Document · PDF

20221311888 3 Bijlage 2 Onderzoeksrapport Toornend herhuisvesting HAL FHM

commissie Ontwikkeling 27 oktober 2022, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.45 uur Exploitatie en huisvesting Frans Hals Museum (DL)12.991 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Herhuisvesting De Hallen

Onderzoeksrapport, d.d. 19 augustus 2022

2022.302 AF0611/Te 19 augustus 2022

1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3 6 6.1 6.2 6.3 6.4

Inleiding 1 vraagstelling en opdracht scope 1 leeswijzer 2 Demarcatie en modellen 3 demarcatie onderzoek 3 Model A: renoveren HOF en HAL (‘nul model’) 4 Model B: renoveren HOF en inpassen HAL in GHL 47 6 Model C: renoveren HOF en nieuwbouw HAL 7 Model D: inpassen HAL in HOF en verbouwen HOF 8 Globaal ruimteprogramma 10 ruimtestaat 10 onderdelen en clusters 10 vertaling FNO naar BVO 12 bouwblokken 13 Uitwerking ruimtelijke modellen 14 Model A 14 Model B 14 Model C 16 Model D 18 Globale investeringskosten 23 investeringskostenoverzicht 23 overige uitgangspunten 24 toelichting investeringskosten 25 Samenvatting bevindingen 29 onderzoekscope modellen 29 investeringskosten 30 globale planning 30 kosten per locatie/bestanddeel 31

Niets uit dit document mag op enigerlei wijze worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt, daaronder mede begrepen gehele of gedeeltelijke bewerking van het document, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ToornendPartners.

Bijlagen 1. Ruimtestaat, AF0344, d.d. 16 mei 2022 2. Overzicht bouwblokken, AF0472, d.d. 13 juni 2022 3. Globaal vlekkenplan verbouwing HOF, d.d. 25 augustus 2022 4. Investeringskostenoverzicht AF0541, d.d. 25 augustus 2022

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

INLEIDING

1.1

vraagstelling en opdrachtscope

Het Frans Hals Museum is gevestigd op twee locaties in Haarlem: de locatie De Hallen ofwel HAL, aan de Grote Markt en de locatie op het Groot Heiligland, HOF genaamd. Al geruime tijd is de locatie HAL onderwerp van onderzoek en gesprek. De ruimten van het complex beschikken niet over de functionele en technische kwaliteiten om als volwaardige tweede museumlocatie door het Frans Hals Museum geëxploiteerd te kunnen worden. Op het technische vlak zijn er onder meer knelpunten op het gebied van het binnenklimaat en ook de maximaal toegestane vloerbelasting zorgt voor een beperking in de gebruiksmogelijkheden.

Om knelpunten op te lossen zijn in het verleden verbouwingsplannen ontwikkeld door het Frans Hals Museum. Die plannen, zijnde de verbouwingsplannen die in samenwerking met het architectenbureau SO-IL in 2017 zijn ontwikkeld, zijn om verschillende redenen niet verder uitgewerkt en uitgevoerd. Het niet beschikbaar zijn van de benodigde financiële middelen speelde een belangrijke rol, maar ook het gedeelde eigendom van een deel van het complex. De verschillende knelpunten zijn nog altijd aanwezig en deze worden naar mate de tijd verstrijkt ook niet kleiner. Dit maakt de exploitatie van het complex als onderdeel van het Frans Hals Museum met de tijd ook steeds meer complex en ook kostbaar voor het museum en de gemeente.

De gemeente Haarlem heeft eind maart 2022 opdracht gegeven voor een onderzoek naar de mogelijkheden voor het toekomstbestendig herhuisvesten van HAL op een andere locatie. Gevraagd is om een model te onderzoeken voor de inpassing van de ruimtebehoefte in een bestaand gebouw en daarnaast ook een nieuwbouwmodel te onderzoeken. Daarbij is tevens gevraagd om de investeringskosten van de modellen in beeld te brengen.

1/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Het doel is om op basis van de modellen en het bijbehorende inzicht in de investeringskosten een richting te bepalen voor de huisvesting van het onderdeel HAL. Dat onderzoek zou in juni 2022 opgeleverd worden.

Lopende het onderzoek echter, is door de positieve ontwikkelingen ten aanzien van de bouw van een nieuw depotgebouw in Haarlem (ook wel Collectiecentrum Haarlem genoemd), de scope uitgebreid met het onderzoeken van nog een tweede model voor inpassing van HAL in een bestaand gebouw: namelijk de inpassing van HAL in de ruimten in HOF die vrijkomen door het te zijner tijd uit kunnen plaatsen van de depots en ook van restauratieateliers. In juni 2022 is de opdracht uitgebreid met dit aanvullende model. Om als benchmark te kunnen dienen voor de drie herhuisvestingsmodellen, is daarbij ook een model gevoegd uitgaande van renovatie van de twee bestaande locaties.

Het voorliggende onderzoeksrapport brengt daarmee nu een viertal modellen in beeld met de bijbehorende investeringskosten. In de doorrekeningen zijn de kosten verwerkt van de aard en omvang van de fysieke ingrepen, maar ook relevante overige specifieke kenmerken van het model en de locatie, waaronder de verwachte doorlooptijd van de uitwerking en uitvoering van de werkzaamheden, gerekend na positieve besluitvorming.

1.2

leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de demarcatie van het onderzoek en de modellen beschreven. Voor het uitwerken van de modellen is de globale ruimtebehoefte om in te passen uitgewerkt. Dit komt in hoofdstuk 3 aan bod. In hoofdstuk 4 worden de vier modellen beschreven met per model de specifieke aspecten en bijzonderheden. In hoofdstuk 5 is de financiële vertaling van de modellen geschetst in de vorm van de globale investeringskosten per model. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 een samenvatting gegeven van de bevindingen.

2/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

DEMARCATIE EN MODELLEN

2.1

demarcatie onderzoek

Zoals in de inleiding is aangegeven, is in eerste instantie opdracht ontvangen om in de vorm van een tweetal modellen, een inpassingsmodel en een nieuwbouwmodel, een beeld te schetsen van het herhuisvesten van de locatie HAL, zowel een ruimtelijk beeld als het financiële beeld. Hier zijn lopende het onderzoek twee modellen bijgekomen. De modellen worden hierna op hoofdlijnen beschreven.

De modellen zijn in basis ruimtelijke modellen. Dit houdt in dat primair onderzocht is of de ruimtebehoefte van HAL ingepast kan worden, kijkende naar het benodigde vloeroppervlak en kijkende naar de vrije hoogte. Hoewel van de ruimten in de ruimtestaat zoals dat in hoofdstuk 3 wordt uitgewerkt, alvast een doorkijk wordt gegeven naar andere relevante kwaliteiten van ruimten, zijn die voor het doel van het onderzoek niet bepalend voor de modellen. Wel is bij het ontwikkelen van de modellen gekeken naar een logische functionele inpassing van ruimtes en ruimten die tot een bepaalde functionele cluster behoren bij elkaar te groeperen. Opgemerkt wordt dat niet in alle modellen eenzelfde ruimtebehoefte verwerkt is. Bij het inpassen van HAL in HOF gaat het alleen om het overbrengen van de tentoonstellingsruimten. Indien HAL als zelfstandig museumgebouw ontwikkeld wordt, waar het nieuwbouwmodel van uitgaat, dan moeten er verschillende ruimtes bij ten opzichte van het huidige ruimtegebruik om dat mogelijk te maken. Ondanks dat het rapport uiteraard geen ontwerpen bevat, is het voor de houdbaarheid van de financiële uitwerking zaak dat de modellen een hoog realiteitsgehalte hebben: ze moeten in principe kunnen.

Voor diezelfde houdbaarheid van de financiële uitwerking zijn de kostenramingen op een gedetailleerd niveau uitgewerkt. Dit is gedaan op basis van referentieprojecten, waaronder de gegevens van een eerder verbouwingsplan dat voor de locaties is uitgewerkt alsook van andere referentieprojecten en uiteraard de jarenlange ervaring en expertise van ToornendPartners.

3/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Door getallen gedetailleerd op te bouwen, is inzichtelijk gemaakt waar al dan niet qua inhoud rekening mee is gehouden. Hoewel die inhoud in verdere stappen en in de loop van de tijd aan allerlei wijzigingen onderhevig zal zijn, ligt er grondslag op basis waarvan consequenties van wijzigingen in beeld gebracht kunnen worden. Dit geldt zowel voor de aard en omvang van de bouwopgave alsook voor de factor tijd. Als immers een project langer duurt, nemen de kosten ook toe.

Het onderzoeksrapport brengt de kosten van de vier modellen in beeld. In overleg met de gemeente is de scope de investeringskosten van de bouw- of verbouwingsopgaven, zonder kosten voor de exploitatie of toekomstig beheer en onderhoud. Ook wordt geen rekening gehouden met aspecten als inkomstenderving in verband met sluiting tijdens de respectievelijke verbouwingen. In de weergave van de investeringskosten is getracht om zoveel mogelijk gelijke uitgangspunten en grondslagen te hanteren en deze ook op een gelijke wijze in beeld te brengen. Daarnaast is per model in beeld gebracht wat de bijzonderheden zijn.

Zoals in ieder model de uitgangspunten voor de ruimtebehoefte niet hetzelfde zijn, geldt dit ook voor de kosten. Het gaat uiteindelijk in deze fase om te kunnen bepalen welke richting of richtingen het meest haalbaar worden beschouwd voor de herhuisvesting van HAL.

2.2

Model A: renoveren HOF en HAL (‘nul model’)

Indien onverhoopt blijkt dat het herhuisvesten van HAL elders niet haalbaar is, zal de aandacht noodzakelijkerwijs weer uit moeten gaan naar het verbeteren van het bestaande complex van de Hallen, oftewel HAL op de Grote Markt. Als benchmark voor de modellen is daardoor afgesproken om deze verbetering ook als model in beeld te brengen. Dit is het ‘nul model’ omdat helemaal niets doen geen optie is.

Voor het onderzoek bevat het model niet een ruimtelijk model met een nieuwe inpassing van de ruimtebehoefte. Het gaat primair om een financiële benchmark.

4/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Voor een nog te definiëren kwaliteitsslag zal er in enige mate verbouwd moeten worden. Er is afgesproken om voor de orde van grootte van de financiële consequenties van de verbeterslag uit te gaan van de omvang van de investeringen van het verbouwingsplan van SO-IL uit 2017. In dat plan was onder meer voorzien dat in de Verweyhal op de eerste verdieping door middel van een doos-in-doosconstructie een museaal klimaat gerealiseerd zou kunnen worden.

Ondanks dat de aard van de verbouwing anders zal zijn, zijn de kostenramingen van dat oude plan goed bruikbaar als referentie. De bouwkosten van het ontwerp van SO-IL zijn destijds gedetailleerd geraamd door een bouwkostendeskundige. In opdracht van het Frans Hals Museum heeft ToornendPartners in 2018 die bouwkosten verwerkt tot een integraal investeringskostenoverzicht met zowel de verbouwingskosten van HAL als van HOF.

Dat overzicht is ingebracht bij de gemeente Haarlem ten behoeve van de besluitvorming. Deze, wellicht nog bekende, onderlegger is voor het onderzoek integraal geactualiseerd. De bouwkosten zijn onder meer gecorrigeerd naar het prijspeil juli 2022 en er zijn ook andere aanpassingen in doorgevoerd.

Met het toevoegen van een model dat uitgaat van de inpassing van HAL in de ruimten die in HOF vrijkomen na realisatie van het Collectiecentrum Haarlem, is door de gemeente gevraagd om ook een inschatting te geven van de verwachte verbouwingskosten van HOF. Zoals voor HAL al bekend is dat er functionele knelpunten zijn die opgelost dienen te worden, geldt dit voor HOF ook. Ook daar is het klimaat in de tentoonstellingszalen niet optimaal geschikt voor het kunnen tonen van de hoogwaardige collectie van het Frans Hals Museum c.q. van de gemeente Haarlem. Om de kwaliteit op een goed peil te brengen zijn ook daar ingrepen nodig. Ongeacht wat er met HAL gebeurt, ligt ook voor HOF in de toekomst een verbouwingsproject in het verschiet.

5/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Als onderdeel van Model A is hierdoor voor HOF ook een nul model gemaakt. Dat model gaat analoog aan hetgeen hierboven is beschreven voor HAL uit van de kostenkengetallen van het SO-IL verbouwingsplan. Het betreft alleen een indicatie van de kosten en het gaat niet uit van het alsnog implementeren van de destijds voorgestelde architectonische ingrepen.

Ter aanvulling op de scope van het SO-IL plan, heeft de gemeente Haarlem gevraagd of aanvullend in beeld kan worden gebracht wat de verwachte kosten zijn van het beter op orde brengen van de klimaatcondities op de zalen. Er zijn diverse bouwfysische onderzoeken beschikbaar uit het verleden die een beeld geven van de problematiek en ook van de mogelijke oplossingsrichtingen. Op basis van die eerdere onderzoeken en op basis van eigen referentieprojecten, kennis en ervaring, is hier een globale investeringskostenraming voor opgesteld. Voor de verbetering van het binnenklimaat wordt uitgegaan van het verbeteren van de bouwkundige schil door middel van voorzetwanden. Dit levert complexe, doch in vrijwel alle gevallen oplosbare aansluitingen op (de zaal met goudleer is echter buiten beschouwing gelaten). Ook is uitgegaan van het inpassen van geheel nieuwe klimaatinstallaties die oplossingen op zaal overbodig maken. De kosten voor deze ingrepen zijn in alle modellen meegenomen voor HOF.

In het Model A, maar ook de modellen B en C die hierna toegelicht worden, wordt rekening gehouden met de realisatie van het Collectiecentrum Haarlem. Ervan uitgaande dat de vrijkomende ruimten niet geschikt gemaakt worden voor het inpassen van andere functies, is ook opgenomen dat de (zolder)vloeren boven de bestaande tentoonstellingsruimten aanvullend geïsoleerd worden om aldaar de klimaatschil te realiseren.

2.3

Model B: renoveren HOF en inpassen HAL in GHL 47

Voor het inpassingsmodel in een bestaand gebouw is bij opdracht inpassing op de locatie Groot Heiligland 47 (GHL 47) als uitgangspunt meegegeven.

6/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Het achterliggende idee van het Frans Hals Museum is dat de locatie HAL te ver weg ligt om het goed in de programmering te kunnen laten functioneren. Het dichterbij HOF kunnen huisvesten van HAL bevat een groot aantal voordelen voor bezoekers en ook voor de museumorganisatie, ondanks dat de complexen niet fysiek met elkaar verbonden zijn.

In het complex GHL 47 zijn thans de culturele instellingen 37PK, ABC Architectuurcentrum Haarlem en Museum Haarlem gevestigd. Indien het Frans Hals Museum daar intrekt, dient voor deze instellingen een alternatieve locatie te worden gevonden. Bij de scope van Model B wordt daardoor de herhuisvesting van die instellingen betrokken om het financiële beeld van de benodigde investeringen te completeren. Voor het model wordt ervan uitgegaan dat zij, door de deels andere inhoudelijke programmering, in het complex aan de Grote Markt gehuisvest kunnen worden.

Model B bestaat daarmee uit het renoveren van HOF (de klimaataanpassing en de verbouwing in de orde van grootte van SO-IL), het verhuizen van de culturele instellingen uit GHL 47 en het verbouwen van GHL 47 voor het inpassen van HAL. Tevens wordt het verbouwen van het complex aan de Grote Markt voor de inpassing van de culturele instellingen meegenomen. Hiervoor wordt analoog aan Model A uitgegaan van de kostenkengetallen die zijn ontleend aan het SO-IL plan. Opgemerkt wordt dat onderzoek naar de inpassing van de instellingen aldaar geen onderdeel uitmaakt van de opdracht.

2.4

Model C: renoveren HOF en nieuwbouw HAL

In Model C wordt voor HOF uitgegaan van dezelfde aard en omvang qua ingrepen en investeringskosten als voor Model A en Model B zijn uitgewerkt.

Nieuw in Model C is het realiseren van een nieuw museumgebouw voor HAL. Door de gemeente is voor het modelleren als theoretisch uitgangspunt meegegeven realisatie van deze nieuwbouw als onderdeel van de plannen voor de stationsomgeving.

7/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Uit de gegevens van de visie op het stationsgebied die thans openbaar bekend zijn, zijn parameters ontleend voor de kavelgrootte en voor de bouwhoogte.

Bij het realiseren van nieuwbouw zijn de verwervingskosten voor de bouwgrond. Die kostenpost wordt in de investeringskosten buiten beschouwing gelaten c.q. er is een p.m. post van gemaakt. Uitgaande van het leegkomen van het complex aan de Grote Markt voor ander gebruik, is ervoor gekozen om geen verbouwingskosten et cetera hiervoor mee te nemen. Het is onbekend door wie of wat en wanneer het complex in gebruik zal worden genomen.

2.5

Model D: inpassen HAL in HOF en verbouwen HOF

Zoals in de inleiding is aangegeven, is lopende het onderzoek steeds meer het beeld ontstaan dat het nieuwe depotgebouw er gaat komen. Uiteraard zal het ontwikkelingsproces nog een tijd in beslag nemen, maar alst het nieuwe depotgebouw gereed is komen de bestaande depots en ook de restauratieateliers vrij in HOF. Door het Frans Hals Museum is ten behoeve van het onderzoek naar dit model aangegeven om welke ruimten het zal gaan (circa). Uit een eerste globale verkenning is gebleken dat de tentoonstellingsruimten van HAL in HOF met wat aanpassingen aan de ruimten zouden kunnen worden ingepast. Voor Model D is daarmee het uitgangspunt dat de ruimten van HAL worden ingepast in die vrijkomende ruimten. Met Model D wordt een unilocatie gerealiseerd. Dat is waar het Frans Hals Museum naar streeft. Voor de verbouwing van HOF is in dit model uitgegaan van ingrepen zoals opgenomen in de andere modellen. Daarnaast echter, wordt rekening gehouden met aanvullende aanpassingen: van een renovatie gaat het meer naar een integrale verbouwing.

Het gaat er ook in dit model om dat de aard en omvang van de ingrepen en daarmee ook de kosten, voldoende representatief zijn voor besluitvorming en ook voldoende houdbaar voor wat daarna kan volgen. Een andere bijzonderheid van dit model is dat de uitvoering ervan afhankelijk is van de realisatie van het nieuwe depotgebouw.

8/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Voor het model wordt ervan uitgegaan dat de ingrepen in HOF in één bouwfase uitgevoerd zullen worden, nadat de verhuizing van de depots en de atelierruimten naar het depotgebouw is afgerond. Per saldo gaat daarmee HOF na de verbouwing later open dan in de andere modellen.

Opgemerkt wordt dat voor het onderzoek ervan uit wordt gegaan dat HAL ingepast wordt in vrijkomende ruimten. Indien dit model de basis gaat vormen voor verdere ontwikkelingen, dan zal te zijner tijd het gebruik van het complex uiteraard als geheel worden beschouwd, allicht zonder het onderscheid te maken tussen HAL- en HOF-ruimten. Verder biedt een integrale verbouwing ook andere kansen: bijvoorbeeld het uitbreiden van het bestaande functionele oppervlak door het onderkelderen of juist het overkappen van de binnenplaats. Dat laatste heeft, behalve dat er meer functionele meters mee gemaakt worden (de binnenplaats is circa 1.000 m² groot) ook effect op de maatregelen die opgenomen zijn voor de verbetering van het binnenklimaat. In de modellen wordt uitgegaan van verbeteren van de bouwkundige schil door middel van voorzetwanden aan de binnenkant van alle buitenwanden van tentoonstellingsruimten. Bij het overkappen van de binnenplaats verschuift de klimaatschil van de gevels rondom de binnenplaats naar de overkapping. Deze, maar ook andere alternatieven en oplossingen die ongetwijfeld mogelijk zullen blijken te zijn, maken geen onderdeel uit van het nu gedane onderzoek.

9/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

GLOBAAL RUIMTEPROGRAMMA

3.1

ruimtestaat

In samenwerking met het Frans Hals Museum is als eerste een ruimteprogramma opgezet ten behoeve van de inpassing in de verschillende modellen. Het ruimteprogramma (AF0344) is als bijlage 1 bijgevoegd. In de ruimtestaat zijn verschillende onderdelen van het ruimteprogramma weergegeven: ruimten met het vloeroppervlak en ook andere kenmerken of vereisten zoals de minimale vrije hoogte. Een ruimtestaat is een belangrijk onderdeel van een programma van eisen. Hoewel de ontvangen opdracht niet is om een programma van eisen te maken, is reeds een aantal kenmerken en ook eisen opgenomen om de stap na besluitvorming, in beginsel de definitiefase van een project, voortvarend ter hand te kunnen nemen. Zoals in de inleiding is aangegeven, is voor zover nu mogelijk en ook zinvol voor het onderzoek, naar een aantal van die eisen gekeken voor het opzetten van de modellen. De ruimten van de ruimtestaat zijn globaal geclusterd op functie en waar een relatie tussen bestaat. Zo kan het handig zijn om de tentoonstellingsruimten met elkaar te verbinden en ook is het handig om ruimten op een efficiënte wijze te kunnen bereiken vanaf de entree. Zo worden met behulp van de ruimtestaat met de verschillende inpassingen niet al compleet uitgewerkte plattegronden gemaakt, maar het zijn wel indelingen die functioneel zijn.

Alleen dan is een model voldoende concreet en ook voldoende representatief om als onderlegger te dienen voor een houdbare financiële doorrekening en voor besluitvorming.

3.2

onderdelen en clusters

Deel I van de ruimtestaat is een weergave van de bestaande ruimten van HAL in de Hallen aan de Grote Markt. De ruimten en ook de oppervlakken zijn ontleend uit de oppervlaktemetingen die de gemeente van de eigen gebouwen, waaronder de complexen die onderwerp zijn van het onderzoek, heeft laten uitvoeren.

10/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

De ruimtebehoefte is uitgedrukt in Functioneel Nuttig Vloeroppervlak (FNO) zoals dat gedefinieerd is in de NEN 2580 (oppervlakten en inhouden van gebouwen). Dit is het oppervlak dat puur functioneel nodig is. Op basis van beschikbare tekeningen is voorts gekeken naar de vrije hoogte van ruimten.

De ruimten van de Hallen van deel I van de ruimtestaat zijn ondergebracht in de clusters 1: entreegebied (bij elkaar 105 m² FNO groot), het cluster 2: expositieruimten (1.160 m² FNO) en een cluster 3: ondersteunende ruimten zoals het kantoor (160 m² FNO). Bij elkaar genomen is in de Hallen afgerond ongeveer 1.400 m² FNO beschikbaar.

In deel II van de ruimtestaat zijn onderdelen van de ruimtebehoefte van het Frans Museum beschreven zoals dat is opgenomen in de ruimtestaat die door ToornendPartners voor het Collectiecentrum Haarlem is opgesteld. Die ruimtestaat is een bijlage van de adviesnotitie over het Collectiecentrum (AE0978) die in oktober 2021 is uitgebracht. Deze ruimten zijn opgenomen omdat afhankelijk van de inpassing en het model, er bepaalde ruimten nodig zijn, die daarin zijn beschreven. Dit betreft bijvoorbeeld de logistieke ruimten (cluster 6, 315 m² FNO). Zo wordt er voor het nieuwbouwmodel van uitgegaan dat daar de logistiek goed ondervangen zal worden. Op geen van beide locaties beschikt het Frans Hals Museum nu over een volwaardige laad- en losruimte. Ook wordt rekening gehouden met het opnemen van een aantal technische werkruimten, zoals werkplaatsen om tentoonstellingen te kunnen bouwen (cluster 5, 290 m² NFO). Bij elkaar komt deel II uit op 605 m² FNO aan additionele ruimte.

Opgemerkt wordt dat bij het opnemen van deze ruimten in de ruimtestaat, er nog niet is uitgegaan van de realisatie van het Collectiecentrum Haarlem. Afhankelijk van waar en hoe het depotgebouw gerealiseerd wordt, zouden een aantal ruimten uit deel II geschrapt kunnen worden, zoals de restauratieateliers. Daar deze ruimten beperkt zijn en niet van doorslaggevende betekenis zijn in het beoordelen van de aard en omvang van de nieuwbouwopgave, zijn ze vooralsnog verwerkt in het nieuwbouwmodel.

11/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Voor het nieuwbouwmodel is ook nog een ander deel toegevoegd aan de ruimtestaat. In deel III zijn ruimten toegevoegd om van het nieuwe gebouw een volwaardig nieuw museumgebouw te maken. Daarvoor zijn ten opzichte van deel I aanvullende bezoekersvoorzieningen nodig. In cluster 7 zijn opgenomen: basisbezoekersvoorzieningen, een auditorium en een café /restaurant. Dat cluster is in totaal 550 m² FNO groot. Omdat de locatie nog weer wat verder weg ligt van het Frans Hals Museum en er ook andere ruimten toegevoegd zullen worden ten opzichte van de Hallen, zijn er ook ruimere voorzieningen opgenomen voor medewerkers van het museum. In cluster 8 zijn daarvoor onder meer kantoorruimten opgenomen en ook sanitaire voorzieningen (195 m² FNO).

3.3

vertaling FNO naar BVO

Voor de inpassingen wordt niet alleen gekeken naar het FNO omdat er uiteindelijk ook verlies kan zijn door de inpassing, er verkeersruimten nodig zijn en dergelijke.

Om voor Model C, waarin voor HAL een nieuw museumgebouw gerealiseerd wordt, tot het volume te komen dat gebouwd dient te worden, wordt een aantal toeslagen toegepast op de oppervlakken zoals die in de ruimtestaat zijn opgenomen. Om van het FNO naar het Brutovloeroppervlak conform de NEN 2580 (buitenkant buitenwand – buitenkant buitenwand gemeten) te komen, wordt als eerste een toeslag gehanteerd van 10% voor verkeersruimte. Dit is zowel horizontale verkeerruimte zoals gangen, maar ook verticale verkeersruimten zoals trappenhuizen. Er wordt ook een toeslag gehanteerd van 15% voor ontwerpverlies en inpassing. De FNO ruimtebehoefte beschrijft per ruimte wat nodig is, maar er worden nog geen andere dimensies aangegeven, zoals de verhouding of een te hanteren gebruikelijk bouwstramien. Hierdoor is altijd sprake van een bepaalde mate aan zogeheten ontwerpverlies: meer fysieke ruimte die gebouwd moet worden om de functionele ruimten goed ingepast te krijgen. Voor het nieuwe museumgebouw wordt dit niet als verlies opgevat: het is juist een meerwaarde.

12/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Dit komt doordat de ruimere afmetingen van een bepaalde ruimte tot aanvullende gebruiksmogelijkheden leiden, zoals ruimer bemeten verkeersruimten hallen waar tijdelijk bijzondere activiteiten georganiseerd kunnen worden in ‘found spaces’.

Tot slot wordt 5% toeslag gehanteerd voor techniek en constructies. Onder constructies worden de binnen- en buitenwanden verstaan en kolommen. De techniek betreft alle ruimten die nodig zijn voor de verschillende installatietechnieken, zoals schachten en technische ruimten. Het totaal van de toeslagen is daarmee 30%.

Bij Model A, B en D is geen sprake van nieuwbouw, maar ook daar wordt rekening gehouden met een toeslag in deze omvang. Hoewel de buitenwanden reeds bestaan en er ook technische ruimten zijn waar gebruik van gemaakt kan worden bij de inpassing, levert inpassing in een bestaand gebouw in sommige gevallen een groter indelingsverlies op omdat de gebouwcontour nu eenmaal niet specifiek rondom de ruimtebehoefte is gevormd.

3.4

bouwblokken

Van alle bijzondere ruimten van de ruimtestaat is het volume geschetst dat het BVO globaal weergeeft. Hierin zijn reeds de bovengenoemde toeslagen voor verkeersruimten opgenomen. Ook zijn de hoogten conform de ruimtestaat opgenomen. Dit levert de bouwblokken om de inpassing van het ruimteprogramma in de verschillende modellen te onderzoeken. Een overzicht van bouwblokken is als bijlage 2 bijgevoegd.

13/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

UITWERKING RUIMTELIJKE MODELLEN

4.1

Model A

Zoals in hoofdstuk 2 is omschreven, is Model A het ‘nul model’. HAL wordt niet op een andere locatie gehuisvest, maar blijft in de Hallen. Zowel HAL als HOF wordt gerenoveerd. Voor de berekening van de kosten is ervan uitgegaan dat ingrepen in de (financiële) orde van grootte van het SO-IL plan uit 2017 worden doorgevoerd. Welke ruimtelijke aanpassingen gedaan worden, wordt in dit rapport in het midden gelaten.

4.2

Model B

Model B gaat uit van de inpassing van het ruimteprogramma van HAL in het complex GHL 47. Volgens de meetstaat in het meetrapport van Metavast van 8 maart 2019 dat door de gemeente ter beschikking is gesteld, is het complex 3.163 m² BVO groot. Dit komt overeen met ongeveer 2.200 m² FNO.1

Het complex bestaat uit een aantal panden die in de loop van de tijd aan elkaar gekoppeld zijn. De aard en omvang van de ruimtes varieert en er zijn ook hoogteverschillen tussen de verdiepingen, maar ook tussen de verschillende delen. Ook zijn op plaatsen tussenvloeren ingebracht. Voor de inpassing van een nieuwe enkele gebruiker, zoals de inpassing van HAL, wordt ervan uitgegaan dat intern een en ander aangepast zal worden. Bijvoorbeeld dat waar mogelijk vloerpeilen op elkaar worden aangesloten. Voor de scope van de inpassing wordt ervan uitgegaan dat alleen het bestaande ruimteprogramma van HAL ingepast wordt (deel I van de ruimtestaat: clusters 1, 2 en 3) en er geen aanvullende ruimten uit de andere delen nodig zijn.

In de meetstaat is het FNO niet uitgewerkt, maar wordt wel het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) weergegeven. Dat is ruimer dan FNO omdat onder meer gangen meegerekend worden. Voor de aansluiting op de ruimtestaat zijn de oppervlakken in FNO door ToornendPartners globaal ingeschat op basis van de tekeningen.

14/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Bij elkaar is het FNO van deel I van de ruimtestaat 1.425 m² groot. Dit houdt in dat niet het gehele complex nodig is om HAL in te passen. Zelfs rekening houdend met wat indelingsverlies op de begane grond en de verdieping, is de gehele derde verdieping niet nodig voor HAL. Hoewel dit niet verder onderzocht is, zou een verticale scheiding van het complex overwogen kunnen worden, waarmee een deel zelfstandig door een derde gebruikt zou kunnen worden. Voor de inpassing van HAL is ook van belang dat de bestaande hoogtes aansluiten op wat er in de Hallen mogelijk is, met name kijkend naar de hoogte van de tentoonstellingsruimten. Het FNO aan tentoonstellingsruimten is 1.160 m². Daarvan heeft ongeveer de helft (540 m² FNO) een vrije hoogte van 5 tot 5,5 m. De overige tentoonstellingsruimten zijn circa 3,0 m hoog. Op basis van de beperkt beschikbare doorsneden van het complex, is te zien dat er de ruimten van 37 PK de grootste vrije hoogte hebben. Op de begane grond is een deel circa 5,0 m hoog. De kelder is ongeveer 4,60 m hoog. De begane grond van het complex lijkt verder circa 4,0 m hoog te zijn en de verdieping gemiddeld 3,0 tot 3,30 m hoog. Met een beperkte concessie aan de vrije hoogte ten opzichte van de bestaande situatie is het ruimteprogramma inpasbaar.

De inpassing is in de afbeelding hieronder gevisualiseerd. De kleuren corresponderen met de kleuren van bijlage 2.

15/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

verdieping

begane grond

kelder

4.3

Model C

Model C gaat uit van nieuwbouw voor HAL op de theoretische locatie van het Stationsplein. Zoals in Hoofdstuk 2 is beschreven, wordt voor het bouwen van een nieuw museumgebouw voor HAL op enige afstand van HOF uitgegaan van een meer uitgebreid ruimteprogramma.

16/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Daar waar voor Model B met een ruimtebehoefte van 1.425 m² rekening wordt gehouden, wordt voor Model C met in totaal 2.775 m² FNO rekening gehouden. Dit vertaalt zich uitgaande van de toeslag van 30% die in paragraaf 3.3 is toegelicht naar een gebouw van ongeveer 3.600 m² BVO.

Kijkend naar de schetsen van mogelijke bouwblokken in de toekomst is een aantal conceptmodellen ontwikkeld uitgaande van verschillende bouwvlakken en hoogten. Uit de conceptmodellen is in overleg met het Frans Hals Museum het onderstaande model geselecteerd dat als basis dient voor de doorrekening van Model C.

Het Model is op het hoogste punt 14,5 m hoog en beslaat een totaal grondvlak van 1.800 m². Dit is zonder eventueel terreinprogramma voor bereikbaarheid en dergelijke. Uitgaande van inpassing in het stationsgebied, is het beeld dat er geen eigen parkeervoorzieningen nodig hoeven te zijn, uitgezonderd opstelplaatsen voor hulpdiensten en voor de logistiek. Van het grondvlak is 1.440 m² het bebouwde oppervlak ofwel de begane grond van het museum. Aan de binnenzijde van het blok is een binnentuin opgenomen van 360 m².

17/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Een bouwblok van deze afmetingen zou bijvoorbeeld in de onderstaande schets, die opgenomen is in de visie op het stationsgebied, kunnen passen.

Integrale visie stationsgebied Haarlem 2020-2030, conceptversie 28 september 2021, p.41

4.4

Model D

Model D bestaat uit het inpassen van HAL in de ruimten die vrijkomen door de realisatie van het Collectiecentrum Haarlem. Een unilocatie biedt een groot aantal voordelen ten opzichte van een museum dat over twee locaties is verspreid. Voor de inpassing wordt van een kleiner programma uitgegaan dan voor Model B is aangehouden. Er is geen entree meer nodig en ook voor de kantoorfunctie wordt ervan uitgegaan dat alleen het ofwel niet nodig is of binnen de bestaande ruimten opgevangen kan worden. Uitgaande van alleen de tentoonstellingsruimten van HAL, is het programma om in te passen 1.160 m² FNO.

18/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Volgens de meetstaat in het meetrapport van Duresta van 6 augustus 2019, die door de gemeente beschikbaar is gesteld, is de beschikbare ruimte voor inpassing ongeveer 1.300 m² VVO. Met aftrek van een en ander aan verkeersruimte en ook rekening houdend met indelingsverliezen door de schuine kappen en andere inefficiëntie in de bestaande plattegronden, komt het FNO uit op ongeveer 1.000 m². Er is circa 150 m² te kort om het ruimteprogramma op te vangen. Qua hoogte is het programma op een vergelijkbare manier als in GHL 47 in te passen. Delen van de ruimte zijn 4,50 m hoog (niet overal zichtbaar door het verlaagde plafond dat verwijderd kan worden) en andere delen zijn 3,0 m hoog. Aan de andere kant van het complex zijn er ook delen die lager zijn, tegen de 2,5 m. Dat is niet optimaal voor tentoonstellingen. Zoals dit ook in GHL 47 een aandachtspunt is door de verschillende gebouwen die in de loop van de tijd met elkaar verbonden zijn, zijn er bestaande constructieve elementen om rekening mee te houden. In HOF zijn dat de houten spanten die om de paar meter staan, maar ook plaatselijk substantiële hoogteverschillen.

Door de voordelen die met een unilocatie samenhangen, is nogmaals goed gekeken naar de tekeningen van het complex en ook op locatie om na te gaan of er op een goede wijze aanpassingen gedaan kunnen worden die de indelingsmogelijkheden van het complex verbeteren. Gekeken is naar de latere toevoegingen zoals de toiletten op de begane grond, naar de wijze waarop nu het laden en lossen voorzien is en een aantal andere aspecten, zoals mogelijke overbrugging van hoogteverschillen. Er is gekeken naar hoe de routing voor bezoekers zou kunnen verlopen met de extra tentoonstellingsruimten op de zolders en hoe, uitgaande van meer bezoekers op deze locatie door de toevoeging van meer mogelijkheden voor het programmeren, de bezoekersvoorzieningen uitgebreid kunnen worden.

Hoewel de opdracht voor de herhuisvesting niet strekt tot het ontwerpen van de uiteindelijke indelingen, is in het kader van het op een betrouwbare wijze doorrekenen van de kosten van een verbouwing van HAL vanuit een functioneel en technisch oogpunt nader gekeken naar verdere ingrepen in het gebouw.

19/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Deze zijn globaal in de vorm van een vlekkenplan, dat in de bestaande plattegronden is ingekleurd, uitgewerkt. De kleuren corresponderen met de functionele clusters van bijlage 2. Onderdeel van het vlekkenplan is het verplaatsen van de bestaande logistieke ruimte en opslag aan de voorzijde van het museum naar een nieuw volume aan de achterzijde. Het vlekkenplan gaat ervan uit van zowel op de begane grond als op de verdieping bezoekers een duidelijke route kunnen vervolgen. De entree met alle bezoekersvoorzieningen wordt daartoe verplaatst naar waar nu het café zit. Dit is deels in lijn met eerdere verbouwingsplannen.

Model D vlekkenplan begane grond

20/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Ook is het voorstel opgenomen om boven de ruimte 0.51, waar nu een glazen plafond zit, extra ruimte te maken voor een goede tentoonstellingszaal. In het vlekkenplan is ook aangegeven dat op de verdieping een deel van de bezoekersvoorzieningen opgenomen is. Verder zijn de kantoren gemarkeerd. In grijze blokken zijn installatieruimten opgenomen. Voor het inpassen van installaties zal ook gebruik worden gemaakt van de schuinte van de kappen.

Model D vlekkenplan verdieping

Een grotere versie van het vlekkenplan voor Model D is als bijlage 3 bijgevoegd.

21/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

In het onderstaande model is het vlekkenplan driedimensionaal weergegeven. De ingepaste tentoonstellingsruimten van HAL zijn lichtblauw gekleurd, zoals in bijlage 2 en de voorgaande modellen.

22/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

GLOBALE INVESTERINGSKOSTEN

5.1

investeringskostenoverzicht

Van alle hiervoor beschreven modellen zijn de bouw- en investeringskosten bepaald conform de NEN 2699. Het integrale overzicht (AF0541) is als bijlage 4 bijgevoegd. Het prijspeil voor de kosten is juli 2022. Het overzicht is opgebouwd uit tien budgetposten, genummerd van 0 tot en met 9. Het betreffen uitsluitend de eenmalige kosten van het project. Structurele (gebouw)kosten, zoals de huur- en onderhoudskosten, maken er geen deel van uit. Het overzicht geeft een gedetailleerd beeld van welke kosten voor de modellen berekend zijn en wat onderliggende uitgangspunten zijn.

De onderstaande tabel is de samenvatting van de gedetailleerde berekening van bijlage 4. Opgemerkt wordt dat de modellen ten opzichte van elkaar verschillen qua aard en omvang van de ingrepen, zoals de omvang van de ruimtebehoefte voor HAL in alle modellen verschillend is. Ook zijn er verschillen in de soorten kosten die van toepassing zijn, zoals het verplaatsen van de culturele instellingen die nu in GHL 47 gehuisvest zijn om plaats te maken voor HAL. INVESTERINGSKOSTENOVERZICHT

MODEL A MODEL B

Prijs peil: juli 2022

0.* 1.* 2.* 3.* 4.* 5.* 6.* 7.* 8.* 9.*

Overzicht: Grondkosten Bouwkosten inclusief staartkosten Bijkomende kosten Interieur Ontwerp, advies en begeleiding Financieringskosten (geen btw) Risicomanagement en kostenstijgingen Kosten inzet eigen organisatie Startkosten Tijdelijke maatregelen Totaal benodigd investeringskostenbudget exclusief btw btw Totaal benodigd budget inclusief btw

21%

7.686.000 282.000 2.081.000 2.088.000 70.000 12.207.000

10.195.000 378.000 2.666.000 3.164.000 80.000 16.483.000

MODEL C

MODEL D

17.106.000 616.000 4.335.000 4.833.000 70.000 26.960.000

9.958.000 360.000 2.501.000 3.518.000 60.000 16.397.000

2.563.500

3.461.500

5.662.000

3.443.500

14.770.500

19.944.500

32.622.000

19.840.500

23/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

5.2

overige uitgangspunten

Hoewel de getallen een grote mate aan nauwkeurigheid hebben, zijn de ramingen bedoeld om een betrouwbare orde van grootte weer te geven van het benodigde projectbudget. Behalve dat de inhoudelijke scope van de modellen verwerkt is in het overzicht, zijn er ook procesmatige aspecten van belang, zoals de contractvorm voor de ontwerp- en uitvoeringsfase en ook de verwachte doorlooptijd. 5.2.1

contractvorm

Voor de investeringskosten is het uitgangspunt genomen dat met traditionele bouwcontracten wordt gewerkt waarbij de opdrachtgever verantwoordelijk is en blijft voor het ontwerp gedurende het proces. Andere contractvormen zoals Design & Build, waarbij op een bepaald punt de ontwerpverantwoordelijkheid overgaat naar de aannemer, zijn per saldo duurder door de hogere proceskosten (deels dubbele adviesteams en afkoop van risico’s die de aannemer loopt). Mocht te zijner tijd uitgegaan worden van een andere contractvorm, dan dient het investeringskostenoverzicht geheel te worden herijkt. 5.2.2

planning

Voor de planning wordt het onderstaande schema aangehouden voor de afzonderlijke modellen. Prijspeil: juli 2022

MODEL A

MODEL B

MODEL C

MODEL D

juli 2022 januari 2024 22 mnd 0 mnd 0 mnd november 2025 40 mnd 12 mnd 3 mnd 3 mnd mei 2027

juli 2022 januari 2024 22 mnd 0 mnd 12 mnd november 2026 52 mnd 12 mnd 3 mnd 3 mnd mei 2028

juli 2022 januari 2024 26 mnd 0 mnd 0 mnd maart 2026 44 mnd 12 mnd 3 mnd 3 mnd september 2027

juli 2022 januari 2024 24 mnd 21 mnd 0 mnd oktober 2027 63 mnd 16 mnd 3 mnd 3 mnd augustus 2029

Tijdsche ma i.v.m. tijdge bonde n koste n Prijspeil Datum start ontwerpfase Duur ontwerpfase tot en met prijs en contractvorming uitvoering stand still tot en met beschikbaarheid Collectiecentrum Haarlem stand still tot en met beschikbaarheid GHL 47 Datum start uitvoering Start bouw x maanden na prijspeil Uitvoering Implementatie In gebruik name opening

Het uitgangspunt is dat besluitvorming in de loop van 2023 afgerond zal zijn, dusdanig dat begin 2024 een ontwerp- en adviesteam gecontracteerd is en dat met de eerste ontwerpfase gestart kan worden. Als startdatum van de ontwerpfase wordt 1 januari 2024 aangehouden.

24/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Voor Model A geldt dat ervan uit wordt gegaan dat de voorbereidingstijd en ook de verbouwingstijd voor de twee locaties gelijk zal zijn of in ieder geval dat sprake zal zijn van één bouwfase en de locaties tegelijk openen. Fasering is voor dit model, alsook voor de andere modellen denkbaar. Fasering is echter duurder dan tegelijkertijd de plannen in uitvoering te nemen. Daardoor wordt er vooralsnog niet van uitgegaan. De heropening zou in mei 2027 zijn.

Voor Model B geldt dat eerst HAL uit de Hallen moet verhuizen om de verbouwing mogelijk te maken om de instellingen uit GHL 47 ernaartoe te kunnen laten verhuizen. Er wordt een standstill van 12 maanden aangehouden totdat GHL 47 en HOF verbouwd kunnen worden. Er wordt van uitgegaan dat die verbouwingen in één bouwfase uitgevoerd zullen worden. De heropening van de beide locaties komt uit op mei 2028.

Bij Model C geldt dat voor HAL een nieuwbouwproject uitgewerkt gaat worden. Er wordt voor dat traject een langere voorbereidingstijd aangehouden dan voor Model A en B is gedaan. Er is vanuit gegaan dat de nieuwbouw en de verbouwing van HOF grotendeels gelijk oplopen. De opening van de beide locaties zou uitkomen op september 2027.

Model D kent net als Model B een periode van standstill: voordat de ruimten vrijkomen moet immers het Collectiecentrum Haarlem gereed zijn. Er wordt rekening gehouden met een standstill van 21 maanden. De heropening van het museum komt daarmee uit op augustus 2029. 5.3

toelichting investeringskosten

5.3.1

0.* Grondkosten

Voor geen van de modellen zijn grondkosten opgenomen. Bij alle modellen zou sprake kunnen zijn van boekwaarden van bestaande voorzieningen die door de renovaties vervroegd afgeschreven dienen te worden.

25/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Bij Model C zijn waarschijnlijk verwervingskosten aan de orde voor de kavel. Ook zijn er werkzaamheden nodig om de kavel bouwrijp te maken en de benodigde infrastructuur en nutsvoorzieningen aan te leggen. Deze kosten zijn niet meegenomen. 5.3.2

1.*Bouwkosten

De bouwkosten van de modellen zijn gedetailleerd uitgewerkt in de bijlage. Onder de berekeningen ligt per model een gedetailleerde berekening van de toegepaste eenheidsprijzen en waarin de specifieke parameters van het model zijn verwerkt. Het prijspeil is juli 2022. Voor de bouwkosten wordt uitgegaan van normale marktomstandigheden na het prijspeil. Alle bedragen zijn inclusief staartkosten van aannemers, zoals de algemene bouwplaatskosten, algemene kosten, winst en risico. Ook de CAR-verzekering is voorzien. Op basis van referentieprojecten wordt voor alle modellen gerekend met een cumulatief percentage van 36% voor de staartkosten. 5.3.3

2.* bijkomende kosten

Voor de bijkomende kosten wordt uitgegaan van legeskosten van de gemeente Haarlem voor de omgevingsvergunningen. Voor geen van de modellen wordt ervan uitgegaan dat een bestemmingsplanwijziging nodig is. Voor Model C zullen er voor de nieuwbouw aansluitkosten voor nutsvoorzieningen nodig zijn. Die zijn op p.m. gezet. Er is een post opgenomen voor onderzoek en metingen. Voor Model C zal tijdens de bouw en als er een nieuw onroerend goed vervaardigd wordt, al voor de oplevering en ingebruikname onroerendezaakbelasting verschuldigd zijn. Ook die post is op p.m. gezet. Verder wordt ervan uitgegaan dat verzekeringen voor de werkzaamheden allemaal onderdeel uitmaken van de staartkosten die hierboven zijn genoemd. 5.3.4

3.* Interieur

De vaste inrichtingselementen maken onderdeel uit van de bouwkosten, alsook algemene voorzieningen zoals ruimteverlichting. Voor geen van de modellen wordt losse inrichting of inventaris opgenomen. Dit houdt in dat er geen vitrinekasten in zitten, geen objectverlichting en dergelijke.

26/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

Voor de demarcatie voor wat onderdeel uitmaakt van de investeringskosten van de projecten wordt in principe aangesloten bij de bestaande demarcatielijnen tussen de gemeente als verhuurder en het Frans Hals Museum als huurder. Dit geldt ook voor de culturele instellingen die bij Model B naar een andere locatie dienen te verhuizen. 5.3.5

4.* Ontwerp, advies en begeleiding

In het investeringskostenoverzicht is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de partijen waarmee in de raming rekening is gehouden, welke grondslag voor hun inzet wordt aangehouden en wat per model de omvang is van de verwachte opdracht(en). Voor advies- en begeleiding wordt deels uitgegaan van percentages over de directe kosten en deels van posten. Het uitgangspunt is dat de renovaties projectmatig ter hand genomen zullen worden. Ook is het uitgangspunt een traditioneel bouwcontract, waarbij de opdrachtgever volledig ontwerpverantwoordelijk is, zoals dit hiervoor is aangegeven. Indien dit wijzigt, dient het investeringskostenoverzicht hierop te worden aangepast. 5.3.6

5.* Financieringskosten

Er zijn geen bedragen opgenomen onder de financieringskosten. 5.3.7

6.* Risicomanagement en kostenstijgingen

Onder de post risicomanagement en kostenstijgingen zijn budgetten opgenomen voor tussentijdse aanpassingen van kaders zoals aanpassingen van het Programma van Eisen, van het ontwerp, maar ook de kosten voor reguliere wijzigingen en meer- en minderwerk tijdens de uitvoering van een bouwwerk. Ook wordt rekening gehouden met kostenstijgingen en andere prijsontwikkelingen in de loop van de tijd. Er is ook een regel opgenomen ten aanzien van de besluitvorming. De investeringskosten voor de modellen zoals ze nu zijn bepaald, zijn gebaseerd op de planning van paragraaf 5.2.2. Indien er ergens in het proces vertraging optreedt, bijvoorbeeld door besluitvorming, nemen de kosten toe.

27/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

5.3.8

7.* kosten eigen organisatie

De kosten voor de inzet van de eigen organisatie van het Frans Hals Museum zijn als p.m. post opgenomen. Voor de inzet van de gemeente als gebouweigenaar wordt ervan uitgegaan dat de eventuele uren (VTU) in budgetcode 4.* inbegrepen zijn. 5.3.9

8.* startkosten

Bij startkosten zijn de schoonmaakkosten van het nieuwe museumgebouw opgenomen. Uiteraard door een bouw een aannemer schoon opgeleverd (nat en droog gereinigd), maar voor museale ruimten is extra grondige schoonmaak nodig in de periode na oplevering van de bouw om de ruimten geschikt te maken voor het inhuizen van de collectie. Ook zijn de kosten opgenomen voor de opening en communicatie. 5.3.10

9.* tijdelijke maatregelen

Onder de tijdelijke maatregelen kunnen aspecten worden opgenomen zoals het verhuizen van de collectie en ook van medewerkers. Deze zijn als p.m. posten opgenomen omdat de aard en omvang van de verhuisbewegingen nog niet bekend zijn. De kosten voor eventuele tijdelijke huisvesting zijn ook als een p.m. post opgenomen.

28/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

SAMENVATTING BEVINDINGEN

6.1

onderzoekscope modellen

Voor de herhuisvesting van HAL zijn drie modellen uitgewerkt waarbij een vierde model als ‘nul model’ is opgenomen.

Model A (het nul model) - het renoveren van HOF en HAL: beide locaties worden gerenoveerd. Er wordt museumkwaliteit binnenklimaat gerealiseerd in de tentoonstellingsruimten waar dat noodzakelijk is en gerealiseerd kan worden.

Model B – het renoveren van HOF zoals in Model A en HAL wordt ingepast in GHL 47. GHL 47 wordt daarvoor verbouwd om de ruimten geschikt te maken. Doordat sprake is van een bestaand complex zijn er een paar knelpunten zoals het moeten werken rondom de bestaande hoofddraagconstructie en de verdiepingshoogten. Om dit model mogelijk te maken moeten bestaande huurders verhuizen. Voor het onderzoek wordt ervan uitgegaan dat dit naar de Hallen zal zijn. Ook de kosten voor het aanpassen van de Hallen zijn opgenomen. Hiervoor wordt hetzelfde aangehouden als in Model A.

Model C – renoveren HOF zoals in Model A en nieuwbouw voor HAL: er is een nieuwbouwmodel onderzocht uitgaande van een locatie in het stationsgebied.

Model D – door de bouw van het Collectiecentrum Haarlem, komen ruimten in HOF vrij. Met een aantal ingrepen zijn de ruimten van HAL in te passen in het bestaande complex. Net als in Model B gaat dit gepaard met een aantal knelpunten van constructieve aard. Ook in HOF is de verdiepingshoogte in bepaalde ruimten mogelijk te beperkt voor hedendaagse kunst. Het inpassen van HAL in algemene zin kan alleen op een goede manier functioneren als ook de bestaande indelingen worden aangepast. Er is een vlekkenplan opgezet met voorstellen voor aanpassingen van het complex tot een unilocatie.

29/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

6.2

investeringskosten

Van de bovenstaande modellen zijn de investeringskosten bepaald. De uitvoerige en ook gedetailleerde berekening is als bijlage bijgevoegd. In de onderstaande tabel zijn de berekende kosten samengevat. INVESTERINGSKOSTENOVERZICHT

MODEL A MODEL B

Prijs peil: juli 2022

0.* 1.* 2.* 3.* 4.* 5.* 6.* 7.* 8.* 9.*

6.3

21%

7.686.000 282.000 2.081.000 2.088.000 70.000 12.207.000

10.195.000 378.000 2.666.000 3.164.000 80.000 16.483.000

MODEL C

MODEL D

17.106.000 616.000 4.335.000 4.833.000 70.000 26.960.000

9.958.000 360.000 2.501.000 3.518.000 60.000 16.397.000

2.563.500

3.461.500

5.662.000

3.443.500

14.770.500

19.944.500

32.622.000

19.840.500

globale planning

Bij deze investeringskosten hoort het onderstaande overzicht van mijlpalen en doorlooptijden.

30/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem Onderzoeksrapport, conceptversie d.d. 19 augustus 2022

6.4

kosten per locatie/bestanddeel

Op hoofdlijnen bedragen de investeringskosten van de verschillende bestanddelen van de modellen (alle bedragen exclusief btw): Voor het renoveren van HAL (op basis van de uitgangspunten van het onderzoek) circa € 3.250.000. Voor het renoveren van HOF is dat afgerond € 9.450.000. Het aandeel daarin voor het verbeteren van het binnenklimaat is ongeveer € 3.000.000. Het renoveren van GHL 47 om HAL in te passen bedraagt circa € 4.420.000. Het realiseren van nieuwbouw voor HAL (volwaardig museumgebouw à 3.600 m² BVO groot) bedraagt € 17.900.000. Het verbouwen HOF tot unilocatie bedraagt afgerond € 16.400.000.

31/31

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem datum : 16 mei 2022 referentie : 2022.302/AF0344/Te/JDt Ruimtestaat FHM HAL ca - gectualiseerd concept

5 10

45 30

55 50

X X

dockleveller

50 40

hijsvoorziening

15 13

60 55 55 55 55

werkbank hout/metaal

25 18

40 45 45 45 45

spoelbak (aantal kranen/afvoeren en formaat n.t.b.)

10 5 5 5 10

chemie-/zuurkast

30 30 30 30

50 50 50 50 50

persluchtinstallatie

RV RV RV RV RV

(punt)afzuiging

30 30 30 30 30

max. RV in zomersituatie (%)

min. RV in wintersituatie (%)

min. temperatuur in wintersituatie (°C)

30 30 30

gebruiksvoorzieningen toegestane schommeling Relatieve Luchtvochtigheid (RV, ± ... % )

max. temperatuur in zomersituatie (°C)

toegestane schommeling temperatuur (± … °C)

uitzicht

X X

klimaat

streefwaarde temperatuur (°C)

daglicht

geen daglicht/lichtwering

X X X

Inrichting

ramen en daglicht

ruimte alleen toegankelijk voor medewerkers

3,0 3,0 3,0 3,0

3,0 3,0 3,0

ruimte toegankelijk met kaartje

50 10 60 40

ruimte vrij toegankelijk voor publiek

5,0 3,0 3,0 5,5 3,0

toegang

minimale vloerbelasting (kN/m²)

370 390 160 170 70

FNO, Functioneel Nuttig Oppervlak per cluster (m²)

3,0 3,0 3,0

minimale breedte (m)

10 80 15

minimale lengte (m)

minimum vrije hoogte [m]

constructief

FNO, Functioneel Nuttig Oppervlak (m²)

bezettingsgraad/gebruik ruimte (aantal personen)

functie

Bouwfysisch

afmetingen

personen

Relatieve Luchtvochtigheid (RV, %)

Bouwkundig opmerkingen

kolomvrij

Algemeen functie

I. Oppervlakken (voorlopig) op basis van HAL - bestaand ruimtegebruik ten behoeve van inpassingsoefening - met afronding 1 1.1 1.2 1.3

Entreegebied tochtportaal ontvangsthal sanitaire voorziening voor publiek

2 2.1 2.2 2.4 2.5 2.6

Expositieruimten Vleeshal begane grond Vleeshal 1e verdieping Verweyhal 1e verdieping Verweyhal 1e verdieping Verweyhal 2e verdieping

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ondersteunde ruimten kantoorruimten sanitaire voorzieningen medewerkers opslagruimten technische ruimte

105

ontvangstbalie met kassa, winkel en lockers

18 21 18

1.160

bestaande ruimte is met verschillende hoogtes bestaande ruimte is met verschillende hoogtes

X X X X X

5,0 5,0 5,0 5,0 5,0

X X X X X

col col col col col

18-21 18-21 18-21 18-21 18-21

5 2 2 2 5

160 2

3,0 3,0 3,0 3,0

FNO Publiek en tentoonstelling (obv HAL)

X X X X

X X

21 18 18 18

X X

20 15

1.425

II. Ruimtestaat CollectieCentrum Haarlem: depots, werkruimten en logistiek 4 4.1 4.2

Depotruimten (buiten beschouwing voor onderzoek herhuisvesting) depot (algemeen, ca. 20.000 objecten) depot voor fotografie (ca. 600 objecten)

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Werkruimten werkruimte conservering en restauratie (schoon/droog) werkruimte conservering en restauratie (vuil) fotostudio machinale werkplaats opslagruimten

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Logistieke ruimten truckdock laad- en losruimte transitoruimte en tijdelijk depot emballageruimte quarantaineruimte containerruimte

S 35% objecten in rekken (ingelijst 2D), 35% staand (3D), 30% plat in dozen (2D)

2.650 3 2

2.600 50

4,0 4,0

4 4 3

70 30 40 100 50

3,0 3,0 4,0 4,0 4,0

55 50 100 50 50 10

4,5 4,0 3,0 3,0 3,0 3,0

10,0 10,0

(X) (X)

X X

X X X X X

5,0 5,0 5,0 5,0 5,0

(X) (X) (X)

X X X X X

X X

5,0 5,0 10,0 5,0 5,0 5,0

5 2

290

Ruimte en machines voor houtbewerking, o.a. transportkisten, stellingen e.d.

S Inpandig truckdock voor 1 kleine vrachtwagen met max. lengte 12 m Geschikt voor laden en lossen grotere objecten Ook tijdelijk depot voor inkomende transporten

X X X X X

18 18 21 18 18

30 30 30 30 30

18 20 18 18 18

30 25 30 30

X X X

315 2 2 5 5 3

13,0

FNO Werk- en logistieke ruimten (zonder depots)

4,0

X X X X X X

X X X

605

III: Aanvulling voor volwaardige museumlocatie 7 7.1 7.2 7.3 7.4

Aanvullende bezoekersvoorzieningen ruimere entreehal, garderobe en sanitaire voorzieningen auditorium/lezingenzaal café/restaurant met keuken museumwinkel

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Overige aanvullende voorzieningen kantoorruimten sanitaire voorzieningen medewerkers en vrijwilligers lunchruimte medewerkers en vrijwilligers opslagruimten technische ruimte

550

100 150 50

150 200 125 75

3,0 6,0 4,0 3,0

50 15 40 50 40

3,0 3,0 3,0 3,0 3,0

3,0 5,0 3,0 3,0

X X X X

X X X

18 18-21 18 20

30 30

21 18 18 18 18

30 30 30 30 30

X X

195

FNO aanvullende ruimten

3,0 3,0 3,0 3,0 3,0

X X X X X

X X

18 18

745

1/1

project

projectnummer

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem 2022.302

referentie

datum

AF0422/Te

13 juni 2022

Overzicht bouwblokken Gevisualiseerd ruimteprogramma (versie 16 mei 2022)

1 1.1 1.2 1.3

Entreegebied tochtportaal ontvangsthal sanitaire voorziening voor publiek

2 2.1 2.2 2.4 2.5 2.6

Expositieruimten Vleeshal begane grond Vleeshal 1e verdieping Verweyhal 1e verdieping Verweyhal 1e verdieping Verweyhal 2e verdieping

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ondersteunde ruimten kantoorruimten sanitaire voorzieningen medewerkers opslagruimten technische ruimte

4 4.1 4.2

Depotruimten (buiten beschouwing voor onderzoek herhuisvesting) depot (algemeen, ca. 20.000 objecten) depot voor fotografie (ca. 600 objecten)

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Werkruimten werkruimte conservering en restauratie (schoon/droog) werkruimte conservering en restauratie (vuil) fotostudio machinale werkplaats opslagruimten

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Logistieke ruimten truckdock laad- en losruimte transitoruimte en tijdelijk depot emballageruimte quarantaineruimte containerruimte

7 7.1 7.2 7.3 7.4

Aanvullende bezoekersvoorzieninge n ruimere entreehal, garderobe en sanitaire voorzieningen auditorium/lezingenzaal café/restaurant met keuken museumwinkel

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Overige aanvullende voorzieningen kantoorruimten sanitaire voorzieningen medewerkers en vrijwilligers lunchruimte medewerkers en vrijwilligers opslagruimten technische ruimte

1/1

Herhuisvesting FHM HAL, Haarlem datum : 25 augustus 2022 referentie : 2022.302/AF0541/Te/Gt

INVESTERINGSKOSTENOVERZICHT

VERTROUWELIJK

Prijspeil: juli 2022

MODEL A

MODEL B

MODEL C

MODEL D

renovaties HOF en HAL

renovatie HOF, HAL naar GHL

renovatie HOF, nieuwbouw HAL

verbouwing HOF - unilocatie

investeringskosten

Overzicht: 0.* Grondkosten 1.* Bouwkosten inclusief staartkosten (zie gedetailleerd overzicht) 2.* Bijkomende kosten 3.* Interieur 4.* Ontwerp, advies en begeleiding 5.* Financieringskosten (geen btw) 6.* Risicomanagement en kostenstijgingen 7.* Kosten inzet eigen organisatie 8.* Startkosten 9.* Tijdelijke maatregelen Totaal benodigd investeringskostenbudget exclusief btw btw Totaal benodigd budget inclusief btw

0.* Grondkosten 0.1 Verwervingskosten 0.2 Infrastructurele voorzieningen 0.3 Bouwrijp maken 0.4 Tijdelijke voorzieningen 0.5 Onderhoudskosten terrein 0.6 Boekwaarde

21%

1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post

Subtotaal Grondkosten 1.* Bouwkosten inclusief staartkosten (zie gedetailleerd overzicht) 1.1 Renovatie HOF, bouwkundig 1.2 Renovatie HOF, installaties 1.3 Renovatie HOF, terrein 1.4 Vaste inrichting HOF 1.5 Klimaat HOF 1.6 HAL, bouwkundig 1.7 HAL, installaties 1.8 Vaste inrichting HAL 1.9 HAL, terrein 1.10 Aanpassing Grote Markt tbv gebruikers GHL (= 1.6 + 1.7 + 1.8) Subtotaal Bouwkosten inclusief staartkosten (zie gedetailleerd overzicht) 2.* Bijkomende kosten 2.1 Omgevingsvergunning en leges 2.2 Leges sloop, monument, gebruik 2.3 Leges bestemmingsplan 2.4 Aansluitkosten Energie en Nuts 2.5 Onderzoek/nulmetingen/monitoring 2.6 Onroerendzaakbelasting tijdens de bouw

2,50% post post 1 post 0,50% 0,4% /jaar

Subtotaal Bijkomende kosten 3.* Interieur 3.1 losse inrichting 3.2 inventaris Subtotaal Interieur

1 post 1 post

1.* 1.500 14.000 1.*

6 -

7.686.000 282.000 2.081.000 2.088.000 70.000 12.207.000

10.195.000 378.000 2.666.000 3.164.000 80.000 16.483.000

17.106.000 616.000 4.335.000 4.833.000 70.000 26.960.000

9.958.000 360.000 2.501.000 3.518.000 60.000 16.397.000

2.563.500 14.770.500

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11979014/1