vennootschapsbelasting betaald worden.

De gemeente heeft een brief geschreven aan de belastinginspecteur, waarin zij betoogt voor wat betreft het grondbedrijf geen winstoogmerk te hebben. De inspecteur dient dan wel specifiek de Haarlemse zaak te beoordelen. Dat is maatwerk. Hiervoor heeft in 2018 een 8

aantal gesprekken plaatsgevonden met de inspecteur. De inspecteur is echter van mening dat er toch een generieke toepassing van de regels nodig is. Dit leidt tot een andere grondslag voor de beoordeling. In 2019 hebben de gemeente en de inspecteur nog enkele keren contact gehad en zijn standpunten uitgewisseld. Partijen hebben elkaar niet kunnen overtuigen. In 2021 hebben de gemeente en de belastingdienst afgesproken om de mogelijkheid van een compromis te onderzoeken. Het uitgangspunt vanuit de belastingdienst voor dit mogelijke compromis luidt dat gemeente Haarlem per 1 januari 2016 vennootschapsbelastingplichtig is. Met dit uitgangpunt is opnieuw gekeken naar onder andere de samenstelling van het grondbedrijf en de waardering daarvan op de fiscale openingsbalans, de rentetoerekening en de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen. Partijen hebben inmiddels op een aantal punten overeenstemming bereikt. Op basis hiervan heeft de gemeente een voorziening getroffen van € 1,2 miljoen en is het VPB-risico van € 2,8 miljoen in 2022 verlaagd naar € 1,0 miljoen in 2023.

9

2. Bedrijfsvoering en programma 2.1 Besluitvorming Als de gemeente kiest voor een actieve rol in ruimtelijke ontwikkelingen dan worden deze projecten apart geadministreerd in de vorm van een grondexploitatie, e.e.a. conform de voorschriften van het BBV. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Dit kan gaan om de ontwikkeling van woningbouw of een bedrijventerrein of de ontwikkeling van locaties voor de bouw van scholen en sportgelegenheid of gemengde stedelijke functies. De kaders van projecten worden altijd ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat het bouwprogramma, de planning en de financiële gevolgen van het project inzichtelijk zijn. Haarlem heeft thans 16 lopende grondexploitaties. In 2022 is de grondexploitatie Beatrixplein geopend. De grondexploitatie Europawijk Zuid wordt met de Kadernota per 1 januari 2023 afgesloten. Jaarlijks wordt een totaaloverzicht van alle geactualiseerde grondexploitaties (opgenomen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties oftewel MPG) ter informatie en besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Het MPG wordt bij de kadernota vastgesteld. Bij de begroting wordt de jaarsnede van de grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties worden actief bewaakt.

Periodiek wordt via voortgangsrapportages een actueel inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties gegeven.

2.2 Algemene beginselen grondexploitatie Opzet grondexploitatie Een grondexploitatie omvat het saldo van de kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Aangezien kosten en opbrengsten gedurende een meerjarige periode plaatsvinden, spelen ook rente en indexeringen (inflatie of opbrengstenstijging) een rol. Om projecten, ondanks verschillende looptijden en einddatum, onderling te kunnen vergelijken en het totaalresultaat te kunnen bepalen, worden de saldi teruggerekend naar contante waarde. In dit MPG is dat 1 januari 2023. Ramingen van kosten en opbrengsten worden gedurende de looptijd vervangen door de daadwerkelijk gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten. Ook neemt de relatieve invloed van de rente en de indexen dan af. De getrouwheid van het geraamde resultaat neemt toe. De kans op afwijkingen en de hoogte van afwijkingen ten opzichte van het geraamde resultaat neemt navenant af.

10

Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Indien kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Bij een lagere rente wordt echter het renteverlies bij vertraging kleiner. Hetzelfde geldt (in principe) voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Ook hier geldt dat een lagere rente het effect verkleint. Daarbij is het effect mede afhankelijk van de verhouding tussen de rente, de disconteringsvoet en de inflatie (kosten- en opbrengstenstijging). 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect.

Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af de verwachte parameters. Ook kan sprake zijn van planinhoudelijke aanpassingen waardoor kosten en of opbrengsten wijzigen ten opzichte van de raming.

2.3 Parameters Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting. De factor tijd speelt een belangrijke rol bij de bepaling van het saldo. Deze factor komt tot uiting bij het saldo op eindwaarde en bij de netto contante waarde. Bij het bepalen van genoemde saldi zijn onderstaande parameters van toepassing: Indexering prijspeil Parameters 2022 Rente 1,1% Disconteringsvoet 2,0% Kostenstijging 10,4% Opbrengstenstijging 0,0%

2023 1,1% 2,0% 6,0% 0,0%

Prognose 2024-2025 2026 - e.v. 1,1% 1,1% 2,0% 2,0% 3,0% 2,0% 0,0% 2,0%

Rente en disconteringsvoet De prognose van de omslagrente is naar beneden bijgesteld, namelijk 1,1%. De feitelijke rentetoerekening gebeurt op basis van de werkelijke interne rente die wordt gebaseerd op de gemiddelde leningenportefeuille, gecorrigeerd voor de verhouding eigen- en vreemd vermogen. Dat wil zeggen dat de werkelijk toe te rekenen rente kan afwijken van de prognose. 11

De disconteringsvoet is, op grond van de BBV-voorschriften, gebaseerd op het maximale meerjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank. Deze blijft 2%. Kostenstijging In absolute zin betreffen de kosten voor bouw- en woonrijp maken een groot deel van de kosten in de grondexploitaties. Voor de ontwikkeling van deze kosten is de GWW-index, de prijsstijging van grond- weg en waterbouw, van groot belang. In 2022 zijn de kosten in de GWW-sector enorm gestegen, onder andere door de hoge energieprijzen en het effect daarvan op de bouwmaterialen. Daarnaast is sprake van schaarste aan bouwmaterialen en personeelstekorten. Bij het actualiseren van de parameters is de stijging tot oktober 10,4%. De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen drie jaar bedraagt 7,7%. Dit is fors hoger ten opzichte van voorgaand jaar, toen een kostenstijging werd genoemd van 3,7% over de voorgaande 3 jaar. Deze forse stijging is vooral veroorzaakt door de hoge prijsstijging in 2022. De huidige grondexploitaties kennen gemiddeld vergelijkbare looptijden. De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen tien jaar, bedraagt 3,2%. Er zijn verschillende bronnen geraadpleegd om de kostenstijging voor 2023 en verder te bepalen. Deze geven een wat verschillend beeld.

Metafoor1 verwacht een stijging voor 2023 tussen de 4% en 8% voor 2023 en tussen de 3% en 5% voor de jaren 2024 en 2025. Stad2 geeft in haar prognose een bandbreedte aan van 2% tot 6% voor 2023 en tussen de 1% en 3% voor 2024. De prognoses van ABN- AMRO zijn juist weer wat lager. Zij verwachten een stijging van 3,8% in 20232 en volgens hun gegevens is de top van de stijging van de materiaalkosten bereikt. Dat laatste lijkt te worden ondersteund door de GWW-index van het CBS die in oktober een daling laat zien ten opzichte van de eerdere maanden (overigens nog op basis van concept cijfers). Tenslotte voorspelt DNB een algehele inflatie van 4,9% voor 2023. Op basis van bovenstaande is de index voor kostenstijging voor het jaar 2023 naar boven bijgesteld van 3% naar 6%. Dit valt binnen de bandbreedte van Metafoor, maar zit boven de prognoses van Stad2 en ABN-Amro. Op middellange termijn wordt een stabilisering van de kostenstijging verwacht tussen de 3% en 5% voor 2024 en 2025, aflopend naar 2% vanaf 2026. De stijging zal dus naar verwachting verder afvlakken. Daarom wordt deze kostenstijging in 2024 en 2025 afgebouwd naar 3% en naar 2% in 2026. Opbrengstenstijging De afgelopen jaren stegen de woningprijzen enorm, maar in het derde kwartaal 2022 lijkt het kantelpunt bereikt. Er worden steeds minder woningen gekocht, terwijl er steeds meer

1 2

OUTLOOK_2023_def.pdf (mailplus.nl) Stand van de Industrie (abnamro.nl)

12

te koop staan. De woningprijzen zijn afgelopen jaar gestabiliseerd en in verschillende segmenten zijn al prijsdalingen op te merken. De verwachting is dan dat de woningprijzen zowel in 2023 als in 2024 zullen dalen. Door de stijgende hypotheekrente, energiekosten en inflatie is de betaalbaarheid van woningen verslechterd. Woningzoekenden zijn voorzichtiger zijn, wat een drukkend effect op de woningprijzen tot gevolg zal hebben. Zo verwachten ABN AMRO en ING een prijsdaling van 2,5% in 20233. ING verwacht dat de woningprijzen dalen van oktober 2022 tot en met eind 2023. Stad2 hanteert een ruime bandbreedte tussen een daling van 4% en een stijging van 1% (2023) en 2% (2024). Voor 2023 wordt een stijging van de woningbouwkosten verwacht. Op (middel)lange termijn zal de stijging van de woningbouwkosten gaan afvlakken. De combinatie van dalende v.o.n.prijzen en stijgende bouwkosten leidt (in theorie) tot lagere residuele grondwaarden. In Haarlem wordt voor de opbrengstenstijging een onderscheid gemaakt naar projecten waar de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en projecten waar dit nog niet aan de orde is. Voor het eerstgenoemde wordt de opbrengstenstijging gebaseerd op de contractuele afspraken. Dit omdat de opbrengsten in die grondexploitaties via een tender reeds gecontracteerd zijn met marktpartijen en daardoor niet meer aan marktontwikkelingen onderhevig zijn.

Voor deze grondexploitaties wordt een opbrengstenstijging van 0% gehanteerd. Dit geldt o.a. voor de grondexploitaties, Deli, Badmintonpad en Schalkstad fase 1. Bij andere grondexploitaties ligt de grondprijs nog niet contractueel vast. Dit geldt onder andere voor de grondexploitaties Minckelersweg (Haarlemmer Stroom), Laan van Decima, en Zwemmerslaan Voor deze grondexploitaties hanteren we voor de jaren 2023-2025 een opbrengstenstijging van 0%. Daarmee zitten we aan de bovenkant van de bandbreedte die Metafoor voorspelt, namelijk tussen de -4% en +1% voor een top woningmarktgebied. Stad2 verwacht een sterkere daling van de grondprijzen, namelijk tussen 7% en 2%, echter zonder onderscheid te maken naar goede en minder goede locaties. Met de keuze voor de opbrengstenstijging zit de gemeente relatief gezien aan de bovenkant van de bandbreedte, waarbij meespeelt dat de vraag naar woningen in Haarlem nog erg groot is en de verwachting is dat de druk op de woningmarkt voorlopig hoog blijft. Vanaf 2026 gaan we uit van een gemiddelde opbrengstenstijging van 2,0%, uitgaande van de verwachting dat dan de woningprijzen weer gaan stijgen.

2.4 Bouwprogramma Een grondexploitatie is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het bouwprogramma dat binnen de 16 actuele grondexploitaties is geraamd (vanaf start tot einddatum van het project), is opgenomen in onderstaande tabellen. De tabellen geven het gerealiseerde en de geprognosticeerde aantal woningen weer. De programmatische wijzigingen en andere belangrijke ontwikkelingen in de grondexploitaties worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. De weergegeven productie is vanzelfsprekend 3 Huizenprijzen dalen naar verwachting met 2,5 procent in 2023 - ABN AMRO Bank

13

slechts een onderdeel van de totale bouwproductie die in Haarlem beoogd wordt. Een substantieel deel zal namelijk op grond van derden ontwikkeld worden.

Woningbouw program m a grondexploitaties in stuks

Woningbouw gerealiseerd

Woningbouw prognose

Totaal # w oningen

Waarderpolder Noordkop

0

0

0

Waarderpolder Minckelersw eg e.o.

0

0

0

Waarderpolder Laan van Decima

0

0

0

Slachthuisterrein

70

95

165

Fietsznfabriek

0

64

64

Beatrixplein

0

310

310

Subtotaal Oost

70

469

539

Stadsdeelhart Schalkstad

120

0

120

Europaw ijk Zuid

241

0

241

Entree West en Oost

369

212

581

Aziew eg

221

158

379

Zw emmerslaan

0

121

121

Poort van Boerhaave

0

150

150

Subtotaal Schalkw ijk

951

641

1.592

Ripperda

371

24

395

Deli

34

108

142

Badmintonpad

0

0

0

Subtotaal Noord

405

132

537

Raaks 3e fase

31

0

31

Subtotaal Centrum

31

0

31

Koningstein

0

18

18

Subtotaal Zuidw est

0

18

18

1.457

1.260

2.717

Totaal

Program m a bedrijventerrein grondexploitaties in m 2 bvo Waarderpolder Noordkop

Bedrijventerrein Bedrijventerrein gerealiseerd prognose 42.032

Waarderpolder Laan van Decima Totaal

42.032

Totaal m 2 bvo bedrijventerrein

3.908

45.940

14.729

14.729

18.637

60.669

14

15

3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen 3.1 Boekwaarde De boekwaarde van een project wordt bepaald door de kosten en opbrengsten die in het verleden zijn gemaakt. De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Deze waarde is een belangrijk gegeven om keuzes op te baseren en is een belangrijke indicator voor het risicoprofiel. Over een boekwaarde wordt rente berekend die ten laste wordt gebracht van het project. Het streven is om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kostenneutrale grondexploitatie. Zolang geen opbrengsten worden verwacht, worden de kosten zo lang mogelijk uitgesteld. Op die manier worden hoge rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten. Denk aan sloop van een oud gebouw om vandalisme te voorkomen of om efficiencyvoordeel te behalen door werkzaamheden slim te combineren. De boekwaarde bedraagt per 1 januari 2023 € 10,6 miljoen. Onderstaande tabel laat zien dat de boekwaarde het saldo is van € 110,0 miljoen aan kosten, € 19,0 miljoen aan geboekte rentelasten en € 118,4 miljoen aan opbrengsten. Hierbij moet worden opgemerkt dat er tot en met 2022 een tussentijdse winstneming is gedaan van € 30,7 miljoen die is verrekend met de ontvangen opbrengsten. De daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten bedragen dus daadwerkelijk € 149,1 miljoen.

Gecorrigeerd voor deze winstneming zou sprake zijn van een positieve boekwaarde (opbrengst) van € 20,1 miljoen.

16

Voor de komende jaren wordt nog ongeveer € 41,8 miljoen aan (grond)opbrengsten en € 33,8 miljoen aan kosten verwacht. De prognose laat zien dat alleen in 2023 de kosten naar verwachting hoger zullen zijn dan de opbrengsten. Van het ruim € 16,2 miljoen geraamde kosten wordt ca € 7,5 miljoen besteed aan het woonrijp maken van projecten die zich in de afrondende fase bevinden. De opbrengsten voor deze grondexploitaties zijn al in eerdere jaren gerealiseerd. Vanaf 2024 worden er per jaar meer opbrengsten dan kosten verwacht. Het grootste deel van deze opbrengsten zijn echter nog niet contractueel zijn vastgelegd. Het gaat om de grondexploitaties Zwemmerslaan, Minckelersweg en de Laan van Decima. Voor deze laatste wordt opgemerkt dat deze grondexploitatie onderdeel uitmaakt van de ontwikkelzone Oostpoort en t.z.t. zal worden overgeheveld naar deze ontwikkeling.

Onderstaande tabel geeft de prognose van het verloop van de boekwaarde voor de komende jaren weer. Ontwikkeling boekwaarde 2023

2023

2024

2025

2026

Boekwaarde grondexploitaties 1/1

10.598

10.822

10.226

7.354

Kosten grondexploitatie exclusief rente

16.190

7.529

2.885

5.787

Baten grondexploitatie

-6.476

-9.622

-6.981

-13.883

117

119

112

81

Rentetoerekening grondexploitatie Verwachte verliezen bij afsluiting grondexploitatie

-12.486

Verwachte winsten bij afsluiting grondexploitatie

2.879

1.379

1.112

1.980

Boekwaarde grondexploitaties 31/12

10.822

10.226

7.354

1.319

17

In 2023 zal de boekwaarde naar verwachting minimaal toenemen van € 10,6 miljoen naar € 10,8 miljoen. De verwachte kosten zijn in dat jaar hoger dan de opbrengsten, maar naar verwachting zullen de laatste 3 verliesgevende en 7 winstgevende grondexploitaties worden afgesloten. Dit laatste heeft een positief effect op de boekwaarde. Per saldo neemt de boekwaarde met € 0,2 miljoen toe. Vanaf 2024 zal de boekwaarde naar verwachting afnemen naar € 1,3 miljoen op 31 december 2026. Hierbij is geen rekening gehouden met het nemen van tussentijdse winsten en het openen van nieuwe grondexploitaties. Dit zal invloed hebben op boven geschreven beeld. Deze cijfers geven een indicatie van het gezamenlijke risicoprofiel van de grondexploitaties. Het risico binnen de grondexploitaties neemt af, evenredig met de afname van de boekwaarde. Waakzaamheid is echter geboden, aangezien de geraamde opbrengsten nog niet zijn ontvangen en een deel ook nog niet is vastgelegd in verkoopcontracten. De geopolitieke ontwikkelingen kunnen voor een verdere economische terugslag zorgen. Pas als de grondopbrengsten ontvangen zijn neemt de boekwaarde af en daarmee de risico’s. De komende jaren geeft Haarlem invulling aan de uitvoering van de ontwikkelzones met voornamelijk woningbouw. Dit zal gebeuren vanuit verschillende rollen (zie de tabel in hoofdstuk 1).

De gemeente houdt ook de mogelijkheden van een actieve rol open, dus de rol van producent (actief grondbeleid). Dat houdt in dat er de komende jaren ook grondexploitaties geopend kunnen worden. In 2022 is bijvoorbeeld de grondexploitatie Beatrixplein geopend. Ook in een aantal zones kunnen nog nieuwe grondexploitaties geopend worden. De voorbereiding op de te openen grondexploitaties zal via een voorbereidingskrediet aan de raad voorgelegd worden. Als de raad besluit de grondexploitatie te openen dan worden de kosten van de voorbereiding opgenomen in de te openen grondexploitatie. Als de raad het project niet wil voortzetten, dan worden de lasten van de voorbereiding ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Het gebruik van de reserve grondexploitaties ter dekking van de voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader Reserves en Voorzieningen in 2021. Nieuw geopende grondexploitaties zullen dan via een vergelijkbare cyclus (eerst investeringen, het inventariseren en bepalen van risico’s, zorgdragen voor voldoende weerstandscapaciteit en vervolgens genereren van opbrengsten en afbouw risico’s) plaatsvinden.

3.2 Reserve Projecten met een grondexploitatie brengen financiële risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld: het niet doorgaan van grondverkopen, dalende grondprijzen, stijgende kosten of een stijgende rente. Om risico’s te kunnen opvangen worden (verlies)voorzieningen getroffen en reserves aangelegd, in overeenstemming met de wettelijke regelgeving van het BBV.

18

In het BBV zijn ook voorwaarden opgenomen voor het nemen van tussentijdse winsten. De regelgeving schrijft voor dat bij bepaalde omstandigheden tussentijdse winsten genomen moeten worden. In de laatste jaren is ongeveer € 30,7 miljoen aan tussentijdse winst genomen. De winstnemingen komen ten bate van de reserve grondexploitaties. De reserve grondexploitaties is een algemene risicoreserve bedoeld om verliesvoorzieningen voor grondexploitaties te kunnen treffen of ophogen en als weerstandsvermogen ter dekking van risico’s in de grondexploitaties De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden eraan onttrokken. Als op een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. De reserve grondexploitaties wordt ook gebruikt als dekkingsbron voor nieuwe projecten in de ontwikkelzones en dergelijke. Hiervoor worden wel separaat raadsbesluiten voorgelegd. Het gebruik van de reserve grondexploitatie ter dekking van voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader Reserves en Voorzieningen.

De reserve zal in 2023 dalen. Dit komt doordat er een onttrekking van € 13,4 miljoen wordt gedaan zoals weergegeven in onderstaande tabel Prognose reserve grex 2023 Stand res erve 1/1

-24.189

Verwa chte wi ns t va nui t MPG

-2.879

Onttrekki ng tbv ontwi kkel zones en onderzoek s tiks tofprobl ema tiek s tads breed

1.427

Onttrekki ng verl i es voorzi eni ng obv MPG

248

Onttrekki ng Res erve Ongedeel de Stad

10.940

Onttrekki ng Zwemmers l a a n tbv res erve Va s tgoed

750

Onttrekki ng nota Bovenwi jks Stand reserve 31/12

-13.703

Ri s i co's

4.113

Surplus 31/12

-9.591

De verwachting is dat de reserve grondexploitaties vanaf 2024 weer gaat stijgen. In 2026 groeit de reserve naar verwachting tot € 18,2 miljoen. De reserve hoort in verhouding te staan tot de risico’s bij de lopende grondexploitaties. Dit komt tot uiting in de confrontatie van benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit. Hierover wordt in hoofdstuk 4 uitgebreider gerapporteerd. Overigens is in de tabel nog geen rekening gehouden met de mogelijkheid van toekomstige tussentijdse winstnemingen, noch met afroming van een toekomstig surplus. Als er afgeroomd wordt, dan ontstaat een ander beeld. 19

Prognose weerstandsvermogen x € 1.000,Stand reserve per 1/1

2023

2024

2025

2026

2027

-24.189

-13.703

-15.082

-16.194

-18.174

3.3 Voorzieningen Op 1 januari 2023 zijn de grondexploitaties Badmintonpad, Aziëweg en Waarderpolder Noordkop de laatste verliesgevende grondexploitaties. De verliesvoorziening voor het tekort op deze grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2023 in totaal € 12,2 miljoen. Dit betekent dat de verliesvoorziening in 2022 met € 0,1 miljoen is gestegen. Dit heeft met name te maken met vertraging in het project Badmintonpad. Door de Coronacrisis is de financiële haalbaarheid van het plan voor de ontwikkelaar lange tijd onzeker geweest waardoor de grondverkoop is doorgeschoven in de tijd. Naar verwachting zullen alle drie de grondexploitaties in 2023 worden afgesloten.

Verschil in verliesvoorziening x € 1.000,-

2022

2023

verschil

Stand verliesvoorziening per 1/1

-12.139

-12.241

-102

In onderstaande tabel wordt de meer jaren prognose van de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties weergegeven. Er zijn, na afsluiting van de 3 huidige verlieslatende grondexploitaties, mits geen nieuwe verlieslatende grondexploitaties worden geopend, geen negatieve grondexploitaties meer in de portefeuille. Er is dan ook geen voorziening meer nodig. Uiteraard zal er een voorziening getroffen worden als verwacht wordt dat andere grondexploitaties een negatief resultaat krijgen. Prognose verliesvoorziening x € 1.000,-

2023

2024

Stand verliesvoorziening per 31/12

12.486

0

3.4 Conclusie Het weerstandvermogen is toegenomen met € 4,9 miljoen en de boekwaarde is gedaald met € 1,1 miljoen. Daardoor is de weerstandspositie flink verbeterd. Door de dalende boekwaarde daalt ook het risicoprofiel. De daling van de boekwaarde zal naar verwachting de komende 2 jaar min of meer stabiliseren. In 2025 wordt een verdere daling verwacht. In 2023 zullen de laatste drie verliesgevende grondexploitaties worden afgesloten. Er is voldoende verliesvoorziening om deze te kunnen afsluiten zonder verdere financiële consequenties.

20

De reserve grondexploitaties is met name gevuld door tussentijdse winstneming en in 2022 toegenomen met € 3,6 miljoen naar € 24,2 miljoen. De reserve is voldoende gevuld om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden (dit wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht). In 2023 zal de reserve fors afnemen. Dit komt door een aantal onttrekkingen voor een bedrag van ongeveer € 13,4. Vanaf 2024 wordt een jaarlijkse stijging van de reserve verwacht van € 1 tot € 2 miljoen per jaar. De prognose is positief. Dit neemt niet weg dat er nog steeds risico’s zijn. De komende jaren dient bijna € 41 miljoen aan grondopbrengsten gerealiseerd te worden, die deels ook nog niet in koopovereenkomsten vastgelegd. Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer aangehouden te worden. Om te bepalen of er voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2023 is € 20,1 miljoen. Het surplus is fors hoger dan het voorgaande jaar. Dit wordt door de groei van de reserve en de lagere risico’s verklaard.

Omdat er in 2023 de eerdergenoemde onttrekkingen zullen worden gedaan, resteert er een surplus van € 9 miljoen. Deze is nodig als buffer voor de gebiedsontwikkelingen en om andere keuzes te kunnen maken bij bijvoorbeeld Minckelersweg en Zwemmerslaan.

21

4. Risico’s en weerstandscapaciteit 4.1 Risico’s Grondexploitaties zijn onvoorwaardelijk verbonden met risico’s. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij het betreffende project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren of te vermijden. De gemeente Haarlem maakt gebruik van het systeem NARIS om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren. Ook de projectrisico’s van de grondexploitaties worden via NARIS bijgehouden. In NARIS wordt aangegeven of en welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden ten aanzien van de risico’s. Het is relatief eenvoudig om een rapport uit NARIS te generen met de actuele risico’s binnen de grondexploitaties. Marktrisico’s zijn risico’s die, als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille aan grondexploitatie. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen: • Grondopbrengsten (als gevolg van ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt) • Rente • Inflatie • (Uitvoerings)kosten • Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal andere factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt.

De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol. Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging de bouwkosten of van het architectenhonorarium (onderdeel van de bijkomende kosten) merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor deze marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen, omdat deze meestal niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar zijn. Zo is het in een slechte vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond, in overeenstemming met planning of vooraf geraamde grondopbrengsten te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en personeel in combinatie met de aanbestedingsruimte. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief 22

meer winst op kan worden gemaakt. Ook de huidige ontwikkelingen zoals de stijging van de energiekosten en loonkosten voor personeel zijn van invloed op de hoogte van de kosten. Een beheersmaatregel kan zijn om via raamcontracten te werken. De prijzen zijn dan voor een bepaalde periode vastgelegd, eventueel met vooraf vastgelegde indexering. Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op toekomstige wijzigingen. De impact van wijzigingen van de verschillende parameters is verschillend. Dit is nader uitgewerkt in de volgende paragraaf.

4.2 Gevoeligheidsanalyse Via de gevoeligheidsanalyse wordt in beeld gebracht wat de impact is van veranderingen in bepaalde onderdelen van de grondexploitatie. Het gaat in eerste instantie om de parameters. Per parameter wordt bepaald wat de impact zou zijn als alleen die parameter aan veranderingen onderhevig is. De andere omstandigheden blijven gelijk (ceteris paribus). De uitkomsten van de wijziging van enkele parameters met 1% zijn weergegeven in onderstaande grafiek. De impact is in duizenden euro’s weergegeven.

Uit de grafiek blijkt dat grootste gevoeligheid gelegen is in de parameter opbrengstenstijging en opbrengstendaling. Kortom een mutatie in de opbrengstenstijging/-daling heeft een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan een mutatie in de kostenstijging. Dit heeft te maken met het totale volume van de prognose. Er dienen meer opbrengsten gegenereerd te worden dan dat er nog kosten gerealiseerd zullen worden. De impact van de opbrengstenstijging en daling geldt alleen voor de grondexploitaties waar nog geen contracten zijn. Dit gaat om 89% van de totale opbrengsten. Hier is de impact van 1% lagere opbrengstenstijging en daling relatief groot. Grondexploitaties waar de 23

grondverkopen al in contracten zijn vastgelegd zijn niet meer vatbaar voor wijzigingen in de opbrengstenstijging. De boekwaarde is in afgenomen naar € 10,6 miljoen. Dit is relatief laag. Naar verwachting zal deze 2023 en 2024 min of meer stabiliseren en vanaf 2026 verder afnemen. Hierdoor is het effect van een rentewijziging relatief beperkt. De boekwaarde in combinatie met de rentevoet bepalen de rentelasten voor de grondexploitaties. Als de boekwaarde relatief laag is, dan hebben veranderingen in de rentevoet maar een beperkt effect. Tot slot is de impact van de disconteringsvoet relatief klein. Dit heeft vooral te maken met de relatief beperkte looptijd van de meeste projecten.

4.3 Scenarioanalyse In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstandscapaciteit te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamd worst case scenario berekend waarin nog negatievere uitgangspunten zijn aangehouden voor de verschillende parameters. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit, waarbij wordt uitgegaan van een soort gemiddelde van de beide scenario’s. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. Onderdeel van de scenario’s zijn tevens lagere opbrengsten en effect van vertraging is.

De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en daarmee de marktrisico’s. Ook dan is er nog voldoende weerstandspositie om mogelijke verliezen af te dekken, maar neemt wel het surplus significant af en daarmee de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen.

24

4.4 Weerstandscapaciteit Indien risico’s optreden dan zal dat impact hebben op het resultaat van de grondexploitaties. Het is van belang om over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken waarmee de impact van de risico’s opgevangen kan worden. De weerstandscapaciteit wordt in beginsel gevormd door de vrije ruimte in de reserve grondexploitatie. Een deel van de reserve wordt benut voor het treffen van voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties. Door periodiek de grondexploitaties te actualiseren, is de verliesvoorziening toereikend. De verliesvoorziening in de reserve grondexploitatie bedraagt per 01-01-2023 € 12,2 miljoen. Vervolgens dient de reserve ook voldoende gevuld te zijn om de marktrisico’s en projectrisico’s af te dekken. Voor de projectrisico’s is per risico op basis van de formule kans maal impact bepaald welk bedrag nodig is om de risico’s af te dekken. Indien er 50% kans dat een risico zich voordoet met een impact van € 2,0 miljoen, dan dient € 1,0 miljoen weerstand te worden aangehouden. De totale weerstand voor projectrisico’s is bepaald op € 0,9 miljoen. Voor de marktrisico’s is op basis van de in paragraaf 4.3 genoemde risico’s een scenarioberekening gemaakt. De effecten van beide scenario’s zijn beide gewogen meegenomen en daarbij is bepaald voor welke grondexploitaties dit tot een (aanvullend) verlies zal leiden.

Op basis van deze berekening dient nog rekening te worden gehouden met € 2,2 miljoen marktrisico. In totaal dient dus een bedrag van € 3,1 miljoen beschikbaar te zijn om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Omdat er met de belastingdienst nog geen definitieve afspraken zijn gemaakt over de uitgangspunten voor het betalen van vennootschapsbelasting (zie hoofdstuk 1 VPB), is er een risico opgenomen van € 1,0 miljoen Met de huidige stand van de reserve heeft de gemeente Haarlem voldoende weerstandscapaciteit om marktrisico’s op te vangen. De markt voor bedrijventerreinen lijkt zich te herstellen, onder andere na de Coronacrisis. De situatie in Oekraïne, maar ook de stijgende rente, laten op dit moment gevolgen zien voor zowel de woningmarkt. Voor de markt voor bedrijventerreinen lijkt dit vooralsnog mee te vallen. Bouwkosten zijn de afgelopen periode sterk gestegen door onder meer hogere energieprijzen, maar deze stijging lijkt wel iets af te vlakken. Vooralsnog zet dit de financiële haalbaarheid van projecten onder druk. De bestedingsruimte per huishouden neemt af, wat effect kan hebben op de afname van woningen. Om de gevolgen van deze risico’s op te vangen is er op dit moment voldoende weerstandscapaciteit. In de berekening voor de benodigde weerstandscapaciteit wordt ook rekening gehouden met het risico op vennootschapsbelasting.

Hierbij is rekening gehouden met € 1 miljoen. De reserve is zodanig gevuld dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. Er is sprake van een zogenaamd surplus. Er is meer dekking van de risico’s dan strikt noodzakelijk is. Het surplus is op 1 januari 2023 € 20,1 miljoen. De onderstaande tabel geeft daarvan een overzicht.

25

Beschikbare weerstandscapaciteit x € 1.000,Stand reserve 1/1 Verliesvoorziening Totaal

-24.189 -12.241 -36.429

Benodigde weerstandscapaciteit x € 1.000,Marktrisico's Project specifieke risico's VPB risico Totaal

2.206 906 1.000 4.113

Surplus Reserve grondexploitatie Totaal risico's Surplus

-24.189 4.113 -20.076

Als gekeken wordt naar de prognose voor 2023 voor de reserve grondexploitatie, dan is er in 2023 nog een aantal claims. Ook moet rekening gehouden worden met een afdracht aan de reserve bovenwijks voor de nieuw geopende grondexploitaties Fietsznfabriek en Beatrixplein. Na de dotaties en onttrekkingen in 2023 en rekening houdend met de risico’s resteert er per 31 december 2023 een surplus van € 9,6 miljoen. Prognose reserve grex 2023 Sta nd res erve 1/1

-24.189

Verwa chte wi ns t va nui t MPG

-2.879

Onttrekki ng tbv ontwi kkel zones en onderzoek s tiks tofprobl ema tiek 1.427 Onttrekki ng verl i es voorzi eni ng obv MPG

248

Onttrekki ng Res erve Ongedeel de Sta d

10.940

Onttrekki ng Zwemmers l a a n tbv res erve Va s tgoed

750

Onttrekki ng nota Bovenwi jks Stand reserve 31/12

-13.703

Ri s i co's

4.113

Surplus 31/12

-9.591

26

5. Projecten 5.1 Algemeen In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle actieve grondexploitaties. Ze staan per stadsdeel gegroepeerd. De tabel geeft het geraamde resultaat weer ten opzichte van vorig jaar. Hieruit blijkt dat het totaal geraamde resultaat is verslechterd. Het gaat om een toename van het tekort van ongeveer € 2,7 miljoen, van € 0,3 miljoen negatief naar € 3 miljoen negatief. Dit is feitelijk geen extra verlies, maar komt onder andere doordat er in 2022 binnen een aantal grondexploitaties een winstneming is gedaan. Het totaal aan winstneming betreft € 5,25 miljoen. Het gaat om de projecten Raaks € 0,28 miljoen, Fietsznfabriek € 4,75 miljoen, de Entree € 0,16 miljoen, Koningstein € 0,08 miljoen, Slachthuisterrein € 0,09 miljoen, Schalkstad fase 1 € 0,09 miljoen en Europawijk Zuid € 0,02 miljoen. De winstnemingen komen ten bate van de reserve grondexploitaties. Voor een aantal grondexploitaties zijn effecten opgetreden van de hoge prijsstijgingen van materialen en lonen spelen die ook van invloed zijn geweest op het resultaat. Zo is er een indexatie van de kosten voor bouw en woonrijp doorgevoerd ter hoogte van 10,4 % in 2022 om het prijspeil van de grondexploitaties aan te passen van 1-1-2022 naar 1-1-2023. Daarnaast zijn de geprognosticeerde kostenstijgingen opgehoogd naar 6% in 2023 en 3% in 2024-2025.

Dit heeft met name effect op het resultaat van de grondexploitaties met een langere doorlooptijd en waar nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt, zoals Laan van Decima, Minckelersweg en Zwemmerslaan en Beatrixplein. Ook de grondopbrengsten zijn tegen het licht gehouden en geactualiseerd. Dalende VON-prijzen en gestegen bouwkosten hebben, voor de projecten waar nog geen verkoopovereenkomsten zijn gesloten, geleid tot een lagere residuele grondwaarde. Daarnaast zijn kosten opgenomen die eerder niet waren voorzien zoals € 0,19 miljoen voor de watercompensatie Deliterrein. Door uitloop van Schalkstad fase 1 zijn er meer plankosten gemaakt. Het resultaat van de Zwemmerslaan is € 0,4 miljoen afgenomen. Door de ligging van een waterleiding is het te ontwikkelen gebied kleiner geworden, de kosten en opbrengsten zijn bijgesteld. De in 2022 geopende grondexploitatie Beatrixplein levert een positief geraamd resultaat van € 2,17 miljoen. De gronden voor de Fietsznfabriek zijn in 2022 getenderd en dit heeft geleid tot € 2,00 miljoen meer aan grondopbrengst, welke grotendeels als tussentijdse winstneming al is genomen. Er is een beperkt risico dat er nog een kort geding wordt aangespannen. De verwachting is dat de gevolgen voor de gemeente dan beperkt zijn. Verliesvoorzieningen moeten worden getroffen voor plannen die verlieslatend zijn.

De totale verliesvoorziening neemt in 2022 toe met ca € 0,10 miljoen, van € 12,14 miljoen naar € 12,24 miljoen. Bij het Badmintonpad betreft het een ophoging van € 0,09 miljoen. De overige € 0,02 miljoen betreft Azieweg en de Waarpolder Noordkop. Dit hangt samen met een aantal eerdergenoemde ontwikkelingen. Per 1 januari 2023 wordt Europawijk Zuid bij de Kadernota afgesloten. Naar verwachting worden daarnaast in 2023 elf grondexploitaties afgesloten. Het gaat om Raaks 3e fase, Ripperda, Deliterrein, Badmintonpad, Noordkop, Fietsznfabriek, Entree Oost en West, Aziëweg, Schalkstad fase 1 en Poort van Boerhave.

27

Resultaat grondexploitaties (NCW) en ontwikkeling verliesvoorziening (negatief = opbrengst)

NCW 1 jan 2022

Centrum 163 Raaks 3de fase

Verlies voorziening 1 jan 2022

Mutatie NCW 2022

NCW Verlies Mutatie 31 dec 2022 voorziening verlies 31 dec 2022 voorziening 2022

Subtotaal

-463 -463

320 320

-143 -143

Subtotaal

-113 -369 2.793 2.311

56 199 87 342

-57 -170 2.880 2.653

Noord 017 Ripperda 079 Deliterrein 157 Badmintonpad Oost 005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. 115 Waarderpolder Laan van Decima 142 Slachthuisterrein 167 Fietsznfabriek 168 Beatrixplein Subtotaal Schalkwijk 036 Schalkwijk Europawijk-Zuid 037,162 Schalkwijk Entree Oost en West 042 Schalkwijk Aziëweg 161 C. Schalkwijk fase 1 164 Poort van Boerhave 165 Zwemmerslaan Subtotaal Zuid West 166 Koningstein Subtotaal Totaal

2.793 2.793

Eindwaarde

Eindjaar

-146 -146

2023

-58 -174 2.937 2.706

2023 2023 2023

2023 2025 2026 2024 2023 2030

0

0

2.880 2.880

-87 -87

1.795 -219 -1.830 -552 -568 -2.168 -3.542

1.795

-8

0 1.795

0 -8

1.831 -232 -1.980 -574 -580 -2.540 -4.076

1.786 -421 -2.538 -574 -3.098 0 -4.844

1.786

0 1.786

8 202 709 22 2.529 -2.168 1.303

-7 -268 7.560 -426 -1.584 -1.227 4.047

0 0 7.560 0 0 0 7.560

7 154 7 339 -99 399 806

0 -113 7.567 -88 -1.684 -829 4.853

0 0 7.567 0 0 0 7.567

0 0 -7 0 0 0 -7

0 -116 7.718 -89 -1.717 -879 4.916

-737 -737

0 0

-37 -37

-774 -774