20221560020 2. Bijlage 1 Ontwerp masterplan ontwikkelzone Zuid-West
Tekst van het document
De nieuwe tuinstad Ontwikkelzone Zuid-West Masterplan
Haarlem, november 2022
plint
n
evel extra t
n terrein
ergarage
wlagen
ewhoogte
er
oen
n in mte
dak
otspots
oofdstructuur
n
overkeer
Masterplan Gebouwen
Openbare ruimte
Rooilijn
Bestaand water
Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
Nieuw water Duiker
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
Openbaar groen
Groen op het dak
Parkeren op eigen terrein
Ecologische hotspots
Ontsluiting parkeergarage
Ecologische hoofdstructuur
Binnentuin
4
Voortuin
Bomen
Hoogteaccent
Fietsstraat
Max. aantal bouwlagen
Langsparkeren
Openbare ruimtebouwhoogte 3-4 Afwisselende
Overig
Rijrichting autoverkeer
Bestaand water
Speelvoorziening
Nieuw water Duiker
Watercollectie
Openbaar groen Parkeerterrein in openbare ruimte Groen op het dak Ecologische hotspots Ecologische hoofdstructuur Bomen Fietsstraat Langsparkeren
Overig Rijrichting autoverkeer Speelvoorziening Watercollectie Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Veenpolder
Overig Speelvoorziening Watercollectie Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Veenpolder Gewenste clusters Clusters van functies
Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Veenpolder Gewenste clusters Clusters van functies
Programma:
Circa 1.500 woningen en 48.000 m² bvo niet-wonen (detailhandel, horeca, kantoren, dienstverlening, bedrijvigheid en maatschappelijk). Bij onvoldoende vraag naar m² niet-wonen kunnen binnen deze m² woningen worden gerealiseerd. Programma niet-wonen is minimaal 30.000 m² bvo.
Gewenste clusters Clusters van functies
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
2
Masterplan Het masterplan beschrijft waar we naartoe willen met het gebied: wat is het karakter van de openbare ruimte en welke ruimte is er nodig om een goede openbare ruimte te realiseren. De groen-en waterstructuren en de toekomstige verkeersstructuur is hier onderdeel van. Voor de private percelen is beschreven welke functies er gebouwd mogen worden en is de maximale bouwhoogtes benoemd. Ook staat beschreven hoe we de doelstellingen van de omgevingsvisie met betrekking tot mobiliteit, klimaatadaptatie, stedelijke dynamiek, werkgelegenheid, sociale samenhang en woningbouwprogramma realiseren. Het masterplan is geen blauwdruk voor de ontwikkelingen in de zone maar schetst de kaders waarbinnen de ontwikkelingen straks plaats kunnen gaan vinden.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
3
Samenvatting Masterplan Het bedrijventerrein Zuid-West is aangewezen als één van de 8 ontwikkelzones in de gemeente Haarlem. Dit bedrijventerrein zal de komende jaren transformeren naar een gemengd woonen werkgebied. In deze ontwikkelzone is er ruimte voor circa 1.500 woningen. De helft van de woningen zal worden verhuurd als sociale huurwoning. Het aantal arbeidsplaatsen zal ongeveer gelijk blijven. Wel verandert het type werkgelegenheid. Zo komt er horeca en detailhandel in het gebied terug en komt er ruimte voor bijvoorbeeld beroepen in de zorg en kennisintensieve sector. Na de transformatie zal de wijk zich kenmerken door woningen in een divers aanbod, aanvullende voorzieningen en een groene openbare ruimte die de wijk laat ademen. Een wijk met minder (vracht)auto’s in het straatbeeld en betere verbindingen voor fietsers en voetgangers. De bestaande groenstructuur wordt uitgebreid, zodat er voldoende ruimte is voor alle bewoners om aangenaam te verblijven in de wijk. Knelpunten in het wegennetwerk worden de komende jaren aangepakt, de verbinding met de stations wordt verbeterd en de bereikbaarheid met de bus wordt ook geoptimaliseerd. De oude bestaande wijken moeten op een vanzelfsprekende manier in de nieuwe bebouwing overlopen.
Het bestaande Houtvaartkwartier is grotendeels ontworpen volgens de principes van het tuindorp. De principes van het tuindorp worden doorontwikkeld naar een eigentijdse tuinstad. Belangrijke ingrediënten hiervoor zijn: de binding met de natuur, plekken creëren om elkaar te ontmoeten, elkaar kennen, geen anonimiteit maar betrokkenheid, een groen karakter, en een veilige en duurzame openbare ruimte. Een openbare ruimte in de traditie van het tuindorp met straten, pleinen, plantsoenen en parken. De volgende 4 principes dragen bij aan de vorming van de eigentijdse tuinstad: 1. 2. 3. 4.
Centrale as als verbindingsruimte Versterken groenblauw netwerk Plekken voor ontmoeting Compact en gemengd bouwen
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
4
+ onderzoeken + ontwikkelingen + nieuw beleid + participatie
=
Aangescherpte ambities
→
Het concept De nieuwe tuinstad + 4 principes + bereikbaarheid op orde + beeldkwaliteit
→
Randvoorwaarden eisen & wensen
Opdrachtgever: Gemeente Haarlem Stedenbouwkundig adviseur: West 8 urban design & landscape architecture
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
5
Inhoud Masterplan Samenvatting Masterplan
3 4
1. Inleiding 1.1 Introductie 1.2 Voorafgaand 1.3 Het masterplan 1.4 Participatie en planning
8 8 10 10 11
2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse 2.1 Plangebied en deelgebieden 2.2 Gebiedsanalyse 2.3 Beleid 2.4 Omgeving 2.5 Conclusie
12 12 15 16 22 24
3. Het plan 3.1 Ruimtelijk raamwerk voor de nieuwe Tuinstad 3.2 De 4 lagen Principe 1: Centrale as als verbindingsruimte Principe 2: Versterken groenblauwe netwerk Principe 3: Plekken voor ontmoeting Principe 4: Compact en gemengd bouwen 3.3 Bereikbaarheid op orde 3.4 Beeldkwaliteit
27 27 29 30 33 38 49 57 64
4. Deelgebieden 4.1 Deelgebied Van Leeuwenhoekpark 4.2 Deelgebied Grijpensteinweg 4.3 Deelgebied Einsteinplantsoen 4.4 Deelgebied Einsteinplantsoen-Stephensonstraat-Pijlslaan 4.5 Deelgebied Eysinkweg
72 72 75 80 80 85
5. Randvoorwaarden, eisen en wensen 5.1 Inleiding 5.2 Openbare ruimte 5.3 Gebouwen, de Haarlemse stijl 5.4 Programma, aantrekkelijk wonen en werken 5.5 Mobiliteit, bereikbaarheid op orde 5.6 Duurzaamheid 5.7 Milieu- en omgevingsaspecten
91 91 92 95 99 103 107 109
6. Hoe nu verder?
113
Bijlages te downloaden 1 Participatieverslag gebundeld 2 Mobiliteitsplan Haarlem Zuid-West 3 Participatieverslag 4 Schaduwstudie 5 Soortenmanagementplan 18-0546 SMP Haarlem Zuid-West 6 Vergelijking spelregelkaart en masterplan 7 Voorzieningen ontwikkelzone Haarlem Zuid-West 8 Waterberging Herinrichting Veenpolder
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
6
De opgaves voor de ontwikkelzones zijn: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan |
Klimaatbestendig Haarlem Energietransitie Haarlem Versterken sociaal weefsel Versterken aantrekkelijke woonén werkstad voor iedereen Haarlem gezonde stad voor mens en dier Duurzaam bereikbare stad
7
1. Inleiding 1.1 Introductie Haarlem is een eeuwenoude, mooie stad waar mensen graag wonen en leven, nu en in de toekomst. De gemeenteraad heeft op 27 januari 2022 de Omgevingsvisie Haarlem 2045 vast gesteld. De visie schetst de koers voor de ontwikkeling van Haarlem. Om te zorgen dat er voor alle doelgroepen een woning is, moet er in Haarlem worden bijgebouwd. Kwaliteit gaat hierbij boven kwantiteit. De gemeente Haarlem heeft de keus gemaakt de bouw van nieuwe woningen te concentreren in grootschalige gebiedsontwikkelingen waar openbare ruimte en woningbouw ontwikkeling integraal worden opgepakt; de zogenaamde ontwikkelingszones. Het doel daarbij is om de volgende stedelijke opgaven, benoemd in de omgevingsvisie, aan elkaar te verbinden en verschillende functies in onderlinge samenhang te realiseren: • Klimaatbestendig Haarlem • Energietransitie Haarlem • Versterken sociaal weefsel • Versterken aantrekkelijke woon- én werkstad voor iedereen • Haarlem gezonde stad voor mens en dier • Duurzaam bereikbare stad
De ontwikkelzones voorzien gezamenlijk in het toevoegen van minimaal 10.000 woningen in de stad. De invulling van de ontwikkelzones geeft een kwaliteitsimpuls aan het gebied, in de vorm van voorzieningen en meer differentiatie in het lokale woningaanbod. Ontwikkelzone Zuid-West is één van de zeven ontwikkelzones in Haarlem. De ontwikkelzone Zuid-West zal de komende jaren transformeren tot een volwaardige nieuwe stadswijk in het Houtvaartkwartier; een aantrekkelijke wijk om te wonen en te werken. Circa 1.500 woningen worden toegevoegd in deze zone (exclusief Plaza West en de ontwikkeling van Stephensonstraat 38-46). Daarnaast is er circa 48.000 m² bvo gereserveerd voor functies die anders zijn dan wonen. In het gebied waar de woningen gebouwd moeten worden is het eigendom van de grond versnipperd. Naast de openbare ruimte heeft de gemeente weinig eigendom. De zone bestaat uit veel bedrijvigheid, enkele woningen in het zuiden het van Leeuwenhoekpark en in het noorden van de zone de sportvelden van voetbalvereniging Geel-Wit. Het streven is om bij de transformatie van het gebied het aantal arbeidsplaatsen (circa 1.500) te behouden. En in te zetten op functies die goed samengaan met de woonfunctie. Een goede symbiose tussen de nieuwe bewoners en de
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 1. Inleiding
bestaande wijk staat voorop in de planvorming. De bedrijven die blijven zitten moeten tijdens en na de transformatie goed kunnen functioneren.
Werkwijze De verdichting die in het gebied gaat plaatsvinden vraagt om een werkwijze waarbij we van grof naar fijn te werk gaan: van ontwikkelvisie naar masterplan, naar stedenbouwkundig plan, naar omgevingsplan en vervolgens naar bouwplan. De plannen moeten zorgvuldig omgaan met de belangen van de bestaande omgeving, bewoners, voorzieningen, ondernemers en natuur. Daarnaast beoogt het masterplan met de ontwikkeling de kwaliteit van de wijk in zijn geheel te verbeteren. De ontwikkelzone heeft ook een opgave voor de bestaande omgeving; de wijk bestand te maken voor heftige regenval en lange warme periodes. Het vergroten van de bergingscapaciteit voor hemelwater en het vergroenen van het gebied zijn daarbij belangrijke aspecten. Ook dit wordt uitgewerkt in het masterplan.
Leeswijzer Dit masterplan bestaat uit 6 hoofdstukken en bijlagen. Het 1e hoofdstuk geeft inzicht in de huidige status van de transformatie, het doel van het masterplan en het verdere proces richting realisatie. Vervolgens bevat hoofdstuk 2 een beknopte analyse, de geldende beleidskaders,
8
het participatietraject en de ambitie van gemeente en stakeholders. In hoofdstuk 3 is het Masterplan uitgewerkt waarin de ruimtelijke principes beschreven zijn. Ook worden de uitgangspunten voor een goede bereikbaarheid en de beeldkwaliteit van de openbare ruimte en bebouwing beschreven. In hoofdstuk 4 is per deelgebied aangegeven wat de ruimtelijke uitgangspunten zijn. Het 5e hoofdstuk geeft een overzicht van de randvoorwaarden, eisen en wensen waar ontwikkelingen binnen de zone aan getoetst worden. Hoofdstuk 6 gaat in op hoe het proces er na vaststelling van het masterplan uit gaat zien.
| Zicht op de ontwikkelzone vanaf de Koepelkathedraal
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 1. Inleiding
9
1.2 Voorafgaand Voorafgaand aan het Masterplan zijn er verschillende documenten vastgesteld en en andere procedures doorlopen. • Ontwikkelvisie en masterplankaart • Ontwikkelstrategie • WBI (nog toevoegen) • Lopende ontwikkelingen
Een aantal ontwikkelvelden (zoals oostzijde Grijpensteinweg) is daarbij al in de fase dat er ruimtelijke uitwerkingen voor worden gemaakt.
Ontwikkelvisie De gemeenteraad heeft op 21 november 2019 de Ontwikkelvisie Zuid-West en de bijbehorende masterplankaart vastgesteld. Deze visie bevat acht uitgangspunten, te weten: • Behoud en versterken van werkgelegenheid • Stad in balans: voldoende voorzieningen • Groen aanzicht • Uitgaan van bestaande kwaliteiten • Bereikbaarheid op orde: focus op ov en langzaam verkeer • Circa 1.400 woningen • Duurzame gebiedsontwikkeling • 50% sociale huur In de ontwikkelvisie is een beeld geschetst hoe dit gebied er in de toekomst uit kan zien. Er wordt echter geen antwoord gegeven op de vraag hoe dit gerealiseerd kan worden. Hoe we dit gaan aanpakken werken we uit in het masterplan.
Voorafgaand aan het masterplan is een ontwikkelstrategie opgesteld en is voorkeursrecht gevestigd op gronden van derden. De verschillen tussen de spelregelkaart 2019 en het masterplan 2022 zijn terug te vinden in bijlage 6.
Sterrenwijck (door Efy Grijpensteinwegoost), gezondheidscentrum, Plaza west fase 2. Daarnaast is OSW op meerdere plekken in de ontwikkelzone actief. Hier wordt verder op ingegaan in hoofdstuk 2.
Ontwikkelstrategie
WBI
De gemeente moet een samenwerking aangaan met verschillende grondeigenaren en marktpartijen die het visiebeeld willen realiseren. Om die reden is er in april 2022 een ontwikkelstrategie vastgesteld. Hierin wordt o.a. aangegeven welke rol de gemeente voor zichzelf ziet in de ontwikkelingen en onder welke voorwaarden er met partijen samengewerkt wordt aan ontwikkeling in het gebied.
In 2021 is door het rijk 8,2 miljoen toegekend vanuit de Impulsregeling Woningbouwversnelling (WBI). Het rijkt stelt hierbij als voorwaarde dat minimaal 50% van de te bouwen woningen betaalbaar is. Daar voldoet de ontwikkelzone Zuid-West aan: de wijk gaat een divers aanbod van woningen bieden waar sociale woningbouw centraal staat en het zuidwestelijke deel van de stad meer in balans komt. Een belangrijke bijdrage aan een ongedeelde stad. Een van de andere voorwaarden is dat 50% door de gemeente of subsidies wordt gedekt. Het totaal voor het dekken van het tekort in publieke investeringen in de zone komt op 16,4 mln.
Voorkeursrechten op gronden van derden Als onderdeel van de strategie is eind 2021 in het gebied voorkeursrecht gevestigd op gronden van derden. Mede hierdoor zijn er momenteel verschillende initiatieven om tot ontwikkeling te komen in het gebied. Zo is Efy Group actief aan om de oostkant van de Grijpensteinweg te ontwikkelen. En werken ontwikkelende partijen samen met de gemeente om verschillende posities aan te kopen in het gebied om tot ontwikkeling te brengen.
Lopende ontwikkelingen De ontwikkelingen in de zone staan niet stil. Parallel aan het opstellen van het masterplan wordt er gewerkt aan Stephensonstraat 38-46, Stephensonstraat 4-6, Pelgrimkerk,
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 1. Inleiding
1.3 Het masterplan Het masterplan bevat ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Dit betreffen zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders voor o.a. het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid, milieu- en duurzaamheidsaspecten. Deze kaders zijn vertaald in masterplankaarten en vastgelegd in randvoorwaarden, eisen en wensen. Dit masterplan borgt de gemeentelijke ambities voor de ontwikkelzone Zuid-West en dient als
10
toetsings- en beoordelingsdocument voor het stedenbouwkundig plan van de ontwikkelende partijen. Ook de afzonderlijke gebouwontwerpen en het ontwerp voor de openbare ruimte worden aan de hand van dit masterplan beoordeeld of het voldoet aan de gemeentelijke uitgangspunten. Het masterplan wordt door de raad vastgesteld. Het Masterplan is geen blauwdruk en schetst een duidelijk beeld van het raamwerk openbare ruimte en hoe de gemeente de ontwikkeling van de deelgebieden ziet. Het kan zijn dat bij de verdere uitwerking van de deelgebieden op onderdelen van het masterplan wordt afgeweken. Het uitgangspunt daarbij is dat wordt aangetoond dat de uitwerking een verbetering betreft ten opzichte van het masterplan en het ruimtelijke effect op de omgeving.
1.4 Participatie en planning Participatietraject Het afgelopen jaar hebben we samen met buurtbewoners en belanghebbenden een intensief participatietraject doorlopen. In hoofdstuk 2 gaan we uitgebreider in op het participatieproces, wat we hebben opgehaald en wat op welke manier terugkomt in het Masterplan.
Inspraakproces In de komende periode wordt het masterplan in de inspraak gebracht. Van het masterplan wordt er een ontwerp document door het college van burgemeester en wethouders vrijgegeven voor de inspraak
gedurende een termijn van zes weken, zodat iedereen daarop kan reageren via een inspraak reactie. Alle inspraakreacties worden beoordeeld en waar dit aanleiding geeft, zal het masterplan worden aangepast. Voor dit project geldt dat het masterplan wordt vastgesteld door de raad.
Het vervolg Na vaststelling van de raad worden er door diverse ontwikkelaars stedenbouwkundige plannen opgesteld en voorgelegd aan de gemeente. Na beoordeling door de gemeente zullen ook deze plannen worden voorgelegd aan het college en uiteindelijk worden vrijgegeven voor inspraak. Na vaststelling van een stedenbouwkundig plan volgt de ruimtelijke procedure en zal een ontwerpbestemmingsplan (na invoering omgevingswet: ontwerpwijziging omgevingsplan) - al dan niet in combinatie met een ontwerpomgevingsvergunning – worden opgesteld en ter inzage worden gelegd. Mede afhankelijk van de zienswijzen die worden ingediend op het ontwerpbestemmingsplan zal besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvinden. Als ook de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden kan de uitvoering van projecten worden opgestart.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 1. Inleiding
11
2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse Dit hoofdstuk beschrijft de opgaven die er liggen en waarop met het Masterplan invulling aan wordt gegeven. Vervolgens wordt dit doorvertaald naar een masterplan. Belangrijke bestaande kwaliteiten waarop wordt aangesloten, wensen vanuit de buurt en opgaven die volgen uit vastgesteld beleid worden in dit hoofdstuk samengevat. In de ontwikkelvisie is een uitgebreide analyse gemaakt. In dit hoofdstuk worden met name nieuwe inzichten en nieuw beleid benoemd.
2.1 Plangebied en deelgebieden We maken onderscheid tussen het plangebied en het studiegebied. In het plangebied worden concrete voorstellen voor ingrepen gedaan. In het studiegebied wordt gekeken wat de impact is van de ingrepen binnen het plangebied. Ook wordt gekeken naar de samenhang met vraagstukken in het studiegebied, bijvoorbeeld mobiliteit, water, milieu, eventuele opgave die samenhangen met ingrepen in het plangebied. Daarnaast heeft de verstedelijking binnen het plangebied ook impact op de stad en de regio. Op de onderwerpen verkeer, stikstofuitstoot en impact op natuurgebieden zijn deze in beeld gebracht. Het plangebied laat zich opdelen in zeven verschillende deelgebieden: Van Leeuwen hoekpark, Grijpensteinweg, Einsteinplantsoen, Stephensonstraat, Eysinkweg, de sportvelden en Plaza West. Er is gekozen om met deelgebieden te werken om beter in beeld te kunnen brengen wat op welke plek gaat gebeuren en hierover te communiceren met de omgeving.
| Deelgebieden
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
12
| Plangebied
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
13
| Bestaande bedrijfsfuncties en waardevol groen versterken elkaar niet.
| Water en groenkwaliteit wordt niet benut.
| Grote solitaire gebouwen met weinig uitstraling.
| Onaantrekkelijkprofiel, geen groen.
| Geen verblijfskwaliteit of plekken om te verblijven.
| Veel verkeer en parkeren in de openbare ruimte.
| Geen connectie met de straat.
| Praktische functionele inrichting , niet aantrekkelijk.
| Geen relatie tussen woon en werkgebied zowel fysiek als qua uitstraling
| Grote open, groene ruimte niet bereikbaar voor de buurt.
| Openbare ruimte voor auto en vrachtverkeer weinig comfort voor fietser.
| Monofunctioneel industie en bedrijven.
| Waardevol groen onbenut.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
14
2.2 Gebiedsanalyse
een identiteit ontstaan die ontmoeten en bezoek niet heeft aangemoedigd.
In dit deel geven wij een korte analyse van de bestaande situatie en de ruimtelijke structuur van de wijk. De focus ligt bij het analyseren van de mogelijke huidige ruimtelijke gebreken in de ontwikkelzone.
Voor meer informatie zie 4.2 van de vastgestelde visie (2019)
Historie Het gebied ligt op de overgang van hoger gelegen ‘oud-duinzand’ en lager gelegen ‘zandig moerasveen’. Dit gebied werd in het verleden weinig intensief gebruikt; mensen gingen wonen op de strandwallen. De bodem heeft grote betekenis voor de nijverheid die hier in een veel latere periode is ontstaan. Toen het veengebied ontgonnen was werd het gebruikt voor tuinbouw en later voor bollenkweek en als weidegebied. De industrialisatie heeft een grote impact op het gebied. De oost-west-verkaveling verdwijnt als het spoor wordt aangelegd (1846) en er een spooremplacement en een industriehaven worden aangelegd. In de eerste kwart van de 20e eeuw wordt de noordelijke Leidsebuurt gebouwd, maar het zuidelijk deel van de polder blijft nog leeg en is een min of meer losse zone ten opzichte van de omgeving. Bebouwing binnen de zone komt pas echt op gang in de laatste kwart van de 20e eeuw. De industrialisatie maakt dat het gebied een redelijk solitaire zone wordt - gericht op industriële functies – waardoor het zich afzondert van de woonwijken. Door deze ontwikkeling is er
Bestaande situatie Het grootste deel van de zone heeft zich in het verleden anders ontwikkeld dan de omliggende buurten. Er is hier maar weinig woningbouw en het industriële en nijverheid voerden de boventoon. Het is een restzone te midden van woongebieden, een zone die gefaseerd is ingevuld met verschillende functies en bebouwing. De zone heeft een matige ruimtelijke uitstraling en is in ruimtelijke zin een enclave en daarmee onvoldoende verbonden met de omliggende wijken. Dit komt mede door een gebrek aan kwalitatief goede ontmoetingsplekken en versteende straten. Het realiseren van dergelijke plekken biedt ook reden voor inwoners uit omliggende wijken deze te bezoeken.
Ruimtelijke opbouw De hoofdstructuur van de wijk Houtvaartkwartier bestaat uit drie ‘lange lijnen’ De oudste is de 17de-eeuwe Leidsevaart, ooit gegraven om de waterhuishouding en het transport van personen goederen in het westen van Nederland te verbeteren. Vervolgens kwam de spoorlijn erbij en halverwege de 20ste eeuw de Westelijke Randweg. Binnen deze belangrijke (historische) hoofdstructuren – soms een gevoelige barrière - liggen
de woonbuurten en de te transformeren bedrijvenzone Zuidwest. De zone kent een sterke noord-zuid oriëntatie. Het ontbreken van goede oost-westverbindingen maakt dat het gebied slecht verbonden is met de aangrenzende wijken. Het Houtvaartkwartier is een stadsuitbreiding op basis van een stedenbouwkundig ontwerp. Dat betekent dat de openbare ruimte, architectuur en stedenbouw als één geheel zijn ontworpen. Omvangrijke stukken van het Houtvaartkwartier zijn opgezet vanuit de tuinwijk gedachte. In deze filosofie stonden bewoners via de tuin in relatie tot de natuur en elkaar. De woonbuurten zijn overzichtelijk opgebouwd, met onderscheid tussen hoofd- en kleinere straten. De omgeving heeft zeker ruimtelijke kwaliteiten maar ook problemen (o.a. water- en parkeeroverlast) omdat ze in een andere tijdsgeest zijn gebouwd. In het midden van het Houtvaartkwartier ligt de ontwikkelzone, van oudsher een functioneel en industrieel landschap met weinig groen. De openbare ruimte is functioneel ingericht. Er zijn vooral solitaire gebouwen, met blokstructuur en een grote variatie aan kleur- en materiaalgebruik. De ontwikkelzone wijzigt van noord naar zuid van karakter. Het meest noordelijke deel bestaat uit intensieve bebouwing, Plaza West (voormalig expeditieknooppunt).
Richting het zuiden krijgt het gebied een meer open karakter vanwege de aanwezige sportvelden en deels onbebouwde kavels van de autoboulevard. Functioneel is de zone eenzijdig en praktisch
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
15
ingericht. Naast weinig groen is er ook weinig aantrekkingskracht of reden om het gebied te bezoeken. De zone heeft een lage gebruiks waarde. In de ontwikkelvisie 2019 is de huidige situatie uitvoerig geanalyseerd. Voor meer informatie zie 4.3 van de vastgestelde visie (2019)
Samenvattend Het gebied mist ruimtelijke samenhang. Er zitten veel verschillende functies, zonder al te veel samenhang en verblijfskwaliteit. Fysieke en mentale verbindingen/interactie tussen bestaande plekken/voorzieningen ontbreken, net als de oost-west verbindingen met de omliggende woonwijken. Dit komt onder andere door de huidige clustering van functies en daardoor eenzijdig gebruik. Bestaande voorzieningen en functies zijn grootschalig, doorgaans met weinig arbeidsplaatsen en enkelzijdig gebruik van de bebouwing. Door het huidige gebruik van de zone is er veel verstening en weinig kwalitatief groen. De huidige verblijfskwaliteit is laag. Er zijn geen/ weinig plekken waar mensen elkaar goed kunnen ontmoeten en kunnen verblijven. Voor een levendige zone is er behoefte aan een betere mix van functies en een kwalitatieve, groene openbare ruimte voor ontmoetingen en verplaatsingen.
2.3 Beleid In deze paragraaf gaan we in op beleids ontwikkelingen – die gespeeld hebben tussen visie (2019) en masterplan (2022) – welke geleid hebben tot aanpassing van het ruimtelijke concept. Dit kunnen aanpassingen zijn in uitgangspunten en/ of regels, of de interpretatie hiervan. De verschillen tussen de masterplankaart 2019 en het masterplan 2022 zijn terug te vinden in bijlage 6.
BRIEFCASE-BLANK
a. Werkgelegenheid
🚲
e. Bereikbaarheid
SCALE-UNBALANCED-FLIP
b. S tad in balans
HOUSE-CHIMNEY-WINDOW
f. 2 100 woningen
🥬
c. Groen aanzicht
♲
g. Duurzaam
d. Bestaande kwaliteit
☯
h. 5 0% sociale huur
Bestaand beleid Ontwikkelvisie ontwikkelzone Zuid-West De ontwikkelvisie is in 2019 vastgesteld. Deze visie geeft een eerste richting aan toekomstige ontwikkelingen in de ontwikkelzone Zuid-West op het gebied van wonen, werken, mobiliteit en duurzaamheid. Daarvoor zijn de onderstaande 8 uitgangspunten in de visie opgenomen. Om handen en voeten te geven aan toekomstige ontwikkelingen zijn er meerdere deelgebieden benoemd. Ieder deelgebied heeft daarbij verschillende eigenschappen toegekend gekregen die voortkomen uit de bovenstaande 8 pijlers.
Tevens benoemt de SOR verschillende ingrepen en projecten in zuidwest. De themakaarten die zijn opgenomen in de SOR geven hier een goed beeld van. Het gaat dan onder andere over het versterken van fietsroutes en ecologische verbindingen.
Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) De SOR biedt een prioriteringskader voor de inrichting van de openbare ruimte. Deze prioritering kent een hiërarchie met bovenaan ruimte voor inpassen van groen en water. Na deze inpassing wordt gekeken naar mobiliteit waarbij langzaam verkeer prioriteit heeft boven gemotoriseerd verkeer, en waarbij ov boven individueel autobezit gaat (zie p.38 van de SOR).
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
16
Nieuw beleid - sinds vaststelling ontwikkelvisie Omgevingsvisie Haarlem 2045 In oktober 2021 is de Omgevingsvisie Haarlem 2045 vastgesteld. De Haarlemse identiteit en de nieuwe trends en ontwikkelingen – op het gebied van globalisering, duurzaamheid, circulariteit, vernieuwende technologische ontwikkelingen – vormen samen de Haarlemse opgaven. Om deze ruimtelijke opgaven in goede banen te leiden zijn er zes strategische keuzes gemaakt:
Samen met twaalf speerpunten geeft de omgevingsvisie een integrale ontwikkelrichting van de stad voor 2045 weer. De omgevingsvisie wordt concreet in een aantal icoonprojecten, waar de verschillende strategische keuzes samenkomen en de koers van de stad wordt geïllustreerd. In de ontwikkelzone ZuidWest komen verschillende strategische keuzes samen. Mengen & verdichten: woningbouw wordt geconcentreerd in grootschalige gebiedsontwikkeling. Buurtgericht ontwikkelen: bijdragen aan het tien-minuten netwerk (waarbij de belangrijkste voorzieningen in Haarlem voor iedereen binnen 10 minuten te bereiken zijn met de fiets of ov) en stadstraten. Vergroenen & vernatten: versterken van de boezemwaterstructuur. In dit masterplan neemt de omgevingsvisie een belangrijke rol op zich. Deze visie weerspiegelt namelijk verschillend sectoraal beleid. In de latere tekst zullen wij a.d.h.v. icoontjes aangeven op welk vlak een keuze die wij maken tegemoetkomt aan de omgevingsvisie. Economische visie Haarlem De Economische visie Haarlem geeft richting aan het economisch beleid op de lange termijn en is leidend voor de versterking van het ondernemings- en vestigingsklimaat. Doelstellingen zijn het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid om de huidige woon-werkbalans te behouden, een gezonde arbeidsmarkt waarbij banenaanbod en
-profiel van de beroepsbevolking beter op elkaar aansluiten en een duurzame, circulaire economie. De huidige, stadsbrede woon-werkbalans van 0,43 dient minimaal gelijk te blijven. Binnen ontwikkelzones ontstaan nieuwe locaties voor bedrijvigheid. Echter, door transformatie in Zuid-West gaan ook bedrijven verloren of worden deze verplaatst naar andere delen van Haarlem of daarbuiten. De ruimtevraag voor werken hoeft niet enkel in de ontwikkelzone te worden opgelost. Buiten de ontwikkelzones wordt ook naar geschikte locaties gezocht om arbeidsplaatsen te intensiveren en toe te voegen. Woonvisie 2021-2025: Doorbouwen aan een duurzaam (t)huis De woonvisie bouwt voort op de woonvisie 20172020. De ambities zijn aangescherpt en bijgesteld. Er worden extra woningen toegevoegd, met nadruk op sociale huurwoningen en er is hogere ambitie op het gebied van duurzaamheid. Voor de verdeling van nieuwbouwwoningen gelden de principes van de ongedeelde stad. Voor Zuid-West betekent dit dat 50% van de nieuwbouwwoningen in het sociale segment dienen te vallen. Hierdoor komt er een betere verdeling van sociale woningen over diverse wijken in Haarlem. In de ‘Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’ worden nadere eisen gesteld rondom nieuwe woningbouw. Daarbij gaat het over verdeling van programma en kwalitatieve eisen aan nieuwe (sociale) woningen.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
17
Overig relevant beleid
Nieuwe ontwikkelingen
Bovenstaand beleid is uiteraard niet het enige dat van belang is. In de Hieronder is een overzicht opgenomen van ander beleid dat van belang is voor het masterplan, en ontwikkeling in de zone. Wij hebben ervoor gekozen om de al genoemde beleidsstukken extra nadruk te geven omdat deze belangrijke aspecten van ontwikkeling borgen. Dit maakt het overige beleid uiteraard niet minder belangrijk.
Na vaststelling van de visie in 2019 is er een aantal ontwikkelingen geweest die tot nieuwe inzichten hebben geleid. We geven kort aan tot welke aanpassingen deze ontwikkelingen hebben geleid.
Onderstaand beleid is van belang voor het masterplan. Denk aan o.a. • Richtlijn Duurzaam Bouwen • Strategisch plan Klimaatadaptatie 2022 • Adviesrapport klimaatbestendige Nieuwbouw (MRA) • Woonvisie 2021-2025 • Economische visie Haarlem • Nota Ruimtelijke Kwaliteit • Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) • Mobiliteitsbeleid 2021 en uitvoeringsagenda • Nota Hoogbouwprincipes • Cultuurplan 2022-2028 • Agenda voor Sport 2020+ • Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 20192022 • Ecologisch beleidsplan Natuurbescherming • Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment
Toekenning Impulsgelden In 2020 heeft de gemeente de aanvraag ingediend voor de woningbouwimpuls, geld dat vanuit het rijk beschikbaar is gesteld om woningbouw in het land te versnellen. Deze subsidie is bedoeld om het realiseren van nieuwe woningen, o.a. in Haarlem aan de ontwikkelzone Zuid-West, te versnellen. In 2021 is deze subsidie door het Rijk toegekend. Vaststelling omgevingsvisie In oktober 2021 is de omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie verbindt verschillende beleidsvelden met elkaar en combineert de urgente thema’s in één document. Hiermee bereidt Haarlem zich voor op de ruimte vragers in de stad, die allen een claim maken op de schaarse ruimte. Aankopen grond ProRail om wateropgave op te lossen In gesprek met ProRail wordt bekeken op welke termijn gronden aan de spoorsloot langs de Rutherfordstraat gekocht kunnen worden. Op deze plek kan een groot deel van de benodigde extra waterberging worden gegraven.
Coalitieakkoord Actie! 2022-2026 In 2022 zijn er gemeenteraadsverkiezingen geweest en is er een nieuw college aangetreden. Zij presenteerde het coalitieakkoord waarin doelstellingen worden aangegeven op het gebied van wonen, energie en klimaat. Er moeten betaalbare woningen worden toegevoegd, de stad moet groener en klimaatadaptiever. Het coalitieakkoord zet de eerder benoemde omgevingsvisie centraal. Woningbouw wordt versneld, binnenstedelijke verdichting vindt met name plaats in de ontwikkelzones. Dit gaat gepaard met oog voor voorzieningen en leefbaarheid voor wijken en buurten, inclusief het groen. Aan de westkant van het Spaarne wordt doorgaans ingezet op 50% sociale huur, en ook bij initiatieven met minder dan 30 woningen wordt een divers woningaanbod verlangd. Voor wat betreft ontwikkelzone Zuid-West heeft het nieuwe college de doelstelling om deze collegeperiode de eerste woningen op te leveren. Hiervoor is zij bereid een stevige rol te pakken en actief grondbeleid toe te passen. Ook het versnellen van de procedures behoort tot de opties om de woningen deze collegeperiode op te leveren.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
18
Onderzoeken In het kader van de ontwikkelzone zijn er verschillende onderzoeken gedaan. Gaandeweg zijn er problemen en nieuwe inzichten naar voren gekomen, bijvoorbeeld over stikstof. Door het (laten) uitvoeren van deze onderzoeken hebben wij keuzes moeten maken die in sommige gevallen anders zijn dan opgenomen in de visie. Wij benoemen een aantal onderzoeken hier kort. Stikstof De ontwikkelzone ligt dicht bij het duingebied Kennemerland Zuid. Dit gebied is aangewezen als Natura 2000 gebied. De toekomstige ontwikkelingen mogen daarom niet meer stikstof in het duingebied neer laten komen dan in de huidige situatie gebeurt. De nieuwbouw is gasloos. Het gemotoriseerde verkeer is daarmee de belangrijkste veroorzaker van de stikstofuitstoot. Door alternatieven van vervoer te stimuleren wordt het autogebruik verminderd. Door ook naar de programmering te kijken is het mogelijk de ontwikkelzone te ontwikkelen zonder dat deze ontwikkelingen nadelige gevolgen hebben voor de habitattypen in het duingebied Kennemerland Zuid. Voorzieningen De behoefte voor maatschappelijke functies, kleinschalige bedrijven, kantoren/kantoorachtigen en detailhandel/horeca is onderzocht. De verwachting is dat er behoefte is aan circa 35.000 m² in de ontwikkelzone. Dit is goed voor 1.000 tot 1.700 arbeidsplaatsen.
Mobiliteit De toename van de mobiliteitsbehoefte in het gebied moet gestuurd worden zodat onder andere de verkeerskundige effecten zowel binnen als buiten de zone beperkt blijven. Het beperken van autobezit, autogebruik én het stimuleren van fiets en OV-gebruik is daarin belangrijk. Veilig en snel verplaatsen met de fiets en OV is vanzelfsprekend. De autobereikbaarheid is er maar staat niet op de eerste plaats. Enkele thema’s die ‘extra’ aandacht vragen in het gebied zijn: Verkeersveiligheid / comfort op Pijlslaan en op de centrale as. Parkeeroplossingen zowel binnen als buiten de zone, bebouwd en op straat. Waterberging Uit het onderzoek ‘klimaatadaptieve herinrichting Veenpolder 2022’ (zie bijlage) blijkt dat op eigen terrein van de nieuwbouw 70 mm waterberging gerealiseerd dient te worden. Daarnaast is het nodig om 8.000 m2 extra open water te realiseren om het oppervlaktewatersysteem goed te kunnen laten functioneren bij buien van 70 mm en 90 mm. Ook is onderzocht welke leidingdiameters nodig zijn. Windhinder Uit de eerste analyse blijkt dat een aantal locaties in de ontwikkelzone nader onderzoek vragen op het moment dat de plannen verder uitgewerkt worden. Op die manier kunnen terrassen en entrees op de juiste manier worden gepositioneerd. En kan in de architectuur overlast van wind zo veel als mogelijk worden vermeden.
Geluid De nieuwbouw langs het spoor wordt hoger dan de huidige bebouwing. Om die reden is een vergelijk gemaakt tussen de huidige en toekomstige situatie over de ‘weerkaatsing van de gebouwen op de ten westen van het spoor gelegen bestaande woonwijk’. De effecten van weerkaatsing zijn beperkt. Samenvattend In dit hoofdstuk is tot nu toe aangetoond dat de wereld niet stil heeft gestaan sinds het vaststellen van de ontwikkelvisie. Door het vaststellen van nieuw beleid en het doen van verscheidene onderzoeken moeten er aanpassingen aan de doelstellingen worden gemaakt. Centrale vraag hierbij is of de oorspronkelijke 8 uitgangspunten uit de omgevingsvisie nog overeind staan of, en zo ja op welke wijze, deze zijn bijgesteld na het doen van nader onderzoek en vaststellen van nieuw beleid. Wijzigingen naar aanleiding van nieuw beleid en onderzoeken stippen wij hier kort aan. 0,43 arbeidsplaatsen In de ontwikkelvisie is uitgegaan van het behouden van het aantal bestaande arbeids plaatsen en het laten toenemen hiervan evenredig met de groei van het aantal inwoners. Hoewel het realiseren van een woonwerkgebied nog altijd uitgangspunt is, komen in de Economische visie Haarlem en de Omgevingsvisie naar voren dat de woonwerkbalans van 0,43 baan per inwoner in de stad gelijk dient te blijven en daarvoor, naast
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
19
| Participatieverslag Masterplan
Opdracht Welke opdracht gaf de buurt mee?
Masterplan Hoe is dit verwerkt in het plan?
Het vervolg Wat gebeurt er in de toekomst?
Creëer plekken in de wijk waar men elkaar kan ontmoeten. Voor iedereen, voor jong en voor oud.
• Er wordt vanuit het leidend principe ‘ontmoetingsplekken die verbonden zijn door de centrale as” beschreven op welke plekken welk type ontmoeting plaats kan vinden. • Er is als uitgangspunt opgenomen dat de sportvelden van Geel-Wit gedraaid worden, waardoor er meer ruimte ontstaat voor openbaar groen en ontmoeting rond de velden.
• In een volgende fase – als ontwikkelaars en eigenaars gaan ontwerpen – wordt er een uitwerking van de buitenruimte gemaakt. Dan wordt duidelijk hoe de buitenruimte eruit komt te zien.
Zorg voor levendigheid en onderzoek welke voorzieningen passend zijn. Het moet geen ‘slapende wijk’ worden.
• Er worden uitgangspunten meegegeven voor het programma in de zone: in welke deelgebieden komen straks bij voorkeur welke voorzieningen en functies?
• In een volgende fase krijgt de invulling van het programma aandacht. Er worden verschillende gesprekken met verschillende organisaties en eigenaren gevoerd over wat waar kan komen in de wijk.
Maak het ‘nieuwe’ groen zo veel mogelijk openbaar en toegankelijk. Zorg voor fijne, prettige en veilige plekken.
• Meer groen in de openbare ruimte is een randvoorwaarde. Dit moeten sociaal veilige plekken zijn. • Een wens die aan ontwikkelaars wordt meegegeven is dat het nieuwe groen openbaar toegankelijk is. • Een randvoorwaarde die gesteld wordt is dat daken altijd een functie moeten hebben.
• In een volgende fase – als ontwikkelaars en eigenaren gaan ontwerpen - worden de randvoorwaarden en wensen uitgewerkt verder uitgewerkt.
Maak het groen! Behoud het bestaande groen, maak het nog beter en zorg voor uitbreiden van groen. Denk daarbij ook aan het vergeten groen en het ‘kleine groen’.
• Er zijn uitgangspunten opgenomen voor het groener maken van de openbare ruimte en voor het groener maken op en rondom de bebouwing. • Er wordt een randvoorwaarde gesteld aan het zoveel mogelijk behouden van bestaande bomen • Als uitgangspunt wordt opgenomen dat er ook kleine groene plekken worden toegevoegd.
• In een volgende fase worden de suggesties en ideeën die zijn ingebracht mogelijk verwerkt in de inrichtingsplannen die worden gemaakt. • De gemeente staat ook nu al open voor initiatieven om de wijk groener te maken. Daarvoor zijn subsidies beschikbaar.
Zoek naar een oplossing voor het parkeren voor toekomstige bewoners, zodat huidige bewoners daar minimaal overlast van ondervinden.
• Er zijn randvoorwaarden opgenomen waarin wordt bepaald dat bewonersparkeren van de toekomstige bewoners binnen de bouwblokken moet worden opgelost. Bezoekersparkeren vindt beperkt plaats op straat. • Voor de huidige bewoners van de wijk die nu parkeren ín de straten heeft de komst van nieuwe bewoners geen effect. • De openbare ruimte in de ontwikkelzone wordt anders ingericht. Hier is minder ruimte voor de auto en parkeren, meer ruimte voor groen, fietsers en voetgangers.
• In de volgende fase wordt uitgewerkt hoe het parkeren in de toekomstige bouwblokken en de openbare ruimte eruit komen te zien.
Zorg voor goede alternatieven voor autogebruik
• Andere vormen voor mobiliteit is een van de uitgangspunten voor het Masterplan. • Het ‘omgekeerd ontwerpen’- waarbij de voetganger en fietser voorop staan, gevolgd door het OV en deelmobiliteit met tot slot de auto – heeft geresulteerd in de centrale fiets-as in de hoofdstructuur.
• Deelmobiliteit krijgt verdere invulling in het project. Met de provincie zijn er gesprekken over het verbeteren van het OV.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
20
Opdracht Welke opdracht gaf de buurt mee?
Masterplan Hoe is dit verwerkt in het plan?
Het vervolg Wat gebeurt er in de toekomst?
Kijk serieus naar bestaande en mogelijk toekomstige problemen in relatie tot de verkeersveiligheid.
• Er worden randvoorwaarden en ook eisen gesteld aan de verkeersveiligheid. • De centrale fiets-as is hiervoor het principe dat gehanteerd wordt. Iedereen moet zich prettig en veilig kunnen bewegen door de wijk.
• Een aantal verkeersmaatregelen dat op korte termijn al genomen kan worden, is meegegeven aan de afdeling Verkeer. Deze maatregelen staan in het Masterplan niet beschreven, omdat het plan de lange termijn beschrijft.
Zorg voor iedereen voor goede routes in de wijk. Maak inzichtelijk voor wie waar plaats is, met aandacht voor de veelheid aan type verkeer en snelheden.
• Als randvoorwaarde is opgenomen dat de Munterslaan en de Pijlslaan verbeterd worden als fietsroute. • Als wens is opgenomen om te onderzoeken welke oost-west verbindingen er onder het spoor in de toekomst eventueel mogelijk zijn om de Munsterlaan en Pijlslaan te ontlasten. • Als uitgangspunt is meegenomen voor welke weggebruiker waar plek is.
• In de volgende fase – bij het maken van inrichtingsplannen – wordt aan de hand van ontwerpen duidelijk hoe de routes eruit komt te zien.
Maak helder hoe het aantal woningen op deze plek past.
• Er staan randvoorwaarden beschreven waar welke bebouwing mag komen en wordt een bandbreedte gegeven voor de bouwhoogtes. • Er wordt op dit moment verwacht dat er in de ontwikkelzone minimaal 1.472 woningen gebouwd worden. Wordt er minder werkgelegenheid gerealiseerd, dan gaat het woningaantal omhoog. Als sommige (grond)eigenaren niet willen ontwikkelen, of er komt een verandering van woninggroottes, dan gaat het woningaantal omlaag.
• In de volgende fase gaan de verschillende eigenaren en ontwikkelaars aan de slag met het uitwerken en ontwerpen van de ontwikkelvelden binnen de ontwikkelzone. Dat moet dus gebeuren binnen de gestelde randvoorwaarden.
Heb aandacht voor het zorgvuldig inpassen van de toekomstige bebouwing. Neem schaduw, inkijk, uitzicht, geluid e.d. in acht.
• Het beperken van overlast is opgenomen als een randvoorwaarde. Dat betekent dat bij de positionering van gebouwen en het gebruik van verschillende hoogtes zo min mogelijk overlast mag veroorzaken op de huidige bebouwing. • Er staan uitgangspunten in het plan voor de bouwhoogtes op verschillende plekken.
• In de volgende fase volgt een verdere uitwerking in ontwerpen, De benoemde randvoorwaarden en uitgangspunten moeten daarbij gehanteerd worden.
Probeer woontypen per doelgroep te verankeren in het Masterplan, zodat doorstroom mogelijk wordt.
• De gemeente streeft graag naar doorstroming op de woningmarkt. Dit kan helaas niet met beleid worden afgedwongen. • Voor de vrije sector huur en koopwoningen wordt nadrukkelijk de wens meegegeven dat we graag woningen gerealiseerd zien voor starters en ouderen.
• Afspraken over sociale huur en middeldure woningen kunnen we vastleggen in overeenkomsten met ontwikkelaars. Ook kunnen we dit opnemen in het bestemmings/omgevingsplan.
Zorg voor (bestaande) ondernemers en organisaties: waar is plek voor hen en hoe kunnen zij wellicht juist een bijdrage leveren?
• Er wordt als randvoorwaarde meegegeven dat werkgelegenheid behouden moet blijven. Er staat benoemd wat de ruimte voor werkgelegenheid is, aan de hand van type en aantal vierkante meters.
• In de verdere uitwerking gaat per deelgebied gekeken worden welke werkgelegenheid waar passend is.
Behoud helderheid over het proces. Zorg dat het duidelijk is voor betrokkenen wat er gebeurt en wanneer.
• Er staat beschreven hoe de vervolgfase eruit komt te zien en wat hierin het proces is.
• De gemeente blijft ook in de volgende fase – wanneer er verschillende partijen in de deelgebieden met ontwikkelvelden aan het werk gaan – zorgen voor helderheid over proces. Informatie wordt toegankelijk en vindbaar gemaakt.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
21
de ontwikkelzones ook ingezet zal worden op grootschalige werklocaties zoals de zuidstrook Waarderpolder en nabij OV-knooppunten. Het hanteren van 0,43 baan per inwoner als harde eis voor het aantal arbeidsplaatsen in de ontwikkelzone wordt daarom losgelaten. Het aantal banen dat niet in de ontwikkelzone gerealiseerd zal gecompenseerd moeten worden bij de zuidstrook Waarderpolder of nabij de OVknooppunten om de woon-werkbalans van 0,43 baan per inwoner stadsbreed gelijk te houden. Verdeling van woningen 50-50 De verdeling van de nieuwe woningen is in de ontwikkelvisie vastgesteld op 50% sociale woningen en 50% vrije sector woningen. De 50% sociale eis blijft overeind. De overige woningen zijn verdeeld in 12,5 % middelduur en 37,5% vrije sector. Stedelijke gracht In de ontwikkelvisie is ruimte gereserveerd voor het realiseren van een stedelijke gracht/water door de Stephensonstraat. Dit idee is komen te vervallen omdat door het vrijkomen van NS gronden een beter te realiseren oplossing voor de wateropgave wordt geboden. De wateropgave die in dit gebied speelt zal worden opgelost langs het spoor waar het bestaande water wordt verbreed.
2.4 Omgeving Geschiedenis In de afgelopen jaren is gewerkt aan de ontwikkelvisie, de ontwikkelstrategie en het masterplan. Tijdens het opstellen van de ontwikkelvisie heeft er een participatietraject gelopen geïnitieerd door de ontwikkelcombinatie OSW. Tijdens het opstellen van het masterplan is er een intensief participatietraject doorlopen, dat in samenwerking met Kickstad is georganiseerd. In de periode september 2021 tot aan nu hebben er verschillende participatiemomenten plaatsgevonden, waaronder informatieavonden, buurtgesprekken, mobiliteitsgesprekken, bakfietsbalies, flitspeilingen, online informatiebijeenkomst, informatieroute en communicatie op en via de website. Het doel van het participatieproces was om samen met de inwoners, ondernemers en andere stakeholders het masterplan te verrijken, en daarmee een stevige basis te creëren voor het vervolg. Voor het participatieverslag zie bijlage.
Masterplan verrijken Vanuit de input die we vergaard hebben, hebben we ‘acties’ geformuleerd voor het Masterplan en daarop geven we ‘reacties’ in deze plaat. Daarmee duiden we hoe we dit verwerken in het Masterplan of waarom niet.
Vervolg Participatie is een continu proces. Het vervolg is de inspraakperiode.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
22
| Participatieverslag tijdlijn
In dialoog op weg naar het masterplan Welke momenten en middelen zijn ingezet? Tijdlijn participatietraject maart 2021 tot oktober 2022
FASE 1
VOORBEREIDING Het participatietraject voor het opstellen van het Masterplan, startte met het bestuderen van documenten en gesprekken uit de eerdere trajecten (o.m. voor het opstellen van de Ontwikkelvisie). Ook werden diverse gesprekken gevoerd met partijen en personen in de wijk. Tegelijkertijd werd medio 2021 de communicatie over de ontwikkelingen in de zone op orde gebracht.
FASE 2 INFORMEREN
De fase Informeren zorgde voor ‘een gelijk informatieniveau voor iedereen’. In verschillende momenten informeerden we transparant en volledig over het proces en de daarbij behorende uitdagingen. Ook kwam aan bod op welke manier de omgeving betrokken kon worden en welke planning daarbij gevolgd werd.
FASE 3 IN GESPREK
Vanaf het voorjaar 2022 werd actief in gesprek gegaan met de buurt. Eerst op wijkniveau (het Wijkgesprek), daarna vijf keer een verdiepend gesprek per deelgebied (de Buurtgesprekken). Rondtrekkend met de Bakfietsbalie door de wijk ontstond vanaf september 2021 tot nu toe op vaste momenten letterlijk op een laagdrempelige manier een gesprek.
Flitspeilingen
VANAF MAART 2021
VANAF JUNI 2021
Een-op-een gesprekken
Communicatiestart
DOEL: voeling krijgen en houden met wat er speelt en leeft in de wijk.
DOEL: regelmatige communicatie over de ontwikkelingen via de projectwebsite, nieuwsbrieven en video’s.
Onder meer gesprekken met vertegenwoordigers van de voormalige meedenkgroepleden, de wijkraad, de Stookkamer, het sociaal wijkteam, buurthuis HZW, ’t Trionk, Geel-Wit, en de Volkstuinvereniging.
18 SEPTEMBER 2021
DECEMBER 2021
21 JANUARI 2022
Informatieroute Zuid-West
Video’s met uitleg en toelichting
Informatiebijeenkomst
DOEL: wandelroute door de wijk waarbij bezoekers op 7 verschillende plekken in gesprek konden over de weg naar het Masterplan en wat daarbij komt kijken.
Doel: ten tijde van corona op een veilige manier belangstellenden informeren over de stand van zaken en de vervolgstappen in de weg naar een Masterplan.
DOEL: online informeren over proces, planning en in gesprek over dilemma’s en uitdagingen.
VANAF SEPTEMBER 2021 TOT NU
15 FEBRUARI 2022
APRIL EN MEI 2022
OKTOBER 2022
Bakfietsbalies
Wijkgesprek (online)
Buurtgesprekken (fysiek)
Terugkoppeling
DOEL: op een laagdrempelige manier op vaste momenten in de maand inbreng ophalen (inloopmomenten).
DOEL: toelichting geven op en toetsen van de gewenste hoofdstructuur van de ontwikkelzone: wat is de gewenste indeling als het gaat om groen, wegen, water en bebouwing?
DOEL: per deelgebied een verdiepend gesprek over de mogelijkheden, keuzes en dilemma’s.
Het participatietraject werd afgesloten met een video die liet zien wat er met de inbreng is gedaan of wordt gedaan.
Tijdens het traject werd drie keer een ‘flitspeiling’ uitgevoerd. Dit is een korte vragenlijst die in maximaal 2 minuten ingevuld kan worden. De vragenlijst is anoniem, eenvoudig en bestaat iedere keer uit dezelfde vragen. Een flitspeiling geeft informatie over de meningen en houdingen van mensen ten opzichte van wat er gebeurt in de ontwikkelzone. Hiervan kan de gemeente leren: wat zijn onderwerpen waar zorgen over zijn, of hoe kan communicatie verbeterd worden?
Mobiliteitsgesprekken
Gaandeweg het participatietraject werd duidelijk dat er veel zorgen zijn over het thema Mobiliteit. Onderwerpen zoals verkeersveiligheid, doorstroming en parkeren leven ook en juist in het nu. Daarom werden Mobiliteitsgesprekken georganiseerd: een verdiepend gesprek over deze onderwerpen om te kijken wat we hier nu al aan kunnen doen.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
23
2.5 Conclusie De ontwikkeling van dit gebied biedt een unieke kans. Er zijn in Haarlem maar weinig plekken van deze omvang waar integraal ontwikkeld kan worden. Een grote gebiedstransformatie als deze vraagt om sturing en innovatie op duurzame stedelijke ontwikkeling. De transformatie geeft de kans eigentijdse (ruimtelijke) kwaliteit toe te voegen en het geheel toekomstbestendig (duurzaam) te maken. Er is meer kennis opgedaan en zijn verscheidenen onderzoeken uitgevoerd. Hierdoor is een aantal oorspronkelijke uitgangspunten gewijzigd.
Conclusie gebiedsanalyse In dit hoofdstuk is op de eerste plaats gekeken naar het huidige gebied: de fysieke eigenschappen, historische context en sociale binding met de buurten er omheen. Uit deze analyse kan worden geconcludeerd dat de ontwikkelzone op meerdere vlakken een kwaliteitsslag kan maken, waaronder realiseren van kwalitatief sterke, groene ontmoetingsplekken, betere verbindingen met de omliggende buurten en het creëren van meer samenhang binnen de ontwikkelzone. Deze punten komen terug en worden nader uitgewerkt in de vier principes die in het volgende hoofdstuk aan bod komen.
Conclusie beleidsanalyse Ook zijn nieuw beleid en resultaten uit onderzoeken input voor het uit te werken plan. Waar de ontwikkelvisie een eerste aanzet
was tot het realiseren van een gemengd woonwerkgebied, is deze ambitie nu nader onderzocht. Sinds het vaststellen van de ontwikkelvisie is er nieuw beleid vastgesteld. De nieuwe inzichten die daardoor naar voren zijn gekomen nemen wij nu mee. Er is dan ook een aantal veranderingen in dit masterplan ten opzichte van de ontwikkelvisie, we zijn zogezegd ingehaald door nieuwe beleidsdoelen en onderzoeken. Het gaat hierbij om aanpassingen in de ruimtelijke opzet en een specifieker programma. Er liggen daardoor een aantal fundamentele ambities ten grondslag aan het ruimtelijk concept en daaropvolgende keuzes. Deze zijn terug te herleiden naar de ontwikkelvisie uit 2019 maar zeer zeker ook naar het nieuwe beleid. De beleidsanalyse uit dit hoofdstuk maakt het noodzakelijk het masterplan op verschillende thema’s bij te sturen ten opzichte van de ontwikkelvisie. Dit doen wij met oog voor de vastgestelde omgevingsvisie waarin verschillende ruimtelijke opgaven worden verbonden. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het te realiseren werkprogramma, woonprogramma en wateropgave. Alomvattend onderscheiden wij meerdere thema’s waaraan bij toekomstige gebiedsontwikkeling gedacht dient te worden. Deze thema’s dienen als rode draad voor ontwikkeling en verbetert de ontwikkelzone en aangrenzende buurten. Wat betekent dit in de praktijk voor de ontwikkelzone?
Er komt ruimte voor ontmoeten: we realiseren pleintjes met bankjes waar mensen kunnen samenkomen. Er is ruimte voor buurthoreca waar je koffie kan halen voor onderweg of op een terrasje in de zon kan zitten. Daarnaast plannen en ontwerpen wij de nieuwe openbare ruimte waarbij de prioriteit ligt bij het groen, wandelaars en fietsers. Deze groepen krijgen de ruimte op straat zodat een ieder zich veilig en comfortabel kan verplaatsen, door een aantrekkelijke omgeving en hier een rondje kan wandelen. Het autoverkeer komt op de tweede plaats, maar zal zich natuurlijk op een veilige manier door de ontwikkelzone moeten begeven. De openbare ruimte wordt ingericht op een manier die dit mogelijk maakt. In de nieuwe buurt brengen we dagelijkse voorzieningen terug. Er is ruimte voor de genoemde horeca, maar ook voor zorgfuncties als huisartsen en dagelijkse boodschappen. Door het toevoegen van sociale woningen zorgen we er tevens voor dat Haarlemmers die al lang wachten op een sociale woning meer kans maken zich te vestigen in hun eigen stad. Door het mengen van de verschillende woon-werkfuncties in de ontwikkelzone zorgen wij ervoor dat de belangrijke dagelijkse voorzieningen binnen beperkte afstand te bereiken zijn. Door het maken van deze keuzes worden de oorspronkelijke doelen rondom arbeidsplaatsen in de ontwikkelzone Zuid-West niet gehaald.
Binnen de ontwikkelzone is de ambitie om het aantal huidige banen te behouden en waar mogelijk
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
24
nieuwe banen toe te voegen. Onderzocht wordt of een deel van de huidige bedrijvigheid in de ontwikkelzone naar bijvoorbeeld zuidstrook Waarderpolder kan verhuizen. De vraag naar niet-wonen functies in de ontwikkelzone is onderzocht. De uitkomst van dat onderzoek laat zien dat op dit moment de vraag kleiner is dan 48.000 m². Als o.a. stikstof en bereikbaarheid geen belemmering is kunnen de resterende m² bvo niet-wonen worden gebruikt om meer dan 1.500 woningen te realiseren. Voor de ontwikkelzone ligt het minimum aan niet-wonen functies op 30.000 m².
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
25
Centrale as als verbindingsruimte
Plekken voor ontmoeting
Versterken groenblauw netwerk
Compact en gemengd bouwen
Pijlslaan
PLUS-LARGE
PLUS-LARGE
Munterslaan
PLUS-LARGE
Ontmoetingsplekken Centrale as, verbindt alle ontmoetingsplekken
=
Wonen Gemengd wonen werken - voorzieningen Sint Bavo
Ruimtelijke visie
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 2. Gebieds-, beleid- en omgevingsanalyse
26
3. Het plan In dit hoofdstuk gaan we in op de grondgedachtes en principes van het masterplan. Er volgt een toelichting op het ruimtelijk concept en de principes die aan het plan ten grondslag liggen. Daarnaast wordt ingegaan hoe we de wijk voor de toekomst duurzaam bereikbaar willen maken en houden.
3.1 Ruimtelijk raamwerk voor de nieuwe Tuinstad De ontwikkelzone laat zich nu omschrijven als autonoom ontwikkeld bedrijventerreinen, met sportvelden en groengebieden. We beogen met de transformatie de ontwikkelzone volwaardig onderdeel van het Houtvaartkwartier te maken.
Een wijk met meer woningen, een divers woningaanbod, betere voorzieningen en een goede openbare ruimte die de wijk laat ademen. Een wijk met minder vrachtwagens en betere verbindingen voor fietsers en voetgangers. De bestaande groenstructuur wordt verbeterd, zodat er voldoende ruimte is voor alle bewoners om aangenaam te verblijven in de wijk. Knelpunten in het wegensysteem worden aangepakt, de verbinding met de stations wordt verbeterd
en de bus bereikbaarheid wordt ook geoptimaliseerd. Oud en nieuw moeten op een vanzelfsprekende manier in elkaar overlopen.
Het bestaande Houtvaartkwartier is grotendeels ontworpen volgens de principes van het tuindorp. Het tuindorp werd begin twintigste eeuw ingezet als alternatief voor de industriële stad, met slechte wooncondities. Gezinswoningen met voor- en achtertuin kenmerken het tuindorp evenals binnenhoven met gemeenschappelijke tuinen, speelplekken en boomgaarden. Deze ruimtes hadden ten doel om bewoners in contact te brengen met de natuur en elkaar. De buurt was erop ingericht om een onderlinge band op te bouwen. De openbare ruimtes in het tuindorp of de tuinwijk waren klassiek: straat, singel, plein of plantsoen. Hoewel het woonprogramma in de ontwikkelzone gericht is op de vraag van vandaag - meer gestapelde woningen en ook kleinere woningen - zorgen we ervoor dat de principes van het tuindorp worden doorontwikkeld naar een eigentijdse tuinstad. Belangrijke ingrediënten hiervoor zijn: de binding met de natuur, plekken creëren om elkaar te ontmoeten, elkaar kennen, geen anonimiteit maar betrokkenheid, een groen karakter, een veilige en duurzame openbare ruimte in de traditie van het tuindorp met straten,
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
pleinen, plantsoenen en parken. De verdichting van het gebied biedt ook kansen voor meer dynamiek in de wijk; meer draagvlak voor de huidige voorzieningen maar ook betere voorzieningen zoals bijvoorbeeld winkels, restaurants, cafés, werkplaatsen, school, sportvoorzieningen en medische voorzieningen. De basis voor een goede synergie tussen de bestaande woonbuurten en de nieuwe ontwikkelingen is een goede openbare ruimte. Deze is voorwaardelijk voor de ontwikkeling van een aantrekkelijke en leefbare woon- en werkomgeving. Het is de ruimte waar we zorgen dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten, waar ze kunnen ontspannen en waarmee het Houtvaartkwartier veilig en duurzaam verbonden is met de stad en de regio. Het ruimtelijk raamwerk voor deze nieuwe Tuinstad wordt opgebouwd uit de volgende vier lagen: 1. 2. 3. 4.
Centrale as als verbindingsruimte Versterken groenblauw netwerk Plekken voor ontmoeting Compact en gemengd bouwen
27
Houtvaartkwartier: de nieuwe tuinstad De zone wordt goed verbonden met de omliggende buurten. Oud en nieuw versmelten tot een nieuwe identiteit waar de waarden van de bestaande wijk duidelijk herkenbaar zijn maar dat ook is verrijkt met meer stedelijke bebouwing, verrassende architectuur, andere woningtypes, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Een stadswijk waar gewoond wordt en gewerkt, met een diversiteit aan bewoners en ondernemers. De openbare ruimte van de wijk is niet begrensd tot de zone maar loopt vanzelfsprekend naar de aanliggende buurten. Bij bouwhoogtes van nieuwe bebouwing is rekenschap gegeven van de impact op de bestaande bebouwing; bezonning, privacy en welbehagen in de openbare ruimte. Het groen dat zich nu vooral concentreert in de zone langs het spoor wordt uitgebreid en verder de wijk ingetrokken. Parallel langs het spoor loopt een centrale as: een fietslaan die de verschillende buurten en de zone verbindt met stad en stations, vanaf hier zijn er diverse dwarsverbindingen naar de duinen en de stad. Door de nieuwe opzet van de bebouwing in de zone, zijn de huidige voorzieningen in het gebied beter bereikbaar voor fietsers en voetgangers. Er gaat synergie ontstaan door de aanwezigheid van meerdere voorzieningen in elkaars nabijheid. In de openbare ruimte staat de fietser en de voetganger bovenaan.