20221397822 3 Bijlage 2 Rapportage BRINK depot Haarlem

22 MEI 2023 Concept

CULTUURDEPOT HAARLEM FINANCIËLE HAALBAARHEIDSANALYSE

Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ

Concept

INHOUDSOPGAVE

01

Management samenvatting

1

02 Inleiding 02.01 Context

3 3

02.02 02.03 02.04 02.05

3 3 3 4

Ambitie Vraagstelling Deelnemende partijen Leeswijzer

03 Huidige situatie 03.01 Noord-Hollands Archief 03.02 Frans Hals Museum 03.03 Archeologie 03.04 Overige partijen 03.05 Huidige lasten

5 5 5 6 7 8

04

9

Huisvestingsbehoefte

04.01 04.02 04.03

Ruimtebehoefte Minimale eisen Ruimtelijke effecten door (de)centralisatie

9 10 10

05 Inpassingsvarianten 05.01 Variant 1 – alle partijen naar Joh. Enschedé gebouw 05.02 Variant 2 – NHA en Museum van de Geest naar Joh. Enschedé/overige partijen naar Kleine Houtweg

12 12 17

1

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

05.03 05.04 05.05

Variant 3 – NHA naar Joh. Enschedé/overige partijen naar nieuwbouw Variant 4 – alle partijen naar nieuwbouw Variant 5 – NHA en Museum van de Geest naar nieuwbouw/overige partijen naar Kleine Houtweg

19 19 19

06 Organisatievarianten 06.01 Optie 1: Eigendom gemeente 06.02 Optie 2: eigendom via separate beheerstichting 06.03 Optie 3: eigendom bij belegger 06.04 Optie 4: separate locaties 06.05 Overige alternatieven 06.06 Afweging

20 20 21 22 23 23 23

07 Financiën 07.01 Investeringskosten 07.02 Exploitatiekosten 07.03 BTW belaste huurovereenkomst 07.04 Planning 07.05 Financiële effecten in hoofdlijnen 07.06 Financiële effecten voor betrokken partijen 07.07 Mogelijke risico’s

24 24 25 28 28 29 29 30

08 Kwalitatieve analyse 08.01 Conservering en restauratie 08.02 Digitalisering 08.03 Fotografie

33 33 33 34

08.04 08.05 08.06

34 34 35

Art handling Maatschappelijke meerwaarde Samenvatting

09 Conclusies en aanbevelingen 09.01 Ruimtelijk 09.02 Financieel

36 36 36

1

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

09.03 10

Overige afwegingen

Bibliografie

Bijlage 1: Kostenramingen Bijlage 1A: bouw- en investeringskosten nieuwbouw

37 38 39 40

Bijlage 2: Synergie ruimtestaat 41 Bijlage 2A: optimalisatie ruimtestaat variant 1 42 Bijlage 2B: optimalisatie ruimtestaat variant 2 - NHA/ vd Geest 43 Bijlage 2C: optimalisatie ruimtestaat variant 2/5 - FHM/ Archeologie/ Teylers/ Velsen 44 Bijlage 2D: optimalisatie ruimtestaat variant 3/4 - FHM/ Arch/ vd Geest/ Teylers/ Velsen

45

2

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

01 MANAGEMENT SAMENVATTING Aanleiding Het College van Burgemeesters en Wethouders van gemeente Haarlem heeft in het Coalitieakkoord 2022-2026 opgenomen de kunst- en cultuurfunctie van Haarlem te willen versterken, verbreden en vernieuwen. Haarlem kent meerdere significante culturele organisaties die hieraan bijdragen. Deze organisaties hebben om verschillende redenen, waaronder te kort en slechte bewaarcondities, sterk behoefte aan meer depotruimte en/of depotruimte van een hogere kwaliteit en minder versnippering van depot locaties. Ook zou een gedeelde depotruimte bijdragen aan een hogere mate van samenwerking tussen de betrokken partijen, wat zou kunnen leiden tot synergie- en centralisatievoordelen. Een aantal belangrijke partijen (Noord-Hollands Archief, Frans Hals Museum en de afdeling Archeologie van de gemeente Haarlem) heeft om deze redenen gemeente Haarlem gevraagd de mogelijkheden voor een nieuw en gezamenlijk depotgebouw te verkennen. Varianten In afstemming met de gemeente zijn uiteindelijk vijf varianten onderzocht. Het betreft combinaties van centralisatie (álle partijen op één locatie) en decentralisatie, maar ook renovaties van bestaande gebouwen (Joh. Enschede en/of Kleine Houtweg) en nieuwbouwlocaties. Er zijn overigens meer varianten en combinaties voorstelbaar, maar voor dit onderzoek zijn de onderstaande varianten nader uitgewerkt.

Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen 2

Totaal (m bvo)

Variant 1 Johan. Enschede (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 17.600

Variant 2 Johan. Enschede Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 11.498

6.102

Variant 3 Johan. Enschede Gebouw 2 (bestaande bouw) (nieuwbouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 9.238

8.362

Variant 4 Gebouw 1 (nieuwbouw)

Gebouw 2 (nieuwbouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 9.238

8.362

Gebouw 1 (nieuwbouw)

Variant 5 Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 11.498

6.102

Ruimtelijk Uit de huisvestingsanalyse van Brink komt naar voren dat de meeste (ruimtelijke en inhoudelijke) synergie wordt behaald door zo veel mogelijk partijen samen te voegen op één locatie. Het maximale synergievoordeel bedraagt circa 950 m2 bvo. Voor het Joh. Enschedé en de Kleine Houtweg zijn verschillende inpassingsplannen opgesteld. Het Joh. Enschedé gebouw kan zo worden aangepast, dat deze locatie voldoet als gemeenschappelijke huisvesting voor álle partijen. Als hiervoor wordt gekozen, wordt het gebouw volledig benut en kunnen de beoogde functies optimaal worden gehuisvest. Een kleiner programma leidt tot een lagere investering, maar ook tot ongebruikt potentieel van de ruimte. De indelingsvrijheid van locatie Kleine Houtweg is beperkter door de relatief kleine verdiepingen met ruimtebepalende kolommenstructuur. Hierdoor is deze locatie minder efficiënt in te delen dan het Joh. Enschedé gebouw. Met de voorgestelde aanpassingen is het programma echter wel in te passen. Financiën en governance Brink heeft zowel de investering als de exploitatie in beeld gebracht van alle varianten. Daarnaast zijn ook enkele verschillende governance varianten beschreven. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies van dit gedeelte van het onderzoek. 1

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

 De organisatievariant waarin de gemeente als eigenaar optreedt, leidt in alle gevallen tot de goedkoopste oplossing. Ten opzichte van een separate beheerstichting met projectfinanciering bespaart dit circa € 0,6 tot € 0,7 miljoen per jaar. Ten opzichte van het huren bij een commerciële derde partij scheelt dit € 2,2 tot 2,7 miljoen per jaar.  De centrale oplossing (variant 1) kent de laagste lasten van alle varianten. Dit komt in belangrijke mate door de voordelen van lagere gebruikerslasten (schoonmaak, verbruik, beveiliging, receptie).  Uit de resultaten komt naar voren dat het pro rata toegerekende kostenniveau voor de partijen FHM, NHA en afdeling Archeologie in alle varianten en modellen fors boven de huidige lasten ligt. Dit is op zichzelf niet onlogisch, omdat er (a) meer ruimte wordt afgenomen dan in de huidige situatie en (b) deze ruimte ook van een kwalitatief hoogwaardig niveau is. De kwaliteit van de huidige depots (en de daarvoor beschikbare budgetten) is daarom eigenlijk niet te vergelijken met de nieuwe situatie. Of en op welke wijze partijen deze extra huisvestingskosten kunnen dragen, is vooralsnog onbekend. Kwalitatieve analyse Tot slot heeft Brink in overleg met de verschillende gebruikers ook een meer kwalitatieve analyse gemaakt van de voordelen, als tot een gezamenlijke huisvesting wordt gekomen.

De conclusie is dat een gedeelde locatie en interdisciplinaire aanpak bijdragen aan een gezamenlijke focus en naar verwachting leidt tot een meer efficiëntere bedrijfsvoering en betere kwaliteit. Het bundelen van werkzaamheden op het gebied van conservering/restauratie, digitalisering en fotografie is efficiënt, kan op één locatie plaatsvinden met daarvoor geschikte faciliteiten en biedt daarmee ook een duurzaam model voor de toekomst. De verwachting bestaat dat één centrale huisvesting ook leidt tot lagere kosten voor ‘art handling’. Er is geen afstand meer tussen de verschillende collecties, inkoopmaterialen en vervoer: deze kunnen worden gedeeld en/of gezamenlijk ingekocht. Ook kunnen medewerkers/vrijwilligers gemakkelijker worden ingezet op verschillende projecten. Daarnaast zijn er verschillende maatschappelijke, immateriële voordelen van een centralisatie van de verschillende collecties. Het gaat dan bijvoorbeeld om het samenbrengen van verschillende fysieke collecties op één plek, het interdisciplinair kunnen belichten van herkomst en context van de aanwezige materialen en het kunnen verbeteren en verrijken van de gezamenlijke beschrijvingen in een gemeenschappelijk collectiebeheersysteem.

Daarnaast wordt het door een investering in een gezamenlijk depot naar verwachting ook eenvoudiger om mensen te interesseren voor het volgen van een relevante opleiding, stage willen lopen of bij één van de betrokken partijen willen werken. Deze voordelen worden in belangrijke mate gerealiseerd bij de keuze voor variant 1, maar in mindere mate voor de andere varianten, waarbij de partijen toch over twee locaties zijn verdeeld en daarmee wordt ingeboet op de kracht van samenwerking. Conclusie Op basis van het voorgaande concludeert Brink dat binnen de onderzochte varianten, variant 1 zowel vanuit financiële overwegingen als vanwege de verschillende, kwalitatieve voordelen de voorkeur geniet. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is wel dat het kostenniveau voor de partijen FHM, NHA en afdeling Archeologie fors boven de huidige lasten ligt.

2

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

02 INLEIDING 02.01 Context Het College van Burgemeesters en Wethouders van gemeente Haarlem heeft in het Coalitieakkoord 2022-2026 opgenomen de kunst- en cultuurfunctie van Haarlem te willen versterken, verbreden en vernieuwen. Haarlem kent meerdere significante culturele organisaties die hieraan bijdragen. Deze organisaties hebben om verschillende redenen, waaronder te kort en slechte bewaarcondities, sterk behoefte aan meer depotruimte en/of depotruimte van een hogere kwaliteit en minder versnippering van depot locaties. Ook zou een gedeelde depotruimte bijdragen aan een hogere mate van samenwerking tussen de betrokken partijen, wat zou kunnen leiden tot synergie- en centralisatievoordelen. Een aantal belangrijke partijen (Noord-Hollands Archief, Frans Hals Museum en de afdeling Archeologie van de gemeente Haarlem) heeft om deze redenen gemeente Haarlem gevraagd de mogelijkheden voor een nieuw en gezamenlijk depotgebouw te verkennen.1 In 2021 heeft ToornendPartners in dit kader een rapport uitgebracht waarin de ruimtebehoefte voor zes betrokken partijen is geïnventariseerd. Dit gaat - naast de eerdergenoemde partijen - om het Museum van de Geest, het Teylers Museum en gemeente Velsen.

Door dit onderzoek is de totale ruimtebehoefte inzichtelijk gemaakt.2 02.02 Ambitie De betrokken partijen geloven niet in een “gesloten doos” waar hun collectie ontoegankelijk is voor het publiek. De voorkeur gaat dan ook uit naar een gebouw wat zich laat omschrijven als een collectieverzamelgebouw met een kleine presentatieruimte (als een etalage), ontvangstruimten en een gezamenlijk restauratieatelier. Een dergelijk concept is bij andere culture en erfgoed instellingen al succesvol gebleken. De voorkeur van partijen gaat sterk uit naar centralisatie op één locatie. Door deze centralisatie zijn naar verwachting meerdere synergievoordelen te behalen. Er is in het nieuwe depot ook behoefte aan ruimte voor backoffice-activiteiten, zoals conserverings- en restauratiewerkzaamheden, fotografie en digitalisering van collectie-onderdelen en collectiebeschrijving. De drie partijen waarmee de gemeente een contractuele verplichting of eigenaarssituatie heeft, vervullen deze taken op het moment individueel. Een nieuw depot biedt kansen voor samenwerking door integratie van deze taken, en ook voordelen die te behalen zijn uit kennisdeling.3 02.03 Vraagstelling Gemeente Haarlem heeft Brink gevraagd de financiële effecten van een gezamenlijk depot verder te onderzoeken aan de hand van verschillende huisvestingsscenario’s.

Daarnaast heeft de gemeente gevraagd om inzicht in de keuze tussen verschillende governance varianten om een gezamenlijk depot te kunnen realiseren. De resultaten van dit onderzoek worden in dit rapport verder toegelicht. 02.04 Deelnemende partijen Voor wat betreft de toekomstige situatie is het primaire belang de huisvestingssituatie van het Noord-Hollands Archief, het Frans Hals Museum, en team Archeologie van gemeente Haarlem. Deze organisaties beheren de belangrijkste overheidsarchieven en erfgoedcollecties van Haarlem, en hebben een wettelijke grondslag en verantwoordelijkheid om hun collecties in een goede staat te beheren. 1

(Frans Hals Museum, NHA, Afdeling Archeologie Gemeente Haarlem, 2022) (Toornend Partners, 2021) 3 (Frans Hals Museum, NHA, Afdeling Archeologie Gemeente Haarlem, 2022) 2

3

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

De huidige depotsituatie voldoet op een aantal aspecten niet (meer), en de vraag om een nieuw depot is dan ook urgent. Brink heeft met de drie genoemde partijen gesprekken gevoerd en hun huidige depotlocatie bezocht (behoudens het gemeentelijke depot voor archeologische vondsten aan de Korte Verspronckweg en de externe depotlocaties van het Frans Hals Museum). Naast deze drie partijen bestaat ook bij Museum van de Geest, Teylers Museum en gemeente Velsen behoefte aan extra depotruimte. De depotvraag voor deze partijen is echter geen wettelijke taak waarin gemeente Haarlem een rol heeft. Gemeente Haarlem staat - net als de andere partijen – positief tegenover een gezamenlijke huisvesting mits het inpassen van deze drie partijen realistisch is en geen significante nadelen heeft. Daarom wordt in dit onderzoek de toekomstige huisvesting van deze partijen meegenomen. Brink heeft voor het opstellen van deze rapportage geen contact gehad met deze drie partijen. 02.05 Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd:  Hoofdstuk 2 gaat dieper in op de huidige situatie voor de deelnemende partijen.  Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de ruimtebehoefte van de partijen voor de verschillende varianten waarin een depot kan worden gerealiseerd, en ook de doelstellingen en minimale eisen voor een nieuw depot.

 In hoofdstuk 4 worden, op basis van de ruimtelijke behoefte van partijen, inpassingsplannen gemaakt voor de bestaande locaties (Joh. Enschedé en Kleine Houtweg). Deze inpassingsplannen vormen de basis voor de kostenramingen.  In hoofdstuk 5 wordt gekeken naar de verschillende organisatorische varianten met betrekking tot eigendom die voor het depot mogelijk zouden zijn.  In hoofdstuk 6 worden de financiële uitgangspunten omtrent de investerings- en exploitatiefase nader toegelicht  In hoofdstuk 7 wordt een kwalitatieve analyse op hoofdlijnen gegeven van de verschillende immateriële voor- en nadelen van de verschillende scenario’s.  In hoofdstuk 8 worden de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd van het haalbaarheidsonderzoek van het te realiseren nieuwe depotgebouw voor de zes betrokken partijen en de gemeente.

4

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

03 HUIDIGE SITUATIE In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie voor de deelnemende partijen. 03.01 Noord-Hollands Archief Het Noord-Hollands Archief (NHA) heeft een wettelijke verplichting om overheidsarchieven in een goede staat te bewaren. De huidige depotruimte van het NHA is per 2022 voor 97% vol, wat deels komt doordat gemeente Haarlemmermeer sinds 2021 ook gebruik maakt van de opslag van het NHA. De verwachting is dan ook dat het NHA tot 2035 behoefte heeft aan 30% extra depotruimte.4 Het NHA heeft een publiekscentrum in de Janskerk, eigendom van gemeente Haarlem. Op deze locatie kunnen mensen stukken inzien. Er bevindt zich op deze locatie ook een depot. Locatie Janskerk blijft, ook met de komst van een nieuw depot, op de huidige wijze in gebruik. Het NHA heeft daarnaast een archief aan de Kleine Houtweg, eveneens met een (groter) depot. Na de recente verbouwing van de Janskerk is de studiezaal op een locatie geconcentreerd. Op de Kleine Houtweg is alleen een afspraak op maat mogelijk.5 Deze locatie is gehuisvest achter het monumentale pand waar Stichting HART gehuisvest is. Het depotgebouw bestaat uit zes bouwlagen (waarvan twee in de kelder) en een relatief nieuwe uitbouw die het depotgebouw en het monumentale pand met elkaar (lijken te) verbinden. Stukken worden dagelijks heen en weer gebracht tussen beide locaties.

Het NHA huurt het gebouw aan de Kleine Houtweg van het Rijksvastgoedbedrijf, en verhuurt een deel (1.480 m² vvo) door aan Stichting Hart. De beschikbare depotruimte in de gebouwen tezamen is onvoldoende. Archieven worden in sommige gevallen tijdelijk op plekken bewaard die daarvoor niet zijn bedoeld. Opslagmateriaal is op pallets in de gang opgeslagen, midden in de transportzone tussen de transito-/quarantaineruimte en de bewerkingsruimte. De ruimte in de depots is door de kolomstructuur op sommige plekken onvoldoende breed waardoor archiefkarretjes niet overal kunnen komen. Op de depotvloeren worden ook ruimten gebruikt als depot terwijl de juiste klimatologische installaties daarvoor ontbreken. 03.02 Frans Hals Museum De gemeentelijke collectie van het Frans Hals Museum (FHM) bestaat voornamelijk uit schilderijen, fotografie, toegepaste kunst, sculpturen en een verzameling van kleine en grotere historische objecten. De collectie is op het moment verspreid over zes locaties. Dit betreft het stadhuis, twee museumlocaties, drie externe depotlocaties en daarnaast een e-depot voor de collectie videokunst. De museumlocaties zijn:  locatie HAL, een tentoonstellingscomplex voor moderne en hedendaagse kunst aan de Grote Markt;  locatie HOF aan het Groot Heiligland, waar de kunstcollectie (vooral de 16e en 17e -eeuwse schilderijen) van het Frans Hal Museum wordt getoond.

4 5

(Frans Hals Museum, NHA, Afdeling Archeologie Gemeente Haarlem, 2022) (Afdeling PCM, 2022)

5

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

De zolder van deze locatie fungeert ook als depot voor kunstwerken die niet zijn tentoongesteld en voor het interne schilderijen restauratieatelier. De externe depotlocaties van het Frans Hals Museum zijn:  locatie Baars in Haarlem (met circa 50 containers, circa 1.700 objecten waarvan veel 3D-werken en een kleiner aantal schilderijen);  locatie Kortmann in Hoofddorp (circa 2.250 objecten, voornamelijk schilderijen en werken op papier);  locatie Hizkia van Kralingen in Den Haag (circa 570 objecten, voornamelijk fotografie in koudeopslag). Deze locaties zijn suboptimaal tot slecht, in sommige gevallen vanwege het ontbreken van de juiste klimatologische omstandigheden, de suboptimale tot slechte toegankelijkheid, maar zeker ook vanwege het beheer van de collectie op verschillende locaties. Ook het interne depot op zolder van locatie HOF is niet optimaal voor de opslag van de collectie vanwege de ook hier slechte klimaatomstandigheden, slechte toegankelijkheid. Ook heeft de locatie schuine wanden onder het dak. Daarnaast staan ook alle locaties te vol door ruimtegebrek en is het bij calamiteiten lastig om de collectie op tijd uit het gebouw te krijgen.  Het museum en het depot hebben last gehad van lekkages.  Kunstobjecten moeten via een steile, krappe trap of via een luik in de vloer van en naar zolder worden getransporteerd.

Dit zijn, zeker bij grote werken, risicovolle operaties.  Op zolder zijn ook ICT-voorzieningen gepositioneerd die niet zijn afgezonderd van de depotfunctie. Deze voorzieningen veroorzaken veel warmte, en bij storingen moeten monteurs door het depot heen, altijd onder begeleiding van een depotmedewerker.  Enkele werkateliers zijn op het zuiden gericht, met enkel glas (vanwege de monumentale status van het pand), waardoor deze ruimten in de zomer niet meer worden gebruikt om kunstobjecten voor een langere periode te bewaren.  Het klimaat kan slechts zeer beperkt worden gereguleerd. De be- en ontvochtigers zijn niet aangesloten op het leidingwerk en moeten handmatig worden gevuld en geleegd. Daardoor zijn er in de winterperiodes van te lage temperatuur en luchtvochtigheid en in de zomer van te hoge temperatuur en luchtvochtigheid.  Er is geen interne of externe quarantaine ruimte in de depotruimten.  Er is geen transitodepot.

Naast de genoemde problemen met de huidige depotvoorzieningen heeft het Frans Hals Museum ook behoefte aan extra depotruimte.6 Gemeente Haarlem is eigenaar van de collectie van het Frans Hals Museum, wat de prioriteit voor het realiseren van een nieuw depot voor deze partij versterkt.7 03.03 Archeologie Archeologie, oftewel team Erfgoed/afdeling OMB van gemeente Haarlem, heeft net als het NHA een wettelijke taak om zijn collectie in een goede staat te bewaren.

6 7

(Frans Hals Museum, NHA, Afdeling Archeologie Gemeente Haarlem, 2022) (Bestuurlijke stuurgroep, 2022)

6

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Afdeling Archeologie is gehuisvest in een deel van een voormalig schoolgebouw aan de Korte Verspronckweg 7-9. Naast afdeling Archeologie worden op de locatie ook andere partijen gehuisvest, zoals een sportschool, naschoolse opvang en een theater. De locatie was oorspronkelijk als tijdelijke locatie bedoeld, maar is ondertussen al geruime tijd in gebruik. Het pand dateert uit 1958 en verkeert in technisch matige staat. Dit blijft ook zo, omdat deze locatie binnen drie tot vijf jaar wordt gesloopt om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Het door gemeente Haarlem gehanteerde onderhoudsregime betreft het zogenaamde instandhoudingsbeheer. Dit houdt in dat alleen het hoognodige wordt gedaan om het pand veilig en wind- en waterdicht te houden. Daarnaast worden de installaties onderhouden ter voorkoming van uitval en om te blijven voldoen aan wettelijke voorschriften. Het gebouw is voorzien van een Cv-installatie, die zorgt voor verwarming. Een enkele, kleine airco-unit zorgt voor lokale koeling van een paar individuele ruimten in het gebouw. Dit is echter niet voldoende om van klimaatbeheersing te spreken. Daarnaast wordt er niets gedaan aan de beheersing of regeling van luchtvochtigheid. De isolatiewaarde van de schil van het gebouw, de vloeren, gevels en daken, is zeer beperkt.

Daardoor is het in de winter nauwelijks aangenaam te verwarmen en wordt het op zomerse dagen erg warm. Door de enkele beglazing en de beperkte kierdichtheid wordt het binnenklimaat als tochtig ervaren. Het pand is niet voorzien van LED verlichting. Dit alles heeft geresulteerd in een energielabel G. Bouwkundig is de kwaliteit ook zeer gebrekkig. Er treden regelmatig grotere en kleinere lekkages op van hemelwater, lekkende riolering en zelfs gasleidingen. Ongedierte heeft ook vrij spel. De beveiliging van het pand is bovendien minimaal, terwijl er veel gebruikers en bezoekers in en rondom het pand en het terrein zijn. Kortom, de kwaliteit van de huidige depotlocatie voldoet niet meer aan de eisen van een moderne depotlocatie. Daarnaast ligt het gebouw in de ontwikkelzone Zijlweg West. De verwachting is dat het gebouw in de toekomst plaats moet maken voor woningbouw. In dat geval moet dus ook het depot van afdeling Archeologie verhuizen.8 03.04 Overige partijen De specifieke huisvestingssituatie van de andere drie partijen (Museum van de Geest, Teylers Museum en gemeente Velsen) is in dit onderzoek niet onderzocht.

7

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

03.05 Huidige lasten Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende kostenposten met betrekking tot de huidige locaties en depots van partijen. Bij centralisatie naar één locatie komen deze budgetten op termijn te vervallen, waarmee ze ook een dekking vormen voor de huisvestingslasten op de nieuwe locatie. Het gaat in totaal om een bedrag van circa € 750.000,- op jaarbasis. Partij

Onderdeel

Kostenpost

Toelichting

FHM

Locatie Baars in Haarlem Locatie Kortmann in Hoofddorp Locaite Hizkia van Kralingen in Den Haag Subtotaal

€ 28.000 € 15.000 € 9.000 € 52.000

Jaar 2022 Jaar 2022 Jaar 2022

Huur

€ 100.000

Jaarlijkse onderhoudskosten MJOP NHA Energie Schoonmaak, beveiliging en afval Subtotaal

€ 303.000 € 180.000 € 38.000 € 621.000

NHA

Vastgoedlasten Archeologie (kosten voor verbouwingen, OZB, energie, water) Subtotaal

€ 77.000

Na correctie voor onderhuur door Stichting Hart Gemiddeld over looptijd MJOP Begroting 2023

Jaar 2022

€ 77.000

Tabel 1: overzicht van huidige vastgoedlasten van partijen

Voor het FHM geldt dat - behoudens de huur en gebruikerskosten voor de externe depotlocaties geen budgetten vrij komen. De huidige depotzolder kan logischerwijs niet worden afgestoten en wordt naar verwachting door FHM gebruikt om een oplossing te bieden voor de huidige problemen met betrekking tot de ruimte in het museum. De huidige locatie van NHA aan de Kleine Houtweg kost indicatief € 621.000,-, vooral bestaande uit de huur, het (langjarig) onderhoud van het pand en de energierekening. De huurinkomst van de onderhuur is hierin verrekend. De locatie van afdeling Archeologie kost jaarlijks circa € 77.000,- waarbij het onbekend is hoe de vastgoedlasten zijn onderverdeeld over de verschillende kostenposten.

8

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

04 HUISVESTINGSBEHOEFTE Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huisvestingsbehoefte van de partijen in verschillende varianten. 04.01 Ruimtebehoefte ToornendPartners heeft eind 2021 namens gemeente Haarlem en het NHA onderzoek verricht naar de benodigde ruimtevraag voor een nieuw Haarlems depot. In dit onderzoek heeft ToornendPartners gekeken naar de wensen en eisen van de betrokken partijen, de mogelijkheden binnen de bestaande vastgoedportefeuille en naar de mogelijkheden voor bouw, aankoop of aanhuur van een nieuwe locatie. De verwachte benodigde ruimtebehoefte, exclusief de metrage van het pand aan de Kleine Houtweg van het NHA, is toegelicht in onderstaand overzicht.8

Figuur 1: ruimtebehoefte nieuw depot in fno en bvo, e xclusief metrage Kleine Houtweg

De totaal benodigde ruimtebehoefte is 11.300 m² bvo. Op dit moment heeft het NHA archiefruimte aan de Kleine Houtweg, alsmede een archief in de Janskerk. Het NHA heeft net als de overige partijen behoefte aan extra depotruimte, maar geeft er de voorkeur aan om op maximaal twee locaties gehuisvest te blijven. Het archief in de Janskerk blijft behouden. Consequentie is dat de nieuwe locatie voor het NHA zowel de extra gewenste depotruimte van circa 3.000 m2 als de huidige depotruimte van de Kleine Houtweg moet omvatten. In de annotatie bestuurlijke stuurgroep Depot van 15 december 2022 zijn hiervoor twee varianten opgenomen.

Figuur 2: overzicht partijen en metrages in gezamenlijk depot 9

Door nadere gesprekken met NHA, bezoek van de locatie aan de Kleine Houtweg en controle van beschikbare tekeningen, komt Brink tot de conclusie dat de metrage voor locatie Kleine Houtweg niet 7.030 m2 bvo bedraagt (zijnde het verschil tussen 9.968 en 2.938 m2), maar 6.300 m2 bvo. 8 9

(Toornend Partners, 2021) (Bestuurlijke stuurgroep, 2022)

9

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Daarmee wordt de totale ruimtebehoefte als vertrekpunt geen 18.330 m2 bvo maar 17.600 m2 bvo. Met deze metrage heeft Brink de inpassingsstudie verder uitgewerkt. De Kleine Houtweg zou in het geval van decentralisatie kunnen worden gebruikt door een of meerdere van de andere betrokken partijen in de nieuwe depotsituatie. 04.02 Minimale eisen Uitgaande van de onderzochte ruimtebehoefte heeft gemeente Haarlem een onderzoek naar potentiële locaties voor het nieuwe depot uitgevoerd. Dit onderzoek betreft zeven verschillende locaties in Haarlem, en bevat zowel kavels die geschikt zouden zijn voor nieuwbouw als bestaande gebouwen waar renovatie een optie is. Een belangrijke conclusie is dat maar twee geschikte locaties in beeld waren die groot genoeg zijn om alle partijen te huisvesten, locatie Joh. Enschedé en locatie Spaarne Werkt in Cruquius. Deze laatste locatie bleek echter niet mogelijk voor afdeling Archeologie. Zij wijst op te lange reistijden voor personeel dat gedurende de dag ambulant werkt op de verschillende locaties. De extra reistijd gaat ten koste van kostbare werktijd in een team dat structureel te kampen heeft met onderbezetting. Maar ook voor de vele Haarlemse, veelal oudere, vrijwilligers (circa 30 personen) die werkzaam zijn bij Archeologie is de afstand en bereikbaarheid van de Cruquius te groot.

Verlies hiervan (zij verrichten structureel 2fte aan werkzaamheden) zou een te grote aanslag zijn op de capaciteit. Op basis van voorgaande onderzoeken en fysieke mogelijke inpassingen zijn vijf verschillende varianten voor de realisatie van een nieuw depot ontwikkeld. Deze wijken, in overleg met gemeente Haarlem, iets af van eerder benoemde varianten. De varianten staan beschreven in onderstaande tabel. Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen Totaal (m2 bvo)

Variant 1 Johan. Enschede (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 17.600

Variant 2 Johan. Enschede Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 11.498

6.102

Variant 3 Johan. Enschede Gebouw 2 (bestaande bouw) (nieuwbouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 9.238

8.362

Variant 4 Gebouw 1 (nieuwbouw)

Gebouw 2 (nieuwbouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 9.238

8.362

Gebouw 1 (nieuwbouw)

Variant 5 Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 11.498

6.102

Figuur 3: ruimtelijke varianten voor realisatie nieuw depot

Deze varianten worden door Brink verder uitgewerkt waarbij nader wordt onderzocht op welke manier synergie tot efficiëntie in de huisvesting leidt. 04.03 Ruimtelijke effecten door (de)centralisatie In aanvulling op het onderzoek van Toornend zien wij nog mogelijkheden om ruimten met elkaar te delen bij centralisatie van de huisvesting. De opgegeven metrages met betrekking tot de depotruimten hebben wij een-op-een overgenomen. Deze ruimtebehoefte kent geen synergievoordelen door het centraliseren van de huisvesting. Wij hebben voor nu dan ook met name gekeken naar werkruimten, logistieke ruimten en ondersteunende ruimten. Werkruimten  Ruimten voor conservering en restauratie kunnen worden gedeeld. Belangrijk hierbij is wel dat er voldoende (in aantal) ruimten zijn zodat schone, droge objecten en vuile objecten gescheiden kunnen worden bewerkt.  De fotostudio van het NHA is veel professioneler en uitgebreider dan de kleine fotostudio’s van de partners. Het ligt voor de hand een grote fotostudio te maken waar alle partijen gebruik van kunnen maken (dan voor iedereen een kleinere studio die maar zeer beperkt wordt gebruikt).  Totale besparing op werkruimten bij centralisatie schatten wij in op 205 m2 fno10

10

Functioneel nuttig oppervlakte conform NEN2580 (fno)

10

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Logistieke ruimten  Er hoeft maar een grote en een kleine truckdock te worde gerealiseerd. Bij decentralisatie heeft elke locatie een eigen truckdock nodig.  Laad- en losruimte, emballageruimte, quarantaineruimten, opslag en containerruimten kunnen efficiënter worden gebruikt. Bij decentralisatie zouden deze ruimten op elke locatie moeten worden voorzien.  Totale besparing op logistieke ruimten bij centralisatie schatten wij in op 307 m2 fno. Ondersteunende ruimten  Door centralisatie kan iedereen gebruik maken van een centraal entreegebied met garderobe, ontvangst en wachtruimte in plaats van dat elke locatie een eigen entreegebied heeft.  Lunch- en koffievoorzieningen kunnen worden gedeeld.  Door het realiseren van zo veel mogelijk flexibel te gebruiken werkplekken en zo min mogelijk vaste werkplekken, kan het kantoorgebied ook worden geoptimaliseerd met alle partijen. Dit verdient in een vervolg nog wel nadere invulling.  Totale besparing op ondersteunende ruimten bij centralisatie schatten wij in op 215 m2 fno. De totale besparing bij centralisatie van alle partijen schatten wij in op maximaal 727 m2 fno, wat indicatief neerkomt op 945 m2 bvo. Het overzicht van de ruimtelijke varianten wordt hiermee als volgt: Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen Totaal (m2 bvo) Synergievoordeel Totaal (m2 bvo)

Variant 1 Johan. Enschede (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 17.600 -945 16.655

Variant 2 Johan. Enschede Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 11.498 -195 11.303

6.102 -236 5.866

Variant 3 Johan. Enschede Gebouw 2 (bestaande bouw) (nieuwbouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113 9.238 0 9.238

8.362 -440 7.922

Variant 4 Gebouw 1 (nieuwbouw)

Gebouw 2 (nieuwbouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 9.238 0 9.238

8.362 -440 7.922

Gebouw 1 (nieuwbouw)

Variant 5 Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113 11.498 -195 11.303

6.102 -236 5.866

Figuur 4: verschillende ruimtelijke varianten voor realisatie nieuw depot incl. synergievoordeel

11

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

05 INPASSINGSVARIANTEN In dit hoofdstuk worden de vijf mogelijke huisvestingsvarianten nader uitgewerkt door middel van een schematische inpassingsstudie voor de bestaande locaties. Er wordt per variant aangegeven welke ruimtelijke aanpassingen hiervoor minimaal nodig zijn om het gewenste programma te kunnen huisvesten. 05.01 Variant 1 – alle partijen naar Joh. Enschedé gebouw In deze variant worden alle partijen gezamenlijk gehuisvest op locatie Joh. Enschedé. Binnen het complex gaat het specifiek om gebouw 4.2.

Figuur 5: Joh. Enschedé complex met gebouw 4.2 gearceerd aangegeven

Figuur 6: impressie van Joh. Enschedé gebouw

12

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Figuur 7: bestaande plattegronden Joh. Enschedé gebouw

Het gebouw bestaat in de huidige staat uit een kelder, begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping en een kleine dakopbouw ten behoeve van installaties. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van 8.342 m2 nvo en 9.520 m2 bvo. Om het volledige programma op deze locatie te laten passen, moeten er dus aanpassingen worden gemaakt. De huidige verdiepingshoogten van het gebouw in combinatie met de sterke constructie maken dit gebouw daar uitermate geschikt voor. Er zijn verschillende manieren om die hoogte goed te benutten. Zo kunnen hoge magazijnstellingen worden geplaatst als systeemelementen in de ruimte. Om in deze fase een goede vergelijking te kunnen maken of de gevraagde bruto vierkante meters passen, gaan we in dit onderzoek uit van vaste vloeren. In een later stadium kunnen alternatieven nader worden onderzocht. In het Joh. Enschedé gebouw is het toevoegen van extra verdiepingen en entresols in ieder geval vrij eenvoudig door een staalconstructie. Het toevoegen van tussenvloeren alleen is echter niet voldoende om alle partijen volledig te kunnen huisvesten. Daarvoor moet ook op het dak extra ruimte worden toegevoegd. Wij verwachten dat de volgende aanpassingen nodig zijn om het volledige programma in te kunnen passen. Twee nieuwe tussenvloeren (eerste en tweede verdieping) De grote hal op de begane grond kent een vrije hoogte van tien meter.

Wij stellen voor om de huidige eerste verdiepingsvloer, zowel het deel in de centrale hal als de vloeren in de vleugels (stippenlijn in Figuur 10) te verwijderen. Daarmee creëer je overal op de begane grond een hoogte van tien meter. Er komt vervolgens een nieuwe staalconstructie met twee nieuwe verdiepingsvloeren. Hierdoor krijg je zonder hoogteverschillen tussen de verschillende bouwdelen drie volwaardige verdiepingen, waarvan de begane grond een hoogte van ongeveer vier meter krijgt en de overige verdiepingen een hoogte van circa drie meter. Daarmee wordt ook voldaan aan de eis om grote objecten te kunnen opslaan en restaureren.

13

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Voor de nieuwe tussenvloeren maken we gebruik van roostervloeren. Dit om zowel kosten als ruimte te besparen. Brandscheidingen worden door middel van verticale scheidingen gerealiseerd (maximaal 1.000 m2 per compartiment).

Figuur 8: referentiebeeld depot met tussen- en roostervloer

Optoppen Door het dak van de huidige twee verdieping iets op te tillen, kan ook hier een extra verdieping tussen worden gehangen. Daarnaast kan het volledige dak, zowel op de centrale hal als op de twee vleugels, worden bebouwd. Voor het optoppen van het dakvlak is maar een laag nodig om het programma te kunnen laten passen.

Figuur 9: schematische weergave van mogelijke indeling

In onderstaande schematische weergave van de doorsnede van het gebouw zijn de toegevoegde vloeren en optoppingen duidelijk te zien. Links de bestaande situatie, rechts de mogelijke nieuwe situatie.

14

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Figuur 10: schematische doorsnede Joh. Enschedé gebouw – bestaand en nieuw variant 1

Met deze aanpassingen worden de volgende (afgeronde) totale oppervlakten per verdieping behaald.  Kelder 2.800 m2 Variant 1 Gebouw Joh. Enschede  Begane grond 2.770 m2 Partij (bestaande bouw)  Eerste verdieping (nieuwe tussenvloer) 2.770 m2 FHM 4.181 Archeologie 1.243  Tweede verdieping (nieuwe tussenvloer) 2.770 m2 NHA 9.238 e 2 Museum vd Geest 2.260  Derde verdieping (voormalige 2 etage) 2.770 m Teylers 565 2 Velsen 113  Vierde verdieping (nieuwe tussenvloer) 1.095 m Totaal (m bvo) 17.600  Dakopbouw installaties 400 m2 Synergievoordeel -945 Totaal (m2 bvo) 16.655  TOTAAL 15.225 m2 netto 16.747 m2 bruto 2

Het totaal van 16.655 m2 bvo, dat vanuit het geoptimaliseerde programma nodig is voor variant 1, kan zodoende met de voorgestelde aanpassingen op locatie Joh. Enschedé worden ingepast.

15

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Subvariant 1A – alleen FHM/Archeologie/NHA naar Joh. Enschedé gebouw Als om wat voor reden dan ook de partijen Teylers Museum, Museum van de Geest en/of gemeente Velsen niet willen of kunnen meedoen in de gezamenlijke huisvesting, dan is de ruimtebehoefte ook kleiner. In dat geval komt een deel van de bouwkundige aanpassingen zoals hierboven besproken te vervallen.

Figuur 11: schematische doorsnede Joh. Enschedé gebouw - bestaand en nieuw 1A

Het programma van deze drie partners (inclusief optimalisaties) is 10.950 m2 fno/14.235 m2 bvo. Dit is een verschil van bijna 2.500 m2 bvo ten opzichte van de eerste variant. In dat geval wordt voorgesteld om op de begane grond dezelfde aanpassingen te maken als hierboven beschreven, maar de huidige tweede verdieping te behouden (zonder ophoging en tussenvloer) en de rest van de optopping op het dak hierop te laten aansluiten. Hiermee ontstaat een volledige laag op de bovenste verdieping, gelijk aan de huidige tweede verdieping.

Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen

Subvariant 1A Joh. Enschede (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 -

Totaal (m2 bvo) Synergievoordeel Totaal (m2 bvo)

14.662 -533 14.129

Gebouw

16

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

05.02

Variant 2 – NHA en Museum van de Geest naar Joh. Enschedé/overige partijen naar Kleine Houtweg In deze variant worden alleen het NHA en Museum van de Geest in het Joh. Enschedé gebouw gehuisvest. Dit is de variant met de minst ingrijpende wijzigingen. Hiervoor kan het huidige gebouw grotendeels blijven zoals het is en hoeft alleen een tussenvloer in de grote hal worden toegevoegd om voldoende oppervlakte te realiseren voor het programma. Deze tussenvloer komt dan op dezelfde hoogte als de bestaande eerste verdieping. Hiermee ontstaan drie gelijke verdiepingsvloeren met een relatief grote vrije hoogte.

Figuur 12: schematische doorsnede Joh. Enschedé - bestaand en nieuw variant 2

In deze variant wordt het gebouw als volgt opgedeeld:  Kelder 2.800 m2  Begane grond 2.770 m2  Eerste verdieping 2.770 m2  Tweede verdieping 1.080 m2  Dakopbouw installaties 400 m2  TOTAAL 9.820 m2 netto/10.880 m2 bruto Het geoptimaliseerde programma voor NHA en Museum van de Geest samen komt op 11.303 m2 bvo. Daarmee is een tekort van 400 m2 bvo. Gezien de hoge verdiepingsvloeren van de begane grond en eerste verdieping (vijf meter) kan een oplossing worden gezocht in de aanschaf van alternatief meubilair voor een deel van het depot, waarbij twee verdiepingen worden gemaakt met depotkasten. Zie de voorbeelden in Figuur 13.

Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen 2

Variant 2 Joh. Enschede Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113

Totaal (m bvo)

11.498

Synergievoordeel

-195

-236

Totaal (m2 bvo)

11.303

5.866

6.102

Figuur 13: voorbeeld depot opslag dubbele hoogte

17

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

De overige partijen (FHM, afdeling Archeologie, Teylers Museum en gemeente Velsen) hebben gezamenlijk een ruimtebehoefte van 4.727 m2 fno/5.866 m2 bvo inclusief optimalisaties. Het huidige depotgebouw aan de Kleine Houtweg (5.645 m2 bvo) is net te klein om, zonder aanpassingen, deze partijen te kunnen huisvesten. Ook mist het gebouw voldoende hoogte voor de grotere objecten van met name het FHM wat toch een aanzienlijk deel van de collectie is. De eerste verdiepingsvloer moet worden verwijderd om zo extra hoge ruimten te kunnen realiseren voor zowel opslag als restauratie van grote objecten. Om toch voldoende depot-capaciteit te realiseren, wordt voorgesteld om een extra laag boven op het gebouw toe te voegen. Daarnaast wordt voorgesteld om op de begane grond een nieuwe aanbouw te maken, zodat de logistieke ruimten, die ook op de begane grond nodig zijn, buiten het huidige gebouw te plaatsen. Een nieuwe, grotere goederenlift moet alle verdiepingen met elkaar verbinden.

Figuur 14: schematische weergave van mogelijk indeling Kleine Houtweg

Op de locatie Kleine Houtweg komt dan beschikbaar:  Kelder -2 815 m2  Kelder -1 815 m2  Begane grond 785 m2  Nieuwe aanbouw (logistiek) 238 m2  Studiezaal 530 m2  Eerste verdieping (grotendeels slopen) 25 m2  Tweede verdieping 785 m2  Derde verdieping 785 m2  Nieuwe opbouw 340 m2  Dakopbouw 105 m2  TOTAAL 5.223 m2 netto/ 6.090 m² bvo

Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen 2

Variant 2 Joh. Enschede Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) (bestaande bouw) 4.181 1.243 9.238 2.260 565 113

Totaal (m bvo)

11.498

Synergievoordeel

-195

-236

Totaal (m2 bvo)

11.303

5.866

6.102

18

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Met deze aanpassingen past het programma van 5.866 m2 bvo zowel ruimtelijk als functioneel op locatie Kleine Houtweg. Naast deze ruimtelijke aanpassingen worden onder andere ook de gevels geïsoleerd, het inbouwpakket vervangen en de installaties aangepakt zodat ook in deze variant dezelfde, vergelijkbare kwaliteit wordt behaald als bij de overige varianten. 05.03 Variant 3 – NHA naar Joh. Enschedé/overige partijen naar nieuwbouw In deze variant wordt alleen het NHA in het Joh. Enschedé Variant 3 Gebouw Joh. Enschede Gebouw 2 gebouw gehuisvest. In deze variant zijn geen vergrotende Partij (bestaande bouw) (nieuwbouw) FHM 4.181 maatregelen noodzakelijk. Het gebouw in de huidige staat Archeologie 1.243 NHA 9.238 heeft een oppervlakte van 9.520 m2 bvo (zie paragraaf Museum vd Geest 2.260 05.01) wat voldoende is voor de gevraagde 9.238 m2 bvo. Teylers 565 Velsen

113 2

Totaal (m bvo)

05.04 Variant 4 – alle partijen naar nieuwbouw In variant 4 krijgen alle partijen nieuwbouw, verdeeld over twee locaties. Wij gaan in deze studie uit van nieuwbouw voor NHA in een pand en alle andere partijen in het andere pand, maar andere combinaties zijn zeker ook voorstelbaar. Voor deze variant is verder geen inpassingsstudie verricht.

Variant 5 – NHA en Museum van de Geest naar nieuwbouw/overige partijen naar Kleine Houtweg In variant 5 krijgen het NHA en Museum van de Geest nieuwbouw. De overige partijen (FHM, afdeling Archeologie, Teylers Museum en gemeente Velsen) gaan naar Kleine Houtweg. Hiervoor gelden dezelfde, vergrotende maatregelen als omschreven in paragraaf 05.02 (variant 2).

9.238

8.362

Synergievoordeel

0

-440

Totaal (m2 bvo)

9.238

7.922

Variant 4 Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen

Gebouw 1 (nieuwbouw)

Gebouw 2 (nieuwbouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113

2

Totaal (m bvo)

9.238

Synergievoordeel

0

-440

Totaal (m2 bvo)

9.238

7.922

05.05

Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen 2

Gebouw 1 (nieuwbouw)

8.362

Variant 5 Kleine Houtweg 18 (bestaande bouw) 4.181 1.243

9.238 2.260 565 113

Totaal (m bvo)

11.498

Synergievoordeel

-195

-236

Totaal (m2 bvo)

11.303

5.866

6.102

19

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

06 ORGANISATIEVARIANTEN In dit hoofdstuk worden verschillende organisatorische varianten beschreven met betrekking tot de ontwikkeling en het beheer van het gezamenlijke depot. De belangrijke aandachtspunten in deze varianten zijn:  Wie wordt de eigenaar van het pand.  Hoe wordt de financiering georganiseerd.  Welke partij wordt verantwoordelijk als bouwheer. 06.01 Optie 1: Eigendom gemeente In de eerste optie is de gemeente economisch en juridisch eigenaar van het pand. Gemeente Haarlem is ook verantwoordelijk als beheerder en bouwheer van het nieuwe depot. Dit is een voor de hand liggende optie, omdat de gemeente meer maatschappelijk vastgoed beheert en in eigendom heeft. In deze casus heeft zij ook een belangrijke financiële verbondenheid met een aantal partijen in de samenwerking.

Gemeente Haarlem regelt in deze optie de financiering van het project (intern) via Treasury, en daarvoor betaalt zij een bepaalde rente. Deze rente wordt gemiddeld over de gehele uitstaande leningenportefeuille van de gemeente en zo ontstaat de zogenoemde omslagrente. Gemeente Haarlem heeft in haar beleid vastgelegd dat bij een kostprijsdekkende huur de gemiddelde omslagrente van de afgelopen tien jaar moet worden gebruikt11. De gemiddelde omslagrente bedraagt op dit moment 2,7%. De gemeente sluit vervolgens een realisatieovereenkomst met een aannemer, en draagt de bijbehorende kapitaallasten (afschrijving en rente) via de begroting. Alle deelnemende partijen betalen vervolgens een kostprijsdekkende huur en servicekosten aan de gemeente.

11

“Uitgangspunten kostprijsdekkende huur Gemeente Haarlem” van 9 oktober 2019

20

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

06.02 Optie 2: eigendom via separate beheerstichting In de tweede optie wordt een separate beheerstichting opgericht. De stichting is verantwoordelijk als beheerder en bouwheer van het nieuwe depot. De stichting is juridisch eigenaar van het depot, waarbij tussen partijen is vastgelegd op welke wijze de locatie, na het einde van de exploitatielooptijd, weer terugkomt bij de gemeente. De beheerstichting regelt de financiering van het project, sluit een realisatieovereenkomst met een aannemer, en draagt de bijbehorende (interne) kapitaallasten. De gemeente staat garant voor de stichting, waardoor projectfinanciering kan worden aangetrokken. Dit is naar verwachting voor dit project wel duurder dan de gemeentelijke financiering, omdat de huidige rentestand voor nieuw aan te trekken leningen boven de 10-jaars gemiddelde omslagrente ligt. Bij deze optie moet wel de ‘Nota garanties en leningen’12 in ogenschouw worden genomen. De gemeente kan of moet - afhankelijk van de situatie - een renteopslag vragen ter dekking van het risico en om marktconform te acteren (ter voorkomen van staatssteun). Of dat in deze casus aan de orde is, valt buiten de scope van deze analyse. Voor nu wordt uitgegaan van een rente van 3,5% op de aan te trekken projectfinanciering. Alle deelnemende partijen betalen vervolgens een kostprijsdekkende huur en servicekosten aan de beheerstichting.

12

“Nota Garanties en Leningen (2020): uitgangspunten en richtlijnen voor het verstrekken van garanties en leningen en de daarmee gepaarde bewaking”, 3 december 2020

21

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

06.03 Optie 3: eigendom bij belegger In de derde optie is een particuliere belegger of ontwikkelaar verantwoordelijk als bouwheer en beheerder van het nieuwe depot. De belegger of ontwikkelaar is juridisch en economisch eigenaar van het depot. De belegger of ontwikkelaar regelt de financiering van het project, sluit een realisatieovereenkomst met een aannemer, en draagt de bijbehorende kapitaallasten. Door het gebrek aan publieke garantie zijn de rentekosten van de financiering hoger dan in andere varianten. Alle deelnemende partijen betalen een marktconforme huur, inclusief rendement en servicekosten aan de belegger of ontwikkelaar.

22

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

06.04 Optie 4: separate locaties In de vierde optie wordt niet uitgegaan van een centrale, bouwkundige eenheid voor het nieuwe depot, maar is elke partij (of combinatie van partijen) verantwoordelijk voor het realiseren van hun eigen huisvesting. Deze huisvesting is mogelijk op andere locaties, of als nabijgelegen (maar afzonderlijke panden) op een locatie. Partijen zijn in deze variant beheerder en bouwheer van hun eigen depots, alsmede juridisch en economisch eigenaar. De betrokken partijen regelen zelfstandig financiering van het project, sluiten een realisatieovereenkomst met een aannemer, en dragen de bijbehorende kapitaallasten. In een aantal gevallen is externe financiering naar verwachting niet mogelijk.

06.05 Overige alternatieven Er zijn natuurlijk ook mengvormen denkbaar, waarbij de gemeente bijvoorbeeld het pand in eigendom heeft. Daarnaast wordt een stichting opgericht, die optreedt als hoofdhuurder, en alle kosten voor huur, beheer en onderhoud en overige gebruikerslasten doorbelast aan de gebruikers. De gemeente heeft in dat geval een hoofdhuurder, namelijk de stichting. 06.06 Afweging Welk governance model de voorkeur heeft, hangt in belangrijke mate af van de door de gemeente beoogde rol. Het is op dit moment zo dat een actieve rol van de gemeente in het eigendom en de financiering belangrijke financiële voordelen met zich meebrengt (lagere rentelasten, geen overdrachtsbelasting). Daarentegen brengt een actieve rol ook financiële risico’s met zich mee voor de gemeente.

Bij de keuze voor het governance model speelt daarom een aantal vragen een belangrijke rol:  Is de gemeente bereid en in staat om als eigenaar op te treden en via de 10-jaars gemeentelijke omslagrente te financieren? Zo nee, is in dat geval het verstrekken van een gemeentelijke garantie voor een derde wel een optie?  Is de gemeente bereid en in staat een locatie te verwerven, vooruitlopend op het verdere planontwikkelingsproces?  Is de gemeente bereid en in staat als bouwheer op te treden voor de gezamenlijke gebruikers? In de financiële analyse in het volgende hoofdstuk worden de drie organisatievarianten in hoofdlijnen verder uitgewerkt en de verschillen nader toegelicht.

23

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

07 FINANCIËN In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten voor de investerings- en exploitatiefase nader toegelicht. 07.01 Investeringskosten De investeringskosten bestaan uit de verwervingskosten van de locatie c.q. grond, bouwkosten, inrichtingskosten terrein, bijkomende kosten (adviseurs, projectmanagement, leges, aansluitingen, etc.) en prijsstijgingen tot start en tijdens de bouw. Gelet op de openbare status van dit rapport en het mogelijke belang van de gemeente Haarlem bij de verwerving van locaties, worden de investeringskosten in deze paragraaf enkel op totaalniveau gepresenteerd. Voor de aankoop geldt dat voor bestaande gebouwen normaal gesproken 10,4% overdrachtsbelasting van toepassing is, behalve als de gemeente de koper is. Voor bouwrijpe gronden geldt dat de levering van bouwrijpe grond in de btw-sfeer plaatsvindt, en daarmee mogelijk in aanmerking komt voor btw compensatie of verrekening. In alle gevallen wordt aanvullend 1% aankoopkosten gerekend ter dekking van de kosten voor juridisch advies, notaris, kopersbegeleiding, et cetera. Brink heeft de benodigde investeringen voor de twee bestaande twee locaties op hoofdlijnen in beeld gebracht op basis van een schouw van de locatie en het opgestelde inpassingsplan uit hoofdstuk 4. De totale investeringskosten per variant zijn hieronder weergegeven. Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Gebouw

Johan. Enschede

Johan. Enschede

Kleine Houtweg 18

Johan. Enschede

Gebouw 2

Gebouw 1

Gebouw 2

Gebouw 1

Kleine Houtweg 18

Partij Totaal aankoop + investering Per variant (totaal, excl. btw)

(bestaande bouw)

(bestaande bouw)

(bestaande bouw)

(bestaande bouw)

(nieuwbouw)

(nieuwbouw)

(nieuwbouw)

(nieuwbouw)

(bestaande bouw)

68.890.000 68.890.000

48.770.000 30.000.000 78.770.000

44.240.000 33.180.000 77.420.000

38.490.000 33.180.000 71.670.000

45.370.000 30.000.000 75.370.000

Tabel 2: aankoop- en investeringskosten voor bestaande locaties

In variant 1, waarbij alle partijen gezamenlijk in het Joh. Enschedé gebouw worden gehuisvest, bedraagt de totale investering circa € 69 miljoen. In de investeringskosten zijn diverse vergrotende maatregelen opgenomen, zoals het realiseren van nieuwe tussenvloeren en het optoppen in twee bouwlagen. Verder wordt rekening gehouden met een grootschalige aanpak van de locatie, bestaande uit het strippen van overbodige installaties en bouwkundige voorzieningen, het plaatsen van een geïsoleerde voorzetwand, het realiseren van brandcompartimenten en volledige vernieuwing van installaties. Het budgettaire uitgangspunt is een all-electric installatieconcept; dit kan in praktijk ook nader worden uitgewerkt met een andere warmtevoorziening. In variant 2 geldt dat alleen het NHA en Museum van de Geest naar het Joh. Enschedé gebouw gaan, en de rest van de partijen naar de Kleine Houtweg. In deze variant worden, op basis van de ruimtebehoefte, enkele ruimte vergrotende maatregelen niet of in mindere mate uitgevoerd. Dit betekent aan de ene kant een besparing op deze maatregelen. Aan de andere kant liggen de bijkomende kosten als percentage van de bouwkosten voor kleinere projecten vaak wat hoger door het kleinere (of ontbrekende) schaalvoordeel. Ook voor locatie Kleine Houtweg is onderzocht wat nodig is om de locatie geschikt te maken voor het toekomstig gebruik als depot.

In hoofdlijnen zou dit qua ruimtebehoefte moeten passen. Er is echter onvoldoende ruimte op de begane grond voor het depot en restauratie van grote objecten. Om dit op te lossen zijn wij in deze fase uitgegaan van het verwijderen van de eerste verdiepingsvloer om zo extra hoge ruimten te kunnen realiseren. Dat kan worden gecompenseerd door een extra laag boven op het gebouw toe te voegen, of een gedeeltelijke aanbouw. Daarnaast moet in deze variant ook de lift worden vervangen c.q. vergroot om geschikt te zijn 24

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

voor het beoogde gebruik door met name FHM. De totale investeringskosten in variant 2 bedragen circa € 79 miljoen exclusief btw. Bij de aanpak van de Kleine Houtweg geldt ook nog een risico op extra kosten in verband met de sanering van asbest in en rond (bijvoorbeeld) de depotdeuren. Hier heeft het NHA op gewezen tijdens de schouw. Dit aspect is bij een gebrek aan indicatie over de omvang van het risico vooralsnog buiten beschouwing gelaten. In variant 3 geldt dat alleen het NHA naar het Joh. Enschedé gebouw verplaatst, en de rest van de partijen naar een nieuwbouwlocatie. In deze variant zijn geen ruimte vergrotende maatregelen nodig voor het Joh. Enschedé gebouw. Daarnaast heeft Brink de bouw- en ontwikkelkosten in beeld gebracht voor een nieuwbouwlocatie. De investeringsramingen laten zien dat volledige nieuwbouw circa € 3.600 tot € 3.700,-/m2 bvo kost, afhankelijk van de omvang van het pand. Dit is exclusief verwervingskosten van de grond, exclusief prijsstijgingen en exclusief btw. De totale investeringskosten in variant 3 bedragen circa € 77 miljoen exclusief btw. In variant 4 worden twee nieuwbouwlocaties ontwikkeld, waarvan het NHA in een pand en de andere partijen in het andere pand worden gehuisvest. Hierin zijn overigens ook andere combinaties mogelijk.

Eerder onderzoek van de gemeente heeft uitgewezen dat het niet mogelijk is om álle partijen gezamenlijk in een nieuwbouwlocatie te huisvesten, omdat een kavel van die benodigde omvang binnen de gemeentegrenzen van Haarlem niet beschikbaar lijkt. Net als bij variant 3 zijn ook voor variant 4 de investeringskosten geraamd. De totale investeringskosten in variant 4 bedragen circa € 72 miljoen exclusief btw. In variant 5 worden het NHA en Museum van de Geest in een nieuwbouwlocatie gehuisvest, en de rest van de partijen gaat naar de Kleine Houtweg. De kosten voor de nieuwbouw liggen door het iets grotere volume per m2 bvo wat lager. De kosten voor de aanpak van locatie Kleine Houtweg is vergelijkbaar met variant 2. De totale investeringskosten in variant 5 bedragen circa € 75 miljoen exclusief btw. De ramingen van de verschillende varianten zijn in de bijlagen opgenomen. 07.02 Exploitatiekosten Naast de verwervings- en investeringskosten is het ook belangrijk de effecten gedurende de exploitatie in beeld te brengen. Deze zijn in hoofdlijnen ingedeeld in drie onderdelen, te weten de kapitaallasten, overige eigenaarslasten en de gebruikerslasten. Kapitaallasten De kapitaallasten bestaan uit rente en afschrijving op de investeringen die moeten worden gedaan.

Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Er wordt op alle gebouwen afgeschreven tot de restwaarde van de grond, zijnde € 225,-/m2 bvo.  Het restant (verwervingskosten plus investeringskosten minus de restwaarde) wordt via de componentenbenadering onderverdeeld in afzonderlijke componenten op basis van de verwachte gebruiksduur van deze componenten.  60% in 40 jaar (met name het casco)  30% in 20 jaar (onder andere de installaties, terreininrichting)  10% in tien jaar (afbouw, inrichting, et cetera)  Voor de rente wordt aangesloten bij de verschillende organisatievarianten:  eigendom gemeente: 2,7% (10-jaars gemiddelde omslagrente)  eigendom beheerstichting: 3,5% (projectfinanciering)  eigendom commerciële derde: 6,1% (weighted average cost of capital, zijnde 70% vreemd vermogen tegen 5,5% rente en 30% eigen vermogen tegen 7,5% rendement)

25

22 mei 2023 Referentie: B003452/230522/RN/ISO:JvdW/IJ financiële haalbaarheidsanalyse

Het activabeleid13 van de gemeente Haarlem schrijft de lineaire afschrijvingsmethodiek voor. In geval van een beheerstichting of bij een commerciële derde kan ook een andere methode worden toegepast, bijvoorbeeld een annuïtaire afschrijving of huur die jaarlijks wordt geïndexeerd met een bepaalde index (CPI). Daar wordt in deze analyse verder niet op ingegaan. In de onderstaande tabel zijn de kapitaallasten weergegeven voor het jaar 2027 (eerste jaar na ingebruikname) in de verschillende varianten. Hierin zijn de verschillende componenten weergegeven, alsmede de rentelast behorende bij de investering. Kapitaallasten 2027 Afschrijving (40 jr) Afschrijving (20 jr) Afschrijving (10 jr)

Var. 1 € 977.000 € 977.000 € 651.000

Var. 2 € 1.125.000 € 1.125.000 € 750.000

Var. 3 € 1.102.000 € 1.102.000 € 734.000

Var. 4 € 1.017.000 € 1.017.000 € 678.000

Var. 5 € 1.072.000 € 1.072.000 € 715.000

Rente Kapitaallasten

€ 1.689.000 € 4.294.000

€ 1.944.000 € 4.944.000

€ 1.904.000 € 4.842.000

€ 1.757.000 € 4.469.000

€ 1.853.000 € 4.712.000

Tabel 3: kapitaallasten in 2027

Hoewel de variant van lineaire afschrijving in het begin duurder is dan een annuïtaire afschrijving, geldt dat over de gehele looptijd van de exploitatie de lineaire systematiek goedkoper is. De lasten nemen in de toekomst af, terwijl die in de annuïtaire variant gelijk blijven. Overige eigenaarslasten De categorie ‘overige eigenaarslasten’ bestaat uit het eigenaarsonderhoud, verzekeringen en een gedeelte van de zakelijke lasten en beheerkosten. Het eigenaarsonderhoud bestaat uit het planmatig onderhoud. Dat wil zeggen het periodiek onderhouden van installaties om deze werkzaam te houden en het planmatig onderhoud, zoals het vervangen van een dak of het schilderen van het buitenwerk. Overigens kan per huurcontract een andere demarcatie gelden tussen huurder en verhuurder.