20220041775 RIB Woonwensenonderzoek "Wonen in de MRA" (WiMRA) 2021, eerste deel ''Woningvoorraad en bewoning'' en Factsheet Haarlem incl. bijlagen
Tekst van het document
lage inkomens (tot €40.024) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
56 54 53
14 3 4 14 2 6 12 2 8
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
58 58 55
5 22 4 2 4 4 14
17 18 20
8 6 4
23 25 31
9 7 5
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
46 50 47
7
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
46 48 49
11 11 8
4 7 2 8 2 7
24 27 30
9
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
46 48 47
12 10 10
5 6 3 6 3 8
21 22 25
10 11 7
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
52 51 50
12 3 3 11 2 6 10 2 7
22 25 27
8
Amsterdam 2017 2019 2021
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
5 2 6 2 6 5 2 4
62 58 57
0 20 huur vrije sector huur, corporatie
29
12
28 33
18 2 3 21 2 6 19 2 10
40
vrije sector huur, particulier
7 7 4 4
5 4 9 9 10
6 4 3 %
60
80 100 koop bruto hypobruto hypotheeklasten tot theeklasten €663 van €663 en meer bron: WiMRA 2021
26
huurwoning. Niet in alle deelregio’s wonen lage inkomens vaker dan voorheen in de particuliere vrije sector. In sommige regio’s is er sprake van een schommeling of geen groei. In ZuidKennemerland/IJmond, Amstelland-Meerlanden en Amsterdam is dit aandeel wel gestegen, in Amsterdam het sterkst (van 6% naar 10%). In Amsterdam zijn lage inkomens ook minder vaak woningeigenaar (13%). In de andere regio’s woont tussen de 31% en 40% van de lage inkomens in een koopwoning. In alle regio’s neemt onder de woningeigenaren met een laag inkomen het aandeel met een lage of afbetaalde hypotheek toe, vooral in Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad. Laatstgenoemde regio’s hebben traditioneel een grote koopvoorraad met relatief betaalbare woningen maar ook daar is het goedkoopste koopsegment (tot €188.000) slechts beperkt aanwezig (zie ook figuur 2.13).
midden inkomens: 22% huurt in
Ook bij middeninkomens neemt het aandeel huurders in de sociale huursector af en in de vrije sector toe Net als de lage inkomens wonen ook de middeninkomens (€40.024-€60.036) steeds minder vaak in een sociale huurwoning. Tussen 2019 en 2021 nam dit aandeel af van 25% naar 22%. Onder middeninkomens huurt een groeiend deel een woning in de vrije sector van corporaties of particulieren (van 16% naar 22%). Van de middeninkomens woont 14% in een huurwoning met een middeldure huur (€752-€1053). Ruim de helft (56%) van de middeninkomens is woningeigenaar. Deze kopers hebben ook steeds vaker een hypotheek onder de €663 (36%).
vrije sector l
Figuur 2.19 Woonsegmenten middeninkomens, MRA, 2017-2021 (%)
middeninkomens (€40.024-€60.036) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
20 19 17
5
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
17 16 18
3 3 5 2 5 9 0 7 6
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
13 11 11
6 6
6 6 7
2 6 2 6 2 6
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
12 17 13
5
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
20 20 18
0
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
11
37 43 47
20 huur vrije sector huur, corporatie
25 22 41
7
7
28 24
35
29
13
38 43
14 15 16
28 30 41
30 26
32
29
13
4 6 8 4 6 10 3 5 10
26 23 20
23 19
45 49
5 6 6 6 4 6
Amsterdam 2017 2019 2021
31 32 36
35
18 17 14
4 9
28
35
5 9 8
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
2
10 14 15
20 19
18
38 44
10 6 12 5 10 7
40
vrije sector huur, particulier
13 19 25
22 20 18
28 20 21
20 17
%
60
80 100 koop bruto hypobruto hypotheeklasten tot theeklasten €663 van €663 en meer bron: WiMRA 2021
27
Het koopwoningbezit onder middeninkomens ligt het hoogst in Almere/Lelystad (73%). Van de middeninkomens in Amsterdam is een relatief klein deel in het bezit van een koopwoning (38%) en dit aandeel neemt ook alleen in deze regio af. De ontwikkeling dat middeninkomens in de MRA in toenemende mate in de vrije sector huren, doet zich alleen voor in de regio’s Amsterdam en Amstelland-Meerlanden. De afname van het aandeel middeninkomens dat in een sociale huurwoning woont is wel in bijna alle regio’s aan de orde, alleen in Almere/Lelystad schommelt dit aandeel.
hoge inkomens: 22% huurt in vrije sector l
Koopwoningbezit onder hoge inkomens gedaald Onder de hoge inkomens ligt het koopwoningbezit op 72%, dit aandeel neemt af. Hoge inkomens hebben veelal een hypotheek van meer van dan €663 (47%), maar bij een groeiend deel ligt de hypotheek onder dit bedrag. Er is onder hoge inkomens een toename van huishoudens die in de particuliere vrije sector huren, in 2021 huurt 22% van de hoge inkomens in de totale vrije sector. Hoge inkomens wonen in beperkte mate in een sociale huurwoning, dit aandeel is ongeveer gelijk gebleven: 6% Het koopwoningbezit onder hoge inkomens loopt uiteen van 53% in Amsterdam tot 86% in Zaanstreek-Waterland. In de meeste regio’s neemt onder hoge inkomens het aandeel woningeigenaren af, maar in Zuid-Kennemerland/IJmond is dit gelijk gebleven en in ZaanstreekWaterland toegenomen. In Amsterdam, Almere/Lelystad en Gooi en Vechtstreek wonen hoge inkomens steeds vaker in de groeiende vrije sector, in andere regio’s is het aandeel tussen 2019 en 2021 stabiel gebleven. Hoge inkomens in Amstelland-Meerlanden wonen het minst vaak in sociale huur (3%) en in Amsterdam het vaakst (9%). Figuur 2.20 Woonsegmenten hoge inkomens, MRA, 2017-2021 (%)
hoge inkomens (> €60.036) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
4 2 4 4 2 4 4 2 4
12 17 18
20
Zaanstreek-Waterland 2017 4 2 3 3 2019 5 1 4 5 2021 4 1 3 6
29
Almere/Lelystad 2017 30 3 6 2019 212 8 2021 2 1 4 8
24 27
Gooi en Vechtstreek 2017 3 2 3 2019 3 2 2 2021 4 1 3
8 10 10
Amstelland-Meerlanden 2017 3 0 5 2019 1 2 6 2021 3 1 5
8
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
50 47
60 32 36
52 51 64 61
34
51
23
62 57 57
27 26 19
64
13 14
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 3 1 3 7 2019 5 1 4 9 2021 4 1 4 9 Amsterdam 2017 2019 2021
58 23 25
6 5 6 6 5 4 5 4 5
0 20 huur vrije sector huur, corporatie
24 26
55 51
24
61 28 29
54 53
22 30 34
13
48 15 15
40
vrije sector huur, particulier
40 38
%
60
80 100 koop bruto hypobruto hypotheeklasten tot theeklasten van €663 €663 en meer bron: WiMRA 2021
28
2.8 Huur- en hypotheeklasten: huren in de particuliere vrije sector het meest gestegen Deze paragraaf bespreekt de huur- of de hypotheeklasten van huishoudens in de MRA. Ook wordt besproken hoe huishoudens hun woonlasten ervaren.
gemiddelde huur: €756
Huren sterkst gestegen in particuliere vrije sector Het gemiddelde bedrag dat huurders in de MRA aan kale huur per maand betalen is gestegen van €682 in 2019 naar €756 in 2021, een stijging van 11%. In nagenoeg alle huursectoren zijn de gemiddelde huren tussen 2019-2021 sterker gestegen dan in de peridode 2017-2019. Alleen in de particuliere sociale huursector is de stijging gelijk gebleven. De huren stegen tussen 2019-2021 het sterkst voor particuliere vrije sectorwoningen (10%). Omdat dit segment is gegroeid ten koste van de sociale particuliere huurvoorraad is de invloed van de huurstijging in de particuliere vrije sector op de totale gemiddelde huur in de MRA toegenomen. Sinds april 2021 mogen de huren van zittende huurders van vrije sectorwoningen maximaal 1% bovenop de inflatie stijgen. De cijfers over 2021 in dit onderzoek hebben betrekking op de huren die respondenten in het voorjaar van 2021 betaalden aan de verhuurder. Figuur 2.21 Gemiddelde huur naar huursegment, MRA, 2017-2021 (€)
sociale huur, particulier
sociale huur, corporatie
2017 2019 2021
536 543 578
516 538 568
566 494 522
484 511 543
recent verhuisd
totaal
recent verhuisd
totaal
917
1005
1218
1079
recent verhuisd
870 910
gemiddelde huur, totaal
vrije sector, particulier
vrije sector, corporatie
1290
1403 1139 1183
1305
969
totaal
776
recent verhuisd
totaal
857
987
recent verhuisd
632 682
756
totaal
bron: WiMRA 2021
Huurders van een particuliere vrije sector woning betalen in de MRA gemiddeld €1305 aan kale huur. In deze sector is het verschil tussen de gemiddelde huur van zittende en recent verhuisden (korter dan 2,5 jaar geleden) het grootst. Recent verhuisden in de particuliere vrije huursector betalen gemiddeld €1403 aan kale huur, dat is €229 meer dan zittende huurders. In de vrije huursector van corporaties liggen de gemiddelde huren lager dan in de particuliere sector, de huren stegen hier met 6% tussen 2019-2021. Gemiddeld zijn huurders van een vrije sector huurwoning van een corporatie €969 aan huur kwijt per maand, recent verhuisden betalen gemiddeld €1079 aan huur. 29
Ook bij sociale huurwoningen van zowel particulieren als corporaties steeg de gemiddelde huur in de periode 2019-2021 met 6%.Sociale huurwoningen van particulieren zijn gemiddeld kleiner dan die van corporaties. De kale huren in de particuliere sociale huursector komen gemiddeld uit op €543. Voor sociale huurwoningen van corporaties ligt dit bedrag op €568. In de particuliere sociale huursector zijn de gemiddelde huren van recent verhuisden sterker gestegen dan die van corporaties (8% vs. 6%). Aangezien de cijfers over 2021 in het voorjaar van 2021 zijn verzameld, gaan de cijfers over de periode van vóór de eenmalige huurbevriezing die in 2021 voor lopende huurcontracten in de sociale huursector geldt. De gemiddelde huren liggen het laagst in Zaanstreek-Waterland (€632) gevolgd door die in ZuidKennemerland/IJmond (€709) en Almere/Lelystad (€717). In Amstelland-Meerlanden (€812) en Amsterdam (€784) liggen de gemiddelde huren het hoogst. In deze twee laatstgenoemde regio’s ligt het aandeel huurwoningen in de particuliere vrije sector het hoogst. Dit is ook de sector waar de gemiddelde huren tussen de regio’s het meest uiteenlopen, van €1033 in ZaanstreekWaterland tot €1368 in Amsterdam. In Gooi en Vechtstreek zijn de gemiddelde huren in de particuliere vrije huursector met 22% het hardst gestegen.
gemiddelde huurquote: 30%
Gemiddelde huurquote gestegen Huurders in de MRA zijn, na aftrek van de huurtoeslag, gemiddeld 30% van hun netto inkomen kwijt aan huur. In 2017 en 2019 lag de huurquote op 29%. In de sociale huursector bleven de huurquotes gelijk. De stijging van de gemiddelde huurquote komt vooral voort uit de stijging van de huurquote in de vrije sectorhuur. Met name in de vrije sectorhuur van particulieren steeg de gemiddelde huurquote sterk, van 33% in 2019 naar 36% in 2021. Figuur 2.22 Gemiddelde huurquote naar huursegment, MRA, 2017-2021
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier 2017
30 29 29
recent verhuisd
28 27 27
totaal
vrije sector, corporatie 32
31 32
32 30 31
recent verhuisd
totaal
30 31 31
recent verhuisd
2019 27 27 27
totaal
huurquote, totaal
vrije sector, particulier 34 34
37
recent verhuisd
2021
34 33
36
totaal
32 31 33
29 29 30
recent verhuisd
totaal
bron: WiMRA 2021
Recent verhuisden zijn in alle huursectoren een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur dan zittende huurders. De huurquote van huishoudens die recent naar een huurwoning in de 30
particuliere vrije sector zijn verhuisd liggen met 37% het hoogst, gevolgd door die van recent verhuisden in de vrije sector van corporaties. In de vrije sectorhuur nam bij zowel recent verhuisden als zittende huurders de gemiddelde huurquote toe. Bij zittende huurders is deze toename waarschijnlijk een gevolg van inkomensachteruitgang. Anders dan in de vrije sector namen de huurquotes van recent verhuisden in de sociale huursector niet toe. Wel is in de particuliere sociale huursector het verschil in huurquote tussen zittende bewoners en recent verhuisden het grootst van alle huursectoren (27% vs. 31%). Vergeleken met recent verhuisden in de sociale huursector zijn huishoudens die recent naar een sociale huurwoning van een particuliere verhuurder verhuisden ook een groter deel van hun inkomen aan huur kwijt (29% vs. 31%). Van alle huurders in de MRA heeft 15% een zeer hoge huurquote; zij zijn per maand 40% of meer van hun inkomen kwijt aan huur. In 2019 was dit het geval bij 14% van de huurders. Hoge huurquotes komen vaker voor bij recent verhuisden (22%). Het aandeel ligt het hoogst onder huurders in de particuliere vrije sector, hier heeft 29% van de recent verhuisden een huurquote van 40% of meer. In de regio’s Gooi en Vechtstreek, Zuid-Kennemerland/IJmond en Amsterdam zijn de gemiddelde huurquotes tussen 2019 en 2021 licht gestegen, in de andere regio’s bleven ze stabiel.
De gemiddelde huurquote ligt nu het hoogst in de regio Gooi en Vechtstreek (31%) en het laagst in Zaanstreek-Waterland (27%). In Zuid-Kennemerland/IJmond ligt de gemiddelde huurquote op 29% en in overige regio’s op 30%. Hoewel de gemiddelde huurquote in Zaanstreek-Waterland onveranderd is en het laagst ligt van de MRA, is er bij de recent verhuisden in deze regio wel sprake van een relatief grote stijging van de huurquote (van 28% naar 31%). Ook in Gooi en Vechtstreek is de huurquote van recent verhuisden relatief veel toegenomen (van 32% naar 35%). In deze regio is de huurquote van huurders in de particuliere vrije huursector gestegen van 35% naar 39% en is daarmee het hoogst in de MRA. Tussen de regio’s verschilt de mate waarin huurders te maken hebben met een hoge huurquote (> 40% van het inkomen). In Zaanstreek-Waterland betreft dit 10% van de huurders en in de andere regio’s ligt dit aandeel tussen de 13 en 16%.
gemiddelde hypotheekquote: 16%
Gemiddelde hypotheekquote verder gedaald Tussen 2019 en 2021 is de gemiddelde hypotheekquote, het deel van het inkomen dat woningeigenaren besteden aan hun hypotheek (minus de belastingaftrek), verder gedaald van 17% naar 16%. Recent verhuisde kopers hebben een hogere hypotheekquote, die komt net als in 2017 en 2019 uit op 21%. Woningeigenaren in de MRA betalen gemiddeld €771 aan bruto hypotheek, in 2019 ging het om €760 (zie figuur 2.23). De gemiddelde bruto hypotheeklasten liggen het hoogst in Amsterdam (€927) en het laagst in Zaanstreek-Waterland (€622). In Zaanstreek-Waterland is tussen 2019 en 2021 het gemiddelde hypotheekbedrag dat recent verhuisde kopers betalen relatief sterk gestegen (van €822 naar €933), net als in Amstelland-Meerlanden (van €1010 naar €1170). Desondanks hebben huishoudens die recent in Amsterdam een woning kochten met gemiddeld €1396 de hoogste hypotheeklasten in de MRA. De gemiddelde hypotheekquote van deze groep bedraagt 23%. In totaal heeft 13% van de huiseigenaren in de MRA een hoge hypotheekquote (>25% van het inkomen). In de regio’s loopt dit aandeel uiteen van 9% in Almere/Lelystad en ZaanstreekWaterland naar 20% in Amsterdam.
31
Figuur 2.23 Gemiddelde hypotheek en gemiddelde hypotheekquote, MRA, 2017-2021 (%)
gemiddelde hypotheek
hypotheekquote 2017 2019
960
1062
1147
recent verhuisd
2021 772 760 771
21 21 21
totaal
recent verhuisd
18 17 16
totaal
bron: WiMRA 2021
oordeel betaalbaarheid: 7, 4
Huishoudens geven gemiddeld een 7,4 voor de betaalbaarheid van de huur/hypotheek Gemiddeld geven inwoners van de MRA een 7,4 voor de betaalbaarheid van hun woning.6 In 2019 en 2017 bedroeg dit cijfer een 7,1 en vond men de woning gemiddeld wat minder goed betaalbaar. Dit hangt er waarschijnlijk mee samen dat huishoudens tijdens de coronapandemie minder hebben kunnen uitgeven en meer budget overhielden. Daarnaast hebben kopers lagere hypotheeklasten omdat hypotheeknormen strenger zijn geworden en de rentestand laag is. Maar het oordeel over de betaalbaarheid verschilt tussen huishoudens. Huishoudens die al langer in hun woning wonen, vinden hun woning wat makkelijker te betalen dan recent verhuisden (7,4 vs. 7,1). Kopers zijn veel positiever over de betaalbaarheid van hun woning dan huurders (8,5 vs. 6,4). Huurders in de sociale huur van corporaties en in de vrije sectorhuur van corporaties zijn het minst te spreken over de betaalbaarheid van hun woning (6,3), gevolgd door huurders in de particulier vrije huursector (6,5). In alle gebieden in de MRA beoordelen woningeigenaren de betaalbaarheid van hun woning met gemiddeld een 7,8 of hoger. De gebieden in de MRA waar huurders het minst te spreken zijn over de betaalbaarheid van hun woning zijn delen van Amsterdam Nieuw-West, Noord en Zuidoost.
Buiten Amsterdam vallen delen van Uithoorn, Zandvoort-Noord, Aalsmeer Oosteinde en Lelystad Noord-West op. In deze wijken geven huurders gemiddeld een 6,0 of lager voor de betaalbaarheid van hun woning (zie figuur 2.24). Zeventien procent van de huishoudens beoordeelt de betaalbaarheid van de woning met een 5 of lager (2019: 21%). Bij kopers betreft dit een klein deel (5%), maar bij huurders gaat het om drie op de tien huishoudens (29%). Van de huurders die 40% of meer van hun inkomen kwijt zijn aan kale huur, geeft de helft (49%) aan de huur moeilijk te kunnen betalen (rapportcijfer 5 of lager).
6 Het gaat om een rapportcijfer tussen de 1 en 10, waarbij een 1 staat voor moeilijk betaalbaar en een 10 voor makkelijk
betaalbaar.
32
Figuur 2.24 Oordeel betaalbaarheid huur/hypotheek woning, MRA, verandering 2021 t.o.v. 2019
bron: WiMRA 2021
gemiddelde woonquote: 28%
Een vijfde van de laagste inkomens is minstens helft netto inkomen kwijt aan de totale woonlasten Gemiddeld betalen huishoudens in de MRA 28% van hun netto inkomen aan hun totale woonlasten. Bij huurders gaat het dan om het totale bedrag dat men besteedt aan huur (minus huurtoeslag), energiekosten en servicekosten en bij kopers om de optelsom van netto hypotheek, energiekosten en een eventuele VvE-bijdrage. Deze woonquote verschilt per type woonsegment (zie figuur 2.25). Kopers zijn met een woonquote van 20% relatief een klein deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Huurders in de vrije sector van particulieren hebben de hoogste woonquote (39%). Omdat jonge huishoudens (<35 jaar) relatief vaak in de particuliere vrije sector wonen, ligt hun gemiddelde woonquote met 32% hoger dan gemiddeld. In de particuliere vrije sector zijn het echter de 75-plussers die met een woonquote van 45% de hoogste woonquote hebben. Dit is echter wel een kleine groep, de meeste 75-plussers hebben een huur tot de sociale huurgrens. Figuur 2.25 gemiddelde woonquote naar woonsegment, MRA, 2021 (%) recent verhuisd totaal 36 34
36
33
35 35
40 39 33 26
sociale huur, corp.
sociale huur, part.
vrije sector huur, corp.
vrije sector huur, part.
28
20
koopwoning
totaal
bron: WiMRA 2021
33
Hoe lager het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan de totale woonlasten (zie figuur 2.26). In de MRA heeft 7% van de huishoudens een hoge woonquote; zij zijn minstens de helft van hun inkomen kwijt aan het betalen van de totale woonlasten. In Amsterdam gaat het om 10% van de huishoudens en in de andere regio’s om 5%6%. Het zijn vooral huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens die relatief vaak (22%) te maken hebben met zo’n hoge woonquote. Dit betekent dus dat deze huishoudens na het betalen van alle woonlasten de helft overhouden van een al relatief klein inkomen om verder mee rond te komen. Alleenwonenden en eenoudergezinnen hebben vaker dan gemiddeld te maken met een hoge woonquote (resp. 12% en 14%). Daarnaast zijn huurders in de particuliere vrije sector relatief vaak (22%) minstens de helft van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Alleenwonenden en eenoudergezinnen in de particuliere vrije sector besteden het vaakst minstens de helft van hun inkomen aan de totale woonlasten (resp. 35% en 53%). Figuur 2.26 gemiddelde woonquote naar inkomen, MRA, 2021 (%)
39 32
28
27
25
23
20
lage inkomens inkomens
laagste
lagere
midden-
hogere
hoogste
tot huur-
midden-
midden-
inkomens
inkomens
inkomens
toeslaggrens 1) pot. hts-groep inkomens
inkomens
(€50.030-
(€60.036-
(€80.048)
tot en met
(€44.635-
€60.036)
€80.048)
1)
vanaf
(€40.024-
€40.024 €44.635) €50.030) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
bron: WiMRA 2021
Zoals in figuur 2.27 is te zien hebben huishoudens in een aantal delen van Amsterdam gemiddeld de hoogste woonquotes. Buiten Amsterdam liggen in de Slachthuiswijk in Haarlem de woonquotes relatief hoog.
34
Figuur 2.27 Gemiddelde woonquote, MRA, 2021 (%)
bron: WiMRA 2021
35
3 Woningaanbod
Het totale nieuw betrokken woningaanbod in 2019-2020 in de MRA ligt op 200.000 woningen (bestaande bouw en nieuwbouw; 17% van de voorraad). De meeste dynamiek is er in de particuliere huursector waar 31% van de woningen een nieuwe bewoner kreeg. Van alle recent verhuisden betrok 30% een particuliere vrije sector huurwoning. Starters van buiten de MRA komen overwegend in de particuliere huursector terecht (61%) net als instromers vanuit het buitenland (75%). Starters binnen de MRA komen wat vaker in de sociale huur van corporaties terecht (38%). Doorstromers vanuit de sociale huur in de MRA blijven vaak in de sociale huursector wonen en doorstromers vanuit koop in de koopsector. Doorstromers binnen de MRA verhuizen vaak om hun woonpositie te verbeteren. Bij huurders uit de vrije sector speelde vaak de wens om te kopen of de hoge huur een rol bij de verhuizing. De gemiddelde aankoopprijs van woningen die de afgelopen twee jaar in de MRA zijn gekocht ligt op €450.000. Rond een kwart van de recent gekochte woningen was betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen.
3.1 Recent betrokken woningen: grote rol voor particuliere huur
woningaanbod: 200.000
In twee jaar tijd (2019-2020) hebben 200.000 woningen een nieuwe bewoner gekregen in de MRA. Dit aantal woningen is een benadering van het totale woningaanbod in de MRA in deze periode en bestaat uit zowel bestaande bouw als nieuwbouw.7 Dit woningaanbod betreft 17% van de totale woningvoorraad. In Zaanstreek-Waterland ligt dit het laagst (13%) en in De meeste dynamiek is er in de particuliere huursector (zie figuur 3.1). Van de particuliere huurwoningen in de MRA heeft 31% in de afgelopen twee jaar een nieuwe bewoner gekregen. Dit verschilt weinig per deelregio. Huishoudens wonen hier vaak maar kort, waardoor dit segment relatief vaak vrijkomt. Ook kan de verhuur van voormalige koopwoningen (buy-to-let) een rol spelen in het grote aanbod aan particuliere huurwoningen. In de corporatiesector (13%) en de koopsector (12%) is de dynamiek lager. Voor de corporatiesector zijn er weinig verschillen tussen de deelregio’s (12%-14%), voor de koopsector varieert de dynamiek meer. In ZaanstreekWaterland en Amstelland-Meerlanden is de dynamiek in de koopsector het laagst (10%) en in Amsterdam het hoogst (16%). Dit hangt onder andere samen met de verschillen in de bevolkingsopbouw en de grootte van de woningen. Amsterdamse huishoudens zijn relatief jong (ook in de koopsector) en verhuizen relatief vaker naar een volgende (grotere) koopwoning.
7 Als een woning meerdere keren in deze periode van bewoner is gewisseld, telt deze één keer mee.
36
Figuur 3.1 Nieuw betrokken woningen ten opzichte van de woningvoorraad, MRA, 2019-2020 (%) % 35 29
30
32
31
31
31
30
30
25
21 20 16 15 12 10
15
14 13
12
10
14
14 11
16
15
17
16
13
13
ZuidKennemerland/ IJmond
Amsterdam
12
11
10
13
5 0
ZaanstreekWaterland
koopwoning
Almere/ Lelystad Gooi en Vecht streek
koopwoning
corporatie
corporatie
AmstellandMeerlanden
particulier
particulier
MRA
totaal
totaal
bron: WiMRA 2021
3.2 Recent verhuisden: groeiende rol particuliere vrije sector huur
recent verhuisden: 34% koop, 30% part. vrije sector
Van alle recent verhuisden (woonduur van maximaal 2 jaar) in 2021 betrok 34% een koopwoning en verhuisde 30% naar een particuliere vrije sectorhuurwoning. Daarna volgt de sociale huursector van corporaties met 23%, de sociale huursector van particulieren (9%) en de vrije huursector van corporaties (4%). Vergeleken met de totale woningvoorraad is in alle deelregio’s het aandeel koopwoningen onder recent verhuisden lager dan wat in de voorraad aanwezig is. Koopwoningen komen relatief minder vaak vrij, zoals ook uit de voorgaande paragraaf bleek. Dit geldt ook voor corporatiewoningen. In Amsterdam is het verschil het grootst: in de voorraad is 37% een sociale corporatiewoning, onder recent verhuisden heeft 23% dit segment betrokken. ZaanstreekWaterland vormt een uitzondering, hier is het aandeel sociale corporatiewoningen in de voorraad gelijk aan het aandeel recent verhuisden dat in dit segment ging wonen (30%). Particuliere vrije sector huurwoningen worden juist relatief vaak betrokken. Dat is in alle deelregio’s het geval.. Gemiddeld is het verschil 12% (voorraad) om 30% (recent verhuisden). Woningzoekenden zijn daardoor relatief sterk aangewezen op aanbod in de particuliere vrije sector. In vergelijking met 2019 zijn woningzoekenden ook steeds vaker aangewezen op dit segment..
Het aandeel particuliere vrije sector is gegroeid onder de recent verhuisden, van 25% in 2019 naar 30% in 2021, terwijl onder recent verhuisden het aandeel vrije sectorhuurwoningen van een corporatie gelijk bleef (4%) en de andere segmenten allen één à twee procentpunten kleiner werden. Deze groei van de particuliere vrije sector onder recent verhuisden was er in de meeste deelregio’s, met de opvallendste groei in Amstelland-Meerlanden (van 19% naar 28%). Ook in Amsterdam was de toename groot (van 32% naar 39%). In Amstelland-Meerlanden kwam er verhoudingsgewijs minder koop vrij (van 47% naar 37%). In Amsterdam was de relatieve afname vooral in het sociale segment (van 41% naar 35%, corporatie en particulier samen). 37
Figuur 3.2 Huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA, 2019-2021 (%) Metropoolregio Amsterdam 2019 2021
24 23
11
4
9
Zaanstreek-Waterland
2019 2021
Almere/Lelystad
2019 2021
22 19
5
Gooi en Vechtstreek
2019 2021
20 20
6 5 5 4
Amstelland-Meerlanden
2019 2021
22 21
6 8
7 6
Zuid-Kennemerland/IJmond 2019 2021
26 22
8
9 4
Amsterdam
26 23
12
28 30
2019 2021
0
25 30
4 3 4 5 3
15 14
51 48
3
17
50 51
22 26
48 45
9 5
19
19
47
28 4
37
19
42 43
23
15
4
32 39
4
20
sociale
36 34
40
sociale
23 22
60
vrije sector
sociale huur, corporatie huur, corp.
sociale huur, particulier huur, part. huur, corp.
vrije sector huur, particulier
koopwoning
80
vrije sector
%
100
koop-
vrijepart. sector huur, corporatie huur, woning
bron: WiMRA 2021
Aankoopprijzen koopwoningen vaak boven de €296.000 De gemiddelde aankoopprijs van een koopwoning van recent verhuisde huishoudens in de MRA is €450.000. Ongeveer een kwart (27%) van de recent verhuisden die een woning kochten in de afgelopen twee jaar, betaalden minder dan €296.000, het aankoopbedrag dat bereikbaar is voor middeninkomens (€60.036). Slechts 5% vond een woning met een aankoopprijs lager dan €188.000 (bereikbaar voor lage inkomens tot €40.024). In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad liggen de aankoopbedragen op een lager niveau dan gemiddeld in de MRA. Met name het duurste segment (> €438.000) is hier minder aanwezig (zie figuur 2.13). Figuur 3.3 Aankoopprijzen recent betrokken koopwoningen in de MRA, 2021 (%) Metropoolregio Amsterdam
5
Zaanstreek-Waterland
8
8
Almere/Lelystad
9
7
Gooi en Vechtstreek
3
5
14
6 2 5
Amstelland-Meerlanden 21 4 Zuid-Kennemerland/IJmond
7
Amsterdam 2 2 3
33
5
22
40
11
24
11
17 35
13
27
10 3
39
49
37 6
47
13
8
33
38
31
0
20
tot €188.000
€188.000€209.000
55
%
40
60
80
100
€209.000€237.000
€237.000€296.000
€296.000€438.000
€438.000 en meer
tot €188000
€188000 tot €209000
€209000 tot €237000
€237000 tot €296000
€296000 tot €438000
€438000 en meer
bron: WiMRA 2021
38
3.3 Verhuisstappen recent verhuisden: instromers betrekken particuliere huur Figuur 3.4 geeft de woonsegmenten weer van recent verhuisden uitgesplitst naar vorige woonplek (MRA, elders in Nederland of het buitenland) en de vorige woonsituatie (thuiswonend, sociale huurwoning, vrije sectorhuurwoning of koopwoning). Dit geeft inzicht in de verhuisstappen die huishoudens maken. starters uit MRA: 53% naar sociale huur
Recent verhuisde huishoudens die vanuit het ouderlijk huis zijn gekomen, verhuizen relatief vaak naar sociale huur. Dit geldt zowel voor jongeren uit de MRA (53%) als vanuit elders in Nederland (54%). Wel verschilt het type huurwoning dat men betrekt: starters uit de MRA komen relatief vaak in de sociale huur van corporaties terecht, terwijl starters van buiten de MRA relatief vaak in de particuliere sociale huur terecht komen. In het geval van particuliere sociale huur kan het ook gaan om woningdeelsituaties waarbij meerdere jongeren samen een woning huren. Bijna een kwart van de starters vanuit de MRA (23%) komt in een koopwoning terecht. Dit komt onder de starters van buiten de MRA veel minder vaak voor (11%), zij komen vaker in de vrije sector van particulieren terecht (33%). Huishoudens die doorstromen vanuit de sociale huur in de MRA blijven relatief vaak in de sociale sector wonen (61%; 45% corporatie, 16% particulier). Doorstromers in de MRA die vanuit de vrije sector komen, verhuizen relatief vaak door binnen de vrije sector van particulieren (45%) of maken de overstap naar een koopwoning (39%). Huishoudens in de MRA die vanuit een koopwoning komen, verhuizen vaak door naar een volgende koopwoning (73%). Doorstromers van buiten de MRA komen verhoudingsgewijs vaak in de vrije sector huur van particulieren terecht (32%).
Dit geldt vooral voor de doorstromers die al in de vrije sector huurden, zij verhuisden in de helft (49%) van de gevallen naar een particuliere vrije sector huurwoning. Maar het geldt ook voor huishoudens die uit de sociale huur komen (34%) of een koopwoning hadden (25%). Figuur 3.4 Vorig woonsegment en –regio naar huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA, 2021 (%) MRA
thuiswonend
38
sociale huur
15
3
45
vrije sector huur
7
4
koopwoning
8
12
5 24
elders in NL thuiswonend
26
sociale huur koopwoning
5 13
totaal
8
4
26 3
22
33
2
5
11
34
15
49
31 67
15 10
3
32
4
23
29
65 9
4
0
20
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
sociale huur, corporatie vrije sector huur, particulier
38
25
11
totaal
39
28
4
13
73
21
buitenland
19
45
26 11
23
6
16
totaal
vrije sector huur
20
16
10
30 40
vrije sector huur, corp.
sociale huur, particulier koopwoning
34 60
80
vrije sector huur, part.
% 100
koopwoning
vrije sector huur, corporatie
bron: WiMRA 2021
39
Huishoudens die uit het buitenland verhuisden, komen relatief vaak in de vrije sector van particulieren terecht (65%). De stappen die op de woningmarkt gezet worden verschillen dus sterk voor starters en doorstromers, maar ook voor huishoudens die al in een bepaald segment wonen. Starters zijn sterk aangewezen op de particuliere huursector, zeker wanneer zij van buiten de MRA komen. Wanneer iemand al in een koopwoning of sociale huurwoning woont, blijven zij vaak in dit segment, vooral als zij doorstromen binnen de MRA. Inkomens- en leeftijdsgroepen maken verschillende verhuisstappen De volgende figuren zoomen in op de verhuisstappen die doorstromers hebben gemaakt binnen de MRA. De segmentverdeling links in de figuur (sociale huur, vrije sector huur en koopwoning) geeft steeds de woonsituatie voor verhuizing weer. De staven geven de woonsituatie na verhuizing weer. Huishoudens met een laag inkomen (< €40.024) die doorstromen binnen de MRA komen vaak in de sociale huur terecht (45% sociale huur van corporaties, 17% van particulieren), maar dit geldt vooral voor huishoudens die al een sociale huurwoning hadden. Van hen verhuisde 85% door binnen de sociale huur (62% sociale huur van corporaties, 23% particulier).
Lage inkomens vanuit de vrije sector verhuizen minder vaak naar sociale huur (33%), en vaker naar een volgende vrije sector huurwoning (5% van corporaties, 50% van particulieren). Lage inkomens die geen sociale huurwoning hebben, verhuizen dus relatief weinig naar de (voor hen beter betaalbare) sociale huur.
Figuur 3.5 Woonsegmenten per inkomensgroep recent verhuisde doorstromers binnen de MRA (minder dan 2,5 jaar geleden verhuisd, 2021 (%) sociale huur
vrije sector huur
koopwoning
tot €40.024 €40.024 tot €60.036 €60.036 tot €80.048 €80.048 en meer
62 23 8 6 5
tot €40.024 26 €40.024 tot €60.036 6 1 5 €60.036 tot €80.048 212 23 €80.048 en meer 1 14
0
sociale huur, corporatie vrije sector huur, particulier
19 48 44
13
7 18
6
31 33
5
50
12
52
29
55
38
39
55 5 2
16
50
20
68 73 85
45 4
3
35
13 11
tot €40.024 20 €40.024 tot €60.036 5 5 9 €60.036 tot €80.048 3 4 €80.048 en meer 12 4
totaal doorstromers MRA tot €40.024 €40.024 tot €60.036 10 €60.036 tot €80.048 4 5 €80.048 en meer 12 4
23
5
17
10
3
18
36 42
49
30 20
16 40 %
64 40
60
80
100
sociale huur, sociale huur, vrije sector
vrije sector
corporatie socialeparticulier huur, particulierhuur, corp.
huur, part. vrije sector huur, corporatie
koopwoning
koopwoning
bron: WiMRA 2021
40
Van de huishoudens met een middeninkomen tussen de €40.024 - €60.036 komt een klein deel in de sociale huur van corporaties terecht (10%). Het gaat dan voornamelijk om doorstromers uit de sociale huur, bij hen ligt het aandeel op 23%. Deze doorstromers uit de sociale huur met een middeninkomen komen ook relatief vaak in de vrije sectorhuur van corporaties terecht (19%). Middeninkomens die al een koopwoning hebben, komen veel vaker in een koopwoning terecht (68%) dan middeninkomens die huren (sociaal: 18%; vrije sector: 29%). Hoge inkomens (€60.036 - €80.048 en > €80.048) verhuizen vrijwel uitsluitend (> 90%) naar de vrije sector van particulieren of naar een koopwoning. Hoge inkomens die verhuizen vanuit een vrije sector huurwoning blijven in deze sector of maken de overstap naar een koopwoning. Met name de hoogste inkomens maken de overstap van de vrije sector huur naar een koopwoning (55%). Hoge inkomens die al een koopwoning hadden, verhuisden vaak door binnen de koopsector. Jonge huishoudens (< 35 jaar) die doorstromen binnen de MRA verhuizen relatief vaak naar een vrije sectorhuurwoning van een particulier (36%) of een koopwoning (32%). Huishoudens van middelbare leeftijd (35-54 jaar) verhuizen het vaakst naar een koopwoning (57%) en ouderen (55 jaar en ouder) verhuizen vaak naar een koopwoning (40%) of sociale huurwoning van corporaties (36%).
Jonge huishoudens die vanuit de sociale huur verhuizen, blijven meestal huren: 55% verhuist door binnen de sociale sector, 32% verhuist naar de vrije sector en maar 14% maakt de overstap naar een koopwoning. De leeftijdsgroep daarboven (35-54 jaar) verhuist iets vaker door binnen de sociale sector (59%) en iets vaker naar een koopwoning (17%). De oudere groep die vanuit de sociale huur verhuist, blijft vaak binnen de sociale sector (89%). Vanuit de vrije sector wordt relatief vaak de overstap naar een koopwoning gemaakt, en dat geldt vooral voor de leeftijdsgroep 35-54 jaar (49%). Jonge huishoudens verhuizen vaak door binnen de vrije sector (50%) en de oudere groep maakt relatief vaak de overstap naar een sociale huurwoning van corporaties (32%). Figuur 3.6 Woonsegmenten per leeftijdsgroep recent verhuisde doorstromers binnen de MRA (minder dan 2,5 jaar geleden verhuisd, 2021 (%) sociale huur
vrije sector huur
koopwoning
tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder
32
22
5
50
27
9
12
14 17 5 3 3 5
11
84
tot 35 jaar 4 7 4 35 tot 55 jaar 7 1 5 55 jaar en ouder 32 tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder
5 11 5 12 14
totaal doorstromers MRA tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder
16 15
50 38 2 8
15 13 23
34
25
79 79 21
12 3 5 36
0
36 49
60
4
36
32
20
57 3 4
20
18
40
60
40
%
80
100
sociale
sociale
vrije sector
vrije sector
koop-
huur, corp.
huur, part.
huur, corp.
huur, part.
woning
bron: WiMRA 2021 sociale huur, corporatie vrije sector huur, particulier
sociale huur, particulier koopwoning
vrije sector huur, corporatie
41
Wanneer huishoudens al een koopwoning hadden, dan verhuizen ze vaak door naar een volgende koopwoning, en dit geldt voor elke leeftijdsgroep. Wel maken ouderen relatief wat vaker de overstap naar een particuliere vrije sectorwoning (21%) of sociale huurwoning van een corporatie (14%).
3.4 Redenen om te verhuizen binnen de MRA: woonsituatie verbeteren
naar de MRA: vanwege studie of werk
De redenen waarom huishoudens zijn verhuisd, verschillen sterk naar de persoonlijke situatie. Starters verhuizen voornamelijk omdat zij zelfstandig willen wonen (72%). Maar ook vanwege de veranderde omstandigheden in het huishouden (19%) en omdat ze dichterbij studie of werk willen wonen (19%). Instromers vanuit het buitenland verhuizen vaak vanwege werk of studie (26%).8 Doorstromers vanuit elders in Nederland verhuizen vaak vanwege werk of studie (30%), omstandigheden in het huishouden, bijvoorbeeld samenwonen (27%) en de wens om dichter bij familie of vrienden te wonen (23%). Doorstromers binnen de MRA verhuizen vaak om de woonpositie te verbeteren: 32% gaf aan verhuisd te zijn om groter te wonen, 24% om beter of mooier te wonen. Ook omstandigheden in het huishouden (23%) worden vaak genoemd. Figuur 3.7 zoomt in op de doorstromers binnen de MRA en geeft de verhuisredenen weer naar vorig woonsegment. Voor alle groepen geldt dat de wens om groter te wonen of om mooier/beter te wonen een belangrijke motivatie was om te verhuizen. Ook omstandigheden in het huishouden spelen vaak bij alle drie de groepen. De wens om de stap te maken naar een koopwoning speelt vooral bij de recent verhuisden uit de vrije sector huur (32%). Daarnaast geven zij vaak aan verhuisd te zijn omdat hun vorige woning te duur was (21%).
Recent verhuisden die vanuit een sociale huurwoning verhuisden, geven vaak aan dat zij hun woning uit moesten (23%), hier zal het vaak om tijdelijke (campus- of jongeren)contracten gaan.
8 55% van de recent verhuisden uit het buitenland vulde ‘anders, namelijk’ in. In de open antwoorden die zij gaven blijkt
het vooral om werk gerelateerde verhuizingen te gaan.
42
Figuur 3.7 Redenen waarom huishoudens naar hun huidige woning zijn verhuisd, doorstromers binnen de MRA, naar vorig woonsegment, 2021 (%) vanuit sociale huur
vanuit vrije sector huur
wilde groter wonen
30groter wonen wilde
wilde mooier/beter wonen
23mooier/beter wonen wilde
omstandigheden in het huishouden
21 omstandigheden in het huishouden
wilde kopen in plaats van huren of v.v.
9wilde kopen in plaats van huren of v.v.
had geen (of een te kleine) tuin/balkon
11geen (of een te kleine) tuin/balkon had
moest mijn woning uit
23 moest mijn woning uit
buurt beviel niet (meer)
10
woning was te duur
25 22
sociale huur
15
slechte kwaliteit vorige woning
11
8 21
wilde zelfstandig wonen
8
slechte kwaliteit vorige woning
9
7
vanwege geluidsoverlast
7
wilde dichter bij groen wonen
3
wilde dichter bij groen wonen
6
wilde kleiner wonen
2
wilde kleiner wonen %
0
10
20
30
40
2
35wonen wilde groter
wilde mooier/beter wonen
26 wilde mooier/beter wonen
omstandigheden in het huishouden
omstandigheden in28 het huishouden
had geen (of een te kleine) tuin/balkon moest mijn woning uit
moest mijn woning uit
1
slechte kwaliteit vorige woning
3
vanwege geluidsoverlast
9
wilde kleiner wonen 0
10
buurt beviel niet (meer)
10
woning was te duur
9 8
slechte kwaliteit vorige woning
8
vanwege geluidsoverlast
7
wilde dichter bij groen wonen
6
wilde kleiner wonen %
6
13 20
30
40
totaal doorstromers M
12
wilde zelfstandig wonen
7
wilde dichter bij groen wonen
23
14
3
40
25
15 (of een te kleine) tuin/balkon had geen
11
30
32
wilde kopen in plaats van huren of v.v.
buurt beviel niet (meer)
wilde zelfstandig wonen
20
koopwoning 15
0
woning was te duur
10
totaal doorstromers MRA
wilde groter wonen
3
%
0
vanuit koopwoning
wilde kopen in plaats van huren of v.v.
vrije sector h
12
woning was te duur
wilde zelfstandig wonen
32
17
buurt beviel niet (meer)
4
vanwege geluidsoverlast
32
0
% 10
20
30
40
bron: WiMRA
43
Wonen in de Metropoolregio Amsterdam
Factsheet Wonen in Haarlem 2021 Woningvoorraad en Bewoning Haarlem in het kort In Haarlem wonen 78.202 huishoudens. De huishoudenssamenstelling is vergelijkbaar met het gemiddelde in de MRA. Vier op de tien huishoudens wonen alleen, in een kwart van de huishoudens gaat het om een stel zonder kinderen en 26% is een stel met kinderen. In Haarlem wonen wat meer jonge huishoudens (18-34 jaar) dan gemiddeld in de deelregio Zuid-Kennemerland (20% versus 16%). Ook ligt het aandeel 35-55-jarigen met 39% hoger dan gemiddeld in zowel in de deelregio als in de MRA (36%). Van de huishoudens in Haarlem heeft 42% een inkomen tot de sociale huurgrens (€40.024). Hierbij is de laagste groep inkomens wat kleiner dan gemiddeld in de MRA (21% versus 24%). Het aandeel middeninkomens is met 16% gemiddeld voor de deelregio en de MRA. Huishoudens behoren wat vaker tot de hoogste inkomensgroep (31%) in vergelijking met de MRA (28%), maar in de deelregio ligt dit aandeel hoger (33%). De woningvoorraad in Haarlem bestaat voor 53% uit koopwoningen; net wat minder dan in de deelregio (56%) maar meer dan gemiddeld in de MRA (48%1). Er staan vergeleken met gemiddeld in de deelregio meer koopwoningen met een WOZ-waarde tot €438.000 (29% versus 16%).
Het aandeel middeldure huur is gemiddeld en het aandeel sociale huur van corporaties ligt met 27% hoger dan in deelregio (25%) maar lager dan gemiddeld in de MRA (30%). Ruim de helft van de woningen is een eengezinswoning (53%). Recent verhuisden komen minder vaak in de sociale huur van corporaties terecht (20% versus 27% aanwezig in de voorraad). Zij betrekken relatief vaak de dure huurwoningen (24% versus 7% aanwezig in de voorraad). 1) Verschillen tussen percentages in de tekst en in de tabel worden veroorzaakt door afrondingen.
Kerncijfers Haarlem, 2021 Haarlem
Z.Kennemer -land
Z.Kennemerland/IJmond
totaal huishoudens (abs. bron: CBS)
78.202
108.762
176.537
1.203.259
woningvoorraad (abs. bron: CBS)
MRA
77.201
109.890
178.447
1.173.953
eengezinswoningen
53%
56%
59%
48%
alleenwonenden
40%
38%
36%
39%
stel zonder kinderen
25%
27%
28%
26%
eenoudergezin
8%
8%
8%
9%
stel met kinderen
26%
27%
27%
25%
18-34 jaar
20%
16%
16%
20%
35-54 jaar
39%
37%
36%
36%
55-75 jaar
34%
37%
38%
35%
75 jaar en ouder
8%
10%
11%
9%
lage inkomens tot huurtoeslaggrens |*|
21%
19%
20%
24%
inkomens v.a. hts-grens |tot €40.024|
21%
20%
20%
18%
laagste middeninkomens |€40.024- €44.635|
4%
4%
4%
4%
lagere middeninkomens |€44.635- €50.030|
3%
3%
3%
3%
middeninkomens |€50.030- €60.036|
9%
9%
9%
9%
hogere inkomens |€60.036- €80.048|
12%
12%
13%
13%
hoogste inkomens |> €80.048|
31%
33%
30%
28%
sociale huur, corporatie |tot €752|
27%
25%
27%
30%
sociale huur, particulier |tot €752|
6%
6%
5%
7%
middeldure huur |€752- €1.053|
7%
6%
6%
7%
dure huur |€1.053 en meer|
7%
7%
5%
9%
koopwoning |WOZ < €188.000|
0%
0%
2%
1%
koopwoning |WOZ €188.000- €296.000|
9%
7%
13%
12%
koopwoning |WOZ €296.000- €438.000|
20%
19%
20%
17%
koopwoning |WOZ > €438.000|
24%
30%
22%
17%
*eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200.
Inkomensverdeling Haarlem, 2017-2021 (%)
Verdeling inkomens De inkomensverdeling in Haarlem is niet veel veranderd tussen 2019 en 2021. De groep huishoudens met een inkomen tussen €60.036€80.048 is wat toegenomen ten koste van de groep middeninkomens.
Het aande
tot €40.024
€40.024- €60.036
€60.036- €80.048
kijk voor meer cijfers op het WiMRA-dashboard
≥ €80.048
Samenstelling woningvoorraad In Haarlem is de koopwoningvoorraad stabiel. Het aandeel sociale huurwoningen en vrije sectorhuurwoningen van corporaties is eveneens stabiel in Haarlem. De voorraad sociale huurwoningen van particulieren krimpt in aandeel, terwijl dat van vrije sector huurwoningen geleidelijk is toegenomen naar 11%.
Bewoning sociale huur, vrije sector en koopvoorraad
Samenstelling woningvoorraad Haarlem, 2017-2021 (%)
sociale huur corporatie
sociale huur particulier
vrije sector corporatie
vrije sector particulier
koopwoning
Bewoning per segment van de woningvoorraad, 2021 (%)
De sociale huur van corporaties in Haarlem wordt voor 83% bewoond door huishoudens met een inkomen onder de €40.024, dat is vergelijkbaar met het gemiddelde in de MRA (84%). In de huurwoningen in de vrije sector heeft 27% van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens van €40.048, dat is minder vaak dan in de deelregio (30%) maar wat vaker dan gemiddeld in de MRA (26%). In de koopwoningen in Haarlem heeft 60% van de huishoudens een hoog inkomen, dat is vergelijkbaar met het gemiddelde in de MRA (61%).
*eenpersoonshuishoudens: €23.725 meerpersoonshuishoudens: €32.200
Woonsituatie lage, midden en hoge inkomens In Haarlem wonen huishoudens met een laag inkomen wat minder vaak dan gemiddeld in de MRA in een sociale huurwoning van corporaties (46% versus 53%). Daarentegen wonen ze wat vaker dan gemiddeld in de MRA in een koopwoning (31% versus 25%). De woonsituatie van middeninkomens in Haarlem is vergelijkbaar met hoe deze inkomensgroep gemiddeld in de MRA woont. 19% woont in een sociale huurwoning, 22% in een vrije sector woning en 59% in een koopwoning. Ruim driekwart (77%)van de hoge inkomens in Haarlem bewoond een koopwoning. Dat is wat minder vaak dan gemiddeld in ZuidKennemerland (80%) maar vaker dan gemiddeld in de MRA (73%).
lage inkomens tot huurtoeslag -grens*
inkomens vanaf htsgrens tot €40.024
laagste middeninkomens (€40.024 €44.635)
lagere middeninkomens (€44.635€50.030)
middenhogere hoogste inkomens inkomens inkomens (€50.030- (€60.036 - (≥€80.048) €60.036) €80.048)
Woonsituatie huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen, 2021 (%)
sociale huur corporatie
sociale huur particulier
vrije sector corporatie
kijk voor meer cijfers op het WiMRA-dashboard
vrije sector particulier
koopwoning
Gemiddelde huur naar huursegment en gemiddelde bruto hypotheeklasten, 2021 (€)
Betaalbaarheid Huurders in Haarlem betalen gemiddeld €747 aan kale huur per maand. Dat is net wat minder dan gemiddeld in de deelregio en de MRA. Recent verhuisde huurders betalen gemiddeld €926. Huurders zijn, na aftrek van de huurtoeslag, gemiddeld 30% van hun inkomen kwijt aan huur, net als gemiddeld in de MRA. In Haarlem betalen woningeigenaren gemiddeld €782 aan bruto hypotheeklasten per maand. Zij zijn na belastingaftrek 16% van hun inkomen kwijt aan de hypotheek, dat is gelijk aan het gemiddelde in de deelregio en de MRA.
Over het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 De gegevens in deze factsheet zijn afkomstig uit het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA), gehouden in 2021. Het onderzoek bestaat uit een enquête onder huishoudens in 31 gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam. ‘Woningvoorraad en Bewoning’ is het eerste deel van de factsheet Wonen in Haarlem 2021. Meer uitleg over het onderzoek is terug te lezen in de onderzoeksverantwoording van WiMRA 2021. Alle publicaties van WiMRA 2021 zullen verschijnen op: onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra Respons in Haarlem In Haarlem hebben er 4.659 respondenten meegedaan aan de enquête. Er hebben 962 huurders van sociale corporatiewoningen meegedaan. Om over een groep te rapporteren is een ondergrens aangehouden van 50 ongewogen respondenten. De antwoorden op de vragen die in de enquête zijn gesteld, zijn representatief voor alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA. Opdrachtgevers Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en de corporaties die vertegenwoordigd zijn in de MRA, waaronder leden van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).
Colofon
Auteurs
Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) Weesperstraat 111-113 1012 GL Amsterdam https://onderzoek.amsterdam.nl/
Hester Booi en Laura de Graaff e-mail: h.booi@amsterdam.nl
kijk voor meer cijfers op het WiMRA-dashboard
Bijlage C: Samenvatting “Woningvoorraad en bewoning” WiMRA 2021 Onderstaand wordt een samenvatting gegeven, ingezoomd wordt op de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond en Haarlem zover dit mogelijk is. Woningvoorraad en bewoning Het groeitempo is gedaald in de MRA. De afname van de groei werd veroorzaakt door de coronacrisis (oversterfte en minder instroom uit buitenland) Vooral groei van het aantal alleenwonende huishoudens stagneert. De vergrijzing wordt zichtbaar: aantal 55-plus huishoudens neemt toe. De deelregio Zuid-Kennemerland/ IJmond heeft de laagste groei in de MRA. Inkomensontwikkeling Alleenwonenden en ouderen hebben vaker te maken met inkomensdaling, alleenwonenden hebben een inkomen en ouderen hebben soms te maken met het achterblijven van de groei van pensioenen. De afname van de middeninkomens (€40.024-€60.036) tussen 2017-2021 is in de hele MRA. 16% van de MRA heeft een middeninkomen. De middeninkomens zijn in de MRA voor 25% alleenwonend hoger opgeleiden (meestal tijdelijk) en (25%-27%) stellen met lager middelbaar opleiding (meestal wat ouder en vaker blijvend). Er zijn veel middeninkomens in diverse wijken van Haarlem en wijken verspreid binnen Zuid-Kennemerland/ IJmond. Dit duidt op polarisatie van inkomens op huishoudensniveau. Er zijn vooral lage inkomens in Meerwijk-Haarlem en Velsen-Noord.
Ontwikkeling woningvoorraad De koopvoorraad (48%) en de sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel van omvang. De vrije huursector van corporaties is stabiel (4%) in de MRA. In Zuid-Kennemerland/ IJmond is 57% koopwoningen, 27% sociale huur corporaties en 4% vrije sector huur corporaties. In de MRA is binnen de particuliere huur een verschuiving van sociaal naar vrije sector. Het aandeel sociale huur van particulieren daalde van 9% (2017) naar 7% (2021) en het aandeel in de vrije sector van particulieren steeg van 8% naar 12%. In Zuid-Kennemerland/ IJmond daalde het aandeel sociale huur van particulieren van 5% (2017) naar 7% (2021) en het aandeel in de vrije sector van particulieren steeg van 7% naar 8%. Er zijn weinig middeldure huur en betaalbare koop in de woningvoorraad in de MRA. In Zuid-Kennemerland/ IJmond is 32% huur tot €752 (61% daarvan is tot €679), 6% middensegment, 5% dure huur, 2% goede koop (€188.000), 13% middensegment koop en 42% dure koop. Binnen ZuidKennemerland/ IJmond is er veel sociale huur in vergelijking met de MRA vooral in Haarlem (Europa-, Boerhaave- en Meerwijk (respectievelijk 48%, 44% en 70%) en de Slachthuiswijk met 64%). Het aandeel middeldure huur (€752 - €1053) is vooral in Parkwijk en ten zuiden van Haarlem centrum. Er is meer particuliere huur, maar steeds minder met een sociale of middeldure huur.
De dure huur groeide van 32% naar 42% in de MRA. Het sociale segment daalde van 43% naar 35%. Woningen <60 m2 vielen, vanwege huurprijsregulering, eerst in het sociale segment. Door versoepeling van regulering krijgen veel part. huurwoningen bij nieuwe verhuur een hogere huur. Het aandeel particuliere huur <60 m2 in sociaal segment daalde van 62% (2019) naar 49% (2021). 3% van de koopwoningen in de MRA is tot €188.000 ( bereikbaar voor inkomens tot €40.024). 25% van de woningenvoorraad heeft een WOZ waarde tussen €188.000 en €296.000 (bereikbaar voor middeninkomens). In Zuid-Kennemerland/IJmond is dit 22%; met name in IJmond). Vergelijking inkomens en woonsegmenten Het aandeel lage inkomens tot €40.024 is hoger (42%) dan het aandeel betaalbare voorraad (38%). De mogelijkheden voor lage inkomens op de woningmarkt zijn daarmee zeer beperkt, zij zijn 1
afhankelijk van het betaalbare segment en kunnen niet uitwijken naar een duurder segment. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen en de middeldure voorraad zijn afgenomen. Het aandeel middeninkomens nam af van 20% naar 18% en de middeldure voorraad ging van 24% naar 20%. De ruimte op de woningmarkt is voor hen blijvend krap. Bewoning woningvoorraad Er is een toename van lage inkomens in de sociale huursector, vrije huursector en koopsector. Het aandeel van de laagste inkomens in sociale huurwoningen van corporaties neemt toe. In de MRA groeit de groep lage inkomens. Huishoudens met een inkomen tot €40.0241wonen vaker in sociale huur (84%). Vooral het aandeel huishoudens met de laagste inkomens is gestegen (60% 2021). Het aandeel huishoudens dat in een sociale huurwoning van een corporatie woont met een huur < €752 en inkomen heeft dat > €44.635, en dus ‘goedkoop scheef huurt’ is gelijk gebleven, nl. 13%, 7% heeft een middeninkomen en 6% een hoog inkomen. In Zuid-Kennemerland/IJmond heeft 80% in de sociale huur van corporaties een laag inkomen (tot €40.024), dit is het laagste van de MRA. Het percentage midden- en hoge inkomens in sociale huur van corporaties is in Zuid-Kennemerland/IJmond met 16% in de MRA relatief het hoogst. Huurders in sociale huur van particulieren hebben steeds vaker een inkomen tot de grens voor sociale huur, 77% in 2021 (73% 2019).
De groei komt door toename van lage inkomens en afname middeninkomens. Er is een toename van lage inkomens in de vrije sector huur, vooral dure huur. Het aandeel middeninkomens is gedaald en hoge inkomens is afgenomen in de vrije sector. De vrije sector huurwoningen worden vaker bewoond door huishoudens met een inkomen tot de grens voor sociale huur (€40.024), zij wonen ‘duur scheef’ (25%), (2019: 22%). Dit hangt samen met de algemene groei van het aandeel lage inkomens in de MRA. In de vrije sector wonen vooral alleenwonenden en stellen en minder (eenouder)gezinnen. Ze zijn veelal jong, alleenwonenden die ‘duur scheef’ wonen, 43% is < 35 jaar. Bij de middeldure huur van corporaties heeft 26% een inkomen tot de sociale huurgrens (woont duur scheef), dit neemt af. Bij de particuliere middenhuur is dit 41% en groeit. De middeldure huur van particulieren wordt vaker bewoond door jonge huishoudens (<35 jaar) dan de middeldure huur van corporaties (44% versus 20%). In de particuliere middeldure huur wonen meer alleenstaanden dan in de middeldure huur van corporaties (49% versus 25%). In Zuid-Kennemerland/ IJmond heeft 42% in de middeldure huur een inkomen tot de sociale huurgrens, hoogste van de MRA. Het aandeel middeninkomens in de middeldure huur ligt met 24% in Zuid-Kennemerland/IJmond het laagst binnen de MRA.
In de koopsector slinkt het aandeel middeninkomens en stijgt het aandeel lage en hoge inkomens. In 2021 heeft 22% van de huishoudens in een koopwoning een inkomen tot de sociale huurgrens (door krimp van de middenklasse en groei van de lage inkomens). In de meeste MRA regio’s wonen meer hoge inkomens in de koopsector, o.a. in Zuid-Kennemerland/ IJmond. Het aandeel middeninkomens onder kopers loopt terug. Het aandeel woning-eigenaren met een laag inkomen (< €40.024) is 20% - 23% (ZuidKennemerland/ IJmond: 22%). Lage inkomens huren minder vaak sociaal en vaker in de vrije sector. Woonsituatie Van de huishoudens met een inkomen tot €40.024 woont 65% in een sociale huurwoning. Dit aandeel daalt. Lage inkomens wonen vaker in een vrije sector huurwoning van particulieren (2019: 6%/ 2021 8%). 25% van de huishoudens met een laag inkomen heeft een koopwoning (2019:24%). 20% van de huishoudens met een laag inkomen heeft een hypotheek tot €663. 60% van de lage inkomens in Zuid-Kennemerland/ IJmond woont in een sociale huurwoning. De lage inkomens wonen 1
doelgroep van sociale huur van corporatie
2
vaker dan eerst in de particuliere vrije sector. Onder eigenaren met laag inkomen nam het aandeel met een lage/afbetaalde hypotheek toe De middeninkomens (€40.024- €60.036) wonen steeds minder vaak in een sociale huurwoning (2018: 25% en 2021: 22%). Onder middeninkomens huurt 22% een woning in de vrije sector van corporaties of particulieren (2019: 16%). Van de middeninkomens woont 14% in een huurwoning met een middeldure huur (€752- €1053). 56% van de middeninkomens is eigenaar, ze hebben steeds vaker een hypotheek < €663 (36%). 72% van de hoge inkomens heeft een koopwoning, dit aandeel neemt af. 47% van de hoge inkomens heeft een hypotheek van > €663, dit aandeel groeit. Er zijn meer hoge huren in de particuliere vrije sector. In 2021 huurt 22% van de hoge inkomens in de totale vrije sector. 6% van de hoge inkomens woont in een sociale huurwoning. In Zuid-Kennemerland/ IJmond is het aandeel hoge inkomens bij woningeigenaren gelijk gebleven. Huur-en hypotheeklasten Huurders in de MRA betalen aan kale huur p/mnd €756 (2021) (2019: €682, een stijging van 11%). De gemiddelde huur is afgelopen periode ook gestegen. De huren stegen tussen 2019-2021 het sterkst voor particuliere vrije sectorwoningen (10%). Huurders van een particuliere vrije sector woning betalen in de MRA gemiddeld €1305 aan kale huur.
Recent verhuisden in de particuliere vrije huursector betalen gemiddeld €1403 aan kale huur. In de vrije huursector van corporaties liggen de gemiddelde huren lager, maar stegen de huren met 6% (2019-2021). Gemiddeld zijn huurders van een vrije sector huur van een corporatie €969 aan huur kwijt p/mnd. Voor recent verhuisden is dit gemiddeld €1079. In Zuid-Kennemerland/ IJmond is de gemiddelde huur €709, de ena laagste van de MRA-regio’s. Huurders in de MRA betalen (- huurtoeslag) gemiddeld 30% van hun netto inkomen aan huur. In de sociale huur bleven de huurquotes gelijk. In de vrije sectorhuur nam de gemiddelde huurquote toe. De stijging van de gemiddelde huurquote komt door stijging van de huurquote in de vrije sectorhuur, vooral in de vrije sectorhuur van particulieren (2019: 33% naar 2021: 36%). Recent verhuisden zijn in alle huursectoren meer geld kwijt aan huur dan zittende huurders. De huurquote is van huishoudens die recent naar een huurwoning in de particuliere vrije sector zijn verhuisd het hoogst (37%), daarna die van recent verhuisden in de vrije sector van corporaties. Bij zittende huurders is deze toename waarschijnlijk een gevolg van inkomensachteruitgang. De huurquotes van recent verhuisden in de sociale huur namen niet toe.
In de particuliere sociale huur was het verschil in huurquote tussen zittende bewoners en recent verhuisden het grootst van alle huursectoren (27% vs. 31%). Vergeleken met recent verhuisden in de sociale huur zijn huishoudens die recent zijn verhuisd van een particuliere verhuurder naar sociale huur meer geld aan huur kwijt (29% vs. 31%). Van alle huurders in de MRA heeft 15% een zeer hoge huurquote; ze zijn p/mnd 40% of meer van hun inkomen kwijt aan huur (2019: 14%). Hoge huurquotes zijn vooral bij recent verhuisden (22%). De hoogste huurquotes zijn onder huurders in de particuliere vrije sector, 29% van de recent verhuisden heeft een huurquote van 40% of meer. In Zuid-Kennemerland/IJmond is de gemiddelde huurquote 29% (2019 en 2021 licht gestegen). De gemiddelde hypotheekquote2 is gedaald van 17% (2019) naar 16% (2021). Recent verhuisde kopers hebben een hogere hypotheekquote: 21%. Woningeigenaren in de MRA betalen gemiddeld €771 aan bruto hypotheek (2019: €760). Gemiddeld geven MRA inwoners een 7,4 voor de betaalbaarheid van hun woning (In 2019 en 2017: 7,1) waarschijnlijk vanwege coronapandemie is er minder uitgegeven en heeft men meer budget
2
Het deel van het inkomen dat woningeigenaren besteden aan hun hypotheek (minus de belastingaftrek).
3
overgehouden. Een groot deel van Haarlem Noord en Oost/Schalkwijk is het oordeel over betaalbaarheid verbeterd. Kopers hebben lagere hypotheeklasten vanwege strengere hypotheeknormen en lage rentestand. Van de huurders die 40% of meer van hun inkomen kwijt zijn aan kale huur, geeft de helft (49%) aan de huur moeilijk te kunnen betalen (rapportcijfer 5 of lager). In Zandvoort-Noord (en meerdere wijken in de MRA) zijn huurders het minst tevreden over de betaalbaarheid van hun woning, een cijfer 6,0 of lager voor de betaalbaarheid van hun woning. Gemiddeld betalen huishoudens in de MRA 28% van hun netto inkomen aan totale woonlasten. Kopers zijn met een woonquote van 20% relatief een klein deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Huurders in de vrije sector van particulieren hebben de hoogste woonquote (39%). In de particuliere vrije sector is kleine groep 75+ met een woonquote van 45% het hoogst. Vooral huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (22%) hebben zo’n hoge woonquote. Ze zijn 50% of meer van hun inkomen aan totale woonlasten kwijt. 22% van huurders in de particuliere vrije sector zijn minimaal 50% van hun inkomen kwijt aan woonlasten, vooral alleenwonenden en eenoudergezinnen in de particuliere vrije sector (resp. 35% en 53%). Dit geldt ook voorde Slachthuiswijk in Haarlem, daar is de woonquote relatief hoog.
Woningaanbod Recent betrokken woningen De meeste dynamiek is er in de particuliere huursector. Van de particuliere huurwoningen in de MRA heeft 31% in de afgelopen twee jaar een nieuwe bewoner gekregen. Recent verhuisden Van alle recent verhuisden in 2021 betrok 34% een koopwoning en verhuisde 30% naar een particuliere vrije sectorhuurwoning. Koopwoningen en corporatiewoningen komen relatief minder vaak vrij. Particuliere vrije sector huurwoningen worden relatief vaak betrokken. Gemiddeld is het verschil 12% (voorraad) om 30% (recent verhuisden). Woningzoekenden zijn sinds 2019 vaker aangewezen op aanbod in de particuliere vrije sector. Het aandeel particuliere vrije sector is gegroeid onder de recent verhuisden (2019: 25% naar 30% in 2021). In Zuid-Kennemerland/IJmond steeg dit van 19% naar 23%. Het aandeel sociale huur corporaties onder recent verhuisden is in ZuidKennemerland/ IJmond gedaald (26% naar 22%). De gemiddelde aankoopprijs van een koopwoning van recent verhuisde huishoudens in de MRA is €450.000. 27% van de recent verhuisden die een woning kochten, betaalden < €296.000 (bereikbaar voor middeninkomens (€60.036) (ZuidKennemerland/ IJmond: 27%) 5% vond een woning < €188.000 (bereikbaar voor lage inkomens tot €40.024) (Zuid-Kennemerland/ IJmond 7%).
Verhuisstappen recent verhuisden Recent verhuisde huishoudens vanuit het ouderlijk huis verhuizen relatief vaak naar sociale huur. Dit geldt zowel voor jongeren uit de MRA (53%) als vanuit elders in Nederland (54%). Starters uit de MRA gaan naar sociale huur van corporaties. Starters van buiten de MRA gaan naar de particuliere sociale huur (kan ook om woningdeelsituaties gaan). 23% van de starters uit de MRA komt in een koopwoning terecht. 11% bij starters van buiten de MRA, 33% komt vaker in de particuliere vrije sector. Huishoudens die doorstromen vanuit de sociale huur in de MRA blijven relatief vaak in de sociale sector wonen (61%; 45% corporatie, 16% particulier). Doorstromers in de MRA die vanuit de vrije sector komen, verhuist 45% binnen de vrije sector van particulieren of naar een koopwoning (39%). Huishoudens in de MRA die vanuit een koopwoning komen, verhuist 73% door naar een koopwoning. Doorstromers van buiten de MRA komen verhoudingsgewijs vaak in de vrije sector huur van 4